ענין לנו בהליך זה בתוצאותיה של "תאונה משפטית", קשה למדי יש לומר, שארעה בשל טעות שנפלה בפסק דין בתיק הסדר מקרקעין. לאחר אותה טעות נערכו מספר עסקאות במקרקעין, כאשר לאחר ביצוען, משהתבררה הטעות בפסק הדין בחלוף כ-15 שנים, בוצע תיקון למרשם המקרקעין.

לאחר תיקון המרשם, חלפו עוד 11 שנים עד אשר הוגשה התביעה כאן בה מבקשים התובעים לסלק את ידיו של נתבע 1 מהמקרקעין שרכש את הזכויות בהם, לאחר תיקון המרשם, על סמך אישור זכויות שהוציאה הנתבעת 4 אשר העיד כי הזכויות במקרקעין מוקנות לנתבעים 2-3, ולחייב את הנתבעים לשלם להם דמי שימוש בגין השימוש שנעשה במקרקעין ב-7 השנים הקודמות להגשת התביעה בסך של 500,000 ש"ח.

בהתאמה לתביעת התובעים הגישו הנתבעים הודעות כנגד צדדים שלישיים ורביעיים, אשר נטען כי חבים כלפיהם בחיובים כלשהם, ככל שתתקבל תביעת התובעים.

בפתח הדברים, עלי להתנצל עמוקות, בפני הצדדים המעורבים, על העיכוב הממושך שחל בניהול ההליך, ובעיקר במתן פסק הדין לאחר שנכזבו כל התקוות כי הצדדים הרלבנטיים יגיעו להסדר שייתר את מרבית ההכרעה בתביעה.

יש לציין בכדי להבין, ולו במעט, את הקושי הרב שהיה כרוך בבירור התביעה והכרעה בה, כי שרשרת האירועים שהביאה ל"תאונה המשפטית" תחילתה בשנת 1983, כאשר תחנה משמעותית נוספת היתה בשנת 1998 (תיקון פסק הדין ותיקון מרשם המקרקעין). דהיינו שההליך, שהתנהל החל משנת 2009 נגע לאירועים שהתרחשו, לכל המוקדם 11 שנים קודם לכן! ואשר יש בהכרעה בנוגע אליהם השפעה על גורמים רבים שהיו מעורבים בהם במהלך השנים. בסופו של יום ההכרעה בעיקרה הינה משפטית, אולם נדרש לצורך הגעה אליה לנבור במסמכים ערוכים שנים אחורה ולהבין את השתלשלות האירועים לאשורה, ככל שניתן, בהתחשב בשנים שחלפו.

ראשית תפורט השתלשלות העניינים והעובדות כפי שהתבררו בפני

1. המקרקעין מושא תיק זה הינם חלקה 83 בגוש 18675 שהינם כיום חלק מאדמות הישוב מנות (להלן: "חלקה 83" או "המקרקעין").

אדייק ואומר כי התביעה הוגשה בהתיחס לחלק מהמקרקעין בהם מחזיק הנתבע 1, מגרש בגודל 1,700 מ"ר (מתוך שטח חלקה של 2,688 מ"ר), כאשר יתרת החלקה מוחזקת ע"י האגודה השיתופית של יישוב מנות, אשר איננה צד להליך.

2. בתיק הסדר 764/ מעיליה (להלן: "תיק ההסדר") ניתן בשנת 1983 פסק דין על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט (בדימ') אליהו כהן) שקבע, בין היתר, כי המקרקעין (שהיו ידועים אז כחלק II מחלקה 6 (מס' זמני) בגוש 18675) ירשמו על שם בוטרוס אסעד איוב פראן (אדם שאינו קיים ולא תבע זכויות במסגרת ההליך)(להלן: "פסד הדין").

אין מחלוקת כי בכך נפלה טעות בפסק הדין שכן אין מחלוקת כי מי שתבע זכויות ביחס למקרקעין אלו והיה אמור להירשם כבעל הזכויות בהם היה עטאללה ג'ריס חנא פראן (דודם המנוח של התובעים כאן – להלן: "המנוח").

3. יצויין כבר עתה, וכעולה מנספח ג1 למנ/1, כי התובעים עצמם היו מעורבים בהליך ההסדר (הם תבעו זכויות בחלקה אחרת, מכוח זכות אביהם גו'בראן פראן), והם היו נוכחים בדיון שהתקיים בתיק ההסדר ביום 19.4.83, אשר בעקבותיו ניתן פסק הדין, ואשר בו הודיעו הצדדים הרלבנטיים כי הגיעו להסדר פשרה ביחס לרישום הזכויות במקרקעין מושא ההליך. בהודעת הצדדים לפרוטוקול כבר נפלה שגגה בציון שם בעל הזכויות (שכן בפרוטוקול נרשם כי מי שירשם כבעל הזכויות בחלקה הינו "בוטרוס אסעד אדיב" (ללא שם משפחה)), ולא עטאללה ג'ריס חנא פראן. הפרוטוקול נחזה להיות חתום בחתימתם של התובעים עצמם (בעמ' השני לו).

4. עיון בנסח המקרקעין (הידני) שצורף כנספח א1 לתצהירה של גב' פטריסיה פרץ המצהירה מטעם הנתבעת 4 (להלן: "רמ"י") שסומן מנ/1 ובהודעת פקיד ההסדר מיום 7.11.1996 (נספח א2 למנ/1 – להלן: "הודעת פקיד ההסדר") מעלה שבעקבות פסק הדין לא בוצע כל שינוי במרשם והרישום האחרון שהוצג תיעוד לגביו ע"י המדינה, הינו רישום המעיד כי מס' החלקה שונה מ-6 ל-2 וכי לפי רישום זה כל חלקה 2 (הכוללת את חלקים I + II בחלקה 6), בגודל 5548 מ"ר נותרה לא מוסדרת (כאשר במרשם רשום שהחלקה "בסכסוך").

הרישום שהוצג והודעת פקיד ההסדר מעלים כי עד לשנת 1996 לא נרשם מאן דהוא כבעלים של החלקה, אלא צויין כאמור כי המקרקעין אינם מוסדרים ומצויים בסכסוך בין מ"י לבין המנוח.

5. בשנת 1987, דהיינו בחלוף כארבע שנים לאחר מתן פסק הדין בתיק ההסדר, היה דין ודברים בין הצד הרביעי 1 – מר אדיב שאהין למר דוד ליברמן ממחלקת רכישות וחליפין במינהל מקרקעי ישראל (אז, כיום רמ"י), ביחס להצעה לביצוע עסקת חליפין לגבי קרקעות שונות, ביניהן חלקה 83 (שהיתה רשומה באותם זמנים כחלק מחלקה 2 בגוש 18675). מר שאהין ביקש לקבל את חלקה 75 בגוש 18638 כנגד העברת זכויות ב-5 חלקות חלופיות (שאחת מהן היתה חלקה 83).

בעקבות אותה הפנייה החלו גורמים ברמ"י לבדוק את הבקשה (כפי שעולה מנספחים ד' למנ/1), אולם עד לתחילת שנות ה-90, לא התגבשה עסקה בין הצדדים.

אציין כי עיון במסמכים שהציגה רמ"י אינו מעיד על בדיקה כלשהי שבוצעה ביחס לבעלות בחלקות שלגביהן נדונה עסקת חליפין, ומלבד רשימת חלקות מוצעות אין כל רישום המעיד על בדיקת הבעלות ביחס לחלקות המוצעות ע"י שאהין (הבדיקות שיש לגביהן תיעוד הן דווקא לגבי החלקות ששאהין ביקשו לקבל במסגרת העסקה).

6. בשנת 1991 במסגרת הקמת הישוב מנות רכזה רמ"י, בתאום עם הסוכנות היהודית, מקרקעין בבעלות המדינה לצורך הקמת היישוב מנות, ובכלל זה נדרשו גם המקרקעין מושא ההליך, בהיותם חלק מתוואי השטח שיועד להקמת היישוב.

לאור העובדה כי בני משפחת שאהין (בניו של בוטרוס אסעד איוב שאהין )(להלן: "שאהין") החזיקו בבעלותם מקרקעין שונים מבין אלו שאותרו כנדרשים להקמת הישוב מנות, נחתמו מספר הסכמים בין שאהין לרמ"י, ובין היתר נחתמו ההסכמים הבאים הנוגעים לחלקה 83:

א. ביום 29.4.1991 נחתם הסכם שיתוף במקרקעין המסדיר את חלוקת השימוש בין רמ"י לבין שאהין בנוגע למקרקעין בשטח של 6,900 מ"ר מחלקה 75 בגוש 18638.

ב. ביום 1.5.1991 נחתם הסכם החליפין לגבי המקרקעין, לפיו קיבלו שאהין 6,900 מ"ר בגו"ח 18638/75 בתמורה לקרקעות במספר חלקות, לרבות מלוא זכויותיהם (שעמדו על מחצית קרי: 2,660 מ"ר) בחלקה 2 בגוש 18675 (היא חלקה 83), אותן זכויות שנקבע זכות אביהם בהם בפסק הדין (לכאורה, ולכך אחזור בהמשך).

ביום 23.6.1991 נחתם שוב הסכם החליפין לצורך תיקון טעות שנפלה בטבלת השטחים בנספח ב' להסכם.

(נספחים ה(1-3) למנ/1 - שני ההסכמים יכונו להלן: "עסקת החליפין")

7. גם לגבי עסקאות אלו אין כל מסמך המעיד על בדיקה שנעשתה ביחס לבעלות שאהין במקרקעין וכמובן שגב' פרץ, שהעידה מטעם רמ"י, לא יכולה היתה להעיד על בדיקה כזו.

כתוצאה מאותם הסכמים, בנקודת זמן זו (1991), נעשתה העברת זכויות במקרקעין, לרבות החזקה, מהצדדים הרביעיים למדינה, אם כי עסקאות אלו לא הושלמו בביצוע שינוי כלשהו במרשם המקרקעין בעקבות זאת!!.

8. במסגרת הקמת הישוב מנות ויישובו, הוקצה חלק מחלקה 83, בשטח 1,700 מ"ר, לנתבעים 2-3 (להלן: "סויסה") זאת במסגרת הסכם פיתוח שנחתם ביום 6.5.1991, בו הוגדר המגרש המוקצה לסויסה כמגרש 77 (להלן: "מגרש 77"). את שאר הזכויות בחלקה 83 הקצתה רמ"י לאגודה שיתופית מנות לצורך הקמת מבנה ציבור, ובמקום הוקם גן ילדים.

כפי שצויין לעיל התביעה איננה נוגעת לחלק המקרקעין המוחזק על ידי האגודה השיתופית, אלא למגרש 77 בלבד.

בהמשך לאחר תום תקופת הפיתוח נחתם ביום 6.5.1996 חוזה חכירה במסגרתו קיבלו סויסה זכות חכירה לתקופה של 49 שנים למטרת מגורים (נספחים ו(1-2) למנ/1).

9. ביום 13.3.1996 פנה ג'ורג' פראן (התובע 2) לבית המשפט המחוזי בחיפה (תיק המרצה 62/97) בבקשה לתיקון הטעות בפסק הדין. פניית פראן נעשתה בעקבות פנייתו של פקיד ההסדר מר משה אוחנה אליו, בו דיווח פקיד ההסדר על דבר הטעות בפסק הדין שהתגלתה, לדעתו. (נספח ז' למנ/1).

בהליך זה מעולם לא ניתנה הכרעה וככל הנראה הוא נזנח על ידי התובעים (עמ' 6 סעיף 3 לסיכומי התובעים).

10. ביום 7.11.1996 פרסם פקיד ההסדר באזור עכו הודעה בדבר תיקון (טכני – פ.ל.) ללוח הזכויות בכפר מעיליה, על פיה חלקה 2 בגוש 18675 מבוטלת ובמקומה ירשמו חלקה 83 (שהיא "חליפתה" של חלק II מחלקה 6 כפי שכונו בפסק הדין) בשטח 2,688 מ"ר ללא שמות הזכאים בזכויות, וחלקה 84 בשטח 2,860 מ"ר בבעלות מדינת ישראל.

