1. זוהי תביעה לפיצויי הפקעה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943^[1], בגין חלקה בשטח של כ- 12 דונם (למען הדיוק: 11.861 דונם).

התובעים הם נכדיו של אליהו בלומנפלד ז"ל. לאליהו בלומנפלד היה חוזה חכירה לדורות עם קק"ל, מיום 24/3/33. בחוזה זה ניתנה לאליהו בלומנפלד זכות חכירה חקלאית ב"נחלה", ששטחה 17.861 דונם, לתקופה של 49 שנים, משמע – עד שנת 1982, וכן זכות קדימה לחידוש החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, משמע – עד שנת 2031. בחוזה נאמר, כי החוכר מחויב לשבת על הנחלה, ולעבד אותה בקביעות.

המקרקעין ממוקמים בין מושב גבעת ח"ן לבין רחוב פרדס משותף ברעננה. עפ"י התב"ע, הם חלק ממושב גבעת ח"ן. הם מצויים בתחום המועצה המקומית רמות השבים.

בשנת 1944 מכר אליהו בלומנפלד כ- 6 דונם מהמקרקעין לאדם אחר, ועל כן נותרו בחכירת אליהו בלומנפלד 11.861 דונם.

התובעים טוענים כי משפחתם מחזיקה ומעבדת את המקרקעין מזה כתשעים שנה, מאז שנות ה- 20 של המאה הקודמת.

2. תקופת החכירה עפ"י חוזה החכירה נסתיימה בשנת 1982, ולא הוארכה. התובעים טענו כי גם אחרי שנת 1982 החוזה מתארך מאליו, ועומד בתוקפו על כל תנאיו ותניותיו. הנתבעת טענה כי החכירה פקעה, וכי על התובעים לחתום על חוזה חכירה חדש.

בשנת 2006 פנו התובעים אל מינהל מקרקעי ישראל, בדרישה לחידוש חוזה החכירה המקורי. בתגובה הציע המינהל לתובעים חוזה חכירה בנוסח חדש, למטרת עיבוד חקלאי, אשר מקטין את זכויותיהם עפ"י חוזה החכירה המקורי. ההבדלים העיקריים הם, שבחוזה החכירה הישן לא היה סעיף 15 (הנהוג בחוזים דהאידנא), הקובע כי במקרה של שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לייעוד אחר, רשאי המינהל לסיים את תקופת החכירה, והחוכר זכאי במקרה כזה לפיצוי רק עבור אובדן זכות העיבוד החקלאי; כמו כן, חוזה החכירה הישן איפשר לחוכר להקים בית מגורים במקרקעין.

לעומת זאת, חוזה החכירה החדש שהוצע לתובעים, עפ"י נוסח חוזה החכירה הנהוג במינהל כיום, כולל את סעיף 15, ואינו מתיר בניית בית מגורים במקרקעין.

התובעים הודיעו, בתגובה, בשנת 2009, כי הם אינם מעוניינים בחוזה חכירה חדש, אלא עומדים על זכותם שחוזה החכירה המקורי יחודש, על כל תנאיו. בתגובה הודיע המינהל כי נכון אמנם שבחוזה החכירה המקורי משנת 1933 כונתה החלקה "נחלה", אולם בפועל במשך כל השנים התייחסו שני הצדדים ואף יורשיהם אל השטח כשטח חקלאי לכל דבר וענין. כמו כן, לא נתקיימו מעולם התנאים הנחוצים לקבלת זכויות ב"נחלה", שהם – חובת מגורים, ועיבוד דרך קבע. לפיכך המינהל אינו מסכים לחידוש חוזה החכירה המקורי באותם תנאים, כדרישת התובעים, ועל כן שלח אליהם לחתימתם חוזה חכירה למטרת עיבוד חקלאי.

3. התובעים לא קיבלו את עמדת המינהל, ועל כן הגישו תביעה לבית משפט זה למתן פסק דין המצהיר כי הם חוכרים לדורות במקרקעין עד שנת 2031, וכי להם הזכות לחתום עם המינהל על חוזה חכירה ל- 49 שנות חכירה נוספות בהתאם לתנאי החוזה המקורי שנחתם בזמנו עם אליהו בלומנפלד. בית המשפט (כב' הנשיאה ה' גרסטל) דחה את תביעתם. ביהמ"ש קבע כי חוזה החכירה המקורי חייב מגורים בנחלה, וכן עיבוד דרך קבע (סעיף כ"ב לחוזה החכירה). אין מחלוקת שהתובעים או מורישיהם מעולם לא התגוררו במקרקעין. שני הצדדים לא התייחסו למקרקעין כנחלה, אלא כשטח חקלאי (פרדס), ולא התייחסו לחוזה כחוזה נחלה, אלא כחוזה לעיבוד חקלאי גרידא. זהו למעשה החוזה החדש שנוצר על ידם בהתנהגות. לסיכום קבע ביהמ"ש כי התובעים אכן זכאים לחידוש חוזה החכירה, אולם למטרת עיבוד חקלאי בהתאם לנוסח חוזה חכירה לעיבוד חקלאי הנהוג כיום.

4. על פסק דין זה הגישו התובעים ערעור לבית המשפט העליון. בביהמ"ש העליון (ע"א 1370/11) הושגה הסכמה, שקיבלה תוקף של פסק דין, לפיה חוזה החכירה הקיים יוארך עד שנת 2031, ויצורף אליו נספח שיהווה חלק בלתי נפרד הימנו, ובו יובהרו תנאים אלה:

"(1) ידוע לחוכר כי על אף שהנכס נשוא התביעה מוגדר כ"נחלה" בחוזה החכירה המקורי, והוראות החוזה כוללות מגורים, מטרת החכירה הינה לעיבוד חקלאי בלבד. המוחכר לא שימש בעבר למגורים, והחוכר לא יהיה זכאי לעשות בו שימוש כאמור גם בעתיד. החלטות מועצת מקרקעי ישראל בנוגע ל"נחלות" כהגדרתן בהחלטות המועצה, לא יחולו בעניינו של החוכר.

(2) בהתאם לאמור בסעיף 1 הנ"ל, הפיצוי לו יהיה זכאי החוכר בעת שינוי ייעוד, אם יהיה, ייקבע בהתחשב בזכות החוכר לעיבוד חקלאי בלבד, ופרשנות סעיף כ"ו לחוזה החכירה המקורי יהיה באופן ההולם האמור.

(3) תקופת החכירה תחודש ממועד סיום התקופה המקורית להשלמת 49 שנים".

5. בשנת 1997, ופעם נוספת בשנת 2007, פורסמו ברשומות, ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין, הודעות על הפקעה במקרקעין הנ"ל, לפי סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943. עפ"י תרשים ההפקעה, בקטע הצפוני של החלקה הופקע שטח של 1,626 מ"ר, ובקטע הדרומי של החלקה הופקע שטח של 3,756 מ"ר. סך כל השטח שהופקע הוא 5,382 מ"ר. בקטע המרכזי של המקרקעין נותר שטח של 6,479 מ"ר, שהוא לטענת התובעים כלוא ומנותק. לטענתם, ההפקעה מותירה את החלקה כחלקה מבותרת, מפוצלת, וללא יכולת לעבד את החלקים ממנה שלא הופקעו. לטענתם, ההפקעה לא רק לקחה מהם מקרקעין בהיקף נרחב, אלא גם פגעה באופן אנוש ביתרת המקרקעין שלא הופקעו.

6. המחלוקת בין הצדדים בשאלת הערכת פיצויי ההפקעה נובעת בין היתר מהמחלוקת שנתגלעה ביניהם (כפי שניתן להבין מהתיאור בפיסקה 2 לעיל) בשאלת מהותן של זכויות התובעים. התובעים טוענים כי הם בעלי זכות חכירה חקלאית לדורות, מכח חוזה החכירה החקלאי הישן, הכולל את אותן הוראות מיטיבות שהזכרתי לעיל (הזכות להקים בית מגורים במקרקעין, והעדרו של סעיף 15). על בסיס זה, הגישו התובעים חוות דעת של שמאי מטעמם, מר זאב כהן, שלפיה, שווי הקרקע המופקעת הוא 120₪ למ"ר, ועל כן מגיעים להם פיצויי הפקעה בגין השטח המופקע (5,382 מ"ר), בסך 645,840₪, ובגין השטח הכלוא והמנותק (6,479 מ"ר) בסך 699,732₪, ובסה"כ – 1,345,572₪ נכון ליום 16/4/07.

