1. בפניי תביעה לפינוי וסילוק ידו של הנתבע מהנכס הידוע כחלק מחלקה 55 וחלק מחלקה 74 בגוש 6517 (להלן: "החלקות"), המצוי בחוף ימה של הרצליה, בו קיים מבנה המשמש כמסעדה (להלן: "הנכס" או "המסעדה"). הנכס לרבות הרחבות הצמודות אליו מוחזקים ע"י הנתבע ומשמשים לצורך הפעלת מסעדה הידועה בשם "מפגש אכדיה".

תמצית טענות התובעת:

2. התובעת, עיריית הרצליה (להלן: "העירייה" או "התובעת"), חתמה עם מר אברהם חסון (להלן: "הנתבע" או "מר חסון") על הסכם הרשאה לשימוש בנכס ביום 30/11/2000 (להלן: "ההסכם"). ע"פ סעיף 10 להסכם תקופת ההרשאה תמה ביום 30/05/2004 ומתאריך זה על הנתבע להחזיר את החזקה במבנה לעירייה ובאם לא יוחזר במועדו, ישולם פיצוי מוסכם בסך של 600 ₪ לכל יום איחור בפינוי.

3. בפועל, לא פינה הנתבע את הנכס בתום תקופת ההרשאה ומאז הוא ממשיך להחזיק בו ולהשתמש בו ללא הסכם. העירייה נמנעה במשך זמן רב מהגשת תביעות לפינוי הנכס נוכח משא ומתן בין הצדדים וכן מצג מצידו של הנתבע כי הוא יפנה את הנכס מרצונו וכדין.

הוצע לנתבע להחזיק בנכס עד ליום 31/10/2008 בכפוף לחתימה על הסכם חדש, אך הוא הודיע על התנגדותו לפנות את הנכס בתאריך זה.

התובעת מבקשת מבית המשפט לצוות על הנתבע לפנות את הנכס ולהחזיר את החזקה בו לתובעת.

תמצית טענות הנתבע:

4. לטענת הנתבע, העירייה מבססת את תביעתה על הסכם אשר גם לשיטתה הינו הסכם בלתי חוקי וחסר כל תוקף משפטי. מדובר בחוזה למראית עין בלבד אשר נועד לשרת את הבירוקרטיה וההתחשבנות הפנימית של פקידי העירייה.

הנתבע מוסיף, כי הוא לא שואב את זכויותיו במקרקעין מתוך הוראות ההסכם שנחתם בשנת 2000, אלא מכוח רשות מפורשת ובתמורה, שניתנה לו ע"י העירייה לפני למעלה מ- 35 שנה ואשר עליה חזרה פעם אחר פעם לאורך השנים.

הנתבע ובני משפחתו שילמו במשך כל השנים את התמורה המלאה בגין הרשות שניתנה להם, הן בתשלום דמי הרשאה מלאים והן ע"י השקעת מיטב כספם, בריאותם ומרצם לפיתוח המסעדה והחוף, תוך מתן ערך מוסף לשטח נשוא התביעה כנכס ייחודי בעל מוניטין ואבן שואבת לתיירות.

המסעדה שהקים הנתבע יחד עם בני משפחתו לאורך השנים אינה רק מפעל חייהם ומקור פרנסתם היחידי, אלא מקום שמושך אליו ואל החוף סביבו מאות ואלפי אנשים מדי קיץ.

5. לטענת הנתבע, הרשות שניתנה לו להשתמש ולפתח את הנכס הינה רשות בלתי הדירה, אשר מטעמי יושר וצדק העירייה אינה זכאית לבטלה, אלא בהסכמת הנתבע.

6. לחילופין, טוען הנתבע, יש להתנות את ביטול הרישיון שניתן לו בתנאים ובכלל זה במתן ארכה בת 3 שנים, במהלכן יוכל הנתבע להמשיך ולהפעיל את המסעדה עד לפינויה וכן בתשלום פיצויים בגין השקעותיו והוצאותיו כמו גם בגין השבחת המקרקעין והמוניטין של המסעדה, בסך כולל של 10 מיליון ₪.

