בפני תביעת התובעים לחייב את הנתבעים 1-2, שהם שכניהם (לשעבר), ואת הועדה המקומית לתכנון ובניה, לפצות את התובעים בפיצוי כספי בסך של 150,000 ₪ (50,000 מתוכם בגין לשון הרע המיוחס לנתבעים 1-2 בלבד).

מעבר לסעד הכספי כוללת התביעה סעדים נוספים שהם:

מתן צווי עשה המורים לנתבעים לעשות כל הדרוש לקבלת היתר בניה לעליית הגג שנעשה בה שימוש למגורים ונעשו התאמות לצורך כך ללא היתר בנייה, לרבות חיוב הנתבעים בהריסת כל חלק שנבנה בניגוד לדין;

צו המורה לנתבעים להוציא היתר בניה כחוק למרפסת הקדמית בבית הנתבעים וככל שהדבר יידרש להורות על הריסת המרפסת או חלקה על מנת שתתאים לתכנית המתאר החלה על הבנין ולכל דין.

התביעה מבוססת על טענות התובעים, שהיו בזמנים הרלבנטיים שכנים של הנתבעים 1-2 (להלן: "הנתבעים") כי הנתבעים בנו תוספת לדירתם ללא היתר בניה כדין כאשר עיקר טענותיהם מכוונות כנגד מרפסת קדמית שבנו הנתבעים ועליית גג שהוכשרה על ידם למגורים. כמו כן נכללת בכתב התביעה תביעה בגין לשון הרע שהתובעים טוענים כי הנתבעים ביצעו כלפיהם בדברים שאמרו באסיפת דיירים ובהסתת דיירי הבנין והשכנים האחרים כנגד התובעים.

כנגד הנתבעת 3 (להלן: "הועדה") טענו התובעים כי זו העלימה עין מהשימוש בעליית הגג ללא היתר תוך מתן אישור בדיעבד (לגליזציה) בניגוד לתוכנית מתאר לשימוש זה, וכן כי ניתן על ידה היתר לבניית המרפסת ללא שהיו בפניה נתונים מספקים לאישור הבניה ובהיותה נוגדת את תוכנית המתאר החלה על הבנין.

רקע עובדתי, השתלשלות ההליך וטענות הצדדים

1. התובעים הינם בעלי הזכויות בדירה שברחוב אביר יעקב 3/1 שבנשר כאשר הם מתגוררים בדירת הקרקע הכוללת שתי קומות. התובעים אנשים מבוגרים (התובע בן כ-70 במועד הגשת התביעה, והתובעת בת כ-62).

2. הנתבעים 1-2 היו במועדים הרלבנטיים להגשת התביעה בעלי הזכויות בדירה שמעל לדירת התובעים, שכוללת אף היא שתי קומות.

יצויין כי ביום 4.6.14 מכרו הנתבעים את זכויותיהם בדירתם לה"ה חיון. בקשה לצרף את ה"ה חיון כנתבעים בהליך נדחתה על ידי בהחלטה מנומקת מיום 4.1.15.

3. במהלך שנת 2007 ביצעו הנתבעים תוספת בניה לדירתם, כך שבנו מרפסת פתוחה בחזית הבנין. המרפסת נבנתה באותו הזמן על ידי הנתבעים ושכניהם לאותה קומה, משפחת שרביט. במהלך ביצוע העבודות הותקנה צנרת ניקוז למרפסת בחזית הבנין (להלן: "צנרת ניקוז מרפסת").

לא יכולה להיות מחלוקת כי בנייה זו בוצעה לאחר שהנתבעים קיבלו היתר בנייה (נספח לכתב ההגנה של הנתבעים), וכי את צנרת הניקוז התקינו שלא בהתאם להוראות ההיתר.

כמו כן, הכשירו הנתבעים, במועד כלשהו, את חלל המעטפת של גג הבנין (עלית הגג) לצורך מגורים, ולצורך זה נפתחו בשנים עברו, זמן רב לפני בניית המרפסת, חלונות בקיר עליית הגג, ואף הותקן צינור ניקוז העובר על הקיר הצפון-מערבי לאורך 3 קומות (להלן: "צנרת ניקוז עליית גג"). בהמשך אתייחס למועד ביצוע הכשרת עלית הגג למגורים, שכן ביחס לסוגיה זו הועלתה טענת התיישנות/שיהוי.

4. בעקבות בנית המרפסת הסלימו היחסים בין הצדדים (אשר עד אז, עפ"י הנטען, היו יחסי שכנות תקינים במשך למעלה מ-10 שנים) , והוגשו בקשות הדדיות למתן צו למניעת הטרדה מאיימת (אשר ניתן לתקופה מסוימת כנגד הנתבעים), ואף הוגשו על ידי התובעים מספר תלונות למשטרה בגין גרימת רעש במכוון על ידי הנתבעים וילדיהם, וארועים נוספים.

5. במהלך שנת 2008 הוגש הליך בבימ"ש לעניינים מקומיים כנגד התובע וזאת בגין הקמת מחסן וריצוף משטח לשם כך ללא היתר. כתב האישום הוגש בעקבות תלונה של הנתבעים.

התובע התגונן בטענה של אכיפה בררנית (מאחר ודיירים נוספים באותו מתחם הקימו מחסן באותו האופן) ובסופו של יום כתב האישום בוטל לאחר שהועדה חזרה בה מכתב האישום, תוך שנדחתה טענת התובע כי יש לחייבה בהוצאות בשל כך (ראה המסמכים שצורפו מתוך תו"ב 3088-06-08 (קריות) ועדה מקומית לתכנון מורדות הכרמל נ' שוורץ (החלטה מיום 1.10.13), נספח י"א 5-6 לתצהיר התובע).

טענות הצדדים

6. טענות התובעים שונות במעט ביחס לכל אחד מרכיבי התביעה (ואף התפתחו והשתנו עם התקדמות ההליך כפי שיפורט בהמשך):

ביחס למרפסת נטען בכתב התביעה כי זו נבנתה ללא היתר בניה תקף, טענה שהתברר כי אינה נכונה שכן היתר כזה הוצא ביום 6.11.07 (העתק ממנו צורף לכתב ההגנה). בעקבות הצגת היתר הבניה טענו התובעים בכתב תשובתם כי ההיתר הוצא שלא כדין שכן הוא ניתן על סמך חתימות חסרות תוקף של השכנים, לרבות התובע, וכן כי ההיתר הוצא על בסיס חישוב סטטי פגום תוך שהוא נוגד את תכנית המתאר החלה על הבנין;

כמו כן נטען כי בניית המרפסת חסמה את האור והאוויר לחדר השירותים של התובעים המצוי מתחת לחלק בו נבנתה המרפסת.

ביחס לצנור ניקוז המרפסת נטען כי זה בוצע בניגוד לתכנית הבניה שקיבלה היתר תוך פגיעה אסטטית בחזית הבנין;

ביחס לעליית הגג נטען כי השימוש בו למגורים נעשה בניגוד לתוכניות המתאר החלות על הבנין ומבלי שניתן היתר לביצוע העבודות שנעשו לצורך הכשרת עליית הגג למגורים, ובאופן ספציפי לפתיחת החלונות; וכן נטען כי צינור ניקוז עליית הגג בוצע ללא היתר ותוך פגיעה אסתטית במראה הבנין.

7. תביעת התובעים מבוססת על שתי חוות דעת:

הראשונה, חוות דעת שערך אינג' אלוני עזרא (להלן: "עזרא") ביום 25.6.08 אשר קבע את הקביעות הבאות:

ביחס למרפסת – זו נבנתה תוך אטימת/הפחתת מעבר אור ואוויר לחדר האמבטיה של התובעים, ותוך גרימת סדקים בבית התובעים.

בנייתה נעשה תוך חריגה של 4.25 מ' מקו הבניין הקיים וזאת ללא שניתנה הסכמת השכנים לחריגה. (ודוק: אין בחוות הדעת כל התייחסות לשאלת יציבות המרפסת או העדר חישובים סטטיים).

ביחס לצנור ניקוז המרפסת – זה בוצע בניגוד לתוכנית ההיתר תוך שמי הניקוז זורמים לכיוון דלת הכניסה לדירת התובעים.

חריגות אלו בתכנית ההיתר מצדיקות, לטעמו של עזרא ביטול כל היתר שניתן לבנייה.

בחוות הדעת אין אזכור כלשהו לשאלת קיומו של היתר בניה, ובדיעבד התברר בחקירתו של עזרא כי כלל לא בדק שאלת קיומו של היתר לבניית המרפסת קודם לעריכת חוות דעתו, על אף שביקר במשרדי הוועדה המקומית קודם לעריכתה (עמ' 19 שורות 7-20)

ביחס לעליית הגג – הנתבעים בנו חדרים בתוך עליית הגג תוך פתיחת/הרחבת חלונות ללא היתר בניה ותוך התקנת צנרת ניקוז הבולטת מהקיר לגובה שתי קומות תוך יצירת פגם אסתטי והקטנת מרווח החניה. לא פורט בתביעה או בחוות הדעת מתי הדבר נעשה.

השניה, חוות דעת השמאי אלי סידאווי (להלן: "השמאי") לפיה כתוצאה מכל האמור בחוות דעתו של עזרא ירד ערך הדירה של התובעים ב-80,000 ₪ (10% משוויה). השמאי, להבדיל מהמהנדס עזרא, ידע כי למרפסת ניתן היתר בניה, אולם הוא הוסיף לנטען בחוות דעת עזרא, כי לא בוצעו חישובים סטטיים לגבי אלמנטים קונסטרוקטיביים בבניית המרפסת (ענין שכאמור לעיל כלל לא נזכר בחוות דעתו של עזרא, המהנדס מטעם התובעים).

8. מעבר לירידת הערך של הדירה נתבע פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 50,000 ₪ וכן פיצוי בסך 50,000 ₪ בגין הוצאת לשון הרע וזאת בפתק שכתבה הנתבעת 2 ואשר זימן את הדיירים בבניין לדירה לצורך דיון בחריגות בניה (נספח ט"ז לכתב התביעה) וכן בדברי בלע והסתה מצד הנתבעים אשר דוגמא להם מצאו התובעים בתצהיר הנתבעת 2 במסגרת בקשה למתן צו למניעת הטרדה מאיימת (נספח י"ז לכתב התביעה).

טענות הנתבעים בכתב הגנתם

9. הנתבעים בכתב הגנתם טענו כי התביעה הוגשה מתוך יצר נקם של התובעים, על רקע סכסוך שנתגלע בין הצדדים ואשר הביא להגשת בקשות הדדיות לצווי מניעת הטרדה מאיימת. לטענתם המרפסת נבנתה לאחר קבלת היתר בניה כדין ולאחר שכל 48 הדיירים בבנין, לרבות התובע, חתמו על הסכמתם לתוכניות הבניה. התובעים לא התנגדו למתן ההיתר קודם לבנייה ואף לא התנגדו לבניה בעת שזו בוצעה, ולפיכך הם מנועים כעת מלטעון כנגדה.

ביחס למרזב נטען כי זה בוצע באופן בו בוצע, תוך חריגה מתכנית ההיתר, לבקשת התובע עצמו ובתאום עם הקבלן במהלך הבניה.

הנתבעים טוענים כי טענות התובעים לכך שהמבנה מסוכן בעקבות בניית המרפסת נדחו על ידי מהנדס העיר.

