ובעניין:

1. המבקשים בשתי הבקשות, הגישו נגד המשיבות – הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל ועירית כרמיאל (להלן: "המשיבות"), בקשות , בדרך של המרצת פתיחה, לסעד הצהרתי ו/או לתשלום פיצויי הפקעה. המבקשים טענו כי המשיבות הפקיעו חלקים מחלקות בהן יש להם זכויות, מבלי שקיבלו הודעה על ההפקעות שבוצעו, ומבלי שיקבלו פיצוי עבור המקרקעין שהופקעו.

2. בשלב ראשון עתרו המבקשים להורות על ביטול ההפקעות. בהמשך הוגשו בקשות מתוקנות ובהן עתרו לחייב את המשיבות להפקיע את החלקות בשלמותן ולשלם להם פיצויים על מלוא החלקות שהופקעו, בהתאם להוראות סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ח-1965 (להלן: "חוק התו"כ"). ככל שבעלות המבקשים חלקית, הם ביקשו להורות למשיבות להפקיע את חלקם היחסי ולשלם להם פיצויים עבר החלק הנ"ל בלבד.

3. המשיבות הגישו כתבי תשובה בשתי הבקשות. בכתבי התשובה טענו המשיבות טענות מקדמיות וכן טענו באשר לזכותם של המבקשים לפיצויים ובאשר לגובה הפיצויים.

4. שני הצדדים הגישו גם חוות דעת שמאים מטעמם, ובהמשך מונה שמאי על ידי בית המשפט.

5. בהחלטה מיום 10.8.09 קבעתי כי התביעות הנ"ל יתנהלו בפני במאוחד.

6. התכנית שעל פיה בוצעו ההפקעות היא ג/בת/199 שפורסמה למתן תוקף ביום 10.4.97 (להלן "התכנית"). הודעות ההפקעה בהתאם לסעיפים 5 ו-9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה") פורסמו ביום 17.7.97. הערות אודות פרסום ההודעה נרשמו בפנקס הזכויות ביום 17.7.97. בתאריך 13.11.97 פורסמה ברשומות הודעת עיריית כרמיאל, לפיה השטח המופקע בהתאם לתכנית, יהיה קניינה של העיריה ממועד זה ואילך.

7. המבקש בה"פ 1449-06-09 הוא אחמד מסרי (להלן: "מסרי"). עניינה של בקשתו היא חלקה 26 בגוש 19148 בשטח של 8,759 מ"ר (להלן: "חלקת מסרי" ו/או "חלקה 26"). המבקש הוא הבעלים הרשום של מחצית חלקה 26. המשיבים 3 ו- 4 הם הבעלים של המחצית השניה של חלקה 26 בחלקים שווים. מחלקה זו הופקע על פי התכנית שטח של 3,450 מ"ר למטרת דרך (בהתאם למפה מצבית).

8. המשיבים 3 ו- 4 זומנו לדין אך לא הגישו כל תגובה לבקשה ולא לקחו חלק בהליך.

9. המבקשים בה"פ 8954-05-09 הינם יורשי המנוח מוחמד מוסטפא קייס ז"ל ופאטמה עלי קייס (להלן: "קייס"). עניינה של בקשתם היא חלקה 19 בגוש 19148 בשטח של 12,663 מ"ר (להלן "חלקת קייס" ו/או "חלקה 19"). מחלקה זו הופקע שטח של 7,314 מ"ר למטרת דרך (בהתאם למפה מצבית).

10. חלקה 19 היא בבעלות משותפת של קייס: פאטמה עלי קייס (2/48+8/48) יורשי מוחמד מוסטפא מוסה קייס ז"ל (ספיה פטום 17/180, יורשי אמנה חוסיין ז"ל 17/180, יורשי חילווה קייס ז"ל 17/180 חלקים), יוסף אחמד שבאט (1/3), ורשות הפיתוח (3/60+6/48 חלקים).

11. רשות הפיתוח (המשיבה הפורמלית מס' 4) הודיעה כי היא משאירה את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט.

12. ביום 15.8.11 הגיש מי שטען להיות עזבונו ו/או יורשו של יוסף שבאט (המשיב מס' 3 בה"פ 8954-05-09) הודעה ובקשה להצטרף לתובענה. בדיון מיום 8.7.12 הודיע ב"כ היורשים כי הם מצטרפים לבקשת קייס וכן נותנים הסכמתם להפקעת החלקה בשלמותה. עוד טען כי לא יהיו למרשיו כל טענות לענין גובה הפיצוי המגיע להם – ככל שיקבע.

בהחלטה מיום 24.6.13 קבעתי כי על היורשים להגיש את כל צווי הירושה ו/או צווי קיום צוואה של המנוח שבאט, וכן קבעתי כי בא כוחם יהיה רשאי להגיש סיכומים. המסמכים לא הוגשו וכמו כן לא הוגשו סיכומים מטעמם.

הטענות המקדמיות

התיישנות ושיהוי

12. המשיבות טענו כי הבקשות של קייס ושל מסרי התיישנו ו/או הוגשו בשיהוי, שכן השטח המופקע בשתי החלקות נתפס סמוך למועד הפרסום ברשומות (בחודש יולי 1997) וכי ההפקעה הושלמה והדרך נסללה לקראת סוף שנת 1997.

13. מטעם קייס הוגשו תצהירים כדלקמן:

• תצהירו של המבקש, מר אסמאעיל קייס (המבקש 2 ג (10)) לפיו במהלך שנת 2006 משניסו חלק מהמבקשים להירשם כיורשים בחלקה הם גילו כי חלק מהחלקה הופקע.
• תצהיר מטעם המבקשת ספיה פטום (המבקשת 2.א.) לפיו ידיעתה האקראית על ההפקעה הייתה בשנת 2006.
• תצהיר מטעם המבקשת 1, פאטמה קייס, שזכויותיה היו רשומות בנסח רישום הזכויות כחלק מהבעלים במועד ההפקעה, לפיו היא לא קיבלה כל הודעה בדבר ההפקעה ותפיסת החזקה בחלקה. עוד הצהירה כי מחודש יוני 1975 ועד לחודש דצמבר 2005 התגוררה בעיר חיפה ורק בדצמבר 2005 עברה להתגורר בנחף.

כמו כן טענו כי כאשר נודע להם דבר ההפקעה, פנו אל המשיבות וניהלו עימן משא ומתן וכי רק כאשר המשא ומתן נכשל – הגישו בקשתם זו בשנת 2009.

14. מסרי טען כי בשנת 2007 הוא ביקש לפרק את השיתוף בחלקה ורק אז גילה לראשונה כי בוצעה הפקעה של חלק מהחלקה וכי המשיבות תפסו בחלק זה חזקה. גם מסרי טען כי מיד לכשנודע לו דבר ההפקעה פנה אל המשיבות, ורק כאשר המשיבות דחו זכותו לפיצויים, בטענה שמדובר בהפקעה של עד 40% משטח החלקה – הגיש בקשה זו.

15. בסיכומים שהגישו הצדדים ביום 6.10.11 נטען בהרחבה לענין ההתיישנות. לאחר שניתן פסק הדין בדנ"א 1595/06 עזבון המנוח ארידור ז"ל נ. עירית פתח תקוה (21.3.13)(להלן: "הלכת ארידור") , הוריתי לצדדים להגיש סיכומי השלמה.

16. בסיכומי ההשלמה של המשיבות הסכימו כי ההלכה שנקבעה בדנ"א 1595/06 הנ"ל חלה רק על תביעות שיוגשו בשלוש השנים לאחר מתן פסק הדין ותביעות אלה יתבררו על פי דיני השיהוי בלבד. בהתאם, טענו המשיבות כי חלוף הזמן מאז השלמת ההפקעה מעיד כי המבקשים ויתרו על תביעתם, וכי לא יהיה זה צודק לדון בבקשות שהוגשו למעלה מ- 12 שנים לאחר מכן. כן טענו כי שינו מצבן לרעה לאור השיהוי הניכר (בין היתר בכל הקשור לתכנון תקציב הרשות בשים לב לויתור הבעלים על זכויותיהם לפיצוי ).

17. המבקשים טענו כי המשיבות פעלו שלא בתום לב, כאשר העלימו מהמבקשים מידע אודות ההפקעה, כך שנחשפו להפקעה לראשונה רק בשנת 2006. כן טענו כי מרגע שנודע להם על ההפקעה פנו למשיבות וכי מעולם לא ויתרו על תביעתם ויתרה מזאת, אפילו היה שיהוי – הרי שלא נגרם למשיבות כל נזק עקב כך ולכן בכל מקרה אין מקום להחיל את דוקטרינת השיהוי.

18. המבקשים טענו גם כי המשיבות הפרו חובה חקוקה כאשר לא מסרו הודעות על ההפקעה כנדרש בחוק.

19. המשיבות טענו כי ביום 14.7.97 שלחו הודעות על ההפקעה לכל הבעלים הידועים של החלקות, כפי שהיו רשומים באותו מועד בפנקסי הזכויות, בהתאם לנסחי רישום משנת 1996. המשיבות צרפו לתגובתם אישור על משלוח דואר רשום מיום 14.7.97. בנוסף, טענו כי המבקשים (ו/או מי שהיו הבעלים של החלקות במועד הרלבנטי) מתגוררים באזור בו נסללה הדרך וכי דבר ההפקעה ו/או הרחבת הדרך בחלקות היתה ידועה לכל תושבי האזור, אולם הבעלים של החלקות (לרבות המבקשים) בחרו להתעלם מהענין ובכך יש משום ויתור על תביעתם.

20. בענין קייס המשיבות טענו כי שמו של המנוח מוסטפא קייס ז"ל לא הופיע כבעלים בלשכת רישום המקרקעין עד 17.9.97 ולכן לא יכלו לשלוח לו הודעה בדבר ההפקעה. בנוסף, המנוח הלך לעולמו עוד בשנת 1951 כך שממילא לא ניתן היה לשלוח לו הודעות.

21. בענין מסרי טענו המשיבות כי הוא נרשם בשנת 2008 כבעלים של מחצית מהזכויות בחלקה 26, שקיבל במתנה מאביו. כן טענו בעניינו כי ביום 14.7.97 נשלח למר עבדאללה אברהים אסמעיל מצרי, שהמבקש טוען כי הוא יורש שלו, הודעה בדבר ביצוע ההפקעה.

