לפני תביעה על סך 400,000 ₪.

רקע

1. התובע היה בעל הזכויות במקרקעין ברח' טביב 14, פתח תקווה, הידועים כחלקה 163 בגוש 6388 (להלן: "המקרקעין").

הנתבע הוא עורך דין.

טענות התובע

2. עד לחודש ינואר 2001 היה התובע הבעלים היחיד והבלעדי של המקרקעין. על המקרקעין היה בנוי ביתו של התובע, בו התגוררו התובע ובני משפחתו מזה עשרות שנים (להלן: "בית התובע").

הנתבע הוא עו"ד, בנם של מכרים ותיקים של התובע.

על רקע היכרותם האישית, פנה הנתבע אל התובע בסוף שנת 2000 ושידלו להתקשר בעסקת קומבינציה על המקרקעין. בהתאם לתוכנית אותה הגה הנתבע, על המקרקעין ייבנה בניין בן 6 קומות (להלן: "הבניין") במקום בית התובע, כאשר הנתבע יהיה היזם של הבנייה על כל הכרוך בכך לרבות קבלת תב"ע נקודתית למקרקעין, הוצאת היתרי בנייה, התקשרות עם קבלן, קבלת טופס 4 ורישום הבית כבית משותף. עוד הבטיח הנתבע לתובע כי בסוף התהליך יקבל התובע דירות גמורות ומושלמות מכל הבחינות.

התובע סמך על הנתבע ונתן בו את אמונו, ועל כן הסכים לעסקה.

3. בראשית ינואר 2001, הכיר הנתבע לתובע את מר שמעון ארביב אותו הציג כשותפו. עוד נמסר לתובע כי החברה שבבעלות ארביב- "שמעון ארביב ובניו בע"מ" תהיה הקבלן המבצע שייבנה את הבניין. (להלן: "ארביב" או "הקבלן" או "הקבלן ארביב").

בהמשך הציג הנתבע לתובע תוכנית, לפיה התובע יעביר לנתבע ולארביב 61% מהמקרקעין, ובתמורה ידאגו הנתבע וארביב להוציא את בניית הבניין לפועל, כך שבסופו של דבר ייבנה על המקרקעין בניין בן 6 קומות (5 קומות וקומת גג). בקומת הגג תיבנה דירת פנטהאוז שתהיה מחוברת לדירה בקומה החמישית, כך שתיווצר דירת דופלקס (אולם ניתן יהיה להפריד דירה זו לשתי יחידות, להלן: "דירת הדופלקס"). כמו כן סוכם בין התובע לנתבע כי בתמורה ל-61% מהמקרקעין אותם ימכור התובע לנתבע ולארביב, יקבל התובע את 2 הדירות המתוכננות להיבנות בקומה הרביעית, וכן את דירת הדופלקס בקומות החמישית והשישית, כשהן גמורות ורשומות על שמו, סך הכל 3 דירות תמורה (להלן: "דירות התמורה").

הנתבע הכין על פי הסיכום הנ"ל הסכם קומבינציה בין התובע לבין הקבלן והחתים את התובע על הסכם זה בראשית חודש ינואר 2001 (להלן: "הסכם ההתקשרות"). כמו כן, קיבל הנתבע ייפוי כוח מאת התובע.

על אף שהנתבע הציג עצמו בפני התובע כיזם התוכנית ו"הרוח החיה" של הפרויקט, הוא לא הופיע כצד פורמלי בהסכם ההתקשרות. יחד עם זאת, הבטיח הנתבע לתובע כי הוא אחראי אישית עניינית ומקצועית כלפי התובע וכי יפעל לטובתו בנאמנות כבא כוחו. התובע מוסיף וטוען כי בשלב מאוחר יותר, כאשר ראה ש"הדברים מסתבכים" דרש שהנתבע ייתן לו ערבות אישית בכתב והנתבע אכן עשה זאת- ביום 7.3.02 מסר הנתבע לתובע מסמך ערבות בו ציין כי הינו ערב אישית לכל התחייבויות הקבלן וכן נתן שיק חתום לפקודת התובע ללא תאריך פירעון (להלן: "כתב הערבות").

כ-10 חודשים לאחר שנתחם הסכם ההתקשרות בין התובע לקבלן, התברר כי על מנת לקבל את אישור העירייה לבניית דירת הדופלקס, יש צורך באחוזי בנייה נוספים בשטח של 37 מ"ר.

הנתבע והקבלן התחייבו לדאוג לפתרון, ובהתאם לכך נחתם בין התובע לקבלן, ביום 10/10/01, נספח להסכם ההתקשרות, לפיו על הקבלן לדאוג לייבא 37 מ"ר זכויות בנייה מחלקה אחרת לצורך בניית דירת הדופלקס (להלן: "הנספח להסכם").

בהתאם להסכם ההתקשרות, התחייב הקבלן להתחיל את הבנייה בתוך 30 יום מיום פינוי בית התובע מיושביו, ולסיים את הבנייה בתוך 16 חודשים מיום תחילת הבנייה. כמו כן נקבע פיצוי בגין איחור במסירה בסך של 3,000$ עבור כל חודש איחור.

ביום 21/10/01 פינה התובע את ביתו ולמעשה עמד בכל התחייבויותיו. הקבלן החל בעבודות הבנייה בנובמבר 2001.

4. במקביל לבנייה, החל הנתבע במכירה 6 הדירות הנותרות בבניין, שיועדו לו ולארביב (להלן: "הדירות הנותרות"). בדיעבד, הסתבר לתובע כי הנתבע המיר את עסקת הקומבינציה עליה חתמו התובע והקבלן בעסקה של "קבוצת רכישה". התובע לא היה מודע לכך ולא נתן את הסכמתו, מה גם שכלל לא הבין את המשמעות המשפטית של המסמכים עליהם חתם לבקשת הנתבע.

לטענת התובע, מכר הנתבע את הדירות הנותרות לשישה רוכשים (להלן: "הקונים" או "רוכשי הזכויות"), ולאחר מכן המיר את חוזי הרכישה של הדירות הנותרות בשני חוזים אחרים: בחוזה הראשון צוין כי הקונים רוכשים מהתובע 61% מהמקרקעין (שכאמור נמכרו כבר לקבלן בהתאם להסכם ההתקשרות), וכן נכלל "חוזה לפיתוח מקרקעין" (להלן: "הסכם קבוצת הרכישה"). החוזה השני נעשה בין התובע והקונים מצד אחד והקבלן מצד שני, לפיו מזמינים התובע והקונים שירותי בנייה מהקבלן (להלן: "הסכם שירותי הבנייה").

הסכם קבוצת הרכישה והסכם שירותי הבנייה (להלן: "ההסכמים החדשים") נעשו מבלי שבוטל קודם לכן הסכם ההתקשרות (שהינו לשיטת התובע הסכם קומבינציה). בנוסף, מציין התובע כי הסכם שירותי הבנייה נחתם ביום 21/4/02 כאשר הבנייה בפועל החלה כחצי שנה קודם לכן, בנובמבר 2001, כך שבעת החתימה על הסכם שירותי הבנייה, הבנייה כבר היתה בעיצומה.

התובע טוען כי לא הבין את המשמעות המשפטית של הסכמים החדשים והוא חתם עליהם אך ורק מכיוון שהאמין שהנתבע פועל לטובתו. עוד מציין התובע כי חתם על מסמכים רבים שהגיש לו הנתבע מבלי לקרוא או לבדוק את תוכנם לאור האמון הרב שנתן בו.

5. לטענת התובע, בחודש יולי 2002, החלו הנתבע והקבלן להפר את הסכם ההתקשרות. לתובע התברר כי הבנייה לא נעשית לפי תוכניות הבנייה עליהן חתם וכי הקומה השישית אינה כוללת את השטח שהובטח לייבא מחלקה אחרת (37 מ"ר) ואינה כוללת ממ"ד. בהמשך, בחודש אוגוסט 2002 התברר לתובע כי הנתבע לא הסדיר את קבלת היתר הבנייה עבור כל הבניין טרם תחילת הבנייה אלא קיבל היתר לבניית בניין בן 2 קומות בלבד. למרות זאת המשיך הקבלן בבניית הבניין על אף שלא היה היתר בנייה כדין. ומשכך הוצא ביום 5/8/02 צו הפסקת בנייה.

כתוצאה מצו הפסקת העבודה, נוצר איחור רב בהשלמת הבנייה ובמסירת דירות התמורה לתובע. בנוסף, דרשה העירייה לאטום את הדירות בקומות 4-6 כתנאי להוצאת טופס 4 לדירות שנמכרו לקונים. לבסוף הוצא טופס 4 זמני ביום 27/7/04 אולם לשבע דירות בלבד: שש הדירות הנותרות (אותן רכשו הקונים) ודירה אחת מתוך דירות התמורה של התובע (דירה בקומה הרביעית). יתר דירות התמורה השייכות לתובע נותרו אטומות עד לחודש יוני 2005, אז הצליח הנתבע להשיג אישור חיבור חשמל ומים, ואז גם להן הוצא טופס 4 זמני.

לאחר קבלת כל דירות התמורה, הזמין הנתבע את התובע למשרדו והציג בפניו מסמכים המעידים על כך שמילא אחר התחייבויותיו, לרבות "ייבוא" 37 מ"ר הנדרשים לדירת הדופלקס. על בסיס מצג זה, חתם התובע על כתב הסכמה לפיו עם קבלת דירות התמורה אין לתובע כל טענה כלפי הנתבע (להלן: "כתב הוויתור").

