1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת נסרין עדוי) מיום 18/12/12 בת.א. 11036-10-09, במסגרתו קיבל בית משפט קמא את התביעה שהוגשה על ידי ברכת הדרך לכם בע"מ (להלן: "המערערת") בחלקה בלבד וחייב את האלונים ירושלים בע"מ ולוי קפיטל גרופ בע"מ (להלן: "המשיבות"), ביחד ולחוד, לשלם למערערת סך של 149,305 ₪.

2. המערערת הינה חברה, אשר עיסוקה בתחום הנדל"ן ובפרט בפעולות ייזום ועסקאות רכישה ומכירה של עסקי דלא ניידי.

המשיבות הינן חברות, העוסקות בנדל"ן, בין היתר בפיתוח, בבנייה ובהקמת פרויקטים שונים.

בין הצדדים ניטשת מחלוקת, בכל הנוגע לשכר המגיע למערערת, בגין עבודות ייזום שביצעה המערערת, לטענתה, עבור המשיבות.

המערערת טענה בכתב התביעה שהוגש על ידה, כי ביום 26/10/06 או בסמוך לכך רכש מר אחיקם ביתן בנאמנות עבור המשיבות נכס בחדרה, הידוע כחלקה 358 בגוש 10016, וכן נכס נוסף בחיפה, הידוע כחלקה 8 בגוש 11587. כן טענה המערערת, כי בתאריך 24/10/06 רכש מר אחיקם ביתן נכס נוסף בנאמנות עבור המשיבות, המצוי בנווה זוהר בים המלח והידוע כחלקה 6 בגוש 100146.

לטענת המערערת, עמדה התמורה בגין הנכס בחדרה על סך של 530,000$ בצירוף מע"מ, בגין הנכס בחיפה עמדה התמורה על סך של 170,000$ בתוספת מע"מ והתמורה ששולמה בגין הנכס בים המלח עמדה על 100,000$.

המערערת טענה בכתב התביעה, כי היא ביצעה עבור המשיבות את כל פעולות הייזום עבור רכישת הנכסים ועל כן, הינה זכאית לשכר, כפי שנקבע בהסכמים שנקשרו בין הצדדים, כדלקמן: עבור פעולות הייזום בחדרה סך של 70,000$, בגין פעולות הייזום בנכס בחיפה סך של 170,000$.

המערערת טוענת, כי בנוסף לאמור, הגיעו הצדדים להסכמות נוספות, לפיהן תהא המערערת זכאית לשליש מזכויות המקרקעין של הנכסים בחדרה ובים המלח, בכפוף לרכישת זכויות אלה בתשלום שיבוצע על ידה בסך של 233,000$.

המערערת טענה, כי לנוכח פעולות הייזום בהן נקטה ולאור הסכמות הצדדים, הינה זכאית לקבל מן המשיבות תשלום בסך של 1,739,039 ₪. בתחשיב שערכה המערערת טענה המערערת, כי משעה שביום 27/10/08 נחתם הסכם למכירת הנכס בחדרה בין המשיבות למספר רוכשים והתמורה על פי הסכם המכר עמדה על סך של 4,330,000 ₪ בצירוף מע"מ, חלקה של המערערת בתמורה זו עומד על סך של 1,440,000 ₪ בצירוף מע"מ. לטענת המערערת, הינה זכאית לסכום נוסף של 22,500 ₪, אשר שולם על ידי המערערת במסגרת עסקת ים המלח, וכן לתוספת סך נוסף של 31,500 ₪ (אשר מהווה את ההפרש בין סכום הקיזוז, 233,000$, לבין דמי הייזום שהיה על המערערת לקבל בסך של 240,000$), כאשר מסכום זה יש להפחית סך של 20,000$, אשר שולם על ידי המשיבות על חשבון תמורת המכירה.

לנוכח כל האמור, עתרה המערערת בפני בית משפט קמא לחיוב המשיבות בתשלום הסך של 1,714,360 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

3. המשיבות טענו מנגד בפני בית משפט קמא, כי המערערת אינה מבססת כל זכות המגיעה לה מהמשיבות.

המשיבות כפרו בטענת המערערת, לפיה נרכשו הנכסים עבורן בנאמנות על ידי מר אחיקם ביתן. לטענתן, נרכשו הנכסים על ידי המשיבות בעסקת קנייה מלאה ולא בנאמנות. המשיבות הוסיפו וטענו, כי אם בכלל, קמה למערערת זכות לגבי הנכס בחדרה, ואולם, מכל סכום המגיע למערערת יש לקזז סכומים שהמערערת התחייבה לשלם למשיבות, לרבות סכום היטל ההשבחה החל על הנכס בחדרה, סך של 1,600,000 ₪, וכן את ירידת הערך בגין אי קיום התחייבותה של המערערת להשיג אישור לבניית 22 קוטג'ים על הנכס.