11. ביום 18.2.1998 הוגשה על ידי רמ"י בקשה לתיקון הטעות שנפלה בפסק הדין (תיק המרצה 8/98 בבית משפט מחוזי בחיפה), זאת לנוכח הודעת פקיד ההסדר ותיקון לוח הזכויות ובשל הצורך לרשום את הזכויות במקרקעין על שם משפחת סויסה.

12. ביום 25.3.1998 ניתן פסק דין מתוקן בו נקבע:

" הואיל והשתכנעתי, למעלה מכל ספק, כי מדובר בטעות של בימ"ש זה (בהרכב אחר), אני מחליט להיעתר לבקשה ואני מורה על תיקון פסה"ד של כב' השופט כהן 19.4.83, נשוא דיון זה, באופן שבעמוד הראשון של פסה"ד, בשורה החמישית מהסוף, במקום המילים: "קטע II בוטרוס אסעד איוב פראן", יבוא : "קטע II עטאללה ג'ריס חנא פראן". (נספח ט2 למנ/1) (להלן: "פסק הדין המתוקן")

13. ביום 6.5.1998 פרסם פקיד ההסדר תיקון לוח הזכויות בהתאם לפסק הדין המתוקן ונרשמה בעלות עטאללה ג'ריס חנא פראן המנוח בחלקה 83.

דבר תיקון לוח הזכויות הודע לגורמים שונים, ביניהם מר וודה במינהל מקרקעי ישראל וכן לתובע 2 תוך שצוין כי ההודעה הינה בסימוכין למכתבו של מיום 22.4.98 (נספח ח1 למנ/1).

14.ביום 28.5.2005 מכרו סויסה לנתבע 1 (להלן: "גרוניר") את מלוא זכויותיהם במגרש 77 עליו היו בנויים חמישה צימרים שיועדו לשמש כיחידות אירוח וכן יחידת דיור שיועדה לשימוש למגורים (עמ' 35 לפרוטוקול שורות 32-22, עמ' 36 לפרוטוקול שורות 2-1), וכן זכויות במטע עצי זית בשטח 5,000 מ"ר, כל זאת בתמורה לסך של 570,000 $ (נספח א' לנ/2).

עסקה זו בוצעה לאחר שסויסה הציגו בפני גרוניר אישור על רישום זכויות בנכס שהונפק על ידי רמ"י ביום 21.5.2005 (נספח ב' לנ/2).

15. גרוניר שעבר להתגורר בפורטוגל החל משנת 2014, היה במועדים הרלוונטיים לתביעה תושב היישוב מנות וניהל במגרש, בנוסף למגוריו שם, מתחם שהיה קרוי "וילה פרובנס" הכולל 5 יחידות אירוח שנבנו על המקרקעין על ידי סויסה ושופצו על ידו. נכון למועד שמיעת הראיות השימוש במגרש כולו ובמתחם הארוח הושכר על ידי גרוניר לצד שלישי - מר בן חמו (עמ' 40 לפרוטוקול שורות 3-1).

16. ביום 2.3.2006 נרשמו הזכויות במקרקעין על שם התובעים (להלן: "פראן") אליהם הועברו הזכויות במקרקעין בירושה על פי צוואת המנוח.

לטענת פארן הם גילו שגרוניר בנה בית אירוח על המקרקעין אגב עריכתה של תוכנית מצבית בחודש 12/06, בסמוך לאחר רישום זכויותיהם במקרקעין. לאחר שפניית פארן לגרוניר לסלק ידו מן המקרקעין סורבה על ידו, פנו פארן לרמ"י במטרה להגיע להסדר במסגרתו תימסר להם קרקע חלופית מאדמות כפר מעיליא (נספחים ב/ 3-1 לת/1), אך בסופו של יום המו"מ הממושך (שנמשך גם לכל אורך ניהול ההליך בפני) לא נשא פרי, ומשכך הוגשה התובענה שלפניי.

17.גרוניר מצידו הגיש הודעה לצדדים שלישיים כנגד 3 גורמים:

כנגד סויסה שלטענתו ידעו או היה עליהם לדעת כי קיים טוען לזכות נוגדת לזכויותיהם והיה עליהם לגלות זאת לגרוניר טרם החתימה על הסכם הרכישה;

כנגד רמ"י שהעניק לסויסה זכויות חכירה במקרקעין בעת שידע או היה עליו לדעת כי קיים טוען לזכות נוגדת במקרקעין, או למצער כי קיימת אפשרות כזו;

כנגד עוה"ד יצחק רז שייצג אותו ברכישת המקרקעין מסויסה (להלן: "עו"ד רז"), בטענה כי התרשל בכך שלא בדק במירשם המקרקעין את הבעלות בחלקה, אלא הסתפק בקבלת אישור הזכויות, שבדיעבד הסתבר כאישור מוטעה.

18. רמ"י הגיש הודעה לצדדים הרביעיים כנגד שאהין בטענה כי אביהם המנוח או שאהין שבאו בנעליו, ידעו כי לא הוגשה כל תביעה מטעמם לפקיד ההסדר בקשר למקרקעין מושא הליך זה. לטענת רמ"י שאהין ידעו כי פסק הדין בתיק ההסדר מוטעה אך לא עשו דבר על מנת לתקן את הדבר ואף ניצלו את המצב שנוצר על מנת לערוך עם רמ"י עסקת חליפין ולקבל, שלא כדין, מקרקעין שהם אינם זכאים לקבל ובכך עוולו בהטעיה ו/או תרמית ו/או עשיית עושר שלא במשפט.

סיכום ביניים לעובדות שאין מחלוקת לגביהן

19.רמ"י לא הציגה ראיות כלשהן באשר לאופן שבו בוצעה בדיקה ביחס לזכויות שאהין במקרקעין שהציעו למסור במסגרת עסקת החליפין, וממילא לא נטען, גם לא מפי גב' פרץ בסעיף 13 לתצהירה, כי עסקת החליפין בוצעה תוך הסתמכות על המרשם.

כתוצאה מכך, לא הוכח כי במועד ביצוע עסקת החליפין, בשנת 1991, המקרקעין היו רשומים על שם שאהין, שכן מהמסמכים עולה שבאותה עת היה רשום כי הבעלות במקרקעין אינה מוסדרת, וכי היא מצויה ב"סכסוך".

לכל היותר, לטובת רמ"י, ניתן להניח, כי עסקת החליפין בוצעה תוך הסתמכות על פסק הדין (באם מאן דהוא אכן ביקש אז לראות אסמכתא לקיום זכויות שאהין במקרקעין), תוך הסקת מסקנה שהשם "בוטרוס אסעד אדיב פראן" תואם במידה רבה את שמו של בן משפחת שאהין שתבע זכויות בהליך ההסדר (אם כי בחלקות אחרות...).

מעדותה של הגב' פרץ, בהתיחס למסמכים שצורפו על ידה, עלה בבירור כי האמור בסעיף 13 לתצהירה כי רמ"י רכשה את הזכויות במסגרת עסקת החליפין בהסתמך על פסק הדין, אינו נתמך בתיעוד במסמכים כלשהם, והגב' פרץ לא טענה כי היא טיפלה בעסקה או שיש לה ידיעה אישית בדבר אופן בדיקת הזכויות של שאהין במקרקעין קודם לביצוע עסקת החליפין.

20. עוד עולה בבירור מהעובדות שפורטו לעיל כי בשנת 1998, לכל המאוחר, עוד קודם להוצאת אישור הזכויות לעסקת המכר בין סויסה לגרוניר, רמ"י ידעה אודות הטעות כדברי גב' פרץ, אשר שימשה במועדים הרלבנטיים לבירור התביעה, כראש צוות חליפין רכישות והפקעות:
"ש. אתם גיליתם את הטעות בשנת 1998. איך גיליתם את הטעות?
ת. מצאנו מסמכים בתיק מכתב של פקיד ההסדר, אוחנה, למשפחת פארן ללא העתק אלינו, אני לא יודעת מתי קיבלנו את המסמך, והוא מעיר את תשומת לבם של משפחת פארן שכנראה חלה טעות בפסק הדין. המכתב נספח ז' הוא משנת 1996 אבל הוא לא הובא לידיעת המינהל לפני 1998" (עמ' 43 לפרוטוקול שורות 16-13).

למעשה, מהמסמכים שצורפו לתיק ניתן לייחס לרמ"י ידיעה ולו קונסטרוקטיבית אודות הטעות במועד מעט מוקדם יותר, בחודש 9/97, וזאת לאור העובדה כי בעקבות הגשת בקשת התובע 2 לתיקון פסק הדין (נספח ח(1) למנ/1) זומנה מדינת ישראל, באמצעות הפרקליטות לדיון. עפ"י החותמת על גבי הזימון (נספח ח(2) למנ/1) זה הומצאה למשרדי פרקליטות מחוז חיפה ביום 18.9.97, ולפיכך יש מקום לייחס ידיעה לנתבעת 4 אודות הטעות במועד זה.

עם זאת אינני מוצאת חשיבות רבה לשאלת המועד המדויק בו ידעה רמ"י, ידיעה בפועל, אודות הטעות (בין אם בחודש 9/97 או רק במהלך שנת 1998), בכל מקרה, ידיעה בפועל זו הינה מאוחרת לעסקת החליפין עם שאהין ולעסקה עם סויסה, אך מוקדמת להוצאת אישור הזכויות עבור עסקת סויסה-גרוניר.

21. עובדה נוספת, שיש לה חשיבות לבחינת טענות הצדדים, הינה כי התובע 2 ידע בפועל, לכל המאוחר בחודש 11/96 או בסמוך לכך, כי נפלה טעות בפסק הדין. ידיעה בפועל זו נוצרה אצלו בעקבות פנייה של פקיד ההסדר אליו, פנייה שבעקבותיה גם נקט בהליך משפט (נספחים ז' וח/1 למנ/1).

יתירה מכך, יש בסיס לטענת הנתבעים כי התובעים, בשם המנוח, יכלו לדעת על הטעות שנפלה בפסק הדין עוד קודם לכן, שכן טעות זו נובעת למעשה, בחלק ניכר ממנה, מטעות שנפלה בפרוטוקול בו הוכתב ההסדר בין הצדדים. כפי שצוין לעיל מפרוטוקול הדיון בתיק ההסדר מיום 19.4.83, התובעים התיצבו לדיון בעצמם וייצגו גם את עטאללה ג'ריס חנא פראן שתבע את חלקה 6. התובעים חתמו אישית על הסכם הפשרה בתיק ההסדר (סעיף 5(ג) למנ/1 המפנה לנספח ג1), אשר בו כבר מופיעה טעות בשם האדם שזכאי להרשם כבעלים של המקרקעין.

22. כאן המקום לציין כי מאחר והליך זה החל להתנהל שנים ארוכות לאחר מתן פסק הדין המוטעה (שניתן בשנת 1983), איש מהמעורבים בהליך ההסדר לא העיד בפני. גם התובעים עצמם, ששניהם היו נוכחים בדיון מיום 19.4.83 לא העידו בפני, אלא העיד בנו של התובע 1 (שהינו גם אחיינו של התובע 2), אשר בתצהירו התיחס רק לפעולות שהוא עצמו נקט אחרי שנת 2006, המועד שבו עברו הזכויות בירושה מהמנוח לתובעים. הלה הסביר כי התובעים הינם מבוגרים מאוד וחולים ובשל כך הוא העיד מטעמם.

בחקירתו הנגדית עלה כי הוא, כמו התובעים, היה מודע לטעות בפסק הדין לכל המאוחר בשנת 1997 (לאחר קבלת מכתב פקיד ההסדר לגבי הטעות) ואף היה מעורב בטיפול בעניין מטעם התובעים משנת 1998 לאחר תיקון פסק הדין. לטענתו, למרות ידיעתו אודות הטעות, לא נעשה מטעם התובעים דבר על מנת להביא להחזרת החזקה במקרקעין לידיהם מאחר ועד לשנת 2006, כשהביא מודד לשטח, לא ידע כלל היכן ממוקמים המקרקעין. הסברו לכך היה כי בשל שינויים רבים שחלו בשטח מאז שנות ה-50 של המאה הקודמת שאז חדלה החזקתם במקרקעין משאלו נכללו בהכרזה של שטח צבאי סגור, לא ידעו התובעים איפה ממוקמים המקרקעין שהיו כלולים בהליך ההסדר (עמ' 31-32 לפרוטוקול).

