1. לפנינו ערעור על פסק-דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט עמית רוזינס), בת"א 10219-03-09 מתאריך 28.4.15, בו חויבה המערערת לשלם למשיבה חוב ארנונה, וכן תשלום עבור חוב מים בסכום כולל של 656,989 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980, החל מיום הגשת התביעה בבית משפט השלום (17.3.09), ועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן, חויבה המערערת לשלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

פסק-דינו של בית משפט קמא ניתן, בהתייחס לתביעת עיריית עיר הכרמל, אולם בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ביטול איחוד המועצות המקומיות דליית אל כרמל ועוספיא), התשס"ט-2008, וצו הרשויות המקומיות (ביטול איחוד המועצות המקומיות דליית אל כרמל ועוספיא), התש"ע-2009, המשיבה הנכונה במועד הדיון בערעור, הינה המועצה המקומית עוספיא.

תמצית העובדות:

1. המערערת הינה הבעלים של נכס מקרקעין, המשמש, מזה שנים רבות, כבית אבות, המכונה, מאז ומעולם, "בית אחווה" (להלן: "הנכס").

לאורך השנים, נשלחו הודעות חיוב בארנונה ובמים לנכס על שם "בית אחווה".

המערערת - כבעלת הנכס, לא שלחה הודעה למשיבה, לאורך השנים, מאז שנת 1991 ועד סוף 25.6.2007, על פיה מאן דהוא אחר, ולא היא כבעלים, מחזיק בנכס.

המערערת לא המציאה ראיה כלשהי באשר להסכם בכתב, בכל הקשור להחזקת הנכס, בינה ובין מחזיק אחר, ואף לא טענה, כי מחזיק אחר כלשהו שילם לה דמי שכירות עבור השימוש בנכס.

1. המשיבה הגישה בחודש מרץ 2009 תביעה כנגד המערערת, בבית משפט השלום, לתשלום חוב ארנונה עבור תקופה של שבע שנים לפני הגשת התביעה (דהיינו, מחודש מרץ 2002), וכן תבעה חוב בגין היטל ביוב וחוב עבור מים.

המערערת טענה בכתב הגנתה בבית משפט השלום, כי החל משנת 1991 ועד 31.10.06, לא היא החזיקה בנכס אלא אישיות משפטית אחרת המכונה "מסדר האחיות לצדקה של ישוע ומרי" (להלן: "מסדר האחיות").

לטענת המערערת, רק החל מתאריך 1.11.06 היא מחזיקה בנכס ומנהלת אותו, ועל כן לא היה מקום לחיבה בתשלום ארנונה בהתייחס לתקופה שעד סוף חודש אוקטובר 2006.

המערערת צרפה למכתב שנשלח למשיבה ב-25.6.2007, מכתב שנשלח למשרד הרווחה בשנת 2006, ואשר לטענת המערערת, נחתם ע"י נציג המערערת ונציגת מסדר האחיות, ואשר עניינו העברת ניהול הנכס ממסדר האחיות למערערת.

המערערת אף טענה, כי הודעות חיוב הארנונה יצאו על שם "בית אחווה" ולא על שמה, ורק החל משנת 2007, מופיעות הודעות החיוב בארנונה על שם המערערת.

בנסיבות אלה, טענה המערערת כי המדובר בדרישה רטרואקטיבית לתשלום ארנונה, שהינה דרישה פסולה.

1. עוד ובנוסף טענה המערערת בבית משפט קמא, כי מדינת ישראל חתומה על אמנה עם הכס הקדוש, מתאריך 30.12.1993, וכי לפי אמנה זו אמור להתנהל משא ומתן בנוגע לרכוש ולנושאים כלכליים המתייחסים לכנסיה הקתולית, ובמהלך תקופת המשא ומתן (שלטענת המערערת, טרם הסתיים מאז שנת 1993, ובמשך למעלה מ-20 שנה), אין לבוא בדרישות אל המערערת, לרבות לא באשר לחיובי ארנונה על נכסים שבבעלותה.

המערערת אף טענה, כי אי גביית חוב הארנונה לאורך השנים, יש בה כדי ללמד על קיומו של סטטוס קוו בעניין.

1. אין מחלוקת, כי גם בהתייחס לתקופה שבה מודה המערערת שהיא מחזיקה בנכס וכי קיבלה דרישות לתשלום ארנונה, היא לא שילמה את חוב הארנונה, דהיינו, גם בהתייחס לתקופה מאז חודש נובמבר 2006, לא שולם חוב הארנונה.

פסק דינו של בית משפט השלום

ההכרעה בנוגע למחזיק בנכס

1. באשר למחזיק בנכס, המחויב בתשלום הארנונה בהתאם להוראות סעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992, נפסק ע"י בית משפט קמא, כי הנטל להוכיח את טענת המערערת, שלא היא כבעלים הייתה המחזיק בנכס, אלא מאן דהוא אחר, מוטל עליה והיא לא הרימה נטל זה.

בית משפט קמא התייחס לעדותו של מר מטר, העד היחיד מטעם המערערת, וציין, כי מעדותו של עד זה עולה, שאין לו ידיעה אישית על כך שמסדר האחיות הוא הגוף המחזיק בנכס מאז שנת 1991, וכל עדותו מבוססת על מכתב המערערת משנת 2007, שבו הודיעה המערערת על הפסקת פעילות מסדר האחיות בבית האבות החל מסוף חודש אוקטובר 2006.

