מ ב ו א

1. לפניי תביעה ותביעה שכנגד בין תפארת העמק בע"מ, חברה פרטית רשומה בישראל, אשר בנתה מרכז מסחרי בעפולה לבין מר רחמים אליה אשר התקשר עמה בהסכם לרכישת חנות באותו מבנה. הנתבע שימש גם כמתווך בין התובעת לבין מספר רוכשים, שרכשו חנויות במרכז המסחרי. מטעמי נוחות תקרא החברה "התובעת" ומר אליה יקרא "הנתבע".
2. בקליפת האגוז, נסבות טענות הצדדים על הפרות הדדיות של הסכם המכר. התובעת טענה, כי הנתבע לא שילם את מלוא התמורה ובכך גרם לה נזקים כספיים וכי יש למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובתו. מנגד טען הנתבע, כי שטח החנות בפועל קטן מהשטח עליו סוכם, וכן כי הוא שילם את חלק הארי בהסכם המכר, אך התובעת לא מסרה לידיו את החנות ואף השכירה אותה לאחר. לכן לגישתו, צריכה התובעת להשיב לו סכום כסף אותו העמיד על סך של 200,000 ₪ מטעמי אגרה. כמו כן, הכחיש הנתבע את זכותה של התובעת למחוק את הערת האזהרה.
3. עובר להגשת התביעה דנן, ניהלו הצדדים הליכים בבתי משפט שונים, בהוצאה לפועל וכן חילופי מכתבים והסכמות שהתפרשו על פני כ-14 שנים. לפיכך, לצורך הבנת התמונה במלואה יש לסקור תחילה את השתלשלות האירועים.

השתלשלות האירועים וטענות הצדדים

1. התובעת התקשרה עם הנתבע, ביום 14.8.95 בהסכם מכר של יחידה 4 בשטח של כ-75 מ"ר בבניין "גפן" הידוע כחלק מחלקה 60 בגוש 16698 בעפולה (להלן: "החנות" או "הנכס") בסכום של 146,893$ כולל מע"מ בשיעור 17%, אותו אמור היה הנתבע לשלם באופן הבא: 17,313 $ במועד חתימת ההסכם, סך של 70,000$ ביום 25.9.95, וסך של 59,580 $ ביום 31.12.95.
2. החל מהתשלום הראשון חלו שינויים בסכומים ששילם הנתבע. התשלום הראשון שולם ביום 13.9.95 (כחודש לאחר החתימה על ההסכם) בסך של 52,807 ₪ (14,817 $ לפי שער 3.046 + מע"מ). התשלום השני בסך 210,000 ₪ (59,929 $ לפי שער 2.995 + מע"מ) הועבר לתובעת מכספי המשכנתא שנטל הנתבע מבנק הפועלים בע"מ (להלן: "הבנק") ביום 1.10.95, כאשר התובעת נדרשה לחתום ביום 14.9.95 על טפסי הבנק לרבות טופס התחייבות מוכרים. בהמשך נרשמה לטובת הנתבע והבנק הערת אזהרה על החנות. התשלום השלישי בסך 35,700 ₪ (10,073 $ לפי שער 3.029 + מע"מ) שולם ביום 31.10.95. סה"כ שילם הנתבע 84,819$ + מע"מ, אלא שלאחר התשלום השלישי, נותר הנתבע חייב סך של 48,766 $ כולל מע"מ אותו לא שילם הנתבע מעולם, ולכן התובעת מצידה לא מסרה לידיו את החזקה בחנות.
3. בעקבות הפרת ההסכם, הגישה התובעת ביום 31.3.96 תביעה (ת.א. 30630/96) לקבלת פיצוי מוסכם בגין ההפרה בסך של 26,752 ₪, ולא ביקשה לבטל את ההסכם.

ביום 21.6.96 שלח הנתבע מכתב אל התובעת באמצעות עו"ד יונתן אברהם וביקש לקבל לידיו את החזקה בחנות, כפי שדיירים אחרים קיבלו ביום 17.6.96. במכתבו טען, כי היה על התובעת להעביר לידיו את החזקה בחנות עד ה-12/95, אלא שהיא לא עשתה כן (הבנייה טרם הושלמה) ועליה לעשות זאת ללא דיחוי (הואיל ובהסכם נקבע כי איחור של עד ששה חודשים לא יחשב הפרת הסכם). מנגד, שלחה התובעת מכתב ביום 25.6.96 לנתבע והודיעה לו כי הסכם המכר בוטל עקב הפרתו היסודית (סומן נ/1).

1. חרף חלופת המכתבים, הגיעו הצדדים ביום 1.9.96 לידי הסכם פשרה שקיבל תוקף של פס"ד לפיו התובעת תפחית את יתרת התשלום עבור החנות לסך של 35,930$ (הפחתה של כ-13,000$) אותו ישלם הנתבע עד ליום 20.9.96.

לטענת התובעת, היא הפחיתה את הסכום משום שבאה לקראת הנתבע ורצתה לקיים את ההסכם. מנגד טען הנתבע, כי הפחתת התשלום נבעה בשל חוסר של 5.5 מ"ר בשטח החנות לעומת האמור בהסכם וכן נוכח העובדה שהתובעת לא אפשרה לנתבע לבדוק את החנות על מנת לאמוד את הליקויים שבה וזאת בניגוד להתנהלותה מול קונים אחרים אותם פיצתה בהחזר כספי.