לטענת התובע, בדיעבד התברר לו כי גם הפעם הוצג בפניו מצג שווא, וכי בפועל הועברו אותם 37 מ"ר ל-7 הדירות הקומות הראשונות וזאת על מנת לקבל טופס 4 סופי.

בשלב זה, כאשר אותם 37 מ"ר עברו לדירות בקומות התחתונות, לא ניתן היה להוציא טופס 4 סופי לדירות התמורה של התובע (למעט דירה אחת בקומה הרביעית שקיבלה טופס 4 סופי), ולמעשה עד מועד הגשת התביעה לא התקבל טופס זה. עוד התברר כי בבניין "חסרים" 70 מ"ר למגורים ויש לייבאם ממגרש אחר. במצב זה, טוען התובע, לא ניתן יהיה לקבל טופס 4 או לרשום את הבית כבית משותף, דבר הפוגע בערך הדירות.

6. התובע טוען כי כתוצאה מהתנהלות הנתבע נגרמו לו נזקים בסך של 882,738 ₪ בהתאם לפירוט כדלקמן:

1. איחור במסירת הדירות – 296,000 ₪.
2. עלות תיקון ליקויים שהתגלו בדירות התמורה וברכוש המשותף – 38,738 ₪.
3. ירידת ערך בשל ליקויים שאינן ניתנים לתיקון – 126,000 ₪.
4. ירידת ערך בשל היעדר תעודת גמר ואי רישום בטאבו של אחת הדירות בקומה רביעית ודירת הדופלקס בקומות חמישית-שישית – 360,000 ₪.
5. עוגמת נפש – 100,000 ₪.

במסגרת הליך נפרד כנגד הקבלן, קיבל התובע פסק דין לפיו על הקבלן לשלם לתובע סך של 150,000 ₪, אותם מסכים התובע לקזז מן הסכומים הנ"ל (במידה שהסכום ישולם). בכל אופן מעמיד התובע את תביעתו לצרכי אגרה על סך 400,000 ₪.

טענות הנתבע

7. הנתבע הגיש כתב הגנה בראשית ההליך, ובהמשך הגיש כתב הגנה מתוקן, ברשות בית המשפט.

הנתבע טוען כי תביעה זו מוגשת בחוסר תום לב, בכוונה למצוא "כיס עמוק", ותוך הסתרת עובדות ומסמכים מבית המשפט.

יש לדחות את התביעה שכן התובע חתם על מסמך בו נאמר במפורש כי אין לו כל טענה כלפי הנתבע בקשר לעסקה נשוא המקרקעין ובכל מקרה של נזק הוא מתחייב שלא לפנות אל הנתבע (לעיל: "כתב הוויתור"). כתב הוויתור נחתם לאחר שהנתבע הסכים לשלם לתובע לפנים משורת הדין סך של 13,200 ₪, וזאת על מנת להפסיק את ההטרדות הבלתי פוסקות מצד התובע.

עוד מציין הנתבע כי בין התובע לבין הקבלן התנהל הליך בוררות והליך משפטי בו העלה התובע את כל הטענות המועלות בתביעה זו. התובע לא צירף את הנתבע להליכים אלה והדבר מהווה השתק עילה ו/או השתק פלוגתא.

פסק הבוררות שניתן בין התובע לקבלן דחה את כל הטענות אותן מעלה התובע ובמסגרתו צוטט התובע מעיד כי הנתבע נהג עימו ביושר ובהגינות. הנתבע מציין כי פסק הברורות בוטל בהסכמת התובע והקבלן במסגרת ההליך המשפטי שהתנהל ביניהם, אשר הסתיים בהסכם פשרה לפיו על התובע לשלם לקבלן סך של 325,000 ₪.

8. לגופו של עניין, טוען הנתבע כי לא נעשתה עסקת קומבינציה כפי שהתובע טוען, אלא עסקת קבוצת רכישה, אותה יזם התובע.

לטענת הנתבע, התובע הוא יזם הפרויקט, והנתבע פעל כעורך דין בלבד ותפקידו היה לדאוג לקשור בחוזה מכר בין התובע לקונים של הדירות הנותרות, לאגד אותם בהסכם שיתוף באופן שיבטיח את בניית הבניין ולקשור את התובע והקונים בהסכם עם הקבלן אשר יבנה את הבניין.

הנתבע פעל בנאמנות עבור התובע והקונים של הדירות הנותרות וזכויות הקונים נרשמו על שמם לאחר ששילמו את מלוא התמורה בגין רכישת הקרקע מהתובע.

הנתבע לא ערב אישית והשיק שנמסר לתובע היה לביטחון בלבד. ביום 18.7.01 נערך חוזה לפיו מכר התובע 61% מזכויותיו במקרקעין בתמורה לסך של 190,000$. מתוך סכום זה היה אמור התובע לשלם עבור בניית הבניין ותשלומי מס שבח. במקביל חתם התובע על הסכם ההתקשרות להזמנת שירותי בנייה עם הקבלן באמצעות ארביב. בשלב מוקדם של העבודות חלו תנודות בשער הדולר והתובע, אשר חשש מהתייקרות בעלות הבנייה, ביקש לשלם לקבלן את כל הכספים מראש. מאידך גיסא, חשש התובע שמא תשלום מוקדם יפגע בהתקדמות הבנייה, ולכן הסכים הנתבע, שהכיר את שני הצדדים, למסור לתובע שיק ביטחון להבטחת השלמת הבנייה.

הנתבע אינו צד להסכמים להם מפנה התובע והוא מעולם לא התחייב כלפי התובע בדבר. משכך, אין לנתבע אין כל אחריות לעניין איחור נטען במסירת הדירה.

הנתבע לא "המיר" הסכמים, שכן הכוונה ליצור קבוצת רכישה היתה קיימת מלכתחילה. התובע היה מעורב בכל ההסכמים שנעשו, הוא קרא אותם ואף הוסיף שינויים ותיקונים בכתב ידו על טיוטות שהועברו לעיונו. בנוסף, חתם התובע על מסמך לקבלן לפיו הוא מתחייב לשאת באחריות כלפי העירייה בנוגע לתוספות בנייה מעבר לתוכנית המאושרת וכן התחייב לקבל על עצמו את האחריות לחריגות בנייה בדירת הדופלקס.

העיכוב בקבלת טופס 4 נבע מהתעקשות התובע לבצע חריגות בנייה. התובע הוא שהרס את הממ"ד ופרץ את הקומה השישית. כמו כן, בפסק הבוררות נקבע כי התובע הוא שגרם להוצאת צו הפסקת העבודה ממניעים שאינם ראויים, וכי הבנייה שלא בהיתר נעשתה בידיעתו.

אחוזי הבנייה בשטח 37 מ"ר, אותם התחייב הקבלן להעביר אכן עברו לתובע, אולם בהמשך בנה התובע, ללא היתר, מרפסת מקורה (פרגולה), אשר ניתן בגינה צו הריסה. מסיבה זו בלבד "זקוק" התובע לאחוזי בנייה נוספים.

הנזקים להם טוען התובע הינם מופרזים ומוכחשים, חסרי אחיזה במציאות ומשוללי כל בסיס עובדתי ומשפטי. האיחור במסירת הדירות נבע ממעשי התובע ומחריגות הבנייה שביצע. לנתבע אין כל אחריות ביחס לליקויי הבנייה הנטענים. הבניין נבנה בהתאם לתוכניות שהכין התובע כך שאין לו אלא להלין על עצמו בעניין ירידת הערך הנטענת, מה עוד שהתובע הוא שהרס את הממ"ד בדירת הדופלקס, כך שאין הוא יכול לטעון לירידת ערך בשל כך.

מומחה בית המשפט

9. בדיון מיום 9.5.13 מונה, בהסכמת הצדדים, מר אייל שנהב כמומחה מטעם בית המשפט בתחום ההנדסה ושמאות המקרקעין. (להלן: "המומחה שנהב").

בכתב המינוי התבקש המומחה שנהב לחוות דעתו במחלוקות בין הצדדים, "ככל שמתייחסות לתחומי מומחיותו, הן לעניין ליקויים נטענים בדירות נשוא התביעה והן לעניין ירידת הערך הנטענת". (עמ' 22 שורות 1-2 לפרוטוקול).

המומחה שנהב הגיש את חוות דעתו ביום 5.11.14 (להלן: "חוו"ד שנהב").

בחוות הדעת (עמ' 11) נאמר:

"2. עקב בניית מחסנים צמודים לדירות ופתיחתם עם דלת פנימית לכיוון הדירה, קיים חוסר זכויות של כ- 37 מ"ר.

3. לפני כ- 5 שנים עברו תקנות פקע"ר (פיקוד העורף) חדשות המאפשרות קבלת זכות נוספת של כ- 4.5 מ"ר לדירה בגין בניית ממ"ד.

זכויות אלה 4.5 x9 = 40.5 מ"ר מאפשרות הכשרת כל 9 הדירות בבניין בתנאים הבאים:

3.1 הסרת פרגולה שנבנתה במרפסת דירת התובע (מס 9) בשטח של כ- 39 מ"ר.

3.2 ביטול פיצול דירה מס' 9 לקומה 5 וקומה 6 כפי שקיים היום בפועל".

בסיכום חוות הדעת נקבע:

"א. כדי לאפשר את אישור דירותיו של התובע לטופס 4 נדרש לפרק את הפרגולה שנבנתה במרפסת דירתו (מס' 9).