יחד עם זאת, לא הובאו מסמכים כלשהם, או עדות מטעם מסדר האחיות, שיש בהם כדי להוכיח שמסדר האחיות הוא אשר ניהל את הנכס עד לחודש אוקטובר 2006.

מסקנת בית משפט קמא הייתה, כי עדות מר מטר איננה בעלת משמעות או משקל כלשהו, בכל הקשור לטענה, שמסדר האחיות החזיק בנכס.

1. באשר למסמך שנשלח בחודש אוקטובר 2006 למשרד הרווחה, ועליו חתומים הכומר שקור ומנהלת הכספים ועורכת הדין של מסדר האחיות, ציין בית משפט קמא, כי המסמך לא הוגש על-ידי מי שערך אותו ומי שחתום עליו, כך שלא התאפשר למשיבה לחקור את עורך המסמך על פרטיו.

כמו כן, המדובר במסמך שנשלח בדיעבד והינו בעל ערך ראייתי קלוש, ואין בו כדי להוות ראיה להיות מסדר האחיות הגורם המחזיק בנכס עד חודש אוקטובר 2006.

בנוסף לכך, ציין בית משפט קמא, כי מהמסמך עולה שמסדר האחיות ניהל את הנכס, אולם אין בו התייחסות לשאלת העברת החזקה בנכס מהמערערת למסדר האחיות.

בית משפט קמא הדגיש, כי ניהול אדמיניסטרטיבי אינו כולל, בהכרח, החזקה בנכס מקרקעין, כמשמעות מונח זה בחיקוק הרלוונטי לעניין ארנונה, שכן אישיות משפטית אחת יכולה לספק כח אדם תפעולי לעסק, או לשמש כחברת ניהול, גם אם אינה בעלת זכויות בנכס, ולא כל הנותן שירותי תפעול הופך למחזיק הנכס ולמי שמחויב בתשלום הארנונה.

בית משפט קמא ציין, כי אין בידי המערערת מסמך כלשהו שנערך, בזמן אמת, המסדיר את היות מסדר האחיות בגדר מחזיק בנכס, ואף לא הוכח, כי כל הפעולות הכרוכות בניהול הפיננסי של הנכס - בהעסקת עובדים, בקבלת הקשישים לבית האבות, בדיווחים לרגולטורים השונים בכל הנוגע לבית האבות, בתשלומים לספקים וכד' - בוצעו ע"י מסדר האחיות.

1. בית משפט קמא הדגיש את משמעות אי הבאת עדים ואי הצגת ראיות, בכל הנוגע לטענה, שמסדר האחיות הוא זה שהחזיק בנכס ובכך, שאי הבאת הראיות יש בה כדי לתמוך בגרסת המשיבה, כי המערערת הייתה המחזיק בנכס.

בית משפט קמא ציין, כי לא הייתה בעיה כלשהי להביא נציג/ה של מסדר האחיות לעדות, במיוחד כאשר המדובר בשני גופים הכפופים לכס הקדוש, ובכל זאת לא הובאה עדות כזו, והמערערת לא הגישה הודעה לצד שלישי כנגד מסדר האחיות.

1. בית משפט קמא ציין, כי עד המשיבה מר עזאם, ששימש כמנהל מחלקת הגביה של המשיבה בזמנים הרלוונטיים לתביעה, הצהיר, שמאז תחילת עבודתו משנת 1993 ולאורך כל השנים, הוא היה בקשר עם מר אמבריקי מטעם המערערת, וכי זה האחרון, אף העביר למשיבה תשלומים עבור חשבונות המים, ואף לאחר שמר אמבריקי סיים עבודתו אצל המשיבה, העבירה המערערת תשלומים עבור חשבונות המים, בהתאם לאותן הודעות חיוב המתייחסות לתשלום מים וארנונה, שיצאו על "בית אחווה", אולם המערערת לא שילמה את תשלומי הארנונה.
2. בית משפט קמא הפנה להוראות סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש], ולכך, שכל עוד לא מסרה המערערת - כבעלת הנכס, הודעה לעירייה על העברת החזקה בנכס היא מחויבת בתשלום הארנונה.

בנסיבות בהן לא הוכיחה המערערת, כי מסדר האחיות היה המחזיק, וכאשר המדובר בגוף שלא ברור אם הוא פעיל, ושעד המערערת לא יכול היה ליתן לגביו פרטים, למעט הנתון באשר למקום מושבו של מסדר האחיות בבלגיה, הרי אין לומר שלמשיבה הייתה ידיעה על קיומו של מחזיק אחר בנכס, ואין בידי המשיבה אפשרות לגבות את חוב הארנונה מאותו גוף שהמערערת טוענת שהיה המחזיק, ועל כן על המערערת לשלם את הארנונה.

בית משפט קמא, אף הדגיש, כי הסיטואציה בה המערערת, מחד גיסא, טוענת, שמסרה חזקה בנכס לגוף אחר, ומאידך גיסא, אינה מוסרת פרטים שיאפשרו איתור וגביה מאותו גוף אחר, למרות ששני הגופים חוסים תחת הכס הקדוש, אינה מגישה הודעת צד ג' נגד הגוף האחר, ואינה מזמנת עד מטעם אותו גוף, וודאי מצדיקה את חיוב המערערת כבעלת הנכס, בתשלום הארנונה.

בנסיבות אלה, פסק בית משפט קמא, כי גם אם היה מקבל את טענות המערערת, שמסדר האחיות היה המחזיק בנכס (ודוק - טענות אלה לא התקבלו), הרי היה מקום לחייב את המערערת בתשלום הארנונה בהתאם לסעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש].