22. מסרי טען בתגובה כי סבו המנוח, שהיה רשום כבעל הזכויות, נפטר בשנת 1982, דהיינו כ- 15 שנים לפני מועד ההפקעה ואביו נרשם כבעל זכויות במחצית החלקה רק בשנת 2000.

דיון בשאלת ההתיישנות

23. אקדים ואומר כי התביעה היא לפיצויי הפקעה בהתאם לפקודת הקרקעות, ובגינה נקבע בהלכת ארידור כי התביעה כפופה להתיישנות, אך נקבעה תקופת ביניים לגביה לא תחול ההלכה החדשה. יחד עם זאת, בענין "פגיעה תכנונית" נאמר על ידי כבוד הנשיא גרוניס כי:

"שיקול נוסף העומד ביסוד עמדתי לפיה תקופת ההתיישנות בתביעות לפיצויי הפקעה מתחילה להימנות, לכל המאוחר, במועד תפיסת החזקה במקרקעין על ידי הרשות, הוא היחס בין תביעה לפיצויי הפקעה לתביעת פיצויים בגין פגיעה תכנונית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. סוג זה של תביעות הוא קרוב מאוד במהותו לתביעות לפיצויי הפקעה, שהרי שני סוגי התביעות נועדו לאפשר לפרט לקבל פיצוי בגין פגיעת הרשות בקניינו. התביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשרת לפרט לקבל פיצוי בגין הפגיעה בערך מקרקעיו כתוצאה משינוי תכנוני (לדוגמה שינוי ייעוד המקרקעין מייעוד פרטי לייעוד ציבורי הדורש הפקעה), ואילו התביעה לפיצויי הפקעה נועדה לפצות את הפרט על עצם נטילת המקרקעין. בנסיבות אלה, במקרים רבים עיקר הפיצוי שמקבל בעל המקרקעין מקורו בירידת ערך המקרקעין בעקבות אישור התכנית הפוגעת ולא במעשה ההפקעה (ראו ע"א 511/88 מנדלבאום נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ראשון-לציון, פ"ד מד(3) 522, 526-525 (1990)). זאת, שכן פיצויי ההפקעה מחושבים, כאמור לעיל, בהתאם לשווי המקרקעין במועד פרסום ההודעה על ההפקעה לפי סעיף 5(1) לפקודת הקרקעות. במועד זה מיועדים כבר, בדרך כלל, המקרקעין לייעוד ציבורי. עסקינן, אפוא, בשני סוגי תביעות שנועדו להגן על אותו אינטרס – זכויותיו הקנייניות של בעל המקרקעין במקרקעיו. כידוע, תקופת ההתיישנות לגבי תביעות בגין פגיעה תכנונית קבועה בסעיף 197(ב) לחוק התכנון והבנייה ועומדת על שלוש שנים. על כן, ובמיוחד נוכח הקרבה העניינית הרבה הקיימת בין שני סוגי התביעות, איני רואה הצדקה מהותית להארכת תקופת ההתיישנות לתביעות בגין פיצויי הפקעה לתקופה ארוכה ובלתי ידועה, כפי שהציעו המישנה לנשיא חשין והשופטת ארבל בפסק הדין נשוא ההליך דנא, בעוד התביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מוגבלת בזמן אף יותר מתביעה כספית רגילה. קל וחומר שאיני רואה מקום לקבל את עמדת העותר, לפיה תביעות לפיצויי הפקעה לעולם אינן מתיישנות. עוד יצוין, כי שיקול חשוב שהוכר בפסיקתנו, בכל הנוגע לתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ולסמכותו של שר הפנים להאריך את המועד להגשת תביעות אלה, הוא שיקול הוודאות התקציבית של הרשות. בהקשר זה הכיר בית משפט זה בכך שהרשות נדרשת אמנם להקצות מראש בתקציבה סכום כסף מסוים המיועד לתשלום פיצויים בגין פגיעה תכנונית, אך אין מדובר בחובה בלתי מוגבלת לתקופה ארוכת טווח (ראו: בג"ץ 7250/97 סולימאני נ' שר הפנים, פ"ד נד(3) 783, 792-791 (2000); בג"ץ 156/01 מושב נווה ימין, ארגון פועלים להתיישבות שיתופית נ' שר הפנים, פ"ד נז(5) 289, 295 (2003)). כאמור לעיל, איני רואה מקום ליצירת הבחנה מהותית בין התיישנות תביעות בגין פגיעה תכנונית לבין התיישנות תביעות לפיצויי הפקעה. שיקול הודאות התקציבית, והאינטרס הציבורי בכך שהרשות תוכל לתכנן מראש את תקציבה, רלוונטיים ביחס לשני סוגי התביעות. לפיכך, יש להימנע מתוצאה לפיה תקופת ההתיישנות של תביעות לפיצויי הפקעה תהיה ארוכה מאוד ובלתי ודאית, ואילו תקופת ההתיישנות של תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תהיה קצרה הרבה יותר".

24. לשאלה זו חשיבות מאחר ובשתי הבקשות המבקשים טוענים כי יש להחיל את הוראות סעיף 190(א)(1) לחוק התו"כ, ובהתאם הם מבקשים כי יפסק להם פיצוי בגין מלוא שווי החלקה (שהמשיבות יחוייבו להפקיע) ולא רק פיצוי בגין ירידת ערך אותה להגנת "יתרת החלקה", כפי שהיו זכאים לפיצוי על פי הפקודה.

25. אציין כי בהלכת ארידור לא נקבעה הלכה בענין התיישנות תביעות בהתאם לחוק התו"כ. בענין שבפני – בשים לב לעובדה שבפועל המשיבות תפסו חלקים נוספים מהחלקות (פרט לחלק שהופקע על פי התכנית), מבלי שאלה הופקעו בפועל, ומבלי שלמבקשים שולם פיצוי בגין חלקים אלו – ראוי לבחון האם עומדת למבקשים הגנת "יתרת החלקה" הנ"ל , מבלי לחסום דרכם לטעון בעניין מטעמי התיישנות, ואילו לא מטעמי שיהוי, כפי שיפורט להלן. יחד עם זאת, אתן משקל להיבט זה בקביעת שעור הפיצוי המגיע למבקשים – ככל שאחליט כי הם זכאים לפיצוי שכזה.

שיהוי

26. בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי ואח' נו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, פ"ד נז(5), 433 (להלן: "הלכת תלמוד תורה"), אליה היפנו ב"כ הצדדים בסיכומיהם, נבחנה השאלה האם יש לדחות תביעה לפיצויים בשל ירידת ערך מקרקעין שהופקעו, בשל שיהוי רב בהגשתה (התביעה הוגשה יומיים לפני תום תקופת ההתיישנות). כבוד השופטת פרוקצ'יה קבעה שם כי:

"...טענת שיהוי המועלית כנגד תובענה אזרחית בטרם חלפה תקופת ההתיישנות היא טענה קשה ברבדים שונים. קבלת טענת שיהוי משפיעה על זכויותיהם הדיוניות של הצדדים למחלוקת והיא חוסמת את דרכם להוכיח את זכותם לסעד משפטי על פגיעה בזכויותיהם, ובכלל זה פגיעה בזכויות יסוד מהותיות. נוכח ההשלכות הנובעות מקבלת טענת שיהוי התנאים לקבלתה הם מטבע הדברים מחמירים, ונסיבות החלתה נדירות, וקו זה מאפיין את הפסיקה בנושא זה לאורך שנים".

ועוד נקבע שם כי להכיר בשיהוי בדין האזרחי רק בהתקיים שלושה תנאים, שעול ההוכחה בדבר התקיימותם חל על הטוען לסילוק התביעה עקב שיהוי :

1) בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו.

2) בשל משך הזמן שחלף שינה הנתבע את מצבו לרעה.

3) השיהוי נגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע.

כאשר עול ההוכחה להתקיימות התנאים מוטל על הטוען כי יש לסלק תביעה עקב השיהוי בהגשתה.

27. סקירת הפסיקה מלמדת כי בתי המשפט נמנעו מלדחות תביעות לפיצוי כספי בגין הפקעת קרקע מטעמי שיהוי במקרים בהם לא היתה תחולה לטענת ההתיישנות (וראה למשל ע"א 7925/09 עזבון המנוח ח'אלד כסאב סעאבנה נ. רשות הפיתוח (17.7.11) שם נתבע פיצוי למעלה מ-50 שנה לאחר ההפקעה (תביעה לביטול ההפקעה נדחתה שם מפאת השיהוי) וכן ה"פ (מרכז) 13366-1199 צעירי ואח' נ. עירית חולון (27.3.14) שם נדחתה טענת שיהוי בתביעה לפיצויים שהוגשה 36 שנים לאחר ההפקעה.

28. גם בחינת התנאים שנקבעו בהלכת תלמוד תורה , מלמדת כי אין מקום לקבל את טענת המשיבות :

האם המבקשים זנחו את זכות התביעה?

29. טענות המבקשים, הן בענין קייס והן בענין מסרי, כי לא התקבלה הודעה בדבר הפקדת התכנית ו/או ההפקעה וכן באשר למועד בו גילו לראשונה את דבר ההפקעה בשנת 2006 (בענין קייס) ובשנת 2007 (בענין מסרי) – לא נסתרה (לאחר שהמבקשים לא נחקרו על תצהיריהם).

מאידך, אין מחלוקת , והדבר עלה גם מתצהיר מר רותם מטעם המשיבות, כי נציג מטעם המבקשים פנה למשיבות כבר בשנת 2006, במטרה לברר פרטים בנוגע להפקעה ואף נוהל בין הצדדים משא ומתן שרק לאחר שנכשל הוגשו הבקשות. הפניה לעיריה לאחר מועד גילוי ההפקעה מלמדת כי המבקשים עמדו על הזכות לפיצוי, ולבטח לא זנחו אותה.

שינוי לרעה במצבם של המשיבות -

30. חובת תשלום הפיצוי למי שמקרקעין שלו הופקעו, הינה חובה סטטוטורית, על פי פקודת הקרקעות, ולפיכך המשיבות לא יכולות להשמע בטענה כי לא ידעו על חובה זו ו/או כי לא הפקידו בקופתם כספים שיספיקו לתשלום מלוא הפיצויים, ובענייננו – אין חולק כי עד היום לא שולמו כל פיצויים בגין הפקעת החלקות נשוא הבקשות ו/או בגין תפיסת חזקה בחלקות אלה (כפי שיפורט בהמשך).