ב. עלות הטיפול בהיתר מוערכת בכ-50,000 ₪ לפני מע"מ" (עמ' 12 לחוו"ד שנהב).

המסגרת הראייתית

10. מטעם התביעה העידו:

עת/1 – מר יצחק חגג

עת/2 – מר אייל עובד

עת/3 – מר גדי כהן

עת/4 – התובע

כמו כן, הוגש תצהירו של מר אילן לוי, אולם הוא נמשך מהתיק לאחר שלא התייצב לדיון.

מטעם ההגנה העיד:

ענ/1 – הנתבע

דיון ומסקנות

טיב העסקה

11. לגרסת התובע, הנתבע שידל אותו להתקשר עם הקבלן ארביב בעסקת קומבינציה, והכין עבורו הסכם קומבינציה מול הקבלן, הוא נספח ב' לתצהירו (נספח ב' לתצהיר התובע, סומן גם מוצג ת/6).

מנגד טוען הנתבע, כי העסקה בה התקשר התובע לא היתה עסקת קומבינציה, אלא עסקת "קבוצת רכישה", אשר הזמינה מהקבלן שירותי בניה.

לגרסת הנתבע, בזמנים הרלוונטיים, נבנו בסמוך למקרקעין 3 בניינים במסגרת של "קבוצת רכישה". התובע פנה אל הנתבע והתעניין בבנייה על המקרקעין בדרך דומה. הנתבע הבהיר לתובע את המשמעות של עסקה זו, דהיינו בנייה עצמית והזמנת שירותי בנייה מקבלן. כמו כן ציין הנתבע בפני התובע כי באמצעות עסקה זו יגיע לניצול מקסימלי של זכויותיו במקרקעין וכך אכן היה- התובע קיבל 16 חדרים מתוך 37 חדרים שנבנו בבניין. התובע הוא שביקש מהנתבע להתקשר עם ארביב כקבלן וזאת מאחר שבנה בניין בסמוך למקרקעין וכן בנה בניין עבור קרוב משפחה של התובע.

12. לאחר שבחנתי את הראיות שבפני, בסוגיה זו, אין בידי לקבל את עמדת התובע.

מן הראיות עולה קיומם של הסכמים כדלקמן:

בתאריך 18/7/01 נערך חוזה לפיו מכר התובע לרוכשי הזכויות, 61% מזכויותיו במקרקעין בתמורה לסך של 190,000$ (נספח ח' לתצהיר התובע).

בהמשך להסכם זה, ובאותו מועד (בתאריך 18/7/01) נחתם בין התובע לרוכשי הזכויות "הסכם לפיתוח מקרקעין" (חלק מנספח ח לתצהיר התובע).

בתאריך 21/4/02 נחתם חוזה נושא כותרת "חוזה - טביב (הזמנת שירותי בניה)" לפיו התובע ורוכשי הזכויות התקשרו עם הקבלן ארביב בהסכם שירותי בניה (נספח ט לתצהיר התובע).

בהתייחס לנספח ח' (חוזה המכר) העיד התובע:

"החתימות שלהם כבר היו ואז נמרוד בא אלי להחתים אותי. שאלתי אותו מה זה והוא אמר שזה קשור לעסקת הקומבינציה. ואני האמנתי לו. אח"כ התברר לי שהוא בא להחתים אותי כביכול שאני מכרתי להם... אני חתמתי כי הוא רימה אותי. אני חתמתי בלי להסתכל מה זה, האמנתי בו בצורה עיוורת, חתמתי בלי לקורא אפילו..." (עמ' 36 שורות 20-26 לפרוטוקול).

דא עקא, בניגוד לגרסת התובע כאילו חתם על ההסכמים "בצורה עיוורת", הציג הנתבע טיוטה של ההסכם לפיתוח מקרקעין (חלק מנספח ח' לתצהיר התובע) אשר עליה מופיעות הערות בכתב ידו של התובע (נספח י"ג לתצהיר הנתבע).

וכך עולה מהפרוטוקול:

"ש. מפנה אותך לנספח י"ג של הנתבע, בעמ' 2, הערות בכתב יד, האם זה הערות בכתב יד שלך?

ת. נכון

ש. אז לא רק שקראת את המסמכים אלא בקשת לעשות בהם שינויים?

ת. נכון. כל פעם בה (טעות בהקלדת המקור- ע.ב) ובקש ממני לחתום. אז החלטתי להסתכל ולראות מה יש. לפני זה חתמתי לו בלי שאסתכל באמצע הרחוב" (עמ' 36 שורות 1-6 לפרוטוקול).

הנה כי כן, בניגוד לגרסת התובע כי חתם בלא לקרוא את המסמכים שהוגשו לו, הוכח כי בטרם חתם התובע על ההסכם לפיתוח המקרקעין (נספח ח' לתצהיר התובע) הוא קרא אותו, וציין הערות על גבי טיוטת ההסכם.

13. באשר להסכם ת/6 (נספח ב' לתצהיר התובע) – בניגוד לגרסת התובע בתצהירו לפיה ההסכם בינו לקבלן ארביב הוכן על ידי הנתבע, הציג הנתבע מסמך בכתב ידו של התובע (ת/5) התואם את נוסח ת/6.

המסמך ת/5, בכתב ידו של התובע מתיישב יותר עם גרסת הנתבע לפיה התובע הוא שניסח את ההסכם ת/6, והנתבע רק ערך אותו כעו"ד בהתאם לדרישותיו ולבקשתו של התובע.

למעשה, בחקירתו הנגדית אישר התובע, ביחס להסכם ת/6 כי:

"...אני מאשר שאני כתבתי את ההסכם לפני הפגישה עם נמרוד. אני הכנתי את הטיוטה לעצמי לבד" (עמ' 33 שורות 27-28 לפרוטוקול).

14. לעניין מועד חתימת ההסכם ת/6 – ההסכם עצמו אינו נושא תאריך, ולא שוכנעתי בגרסת התובע לפיה הסכם זה נחתם לפני ההסכם נספח ח' (שנחתם בתאריך 18/7/01).

לגרסת הנתבע, ההסכם ת/6 נחתם לאחר ההסכם נספח ח' (שנחתם ביום 18/7/01) ולפני ההסכם נספח ט' שנחתם ביום 21/4/02 (סעיף 18 לתצהיר הנתבע ועדותו בעמ' 51-52 לפרוטוקול).

נתתי דעתי לגרסת התובע לפיה פינה את ביתו ועבר לגור בדירה שכורה שהעמידו לרשותו הנתבע והקבלן ארביב. התובע צירף חוזה שכירות מיום 21/10/01 (נספח ו' לתצהיר התובע) וכן קבלה על הריסת הבית מיום 4/11/01 (נספח ז' לתצהיר התובע). עיינתי במסמכים אלה, אך לא מצאתי כי יש בהם כדי להוכיח מהו המועד שבו נחתם ההסכם ת/6. מסמכים אלה מתיישבים גם עם גרסת הנתבע לפיה ההסכם ת/6 נחתם "בין ספטמבר 2001 שאז קבל את מלוא התמורה ועד תחילת הבניה" (עמ' 52 שורות 12-13 לפרוטוקול).

גם העובדה כי ההסכם ת/6 לא דווח לרשויות המס, מטה את הכף לחובת התובע . (ע"א (מחוזי י-ם) 28554-11-13 שושן נ' מעלומי (24.02.2015)), ויש בה כדי ללמד כי הצדדים לא ראו עצמם מחויבים בהסכם זה.

כאמור, נספח ח' הוא חוזה מכר מקרקעין בין התובע לבין הרוכשים המפורטים בו, וכן "הסכם לפיתוח מקרקעין" בין הרוכשים בקבוצת הרכישה המסדיר את ניהול הבנייה משותפת. נספח ט' הוא הסכם בין רוכשי הזכויות לבין הקבלן להזמנת שירותי בניה. הסכמים אלה, משמיטים את היסוד לטענת התובע כאילו מדובר ב"עסקת קומבינציה".

15. על יסוד הראיות שבפני, והתרשמותי מהתובע, שוכנעתי כי התובע היה מעורב באופן פעיל בכל הקשור בהתקשרויות המתייחסות לבניית הבניין, כמו גם בעבודות הבנייה בשטח, והיה מודע לטיב ההתקשרות, כ"קבוצת רכישה" המזמינה שירותי בניה מהקבלן.

לא ראיתי לנכון לקבל את גרסת התובע לפיה התקשר בעסקת "קבוצת הרכישה" בלא שהבין את המשמעות המשפטית של המסמכים עליהם חתם.

על כן, הריני דוחה את טענות התובע לעניין טיב העסקה, לרבות טענותיו המייחסות לנתבע הטעיה באשר לטיב העסקה, והריני קובעת כי התובע היה מודע לכך שהייתה זו עסקת "קבוצת רכישה", אשר הזמינה שירותי בניה מהקבלן ארביב.

הנספח להסכם - נספח ד' לתצהיר התובע

16. מפאת חשיבותו, יוזכר כבר בשלב זה מסמך נושא כותרת "נספח להסכם" (המכונה לעיל, "הנספח להסכם", נספח ד' לתצהיר התובע), שנערך בין התובע לבין הקבלן ארביב, ואשר נחתם על ידי הקבלן ארביב ביום 10/10/01 בו נאמר:

"הקבלן מקבל על עצמו להעביר זכויות בניה בשטח של 37 מ"ר באמצעות ת.ב.ע. השטח האמור יהיה לטובת דירתו של עוזי בקומה החמישית והשישית". (להלן: "הנספח להסכם").