7. הנתבעת, לעומת זאת, טוענת, כי חוזה החכירה החקלאי של התובעים מעניק להם זכות לעיבוד חקלאי בלבד. על בסיס זה, הגישה הנתבעת חוות דעת של שמאי מטעמה, מר יגאל אברהמוב, שלפיה שווי הקרקע המופקעת הוא 23₪ למ"ר, והתובעים זכאים לפיכך לפיצויי הפקעה בסך של 127,036₪, נכון ליום 19/8/07.

8. בהסכמת הצדדים, מיניתי כשמאי מוסכם מטעם בית המשפט את השמאי מר אלי אגמון, לצורך הערכת שווי הזכויות המופקעות (לרבות יתרת החלקה שלא הופקעה) על פי ארבע חלופות אפשריות: לפי הסכם החכירה החקלאי הישן; לפי הסכם חכירה חקלאי חדש; לפי שווי הזכויות במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון; לפי שווי אובדן הזכויות לרווחי עיבוד חקלאי. החלופות הללו נקבעו מפני שמצב זכויותיהם של התובעים במקרקעין היה מעורפל ושנוי במחלוקת (ראה פיסקה 2 לעיל), והמחלוקת בענין זה טרם הוכרעה, ועל כן ההוראה לשמאי היתה לתת את הערכתו לפי כל אחת מהחלופות האפשריות.

9. ואכן, השמאי מר אגמון הגיש את חוות דעתו, כפי שנקבע, בהתאם לארבע החלופות שהותוו בפניו.

על פי החלופה א', היינו, שהסכם החכירה החקלאי הישן (המקורי) יוארך כמות שהוא, על כל תנאיו המקוריים, עד שנת 2031, שווי הקרקע המופקעת הוא 81₪ למ"ר, ושווי סה"כ השטח שהופקע מהתובעים (5,382 מ"ר) הוא לפיכך 435,942₪.

על פי החלופה ב', היינו, שייחתם עם התובעים הסכם חכירה חקלאי חדש בהתאם לנוסח חוזה חכירה לעיבוד חקלאי הנהוג כיום, שווי הקרקע המופקעת הוא 35₪ למ"ר, ובסה"כ – 188,370₪.

על פי החלופה ג', היינו, של הערכת השווי במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, שווי הקרקע המופקעת הוא 35₪ למ"ר, ובסה"כ – 188,370₪.

ועל פי החלופה ד', היינו, אובדן הזכות לרווחי עיבוד חקלאי, שווי הקרקע המופקעת הוא 25₪ למ"ר, ובסה"כ – 134,550₪.

אשר לשטח המקרקעין שלא הופקעו (6,479 מ"ר), קבע השמאי מר אגמון כי נגרם לשטח הזה נזק בשיעור של 40% משווי החלקה. לפיכך, הפיצוי בגין השטח הזה הוא 209,920₪, לפי החלופה הראשונה; 90,706₪ לפי החלופות השניה והשלישית; 64,790₪, לפי החלופה הרביעית.

מר אגמון ציין גם, כי הסכומים אינם כוללים מע"מ, שישולם על פי החוק.

10. ב"כ התובעים שיגר אל השמאי מר אגמון שאלות הבהרה, שנענו בצורה מפורטת, ולאחר מכן הגישו הצדדים את סיכומיהם. בסיכומיהם ניסו שני הצדדים לשכנע איזו מארבע החלופות בחוות דעת המומחה מר אגמון היא החלופה שיש ללכת לפיה. ב"כ התובעים טען בסיכומיו כי לאור ההסכמה ופסק הדין בביהמ"ש העליון, החלופה הרלוונטית היא הראשונה (חוזה החכירה החקלאי הישן). ב"כ הנתבעת טען לעומתו כי החלופה הרלוונטית היא הרביעית (שווי אובדן זכויות לרווחי עיבוד חקלאי).

אולם בין לבין, ביום 5/5/13, הושגה הסכמה וניתן לה תוקף של פסק דין בביהמ"ש העליון, בערעור שהגישו התובעים על פסק דינה של כב' הנשיאה גרסטל (כמפורט בפיסקאות 3, 4 לעיל). בכך הוכרעה סופית המחלוקת בשאלת זכויותיהם של התובעים. מרגע זה ואילך, לא עוד פתוחות חלופות שונות. סט הזכויות שנקבע בעליון (וחוזה החכירה שנחתם בעקבות ההסכמה בעליון) הוא הוא המשקף את זכויות התובעים במקרקעין.

והואיל וסברתי כי אפשר שזכויות התובעים, כפי שנקבעו בהסכמה בביהמ"ש העליון, מהוות למעשה חלופה חמישית, שהצדדים וביהמ"ש לא חשבו עליה כשניתנו ההוראות למומחה, לפיכך (ולאחר שנתתי לצדדים הזדמנות להגיב) נתתי החלטה ובה הוראות למומחה מר אגמון ליתן השלמה לחוות דעתו, באופן שישום את פיצויי ההפקעה בהתאם לזכויות התובעים כפי שנקבעו בביהמ"ש העליון.

11. המומחה מר אגמון הגיש את ההשלמה לחוות דעתו ביום 30/3/14, ובה קבע כי החלופה הרלוונטית היחידה כיום היא חלופה חמישית – "חוזה החכירה הישן מינוס, זכויות עיבוד חקלאי פלוס".

הסכם הפשרה בעליון האריך את חוזה החכירה הישן עד שנת 2031, אולם זכויות התובעים עפ"י החוזה הישן המוארך אינן כזכויותיהם עפ"י החוזה המקורי, אלא פחותות מהן, בבחינת "החוזה הישן מינוס". זאת בשל כך שזכויותיהם נגרעו בשני היבטים: (א) לפי החוזה הישן, הם יכולים היו, וחייבים היו, לבנות בנחלה את בית מגוריהם. לעומת זאת, בעקבות הסכם הפשרה, הם לא יוכלו להקים מגורים על הנחלה, ולא יהיו זכאים לעשות בה שימוש בעתיד למגורים. (ב) אם קק"ל תשנה את זכות החכירה החקלאית לזכות חכירה עירונית, כי אז, עפ"י סעיף כ"ו לחוזה הישן, הנחלה מוחזרת לידי קק"ל, ולחוכרים הזכות לקבל, לפי בחירתם, או פיצויים כספיים, או זכות חכירה עירונית. לעומת זאת, לפי הסכם הפשרה, תהיה להם זכות רק לפיצויים כספיים בהתחשב באובדן זכותם לעיבוד חקלאי בלבד, ולא תהיה להם זכות חכירה עירונית.

מצד שני קבע מר אגמון כי חוזה החכירה הישן, היה בו יותר מזכויות לעיבוד חקלאי בלבד, ומאחר שעל פי הסכם הפשרה, אותו חוזה (בכפוף לשינויים) עומד בתוקפו, ממילא החוזה שיש לתובעים כיום מקנה להם יותר מזכויות לעיבוד חקלאי בלבד ("זכויות עיבוד חקלאי פלוס"). הדבר בא לידי ביטוי בהיבטים אלה: (א) לפי סעיף ג' לחוזה, קק"ל מכירה בזכויותיהם של החוכרים על הבניינים והמטעים הקיימים כיום (בעת חתימת החוזה, 1933) ושייבנו ויינטעו אחרי כן. אמנם, לפי הפשרה, אסור לתובעים לבנות במקום בית מגורים, אך סעיף ג' מתייחס ל"בניינים" בכלל – ולאו דווקא למגורים – וכן למטעים. (ב) בעת החזרת הקרקע לקק"ל (במקרה שיוחלט ששטח הנחלה עולה על הנחוץ למשק חקלאי רגיל), קק"ל משלמת לחוכרים, לפי סעיף י"ב לחוזה, פיצויים בעד בניינים ומטעים ושאר השבחות וטיובים שהם תוצאות עבודתם והשקעותיהם של החוכרים. גם עפ"י הפשרה, ימשיכו התובעים להיות זכאים לאותו פיצוי, למעט בית המגורים. (ג) בחוזה הישן (וגם כיום) לא היה סעיף 15, אותו סעיף המחייב החזרת הקרקע לקק"ל, במקרה של שינוי ייעוד. (ד) בחוזה הישן (וגם כיום), העברת זכות החכירה לאחר הותנתה באישור קק"ל, אך ללא התניית דמי הסכמה (ראה סעיף ט"ו לחוזה).

