1. תביעה לתשלום חוב ארנונה בסך 650,005 ₪, עבור תקופה של 7 שנים לפני הגשת התביעה (17/3/2009); חוב היטל ביוב בסך 146,607 ₪; וחוב מים בסך 6,984 ₪.
2. הנתבעת היא בעלים של נכס מקרקעין, הנמצא בתחום השיפוט של התובעת. הנכס שימש בכל התקופות הרלוונטיות כבית אבות הידוע בשם "בית אחווה".

הסוגיות העיקריות שבמחלוקת:

1. התובעת טענה כי הנתבעת מחויבת לשלם ארנונה בגין הנכס, על פי דין, מתוקף צווי ארנונה ומתוקף היות הנתבעת בעלת הנכס והמחזיקה בו. היטל הביוב הוטל בגין התקנת ביוב ציבורי המשרת את הנכס וחל על בעל הקרקע וחוב המים נובע משימוש במים בנכס.
2. הנתבעת טענה כי החל משנת 1991 ועד 31/10/2006 החזיקה בנכס והפעילה אותו, באופן בלעדי, אישיות משפטית אחרת, עצמאית ונפרדת מהנתבעת, בשם "מסדר האחיות לצדקה של ישוע ומרי" (להלן: "מסדר האחיות"). רק החל מיום 1/11/2006, הנתבעת עצמה החלה להחזיק בנכס ולנהל אותו. על כן, לא ניתן לחייב אותה בארנונה בגין התקופה בה לא החזיקה בנכס.

לטענת הנתבעת, עד לשנת 2007 במשך שנים, הנפיקה התובעת חיובי תשלום ארנונה על שם "בית האחווה לזקנים" ולא על שמה של הנתבעת, ולא המציאה לנתבעת את הודעות החיוב השנתיות. רק החל משנת 2007 החלה התובעת להנפיק דרישות תשלום על שם "הבישופות היוונית הקתולית". לכן, דרישת הארנונה ממנה לגבי התקופה שלפני 1/11/2006 מהווה דרישה רטרואקטיבית כלפיה. וזאת ללא הודעה מראש, ללא מתן זכות טיעון ומבלי לאפשר לנתבעת להגיש השגות ועררים בגין החיובים בארנונה עבור התקופה שלפני 1/11/06. בעשותה כאמור פגעה התובעת באפשרויות הנתבעת להסדיר את הנושא תשלום הארנונה מול מסדר האחיות, כמו גם באפשרות הנתבעת לפעול מול שר הפנים לקבל פטור מארנונה בהיותה מוסד ללא מטרות רווח [לפי סעיף 5(י) לפקודת מסי העירייה ומסי הממשלה (פיטורין) 1938].

לשיטת הנתבעת, על פי אמנה בין מדינתית שנחתמה בין מדינת ישראל לבין הכס הקדוש מיום 30/12/1993 (להלן: "הסכם היסוד"), אמור להתנהל בין הצדדים לאמנה משא ומתן לגבי סוגיות שאינן ברורות, שלא הוסדרו וכאלה ששנויות במחלוקת, בנוגע לרכוש ולנושאים כלכליים המתייחסים לכנסיה הקתולית ולמוסדות קתוליים מסוימים, ובמשך תקופת המו"מ התחייבו הצדדים שלא לפגוע בסטטוס קוו בעניינים אלה, הן לגבי עצם החבות במס והן לגבי ביצוע פעולות לגבייתו. המו"מ טרם הסתיים ובין הנושאים שבמחלוקת נמצאת סוגיית החבות של גופים כנסייתיים לשלם ארנונה. העובדה שמסדר האחיות לא שילם ארנונה והתובעת לא פעלה לגבות את חובות הארנונה מלמדת על הסטטוס קוו הקיים במקרה המסוים. פעילות התובעת, המהווה חלק מהשלטון, מהווה הפרה של התחייבויות בינלאומיות של ישראל.

לגבי היטל הביוב הוסיפה וטענה הנתבעת, כי לא פורט מתי נוצר החוב, מה סכום הקרן וכיצד חושב, מה סכומי הצמדה וריבית וכיצד חושבו, והאם התביעה התיישנה. הנתבעת לא קיבלה הודעות מפורטות ומסודרות בגין חוב זה ולכן נמנע מהנתבעת להגיש ערר בגין ההיטל.

1. הטענות העובדתיות הטעונות הכרעה נקבעו על פי הודעות הצדדים לפרוטוקול (19/9/12). לשיטת התובעת, יש להכריע מי הוא הגוף בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס והאם מסדר האחיות מהווה אישיות משפטית עצמאית אשר החזיקה בנכס, בידיעת התובעת. לשיטת הנתבעת, יש לברר מי החזיק בנכס בפועל, האם התובעת ידעה או היתה צריכה לדעת על העברת החזקה בנכס, האם מתקיימות נסיבות המאפשרות חיוב רטרואקטיבי, מה מעמד תדפיסי החיוב, מה המקור לחיוב בהיטל ביוב, סכומי החוב ושאלת ההתיישנות.

החזקה בנכס

1. סעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 קובע, כי ארנונה כללית על הנכסים תשולם בידי המחזיק בנכס. לעניין המונח "מחזיק" מפנה סעיף 7 לחוק ההסדרים להגדרה המצויה בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"). הגדרת "מחזיק" בסעיף 269 לפקודת העיריות הינה לקונית ביותר:

"מחזיק - למעט דייר משנה".

לפיכך, נקבע בפסיקה לא אחת כי מן הראוי להיזקק כהשלמה להגדרת המונח "מחזיק" בסעיף 1 לפקודת העיריות, ויש לראות הגדרות אלה כחלות זו לצד זו, כאשר ההגדרה שבסעיף 1 חלה באופן כללי, וההגדרה שבסעיף 269 באה למעט מההגדרה הכללית "דייר משנה" (רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים, פ"ד נו(4) 856 (2002); רע"א 9813/03 מדינת ישראל - משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון (4.2.2007)).

המונח "מחזיק" מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות כך:

"מחזיק - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון"

1. הנטל להוכיח את טענת ההגנה של הנתבעת מוטל עליה. אומר מיד כי לא עלה בידי הנתבעת להוכיח שמסדר האחיות החזיק בנכס, כמשמעות המושג מחזיק בהקשר הרלוונטי, או בכלל.

העד היחיד מטעם הנתבעת היה מר אוסאמה מטר, שהחל לעבוד אצל הנתבעת בשנת 2001 כעוזר לממונה הכללי, ומאז שנת 2009 משמש כממונה כללי אצל הנתבעת (עמ' 22 ש' 7, 8).

מעדותו של מר מטר בבית המשפט עלה, כי דבריו בעניין החזקת מסדר האחיות בנכס מאז שנת 1991 לא מבוססים על ידיעה אישית, אלא אך ורק על האמור במכתב ששלחה הנתבעת לתובעת ביום 25/6/2007, במסגרתו הודיעה על הפסקת פעילות מסדר האחיות בבית האבות, החל מיום 31/10/2006, והעברת החזקה בו לנתבעת (נספח ג' לתצהירו) (עמ' 25 ש' 3'). למכתב זה צורף מכתב מיום 6/10/2006, מאת הנתבעת ומסדר האחיות, המודיע למשרד הרווחה על הפסקת פעילות מסדר האחיות בבית האבות. למר מטר אף לא היה כל קשר מול נזירות המסדר לגבי העברת הפעילות בבית האבות מהמסדר לנתבעת בשנת 2006 (עמ' 23 ש' 19 עד 23).

מר מטר לא ידע האם בכלל הגוף שנקרא "מסדר האחיות" הוא גוף פעיל, והאם היתה לו פעילות כלשהיא בישראל (עמ' 23 ש' 15 עד 18). בסעיף 5 לתצהירו של מר מטר נרשם כי פעילותו הכלכלית - פיננסית של בית האבות בתקופת החזקתו על ידי מסדר האחיות נוהלה ובוצעה על ידי המסדר. בעדותו בבית המשפט התברר כי גם בעניין זה לא היתה לו ידיעה אישית. כל שידע היה כי הוא עצמו לא ניהל את הפעילות (עמ' 30 ש' 1).