1. בית משפט קמא הכריע, כי לא מצא בסיס בדין, או בעובדות, לטענות המערערת, כי המשיבה ידעה, או הייתה אמורה לדעת, על העברת החזקה למסדר האחיות, ואף ציין, כי רשות אינה מחויבת לבדוק באופן אקטיבי את מצב הבעלות בנכסים שבתחום שיפוטה, ואין להעביר את הנטל המוטל למעשה על בעל הנכס, להודיע באשר לזהות המחזיק, על כתפיה של הרשות.

לסיכום, משבית משפט קמא הכריע, כי לא הוכח שמסדר האחיות היה המחזיק בנכס עד חודש אוקטובר 2006, הוא לא דן כלל בשאלה, האם מדובר באישיות משפטית עצמאית ונפרדת מהמערערת, שכן גם אם מסדר האחיות הינו אישיות משפטית נפרדת, הוא לא היה המחזיק בנכס.

ההכרעה בנוגע לטענה כי המדובר בדרישה לתשלום ארנונה באופן רטרואקטיבי

1. המערערת טענה, כי הודעות החיוב בארנונה נשלחו על שם "בית אחווה", ולא על שם הבישופות היוונית קתולית, ומסיבה זו חיובה בתשלום ארנונה בהתייחס לתקופה שבה הודעות החיוב יצאו על שם "בית אחווה", מהווה חיוב רטרואקטיבי.

בית המשפט ציין, כי אין ספק, ששליחת הודעת חיוב לנישום מהווה חלק חיוני בתהליך גביית הארנונה, כאשר המועד הקובע באשר לבדיקת רטרואקטיביות החיוב, הינו הבחינה מתי נשלחו הודעות חיוב לנישום.

בעניין זה, הדגיש בית משפט קמא, כי:

"עסקינן בדרישה מהותית למשלוח הודעת חיוב לנישום, ולא בדרישה פורמלית/צורנית, בדבר השם שאמור להיות רשום תחת הרובריקה 'שם המשלם' בדרישת התשלום...

... כאשר בעלים הוא מחזיק של נכס בו מתנהל בית עסק מקבל הודעת חיוב בארנונה לבית העסק, אשר על גבי ההודעה רשום שמו של בית העסק, יש לראות בכך מסירת הודעת חיוב לנישום, המקימה חיוב בארנונה..."

1. בית משפט קמא הפנה לעדות עד המשיבה באשר להודעות החיוב, וציין, כי עדותו לא נסתרה, ואף עשתה עליו רושם אמין, כך שהודעות החיוב הומצאו לבית האבות – "בית אחווה", מאז תחילת חיוב הארנונה , וכאשר הוא נמצא בבעלות המערערת, מיום בנייתו.

בית משפט קמא הדגיש, כי מספר המשלם לא שונה מעולם, ואין המדובר בדרישה רטרואקטיבית לחוב ארנונה.

יתר על כן, עד המערערת העיד, כי תא דואר 10, עוספיא, שימש מאז ומעולם את בית האבות, וכי לא הועברה בעלות ברשות הדואר על תא דואר זה, גם לאחר שנת 2006, (המועד בו נטען, כי מסדר האחיות עזב), כך שהמדובר בכתובת תקינה של בית האבות שבבעלות המערערת ובהחזקתה, שהינה כתובת כשרה להמצאת הודעות החיוב לגבי הנכס.

עוד ובנוסף צוין, כי הודעות החיוב עבור צריכת המים נשלחו ביחד עם חיוב הארנונה, בהודעת חיוב אחת משולבת, והמערערת שילמה עבור צריכת המים, כך שברור שקיבלה את הודעות החיוב עבור הארנונה.

המערערת אף לא הכחישה את קבלת הודעות החיוב, אלא רק טענה, שהן יצאו על שם "בית אחווה".

1. בית משפט קמא הדגיש, כי לא מצא ממש בטענות המערערת בעניין הרטרואקטיביות, וכי גם לאחר שהמערערת קיבלה את הודעות החיוב על שמה, היא לא שילמה את חוב הארנונה, ואין בסיס לטענה באשר לשינוי מצב לרעה אל מול מסדר האחיות, כאשר המערערת אינה מעוניינת לערוך חשבון עם מסדר האחיות, לאור מהות היחסים בין ארגונים שונים הקשורים לכס הקדוש.

ההכרעה בנוגע לטענות באשר להסכם עם הכס הקדוש

1. בית משפט קמא ציין, כי המשא ומתן שאמור היה להתקיים בהתאם לאמנה המכונה "הסכם יסוד", שנחתמה בין מדינת ישראל לבין הכס הקדוש בתאריך 30.12.1993, ואשר פורסמה ברשומות, היה אמור להסתיים בשנת 1996, והמערערת לא הציגה ראיה כלשהי, שעדיין מתקיים משא ומתן בכלל, ושמתקיים משא ומתן בהתייחס לתשלום ארנונה בגין בתי אבות שבבעלות הכנסייה הקתולית בפרט.

בית משפט קמא אף ציין, כי לא ניתן ללמוד על סטטוס קוו בנוגע לאי גביית ארנונה, וכי דין טענות המערערת בעניין להידחות, ולא הוכחה התחייבות שלטונית כלשהי, שלא לגבות ארנונה מהמערערת.

ההכרעה באשר לגובה החוב

1. בית משפט קמא התייחס לדפי החשבון שצורפו ע"י המשיבה, להוראות סעיף 318 לפקודת העיריות ולכך, שעד המשיבה כלל לא נחקר בחקירה נגדית בעניין סכום החוב, והמערערת לא הביאה ראיות לסתור הפירוט בדפי החשבון.