לנספח להסכם אשוב בהמשך.

ערבות הנתבע להתחייבויות הקבלן ארביב- (מוצג ת/8)

17. התובע צירף לתצהירו שיק בחתימת הנתבע לפקודת התובע ע"ס 800,850 ₪ (נספח ג' לתצהיר התובע, מוצג ת/7). בגב השיק נרשם: "לבטחון והשלמת התחייבויות לבניית בנין בגוש 6383/163 ובהתאם למסמך מיום 7.3.02". מתחת לכתוב מופיעות חתימת הנתבע וחתימת הקבלן ארביב.

המסמך מיום 7/3/02 צורף כנספח ג2 לתצהיר התובע (וסומן ת/8) ובו נאמר:

"מועבר לך בזאת שיק בטחון שווה ערך ל- 190,000$ חתום ע"י חב' שמעון ארביב ובניו בע"מ ועו"ד נמרוד לוי.

השיק הינו כפוף ולהבטחת התחייבויות החב' עפ"י חוזה לביצוע עבודה על כל סעיפיו וספחיו שנחתם ע"י החברה הנ"ל ועוזיאל כהן הרמתי בגוש 6388 חלקה 163 לרבות לוח זמנים וכן בנית שטח של 37 מ"ר לדירת הגג וקבלת טופס 4 וכן הוצאת קירות גבס בדירות עוזי, סתימת חלל בין שתי הקומות העליונות".

18. בתצהירו הסביר הנתבע את הרקע למתן השיק וההתחייבות, בכך שהתובע היה מעוניין להקדים את התשלום לקבלן ארביב נוכח חששו מתנודות חדות בשער הדולר ולכן הגיע להסכמה עם ארביב בדבר הקדמת התשלום כנגד הנחה.

לדברי הנתבע, התובע חשש שהתשלום המוקדם יפגע בהשלמת הבניין, ופנה אליו בעניין זה. הנתבע הצהיר: "אמרתי לו כי אני מכיר את הקבלן המבצע וכי הבניין יושלם למרות התשלום המוקדם. לאור תשובתי ביקש הרמתי ממני שיק בטחון, ולנוכח היכרותי את שני הצדדים לא חששתי ומסרתי להרמתי, כדי להרגיעו, את שיק הביטחון להבטחת השלמת הבנייה" (סעיף 19 לתצהיר הנתבע).

בחקירתו הנגדית נשאל הנתבע:

"ש. אם ההסכם עם ארביב נחתם רק באפריל 2002, איך אנחנו מקבלים את השיק בחתימתך ובחתימת ארביב עם המסמך מיום 7/3/02?" (עמ' 50 שורות 24-25 לפרוטוקול).

תשובת הנתבע:

"אני מפנה לנספח ח' לתצהיר התובע. חוזה המכר בו מכר הרמתי 61% מזכויותיו בקרקע, לקונים שפורטו בהסכם וקיבל במסגרת אותו הסכם תמורה של 190,000 דולר במזומן. הכסף הופקד לחשבונו... מתוך סכום זה הוא שילם סכום של 200,000 ₪ למס שבח. תאריך הסכם זה הוא 18.7.01. התשלום לפי ההסכם היה עד 1.9.01, כלומר הכסף היה אצל הרמתי בכיס עוד קודם חתימת הסכם שירותי הבניה מאפריל 2002.

בהמשך, חתם הרמתי על הסכם נספח ב' (ת/6) בו התחייב לשלם לארביב עבור שירותי הבנייה שלו, אלא שאז היו תנודות בשער הדולר... הרמתי פנה מיוזמתו לארביב והציע לו לקבל את כל הכסף במזומן ומיד, בתמורה להנחת מזומן. הרמתי אכן העביר בתמורה להנחה, את כל הכסף במזומן ליגאל ארביב... הרמתי ביקש ממני ביטחון לכך שארביב אכן יוכל להשלים את הבנין. על מנת להרגיע את הרמתי, ניתן לו על ידי שיק מוצג ת/7, על מנת שתנוח דעתו". (עמ' 51-52 לפרוטוקול).

בהמשך, שב ואישר הנתבע את ערבותו לקיום התחייבויותיו של הקבלן ארביב.

"ש. אתה ערבת להתחייבות הזו, להעביר 37 מ"ר, מפנה לת/8?

ת. כן.

לשאלת ביהמ"ש: האם אני מאשר את ערבותי לקיום כל התחייבויות הקבלן, אני משיב:

כן , כמפורט בת/8 ובכפוף לטענות ההגנה שלי.(עמ' 53 שורות 31-32, עמ' 54 שורות 1-2 לפרוטוקול).

19. על יסוד האמור, הריני קובעת כי הנתבע ערב כלפי התובע, לקיום התחייבויותיו של הקבלן ארביב, ובכלל כך לקיום ההתחייבות המאוזכרת בנספח להסכם מיום 10/10/01, להעביר 37 מ"ר לדירות התובע. (בהמשך תידון השאלה, האם קוימה התחייבות זו).

הטענת להתחייבויות הנתבע מכוח נספח י"ב לתצהיר התובע

20. לגרסת התובע, באוקטובר 2002 מסר לו הנתבע את נספח י"ב לתצהירו, המהווה לשיטתו, התחייבות אישית חדשה של הנתבע בה חידש את מחויבותו ומחויבותו של הקבלן. לעמדת התובע, בנספח י"ב התחייב הנתבע כי בגין כל חודש איחור בהשלמת הבניה הוא יפצה אותו בסך של 3,000 $.

21. אין בידי לקבל עמדה זו של התובע.

על פניו, נספח י"ב הינו תמוה. על פי האמור בכותרתו, הצדדים לו הם:

הרמתי כהן עוזיאל- צד א'.

פרטי צד ב' הושלמו בכתב ידו של הנתבע כדלקמן: "נמרוד לוי עו"ד מייצג רוכשי הזכויות בגוש 6388/163".

ההסכם, בתוכנו, מתייחס לכאורה, להתחייבויות הקבלן. כך בסעיף 2 להסכם נקבע כי: "צד ב' יבנה לצד א' מחסן...". בסעיף 3 נקבע כי: "בקומה 4 תיבנה עבור צד א' דירה בת 4 חדרים... בקומה חמש דירה... בקומה שש ייבנו 59 מ"ר לפי תכנית מהנדס (כולל 37 מ"ר שיעביר צד ב' לצד א' (ארביב להרמתי)..."

בסעיף 6 נקבע מועד לסיום העבודות ובצידו סנקציה:

"סיום בניית הבניין... יהיה בתוך 14 חודש מיום הריסת המבנה בהתאם לתוכנית המהנדס... לאחר 60 יום במידה ולא נסתיימה הבנייה ישולם סך של 3,000 $ לכל חודש איחור עד להמצאת טופס 4 והפעלת המעלית".

בחלק התחתון של ההסכם מופיעה חתימתו וחותמתו של הנתבע (אשר על פי האמור, בכותרת ההסכם, חתם כ"מייצג רוכשי הדירות").

בחקירתו הנגדית, בהתייחס לנספח י"ב , העיד הנתבע:

"ש. בשם מי אתה חותם פה בצד ב'?

ת. בשם הדיירים

ש. אני מקריא.... אתה חתמת פה בשם צד ב' ארביב נכון?

ת. לא... המסמך הזה, הודפס על ידי הרמתי, ולא המסמך שלי... הוא משך את המסמך הזה ממסמך קודם שהוא עצמו ערך. ארביב התחייב להעביר לו 37 מ"ר. חתמתי בשם רוכשי הזכויות" (עמ' 55 ושורת 16-23 לפרוטוקול).

ובהמשך (בתשובה לשאלת בית המשפט):

"ת. מי שערך את המסמך הוא הרמתי. להרמתי היה מסמך דומה בחתימת ארביב. הוא ביקש שגם יתר בעלי הזכויות יהיו מודעים לזכויותיו שלא יקחו לו את המחסן והוא ביקש את ההתחייבויות שלהם לעניינים האלה. ואני ערכתי את המסמך על מנת שתנוח דעתו." (עמ' 56 שורות 1-3 לפרוטוקול).

ועוד:

"ת. הואיל והדיירים החזיקו בכספים המגיעים לארביב, רצה הרמתי להבטיח את התחייבויותיו של ארביב כלפיו באופן זה שדיירים לא יעבירו כספים באם לא יושלמו התחייבויות ארביב". (עמ 56 שורות 7-8 לפרוטוקול).

22. נוכח האמור, ובשים לב לכך שההסכם נספח י"ב, חתום על ידי הנתבע כמייצג רוכשי הדירות, ולא בשם עצמו, אין בו כדי לחייב את הנתבע באופן אישי כלפי התובע.

יוער, כי קיים טעם לפגם בכך שהנתבע, הפועל כעו"ד, חותם בשם רוכשי הזכויות, על מסמך אשר הובא בפניו על ידי התובע ואשר אינו מנוסח כראוי. חרף כך, נוכח הסבר הנתבע כי חתם על המסמך בשם רוכשי הזכויות לאור בקשת התובע, ובהינתן העובדה כי על גבי המסמך מצוין בבירור כי נחתם על ידי הנתבע כ"מייצג רוכשי הזכויות", אין מקום לחייבו מכוחו באופן אישי.

נדחית טענת התובע לחיוב הנתבע מכוח נספח י"ב.