המומחה מר אגמון מבאר, כי כאשר קבע, בחוות דעתו הראשונה, את חלופה א', קרי, 81₪ למ"ר, בגין חוזה החכירה החקלאי הישן, הוא למעשה מלכתחילה קבע שווי נמוך יחסית, שווי שהביא בחשבון את העובדה, שבפועל, התובעים לא נהגו בקרקע הזאת כנחלה. בפועל נהגו בה משך כל השנים כקרקע חקלאית שלא בתנאי נחלה, ולא בנו בה את ביתם. בקביעת השווי של 81₪ למ"ר הוא אמנם הביא בחשבון את האפשרות (הקיימת בחוזה) להקמת בית מגורים, אך הביא את האפשרות הזאת בחשבון בצורה חלקית בלבד. הוא הביא בחשבון זכויות מוגבלות למגורים, לעומת נחלות אחרות בסביבה, ששימשו ומשמשות גם למגורי החוכר. לפיכך, מכיוון שהוא מלכתחילה העריך את השווי הערכה נמוכה יחסית, על כן, עכשיו, משבוטל כליל מרכיב המגורים (וסעיף כ"ו הוגבל לפיצוי כספי בלבד), הוא החליט להפחית מחלופה א' הפחתה בשיעור של 25% בלבד, וכך הגיע ל- 60₪ למ"ר. כדבריו: "הסברתי שקודם היתה אפשרות לבית מגורים, ועכשיו היא איננה, אך בפירוש ציינתי שגם קודם, בית המגורים הובא בחשבון בערבון מוגבל. זאת אומרת שאילו היה נניח הייתי אומר שהיה בית מגורים ששווה מאה, ועכשיו אין בית מגורים, אז אני מוריד את המאה. אבל גם קודם השווי שהבאתי בחשבון הוא היה פחות מבית מגורים, בגלל שזה היה וירטואלי. לכן הפחתתי פחות" (פרו' עמ' 60 ש' 25 עד עמ' 61 ש' 2).

סיכומו של דבר, לפי המומחה, שווי הקרקע במסגרת החלופה החמישית (שכאמור, היא היחידה הרלוונטית כיום, הואיל והיא המשקפת את זכויות התובעים לפי הסכם הפשרה שאושר בעליון) הוא 60₪ למ"ר. לפי זה, שווי סה"כ השטח שהופקע מהתובעים – 322,920₪. לכך יש להוסיף את שווי המחוברים – סך 3,250₪. בנוסף – הפגיעה בשטח המקרקעין שלא הופקעו היא בסך של 155,496₪ (= 40% X 60₪ X 6,479 מ"ר). סה"כ הפיצוי הוא, אם כן 481,666₪ (לא כולל מע"מ), נכון ליום 16/4/07.

המומחה נחקר (לבקשת ב"כ התובעים) על חוות דעתו המשלימה, ולאחר מכן הגישו הצדדים השלמה לסיכומיהם.

קביעת גובה הפיצוי לתובעים בגין השטח שהופקע (5,382 מ"ר)

12. אומר כבר עתה כי אני מקבל את קביעת המומחה מר אגמון בענין חלופה חמישית. מר אגמון תיאר נכונה את מהות זכויותיהם של התובעים כפי שהן כיום עפ"י חוזה החכירה המוארך, וקבע את שומתו בהתאם (60₪ למ"ר), תוך מתן הנמקה משכנעת. אינני רואה כל עילה להתערב בחוות דעתו.

13. מטבע הדברים, כל אחד מהצדדים "מושך" לכיוון המיטיב ביותר מבחינתו. התובעים טוענים כי יש להתערב בהערכת מומחה בית המשפט, ולקבוע פיצוי בשיעור גבוה יותר מן החלופה הגבוהה ביותר שקבע (81₪ למ"ר). ואילו הנתבעת טוענת כי יש לאמץ את החלופה הנמוכה ביותר שקבע המומחה (25₪ למ"ר).

לטענת התובעים, לאור ההסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין בביהמ"ש העליון, רק החלופה הראשונה (חוזה החכירה החקלאי הישן) היא הרלוונטית, היינו, החלופה, שהמומחה העריך את הפיצוי לפיה בסכום של 81₪ למ"ר. אולם לטענתם יש להתערב בהערכת המומחה ולקבוע פיצוי גבוה יותר, הואיל והמומחה התעלם מכך שלתובעים זכות חכירה לדורות ל- 98 שנים, שהיא קרובה במהותה ובשוויה לבעלות (ע"א 8729/07 אירונמטל נ' קק"ל, בפיסקה 21, וכן ר' חקירת המומחה, פרו', עמ' 42, ש' 23 – 25). בהקשר זה (שזכותם קרובה במהותה ובאופייה לבעלות) מציינים התובעים כי בחוזה החכירה שלהם, כפי שהוארך עפ"י פסק הדין בעליון, אין סעיף 15, והמשמעות היא, כי בעת שינוי ייעוד, אין חובה עליהם להחזיר את המקרקעין לקק"ל; ועוד הם טוענים בהקשר זה, כי לפי חוזה החכירה שלהם, כפי שהוארך כאמור, במקרה של שינוי זכות החכירה החקלאית לזכות חכירה עירונית, זכאים התובעים (אם יבחרו בכך) לקבל זכות חכירה עירונית על אחת מהנחלות העירוניות שקק"ל תיצור על הנחלה שהוחזרה לידיה.

התובעים טוענים לאור כל אלה כי הדרך הראויה לפרש את חוזה החכירה הישן שלהם (שהוארך עד שנת 2031) היא, שהם למעשה בעלים, ועל כן יש לפצותם בדומה או כנגזרת מהפיצוי לבעלים. פיצויי הפקעה יש לשלם עבור הזכויות הקנייניות במקרקעין, לפי "אותו סכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י מוכר מרצונו הטוב" (סעיף 9(ב) לפקודת הדרכים ומסילות הברזל), היינו – שווי השוק. המומחה מר אגמון אישר בחקירתו כי שוויה של חכירה ל- 49 שנים הוא 91% משוויה של בעלות (פרו' עמ' 44 ש' 18), ומכיוון שמר אגמון עצמו, בתיק אחר בו שימש כמומחה מטעם ביהמ"ש, קבע, ביחס לקרקע חקלאית סמוכה, הנמצאת בין הרצליה לרעננה, בבעלות פרטית, בייעוד חקלאי, ששוויה הוא 168$ למ"ר, על כן יש לפסוק לתובעים פיצוי בשיעור של 91% מסכום זה, היינו – 153$ למ"ר.

14. אינני מקבל טענות אלה של התובעים.

ראשית, התובעים מעולם לא טענו, לא בתובענה המקורית, ולא בתובענה המתוקנת, וגם לא בשומות שצורפו אליהן, כי זכויותיהם במקרקעין הן זכויות בעלות או קרובות במהותן לבעלות, או כי בידיהם זכויות ששוויין נגזר משווי זכות הבעלות.

שנית, ולגופו של ענין, האמירות בפסיקה כי זכות החכירה קרובה במהותה ובאופייה לזכות הבעלות, לא נאמרו ולא התייחסו לחכירה חקלאית. בבג"ץ 4736/03 אלון חברת הדלק לישראל נ' שר התעשיה והמסחר אמרה כב' השופטת פרוקצ'יה (בפיסקה 28) כי ביחס לחוכרי קרקע עירונית, הכיר בהם ביהמ"ש, לא אחת, כבעלי זכות הקרובה במהותה לבעלות, והיא מציינת מפורשות (בפיסקה 27) כי עקרונות ההחכרה של קרקע עירונית שונים בתכלית מעקרונות ההחכרה של קרקע חקלאית. הנה כי כן, ההכרה בחוכרים לדורות, במקרים מסוימים, כבעלי זכות הקרובה במהותה לבעלות, איננה מתייחסת לחכירות חקלאיות (וראה גם ה"פ (ת"א) 755/06 קיבוץ נען נ' רכבת ישראל, בפיסקאות 18, 19).

שלישית, לא ברור כיצד יכולים התובעים בסיכומיהם לדרוש פיצוי בשיעור של 153$ למ"ר, שעה שבתביעתם (המקורית, והמתוקנת) דרשו פיצוי, על יסוד חוו"ד של שמאי מטעמם, בשיעור של 120₪ למ"ר בלבד.

