1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת מירב קלמפנר נבון) מיום 02/10/14, שניתן בת"א 14052-03-09, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבה במלואה ובית משפט קמא הורה, כי על המערער לסלק ידו מן המקרקעין, הידועים כחלקה 2 בגוש 20399, המצויים בתחום המועצה המקומית מעלה עירון (להלן: "המקרקעין"), ולהשיבם למשיבה בתוך 21 יום, כאשר הם פנויים מכל אדם, חפץ, נטיעה, בנייה ותשתית מוטמנת בקרקע או מונחת במקרקעין.

התשתית העובדתית הרלבנטית

2. מעיון בתיק עולה, כי בעקבות הליך הסדר מיום 21/05/87, נרשמה המשיבה, מדינת ישראל, כבעלים בשלמות של המקרקעין.

3. אין חולק, כי המערער מחזיק במקרקעין. לטענתו, הינו בנו של מוסא עלי אסעד ג'בארין, אשר אביו, עלי אסעד ג'בארין, רכש את המקרקעין מאדמות הכפר זלפה עוד בשנת 1948. המערער הוסיף וטען, כי אביו וכן דודיו קיבלו חזקה במקרקעין והקימו עליהם מספר בתים, והם מתגוררים במקום מזה למעלה מ-60 שנים, וזאת ללא כל התנגדות מצידה של המשיבה.

4. לכאורה עולה, כי הבית בו מתגורר המערער נבנה על פי היתר, שניתן על ידי הוועדה הגלילית לתכנון ערים מחוז צפון עוד בשנות ה-50 של המאה הקודמת, ולאחר מכן ניתן עוד היתר לבניית תוספת נוספת בשנת 1965. המערער הצביע על כך, שגם בשנת 1972 ניתן היתר בנייה נוסף לבניית תוספת נוספת לבית, וכך גם בשנת 1985. בכל מקרה, לא הובאו בפני בית משפט קמא ראיות, כי התנהלו כנגד המערער או מי מבני משפחתו הליכים כלשהם, בכל הנוגע לבנייה בניגוד להיתר על המקרקעין.

5. בשנת 2009 הגישה המשיבה, שהינה רשומה כבעלת המקרקעין, תביעה לפינוי המערער מן המקרקעין. במסגרת התביעה, אשר התבררה בפני בית משפט קמא, טענה המשיבה, כי המערער אינו בעל זכויות במקרקעין, פלש אל המקרקעין ואף בנה מבנה על חלק מהם, ללא קבלת היתר או רשות מהמשיבה. המשיבה טענה, כי הודיעה למערער מספר פעמים, כי עליו לסלק ידו מהמקרקעין, ואף דחתה טענותיו, אודות זכויות אביו במקרקעין האמורים, ללא הועיל. המשיבה טענה, כי מעשי המערער עולים כדי עשיית עושר ולא במשפט, ומשכך, עליו לפנות את המקרקעין על חשבונו, לפצות את המשיבה בגין כל הוצאה, אשר תיגרם לה כתוצאה מפינוי המקרקעין, וכן לשלם לה דמי שימוש ראויים.

6. המערער טען, כי למשיבה אין כל זכות במקרקעין נשוא התובענה. עיון בתיק לשכת הסדר המקרקעין מעלה, כי רישום המקרקעין על שם המשיבה מכוח פסק הדין נעשה בטעות, שכן המקרקעין אינם נכללים בפסק הדין. עוד טען המערער, כי רישום הבעלות על שם המשיבה נעשה בדיעבד רק בשנת 1987, על פי פסק דין שניתן במסגרת הליכי הסדר במקרקעין, אשר אינו חל על המקרקעין, שעה שהמערער, אחיותיו, אביו וסבו לא זומנו להליך ולא ידעו כלל אודות ההליך שהתנהל, בעניין הבית שלהם, שנבנה לפני 60 שנה על פי היתרי בנייה, שניתנו כדין, ואשר בו התגוררו בני משפחתו. המערער טען, כי אביו המנוח ירש את המקרקעין מסבו של המערער, אשר רכש את המקרקעין בשנת 1948 מהמנוח מתקאל סאדק ג'בארין. לטענת המערער, אביו ודודו הקימו בתי מגורים על המקרקעין, קיבלו היתרי בניה בשנות ה-50 וה-60 מאת המשיבה, וכל זאת ללא התנגדותה. המערער טען, כי כעת, כעבור כ-60 שנה ולאחר פטירת הנוגעים בדבר, מגישה המשיבה תביעתה זו, אשר התיישנה או הוגשה בשיהוי נכבד, דבר אשר גרם למערער נזק של ממש. לטענת המערער, בני משפחתו, הוא, אביו, וסבו, מחזיקים במקרקעין שנים ארוכות, העולות על תקופת ההתיישנות, ונוהגים במקרקעין מנהג בעלים לכל דבר ועניין. משכך, עתר המערער לדחיית התביעה כנגדו.

7. בישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 28/09/14 נשמעה עדותו של המערער, אשר לא היה מיוצג. כן נשמעה עדותו של המפקח מטעם המשיבה, מר עופר עמור, אשר נשאל שאלה אחת בודדת על ידי המערער, שאינה רלבנטית כלל למחלוקות הניטשות בין הצדדים, ולאחר מכן סיכמו ב"כ המשיבה והמערער בעל פה, ובית משפט קמא נתן את פסק דינו.

פסק דינו של בית משפט קמא

8. בית משפט קמא בפסק דינו קבע, כי המקרקעין נשוא התובענה הינם מקרקעין מוסדרים, הרשומים על שם המשיבה, אשר נרשמו לאחר הסדר ביום 21/05/87. לפיכך, ובהתאם להוראותיו של סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), קבע בית משפט קמא, כי הרישום האמור מהווה ראיה חותכת לאמור בו.

9. בית משפט קמא ציין, כי צורף לעיונו צילום אווירי של המקרקעין האמורים, בו ניתן להבחין בשטח המוחזק בידי המערער.

10. בית משפט קמא דחה את טענות המערער, לפיהן דין התביעה להידחות מחמת התיישנות, על רקע העובדה, כי בני משפחתו מחזיקים במקרקעין כבר שנים רבות. בהקשר זה ציין בית משפט קמא, כי המערער לא טרח לציין מועדים מדויקים, וטענה זו נותרה בגדר טענה בעלמא, אשר לא הובאו לה תימוכין. זאת ועוד, לעמדת בית משפט קמא, המדובר במקרקעין מוסדרים, אשר בהם לא תחול התיישנות על תביעות לסילוק יד, אלא אם טענת ההתיישנות התגבשה לפני מועד כניסת חוק המקרקעין לתוקפו בשנת 1970. מאחר ותקופת ההתיישנות אשר נקבעה הינה 25 שנה, והמערער העיד כי החל להחזיק במקרקעין בשנת 1984, מועד בו בנה את ביתו, קבע בית משפט קמא, כי לא חלה התיישנות על תביעת המשיבה לסילוק יד.

11. בית משפט קמא אף דחה את טענת השיהוי וקבע, כי המשיבה המציאה פניותיה אל המערער, המעידות כי מעת גילוי הפלישה ובסמוך לכך פנתה המשיבה אל המערער, בדרישה כי יפנה את המקרקעין האמורים. משכך, קבע בית משפט קמא, כי אף טענה זו לא תוכל לעמוד למערער.

12. באשר לטענת המערער, כי המערער לא ידע כלל על הליך הסדר המקרקעין וכי ולו היה יודע, לא היה בונה את ביתו, ציין בית משפט קמא, כי מעדות המערער עלה, כי אביו בנה על המקרקעין את הבית בשנת 1957, ואילו הקומה הנוספת, בה מתגורר המערער, נבנתה בשנת 1984.

13. עוד ובנוסף, ציין בית משפט קמא, כי באשר לזכויות האב והסב המנוחים, לא השכיל המערער לצרף כל אסמכתא לזכויותיהם הנטענות, פרט להיתרי בניה, אשר פרטי המקרקעין הנקובים בהם אינם זהים למקרקעין נשוא התובענה, וכלל לא נהיר, כי הם ניתנו לבנייה, באשר למקרקעין האמורים. בית משפט קמא הדגיש, כי אף לו היה מוכח, כי אכן מדובר בהיתרי בנייה, אשר ניתנו במקרקעין האמורים, הרי שאין די בהם על מנת לגבש זכויות במקרקעין, והמערער כלל לא טען, כי הסב, האב או הוא עצמו ברי רשות מטעמה של המדינה, רשות אשר עם הגשת תובענה לסילוק יד מופסקת ממילא.