7. הנתבע מוסיף וטוען כי העירייה מנועה ומושתקת מלהגיש תביעה זו וזאת עד אשר תנהל מצידה מו"מ אמיתי ותם לב עם הנתבע ע"מ לנסות ולהסדיר את הפינוי ולרבות תשלום הפיצויים המגיעים לנתבע.

לטענת הנתבע, על פי טיוטת ההסכם לפיה הנתבע היה אמור להפעיל את המסעדה עד ליום 31/10/08, הרי שההסכם הותנה בפינוי כנגד קבלת פיצוי מהעירייה.

דיון:

הרקע העובדתי:

8. התובעת מחזיקה ומפעילה את חופי הים בהרצליה, לרבות החלקות כאמור, וזאת בין השאר מכוח חוק הסדרת מקומות רחצה, תשכ"ד- 1964.

9. ביום 15/06/75 נקשרו העירייה והנתבע לראשונה בחוזה לפיו העבירה העירייה את רשות השימוש בנכס, אשר שימש באותה תקופה כקיוסק. תוקפו של החוזה נקבע עד ליום 31/10/75. (החוזה צורף כנספח 2 לתצהיר מטעם העירייה).

בשנת 1985 נפגש ראש העיר דאז, מר אלי לנדאו (להלן: "מר לנדאו"), עם הנתבע. בפגישה זו מר לנדאו גילה נכונות לחתום עם הנתבע חוזה נוסף ל- 5 שנים וכן הוצע שהעירייה תשא בחלק מהעלויות לחידוש הנכס ושיפוצו (סיכום דברים מיום 09/04/85 צורף כנספח 3 לתצהיר מטעם העירייה).

10. בשלב זה נתגלעו מחלוקות בין העירייה לנתבע ביחס לדמי השכירות הראויים לשימוש בנכס. בעקבות כך פנה הנתבע במכתב מיום 04/09/85 לעירייה וזומן לפגישה עם גזבר העיר וראש אגף פיקוח ע"מ ליישב את המחלוקות (המכתב צורף כנספח 4 לתצהיר העירייה).

11. בפגישה זו מיום 12/11/85 סוכם, כי שמאי מוסכם יקבע את גובה דמי השימוש הראויים בנכס למשך חמש שנים נוספות וקביעתו תהא תקפה גם לעונת קיץ 1985, זאת בקיזוז השקעותיו של הנתבע בנכס. כמו כן, הוחלט כי הצדדים יחתמו על הסכם חדש לתקופה של חמש שנים נוספות החל מקיץ 1986 (סיכום דברים צורף כנספח 5 לתצהיר העירייה).

12. לאור ההבנות לעיל שהגיעו אליהן הצדדים נחתם הסכם רשות מיום 10/03/86 שתקופת הרשות על פיו הייתה לתקופה של 5 שנים מיום 01/06/86 ועד 31/05/91. בהתאם להסכם נקבע כי עם תום תקופת הרשות חייב בר הרשות לפנות את החוף והמסעדה ולהחזיר לעירייה את המסעדה במצב טוב ותקין (ראו סע' 23א להסכם הרשות, שצורף כנספח 7 לתצהיר העירייה).

13. בהתאם לחוות דעת השמאי המוסכם, מר שמואל פן, נקבע כי גובה דמי השימוש שעל הנתבע לשלם לעירייה הוא 7,200 דולר לשנה ושווי עלות השיפוצים הינו 7,400 דולר (חוות הדעת צורפה כנספח 8 לתצהיר העירייה). משכך ובהתאם למוסכם מיום 12/11/85 לא שילם הנתבע דמי שכירות בעבור שנת 1985.

14. בתאריך 21/02/91 פנה הנתבע במכתב באמצעות בא כוחו באותה עת, עו"ד עודד תיק (להלן: "עו"ד תיק"), למנכ"ל העירייה ולפיו הביע רצון להמשיך ולנהל את המסעדה למרות שע"פ הסכם הרשות תקופת הרשות עמדה להסתיים. לצורך כך הסמיך הנתבע את בא כוחו ע"מ לנהל מו"מ עם העירייה ולסכם את התנאים להארכת ההסכם (המכתב צורף כנספח 9 לתצהיר העירייה).