23.הטעות תוקנה כאמור בשנת 1998 – בחלוף כ- 15 שנים מהמועד בו ניתן פסק הדין, ולאחר שכבר בוצעו שתי עסקאות בזכויות במקרקעין (עסקת החליפין והעברת הזכויות לסויסה), ואין חולק כי מאז 1998 המנוח היה הבעלים הרשום של המקרקעין, עד שאלו הועברו בשנת 2006 על שם התובעים כיורשיו.

כמו כן אין חולק כי בעת שגרוניר רכש את הזכויות מסויסה כבר תוקנה הטעות במרשם המקרקעין אולם למרות זאת, רמ"י הנפיקה אישור זכויות שבהסתמך עליו רכש גרוניר את הזכויות וקיבל לחזקתו את המקרקעין. אומר כבר עתה, כי מסיכומי הצדדים עולה כי לסויסה וגרוניר אחריהם, לא היתה כל ידיעה אודות ההתרחשויות הנוגעות לרישום הזכויות ותיקון פסק הדין, והם שילמו תמורה מלאה עבור רכישתם.

השאלות השנויות במחלוקת בין התובעים לנתבעים:

א. האם זכאים התובעים לסעד של סילוק יד כנגד גרוניר, דהיינו, בתחרות שבין הזכויות הרשומות של התובעים לבין אלו שנרכשו ע"י גרוניר מסויסה, ידו של מי על העליונה?

לצורך הכרעה בשאלה זו יש להכריע קודם לכל, האם גרוניר, כמי שרכש את הזכויות בהסתמך על אישור זכויות של רמ"י, יכול לטעון לתחולת סעיף 10 לחוק המקרקעין?

ב. באם התשובה שלילית - האם יש בפי רמ"י (או סויסה או גרוניר) טענה שיש בה לגבור על הזכות הרשומה של התובעים, דהיינו האם יש לשלול מהתובעים את זכותם כבעלים רשומים לתבוע את סילוק היד מהמקרקעין עקב שיהוי ממושך מצידם חרף ידיעתם, בכוח או בפועל, אודות הטעות שנפלה בפסק הדין ואי נקיטת צעדים לתיקון המצב בכל נקודת זמן רלבנטית, ועוד קודם לרכישת הזכויות על ידי רמ"י/סויסה/גרוניר?

ג. באם יש מקום להורות על סילוק ידו של גרוניר מהמקרקעין, האם יש להתנות זאת בתשלום של התובעים עבור החזר השקעת גרוניר במקרקעין?

ד. בין אם אורה על סילוק יד ובין אם לא – האם זכאים התובעים לדמי שימוש במקרקעין, ובאם כן – ממי, לאיזו תקופה ובאיזה שיעור?

בהתאם להכרעות בשאלות אלו יהא צורך להדרש לטענות הכלולות בהודעות לצדדים השלישיים והרביעיים, אשר התיחסות להן תבוא בהמשך בנפרד.

האם בפי גרוניר טענה הגוברת על זכות הבעלים הרשומים?

24. הסעד של סילוק יד מופנה, מעצם טיבו, כלפי גרוניר בלבד שהוא המחזיק במקרקעין.

לטענת התובעים, הם כבעלי המקרקעין זכאים לדרוש את מסירתם מגרוניר שמחזיק בהם שלא כדין זאת מכוח סעיף 16 לחוק המקרקעין ( להלן:" החוק"), המעניק עדיפות לבעל הזכות להחזיק במקרקעין על פני מסיג גבול, ומקנה לו זכות תביעה בערכאות לסילוק ידו של הפולש. לטענת התובעים משעה שהוכחה בעלותם במקרקעין באמצעות נסח רישום מקרקעין, הרי שהם עמדו בנטל להוכחת תביעתם וזכאותם לפנות את גרוניר מהמקרקעין.

25.לטענת גרוניר, הוא מחזיק במקרקעין כדין ועל כן אין התובעים זכאים לתבוע את סילוק ידו מהם, ומכחיש את טענת התובעים באשר להיותו מסיג גבול. לטענתו הסגת גבול מוגדרת בפקודת הנזיקין ככניסה למקרקעין שלא כדין בעוד שהוא רכש מסויסה את הזכות במקרקעין בתום לב ובהסתמך על אישור הזכויות שהאחרונים הציגו לו. לטענת גרוניר לא היתה לו כל דרך לדעת כי אישור הזכויות היה מוטעה. זאת ועוד, לטענת גרוניר חלק ניכר מקרקעות המדינה אינן רשומות על שם בעליהן או חוכריהן ולמעשה אין לאדם אפשרות לבדוק את הבעלות האמיתית בהן, אלא לסמוך על מסמכים המונפקים על ידי הרשות המוסמכת, במקרה זה על רמ"י.

לטענתו הוא נפל קורבן לאישור זכויות מוטעה שהופק על ידי רמ"י ממנו עולה כי החלקה מושא התובענה היא בבעלות המדינה (נספח ב' לנ/2). למעשה מדובר בחטא קדמון שנולד עת נערך חוזה החכירה מיום 26.4.1998 בין רמ"י לבין סויסה אשר גם בו הצהירה רמ"י על בעלותה בחלקה. לטענת גרוניר אין מדובר רק בהטעיה של הרשות, אלא גם ברשלנותו של עו"ד רז שייצג אותו בהליך רכישת המקרקעין.

26. המקור המשפטי לתביעת התובעים לסילוק יד הוא סעיף 16 לחוק הקובע כי בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין. הכלל הוא, כי התובע סילוק יד ממקרקעין מכוח בעלותו בהם, די לו להוכיח עובדה זו בלבד, ומכאן ואילך מוטל הנטל על הנתבע, להוכיח זכותו להמשיך ולהחזיק במקרקעין ( ע"א 483/62 קוק נ' לנדוי , פ"ד י"ז 1953 (1963)).

נקודת המוצא לבירור תביעה לסילוק יד היא שאלת רישום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. הרישום, כידוע, הוא ראייה חותכת לתוכנו (סע' 125 (א) רישא לחוק), ולכן מדיניות המחוקק היא להקנות למרשם המקרקעין, ככזה, חשיבות עליונה (רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד , פ"ד מט (3) 854, 870 (1995)), זאת על מנת להבטיח כי מרשם המקרקעין ישקף באופן נאמן, סופי ומוחלט את מערך הזכויות הטעונות רישום במקרקעין שעברו הליכי הסדר (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז (5) 49, 60 (2003)).

עוד נפסק כי הרישום בלוח הזכויות שנעשה לאחר הליכי ההסדר מבטל כל זכות הסותרת אותו ויוצר בכך "לוח חלק" לגבי אותה זכות (ע"א 492/83 עזבון המנוח איברהים חסן דיאב נגד דיאב (9.5.88)).

27. בעניינו אין חולק כי התובעים הוכיחו בעלותם במקרקעין. אמנם נכון כי בעלות זו נרשמה רק לאחר שבוצעו כבר עסקאות במקרקעין על סמך רישום שלא שיקף את הליכי ההסדר, אולם אין צד החולק על עצם הזכאות של התובעים להירשם כבעלים בהם.

ויודגש כי למרות שהליך זה מתנהל שנים ארוכות, אף אחד מהצדדים לא פנה לבית המשפט המחוזי לבקש כי יוצהר שזכותו גוברת על זכות הבעלות הרשומה של התובעים.

28. כמו כן, אין מחלוקת כי גרוניר וסויסה קיבלו את המקרקעין לחזקתם בתום לב ותוך הסתמכות על אישור זכויות שהנפיקה רמ"י (אישור זכויות שבדיעבד התברר כי היה שגוי שכן הוא לא תאם את מרשם הזכויות ואף לא את הוראות פסק הדין), ללא כל ידיעה מצידם אודות ההתרחשויות "מאחורי הקלעים" וזאת תוך תשלום בתמורה מלאה.

אלא שאין בכך לאפשר לגרוניר (או לסויסה קודמיו) להסתמך על הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין הקובע:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

29. כידוע הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין היא הוראה היוצרת "תקנת שוק" במקרקעין. תלי דיו נשפכו במסגרת הפסיקה על תחולת הוראת סעיף 10 מקום בו בוצעה עסקה הנוגדת את הבעלות, ועיון בה אכן מעלה, כטענת גרוניר וסויסה, שמקום בו הקונה רכש בתמורה ובתום לב תוך הסתמכות על המירשם, זכותו יכולה לגבור על זכות הבעלים.

עיון בפסיקה מעלה כי מקום בו לא היתה מחלוקת של ממש בדבר בעלות הבעלים הרשום במקרקעין (כפי שהדבר כאן), גם תום הלב של הרוכש לא תואיל לו לגבור על הזכות הקניינית של הבעלים (אלא באם, כמובן יקבע שהלה היה חלק מהמרמה שהביאה לקיומה של עסקה נוגדת את הבעלות) (ראה ע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ (4.8.14) והפסיקה שהובאה שם).

פסק הדין שניתן בת"א (מחוזי נצ') 174/92 עו"ד פרום-כונס נכסים נ' בן שלוש כרמלה (8.10.06) אליו הפנו ב"כ סויסה, אשר בו נקבע כי זכות קונה בעסקה שניה גובר על זכות הבנק הממשכן בעסקה הראשונה, הינו פסק דין חריג בנסיבותיו ובהכרעתו, ועיון בו מעלה כי העובדה שמדובר בבנק בעל משכון שנקבע כי התרשל בפעולותיו ולא בבעל הזכות המקורית שעמד מול הקונה שם, היתה בעלת משקל בהכרעת בית המשפט שם. אלא שמצב דברים כזה אינו מתקיים בענייננו.

30. הקושי בעניינו עולה מן העובדה כי גרוניר, כאחרון בשרשרת, ולמעשה גם סויסה לפניו, לא הסתמכו על הרישום במרשם המקרקעין, אלא על אישור זכויות שהנפיקה רמ"י, אשר בדיעבד התברר כי היה שגוי.

בהקשר זה יש להבחין בין שתי העסקאות:

בעוד שבמועד ביצוע עסקת רמ"י-סויסה טרם תוקן המרשם, אין לומר שאישור הזכויות נגד את המירשם, שכן באותו המועד המירשם העיד, על פניו, כי המקרקעין טרם הוסדרו (כזכור עד לתיקון המרשם ב1998 היה רשום כי המקרקעין "בסכסוך").

לעומת זאת, במועד ביצוע עסקת סויסה-גרוניר, אישור הזכויות שהנפיקה רמ"י עמד בניגוד למרשם, שכן בעת הוצאתו כבר תוקן המרשם והמנוח היה רשום כבעלים של המקרקעין.

31. מכאן עולה השאלה באם הסתמכות גרוניר על אישור זכויות, מקום בו מדובר במקרקעין מוסדרים, יכולה לקיים את דרישת סעיף 10?

הצדדים לא הפנו לפסק דין כלשהו בו נקבעה קביעה כזו. אמנם נכונה טענת הצדדים הרלבנטיים כי במגזר ההתיישבותי מקובל להסתמך על אישור זכויות רמ"י, וכי לא היה לסויסה או לגרוניר אחריהם סיבה לפקפק בנכונות אישור הזכויות, אולם אין בכך להביא לקביעה כי הסתמכות כזו מקיימת את דרישת סעיף 10.

למעשה, מקום בו עסקה נעשית על סמך אישור זכויות ההנחה היא שמדובר במקרקעין שהינם בבעלות המדינה, והעסקה נעשית ביחס לזכויות חוזיות שהמדינה מעניקה לקונים. דהיינו מראש, הזכות הנרכשת איננה זכות בעלות רשומה במרשם, ולפיכך קשה להלום כיצד תגבור על על זכות כזו.