ביחס לעליית הגג נטען כי היא חלק בלתי נפרד מדירתם והם עושים בה שימוש מזה שנים ארוכות, כפי שעושים דיירים אחרים בבניינים באותו מתחם שלהם עלייות גג. לטענתם את התאמת עליית הגג לשימוש למגורים עשה הקבלן עוד בעת בניית הבניין, כך שתביעת התובעים לגבי שימוש זה הוגשה בשיהוי ממושך, ובכל מקרה אין בשימוש שנעשה בעליית הגג כדי לגרום נזק כלשהו לתובעים.

10. הנתבעים הגישו, בתמיכה לטענותיהם כנגד טענות התובעים, את חוות דעתו של מר איליה קפלן (להלן: "קפלן"), מי שערך את החישובים הסטטיים לצורך קבלת ההיתר לבנית המרפסת. קפלן דוחה את טענות עזרא באשר לקיומם של סדקים בדירת התובעים כתוצאה מבניית המרפסת ולפי קביעתו הסדקים שראה בקירות החיצוניים של הבניין אינם שונים מאלו שנראו בבניינים אחרים שנבנו באותו אתר (ואף מועטים יותר), ואילו הסדקים שראה בתוך דירת התובעים הינם סדקי טיח נימיים (שהורחבו באמצעות כלי כלשהו כדי ליצור רושם שהם משמעותיים). מכאן מסקנתו שבניית המרפסת לא השפיעה על יציבות דירת התובעים.

לדעתו בניית המרפסת העלתה דווקא את ערך דירת התובעים מאחר ויצרה קירוי מעל הכניסה לדירתם דבר המונע כניסת שמש וגשם, ואין בה להשפיע על איוורור חדר האמבטיה.

באשר לצינור הניקוז של המרפסת, שאכן בוצע שלא בהתאם לתוכנית הבניה, על אף שנטען כי בוצע בהתאם לבקשה של התובע ובתיאום עימו, הרי שניתן לשנות את מיקומו בדרך של שינוי על הקיר החיצוני ויצירת כיסוי אסתטי, כך שלא יפריע לתובעים, אך אין מקום לחצוב מחדש את הקיר ולהעבירו למקומו המקורי, בשל העלויות הכרוכות בכך.

11. טענות הועדה בכתב הגנתה

הוועדה בכתב הגנתה טענה כי התביעה איננה מגלה כל עילה כנגדה, שכן היתר בניה למרפסת ניתן כדין לנתבעים לאחר קבלת הסכמת כל השכנים, לרבות התובע, ועל בסיס תוכנית הבניה וקבלת חישובים סטטיים נדרשים. הועדה בחנה בקפידה את הבקשה להיתר, והתנתה את מתן ההיתר בתנאים שהם: הגשת תכנית עבודה של המבנה וחוות דעת ביחס ליכולת הבניין לקבל עומסים נוספים, הגשת חישובים סטטיטיים, הגשת דו"ח יועץ קרקע, ובניית שתי המרפסות באותה קומה יחד. רק לאחר התמלאות תנאים אלו ניתן ההיתר, הנתבעים בנו לפי ההיתר (למעט לענין מיקום צינור הניקוז), וככל שלא עשו כן – יש לתובעים עילה כנגדם בלבד.

באשר לשימוש בעליית הגג, גם באם השימוש נוגד את הדין, אין הדבר מקים לתובעים עילה כנגד הוועדה. בעת שהתובעים פנו אליה ביחס לענין זה בשנת 2008, התברר כי אכן קיים שימוש הנוגד את הדין בעליית הגג, אולם שימוש זה החל כבר בשנת 2002, לפי הצהרות התובעים עצמם בפני הוועדה. בעקבות ביקורת נדרש הקבלן (ולא התובעים), שבנה מס' בניינים באותו טיפוס במתחם, ואשר ביצע בניה תוך סטיה מההיתר שניתן לו לבניית המבנים כולם, לפעול לתיקון המצב, וביום 5.3.09 ניתן היתר מתוקן (לגליזציה) לשימוש בעליות הגג למגורים. משכך לא עומדת לתובעים כל עילה כנגד הועדה בגין בניית עליות הגג, ובאם עמדה להם עילה בגין השימוש בעליית הגג למגורים, הרי שזו התיישנה קודם להגשת התביעה.

לטענת הוועדה מדובר בתביעה שהוגשה על רקע סכסוך שכנים תוך שהתובעים מבקשים לעשות "שימוש" בוועדה כ"קרדום לחפור בו", וזאת לאחר שהוועדה, לנוכח הסכסוך שהיה ידוע לה בחלקו, טרחה וקיבלה את אישורו המפורש של התובע לתכנית הבניה לנוכח טענות שהעלה בדבר אי תקינות חתימתו על הבקשה להיתר (נספח "ב" לכתב ההגנה). עצם הפניית התביעה רק כנגד הנתבעים (ולא נגד שרביט שותפם לבניית המרפסת, או נגד שאר הדיירים העושים שימוש בעליות גג), מצביעה על הטעם העומד מאחריה.

מומחית בית המשפט

12. לאור המחלוקות שנתגלעו בין מומחי הצדדים, מונתה כמומחית מטעם בית המשפט הגב' הגר כהן שהינה מהנדסת בנין. יצויין כבר עתה כי על אף שכתב המינוי לא צומצם לשאלות בתחום ההנדסה בלבד, הרי שהמומחית הבהירה בתשובותיה כי אינה בעל מומחיות בתחומים נוספים שבמחלוקת (כגון סוגיות תכנוניות (סטיה מתכנית מתאר למשל) או סוגיות שמאיות) ולפיכך לא חיוותה דעתה ביחס לחלק מהסוגיות שבמחלוקת. עמדתה זו אושרה בהחלטתי המנומקת מיום 21.11.11.

המומחית נתנה חוות דעתה ביום 20.7.11 (במ/1), השיבה לשאלות הבהרה (השאלות והתשובות הוגשו וסומנו במ/2א וב'), ואף נחקרה ארוכות על חוות דעתה (עמ' 4-13 לפרוטוקול) ולאחר חקירתה המציאה תשובות נוספות (תשובות מיום 2.11.14 – אשר יסומנו לשם הנוחות במ/3).

13. קביעותיה של המומחית, כפי שעולות מחוות דעתה ומחקירתה הינן כדלקמן:

(1) באשר לכמות הזיון בקורות המרפסת ופרט החיבור של המרפסת למבנה הקיים

א. הנתבעים, באמצעות קפלן ששימש כמתכנן בניית המרפסת, הציגו מסמכים שונים מהם עלתה אי התאמה באשר לכמות ברזל הזיון שתוכננה לקורה מס' 1 (מבין שתיים) התומכת במרפסת.

ב. עפ"י הנתונים שהתקבלו אצל המומחית, כמות הברזל שחושבה בחישוב הסטטי שהוגש לוועדה לא היתה מספקת (נספח 2 לחוות הדעת), ומנגד כמות הברזל שתוכננה עפ"י תוכנית הקונסטרוקציה שהעביר קפלן למומחית (נספח 3 לחוות הדעת), אשר אין לדעת מתי נערכה, תואם את דרישות התקן.

ג. לנוכח אי ההתאמה בין התוכניות ולנוכח העובדה כי קפלן לא הציג תכנית קונסטרוקציה מושלמת לביצוע הבניה (כפי שצריכה היתה להיערך לדעת המומחית עוד קודם לביצוע העבודה ועל מנת שהקבלן ידע בדיוק איזה ביסוס נדרש למרפסת) אין המומחית יכולה לקבוע בוודאות שכמות הזיון שהוכנסה לקורות בעת בניית המרפסת, אכן תואמת את הנדרש.

ד. פרט החיבור של רצפת הבטון של המרפסת לקורות הבטון הקיימות בהיקפה המופיע בתכנית שסיפק קפלן (נספח 4 לחוות הדעת) איננו מספק שכן אין בו ציון של מידת החפייה בין הברזל התחתון ברצפת המרפסת לבין הברזל הקיים בקורה הקיימת. עם זאת, מאחר ובעת בדיקתה לא נראו סדקים באיזור החיבור, המומחית הסיקה כי החיבור בוצע תוך חפייה מספקת.

ה. על מנת לוודא באם כמות הברזל המצויה בקורה מס' 1 אכן זהה למצויין בתכנית שהמציא קפלן למומחית (נספח 3 הנ"ל), ובאם פרט החיבור בוצע כראוי (חרף התכנית הלקויה) יש לבצע חישוף של הקורה בדרך של חציבה מחלקה התחתון.

עם זאת, לאור העדרם של סדקים בתחתית הקורה המעידים על חוסר בזיון או העדר חפייה מספקת במועד בדיקתה בשנת 2011, וחרף ה"חוסרים" ואי ההתאמות בין התוכניות שערך קפלן, המומחית לא סברה כי קיימת בעיית יציבות למרפסת (עמ' 5 לפרוטוקול חקירתה שורה 28 ואילך עד עמ' 6 שורה 2; עמ' 8 שורות 25-26; עמ' 12 שורות 11-12) ולדעתה גם אין הצדקה הנדסית לביצוע הבדיקה אלא רק על מנת להפיס דעתם של התובעים (עמ' 13 שורות 1-4).

ו. עלות חישוף הקורה לצורך בדיקת הזיון ומידת החפייה של "קוצי" הברזל הועמדה על ידה על סך של 5,500 ₪ (ללא מע"מ) כולל פיקוח.

ז. עלות חיזוק הקורה בשל חוסר זיון מספיק, ככל שיתברר כי יש בכך צורך, תעשה תוך שימוש ביריעות פחמן, כאשר עלות העבודה (כולל תכנון ופיקוח) הוערכה על ידה בסך של כ-10,0000 ₪ (ללא מע"מ).

ח. עלות תיקון העדר חפייה מספקת, באם יהא בה צורך, הוערכה על ידה (על אף הקושי בהערכתה קודם לביצוע הבדיקה) בסך שבין 4,000 ל-6,000 ₪ (כולל מע"מ).

(2) באשר לסדקים שנמצאו בדירת התובעים

א. כל הסדקים שנמצאו בדירת התובעים (ב-3 אזורים) מקורם בבניית המרפסת, בניגוד לעמדת קפלן, אולם אלו אינם סדקים קונסטרוקטיביים (עמ' 12 שורות 4-6). הסדקים נובעים מתזוזה שנגרמה מהוספת עומס על היסודות 10 שנים לאחר סיום הבניה של הבנין, דבר שהביא לשקיעה נוספת, לאחר שיסודות הבנין כבר התיצבו.

ב. עלות תיקון הסדקים נאמדה על ידה ב-4,000 ₪, סכום הכולל גם את צביעת הקיר בו הופיעו הסדקים.

(3) ביחס להפחתת האיוורור והאור בחדר הרחצה של התובעים

א. בניית המרפסת אכן הביאה להפחתה מסוימת בכמות האוויר והאור הנכנסים לחדר הרחצה מאחר וחלון חדר הרחצה מצוי על הקיר שמתחת למרפסת.

ב. עם זאת יש לקחת בחשבון כי החלון בחדר הרחצה, כפי שנבנה במקור, היה קטן משמעותית מהגודל הנדרש על פי התקן, שכן הותקן חלון בגודל 0.3 מ"ר בעוד שעפ"י התקן נדרש חלון בגודל 0.67 מ"ר לפחות.

ג. המומחית המליצה לשנות את סוג החלון הקיים מחלון קיפ (הנפתח באופן חלקי) לחלון בעל כנף הנפתח החוצה ובכך לאפשר חדירה יתירה של אוויר ואור.

עלות השינוי נאמדה על ידה בסך של 2,000 ₪.

(4) צינור ניקוז המרפסת

א. אין מחלוקת כי הצינור בוצע באופן שאינו תואם את תכנית ההיתר, ולפיכך על הנתבעים לשנות את מיקומו.