עוד טענו המשיבות, כי כלל לא ידוע להן על פעולות ייזום שביצעה המערערת, לא כל שכן עבורן, ובכל מקרה, אלה לא נעשו לפי הזמנתן. עוד ובנוסף, נטען על ידי המשיבות, כי סך השכר המגיע למערערת, אם בכלל, יכול להסתכם בסך של 70,000$, בגין השכר המגיע לה בגין הנכס בחדרה, ומסכום זה יש לקזז 20,000$, סכום שאף המערערת מודה שקיבלה מהמשיבות, וכן סכומים נוספים בסך כולל של 197,000 ₪.

המשיבות הוסיפו וטענו, כי למערערת ניתנה בעבר, ביום 10/01/07, אופציה לרכוש מאת המשיבות שליש מהנכס בחדרה ושליש מהנכס בים המלח, אלא שהמערערת לא מימשה את האופציה שניתנה לה.

4. בית משפט קמא דן באריכות בפסק דינו במחלוקות שנתגלו בין הצדדים.

5. ראשית ציין בית משפט קמא בפסק דינו, כי הטענה שנטענה מפי המערערת, לפיה מר אחיקם ביתן רכש ביום 26/10/06 את הנכסים בחדרה ובחיפה בנאמנות עבור המשיבות, הינה חסרת שחר.

בית משפט קמא קבע, כי מחקירתו של עד המערערת, מר ציון קרטה, עולה, כי מר אחיקם ביתן רכש את הנכסים כחודש לפני 26/10/06 מבזק ובנאמנות עבור עצמו ו/או עבור אחרים ולא עבור המשיבות, כאשר נכון למועדים אלה המשיבות לא היו בתמונה.

עוד קבע בית משפט קמא, כי המערערת היא זו שקישרה בין מר אחיקם ביתן לבזק ולאחר ביצוע הרכישה בנאמנות, החליט מר אחיקם ביתן לחזור בו מהעסקה וביקש ממר ציון קרטה להביא רוכשים פוטנציאליים, שרק אז נכנסו המשיבות לתמונה.

6. בית משפט קמא ציין, כי המערערת קיזזה את הסך של 80,000 ₪, שהודתה כי שולם לה על ידי המשיבות, כשבפועל קיבלה מהמשיבות סכום גבוה יותר, כפי שעולה מעדותו של מר ציון קרטה, אשר הייתה רוויה בסתירות, מעדותו של מר שמואל לוי, עד המשיבות, ומהמסמכים שצורפו לתצהירו. לאחר בחינת ההתחשבנות שבין הצדדים, קבע בית משפט קמא, כי הסכום ששולם למערערת על ידי המשיבות עמד על סך של 197,000 ₪.

7. במסגרת בחינת טענת המערערת, לגבי זכאותה לקבל מהמשיבות את דמי הייזום, נפנה בית משפט קמא לשני מסמכים בכתב (נספחים ד'1 ו-ד'2), שצורפו לתצהירו הראשון של מר ציון קרטה והמהווים התחייבות לתשלום מצד המשיבות. בית משפט קמא קבע, כי בהיעדר התייחסות הצדדים למסמך, שעניינו דמי תיווך (ד'2), ניתן לצאת מהנחה, כי נספח ד'1, הכולל חובה מצדה של המערערת לבצע עבודות ייזום, החליף את נספח ד'2, והינו המסמך החולש על מערכת היחסים שבין הצדדים.

במאמר מוסגר ציין בית משפט קמא, כי המערערת הייתה בעצמה מודעת לקושי ולזכאותה לדרוש דמי תיווך, שכן נספח ד'2 ספק רב אם הינו עונה על דרישות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, שעה שמר ציון קרטה, אשר פעל מטעם המערערת, לא היה בעל רישיון לבצע פעולות תיווך וכן לנוכח גובה התמורה שנדרשה, אשר עמדה על 31% משווי העסקאות יחד. לעמדת בית משפט קמא, גובה התמורה שנדרשה מהווה, בין היתר, אינדיקציה לדרישה לקיומן של פעולות ייזום מצד המערערת, שכן דמי תיווך אינם אמורים לעלות על מספר אחוזים בודדים.

8. בית משפט קמא ציין, כי טענות המערערת בסיכומיה, לפיהן לא נדרשה לבצע פעולות ייזום תמורת שכרה, מהווה הרחבת חזית. הטענה לא נטענה בכתב התביעה ולגופו של עניין, אף הינה טענה בעל-פה, שסותרת מסמך בכתב, נספח ד'1 לתצהירו של מר ציון קרטה, ואף לא הוכחה על ידי המערערת.

9. בית משפט קמא הבהיר, כי לעובדה, שנשללה טענתה של המערערת, לפיה הנכסים בחיפה ובחדרה נרכשו בנאמנות עבור המשיבות, ישנה השלכה על היקף פעולות הייזום, שכן המערערת ביקשה לחייב את המשיבות בפעולות ייזום שבוצעו על ידה טרם נכנסו המשיבות לתמונה בפועל.