14. בית משפט קמא סבר, כי המערער לא הביא ולו ראשית ראיה, באשר לזכויות האב והסב הנטענות, ואף זכויותיו שלו נתונות בספק של ממש, בהיעדרו של צו קיום צוואה או צו ירושה.

15. בית משפט קמא הדגיש, כי המערער לא הגיש התנגדות מכוח הוראות פקודת הסדר הזכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969, לבית המשפט המחוזי, אשר לו הסמכות לדון בתובענות שכאלה, וזאת על אף התמשכות ההליכים בעניינו במסגרת התובענה שהתנהלה בבית משפט קמא ועל אף שהמשיבה הפצירה בו לא אחת, לבחון זכויותיו הנטענות במסגרת המתאימה. המערער בחר שלא לעשות כן, ויש לכך הנפקות המתאימה.

16. לבסוף ציין בית משפט קמא, כי מכל האמור עולה, כי המשיבה הוכיחה זכות בעלות במקרקעין האמורים, אשר עברו הליך הסדר ונרשמו בבעלותה כבר בשנת 1987, בלא שננקט כל הליך מטעמו של המערער או מי מבני משפחתו. על התובענה דנן לסילוק יד לא חלה התיישנות, כפי שפורט לעיל. לא הוכח, אם בכלל, כי קיימות זכויות במקרקעין לסבו ואביו של המערער, ואף מקור זכותו הנטענת של המערער כלל לא הוכחה, בהיעדר צו ירושה או צו קיום צוואה. משכך, קבע בית משפט קמא, כי המערער הינו אכן פולש למקרקעי המשיבה שלא כדין, ויש לקבל את התביעה כנגדו ולהורות על פינוי המקרקעין והריסת כל הבנוי והנטוע עליהם, כך שהמקרקעין האמורים יושבו לידי המשיבה פנויים מכל אדם וחפץ.

תמצית טענות הצדדים

17. במסגרת ערעורו טען המערער, כי טעה בית משפט קמא, עת נתן את פסק דינו, בלא שהתאפשר בידי המערער, שלא היה מיוצג בהליך, להגיש סיכומים, ובאופן שפגע קשות בהגנתו ובהבהרת טענותיו העובדתיות והמשפטיות. לטענת המערער, מדובר בסוגיה סבוכה מבחינה עובדתית ומשפטית, המערער התקשה להתמודד עמה והתקשה לסכם בעל פה את טענותיו מיד בסיום שמיעת עדויות הצדדים, ומן הדין ומן הצדק היה לאפשר למערער, לכל הפחות, לסכם את טענותיו בכתב, לאחר קבלת ייצוג משפטי ועזרה בהכנת הסיכומים, גם אם לא ידע המערער לבקש זאת מבית משפט קמא, והיה על בית משפט קמא להעמידו על חומרת הדברים.

המערער טען, כי בהיעדר ייצוג, בהיעדר חקירה נגדית לעד המשיבה ובהיעדר הגשת סיכומים מצדו, נפגעה הגנתו והיה על בית משפט קמא להפנות את המערער ליחידה לסיוע משפטי של משרד המשפטים, לשם קבלת ייצוג הולם מטעמו, או לפחות קבלת סיוע בהכנת סיכומיו.

המערער טען, כי נפלה טעות בפסק דינו של בית משפט קמא, בקביעתו, כי המקרקעין נשוא התובענה הם מקרקעין מוסדרים, ועל כן, לא תחול טענת ההתיישנות שטען המערער, באשר לתביעת המשיבה לסילוק יד, שעה שאף לגרסת המשיבה, הוסדרו המקרקעין בשנת 1987 ובני משפחתו של המערער החזיקו במקרקעין עוד לפני הקמת המדינה, השתמשו במקרקעין כבשלהם ללא כל עוררין ואף בנו עליהם בית מגורים, על פי היתרי בנייה שניתנו כדין.

לעמדת המערער, טעה בית משפט קמא בקביעתו, כי המערער לא טרח לציין מועדים מדויקים, לגבי מועד החזקת הקרקע על ידו ועל ידי אביו וסבו, באופן שטענת ההתיישנות שטען נותרה עלומה. בהקשר זה ציין המערער, הן בכתב הגנתו והן בתצהירו, כי הקרקע הוחזקה על ידו ועל ידי בני משפחתו משנת 1948 ומלפני קום המדינה, ולתמיכה בטענה זו צירף המערער היתרי בנייה, שהוצאו עוד משנות ה-50.