מר מטר לא היה עד באופן אישי להפעלת בית האבות על ידי מסדר האחיות, ואף לא נפגש מעולם עם נזירות המסדר (למעט אולי במפגש אחד כבן שתי דקות בלבד שהתקיים בין הבישוף לנזירה במשרדי הבישוף) (עמ' 35 ש' 14 עד 21). כאשר נשאל על ידי בית המשפט במפורש, איך ידוע לו שמי שניהל את בית האבות היה מסדר האחיות, לא היה באפשרותו למסור תשובה עניינית, וטען כי השאלה מעליבה אותו (עמ' 35 ש' 24, 25).

הנה כי כן, עדותו של מר מטר חסרת משקל כלשהו בעניין טענת ההגנה המרכזית לפיה מסדר האחיות החזיק בנכס.

1. בתום עדותו של מר מטר הבהיר ב"כ הנתבעת לפרוטוקול:

"לשאלת בית המשפט, איך ניתן לדעת כי המוסד ששמו רשום באמנה "אחיות לצדקה של ישו ומרי", הוא זה אשר החזיק בנכס. תשובתי היא, ראייה בעל פה היא עדותו של העד, מטר. ראייה בכתב זה העמוד השני לנספח ג', שם חתומה האחות אן מארי דוג'ה בשם הגוף של "מנזר האחיות לצדקה של ישו ומרי"" (עמ' 36 ש' 4 עד 7).

העמוד השני לנספח ג' לתצהירו של מר מטר הינו מכתב שנשלח ביום 6/10/2006 לגברת בשם סימה במשרד הרווחה, עליו חתומים הארכיבישוף של הנתבעת, הכומר אליאס שקור ומנהלת הכספים ועורכת הדין של מסדר האחיות, האחות אן מארי דוג'ה. בהתחשב בכך שמסמך זה לא הוגש על ידי מי שערך אותו וחתום עליו, ולא התאפשר לתובעת לחקור את עורכי המסמך על פרטיו והעובדות הנזכרות בו, ובכך שהמסמך נערך בדיעבד, בתום התקופה לגביה נטעם שמסדר האחיות החזיק בנכס, ערכו הראייתי קלוש מאוד, ואין הוא יכול לשמש ראיה למהות השימוש שנעשה על ידי מסדר האחיות בנכס.

יתר על כן, תוכנו של המסמך לא תומך בטענה שמסדר האחיות "החזיק" בנכס. המסמך נכתב בשפה האנגלית ולכן אביא להלן את תוכן המסמך בשפת המקור:

"Ref. Management of the "Maison de la Fraternite"

After having served in the "Maison de la Fraternite" first in akko and later on in Isfya, the Congregation of the Sisters of Charity of Jesus and Mary was entrusted with the management of the Home from 23^th October 1991 onwards.

They held responsibility for the services and for the financial and administrative management as well.

After long and thorough reflection, the Congregation has decided to withdraw its sisters from the Home.

By common accord between the Archbishop and the Congregation it has been decided that the Archdiocese of Haifa will continue the work of Charity first started by his predecessor and take up full responsibility for the management of the "Maison de la Fraternite" from November 1^st 2006 onwards.

All further correspondence will therefore have to be carried on with the Archbishop Elias Chacour and / or the person that shall be appointed by him."

המושג Management המופיע בשורת הנושא ובהמשך המסמך, משמעותו בעברית ניהול. מתוכן המכתב עולה כי מסדר האחיות שרת בבית האבות וכי ניהול המוסד הופקד בידיו; מסדר האחיות נשא באחריות למתן שירותים ולניהול אדמיניסטרטיבי וכספי של בית האבות; החל מ 1/11/06, הארכיבישוף ימשיך בעבודת החסד וייקח אחריות מלאה לניהול בית האבות.

אין במסמך זה כל התייחסות להעברת חזקה בנכס למסדר האחיות.

ניהול אדמיניסטרטיבי וכספי של מוסד איננו כולל בהכרח "החזקה למעשה" של נכס מקרקעין, כמשמעותו בדבר החיקוק הרלוונטי. גוף עסקי או אחר יכול לספק כח אדם תפעולי וניהולי, כחברת ניהול או חברת כח אדם, גם אם אינו בעל זכויות בנכס. לא כל מי שנותן לבעל נכס מקרקעין שירותי ניהול ותפעול כאלה ואחרים הופך באופן אוטומטי לבעל זכויות להחזיק בנכס, או למי שהחזיק בו למעשה, ומחויב בתשלום ארנונה במקום בעל הנכס. כך למשל, חברת האחראית על אחזקת בניין מגורים, מטעם בעלי הדירות או מטעם נציגות בית משותף, כולל שירותי אבטחה, ניקיון תחזוקה וכו', לא תחשב כמי שמחזיק במקרקעין ומחויב בתשלום ארנונה. או למשל, חברה המנהלת מרכז המסחרי (קניון לדוגמה) עבור בעלי הנכס, לרבות אחריות על השכרת חנויות, ביטחון ניקיון וכדומה, לא בהכרח תחשב כמי שמחזיקה למעשה בנכס מבחינת חיוב בארנונה.

פירוש המושגים הנזכרים במסמך הנ"ל, ומתן תוכן מפורט ומעשי לפעילויות הכרוכות בהם יכול היה להתברר בחקירת עורכי המסמך, אולם אלו לא הובאו לעדות. אין די באמור במסמך כשלעצמו, כדי לבסס מסקנה לפיה מסדר האחיות החזיק למעשה בבית האבות.

1. עובדות שהתבררו במהלך שמיעת הראיות תומכות דווקא במסקנה שונה, לפיה השירותים שנתנו נזירות מסדר האחיות לנתבעת לא היו כרוכים בהחזקה מעשית של הנכס.

כך למשל, מערות מר מטר על שבין הנתבעת למסדר האחיות לא נערך ולא נחתם חוזה שכירות לגבי הנכס או הסכם אחר כלשהו, והמסדר אף לא נתבקש לשלם דמי שכירות עבור השימוש בנכס (עמ' 25 ש' 4 עד 8 ועמ' 34 ש' 26, 27). אין בידי הנתבעת כל מסמך שנערך בזמן אמת, המעיד על כניסת מסדר האחיות לנכס בשנת 1991 (עמ' 25 ש' 16, 17).

באופן דומה, לא היתה בין הנתבעת למסדר האחיות כל מחוייבות לגבי משך תקופת השימוש בנכס, כל צד היה רשאי להפסיק את ההתקשרות באופן וולונטרי בכל עת, והבישוף היה רשאי, לפי שיקול דעתו הבלעדי, להפסיק את ההתקשרות בכל עת ולפנות את הנזירות מהנכס (עמ' 34 ש' 28 עד עמ' 35 ש' 2).

מר מטר העיד כי מפתחות בית האבות היו נתונים בידי נזירות המסדר. מעבר לעובדה שכאמור לא היתה לו ידיעה אישית בעניין, גם אם אקבל טענה זאת, אינני רואה בכך ראיה מספיקה להחזקה במקרקעין. לאיש תחזוקה של בית ספר יש מפתחות של כל בית הספר, מה שלא הופך אותו להיות מי שמחזיק בבית הספר. בידי חברת החזקה של מרכז מסחרי יכול שיהיו מפתחות לכל הדלתות במרכז, אין בכך כדי להפוך אותה למי שמחזיק במרכז המסחרי.

דברים אלה נכונים אף בעניין ניהול הפעילות הפיננסית של בית האבות, העסקת עובדים ובחירת המשתכנים, עובדות שלא הוכח שבוצעו על ידי מסדר האחיות. גם מערכת היחסים שהתקיימה בין מסדר האחיות לבין המשתכנים לא ידועה ולא הוכחה. ויצוין, כי לפי עדותו של מר מטר, בית האבות נוהל כמוסד ללא כוונת רווח ולא נגבו מהמשתכנים דמי שכירות.