32. במאמר מוסגר אוסיף כי העובדה שאף אחד מהצדדים כאן לא פנה לבית המשפט המחוזי לבקש הצהרה כי זכותם גברה או גוברת על זכות התובעים היא המלמדת כי אין בפיהם טענה מכוח תקנת השוק, אשר תותיר בידי גרוניר זכות בעלות הגוברת על זכותם של התובעים.

מכאן, שהתשובה לשאלה הראשונה הינה שלילית, דהיינו שאין בפי גרוניר טענה הגוברת על זכות הבעלות של התובעים מכוח סעיף 10 לחוק המקרקעין.

האם בפני מי מהנתבעים טענה שיש בה להביא לדחיית התביעה לסילוק יד, חרף העדר טענה הגוברת על זכות הבעלות של התובעים?

33. ראשית אומר, כפי שטוען גרוניר בצדק, אין לראותו כ"פולש" למקרקעי הזולת, או כמי שקיבל את החזקה במקרקעין שלא כדין. מכל האמור לעיל ברור, ולמעשה גם התובעים אינם טוענים אחרת, כי גרוניר (וסויסה לפניהם) קיבלו את החזקה במקרקעין כדין, במובן זה שקיבלו את החזקה לידיהם בתום לב וכנגד תמורה, תוך הסתמכות על אישור זכויות שהנפיקה רמ"י, ואשר לא היתה להם כל סיבה לפקפק בנכונותו.

אין כל מחלוקת שקודם לפניית התובעים לגרוניר (באשר למועד הפנייה אשוב בהמשך) לא היתה לגרוניר כל ידיעה אודות קיומו של אדם אחר הטוען לזכויות במקרקעין, ומשכך, כל עוד לא ידע על כך אין מקום לראותו כמי שפלש למקרקעי הזולת.

34. אין בכך לגרוע מהעובדה ה"משפטית" שהתבררה בהליך באופן ברור, כי גרוניר מחזיק במקרקעין שהבעלות בהם רשומה על שם התובעים, וכפי שקבעתי לעיל, אין לו זכות בעלות גוברת.

עם זאת טוענים הנתבעים, בעיקר רמ"י, כי יש לדחות את התביעה לסילוק על הסף בשל שיהוי ממושך מצד התובעים, אשר יש לראות בו משום ויתור על זכותם במקרקעין המקים כנגדם השתק. האמנם?

35. כפי שפורט בחלק העובדתי לעיל, אין ולא יכולה להיות מחלוקת שהתובעים "ישנו" על זכויותיהם.

בניגוד לטענות רמ"י אינני סבורה כי את השיהוי מצד התובעים יש למנות ממועד מתן פסק הדין. נכון הדבר כי התובעים היו נוכחים במעמד עריכת הסכם הפשרה שבו כבר נפלה הטעות שהובילה למתן פסק דין שגוי, אולם לא הוכח כי המנוח, או התובעים בשמו, היו מודעים לטעות שנפלה בפסק הדין ובוודאי שלא הוצגה ראיה לכך שהמנוח או התובעים בשמו ידעו או יכולים היו לדעת שמאן דהוא הסתמך על פסק הדין לצורך שינוי הבעלות או החזקה במקרקעין.

גם באם ייאמר כי מעצם השתתפותם בהליך ההסדר יכולים היו לדעת כי תוצאתו היתה שגויה וכי היתה מוטלת עליהם חובה כלשהי לדאוג לתיקון פסק הדין או לתיקון הרישום על מנת לעגן זכויותיהם מכוח פסק הדין, הרי שאי נקיטת פעולה מצידם באותם שנים, הינה כאין וכאפס אל מול המחדלים שנפלו בהתנהלות רמ"י.

36. ראשית, עצם הטעות בהכתבת הסכם הפשרה לפרוטוקול צריכה להזקף לחובת רמ"י, לכל הפחות (ואולי אף יותר), במידה זהה לחובת התובעים באותו מעמד.

שנית, את המחדל באי שינוי המרשם במשך שנים ארוכות חרף קיום פסק הדין, גם כן יש לייחס לנתבעת 4 דווקא ולא לתובעים. אמנם פקיד ההסדר אינו חלק מרמ"י, אבל הוא נציג מ"י העוסק ברישום מקרקעין וחובתו היתה, עם מתן פסק הדין לדאוג לתיקון המירשם. אין ספק כי לו מאן דהוא היה פועל לתיקון המירשם בעקבות פסק הדין במועד כלשהו לפני שנת 1996 הלה היה נוכח לדעת שאינו יכול כלל לבצע את התיקון למירשם שכן פסק הדין נקב בשמו של אדם שאינו קיים כאשר השם שצויין הוא חיבור של שני שמות שאינם קשורים ("בוטרוס אסעד איוב" עם השם "פראן") תוך יצירת שם שלא ניתן לשייכו למי מהטוענים לזכות במקרקעין.

שלישית, במהלך ביצוע העסקה עם שאהין, לא הוכח כי גורם כלשהו ברמ"י ערך בדיקה לגבי הזכויות הנטענות במקרקעין, ואומר כי קיימת סבירות גבוהה כי בדיקה כזו לא בוצעה. כפי שצויין לעיל, לו היתה מבוצעת בדיקה כזו, ובאם מאן דהוא אכן הסתמך על פסק הדין בעת ביצוע הבדיקה צריך היה לשים לב לאי ההתאמה שבין השם הרשום בפסק הדין לבין מי ממשפחת שאהין, דבר שהיה צריך למנוע את ביצוע העסקאות לפחות עד בירור המקור לרישום השגוי!! (כפי שגם אישרה גב' פרץ בעדותה – עמ' 54 שורות 1-6);;

37. מכאן שכל טענה לשיהוי היוצר השתק, בכל הנוגע לתקופה שממועד מתן פסק הדין ועד לסוף שנת 1996, יש להפנות למינהל באותה המידה שיש להפנות לתובעים.

שונה המצב, בתכלית שינוי, ביחס לתקופה שתחילתה בשנת 1996 ועד להגשת התביעה.

ביחס לתקופה זו בהחלט יש מקום לבחון את טענת השיהוי, שכן לא יכולה להיות מחלוקת שבעקבות הודעת פקיד ההסדר לתובעים בחודש 1996 ידעו אלו על הטעות שנפלה בפסק הדין והם אף נקטו צעדים לתיקון הטעות (צעדים שלא הניבו כל תוצאה, מבלי שניתן לכך הסבר מצד התובעים, עד לשנת 1998).

מהעובדות שהובאו בפני ברור לחלוטין כי ממועד זה, וביתר שאת, לאחר תיקון המירשם בשנת 1998, המנוח, והתובעים בשמו, ישבו בחיבוק ידיים ולא טרחו לפעול למימוש זכויותיהם במשך שנים רבות נוספות וזאת עד לשנת 2007 שאז נעשתה על ידם פניה ראשונה למינהל בבקשה לקיים עסקת חליפין (נספח יג למנ/1).

טענת התובעים, מפי העד מטעמם, כי לא ידעו שאדם אחר החזיק במקרקעין בכל אותה התקופה ועד אשר באו לבצע מדידה בשטח בסוף שנת 2006 (כעולה מסעיפים 6-8 לת/7) איננה יכולה להוות הסבר מספק לאי נקיטת צד כלשהו לבירור מצב החזקה במקרקעין. מעדות העד מטעם התובעים עלה למעשה כי למרות שנודע להם על הטעות בפסק הדין וכי הם (יותר נכון המנוח) זכאים למחצית מהחלקה לא נעשה על ידם דבר לברר מה עלה בגורל המקרקעין (עמ' 33 שורות 5-11, שורות 20-21).

38. אמנם נכון כי אדם הרשום כבעלים במקרקעין אינו צריך לבדוק את מקרקעיו בכל עת על מנת לבחון באם מאן דהוא עושה בהם שימוש שלא כדין, אולם במקרה זה, בו התובעים יודעים, בשנת 1998, כי במשך שנים היתה קיימת טעות בפסק הדין שניתן בתיק ההסדר, דהיינו שחלה טעות בעת ביצוע האקט המשמעותי ביותר של הסדרת הבעלות במקרקעין לא מוסדרים, הסברם לאי בדיקת המצב בשטח בפועל, אינו יכול לספק.

העדר התענינות של בעל מקרקעין בנעשה במקרקעיו איננה יכולה לשלול את זכותו במקרקעין (אם כי מימוש זכויותיו עלול להיות מוגבל בתנאים שונים, ולכך אתיחס בהמשך), ובכל מקרה, לא הוכח כי התובעים ידעו בפועל (ולא בכוח) אודות השימוש שנעשה במקרקעיהם (ובכך שונה ענייננו שינוי מהותי מהמצב העובדתי שהיה הבסיס לאשר נפסק בע"א (מחוזי חי') 32404-03-10 מ"י נ' חלף ואח' (7.4.11) אליו הפנתה רמ"י בסיכומיה).

דיני השיהוי, כפי שאלו צוטטו בהרחבה על ידי רמ"י בסיכומיה מבוססים על מצג שיצר צד אחד כלפי הצד האחר, ממנו יכול היה הצד האחר להסיק שיוצר המצג אינו מתכוון לעמוד על זכויותיו (ע"א 3264/01 בסנינו נ' אליה, פ"ד נו(6) 566 (2002)). אמנם נכון כי מצג כזה יכול להיווצר מחוסר מעשה ולאו דווקא מנקיטת פעולה, אולם אותו חוסר מעש היוצר את המצג צריך להצביע על כך שיוצר המצג אינו מתכוון לעמוד על זכויותיו, ואינני סבורה כי העדר התענינות בנעשה במקרקעין גרידא, ללא נסיבות נוספות נלוות יכול ליצור מצג כזה (ראה בדומה דעת הרוב בע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרה שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ, פ"ד נד(5) 252 (2000)).

39. על אף שקיים בסיס לטענה כי התובעים, כמי שמתגוררים בכפר מעיליא, היו בוודאי מודעים להקמת היישוב מנות במהלך שנות ה-90 (יישוב המצוי במרחק מספר קילומטרים מהכפר מעיליא) ובוודאי שהיו מודעים להסרת ההכרזה על המקרקעין באזור כ"שטח צבאי" שנים קודם לכן, הרי שאין בכך להקים השתק שיפוטי הגובר על זכות הבעלות במקרקעין.

יש לזכור כי במועדים הרלבנטיים מי שהיה זכאי להרשם כבעלים הינו המנוח, כך שגם באם התובעים ידעו, ולו באופן גס, היכן מצויים היו המקרקעין שלגביהם הועלתה טענת הבעלות בשם המנוח, ולכל הפחות יכלו לברר עובדה זו עימו, אין בחוסר המעש הממושך מצידם כדי להעיד על כך שהמנוח (שיש לזכור כי התגורר בארה"ב) ויתר על זכויותיו במקרקעין, מבלי שהוכח שידע בפועל כי המדינה העניקה בהן זכויות לסויסה במסגרת הקמת היישוב מנות.

קשה במיוחד לקבל את הטענה בדבר שיהוי שיש בו לשלול טענת בעלות מפי רמ"י, כמי שמנהלת את אדמות המדינה וזאת לנוכח הפסיקה רבת השנים אשר סרבה להכיר בזכויות בעלות של מחזיקים במקרקעין במשך שנים ארוכות באדמות המדינה, אלא בזכויות של ברי רשות מכללא (הדירה בדרך כלל), לכל היותר. (ראה לענין זה: ע"א 6757/13 נחום נ' רשות הפיתוח (19.8.15) והפסיקה שם).