15. ביום 25/02/91 השיבה למכתב זה הגב' לאה סדובניק, המשמשת כמנהלת מחלקת נכסים וביטוחים בעירייה ואשר הגישה תצהיר בתיק זה (להלן: "הגב' סדובניק"), כי תקופת הרשות שניתנה לו בנכס מסתיימת ע"פ ההסכם ביום 31/05/91 ולפיכך הנתבע מתבקש לפנות את המסעדה. כמו כן, היא הוסיפה כי העירייה מפרסמת מכרז להפעלת המסעדה וכי הנתבע זכאי להגיש הצעה למכרז ככל אזרח (המכתב כנספח 10 לתצהיר העירייה).

16. בעקבות חילופי המכתבים האמורים התקיימה ישיבה בלשכת ראש העיר ביום 22/05/91 בנוכחות מר לנדאו, מנכ"ל העירייה (מר איתן בדק), גזבר העירייה (מר אריה רהט) וב"כ הנתבע, עו"ד תיק. בישיבה זו הוחלט להאריך את החוזה ולאפשר לנתבע להחזיק בנכס שנה נוספת עם אופציה לשנתיים נוספות, ללא מכרז. כמו כן נקבע כי שמאי יקבע את גובה דמי השכירות השנתיים וכי אם יהיה פער בין עמדת השמאי מטעם העירייה לבין השמאי מטעם הנתבע, הצדדים ינהלו מכרז (נספח 11 לתצהיר העירייה).

17. ביום 03/06/91 התקבלה חוות הדעת של השמאי, מר אלי תומר, אשר קבע כי דמי השכירות הראויים בגין השימוש בנכס הינם 60,000 ₪ לשנה (נספח 12 לתצהיר העירייה).

לאחר חילופי מכתבים נוספים בין הצדדים, בהם הביע הנתבע התנגדותו להערכת השמאי, הגב' סדובניק שלחה מכתב ביום 13/11/91 בו ציינה כי הואיל והנתבע אינו מקבל את הערכת השמאי, כאמור לעיל, יהיה עליו לפנות את המושכר לא יאוחר מיום 15/12/91 (ראו נספח 15 לתצהיר העירייה).

18. מאחר ולא הושגו הסכמות בין הצדדים הוגשה ע"י העירייה בתום תקופת השכירות תביעת פינוי וסילוק יד כנגד הנתבע ביום 09/02/92 בתיק אזרחי מס' 7549/92 בבית משפט השלום בת"א (התביעה צורפה כנספח 16 לתצהיר העירייה).

19. בהמלצת בית המשפט להשגת פשרה בין הצדדים, נוהל מו"מ נוסף אשר יסדיר תקופת שימוש נוספת בנכס. העירייה חזרה על האמור בישיבה שקוימה ביום 22/05/91 לפיו תאשר שלוש שנים נוספות וכי דמי השכירות לתק' האופציה ייקבעו ע"י השמאי המוסכם (המכתב מיום 25/11/92 מטעם העירייה צורף כנספח 18). ב"כ הנתבע התעקש על הארכת ההסכם לחמש שנים נוספות ולבסוף ניתן תוקף של פסק דין ביום 14/07/94 להסכם פשרה שהושג בין הצדדים לפיו הוארכה תקופת הרשות מיום 31/05/91 עד ליום 20/11/96 בתנאים שפורטו בהסכם. כן הוסכם כי יינתן ע"י בהמ"ש פס"ד לפינוי המסעדה ביום 20/11/96, מועד הפינוי המוסכם. יש להוסיף, כי במסגרת הסכם הפשרה התחייבה העירייה להותיר את דמי השכירות כפי שהיו משנת 1986 (הסכם הפשרה צורף כנספח 20).

20. ביום 16/10/96 התקבל אצל מר לנדאו מכתב שכתב לו הנתבע ובו פנייה אישית בבקשה לחדש את ההסכם ובתנאים סבירים נוכח נסיבותיו האישיות של הנתבע (נספח 22 לתצהיר העירייה).