ב. לדעת המומחית אין מקום לחייב את הנתבעים בעלות חציבה מחדש של קורת המרפסת והקירות על מנת להעביר את צינור הניקוז כפי שתוכנן, הן בשל עלויות והן בשל חשש לפגיעה ביציבות הקורה (עמ' 7 שורות 2-20), אלא יש להצמידו כך שירד בסמוך לעמוד העגול בכניסה לבית התובעים (מיקומו המתוכנן מלכתחילה) וזאת בעלות של 2,200 ₪ (כולל מע"מ).

(5) צינור ניקוז עליית הגג

א. המומחית לא מצאה כי יש מקום לשינוי מיקום הצינור, אולם יש לבצע תיקון במקום חדירת הצינור את הקיר ולהשלים באבני פסיפס מאחר והדבר בוצע בצורה שאינה אסתטית.

עלות התיקון נאמדה על ידה בסך של 2,500 ₪ (כולל מע"מ).

ב. המומחית דחתה את האפשרות לבצע את התיקון בדרך של חציבת הקיר לאורך 3 קומות המבנה לצורך הכנסת הצינור לתוך הקיר מאחר וסברה כי יש בכך יותר נזק מתועלת.

עלות עבודה כזו, אשר לא המליצה על ביצועה, נאמדה על ידה בסך של 6,500 ₪ (כולל מע"מ).

(6) פריצת חלונות עליית הגג במעטפת החיצונית

חציבת החלונות נעשתה באופן בלתי מקצועי ובגימור ברמה ירודה. על הנתבעים לתקן זאת ולהשלים בפסיפס בדומה לקיים. עלות התיקון נאמדה על ידה ב-2,000 ₪ (כולל מע"מ).

14. לאחר השלמת תשובות לשאלות ההבהרה (וקודם לחקירת המומחית) הגישו התובעים בקשה להורות על ביצוע חישוף הקורה במרפסת בהתאם לקביעת המומחית בחוות דעתה.

בהחלטתי מיום 25.11.12 נעתרתי לבקשה, וזאת על מנת "להסיר כל ספק" שנותר, כטענת התובעים, באם אכן כמות זיון הברזל בקורה עומד בתקן ומה היא מידת החפייה של "קוצי" הברזל שהם פרט החיבור בין המרפסת לקורות הקיימות. מאחר וקביעות המומחית ביחס להעדר בעיה קונסטרוקטיבית לא נסתרו באותו השלב (ולמעשה, כעולה מחקירתה, גם לא לאחר מכן) מצאתי לנכון להטיל על התובעים את מלוא העלויות הכרוכות בביצוע החישוף והבדיקה (לרבות עלויות הפיקוח לנוכח העדר אפשרות של המומחית לעשות כן, באותו השלב), עלויות שעפ"י אומדן המומחית לא עולות על 8,000 ש"ח.

לנוכח החלטתי זו, אשר התובעים סבורים כי היא שגויה, חזרו בהם התובעים מבקשתם (ראה החלטותי מיום 2.12.12 ומיום 25.12.12).

15. בהעדר בדיקה לחישוף קורות המרפסת, אין בפני בית המשפט אלא את קביעות המומחית שלא נסתרו בחקירתה, אלא היפוכו של דבר. במסגרת החקירה חזרה המומחית על עמדתה כי אינה סבורה שיש בעיית יציבות של המרפסת, חרף העדרם של נתונים מלאים ביחס למידת הזיון ופרטי החיבור שלה למבנה הקיים. כפי שצויין לעיל, המומחית ציינה בחקירתה כי לטעמה, לאור העובדה כי מאז נבנתה המרפסת ועד למועד בדיקתה (כ-4 שנים) לא הופיעו סדקים בעלי אופי קונסטרוקטיבי וגם לא הוצגו בפניה בעת חקירתה, בחלוף 3 שנים נוספים, תמונות המעידות על כך שמצב הסדקים החמיר מאז (עמ' 9 לפרוטוקול שורות 9-13, וכן שורות 25-26), אין הכרח בביצוע הבדיקה על מנת לקבוע את יציבות המרפסת.

16. הצדדים בסיכומיהם לא הצביעו על טעם המצדיק סטייה מחוות דעת מומחה בית המשפט, כאשר על פי ההלכה הפסוקה על דרך השגרה, לא יטה בית המשפט להתערב בקביעות המופיעות בחוות דעת מומחה מטעם בית משפט. אמנם בית המשפט, בהיותו הפוסק האחרון, רשאי ואף חייב להעביר תחת שבט ביקורתו את חוות דעתו של המומחה, שכן עדות המומחה מטעם בית המשפט אינה אלא ראיה מתוך מכלול הראיות, ולכן רשאי בית המשפט לסטות, במקרים מסוימים, באופן חלקי או מלא, ממסקנות המומחה. כך למשל רשאי בית המשפט לסטות מחוות הדעת כאשר למשל, עולה ממכלול הראיות, כי המסקנות בחוות הדעת נסמכו על עובדות בלתי מהימנות (ראה: ע"א 2160/90 רז נ' לאץ, פ"ד מז(5) 170 (1993); ע"א 1188/92, הועדה המקומית נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463 (1995); ע"א 974/91 עמיד חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הועדה לתכנון ובניה זמורה, פ"ד נ(5) 104 (1997); ע"א 8361/10 יוסף נ' כלל חברה לביטוח בע"מ (29.5.11)), או אם נפלה שגיאה גסה בחוות דעת, עד כדי כך שביהמ"ש, החסר מומחיות במקצוע זה, ימצאה מופרכת. היינו, רק במקרים בהם ישנם נימוקים כבדי משקל, יתערב בית המשפט בחוות דעתו של עד מומחה, אשר מונה ע"י בית המשפט (בר"מ 5171/07 מנשה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון, (31.12.07)).

17. טענת התובעים כי לאור חוסר הפסקנות של קביעות המומחית, אשר השתמשה במונחים של "הנחות" ו"סבירות", ולאור העדר המידע ביחס לביסוס בפועל שבוצע במרפסת בעת בנייתה בשל העדר נתונים מספקים ואי התאמות בנתונים שסיפק קפלן, יש לקבוע כי המרפסת אינה יציבה ויש חשש ממשי שיום אחד תתמוטט, נדחית על ידי מכל וכל.

מדע ההנדסה, ובעיקר בחינת יציבות מבנה בדיעבד, אינו מדע מדויק. על אף שהיינו חפצים לחיות בבניינים "מושלמים" שאין בהם כל רבב ויש בטחון של 100% כי אין בהם ליקוי כלשהו, אין זה הקריטריון ההנדסי ואף לא המשפטי הנדרש בעת בחינת טענות בדבר ליקוי בנייה כלשהו, אפילו הוא נוגע ליציבות מבנה. המומחית, בהתאם למומחיות המצויה ברשותה, בחנה את מכלול הנסיבות וקבעה כי לטעמה אין סכנה ליציבות המרפסת. יתירה מכך, המומחית הציעה אפשרות של בדיקת הזיון ופרטי החיבור, בעלויות שאינן גבוהות (כ-6,000 ₪ בצירוף פיקוח הנדסי לביצוע הבדיקה עצמה) והתובעים הם שבחרו שלא לבצע את הבדיקה בעצם בחירתם שלא לממן אותה.

18.ההחלטה להטיל את מימון הבדיקה על התובעים נבעה מקביעת המומחית כי לפי דעתה סביר יותר שהמרפסת יציבה מאשר האפשרות האחרת, ולאחר שנימקה עמדתה זו גם בחקירתה, אני סבורה כי ההחלטה היתה נכונה למועד שניתנה וביתר שאת לאחר חקירת המומחית. תובע המבקש לקעקע את קביעת המומחית ועומדת לרשותו אופציה, בעלות שאינה גבוהה, לעשות כן, ולהוכיח טענותיו בדבר העדר יציבות של המרפסת, אינו יכול להמשיך ולטעון כנגד קביעת המומחית, ולבסס טענותיו על "חשש" סובייקטיבי שלו מקריסת המרפסת בעתיד, כאשר בחר שלא לבצע את הבדיקה שהוצעה על ידה.

יתירה מכך, המומחית בחקירתה ציינה כי אינה סבורה שקיים חשש שהמרפסת תקרוס יום אחד לפתע פתאום, וכי היא צופה כי במידה וקיימת אי יציבות יופיעו סימנים מקדימים שיעידו על כך (עמ' 9 שורות 9-13). טענת ב"כ התובעים כי עמדת המומחית אינה עומדת במבחן בשל העובדה כי במקרים אחרים מרפסות התמוטטו פתאום (סעיף 101 לסיכומי התובעים) אין בה לסתור את קביעת המומחית שכן המקרים שנדונו באותם מקרים אינם דומים למקרה כאן, בו מרפסת עומדת על תילה מזה 7 שנים (עד למועד חקירת המומחית), מבלי שהופיעו סימנים המעידים על חוסר יציבותה.

מכאן שבאשר ליציבות המרפסת לא הוכיחו התובעים טענתם כי קיימת סכנה ליציבותה או כי היא בגדר "מבנה מסוכן", מכאן גם ברור כי דין הסעד להריסת המרפסת להידחות אף מבלי להידרש לשאלת אפשרות מימוש סעד של הריסה ביחס לחצי מרפסת (ראה גם ההחלטה מיום 4.1.15).

חסימת האור והאויר, תיקון הסדקים, תקיון מיקום הצנרת וליקויים נוספים

19. גם ביחס לשאר קביעות המומחית לא מצאתי בסיכומי הצדדים טעמים המצדיקים סטייה מקביעותיה.

המומחית אישרה את טענת התובעים כי בניית המרפסת חסמה במידה מסוימת את האור והאוויר לדירת התובעים, אולם ציינה, כאמור לעיל, כי מראש חלון חדר השירותים של התובעים נבנה (ע"י הקבלן) בסטיה מהתקן. המומחית הציעה לבצע תיקון לסוג החלון המותקן על מנת להגדיל את כניסת האויר והאור, בעלות לא גבוהה.

בדומה אישרה כי יש לתקן את אופן התקנת צינור ניקוז המרפסת, ואת הליקויים האסתטיים בפתיחת החלונות לעליית הגג ולצנרת ניקוז עליית הגג. את עלות התיקונים של כל הליקויים שמצאה, כולל הסדקים שקבעה כי מקורם בבניית המרפסת, ואשר סברה כי יש מקום להורות על תיקונם בדרך מסוימת, העריכה בסכום של 12,700 ₪ (כולל מע"מ) (צירוף סעיפים 13(2)-(5) לעיל).

המומחית לא קיבלה טענות הנתבעים כי מקור הסדקים אינו בבניית המרפסת, ודחתה את טענות התובעים כי יש להורות על חציבת הקירות בכדי להכניס את צנרת ניקוז המרפסת או הצנרת על הקיר הצפון-מערבי לתוך הקירות. המומחית הסבירה עמדותיה אלו ולא מצאתי כי יש בטענות הצדדים להביא לסטייה מהם.

סיכום ביניים

20. לאור כל האמור עד כה, ולנוכח קביעות המומחית ניתן לסכם, סיכום ביניים ולקבוע כי:

א. לבניית המרפסת ניתן היתר בנייה תקף, והמרפסת נבנתה בהתאם לו, למעט צינור הניקוז;

ב. עפ"י קביעת המומחית, על אף העדרם של תוכניות מספקות מלפני הביצוע ולאחריה, המרפסת יציבה ולא קיים חשש ליציבותה;

ג. הסדקים שבדירת התובעים אינם סדקים קונסטרוקטייבים, אולם הם נובעים מבניית המרפסת, ועלות תיקונם הינה בסך כולל של 4,000 ₪.