מתצהירו של מר רותם עולה גם כי במסגרת המשא ומתן שהתנהל בין העיריה ובין נציגי המבקשים, הביעו המשיבות נכונות לשלם למבקשים פיצוי, בכפוף להוכחות הבעלות.

לפיכך – אני דוחה את טענת המשיבות לפיה שינוי מצבן לרעה, בהיבט חובת תשלום הפיצויים, בשים לב למועד בו הוגשו הבקשות.

תום ליבם של המבקשים –

31. על פי ההלכה , יש ושיהוי ברישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין, יכול להעיד על חוסר תום לב ועשוי לגרום לכך שזכויותיו של מי שרכש זכויות במקרקעין אלו ולא ידע אודות הרוכש הראשון מאחר וזה לא רשם הערה בדבר זכויותיו (וראה בענין "עיסקאות נוגדות": ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) וגם ע"א 8881/07 רמי לב נ' אליאס טובי [פורסם בנבו 27.8.12]).

יחד עם זאת, בענייננו המשיבות לא נדרשו לשלם כפל פיצוי, ולפיכך – אין לאמר כי האיחור ברישום זכויות הבעלות של מורישי המבקשים או איחור ברישום ירושה מצד המבקשים מעיד על חוסר תום לב. ככל שמדובר בפיצוי בגין הפגיעה על ידי התכנית (הגנת "יתרת החלקה") יכול ותהיה גם למועד הרישום השלכה על גובה הפיצוי- כפי שיפורט להלן.

32. בהלכת תלמוד תורה נקבע על ידי כבוד השופטת א. פרוקצ'יה כי –

"....מקורו של השיהוי בדיני היושר, ונהגנו להחילו בעניינים שנתבקש בהם סעד מן היושר (ע"א 109/87 הנ"ל [18], בעמ' 9) רק מאוחר יותר הוחל השיהוי בתביעות לסעד מן הדין (ע"א 522/71 בנין נ' בנין [24], בעמ' 340-339). מקורו ההיסטורי של מוסד השיהוי ועובדת היותו חריג להסדר ההתיישנות מכוח הדין מותירים לבית-המשפט שיקול-דעת להעריך באילו נסיבות יחילו ומתי יימנע מכך. במסגרת זו נשקלים, על דרך האיזון, מכלול שיקולים שעיקרם האינטרסים ההדדיים של בעלי-הדין ומאזן הנזקים ביניהם. כן נשקלים מהות התביעה והסעד המבוקש שאותם מבקשים לדחות מחמת שיהוי. ככל שמדובר בתביעת זכות בעלת משקל רב יותר, כך יירתע בית-המשפט מחסימתה בטענת שיהוי...... לפיכך תביעה לא תיחסם בשל טענת שיהוי כאמור, אלא מקום שהתנאים המוקדמים לכך נתמלאו, ומקום ששיקול-הדעת השיפוטי מוביל לכך מטעמים של מאזן הצדק בין הצדדים והשגת תכליות שבאינטרס ציבורי. במסגרת שיקול-הדעת כאמור ייבחנו שיקולים שונים ומורכבים שיסודם במערכת היחסים בין הצדדים ובמאזן האינטרסים והנזקים היחסי שביניהם, אופי הזכות הנתבעת ומעמדה במדרג זכויות האדם...".

33. ובאשר לזכות לפיצויי הפקעה נאמר על ידי כבוד השופטת ע. ארבל בהלכת ארידור כי:

"סבורה אני כי פיצויי ההפקעה נושאים הם אופי ייחודי כבעלי זיקה למשפט הציבורי. המשפט הקונסטיטוציוני מלמדנו כי תנאי להפקעה כדין הוא תשלום פיצויי הפקעה וזאת מכוח שיקולים של הגינות, יעילות וצדק חלוקתי... חשוב לעמוד על חשיבותם ומרכזיותם של פיצויי ההפקעה בשיטת המשפט שלנו: שיטתינו מכירה בזכות לפיצויים בעקבות ההפקעה כזכות ששורשיה בזיקה של האדם לאדמתו, זכות הנושאת, כלשון הנשיא אגרנט:...אופי אוניברסלי... העומדת מפאת חשיבותה היתרה, על מדרגה – או כמעט מדרגה – של זכות יסוד...".

והשופט ע. פוגלמן הוסיף גם כי:

"אין חולק שהזכות לפיצויי הפקעה היא זכות יסוד מן המעלה הראשונה בשיטתינו. כך מקדמת דנא, וביתר שאת בעידן חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.... בשונה מפגיעות בזכויות חוקתיות אחרות, הזכות לפיצויי הפקעה – הנולדת בסמוך לאחר נטילת החזקה בקרקע המופקעת – ככלל מהווה תנאי למידתיותו ולחוקיותו של מעשה ההפקעה עצמו...".

34. מאידך, ככל שעסקינן בפיצויים בגין הפגיעה על ידי התכנית, אני מקבלת את טענת המשיבות לפיה נגרמה להן פגיעה של ממש עקב השיהוי, שכן בשלב התנגדות לתכנית היתה למשיבות אפשרות לבחור בין מתן פיצוי "ליתרת החלקה" לבין ביטול ההפקעה, ואפשרות זו נחסמה בפניהן כאשר בקשות המבקשים בפני הוגשו לאחר שכבר בוצעה ההפקעה בפועל . הדבר מקבל משנה תוקף, כאשר נקבע בהלכה הפסוקה, כפי שיובא להלן, כי בכל מקרה בו יש להפקיע את כל החלקה, אין מקום לנכות את ה-40% המותרים להפקעה ללא פיצוי. אין ספק כי השיקול של אי תשלום פיצוי בגין 40% מהחלקות שהופקעו היווה שיקול של ממש בשיקולי התקציב של הרשות המפקיעה. בענין מסרי הדבר מקבל משנה תוקף כאשר ככל שמדובר בפיצויי הפקעה בלבד ולא בפיצוי בגין הפגיעה על ידי התכנית – לא היו מסרי זכאים כלל לפיצוי מאחר והחלק שהופקע מחלקתם נופל מ- 40%, וגם שיקול זה אמור להיות בין יתר שיקולי הרשות במקרה של התנגדות לתכנית.

35. כבוד הנשיאה בייניש התייחסה לאבחנה זו בעע"מ 1975/01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל נ. שמואל רובינשטיין, פ"ד נו (6) 638 (להלן: "הלכת רובינשטיין"), בקובעה כי:

"...שוכנעתי כי עמדה גורפת זו, בדומה להגבלת הסעיף רק להפחתת שווי הנגרמת עקב ההפקעה עצמה, עלולה להחליש עד מאוד את ההגנה הניתנת במסגרת הסעיף במציאות החקיקתית הקיימת. לפיכך נוכח חשיבותה של זכות הקניין ונוכח חולשתה היחסית של זכות ההתנגדות לתכנית המופקדת... נראה כי יש מקום להרחיב את הפתח להעלאת ההגנה בשלב ההפקעה בפועל, הגם שההפחתה בשווי נגרמה עקב התוכנית....... עם זאת מתן האפשרות להעלות את "הגנת יתרת המגרש" בשלב ביצוע ההפקעה כפוף למגבלות הנובעות מעקרונות השיטה המשפטית. כך הדבר, למשל, כאשר העלאת ההגנה בשלב ההפקעה אינה עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב, או כאשר עקב השתהותו של בעל המקרקעין נפגע באופן בלתי סביר אינטרס הסתמכות מבוסס. כך יהיה וודאי כאשר ניתן לקבוע כי בעל המקרקעין התעלם ביודעין בשלב התכנון מכך מהקרקע המיועד להפקעה באופן המוביל להפחתת שווי המגרש, אף שניתנה לו הזדמנות הולמת לתקוף את התכנית, שאז יהיה הוא מנוע בשלב ביצוע ההפקעה מלהעלות את טענת ההגנה המעוגנת בסעיף 190(ב) לחוק התו"כ" (ההדגשה שלי-ב.ב.).

36. על כך יש להוסיף כי בבקשות שבפני הדברים מורכבים הרבה יותר , מאחר ובשתי החלקות "יתרת החלקה" אליה התייחסו הצדדים והשמאי – אינה זו שנוצרה בעקבות ההפקעה נשוא התכנית, אלא גם בעקבות הפקעות שביצעו המשיבות "בפועל" של חלקים גדולים מהחלוקת, מבלי שלגבי חלקים אלה ננקטו כל הליכי ההפקעה כנדרש בחוק (וממילא גם מבלי ששולמו פיצויים בגין הפקעות אלה).

37. לפיכך, וכפי שכבר ציינתי, אשקלל את כל הנתונים הנ"ל בבואי להכריע בשאלת גובה הפיצוי לו זכאים המבקשים.

יריבות

38. המשיבות טענו כי המבקשים לא הוכיחו את זכותם בחלקות במועד הקובע, ועל כן אין יריבות בינם ובין המשיבות ודין תביעתם להידחות.

39. טענת המבקשים היא כי הם זכאים לפיצוי מאת המשיבות מכוח מורישיהם, שהיו זכאים לפיצוי, אך לא קיבלו כל פיצוי שהוא. המבקשים הגישו פרוט של זכויותיהם, צווי ירושה, צווי קיום צוואה ונסחי רישום המעידים על רישום הזכויות העדכני בחלקות:

40. קייס טענו כי :

הם יורשיו של המנוח מוחמד קייס ז"ל שנשא בחייו ת.ז. 020053427 ונפטר ביום 20.12.1951 (להלן "המנוח קייס"). קייס הגישו צו ירושה של המנוח 28.3.05.

המנוח קייס נרשם כאחד הבעלים של חלקה 19 עם תום הליכי ההסדר, ביום 2.7.1957. לצד שמו לא נרשם מספר תעודת הזהות שלו, מאחר וכל הרישומים שבאו בעקבות הליך ההסדר היו ללא ציון תעודת זהות, אך "מוחמד מוסטפא מוסה קייס" שרשום בנסח הרישום הזכויות הוא אותו המנוח קייס, והמבקשים הם יורשיו.

תזכורת התביעה שהוגשה לפקיד ההסדר, במסגרת הליכי ההסדר של חלקה 19, הוגשה על ידי בת זוגו המנוחה חמדה ז"ל, כאשר מספר תעודת הזהות שלה בתזכורת התביעה , זהה לזה המופיע בצו הירושה של המנוח קייס.