המערער הוסיף וטען, כי טעה בית משפט קמא, עת קבע, שהמערער העיד, כי החזיק במקרקעין משנת 1984, שעה שלכל אורך ההליך טען המערער, כי רכש זכות חזקה במקרקעין מאביו ומסבו, אשר החזיקו במקרקעין עוד מלפני קום המדינה, וכל שעשה המערער הוא, שבנה תוספת בנייה על מבנה שנבנה לפני 60 שנה, וכי זכות החזקה עברה למערער בירושה מדורי דורות ולא החלה עם בניית תוספת הבנייה.

המערער טען, כי טעה בית משפט קמא, עת דחה את טענת השיהוי שהעלה המערער. המערער ציין, כי המשיבה פנתה למערער לראשונה בשנת 2008, לאחר שהמערער ובני משפחתו החזיקו במקרקעין למעלה מ-60 שנה ובנו בתים על המקרקעין, תוך הסתמכות על המצג שהוצג להם על ידי המשיבה. להבנתו של המערער, המתינה המשיבה עם הגשת התביעה, עד לאחר שאביו וסבו נפטרו, כך שלא הייתה עוד אפשרות בידי המערער להמציא את מסמכי הרכישה, ובכך הקשתה המשיבה על בירור זכויותיו של המערער במקרקעין.

המערער טען, כי בשעה שנבנה הבית הראשון על המקרקעין בשנות ה-50, בוצעה הבנייה במקרקעין לא מוסדרים, ועל כן, היה על בית משפט קמא לאפשר למערער, לכל הפחות, לרכוש את המקרקעין, בתור מי שבנה במקרקעי הזולת, ועל פי הוראת סעיף 123 לחוק המקרקעין.

לטענת המערער, בית משפט קמא לא נתן דעתו לעובדה, כי המשיבה לא צירפה לתביעה את יתר היורשים, המתגוררים אף הם במקרקעין, ונתן פסק דין, המחייב את המערער להרוס את הבית, למרות שאחיותיו של המערער מתגוררות בקומה שמתחת לביתו של המערער, ובאופן שפסק דינו של בית משפט קמא ניתן בלא צירוף בעלי הדין הדרושים ואינו ניתן כלל ליישום ו/או לאכיפה.

המערער הוסיף וטען, כי טעה בית משפט קמא, עת קבע, כי היתרי הבנייה שהוגשו על ידי המערער אינם כוללים את פרטי המקרקעין נשוא התובענה. בהקשר זה בית משפט קמא לא נתן דעתו, כי באותה העת המקרקעין לא היו מוסדרים ולא נרשם בהם מספר חלקה, אלא "שטח בנוי" של הכפר זלפה, שזה אותו שטח בו בנוי ביתם של המערער ומשפחתו. עוד טען המערער, כי בית משפט קמא לא נתן דעתו לעובדה, שהמקרקעין עברו שינויים מספריים במהלך השנים שלפני הסדרתם, ולכן סבר בטעות, שהיתרי הבנייה אינם מתייחסים למקרקעין. כפועל יוצא מטעותו, נתן בית משפט קמא צו פינוי לבעל דין, אשר קיבל מהמשיבה היתרי בנייה כדין.

המערער טען, כי בית משפט קמא לא התייחס לטענת המערער, כי רישום המקרקעין נעשה בטעות, מאחר והוא נרשם על פי פסק דין, שניתן בתיק קרקעות 41/זלפה בשנת 1982, אשר אינו כולל את חלקה 2 בגוש 20399 נשוא התובענה.

לבסוף מלין המערער, כי בית משפט קמא חייב את המערער בתשלום הוצאות. כן מלין המערער על גובה ההוצאות שנפסקו.

18. המשיבה טוענת מאידך, כי פסק דינו של בית משפט קמא מבוסס היטב על הראיות שהובאו בפני בית משפט קמא ועל הוראות הדין, וכי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא, שהינו פסק דין מנומק וממצה.

לעמדת המשיבה, ערעורו של המערער מופנה כנגד קביעות עובדתיות, שנעשו על ידי בית משפט קמא, וכנגד מסקנותיו, ואין מקום להתערב באלה.

לעמדת המשיבה, צדק בית משפט קמא, עת דחה את טענת ההתיישנות שהעלה המערער, שכן המערער לא הניח את הראיות, הדרושות להוכחת טענתו, וטען טענות בעלמא, מבלי שהוכיח כיצד הגיעו המקרקעין לחזקתו.