התחייבות הנתבע להעביר לתובע 37 מ"ר

23. כפי שקבעתי לעיל, הנתבע ערב כלפי התובע, לקיום התחייבויותיו של הקבלן ארביב, ובכלל כך לקיום ההתחייבות המפורטת בנספח להסכם "להעביר זכויות בניה בשטח של 37 מ"ר באמצעות ת.ב.ע . השטח האמור יהיה לטובת דירתו של עוזי בקומה החמישית והשישית". (נספח ד' לתצהיר התובע ומוצג ת/8).

האם מילא הנתבע התחייבות זו?

24. התובע עומד על כך שהתשובה לשאלה זו שלילית. לטענתו, מאחר שהיו בבניין חריגות בניה, וכדי לאפשר קבלת טופס 4 לדירות שנמכרו לרוכשי הזכויות, לקח הנתבע 37 מ"ר שייבא עבורו ממגרש אחר, וייחס אותם לדירות האחרות כדי לקבל עבורן טופס 4.

וזו גרסת התובע:

"אותם 37 מ"ר שהנתבע יייבא עבור דירותי, הלכו ל- 7 הדירות התחתונות כדי לחפות על מעשה בלתי חוקי שעשה כאשר חיבר את המחסנים הדירתיים בדלת פנימית אל כל דירה ודירה. בכך ראתה העיריה שהקבלן הגדיל למעשה את שטחי המגורים של כל דירה, ושוב חסרו 37 המטרים בקומה 6. במעשה זה הוא יצר חריגה באחוזי הבניה ב 7. במילים אחרות כדי לקבל את טופס 4 הסופי (טופס 4 שקבל ביולי 2004 היה זמני לשנה) עבור 7 דירות, שבהם הפך את המחסנים לשטחי מגורים בחלק מהדירות, הוא "מסר" את ה- 37 מ"ר שהביא, והיו מיועדים לטובת דירת הגג שלי, הוא מסר אותם לטובת 7 הדירות כדי לקבל טופס 4 סופי, ובכך הפקיר את זכויותי המוקנות בקומה 6" (סעיף 42 לתצהיר התובע).

25. מנגד, טוען הנתבע כי התובע קיבל את אותם 37 מ"ר. לדבריו:

" הפרגולה נולדה רק לאחר שהוא קיבל את החזקה בדירה והיא לא היתה חלק מהתוכנית המקורית של הבניין. ההתחייבות של הקבלן היה להכשיר את מה שנבנה והוגש לעיריה במקור, קרי: בניית 9 דירות ולא פרגולה בקומה חמש. היתה התחייבות להביא 37 מ"ר על מנת להכשיר את שהוגש. התובע בנה דירה נוספת ללא היתר. הוא פיצל דירה בקומה שש וללא היתר. הוא רצה שתהיה דירה יותר גדולה ולא רק חדר. לשם כך הקבלן התחייב להביא 37 מ"ר והתובע לקח אחריות על כך שהוא מפצל ללא היתר.

...

מפנה לנספח ד'. במקור לפי תב"ע 1261/36 היה אפשר לבנות 671 מ"ר בהתאם לגודל המגרש המקורי. הוגשה תוכנית לפי זה והואיל וביקשו להגדיל דירה ולהוסיף דירה בקומה 6 ולהגדיל אותה נוצר חוסר של 37 מ"ר. במסגרת ההסכמות שבין התובע לקבלן, הסכים הקבלן ליזום תב"ע להעברת 37 מ"ר נוספים. היא תב"ע 1261/45. תב"ע שאושרה וקיבלה תוקף. לימים התובע בנה פרגולה ונוצר חוסר של עוד 37 מ"ר שהוא בא ומבקש ממני" (עמ' 68 שורות 7-22 לפרוטוקול).

ובהמשך:

"37 המ"ר שהתקבלו נמצאות בדירות של התובע. זה חוסר שקיים להכשיר את הפרגולה. אם הפרגולה תיהרס לא יהיה חוסר.

ביום שהגשנו את התוכנית בשנת 2002 לוועדה, היו חסרים 37 מ"ר כי התובע רצה את החדרים בגג בקומה 6 להגדיל. לא היו מטרים והקבלן אמר שהוא יתן לו 37 מ"ר ושהוא יגדיל לו ולכן זה נבנה כאילו יש לו 37 מ"ר. במקביל אושר התב"ע וכל מה שנבנה בפועל בקומה 5 ו-6 אושר. בהמשך ניבנו מחסנים בתוך הדירות ובאה העיריה ואמרה לכל דייר שהיה מחסן נפרד שהוכנס לתוך המטבח וזה אסור. קרה נס ופיקוד העורף נתן תוספת של עוד 4.5 מ"ר לכל דירה, וזה של כל דייר ודייר. אז כל דייר ודייר פתר לעצמו את הבעיה". (עמ' 70 שורות 23-32 לפרוטוקול).

26. במחלוקת זו, הריני קובעת כי הצדק עם התובע.

בהינתן הקביעה כי הנתבע התחייב בפני התובע לייבא 37 מ"ר עבור דירותיו, אזי הנטל על הנתבע להוכיח את טענתו כי כך עשה. לא זו בלבד שהנתבע לא עמד בנטל זה, הרי מן הראיות עולה כי ההתחייבות לא קוימה.

27. הנתבע מפנה לתכנית מתאר מקומית מס' פת/מק/1261/42 (נספח ט"ו לתצהיר התובע), שאושרה ביום 23/2/2005 (נספח י"ד לתצהיר התובע). בהתאם לתכנית זו אושרה העברה של 37 מ"ר עיקרי מגוש 6402 חלקה 61 לגוש 6388 חלקה 163 (היא החלקה נשוא התביעה).

למעשה, אין חולק כי יובאו לבניין 37 מ"ר, אלא שלטענת התובע, לא נעשה בהם שימוש עבור דירותיו, אלא עבור הדירות האחרות. לעומת זאת, הנתבע טוען, כי עם ייבוא אותם 37 מ"ר מולאה התחייבותו.

מן הראיות עולה בבירור, כי נכון להיום קיים חסר בזכויות בניה.

בחוות דעתו קבע המומחה שנהב:

"עקב בניית מחסנים צמודים לדירות ופתיחתם עם דלת פנימית לכיוון הדירה, קיים חוסר זכויות של כ- 37 מ"ר" (סעיף 2 בעמ' 11 לחוו"ד שנהב).

הנה כי כן, מומחה בית המשפט קבע כי קיים חסר של 37 מ"ר, אשר מקורו בצירוף המחסנים לדירות בבניין.

28. נתתי דעתי לטענת הנתבע לפיה "37 המ"ר שהתקבלו נמצאות בדירות של התובע" וכי החסר בזכויות הבניה נובע מבניית הפרגולה על ידי התובע, אך לא שוכנעתי לקבלה.

מלבד אמירה בעלמא, הנתבע לא הוכיח את טענתו ולא הראה כי אותם 37 מ"ר שיובאו, שימשו לדירות התובע. לא זו בלבד שהנתבע לא הוכיח את טענתו, אלא שבחינת הראיות עומדת לחובתו.

כאמור, המומחה שנהב קבע בחוות דעתו כי הסיבה לחסר בזכויות הבניה היא חיבור המחסנים לדירות.

מעבר לכך. בחוו"ד שנהב צוין כי כדי לקבל טופס 4 לדירות התובע, יש צורך בשטחי בניה נוספים (אותם לשיטת המומחה שנהב ניתן לקבל בעקבות תקנות פיקוד העורף) ובנוסף, יש להרוס את הפרגולה. מכאן עולה כי הריסת הפרגולה כשלעצמה לא תאפשר קבלת טופס 4 שכן נדרשים עוד שטחי בניה של "שטח עיקרי". משמעות הדברים היא כי חוו"ד שנהב תומכת בטענת התובע ולא בטענת הנתבע.

מכל מקום, אף אם הייתה מתקבלת טענת הנתבע, כי החסר בזכויות הבניה נובע מבניית הפרגולה, אזי אין בכך כדי להצדיק את מחדל אי קיום התחייבותו לייבא עבור התובע שטחי בניה שיאפשרו לו הקמת פרגולה.

29. ראיה נוספת אשר יש בה כדי להטות את הכף לטובת התובע היא בקשתו להיתר- נספח י"ג לתצהירו. מדובר בבקשה שעניינה: "סככה לקומה חמישית+ מרקיזה".

במסמך מיום 9/1/2007 מאוזכרים שני דיונים שהתקיימו בבקשה:

בדיון 1 נאמר:

"החלטה: לסרב, בהעדר היתר על מכלול הבניה, תוספת יח"ד נוגדת לתב"ע והעדר שטחי בניה לבניה המבוקשת".

בדיון 2 נאמר:

"אחד מחברי הועדה מעלה הנושא לדיון נוסף באישור יו"ר הועדה, מסביר את הבקשה ומציין, כי שטחי הבניה אשר נויידו בתב"ע ממגרש למגרש, ואשר ייועדו לבעלי הקרקע בפועל, השתמשו בהם לדירות מגורים שבגינם יצא טופס 4 מבלי שבעלי הקרקע הסכים לכך וחתם על הבקשה".

ובהמשך הפרוטוקול:

"היוה"מ מעירה כי למבקש אין יותר שטחי בניה".

החלטת ועדת המשנה לתכנון ובניה בתאריך 24/12/2006 היא:

" בהמשך לחוו"ד משפטית לסרב לבקשה בהיעדר שטחי בניה לבניה המבוקשת".