ד. יש מקום לשנות את סוג החלון בחדר השירותים כדי להגביר את כניסת האויר וזאת בעלות של 2,000 ₪.

ה. אין מקום להורות על הכנסת צינור ניקוז המרפסת לקיר כפי שתוכנן, אך יש לשנות מיקומו בעלות של 2,200 ₪.

ו. אין מקום להורות על הכנסת צינור ניקוז ועליית הגג אל תוך הקיר, אלא יש לבצע את התיקון האסתטי הנדרש לו ולחלון וזאת בעלות של 4,500 ₪.

21. כאמור לעיל, התובעים בתביעתם כלל לא ביקשו לחייב את הנתבעים בעלות התיקונים. תביעתם הכספית, ככל שזו נוגעת לבנייה שביצעו הנתבעים (ואחריות הוועדה לכך), הועמדה על סך של 80,000 ₪ בגין ירידת ערך נטענת, הא ותו לא.

השאלה באם יש לחייב את הנתבעים בעלות התיקונים הנדרשים, חרף העדר תביעה בגינם, תבחן על ידי בהמשך הדברים בהתאם להכרעתי בטענות הצדדים ביחס לסעד הכספי שנתבע בגין ירידת ערך דירת התובעים.

אך קודם לכן, בכדי לבחון את מכלול הטענות עליהם התבססה חוות דעת השמאי מטעם התובעים, יש לבחון את הטענות הנוספות של התובעים שהמומחית לא התייחסה אליהן (ובהחלטתי אישרתי עמדתה זו) והן:

א. האם היתר הבניה למרפסת ניתן שלא כדין בהעדר חישובים סטטיים מספקים או בהעדר חתימות תקפות של השכנים, לרבות התובע?

ב. האם המרפסת נבנתה תוך סטיית המרפסת מקו הבניין תוך חריגה מתוכנית המתאר?

ג. האם הכשרת עליית הגג למגורים במתן ההיתר בדיעבד נעשה בניגוד לתוכנית המתאר?

ביחס לכל אחר משאלות אלו יש לבחון (באם התשובה להן חיובית) האם יש בהן להשפיע על שווי דירת התובעים או באם יש בהן להקנות לתובעים סעד אחר שהתבקש על ידם, ובאם כן – האם יש מקום לחייב מי מהנתבעים בשל כך?

תוקף היתר בניית המרפסת

22. את טענות התובעים באשר לתוקף היתר בניית המרפסת מלכתחילה, דהיינו בשל העדר חישובים סטטיים והעדר חתימות תקפות של השכנים, אני דוחה מהטעם הפשוט, שגם באם עמדו התובעים בהוכחת טענות אלו, הרי שאין להן כל השפעה על שווי דירת התובעים משניתן היתר בנייה תקף והמרפסת נבנתה על פיו (למעט אותה חריגה בהצבת צינור הניקוז).

כפי שקבעה ההלכה התקפה עוד מבג"צ 16/50 איגרא רמא בע"מ נ' ועדת בנין ערים ת"א, פ"ד ה 299 (1951) לא עומדת לתובעים, שהם שכנים של הנתבעים שבנו על פי היתר תקף, עילת תביעה בגין עצם בניית הבנין, או במקרה זה, המרפסת. דהיינו, לשכן, הנפגע מהבנייה, כנטען כאן, לא עומדת עילה לבקש את ביטול הרשיון (בתקיפה עקיפה בהליך אזרחי) ולא תשמע מפיו טענה כי עצם מתן ההיתר פגע בזכות קניינית שלו. טענתו היחידה של שכן כזה הינה כנגד הבנין עצמו שנבנה (בהתאם להיתר), ככל שבנייתו אכן גורמת לו נזק. מכאן, שלא ניתן לתקוף ב"תקיפה עקיפה" ובדיעבד את היתר הבנייה שניתן למרפסת, בנסיון להביא לביטולו ואיון תוקפו, בוודאי שלא מקום בו התובע לא פעל למניעת הבנייה על פיו. לפיכך גם באם נפלו פגמים בהליך מתן ההיתר, הרי משבוצעה הבנייה על פיו (גם אם בחריגה מינימלית בענין צינור ניקוז המרפסת), נסתתמו טענות התובעים כנגד תוקף היתר הבניה.

23. יתירה מכך, גם באם אצא מהנחה כי התובעים הצליחו להוכיח שההיתר ניתן, מלכתחילה, שלא כדין בשל העדר חישובים סטטיים מספקים (טענה שניתן למצוא לה תימוכין בקביעות המומחית כפי שפורטו לעיל), או בשל העדר חתימות שכנים לרבות התובע (טענה שלמעשה נסתרה ישירות מעדות התובע עצמו (עמ' 24 שורות 8-15)), הרי שלא ניתן לבסס כל קשר סיבתי בין ליקויים אלו במתן ההיתר, לבין ירידת ערך נטענת לדירת התובעים.

ברור לכל בר בי רב, ואין כל צורך במומחיות לשם כך, כי מקום שבנייה בוצעה על פי היתר תקף (גם אם ניתן לקבוע בדיעבד כי לא נתמלאו מלוא התנאים המקדימים לצורך הוצאתו), כל רוכש פוטנציאלי של דירת התובעים לא יעלה טענה כי אי התמלאות התנאים המקדימים להוצאת ההיתר מביאים לירידה בשווי הדירה. ראשית, ספק באם רוכש עתידי כלשהו יעמיק ויבדוק באם התמלאו תנאים כאלה מקום בו יוצג לו היתר בניה כדין, שנית, גם באם יעשה כן, איזו נפקות יוכל לייחס לאי התקיימות התנאים המקדימים מקום בו ההיתר תקף?

לפיכך, מה לי באם הוגשו חישובים מספקים או באם לא התקבלו חתימות שכנים כנדרש, מקום בו אין מקום לקבוע כי העדרם עלול לגרום בבוא היום לירידת ערך כלשהי בעיניו של רוכש פוטנציאלי?

ודוק: שמאי התובעים קבע את ירידת הערך בהתבסס על הנתונים שהובאו ע"י עזרא בכל הנוגע לאי יציבות המרפסת (עמ' 32 שורה 8-12) משנתונים אלו נסתרו מקביעות המומחית, ברי כי לא יכולה להיות כל רלבנטיות לאי התקיימות תנאים נדרשים למתן היתר, שגם השמאי יצא מהנחה כי הוא תקף.

24. על אף שלאור האמור לעיל אין למעשה כל צורך בהתיחסות לטענות התובעים באשר לאי חתימת השכנים, ואי מתן הסכמתו לבניית המרפסת, אך על מנת שטענות התובע בענין זה לא יישארו ללא התייחסות כלשהי, אומר רק כי מעדותו של התובע עלה בבירור כי חתם על תכנית בניית המרפסת, וגם באם חתימתו נעשתה ללא שהבין לחלוטין את תכנית ההיתר, הרי שבדיעבד, בשיחה טלפונית עם נציגת הועדה, הוא חזר ואישר את הסכמתו לתכנית ההיתר (כפי שהדבר עולה מנספח ב'2 לכתב ההגנה של הועדה ומעדותו בעמ' 24 לפרוטוקול).

טענת התובע כי הסכמתו לבקשת הנתבעים להיתר ניתנה בנסיבות שיש בהן להצביע על פגם ברצון, שכן הוא אויים או אולץ לעשות כן, נדחות על ידי בהעדר ראיה כלשהי לכך שאכן התקיימו נסיבות כאלה. עדותו של התובע, כעדות יחידה של בעל דין, לא יכולות להיות מספקות לצורך הוכחת טענה זו.

לצערי, על אף גילו המתקדם של התובע, אני נאלצת לומר כי עדותו הותירה עלי רושם עגום ביותר של מי שמונע לחלוטין מרגשות נקם, אשר ככל שהן מוצדקות מבחינתו, יש בהן להעיב עד מאוד על עדותו. התרשמתי שהתובע, על אף חלוף השנים הארוכות (ועזיבת הנתבעים את הבנין), עודנו נוטר טינה עזה לנתבעים, הן בשל התנהגותם כלפיו במהלך הסכסוך שפרץ בעקבות בניית המרפסת, הן בשל העובדה שהניעו הליך שהביא להגשת כתב אישום כנגדו, והן בשל אירועים נוספים רבים שהתובע רואה בהם סימנים לרדיפתו על ידי הנתבעים.

25. נסיון התובעים להוכיח שהסכמת השכנים לבקשת הנתבעים, לאו הסכמה היתה, וזאת באמצעות תמלילי הקלטות של שיחות בין התובע לבין שכנים שונים, דינה להידחות בהעדר העדה של מי מהשכנים. לא ניתן להציג את ההקלטות כנכונות לתוכנן ללא העדת הדוברים בהם, ועדותו של התובע ביחס לאמור בהקלטות ע"י אנשים אחרים, הינה בגדר עדות שמיעה טהורה, שלא ניתן לסמוך עליה ממצא כלשהו.

הנתבעים לא היו צריכים לסתור את העולה מההקלטות, אלא התובע צריך היה להוכיח את טענותיו, וזאת באמצעות העדה של מי מהדוברים, ככל שאכן רצה להוכיח שאלו חתמו על הבקשה להיתר מבלי להבין את משמעות חתימתם, או כי החתימות המתנוססות על הבקשה אינן חתימתם.

סטיית המרפסת מתכנית המתאר

26. שונים הדברים, במעט, ביחס לטענה בדבר סטיית המרפסת מקו הבניין ולפיכך אישורה ובנייתה בניגוד לתכנית מתאר. באם היו התובעים מוכיחים טענתם זו, היה מקום לבחון את השפעתה על ירידת ערך דירת התובעים, שכן להבדיל מהתנאים המוקדמים למתן ההיתר (חישובים סטטיים וחתימות שכנים), אשר מתן ההיתר התקף "בולע" אותן, הרי שבאם המרפסת שאושרה סוטה מתכנית המתאר, מדובר במצב קיים, המוסיף להתקיים מדי יום ביומו, ולפיכך בפוטנציאל הוא יכול להשפיע על שווי הדירה בעיני רוכש פוטנציאלי, גם באם נעשה בהתאם להיתר תקף.

27. אודה ואתוודה כי גם לאחר קריאה חוזרת ונשנית של סיכומי התובעים (אשר יש להעיר כי ערוכים בצורה המקשה במידה בלתי נסבלת על הבנת טענות התובעים), לא מצאתי על מה מבססים התובעים טענתם כי מתן היתר הבניה ובניית המרפסת נעשו תוך סטיה מהוראות תכנית המתאר.

עיון חוזר ונשנה בחוות דעתו של עזרא מעלה כי טענה זו לא הועלתה על ידו בחוות דעתו. כל שנטען שם, בסעיפים 4.3(1) ו-4.3(3) הינו כי המרפסת בולטת מקו הבניין הקיים (ומצויה במרחק של 4.25 מ' מקיר חדר המדרגות (נתון שאין לו כל רלבנטיות כאן) וכי בתוכנית ההיתר לא סומנו קווי הבנין על רקע תכנית מדידה, הא ותו לא!!

גם במהלך חקירתו לא הצליח עזרא להצביע על נתון כלשהו המעיד על כך שבניית המרפסת עומדת בניגוד להוראות תכנית המתאר, והתברר כי הוא כלל לא מדד באיזו מידה חורגת המרפסת מקו הבניין או מקונטור הבניין (עמ' 19 שורה 21 עד עמ' 20 שורה 3), ואפילו לא בדק מה הוא קו הבנין. יתירה מכך, מחקירתו עלה כי קביעתו בחוות הדעת, בדבר היות המרפסת בולטת מקו בניין נעשתה על סמך הסתכלות בלבד, דבר שכמובן אינו דורש כל מומחיות, וכי עצם הבליטה חייבה את אי מתן ההיתר.