רביעית, המומחה מר אגמון נשאל ע"י ב"כ התובעים, בשאלות הבהרה, לענין אותם מקרקעין חקלאיים בבעלות פרטית ברעננה, שהוא העריך אותם בשווי של 168$ למ"ר, ונתן מענה מלא והולם בענין זה. הוא ציין, לגבי אותה קרקע חקלאית בבעלות פרטית, כי "שם היה מדובר בקרקע לגביה הייתה בהכנה תכנית בנין עיר למגורים, דבר שגרם ליצירת ציפיות ועליות מחירים משמעותיות, אשר על כן מרכיב הפוטנציאל היה גבוה, והיו מספר רב של עיסקאות בעלות אופי ספקולטיבי, כמו גם מכירת קרקעות בשטחים קטנים של 250 – 500 מ"ר כל אחד. המחירים לעיתים עברו את סף ה- 300$ למ"ר. באותו מועד, אלה היו ערכי הקרקע באזור, אשר כאמור – נגזרו מציפיות לאישור התוכנית – שנועדה לפצות את המופקעים בגין ההפקעה בדרך של הקצאת זכויות" (תשובה מס' 9 בתשובות ההבהרה של מר אגמון מיום 6/1/13).

אין ספק כי המומחה פעל בדרך מקצועית ונכונה כאשר הביא בחשבון את אותה תב"ע, שהיתה באותה עת בהכנה, וגרמה לעליית מחירים משמעותית. כאמור בספרו של א' קמר "דיני הפקעת מקרקעין" (מהד' 8, התשע"ד-2013, כרך ב', עמ' 718 – 719):

"שווי השוק מושפע הן מאפשרויות הניצול הנוכחיות של המקרקעין, והן מהפוטנציאל לשינוי ייעודם של המקרקעין בעתיד. הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין איננו מגולם אך ורק בתוכניות בנין העיר, החלות על המקרקעין במועד הקובע לשומת הפיצויים. אינפורמציה תכנונית רלוונטית מצויה גם בתוכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, על דרך של שינוי הייעוד לייעוד כלכלי יותר או הגדלת אחוזי הבניה... סיכויים וציפיות מסוג זה מביאים בהכרח לעליית ערך השוק של קרקע זו.

שווים של מקרקעין עשוי להשתנות בתגובה לציפיות לשינוי תכנוני, ולאו דווקא לשינוי התכנוני-סטטוטורי עצמו. עצם הידיעה על אפשרות הכנתה של תוכנית בנין עיר – שאינה התוכנית העומדת ביסוד ההפקעה, שמהשפעותיה יש להתעלם – עשויה להשפיע על שווי המקרקעין"

(דברים אלה מבוססים בעיקר על רע"א 4487/01 הועדה המקומית רחובות נ' לוסטרניק פ"ד נ"ז (5) 529, בעמ' 536 – 538, ופסיקה נוספת).

ב"כ התובעים, בסיכומים המשלימים מטעמו (שהוגשו אחרי חקירת המומחה בביהמ"ש), מנסה לקעקע את האבחנה שאיבחן המומחה בין המקרקעין נושא דיוננו לבין המקרקעין אותם העריך ב- 168$ למ"ר. לטענתו, השווי הגבוה, שקבע המומחה לאותה קרקע חקלאית בבעלות פרטית, נבע מהעובדה שבקרקע פרטית, לא קיימת המגבלה (הקיימת לגבי בעל זכות חכירה מהמינהל) לפיה בעת שינוי ייעוד יש להחזיר את הקרקע למינהל. לפיכך, לטענתו, גם במקרה דנן יש לקבוע שווי דומה, משום שגם במקרה דנן, חוזה החכירה של התובעים אינו כולל את סעיף 15, המחייב החזרת הקרקע למינהל בעת שינוי ייעוד (פיסקה 21 לסיכומים המשלימים מטעם התובעים).

אינני מקבל טענה זו. השווי של 168$ למ"ר נקבע ע"י מר אגמון, באותו מקרה, לא בשל קיומה או העדרה של החובה להחזיר את הקרקע בעת שינוי ייעוד, אלא בשל כך שהיתה בהכנה תב"ע למגורים, והדבר גרם בפועל לעליית מחירים משמעותית. לדבריו, המחירים האמירו עד כדי 300$ למ"ר, והיו בידיו מאות עיסקאות שנעשו במחירים של מאות דולרים למ"ר (תשובה מס' 9 לתשובות ההבהרה; וכן פרו' עמ' 45 ש' 24 עד עמ' 46 ש' 2). טענת ב"כ התובעים כי אותה תוכנית כלל לא הופקדה בסופו של דבר, אף היא איננה טענה, וציטטתי כבר לעיל מספרו של המלומד קמר, כי הפוטנציאל התכנוני של מקרקעין איננו מגולם רק בתוכניות בנין עיר החלות על המקרקעין במועד הקובע, אלא גם בתוכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. עצם הידיעה על אפשרות הכנתה של תוכנית בנין עיר עשויה להשפיע על שווי המקרקעין. כמו כן, את שווי המקרקעין שהופקעו יש לקבוע לאור המידע שהיה מצוי בידיו של קונה פוטנציאלי ולאור ציפיותיו, ולא לאור ידיעותיו של ביהמ"ש בדיעבד. כך, למשל, יכול ששוויים של מקרקעין חקלאיים ביום ההפקעה יהיה גבוה משווי השוק של מקרקעין חקלאיים מאותו סוג, בשל הציפייה שייעודם ישונה בעתיד הקרוב למקרקעין לבניה. ציפייה זו העלתה את שווי השוק של המקרקעין הללו, ואין ביהמ"ש רשאי להתעלם משווי מוגדל זה, בהסתמך על ידיעתו לאחר זמן, בדיעבד, כי בפועל לא שונה ייעוד המקרקעין, ושוויים לא גדל (קמר, בעמ' 718 – 719, 723).

וחמישית, ההלכה המושרשת בענין זה היא כי ביהמ"ש לא יטה לסטות מחוות דעתו של מומחה שמונה על ידו, בהעדר נימוקים כבדי משקל לעשות כן (ע"א 293/88 חב' יצחק ניימן נ' רבי, רע"א 4651/09 סלים חלבי נ' בנק לאומי, בפיסקה 6, ע"א 1937/90 הועדה המקומית חדרה נ' רוחאללה נהאי). כאשר מונה שמאי מוסכם בהליך אזרחי, מיוחס משקל ניכר לרצון הצדדים, וכפועל יוצא, נקבעה אמת מידה מחמירה יותר להתערבות ביהמ"ש בקביעותיו, שלפיה יש להתערב בהן רק מקום בו פעל השמאי תוך חריגה מסמכות, או בניגוד לכללי הצדק הטבעי (בר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר, בפיסקה 9). עילות ההתערבות מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי בניגוד לכללי הצדק הטבעי, כגון תחת השפעה בלתי הוגנת, או עקב תרמית, או כאשר פעל בחוסר תום לב. פרט למקרים כאמור, אין מקום להתיר לצדדים להשיג על שיקול דעתו המקצועי של השמאי, על מנת להגיע לתוצאות הרצויות להם (ע"א 1168/07 יפה נוף נ' מאיר הפלר, בפיסקה 24, רע"א 642/06 ר.א. שליט פיתוח בנייה וייזום פרויקטים נ' הועדה המקומית אשדוד, בפיסקה 5). ועוד נקבע בפסיקה, כי ככל שמסקנותיו של השמאי נוגעות במובהק לעניינים שבשיקול דעת, אין לאפשר בדיעבד לנהל דיון בשאלת אופן יישום שיקול הדעת, אף אם מדובר בטעות שהשמאי טעה בתום לב (ע"א 66/67 גלובוס נ' רולקס פ"ד כ"א (2) 146, בעמ' 153, ע"א 4341/11 מזרה נ' דהן, בפיסקה 17). במקרה שבפניי, לא ניתן בשום אופן לומר (וגם אין טענה שכזאת בפי התובעים) כי מומחה ביהמ"ש פעל תוך חריגה מסמכות, או בניגוד לכללי הצדק הטבעי, או תחת השפעה בלתי הוגנת, או מתוך תרמית, או בחוסר תום לב, או שחוות דעתו הושגה באמצעים בלתי כשרים, או שנפלה בה "שגיאה כה גסה שאפילו ביהמ"ש החסר ידיעה מקצועית באותו תחום יוכל לומר שדעתו של המומחה מופרכת" (ע"א 1937/90 הועדה המקומית חדרה נ' רוחאללה נהאי). התובעים (והנתבעת, בתורה) מבקשים להתערב בשיקול דעתו המקצועי והמנומק של מומחה ביהמ"ש, כדי לשנות מסקנותיו ולהביא לתוצאות הרצויות להם. כזאת לא ייעשה, אלא בהתקיים איזו מהעילות שהוכרו בפסיקה להתערבות בחוות דעתו של שמאי מוסכם מטעם בית המשפט.