בנסיבות אלה, קיבל בית משפט קמא את סכום חוב הארנונה, כפי שנטען בכתב התביעה.

בית משפט קמא דחה את התביעה בנוגע להיטל הביוב, שכן לא הוכח שנמסרו למערערת, בזמן אמת, דרישות תשלום בגין חיוב זה.

1. באשר לטענת המערערת, כי בית האבות פועל ללא מטרת רווח, ולכן הוא זכאי לפטור מתשלום ארנונה, ציין בית משפט קמא, כי בהתאם לסעיף 5(י) לפקודת מסי העירייה ומסי הממשלה (פיטורין), 1938, יש צורך באישור שר הפנים על מנת לקבל פטור מתשלום ארנונה.

יתר על כן, המערערת לא צרפה אסמכתא כלשהי, שבית האבות מתנהל כמוסד ללא כוונת רווח.

באשר לטענות, כי בתוך בית האבות נמצא בית תפילה, ציין בית משפט קמא, כי המערערת לא הגישה השגה בעניין חיוב אותו חלק מבית האבות בארנונה, ואף לא המציאה נתונים להוכיח קיומו של בית תפילה בתוך הנכס, לרבות נתונים באשר לשטחו.

בית משפט קמא, אף הסביר, כי השגה בעניין זה היה צריך להעלות כהשגה על חיוב בארנונה, וכזו לא הוגשה ע"י המערערת, גם לא לאחר שנת 2007, כשהמערערת מודה, שהיא המחזיקה בנכס.

טענות המערערת בתמצית

1. לטענת המערערת, שגה בית משפט קמא בקביעתו, כי נטל ההוכחה, באשר לזהות המחזיק בנכס, מוטל על כתפיה.

המערערת טוענת, כי מסדר האחיות, הוא אשר החזיק בנכס בפועל משנת 2002 ועד אוקטובר 2006, והמשיבה הייתה אמורה לדעת זאת, שכן עד המשיבה ביקר בנכס על מנת למסור הודעות וראה נזירות בנכס.

המערערת אף טענה, כי יש להתייחס למסמכים שהוגשו ושמהם עולה, שמסדר האחיות קיבל את ניהול בית האבות מאז חודש אוקטובר 1991.

1. המערערת חזרה על טענותיה, כי הודעות החיוב נשלחו על שם "בית אחווה", ולא על שמה, ועל כן המדובר בחיוב רטרואקטיבי, וכן טענה, כי תקופת ההתיישנות בהתאם להנחיות היועץ המשפטי לממשלה משנת 2012, הינה שלוש שנים בלבד.
2. המערערת טענה, כי מאחר והמשיבה לא פעלה לגביית חוב הארנונה לאורך שנים, אין מקום לחייבה בריבית בהתאם לחוק.
3. לטענת המערערת, יש ליתן משקל ראוי לאמנה בין מדינת ישראל לבין הכס הקדוש, ועל פיה אין לפגוע בסטטוס קוו בתחום המסים, לרבות בעניין ארנונה, באשר לחבות גופים השייכים לכנסיה.

כמו כן, טוענת המערערת, כי מהאמנה עולה, שמסדר האחיות הינו אישיות משפטית נפרדת, ואין המדובר בגוף עלום, שלא ניתן לגבות ממנו את החוב, כפי שנטען כלפי המערערת.

טענות המשיבה בתמצית

1. המשיבה טוענת, כי דין הערעור להידחות מטעמי בית משפט קמא, וכאשר המערערת לא הציגה ראיה הסותרת את התשתית העובדתית עליה מושתתת החלטת בית משפט קמא.

לטענת המשיבה, הנטל להוכיח העברת חזקה בנכס, היה מוטל על המערערת, שהינה הבעלים של הנכס, והמערערת לא עשתה כן.

1. לטענת המשיבה, המערערת העלתה במסגרת טענותיה בערעור, טענה חדשה, אשר לא הועלתה בבית משפט קמא, בנוגע לשיעור החיוב בריבית, וכאשר בית משפט קמא פסק, כי המערערת לא פעלה בתום לב ואין הצדקה להפחתת הריבית, בכל הקשור לחוב הארנונה שהיא חבה.
2. באשר לאמנה, נטען ע"י המשיבה, כי ראשית, אין המדובר בהוראות מחייבות, שכן האמנה לא אושררה, ושנית, לא ניתן כלל ללמוד מהאמנה, כי המערערת זכאית לפטור מארנונה בהתייחס לכל מוסד שהינו בבעלות הכנסייה, מה גם, שמכח האמנה, המשא ומתן היה אמור להתנהל שנתיים, ולא 20 שנה.
3. המשיבה טוענת, כי ההודעה שנשלחה באשר להחלפת המחזיקים בנכס, נעשתה בדיעבד, ואף בה לא נאמר מפורשות, כי מסדר האחיות היה המחזיק בנכס, אלא שבעבר מסדר האחיות ניהל אדמיניסטרטיבית את בית האבות.

לטענת המשיבה, ניתנה למערערת שהות ארוכה להמציא ראיות מטעם מסדר האחיות, בנוגע להחזקת הנכס, והמערערת לא עשתה כן.