למסדר האחיות לא היה כל עניין כספי בניהול בית האבות, אשר הופעל לצורך הגשמת מטרותיה של הנתבעת ככנסייה, לתת שירותים לקשישים מעוטי יכולת (כפי שנרשם במפורש בסעיפים 2 ו- 12 לתצהירו של מר מטר).

1. בידי הנתבעת היו שלל אפשרויות להביא ראיות משמעותיות לביסוס טענותיה בדבר אחזקת מסדר האחיות בנכס, והיא מצאה לנכון שלא לעשות כן.

לא זו בלבד שהנתבעת בחרה לא לזמן לעדות את שני האישים החתומים על נספח ג' לתצהירו של מר מטר, היא לא זימנה לעדות איש מטעם מסדר האחיות לתמוך בגרסתה, ואף לא פנתה למסדר האחיות כדי לקבל אישור בכתב לטענותיה. מר מטר אישר בעדותו עובדות אלה וכאשר נשאל מדוע לא פעלו כך, לא היתה בידו תשובה (עמ' 24 ש' 27 עד 31 ועמ' 30 ש' 5 עד 7).

להימנעות מהצגת ראיות והבאת עדים קיים גם משקל ראייתי בלתי מבוטל, ולעניין זה יפים הדברים שנקבעו על ידי השופט ס' ג'ובראן בע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (27.7.2008) בפסקה 26 לפסק הדין:

"לעיתים, הדרך שבה מנהל בעל דין את עניינו בבית המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, באופן דומה לראיה נסיבתית, וניתן להעניק משמעות ראייתית לאי הגשת ראיה. התנהגות כגון דא, בהעדר הסבר אמין וסביר - פועלת לחובתו של הנוקט בה, שכן היא מקימה למעשה חזקה שבעובדה, הנעוצה בהיגיון ובניסיון חיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שלו הובאה אותה ראיה, היא הייתה פועלת לחובת הנמנע ותומכת בגרסת היריב. בדרך זו ניתן למעשה משקל ראייתי לראיה שלא הובאה".

כמו כן, באופן דומה נקבע בפסיקה כי:

"...כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו... ככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה" [ראה ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 605, 615 (1993)].

במקרה דנן, הבאת נציג של מסדר האחיות לעדות יכולה היתה להיות ראיה נחרצת לטובת הוכחת טענת ההגנה של הנתבעת. בהתחשב בכך שהנתבעת ומסדר האחיות שניהם גופים הכפופים לכס הקדוש, אשר קיימו ביניהם שיתוף פעולה ארוך שנים, לא נראה שהייתה אמורה להיות בעיה כלשהי להביא נציג של מסדר האחיות לעדות. זאת בעיקר נוכח היקף התביעה (כ- 803,000 ₪), אשר מצדיק בהחלט היערכות בהתאם ואף השקעת הוצאות, ככל שצריך להביא עדים מחו"ל. למותר לציין שלא הוגשה הודעה לצד שלישי כנגד מסדר האחיות.

משכך, בין אם הדבר נעשה בטעות, ובין אם בהחלטה טקטית מדובר, במחדל בעל משמעות ראייתית כבדת משקל, שיש לו מחיר ראייתי משמעותי לחובת הנתבעת.

לא זו בלבד, הנתבעת אף לא הציגה אסמכתאות כלשהן להוכיח את העברת פעילות ניהול בית האבות ממסדר האחיות לנתבעת. לא חוזים עם עובדים, לא דפי הנהלת חשבונות המצביעים על הוצאות ניהול בית האבות שלא הוצאו קודם לכן, לא אסמכתאות לכניסת כספי סיוע ממשרד הרווחה ועוד, ולא היה בידי העד מר מטר להסביר הימנעות מהבאת ראיות אלה (עמ' 26 ש' 23 עד 31; עמ' 29 ש' 20 עד 23)

1. נוכח כל האמור לעיל אני קובע, שלא עלה בידי התובעת להוכיח האם אכן עשה מסדר האחיות שימוש בנכס או שהפעיל את בית האבות עבור הנתבעת באמצעות מתן שירותים שונים עבורה, האם אכן המסדר כאישיות משפטית עשה את השימוש בנכס או שנזירות במספר לא ידוע נתנו שירותים כאלה ואחרים, כעזרה לנתבעת בניהול הנכס, מה מהות השימוש שעשו בנכס והאם הוא מגיע כדי "החזקה למעשה".
2. זאת ועוד, התובעת הביאה ראיות מספיקות להוכיח שהנתבעת כן החזיקה בנכס. בסע' 3 לתצהיר עדות ראשית של עד התובעת מר שאמל עזאם, אשר שימש כמנהל מחלקת הגביה וממונה על הגביה אצל התובעת מאז שנת 1993 ובכל הזמנים הרלוונטיים, הצהיר העד על כך שמאז תחילת עבודתו אצל התובעת, הוא היה בקשר עם מר ג'אמיל אמבריקי אשר היה מנהל כספים/מורשה חתימה של הנתבעת והעביר לתובעת המחאות לתשלום חשבונות מים. גם לאחר שמר אמבריקי סיים את תפקידו אצל הנתבעת, היא העבירה מפעם לפעם המחאות בגין תשלום מים אך נמנעה מלשלם ארנונה. בעדותו של מר שאמל בבית המשפט סיפר כי היה בקשר ישיר עם מר אמבריקי במהלך השנים 2000 עד 2003. שנים בהן לפי טענת הנתבעת, נמצא בית האבות בניהול מסדר האחיות. עדותו של מר שאמל לא נסתרה ויתר על כן, הנתבעת לא מצאה לנכון לזמן לעדות את מר אמבריקי שהיה עובד שלה בזמנים הרלוונטיים, עוד לפני תחילת עבודתו של מר מטר אצלה.
3. בהינתן כל אלה, אין בפני מצב בו קיימים מספר גורמים היכולים להיחשב כ"מחזיקים" וצריך להכריע למי מביניהם "הזיקה הקרובה ביותר" לנכס. הנתבעת היתה ועודנה בעלת הנכס, ולא הוכח כי למסדר האחיות היתה זיקה רלוונטית כלשהי אליו.

הודעה על שינוי החזקה

1. סעיף 325 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע חובה של בעל מקרקעין למסור הודעה בכתב לעיריה אם חדל להיות מחזיק של נכס חייב בארנונה, כתנאי להפסקת החיוב.

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים.."

וסעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע, כי כל עוד לא נמסרה לעיריה הודעה על העברת חזקה בנכס יהיה המעביר חייב בארנונה שהנעבר היה חייב לשלם ולא שילם.

"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו; בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".

פסיקת בתי המשפט חזרה והבהירה כי:

"מטרתם של דיני הארנונה להקל על הרשות המקומית לאתר את אותו מחזיק החב בתשלום הארנונה, וזאת באמצעות סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, המטילים על המחזיק את הנטל להודיע על שינוי הבעלות או החזקה בנכס (ראו למשל בר"ם 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה ([פורסם בנבו], 16.10.2006), סעיף 5 לפסק הדין)" [בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל מודיעין (16/3/2008)].

הנתבעת לא טענה בשום שלב שהעבירה לתובעת הודעה בכתב כנדרש בפקודת העיריות ולא היה בידה להציג ראיה כלשהי להעברת הודעה כזאת. מר מטר העיד, כי לא ניסה אפילו לבדוק ברישומי הנתבעת האם הועברה הודעה כנדרש (עמ' 26 ש' 14 עד 17). (למען הדיוק אזכיר את הודעתו של מר מטר לתובעת מיום 25/6/2007 (נספח ג' לתצהירו), שנכתב לאחר תום תקופת השימוש של מסדר האחיות בנכס, ואיננו יכול לשמש לשינוי זהות החייב בתשלום לאחור, באופן רטרואקטיבי).