41. בנסח הרישום של חלקה 19 מיום 21.1.09 רשומות הזכויות כדלקמן:

מוחמד מוסטפא חוסה קייס - 17/60 חלקים

פאטמה עלי קייס - 2/48 חלקים

פאטמה עלי מוסטפא קייס - 8/48 חלקים

רשות הפיתוח – 3/60+ 6/48 חלקים

יוסף אחמד יוסף שבאט - 1/3 חלקים

42. מסרי טען כי:

עם סיום הליכי ההסדר, נרשמה מחצית חלקה מס' 26 על שם עבד אללה אבראהים מסרי ז"ל (להלן "המנוח מסרי") .

הוא נכדו של המנוח מסרי.

המנוח מסרי נפטר שנים רבות לפני הפקעת החלקה. עם מותו, עברו זכויותיו בחלקה 26 לבנו חאלד עבד אללה מסרי, אביו של המבקש. האב העביר את החלקה למבקש במתנה ללא תמורה. המבקש רשום כבעל זכויות בחלקה.

43. בהתאם לנסח רישום של חלקה 19 , היא רושמה על שם:

אחמד מסרי - 1/2 חלקים.

עומר יחיא פטום - 1/4 חלקים.

יוסף יחיא סעיד - 1/4 חלקים.

דיון בטענת היריבות

44. מהמסמכים והתצהירים שהגישו המבקשים עולה כי המבקשים בשתי הבקשות – הן קייס והן מסרי , הם יורשי מי שהיו זכאים לפיצוי במועד פרסום התכנית.

45. טענת המשיבות לפיה המבקשים לא היו בעלי הזכויות בחלקות במועד פרסום התכנית ולפיכך אינם זכאים לפיצוי אינה עולה בקנה אחד עם החוק וההלכה הפסוקה, לפיהם יורש בא בנעליו של המוריש, וככל שקמה זכות למוריש , היא עומדת גם ליורש. בנסיבות אלה, משדחיתי את הטענה לפיה הבקשות הוגשו בשיהוי – ממילא עובדת "החלפת " הבעלים, מכח פטירה, אינה רלבנטית.

46. הדבר מקבל משנה תוקף כאשר עסקינן במקרקעין שהופקעו. בבג"צ 2390/96 קרסיק נ. מדינת ישראל ואח' , פ"ד נה(2) 625, נקבע כי:

"בעלים שקרקע הופקעה מחזקתו ממשיך ושמר באמתחתו זיקה לקרקע שהופקעה", ובע"א 3521/10 עירית חיפה נ. גסר ואח' (07.01.03) המשיך כבוד השופט נ. הנדל ופרש את הרציו שעומד ביסוד קביעה זו:

"...שלולא האינטרס הציבורי המובהק שעומד ביסוד דיני ההפקעה לא היתה הצדקה מלכתחילה או בדיעבד לשלול את זכויות הקניין. הזיקה הנמשכת לחלקה נובעת מערכים העומדים בבסיס מוסד הבעלות במקרקעין, אף שמובן שאין היא כשלעצמה מכוננת בעלות במובן הפורמלי. על כן, ודאי שהזכות היא אובליגטורית מחד גיסא, ושיסודה הרעיוני בדיני קניין מאידך גיסא".

אמנם מימוש הזכות כפוף לדיני ההפקעה כפי שנקבע בהלכת ארידור (דנ"א 1595/06), אך משנדחתה טענת ההתיישנות או השיהוי , ממילא הזיקה של הבעלים המקורי ו/או יורשיו לקרקע נמשכת.

47. גם בשאלת היריבות יש משמעות לסוגיית השיהוי – שכן במידה ומורישהם של המבקשים (שהמבקשים באים בנעליהם) היו דואגים לרשום זכויותיהם במועד בפנקס המקרקעין – המבקשים לא היו נשמעים בטענה כי לא ידעו אודות הפקעת החלקות – והיה ניתן לכך משקל רב יותר בדיון בשאלת השיהוי. יחד עם זאת, כאמור, איני מוצאת מקום להורות על סילוק הבקשות מפאת השיהוי בהגשתן .

הנזק

48. לבקשות צרפו המבקשים את חוות דעתו של השמאי פהים מח'ול, אשר העריך את ירידת ערך החלקות כתוצאה מאישור תכנית ג/בת/199 (להלן: "התכנית") (הן ירידת השווי הכללי של החלקות והן ירידת ערך החלקים הנותרים של החלקות בעקבות ההפקעה).

49. המשיבות צרפו לתגובתן את חוות דעתו של השמאי שלומי מערבי.

באשר לעצם הזכאות טענו המשיבות כי לפי החוק רשאית הועדה המקומית להפקיע עד 40% משטחו של מגרש ללא תשלום פיצויים, וכי ככל שהמבקשים יהיו זכאים לפיצוי – זכותם תהיה לחלק יחסי מעבר ל- 40% משטח החלקות. בעניינו של מסרי נטען כי השטח שהופקע קטן מ- 40% משטח החלקה, ולפיכך הוא אינו זכאי לפיצוי.

50. בהחלטה מיום 17.2.10 מיניתי את השמאי יצחק סיוון כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"), על מנת שישום שווי את שווי החלקות ויחווה דעתו בכל השאלות השמאיות המתעוררות בשתי הבקשות. לאחר הגשת חוות הדעת וחקירת המומחה ביקשו המבקשים להורות על פסילתו. בקשתם נדחתה.

51. בשלב ראשון תאר המומחה את העובדות באשר לחלקות כדלקמן:

לגבי חלקת קייס:

ביום 29.5.87 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/4232 החלה על החלק הצפוני של החלקה ולפיה שטח של 3,000 מ"ר היה ביעוד דרך ו- 564 מ"ר היה בייעוד דרך. בהתאם לתכנית זאת לא פורסמו הודעות הפקעה.

בהתאם למפה המצבית שנערכה על פי התכנית (ג/בת/199) חולקה חלקה 19 למגרשים כדלקמן:

מגרש מס' 202 בשטח של 7,314 מ"ר הופקע למטרת דרך לפי התכנית. הדרך עוברת במרכז החלקה.

מגרש מס' 203 בשטח של 4,343 מ"ר - שטח ביעוד חקלאי, מדרום לאזור התעשיה

מגרש מס' 204 בשטח של 1,006 מ"ר – שטח ביעוד שצ"פ – נמצא בשימוש העיריה

(תעלת ניקוז) מבלי שהופקע.

לגבי חלקת מסרי:

חלק מהחלקה הופקע ו/או נעשה בו שימוש לצרכי הציבור גם לפני המועד הקובע , דהיינו 17.9.97. בהתאם לתכנית חולקה חלקת מסרי ל- 5 מגרשים כדלקמן:

מגרש מס' 26/1 בשטח 722 מ"ר - מיועד לדרך לפי תכנית ג/4232 ומשמש כדרך משנות ה- 80.

מגרש מס' 26/2 בשטח 1,055 מ"ר - מיועד לשצ"פ לפי תכנית ג/4232 ומשמש כשצ"פ משנות ה- 80.

מגרש מס' 26/3 בשטח 1,708 מ"ר - מיועד לתעשיה לפי תכנית ג/2503 מיום 31.7.80 ומשמש בחלקו שנים רבות כתעלת מים.

מגרש מס' 26/4 בשטח 3,450 מ"ר - מיועד לדרך לפי התכנית (ג/בת/199) מיום 10.4.97 והופקע ב- 18.6.98.

מגרש מס' 26/5 בשטח 1,824 מ"ר - ביעוד תעשיה לפי ג/2503 . לא הופקע.

52. המומחה סקר בחוות דעתו את חוות הדעת של השמאים מטעם שני הצדדים ואת טיעוניהם באשר לשווי החלקות והוא קובע כדלקמן:

לגבי חלקת קייס:

א. תביעת המבקשים היא לפי סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה ואין מדובר בתביעת פיצויים על פגיעה במקרקעין עקב התכנית, בהתאם לסעיף 197 לחוק.

ב. לפי הוראות סעיף 190(א)(4) לחוק המועד הקובע לשומת פיצויי ההפקעה הוא 60 יום לאחר מועד פרסום ההודעות לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות , דהיינו 17.9.97.

ג. לחלקה נגרמה פגיעה וירידת ערך בעת אישור התכנית, הן עקב שינוי היעוד מחקלאי לדרך , והן עקב פיצול החלקה למספר מגרשים.

ד. במידה ובעלי החלקה היו מגישים תביעת פיצויים במועד הקבוע בחוק, על פגיעה וירידת ערך הקרקע כתוצאה מהתכנית, היה מקום לקבוע שווי הן לירידת ערך החלקה כתוצאה מהתוכנית והן לפיצויי הפקעה, לפי השווי במצב התכנוני הקודם (כאמור התביעה לפיצויי הפקעה בלבד).

ה. המומחה משאיר להכרעת בית המשפט את השאלה האם לקבוע את שווי החלקה לצורך פיצויי ההפקעה בהתאם למצב התכנוני ערב פרסום התכנית, או לפי יעוד הקרקע לאחר אישור התכנית. בהתאם , נערכה שומה לפי שתי החלופות.

ו. בשומה מטעם המבקשים נקבע שווי החלקה בשלמות במצבה לפני אישור התכנית וכמו כן הוערכה ירידת הערך שנגרמה לחלקה כתוצאה מהתכנית ואולם השמאי מטעם המבקשים לא לקח בחשבון את הוראות החוק והפסיקה לגבי קביעת השווי בהליך דו שלבי , כאשר לגבי הפיצוי בגין שינוי היעוד חלפה תקופת התביעה.

ז. באשר לשומה מטעם המשיבות – היא מתעלמת מהעובדה שחלק מהחלקה נתפס ללא פרסום צו הפקעה.

ח. בהתאם מעריך המומחה את שווי החלקה בהתאם לשתי החלופות כדלקמן:

על פי עמדת המבקשים במצב הקודם השווי למ"ר היה 10$ ובמצב החדש יש שווי רק לחלק שסומן 203 בשטח של 4,343 מ"ר והוא עומד על 8$ למ"ר, כאשר החלקים שסומנו 202 (דרך) ו- 204 (שצ"פ/דרך) חסרי ערך ופיצויי ההפקעה צריכים להיות 91,000$ (ההפרש בין השווי הקודם – 126,000$ לחלקה בשטח 12,663 מ"ר לעומת 35,000$ לחלקה בשטח 4,343 מ"ר שיעודה חקלאי).