אם אכן מסדר האחיות הוא שהחזיק בנכס, היה צורך בהמצאת ראיות בנוגע לתשלומים שבוצעו על-ידו, לאורך שנים, בנוגע לכך, שעובדים שעבדו, כביכול, עד שנת 2006 במסדר האחיות, עברו לעבוד אצל המערערת, ולא הומצא מסמך כזה התומך בטענה, לפיה מסדר האחיות היה המחזיק של הנכס.

1. המשיבה טענה, כי הודעות החיוב בארנונה יוצאות על שמו המסחרי של העסק, ולא לפי שם הבעלים, ולכן הודעות החיוב יצאו, לאורך השנים, על שם "בית האבות בית אחווה", ולא על שם המערערת.

רק לאחר קבלת המכתב משנת 2006, והעיקול בשנת 2007, הוסף שמה של המערערת.

עוד ובנוסף טוענת המשיבה, כי כל התנהלות המערערת, הינה בלתי ראויה, כאשר נקודת המוצא של המערערת היא, שדרך המלך הינה שהרשות תפעל לגביית תשלום הארנונה, בעוד שהנישום רשאי לפעול בכל דרך להתחמק מהתשלום, במקום לצאת מנקודת המוצא, שדרך המלך הינה שבעל נכס/ המחזיק בנכס צריך לשלם ארנונה באופן שוטף, ומבלי שהרשות תצטרך "לרדוף אחריו".

דיון והכרעה

1. נקדים ונציין, כי פסק דינו של בית משפט קמא, מנומק, הגיוני ומעוגן היטב בתשתית העובדתית שהונחה לפניו, ועל כן דין הערעור – להידחות, למעט בנוגע לסוגיה אחת, עליה נעמוד בהמשך.

לא בקלות יתערב בית משפט של ערעור בקביעות עובדתיות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, ואשר אינן חורגות ממתחם הסבירות.

1. בדין קבע בית משפט קמא, כי המערערת, שהינה הבעלים של הנכס, אף החזיקה בו לאורך כל השנים הרלוונטיות לתביעה, דהיינו משנת 2002 ואילך, וכי הנטל להוכיח, שהמחזיק בנכס היה, כגרסת המערערת, מסדר האחיות, ולא המערערת עצמה, מוטל היה על המערערת, והיא לא הרימה נטל זה.

בע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (21.8.12) (להלן: "עניין עיריית ירושלים"), קיימת התייחסות לכך, שהוראות סעיפים 325 -326 לפקודת העיריות נועדו להקל על העירייה, בכך שהטילו על בעל המקרקעין, או על המחזיק במקרקעין, חובת דיווח על כל שינוי במצב הבעלות, או ההחזקה, כתנאי לשחרורו של הבעלים או של המחזיק מהחבות בארנונה, כך שהחוק אינו דורש מהרשות לברר את מצב הבעלות, או ההחזקה, בכל עת.

מכל מקום, הודגש בפסק-הדין בעניין עיריית ירושלים, כי חבות הארנונה העיקרית בגין נכס, תחול לעולם על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והבעלים המקורי, או המחזיק, יהיו חייבים בנוסף לבעל הזיקה הקרובה ביותר, בתשלום הארנונה, עד למועד שבו הם שלחו הודעה לרשות על שינוי בזהות המחזיק.

עוד ובנוסף הובהר באותו פסק-דין, כי חבות הבעלים המקורי, או המחזיק המקורי, הינה שיורית, כך שהוא יחויב, רק כאשר לא ניתן לגבות את הארנונה ממי שחב בה כבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

בנסיבות אלה, ניתן היה לצפות, כי המערערת תעשה כל שלאל ידה, על מנת להוכיח את זהות המחזיק בפועל בשנים הרלוונטיות לתביעתה של המשיבה, ועל מנת לאפשר למשיבה לגבות ממנו את הארנונה, ובכך לפטור אותה - כבעל הנכס, מהתשלום.

בבר"מ 867/06 עיריית חיפה נ' דור אנרגיה (17.4.08), קיימת התייחסות לשאלה, האם בעל נכס שלא מסר לעירייה הודעה על חילופי מחזיקים, כנדרש, והמשיך להיות מחויב בארנונה, יחויב גם במצב שבו היתה העירייה צריכה לדעת, שבוצעו חלופי מחזיקים בפועל.

בעניין 'דור אנרגיה' נחלקו דעות השופטים, כך השופט דנציגר סבר, בדעת מיעוט, שבנסיבות שבהן הובאו לידיעת העירייה עובדות שהיו אמורות להדליק אצלה נורת אזהרה, בדבר חילופי מחזיקים, עשויה לחול עליה החובה להימנע מעצימת עיניים ולבדוק פוזיטיבית את עניין חילופי המחזיקים, וזאת מכח חובת ההגינות הכללית שהיא חבה לתושביה.

כב' השופט דנציגר מנה מספר שאלות, שעל העירייה לבדוק, ובהן משך הזמן שחלף מבלי ששולם חוב הארנונה; גובה החוב, היות הנכס בגינו יש לשלם ארנונה - נכס ציבורי; וידיעה פוזיטיבית של מחלקות אחרות בעירייה על חילופי מחזיקים.

כב' השופטות (בדימוס) ארבל ופרוקצ'יה סברו, בדעת רוב, שאין להטיל על העירייה חובת בדיקה פוזיטיבית, האם חלו חילופי מחזיקים, אם כי לא שללו אפשרות שיוכח, שמחלקת הארנונה בעירייה ידעה בפועל שחלו חילופי מחזיקים, גם כאשר לא נשלחה אליה הודעה בכתב מהמחזיק, או מהבעלים.