1. על פי פסיקת בתי המשפט חבותו של הבעלים המקורי היא שיורית, ויש לחייבו בתשלום ארנונה רק כאשר לא ניתן לגבותה ממי שחב בה בפועל [ראו ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (21/8/2012) (בסעיף 18 לפסק הדין) (להלן: "ענין ששון לוי")].

כאמור, הבסיס היחיד לטענה שהמסדר החזיק בנכס נמצא בעדויות הנתבעת, בראיות בעלות ערך ראייתי קלוש ביותר אם בכלל. בנוסף על כך, מעדותו של עד הנתבעת בבית המשפט התברר, כי אותו "מסדר האחיות" הינו גוף כמעט עלום. עד הנתבעת לא ידע לומר מה מספר התאגיד של מסדר האחיות, והאם יש לו בכלל מספר שכזה (עמ' 35 ש' 5 עד 13). הוא לא ידע האם הגוף שנקרא מסדר האחיות הוא גוף פעיל בעת עדותו ואף לא בשנת 2006 (עמ' 23 ש' 15 עד 18). הוא לא היה מסוגל למסור פרטים כלשהם לגבי זהות הנזירות הקשורות למסדר ואשר ניהלו מטעמו את בית האבות (עמ' 35 ש' 14 עד 21). כל שניתן היה לדלות מעדותו היה כי מקום מושבו של מסדר האחיות הוא בבלגיה, בזמנו היו בארץ נזירות מטעם המסדר אך הן זרות ולא תושבות ישראל, העד לא ידע למסור מי היתה האחראית מטעם המנזר וכל שידע לומר בעניין היה שהבישוף דיבר עם הנזירה האם בבלגיה (עמ' 23 ש' 18 עד 23).

בנתונים אלה, כאשר אין בידי התובעת ידיעה על קיומו של מחזיק אחר בנכס, כאשר מדובר בגוף כמעט עלום, חסר מספר התאגדות בישראל, ללא נוכחות בישראל, נציגות או כתובת בישראל, אשר ספק אם הוא פעיל בכלל, בהחלט ניתן לומר, כי אין בידה של התובעת לגבות את חוב הארנונה מגוף כזה, וניתן להביא למימוש את החבות השיורית של בעל הנכס.

הדברים נכונים ביתר שאת כאשר הנתבעת אשר בחרה, לטענתה, למסור חזקה בנכס לגוף כזה, נמנעה למסור פרטים שיאפשרו איתור אותו גוף וגבייה ממנו. על אף שאמור להיות לנתבעת קשר עם מסדר האחיות, נוכח שיתוף הפעולה ביניהם בעבר ונוכח היותם שני גופים החוסים תחת הכס הקדוש, הנתבעת בחרה לא לזמן עד מטעם מסדר האחיות, ולא להגיש הודעת צד ג' נגדו. הנתבעת, כבעלת הנכס, אמורה היתה לעשות כמיטב יכולתה לסייע בידי התובעת לגבות את החוב ממי שהיא טוענת שהחזיק בנכס, כך שהחיוב השיורי כנגדה על פי סעיף 236 לפקודת העיריות יוותר שיורי בלבד. אך דומה כי היא פעלה דווקא בדרך ההפוכה. בנסיבות אלה, אין הנתבעת יכולה לבוא בטענות נגד התובעת בגין אי ביצוע פעולות גבייה מאת מסדר האחיות, אלא לעצמה בלבד.

1. לכן, גם אם הייתי מקבל את עמדת הנתבעת לפיה מסדר האחיות החזיק למעשה בנכס, בזיקה קרובה יותר מאשר הנתבעת, ניתן בנסיבות העניין לחייב את הנתבעת בתשלום הארנונה בה חויב מסדר האחיות ולא שילם בהתאם לסעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש].

ידיעת התובעת על שינוי החזקה

1. כדי להתגבר על אי מסירת הודעה כתובה על העברת החזקה בנכס, טענה הנתבעת כי התובעת ידעה או היתה אמורה לדעת על העברת החזקה למסדר האחיות.

לאחר שקבעתי שלא הוכח שמסדר האחיות החזיק בנכס, אדון בטענה זאת בקצרה, למעלה מן הצורך.

1. לא מצאתי בסיס לטענה זאת, לא בדין ולא בעובדות.

מבחינה עובדתית הנתבעת מנסה להתבסס על העובדה שבית האבות ממוקם בסמוך לבניין המועצה המקומית, ועל עדותו של עד התובעת, שביקר בבית האבות לצורך מסירת הודעות תשלום ופגש שם נזירות. לא מצאתי בדברים אלה אף לא ראשית ראיה לנטען. העובדה שנזירות עבדו בבית האבות לא היתה אמורה להוביל את עד התובעת למסקנה שגוף כלשהו מלבד הנתבעת הוא המחזיק למעשה בנכס, ואף אין בכך כדי לעורר שאלה בנושא. לא מצאתי כל בסיס להנחה שעד התובעת ידע או אמור היה לדעת שהנזירות שפגש בבית האבות, משתייכות למסדר האחיות או לאישיות משפטית אחרת כלשהי המחזיקה בנכס במקום הנתבעת. זהות העובדים במקום מסוים או השתייכותם לגוף כזה אחר איננה קשורה לזהות המחזיק בנכס.

1. הנתבעת טענה שהתובעת נמנעה להגיש תוצאות סקר נכסים שנערך בשנת 1993, בו נרשמו זהויות המשתמשים בנכסים והמחזיקים בהם, אשר אם היה מוצג בבית המשפט היה תומך בטענת הנתבעת שלא החזיקה בנכס. לשיטת הנתבעת מדובר בהימנעות מהבאת ראיות מצדה של התובעת, אשר מהווה חיזוק לטענות הנתבעת.

בעדותו של עד התובעת מר שאמל הסביר העד, כי לא ניתן למצוא בארכיון המועצה סקר שנערך בשנת 1993 (עמ' 11 ש' 24 עד 28). העד מסר, כי הגם שלא עיין בתיק הנכס לפני הכנת תצהירו, תיק הנכס, הכולל את המסמכים והתכתובות הקשורות אליו, היה בפניו בעת שטיפל בפעולות גבייה שבוצעו כנגד הנתבעת (במהלך שנת 2007) והוא עיין בו (עמ' 15 ש' 29 עד עמ' 16 ש' 2). לא מצאתי כל סיבה שלא לקבל את עדותו של מר שאמל כהווייתה, והנתבעת אף לא טענה שעדותו לא אמינה.

לא מצאתי לנכון לזקוף לחובתה של התובעת אי הצגת תוצאות הסקר משנת 1993, שאין לדעת לאיזו מטרה נערך, והאם בכלל נבדק בעת ביצועו נושא זהות המשתמשים בנכסים. אין לצפות מהתובעת לשמור מסמכים משנת 1993.

יתר על כן, בהחלטה מיום 4/1/2011 ניתן צו גילוי ועיון במסמכים. הנתבעת לא הגישה כל בקשה בעניין גילוי המסמכים או בקשה לחייב את הנתבעת להציג את סקר הנכסים הנ"ל. לפיכך הטענה שנמצא בידה סקר כזה, והיא נמנע להציג אותו, נותרה סתמית.

1. מכל מקום, על פי פסיקת בית המשפט העליון, אין הרשות חייבת לבדוק באופן אקטיבי מצבן של בעלויות בנכסים ואין להעביר לכתפיה את הנטל המוטל על בעל הנכס להודיע כי איננו מחזיק בו עוד.

"איננו סבורים כי העירייה הפרה חובה כלשהי כאשר נמנעה מלבדוק, לאורך השנים, מי הוא המחזיק בפועל במגרש. בית משפט זה כבר קבע, באופן מפורש וברור בעניין דור אנרגיה, כי הרשות המקומית אינה חייבת לבדוק באופן אקטיבי את מצב הבעלות או ההחזקה בנכס. כאמור, על-פי הוראות סעיפים 326-325 לפקודת העיריות, המחזיק או הבעלים המקורי של הנכס הוא שנושא בנטל להודיע לעירייה על שינוי ההחזקה או הבעלות, ואין – כך נקבע – להעביר נטל זה לכתפי העירייה ..." [עניין ששון לוי (פסקה 23 לפסק הדין)] (ההדגשות שלי - ע.ר.).