ככל שהייתה המערערת מזמנת לעדות את מר אחיקם ביתן, היה העד מעיד על נסיבות הרכישה שבוצעה על ידו, פעולות הייזום שביצעה המערערת עד כניסת המשיבות לתמונה והיקפן, התמורה ששולמה וההסכמות שהושגו. היעדר זימונו של העד, מר אחיקם ביתן, לעדות פועל, לעמדת בית משפט קמא, לחובת המערערת.

לנוכח האמור, משלא הוכח כי הנכסים בחיפה ובחדרה נרכשו עבור המשיבות בנאמנות, קבע בית משפט קמא, כי לא ניתן לקבל את טענת המערערת, כי רכישת הנכסים בנאמנות מהווה פעולה המצדיקה את תשלום דמי הייזום, לא כל שכן לגבי הנכס בחיפה, שלגביו לא בוצעו על ידי המערערת פעולות כלשהן, מעבר לקישור/תיווך בין מר אחיקם ביתן לבין המשיבות.

10. בית משפט קמא ציין בפסק דינו, כי לא הייתה מחלוקת של ממש ביחס לפעולות הייזום שביצעה המערערת, בכל הנוגע לנכס בחדרה, אלא שלטענת המשיבות, מר ציון קרטה, נציג המערערת, התחייב בפניהן, כי ניתן יהיה לבנות פרויקט בן 22 יחידות דיור על הנכס וכן ידאג לכך שהיטל ההשבחה ישולם על ידי בנק, שעה שבפועל נדרשו המשיבות לשלם היטל השבחה בסך של 1,300,000-1,600,000 ₪, מתוכו שילמו המשיבות סך של 800,000 ₪.

בית משפט קמא ציין בפסק דינו, כי נספחים ז' ו-ח' למוצג ת/1 (קלטת שיחה שנערכה בין מר ציון קרטה ומר עמי לוי ביום 26/05/08 ותמלול הקלטת) תומכים בטענת המשיבות, כי הן לא יידרשו לשלם היטל השבחה, ואינם תומכים בטענת המערערת, לפיה האמור בקלטת מבסס את טענת המערערת, כי קמה שותפות בין המערערת והמשיבות ביחס לנכס בחדרה.

זאת ועוד, בית משפט קמא ציין, כי ככל שאכן קמה שותפות בגין הנכס בחדרה, על המערערת לקזז את חלקה היחסי מסכום היטל ההשבחה, שכבר שולם על ידי המשיבות, ובכל התשלומים שנשאו בהן המשיבות לצורך רכישת הנכס והשלמת העסקה, ואולם, המשיבות לא נשאו כלל בחלקן בתשלומים אלה.

בהיעדר התייחסות אמיתית של המערערת לנושא עלויות העסקה מצד המערערת, סבר בית משפט קמא, כי האמור מצביע על היעדר רצינות טענת המערערת, בדבר השותפות שהתגבשה בין הצדדים.

בית משפט קמא ציין בפסק דינו, כי אמנם בבקשה להקמת הפרויקט בחדרה צוין מספר יחידות העולה על מספר היחידות שאושרו בפועל ואף המשיבות הסתמכו על המצג בהחלטתן להשקיע בנכס בחדרה. עם זאת, בית משפט קמא סבר, שאין באמור כדי לסייג את התחייבותן של המשיבות לשאת במלוא הסכום של 70,000$ עבור פעולות הייזום שביצעה המערערת באמצעות מר ציון קרטה בעסקה.

בית משפט קמא הבהיר את קביעתו בציינו, כי מלכתחילה לא הייתה ערובה שמוסדות התכנון יאשרו בניית מספר נתון של יחידות דיור והגשת הבקשה לוועדה עונה, על כן, על הקריטריון של "פעולות ייזום", אשר בגינן התחייבו המשיבות לשלם למערערת.

עוד ציין בית משפט קמא, כי המשיבות לא הוכיחו ולא פירטו את הנזק שנגרם להן כתוצאה מהפרש יחידות הדיור שאושרו לבנייה ועל כן, ממילא לא ניתן לערוך קיזוז.

באשר לנושא היטל ההשבחה, ציין בית משפט קמא, כי היעדר פירוט בהסכם אודות התוצאה שעל המערערת להשיג בעקבות פעולות הייזום, מוביל אף הוא למסקנה, שהיא זכאית למלוא התמורה בגין פעולות הייזום שביצעה בנכס בחדרה.

לנוכח נוסחו הכללי של נספח ד'1, הנוקט בלשון פעולות ייזום, סבר בית משפט קמא, כי המשיבות לא תוכלנה להישמע בטענה, שפעולה כזו או אחרת לא בוצעה, שעה שהמערערת ביצעה פעולות ייזום לא מעטות ועל כן, היא זכאית למלוא התמורה בגין פעולותיה ביחס לנכס בחדרה בסך של 70,000$.