על פי עמדת המשיבים פיצויי ההפקעה המגיעים הינם לשטח העודף מעל 40% המותרים להפקעה ללא פיצויים, דהיינו 2,249 מ"ר X 10$ = 22,500$.

במידה ויוחלט כי על המשיבות להפקיע את כל החלקה – הפיצוי הינו 126,000$.

שער הדולר ליום הקובע (17.9.97) הינו 3.514 ₪.

לגבי חלקת מסרי :

א. גם לחלקה זו נגרמה פגיעה וירידת ערך בעקבות אישור התכנית, הן עקב שינוי יעוד חלקי מאזור תעשיה לדרך והן עקב פיצול החלקה למספר מגרשים וניתוק מגרש 26/5.

ב. במידה והבעלים היו מגישים תביעת פיצויים בפרק הזמן הנקוב בחוק (3 שנים מיום פרסום התכנית) בגין הפגיעה במקרקעין וירידת הערך כתוצאה מהתכנית, היה השווי נקבע לפי ייעודם במצב הקודם- לתעשיה, לעומת השווי לדרך ואז היו זוכים לפיצוי על ירידת ערך הקרקע ללא ניכוי 40% - אך כפי שציין המבקשים לא נקטו בדרך זאת.

ג. גם בענין חלקת מסרי משאיר המומחה להכרעת בית המשפט את השאלה האם לקבוע את שווי החלקה לצורך קביעת פיצויי ההפקעה לפי המצב התכנוני ערב התכנית , או לפי יעוד הקרקע לאחר אישור התכנית.

ד. המומחה מפרט את השיקולים בקביעת השומה ומעריך את הפיצוי במספר חלופות:

ד.1 השווי בהתאם למצב התכנוני ערב תכנית ג/בת/199 :

26/1 בשטח 722 מ"ר ביעוד דרך לפי 10$/מ"ר - 7,220 $

26/2 בשטח 1,055 מ"ר ביעוד שצ"פ לפי 25$/מ"ר - 26,375 $

26/3 בשטח 1,708 מ"ר ביעוד תעשיה לפי 30$/מ"ר - 51,240$

26/4 בשטח 3,450 מ"ר ביעוד תעשיה לפי 36$/מ"ר- 124,200$

26/5 בשטח 1,824 מ"ר ביעוד תעשיה לפי 36$/מ"ר - 65,664 $

סה"כ השווי – 275,000$.

ד.2 השווי לאחר אישור תכנית ג/בת/199 :

26/1 בשטח 722 מ"ר ביעוד דרך לפי 10$/מ"ר - 7,220$

26/2 בשטח 1,055 מ"ר ביעוד שצ"פ לפי 25$/מ"ר - 26,375$

26/3 בשטח 1,708 מ"ר ביעוד תעשיה/שצ"פ לפי 30$/מ"ר -51,240$

26/4 בשטח 3,450 מ"ר ביעוד דרך לפי 10$/מ"ר- 34,500$

26/5 בשטח 1,824 מ"ר ביעוד תעשיה לפי 22$/מ"ר - 40,128 $

סה"כ השווי – 159,463 $.

ד.3 שווי החלק שהופקע בהתאם לתכנית – מגרש 26/4 לפני התכנית הינו כאמור 124,200$ ולאחריה – 34,500$.

ד.4 ירידת הערך של מגרש 26/5 כתוצאה מהתכנית הינו 25,536 $.

53. בחקירתו הנגדית של המומחה על ידי ב"כ המשיבות הוא השיב כדלקמן:

בקשר לחלקת קייס -

א. הקביעה לפיה שוויו של מגרש מס' 202 המיועד לדרך לאחר אישור התכנית הוא אפס שגויה. השווי צריך להיות 10 דולר למ"ר. מר סיוון לא ידע להסביר את מקור הטעות. יחד עם זאת אישר כי קיימת אסכולה בשמאות לפיה מעריכים שווי אפס בקרקע שייעודה דרך. מר סיוון הופנה על ידי ב"כ המשיבות לחוות דעת שניתנה על ידו בהליך אחר, שם נקבע כי שוויה של קרקע ביעדו דרך הוא אפס והוא הסביר כי אין סתירה וכי ההתייחסות פה היא לקרקע שטרם הופקעה בפועל.

ב. ככל שהיתה מוגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לאחר אישור התכנית – לא היה נפסק לבעלי מגרש 202 פיצוי מאחר והשווי כקרקע חקלאית שווה לזה של קרקע ביעוד דרך. יחד עם זאת, הוסיף כי יש ירידת ערך גם עקב פיצול המגרש ובנוסף גם למגרש 203 . בהמשך הסביר כי התשובה נכונה לפני תפיסת הקרקע – כאשר רק מדובר בשינוי היעוד מקרקע חקלאית לדרך.

ג. השווי של קרקע חקלאית נקבע על ידו כ- 10% מקרקע זמינה לתעשיה. לדבריו, לא הוכח בפניו כי היו תוכניות לשינוי יעוד הקרקע ואולם העובדה שהחלקה גובלת באזור תעשיה והכביש נפתח בסמוך וחיבר אותה לאזור תעשיה – אז זה נותן פוטנציאל . הוא הוסיף כי "המיקום עצמו נותן בלב כל קורא סביר ציפיות כאלה".

בקשר לחלקת מסרי:

א. נכון שסעיף 190(א)(1) קובע שבהפקעה של עד 40% משטח חלקה אין חובת תשלום פיצויים בגין הפקעה. הוא לא ביצע את ההוראה בסעיף זה אלא קבע שתי חלופות על מנת שבית המשפט יכריע אם מגיע או לא מגיע פיצוי.

ב. לגבי מגרש 26/5 הוא קבע שהפגיעה העיקרית היא מהעובדה שהשטח הנותר הוא פחות משטח מגרש מינימלי באזור תעשיה (2,000 מ"ר) וזאת בהתבסס על התוכנית. התכנית לא היתה בפניו והוא לא יכל היה להצביע על הוראות בענין זה.

ג. הפגיעה במגרש 26/5 היא גם, בין היתר, מאחר והמגרש הפך להיות בעל צורה לא רגולרית. נכון שגם במצב הקודם החלקה לא היתה רגולרית, ואולם התכנית פיצלה את החלקה ובאמצע העבירה את הכביש ונשאר משולש שהוא לא רגולרי, הוא בשיפוע והוא מנותק מאזור התעשיה. הוא הוסיף כי לפני ההפקעה החלק הטוב של החלקה היה מישורי וחלק זה הופקע ונשאר רק חלק החלקה שהוא בשיפוע.

ד. לב"כ מסרי השיב המומחה כי החציבה בפועל של הכביש הגבירה את השיפוע והמיקום של אותו חלק של החלקה הפך להיות יותר גבוה ביחס לכביש.

ה. עוד השיב לב"כ מסרי כי תכנית מס' 4232 משנת 1987 ייעדה חלק מהחלקה לשצ"פ וחלק לדרך, אך היא לא פגעה ביתרת החלקה. היא קבעה כביש בצפון החלקה בשצ"פ ובעצם הגדילה את הפוטנציאל של החלק הנותר.

ו. המומחה השיב כי לאור החקירה הנגדית של ב"כ המשיבות הוא אינו משנה את חוות דעתו.

ז. בסיכום השיב המומחה כי בשים לב למצב הקודם של החלקות ולאור התכנית – יש מקום להפקיע את מלוא חלקות 19 ו- 26.

ב"כ המבקשים הפנה את המומחה לעובדה שבחוות דעתו הוא לא קבע שהחלק שנותר לא ניתן לשימוש סביר. המומחה אישר כי לא קבע שערך יתרת החלקות לחלוטין, אלא רק קבע את שיעור הפגיעה. לדבריו, ניתן יהיה לעשות שימוש לתעשיה ביתרת החלקות רק לאחר תוכנית פרצליה שתתייחס לחלקות אלה ולחלקות סמוכות.

לב"כ המשיבות אישר המומחה כי זה היה המצב גם לפני התכנית, מכיוון שהיה מדובר ב"תכנית כתמים" . המומחה הוסיף כי לא שינה את דעתו שהייעוד צריך להיות לתעשיה , במסגרת שימוש מעשי במסגרת רהפרצלציה.

54. טענות המבקשים:

54.1 לאור הנתונים שציין המומחה, יש להחיל את הוראות סעיף 190(א)(1) לחוק התו"כ, ולקבוע כי החלק שהופקע בכל אחת מהחלקות מונע ניצול סביר של יתרת החלקות, גורם לפגיעה משמעותית ביתרת החלקות ולירידת ערך יתרת החלקות, ולפיכך על המשיבות להפקיע את שתי החלקות בשלמות. כן טענו כי הגנת הפחתת השווי חלה גם במקרים בהם הפגיעה בשווי יתרת המגרש נגרמה עקב התכנית, ולא רק כתוצאה מההפקעה בפועל. המבקשים תומכים את טענתם בהלכת רובינשטיין.

54.2 אין לנכות מהפיצוי המגיע פיצוי בגין 40% משטח החלקות, שהחוק מתיר להפקיע ללא תשלום. מקום שלחלק הנותר נגרם נזק משמעותי, ירידת שווי והוא נותר ללא אפשרות של ניצול ושימוש, אזי יש לראות בהפקעה כהפקעה של מלוא שטח החלקה וליתן בגינה פיצוי מלא.

54.3 יש לשום את החלקות לפי ייעודן עובר לכניסתה לתוקף של התוכנית, ולא לפי ייעוד הקרקע במצב החדש.

54.4 המשיבות הפרו את החובה החקוקה המוטלת עליהם על פי דין בהתאם לסעיף 5 (1) לפקודה, בהתאם לסעיף 190 (ב) לחוק התו"כ ובהתאם לסעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי הציבור, תשכ"ד – 1964. לפיכך, יש לפסוק למבקשים פיצוי בגין מעשיהם ומחדליהן הנ"ל של המשיבות.

54.5 יש לפצותם גם בגין הוצאות נלוות כגון: רכישת נכס חליפי, מיסים והוצאות נוספות בשיעור 25% מכל סכום שייפסק.