זאת ועוד, המשיבה סבורה, כי משילוב הוראת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין והוראת סעיף 22 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, עולה, כי מי שהחזיק במקרקעין מסוג מירי לאחר יום 01/03/43, איבד את זכותו לטעון את טענת ההתיישנות, מן הטעם שזו לא התגבשה לפני יום 01/01/70, מועד כניסתו של חוק המקרקעין לתוקף. לפיכך, אף מטעם זה לא ניתן היה לקבל את טענת ההתיישנות שהעלה המערער.

המשיבה טענה, כי בהיעדר ראיות מסוג הסכם רכישה, רישום הערת אזהרה, תשלום עבור הנכס וכיוצא בזה מאפיינים, לא ניתן לטעון, כי הוקנו למערער זכויות קניין בנכס, מכוח שהייה של עשרות שנים במקרקעין.

לעמדת המשיבה, צדק בית משפט קמא בקביעתו, כי המערער לא הוכיח את מקור זכויותיו במקרקעין, שכן לא צירף צו ירושה או צו קיום צואה של אביו וסבו המנוחים, וכן לא הציג כל ראיה בדבר רכישת המקרקעין.

המשיבה ציינה בעיקרי הטיעון שהוגשו מטעמה, כי מכוח הוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו. על כן, ומשהמערער לא הגיש ערעור על החלטת פקיד ההסדר ולא פנה לבית משפט מחוזי, לשם תקיפת ההסדר שנעשה ביום 21/05/87, הרי שרישום הבעלות במקרקעין על שם המשיבה מהווה ראיה חותכת לתוכנו.

באשר להיתרי הבנייה שהציג המערער, טענה המשיבה, כי אלה לא ניתנו ביחס למקרקעין נשוא התביעה, שכן באלה לא פורט זיהוי המקרקעין, ובכל מקרה, אין בכוחם של היתרי בנייה להצמיח זכויות במקרקעין.

באשר לפסיקת ההוצאות, טענה המשיבה, כי חסד עשה בית משפט קמא, משפסק לחובת המערער הוצאות משפט בסכום נמוך ביותר, שלא שיקף את השקעת המשיבה בהליך.

19. בעלי הדין הגישו, כאמור, עיקרי טיעון ותיקי מוצגים, וביום 07/07/15 התקיים הדיון בערעור, במסגרתו השלימו הצדדים טיעוניהם. על רקע דברי ב"כ המשיבה, לפיהם המשיבה פועלת לפי החלטת מנהל 1165 של מועצת מקרקעי ישראל בהסדר קרקעות תפוסות של בני מיעוטים, ועל רקע הצעתו של ב"כ המשיבה, כי יפנה לרשות לבחינת הסדר לפי החלטת מנהל 1165, ולאחר שהמערער הביע נכונות להגיע עם המשיבה להסדר, בדומה להסדרים שהגיעו בני משפחתו עם רשות מקרקעי ישראל, ניתנה לצדדים אפשרות להגיע להסדר כספי, אשר יסדיר את זכויותיו של המערער במקרקעין.

20. על מנת לקדם את מתווה הפשרה, התקיימו שני דיונים נוספים, ביום 27/10/15 וביום 22/01/16. ניתנה למשיבה שהות, לבקשתה, להגיש שומה של שמאי מקרקעין מטעם המשיבה ביחס לשווי המקרקעין, ואף ניתנה לצדדים אפשרות להתייחס לתקדימים שהוצגו על ידי המערער, ביחס להסדרים אחרים, אליהם הגיעה הרשות בכל הנוגע למקרקעין סמוכים. ואולם, לבסוף, ביום 01/06/16, הודיעה המשיבה, כי המערער לא יוכל לזכות להנחות ועליו להסדיר את זכויותיו במקרקעין בתשלום מלא, לאחר שיציג אישורים דרושים ויעמוד בגדרי החלטה 1307 של מועצת מקרקעי ישראל. לנוכח עמדת המשיבה ולאחר שאפשרנו אף למערער להגיש את תגובתו לאמור, לא נותר בידינו, אלא ליתן את פסק דיננו.