1. בכתב ההגנה בתביעה דנן טען הנתבע לראשונה, כי לאחר הסכם הפשרה הוא הגיע למשרדי התובעת עם המחאה בנקאית לתשלום יתרת חובו אלא שב"כ התובעת ביקש באותו מעמד 50,000 ₪ נוספים בגין הפרת ההסכם ונזקים שנגרמו לתובעת והנתבע סירב לשלם מעבר לסכום שנקבע בפסק הדין, לכן הוא לא מסר לידיו את ההמחאה הבנקאית. מנגד טענה התובעת, כי הנתבע מעולם לא הגיע למשרדיה עם המחאה ולא בכדי הוא כבש גרסה זו משך 12 שנים, סוגיה אליה יידרש בית משפט בהמשך.
2. חרף ההסכמות אליהם הגיעו הצדדים בהסכם הפשרה, הנתבע לא שילם את הסכום אותו התחייב לשלם ונפתח נגדו תיק הוצל"פ מס' 01-89036-96-4. הנתבע הגיש התנגדות לביצוע פסק הדין. כב' ראש ההוצאה לפועל (כתוארה דאז) נועה גרוסמן, קבעה ביום 22.2.98 כי ביצוע פסק הדין יעוכב למשך שישה חודשים והנתבע יגיש תובענה לביטול הסכם הפשרה. התובעת הגישה ערעור על החלטה זו. אולם, היא חזרה בה ומחקה אותו.
3. ימים ספורים בטרם חלוף ששת החודשים הגיש הנתבע תביעה לבית משפט השלום בעפולה (ת.א. 2248/98) בבקשה לבטל את פסק הדין שנתן תוקף להסכם הפשרה, תוך שהוא ביקש לעכב את ביצוע פסק הדין בהוצל"פ. התביעה הועברה בשל חוסר סמכות מקומית לבימ"ש השלום בתל אביב (ת.א. 129877/98) ובדיון הראשון ביום 9.5.99 מחק הנתבע את התביעה בהמלצת בית משפט ונקבע כי עיכוב ההליך בהוצל"פ בטל ואם תוגש תביעה נוספת בגין אותן עילות יחויב הנתבע בהוצאות.

חרף ביטול עיכוב ההליך בהוצל"פ לא שילם הנתבע את חיוביו בתיק ההוצל"פ או את חיובו בפסק הדין והתובעת לא מסרה לידיו את החזקה בחנות.

1. באותן השנים, טענה התובעת כי חששה שמא יפלוש הנתבע לחנות ולכן יצרה מצג למראית עין כאילו החנות תפוסה ולשם כך היא הציבה שולחן וכיסא ונכח בחנות עובד מטעמה מידי פעם לכמה שעות ספורות. הנתבע טען, כי התובעת השכירה את הנכס לצד ג' ובכך נהנתה הן מכספו של הנתבע והן מדמי השכירות שהגיעו לידיה. על כך השיבה התובעת, כי לא היה לה צורך בחנות, שכן היו בבעלותה שטחים רבים ריקים שטרם הושכרו במבנה, החנות לא הושכרה אלא הוצב שם עובד מטעמה בשל חששה מפלישת הנתבע.
2. בינואר 2003, לאחר שנים שבהם הנתבע לא שילם את סכום הפשרה שאושר בפסק דין ולא נקט בכל פעולה אחרת לאכיפת ההסכם, הפסיק הנתבע לשלם את ההלוואה שנטל מהבנק והאחרון שלח אליו בתאריך 14.12.03 מכתב התראה לפני מימוש, בו עליו לשלם לבנק סך כולל של 246,575 ₪ (מתוכו הקרן היא 150,524 ₪ והיתרה הינה הריבית). הואיל והנתבע לא שילם את חובו, פנה הבנק בתחילת שנת 2004 לתובעת וביקש ממנה לפרוע את יתרת ההלוואה מכוח טופס התחייבות המוכרים עליו היא חתומה.

התובעת ניהלה מו"מ עם הבנק שלא צלח בשל דרישת התובעת כי ההסדר יתייחס גם למחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת הנתבע, לכן ביום 21.1.07 הגיש הבנק תביעה נגד התובעת (ת.א 2270/07) בבית משפט השלום בחיפה, לתשלום יתרת החוב מושא ההלוואה בהסתמכו על טופס התחייבות המוכרים.

במהלך אותה שנה (2007) טענה התובעת, כי היא החליטה להקטין את נזקיה (שילמה מידי שנה ארנונה בסך 9,500 ₪) והשכירה את החנות לשוכר צד ג'.

1. בתביעת הבנק נגד התובעת, דחה בית משפט את טענת התובעת, כי ההסכם בינה לבין הנתבע תקף. בית משפט השלום חיפה מפי כבוד הרשמת ספרא-ברנע קבע בהחלטתו מיום 26.12.07 מבלי שהתקיים דיון בין הצדדים, כי דין בקשת הרשות של התובעת להידחות. בית המשפט באותו עניין הסתמך על מכתב מפורש של התובעת המודיע לנתבע על ביטול ההסכם, הסתמך על העובדה כי לא הייתה מחלוקת כי הלווה לא עמד בהסכם הפשרה וכי לא נמסרה לו מעולם החזקה בנכס ומשכך הגיע למסקנה כי הסכם המכר בין התובעת לנתבע בוטל ובכוחה של התובעת לבטל את הערת האזהרה.
2. כפועל יוצא של דחיית בקשת הרשות להגן חתם בית המשפט השלום בחיפה על פסיקתה ביום 10.1.08 לטובת הבנק וכנגד התובעת על מלוא סכום התביעה בסך 336,856.04₪ בצירוף ריבית מרבית מיום הגשת התביעה. כמו כן, חייב בית המשפט את התובעת דכאן בשכ"ט ובהוצאות משפט. מעיון בנספח א' 12 לתצהיר עדות ראשית של התובעת (תדפיס חשבון תיק הוצל"פ) עולה כי החוב נכון למועד 17.1.08 (שורה 15 לתדפיס) הינו 433,466 ₪.
3. התובעת הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי ביום 10.2.08 ובהמלצת בימ"ש מחקה התובעת את הערעור ללא צו להוצאות תוך שנשמרה זכותה לטעון כי ההסכם בינה לבין הנתבע בטל מכוח מכתבה ומכוח השבת הכספים לבנק. הסכמת הצדדים קיבלה תוקף של פסק דין ביום 23.6.09 ובמועד זה נדרשה התובעת לשלם לבנק 527,453.74 ₪ (ריביות שנצברו במהלך תקופת הערעור).
4. לטענת התובעת, כל אותו זמן שקט הנתבע על שמריו וגרם לתובעת נזקים כספיים בכך שאולצה לשלם לבנק במקומו כשהסכום כולל גם קנסות וריביות בשיעור 17% וכן נאלצה לשלם עבור יעוץ משפטי וייצוג, כשהסכום ששילמה בפועל גבוה בהרבה מהסכום אותו קיבלה מהנתבע ועל האחרון להשיב לתובעת את הסכום ששולם ביתר וכי יש למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובת הנתבע.