40. בהקשר זה אני מוצאת מקום להעיר הערה, בשולי הדברים, וזאת בעקבות תיק נוסף בו דנתי ב"תאונה משפטית" שחלה בעקבות תיקון המרשם בעת שצד שלישי מחזיק במקרקעין מכוח בעלות נטענת של צד אחר (בת.א. 3474-09-09) כי המנגנון המאפשר את תיקון המירשם, גם בחלוף שנים ארוכות לאחר ביצוע הטעות, ללא קיום הליך משפטי, וללא בירור מי הסתמך על המירשם בנתיים, הינו מנגנון בעייתי הפותח פתח ל"תאונות משפטיות". אני סבורה שראוי היה שהמחוקק ימצא דרך לעגן חובת בירור של מבקש התיקון (אם בעצמו ואם באמצעות נקיטת הליך משפטי תוך ביצוע פרסום ראוי קודם לתיקון), על מנת שזכויות נוגדות נטענות יבוררו קודם או במהלך ביצוע התיקון ולא שנים לאחר מכן, כפי שארע במקרה זה.

41. מכל האמור עולה כי אינני מוצאת שיש בטיעון בדבר שיהוי מצד התובעים, אשר אני מקבלת אותה רק ביחס לתקופה השניה, דהיינו זו שתחילתה בשנת 1996 לערך, כדי להביא לשלילת זכות הבעלות של התובעים.

עם זאת, אני סבורה כי יש לתת משקל של ממש לשיהוי זה בבחינת הסעדים הנוספים להם זכאים התובעים, ככל שהם זכאים, וכן בקביעת ארכה ממושכת לפינוי המקרקעין, וזאת משתי סיבות: האחת, השיהוי הממושך תרם באופן משמעותי לרכישת הזכויות במקרקעין ע"י גרוניר על סמך אישור זכויות שגוי והשקעתו בהם; השניה, עודני סבורה כי הפתרון הצודק ל"תאונה המשפטית" שנגרמה, בחלקה, בשל שיהוי זה, אינו בסילוק ידו של גרוניר מהמקרקעין, המהווים מזה שנים ארוכות חלק מהיישוב מנות, אלא בפיצוי התובעים ותיקון רישום הזכויות, דבר שיכול להיעשות, כמובן, רק בהסכמה בין הצדדים אשר חרף הזמן הממושך שניתן לצדדים לעשות כן, הם לא הצליחו בכך כל עוד ההליך כאן לא הוכרע.

לאור קביעתי כי לא ניתן נימוק מספיק לשלילת זכות הבעלות של התובעים במקרקעין אני קובעת כי הם זכאים לסעד של סילוק יד כנגד גרוניר, כאשר המועד לסילוק היד והחזרת החזקה במקרקעין לתובעים נקבע על ידי ל-6 חודשים ממועד מסירת פסק הדין.

האם יש להתנות את סילוק ידו של גרוניר בפיצויו ע"י התובעים בגין השקעתו במבנים שעל המקרקעין?

42. טענה זו הועלתה ע"י גרוניר בכתב הגנתו ובסיכומיו, אולם זאת יש לומר, בלשון רפה.

אני סבורה כי אכן גרוניר זכאי לפיצוי על השקעתו במקרקעין, הן בגין התמורה החוזית לרמ"י (או חלקה) והן בגין השקעות שביצע במקרקעין מאז רכישתם, ולאור קביעותי דלעיל אני סבורה כי אין הוא צריך "לספוג" נזק כלשהו, בגין ה"תאונה המשפטית" אליה נקלע שלא בטובתו, כאשר בסופו של יום הוריתי על סילוק ידו מהמקרקעין.

אלא שגרוניר לא הביא במסגרת הליך זה כל ראיה לגובה השקעותיו במקרקעין, אלא ביקש שבית המשפט ימנה שמאי על מנת שישום את גובה השקעותיו ואת נזקיו, בקשה שלא עמד עליה במהלך ניהול ההליך.

בנסיבות אלו, אין באפשרותי לקבוע מה גובה הפיצוי לו זכאי גרוניר, וממילא אין באפשרותי להתנות את פינוי המקרקעין בתשלום פיצוי כזה מצד התובעים. אין בכך לומר כי גרוניר אינו זכאי לפיצוי כלשהו מהתובעים (יחד עם זכות כזו העומדת לו כנגד רמ"י, כפי שזו הודתה במסגרת כתב הגנתה) אולם דינן של טענות גרוניר בהקשר זה להתברר בכל הליך שימצא לנכון לנקוט, מבלי שהדבר יהווה תנאי לפינוי המקרקעין על ידו.

דמי שימוש ראויים

43. בעוד שבכתב התביעה נדרשו דמי שימוש ראויים בסך של 126,000$ (500,000 ₪) בגין 7 השנים הקודמות להגשת התביעה (שנים 2002-2008), הרי שבסיכומי התובעים הם ביקשו לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש בסך של 1,800$ לכל אחת מהשנים הללו, תוך שהוסיפו ותבעו תשלום דמי שימוש לכל התקופה שעד למתן פסק הדין.

נראה כי מדובר כי מדובר בטעות סופר (בה נתלה ב"כ רמ"י בסיכומיו) שכן בסיכומי התובעים לא נטען שיש להפחית מהסכום שנישום ע"י השמאי מטעמם בסך של 18,000$ לשנה.

את דמי השימוש לשנים 2002-2005 תובעים התובעים מסויסה ורמ"י, ואילו את דמי השימוש לשנים 2006-2008 הם תובעים מגרוניר ורמ"י, בהתאמה לתקופות ההחזקה של כל אחד מהנתבעים במקרקעין.

(בניגוד לנטען בסיכומי רמ"י, התובעים בסיכומיהם לא ויתרו על דמי השימוש לתקופה שלאחר שנת 2006, ובענין זה נפלה טעות מלפני ב"כ רמ"י).

44.ייאמר, כבר בראשית הדברים כי הסעד של חיוב בדמי שימוש לתקופה שלאחר הגשת כתב התביעה איננה כלולה בכתב התביעה ואין בכוונתי להעתר לדרישת התובעים בסיכומיהם, שכן מדובר בהרחבת סעדים, מבלי שהדבר התבקש במהלך ניהול ההליך, ומבלי ששולמה אגרה מתאימה. אין בכך, כמובן, כדי למנוע מהתובעים לתבוע כל סכום נוסף שהם יטענו כי הם זכאים לו, ולצורך זה, באם הדבר נדרש, אני מורה על פיצול סעדיהם כך שתעמוד להם הזכות לתבוע דמי שימוש ממועד הגשת התביעה ועד למועד פינוי המקרקעין.

עם זאת, תקוותי כי לאור קביעותי דלעיל ביחס לגובה דמי השימוש להם זכאים התובעים, יוכלו קביעותי לסייע לצדדים בהסדרת תשלומם גם לתקופת ניהול ההליך ועד לפינוי המקרקעין (או השגת כל הסדר ראוי אחר) ללא צורך בהזקקות להליך נוסף.

45. עוד אומר, בפתח הדברים וקודם לבחינת חוות הדעת החולקות לצורך קביעת דמי השימוש הראויים, כי את החיוב בדמי שימוש בכוונתי להטיל על רמ"י בלבד, שכן הן סויסה והן גרוניר שילמו לרמ"י את התמורה שזו דרשה מהם עבור רכישת זכויות החכירה במגרש 77, ובכך למעשה שילמו, אמנם לרמ"י שהתברר כי אינו הבעלים, את שווי השימוש במקרקעין כפי שזה הוערך על ידי רמ"י.

אני סבורה כי חיוב נתבעים 1-3 בתשלום דמי שימוש לתובעים, גם אם ביחד ולחוד עם רמ"י, תהווה כפל חיוב שלהם, ומשכך החיוב יוטל רק על רמ"י.

46. עוד יאמר, בפתח הדברים לענין דמי השימוש הראויים, כי על אף שאת סילוק היד ביקשו התובעים רק ביחס למגרש 77 (שכן הם לא הגישו תביעתם כנגד האגודה השיתופית המחזיקה ביתרת חלקה 83) הרי שאת דמי השימוש הם זכאים לקבל ביחס לחלקה כולה, שכן מי ש"עשתה עושר" מהשימוש בחלקה בשלמותה הינה רמ"י, ולפיכך אין מקום להפריד בין חלקי החלקה לענין קביעת גובה דמי השימוש במקרקעין בשלמותם.

חוות הדעת של הצדדים

47. התובעים ורמ"י הגישו חוות דעת חולקות בשאלת גובה דמי השימוש.

שמאי התובעים, מר חלף, העריך את שווי חלקה 83 בשלמותה (ללא המבנים שעליה) בסך של 300,000$, ואת דמי השימוש הראויים קבע לפי 6% לשנה (כך שהתקבל הסך של 18,000$ לשנה). חוות דעתו נערכה נכון לחודש 9/07 (חוות הדעת סומנה ת/1).

לעומתו, השמאית מטעם רמ"י, גב' אברהם, העריכה את שווי המקרקעין (ללא מבנים ופיתוח) המשתנה ביחס לכל אחת מהשנים הכלולות בתביעה, תוך שקבעה את דמי השימוש הראויים בשיעור של 5% משווי זה, כך שהתקבלו סכומים הנעים בין 10,609 ₪ לשנת 2002 עד לסך של 24,588 ₪ לשנת 2009. עפ"י תחשיבה זה, המופיע בעמ' 22 לחוות דעתה, דמי השימוש הראויים לתקופה שבין 5/2002 – 5/2009 (7 השנים הקודמות להגשת התביעה) עומדים על סך של 119,900 ₪ (כאשר סך של 52,220 ₪ יש לייחס לתקופת השימוש של סויסה (עד חודש 4/06 לפי הסכם המכר, וסך של 67,680 ₪ יש לייחס לתקופת השימוש של גרוניר עד להגשת התביעה).

את שווי החלקה למועד עריכת חוות דעתה, 6/14 קביעה לסך של 616,400 ₪. (חוות הדעת סומנה נ/1)

48. מחוות דעתו של מר חלף עלה כי הוא לא ביצע השוואה לעסקאות באזור כלל, וזאת לטענתו בשל כך שלא היתה לו, במועד עריכת חוות הדעת, גישה למאגר מידע נדל"ן, ולפיכך ביצע הערכתו על פי שיטת החילוץ והיוון ההכנסות.

אלא שבחקירתו הנגדית התברר כי לצורך עריכת חוות דעתו לא קיבל או אסף נתון רלבנטי כלשהו מלבד מיקום המקרקעין והתוכניות החלות, שכן לא קיבל נתונים ביחס להכנסות הנתבעים מהמקרקעין בשנים הרלבנטיות (או נתוני הכנסות של מחזיקים במקרקעין דומים), כי לא יכול היה לבסס את קביעתו כי יש לחשב את דמי השימוש לפי 6% דווקא, וכי למעשה חוות דעתו נוגעת לשווי המקרקעין רק בשנת 2007 ולא קודם לכן (עמ' 20-21 לפרוטוקול).

לנוכח דברים ברורים אלו, צודק ב"כ רמ"י כי התובעים לא יכולים לבסס את תביעתם לדמי שימוש על חוות דעתו של מר חלף, אשר התברר כי נערכה "כלאחר יד" מבלי שהשמאי יכול לבסס איזה מהקביעות שכלל בה ומבלי שהתייחס לשוני בשווי המקרקעין במהלך השנים שקודם לעריכת חוות דעתו.

49. עם זאת אינני סבורה כי יש בכך להביא לדחיית תביעת התובעים לתשלום דמי שימוש ראויים מקום בו רמ"י הגישה חוות דעת מטעמה הקובעת את גובה דמי השימוש הראויים.

בחנתי את חוות דעתה של הגב' אברהם, גם לנוכח חקירתה הנגדית, ולא מצאתי שהתובעים הצביעו על כשלים או אי התאמות בקביעותיה המחייבים את דחיית חוות דעתה. הגב' אברהם נתנה הסברים מפורטים לבסיס לקביעותיה המפורטות בחוות הדעת בדרך ברורה ומקיפה, תוך עריכת השוואה לעסקאות רלבנטיות וחילוץ רכיב שווי המקרקעין בכל עסקה שכללה גם רכיבים של מבנים.