15. אחיזה נוספת לטענתם, כי יש לקבוע פיצוי בסכום גבוה יותר מהחלופה הגבוהה ביותר שקבע מר אגמון, מוצאים התובעים בשמאות של ד"ר אורי הורוביץ, שמונה כשמאי מוסכם מטעם ביהמ"ש בתיק ה"פ (מרכז) 56020-02-13 נתיבי ישראל נ' שפירא. באותו ענין המשיב היה בעל זכות חכירה לדורות של חלקה ב' של נחלה חקלאית, בבעלות קק"ל, המצויה בגבעת חן. השמאי ד"ר הורוביץ קבע כי שוויה 160₪ למ"ר. נתיבי ישראל הסכימה, בפשרה, לשלם לחלק מהנפקעים לפי 100₪ למ"ר, אולם עם המשיב לא הושגה פשרה, ונתיבי ישראל הגישה תובענה נגד המשיב להורות על ביטול השומה של ד"ר הורוביץ. ביהמ"ש דחה את התביעה, ובכך למעשה חייב את נתיבי ישראל לשלם למשיב לפי 160₪ למ"ר.

שומתו של ד"ר הורוביץ התייחסה, כאמור, לחלקה ב'. המומחה מטעם ביהמ"ש מר אגמון אישר בחקירתו שקרקע בחכירה לדורות, שהיא סחירה, ואין בחוזה סעיף 15, שווייה גבוה יותר משווייה של חלקה ב' (פרו' עמ' 55 ש' 5 – 9). מכאן מתבקשת המסקנה, כך טענת התובעים, ששווי המקרקעין שלהם עולה על 160₪ למ"ר.

המומחה מר אגמון נשאל והשיב, בתשובות ההבהרה (ראה תשובה מס' 18), כי לדעתו השיטה שד"ר הורוביץ הלך לפיה איננה נכונה, שכן לחלקה ב' אין שוק, השימוש בה יכול להיות חקלאי בלבד, ושווי של 160₪ למ"ר משקף פוטנציאל גבוה, שלא יכול להיות לחלקה ב'. גם בחקירתו הנגדית חזר על כך שהחישוב של ד"ר הורוביץ היה שגוי, שחלקה ב' היא נטולת פוטנציאל, ולא ניתן לסחור בה, והשימוש בה חקלאי בלבד, וכי הוא כשמאי לא מסכים ולא מצא תימוכין לשווי של 100₪ למ"ר בחלקה ב' (פרו' עמ' 55 ש' 21 עד עמ' 56 ש' 18).

עולה, אפוא, כי אין כל עילה להתערב בשומתו של מר אגמון. עצם קיומה של שמאות בסכום גבוה בהרבה, שערך שמאי מוסכם אחר, ביחס לקרקע סמוכה, אין פירושה ששומתו של מר אגמון שגויה היא, קל וחומר כי היא שגויה עד כדי התערבות ביהמ"ש בה. מר אגמון הביא בחשבון את שומתו של ד"ר הורוביץ, אולם, מטעמיו המקצועיים ולפי שיקול דעתו, סבר כי היא שגויה, ונימק מדוע. זהו ענין הנתון במובהק לשיקול דעתו המקצועי של השמאי, ו"אין להרשות ויכוח על כך אם שיקול דעתו היה פגום, ואף טעות שהוא טעה בתום לב בענין שבשיקול דעת, אין בה כדי להצדיק את שינוי מסקנותיו" (ע"א 66/67 גלובוס נ' רולקס פ"ד כא (2) 146, בעמ' 153). ויובהר כי אין בכוונתי – בהבאת ציטטה זו – לומר כי מר אגמון טעה. נהפוך הוא, הוא נימק את המחלוקת שבינו לבין ד"ר הורוביץ, והתובעים לא השכילו להראות כי מר אגמון טעה בענין זה.

16. בעוד התובעים מצידם ניסו לשכנע כי מגיעים להם פיצויי הפקעה בסכומים העולים על החלופה הגבוהה ביותר שקבע מר אגמון, הרי הנתבעת ניסתה לשכנע כי הפיצויים מגיעים להם רק לפי החלופה הנמוכה ביותר, חלופה ד', קרי, אובדן זכויות עיבוד חקלאי בלבד, והפיצוי לפי חלופה זו עומד על סך 25₪ למ"ר.

לטענתה, הן החוזה הישן, והן החוזה כפי שהוארך בעקבות הסכם הפשרה בביהמ"ש העליון, מעניקים לתובעים זכות עיבוד חקלאי בלבד, ועל כן הפיצוי צריך שייקבע על בסיס שווי זכות זו בלבד. זכויותיהם של התובעים, בעקבות הסכם הפשרה בעליון, שוות לטענת הנתבעת באופן מהותי לזכויות שהיו בידיהם אילו חתמו על חוזה חכירה חקלאי חדש, הנהוג כיום. סט הזכויות הסופי שבידיהם הוא זכותם לעיבוד חקלאי, שהרי בהסכם הפשרה נקבע במפורש שמטרת החכירה היא עיבוד חקלאי בלבד, ובעת שינוי ייעוד, הפיצוי שהם יהיו זכאים לו ייקבע בהתחשב בזכות לעיבוד חקלאי בלבד. לפיכך יש להעריך את פיצויי ההפקעה על פי שווי זכות העיבוד שניטלה מהם כתוצאה מההפקעה, הואיל וזו הזכות היחידה שהיתה להם. כל פיצוי אחר, גבוה יותר, יפצה אותם עבור זכויות שלא היו בידיהם, ויהווה פיצוי יתר, ועשיית עושר ולא במשפט.

אינני מקבל את טענת הנתבעת כמפורט לעיל. מומחה ביהמ"ש מר אגמון קבע מפורשות בחוות דעתו המשלימה – שלא נסתרה בכל דרך – כי חוזה החכירה הישן כלל מספר מרכיבים שהם מעבר לזכויות עיבוד חקלאי, וכי מעצם הסכם הפשרה (קרי: הארכת החוזה עד שנת 2031), המרכיבים הללו מתקיימים גם בחוזה ההמשך. פירטתי ארבעה מרכיבים כאלה בפיסקה 11 לעיל. גם בחקירתו הנגדית אישר מר אגמון, כי הוא איננו מקבל את טענת הנתבעת לפיה הזכות היחידה שהיתה וישנה בידי התובעים היא הזכות לעיבוד חקלאי (פרו' עמ' 42 ש' 26 עד עמ' 43 ש' 3).

אחד המרכיבים שבגינם סבר מר אגמון כי בידי התובעים זכויות שהן מעבר לזכויות עיבוד חקלאי גרידא, נעוץ בכך, שלפי סעיף ג' לחוזה החכירה, קק"ל מכירה בזכויותיהם של החוכרים על הבניינים והמטעים הקיימים כיום, ושייבנו ויינטעו אחרי כן (וכן ראה סעיף י"ב לחוזה, לפיו, במקרה שקק"ל מפעילה את זכות השיבה שלה ביחס לחלק מהנחלה, עליה לשלם לחוכר פיצויים בעד בניינים ומטעים ושאר השבחות וטיובים שהם תוצאות עבודת החוכר והשקעותיו). אמנם, זכותם של התובעים להקים בית מגורים במקרקעין בוטלה לחלוטין בהסכם הפשרה, אולם לא בוטלה זכותם להקים בניינים אחרים, שאינם מבני מגורים, וכן לנטוע מטעים. המומחה מר אגמון מציין בחוות דעתו המשלימה כי "בניינים ומטעים" יכולים לכלול מבני משק, תעשיה חקלאית, ייצור חקלאי, חממות, בתי אריזה וכד'. ובח"נ הוסיף, ש"אם הוא יקים שם אולי מפעל כגון מחלבה או בית אריזה, האם ברגע שיפנו אותו, קשה לי לקרוא לזה פיצוי עבור אובדן זכויות עיבוד חקלאי. יש פה בעיניי מעבר לזכויות של זריעה ועיבוד חקלאי נטו" (פרו' עמ' 61 למעלה). הנתבעת טוענת כי אין כל בסיס לקביעתו של מר אגמון שלתובעים הזכות להקים "תעשיה חקלאית". אני סבור כי שני הסעיפים מחוזה החכירה שהזכרתי (סעיף ג' וסעיף י"ב) מקנים לתובעים את הזכות להקים "מבנים ומטעים", שזו אמירה כללית וגורפת, שלא הוגבלה בחוזה החכירה בכל הגבלה שהיא. ההגבלה היחידה היא זו שהוכנסה במסגרת הסכם הפשרה – לא לבנות בית מגורים. על כן דעתי היא כי קביעתו הנ"ל של מר אגמון היא מבוססת ומעוגנת בחוזה החכירה, על אף שהדברים צוינו בחוזה בלשון כללית בלבד – "בניינים ומטעים", וללא כל פירוט.