מסמך זה מלמד, כי אכן יש חסר בשטחי בניה בדירות התובע.

30. בניסיון לבסס את טענתו בדבר ייבוא 37 מ"ר, מפנה הנתבע לנספח ד' לתצהירו- מכתב מטעם האדריכל שפי למשרד הפנים מנהל התכנון. דא עקא, ממכתב זה עולה כי אכן יובאו לבניין 37 מ"ר, ואולם אין בו כדי ללמד כי אלה שימשו לדירות התובע.

31. תימוכין נוספים לטענת התובע, ניתן למצוא גם בנספח י"ז לתצהירו- בקשה לשינוי תכנית מתאר.

יוער כי בקשה זו אינה באיכות המאפשרת קריאת כל פרטיה, ואולם על פניה זו בקשה לשינוי תכנית מתאר על ידי העברת שטחים לבניין נשוא התביעה (סעיף 2.2) והיא נחתמה על ידי הנתבע ב- 15/2/2008.

הנתבע, בחקירתו הנגדית, התחמק ממתן תשובות ביחס לבקשה זו שהוגשה על ידו (כעולה מעמ' 56 לפרוטוקול). בהמשך נשאל שוב:

"ש. זה לא מתיישב עם נספח י"ז שביקש לייבא עוד פעם 37 מ"ר בשנת 2008?

ת. פנה אלי הרמתי עוד לפני התביעה הזו... הוא ביקש אם אני יכול לפעול בשבילו ולהעביר בשבילו עוד 37 מ"ר לאחר שניתן נגדו צו הריסה לפרגולה. הוא רצה להכשיר את הפרגולה". (עמ' 57 שורות 3-8 לפרוטוקול).

מעדותו של הנתבע עולה, כי נכון לשנת 2008 הוא פעל לייבוא 37 מ"ר עבור דירות התובע.

וכך עולה מן הפרוטוקול:

"ש. אתה מאשר שהתובע היה זכאי לקבל 37 מ"ר לשטח דירותיו שלו?

ת. כן.

ש. בפועל אושר ייבוא של 37 מ"ר?

ת. כן.

ש. אלא שלכאורה אותם 37 מ"ר לא ניתנו לתובע, אלא לכלל הדירות בשל צירוף המחסנים לדירות?

ת. לא. בכל דירה היה מחסן בגודל של 4-5 מ"ר, עד שבנה הרמתי את הפרגולה שלו, לא היתה בעיה כי אפילו שהכנסת המחסנים לדירות לא גרמה לבעיה כי נולדה לכל דייר ודייר לדירה שלו זכות של עוד 4.5 מ"ר לכל דירה.

ש. אמרת שהמחסנים צורפו ואושרו עפ"י תקנות פיקוד העורף, כך שזה לא קשור לאותם 37 מ"ר שאמורים להגיע לתובע?

ת. אין מחלוקת שלכל דייר היה מחסן בגודל 4-5 מ"ר וכל דייר פירק את זה בניגוד לחוק וצירף לדירה.

אני מצהיר שאם התובע מפרק את הפרגולה ויחסרו לו מטרים אני אחראי להביא לו את אותם מטרים". (עמ' 58 שורות 29-32, עמ' 59 שורות 1-11 לפרוטוקול).

ובהמשך בתשובה לשאלות בית המשפט:

"ש. ... אתה מאשר שאם לא מביאים בחשבון את תקנות פיקוד העורף שהוזכרו בחוות דעת המומחה, אזי יש לתובע חסר של 37 מ"ר?

ת. אם יבוא מהנדס ויצהיר זאת אני לא אתכחש... " (עמ' 59 שורות 18-22 לפרוטוקול).

למעשה בעדותו מאשר הנתבע:

"הייתה לי התחייבות להעביר 37 מ"ר שאכן הועברו. בהמשך הואיל ודיירי הדירות סיפחו עצמם את המחסן כולל התובע, נוצר חוסר של 37 מ"ר. התחלתי לפעול עם הרמתי ואסף שפי ביחד למציאת פתרון, לרבות ייבוא בשנית של 37 מ"ר מתוך רצון טוב ומתוך חברות עם הרמתי.

לשאלת ביהמ"ש אני אומר שזה נעשה מתוך רצון טוב אבל אני מוכן להסכים כי זה היה גם מתוך התחייבות...". (עמ' 60 שורות 7-14 לפרוטוקול).

32. כאמור, נכון להיום, וכפי שקבע המומחה שנהב, "עקב בניית מחסנים צמודים לדירות ופתיחתם עם דלת פנימית לכיוון הדירה, קיים חוסר זכויות של כ- 37 מ"ר " (סעיף 2 לחוו"ד שנהב).

באשר לפתרון המוצע בחוו"ד שנהב, המתבסס על תקנות פיקוד העורף (המאפשרות קבלת זכות נוספת של כ- 4.5 מ"ר לדירה בגין בניית ממ"ד) ובהן תולה הנתבע יתדותיו, הרי אלה הותקנו רק בשנת 2009, כך שבמועדים הרלבנטיים, הן טרם הותקנו.

מעבר לכך, לא הוכח כי אכן ניתן לעשות שימוש באותן זכויות בניה שהוקנו מכוח תקנות פיקוד העורף, ולו מחמת כך שמדובר בזכויות בניה של כלל בעלי הזכויות בבניין, ולא הובאה כל ראיה כי ניתנה הסכמתם לשימוש המבוקש בזכויות בניה אלה. כך גם לא הוכח כי ניתן לקבל אישור בדיעבד לשימוש המבוקש בתקנות פיקוד העורף.

33. על יסוד המקובץ, הריני קובעת כי הנתבע התחייב בפני התובע לייבא עבור דירותיו 37 מ"ר. התחייבות זו לא קוימה. בפועל, אמנם הועברו 37 מ"ר לבניין, אך נעשה בהם שימוש על מנת להכשיר 7 דירות אשר סופחו אליהן מחסנים (6 דירות רוכשי הזכויות ודירה אחת של התובע), כך ששוב נוצר חסר בשטחי בנייה אשר התובע זכאי להם.

עד היום אין טופס 4 ותעודת גמר לשתי דירות התמורה של התובע (דירה בקומה רביעית ודירות בקומות חמישית- שישית), בין היתר, מחמת הפרת התחייבותו של הנתבע לייבא 37 מ"ר לדירות התובע.

כתב הוויתור

34. הנתבע תולה יהבו בכתב הוויתור, עליו חתם הנתבע ביום 6/6/05 (נספח ט"ז לתצהיר התובע, לעיל: "כתב הוויתור").

מפאת חשיבותו, להלן נוסחו המלא:

"לכבוד

עוה"ד נמרוד לוי

הנני מאשר כי אין לי כל טענה מכל מן וסוג שהיא כלפיך בקשר עם עסקת מכר ובניה בגוש 6388 חלקה 136, ובכל מקרה נזק שנגרם או ייגרם לי הנני מתחייב שלא לפנות אליך בשל כך".

התובע מאשר כי חתם על כתב הוויתור, אך מוסיף ומפרט את הרקע שקדם לחתימתו.

35. התובע מציין כי ביום 27/7/04 ניתן טופס 4 רק ל 7 דירות בבניין: ל 6 דירות שנמכרו לאחרים ולאחת מדירות התמורה בקומה הרביעית.

לעומת זאת, לדירת התמורה הנוספת בקומה הרביעית ולדירות בקומה חמישית- שישית, לא ניתן טופס 4 במשך חודשים רבים . לדברי התובע:

"שלושת הדירות הללו נמסרו לי אחרי שעלה בידי הנתבע, בדרך מניפולטיבית כל שהיא, שאינה נהירה לי עד היום, להשיג אישור חיבור חשמל ומים ליתר דירותי, רק בחודש יוני 2005... באותה עת בו מסר לי הנתבע את הדירות האחרונות, התהדר הנתבע כי השיג את כל ההיתרים הדרושים לבנין, והכל בנוי עתה כדת וכדין". (סעיף 38 לתצהיר התובע).

התובע מוסיף:

"בד בבד עם חיבור 3 הדירות למים ולחשמל, קרא לי הנתבע למשרדו, הראה לי מסמכים מהעיריה ושכנע אותי בהסבריו במירמה שהם מראים שהנה הוא מילא את כל התחייבויותיו כלפי. ראשית כי אני יכול לקבל באופן מידי את יתרת הדירות לאיכלוס, מפני שהסיבה לאטימה הוסרה. יתירה מכך, הוא הראה לי מסמכים המעידים, לדברי הנתבע, כי הגיש עוד בינואר 2005 בקשה מיוחדת לשינוי תכנית בנין עיר שאושרה, וייבא למגרש את 37 המ"ר הנוספים המיועדים לקומה השישית לדירת הגג שלי. המסמכים אותם הראה לי הנתבע הם הנספח יד' ונספח טו' הרצ"ב". (סעיף 39 לתצהיר התובע)

ובהמשך:

"הנתבע הציג בפני באמצעות נספחים יג' ו–יד' הנ"ל מצג, שהתברר אחר כך מצג שוא שקרי וביודעין. אבל בעזרתם הוא הוציא ממני ביוני 2005, כתב הסכמה, שעם קבלת הדירות, שאין לי כל טענה כלפיו". (סעיף 40א לתצהיר התובע).

36. לגרסת הנתבע, הוא הסכים לשלם לתובע לסילוק טענותיו ולפנים משורת הדין סך של 13,200 ₪ והתובע מצידו חתם על כתב הוויתור.