11. באשר לתביעה הנוגעת לנכס בחיפה, ציין בית משפט קמא, כי בכתב התביעה ובתצהיר עדותו הראשית של מר ציון קרטה צוין, כי התמורה בסך של 170,000$ סוכמה תמורת דמי ייזום, ואילו במהלך חקירתו הנגדית של מר ציון קרטה ובסיכומים נטען, כאמור, כי המערערת הייתה זכאית לתמורה ללא כל התחייבות מצדה לבצע כל פעולות ייזום. בית משפט קמא קבע, כי טענה זו סותרת את האמור בכתב התביעה ואת האמור בנספח ד'1 ואף הינה חסרת היגיון כלכלי ועסקי.

משמעותה של טענה זו, לעמדתו של בית משפט קמא, הינה, כי המערערת זכאית לתמורה בסדר גודל של 31% משווי העסקה בחיפה, בלא שתהא מחויבת לעשות דבר, טענה שלא ניתן לקבל מהפן העובדתי והמשפטי, שעה שאף עומדת בסתירה לנטען בכתב התביעה.

בית משפט קמא הדגיש, כי המערערת לא הביאה ראיות כלשהן, לגבי ביצוע עבודות ייזום ביחס לנכס בחיפה, בשונה מביחס לנכס בחדרה. לא רק שהמערערת לא ביצעה פעולות ייזום בקשר לנכס בחיפה, אלא שהיא אף יצרה מצג בפני המשיבות, לפיו ניתן להקים בנכס תחנת דלק, באופן שהיטה את כדאיות העסקה, ולאחר מכן התברר, כי לא ניתן להקים תחנת דלק במקום.

לנוכח האמור, קבע בית משפט קמא, כי המערערת לא הוכיחה זכאותה לתשלום דמי ייזום בסך של 170,000$ בגין עסקת הנכס בחיפה, שעה שלא ביצעה פעולות ייזום, המצדיקות תשלום בנתח כה גבוה משווי הנכס ומקום שאף לא תבעה דמי תיווך.

12. בהמשך פסק הדין התייחס בית משפט קמא לטענת המערערת, לפיה הסיכום בינה ובין המשיבות היה, כי דמי הייזום בסך של 240,000$ לא יועברו למר ציון קרטה במישרין וכי סכום זה יקוזז תמורת כניסת המערערת כשותפה בשליש בנכסים בחדרה ובים המלח בשווי של 233,000$.

בית משפט קמא דחה טענה זו של המערערת.

ראשית, ציין בית משפט קמא, בי בפועל, עתרה המערערת בכתב התביעה לסעדים כפולים: הן מלוא התשלום המגיע לה בגין העסקאות, לגרסתה-240,000$, וכן להצהרה על זכויותיה בנכסים בחדרה ובים המלח.

בנוסף, ציין בית משפט קמא, כי התחייבות בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), טעונה מסמך בכתב. משלא הציגה המערערת מסמך כאמור, סבר בית משפט קמא, כי המערערת לא יכולה להישמע בטענה לקיומה של שותפות בנכסים ואין מקום להיעתר לסעד ההצהרתי המבוקש.

בית משפט קמא ציין, כי הטענה, לפיה השותפות במקרקעין נסמכת על דברים שנאמרו על ידי מנהל ובעלי המשיבות, מר שמואל לוי, בקלטת שהוצגה בפני בית משפט קמא, אין בה ולא כלום ואין היא מלמדת כלל על הכרזה, בדבר זכויותיה של המערערת כשותפה במקרקעין בנכסים בחדרה ובים המלח.

בית משפט קמא הוסיף וציין, כי גם אם הייתה כוונת המערערת לשותפות ברווחים, להבדיל משותפות בבעלות בנכסים, אף טענה זו לא הוכחה. יתר על כן, המערערת בחרה שלא לממש את האופציה שניתנה לה ולא העבירה את התשלום בסך של 233,000$ בתוך 6 חודשים ממועד הסכם האופציה, כפי שאמורה הייתה, על מנת לרכוש שליש מהנכסים בחדרה ובים המלח.

בית משפט קמא הסביר, כי הודאתו של מר ציון קרטה, בדבר קבלת כספים על חשבון דמי הייזום המוסכמים, שומטת אף היא את הקרקע, ביחס לשותפות בנכסים הנטענת על ידי המערערת. בית משפט קמא הבהיר, ששעה שההפרש בין שווי השליש בנכסים (233,000$) ובין דמי הייזום המוסכמים הנטענים (240,000$) עומד על 7,000$ בלבד, לא הציגה המערערת הסבר, כיצד טוענת היא לשותפות בנכסים, כאשר מר ציון קרטה הודה בעדותו בקבלת סך של 120,000 ₪ מהמשיבות.

13. בשולי פסק הדין התייחס בית משפט קמא למספר סתירות מהותיות שנפלו בעדותו של עד המערערת, מר ציון קרטה, תוך שצוין ביחס לעדותו, כי זו "בלשון המעטה, נעדרת כל אמינות". בית משפט קמא הבהיר, כי לא מצא לנכון להעדיף את גרסת המערערת, הנסמכת, כאמור, על עדותו של מר ציון קרטה, אשר "נגועה בסתירות וחוסר אמינות משווע", ושעה שגרסת המערערת אף אינה נתמכת בראיות נוספות.