55. טענות המשיבות:

55.1 עילת המבקשים לפי סעיף 190(א) (1) סיפא לחוק התו"כ נשענת על תקיפה של הוראות התכנית המפקיעה והיה על המבקשים להעלות טענותיהם עוד בשלב ההתנגדויות לתכנית בשלב הפקדתה ולא לאחר ביצוע ההפקעה בפועל. שימוש בהוראת סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק בשלב זה – שנים לאחר ביצוע ההפקעה בפועל, בעייתי מאוד שכן היא תיאלץ את רשויות התכנון לתקן את תכנית המתאר ולהקצות משאבים כך שתתאפשר הפקעה מלאה או לחילופין לבטל את ההפקעה המיועדת.

55.2 התביעה דנן מהווה ניסיון פסול לעקוף את סעיף 197 לחוק התו"כ, בחלוף המועד להגשת תביעה לפיצויים מכוחו. תביעה בעילה של פגיעה במקרקעין ע"י תוכנית, סעיף 197 לחוק התו"כ, צריכה להיות מוגשת תוך 3 שנים בלבד מיום תחילת תוקפה של התכנית. סעיף 197 (ב) מקנה אפשרות לפנות לשר הפנים על מנת להאריך מועד זה. משלא פעלו כך המבקשים אין להם אלא להלין על עצמם.

55.3 לא כל הפחתה בשווי היתרה תביא להפקעה מלאה, לחילופין ביטול ההפקעה. בפסיקה פורש הסעיף כמתייחס ליחס בין השווי של היתרה לפני ההפקעה ובין שוויה של היתרה שלאחר ההפקעה, כאשר אין דרישה ששווי היתרה יהיה שווה לשוויה של החלקה כולה בטרם ההפקעה. (ע"א 9749/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה קריית אתא נ' יורם אליהו).

55.4 בהתאם לפסיקה הקיימת חל צמצום נוסף של תחולת סעיף 190(א)(1) סיפא נעשה על ידי קביעה לפיה הפחתת השווי האמורה היא כזאת הנובעת מההפקעה עצמה ולא מהשימוש שיעשה בקרקע עצמה. (בג"צ 189/83 בילדיגנס נ' עיריית ירושלים, עע"מ 4955/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' קרן תורה ועבודה). קביעה זו עולה בקנה אחד עם פסיקה קודמת בעניין בה נקבע כי ההגנה שבסעיף 190(א)(1) תוחל רק במקרים בהם יתרת הקרקע אינה ניתנת לניצול סביר ואף אין בפיצוי כספי כדי לרפא את הפגיעה.

56. באשר לחלקת קייס טענו המשיבות כי:

56.1 מגרש 202 הינו המגרש שהופקע בפועל בשלמות, ולפיכך סעיף 190(א)(1) לא רלוונטי לגביו.

מגרש 204 - הינו המגרש הצפוני שיעודו לדרך ושצ"פ בהתאם לתוכנית ג/4232 שבתוקף משנת 1987, שנים לפני שהתוכנית עסקינן אושרה. מחוות הדעת המומחה עולה כי מגרש זה אינו מוזכר, כך שיש להניח שגם לדידו של המומחה התוכנית לא גרמה כלשעצמה לפגיעה כלשהי במגרש אשר יעודו שונה כאמור מזמן.

מגרש 203 – הינו המגרש הדרומי אשר ייעודו חקלאי. מחוות הדעת המומחה עולה כי תוכנית ג/בת/199 פגעה בערכו של המגרש, כאשר ירידת הערך שנגרמה לו נקבעה בשיעור של 20%. אין לקבל קביעה זו מאחר וייעודו של מגרש זה חקלאי ולא תעשייתי.

56.2 גם אם קביעת המומחה תשאר על כנה, הפגיעה בחלקה נגרמה עקב תוכנית ולא עקב הפקעה ומכל מקום פגיעה זו אינה מהווה פגיעה קיצונית או בלתי סבירה.

56.3 ככל שיקבע כי על המשיבות לשלם פיצויי הפקעה, יש לשום את ההחלקה על פי שווייה במועד ביצוע ההפקעה, קרי במצבה החדש, ביעוד לדרך. את שווי הדרך יש לגזור משווייה של החלקה במצבה הקודם, 10% משווי קרקע חקלאית בסביבה.

ובאשר לחלקת מסרי טענו כי:

56.4 בהתאם לחוות דעתו של המומחה, שווים של מגרשים 26/1 ו-26/2 לא השתנה כתוצאה מביצוע ההפקעה על פי תוכנית ג/בת/199.

לגבי מגרש 26/3 שייעודו עפ"י תוכנית ג/2503 משנת 1980 לתעשייה.

מגרש 26/4 הינו מגרש שייעודו שונה כתוצאה מתוכנית ג/בת/199 מתעשייה לדרך. ערכו ירד כתוצאה משינוי ייעודו אך זהו המגרש שהופקע בפועל לצורך סלילת הכביש ולפיכך שאלת תחולתו של ס' 190(א)(1) לחוק התו"כ לא רלוונטית לגביו.

לגבי מגרש 26/5, קבע המומחה כי התוכנית היא זו שגרמה לניתוק המגרש. המגרש שנוצר מוגבל לשימוש בגין צורתו, השטח שנותר הוא פחות מהמגרש המינימאלי שנדרש באזור תעשייה (2000 מ"ר) הפגיעה במגרש מוערכת בשיעור של 40%. קביעה זו מקורה בטעות, שכן בסעיף 12.1 לתוכנית ג/בת/199 החלה על החלקה, נקבע כי שטח מגרש מינימאלי לתעשייה הינו 1,000 מ"ר בלבד, בעוד ששטחו של מגרש 26/5 הינו כ- 1,800 מ"ר.

לפיכך, יתרת החלקה לא נפגעה פגיעה קיצונית או בלתי סבירה ואינה מותירה את החלקה במצב בו לא ניתן לעשות בה שימוש סביר.

56.5 בחקירתו הנגדית של המומחה הוא אישר כי מרבית "הפגיעות" שמנה בחוות דעתו

היו קיימות גם לולא התוכנית המפקיעה:

צורתה של החלקה המקורית בלתי רגולרית.

החלקה בשיפוע.

שטח המגרש שנותר (26/5) הינו הרבה מעבר לשטחו של מגרש מינמאלי לתעשייה. כמו כן אישר כי ניתן יהיה לעשות שימוש סביר ביתרת החלקה.

56.6 לאור האמור, תביעתו של מסרי, ככל שהיא מבוססת על ההגנה בסעיף 190(4)(1) סיפא לחוק התו"כ לא הוכחה.

56.7 בחוות דעתו של מר המומחה הוא קבע כי שווי מגרש ביעוד לדרך צריך להיות נגזרת משווי קרקע בייעוד תעשיה זמינה המצויה באיזור. בתחילת חקירתו הנגדית, השיב המומחה כי שוויו של המגרש, לאחר שתכנית ייעדה אותו לדרך, הוא אפס. לאור תשובתו זו של המומחה הפנה אותו ב"כ המשיבות לסעיף אחר בחוות הדעת, בה נכתב כי שווי הדרך לא יפחת מ- 8 דולר ולא יפחת משווי של ייעוד חקלאי ושאל את המומחה מהי הקביעה הנכונה יותר. על כך השיב המומחה כי השווי הנכון של מגרש המיועד לדרך לדעתו הינו 10 דולר למ"ר. קביעה זו עומדת בניגוד לקביעה אחרת של מר סיוון במסגרת שומה מכרעת שלו. שם נקבע על ידו, כי ייעודה של הקרקע שונה בהתאם לתוכנית הפוגעת מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לדרך, שווי הקרקע לא השתנה כלל עם שינוי הייעוד, הואיל והבעלים יכלו לעשות בקרקע אותם השימושים גם במצב החדש. המומחה סטה באופן מובהק וללא כל הנמקה מהגישה העקרונית שאותה אימץ בעצמו ולפיכך יש לדחות את קביעתו בנושא זה.

56.8 יש לדחות את טענת המבקשים בכל הקשור לשימוש לא חוקי ו/או ללא יעוד בחלק מהחלקה (204) המחייב כביכול את המשיבות להפקיע את כלל החלקה אך ללא החלת ההגנה שבסעיף 190(א)(1) לחוק התו"כ, מאחר ויש בטענה זו משום הרחבת חזית אסורה, שכן היא לא נטענה במסגרת הבקשה.

57. ככל שיוכרע כי יש לשלם פיצויים בגין ההפקעה, הרי, שיש לפסוק אך ורק בגין השטח העולה על 40% משטח החלקה, שכן בגין חלק זה פטורות המשיבות מתשלום פיצויי הפקעה עפ"י חוק. אסמכתא לטענה יש בהוראה המתירה הפקעה מכוח חוק התו"כ של עד 40% מהחלקה ללא פיצוי , כאשר הוראה זו נשארה בתוקף גם לאחר תיקון מקיף בדיני ההפקעות במסגרת תיקון 3 לפקודה מיום 15.2.10. בתיקון זה נקבע כי הפטור מתשלום חלקי של פיצוי ההפקעה יעמוד בתוקפו כאשר מדובר בהפקעות שבוצעו טרם כניסת תיקון 3 לתוקף או בהפקעות מכוח חוק התו"כ.

58. יש לדחות טענות המבקשים בעניין הפרת חובה חקוקה: ראשית משום שנטענו לראשונה במסגרת הסיכומים ומהוות הרחבת חזית. וכן מן הטעם שזכויותיהם של המבקשים בשתי החלקות לא היו רשומות בפנקס הזכויות בעת ביצוע ההפקעה, כאשר חלק ניכר מצווי הירושה אף ניתנו זמן רב לאחר ביצוע ההפקעה.

59. באשר להוצאות הנלוות - מדובר בסעד שלא נזכר בהמרצת הפתיחה המתוקנת ועל כן מדובר בהרחבת חזית במסגרת הסיכומים ויש לדחות טענה זו על הסף.

60. גם הדרישה לפיצויים בצירוף ריבית דולרית, אינה עולה בקנה עם החוק וההלכה הפסוקה (בהתאם לפסיקה שהובאה בסיכומים). לפיכך, ככל שיפסקו פיצויים כלשהם, הרי שאין להוסיף על הסכומים שיקבעו ריבית דולרית אלא, לכל היותר, פרשי הצמדה וריבית חוקית.

דיון

תחולת סעיף 190(א) (1) סיפא לחוק התכנון והבניה – "הגנת היתרה"

61. סעיף 190 (א)(1) לחוק התו"כ קובע כי :

"(א) במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כאילו הורשתה הועדה המקומית בהודעה ברשומות להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשלה או של היועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה האמורה, לענין המקרקעין העומדים להפקעה, הכל בשינויים ובתיאומים אלה:

1. סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות, ובכל מקום שמדובר באותו סעיף על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות"; אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש".