17. התובעים מבקשים להתערב בקביעתו של מר אגמון לפיה השומה היא 60₪ למ"ר. לטענתם, המומחה הפחית 25% מחלופה א' (החלופה של חוזה החכירה החקלאי הישן) בשל העובדה שכיום, בעת שינוי ייעוד, יהיו התובעים זכאים רק לפיצוי כספי, ולא לזכות חכירה עירונית. לטענת התובעים, מר אגמון פירש באופן שגוי את הסכם הפשרה שהושג בעליון, שכן לדעתם הפרשנות הנכונה היא, שעדיין עומדת להם, לפי סעיף כ"ו לחוזה החכירה המקורי, הזכות לבחור בין פיצוי כספי לבין זכות חכירה עירונית. ההבדל היחיד, לטענתם, בין חוזה החכירה הישן לבין חוזה החכירה שבתוקף כיום הוא, העדר הזכות לבנות בית מגורים, והבדל זה אינו עולה לטענתם כדי פער של 25% ביחס לחוזה הישן, אלא לכל היותר הפער הוא 5%.

אינני מקבל את פרשנות התובעים להסכם הפשרה. בסעיף כ"ו לחוזה החכירה המקורי נקבע כי אם קק"ל תמצא לנחוץ, מטעם ציבורי, לשנות את זכות החכירה החקלאית לזכות חכירה עירונית העוברת בירושה, כי אז תשיב הקרן את הנחלה לידיה, ובמקרה כזה, לחוכרים הזכות לקבל, לפי בחירתם, או פיצויים כספיים בהתאם לסעיף י"ב, קרי, פיצויים בעד בניינים ומטעים ושאר השבחות וטיובים שהם תוצאות עבודת החוכרים והשקעותיהם או זכות חכירה עירונית על אחת מהנחלות העירוניות שהקרן תיצור על הנחלה שהושבה לידיה. בהסכם הפשרה שהושג בביהמ"ש העליון נקבע כי "הפיצוי לו יהיה זכאי החוכר בעת שינוי ייעוד, אם יהיה, ייקבע בהתחשב בזכות החוכר לעיבוד חקלאי בלבד". הנה כי כן, מלים ברורות ומפורשות, בעת שינוי ייעוד, לא עוד עומדת לתובעים הזכות לבחור בין פיצוי כספי לבין זכות חכירה עירונית. הפיצוי ייקבע בהתחשב בזכותם לעיבוד חקלאי בלבד. ולמען הסר ספק מצוין בסיפא של הסעיף כי "פרשנות סעיף כ"ו לחוזה החכירה המקורי יהיה באופן ההולם האמור", משמע – סעיף כ"ו, המקנה זכות בחירה בין פיצוי כספי לבין חכירה עירונית, יפורש מעתה ואילך לפי האמור ברישא, קרי, פיצוי כספי בלבד בגין אובדן הזכות לעיבוד חקלאי בלבד. גם מר אגמון הבין כך, היינו, כי "הכוונה היא שכל מה שיהיה, שהוא יקבל פיצוי חקלאי, בניגוד לסעיף כ"ו, שאיפשר גם אפשרות לבחור בזכות חכירה עירונית" (פרו', עמ' 51, ש' 4 – 6). לא ברור (וגם התובעים לא השכילו להסביר באופן משכנע בסיכומיהם) כיצד הגיעו התובעים לפרשנות שלפיה הסכם הפשרה מקנה להם את הזכות לבחור בין פיצוי כספי לבין חכירה עירונית.

18. ועוד טוענים התובעים, כי מר אגמון, כשמאי מטעם בית המשפט בתיק אחר (ה"פ 2257-08-08, ה"פ 6574-07-08) העריך קרקע של חלקה ב' בנחלה הסמוכה לחלקה א', ביישוב גבעת חן, בשווי של 60₪ למ"ר. לא ייתכן, כך לטענת התובעים, כי חלקה ב' תוערך ב- 60₪ למ"ר, והמקרקעין נושא דיוננו, שאין חולק כי שוויים גבוה משוויה של חלקה ב', יוערכו אף הם ב- 60₪ למ"ר. התשובה לטענה זו היא, שמר אגמון, כפי שהודה בחקירתו בפניי, אכן טעה בתיק הנ"ל, ובית המשפט (כב' השופט שיינמן) העמיד את ההערכה של אותה חלקה ב' על 30₪ למ"ר (ראה פסק הדין בתיק הנ"ל, מיום 12/3/14, בפיסקאות 14, 16, 21 לפסק הדין). הערכה של חלקה ב' בשווי של 30₪ למ"ר, והערכה של המקרקעין דנן בשווי של 60₪ למ"ר – אינה מעוררת כל קושי. ענים התובעים, כי מר אגמון, כשמאי מטעם בית המשפט בתיק אחר בין פיצוי כספי לבין חכירה עירונית. בלבד בגין אובדן הזכות ל

19. אף הנתבעת, בסיכומיה המשלימים מטעמה (פיסקאות 16 – 18) תוקפת את השמאות של מר אגמון, שקבע 60₪ למ"ר, בטענה שהוא הוסיף פיצוי לתובעים, הוא נתן להם פיצוי גבוה יותר, של 60₪ למ"ר, מפני שבחוזה החכירה הנוכחי שלהם (קרי, החוזה הישן כפי שהוארך עפ"י הסכם הפשרה בעליון) אין סעיף 15, אך יש הנספח להסכם הפשרה ובו תנאים שנקבעו (כמפורט בפיסקה 4 לעיל). על כן, לא חלה עליהם חובה להחזיר הקרקע לקק"ל בעת שינוי ייעוד. עובדה זו נותנת להם, בעת שינוי ייעוד, אפשרות להתמקח, כלומר, בדיונים על החזרת הקרקע לקק"ל לאחר שינוי ייעוד, יש להם מעין "זכות סחיטה", באופן שהם יכולים להתנות את החזרת הקרקע לקק"ל בדרישת פיצוי. זו, לטענת הנתבעת, עמדה שגויה באופן היורד לשורשו של ענין, וברור שלא לכך התכוון ביהמ"ש העליון באשרו את הסכם הפשרה, היינו, להקנות להם (בשינוי ייעוד) אפשרות למשוך זמן ולסחוט זכויות שלא מגיעות להם.

אינני מקבל טענה זו. דבריו של מר אגמון בח"נ על כך שהעדרו של סעיף 15 "נותן בידי החוכר איזושהי אפשרות להתמקח" (פרו' עמ' 60), כאמור לעיל, נאמרו בתשובה לשאלה מהו ההבדל בין חוזה חכירה עם סעיף 15, לבין החוזה הנוכחי של התובעים, שבו אין סעיף 15 אך יש התנאים של הסכם הפשרה.

לא זו ההנמקה של מר אגמון לקביעת הפיצוי בסך 60₪ למ"ר. הוא לא קבע פיצוי בסכום זה מתוך רצון להוסיף פיצוי לתובעים, או לקבוע להם פיצוי גבוה יותר. נהפוך הוא, נקודת המוצא שלו היתה חלופה א', החלופה של חוזה החכירה הישן, וזאת משום שבסופו של דבר, חוזה החכירה הישן הוארך. לפיכך, נקודת המוצא של מר אגמון היתה פיצוי בסך 81₪ למ"ר, ומן הסכום הזה הוא הפחית הפחתה של 25%, וכך הגיע ל- 60₪ למ"ר. וההפחתה הזאת נעשתה לא בגלל קיומו או העדרו של סעיף 15, אלא בגלל ביטול הזכות לבנות בית מגורים, וביטול הזכות לקבל זכות חכירה עירונית. הדברים עולים בבירור מחוות דעתו המשלימה (עמ' 2, עמ' 3).

מלבד זאת, לא ברור על מה מבוסס הביטוי "זכות סחיטה" בהקשר הדברים כאן. אין מחלוקת שבחוזה החכירה הנוכחי של התובעים אין סעיף 15, משמע – אין חובת החזרת הקרקע, בעת שינוי ייעוד. אם החוכרים יהיו מוכנים, בכל זאת, במצב דברים זה, להחזיר את הקרקע, ולהתנות זאת בתנאים כאלה ואחרים, לא הייתי מכנה זאת כ"סחיטה", ולא הייתי אומר שלא לכך היתה כוונתו של הסכם הפשרה.