מנגד טען הנתבע, כי התובעת קיבלה ממנו תשלומים עבור החנות המוערכים בכ-70% מהתמורה החוזית, גם לא העבירה לידיו את החנות וגם השכירה אותה לצד ג' וקיבלה עבורה דמי שכירות המוערכים בסך של 809,589 ₪, יש בכך התעשרות על חשבון הנתבע. עוד ציין, כי בחנות היו ליקויי בנייה שעלותם מוערכת בסך של 92,400 ₪ וכי על התובעת לשלם לו בנוסף 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש והפרת התחייבויותיה ואין למחוק את הערת האזהרה.

1. במסגרת הגשת תצהירים ותיק מוצגים, הגישו הצדדים חוות דעת מטעמם לעניין החנות, אך איש מבין המומחים לא זומן לעדות ולא נחקר וזאת בניגוד להחלטות בימ"ש מיום 30.4.12 ומיום 8.5.14.
2. בישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 20.5.14, העיד מטעם התביעה מר ציון שאוליאן (להלן: "מר שאוליאן") אחד מבעלי מניות התובעת, אשר היה מעורב בהתנהלות מול הנתבע ומטעם ההגנה העיד הנתבע. הגשת הסיכומים התארכה לבקשת הצדדים.

דיון והכרעה

1. אין מחלוקת כי בין הצדדים נכרת הסכם, אשר לא קוים במלואו. השאלה שמונחת לפתחו של ביהמ"ש היא האם ההסכם תקף או שמא בוטל, כפי שעלה מהתנהגות הצדדים? אם ייקבע כי ההסכם תקף, יש לדון באכיפתו ובטענות הכספיות ההדדיות, ואם ייקבע כי ההסכם בטל יש לדון בחובת ההשבה ומחיקת הערת האזהרה.

הפרת הסכם המכר

1. בהסכם המכר מיום 14.8.95 (להלן: "הסכם המכר" או "ההסכם"), נקבע בסעיף 7(ב) כדלקמן:

"הרוכש נדרש, קודם למועד קבלת החזקה ביחידה כמפורט בפיסקה קטנה (א) לעיל וכתנאי לה, למלא את כל התחייבויותיו, ככל שעוד נותרו עפ"י תנאי הסכם זה לרבות אך לא רק, תשלום כל התשלומים".

דהיינו, מסירת החזקה תעשה לאחר ביצוע התשלום האחרון, אלא שהנתבע לא שילם את הסכומים שנקבעו במועדים שנקבעו והוא נותר חייב סך של 48,766 $ כולל מע"מ. לפיכך, התובעת לא מסרה לידיו את החזקה בחנות, כאמור בהסכם.

1. התובעת טענה, כי לאורך כל הדרך ניתנו לנתבע הזדמנויות לתקן את ההפרה היסודית, וזאת משום שסכסוך עם הנתבע עלול היה, לגישתה, להשפיע גם על יחסיה עם רוכשים אחרים, אשר חלקם היו שכנים וידידים של הנתבע. משכך פנתה התובעת אל הנתבע באמצעות מכרים וגם במכתבים (ביום 3.1.96 וביום 22.2.96) בהם דרשה ממנו לשלם את יתרת התשלום. ביום 22.2.96 דרשה התובעת מהנתבע פיצוי מוסכם בסך 7,344 $ בתוספת מע"מ וציינה כי במידה ולא ישולמו הסכומים היא תפנה לערכאות משפטיות וההסכם יבוטל.
2. אין חולק, כי הנתבע שימש כמתווך בין מספר רוכשים לבין התובעת וכי התובעת שילמה לו דמי תיווך. מר שאוליאן נחקר מדוע הצהיר כי חלק מתשלומי הנכס קוזזו מדמי התיווך, כשמעיון בחשבוניות עלה שהנתבע שילם על החנות באמצעות המחאות, ובעדותו הסביר:

"הוא רצה לקזז את זה ישירות לפי ההתחייבויות שלו בחוזה ואני לא הסכמתי. אני אמרתי לו, קח את דמי התיווך שלך ואח"כ תשלם את מה שאתה חייב בחוזה, וכך עשינו באמת. אני שילמתי לו את הכסף של דמי התיווך והוא נתן לי שיק, או שיקים, אני לא זוכר. ואז קיזזנו".

(פרו' 20.5.14 עמ' 14 מול ש' 15 ואילך).

העובדה כי הנתבע קיבל לידיו דמי תיווך מהתובעת בשל עזרתו במכירת שטחים במרכז המסחרי וכי הוא שילם לתובעת סך של 84,819$ + מע"מ אינה שנויה במחלוקת. לפיכך, לא מצאתי כל טעם להידרש לנושא זה מעבר לכך.

1. לטענת הנתבע, התובעת לא סיימה את בניית החנות במועד הקובע 31.12.95, אלא שהעד מטעם התובעת לא נחקר על כך. אני סבורה כי הסיבה שהעד לא נחקר בעניין זה, נעוצה בעובדה שבהסכם נקבע כי החזקה בחנות תועבר לאחר קבלת טופס 4 וכי איחור של עד חצי שנה במסירת הנכס לא יהווה הפרה של ההסכם. לפיכך, במועד בו התקבל טופס 4 ביום 21.5.96 לא הופר ההסכם.
2. באשר לטענת הנתבע, כי בחנות היו ליקויים שחובה היה לאמוד אותם ושטחה היה קטן ב-5.5 מ"ר, עובדות שגרמו לו לסרב לשלם את התשלום האחרון, נחקר מר שאוליאן והאחרון השיב:

"ת. א' לא היה פחות מטרים מפני שאם קוראים את החוזה, בחוזה מוסבר מה המטרז'ים ומה בגדר המטרז'ים נכנס לפי החוזה, כמה אחוזים. ב' – מפני שבאמת רצינו לגמור בטוב, באנו ואמרנו לו, כנגד כל הטענות שלך בוא נראה מה אתה רוצה ונשב ונגמור. ואז באמת ישבנו והורדנו..

ש. לשאלת ביהמ"ש, לפני שהגשת תביעה, למה לטענתך הנתבע לא שילם את התשלום האחרון?

ת. כי לא היה לו".

(שם, עמ' 16 מול ש' 1 ואילך).