דהיינו, דעת הרוב הינה, שרק בנסיבות חריגות בהן מוכח, שקיימת ידיעה בפועל של מחלקת הארנונה על שינוי בזהות המחזיק, לא תוכל העירייה לגבות את תשלום הארנונה מהבעלים.

גם כב' השופט רובינשטיין בעע"מ 2611/08 בנימין נ' עיריית ת"א יפו (5.5.10), הצטרף לדעתן של כב' השופטות ארבל ופרוקצ'יה (בדימוס), וייחס משקל לידיעה בפועל של מחלקת הארנונה, באשר לשינוי המחזיק בנכס, ועיינו גם בדברי כב' השופט עמית בעניין 'עיריית ירושלים'.

המגמה כיום, הינה שרשות מקומית, אינה יכולה לעצום עיניים, כאשר מובאות לפניה ראיות באשר לשינוי זהות המחזיק, אולם אין בפסיקה זו, כדי להעביר את הנטל המוטל על הבעלים, ובענייננו, על המערערת, להוכיח כי לפני הרשות הובאו ראיות באשר לשינוי זהות המחזיק בנכס, והיא עצמה עיניה מלראות.

1. בענייננו, לא הוכח, שלמשיבה הייתה ידיעה, שהמחזיק בנכס אינו המערערת (שהינה הבעלים של הנכס).

אין במכלול הראיות, כפי שהובאו לפני בית משפט קמא, כדי להוביל למסקנה, שלמשיבה הייתה ידיעה שמאן דהוא אחר מלבד המערערת, החזיק בנכס.

גם אם עובד מטעם המשיבה הגיע לנכס למסור הודעות חיוב וראה בנכס נזירות, אין בכך כדי להביא למסקנה באשר לזהות המחזיק, שכן קיימים גופים רבים, לרבות המערערת, אשר סביר שיעסיקו נזירות בתפקידים שונים.

המערערת לא פנתה בכתב, לאורך השנים, למועצה המקומית עוספיא, או לעיריית הכרמל (איחוד המועצות המקומיות עוספיא ודלית אל כרמל), על מנת לעדכן שאינה המחזיקה בנכס שבבעלותה תוך פירוט באשר לזהות המחזיק בפועל, ואף לא הגישה השגה לפני מנהל הארנונה בטענה להעדר החזקה בנכס [כפי שיכולה הייתה לעשות בהתאם לסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976].

באשר למכתב מתאריך 6.10.2006, המדובר במכתב שנשלח למשרד הרווחה, ולא למשיבה, ומכל מקום, אין במכתב כדי להוכיח שמסדר האחיות היה המחזיק בנכס.

כאשר מדובר על ידיעה קונסטרוקטיבית, הרי זו צריכה להיות במועד בו הועברה החזקה, או בסמוך אליו, ולא בדיעבד, לאחר שהסתיימה החזקה הנטענת, ובענייננו, אין הוכחה כלשהי, שהמשיבה ידעה לפני חודש אוקטובר 2006, או למעשה לפני שנת 2007, שמאן דהוא אחר, מלבד המערערת, מחזיק בנכס.

המערערת לא הביאה ראיות ומסמכים על מנת להוכיח שמסדר האחיות כמחזיק בנכס, קיבל כספים ממשרד הרווחה, גבה כספים מדיירי בית האבות, שילם כספים לספקים עבור ציוד ומזון ושילם משכורות לעובדים, שילם תשלומי מים, חשמל וגז עבור בית האבות וכד'.

כמו כן, לא הוכיחה המערערת, כי היה שינוי משמעותי כלשהו בהוצאותיה ובניהול החשבונות שלה, תוך עריכת השוואה בין התקופה שלפני סוף אוקטובר 2006 (תקופה בה נטען, שמסדר האחיות, ולא המערערת, החזיק בבית האבות), לבין התקופה החל מנובמבר 2006 (התקופה בה המערערת מודה, שהיא המחזיק והמנהל את בית האבות).

1. גם אם נסבור, שאין לדרוש דרישה דווקנית של מסירת הודעה בכתב, באשר לזהות המחזיק בנכס, הרי איננו סבורים, כי בהתאם לתשתית העובדתית כפי שהוצבה לפני בית משפט קמא, ניתן לקבוע, שהייתה צריכה להידלק נורת אזהרה אצל המשיבה, ומכל מקום, לא ניתן לומר שהמערערת עשתה את הנדרש על מנת לגרום לכך, שאותו גורם שהיה המחזיק בפועל, כך לגרסתה, יצורף לתביעה כנגדה, כך שבסופו של דבר, הרשות תוכל לגבות את מסי הארנונה הנדרשים לפעולתה לטובת כלל הציבור, מהגורם שהיה צריך לשלמם.
2. המערערת צרפה לתיק המוצגים מטעמה את הסכם היסוד בין הכס הקדוש למדינת ישראל, שנחתם בתאריך 30.12.93, כפי שפורסם ברשומות, וכן את הסכם האישיות המשפטית המלא בין הכס הקדוש למדינת ישראל, ורישום עדכני באתר משרד החוץ באשר לתוקפם של הסכמים אלה.

משמסקנתנו, הינה, כי ממילא אין במסמכים אלה כדי לתמוך בטענות המערערת, באשר לכך שאינה מחויבת בתשלום ארנונה, אין צורך שנדון בטענות המשיבה באשר להוצאת המסמכים מהתיק, שכן המדובר במסמכים שחלקם הוגש בשלב הערעור בלבד, ולא הומצאו במלואם לבית משפט קמא.