בית משפט קמא דחה, אפוא, את טענת המערערת לשותפות בנכסים בחדרה ובים המלח וכן דחה את טענת המערערת לזכאותה לקבלת דמי ייזום בסך של 170,000$ ביחס לנכס בחיפה. עם זאת, קיבל בית משפט קמא את טענת המערערת לזכאותה בדמי ייזום ביחס לנכס בחדרה, זאת לאחר ניכוי הסכומים ששולמו על ידי המשיבות, ופסק לזכות המערערת את יתרת התשלום המגיעה לה כדמי ייזום ביחס לנכס בחדרה בסך כולל של 149,305 ₪.

14. המערערת מיאנה להשלים עם פסק דינו של בית משפט קמא וערעורה, המשתרע על 32 עמודים, מונח בפנינו. ב"כ המערערת בהודעת הערעור העביר תחת שבט ביקורתו כל אחת ואחת מן הקביעות העובדתיות של בית משפט קמא, תוך שלא חסך מבית משפט קמא את ביקורתו ביחס לכל אחת מקביעותיו. לעמדת ב"כ המערערת, גרם בית משפט קמא, בין היתר, "לעיקום הכתוב", לקביעות שאין להן כל קשר לראיות. עוד טען ב"כ המערערת, כי פסק דינו של בית משפט קמא מעיד על היעדר הבנה בסיסית של העובדות והטענות. ובלשונו של ב"כ המערערת, "לא העובדות הן אלה שהביאו לקביעותיו של בית משפט קמא".

לנוכח האמור, נטען על ידי ב"כ המערערת, כי על בית המשפט להתערב בקביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא, שכן בנסיבות אלה ברור, כי אין לערכאה הדיונית המבררת יתרון על פני בית המשפט של הערעור.

קצרה היריעה מלפרט את כל טענותיה של המערערת, ביחס לטעויות העובדתיות שנפלו בפסק דינו של בית משפט קמא. בתמצית ייאמר, כי ב"כ המערערת חולק על קביעת בית משפט קמא, אשר דחה את טענת המערערת, בדבר רכישת הנכסים בחדרה ובחיפה בנאמנות עבור המשיבות.

ב"כ המערערת טען, כי מהקלטת מיום 26/05/08 ומדברי בעל השליטה במשיבה 1, מר שמואל לוי, עולה הודאה מפורשת של המשיבות, בדבר החוב שלהן למערערת בסך של 240,000$ ובשותפות המערערת בנכסים שבחדרה ובים המלח. בהקשר זה ציטט ב"כ המערערת קטעים מהתמלול, אשר לעמדתו, תומכים בגרסת המערערת.

ב"כ המערערת הדגיש, כי קביעותיו של בית משפט קמא, בכל הנוגע לקלטת, אף עומדות בסתירה לקביעותיה של כב' השופטת ג'דעון, אשר דנה בתוכן הקלטת במסגרת ערעור על דיון בבקשה לסעדים זמניים שהובאה בפניה, וכן עומדת בניגוד לקביעת כב' השופטת בר-זיו, אשר דנה בבקשת רשות ערעור על החלטת כב' השופטת ג'דעון. לדברי המערערת, השתיים התרשמו באופן שונה מבית משפט קמא מהתמלול ומהקלטת וסברו, כי עולה מדברי המצהיר מטעם המשיבות, מר שמואל לוי, כי האחרון הודה בזכאותה של המערערת לקבל את הסך של 240,000$ כדמי ייזום ובשותפות של המערערת בשליש מהנכסים בחדרה ובים המלח.

ב"כ המערערת הוסיף וטען, כי בית משפט קמא לא הקפיד עם המשיבות, בכל הנוגע להרחבת חזית, והתיר להן, בניגוד להצהרתו, להרחיב את החזית, תוך שהוא מונה בסעיף 5 לעיקרי הטיעון אחת לאחת את הסוגיות בהן ביצעו המשיבות, לטענתו, הרחבת חזית אסורה.

המערערת הוסיפה וטענה, כי אף בעדותו בבית המשפט הודה המצהיר מטעם המשיבות, מר שמואל לוי, בטענת השותפות, ביחס לנכס שבים המלח, ופועל יוצא מכן, שיש בדבריו הכרה גם בשותפות בנכס בחדרה.

עוד טענה המערערת, כי בית משפט קמא התעלם מראיות שונות, המבססות את זכאותה של המערערת לשכר ייזום בסך של 240,000$. בין היתר, נטען על ידי המערערת, כי העובדה שהמשיבות טענו, כי בוצעו על ידן תשלומים למערערת העולים על סך של 70,000$, וכאשר נטען בתצהירו של מר עמי לוי (סעיף 17 לתצהיר), כי המשיבות שילמו למערערת 200,000 ₪ וכן 165,000 ₪, יש לראות באמור הודאה מצד המשיבות, כי חובן למערערת עמד על סך של 240,000$. עוד ובהקשר זה טענה המערערת, כי תשלומים שונים שביצעו המשיבות, לטענתן, לרבות סך של 50,000 ₪, מעידים על השותפות בנכסים.

