1. לפניי תביעה לפיצויי הפקעה.
2. המבקש בה"פ 1449-06-09 אחמד מסרי (להלן: "מסרי") הוא הבעלים של מחצית חלקה 26 בגוש 19148 בשטח של 8,759 מ"ר (להלן: "חלקה 26" ו/או "חלקת מסרי"). במסגרת תכנית ג/בת/199 (להלן: "התכנית") הופקעו בשנת 1997 39.4% מחלקה זו (כ- 20.3% הופקעו בפועל, כ- 19.5% הופקעו חלקית). כ- 20.8% נותרו בידי מסרי.

המבקשים בה"פ 8954-05-09 פאטמה עלי קייס ויורשי המנוח מוחמד קייס ז"ל (להלן: קייס") הם הבעלים במשותף של חלקה 19 בגוש 19148 בשטח של 12,663 מ"ר (להלן: "חלקה 19" ו/או "חלקת קייס"). במסגרת התכנית הופקעו בשנת 1997 כ- 57.8% מחלקה זו ,וכ- 7.9% הופקעו בפועל. כ- 34.3% נותרו בידי קייס.

1. מסרי וקייס (שיקראו להלן ביחד "המבקשים"), הגישו נגד המשיבות – הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל ועירית כרמיאל (להלן "המשיבות"), בקשות, בדרך של המרצת פתיחה, לסעד הצהרתי ו/או לתשלום פיצויי הפקעה. המבקשים טענו כי המשיבות הפקיעו חלקים מחלקות בהן יש להם זכויות, מבלי שקיבלו הודעה על ההפקעות שבוצעו, ומבלי שיקבלו פיצוי עבור המקרקעין שהופקעו.
2. בשלב ראשון עתרו המבקשים להורות על ביטול ההפקעות. בהמשך הוגשו בקשות מתוקנות ובהן עתרו לחייב את המשיבות להפקיע את החלקות בשלמותן ולשלם להם פיצויים על מלוא החלקות שהופקעו, בהתאם להוראות סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ח-1965 (להלן: "החוק"). ככל שבעלות המבקשים חלקית, הם ביקשו להורות למשיבות להפקיע את חלקם היחסי ולשלם להם פיצויים עבור החלק הנ"ל בלבד.
3. בהחלטה מיום 17.2.10 מיניתי את השמאי יצחק סיוון כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"), על מנת שישום שווי את שווי החלקות ויחווה דעתו בכל השאלות השמאיות המתעוררות בשתי הבקשות.
4. ביום 23.6.14, לאחר שמיעת הראיות וחקירת המומחה, ניתן פסק הדין בו נקבע כי חלה "הגנת היתרה", משום ששווי יתרת החלקות שלא הופקע נפגע כתוצאה מההפקעה. לפיכך, נקבע כי על המשיבות להפקיע את החלקות בשלמות ולשלם למבקשים פיצוי מלא בגין ההפקעה. כמו כן נקבע כי המבקשים אינם זכאים לתוספת של ריבית והצמדה על הסכום שנקבע על ידי המומחה.

בענין קייס נקבע כי הפיצוי הינו 318,944 ₪, בצירוף שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ומע"מ וכן החזר הוצאות השמאים.

בענין מסרי נקבע כי הפיצוי הוא 707,907 ₪ בצירוף שכ"ט והוצאות כמו בענין קייס.

1. ביום 19.8.14 הגיעו הצדדים להסדר דיוני, אשר קיבל תוקף של החלטה, לפיו שילמו המשיבות לידיו הנאמנות של ב"כ המבקשים את הסכום של 500,000 ₪ והפקידו בקופת בית המשפט סכום של 597,651 ₪, אשר ישוחרר בהתאם לפסק דין סופי.
2. המשיבות הגישו ערעור על פסק הדין (ע"א 6407/14) והמבקשים הגישו ערעור שכנגד. ביום 29.8.16 ניתן פסק דין חלקי בערעור בו נדחו הטענות המקדמיות של המשיבות ונקבע כי נותרו לדיון 2 שאלות : תחולת הגנת היתרה , וככל שהגנה זו לא חלה – תחולת סעיף 190(א) לחוק, המתיר להפקיע ללא תשלום פיצויים עד 40% משטח המקרקעין, במקרה של הפקעה חלקית שלא השביחה את יתרת המקרקעין. כמו כן נקבע כי המבקשים זכאים לתוספת של הפרשי הצמדה וריבית.
3. ביום 24.5.18 ניתן פסק הדין בהרכב מורחב:

לגבי השאלה הראשונה נקבע כי אין לקבל במקרה זה את טענת הגנת היתרה ואין לכפות על המשיבות להפקיע את החלקות בשלמותן ולשלם פיצוי מלא בגין הקרקע.