28. חקירתו של מר עזרא הותירה אותי "נפעמת", עם לא להשתמש בביטויים חריפים בהרבה, באשר למידת התעוזה שיש למומחה, שהוא מהנדס במקצועו, לתת חוות דעת חסרת בסיס, מתוך רצון לשרת אינטרס של לקוח. מקרה זה בולט בחומרתו, כאשר עדותו בפני היתה נפתלת ומתחמקת, תוך נסיון להצדיק את הקביעות בחוות דעתו (אשר בעיקרן נסתרו על ידי המומחית), ואשר עליהן בוססה, במידה רבה תביעת התובעים.

כך בחקירתו של עזרא התברר כי הלה טוען שכלל לא ידע על כך שקיים היתר לבניית המרפסת והוא אפילו לא טרח לבדוק סוגייה זו מאחר ולא סביר היה בעיניו כי יינתן היתר לבקשת הנתבעים. משעומת עזרא עם העובדה כי בחוות דעתו ציין כי ביום 14.5.08 ביקר במשרדי הוועדה (מועד המאוחר להוצאת ההיתר) והכיצד לא ראה כי קיים היתר, השיב כי התייחס בדבריו קודם לכן להיתר לשימוש שנעשה בעליית הגג, דבר שבבירור אינו עולה בקנה אחד עם תשובותיו הקודמות.

מאחר ועזרא הבין שתשובתו זו אינה עולה בקנה אחד עם תשובותיו הקודמות, הוא אישר שאמנם ידע בעת עריכת חוות דעתו כי ניתן היתר, אולם הוא לא ראה את המסמך המקורי של ההיתר שהוצג לו רק במהלך חקירתו (עמ' 19 שורות 7-20), וזאת כהסבר מדוע לא צויין דבר קיום ההיתר בחוות דעתו. אין בכוונתי להביא עוד הפניות או ציטוטים מחקירת עזרא וצריך רק לקרוא את הפרוטוקול (עמ' 18-22) בכדי להתרשם ישירות מהעדות על מנת להבין את חוסר המקצועיות (ואף חוסר היושרה במידה רבה) של עזרא במתן עדותו.

חוסר המקצועיות עולה גם לנוכח העובדה שעזרא כלל לא היה מודע לכך שחלון חדר השירותים של התובעים קטן ביותר ממחצית מהגודל התקני (וכך נבנה ע"י הקבלן) והוא לא סבר שראוי לבדוק ענין זה קודם למתן חוות דעת ביחס להפחתת האור והאוויר שגרמה בניית המרפסת (עמ' 20 שורות 6-12). התנהלות זו עומדת בניגוד מוחלט לחוות דעת אחרות שערך בתיקי ליקויי בניה רבים שנדונו בפני ובהם הוא מציין כל פרט שיש בו חריגה, ולו מינימלית, מהתקן, ומשכך, האמנם לא שם ליבו לעובדה זו, או שמא נכון לומר שבחר להתעלם ממנה בחוות דעתו משום שאינה משרתת את התביעה כנגד הנתבעים?

29. מעבר להסתייגויות מעדותו של עזרא, ולעובדה כי חלק ניכר מהאמור בחוות דעתו נסתר מקביעות המומחית, הרי שגם הוא בעדותו נאלץ להודות שבאם ניתן היתר בניה למרפסת, אין עוד מקום להעלות טענות כנגד ההיתר, כדבריו בעמ' 21 לפרוטוקול: "אם ההיתר אושר והדיירים לא התנגדו, אז כבר אין מה לעשות ביחס להיתר".

חרף דברים מפורשים אלו של המומחה מטעמם, לא מצאו התובעים (או ליתר דיוק, ב"כ) להרפות מאיזה מהטענות שנטענו בכתב התביעה, תוך נסיון שווא להטיל נטל לסתירת הטענות על הנתבעים, תוך התעלמות מוחלטת מהעובדה שהם, התובעים, לא הוכיחו את עיקר טענותיהם. באם המומחה מטעמם מאשר שבאם ניתן היתר, אזי אין עוד מקום לטעון טענות כנגד תוקף ההיתר, מדוע צריכים הנתבעים לסתור את הטענות בדבר העדר היתר כדין?

יתירה מכך, הטענה כי בניית המרפסת בחריגה מקו הבניין מהווה סטיה מתכנית המתאר חייבה את התובעים להציג חוות דעת מקצועית מפורטת המראה איפה הוא קו הבנין בהתאם לתכנית המתאר, באיזו מידה, אם בכלל, חורגת המרפסת ממנו, ואיזה הן הוראות תכנית המתאר שהופרו בכך. כל אלו לא טרח מומחה התובעים לעשות והוא הסתפק בהתרשמות כללית מעצם העובדה שהמרפסת בולטת מקו הבניין כפי שנבנה במקור, על מנת לקבוע את קביעתו. ברי כי קביעה זו איננה יכולה לשמש בסיס מספק לטענת התובעים ומשכך בהעדר הוכחה מספקת שבנית המרפסת נעשתה בחריגה מתוכנית המתאר, טענות התובעים בהקשר זה נדחות על ידי.

הכשרת עליית הגג למגורים ללא היתר ותוך חריגה מתוכנית המתאר

30. גם בהקשר זה מאשר למעשה עזרא (בניגוד לעמדת ב"כ התובעים בסיכומיה) כי באם ניתן היתר (בדיעבד) לשימוש בעליית הגג ולפריצת החלונות לשם כך, הרי שאין מקום יותר לטעון כנגד קיום ההיתר או כנגד השימוש בעליית הגג, ובלשונו המפורשת בעמ' 18 שורות 12-15:

"באם אכן נעשתה לגליזציה והיא נעשתה באופן חוקי, אזי עליית הגג לרבות אחוזי הבניה בה, הינה שייכת לדירת הנתבעים.

ש. האם היום בהתיחס לחוות הדעת שלך, יש רלוונטיות לטענות לגבי עליית הגג?

ת. אם הוועדה החליטה והחלטתה חלוטה, אין עוד רלוונטיות לטענות לגבי עליית הגג."

אמנם נכון כי ממכתבי יועמ"ש הוועדה (נספחים א'5-א7 לתצהיר התובע) עולה כי הכשרת עליית הגג למגורים ע"י הנתבעים (אי שם בתחילת שנות ה-2000, כפי שגם עולה ממכתב התלונה של התובעים לועדה, נספח ב1 לכתב ההגנה, אשר נכתב בחודש 2/08 ובו מצויין כי שש שנים קודם לכן הכשירו הנתבעים את העליית הגג למגורים) נעשה ללא היתר. אולם בעקבות מכתבים אלו נעשו הליכי הוצאת ההיתר, וההיתר ניתן ביום 5.3.09 (או ביום 5.6.09 כפי שעולה מהכיתוב הקיים תחת התאריך בהיתר נספח ג2 לכתב ההגנה של הועדה). ומשכך, גם לדעת מומחה התובעים, אין מקום להמשיך ולטעון כי שימוש הנתבעים בעליית הגג נעשה ללא היתר.

31. עם זאת, נותרה לבירור השאלה באם יש במתן ההיתר בדיעבד (לגליזציה) להכשיר שימוש במבנה בניגוד לתכנית מתאר, וזוהי טענתם הנוספת של התובעים.

בטענה זו, בין היתר, מנסים התובעים לבסס את תביעתם כנגד הועדה, וזאת בהסתמך על ההלכה כפי שנפסקה בע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, פ"ד מו(5) 727 (1992), והפסיקה שבאה בעקבותיה (להלן: "הלכת קני בתים"). בהלכה זו נקבע כי ועדה שהוציאה היתר בניה העומד בניגוד לתכנית מתאר תקפה, ובשל כך בוטל לאחר מכן, חבה בפיצוי הקבלן שהסתמך על היתר הבניה המקורי (שבוטל). אין חולק, לאור הלכת קני בתים כי חובת הועדה המקומית מכוח חוקי התכנון ובניה, הינה להוציא התואמים את דיני התכנון והבניה ואת תכנית המתאר החלה (שם בעמ' 742). לא יכולה להיות גם מחלוקת שכאשר מבקש ההיתר נפגע מהפרת חובה זו, כפי שהיה מצב הדברים במקרה קני בתים, חבה הועדה בנזקים שנגרמו לו כתוצאה מכך.

אלא שיש לשים לב לשני הבדלים עיקריים בין המקרה שנדון בהלכת קני בתים למקרה שבפני: הראשון והעיקרי הינו כי היתר הבניה שבפני תקף, ולא ננקט ביחס אליו כל הליך מינהלי אשר הביא לביטולו. דהיינו, אין בפני קביעה של גורם מוסמך כי היתר הבניה הוצאה בניגוד לתכנית מתאר כנטען.

השני, הינו כי מי שמבקש לחייב את הועדה, אינו מבקש ההיתר, אלא שכן של מבקש ההיתר.

32. בהקשר לסוגיה שניה זו, אני מקבלת את קביעת כב' השופטת אגמון-גונן בת.א. (שלום י-ם) 9825/98 ברדוגו נ' עירית מעלה אדומים ואח' (13.8.02), כי אין הבדל, באשר לתחולת הלכת קני בתים, כאשר מדובר במבקש ההיתר או משכנו, מקום בו הפגיעה הנטענת מקורה בהוצאת היתר העומד בניגוד להוראות תכנית המתאר. אני סבורה כי הפסיקה שבאה בעקבות הלכת קני בתים, מחייבת את המסקנה כי לא רק מבקש ההיתר הינו בעל זכות תביעה נזיקית כנגד הועדה בנסיבות כאלה, אלא גם השכן הנפגע מהוצאת היתר המועד בניגוד לתכנית המתאר.

33. הקושי הראשון עליו הצבעתי לעיל באשר ליישום הלכת קני בתים בענייננו, נובע מכך שבמקרה שבפני, להבדיל מהמקרה שנדון בקני בתים, ומקרים נוספים שמצאתי כי נדונו בפסיקה שלאחריו (כגון: ת"א (מחוזי מרכז) 35981-02-10 דנישרא רניטק - נדל"ן בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז ואח' (19.6.15) ת"א (מחוזי ת"א) 2822/07 חב' תחנות קרן אנרגיות 2004 בע"מ נ' עיריית נתניה (17.10.11)), לא קיימת קביעה בהליך תכנוני/מנהלי, כי ההיתר אכן סטה מתכנית המתאר. עיון באותה הפסיקה מעלה כי ביהמ"ש שדן בתביעה האזרחית בכל אותם המקרים, לא צריך היה להכריע, לצורך ההליך בפניו, באם אכן קיימת סטיה מתכנית המתאר, שכן היתה זו שם, עובדה שאין לגביה מחלוקת בכל אחד מהמקרים. לעומת זאת, במקרה שבפני, מבקשים התובעים כי ביהמ"ש ב"שאלה שבגררא" יקבע כי ההיתר ניתן תוך סטיה מתכנית המתאר, וזאת ללא שמיצו את ההליך התכנוני והמינהלי המאפשר להם להתנגד להיתר או לפעול לביטולו, באופן ישיר.