לא זו אף זו, הנתבע עתר לעירייה וביקש מחיקת חובות לעירייה והנחה בגין תשלומי ארנונה למסעדה ולדירת מגוריו, זאת נוכח מצבו הכלכלי הקשה וכן עקב מלחמתו לשיקום משימוש בסמים קשים. העירייה הביעה נכונות לעזור וועדת הנחות קבעה לו 20% הנחה מארנונה לדירת מגוריו. כמו כן, נקבעה פריסת חובות ע"מ לסייע לנתבע (נספחים 23 ו- 24).

21. לאחר שראש עיריית הרצליה הנוכחית, הגב' יעל גרמן (להלן: "גב' גרמן"), נבחרה לכהן כראש העירייה, התקיימו מס' ישיבות של הנהלת העירייה בנושא עסקים בחוף הים. בישיבה מיום 16/03/99 בה השתתפו מנכ"ל העירייה, יועץ רה"ע, סמנכ"ל העירייה, היועצת המשפטית של העירייה והגב' סדובניק הוחלט כי יקבעו תנאים זהים לעסקים המופעלים ע"י גורמים פרטיים בחוף הים, בנושאים כמו: סיום תקופת השימוש, הערכת שמאי וכד'. הוחלט כי בתום תקופת השימוש יפורסמו ע"י העירייה מכרזים פומביים להפעלת העסקים (ראו נספח 25).

22. ביום 30/11/2000 נחתם הסכם הרשאה נוסף בין הצדדים (ראו נספח 26) לפיו הוארכה תקופת השימוש בנכס מיום 01/06/2000 ועד יום 30/05/2004 (סעיף 10א' להסכם ההרשאה). בהסכם נקבע כי בתום תק' ההרשאה העירייה רשאית לעשות במבנה כרצונה, לרבות פרסום מכרז להפעלת המסעדה. כמו כן נקבע כי לא תינתן כל ארכה לתקופת ההרשאה (סע' 10ב' ו- 10ג' להסכם). לעניין הפינוי נקבע בסע' 27 להסכם כי אם הנתבע לא יפנה את הנכס במועד יהיה עליו לשלם 600 ₪ על כל יום איחור בפינוי.

23. הלכה למעשה, הנתבע לא פינה את הנכס במועד האמור ונוכח בקשות נוספות מטעמו העירייה הביעה נכונות להארכת תקופת השכירות עד לסוף עונת הרחצה 2008. בסופו של יום המו"מ בין הצדדים עלה על שרטון (ראה מכתב העירייה כנספח 28 לתצהיר העירייה) ומכאן הוגשה תביעה זו.

24. במסגרת דיון ההוכחות העידה מטעם העירייה הגב' סדובניק, המשמשת כמנהלת מחלקת נכסים וביטוחים בעירייה משנת 1985 (ראו עדות מיום 25/01/11 עמ' 5 ש' 4-6, ש' 13-14).

לטענת העירייה, היא זכאית לפנות את הנתבע מהנכס, מאחר שאין לו כל זכות בעלות או חזקה בנכס. זכות השימוש פגה ביום 30/05/04 או לכל המאוחר ביום 31/12/07, כאמור במכתב העירייה מיום 12/12/07 (נספח 28 מטעם העירייה).

הנתבע העיד כי הוא מחזיק בעסק משנת 1974 (ראו עדות מיום 14/06/11 עמ' 21 ש' 1-3) וכי הינו בעל רשות בלתי הדירה במסעדה הן לאור המערכת ההסכמית בין הצדדים והן בהתאם לדין.