הסיפא, הקובעת כי שווי יתרת המגרש נפגע בעקבות ההפקעה נקרא "הגנת היתרה" (ראה: ע"א 6539/09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה "לב הגליל" נ' כאמל מחמוד נאסר [14.5.12] (להלן: "הלכת לב הגליל"), ע"א 4531/10 ויינברג נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה [20.8.12], והלכת רובינשטיין).

62. סעיף 20 לפקודת הקרקעות קובע כי:

"(2) מקום שנרכשה כל קרקע לפי פקודה זו כדי להרחיב איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש, או כדי לסלול איזו דרך חדשה, או חלק ממנה או להתקין איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש חדשים, יהיו הפיצויים המשתלמים לפי פקודה זו כפופים לשינויים הבאים, היינו –

(א) מקום ששטח הקרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, אינו עולה על רבע כלל שטחו של המגרש, ואין שום בנינים, עצים או דברים אחרים מחוברים אל הקרקע שנלקחה, לא ישתלמו פיצויים, ואם מצויים בנינים, עצים או דברים אחרים כאלה כל שהם המחוברים כן, יופחתו הפיצויים בסכום העולה כדי שוויה של הקרקע בלבד הנכללת בחלק המגרש שנלקח;

(ב) מקום ששטח קרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, עולה על רבע כלל-שטחו של המגרש, יופחתו הפיצויים בסכום שמתכונתו לערך הקרקע בלבד, הנכלל בחלק המגרש שנלקח, היא כמתכונת רבע כלל-שטחו של המגרש לכלל שטח-הקרקע, הנכלל בחלק המגרש שנלקח;

(ג) למרות הוראותיהן של הפסקאות (א) ו-(ב) שלעיל, מותר לשר האוצר להעניק - לפי ראות עיניו, אם נקבע כדי הנחת דעתו, שהצמצומים שהוטלו בכל אחת מן הפסקות ההן, יגרמו סבל - אותם פיצויים או פיצויים נוספים, שיראה אותם נכונים בהתחשב בכל נסיבות המקרה".

63. בע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' הולצמן (להלן: "הלכת הולצמן") נקבע כי בהפקעה בה חלה הפחתת השווי של יתרת המגרש, על הרשות המפקיעה לבחור בין ויתור על ההפקעה לבין הפקעת המגרש בשלמותו ותשלום מלוא הפיצויים בגין ההפקעה, וכי לא תתאפשר הפקעה ללא תמורה של 40% מהמגרש.

64. בשנת 2010 אף חוקק תיקון מס' 3 לחוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (מס' 3), תש"ע-2010, אשר אימץ, בין היתר, את הקביעה הנ"ל, במסגרת רפורמה כוללת בתחום דיני ההפקעות. התיקון ביטל כליל את הסמכות להפקיע מקרקעין מכוח פקודת הקרקעות בלא לשלם פיצוי בגין חלק מהשטח המופקע. החובה לשלם פיצוי מלא בגין כל הפקעה לפי פקודת הקרקעות החל ממועד התיקון ואילך נקבעה בסעיף 13ב לחוק לתיקון דיני רכישה המורה כי:

"13ב. על אף האמור בכל דין, החל ביום תחילתו של תיקון מס' 3 (בסעיף זה – המועד הקובע), יחולו הוראות סעיף 20 לפקודת הקרקעות וכן הוראות סעיפים 2, 4 ו-5 לחוק זה, רק על רכישה כמפורט להלן:

(1) רכישה לפי הוראות חוק רכישה שנעשתה לפני המועד הקובע;

(2) רכישה לפי הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, או רכישה בידי רשות מקומית מכוח הרשאה שניתנה לה לפי סעיף 22(2) לפקודת הקרקעות, בין שנעשתה לפני המועד הקובע ובין לאחריו".

"המועד הקובע" נקבע ליום 15.2.10.

65. בעניינינו, תיקון מס' 3 הנ"ל אמנם אינו חל, שכן ההפקעה נעשתה לפני כניסתו לתוקף של התיקון, אך לאור הלכת הולצמן, ממילא חלה "הגנת היתרה", כאשר המומחה קבע במפורש כי השווי של יתרת שתי החלקות שלא הופקע נפגע כתוצאה מההפקעה.

66. לא זו אף זו : כפי שנאמר לעיל, למרות שלפי התכנית הופקע רק חלק מחלקות קייס ומסרי (אשר כל אחת מהן פוצלה, כאמור,למספר מגרשים) יש לקחת בחשבון את העובדה שהמשיבות תפסו חזקה בחלק נוסף של המגרשים, ונוהגות בהם מנהג בעלים, מבלי שאלה הופקעו (להלן "ההפקעה בפועל"):

בחלקת קייס -

מגרש 204 בשטח של 1,006 מ"ר, שייעודו שצ"פ ומשמש כתעלת ניקוז

ובחלקת מסרי -

מגרש מס' 26/1– בשטח של 722 מ"ר, המשמש כדרך משנת 1987

מגרש מס' 26/2 בשטח של 1,055 מ"ר, המשמש שצ"פ משנת 1987

מגרש מס' 26/3 בשטח של 1,708 מ"ר, המשמש מזה שנים כתעלת מים

לעובדה זו יש ליתן משקל כאשר נקבעת הפגיעה ב"יתרת חלקה".

67. המומחה קבע באופן מפורש כי שווי יתרת החלקה בשתי החלקות נפגע כתוצאה מהתכנית:

באשר לחלקת קייס אישר המומחה כי יעוד יתרת החלקה (מגרש מס' 203) לא השתנה , ונשאר חקלאי, ואולם שוויו פחת בעקבות ההפקעה: השווי לפני התכנית היה 10$ למ"ר והשווי במצב החדש הינו 8$ למ"ר.

גם באשר לחלקת מסרי אישר המומחה כי יעוד יתרת החלקה (מגרש 26/5) לא השתנה ונשאר מגרש לתעשיה, ואולם הוא העריך את הפגיעה ביתרת חלקה זו ב- 40% (השווי לפני ההפקעה היה 36$ למ"ר ובמצב החדש 22$ למ"ר). עוד הוא קבע :

"לגבי המגרש 26/5 הנותר: אין ספק שהתכנית היא זו שגרמה לניתוק מגרש מאזור תעשיה כרמיאל. מעשה זה גרם לשינוי ממשי במגרש – המגרש הוצא בעצם אל מחוץ לאזור תעשיה פעיל. זהו גורם שפוגע ומביא לירידת ערך הנותר. בנוסף לכך המגרש שנוצר מוגבל לשימוש בגין צורתו דמויית משולש ושטח קטן ממנו מוגבל עקב קווי הבנין ובעיקר מהעובדה שהשטח הנותר הוא פחות משטח מגרש מינימלי הנדרש באזור תעשייה – 2,000 מ"ר. כך שגם אם בעתיד תאושר תכנית מפורטת והוא יכנס לתכנית רפרצלציה, הוא יקבל במצב נכס שווי נמוך היחס למגרשים בסביבה. הפגיעה במגרש זה מוערכת בשיעור של 40%."

המומחה אכן אירש בחקירתו לגבי צורת המגרש כי:

"החלקה כולה היא לא רגולארית אז אי אפשר להתעלם מזה, אבל התוכנית באה ופיצלה את החלקה ובאמצע העבירה כביש, ונשאר משולש שהוא כן לא רגולארי, אז בין יתר התכונות שלו הוא לא רגולארי, נמצא בשיפוע ונמצא במנותק מאיזור התעשיה. החלקה כולה הייתה חלק בשיפוע, חלק במישור, אז החלק שנותר להם הוא החלק שנשאר בשיפוע.......אני מסכים איתך שהחלק שהיה משופע מקודם הוא משופע גם עכשיו. אבל החלק הטוב של החלקה המישורי נלקח והחלק המשופע נשאר בבעלותם, אז אם השווי הממוצע של החלקה היה קודם X החלק שנותר להם הוא חלק ששווה לפחות מ- X בגלל שהוא משופע ואת זה צריך לקחת בחשבון".

והמשיבות גם הצביעו על העובדה שלפי התכנית שטח מגרש מינימלי לתעשיה הינו 1,000 מ"ר ולא 2,000 מ"ר , כקביעת המומחה (ובאופן ששטח יתרת החלקה – 1,800 מ"ר עונה על שטח מגרש מינימלי לתעשיה). יחד עם זאת, השתכנעתי מחוות דעת המומחה ומתשובותיו בחקירה כי בכל מקרה חלה פגיעה ביתרת שתי החלקות (גם אם שוויין אינו חסר ערך לחלוטין, ודי בעובדה זו, ביחד עם העובדה שהפגיעה נגרמה, בין היתר, גם לאור ההפקעות בפועל (בגינן לא שולם פיצוי), כדי לקבוע כי בשתי החלקות חלה הגנת "יתרת החלקה" ועל המשיבות להפקיע את שתי החלקות במלואן.

בהקשר זה אפנה להלכת הולצמן, שם נקבע כי:

"...תשלום פיצויים בשיעור הנופל מערך המקרקעין שהופקעו יהיה מוצדק רק אם עקב ההפקעה עולה ערך הרכוש שנותר בידי הבעלים או הם זוכים בהנאת שוות ערך אחרת. כאמור, החוק מסמיך להפקיע לצורכי ציבור ללא תשלום פיצויים עד 40 אחוזים משטח שבבעלות אדם. על רקע זה אפשר לטעון כי הנוהג שהשתרש של הפחתת הפיצויים בשיעור מרבי מבלי לבחון השפעת ההפקעה על ערך השטח שלא הופקע או על הנאת הבעלים ממנו פוגע בשוויון, ובכך פוגע בזכות הקניין במידה העולה על הנדרש. על כל פנים, הפגיעה בקניין היא בלתי שוויונית ולכן עולה על הנדרש כאשר מופקע מלוא השטח של הבעלים, כך שברור וגלוי כי לא נגרמת להם כל תועלת או הנאה מן ההפקעה..".

(וראה גם סקירה רחבה בעניין השיקולים התומכים במתן פיצוי מלא בגין הפקעת מקרקעין ויישום השיקולים בפסיקה: מפרשת פייצר לפרשת הולצמן בפסק הדין ע"א 866/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ [ 14.5.12]).