לכשעצמי, אינני בטוחה כי יש לאפשר לתקוף את ההיתר התקף, בתקיפה עקיפה, ולחייב את בית המשפט האזרחי לדון בסוגיה זו כ"ענין שבגררא" שכן, בכך יש לאפשר לאזרח שלא למצות את ההליכים העומדים בפניו במסגרת הליכי התכנון (הגשת התנגדות-ערר וכו'), ולבחור בהגשת תביעה אזרחית, לאחר שהמעשה כבר עשוי, תוך תקיפה בדיעבד של בנייה על פי היתר הסוטה מתכנית מתאר. כענין שבמדיניות אני סבורה כי על בתי המשפט לכוון את האזרחים לברר את הסוגיות התכנוניות במוסדות המיועדים לכך, ולפיכך, על אף קיומה של סמכות לדון בהם כענין שבגררא, לא לאפשר זאת קודם למיצוי ההליכים במוסדות התכנוניים.

אלא שבמקרה שבפני, חרף ספקותי, אין צורך בהכרעתי בסוגיה כבדת משקל זו, שכן לאחר בחינת טענות התובעים ביחס לסטיית ההיתר לשימוש בעליית הגג מהוראות תכנית המתאר לגופן, הגעתי ממילא למסקנה כי לא קיים קשר סיבתי בין הסטייה מתכנית המתאר שהוכחה, לבין נזקי התובע הנטענים.

34. את טענות התובעים כנגד היתר השימוש בעליית הגג יש לחלק שוב לשנים:

טענה אחת הינה כי שימוש כזה חורג מתכנית המתאר שכן בהתאם לתכנית זו הבנייה במגרש בו נבנה הבניין בו בתיהם של הצדדים, מותרת עד לגובה של 3 קומות בלבד, ואילו מתן היתר לשימוש בעליית הגג, מהווה היתר בדיעבד לבניית 4 קומות.

טענה שניה נוגעת לכך שהשימוש בעליית הגג חורג מאחוזי הבנייה המותרים בהתאם לתכנית המתאר.

על אף שתכנית המתאר הינה בגדר "חיקוק" לענין העוולה של הפרת חובה חקוקה (ע"א 711/82 י' בלומנטל בי"ח בע"מ נ' תיכון, פ"ד לט(2) 477, 485 (1985)) ולפיכך התובעים אינם צריכים להוכיח את תוכנה של תכנית המתאר (אשר העתק החלקים הרלבנטיים ממנה צורפו כנספח "ב" לתצהיר התובע), הרי שעדיין יש צורך בהוכחת היות ההיתר בדיעבד סוטה מתכנית המתאר, ככל שהטענה מבוססת על עניינים שבמומחיות, ולאור זאת אבחן את טענות התובעים.

35. חריגת ההיתר מתכנית המתאר מבחינת אחוזי בניה –טענה זו לא הוכחה על ידי התובעים. בירור סוגייה זו, המחייבת חישוב אחוזי הבנייה המותרים בהתאם לתכנית המתאר, כנגד ההיתר שניתן בדיעבד, הינו ענין מקצועי שחייב את התובעים, על מנת לבססו, להמציא ראיה התומכת בטענתם כי אכן מדובר בחריגה מאחוזי בניה מותרים.

הפניית התובעים למסמכים מוקדמים יותר, אשר לא ברור לשם מה נערכו, מהם עולה לכאורה כי אחוזי הבנייה בפרויקט שבנה הקבלן (הכולל את בניין התובעים) מוצו (נספח א-9 לתצהיר התובע למשל), אין בהם להעיד דבר שכן לא ניתן להסיק מהם את מסקנת התובעים בדבר העדר אחוזי בנייה במועד מתן היתר השימוש לעליית הגג.

יתירה מכך, מטופס שצורף לכתב ההגנה של הועדה (נספח ג/1) עולה לכאורה כי הקבלן, על אף שבנה יותר דירות מהמותר בתכנית המתאר (לאחר קבלת הקלה), עדיין ניצל פחות שטח מזה שהוקצה לו לצורך הבניה שכן חישוב השטחים המופיע במסמך זה מעיד על בניה בהיקף הנמוך מאחוזי הבניה המותרים הנזכרים בו אף הם.

ככל שרצו התובעים לסתור את האמור במסמך זה, היה עליהם להצטייד בחוות דעת מתאימה, דבר שלא טרחו לעשות, לא לפני הגשת התביעה ואף לא לאחריה משהתברר להם כי בנתיים ניתן היתר בניה לשימוש בעליית הגג למגורים. כל הנטען בתצהיר עדות ראשית של התובע בענין זה הינו בגדר טענות מקצועיות בלתי מבוססות, שכן ברי כי אין לתובע כל ידע מקצועי המאפשר לו לטעון טענות כגון אלו הכלולות בסעיפים 23, 37-39, או בכל סעיף אחר עליו הם מסתמכים להוכחת טענתם כי ההיתר ניתן בניגוד לתכנית מתאר.

בית המשפט אינו בעל ידע המאפשר לו לבחון בעצמו את ניצול אחוזי הבניה, ובהעדר ראיה הסותרת את המסמך שנערך ע"י הועדה, או על על סמך בליל טענות שהועלו בתצהיר התובע לטעון טענות כבדות משקל כנגד אישור ההיתר שהוצא על ידי וועדה מקומית לתכנון שהיא בעלת הידע המקצועי וברת הסמכא לפעול בתחומים אלו.

36. שונה הדבר ביחס לטענת התובעים באשר לאישור בפועל של קומה רביעית בבנין, בעוד שתכנית המתאר מתירה הקמת 3 קומות בלבד.

תמיכה לטענת התובעים בסוגיה זו ניתן דווקא למצוא במסמך הועדה (נספח ג1 לכתב הגנתה) ממנו עולה כי אכן גובה הבניינים המותר לבנייה הינו 3 קומות בצירוף קומת עמודים חלקית, ואילו בפועל נבנו 4 קומות במקום 3.

לא מצאתי בטיעוני הועדה (או הנתבעים) תשובה שיש בה משום הסבר כיצד ניתן היתר לשימוש בעליית גג שמשמעה בפועל קומה נוספת בבניין, וזאת על פני הדברים, בניגוד לתכנית המתאר החלה. טענת הועדה כי מדובר בשימוש פנימי במעטפת הגג, בהיקף שאינו עולה על 45 מ"ר, והעובדה כי היתר כזה ניתן לכל 12 המבנים שבמתחם, אין בו תשובה עניינית לנתון העולה מטופס הועדה עצמו לפיו היתר כזה חורג מתכנית המתאר ביחס למספר הקומות המותר בבניין.

לא נטען, וממילא לא הוצג כל מסמך המעיד על כך שנעשה הליך של הקלה לצורך מתן ההיתר, וכל שניתן ללמוד מההיתר הינו כי אושרה תוספת שטח מגורים במקום גג. בהקשר לטענה זו, בניגוד לטענה בדבר ניצול אחוזי בניה, נדרשה דווקא הועדה לתת הסבר מקצועי מספק הכיצד אין באישור השימוש בעליית הגג משום סטיה מתוכנית המתאר וזאת לנוכח מסמך שנערך מטעמה המעיד, על פני הדברים, כי אכן קיימת כאן סטיה מתכנית המתאר.

37. כל טענות התובעים כנגד מתן ההיתר בדיעבד, תוך הפרחת טענות בדבר "קנוניה" וקיום קשר בין הוועדה לבין הנתבעים שהביא למתן היתר שלא כדין, דינן להדחות תוך הבעת שאט נפש של בית המשפט מהילוכם של התובעים בענין זה. כפי שציינתי קודם התרשמתי באופן ברור כי התובע חש נרדפות ומייחס לנתבעים "קשרים" והתנהגות על סף התנהגות עבריינית, וזאת על סמך תחושותיו הסובייקטיביות שלא מצאתי שהונח להן עיגון מספק בראיות.

אין ספק שהעובדה שהנתבעים הגישו כנגדו תלונה לוועדה, אשר נפלה על אזניים קשובות ואף הולידה כתב אישום (אשר בוטל לאחר מכן), יצרה אצל התובע תחושה כזו, אולם מכאן ועד לטענות כי הוועדה עקפה את החוק ביודעין לטובתם של הנתבעים (סעיף 105 לסיכומי התובעים) הדרך עוד ארוכה!!!

38. עדות לתחושת הנרדפות, שיש בה גם להסביר באופן חלקי את אופן ניהול ההליך בפני, ניתן היה למצוא בעדותו של התובע בה נטען תחילה כי חתם על תוכנית ההיתר מבלי שידע מה תוכנה והיה על הוועדה לוודא כי הוא מבין על מה חתם (עמ' 24 שורות 19-20) וזאת כאשר מספר משפטים לאחר מכן הוא טוען כי חתימתו זוייפה, כמו גם שאר חתימות השכנים (עמ' 24 שורות 26-27). התובע אף הגדיל לעשות כאשר טען כי אישר את הסרת התנגדותו למזכירת הוועדה בגלל שהנתבעים הכריחו אותו וסחטו אותו (עמ' 24 שורות 10-15).

כך גם ניתן להיווכח מקריאת תצהיר התובע (אשר חלקים ניכרים ממנו ברי כי כלל אינם בידיעתו, ולפיכך ממילא לא היה מקום לחקור אותו עליהם כגון סוגיות תכנוניות כאלה ואחרות), כי תחושת הנרדפות הינה גם כלפי גורמי חוק אחרים, למשל מקום בו הוא מעלה על התכב, כעולה מנספח כ"ז 12 לתצהירו, כי במסגרת התלונות שהגיש כנגד הנתבעים, בשלב מסויים שוטרת מסוימת אמרה לו (בטון מאיים, כאמור באותו מסמך) לחדול מהגשת התלונות החוזרות.

צר לי שאני נאלצת לכתוב דברים אלו אודות התובע, אולם התרשמתי מעדותו, כמו גם מהתנהלות ההליך לאורכו, כי רגש הנקם כלפי הנתבעים הוא זה המניע אותו להמשיך ולנהל את ההליך גם לאחר שהתברר כי לנתבעים היתר הן לבניית המרפסת והן לשימוש בעליית הגג, וכי מומחית בית המשפט קבעה כי על אף העדר תוכניות מספקות קודם למתן ההיתר המרפסת יציבה ולא קיים חשש ליציבותה, ובכך נדחו עיקר טענותיו כלפי הנתבעים.

סיכום ביניים שני

39. ניתן לסכם, סיכום ביניים נוסף, ולומר את הדברים הבאים:

ביחס לבניית המרפסת

א. המרפסת שבנו הנתבעים נבנתה בהתאם להיתר תקף (למעט מיקום צנרת הניקוז) ועל אף שבנייתה גרמה לסדקים בקירות דירת התובעים, אין חשש ליציבותה.

ב. היתר הבניה שניתן למרפסת תקף, וגם אם נפלו פגמים בהוצאתו, אין בהם להקנות לתובעים עילה לבקש את ביטולו בהליך זה, וממילא המרפסת כבר נבנתה על פיו זמן רב לפני הגשת התביעה.

ג. לא הוכח כי בניית המרפסת עומדת בניגוד להוראות תכנית המתאר.

מכל אלו עולה מסקנתי כי לא נפל ליקוי תכנוני בבניית המרפסת, ומכאן שהטענות היחידות שנותר לבחון באם הן מקנות לתובעים סעד כלשהו בהקשר למרפסת הינם מיקום צינור הניקוז, וחסימת האור והאויר לחדר השירותים.

ביחס לשימוש בעליית הגג למגורים

א. בעליית הגג נעשה שימוש למגורים ללא היתר כדין לשימוש עצמו עד שנת 2009 (בחודש 3/09 או 6/09) מועד בו ניתן היתר תקף לשימוש זה.