לנתבע מס' טענות הגנה ואדון בהן אחת לאחת כדלהלן:

הטענה העיקרית - רשות בלתי הדירה:

25. הטענה העיקרית אשר בפי הנתבע עליה נשענות יתר טענות ההגנה הינה, כי לא החוזים הכתובים הם שהתוו את היחסים בין הצדדים ואת הזכויות והחובות ביניהם, אלא ההסכמה העקרונית בדבר יחסי השותפות בין הצדדים בכל הקשור להפעלת המסעדה ופיתוח החוף. את זכויותיו במסעדה לא שואב הנתבע מתוך הוראות ההסכם משנת 2000, אלא מכוח רשות מפורשת ובתמורה שניתנה לו, כך לטענתו, ע"י העירייה לפני למעלה מ- 35 שנה ומכוח מצגים עליהם חזרה פעם אחר פעם. עוד לטענתו, ניתנו לו הבטחות ומצגים למכביר, לפיהם יוכל להפעיל את המסעדה כל עוד ירצה בכך, לרבות ובמיוחד ע"י ראשי העיר לשעבר, יוסף נבו ז"ל ומר לנדאו (ראו סע' 11-15 לתצהיר עדות ראשית של הנתבע).

26. לגרסת הנתבע, טענת העירייה לעניין ת.א. 169379/02 עיריית הרצליה נ' גניש ואח' (להלן: "פס"ד דבוש") בנוגע לטענה בדבר הבטחה שלטונית, אינה רלבנטית לענייננו מאחר ובמקרה דנן העירייה יישמה את ההבטחה השלטונית שניתנה לנתבע, כי הוא יקבל זכות שימוש בלתי הדירה בנכס ובמשך כ- 20 שנים נמשכה המערכת ההסכמית בין הצדדים הנוגעת לשימוש בנכס, זאת מבלי שהצדדים מעלים את עקרונותיה עלי כתב, אלא נסמכים על ההסכמות בעל פה. לגרסתו, פס"ד דבוש מהווה דוגמא נוספת לטיב ההבטחות והמצגים שניתנו לנתבע ולשיקולים שהנחו את העירייה בנתינתם. המדיניות של יוסף נבו ושל מר לנדאו הייתה לתת למפעילי המסעדות בחוף לנהל את המסעדות ללא הגבלה בזמן, בתנאי שישפצו ויטפחו אותן.

27. מוסיף הנתבע, כי ההסכמים שימשו רק כעלה תאנה ביורוקרטי לעירייה אל מול גורמים חיצוניים וכי אופי היחסים האמיתי בין הצדדים לא הוסדר פורמאלית עקב מניעה משפטית- ביורוקרטית.

בפועל, הנתבע המשיך להחזיק במסעדה בהסכמה מלאה של העירייה גם לאחר שהתוקף הפורמאלי של ההסכמים פג, זאת לאור ההסכמות האמיתיות שבין הצדדים.

לאור המערכת ההסכמית בין הצדדים השקיע הנתבע משך עשרות שנים את מרצו, כספו ומשאבים נוספים כדי לפתח את החוף והמסעדה ויצר מסעדה לתפארת בעלת מוניטין טוב וקהל לקוחות נאמן ומרוצה.

אם לא די בכך, טוען הנתבע, כי אף לאור מבחן הצדק מדובר בהרשאה בלתי הדירה. הנתבע, אשר כיום בן 70, הקדיש את מרבית חייו הבוגרים למסעדה ואין לו כל מקור פרנסה אחר. המסעדה, לטענתו, מפרנסת 4 משפחות, של הנתבע ושל ילדיו הבוגרים.

28. מנגד, טוענת העירייה כי על סמך כלל הדברים שהוצגו, לרבות ההסכמים והתנהלות הנתבע ניתן לראות כי זכות הרשות הייתה מוגבלת בזמן באופן חד משמעי וגם הנתבע הודה בכך פעם אחר פעם בהתנהגותו. יתר על כן, לטענתה, העירייה כלל אינה מוסמכת ע"פ דין להעניק זכות שימוש בלתי הדירה, אלא, אם בכלל, בחוזה בכתב חתום ע"י ראש העירייה והגזבר ועל פי אישור מועצת העיר ואישור שר הפנים- תנאים שלא התקיימו בענייננו.

לא זו אף זו, השקעות הנתבע מומנו ע"י העירייה על דרך קיזוזן מדמי השכירות שהוא שילם ומכל מקום- השקעותיו בנכס היוו טעמים להארכת תקופת השימוש.