1. אכן, עיון בחוו"ד מטעם התובעת ובחוו"ד מטעם הנתבעת העלה ששטח החנות קטן מהשטח שנרשם בסעיף 6(ה) להסכם המכר. יחד עם זאת, טענת הנתבע כי ידוע לו (מאחר ששימש כמתווך), שהתובעת אפשרה לרוכשים אחרים לבדוק את הנכס ואילו לו התובעת לא אפשרה, אינה נתמכת בדבר. לא ברור מה מנע מהנתבע לזמן לעדות את אותם רוכשים כאמור בתצהירו, בפרט נוכח היכרותו עמם.
2. מר שאוליאן העיד כי הם פנו לנתבע כדי שיבוא לבדוק את הנכס כפי שביקשו מכל הרוכשים האחרים (שם, עמ' 16 מול ש' 14 ואילך), כפי שעלה ממכתבה של התובעת לנתבע מיום 23.6.98. אמנם, פנייתה של התובעת לנתבע הייתה לאחר הגשת התביעה בשנת 1996, אך גם נושא בדיקת ליקויים בחנות ככל שקיימים וגם נושא שטח החנות, הם נושאים עליהם התפשרו הצדדים בסופו של יום בגיבוש הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, כפי שיובהר בהמשך.

ת.א. 30630/96 והסכם הפשרה

1. ביום 31.3.96, הגישה התובעת תביעה בדרישה לאכוף את ההסכם ולקבל פיצוי מוסכם ובמקביל ניהלו הצדדים מו"מ. ביום 1.9.96 שלח הנתבע לתובעת מכתב בו ביקש לקבל לידיו את החזקה בחנות. מנגד, שלחה אליו התובעת מכתב ובו הודיעה על ביטול ההסכם עקב הפרתו היסודית.

למרות חלופת המכתבים הללו, הגיעו הצדדים לידי הסכם פשרה בתביעה וניתן לו תוקף של פסק דין ביום 1.9.96. בהסכם הפשרה, הפחיתה התובעת את יתרת התשלום עבור החנות לסך של 35,930$ (הפחתה של כ-13,000$) אותו נדרש הנתבע לשלם עד ליום 20.9.96 (להלן: "הסכם הפשרה").

1. הנתבע טען, כי הפחתת התשלום נבעה בגלל חוסר של 5.5 מ"ר בשטח החנות ובגלל הליקויים בה. מנגד טענה התובעת, כי היא הפחיתה את הסכום משום שבאה לקראת הנתבע ורצתה לקיים את ההסכם. אני סבורה כי הסיבה שבגינה הופחת הסכום אינה מעלה או מורידה בענייננו, היות והתנהגות הצדדים בשלב זה מלמדת על רצונם לקיים את ההסכם ולא לבטלו, רצונם היה למסור את החזקה כפוף לתשלום הפשרה בסך 35,930$.

1. כפועל יוצא מאותו הסכם פשרה לא בוטל הסכם המכר. הסכם פשרה זה, גיבש את כל הסכמות הצדדים עד אותו מועד. כאמור, הפרות ההסכם שהיו לפני הסכם הפשרה, ועמדות הצדדים ביחס להפרות ההסכם ו/או ביחס למועד ביטול ההסכם אינן רלוונטיות יותר.
2. משגובש הסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין הוא "בולע" בתוכו את כל הסכמות הצדדים שהיו קודם לכן ולפיכך, בימ"ש צריך לבדוק את הפרות ההסכם ואת התנהלות הצדדים מאותו מועד ואילך, שכן בין הצדדים לכאורה נחתם הסכם חדש, עם תנאים חדשים לצורך קבלת החזקה בחנות (סך של 35,930$ עד ליום 20.9.96).
3. לטענת התובעת, גם בהסכם הפשרה לא הצליח הנתבע לעמוד והיא נאלצה לפתוח נגדו תיק הוצאה לפועל במטרה לאכוף את הסכם הפשרה. מנגד טען הנתבע, כי לאחר הסכם הפשרה הוא הגיע למשרדי התובעת עם המחאה בנקאית לתשלום הסכם הפשרה אלא שב"כ התובעת ביקש באותו מעמד 50,000 ₪ נוספים בגין הפרת ההסכם ונזקים שנגרמו לתובעת, הנתבע סירב לשלם לו ולכן לא מסר לידיו את ההמחאה הבנקאית.
4. יודגש, כי טענת הנתבע לפיה הוא בא למשרדי התובעת עם המחאה בנקאית בסך 170,000 ₪ הועלתה לראשונה בכתב ההגנה דנן. יתרה מכך, סכום זה אשר הוזכר בכתב ההגנה שונה בסעיף 9 לתצהיר הנתבע לסך של 114,041 ₪. לטענת התובעת, המדובר בעדות כבושה, אירוע שלא היה ולא נברא ולא בכדי כבש הנתבע גרסתו זו משך כל השנים הללו.
5. הנתבע נחקר ארוכות בעניין זה ובניגוד לאמור בתצהירו (סעיפים 9-10) לפיו הוא סירב לתת לתובעת את ההמחאה, הרי שבעדותו בפניי טען כי התובעת היא אשר לא הסכימה לקבל את הכסף (שם, עמ' 28 ש' 15; עמ' 30 ש' 6 ואילך).

במהלך ההוכחות הוגשו תכתובות שונות בין הצדדים (לרבות מכתבי ב"כ הנתבע דאז מיום 24.7.98 ומיום 27.7.98), אלא שבאף אחד מהם אין אזכור לאותה המחאה בנקאית לכאורה. גם בהוצל"פ הנתבע לא הזכיר אירוע כזה, כדלקמן:

"לא מופיע בתצהיר אבל דבר כזה היה והעובדה היא שאני מוכן ללכת לפוליגרף שבאתי עם הצ'ק וזה היה אחרי המכתב של יהונתן (הכוונה לבא כוחו דאז-א.מ.ג) אבל לפני התצהיר הזה כן באתי עם הצ'ק... זה קרה אולי זה נשכח" (שם, עמ' 29 ש' 21 ואילך).

תשובתו לשאלה, מדוע הוא לא הפקיד בהוצל"פ את ההמחאה הבנקאית, עוררה תהיות, כדלקמן: "לא שילמתי כי לא הייתי מקבל את הנכס. חד וחלק. גם משלם את הכל וגם לא מקבל" (שם, עמ' 31 ש' 18).