במאמר מוסגר יוער כי מלכתחילה טען הנתבע בכתב ההגנה כי התובע חתם על כתב הוויתור עם קבלת שיק ע"ס 22,725 ₪. הנתבע צירף את העתק השיק בצירוף כיתוב המייחס לתובע אישור על קבלת השיק. מנגד, התובע טען כי האישור מזוייף. בהמשך, ביקש הנתבע לתקן את כתב ההגנה ולהחליף את השיק בשיק ע"ס 13,200 ₪, אשר לגרסתו ניתן לתובע כנגד חתימתו על כתב הוויתור.

37. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, הריני קובעת כי התובע מחוייב בכתב הוויתור, אך יחד עם זאת, הריני מקבלת את גרסתו לעניין נסיבות החתמתו עליו, באופן המצדיק לסייג את הוויתור כמפורט להלן.

בנסיבות העניין מצאתי כי יש לייחס לתובע הסכמה לוויתור על כל הטענות שהיו בידיעתו בעת שחתם עליו, אך יש לסייג את הוויתור כך שלא יכלול עניינים אשר לגביהם התובע הוטעה להאמין כי הוסדרו בעוד שלא כך היה.

38. באשר לעצם החתימה על כתב הוויתור, יש ליתן משקל לכך שמדובר בכתב וויתור פשוט, הכולל שתי שורות בלבד. נוכח האמור, עומד לחובת התובע הכלל אשר הותווה עוד מקדמת דנא לפיו : "... אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו". (ע"א 6799/02 יוזלרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 149 (2003)).

על כן, יש לראות את התובע כמי שוויתר על טענותיו כנגד הנתבע ככל שהן נוגעות לטענות אשר היו בידיעתו של התובע בעת שחתם על כתב הוויתור. כפי שיפורט להלן, טענות אלה הן הטענות לעניין ליקויי הבניה והאיחור במסירת הדירות.

39. שונים הדברים לגבי ההתחייבות להעברת 37 מ"ר, אשר לגביה הוטעה התובע לחשוב כי קוימה , אך למעשה, לא כך היה.

מן הראיות עולה כי עובר להחתמתו של התובע על כתב הוויתור הוצגו בפניו מסמכים (נספחים י"ג- ט"ו לתצהיר התובע) מהם עלה כי יובאו לבניין 37 מ"ר, והוא הוטעה להאמין כי הם עבור דירותיו כפי שהובטח לו. עוד עולה, כי הוצג בפני התובע טופס 4 ביחס ל-7 דירות בבניין, וכי באותה עת חוברו דירותיו למים וחשמל.

על יסוד הראיות שבפני, שוכנעתי כי מצגים אלה הניעו את התובע לחתום על כתב הוויתור לאחר שהאמין לטענת הנתבע לפיה מולאו כל התחייבויותיו, בעוד שבפועל, היה המצב שונה.

עוד שוכנעתי כי אילו היה התובע מודע לכך שלמעשה בניגוד למצגים שהוצגו בפניו, לא הועברו לדירתו אותם 37 מ"ר מובטחים, וכי לא ניתן לדירותיו טופס 4, אזי לא היה חותם על כתב הוויתור.

במצב דברים זה, הריני קובעת כי אין למנוע מהתובע מלהעלות טענות המתייחסות לירידת הערך של דירותיו, מחמת היעדר טופס 4 , בין היתר, עקב החסר של 37 מ"ר .

40. בטרם אמשיך בדיון לעניין הסיבות הנוספות להיעדר טופס 4 , כמו גם לשיעור הנזק מחמת כך, אפנה לשתי סוגיות נוספות עליהן מלין התובע: סוגיית ליקויי הבניה, וסוגיית האיחור במסירת הדירות.

טענת ליקויי הבניה

41. במסגרת תביעתו, מלין התובע על ליקויי בניה בדירותיו.

אינני מוצאת מקום לקבל את טענות התובע בעניין ליקויי הבניה.

כאמור לעיל, נוכח חתימתו על כתב הוויתור ביום 6/6/05, מנוע התובע מלהעלות טענות המתייחסות לליקויי הבניה.

בהקשר זה יצוין כי ביום 23/1/05 ניתן פסק בוררות בין התובע לקבלן ארביב (נספח ו' לתצהיר הנתבע) וכי ביום 10/2/05 נחתם ביניהם הסכם (נספח ז' לתצהיר הנתבע). בהתאם להסכם נספח ז' "פסק הבוררות בין הצדדים מבוטל בזאת בהסכמת הצדדים".

על פי הסכם זה על התובע לשלם לקבלן ארביב 175,000 ₪, כאשר 150,000 ₪ הם עבור עבודות שעל הקבלן לבצע, ו- 25,000 ₪ אמורים להיות משולמים עם המצאת טופס 4 לכל הבניין.

פסק הבוררות (אשר כאמור בוטל בהסכמה), כלל התייחסות מפורטת לכל טענות ליקויי הבניה שהיו לתובע כנגד הקבלן ארביב ( כמו גם לאיחור במסירת הדירות). על כן, משחתם התובע על כתב הוויתור, יש לראותו כמי שוויתר על טענות אלה, אשר היו בידיעתו.

42. מעבר לנדרש יצויין, כי במסגרת התביעה הנוכחית, לא הוכחו ליקויי הבניה הנטענים , שכן הצדדים עצמם שחררו את מומחה בית המשפט מליתן חוות דעת בסוגיית ליקויי הבניה. לענין זה ציין מומחה בית המשפט בחוות דעתו כי:

"הצדדים בקשו ממני שלא להתייחס לחוות הדעת של אינג' אריה ארז העוסקת בליקויי בניה ולהתמקד בטענה על ירידת ערכן של דירותיו כפי שעולה מחוות דעתו של השמאי סידאוי". (עמ' 6, סעיף 11 לחוו"ד שנהב).

43. על כן, הטענות לעניין ליקויי הבניה נידחות.

הטענה לאיחור במסירת הדירות

44. לטענת התובע, היה על הנתבע למסור את דירות התמורה תוך 17 חודשים מיום מסירת החזקה במגרש, דהיינו עד ליום 1/4/03. נוכח האמור, לטענתו, דירת התמורה בקומה ד', אשר נמסרה לו באוגוסט 2004, נמסרה באיחור של 16 חודשים.

התובע מדגיש, כי בהבדל מיתר הדירות בבניין, לדירת התמורה הנוספת בקומה ד', ולדירות בקומה חמישית-שישית, לא ניתן טופס 4 והן נשארו אטומות. שלוש דירות אלה נמסרו לו לאחר שעלה בידי הנתבע (בדרך שאינה נהירה לתובע) להשיג לגביהן אישור חיבור מים וחשמל וזאת בחודש יוני 2005, כך שהאיחור במסירת דירות אלה הסתכם ב- 26 חודשים.

45. אינני רואה הכרח לערוך דיון מעמיק בטענת האיחור במסירת הדירות, שכן כאמור התובע משתית את נזקו בעניין זה על נספח י"ב, אשר כפי שקבעתי לעיל, אין בו כדי לחייב את הנתבע.

מעבר לכך, דין טענת האיחור במסירה להידחות גם בשל "כתב הוויתור", כאמור לעיל.

46. יצויין כי מחומר הראיות עולה, כי אף בהנחה שאכן היה איחור במסירת הדירות, הרי הדבר נבע, במידה רבה, גם מהתנהלות התובע עצמו.

לעניין זה העיד מר אייל עובד (שהוזמן כעד מטעם התובע):

"ש. האם ידוע לך שהרמתי ניגש לעיריה לבקש צו הפסקת עבודה בטביב 14?

ת. חד משמעית כן. אני יודע בבירור שהרמתי ניגש לעיריה לבקש צו הפסקת עבודה אבל אני לא יודע למה בדיוק. זה עיכב את כולנו" (עמ' 26-27 לפרוטוקול).

ובהמשך:

"ש. התובע הפך את המחסן ליחידת דיור?

ת. כן, אבל לא גרים שם... בפועל העיריה סגרה את זה ולא נותנת לעשות שימוש במקום.

"ש. מי הפך את המחסנים ליחידת דיור?

ת. ברור, בעל המחסנים שהוא עוזי הרמתי.

אני מרגיש לא בנוח כשאני אומר את זה, אבל כל אחד שיבוא יראה בעיניים...

ש. האם ידוע לך שהמחסן הזה עיכב את קבלת טופס 4?

ת. זה גרם להרבה עיכובים...". (עמ' 27 שורות 9-17 לפרוטוקול).

מעדותו של עד זה, אשר הוזמן להעיד מטעם התובע, עולה כי התובע עצמו גרם לעיכוב, עליו הוא מלין כיום.

47. עוד עלה מן הראיות, כי התובע ביצע תוספת בניה מעבר לתוכנית המאושרת. התובע אישר זאת במסמך מיום 18/4/02 בו נאמר:

"הנני מתחייב לשאת באחריות כלפי עירית פתח-תקוה בנוגע לתוספת בניה מעבר לתוכנית מאושרת" (נספח י"א לתצהיר הנתבע).

וכן במסמך מיום 20/2/03 מתחייב התובע:

"אני מתחייב בזה לקבל על עצמי את כל האחריות בפני הרשות על חריגת בנייה..." (נספח י"ב לתצהיר הנתבע).

48. הנה כי כן, מן המקובץ עולה כי למצער, חלקן של הסיבות בגינן נגרם העיכוב במסירת הדירות, היו בעטיו של התובע.