1. המערערת לא הצליחה להצביע על סעיפים, מתוך ההסכמים אליהם הפנתה, שפוטרים אותה מתשלום הארנונה.

הסכם היסוד בין הכס הקדוש לבין מדינת ישראל, מתייחס למחויבות המדינה לחופש הדת והמצפון, והוא הדין באשר למחויבותה של הכנסייה הקתולית באותו עניין.

ההסכם דן בכך, שהמדינה מכירה בזכות הכנסייה הקתולית לבצע את תפקידיה הדתיים, ולמנות אנשים מטעמה במוסדותיה, והכנסייה מכירה בזכותה של המדינה לבצע את תפקידיה, תוך התייחסות לסטטוס קוו באותם המקומות הקדושים לנוצרים שעליהם חל הסטטוס קוו.

אין אִזכור, ולו במילה, באשר לפטור מתשלום ארנונה, בהתייחס לכל נכס מקרקעין, רק מחמת שאישיות משפטית המשתייכת לכס הקדוש, הינה הבעלים של אותו נכס מקרקעין.

בהסכם היסוד אף הוזכר, כי הצדדים להסכם יפתחו במשא ומתן למצוא פתרונות בסוגיות שלא הוסדרו בנוגע לרכוש ולנושאים כלכלים ופיסקליים, המתייחסים לכנסיה הקתולית, או למוסדות קתוליים, והמשא ומתן אמור היה להסתיים תוך שנתיים, מאז חודש דצמבר 1993.

גם בהסכם מאוחר יותר, שנחתם בעקבות הסכם היסוד, ואשר פירוט אותן ישויות משפטיות המהוות חלק מהכנסייה הקתולית, אין אִזכור כלשהו לפטור מארנונה, ואף לא נכתב בהסכם היסוד, כי המשא ומתן שהיה אמור להסתיים לפני למעלה מ-20 שנה, היה אמור להתנהל, או להיות קשור, בדרך זו או אחרת, לענייני תשלום ארנונה.

נציין, כי "מסדר האחיות לצדקה של ישוע ומרי" מופיע כאחד הגופים, שסעיף 5(א) להסכם שנכרת בעקבות הסכם היסוד, חל עליהם, והכוונה למסדרים שונים של נזירים ונזירות, שמדינת ישראל מסכימה ליתן להם נפקות במשפט הישראלי.

1. המערערת לא הראתה לבית המשפט, כי אותם הסכמים אליהם הפנתה, יש בהם כדי להעניק לה פטור מארנונה על נכס שבבעלותה, שהינו בית אבות.

המערערת אף לא הביאה לפני בית משפט קמא, או לפנינו, דוגמאות של מוסדות דומים, שהינם בתי אבות בניהול גופים השייכים לכס הקדוש, ואשר להם ניתן פטור מתשלום ארנונה ע"י רשות מקומית כלשהי בתחום מדינת ישראל.

בהקשר זה נציין, כי לגרסת המשיבה, מחויבים בתי אבות בכל הארץ, בתשלום ארנונה.

נדגיש, שהמערערת גם לא הראתה, שאותו הסכם בין מדינת ישראל לכס הקדוש, אומץ או שולב בחקיקה.

לעניין זה, אין לנו אלא להפנות לאותו פסק-דין של כב' השופט זיילר ז"ל בעמ"נ 203/98 בית חולים סנט גוזף נ' פקיד שומה ירושלים, אשר אליו הפנתה המשיבה, בהקשר להעדר אשרור ההסכם משנת 1993, בדרך חקיקה בחוקי המדינה.

המערערת הייתה מודעת לעניין העדר אשרור ההסכם, כמתועד בפרוטוקול קדם הערעור.

1. באשר לטענות המערערת, שעניינן הודעות החיוב שנשלחו על שם "בית אחווה", ולא על שמה, הרי מעבר לכך, שהאמור בעניין בפסק-דינו של בית משפט קמא מקובל עלינו, לא ניתן הסבר מטעם המערערת, מדוע את חשבון המים שנשלח על שם "בית אחווה" היא שילמה, גם כאשר לא נשלח על שמה המדויק, בעוד שאת תשלום הארנונה לא שילמה.

בהתאם לעדויות בבית משפט קמא, היה רצף של תשלום חשבונות המים, לאורך השנים.

לא היה הבדל בשם הגורם אליו נשלחו חשבונות המים והארנונה- "בית אחווה", והמדובר בכינוי של בית האבות שבנוי על נכס המקרקעין שבבעלות המערערת.

לאחר המכתב מסוף שנת 2006, והעיקול בשנת 2007, הוסף על השם "בית אחווה" גם שמה של המערערת.

משנשלחו חיובי הארנונה במועד, מידי שנה, לבית האחווה, אין המדובר בחיוב רטרואקטיבי.

1. באשר לטענות המערערת בעניין הנחיות היועץ המשפטי, לגבי קיצור תקופת ההתיישנות, המדובר בטענה שאין לה מקום בתביעה המוגשת ע"י הרשות, וכל תחולתה של ההנחיה המוזכרת מתייחסת להליכי גבייה מנהליים, ולא לשינוי הוראות חוק ההתיישנות, כאשר הרשות בוחרת להגיש תביעה בגין חוב הארנונה, ולא לפעול בהליכי גבייה מנהליים.

עוד ובנוסף נציין, כי ההוראות אליהן הפנתה המערערת אינן רלוונטיות לתקופה לגביה הוגשה התביעה לבית משפט קמא.