דיון

21. לאחר שנתנו דעתנו לטענות הצדדים בכתב ובעל פה, ושבנו ועיינו בפסק דינו של בית משפט קמא, בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון, סבורים אנו, כי אין מנוס מלהורות על ביטול פסק דינו של בית משפט קמא ולהחזיר את הדיון לבית משפט קמא, על מנת שיקיים דיון מחודש בטענות ההגנה שהעלה המערער, אשר לא התבררו כיאות ועד תומם בפני בית משפט קמא. סבורים אנו, כי הטענות שהעלה המערער עשויות להיות רלבנטיות, והצדק מחייב, לאור הסוגיה העומדת על הפרק, כי תינתן למערער הבמה לברר את טענותיו, כשהוא מיוצג בפני בית משפט קמא.

22. ערים אנו לקושי, בו נתקל בית משפט, בנסיבות בהן מנהל בעל דין את הגנתו בעצמו. מובן, שבית משפט אינו אמור, ואף אין בידיו הכלים, לכפות על בעל דין בהליך אזרחי ליטול ייצוג משפטי, ועצם בחירתו של בעל דין שלא להיות מיוצג אינה מקנה לו זכויות עודפות.

23. עם זאת, לא ניתן להתעלם מן העובדה, כי המערער לא יוצג בהליך מאז שנת 2013, עת שבא כוחו התפטר מן הייצוג. במסגרת ההליכים שהתנהלו בפני בית משפט קמא, לא הוצע למערער לפנות ללשכה לסיוע משפטי, על מנת לבחון את זכאותו לקבלת ייצוג, לא הובהר למערער הקושי בניהול הגנתו בעצמו ולא הוסבר למערער על ההשלכה שעשויה להיות לכך על המערער בסופו של יום.

24. בפועל, נאלץ המערער לנהל את החקירה הנגדית בעצמו, ובאופן שלמעשה, לא נוהלה חקירה נגדית כלל. בתום חקירתו הנגדית הבהיר בית משפט קמא למערער את מצבו המשפטי לאשורו. חרף זאת, נדרש המערער לסכם טענותיו בעל פה, לאחר שב"כ המשיבה השלים את טיעוניו. מעיון בפרוטוקול בית משפט קמא עולה, כי לא הועלו על ידי המערער טיעונים כלשהם, הרלבנטיים להליך שהתברר כנגדו. זאת ועוד, לא הועלתה בפני המערער האפשרות להגיש סיכומים בכתב, על מנת שתהא בידו האפשרות להיעזר בעורך דין, לצורך גיבוש טענותיו. באופן זה נמנע מבית משפט קמא לבחון טענות הגנה ראויות, שהועלו על ידי המערער בכתב הגנתו ובתצהירו לגופן. הדברים נכונים ביתר שאת על רקע העובדה, שהמשיבה הגישה תצהיר לקוני בתמיכה לתביעתה, אשר לא כלל כל התייחסות לטענות העובדתיות שהעלה המערער בכתב הגנתו, בכל הנוגע להחזקת משפחתו במקרקעין ולעבודות הבנייה במקרקעין. כן לא ניתנה על ידי המשיבה בתצהיר שהוגש על ידה התייחסות למצב ההיסטורי של המקרקעין, מאז הליך ההסדר ועובר להליך ההסדר, שעה שהמדובר בתביעת פינוי מדירת מגורים, בה המערער ובני משפחתו מתגוררים מזה עשרות שנים.

25. נוסיף ונציין, כי על רקע העובדה, שב"כ המשיבה חזר והדגיש בדיונים מקדמיים שהתקיימו בבית משפט קמא (ראה פרוטוקול הדיון מיום 05/09/10 ומיום 11/04/13), כי המערער יוכל להסדיר את חזקתו במקרקעין ולחתום על הסכם חכירה עם המשיבה, על פי החלטה 1165 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל, בין אם במהלך ההליך ובין אם לאחר מתן פסק דין כנגדו, נראה כי המערער לא היה מודע כלל לחומרת ההליך שהתנהל כנגדו, ואף בסיכומיו כל שטען היה כדלקמן:

"אני שמעתי את ב"כ התובעת, אני הלכתי לעשות את ההסדר, הייתי מוכן לעשות את זה אבל לא קיבלתי תשובה מהם. אפילו עכשיו אין לי בעיה לעשות הסדר".

26. בית משפט קמא ציין בפסק דינו, כי טענת המערער, לפיה הוא ובני משפחתו מחזיקים במקרקעין מזה שנים רבות, בלא שטרח לציין מועדים מדויקים, נותרה בגדר טענה בעלמא. כן ציין בית משפט קמא, כי המערער הודה בעדותו, כי הוא החל להחזיק במקרקעין משנת 1984.