בחקירתו נשאל הנתבע - מדוע כשהגיש תביעה נגד התובעת בשנת 1998 הוא לא הזכיר עניין זה? ועל כך השיב: "לא כתבתי את זה אבל זאת עובדה מוכחת שאני באתי..." (שם, עמ' 30 ש' 12).

גם תשובתו לשאלה "האם נכון שלא פנית להפקיד את ההמחאה הבנקאית, לא בידי בא כוחך, לא בהוצל"פ, לא שלחת צ'ק שלך בדואר רשום אל התובעת או אל עו"ד שלה, האם זה נכון שלא עשית אף אחת מהפעולות שהזכרתי?", היתה מתחמקת:

"למה לא עשיתי את זה? הייתי יוצא קירח גם מכאן וגם מכאן. משלם את כל הכסף, לא מקבל את הנכס שהוא מושכר ואתם מקבלים את הפירות שלו בניגוד לחוק".

(שם עמ' 30 ש' 26 ואילך).

1. יצוין, כי על "אירוע ההמחאה הבנקאית" נחקר גם העד מטעם התובעת וכך השיב:

"בחיים יותר הזוי מזה לא יכול להיות, לא שיק בנקאי, הוא לא בא אליי וגם הוא לא היה צריך לבוא אליי. תיק ההוצל"פ פתוח. אם באמת הוא היה צריך לגמור ורצה באמת שיק בנקאי היה לו, מה הוא צריך איתי? תיק ההוצל"פ פתוח והיה הולך ומפקיד בהוצל"פ ומביא קבלה ומקבל חזקה ושלום על ישראל" (הדגשה שלי א.מ.ג.) (שם, עמ' 19 מול ש' 27 ואילך).

מר שאוליאן העיד כי רק הוא מטפל בכסף אצל התובעת (שם, עמ' 20 ש' 8), אלא שלטענת הנתבע, התנהלותו בעניין זה הייתה מול אמיר ויהודה מטעם התובעת. חרף האמור, הנתבע לא זימנם לעדות ואין כל תימוכין לגרסתו.

1. לא שוכנעתי באמיתות גרסתו של הנתבע. הנתבע כבש את גרסתו משך שנים רבות, גרסה אשר לא רק שלא עלתה באף אחד מהמכתבים בזמן אמת שהוצגו בפניי בית המשפט, אלא שקיימת סתירה בין גרסאותיו, כאמור לעיל.

גם העובדה שאין ברשותו העתק או צילום של אותה המחאה וכי הוא לא הפקיד אותה בתיק ההוצל"פ או בנאמנות אצל בא כוחו אומרת דרשני ושומטת את הקרקע מתחת לטענתו זו. אמנם, בישיבת ההוכחות ביקש הנתבע לבצע בדיקת פוליגרף שתוכיח את דבריו ולגישתו יש לראות בסירובה של התובעת כתימוכין לגרסתו, אלא שעדותו של הנתבע לא הייתה מהימנה בעיניי ואף לא קוהרנטית, ולפיכך דינה להידחות.

1. כפי שקבענו לעיל, הסכם הפשרה גיבש את כל הסכמות הצדדים עד לאותו מועד ובעצם כרתו הצדדים הסכם חדש, וניתן לומר כבר עתה כי הנתבע הוא שהפר את הסכם הפשרה הפרה בוטה, שכן על אף שהסכם הפשרה נעשה בהסכמתו המלאה, הוא לא עמד בו ואף לא במקצתו, ולא שילם ולו חלק ממנו עד עצם היום הזה.
2. כתוצאה מהפרת הסכם הפשרה על ידי הנתבע פתחה התובעת תיק הוצל"פ לצורך אכיפת הסכם הפשרה. ראש ההוצאה לפועל מיום 22.2.98 ציינה בהחלטתה כי לנתבע קושי כלכלי למלא את חיובו הכספי ולמרות שההסכם לא דן בחיובים שלובים (כפי שטען הנתבע) לא ברורה התעקשותה של התובעת על יישום ההסכם שאיבד לגישתה את משמעותו המקורית. היא אף הוסיפה וציינה, כי היא איננה מבינה מדוע התובעת לא מבקשת פיצוי על העסקה שנשתבשה ופונה למכור את הנכס לגורם אחר אלא שאין לה סמכות לבטל פס"ד בהסכמה, סמכות הנתונה לבית המשפט בלבד ועל הנתבע להגיש תביעה בהתאם.
3. בתחילת 1998, הגיש הנתבע תביעה לביטול פסק הדין שאישר את הסכם הפשרה, אלא שביום 9.5.99 מחק הנתבע את התביעה בהמלצת בית המשפט וחרף האמור לא שילם את חיוביו בתיק ההוצל"פ. למותר לציין, כי במשך כל אותו הזמן, לא פנה הנתבע אל התובעת בטרוניה מדוע היא איננה מעבירה לידיו את הנכס או פנה בבקשה לביטול ההסכם. מהתנהלות זו עולה, כי הצדדים פעלו במישורים הפוכים. התובעת ביקשה לאכוף את הסכם הפשרה בתיק ההוצל"פ והנתבע ביקש להתנער מהסכם הפשרה ובהתנהגותו גילה רצונו לבטל את ההסכם.

השכרת החנות לצד ג'

1. לטענת הנתבע, במשך כל אותן שנים בהם שילם משכנתא, הנכס לא היה בחזקתו והתובעת נהנתה מדמי שכירות של צד ג', לשם כך הגיש חוו"ד האומדת את דמי השכירות אלא שאין בידי לקבל טענות אלו מכמה טעמים:

האחד - הנתבע לא הביא לעדות מי מהשוכרים במבנה שיתמכו בגרסתו כי בשנים עברו החנות הושכרה לצד ג' וטענתו אינה נתמכת בראיות.

השני - במכתבו של הנתבע אל התובעת מיום 14.5.08 הודה הנתבע כי השכרת החנות נעשתה לאחרונה, כדלקמן:

"משך שנים ניהלת בנכס את משרד ניהול החברה. לאחרונה אף הושכר הנכס לחב' אורנג'...." (הדגשה שלי-א.מ.ג). האמור במכתבו תומך בטענת התובעת לפיה רק בשנת 2007 (כ-11 שנים לאחר החתימה על ההסכם) ולאחר שהנתבע הפסיק לשלם את תשלומי המשכנתא (בינואר 2003) היא השכירה את החנות לצד ג' לצורך הקטנת נזקיה ועדיפה עליי גרסתה לפיה עובר למועד זה היא הציבה בחנות עובד מטעמה מחשש לפלישת הנתבע (שם, עמ' 17 מול ש' 15 ואילך).