20. לסיכום עד כאן, אני מקבל את חוות דעת מומחה בית המשפט השמאי מר אגמון לפיה פיצויי ההפקעה המגיעים לתובעים יחושבו לפי שווי קרקע של 60₪ למ"ר.

למעלה מן הצורך אעיר גם, שבהינתן העובדה, שהתובעים, בשומה שצירפו לתביעתם, טענו לשווי של 120₪ למ"ר; והנתבעת, בשומה שצירפה לתגובתה לתביעה, טענה לשווי של 23₪ למ"ר; הרי השמאות של מר אגמון – 60₪ למ"ר – היא תוצאה מאוזנת, סבירה ומסתברת, ובוודאי שאין כל עילה להתערב בה.

הפיצוי המגיע לתובעים הוא "מהמטר הראשון"

21. הנתבעת טוענת כי על פי סעיף 7 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל, אין לפצות את התובעים בגין 25% הראשונים של החלקה, שכן, הסמכות להכריע בשאלת הזכאות לתשלום "פיצויי סבל", קרי, פיצויים עבור 25% הראשונים של החלקה, נתונה בידיו של שר התחבורה, ולא בידי בית המשפט, ומוטל על התובעים, לפיכך, לפנות אל שר התחבורה בענין זה.

אין ספק כי במקרה דנן אכן מגיעים לתובעים "פיצויי סבל" לפי סעיף 7, שכן, המקרקעין שלא הופקעו ונותרו בידיהם (6,479 מ"ר), לא הושבחו. להיפך, שוויים פחת, כפי שאף קבע מומחה ביהמ"ש מר אגמון. ההלכה הפסוקה היא, כי בהעדר השבחה של החלק שנותר בידי בעל המקרקעין, הפקעת חלק מחלקה, לשימוש שאינו קהילתי (וכאלה הן הפקעות מכח פקודת הדרכים), בלא לשלם פיצוי מלא בגינה, מהווה פגיעה בלתי מידתית בזכות הקנין של הפרט, הגורמת לו "סבל" במובן סעיף 7 לפקודת הדרכים, ומחייבת את שר התחבורה להפעיל את סמכותו ולשלם לבעל הקרקע פיצוי מלא בגין ההפקעה (ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים, בפיסקאות 110, 114). אולם הסמכות לקבוע אם ישולמו "פיצויי סבל" נתונה לפי סעיף 7 בידיו של שר התחבורה. על כן, ככל שבעל הקרקע מבקש פיצוי גם בגין 25% הראשונים, עליו להקדים פניה לשר התחבורה, בבקשה לתשלום "פיצויי סבל" (שם, פיסקה 115). יחד עם זאת יש להדגיש כי אין בידי השר מרחב של שיקול דעת. מכיוון שהנותר במקרה דנן לא הושבח (וערכו אף פחת), ממילא נגרם לתובעים "סבל" במובן סעיף 7, וסבל זה מחייב את שר התחבורה להפעיל שיקול דעתו ולשלם לתובעים פיצוי מלא בגין ההפקעה, קרי, גם בגין 25% הראשונים (שם, בפיסקה 117). או כפי שנאמר בע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל נ' סבח בית עדה (בפיסקה פ"ו) – ודברים אלה נכונים הם אף ביחס לתובעים שבפניי – "באשר לפיצוי בגין 25 האחוזים הראשונים מתוך שטח ההפקעה המחייב את הרכבת, אין מנוס כי המערערים יפנו לענין זה לשר, שכן הסמכות להעניק פיצוי זה נתונה על פי דין בראש ובראשונה לו, ואין בידי בית המשפט להחליף את שיקול דעתו לענין זה. אולם משקבענו כי נפגעה זכותם של המערערים לקנין באופן בלתי מידתי (וכך אני קובע גם במקרה שבפניי – צ' ד'), ממילא הוגבל שיקול דעתו כאמור, והחלטתו להעניקו היא בבחינת חובה".

קביעת גובה הפיצוי לתובעים בגין השטח שלא הופקע (6,479 מ"ר)

22. על פי סעיף 9(ד)(2) לפקודת הדרכים ומסילות הברזל, ככל שיוכיחו התובעים שעצם הפקעת המקרקעין פגעה בשווי של יתרת החלקה, שלא הופקעה, זכאים הם לפיצוי על כך. "מצב כזה עלול להיגרם, למשל, כאשר הופקע חלק מחלקה באופן שמותיר את החלק האחר, שלא הופקע, כמגרש בלתי רגולטורי, שלא ניתן לעשות בו עוד שימוש" (ה"פ (ת"א) 113/04 מוארמן נ' רשות הנמלים והרכבות, בעמ' 12 לפסה"ד). במקרה דנן, השמאי מטעם ביהמ"ש מר אגמון קבע בחוות דעתו כי השטח שלא הופקע נותר כלוא בין שני שטחי ההפקעה, בעל צורה לא רגולרית, והגישה בעתיד אל החלק הזה תהיה ארוכה ומסורבלת. שטח זה יכול להתאים לגידולי ירקות, אולם בשל צורתו הלא רגולרית, הגישה המסורבלת אליו, ומיקומו בתוך המחלף, הוא יושפע מאבק וזיהום אויר, דבר שיגדיל את ההוצאות הקבועות לעיבוד, ועל כן, המחיר ששוכר פוטנציאלי יהיה נכון לשלם עבור שטח זה יהיה נמוך משמעותית ממחיר השוק. השמאי קבע כי הנזק ליתרה הבלתי מופקעת הוא בשיעור של 40% משווי החלקה.

23. התובעים טוענים כי יתרת החלקה, שלא הופקעה, כלואה בתוך מחלף, היא מבותרת ומפוצלת, לא רציפה, אין דרך גישה אליה, צורתה לא רגולרית, ותושפע מאבק וזיהום אויר. לפיכך, לטענתם, השטח הזה הוא חסר פוטנציאל, וללא אפשרות לניצול ממשי כלשהו, ועל כן יש להתערב בחוות דעתו של מר אגמון ולקבוע כי הפגיעה היא בשיעור של 90% משווי החלקה.

אינני מקבל את טענת התובעים בענין זה. מר אגמון קבע בחוות דעתו כי יתרת החלקה אכן נפגעה כתוצאה מההפקעה, מנה את הגורמים לירידת ערכה, והעריך את גובה ירידת הערך, לפי מיטב מומחיותו ושיקול דעתו. ב"כ התובעים העלה את השגותיו בנקודה זו, במסגרת שאלות הבהרה ששיגר אל מר אגמון. בתשובותיו לשאלות ההבהרה (שאלה מס' 20) ציין מר אגמון כי השטח הנ"ל אכן בעל נגישות פחות טובה, אך זהו שטח מספיק לגידולי ירקות (שזה השימוש שלטענת התובעים נעשה שם בעבר). השמאי שב ומציין כי נוכח הפגיעה בנגישות ובנוחות העיבוד, הפחתה של 40% היא הפחתה ראויה, באשר היא משקפת את הפער בין דמי השכירות שחקלאי היה משלם עבור השטח בשני המצבים. ציטטתי לעיל את הפסיקה שלפיה, מלבד במקרים חריגים שהוכרו בפסיקה, אין מקום להתיר לצדדים להשיג על שיקול דעתו המקצועי של השמאי, על מנת להגיע לתוצאות הרצויות להם. וככל שמסקנותיו נוגעות במובהק לעניינים שבשיקול דעת, אין לאפשר בדיעבד לנהל דיון בשאלת אופן יישום שיקול הדעת ע"י המומחה המוסכם. התובעים לא הצביעו על ראיה כלשהי לביסוס טענתם כי הפגיעה ביתרה היא בשיעור של 90% (מלבד חוו"ד השמאי מטעמם, אך זו אינה מהווה ראיה בתיק זה, ראה תקנה 130(ג)(2) לתקסד"א). מדובר בהכרעה שמאית בתחום מומחיותו ושיקול דעתו של השמאי המוסכם, ואין כל עילה או הצדקה להתערב בה.

הגנת יתרת המגרש

24. לחלופין מסתמכים התובעים על סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, הקובע כי "לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש". על יסוד סעיף זה טוענים הם, כי ככל שבית המשפט יקבע (וכך אכן קבעתי) שהיתרה, שלא הופקעה, נפגעה בשיעור של פחות מ- 90%, כי אז הם מבקשים לבטל את ההפקעה, או להורות למשיבה להפקיע את מלוא החלקה. לטענתם, יש לעשות שימוש בסעיף זה, ולהורות כאמור, שכן, בשטח הנותר אין אפשרות לעשות שימוש סביר. לטענתם, במקרה בו עברה הפגיעה ביתרה את הסביר, קמה הגנת הסעיף, ועל הרשות לבחור בין ויתור על ההפקעה, לבין הפקעת החלקה במלואה, ותשלום פיצוי מלא בהתאם. טענתם זו של התובעים לפיה שוויה של יתרת המגרש נפגע באופן בלתי סביר בעקבות ההפקעה החלקית, מכונה "הגנת יתרת המגרש".