הטענה לעניין איחור במסירת הדירות – נדחית.

וכעת אשוב לדון בסיבות הנוספות להיעדר טופס 4 ותעודת גמר לדירות התובע.

הסיבות הנוספות להיעדר טופס 4 ותעודת גמר לדירות התובע

49. כאמור, ביום 27/7/2004 ניתן טופס 4 (אישור להספקת שירותי חשמל, מים וטלפון) ל 7 יחידות בלבד:

לשלוש הדירות בקומות א'-ג', ולדירה אחת בקומה ד', היא אחת משלוש דירות התמורה (נספח י"ג לתצהיר התובע).

לדירת התמורה הנוספת בקומה ד' כמו גם לדירת הדופלקס בקומות חמש-שש, טרם ניתן טופס 4 וממילא לא ניתנה תעודת גמר.

יוער כי בטופס שניתן (נספח י"ג לתצהיר התובע) והמתייחס, כאמור, לדירות האחרות בבניין צוין כי:

"הטופס 4 מהווה אישור לשימוש המבנה במשך שנה מיום הוצאתו ובלבד שבתום תקופה זו יושלמו כל העבודות לפי היתר הבניה ותוצא תעודת גמר".

50. מן הראיות עולה כי אי מתן טופס 4 לדירות התובע, נעוץ, בין היתר (ובנוסף לסיבה הנעוצה בחסר בזכויות הבניה) גם במעשיו ובמחדליו, של התובע, כמפורט בהמשך.

כך עלה מהראיות כי ביום 28/9/06 הורשע התובע בגין בנייה ללא היתר. בגזר הדין (נספח ג' לתצהיר הנתבע) נקבע כי:

"המדובר בבניית סככה, שינוי חזית מבנה באמצעות בניית ויטרינה וכן שינוי חזיתות נוספות בקומה חמישית". במסגרת גזר הדין ניתן צו הריסה למבנים שנבנו בלא היתר, תוך מתן הוראה כי צו ההריסה יבוצע עד ליום 30/4/07 אלא אם יהיה בידי התובע היתר בניה כדין. התובע אישר כי לא ביצע את צו ההריסה (עמ' 37 שורות 5-11 לפרוטוקול).

51. מעשיו ומחדליו של התובע, אשר מנעו קבלת טופס 4 צוינו בחוות דעתו של המומחה שנהב. בחוות דעתו (סעיף 3) ציין המומחה שנהב את התנאים להכשרת הדירות בבניין, הכוללים:

" 3.1 הסרת פרגולה שנבנתה במרפסת דירת התובע ( מס 9) בשטח של כ- 39 מ"ר

3.2 ביטול פיצול דירה מס 9 לקומה 5 וקומה 6 כפי שקיים היום בפועל". (עמ' 11 לחוו"ד שנהב).

עוד הוסיף המומחה שנהב (בסעיף 4 לחוות דעתו):

"האדריכל שפי מסר לי כי הסיבה שקבלת טופס 4 לא מתקדמת נכון להיום היא משום שבממ"ד שבדירה 4 (קומה 5) בוצע שינוי ביחס להיתר. שינוי זה פוסל את הממ"ד ואינו מאפשר קבלת אישור הג"א וממילא אינו מאפשר קבלת טופס 4". (עמ' 11 לחוו"ד שנהב).

לסיכום קבע המומחה שנהב כי:

"כדי לאפשר את אישור דירותיו של התובע לטופס 4 נדרש לפרק את הפרגולה שנבנתה במרפסת דירתו". (עמ' 12 לחוו"ד שנהב).

52. על מעשים ומחדלים אלה של התובע, כפי שצוינו בחוות הדעת כמונעים קבלת טופס 4 לדירות התובע, יש להוסיף את מעשיו ומחדליו של התובע כפי שפורטו לעיל בפרק המתייחס לאיחור במסירת הדירות.

על יסוד המקובץ לעיל, הריני קובעת כי יש לייחס גם לתובע אחריות להיעדר טופס 4 ותעודת גמר לדירותיו .

סיכום ביניים

53. בחנתי את כל טענות התובע אחת לאחת, אך מצאתי לנכון להתמקד בטענות המרכזיות, אשר לטעמי דרשו הכרעה.

על יסוד הראיות שבפני, הריני קובעת כי הנתבע אחראי להיעדרו של טופס 4 ותעודת גמר לשתי דירות התובע (דירה בקומה ארבע ודירת הדופלקס בקומות חמש-שש), ומחובתו לפצות את התובע בשל כך. עם זאת, בעניין זה יש לייחס אחריות גם לתובע .

באשר לשיעור חיובו של הנתבע

54. בפרוטוקול מיום 9/5/2013 הודיעו ב"כ הצדדים:

"אנו מסכימים שביהמ"ש ימנה מומחה שהוא מהנדס ושמאי ואשר יכריע במחלוקות בין הצדדים, הן לענין הטענות בדבר ליקויי בנייה, והן לענין הטענות לעניין ירידת הערך. אין בהסכמה זו משום הודאה בטענות" (עמ' 21 שורות 15-17 לפרוטוקול).

בהתייחס למומחה שמונה בהסכמת בעלי הדין קובעת תקנה 130 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד- 1984:

(ג) מונה מומחה מטעם בית המשפט בהסכמת בעלי הדין, יראו הסכמה זו כהסדר דיוני הכולל את ההוראות המפורטות להלן, אלא אם כן קבע בית המשפט או הרשם אחרת:

(1) לא יוגשו חוות דעת מומחה מטעם בעלי הדין;

(2) יראו חוות דעת מומחה שהגישו בעלי הדין קודם למינוי המומחה מטעם בית המשפט, כאילו לא נתקבלו כראיה.

לעניין תקנות אלה הובהר כי:

"הנה כי כן, כאשר מומחה בית המשפט מתמנה בהסכמה, בגדר תקנה 130(ג), יש בכך כדי לייתר הגשת חוות דעת מומחים מטעם הצדדים, בין אם טרם הוגשו ובין אם כבר הוגשו, בעוד שכאשר המינוי נעשה שלא בהסכמה, הצדדים רשאים להציג חוות דעת המומחים מטעמם." (רע"א 4255/13 ירון שמעוני שחם מהנדסים יועצים בע"מ נ' א.א הנדסה ותכנון מדרונות בע"מ (28.08.2013)).

55. בענייננו, בהינתן כי מומחה בית המשפט התמנה בהסכמת הצדדים, אזי אין כל משמעות לחוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים, ויש לראותן כאילו לא הוגשו כראיה.

הפועל היוצא הוא איפוא, כי חוות הדעת היחידה העומדת בפני היא חוות דעתו של המומחה שנהב.

מטעם זה, לא היה מקום לטיעוני באי כוח שני הצדדים המסתמכים בסיכומיהם על חוות הדעת שהוגשו מטעמם.

56. דא עקא, חרף כתב המנוי הברור המורה למומחה שנהב להתייחס "...לעניין ירידת הערך הנטענת" (סעיף 4, עמ 22 לפרוטוקול) ולמרות שהמומחה שנהב ציין בחוות דעתו כי הצדדים בקשו ממנו "להתמקד בטענה על ירידת ערכן של דירותיו כפי שעולה מחוות דעתו של השמאי סידאוי", הרי בפועל אין בחוות הדעת כל קביעה בסוגיית ירידת הערך הנטענת.

57. נוכח החסר בחוות דעת המומחה שנהב, מן הראוי היה כי התובע יפנה אל המומחה שנהב בשאלות הבהרה או יבקשו לזמנו לחקירה, אך הדבר לא נעשה.

שקלתי האם במצב דברים זה, יש לקבוע כי התובע לא הוכיח את נזקו, ואולם הגעתי למסקנה כי תהא בכך פגיעה בלתי מידתית ובלתי ראויה בתובע. סבורני כי אין לשלול מהתובע את הזכות לפיצוי מחמת חסר בחוות דעת מומחה בית המשפט. בהקשר זה נתתי דעתי גם לכך ששני הצדדים כלל לא התייחסו בסיכומיהם לתקנה 130 לתקסד"א ולהשלכתה על מקרה זה.

58. לאחר שבחנתי את האפשרויות השונות, הגעתי למסקנה כי על מנת להגיע לחקר האמת בקביעת הסכום שעל הנתבע לשלם לתובע, אין מנוס אלא להורות למומחה שנהב להשלים את חוות דעתו לעניין ירידת ערך דירות התובע בהתאם לכתב המינוי, וליתן פסק דין משלים לעניין שיעור חבותו של הנתבע כלפי התובע, כמו גם לענין שיעור האחריות מצד התובע.

59. על כן ניתנות הוראות כדלקמן:

המומחה שנהב יגיש חוות דעת משלימה בסוגיית ירידת הערך.

חוות הדעת תוגש בתוך 45 יום מיום שיימסר פסק הדין למומחה שנהב.

שני הצדדים יישאו בשכר טרחת המומחה בחלקים שווים.

הוראות כתב המינוי מיום 9/5/2013 יחולו על המינוי הנוכחי, בשינויים המחויבים.

עם הגשת חוות הדעת, יובא התיק בפני למתן הוראות מתאימות.

לתזכורת פנימית ביום 29/2/16.

המזכירות תדוור את פסק הדין החלקי לצדדים, כמו גם למומחה בית המשפט, מר אייל שנהב.

ניתן היום, ט' טבת תשע"ו, 21 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.