ב. פריצת החלון בקיר והתקנת צינור הניקוז לעליית הגג נעשו ללא היתר וההיתר שניתן לא כלל אותם.

ג. ההיתר בדיעבד (לגליזציה) לשימוש בעליית הגג ניתן בניגוד לתכנית המתאר בשל כך שהוא מתיר בפועל שימוש ב-4 קומות בבניין בעוד שבהתאם לתכנית המתאר מותרת בניית 3 קומות.

מכאן עולה מסקנתי כי היתר הבניה המתיר שימוש בעליית הגג אמנם תקף ואין מקום לביטולו, אולם הוא ניתן שלא כדין מאחר והוא סותר את תכנית המתאר ולא הוכח כי אושרה הקלה המאפשרת זאת.

נזקי התובעים

40. קודם שניתן יהא לקבוע באם יש מקום לחיוב מי מהנתבעים, יש לבחון באיזו מידה, אם בכלל, הוכיחו התובעים את הנזקים הנטענים על ידם, שכן אני סבורה כי יש בקביעות אלו, לאור התפתחויות שחלו מאז הגשת התביעה, לצמצם, עד כדי כמעט לאיין את הנזקים שנטענו בכתב התביעה.

כזכור, תביעת התובעים מבוססת על חוות דעתו של השמאי אלי סידאווי, בדבר ירידת ערך לדירת התובעים כתוצאה ממס' פגיעות שתוארו בסעיף 4 לחוות דעתו, ואשר אותן קבע על סמך חוות דעתו של עזרא. אך ברי כי משנשמטה הקרקע תחת חלק מקביעות עזרא, יש בכך להשמיט את הקרקע גם תחת חלק מקביעות השמאי, גם מבלי שהנתבעים הגישו חוות דעת נגדית.

בנוסף, יש לשים לב לכך שהשמאי בחוות דעתו לא חילק את השפעת הפגיעות שהוא מנה (שחלקן כבר לא מתקיימות כפי שיפורט להלן) על ירידת ערך דירת התובעים וקבע כערך כללי שמדובר בירידה של 10%, בעוד שבחקירתו הוא ניסה לעשות חלוקה כזו, ואליה אתיחס בהמשך.

41. השמאי, בעת שעומת עם העובדה שמאז ניתנה חוות דעתו, ניתן היתר לשימוש בעליית הגג למגורים, קבע מפורשות כי במצב דברים כזה אין לסוגיית השימוש בעליית הגג כל השפעה על ירידת הערך של דירת התובעים (עמ' 28 שורות 25-28).

בכך למעשה נשמטה הקרקע תחת עיקר הסתמכותו בחוות דעתו על "אי חוקיות" הבניה או קיום חריגות בניה, כגורם המשפיע על קונה פוטנציאלי (סעיף 6(ז) לחוות הדעת). בעת עריכת חוות דעתו, ובניגוד לעזרא, לא סבר השמאי שבניית המרפסת נעשתה ללא היתר (שכן היה מודע להיתר) ולפיכך נושא "אי החוקיות" הכלול בחוות דעתו יכול היה להתיחס רק לשימוש בעליית הגג, ופרט זה כבר אינו יכול עוד להוות שיקול להערכת ירידת הערך.

כפי שציינתי לעיל, התובעים לא בקשו מהשמאי כי ישלים את חוות דעתו לאחר שהתברר כי ניתן היתר לשימוש בעליית הגג, ומטעם זה גם לא התרתי לב"כ התובעים לשאול שאלות בהקשר זה בחקירה חוזרת של השמאי (עמ' 35-36 לפרוטוקול). משכך, ולאור קביעתו הפסקנית כי קיום ההיתר לשימוש בעליית הגג למגורים שולל השפעה על ערך דירת התובעים, אין עוד באפשרות התובעים לבסס טענה לנזק כתוצאה ממתן היתר תוך סטיה מתכנית המתאר.

מעבר לכך, הסטיה מתכנית המתאר הוכחה רק ביחס למתן היתר ל-4 קומות בעוד שתכנית המתאר מתירה בניית 3 קומות (ולא ביחס לחריגה מאחוזי בניה) וסטיה זו, המאפשרת את השימוש במעטפת הגג כחלק מדירת הנתבעים, אין בה להשפיע כהוא זה על שווי דירת התובעים. אין מדובר בסטיה המגדילה את מספר הדירות או מספר הנפשות המתגוררות בדירה, ולפיכך, עצם השימוש בעליית הגג למגורים, כפי שקבע השמאי מטעם התובעים, כל עוד היא נעשית בהיתר (ואפילו באם ההיתר ניתן תוך סטיה מתכנית מתאר) אין בה להביא לירידת ערך דירת התובעים, כפי שגם סבר השמאי.

42. בנוסף, לאור קביעתי, בהסתמך על קביעות המומחית, כי לא קיים חשש ליציבות המרפסת (גם בהנחה שלא הוצגו חישובים סטטיים לועדה קודם למתן ההיתר לבנייתה), הרי שהסתמכות השמאי על "אי ודאות" ליציבות המרפסת, כמשפיעה על שיקולי קונה עתידי של דירת התובעים (סעיף 6(ה) לחוות הדעת בחלקו), כבר איננה יכולה לשמש שיקול לירידת ערך.

43. לאחר ששתיים מהפגיעות שנמנו בחוות הדעת (העדר יציבות המרפסת והעדר היתר לשימוש בעליית הגג), נשללו, נותרנו עם ארבע מתוך הפגיעות שמנה השמאי בחוות דעתו שהן:

א. צמצום כניסת אור השמש ואויר לחדר השירותים של התובעים כתוצאה מבניית המרפסת.

ב. פגיעה באסתטיות הבנין בשל בניית המרפסת.

ג. חריגות בניה לגבי צנרת הניקוז של המרפסת ושל עליית הגג, ופתיחת החלון בעליית הגג.

ד. חוסר אסתטיות של החלון וצנור הניזוק לעליית הגג.

נסיון השמאי בחקירתו לייחס את עיקר הפגיעה בערך דירת התובעים בצמצום כניסת האור והאוויר לחדר השירותים (עמ' 30 לפרוטוקול), נבע לדעתי מהעובדה שהובאה לידיעתו לפני חקירתו, כי טענת אי החוקיות ביחס לשימוש בעליית הגג כבר איננה יכולה לשמש שיקול לירידת הערך שכן בנתיים אי החוקיות הוסדרה בהיתר שניתן. באותו אופן ניתן היה להתרשם מחקירתו כי נסיונו בעדותו "לגמד" את השפעת חוסר היציבות הנטען של המרפסת על הערכת ירידת השווי בחוות דעתו היתה מינימלית (עמ' 32-33 לפרוטוקול), נבע מנסיון לתת משקל יתר לאותם גורמים, שגם לאחר חוות דעת המומחית ניתן לטעון לליקוי בהם, והקטנת החלק היחסי של חוסר הודאות ביחס למרפסת.

עמדתו של השמאי בעדותו ביחס לחלק היחסי של כל אחד מרכיבי הפגיעה בשווי דירת התובעים שהעריך בחוות דעתו, איננה מתקבלת על דעתי, שכן אינה עולה בקנה אחד עם האמור בחוות הדעת. קריאת חוות הדעת מעידה באופן ברור שלסוגיית אי הוודאות באשר ליציבות המבנה בעקבות בניית המרפסת ואי החוקיות של פעולות הנתבעים, כפי שאלו תוארו בחוות הדעת של עזרא, ניתן על ידו משקל משמעותי. אין כל רמז מקריאת חוות הדעת שדווקא נושא צמצום האור והאוויר לחדר השירותים הינו בעל משקל כה רב, כפי שנטען בעדותו.

יתרה מכך, השמאי כלל לא היה מודע לעובדה שחלון חדר השירותים ממילא היה קטן משמעותית מהגודל התקני (שכן עזרא כלל לא כלל נתון זה בחוות דעתו) כך שברור שהערכתו באשר לצמצום כניסת האור והאוויר התעלמה לחלוטין מהתרומה שהיתה לכך מעצם היות החלון, במקור, קטן מהתקני. מכאן שייחוס 3/4 מירידת השווי שקבע לגורם זה בעדותו, כאשר למעשה רק חלק קטן מהצמצום באור ובאוויר ממנו התרשם נבע מבניית המרפסת, נראית מפורכת וחסרת כל יסוד.

ממילא השמאי גם לא הניח בחוות הדעת כל בסיס ברור לאופן הערכת השפעת כל אחד מהפגיעות המצרפיות שמנה בחוות דעתו, ולכן כל שנאמר בעדותו לא יכול להסביר באיזה אופן כימת כל רכיב מלכתחילה, אלא רק בדיעבד, לאחר שהתברר לתובעים ולו, שחלק מהפגיעות שמנה כבר אינן ברות תוקף.

44. מעבר לכל האמור לעיל, יש לקחת בחשבון כי עלות תיקון חלק מהליקויים, או לפחות שיפור משמעותי באסתטיות שלהם, נקבעה ע"י המומחית בסכומים שאינם גבוהים (פחות מ-13,000 ₪). השמאי לא הצליח לתת מענה מדוע ביצוע התיקונים שהציעה המומחית לא יאיין או יפחית משמעותית את ירידת הערך הנטענת. הרי מדובר בליקויים שהם בעיקרם אסתטיים (פריצת החלון והעברת צנור ניקוז עליית הגג על הקיר וצנור ניקוז המרפסת על העמוד) ולמעט נושא נזילת מי המרפסת לכיוון דלת דירת התובעים, אין להם כל השפעה על השימוש בדירת התובעים. משכך ברור לחלוטין כי כל תיקון שישפר את המראה, חייב להביא להפחתה בהשפעה שיש לאותם "ליקויים" שעוד נותרו, על ערך דירתם של התובעים.

45. לטעמי הדרך הנכונה לאמוד על נזקי התובעים, על אף שהם לא תבעו את עלויות תיקון/שיפור הליקויים, הינו בפסיקת עלות ביצוע הפתרונות שקבעה המומחית לאותם ליקויים אסתטיים בעיקרם, וזאת בסך כולל של 12,700 ₪, כאשר לכך יש לצרף פיצוי מסויים בשל העובדה כי התיקון לא יאיין לחלוטין את הליקוי האסתטי ואת העדר החוקיות שדבקה באותם ליקויים, וזאת בסך של 8,000 ₪ נוספים.

אחריות הועדה לנזקי התובעים

46. לאור העובדה כי הפיצוי לתובעים נפסק בסופו של יום אך ורק בשל אותם ליקויים אסתטיים, ואי חוקיות מסוימת ביחס לפתיחת החלון והתקנת צנרת ניקוז עליית הגג ללא היתר, וכן על התקנת צנרת ניקוז המרפסת תוך חריגה מההיתר, אני סבורה שאת החיוב כלפי התובעים יש להשית על הנתבעים 1 ו-2 בלבד ואינני מוצאת מקום לחייב בהם את הועדה.

אמנם נכון כי קבעתי שהועדה התירה את השימוש בעליית הגג תוך סטיה מתכנית המתאר, וככל הנראה ההיתר למרפסת ניתן ללא שמולאו כל התנאים המוקדמים שנדרשו (העדר חישובים סטטיים ותכניות ביצוע מספקות), ויש גם בסיס לטענה שהועדה לא פעלה לאכיפת החוק ביחס לשימוש בעליית הגג עד לפניית התובעים בשנת 2008, אולם בהעדר קשר סיבתי בין פעולות אלו של הועדה לבין הנזקים בגינם קבעתי את הפיצוי, אין מקום לחייב בהם את הועדה.