סוגיית זהות החייב בדרישות הארנונה והאם מדובר בדרישה רטרואקטיבית?

1. החל משנת 2007 החלה התובעת לבצע פעולות לגביית חוב הארנונה מאת הנתבעת, לרבות הטלת עיקולים בהתאם לפקודת המסים (גביה). בעדותו של עד התובעת נמסר, כי רק בשנת 2007 החלה התובעת לבצע פעולות גבייה באמצעות חברת גבייה, שהחלה לבצע פעולות אכיפה באפקטיביות (עמ' 14 ש' 6 עד 9).

הנתבעת טענה, כי זהות החייב שונתה לשמה רק בשנת 2007, לאחר ששלחה לתובעת הודעה על העברת החזקה בנכס אליה (במכתב מיום 25/6/2007). לכן, הדרישה המופנית כלפיה לתשלום ארנונה בגין התקופות שקדמו לשנת 2007 מהווה דרישה רטרואקטיבית.

אכן, בדרישת תשלום משנת 2007 (היחידה שהוצגה בפני), תחת הרובריקה של "פרטי המשלם" או "שם המשלם" נרשם: "בית האחווה לזקנים" ואכן, על גבי מסמכי פעולות גבייה שבוצעו החל מחודש מאי 2005, תחת הרובריקה של "החייב" או "שם המשלם" נרשם: "הבישופות היוונית קתולית". עם זאת, לא מצאתי כי יש בכך כדי להוביל למסקנה שמדובר בחיוב רטרואקטיבי.

1. בעניין ששון לוי (אשר הנתבעת מרבה להפנות אליו) נאמר (בסע' 13 לפסק הדין):

"צו הטלת הארנונה הוא שמקים את חבות הנישום ומטיל על כתפיו את נטל המס; אולם, שומת הארנונה, המגולמת בהודעת החיוב, היא שמוציאה את החבות מן הכוח אל הפועל והופכת את נטל המס, המוטל במסגרת הצו כאמור, לבר-ביצוע ... שליחת הודעת חיוב לנישום היא חלק אינטגראלי וחיוני בתהליך גבייתה של הארנונה העירונית. בהיעדר הודעת חיוב הנשלחת לנישום – לא מושלם תהליך החיוב ... וזהו המועד הקובע לצורך בדיקת רטרואקטיביות החיוב"

עסקינן בדרישה מהותית למשלוח הודעת חיוב לנישום ולא בדרישה פורמלית/צורנית בדבר השם שאמור להיות רשום תחת הרובריקה של "שם המשלם" בדרישת התשלום. הודעת חיוב הנשלחת לנישום היא המקימה את החיוב, ולא בהכרח השם המדויק של המשלם הרשום על גבי דרישות החוב.

1. עד התובעת מר שאמל אישר בעדותו, כי הוא עצמו היה אחראי על הנפקת הודעות חיוב בארנונה, וכי מדי שנה בשנה הנפיק הודעות חיוב לגבי הנכס דנן, הן חיוב שנתי והן שש הודעות חיובים דו חודשיים. לדבריו הודעות החיוב שנשלחו הן מסמכים ממוחשבים ולא נשארו בידו העתקים שלהן, אולם קיים לגביהן רישום במחשב התובעת (עמ' 12 ש' 11 עד 22). דבריו אלה לא נסתרו על ידי הנתבעת, עדותו עשתה עלי רשם אמין, ואני מקבל העובדות שנמסרו בעדותו כאמת. ויצוין, כי להבדיל מאשר לגבי דרישת תשלום להיטל ביוב, הנתבעת לא טענה כי הודעות חיוב לא הונפקו ולא נמסרו כלל, אלא, כי ההודעות לא הונפקו על שמה ולא נמסרו לה, כי אם למסדר האחיות.
2. כפי שעלה מעדותו של עד הנתבעת מר מטר, בית האבות נמצא בבעלות הנתבעת מאז בנייתו ועד היום. מאז בנייתו ועד היום לא שונה שמו של בית האבות והוא מכונה "בית אחווה" (עמ' 22 ש' 19 עד 30). עד התובעת אישר שמאז החלו לחייב בארנונה רשום הנכס אצל התובעת תחת אותו שם "בית האחווה". כפי שקבעתי לעיל, החזקה בנכס היתה מאז ומתמיד בידי הנתבעת ולא עברה לגוף אחר, גם אם מאן דהו מטעם הנתבעת ניהל עבורה את המוסד המתנהל בנכס. לא מדובר במצב בו הנכס היה נתון בחזקתו של גוף אחר והחזקה בו עברה לנתבעת. לפיכך, לא יכולה להיות מחלוקת של ממש, ואף לא טעות בעניין זהות הנישום. העובדה שהנכס נרשם אצל התובעת, ובהודעות החיוב, תחת השם "המסחרי" של המוסד המתנהל בנכס לא מצביעה על קיומו של מחזיק אחר בנכס. הנכס מעולם לא נרשם אצל התובעת תחת שמו של מחזיק אחר. עוד עלה מעדות של עד התובעת ומהודעות החיוב ודרישות התשלום שהוצגו בפני, כי מספר המשלם (הוא המספר הפנימי של החייב הרשום בפנקסי העיריה וכן בפרטי המשלם בהודעות התשלום – 41090) לא שונה מעולם. על כן, העובדה שדרישות החוב לאחר שנת 2007 הונפקו על שם הנתבעת באופן מפורש לא הופכת את החיוב בארנונה לרטרואקטיבי.

לפי עדותו של עד התובעת ולפי הרשום על הודעות החיוב, במהלך כל השנים נשלחו הודעות החיוב בגין הנכס לכתובת של המוסד "בית האחווה" - ת.ד. 10 בעוספיה. לא היתה מחלוקת בין הצדדים על כך שכתובת זו היא כתובתו של בית האבות "בית אחווה". גם לאחר שנת 2007, תקופה בה אין מחלוקת שניהול בית האבות היה בידי הנתבעת, המשיכה התובעת לשלוח לכתובת זאת את הודעות החיוב ודרישות התשלום, ומעדותו של עד הנתבעת התברר כי תא דואר זה משמש את בית האבות ודרישות אלו הגיעו לידיו דרכו. מר מטר אף אישר כי לא הועברה בעלות ברשות הדואר על תא הדואר דנן (עמ' 32 ש' 3 עד 19). דהיינו, מדובר בכתובת כשרה של בית האבות, שבבעלות הנתבעת ובחזקתה, שהיא כתובת כשרה להמצאת מסמכים לנתבעת בכל הקשור לנכס. יתר על כן, עד התובעת העיד כי חלק מהודעות החיוב אף נמסרו על ידו באופן אישי, במסירה ידנית, לנזירות שעבדו בבית האבות (עמ' 9 ש' 26, 27 ועמ' 10 ש' 10 עד 15).