אינני מקבל טענה זו של התובעים. ראשית, סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה חל על הפקעות לפי חוק התכנון והבניה, ועל כן אינו חל במקרה דנן, שבו ההפקעה בוצעה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל. ושנית, ההלכה שנפסקה בענין זה היא ש"ההגנה תחול במקרים בהם לא ניתן לנצל באופן סביר את יתרת הקרקע, ולא ניתן לפצות את בעלי הקרקע על הפגיעה בשוויה של יתרת הקרקע" (עע"מ 4955/07 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' קרן תורה ועבודה, ר' בפיסקה 36 לפסק דינה של כב' השופטת ארבל, ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ, בפיסקה 24, ע"א 7959/00 עזר נ' הועדה המקומית חיפה פ"ד נ"ו (2) 365, בעמ' 377, עע"מ 1975/01 הועדה המקומית כרמיאל נ' רובינשטיין פ"ד נ"ו (6) 638, בעמ' 655). לפיכך, במקרה דנן, הגנת יתרת המגרש אינה חלה, גם מטעם זה, הואיל והשמאי המוסכם קבע – ואני מקבל את דעתו – כי השטח ניתן לניצול לגידולי ירקות, ועל הפגיעה בשווי השטח ניתן לפצות את התובעים פיצוי כספי, כפי שקבע השמאי (כך נקבע גם בפיסקה 47 לפסה"ד של כב' השופטת ארבל בענין קרן תורה ועבודה).

כמו כן, אני נוטה לקבל את טענת הנתבעת בסיכומיה, כי בשים לב לכך שהושגה הסכמה בביהמ"ש העליון, שלפיה מטרת החכירה (המוארכת) היא לעיבוד חקלאי בלבד, מנועים התובעים מלטעון ששימוש זה אינו אפשרי.

הוצאות נלוות

25. טוענים התובעים כי בקביעת הפיצוי המגיע להם יש לגלם את כל ההפחתות והתשלומים הנלווים להליך ההפקעה ולרכישת קרקע חלופית על ידם מכספי הפיצויים שיקבלו, לרבות מס שבח, מס רכישה, עלויות עו"ד, שמאים, מתווכים, יועצים, וכיוצא באלה. טענה זו של התובעים דינה להידחות, בין משום שבתביעתם אין זכר ורמז לטענה זו או לסעדים אלה, בין משום שגם לגופו של ענין, אין הם זכאים לא לפיצוי בגין מס שבח או מס רכישה (ע"א 7957/01 קלפא נ' הועדה המקומית חיפה פ"ד נ"ז (1) 625, בעמ' 631, ע"א 10873/06 בכר נ' הועדה המקומית ת"א, בפיסקאות 32, 35), ולא לפיצוי בגין הוצאות נלוות אחרות כגון דמי תיווך או שכ"ט עו"ד (פס"ד בכר, בפיסקה 35), ובין משום שלא הוכיחו הוצאות כאמור או את סכומן ולא טענו כי הוציאו בפועל הוצאות כאמור (ה"פ (ת"א) 768/07 פורמן נ' מע"צ, בעמ' 20 למטה לפסה"ד).

המועד הקובע

26. בשאלה מהו המועד הקובע להערכת פיצויי ההפקעה, קבע סעיף 9(ב)(1) לפקודת הדרכים ומסילות הברזל כי התאריך הקובע הוא התאריך שבו יכלה הרשות לתפוס חזקה בקרקע עפ"י הוראות הפקודה, כלומר, תאריך ההכרזה על החלת הפקודה על הקרקע בצו לפי סעיף 3 לפקודה (ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ בפיסקה 23, ע"א 9/86 ויין נ' מ"י פ"ד מ"ב (4) 713, בעמ' 722, ע"א 721/84 משען נ' מ"י פ"ד מא (1) 748, בפיסקה 5, ע"א 17/74 טירת מיכל נ' מ"י פ"ד כט (1) 331, בעמ' 333). זהו כמובן המועד הקובע גם כאשר עסקינן בחוכרים חקלאיים (ה"פ (מרכז) 6574-07-08 מנדל נ' מע"צ, בעמ' 19 לפסה"ד). המועד הקובע במקרה דנן הוא אפוא – 16/4/07.

מס ערך מוסף

27. השמאי מר אגמון ציין בחוות דעתו כי הסכומים שקבע אינם כוללים מע"מ, אשר ישולם על פי החוק. בענין זה נפסק כי "בשעת הפקעה יש לפצות את בעל הקרקע על פי שווי הקרקע ביום הקובע, בתוספת הפרשי הצמדה, ריבית כחוק, ובתוספת מע"מ על מלוא הסכום" (ת"א (ת"א) 464/96 טחורש נ' עיריית ראשל"צ, בפיסקה 6 סיפא, וכן ה"פ (ת"א) 768/07 פורמן נ' מע"צ בפיסקה 6, א' קמר, "דיני הפקעות מקרקעין" מהד' 8, התשע"ד-2013, כרך ב', עמ' 916 – 917).

סיכום

28. (א) לסיכום, התובעים זכאים לקבל מהמשיבה פיצויי הפקעה בשיעור של 60₪ למ"ר, ובסה"כ – בגין שטח של 5,382 מ"ר שהופקע מהם, סך של 322,920₪, וכן פיצוי עבור שווי המחוברים בסך 3,250₪.

(ב) באשר לפיצוי בגין 25% הראשונים (2,965 מ"ר = 25% X 11,861 מ"ר), התובעים יפנו בענין זה לשר התחבורה, שהסמכות בענין זה נתונה בידיו, אולם שיקול דעתו בענין זה מוגבל, ולמעשה, מוטלת עליו חובה להיעתר לבקשתם (השווה ע"א 3159/09, בפיסקה פ"ו).

(ג) התובעים זכאים לפיצוי בגין הפגיעה ביתרת החלקה, שלא הופקעה, בשיעור של 60₪ למ"ר, מוכפל ב- 40%, ובסה"כ – בגין שטח של 6,479 מ"ר, סך של 155,496₪.

(ד) בשלב זה אפוא חבה הנתבעת לתובעים, בגין השטח שהפקיעה החורג מ- 25% (2,417 מ"ר = 2,965 – 5,382), פיצוי בסך של 145,020₪, וכן פיצוי עבור המחוברים בסך 3,250₪, ובגין הפגיעה ביתרת המקרקעין שלא הופקעה פיצוי בסך 155,496₪ (ובסה"כ 303,766₪).

(ה) בנוסף, אחרי החלטת שר התחבורה, תחוב הנתבעת לתובעים פיצוי גם בגין 25% הראשונים (קרי 2,965 מ"ר), בסך של 177,900₪.

(ו) בסך הכל אם כן יעמוד גובה הפיצוי לתובעים על סך של 481,666₪, נכון למועד הקובע, 16/4/07.

(ז) הסכום 303,766₪ יישא ריבית והצמדה בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור תשכ"ד-1964, מיום 16/4/07 ועד היום, וכן ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה מיום מתן פסק דין זה ועד למועד התשלום בפועל.

(ח) הסכום 177,900₪ יישא ריבית והצמדה בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק יקון דיני הרכישה, מיום 16/4/07 ועד ליום מתן החלטת שר התחבורה, ולפי חוק פסיקת ריבית והצמדה – מיום מתן החלטת השר ועד למועד התשלום בפועל.

(ט) לכל הסכומים כמפורט לעיל תוסיף הנתבעת מס ערך מוסף כחוק.

(י) התביעה לבטל את ההפקעה, ולחלופין להפקיע את מלוא המקרקעין – נדחית.

(יא) הנתבעת תישא בהוצאות התובעים בסך 30,000₪, וכן בשכ"ט עו"ד של התובעים בסך 45,000₪ (כולל מע"מ), והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ט"ו אלול תשע"ד, 10 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.

המזכירות תשחל פסק דין זה לצדדים.

1. שבוטלה בינתיים, ראה ס"ח 2228, התש"ע, בעמ' 365, אולם הליכי ההפקעה כאן ננקטו לפני הביטול. ↑