באשר לפעולות הייזום, טוענת המערערת, כי לא היו בפי המשיבות טענות ביחס לפעולות ייזום שלא בוצעו. זאת ועוד, המערערת טענה, כי טעה בית משפט קמא, עת שקבע, כי לא בוצעו פעולות ייזום ביחס לנכס בחיפה. לעמדת המערערת, נמנעה ממנה האפשרות להוכיח את ביצוע פעולות הייזום ובכל מקרה, אף אם יש פעולות שלא בוצעו, אלה לא שוללות את זכאותה של המערערת לשכר הייזום. לטענת המערערת, היה על המשיבות לשלם את שכר הייזום ולאחר מכן לדרוש את כספן בחזרה, ככל שיתברר שהייזום לא בוצע.

15. המשיבות מנגד תומכות בפסק דינו של בית משפט קמא וסבורות, כי אין מקום להתערב בקביעותיו.

המשיבות מדגישות, כי הערעור נסוב על קביעות עובדתיות, שאין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בהן, ובנוסף, הדגיש בית משפט קמא, שמדובר במערערת שהעד העיקרי שלה נמצא לא אמין בגרסאותיו.

לעמדת המשיבות, בית משפט קמא דן בכל סוגיה וסוגיה, שמע את העדויות, הקדיש מזמנו לבירור המחלוקת ולא נפלה כל טעות בממצאיו ובקביעותיו המשפטיות.

16. ב"כ הצדדים הגישו בפנינו עיקרי טיעון והמערערת אף הגישה תיק מוצגים עב כרס. בישיבה שהתקיימה בפנינו ביום 29/04/14 הוספנו ושמענו את תמצית טיעוניהם בעל פה של ב"כ הצדדים.

17. לאחר שנתנו את דעתנו לפסק דינו המפורט של בית משפט קמא, להודעת הערעור, לעיקרי הטיעון, למוצגים שהוצגו על ידי המערערת ולטיעוניהם בעל פה של ב"כ הצדדים בפנינו, מסקנתנו היא, שיש לדחות את הערעור.

18. כלל ידוע הוא, שאין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות העובדתיות ובממצאים שבמהימנות, אשר נקבעו על ידי הערכאה הדיונית, שלה הייתה ההזדמנות הישירה להתרשם התרשמות בלתי אמצעית מן העדים אשר הופיעו בפניה. וראה: ע"א 7420/11, גרומן שירותי דלק בע"מ נ' סונול ישראל בע"מ (פרסום נבו), 29/01/13.

אמנם, לכלל זה יש חריגים. ואולם, איננו סבורים, כי המקרה מהווה חריג לכלל, המצדיק את התערבותה של ערכאת הערעור בקביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא.

בית משפט קמא ראה ושמע את העדים שהובאו בפניו, נימק באופן מפורט את ממצאיו, ועיגן את ממצאיו בנימוקים הגיוניים, הנסמכים על מסמכים ועדויות שהובאו בפניו. בית משפט קמא עמד על סתירות מהותיות ורבות שנפלו בגרסת העד המרכזי של המערערת, מר ציון קרטה. בית משפט קמא פירט את הסתירות שנפלו בעדותו של מר ציון קרטה, ואף הבהיר מדוע לא ניתן ליתן אמון בעדות זו, אשר עליה נסמכת המערערת בתביעתה.

19. זאת ועוד, עדים פוטנציאליים שניתן היה לצפות כי המערערת תזמנם לעדות לתמיכה בגרסתם, כגון מר אחיקם ביתן, אשר לטענת המערערת התקשר בנאמנות עבור המשיבות בעסקת הנכס בחדרה ובעסקת הנכס בחיפה, לא זומנו על ידי המערערת לעדות, הגם שהמשיבות כפרו בגרסת המערערת מראשית ההליך. מטעם זה בצדק ראה בית משפט קמא לזקוף לחובת המערערת את ההימנעות מזימון העד למשפט, שעה שמצדה של המערערת לא ניתן הסבר כלשהו מדוע לא הובא עד מרכזי זה לעדות, אשר יכול היה להשליך ולהבהיר בעדותו את נסיבות הרכישה, פעולות הייזום שנקטה המערערת, התמורה שסוכמה ו/או שולמה ובכלל זה פרטים מהותיים, אשר אמורים היו לתמוך בגרסת המערערת.

20. אף לגוף העניין סבורים אנו, כי מסקנותיו של בית משפט קמא מעוגנות היטב בראיות שהובאו בפניו.

21. המערערת ביקשה לזקוף לחובת המשיבות את פעולות הייזום שביצעה, בכל הנוגע לנכס בחדרה טרם התקשרות המשיבות בהסכם, בטענה, כי מר אחיקם ביתן התקשר עמה ורכש את הנכסים בחיפה ובחדרה בנאמנות עבור המשיבות. ואולם, גרסה זו נתבררה כלא נכונה מחקירתו הנגדית של מר ציון קרטה. מעדותו (עמוד 62-63 לפרוטוקול) עלה במפורש, כי מר אחיקם ביתן רכש את הנכסים מבזק לפני המועד בו התחייבו המשיבות במסמכים ד'1 ו-ד'2, כאשר הרכישה בוצעה על ידי מר אחיקם ביתן עבור עצמו ו/או עבור אחרים ואולם, בכל מקרה, לא עבור המשיבות.