צודק ב"כ התובעים כי קביעותיה ביחס לשווי דמי השימוש במקרקעין התעלמו מאותם חלקים בחלקה 83 שייעודים לשטחי ציבור או דרכים (כפי שעולה מעמ' 20-21 לחוות דעתה). הגב' אברהם בחקירתה הסבירה כי לא נתנה שווי לחלקים אלו במקרקעין מאחר ומדובר בשטחים שאמורים להיות מופקעים משטח החלקה, ולפיכך זכאי הבעלים לפיצוי בגין ההפקעה בלבד אך לא לדמי שימוש. לטענתה, אשר לא נסתרה, מאחר ותוכנית ג-49.07 אושרה לפני המועדים הקובעים לצורך עריכת חוות הדעת והיא שקבעה את השימושים הציבוריים, אזי אין מקום לכלול אותם בהערכת שווי המקרקעין (עמ' 25 שורות 12-18).

לנוכח חוות דעתה של הגב' אברהם, ולאור העובדה כי התובעים מבקשים כי ייפסקו דמי שימוש בגין שווי המקרקעין למגורים (בעוד שייעודם לפני שהוחלה תכנית ג-49.70 עליהם היה חקלאי), הרי שנימוקיה לאי מתן דמי שימוש בגין דרכים ושטחי ציבור הינם נימוקים משכנעים ולא מצאתי בטענות התובעים טעם מספיק לסטות מהם.

50. יתכן שדרך המלך לצורך קביעת דמי השימוש היתה מינוי שמאי מטעם בית המשפט, אולם מקום בו חוות הדעת מטעם התובעים נמצאה מופרכת על ידי, ומנגד בחוות הדעת מטעם הנתבעים לא מצאתי כי נפלו כשלים או אי התאמות המחייבים דחייתה, אינני סבורה שיש מקום לעשות כן (מה גם שבנתיים חלף זמן רב).

עם זאת, כאמור, אני מוצאת שיש בחוות הדעת מטעם רמ"י משום הודאה בגובה דמי השימוש הראויים ולפיכך אני מחייבת את רמ"י בדמי שימוש בהתאם לקביעת גב' אברהם, בסך של 119,900 ₪ בגין השימוש שנעשה במקרקעין מחודש 5/2002 ועד להגשת התביעה.

51. סיכום ביחס לתביעת התובעים

א. אני מקבלת את הסעד של סילוק יד כנגד הנתבעים, כאשר המשמעות היא שעל נתבע 1, גרוניר, לסלק ידו ולפנות את מגרש 77 בתוך 6 חודשים ממועד מסירת פסק הדין לידיו, באמצעות ב"כ.

ב. אני דוחה את התביעה לתשלום דמי שימוש כנגד נתבעים 1-3, אך מקבלת אותה כנגד נתבעת 4 ומחייבת אותה לשלם לתובעים דמי שימוש בעבור השימוש בחלקה 83 מחודש 5/2002 ועד להגשת התביעה בסך של 119,900 ₪. הסכום ישולם בתוך 30 יום ויישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד היום.

ג. אין בקביעת דמי השימוש כאמור כדי לפגוע בזכות אחרת העומדת לתובעים כנגד נתבעת 4, למעט הזכות לקבלת דמי שימוש ראויים בעבור השימוש בחלקה 83 בתקופה האמורה, ועל מנת להסיר כל ספק אני מפצלת את סעדי התובעים כך שיהיו רשאים להגיש כל תביעה אחרת, מלבד זו לתשלום דמי שימוש ראויים בגין התקופה שבין 5/2002 עד 4/2009 כולל.

לנוכח קביעותי אלו אפנה לבחון את ההודעות שהוגשו כנגד צדדים שלישיים וצדדים רביעיים.

הודעת גרוניר כנגד הצדדים השלישיים

52. בסיכומיו מבקש גרוניר, באם ינתן כנגדו צו לסילוק יד או יוטל עליו חיוב כלשהו כלפי התובעים, לחייב את רמ"י או את עו"ד רז, מי שערך את חוזה הרכישה בינו לבין סויסה במספר סעדים הכוללים את החזר שווי הרכישה של המקרקעין ע"י גרוניר, החזר השקעתו בנכס ובהוצאות משפט.

משזנח גרוניר, בצדק, את ההודעה כנגד סויסה, דין ההודעה כנגדם להדחות (לשאלת ההוצאות אחזור בנפרד בהמשך).

53. משלא חויב גרוניר בתשלום כלשהו לתובעים אין מקום לחייב את רמ"י או את עו"ד רז בשיפויו.

על אף שבהודעה לצדדים שלישיים תבע גרוניר גם נזקים שנגרמו לו, תוך שהוא מערב בין סכומי שיפוי בשל תביעת התובעים כלפיו, לבין תביעה לנזקים (ראה סעיף 9 להודעה), הרי שבד בבד עם כך שמר על זכותו לתבוע פיצוי בגין מלוא הנזק שייגרם לו באם ינתן כנגדו סעד של סילוק יד (סעיף 6 להודעה כנגד צדדים שלישיים). משכך גם לא ניתן לראות באמור בסעיף 6 לכתב ההגנה של רמ"י משום הודאה בזכות של גרוניר לפיצוי בגין נזקיו, אלא הודאה בזכותו לשיפוי, הא ותו לא.

54. מאחר וכאמור לעיל לא מצאתי לחייב את גרוניר בתשלום כלשהו לתובעים אין מקום לקבוע חובת שיפוי של רמ"י או של עו"ד רז כלפיו. צודקים רמ"י ועו"ד רז, כי הודעה לצדדים שלישיים יכולה לכלול, דרך כלל, רק טענה לחובת שיפוי או השתתפות בסכומים בהם יחויב המודיע. במקרה דנן טען גרוניר מעבר לכך גם לפיצוי (החזר התמורה ששילם עבור המקרקעין ופיצוי בגין הפסד השקעות) ואני סבורה כי נושאים אלו חורגים מהמסגרת של הודעה לצדדים שלישיים.

יתירה מכך, מאחר ואני סבורה כי נזקיו של גרוניר יתגבשו במלואם רק לאחר ובעקבות מתן פסק הדין לסילוק ידו מהמקרקעין, שכן ברי כי בנתיים, בתקופה שההליך התנהל, גם חל שינוי במצבו של גרוניר (בין היתר לאור עזיבתו את ישראל בשנת 2014), אינני מוצאת מקום לדון בדרישת גרוניר לפיצוי מרמ"י, וזו דינה להתברר בהליך נוסף שיינקט, במידת הצורך לאחר פינוי המקרקעין.

בכדי למנוע ספק כלשהו בדבר קיום מעשה בי-דין ביחס לתביעות הכספיות של גרוניר (למעט התביעה לשיפוי שנדחתה בהעדר חיוב בפסק הדין כלפי גרוניר) אני מורה על מחיקת ההודעה כנגד רמ"י, להבדיל מדחייתה.

אעיר בהקשר זה כי אני סבורה שעל רמ"י לשקול ואולי אף לגבש את הפיצוי לגרוניר לאור פסק הדין משקבעתי את חובתו לסלק ידו מהמקרקעין, זאת מבלי שהלה יידרש להליך משפטי נוסף, אולם אינני מוצאת במסגרת ההודעה שהוגשה כאן, כי יש מקום לקבוע את שיעור הפיצוי, ואפילו לא את החזר התמורה ששילם גרוניר לסויסה.

אומר רק, על מנת לסבר את האוזן, כי שאלת השבת התמורה דורשת בירור עובדתי שלא נעשה בהליך בפני באשר למשמעות שיש להחזקת גרוניר במקרקעין במשך שנים ארוכות, לרבות במהלך ניהול ההליך המשפטי, ולא מובן מאליו שהוא זכאי לפיצוי בגין מלוא התמורה ששילם לסויסה, אולם גם סוגיה זו צריכה להתברר שלא במסגרת הליך זה.

55. למעשה דברים אלו נכונים גם ביחס להודעה כנגד עו"ד רז, אולם לאור העובדה שגרוניר ועו"ד רז פרשו מלוא טיעוניהם בסוגייה הנוגעת לאחריות עו"ד רז לרכישת המקרקעין ע"י גרוניר חרף העובדה כי במועד רכישתם היו התובעים רשומים כבעלים של המקרקעין (ולא סויסה או רמ"י), אני מוצאת לנכון להתיחס להודעה כנגד עו"ד רז, אשר לטעמי דינה להדחות, וזאת על מנת לייתר ולו חלק מההתדיינות העתידית, באם תהא כזו.

לטענת גרוניר עו"ד רז, שערך את חוזה הרכישה בינו לבין סויסה, התרשל בכך שלא בדק בפנקסי המקרקעין את הבעלות בחלקה, אלא הסתפק בבדיקת אישור הזכויות, שבדיעבד הסתבר כשגוי. אילו היה עו"ד רז בודק בפנקסי המקרקעין את רישום הזכויות בחלקה 83 היה מגלה שהחלקה אינה שייכת למדינת ישראל או לסויסה כפי שמופיע באישור הזכויות אלא למנוח (שכן, כמפורט לעיל, תיקון המירשם נעשה כבר בשנת 1998).

56. עו"ד רז טוען טענות שונות כנגד ההודעה, אשר בבסיסן הטענה כי לנוכח הצהרת רמ"י (בסעיף 6 לכתב הגנתה כנגד ההודעה) כי היא תישא בכל החבות הכרוכה בטעות, לא היתה כל סיבה עניינית להמשיך בניהול ההודעה כנגדו, שכן לגרוניר לא יכול להיגרם כל נזק לנוכח הצהרת רמ"י.

כפי שציינתי לעיל הודעת גרוניר הוגשה תוך עירוב בין טענות לשיפוי לבין טענות לפיצוי. הצהרת רמ"י בסעיף 6 לכתב הגנתה נגעה אך ורק לעילת השיפוי אך אין לראות בה, כטענת עו"ד רז, הודאה מטעם רמ"י בחובתה בפיצוי גרוניר בגין נזקיו, ומשכך אינה יכולה להביא לדחיית ההודעה כנגד עו"ד רז מטעם זה בלבד.

מאחר וכאמור הותרתי את שאלת הפיצוי לגרוניר ב"צריך עיון" להליך נוסף באם יינקט, ובכדי לקדם את בירור טענות הצדדים שנטענו בהרחבה בפני בנוגע לעילת הרשלנות ביחסים שבין גרוניר לעו"ד רז, מצאתי לנכון לפסוק בטענות אלו בהליך זה.

57. בהקשר זה אני מקבלת את טענת עו"ד רז כי לא התרשל בהתנהלותו כעו"ד שייצג את רז בעסקה וכי ביצע את המצופה מעו"ד לבצע בנסיבות של עסקה מעין זו.

הנכס שהועבר מסויסה לגרוניר הינו זכות חכירה שרשומה ברמ"י ולא בפנקסי המקרקעין. כפי שהסביר עו"ד רז בעדותו, מקום בו מדובר במקרקעי המדינה, הרישום בדבר הקצאת זכויות חכירה בהם מתנהל אצל רמ"י ולא במירשם המקרקעין. צורת הרישום אצל רמ"י אינה חופפת תמיד את מירשם המקרקעין, שכן לעיתים מקצה רמ"י מגרשים המורכבים מחלקים מתוך מספר חלקות כפי שאלו רשומות במירשם המקרקעין, וזאת לצורך יצירת מגרש הרשום ברישומי רמ"י. משום כך הבדיקה החשובה היא בדיקת הקצאת הזכויות מטעם רמ"י, כיוון שבדרך כלל היא נגזרת של זכויות במקרקעי המדינה המנוהלות על ידי רמ"י.

כפי שטען עו"ד רז, עיסקת הרכישה של זכויות החכירה הסתיימה ברישום הזכויות על שמו של גרוניר ברמ"י (נספח 5 לג/2) , ועבודתו כמייצגו של גרוניר הושלמה משהתקבל כתב העברת הזכויות חתום ומאושר על ידי רמ"י. זו הפרקטיקה המקובלת ולא הוכח אחרת, ודאי שלא הוכח כי קיימת פרקטיקה אחרת שסטייה ממנה עשויה להקים עילה ברשלנות.