1. המצאה של הודעות החיוב לידי מי שהוסמך על ידי הנתבעת להפעיל עבורה את בית האבות הנמצא בנכס כמוה כהמצאה לידי הנתבעת עצמה. ככל שהמפעיל לא העביר את ההודעות לנתבעת אין לה לבוא בטענות אלא כלפיו. מהראיות שהוצגו בפני עולה כי היה קשר רציף בין הנזירות שהפעילו את בית האבות לבין נציגי הנתבעת בעניינים שונים, לרבות בנושא תמיכה כספית שנתנה הנתבעת למסדר הנזירות בקשר עם הפעלת בית האבות. מהראיות שהוצגו בפני עלה כי הנתבעת שילמה במהלך השנים לפחות חלק מחובות המים של בית האבות (הדברים נאמרו בעדותו של עד התובעת ואושרו אף בתצהירו של עד הנתבעת, בסעיף 15 לתצהירו ובעדותו בבית המשפט). חיובי המים נשלחים ביחד עם חיובי הארנונה, בהודעת חיוב אחת משולבת, העובדה שהנתבעת שילמה עבור צריכת המים של בית האבות מלמדת על כך שהחיובים הגיעו לידיעתה. יתר על כן, להבדיל מטענה משפטית שהודעות החיוב לא נשלחו על שמה של הנתבעת, בשום מקום בתצהירו של עד הנתבעת או בעדותו לא נטען שהחיובים לא הגיעו לידה של הנתבעת או לידיעתה.
2. לסיכום נושא זה, כאשר בעלים ומחזיק של נכס בו מתנהל בית עסק מקבל הודעת חיוב בארנונה לבית העסק, אשר על גבי ההודעה רשום שמו של בית העסק, יש לראות בכך מסירת הודעת חיוב לנישום, המקימה חיוב בארנונה. לפיכך, בהתחשב בכך שהודעות החיוב התקופתיות במשך כל התקופה הרלוונטית נמסרו לכתובת בית האבות, כאשר תחת כותרת שם המשלם נרשם "בית האחווה" יש לראות בכך מסירת הודעה לנתבעת המקימה את חובתה לשלם את הארנונה, במועדים בהם נשלחו ההודעות, ואין מדובר בהטלה רטרואקטיבית של ארנונה. העובדה שבשנת 2007 הוסיפה התובעת את שם הנתבעת ומספר ההתאגדות שלה על גבי דרישות התשלום איננה מעלה ואיננה מורידה לעניין זה ולא הופכת את דרישות התשלום לרטרואקטיביות.
3. למעלה מן הצורך אציין, כי גם אם הייתי סבור שמדובר במקרה של הטלת חיוב רטרואקטיבי, בנסיבות העניין יש להחיל את החריג לכלל ולהתיר זאת.

מדובר במקרה בו במהלך כל התקופה הרלוונטית נשלחו הודעות חיוב בזמן אמת לכתובת הנכס, על שם המוסד המתנהל בו, כאשר הבעלות בנכס והחזקה בו ברורות, אין בנכס כל מחזיק אחר ואין כל מחלוקת של ממש בעניין זהות המחזיק.

טענות הנתבעת בדבר העברת החזקה בנכס לגוף עלום שאין לו בסיס בישראל, הניסיון להסתתר מאחוריו, אי מסירת פרטים לגבי אותו גוף שיאפשרו גבייה ממנו ואי הגשת הודעת צד ג' כנגדו מחזקות את הרציונל של גבייה רטרואקטיבית.

כמו כן, לא מצאתי ממש בטענות הנתבעת כי הסתמכה על המצב ושנתה מצבה לרעה. העובדה שהנתבעת לא משלמת את חובות הארנונה גם לאחר שנת 2007, כאשר אין מחלוקת שהיא מחזיקה בנכס, בטענה שאיננה חייבת לעשות כן נוכח הסכם בין מדינת ישראל לכס הקדוש, מלמדת שאין בכוונתה לשלם ארנונה בכל מקרה. אי הגשת הודעת צד ג' כנגד מסדר האחיות מלמדת על כוונה שלא לבוא עמו בחשבון, במסגרת היחסים בין כנסיה לכנסיה, כפי שאף עלה מעדותו של עד הנתבעת (עמ' 23 ש' 24, 25) שוללת את הטענה על שינוי מצבה לרעה מול המסדר.

ההסכם עם הכס הקדוש

1. לטענת הנתבעת, על פי אמנה המכונה בשם "הסכם יסוד" שנחתמה בין מדינת ישראל לבין הכס הקדוש ביום 30/12/1993 ואשר פורסמה ברשומות (כתבי אמנה 1190 כרך 38 עמ' 1) ומהווה דין מחייב, לא ניתן לחייב את הנתבעת בתשלום ארנונה. זאת אף בהתייחס לתקופה שלאחר 2007, לגביה אין מחלוקת שהנתבעת החזיקה בנכס.

הסעיפים הרלוונטיים של הסכם היסוד הם -

סעיף 2.10.א.:

"הכס הקדוש ומדינת ישראל ישאו-ויתנו בתום לב על הסכם כולל, המכיל פתרונות מקובלים על שני הצדדים, בסוגיות שאינן ברורות, שלא הוסדרו, וכאלה השנויות במחלוקת, בנוגע לרכוש ולנושאים כלכליים ופיסקאליים, המתייחסות לכנסיה הקתולית בכלל, או לעדות או למוסדות קתוליים מסוימים."

סעיף 2.10.ג.:

"הצדדים מתכוונים לפתוח במשא ומתן הנזכר לעיל תוך שלושה חודשים מתחילת תוקפו של ההסכם הנוכחי, ומטרתם להגיע להסכמה תוך שנתיים מראשית המשא-ומתן."

וסעיף 2.10.ד.:

"במשך תקופת המשא-והמתן הזה יש להימנע מפעולות שאינן עולות בקנה אחד עם מחוייבויות אלה."

1. לטענת הנתבעת, המו"מ בין הכס הקדוש למדינת ישראל עדיין לא הסתיים וממשיך להתנהל עד היום; בין הנושאים שבמחלוקת בין הצדדים למו"מ נמצאת שאלת חבותם של גופים כנסייתיים בארנונה; הצדדים למו"מ התחייבו שלא לפגוע בסטטוס קוו הן לעניין עצם החבות במס והן לעניין ביצוע פעולות אכיפה וגבייה שלו.

לטענת התובעת, הסכם היסוד איננו מתייחס לנושא תשלום מסים עירוניים, הטענה לקיומו של מו"מ בין המדינה לכס הקדוש בנושא זה נותרה לא מבוססת, ולא מוכחת ולא ניתן לתת פטור מתשלום ארנונה אלא על דרך של חקיקה ראשית שאיננה קיימת.

1. הראיה היחידה שהציגה הנתבעת גם בעניין זה היתה תצהירו של העד מטעמה מר מטר, שם (בסעיפים 37, 38) אישר את העובדות הנטענות על ידה כאמור. בעדותו בבית המשפט מסר מר מטר כי הוא עצמו לא נוטל חלק במו"מ, וכי המידע שיש לו בעניין הועבר לו על ידי אחרים (עמ' 33 ש' 18 עד 21). העד לא ציין את זהותו של מי שמסר לו את המידע, הנתבעת מצאה לנכון לא להביא לעדות מטעמה את מי שהעובדות נמצאות בידיעתו האישית, והתובעת התנגדה לעדות שמועה בעניין זה.
2. ביום 10/2/2013, הגישה הנתבעת בקשה להורות ליועץ המשפטי של משרד החוץ לאשר בתעודת עובד ציבור ש"לפי ההוראות הנוהגות", על המדינה ורשויותיה, לרבות רשויות מקומיות, להימנע מגביית מסים, ארנונות והיטלים מהכנסייה קתולית והגופים הכנסייתיים הנמנים עליה כל עוד ממשיך להתנהל מו"מ לפי הסכם היסוד; או לחילופין, לפרט את ההוראות והנחיות שניתנו על ידי המדינה לרשויות המקומיות להימנע מנקיטת הליכים לגביית ארנונה מהגופים הכנסייתיים הנמנים על הכנסייה הקתולית לאור הוראות הסכם היסוד.

הבקשה הוגשה כשבוע בלבד לפני הדיון שנקבע לשמיעת ראיות הצדדים, זמן רב לאחר חלוף המועד שהוקצב לצדדים להגיש את כל ראיותיהם (בהחלטה מיום 29/4/12), לאחר שנקבעו הפלוגתאות העובדתיות הטעונות הוכחה (בהחלטה מיום 19/9/12), לאחר תום שלב קדם המשפט, ובאופן שלא אפשר לתובעת להגיב לה ולקיים דיון בעניינה לפני שמיעת הראיות. הבקשה אף לא נתמכה התצהיר לאימות העובדות שעמדו בבסיס נימוקי הבקשה. משכך, לא נתקיים דיון בבקשה טרם שמיעת הראיות, והצדדים טענו בעניין הבקשה במסגרת סיכומיהם.