22. לא נפלה שגגה במסקנתו של בית משפט קמא, לפיה הקלטת ותמלול השיחה שהתקיימה בין מר ציון קרטה ומר שמואל לוי, אינם מבססים את הנטען על ידי המערערת. עיון בתמלול מעלה, כי אין בו הודאה מצד המשיבות, בדבר חובן למערערת בסך של 240,000$ או בדבר שותפות שנכרתה בין המערערת והמשיבות, לפיה המערערת שותפה עם המשיבות בשליש מהנכסים בחדרה ובים המלח. אם בכלל, ניתן לומר, כי האמור בקלטת מצביע, לכל היותר, על קיומה של אפשרות שהמערערת תיכנס כשותפה בשליש בנכס בים המלח, ואולם, לא ניתן על סמך הדברים שנאמרו במהלך השיחה על ידי מנהל ובעלי המשיבות, שנסבה על התחשבנות כללית בין הצדדים, ללמוד על הכרזה בדבר שותפות במקרקעין וביחס לזכות לבעלות בשליש מהנכסים בחדרה ובים המלח. זאת ועוד, גם הקטעים בתמלול, אליהם מפנה המערערת בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון, אין בהם לבסס את טענת המערערת, לפיה יש בתמלול משום הוכחה לכך, שתשלום דמי תיווך למר עמי לוי עבור עצם הקישור בינן לבין מר אחיקם ביתן, מעיד על שותפות במקרקעין שנקשרה ביו המערערת והמשיבות, ביחס לנכסים בחדרה ובים המלח, מה גם שדברים אלה אינם מתיישבים עם האמור בתצהירו של מר ציון קרטה, עדה המרכזי של המערערת.

23. לא נעלמה מעיננו טענת המערערת, לפיה נטען על ידי המשיבות, כי בוצעו על ידן תשלומים למערערת, אשר עולים על 70,000$, באופן שיש בכך להצביע על הודאה מצד המערערת, כי מגיע למשיבות סכום חובן בסך של 240,000$. ואולם, עיון בתצהירו של מר שמואל לוי (נ/1) מעלה, כי טענת המשיבות מלכתחילה (סעיפים 71-77 לתצהירו של מר שמואל לוי) הייתה, כי המשיבות שילמו למערערת סכום של כ-197,000 ₪, אשר שוויו ב-$ לא עלה על 56,000$, סכום אשר בית משפט אישרו לאחר דיון שקיים בפסק הדין. מכאן, שטענת המערערת, לפיה טענות המשיבות לעניין התשלומים שבוצעו מקימות הודאה בדבר זכאותה של המערערת לתשלום סך של 240,000$, אין לה על מה לסמוך.

24. מקובלת עלינו עמדתו של בית משפט קמא, הנסמכת על נוסחו של מסמך התחייבותן של המשיבות, ד'1, על העדויות שהובאו בפניו, כי שיעור תשלום של 240,000$ מהווה כ-31.5% משתי העסקות יחד (חיפה וחדרה) וכ-74% משווי העסקה בחיפה, אכן מחייב ביצוען של פעולות ייזום של ממש מצד המערערת ולא אך פעולת תיווך גרידא, שאינה מניבה בצדה שיעורי תמורה בסדר גודל זה. בפועל, לא העלתה המערערת טענה בכתב התביעה, באשר לפעולות הייזום שנעשו לטענתה, בכל הנוגע לנכס בחיפה, הגם שלא הייתה מניעה מצדה לעשות כן, כפי שנעשה בפועל ביחס לנכס בחדרה. המערערת אף הגדילה לעשות וטענה בסיכומיה, כי אינה חייבת לבצע פעולות ייזום כלשהן בתמורה לשכרה. על כן, סבורים אנו, כי קביעתו של בית משפט קמא, אשר ראה לדחות את זכאותה של המערערת לדמי ייזום (בשונה מדמי תיווך, שלא נתבעו), באשר לנכס בחיפה, מעוגנת בראיות ומבוססת על ההיגיון וכללי מסחר סבירים.

25. נוסיף ונציין, כי העובדה, כי המערערת קיבלה לידה סכום של 197,000 ₪, שעה שנטען על ידה לכל אורך הדרך כי הוסכם בין הצדדים כי תמורת 233,000$ לא יועברו על ידי המשיבות מתוך דמי הייזום המגיעים להם בסך של 240,000$, שומטת את הקרקע תחת טענת המערערת, בדבר השותפות שנקשרה. וכאמור, בית משפט קמא הצביע על העובדה, כי עד המערערת, מר ציון קרטה, הודה בעצמו (עמוד 9 לפרוטוקול החקירה בדיון בבקשה לביטול עיקול) בקבלת סכום של 120,000 ₪.