68. בענין קייס טענו המשיבות כי אין לחייבן לפצות את מסרי מאחר וההפקעה על פי התכנית הינה בשעור הנופל מ- 40% , ואולם, כפי שכבר ציינתי לעיל, אין להתעלם מהתפיסה בפועל של חלקים אחרים של חלקה 26, בגינם לא שולם פיצוי. חלקם של שטחים אלה מהשטח הכולל של החלקה הינו 79.17%.

הגנת יתרת המגרש לפי סעיף 190(א)(1) לחוק התו"כ כחריג להלכת הפיצוי הדו שלבי

69. בהלכת לב הגליל, נידונה שאלת היקף הפיצוי במקרה בו חלה "הגנת היתרה", דהיינו: האם יש לפצות במצב כזה את הנפקע גם בגין ירידת הערך שנגרמה בשלב התוכנית לחלק שיועד מלכתחילה להפקעה? – כבוד השופטת ארבל קבעה כי ראוי לתת לבעל המקרקעין פיצוי מלא במקרה בו מתקבלת ההגנה וזאת גם בגין הפגיעה שנגרמה לחלק שהופקע כבר בגין התוכנית שייעדה אותו להפקעה (יצויין כי בענין לב הגליל נקבע כי אין תחולה להגנת היתרה מאחר והשמאי שם קבע כי שווי יתרת החלקה דווקא עלה לאחר שינוי הייעוד. נקבע שם גם, שוויה של חלקה בייעוד דרך הינו זניח ).

70. בענייננו, כאמור, בענין קייס (חלקה 19) קבע המומחה כי לחלקה נגרמו פגיעה וירידת ערך גם בעת אישור התכנית ג/בת/199: הן עקב שינוי היעוד מחקלאי לדרך והן עקב פיצול החלקה למספר המגרשים. גם בענין מסרי (חלקה 26) הוא קבע כי לחלקה נגרמו פגיעה וירידת ערך בעקבות אישור תכנית ג/בת199 : הן עקב שינוי יעוד חלקי מאיזור תעשיה לדרך והן עקב פיצול החלקה למספר מגרשים וניתוק מגרש 26/5.

71. בנסיבות אלה – יש לקבוע את שווי החלקות בהתאם למצב התכנוני ערב ההפקעות ולא בהתאם לשווי לאחר אישור התכנית כאשר במקרה כזה השווי של מרבית החלקות שהופקעו – שייעודן דרך – הוא אפס, או זניח (כפי שנקבע בהלכת לב הגליל).

גובה הפיצוי

72. בענין מסרי – קבע המומחה את שווי חלקה יתרת 26 לפי היעוד הקודם – לתעשיה ובענין קייס, הוא קבע את שווי יתרת חלקה 19 לפי היעוד לחקלאות, כאשר הוא לקח בחשבון את השווי לחקלאות כ- 10% משווי קרקע לתעשיה, לפי שווי קרקעות באזור.

"ש. אתה לקחת את הקרקע הזו ואפילו לא לקחת אותה כזמינה לתעשייה, אלא גזרת את הערך שלה מקרקע זמינה לתעשייה. מאיזה שווי נגזר ה- 10%?"

מר סיוון: כן. זה נגזר משווי קרקע זמינה לתעשיה.

ש. האם השמאי מטעם המבקשים טען בפניך כי קיים פוטנציאל לשינוי ייעוד מקרקע חקלאית לתעשייה?

מר סיוון: ..... צריך לבדוק בחומר שנשלח אליי. אני מסתכל בחוות דעתו של השמאי סלים מח'ול בסעיף 7, תוכנית 4232 היא תוכנית משביחה והוא קובע בהערכתו שווי של 18 דולר למ"ר קרקע בייעוד חקלאי. זה משקף פוטנציאל.

ש. : האם הוכח בפניך שהיו תוכניות לשינוי ייעוד הקרקע לבניה או תעשיה, לפחות בעתיד הראה לעין?

מר סיוון: לא. עצם זה שהחלקה גובלת באיזור תעשיה, והכביש נפתח בסמוך חיבר אותה לאיזור תעשיה, אז זה נותן פוטנציאל. אתה לא צריך תוכנית ממשית אלא המיקום המיוחד שלה נותן לה את הפוטנציאל."

ש. :והשומה המכרעת שלך לגבי מתחם עבאסה, אתה כן מציין שקיים צורך לראות תוכניות שקובעות איזה שהוא שינוי ייעוד עתידי. כאן אתה אומר וזו גישתך העקרונית שאין צורך לראות כל תוכנית...

מר סיוון : אני לא אמרתי דבר כזה.

ש. : אמרת שמספיקה הקירבה בלי שחלה תוכנית?

מר סיוון : אני לא אמרתי שכן או לא צריך תוכניות. כמובן שאם יש תוכנית שהיא בהכנה לשנות את הייעוד, אז זה עוד מגביר את הפוטנציאל, אבל אם המיקום עצמו בסמיכות לאיזור תעשייה, המיקום עצמו נותן בלב כל קורא סביר ציפיות כאלה."

73. בהתאם להלכה הפסוקה, המועד לקביעת השווי והערכת הפיצויים לשוויים ערב התכנית המפקיעה ( ע"א 17/74 טירת מיכל ואברהם נ. מדינת ישראל , פ"ד כט(1) 33). בענייננו כך נעשה בענין חלקת מסרי ובענין חלקת קייס איני רואה כל פגם באופן הערכת שווי חלקה זו (10% משווי קרקע סמוכה).

הפרת חובה חקוקה

74. אני דוחה את טענת המבקשים לפיה המשיבות הפרו חובות חקוקות, ולפיכך יש לפסוק על השווי שנקבע ריבית דולרית, לאור העובדה שמדובר שינוי חזית (הטענה נטענה על ידי המבקשים לראשונה בסיכומים).

75. בנוסף, יש לקבל את טענת המשיבות להתיישנות התביעות, ככל שהן מתייחסות לעוולת הפרת חובה חקוקה. עסקינן בתביעה נזיקית שהנזק מהווה אחד מיסודותיה. תקופת ההתיישנות בעוולה שכזאת היא 7 שנים ממועד ארוע הנזק , וככל שהנזק לא התגלה ביום האירוע – לכל היותר 10- שנים ממועד אירוע הנזק (סעיף 89 לפקודת הנזיקין). יום אירוע הנזק בענייננו הוא יום פרסום התכנית – 10.4.97 וממילא התביעה התיישנה ביום 10.4.2007 (כאשר 2 הבקשות בפני הוגשו רק בשנת 2009).

76. לפיכך, אני דוחה את התביעה ככל שהיא מבוססת על עוולת הפרת חובה החקוקה.

הוצאות נילוות

77. ההלכה היא כי פיצויי הפקעה נועדו להעמיד את הנפקע באותו מצב בו היה נתון אילו מכר את הקרקע מרצונו (פסק דינו של כבוד השופט י. דנציגר בע"א 10873/06 בכר נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (22.2.10). גם במקרה של מכירת הקרקע מרצון היה המוכר /הנפקע מחוייב בהוצאות נילוות ולפיכך המבקשים אינם זכאים לפיצוי בגין הוצאות נילוות.

השלכות השיהוי

78. אין ספק כי שתי הבקשות בפני הוגשו בחלוף שנים רבות הן ממועד פרסום התכנית והן ממועד ההפקעה בפועל. אמנם קבעתי כי אין לדחות את הבקשות מפאת השיהוי הנ"ל. יחד עם זאת , קבעתי גם כי לא ניתן להתעלם מעובדה זו וכי השיהוי גרם נזק למשיבות.

79. לפיכך, בשקלול כל הנסיבות, ומשיקולי "צדק חלוקתי" אני סבורה כי יש לקבוע את גובה הפיצוי בהתאם לקביעת השמאי ליום הקובע, בצירוף הפרשי הצמדה בלבד עד היום.

80. לחילופין, ניתן לראות בשיהוי (ובמיוחד זה שנגרם עקב אי הרישום) "אשם תורם" של המבקשים, אותו אני מעמידה בנסיבות על 20%, באופן שהמבקשים יהיו זכאים לפיצוי בשעור של 80% מהשווי שנקבע על ידי השמאי ליום הקובע, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית להיום (בהתאם להוראות החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור , תשכ"ד- 1984.

בהתאם לחישובי , התוצאה בשני המקרים כמעט זהה.

התוצאה:

בה"פ 4954-05-09 (קייס) –

81. בהתאם לקביעת המומחה, שווי הפיצוי בגין מלוא החלקה הינו 126,000$ ( נכון ליום הקובע 17.9.97 – 3.514 ₪ לדולר) – 442,764 ש"ח, ובצירוף הפרשי הצמדה להיום – 648,700 ₪.

82. לפיכך קייס זכאים לפיצוי, באופן יחסי לזכויותיהם בחלקה ,

דהיינו 118/240 X 648,700 ₪ = 318,944 ₪.

בה"פ 1449-06-09 (מסרי):

83. בהתאם לקביעת המומחה, שווי הפיצוי בגין מלוא החלקה הינו 275,000 $ ( נכון ליום הקובע 17.9.97 – 3.514 ₪ לדולר) – 966,350 ש"ח, ובצירוף הפרשי הצמדה להיום – 1,415,813 ₪.

84. לפיכך מסרי זכאים לפיצוי בשעור 1/2 מהסכום הנ"ל, דהיינו 707,907 ₪.

85. המשיבות ישלמו למבקשים בשתי הבקשות את הסכומים האמורים לעיל תוך 30 יום, אחרת ישאו סכומים אלה הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

86. כן ישלמו המשיבות למבקשים בכל אחת מהבקשות (כל המבקשים בענין קייס ביחד) – שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ ומע"מ וכן החזר הוצאות השמאים ששילמו המבקשים בהתאם לקבלות שימציאו המבקשים.

בהערת אגב אציין כי יורשי המנוח שבאט יהיו זכאים לפיצוי באופן יחסי לחלקם בחלקת קייס בכפוף לכך שימציאו למשיבות, להנחת דעתן, את כל המסמכים המעידים על זכויותיהם בחלקה זו.

המזכירות תמציא עותק מפסק דין לב"כ הצדדים בשתי הבקשות וכן זה לעו"ד מטר, בא כוחו של עזבון שבאט, לרשות הפיתוח, וכן למשיבים 3,4 בענין מסרי.

ניתן היום, כ"ה סיוון תשע"ד, 23 יוני 2014, בהעדר הצדדים.