לא מצאתי בטענות התובעת כל נימוק שיצדיק את הגשת הבקשה בשלב בו הוגשה וללא תמיכה בתצהיר. זאת בעיקר כאשר בסעיף 37 לכתב ההגנה טענה הנתבעת: "במסגרת בירור התביעה, תבקש הנתבעת לצרף את משרד החוץ (ואולי גם היועץ המשפטי לממשלה) לצורכי מתן עמדתו בעניין". כלומר, היה ידוע לה מתחילת ההליכים שאפשר שתידרש לצירוף משרד החוץ כצד להליכים, והיא לא מצאה לנכון לעשות כן.

לפי סעיף 23 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 תעודת עובד ציבור נועדה להוכיח "דבר שנרשם במסמך רשמי". העובדות שהנתבעת בקשה להוכיח באמצעות תעודת עובד הציבור אינן באות בכלל זה, ולא ניתן להוכיח אותן באמצעות תעודת עובד ציבור.

הנתבעת לא טענה כי קיימת התחייבות כתובה של מדינת ישראל לא לנקוט בפעולות גביית ארנונה נגד מוסדות הכנסייה. גם לו הייתה התחייבות כגון זאת, כדי שתהיה דין מחייב עליה לעמוד בקריטריונים של "תקנה בת פועל תחיקתי", אשר אמורה להיות מפורסמת ברשומות, ואין כל צורך להוכיח אותה באמצעות תעודת עובד ציבור. תעודת עובד ציבור לא נועדה להוכחת דין ישראלי.

אשר על כן, אני דוחה את הבקשה להורות למשרד החוץ להמציא תעודת עובד ציבור.

1. על פי הכתוב בכותרת נוסח הפרסום של הסכם היסוד ברשומות, מועד כניסת ההסכם לתוקף הוא 10/3/1994. לפיכך, המועד שנקבע בהסכם היסוד לסיום המו"מ היה 10/6/1996. הנתבעת לא הציגה ראייה קבילה כלשהי לכך שמתקיים בימים אלה מו"מ כלשהו בין מדינת ישראל לבין הכס הקדוש על בסיס הסכם היסוד, ובפרט לא מו"מ המתייחס לתשלום ארנונה בגין בתי אבות שבבעלות הכניסה הקתולית. הנושאים הנמצאים במחלוקת בין המדינה לכס הקדוש והשאלה האם תשלום ארנונה נמצא בניהם היו אמורים להיות מוכחים על ידי מי שמעורב במו"מ והנתבעת כשלה לעשות כן.

קיומה של התחייבות שלטונית יש להוכיח ברחל בתך הקטנה, לרבות פירוט האדם או הגוף שנתן את ההבטחה, באילו נסיבות נתנה והאם היא עולה כדי הבטחה שלטונית מחייבת. הנתבעת לא מסרה כל נתון בעניינים אלה וממילא לא הוכיחה אותם. לו היתה התחייבות כתובה, מן הסתם אמור להיות העתק ממנה אצל נציגי הכס הקדוש. אם הייתה התחייבות בעל פה, מן הסתם ניתן היה להביא עדים להוכחתה. הנתבעת נמנעה להביא ראיות בעניין זה וטענתה נותרה סתמית.

1. דהיינו, אף אחת מהעובדות לא הוכחו. לא שמתקיים מו"מ לאחר חלוף כל כך הרבה שנים מתום המועד שנקבע בהסכם היסוד, לא שקיימת מחלוקת ומתקיים מו"מ בנושא ארנונה בכלל ובקשר עם נכסים כגון הנכס הנדון בפרט, ולא שניתנה הבטחה כלשהי בכלל, ובעניין אי גביית ארנונה בפרט.
2. הנתבעת בקשה ללמוד על קיומו של סטטוס קוו, לפיו מוסדות הכנסייה לא מחויבים בתשלום ארנונה, מהעובדה שהנתבעת לא בצעה כלפיה בעבר פעולות גבייה. אינני מקבל טענה זאת. התנהלות התובעת בעניין זה יכולה לנבוע מסיבות שונות, סבירות לא פחות. עד התובעת העיד כי התובעת החלה לבצע פעולות גבייה אפקטיביות רק במהלך שנת 2007 לאחר שהתקשרה עם חברת גבייה לצורך כך ולא מצאתי כל סיבה שלא לקבל את דבריו. יתר על כן, לא הוצגה בפני כל ראיה לכך שהתובעת ידעה על קיומו של מו"מ בין המדינה לכס הקדוש על בסיס הסכם היסוד ועל הסכמה של המדינה להימנע מגביית ארנונה מאת מוסדות הקשורים בכס הקדוש. לפיכך, לא ניתן לטעון כי פעלה בהסתמך על נתונים אלה, שכאמור אף לא הוכחו.
3. אשר על כן, אני דוחה את טענת הנתבעת גם בעניין זה.
4. הנתבעת טענה כי קבלת התביעה עלול לפגוע ביחסים הדיפלומטיים בין המדינה לכס הקדוש, בגין הפרה של הסכם היסוד. אף טענה זאת נותרה סתמית, ללא בסיס ראייתי כלשהו. וממילא כאמור, לא מצאתי כי הופר הסכם היסוד.

סכום חוב הארנונה ומעמד תדפיסי החוב

1. הנתבעת טענה כי התובעת לא הוכיחה את סכום החוב הנטען.

עיון בתצהיר העד מטעם התובעת מגלה כי צורפו לו (כנספח ב') דפי החשבון של הנתבעת לכל אחת מהשנים הרלוונטיות (2002 עד 2009) ובכל אחד מדפי החשבון נמצא פירוט של סכום הארנונה בו חויבה הנתבעת בכל שנה ושנה. משכך, אני מוצא את טענת הנתבעת שהתובעת לא הציגה נתונים המאפשרים לחשב את החוב הנתבע, סתמית.

1. הוראת סעיף 318 לפקודת העיריות קובעת:

"פנקסים הנחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתה לפי הפקודה יתקבלו בלי כל ראיה אחרת – כראיה לכאורה על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תקפן".

עד התובעת מסר בתצהירו, כי סכום חוב הארנונה הכולל של הנתבעת, החל מחודש מרץ 2002 ועד הגשת התביעה בחודש מרץ 2009, לאחר הוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם להוראות חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980, עומד על סך של 650,005 ₪ (נכון ליום הגשת התביעה).

ב"כ הנתבעת לא שאל את עד התובעת בחקירה נגדית ולו שאלה אחת בעניין סכום החוב שנרשם בתצהירו. לא בעניין סכומי החיוב השנתיים ולא בעניין תחשיב החוב הכולל לאחר הוספת הפרשי הצמדה וריבית.

הנתבעת לא הגישה כל ראיה לסתור את המפורט בדפי החשבון שהוגשו על ידי התובעת ולא הציגה כל חלופה מצדה לעניין גובה החוב הכולל.

יפים לעניין זה דברים שנכתבו בפסק הדין בעניין ששון לוי (בפסקה 32):

"סעיף 318 שלעיל קובע את מעמדם של תדפיסי החיוב כ"ראיה לכאורה על קביעת הארנונה" (ראו: עניין ט.ט. טכנולוגיה, בעמ' 786; הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין ונורית לב ארנונה עירונית ספר שני 901-900 (מהדורה חמישית, רונית כהן כספי ושגיב חנין עורכים, 2001)). לוי לא הגיש אף ראיה הסותרת את האמור בתדפיסי החיוב, ולמעשה הוא גם לא הציג חלופה משלו לעניין גובה החוב. על-כן, אין לנו אלא לקבל את האמור בהם."

1. נוכח האמור לעיל, אני קובע כי התובעת הוכיחה את סכום חוב הארנונה כפי שנטען בכתב התביעה.