1. בכל הקשור לטענות שבתוך תחום בית האבות מצוי חדר תפילה, שאינו אמור להיות מחויב בתשלום ארנונה, נציין, כי המערערת לא הגישה השגה בעניין, לא באשר לעצם החיוב, ולא באשר לשטחו של חדר התפילה, אותו צריך להפחית מכלל השטח המחויב בארנונה, גם בהתייחס לתקופה, לאחר חודש נובמבר 2006, שבה היא מודה, כי היא המחזיק בנכס, וכאשר דרך המלך הייתה השגה וערר לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976.

ככלל נציין, כי מי שחויב בארנונה, רשאי להשיג עליה לפני מנהל הארנונה באותם עניינים המפורטים בחוק (לרבות בעניין העדר החזקה בנכס), ועל החלטת מנהל הארנונה, ניתן להגיש ערר לוועדת ערר, ולאחר מכן, על החלטת ועדת הערר, רשאים, הן העורר והן מנהל הארנונה, לערער לפני בית משפט לעניינים מנהליים.

המערערת לא חזרה בערעורה על טענותיה באשר לתחולת פקודת מסי העירייה ומסי הממשלה (פיטורין), 1938, ובהקשר זה נציין, כי המערערת לא הביאה ראיות לפני בית משפט קמא, שלא הופק רווח כספי מבית האבות, ואף לא הוכיחה כי פנתה לגורמים הרלוונטיים לבקש פטור לפי פקודה זו.

1. המערערת טענה, כי יש מקום להפחית את שיעור הריבית המעוגן בהוראות חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980.

המשיבה טענה, כי טיעון זה באשר להפחתת שיעור הריבית, כלל לא נטען לפני בית משפט קמא. טענת המערערת לפנינו, הינה כי יש להפחית את שיעור הריבית לאור השיהוי של המשיבה בגביית החוב, שכן המשיבה לא פעלה עד לשנת 2007 לגבות את חוב הארנונה, ורק בשנת 2007, משהועסקה חברת גבייה ע"י המשיבה, החלה הפעילות לגביית הארנונה.

מפסק הדין של בית משפט קמא, עולה, כי בית המשפט התייחס לטענות המערערת, באשר לחוסר מעש מצד הרשות, בכל הקשור לאי חיוב המערערת בתשלום הפרשי הצמדה וריבית, ועל כן אין לקבל את טענות המשיבה, כי המדובר בסוגיה שהועלתה לראשונה לפני ערכאת הערעור.

בית משפט קמא הגיע למסקנה, כי לא מצא חוסר מעש מצד המשיבה, המגיע לכדי ויתור על התשלום, או המצדיק אי הטלת חיוב בהפרשי הצמדה וריבית.

בעניין זה, הננו סבורים אחרת מבית משפט קמא, שכן הנכס קיים שנים רבות, ורק בשנת 2007 החלה המשיבה לנקוט בפעולות אקטיביות לצורך גביית הארנונה, מעבר למשלוח הודעות חיוב.

חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), מקנה זכאות לדרוש תשלום פיגורים שמשמעותו ריבית צמודה של 0.5% לחודש, ממועד החיוב בתשלום החובה ועד לתשלומו בפועל.

לבית המשפט שיקול דעת לבחון את נסיבות המקרה, בכל הקשור לחיוב באותה ריבית.

כשם שעל החייב בתשלום הארנונה לפעול בתום לב ולשלם חובותיו, כך ניתן גם לדרוש מהרשות לפעול לגביית ארנונה שאינה משולמת במועד, ולא להיזכר לבצע פעולות גבייה לאחר שנים רבות, כאשר חוסר המעש מטעמה, בהתייחס לנכס הרלוונטי בענייננו, נמשך למעלה
מ-10 שנים, והגם שהנכס - בית האבות, היה פעיל משנת 1991, לא הביאה המשיבה ראיות לפיהן, היא פעלה לגביית חוב הארנונה לפני שנת 2007, באמצעות עיקול או כל פעולה אחרת, לפי פקודת המסים (גביה), או הגשת תביעה.

1. לא מצאנו מקום להפחית את הפרשי ההצמדה והריבית לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), בהתייחס לתקופה משנת 2007 ואילך, אולם בהתייחס לחודש מרץ 2002 ועד סוף שנת 2006, תהא המערערת חייבת בסכומי הארנונה (קרן), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, ולא לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה).
2. לאור האמור לעיל, הערעור נדחה, למעט חיוב המערערת בהפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה על סכום הקרן של תשלומי הארנונה, בהתייחס לתקופה מחודש מרץ 2002 ועד סוף שנת 2006, במקום חיובה בריבית והפרשי הצמדה לפי חוק הרשויות המקומיות, כאמור לעיל.
3. הואיל ונתקבלו מקצת מטענות המערערת (בעניין החיוב בריבית לתקופה 2002 עד סוף שנת 2006) אנו מחייבים את המערערת בשיעור מופחת של שכר טרחת עורך דין ומעמידים חיוב זה על סך כולל של 7,000 ₪ (כולל מע"מ).

מזכירות בית המשפט תעביר את סכום שכר הטרחה הנ"ל מתוך הפיקדון שהפקידה המערערת להבטחת הוצאותיה של המשיבה בערעור, לידי ב"כ המשיבה, עבור המשיבה, ואילו יתרת הפיקדון תוחזר לידי ב"כ המערערת, עבור המערערת.

מזכירות בית המשפט תמציא את העתקי פסק הדין לבאי כוחם של שני הצדדים.

ניתן היום, י"א ניסן תשע"ו, 19 אפריל 2016, בהעדר הצדדים.