29. בהקשר זה יש לציין כי גם לאחר שהתוקף הפורמאלי של ההסכמים פג המשיך הנתבע להחזיק בנכס והשאלה הנשאלת הינה האם המשך ההחזקה בנכס מקורה ברשות בלתי הדירה שניתנה לנתבע?

כעולה מהרקע העובדתי החל מתאריך נובמבר 1975 ועד שנת יוני 1986 הנתבע החזיק בנכס מבלי שהיה הסכם בתוקף. כמו כן, החל מתאריך נובמבר 1996 ועד נובמבר 2000 גם לא היה כל הסכם בתוקף וכך גם ממאי 2004 ועד היום לא נחתם כל הסכם הרשאה נוסף, אולם העירייה הביעה נכונות שהנתבע יישאר בנכס עד סוף שנת 2007 במכתבה מיום 12/12/07 (ראו נספח 28 לתצהיר מטעם העירייה). במילים אחרות, הנתבע נהנה משהות ממושכת בנכס, הגם שהסכמי ההרשאה לשימוש בנכס לא היו בתוקף באופן פורמאלי כל הזמן.

30. לאחר בחינה של מכלול הטענות והעדויות של הצדדים אני קובעת, כי לא ניתנה לנתבע רשות שימוש בלתי הדירה בנכס נשוא התביעה. הטעמים להחלטתי יפורטו כדלהלן:

ראשית, ניתן לראות כי לאור ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, הישיבות שהיו בלשכת ראש העיר, המכתבים שנשלחו מטעם הנתבע אל הגורמים הרלבנטיים בעירייה – מדובר בזכות שימוש מוגבלת בזמן. אכן התנהלות העיריה בנדון אינה עונה על כללי מינהל תקין, אולם אין בכך כדי לגרוע מהכוונה לפנות את הנתבע מהנכס. כוונה זו הובנה ע"י הנתבע אשר שלח מכתבים לעירייה בבקשה להאריך את משך השהות בנכס. במיוחד בולט המכתב הנוגע ללב ששלח הנתבע למר לנדאו עם העתק לגב' סדובניק ביום 16/10/96 לפיו יש להתיר לו לחדש את ההסכם בתנאים סבירים בכדי שיוכל לפרנס את משפחתו בכבוד וכי המסעדה היא התקווה היחידה עבורו להמשך שיקום מוצלח (נספח 22 לתצהיר העירייה). מתוך ההתנהלות המפורטת אשר עלתה על הכתב ניתן לראות כי העירייה הלכה לקראת הנתבע ככל יכולתה. העירייה שעתה לבקשות הנתבע להאריך את הסכם ההרשאה ולהמשיך להחזיק בנכס, גם בתקופת מר לנדאו ואף בתקופת ראש העיר הנוכחית, הגב' גרמן.

אף המכתב מיום 21/02/91 בו פנה הנתבע במכתב באמצעות בא כוחו באותה עת, עו"ד תיק, למנכ"ל העירייה ולפיו הביע רצון להמשיך ולנהל את המסעדה, מעידה על כי ידע הנתבע שמדובר בזכות שימוש מוגבלת בזמן.

31. שנית, בפסיקה מביעים ספק אם רשות השימוש קיימת לאחר חקיקת חוק המקרקעין וחוק השכירות והשאילה, קל וחומר כשמדובר ברשות שימוש בלתי הדירה. בע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' יוסף כדורי (ניתן ביום 25/11/2002) נאמר כך:

"מוסד הרישיון במקרקעין כולו מעורר בעיות סבוכות בדבר מהותו לאחר חקיקתם של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ושל חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. בעיות אלה נבחנו במאמר מאלף של נ' זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב (תשנ"ה) 24. ברי, כי בכוחו של הרישיון להעניק זכות אישית בלבד - להבדיל מזכות קניינית במקרקעין. ואמנם, הסכסוך בפנינו הוא בין הצדדים הישירים, דהיינו, בין נותן הרשות לבין בר-הרישיון. גבולות ההגנה שתוענק לבר-הרשות תלויים בנסיבות המיוחדות של כל מקרה ומקרה. כאמור, מקובלת עליי המסקנה כי במקרה הנדון הרשות מכללא שניתנה לבעלי החברה להשתמש במקרקעין היא בתמורה. אולם, בנסיבות המקרה הנדון אין כל בסיס לרעיון כי הרשות שניתנה היא בלתי הדירה, וזאת בהנחה - מבלי להביע דעה כלשהי בדבר נכונותה - כי מוסד של רשיון (אישי) בלתי-הדיר קיים בשיטת המשפט הישראלי...".