לגבי השאלה השניה נקבע כי המשיבות פטורות מתשלום פיצויי הפקעה בגין עד 40% מכל אחת מהחלקות שהופקעו, וזאת בנתון להכרעתו של השר בשאלה אם על המשיבות לשלם למבקשים פיצויי "סבל".

1. בסופו של יום הוחזר הדיון לבית משפט זה: "להכרעה בגובהם של פיצויי ההפקעה שיינתנו ביחס לכל אחת מבין שתי החלקות בגין החלקים שהופקעו מעבר ל- 40% בכל אחת מהחלקות בהתאם לזכויותיהם היחסיות של המשיבים בכל אחת מהחלקות. זאת בנתון להכרעתנו כי דינן של ההפקעות בפועל כדין הפקעה, ובכפוף להערותיו של בית משפט קמא באשר ליום הקובע ואימוץ חוות דעתו של המומחה סיון בכל שאמור בשווין של החלקות. במסגרת כך, יהיה על בית המשפט קמא לקבוע את שיעורה המדויק של ההפקעה החלקית במגרש מספר 26/3 בחלקת מסרי".
2. ביום 11.3.20 הסכימו הצדדים כי מגרש 26/3 כולו יצורף לשטח המופקע בחלקה 26, ולפיכך, אין צורך להכריע בענין זה. מסיכומי ב"כ הצדדים עולה כי המחלוקת היחידה בניהם היא אופן קביעת הפיצוי למגרש 26/4 (מחלקת מסרי).
3. ב"כ המבקשים טען כי על פי פסק הדין מיום 23.6.14 השווי של מגרש 26/4 הינו 124,000 $ (בהתאם לייעוד שקדם לתכנית - תעשיה). בית המשפט העליון קבע בפסק דינו כי לא חלה הגנת היתרה כאמור בסעיף 190 לחוק, אך מכאן אין להסיק כי יש לשנות השווי שנקבע בפסק הדין.
4. ב"כ המשיבים טען כי יש לחשב את שווי מגרש 26/4 בהתאם לייעוד לאחר התכנית (דרך) ולא בהתאם לייעוד עובר לתכנית (תעשיה) , דהיינו 34,500 $. ב"כ המשיבים טען כי בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון יש לחשב את הפיצוי לפי עקרונות הפיצוי הדו שלבי, ומאחר והמבקשים לא טענו לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק, הם זכאים רק לפיצוי של השלב השני , דהיינו לפי שווי החלקה החדש של המקרקעין בייעודם הציבורי.
5. בפסק הדין של בית המשפט העליון נקבע כי:

"בנסיבות אלו, שבהן הגנת היתרה אינה חלה, נותרנו עם הפקעה חלקית מכוח חוק התכנון והבניה שלא השביחה את הנותר – ולעניין זה אנו רואים בהפקעה בפועל כקרקע שהופקעה לכל דבר ועניין. המערערות פטורות מתשלום פיצויי הפקעה בגין עד 40% בכל אחת משתי החלקות שהופקעו (ובכלל זה השטח שהופקע בפועל) – וזאת בנתון להכרעתו של השר בשאלה אם על המערערות לשלם למשיבים בגין פטור זה פיצויי "סבל" מן הטעם שההפקעה פגעה בשוויה של היתרה בשתי החלקות (ובלבד שתתקבל אצלו פניה בעניין מאת המשיבים), ועל כך ראו להלן."

1. ההלכה היא כי מקרקעין שייעודן שונה בתוכנית בניין עיר, אשר קיבלה תוקף לצורכי ציבור ולהפקעה,  והם הופקעו על פי חוק התכנון והבניה, זכאים בעלי הזכויות בהם לפיצוי דו-שלבי: פיצוי בעד הפגיעה התכנונית ופיצוי בעד הפגיעה הקניינית (עניין חממי, בעמ' 380; ע"א 7959/00 עזר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד נו(2) 365, 370 (24.12.2001); ע"א 4531/10 ויינברג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (20.8.2012) ועניין רוטמן לעיל).  