היטל ביוב

1. לגבי היטל הביוב טענה הנתבעת, כי התובעת לא הציגה את ההודעות על התקנת הביוב ודרישות תשלום היטל ביוב, הנתבעת לא קבלה הודעות מפורטות ומסודרות בגין חוב זה ולכן נמנע ממנה להגיש ערר בגין ההיטל, לא פורט מתי נוצר החוב, מה סכום הקרן, כיצד חושב, כיצד חושבו הפרשי הצמדה וריבית, והאם התביעה התיישנה. עוד חזרה הנתבעת על הטענות שטענה בעניין הארנונה גם לעניין היטל הביוב.
2. התובעת טענה, כי על פי הדין, החובה לשלם היטל ביוב חלה על בעל הנכס ולא על המחזיק, ולכן טענות הנתבעת שנטענו בעניין מסדר האחיות, לרבות בדבר חיוב רטרואקטיבי, אינן רלוונטיות כלל לנושא זה. עד התובעת העיד כי התובעת החלה לחבר לביוב את הנכסים באזור דנן בשנים 2003/4 והנתבעת הודתה כי הנכס מחובר למערכת הביוב העירוני.

עם זאת, התובעת הודתה כי אין בידה להציג את דרישת התשלום של היטל ביוב. למרות זאת, לשיטתה, אין בכך כדי לשלול את זכותה לגבות מהנתבעת את היטל הביוב. זאת נוכח האפשרות העומדת לה להנפיק דרישה חדשה התואמת את הדין.

1. סע' 28 לחוק הרשויות המקומיות (ביוב), התשכ"ב-1962 (להלן: "חוק הביוב") קובע, כי על ראש הרשות למסור לבעלי נכסים החייבים בהיטל דרישת תשלום המפרטת את סכום ההיטל ואת הפרטים ששימשו יסוד לחישובו, את מועד התשלום, את זכות הערר ועוד. סעיפים 30 ו- 31 לחוק הביוב קובעים מנגנון ערר לוועדת ערר וערעור לבית המשפט המחוזי, על דרישת תשלום בהתאם לסעיף 28 לחוק הביוב. סעיף 33 לחוק הביוב קובע את מועד התשלום של היטל הביוב, שלושה חודשים לאחר מסירת דרישת התשלום או במועדים מאוחרים יותר המפורטים שם, לפי המאוחר. סעיפים נוספים בחוק הביוב מתייחסים למועד תשלום היטל הביוב לרבות זכות הרשות להוציא את החיוב בפועל (סע' 35) ותוספת ריבית (סע' 36).

דהיינו, דרישת החוק למסירת דרישת תשלום לבעל נכס הינה דרישה מהותית, אשר מקימה את החיוב בפועל. בטרם נמסרה דרישת תשלום לא ניתנה לבעל הנכס האפשרות להגיש ערר בעניינה ולא קם המועד לתשלום ההיטל.

1. עד התובעת העיד כי הוא עצמו לא טיפל בהנפקת דרישת התשלום של היטל הביוב ואף לא היה בידו לטעון כי קיים רישום במחשבי התובעת לכך שנמסרה לנתבעת דרישת תשלום, כפי שטען בעניין הודעות החיוב בארנונה.

לפיכך, גם אם צודקת התובעת כי היא רשאית להנפיק דרישת תשלום להיטל ביוב מחדש, אין בכך כדי להקים חובת תשלום לנתבעת בטרם נמסרה לה דרישת תשלום כדין.

אשר על כן, דין התביעה בעניין היטל הביוב להידחות.

עניינים נוספים

1. הנתבעת טענה כי בית האבות מנוהל לשירות הציבור בלבד, ללא מטרות רווח ולכן, בהתאם להוראת סעיף 5(י) לפקודת מסי העיריה ומסי הממשלה (פיטורין), 1938, הנכס פטור מארנונה.

לפי סעיף 5(י) לפקודה זאת, בין הנכסים הפטורים מארנונה כללית:

"כל רכוש שמוסד-מתנדב לשירות הצבור משתמש בו אך ורק לשירות הצבור, בתנאי שאותו מוסד יתאשר ע"י שר הפנים לצורך פיטורין עפ"י סעיף זה" (ההדגשה שלי - ע.ר.).

הנתבעת לא טענה כי פעלה בהתאם להוראה זאת, אולם לשיטתה, נוכח הטלת חיובים רטרואקטיביים ואי מסירת הודעות חיוב מסודרות, נמנעה ממנה האפשרות לפעול בהתאם להוראה זאת ובין היתר לפנות לשר הפנים לקבלת אישורו כנדרש. משדחיתי את טענות הנתבעת בעניין הרטרואקטיביות ואי המצאת חיובים יש לדחות אף טענה זאת.

ואציין עוד, כי אף במסגרת ההליך שבפני הנתבעת לא צרפה אסמכתא לכך שבית האבות מתנהל כמוסד ללא כוונות רווח.

1. הנתבעת טענה כי בתוך בית האבות נמצא בית תפילה (קפלה) הפטור מארנונה לפי סעיף 4(א)(2)(א) לפקודת מסי העיריה ומסי הממשלה (פיטורין), 1938.

עד התובעת מסר בעדותו שידוע לו שאין בנכס כנסייה וכי הנתבעת מעולם לא הגישה השגה בעניין זה ולא הציגה שרטוט או סקיצה אשר מציגים את הכנסייה (עמ' 18 ש' 31 עד עמ' 19 ש' 24). כאשר נשאל עד הנתבעת מדוע לא הציג תמונה המאשרת קיומה של כנסייה בבית האבות השיב תשובה כללית, שידוע לו שיש בית תפילה במקום והוא לא צריך תמונה (עמ' 33 ש' 1). על כן, בנסיבות אני מוצא שהנתבעת לא הוכיחה קיומו של בית תפילה בנכס. יתר על כן, גם במסגרת ההליך שבפני הנתבעת לא הציגה נתונים כלשהם לגבי הקפלה, לרבות שטחה. כך שטענתה בעניין זה נותרה סתמית.

יתר על כן, עיסוקה של טענה זאת הוא בסיווג הנכס או חלקים ממנו. טענה זאת יש להעלות בהשגה על חיוב בארנונה ולא בבית המשפט. מכיוון שהנתבעת לא הגישה השגות על החיוב בארנונה, אף לא בשנים 2007 והלאה, אין להישמע לטענה זאת.

1. לחילופין טענה הנתבעת, כי נוכח היות החיוב בארנונה רטרואקטיבי ואי המצאת הודעות חיוב במהלך השנים אין לחייבה בתשלום הפרשי הצמדה וריבית. לאחר שדחיתי את הטענה כי החיוב בארנונה נעשה באופן רטרואקטיבי וקיבלתי את טענת התובעת כי מסרה לנתבעת הודעות חיוב שנתיות ותקופתיות, אף דין טענה זאת להידחות.

לא מצאתי כי בנסיבות העניין התובעת גילתה חוסר מעש בגביית חובות הארנונה המגיע כדי מחילה על תשלומים, ולא כל נימוק אחר שיצדיק אי הטלת תשלום בגין הפרשי הצמדה וריבית. על כן אני קובע כי התובעת זכאית לקבל הפרשי הצמדה וריבית כדין בנוסף על סכום החוב.

1. שני הצדדים טענו ארוכות בעניין מסדר האחיות, האם מדובר באישיות משפטית עצמאית אם לאו. מכיוון שלא מצאתי כי המסדר החזיק בנכס אינני רואה צורך להידרש לסוגיה זאת.

לסיכום

1. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את חוב הארנונה הנתבעת ואת הסכום שנתבע בגין השימוש במים בסכום כולל של 656,989 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980, החל מיום הגשת התביעה (17/3/2009) ועד התשלום המלא בפועל.

עוד אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות משפט (כולל החזר אגרת משפט ושונות) בסך 24,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 47,000 ₪. סכומים אלה ישולמו בתוך 30 יום מהיום אחרת יתווספו להם הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ט' אייר תשע"ה, 28 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.