32. שלישית, גם אם מוסד זה עדיין קיים, כך במקרים חריגים ביותר, יהיה מדובר במקרקעין שברי הרשות בנו עליהם בית מגורים על חשבונם, וזאת על בסיס מצג שהרשות תהיה לעולם ועד. במקרה דנא מדובר בבית עסק ולא בית מגורים וכן השיפוץ בבית העסק מומן בחלקו מכיסה של העירייה דרך קיזוז הוצאות השיפוץ מדמי השכירות.

34. לעניין זה במסגרת תא 3431/06 עיריית חולון נ' עמותת מועדון נוה דוד כדורגל (ראשון לציון), (ניתן ביום 11/01/2010) נקבע כך:

"הכלל לגבי רשות במקרקעין לתקופה שאינה קצובה הוא, כי רשות כזו ניתנת לביטול (לטעמי נכון יותר לדבר על סיום הרשות ולא על ביטולה) בכל עת תוך מתן הודעה מוקדמת סבירה, אלא אם הוסכם אחרת. חריג לכלל זה נקבע בפסיקה, ועל פיו יש נסיבות בהן רשות לתקופה שאינה קצובה אינה ניתנת לביטול (או לסיום) כלל והרשות הופכת לבלתי הדירה. נסיבות כאלה הן חריגות ביותר (ע"א 588/81 ציזיק נ' הורביץ; ע"א 2836/90 בצר נ' צילוביץ). בשני המקרים הללו מדובר במקרקעין שברי הרשות בנו עליהם בית למגוריהם, על חשבונם, על בסיס מצג עליו הסתמכו שהרשות תהיה לעולם ועד".

לעניין רשות בלתי הדירה שניתנת מטעם העירייה נקבע שם:

"הכרה בקיום רשות בלתי הדירה במקרקעין של עירייה צריכה, לפיכך, להיות זהירה במיוחד, משום שיש בה עקיפה של כל ההליכים הקבועים בחקיקה ראשית לגבי הקניית זכויות קניין (ואף פחות מכך) במקרקעי עירייה. נזכיר גם כי מקרקעין של רשות מקומית הם "מקרקעי ציבור" כהגדרתם בסעיף 107 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ומכח סעיף 113(ג) לחוק האמור לא חל עליהם סעיף 94 לחוק הנ"ל, המאפשר רכישת זיקת הנאה בהם מכח שנים. מכאן שהמחוקק ראה לנכון להבחין בין מקרקעין שאינם מקרקעי ציבור למקרקעי ציבור במובן זה שבמקרקעי ציבור, להבדיל ממקרקעין שאינם מקרקעי ציבור, לא ניתן לרכוש זיקת הנאה מכח שנים (שבמהותה היא זכות הנוצרת אך ורק משום שהתקיימה בפועל לאורך פרק זמן נתון)".

עיננו הרואות, כי רשות בלתי הדירה ניתנת רק במקרים חריגים ועל אחת כמה וכמה כאשר מדובר במקרקעין של עירייה, אז עלינו להיות זהירים במיוחד בעיקר נוכח העובדה שמדובר במקרקעי ציבור וכי זכות הציבור בכללו עומדת מול עיננו.

הבטחות מהעירייה:

35. לטענת הנתבע, במטרה לעודד השקעות במסעדה ואת פיתוח חוף הים ע"י הנתבע, הוא קיבל במהלך השנים הבטחות מהעירייה, במיוחד מראשי העיר לשעבר יוסף נבו ז"ל ומר לנדאו, לפיהן הוא יוכל להפעיל את המסעדה לאורך עשרות שנים וכל עוד ירצה בכך.

לעניין זה העיד הנתבע כך:

"ת. יוסף נבו אמר שכל עוד ואני יכול לתפקד כמו שצריך ושומר על האינטרסים של העירייה אני אמשיך לנהל".