הטעם השלישי - הוא אי זימונה של המומחית מטעם הנתבע לעדות בבית משפט וזאת בניגוד להחלטתי מיום 30.4.12 בה קבעתי "העדים ייחקרו אך ורק בחקירה נגדית וב"כ הצד שהגיש תצהיר או חוות דעת, אחראי להופעת המצהיר לחקירה ללא זימון נוסף", ובניגוד להחלטה מיום 8.5.14 לפיה על כל העדים להתייצב לעדות במועד ההוכחות שנקבע. יובהר, כי חוות דעת מומחה כפופה לשיקולים של מהימנות אישית ואמינות מקצועית ובית משפט רשאי לקבל אותה או לדחות אותה כולה או חלקה והוא אשר מעניק לה משקל ראייתי (י. קדמי, על הראיות (חלק שני), תש"ע-2009, עמ' 952). משבחר הנתבע לא לזמן את המומחית מטעמו לעדות אין לו אלא להלין על עצמו ולפיכך, אני קובעת כי אין לייתן לחוות הדעת משקל ראייתי.

גם לגופו של עניין, אני סבורה שלא ניתן להפנות אצבע מאשימה כלפי התובעת על עשיית עושר ולא במשפט ו/או על שימוש שלא כדין בזכות העיכבון. אין מדובר במימוש זכות עיכבון כאמור בסעיף 19 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 אלא בנכס של התובעת, שמעולם לא עבר לחזקת הנתבעת על פי תנאי ההסכם המכר.

גם בהסכם הפשרה לא נקבע כי על התובעת להעביר את החזקה לידי הנתבע לפני התשלום. משכך, הייתה רשאית התובעת להקטין נזקיה, בייחוד נוכח התנהלותו של הנתבע אשר לאורך כל השנים, התנהל כמי שמעוניין להתנער מהסכם המכר, וכמי שאין לו עוד עניין בנכס. בנוסף, מדובר בטענה שהיא בבחינת הרחבת חזית אסורה היות וטענה זו לא נטענה בכתב ההגנה.

יש לזכור כי הסכם המכר הראשוני נחתם בשנת 1995 בעוד שהטענה לעניין השכרת הנכס עלתה רק בשנת 2008 כ-13 שנה מיום חתימת ההסכם המקורי, 13 שנה בהם הנתבע לא מקיים את חיוביו החוזיים ולא טוען לחזקה בנכס בשום הליך.

האם ההסכמים בין התובעת לנתבע בוטלו?

1. במשך כל אותן שנים מאז הסכם הפשרה 1.9.96 ועד לשנת 2003 המשיך הנתבע לשלם את תשלומי המשכנתא אותה נטל מהבנק, הוא לא פנה לתובעת בבקשה לבטל את ההסכם ואילו התובעת מצידה לא פנתה אליו בבקשה דומה. קרי, נכון למועד זה עמדו הצדדים על קיומו של הסכם הפשרה לכאורה, חרף ההפרות מצד הנתבע.
2. בינואר 2003 עשה הנתבע דין לעצמו והפסיק לשלם את ההלוואה אותה נטל מהבנק, מאחר שלטענתו התובעת לא העבירה לידיו את החזקה בחנות. למרות זאת, על אף שהחזקה לא הועברה אליו כבר משנת 1995, לא שלח הנתבע לתובעת הודעה על ביטול ההסכם.

בסוף אותה שנה ביום 14.12.03 שלח הבנק אל הנתבע מכתב התראה לפני מימוש בו נדרש הנתבע לשלם לבנק סך כולל של 246,575 ₪ (מתוכו הקרן היא 150,524 ₪ והיתרה הינה ריבית עקב פיגורים בתשלומים במשך שנה שלמה), אך הנתבע התעלם מפניות הבנק, כפי שעלה מעדותו (שם, עמ' 32 מול ש' 4 ואילך).

היות ושיעור הריבית אותה נטל הנתבע היה 17% לשנה האמיר סכום החוב ל-246,575 ₪ מעבר לסכום ההלוואה המקורי (210,000 ₪) וזאת למרות שהנתבע שילם במשך מספר שנים את תשלומי המשכנתא. מכאן נצא למדים, כי הנתבע בהתנהגותו הביא להגדלת החוב על ידי הפסקת התשלומים, סיכן את אכיפת ההסכם לאור מימוש ההלוואה על ידי הבנק וכל זאת באדישות ובחוסר תום לב רבתי.

1. משהבין הבנק כי הנתבע לא מתכוון לשלם את המשכנתא, פנה בשנת 2004 לתובעת מכוח טופס התחייבות המוכרים עליו היא חתומה (להלן: "כתב ההתחייבות") וביקש ממנה לפרוע את יתרת ההלוואה. זאת בהתאם לסעיף 10 לכתב התחייבות עליו חתמה התובעת, אשר קובע כדלקמן:

"אם נפר התחייבות כלשהיא מהתחייבותינו על-פי כתב זה, או אם תתבטל עיסקת מכר הדירה בהסכמת הלווים או עקב הפרת תנאי חוזה הרכישה על ידם, אזי נחזיר לכם, מיד וללא שיהוי, את סכום ההלוואה הנ"ל (קרן בצירוף ריבית והפרשי הצמדה לפי חישוביכם) ועם החזרת הסך הנ"ל במלואו, אתם תגרמו לביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובתכם כאמור בסעיף 8 לעיל" (הדגשה שלי-א.מ.ג.).

התובעת לא פרעה את ההלוואה אלא שלחה לנתבע מכתב ביום 23.9.04:

"כידוע לך, באחרונה ביקש הבנק אשר נתן לך הלוואה (משכנתא) לנקוט בהליכים למימוש המשכנתא. על מנת למזער את נזקיה מתכוונת מרשתי להשיב לבנק את הסכום שקיבלה ממנו". במכתבה זה אף הודיעה לנתבע על ביטול ההסכם.