27. איננו משוכנעים, כי מסקנה זו, אליה הגיע בית משפט קמא, מתבקשת בהכרח מגרסת המערער, אשר טען מתחילת ההליך, כי סבו התגורר במקרקעין משנת 1948 ואף פירט את אופן רכישת המקרקעין, לא כל שכן כאשר המערער צירף היתרי בנייה שהוצאו לבני משפחתו, כאשר הראשון הוצא עוד בשנות ה-50 של המאה הקודמת. אלא שכאמור, בית משפט קמא בחר לדחות את טענת המערער, לפיה היתרי הבנייה שצירף המערער לתצהירו משנת 1957, משנת 1965 ומשנת 1985 מעידים, כי אביו ודודיו בנו בתים על המקרקעין על פי היתרים שניתנו כדין. נציין, כי בית משפט קמא לא נתן כל הסבר לקביעתו זו. ערים אנו לעובדה, כי בהיתרים אלה נקוב מספר הגוש 20399, ולא צוין בהם מספר החלקה, אלא "שטח בנוי" של הכפר זלפה. עובדה זו אכן מקשה על גיבוש מסקנה, בדבר זיקתם של היתרי הבנייה למקרקעין נשוא התביעה, ואולם, יש להביא בחשבון את הנסיבות, ובכלל זה את העובדה, כי היתרי הבנייה הוצאו לאביו של המערער ולדודיו בטרם עברו המקרקעין הליכי הסדר, וכן את טענת המערער, כי מספרי הגושים והחלקות עברו שינויים במהלך השנים, וכל זאת על רקע העובדה, שלא נטען, כי לאביו של המערער ולדודיו היו מקרקעין אחרים בגוש 20399, אשר היתרי בנייה אלה עשויים להתייחס אליהם.

28. לאור כל האמור, סבורים אנו, כי ראוי לשוב ולבחון את טענות המערער לגופן, בכל הנוגע לזכויותיו של המערער במקרקעין, מועד התגבשותן והרלבנטיות שיש להיתרי הבנייה משנת 1957, משנת 1965 ומשנת 1985, אשר הוצגו על ידי המערער, לתובענה. בירור זה עשוי להשליך גם על סוגיות ההתיישנות והשיהוי, אשר נדחו על ידי בית משפט קמא. מכאן, שאף סוגיות אלה דורשות ליבון נוסף, לאחר שתונח בפני בית משפט קמא מלוא התשתית העובדתית הרלבנטית.

29. על רקע העובדה, כי בית משפט קמא זקף לחובתו של המערער, שלא הוכיח זכיותיו במקרקעין, משלא צירף צו קיום צוואה או צו ירושה, ולא הוכיח כלל את זכויותיו בעיזבון אביו וסבו, לא ניתן גם להתעלם מן העובדה, כי מסתבר, שהמערער טען עוד במהלך הדיון שהתקיים בפני בית משפט קמא, כי במקרקעין נשוא התביעה מתגוררים גם אחיותיו, על בני משפחותיהן. ביטוי לכך לא ניתן למצוא בפרוטוקול של בית משפט קמא, ואולם, ב"כ המשיבה ברוב הגינותו ציין, כי טענה זו הועלתה על ידי המערער (פרוטוקול הדיון מיום 07/07/15, עמוד 1). טענה זו של המערער לא זכתה להתייחסות בפסק דינו של בית משפט ולא הובהרה כלל, הגם שיש בה, לפחות לכאורה, ללמד על זכויות שהוקנו למערער מאביו ומסבו, כמו גם לאחיותיו. יתר על כן, נסיבות אלה לא נבחנו על ידי בית משפט קמא, בעת מתן סעד הפינוי כנגד המערער, ולא נבחנה כלל האפשרות, כיצד יוכל המערער לעמוד בחיוב שהוטל עליו, שעה שבמקרקעין מתגוררות משפחות נוספות, אשר לא צורפו להליך על ידי המשיבה ואשר פסק דינו של בית משפט קמא אינו חל עליהן.

30. ערים אנו להלכות, הקובעות כי השגה על רישום מקרקעין מכוח הליך של הסדר מסורה לסמכותו של בית המשפט המחוזי. עם זאת, סבורים אנו, כי יש ליתן את הדעת לטענתו של המערער, לפיה פסק הדין, אשר מכוחו נרשמה המשיבה כבעלת הזכויות במקרקעין נשוא התובענה, כנטען על ידה (פסק דין שניתן בתיק קרקעות 41/זלפה משנת 1982), לא התייחס כלל לחלקה 2 בגוש 20399, ודומה, כי היה מקום לאפשר למערער לברר טענותיו אלה, בטרם יפונה המערער מן המקרקעין, בפני הערכאה המוסמכת, בפרט לאחר שהמשיבה המתינה עם הגשת תביעת הפינוי עד לשנת 2009.