התרשמתי כי התובעים, או ליתר דיוק התובע שכנגדו הוגש כתב אישום (שבוטל לאחר מכן) שם לו למטרה בהליך זה לנגח את הועדה, תוך הטחת טענות קשות בדבר קשרים בלתי כשרים של הנתבעים עם מי מנציגיה או נציגי העיריה הממלאים תפקיד בה. בסופו של יום, טענות אלו לא הוכחו בבדל ראיה (אלא בדרך של הסקת מסקנות מחלקי דברים שנאמרו ע"י הנתבעים או נכתבו במסמכים), ונותרו בגדר השערות בלבד. הרחבת היריעה במסגרת הליך זה, בנסיון "להשחיר" פניה של הועדה באופן התנהלותה בעניינים שונים שאינם נוגעים כלל לענין שבפני, כמו גם הנסיון (אשר התפרס על 4 עמודים (!) בסיכומי התובעים) להשחיר את פניו של קפלן, רק מעידים עד כמה הליך זה נוהל לצורך השגת מטרות שבינן לבין נזקי התובעים אין דבר וחצי דבר.

47. באשר לסעדים הנוספים שנתבעו הרי משניתנו היתרים תקפים הן לבניית המרפסת והן לשימוש בעליית הגג למגורים, ולאחר שדחיתי לעיל את הבקשה למתן סעד להריסת חצי מרפסת, מתייתר הצורך במתן סעד נוסף כלשהו מאלו שהתבקשו.

לשון הרע כלפי התובעים

48. לצערי, גם בהקשר זה התרשמתי כי התובעים, אשר חשו כי הנתבעים עשו להם עוול הן בבניית המרפסת והן בהתנהגותם לאחר שפרץ הסכסוך ביניהם, ניסו באמצעות סעד זה, "לבוא איתם חשבון" אלא שדין תביעתם בהקשר זה להידחות מכל וכל, וזאת ממספר טעמים.

49. הראשון, והעיקרי, הוא שהעילה, כפי שנוסחה בכתב התביעה, איננה מגלה עילה בגין פרסום לשון הרע. הסעיפים היחידים בהם פורטו בכתב התביעה "אימרות" של מי מהנתבעים, בגינם נתבע פיצוי בגין לשון הרע, הינם סעיפים 46 ו-47, אשר לטעמי אין בהם כדי לבסס את העילה, אפילו לא מקצתה.

בסעיף 46 מפנים התובעים להוצאת לשון הרע בכך שהנתבעים כנסו אסיפת דיירים בבנין על ידי חלוקת פתקי הזמנה (שהעתק מהם צורף כנספח טז' לתביעה), אסיפה שהופסקה בהתערבות המשטרה. התובעים טוענים שם כי נגרם להם נזק השפלה, בידוד מהשכנים, עונינות כלפיהם ונזקי בריאות. עיון בנוסח ההזמנה לאסיפה אינו מעלה כי יש בו משום הוצאת לשון הרע, שכן הוא מנוסח בלשון ניטרלית לחלוטין וכל שמצויין בה הינו כי האסיפה הדחופה מוכנסת לצורך דיון בחריגות בנייה (לא מצויין של מי).

בסעיף 47 טוענים התובעים כי הנתבעת 1 מסיתה את דיירי הבנין והשכנים כנגד התובעים בדברי בלע ושקר, מוציאה לשון הרע וגורמת להם נזק חברתי ונפשי. להמחשת הפעולה מפנים התובעים לתצהיר מיום 25.8.08 עליו חתומה הנתבעת 1 ואשר הוגש במסגרת הליך הטרדה מאיימת שהתנהל בין הצדדים (נספח יז' לכתב התביעה). הסעיף אינו מפרט מה באותו תצהיר מהווה לשון הרע.

50. על פני הדברים, וכפי שטענו הנתבעים, כתב התביעה אינו מגלה עילה ברורה לפי חוק איסור לשון הרע. כינוס אסיפת דיירים, גם באם מטרתה דיון בחריגות בנייה של התובעים, בודאי שאין בה כל לשון הרע. המדובר באקט שהתובעים, כדיירים בבנין, רשאים וזכאים לעשות לצורך הגנה על אינטרס כשר שלהם, מה גם שמאז כינוס אותה אסיפה אכן הוגש כנגד התובע כתב אישום (שבוטל לאחר מכן) מה שמצביע על כך שגם הועדה סברה כי קיימת חריגת בנייה מצידו.

נסיון התובע, בתצהירו להסתמך על תמליל שיחה כלשהי (נספח י"ב לתצהירו) על מנת להוכיח כי באותה אסיפה או בהזדמנויות אחרות נאמרו על ידי הנתבעים דברים המהווים לשון הרע נדחה על ידי. כפי שציינתי לעיל בהקשר אחר, התובעים לא העידו מי מהשכנים אשר לכאורה שמעו מפי הנתבעים דברי בלע וגנאי כלפי התובעים, ומהתמלול לא ניתן להסיק מי הדובר וכלפי מי נאמרים הדברים, כך שאין בו להוכיח דבר ועדות התובע, גם כאן, נותרת עדות יחידה של בעל דין.

גם באם עולה מהתמלול ששכן כזה או אחר סבור כי הנתבעים אינם מתנהגים באופן ראוי כלפי התובעים, אין בכך להוכיח הוצאת לשון הרע על ידם.

51. כל נסיון של התובעים להשית תביעה בגין לשון הרע על דברים שנאמרו במסגרת תצהיר שהוגש בהליך בבית המשפט, או בפרוטוקול דיון בבית המשפט דינו להידחות שכן דברים אלו נהנים מחסיון מוחלט מכוח הוראת סעיף 13(5) לחוק, כך שגם באם הם עולים כדי לשון הרע (ואודה כי לא ברור לי מה באותו תצהיר או במסמכים נוספים רבים שצורפו כחלק מנספח כ"ז לתצהיר מהווה לשון הרע), לא עומדת לתובעים עילה לתבוע בגינם כל עוד הם נעשו במסגרת הליך משפטי, וגם תצהיר שהוגש נחשב במסגרת הליך משפטי לצורך סעיף זה (רע"א 1104/07 עו"ד פואד חיר נ' עו"ד עודד גיל, פ"ד סג(2) 511 (2009)).

52. כך נדחה על ידי גם נסיונם של התובעים, במסגרת תצהיר התובע (בלא פחות מ-30 סעיפים (141-172)), לייחס לנתבעים אימרות שונות שלא פורטו כלל בכתב התביעה.

ראשית, מאחר ומדובר בהרחבת חזית אסורה, שכן את האימרות שעליהן מבוססת עילת התביעה בגין לשון הרע, יש לפרט בכתב התביעה באופן שיאפשר לנתבעים להתגונן כלפיה.

שנית, מאחר ומדובר, שוב בעדות יחידה של בעל דין, או בחלק מהמקרים עדות שמיעה (כמו נסיון להגיש הודעה במשטרה של שכן שלא הובא לעדות), שאין די בהם לבסס עילה כלפי הנתבעים.

ממילא, ברור כי הנתבעים לא צריכים היו להתגונן כנגד עילת לשון הרע כפי שזו פורטה בכתב התביעה, הן לאור אופן ניסוחה, והן לאור העובדה הפשוטה, כי לא הובאו כל ראיות לתמוך באמירות נטענות כלשהן מצד הנתבעים.

אין באמור לעיל כדי לנקות את הנתבעים מהתנהגות לא ראויה, שכן התרשמתי כי במסגרת הסכסוך שפרץ בין הצדדים, גם הנתבעים לא "טמנו ידם בצלחת", ונאמרו על ידם דברים קשים כלפי התובעים. אולם בהעדר ראיות לאמירות החורגות ממסגרת הסכסוך בין הצדדים והטחת האשמות (הדדית!) בדבר התנכלויות, ואשר יש בהן להוות "לשון הרע", אינני מוצאת מקום לקבוע כי הנתבעים הוציאו דיבתם של התובעים רעה.

כפי שקבעה הפסיקה "לא כל גידוף, ולא בכל הנסיבות, יקים עילת תביעה מכוח חוק איסור לשון הרע". (ראה: ת"א (שלום חי') 15708/06 קידר נ' רון (20.1.10) וריכוז הפסיקה שם). בית המשפט, ברע"א 10520/03 איתמר בן גביר נ' דנקנר (12.11.06) אימץ בפסק הדין את דבריו של שנהר בספרו "קללות וגידופים מהווים לצערנו חלק מהחיים החברתיים במדינה, ולפיכך קיים חשש שהכרה שיפוטית גורפת בגידופים כב'לשון הרע' תביא להצפת בתי-המשפט בתביעות שזו עילתן ... ככל שהשימוש בגידופים שכיח יותר, כך נעשית פגיעתו לקשה פחות, עד כדי אמירת גידופים מסוימים בנסיבות מסוימות, לא תגרום עוד לפגיעה ממשית" (א. שנהר "דיני לשון הרע" (תשנ"ז) עמ' 131)

על פי ההלכה הפסוקה, אין כל חשיבות לפרשנות הניתנת על ידי התובע לדברים המיוחסים לנתבעים, לתחושותיו בגינן ובאיזו מידה הוא נפגע מהם. את הדברים יש לבחון בהקשר בו נאמרו, באופן אובייקטיבי, ותוך בדיקה אם יש בהם דבר החורג מתחום הסביר בעיני האדם הסביר והאובייקטיבי, כדברים הנאמרים במסגרת סכסוך בין שכנים.

הענין שנדון בת.א. 33479-06-11 (שלום חיפה) טנוס נ' רוזן (19.4.13) אליו הפנתה ב"כ התובעים שונה בתכלית השינוי מעניינו בין היתר בשל חומרת האימרות והגוון הגזעני שנלווה אליהן שם, ובעיקר בשל העובדה הפשוטה ששם הוכיח התובע את האימרות באמצעות עדים, בעוד שהתובעים כאן אפילו לא ניסו לעשות כן.

לסיכום

1. תביעת התובעים מתקבלת בחלקה הקטן, ובהתאם לאמור בסעיף 45 אני מחייבת את הנתבעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים פיצוי בסך של 12,700 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה ממועד מתן חוות דעת מומחית בית המשפט (20.7.11) ועד היום, ובפיצוי נוסף בסך של 8,000 ₪ (כערכם היום).

מאחר ומדובר בפיצוי בגין עלויות תיקונים (שטרם בוצעו) בעיקרן ונזק כללי, אין מקום להוסיף לו תוספות חוקיות ממועד הגשת התביעה, וגם לא ריבית שכן מדובר בסכומים שטרם הוצאו ע"י התובעים.

2. לסכום הפיצוי יתווספו הוצאות משפטיות חלקיות בלבד בסך של 4,000 ₪ (בערכם היום), סכום הנפסק בהתחשב בכך ששתי חוות הדעת של התובעים נדחו על ידי בעיקרן, ובהתחשב בפער העצום שבין סכום התביעה ואופן ניהולה, לבין תוצאתה.

3. כמו כן יתווסף לסכום הפיצוי שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מסכום הפיצוי (לאחר שיערוכו) בצירוף מע"מ.

4. שאר חלקי תביעת התובעים נדחית, לרבות תביעתם כנגד הנתבעת 3. לאור קביעותי ביחס לסטיית היתר הבניה (הלגליזציה) מתכנית המתאר, אינני עושה צו להוצאות על אף דחיית התביעה כנגד נתבעת 3.

בשולי פסק הדין אבקש להתנצל בפני הצדדים על העיכוב במתן פסק הדין, אשר היקפו יכול להסביר, ולו במידה מסוימת עיכוב זה.

ניתן היום, כ"ג ניסןכ"ג ניסן תשע"ז,19 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.