1. דומה כי המצב אליו נקלעה התובעת, היה בלתי אפשרי לא לקיים את ההסכם ולא לבטלו. מצד אחד, בעקבות הפרה זו של הנתבע, ביקשה התובעת לבטל את ההסכם כאמור במכתבה מיום 23.9.04, ומאידך - מול הבנק טענה כי היא עומדת על אכיפת ההסכם, ולכן אין עליה להשיב לבנק את הכסף וכי על הבנק לדרוש אותו מהנתבע.

1. ביום 21.1.07 הגיש הבנק תביעה נגד התובעת (ת.א 2270/07) בבית משפט השלום בחיפה. התובעת טענה להגנתה, כי הסכם המכר לא בוטל וכי היא זכאית לדרוש את אכיפתו של הסכם המכר.
2. לטעמי, משלא בוטל ההסכם באופן מלא בשלב זה, לא היתה צריכה התובעת לבצע השבה עד לקבלת הכרעת בית המשפט. זכותה של התובעת היתה לברר עד תום את המחלוקת בינה לבין הבנק לגבי תוקפו של ההסכם, בפרט שעסקינן בחוב של הנתבע. ככל שביהמ"ש היה מקבל את טענת ההגנה כי ההסכם עדיין ניתן לאכיפה, לא היתה צריכה התובעת לשלם לבנק את חובו של הנתבע.
3. הנתבע מצידו המשיך לנהוג באדישות ובחוסר תום לב על אף שידע על תביעת הבנק כנגד התובעת לא בחר לבקש להיצטרף לתביעה ולתמוך בטענה כי יש לאכוף את ההסכם. לחלופין אף לא הקל על מצבה של התובעת והודיע על ביטול ההסכם והצורך בהשבה ושילם את יתרת חובו לבנק אלא נקט כמנהגו ב"שב ואל תעשה" עד אשר ייפול דבר.

1. ביום 10.1.08 "נפל דבר", ניתן פסק דין בתובענה של הבנק נגד התובעת, ובו נקבע כי הסכם המכר בוטל ועל התובעת להשיב לבנק את יתרת כספי ההלוואה בסך של 336,856.04 ₪ + ריבית וכן הוצאות משפט בסך 4,386 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 19,803 ₪. לאחר שמיעת הצדדים ועדויותיהם אני סבורה, כי החל ממועד זה היה על התובעת להפקיד את הסכום שנפסק לטובת הבנק ולא לעכבו בשל הגשת הערעור, בפרט נוכח ההלכה, כי אין עיכוב ביצוע על פסק דין כספי.

על פסק דין זה, הגישה התובעת ערעור לבית המשפט המחוזי מבלי שהפקידה את הסכום שנפסק לטובת הבנק שם. במועד (23.6.09) בו נדרשה התובעת לשלם לבנק על ידי ערכאת הערעור, צבר הסכום ריבית והגיע לסך של 527,453.74 ₪ במסגרת תיק ההוצאה לפועל שפתח הבנק נגד התובעת. ביהמ"ש של הערעור נתן תוקף של פסק דין להסכמות הצדדים וקבע, כי נשמרת זכותה של התובעת לטעון שההסכם בינה לבין הנתבע בטל ומבוטל מכוח מכתבה מיום 25.6.96 ומכוח השבת הכספים בפועל וסילוק המשכנתא על ידה.

1. לאורך כל השנים מספטמבר 1996 מועד הסכם הפשרה ועד לשנת 2004 ניתן לראות בהתנהלות הנתבע רצון לבטל את ההסכם ולהתנער ממנו. במשך כ-8 שנים הנתבע לא שילם את יתרת סכום המכר כפי שהוסכם בהסכם הפשרה ולא פעל בכל דרך למימוש ההסכם ולפיכך יש לראות את הנתבע כאילו הוא ביטל את ההסכם בהתנהגותו.

כמו כן ובנוסף, יש לראות בהודעת הביטול במכתבה של התובעת לנתבע מיום 23.9.04 והתנהגות הצדדים ממועד זה ואילך כמבטאת רצון לביטול גמור סופי ומוחלט של החוזה (ע"א 604/79 ברמן נ' יאיר, פ"ד לה(2) 701, 709). זאת ועוד, הלכה פסוקה כי גם הגשת תביעה יכול שתשמש כהודעת ביטול ודי לשם כך שהביטול משתמע מן התביעה (ע"א 557/75 אגקי נ' כהן, פ"ד ל(2) 64, 73). לעניין זה יפים דבריי המלומדים פרידמן וכהן בספרם חוזים (אבירם, חלק ב', תשנ"א), עמ' 1087 -1088:

"הגשת תביעה עשויה אף היא לשמש הודעת ביטול, אם נאמר בה כי התובע מבטל את החוזה, או אף אם הביטול משתמע מהתביעה. למשל, כאשר התביעה הנה להשבה. הטעם לכך ברור. ביטולו של חוזה (הניתן לביטול) מהווה תנאי להשבת מה שניתן לפיו. מכאן שאפשר לראות בתביעה להשבה הודעה על ביטול החוזה. נראה כי אפילו מכתב (לאו דווקא תביעה) שבו דרישה להשבה, עשוי להוות הודעה על ביטול החוזה. דברים אלה משקפים גישה רחבה לפיה אין הכרח במשלוח הודעה פורמלית על ביטול חוזה, ונראה שדי בהתנהגות המלמדת בצורה חד משמעית על כוונתו של הצד לבטל את החוזה, ובלבד שהתנהגות זו הובאה לידיעת הצד השני".

חובת ההשבה ומחיקת הערת האזהרה

47. משקבעתי כי ההסכמים בין התובעת לנתבע בטלים, יש לדון בחובת השבה שמקורה בשני סעיפים מקבילים:

האחד סעיף 21 לחוק החוזים חלק כללי, תשל"ג-1973 הקובע:

"משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויו של מה שקיבל".

השני, סעיף 9(א) לחוק החוזים (תרופות): "משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך; והנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך".

הלכה פסוקה משבוטל חוזה, על כל צד להשיב את מה שקיבל לידיו מכוח החוזה (ע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובנין נ' רבקה הורביץ, פ"ד לה(3), 533, עמ' 540 (1981)). בענייננו, על התובעת להשיב את הסכומים שקיבלה מאת הנתבע במועד הסכם המכר המקורי (שנת 1995). השבה זו צריכה הייתה להיעשות במועד בו נדרשה לשלם לבנק את חובו של הנתבע היינו, בינואר 2008. מועד זה, הינו מועד ביטול ההסכם הלכה למעשה שעה שהתובעת שילמה את חובו של הנתבע והנתבע לא נקף אצבע כדי למנוע זאת. במועד זה יש מקום לערוך את ההתחשבנות בין הצדדים בין ההשבה לבין החזר הוצאות התובעת.