31. לאחר שבית משפט קמא יקיים בירור של הסוגיות העובדתיות שפורטו לעיל, ובין היתר, אם היתרי הבנייה חלים על המקרקעין נשוא התביעה ויש בהם ללמד על המועדים בהם נבנה הבית הבנוי במקרקעין, יוכל בית משפט קמא, בין היתר, לבחון את תחולת הוראת סעיף 23(א) לחוק המקרקעין על המקרקעין נשוא התביעה ועל זכויותיו של המערער. כידוע, הוראת סעיף 23(א) לחוק המקרקעין מתירה בידי אדם, שבנה במקרקעי הזולת שלא היו מוסדרים, לקיים את הבניה ולשלם את ערך הקרקע לבעליה. כך תישמר למערער זכות הבחירה, בין אם לקיים את המבנה ולרכוש את הקרקע שמתחתיו או לסלק את המבנה ולקבל את תמורתו מבעל המקרקעין. במכלול הדיון הקצר, שקיים בית משפט קמא בפסק דינו, לא נבחנה סוגיה זו כלל, הגם שהליך ההסדר במקרקעין הושלם רק בשנת 1987, וגרסתו העקבית של המערער, כי הבית נבנה עוד משנות ה-50 של המאה הקודמת, לא נסתרה, לרבות לא ממקרא תצהיר העדות הראשית שהוגש על ידי המשיבה.

32. לבסוף, סבורים אנו, כי על רקע העובדה, שהמשיבה טענה מראשית ההליך, כי המערער זכאי, על פי החלטת מועצת מנהל מקרקעי ישראל, להסדיר את זכויותיו במקרקעין, ושעה שאין מחלוקת כי כללי המנהל הציבורי חלים על המשיבה, סבורים אנו, כי ראוי שהערכאה המבררת תבחן את טענות המערער, בדבר התנאים שהוצעו למחזיקים שונים ותחולתם גם על עניינו של המערער.

33. ערים אנו לכך, שתוצאת פסק דיננו היא, כי יהא צורך לברר למעשה את התביעה מראשיתה. נכון, כי הדבר עלול להכביד בטווח קרוב, "אך יש דרך שראשיתה קצרה וסופה ארוכה ויש דרך שראשיתה ארוכה וסופה קצרה, ויש לקוות כי זו האחרונה היא הדרך הנכונה", כלשונו של השופט רובינשטיין בעניין אחר, בג"ץ 7067/07 חיים נתנאל בע"מ ואח' נ' שר המשפטים פרופ' דניאל פרידמן (30/08/2007), ואף הצודקת.

34. למען הסר ספק, מבקשים אנו להדגיש, כי בית משפט קמא ידון בסוגיות לפי מיטב הבנתו וחוכמתו, ואין אנו מביעים דעה באשר למחלוקות שבין הצדדים לגופן.

סוף דבר

35. אנו מורים על ביטול פסק דינו של בית משפט קמא.

למען הסר ספק, אף צו ההוצאות של בית משפט קמא מבוטל בזאת.

ככל ששילם המערער את ההוצאות שנפסקו, תשיב המשיבה את ההוצאות למערער, באמצעות בא כוחו, וזאת תוך 30 יום מהיום.

בית משפט קמא ישמע את ההליך מראשיתו, ישקול לאפשר לצדדים להגיש תצהירי עדות נוספים, יאפשר למערער, שהינו מיוצג כעת, לקיים חקירה נגדית של העדים, ולאחר שהצדדים יגישו סיכומים, ייתן את פסק דינו החדש, על סמך הראיות והטענות שיעלו הצדדים.

36. בנסיבות העניין, ומשלמערער הייתה תרומה משמעותית לתוצאה, בשל אופן ניהול הגנתו בבית משפט קמא, יישא כל צד בהוצאותיו.

37. המזכירות תשיב למערער באמצעות בא כוחו את הפיקדון שהופקד, ככל שהופקד.

38. המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ב סיוון תשע"ו, 28 יוני 2016, בהעדר הצדדים.