58. אני מקבלת את טענת עו"ד רז כי ה"תאונה המשפטית" שארעה במקרה זה הינה בגדר מקרה חריג שבחריגים שעו"ד סביר לא יכול היה לצפותו, ואין מקום לדרוש מעו"ד העורך עסקה בגין רכישת זכויות חכירה מרמ"י כי יתהה בדבר תקינות אישור הזכויות שמנפיקה רמ"י ויחקור "במופלא ממנו". כפי שציין עו"ד רז, נכון למועד עריכת ההסכם, לא היה מקובל שבישוב כמו מנות, שהוקם ע"י המדינה בתחילת שנות ה-90, תהיה חלקה בבעלות פרטית (סעיף 18 לג/2) ולא היתה צריכה להיות לו ידיעה אודות אפשרות רחוקה ובלתי סבירה זו.

ברגיל ובהתאם לפרקטיקה המקובלת, בוודאי שבעת עריכת ההסכם, הסתמכות עוה"ד על אישור זכויות עפ"י מירשם שמנהלת רמ"י מהווה התנהלות סבירה מצד עו"ד.

כידוע עורך דין חב ללקוחו חובת זהירות. הלכות בית המשפט העליון קבעו זה מכבר כי על עורך הדין להגן על ענייניו של הלקוח ולפעול עבורו במיומנות, מקצועיות ובנאמנות (ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא (4) 769, 784-783 (1997). עוד נקבע שם כי סטנדרט ההתנהגות המצופה מעורך הדין אינו כשל אדם סביר. על מנת לבחון אם התנהגותו של עורך הדין היא בגדר התרשלות, יש לבחון מהו סטנדרט המיומנות והזהירות הנדרש מעורך הדין כלפי לקוחו (עניין שטיל שם).

סטנדרט המיומנות והזהירות האמור נקבע לפי שני מקורות מרכזיים. האחד, הדין כפי שהתגבש בהלכה באשר לרמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו. השני, הדין הספציפי הנוגע לעורך הדין, קרי חוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961 והתקנות והכללים שהותקנו על פיו, בהם נקבעו נורמות ההתנהגות הראויות לעורך דין (ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446, 461 (1990)).

59. במקרה דנן אני סבורה שצודק עו"ד רז כי ביצע את המצופה ממנו כעורך דין סביר אשר ביצע עסקה של רכישת זכויות חכירה במקרקעין המנוהלים על ידי רמ"י, וכי הסיכון שהתמשש בסופו של יום (שהתברר כי המקרקעין אינם בבעלות רמ"י כלל, וממילא גם לא רשאית היתה להעביר בהן זכויות חכירה לסויסה) אינו מסוג הסיכונים אשר עורך דין צריך לצפות בביצוע עסקה מעין זו, בתחילת שנות ה-90.

אני גם מקבלת את טענת עו"ד רז כי לא היה צריך להבחין ב"סימני התראה" שצריכים היו לעורר את חשדו ביחס לזכויות במקרקעין (בדומה לאשר נקבע בע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד פפר (27.2.12)) מכמה סיבות:

א. נבדק חוזה החכירה בין סויסה לבין רמ"י;

ב. ניתן אישור זכויות של רמ"י ללא כל הסתייגות לגבי הזכויות, זאת לאחר שרמ"י לא מצא לנכון לעדכן את רישומיו או את סויסה, אף לאחר גילוי הטעות, בדבר השינוי בבעלות במקרקעין;

ג. ניתנה הלוואה ע"י בנק למשכנתאות תוך משכון הזכויות בקרקע, וכפי שידוע גם הבנק בודק את הזכויות במקרקעין בטרם מתן משכנתא;

ד. ניתן אישור הסוכנות היהודית לגבי הקרקע (נספח 2 לג/2);

ה. ניתן אישור האגודה השיתופית מנות (נספח 3 לג/2);.

ו. ניתנו היתרים בעבר לביצוע הבניה על המקרקעין, הן בניה למגורים והן בנית המלון והצימרים;

60. אכן נכון, מבחינת הקשר הסיבתי העובדתי בלבד, לו בדק עו"ד רז את מירשם המקרקעין בשנת 2005 היה מגלה את אי ההתאמה בין רישום הבעלות על שם המנוח או התובעים לבין אישור הזכויות שהוציאה רמ"י. אולם אין די בקיומו של קשר סיבתי עובדתי בין אי ביצוע הבדיקה לבין התוצאה, אלא יש להראות קיומם של טעמים של מדיניות משפטית בגינם יש להטיל על עורך הדין את תוצאות אי הבדיקה של נתון שלא היתה סיבה שיעלה על דעתו, נכון למועד ביצוע העסקה, כי אינו נכון. במקרה זה לטעמי הטלת חובה כזו ותוצאות אי קיומה על עו"ד רז תהא בלתי "הוגנת, צודקת וסבירה". (ראה התיחסות לסוגיית הקשר הסיבתי המשפטי, בהקשר אחר, אך דומה במידה רבה, בת.א. (מחוזי י-ם) 28441-0914 פלקר נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ ואח' (27.10.16) בפסקאות 62-64).

ההודעות כנגד הצדדים השלישיים/רביעיים - שאהין

61. רמ"י שלחה שתי הודעות כנגד שאהין, וזאת בטענה כי אביהם המנוח או שאהין שבאו בנעליו, ביצעו את עסקת החליפין עם רמ"י תוך ידיעה כי אין להם כל זכויות במקרקעין מושא התביעה בניגוד להצהרתם במבוא להסכם בין הצדדים, זאת תוך הטעיית רמ"י ויציאת מצג שווא בדבר קיום זכויות כאלה.

לטענת רמ"י שאהין ידעו כי לא הוגשה כל תביעה מטעמם לפקיד ההסדר בקשר למקרקעין מושא ההליך, וכן ידעו כי פסק הדין בתיק ההסדר מוטעה אך לא עשו דבר על מנת לתקן את הדבר ואף ניצלו את המצב שנוצר על מנת לערוך עם רמ"י עסקת חליפין ולקבל שלא כדין קרקע שהם אינם זכאים לקבל.

לטענת רמ"י באם ביהמ"ש יורה על סילוק ידו של גרוניר מהמקרקעין, יש להורות לשאהין להשיב לרמ"י את המקרקעין שקיבלו במסגרת עסקת החליפין וכן לשאת בכל חיוב שיוטל על רמ"י כלפי התובעים.

62. שאהין טענו, תוך הסתמכות על תצהירו של אדיב שאהין (להלן: "אדיב"), מי שטיפל בענייני המקרקעין של המשפחה מאז פטירת אביהם המנוח, כי הם לא יצרו על מצב בפני רמ"י קודם לעסקת החליפין, וכי דווקא היו אלה נציגי הסוכנות היהודית (שביקשה להקים את הישוב מנות) שהציעו לו, בשלהי שנת 1987, לבצע עסקת חליפין הכוללת את המקרקעין מושא ההליך.

לטענת אדיב בפגישה שהתקיימה בין הצדדים ציין נציג ההסתדרות בפניו כי אביו המנוח, בוטרוס אסעד איוב שאהין ז"ל היה זכאי להרשם כבעלים של חלקה בשטח של 2,660 מ"ר באזור שכונה "מוקע מנואת" המצוי ממערב לכפר מעיליא, וכי המדינה מעונינת בחלקה זו כנגד מסירת קרקע חלופית.

אדיב הצהיר, והצהרתו לא נסתרה בחקירתו הנגדית, כי עד לאותו המועד כלל לא היה מודע לקיומן של זכויות לאביו המנוח בחלקה כלשהי באזור "מוקע מנואת", וכי לא היה ברשותו קודם לכן (ולמעשה גם לאחר מכן עד לשנת 1998) העתק מפסק הדין שעל בסיסו ציין הנציג את קיום הזכויות. לטענתו משפחתו גם לא היתה מודעת לכך שמכוח אותו פסק דין של הסדר נקבעו זכויות אביו בחלקה אחרת (חלקה 28א) וכי אביו לא יכול היה להיות צד לתיק ההסדר מאחר ונפטר בשנת 1980, מספר שנים לפני מתן פסק הדין בתיק ההסדר.

63. אדיב מוסיף ומצהיר כי בעקבות אותה פגישה ראשונה התקיימו פגישות נוספות בהן גם נכחו גורמים מרמ"י, כאשר הוא מציין בשמם את כל אותם הגורמים (מר אררט (מהסוכנות), מר אסף קוריס ומר דוד ליברמן מרמ"י), אשר במהלכן הוצגה לו רשימה שהכינה רמ"י (או הסוכנות) של החלקות הרשומות על שם אביו המנוח שהמדינה רוצה לעשות לרכוש ממשפחתו בדרך של עסקת חליפין.

בעקבות אותן פגישות נערכו ההסכמים של עסקת החליפין, כאשר אדיב חוזר ומדגיש כי הוא לא ערך כל בדיקה באשר לזכויות אביו המנוח בחלקות שנכללו בה מצד משפחתו. הוא ציין כי מדובר בחלקות שמשפחתו לא עשתה בהן שימוש במשך שנים ארוכות, וכי לא היה מקום שיפקפק במידע שנמסר לו מטעם הסוכנות ורמ"י שסמך כי הינו מידע שנמסר לאחר בדיקה מתאימה, לנוכח העובדה שהיוזמה לכל העסקה הגיעה מכיוון המדינה.

64. אומר כבר עתה, כי עדותו של אדיב לא נסתרה בבדל ראיה. הגב' פרץ שהעידה מטעם רמ"י לא ידעה, מידיעה אישית, פרטים כלשהם בנוגע למגעים שהתנהלו בין רמ"י לבין שאהין קודם לעריכת עסקת החליפין, וכפי שציינתי לעיל, גם מהמסמכים שהציגה לא עולה סתירה לטענות שאהין. אין כל רישום המעיד של מי היתה היוזמה הראשונית, בשנת 1987, לביצוע עסקת חליפין, והסבריו של אדיב באשר להיות יוזמה זו חלק מהיוזמה להקמת היישוב מנות, הינם סבירים ביותר.

במהלך חקירתו הנגדית עמד אדיב על טענתו כי עד לשנת 1998, המועד שבו ננקט ההליך לתיקון רישום הזכויות, לא היה מודע כלל שנפלה טעות בפסק הדין או כי עסקת החליפין בוצעה על סמך פסק דין שגוי. אמנם נכונה טענת ב"כ רמ"י בסיכומיו כי ניתן היה להתרשם שאדיב הינו אדם בקיא למדי בענייני קרקעות (על אף היותו טפסן במקצועו ובעל מגרש לחומרי בניין), שהיה מעורב באופן משמעותי בריכוז קרקעות של תושבי הכפר מעיליא לצורך מכירתם לרמ"י (עמ' 61 שורות 8-17), אולם אין בכך להעיד כי היה ברשותו מידע אודות קרקעות של אביו המנוח.

אדיב גם הסביר מדוע המשיך להתעקש שהזכויות במקרקעין של משפחתו במסגרת ההליך לתיקון פסק הדין, והסברו כי עשה כן בהסתמך על המידע שמסרו לו מהסוכנות ומרמ"י, הינו הסבר סביר שלא נסתר. אדיב הסביר כי משהבין שנפלה טעות בשם שנרשם בפסק הדין של ההסדר, סבר כי הטעות הינה בשם המשפחה בלבד, וכי השם דומה יותר לשם אביו המנוח מאשר לשם דודם של התובעים, ובשל כך התנגד לתיקון פסק הדין (עמ' 62 שורה 29 עד עמ' 63 שורה 12).