הרציונל העומד בבסיס פיצול הליך הפיצוי לשני שלבים הוא כי אם יתאפשר אך ורק פיצוי בגין ההפקעה של המקרקעין, תיפגע הזכות של בעל המקרקעין להיות מפוצה בגין הפגיעה המשמעותית יותר, אשר לרוב נגרמת כתוצאה מירידת ערך עקב שינוי ייעוד הקרקע באמצעות תכנית, וזו פגיעה הנגרמת עוד בלא קשר להפקעה ולנטילת המקרקעין בפועל. (לעניין זה עיין  ב-ע"א 6539/09 הוועדה המקומית לתו"ב "לב הגליל" נ' כמאל מוחמד נסאר (4/4/2012) וב-ע"א 4531/10 ויינברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (20/8/2012), והאסמכתאות המובאות שם).

עילת התביעה בעד הפגיעה התכנונית מוקנית בסעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, והיא מתגבשת עם מתן התוקף לתכנית, המייעדת את המקרקעין לצורכי ציבור ולהפקעה. הפיצויים בעד הפגיעה התכנונית, נועדו לפצות את בעל הזכויות במקרקעין על הקטנת אפשרויות הניצול התכנוני של המקרקעין (דנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור נ' עירית פתח-תקוה (21.3.2013)). משיופקעו המקרקעין, תקום לבעל הזכויות הזכות לקבל פיצויי הפקעה בעד שלילת הזכויות הקנייניות במקרקעין.

1. בענייננו, בכל הנוגע למגרש 26/4, הפיצוי הרלוונטי הנתבע הוא פיצוי בגין הפקעת המקרקעין ולא פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בעקבות שינוי ייעוד החלקה מ"תעשיה" ל"דרך", ולפיכך השווי הקובע הינו זה הנטען על ידי ב"כ המשיבות.
2. ב"כ המשיבים טען בסיכומים כי בחישוב שערך ב"כ המבקשים הוא לא חישב את הפיצוי בהתאם לחלקם של המבקשים בחלקה, אלא לכל הבעלים. ב"כ המבקשים לא חלק על כך בסיכומי התשובה.
3. ב"כ המשיבים טען כי מתוך הסכומים המגיעים למבקשים יש לנכות מיסים (מס שבח, מס רכוש ומסים לרשות המקומית – ככל שקיימים). ב"כ המשיבים טען כי משיחות עם ב"כ המבקשים עלה כי המבקשים חולקים על קיומה של חובת ניכוי המיסים.
4. מאחר ונושא ניכוי המיסים לא עלה בשלב הראשון של הדיון , וב"כ המבקשים לא התייחס לכך שסיכומי התשובה –לא אתייחס לכך בפסק דין זה . למותר לציין כי על הצדדים לפעול בהתאם להוראות החוק .
5. לפיכך, אני קובעת כי חישוב הפיצויים יעשה בהתאם לחישוב שנערך על ידי ב"כ המשיבות בסיכומים.

ב"כ הצדדים יגישו לחתימתי, עד יום 8.6.21, פסיקתא, ובה יתייחסו גם לפקדון בקופת בית המשפט, על פירותיו, בהתאם להסדר הדיוני.

1. לאחר פסק הדין מיום 23.6.14 הוגשה בקשה ע"י שלוש מיורשות המנוח מוחמד קייס ז"ל (עבאס עסריה באמצעות עוה"ד עבד אלכרים תייסר, חאג' עאישה באמצעות עוה"ד חאג' גסוב ומרים קייס באמצעות עו"ד אחמד עבאס) להצטרף להליך ובהמשך הגיעו ב"כ המבקשים והיורשות הנ"ל להסכמה בדבר תשלום חלקיהן .

לפיכך, על ב"כ המבקשים לדאוג לתשלום חלקן היחסי של היורשות הנ"ל בהתאם להסכמה, כאשר תשלום כל הפיצויים לכל המבקשים ייעשה באמצעות ב"כ המבקשים, עו"ד חאלד דגש.

ניתן היום, כ' סיוון תשפ"א, 31 מאי 2021, בהעדר הצדדים.