ככל שהיה ממש בטענת המערערת, בעניין השותפות, ולאור העולה מטענת המערערת, כי ההפרש בין שווי השליש בנכסים (233,000$) לבין דמי הייזום המוסכמים, כנטען על ידי המערערת (240,000$), מסתכם בסך של 7,000$, אזי עצם העובדה, שהמערערת קיבלה לידה סכומים העולים בסדרי גודל מסך של 7,000$, מלמדת אף היא, כי אין ממש בטענות המערערת, ביחס לזכאותה לשותפות בשליש מהנכסים בחדרה ובים המלח.

מסקנה זו אף נתמכת בנימוקים נוספים הגיוניים ומבוססים, שהעלה בית משפט קמא בפסק דינו, לרבות היעדר קיומו של מסמך להוכחת קיומה של עסקה במקרקעין, על פי דרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, שגם בהם יש לחזק את המסקנה, כי המערערת לא הוכיחה את התקשרות הצדדים בשותפות ואף לא הניחה את הבסיס לקביעה, כי זו הייתה כוונת הצדדים מלכתחילה. כך צדק בית משפט קמא, עת שדחה את תביעת המערערת, בכל הנוגע למתן הסעד ההצהרתי המעיד על זכויותיה בנכסים.

נוסיף ונעיר, שעצם העובדה, שההתרשמות הראשונית של בתי המשפט, אשר דנו בראשית ההליך במסגרת הסעדים הזמניים, הייתה שונה ביחס לנספח ד'1 ולתמלול, אין בה כדי לפגוע במסקנותיו של בית משפט קמא, אשר בפניו, מטבע הדברים, נפרשה התמונה במלואה ואשר קביעותיו מעוגנות, כאמור, היטב במכלול הראיות שהובאו בפניו.

26. למעלה מן הצורך נציין, כי תמימי דעים אנחנו אף עם קביעת בית משפט קמא, לפיה המערערת עתרה למעשה בכתב התביעה לכפל סעדים: הן למלוא התשלום המגיע לה, כטענתה, כדמי ייזום בגין העסקאות בסך של 240,000$ והן על הצהרה בדבר זכויותיה כשותפה במקרקעין, בשעה שראוי היה בכל מקרה להעמיד סעדים אלה כסעדים חלופיים ולא כמצטברים.

27. לבסוף נעיר, כי גם לא ראינו ממש בטענות המערערת, לעניין הרחבת חזית אסורה. הגם שהמערערת מונה רשימה ארוכה של סוגיות בהן התיר בית משפט קמא למשיבות, לטענתה, להרחיב חזית, לא התרשמנו שזה המקרה. הטענות נטענו, רובן ככולן, בכתב הגנתן של המשיבות. חלק אחר מן הטענות נדחו על ידי בית משפט קמא לגוף העניין, כך בכל הנוגע לטענה בדבר מספר יחידות הדיור והיטל ההשבחה, בכל הנוגע לעסקת חדרה.

ואולם, אם עוסקים אנו בהרחבת חזית אסורה, לא נוכל להתעלם מהתנהלותה של המערערת, אשר היא עצמה שינתה את גרסתה והרחיבה את החזית. כך טענה המערערת לראשונה בסיכומיה ובניגוד לנטען בכתב התביעה, כי זכאותה לקבלת דמי ייזום קמה עם העברת הנכס למשיבות, מבלי שנדרשה היא, על פי ההסכמות שהושגו, לבצע פעולות ייזום כלשהן בתמורה לשכרה.

28. לבסוף, לא נוכל להתעלם מן העובדה, כי שעה שהמערערת השתיתה את מרבית תביעתה על עדותו של מר ציון קרטה, הביע בית משפט קמא, בצורה מפורטת ועל רקע הסתירות הרבות שנתגלו בעדותו, את חוסר אמינותו וחוסר האמון שניתן לרכוש לדבריו, באופן שלעמדת בית משפט קמא, אשר התרשם במישרין מעדותו, לא ניתן להסתמך על דבריו ו/או לקבל את גרסת המערערת, ככל שאינה נתמכת בראיות נוספות.

29. כאמור, שוכנענו, כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק דינו של בית משפט קמא.

הממצאים שנקבעו בפסק דינו של בית משפט קמא תומכים במסקנה הסופית של בית משפט קמא ולא ניתן לגלות בהם טעות שבחוק. לפיכך, רואים אנו להורות על דחיית הערעור.

30. סיכומו של דבר, אנו דוחים את הערעור.

המערערת תשלם למשיבות ביחד שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 10,000 ₪.

המזכירות תעביר מתוך הפיקדון שהופקד סך של 10,000 ₪ לידי נציג המשיבות, מר שמואל לוי, עבור המשיבות, וזאת בגין הוצאות הערעור.

היתרה תוחזר על ידי מזכירות בית המשפט לידי ב"כ המערערת, עבור המערערת.

31. המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ז אב תשע"ד, 13 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.