65. רמ"י לא ביקשה להעיד עד נוסף מטעמה חרף העובדה שאדיב פירט את זהות הגורמים המעורבים, ומדובר בלפחות שניים מהם שעד היום בין החיים, אחד מהם עוד היה בכיר ברמ"י במהלך ניהול ההליך (ליברמן) והאחר מונה מאז לרשם המקרקעין. רמ"י לא נתנה כל הסבר לאי זימון עדים רלבנטיים לסתירת עדות אדיב, ולפיכך חל הכלל בדבר כי הימנעות מלהביא ראיה שיכולה הייתה לתמוך בטענתו של בעל דין, מקימה חזקה שבעובדה כי היה באותה ראיה לפעול לחובת הנמנע (ראה לדוגמא: ע"א 2275/90 לימה נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 606, 614 אותיות ה-ו (1993); ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 658 (1991); י. קדמי "על הראיות - הדין בראי הפסיקה" חלק רביעי, תש"ע-2009 עמ' 1889-1904).

66. מכל האמור עולה כי רמ"י לא הוכיחה שעסקת החליפין נעשתה על סמך מצג שווא או תרמית מצד שאהין, ואני מקבלת את טענת שאהין כי בביצוע עסקת החליפין הסתמכו באופן מלא על המידע שמסרו להם נציגי רמ"י דווקא, מבלי שהיתה להם ידיעה כלשהי אודות הטעות בפסק הדין בתיק ההסדר.

לא שוכנעתי כי הסתמכות זו נעשתה בתום לב מלא, ויתכן בהחלטה שבלבו של אדיב הסתננה המחשבה שלא בטוח כי לאביו המנוח היו זכויות במקרקעין מושא ההליך, אולם לא הוכח כי ידע, בפועל או בכוח, על כך, וגם לא הוכח ש"צריך היה לדעת" שכן, כאמור שוכנעתי כי המידע לצורך ביצוע העסקה, ביחס לחלקות שהמדינה רצתה בהן, הגיע כולו מצד הסוכנות ורמ"י. העובדה ששאהין "מינף" רצון זה על מנת לקבל לרשותם את החלקה הרצויה להם (חלקה 75) אין בה להעיד על חוסר תום לב מצידו או על ידיעה אודות הטעות שנפלה בזהות בעלי המקרקעין מושא ההליך.

67. עם זאת, לא יכול להיות ספק ששאהין "נהנו" מאותה טעות, וכתוצאה ממנה קיבלו לידיהם מקרקעין (חלקה 75) כאשר חלק מהתמורה שמסרו (חלקה 83) לא היתה בבעלותם, ולפיכך לא יכלו להעביר את הזכויות בה לרמ"י במסגרת עסקת החליפין.

אין בכוונתי להכנס לדיון בשאלות הנוגעות לתרומת כל אחד מהצדדים לכך, אם כי כבר חיוויתי דעתי לעיל על תרומתה המשמעותית של רמ"י לביצוע עסקת החליפין על סמך מידע מוטעה ביחס לבעלות בחלקה 83, שכן אינני סבורה ששאלת הרשלנות רלבנטית במסגרת הסעדים שהתבקשו במסגרת ההודעה.

אומר כבר עתה כי חרף מתן הסעד של סילוק יד בתביעת התובעים אינני מוצאת מקום לתת סעד זהה במסגרת ההודעות כנגד שאהין שכן ברור כי לא ניתן להורות על השבת כל חלקה 75, ורמ"י לא הוכיחה בבדל ראיה כיצד ניתן לעשות כן. משחלקה 75 נמסרה לשאהין כנגד זכויות במספר חלקות (אשר למעט חלקה 83 אין מחלוקת לגבי שאר החלקות) ברור כי אין כל הצדקה להורות על השבתה במלואה לידי רמ"י בשל סילוק ידו של גרוניר ממגרש 77 בחלקה 83.

68. עם זאת, ביחס לסעד הכספי, עמדתי שונה.

במצב הדברים שנוצר לא יכולה להיות מחלוקת כי שאהין נהנו מזכות שלא עמדה להם מעולם בחלקה 83, וכי לא הצביעו על טעמים המצדיקים שלא לחייבם להשיב טובת הנאה זו לרמ"י, באותו חלק הנוגע לחיוב הכספי, ואני סבורה כי יש מקום לחייב את שאהין בשיפוי רמ"י על דמי השימוש הראויים שהיא חויבה לשלם לתובעים.

על אף שדמי שימוש אלו מבטאים את שווי השימוש של רמ"י (או מי מטעמה, סויסה וגרוניר) בחלקה 83 ואינם מבטאים את שווי השימוש שעשו שאהין בחלק היחסי מחלקה 75, הרי שבהעדר ראיה לכך ששוי השימוש בחלק יחסי דומה בחלקה 75 שונה מהותית, הרי שיש בחיובם בשיפוי בגין סכום זה כדי לבטא את טובת ההנאה שצמחה לשאהין מהכללת חלקה 83 בעסקת החליפין.

69. אוסיף ואומר כי הליכי המו"מ הממושכים שנוהלו בין הצדדים משנת 2007 לערך, בעקבות פניית התובעים לרמ"י, מעידים כי גם שאהין הבינו כי יש צורך בתיקון המצב, והמחלוקת בין הצדדים היתה בעיקרה ביחס לשווי הזכויות ששאהין צריכה להשיב לרמ"י.

כפי שציינתי גם ביחס להודעת גרוניר כנגד צדדים שלישיים, גם כאן יכולה רמ"י לחייב במסגרת ההודעה את שאהין רק בחיובים שהוטלו עליה בתביעת התובעים. אין מקום, וגם הצדדים לא הביאו ראיות בנוגע לחיוב שאהין בגין נזקים אחרים/נוספים שייגרמו לרמ"י כתוצאה מפסק הדין המורה על סילוק ידו של גרוניר מחלקה 83, ומשכך אני נעתרת לבקשת רמ"י לפיצול סעדיה בכל הנוגע לתשלום דמי שימוש ראויים ו/או פיצוי חלופי בעקבות פסק הדין לפינוי, למעט דמי שימוש ראויים ביחס לתקופה שבין 5/2002-5/2009 שהוא הסכום שנפסק במסגרת ההודעה כאן.

70. לסיכום הסעדים שבפסק הדין

א. אני מקבלת את הסעד של סילוק יד כנגד הנתבעים, כאשר המשמעות היא שעל נתבע 1, גרוניר, לסלק ידו ולפנות את מגרש 77 בתוך 6 חודשים ממועד מסירת פסק הדין לידיו, באמצעות ב"כ.

ב. אני דוחה את התביעה לתשלום דמי שימוש כנגד נתבעים 1-3, אך מקבלת אותה כנגד נתבעת 4 ומחייבת אותה לשלם לתובעים דמי שימוש בעבור השימוש בחלקה 83 מחודש 5/2002 ועד להגשת התביעה בסך של 119,900 ₪. הסכום ישולם בתוך 30 יום ויישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד היום.

ג. הודעת נתבע 1, גרוניר, כנגד הצדדים השלישיים 1-2, סויסה, וכנגד הצד השלישי 4, עו"ד רז, נדחית.

ד. הודעת נתבע 1, גרוניר, כנגד הצד השלישי 3, רמ"י, נמחקת.

ה. הודעת נתבעת 4 כנגד הצדדים השלישיים, שאהין, מתקבלת בחלקה בכך שאני מחייבת את הצדדים השלישיים, ביחד ולחוד, לשפות את נתבעת 4 בגין כל סכום שתשלם לתובעים מכוח פסק הדין (למעט הוצאות משפט שייפסקו בנפרד להלן), זאת לכל היותר בתוך 30 יום מהמועד שנתבעת 4 תציג בפניהם אסמכתא לכך שסכום הכלול בפסק הדין שולם לתובעים.

ו. הודעת הצד השלישי 3 כנגד הצדדים הרביעיים נמחקת מאחר והדיון בה התייתר משלא הוטלה על הצד השלישי 3 כל חובת שיפוי כלפי הנתבע 1 במסגרת הליך זה.

הוצאות משפט

71. לא יכולה להיות מחלוקת שהתובעים, משזכו בדינם, זכאים להחזר הוצאותיהם לרבות שכ"ט עו"ד. עם זאת לא ניתן להתעלם משניים:

אחד, חוות הדעת שצרפו לתביעתם בגין דמי שימוש נדחתה על ידי מכל וכל ולא היה בה לסייע לי, אפילו לא במעט, לבסס את הדרישה, המוצדקת לכשעצמה, לתשלום דמי שימוש ראויים.

השני, במסגרת פסיקת ההוצאות לא ניתן להתעלם מקביעותי באשר להתנהלות התובעים, בעיקר בסוגיית השיהוי מאז התגלתה הטעות בפסק הדין ועד להגשת תביעה זו, ותרומתם, המשמעותית לטעמי, לכך שהעסקה עם גרוניר בוצעה למרות טעות זו.

משכך אני פוסקת לתובעים הוצאות משפט בגין אגרת משפט ששולמה (כאשר המחצית השניה צריכה עוד להיות משולמת!) בלבד ושכ"ט עו"ד בשיעור של 17.5% מהסכום שנפסק לטובתם כדמי שימוש ראויים.

72. לאור מכלול קביעותי בפסק הדין, ומשלא ייחסתי לגרוניר או לסויסה כל אחריות ל"תאונה המשפטית" אינני מחייבת אותם בהוצאות התובעים. צירופם לתביעה היה מחוייב המציאות, מבחינת התובעים ולפיכך אינם זכאים לפסיקת הוצאותיהם, אולם אין הם צריכים לשאת בעלות ניהול ההליך שמקורו בטעויות שלא היתה להם כל דרך לדעת מהן.

משכך אני מחייבת את הנתבעת 4 בלבד בתשלום הוצאות התובעים.

73. באשר להוצאות הצדדים בהודעת צד שלישי שהגיש גרוניר. תוצאת ההודעה הינה כי לא הוטל כל חיוב על מי מהצדדים השלישיים, אם כי נותר ב"צריך עיון" חיוב אפשרי של רמ"י כלפי גרוניר בגין סעדים שלא נדונו בהליך זה, אך נובעים מההוראה לסילוק ידו של גרוניר מהמקרקעין.

לאור העובדה שמתחילת ההליך ציינה רמ"י כי תישא בכל חיוב שיוטל על גרוניר ולפיכך הוא לא היה צפוי לחיוב כספי לגביו דרש שיפוי מהצדדים השלישיים, ולאור העובדה כי ההודעה כנגד עו"ד רז נדחתה לגופן של הטענות בהעדר אחריות מצידו כך שקבעתי שלא היה בסיס להודעה כנגדו, אני קובעת שעל גרוניר לשאת בהוצאותיהם של סויסה ועו"ד רז בגין ניהול ההודעה כנגד וזאת בסך כולל של 5,850 ₪ לכל אחד מהם.

אינני מחייבת את גרוניר בהוצאות רמ"י בגין ההודעה בשל העובדה כי זו רק נמחקה (ולא נדחתה). ככל שרמ"י תחויב בפיצוי גרוניר בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מסילוק ידו במקרקעין, על רמ"י לשאת בהוצאות ההודעה לצדדים השלישיים האחרים בהם חויב גרוניר בהתאם לקביעתי דלעיל, לרבות בגין אגרת משפט שנשא בה (ואשר יש לשלם את מחציתה השניה עדיין!!).

74. משחויבו הצדדים השלישיים/רביעיים, שאהין, בשיפוי רמ"י, המודיעה, בכל סכום שתחויב לשלם לתובעים, ומנגד, נדחה הסעד הנוסף של חיובם בהשבת המקרקעין שקיבלו לידיהם במסגרת עסקת החליפין, אני מחייבת את הצדדים השלישיים לשאת בהוצאות המודיעה בגין ההודעה וזאת ביחס לשכ"ט עו"ד בלבד בסך של 7,500 ₪.

אינני מחייבת את שאהין לשפות את המודיעה, רמ"י, בהוצאות שהיא תישא בהן כלפי התובעים, וזאת לאור קביעותי בפסק הדין באשר לתרומתה המשמעותית ביותר של רמ"י ל"תאונה המשפטית" שהביאה לניהול הליך זה.

סכומי ההוצאות שנפסקו ישולמו בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק הדין לידי הצדדים.

ניתן היום, ג' אייר תש"פ, 27 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.