48. התובעת טענה, כי יש לקזז מהסכום אותו היא צריכה להשיב לנתבע סך של 527,453.74 אותם שילמה בפועל לבנק. מאחר שמועד ההתחשבנות כפי שקבעתי לעיל, צריך להיות בינואר 2008, מועד בו ניתן פסק הדין בבית משפט השלום בחיפה, הרי יש לברר את הסכום הנכון למועד זה. בהתאם לאמור בסעיף 14 לפסק דין זה, סכום החוב בתיק ההוצל"פ נכון לינואר 2008 היה 443,466 ₪.

אמנם, הייתה לתובעת זכות להגשת ערעור, אלא שבית המשפט לא עיכב את ביצוע פסק הדין והתובעת נטלה סיכון שהסכום יצבור ריבית בנקאית. סיכון זה לא ניתן להטיל על הנתבע. התובעת הייתה יכולה להפקיד את הסכום בקופת הוצל"פ ולהמשיך בהליך הערעור. קיימת על התובעת חובת הקטנת הנזק. התובעת לא הקטינה את הנזק ולפיכך נאלצה לשלם כ-100 אלף ₪ נוספים לאחר סיום הליך הערעור.

49. התובעת בתצהיר עדות ראשית ובסיכומיה הצמידה כל סכום ששילם נתבע במועד כריתת הסכם המכר לשער הדולר, עד ליום ההשבה, אינני סבורה שיש לנהוג כך. אני סבורה, כי יש לחשב את סכום השבה על פי קרן הסכום הכספי ששולם בשנת 1995 בהתאם להסכם המכר, ללא תשלום המע"מ שקוזז מול רשויות המס, סכום זה צריך לשאת הפרשי הצמדה עד למועד ההשבה, שהוא יום מועד פסק הדין שבו הייתה אמורה התובעת לשלם לבנק.

50. קרן התשלומים ששילם הנתבע בשנת 1995 ללא מע"מ הינו 255,134 ₪ (נכון ליום 1.10.95). הסכום חולץ מתוך שלושת החשבוניות שצורפו על ידי הנתבע לתצהיר עדות ראשית. סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה עד ינואר 2008 הינו 389,417 ₪. סכום זה יש לקזז עם הסכום אותו הייתה אמורה התובעת לשלם לבנק בעת פסק הדין לפני הערעור, בהתאם לחוב ההוצל"פ בינואר 2008, בסך 433,466 ₪. יתרת הסכום לאחר הקיזוז הינה 44,049 ₪.

יתרת סכום זה, צריך היה הנתבע לשלם לתובעת בינואר 2008. משלא שילם הנתבע סכום זה במועד, עליו להשיב את הסכום כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה דנן (אוגוסט 2009) ועד התשלום בפועל.

51. התובעת ביקשה סעד כספי נוסף והוא פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם. סעד זה יש לדחות משני טעמים. האחד – ההשבה נעשית עקב ביטול הסכם הפשרה, הוא ההסכם האחרון שנכרת בין הצדדים, הסכם זה לא קבע פיצוי מוסכם. השני - בתובענה שהגישה התובעת לבית המשפט השלום בתל אביב בשנת 1996 ביקשה היא לחייב את הנתבע בפיצוי המוסכם, ובמסגרת הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין וויתרו הצדדים על הפיצוי המוסכם, משכך קיים השתק פלוגתא לגבי חיוב זה.

52. סעד נוסף אותו ביקשה התובעת מלבד הסעד הכספי הינו סעד של מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת הנתבע. ככלל הסמכות למחוק הערת אזהרה נתונה לבית המשפט המחוזי (ראה ע"א 540/88 ג'י.איי.ג'י נ' רשם המקרקעין, פ"ד מט(2) 735), אלא שבמקרה שלפניי, משקבעתי כי ההסכם מבוטל ויש לערוך השבה, מחיקת הערת האזהרה הינה פועל יוצא מהסעד העיקרי שהוא ביטול ההסכם.

על אף שככלל הסמכות להורות על מחיקת הערת אזהרה נתונה כאמור לעיל לבית המשפט המחוזי, הרי קיימת לבימ"ש זה סמכות שבגררא להורות כך, כתוצאה בלתי נמנעת מביטול ההסכם ומהשבת הכספים לקונה, שאחרת נאלץ את התובעת להגיש תובענה נפרדת ונוספת לצורך מחיקת הערת האזהרה.

מעבר לצורך יוער כי באי כח הצדדים לא טענו דבר לעניין סמכותו העניינית של ביהמ"ש לסעד זה.

סוף דבר:

התוצאה היא שיש לקבל את התביעה העיקרית בחלקה. אני קובעת כי הסכם המכר בוטל לפיכך יש לבצע השבה תוך קיזוז חלק מהסכומים בהם נשאה התובעת.

כמפורט בסעיף 50 על הנתבע לשלם לתובעת סך של 44,049 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד תשלום בפועל.

כמו כן, אני מורה על מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת הנתבע על החנות בלשכת רישום המקרקעין בנצרת.

התביעה שנכגד נדחית. הנתבע לא הוכיח כי התובעת גבתה דמי שכירות בגין הנכס עובר לשנת 2007 כמפורט לעיל. משקבעתי כי ההסכם בוטל אין מקום לנושא פיצויים בגין ליקויים בנכס ככל שהיו כאלה. לא מצאתי כי הנתבע זכאי לפיצוי בגין עוגמת נפש עקב ביטול ההסכם. ההסכם בוטל בין היתר בגין התנהגותו במשך השנים כפי שפורט לעיל.

התביעה העיקרית מתקבלת אפוא והתביעה הנגדית נדחית.

הנתבע ישלם הוצאות בגין התביעה והתביעה שכנגד, תוך התחשבות בהליכים המרובים בתביעה דנן, בסכום כולל בסך של 30,000 ₪.

המזכירות תשלח עותק מפסה"ד לבאי כח הצדדים.

ניתן היום, ד' ניסן תשע"ה, 24 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.