ובהמשך:

"ת. אני הבנתי מהעירייה באופן כללי שכל עוד וכוחי במותניי ואני עדיין על הרגליים אני יכול לנהל את העסק הזה..."

(פרט' מיום 15/04/10 עמ' 1 ש' 17-18, עמ' 2 ש' 16-17 בהתאמה).

36. חרף האמור לעיל, הנתבע לא הציג כל ראיה בכתב להוכחת הטענה בדבר ההבטחות שניתנו לו והוא אף לא זימן לעדות את ראש העיר לשעבר, מר לנדאו, כדי שהלה יוכל לתמוך בטענתו.

לעניין אי הבאת עד רלבנטי, ראה דברי כב' השופטת בן-פורת בע"פ 437/82 [4], בעמ' 97-98, כי:

" הלכה פסוקה היא, שהימנעות מהזמנה לעדות של עד הגנה, אשר לפי תכתיב השכל הישר עשוי היה לתרום לגילוי האמת, יוצרת הנחה, שדבריו היו פועלים לחיזוק הגרסה המפלילה, בה דוגלת התביעה...".

לא זו אף זו, ההסכמים שנחתמו בין הצדדים ואשר הוגבלו בזמן אינם מתיישבים עם הטענה בדבר הבטחות להרשאה בלתי מוגבלת בזמן.

37. גם הפנייה האישית למר לנדאו במכתב שהוזכר קודם מיום 16/10/96 לפיה מציין הנתבע כי הובטח לו בעבר הרחוק שלא יידרש לפנות את העסק, אך ממשיך ומוסיף כי כבר ב- 1991, לפני 21 שנים, טפחה המציאות על פניו והוא נדרש לפנות את הנכס, כלומר העירייה לא עוד פועלת ע"פ ההבטחה האמורה כבר שנים. כלומר, גם ע"פ דבריו של הנתבע במכתב זה הבקשה להארכת תקופת השימוש בנכס אינה מבוססת עוד על אותה הבטחה שניתנה בעבר, אלא על הנסיבות המיוחדות של הנתבע בלבד.

אולם, גם אם ניתנה הבטחה כאמור מטעם העירייה אין לכך כל נפקות לענייננו. בהקשר זה אני ארצה להתייחס לפס"ד דבוש, שם גם דובר בתביעת פינוי ממסעדה הממוקמת בחוף ימה של הרצליה, אם כי שם מר לנדאו הוזמן למתן עדות לאור ההבטחות בפועל שנתן לנתבעים להישאר בנכס לתקופה בלתי מוגבלת בזמן.

נקבע כי מדובר בהבטחה שלכאורה נותנה היה מודע לכך שאינה חוקית, הינה מנוגדת לחוק חובת מכרזים ולהוראות פקודת העיריות וסותרת הסכם בכתב שנעשה בין הצדדים (ראו עמ' 18 לפסק-הדין). באותו מקרה הסתמכו הנתבעים על הבטחות שניתנו להם ושינו את מצבם לרעה. בית המשפט, מפי כב' השופטת ערקובי, דחה את טענות ההגנה של הנתבעים והורה לנתבע לפנות את הנכס. השופטת ערקובי קבעה שם כי למר דבוש ניתנה הבטחה שלטונית ע"י מר לנדאו שעל פיה יושכר הנכס למר דבוש גם לאחר תום תקופת השכירות ע"פ ההסכם, אולם אין לאכוף על העירייה לקיים את ההבטחה השלטונית. למעשה, בית המשפט העדיף את זכויותיה של העירייה המגלמות את זכויותיו של הציבור.

38. השופטת ערקובי מתייחסת לעניין מתן ההבטחות מטעם העירייה כך:

"מצב עניינים זה של מתן הבטחות על מנת לעקוף מניעות חוקיות, הימנעות מקיומו של מכרז, הבטחה שאינה מוגבלת בזמן כלשהו, אין לה מועד תפוגה, מצב כזה אינו בבחינת מינהל תקין, ורק סביר בעיני כי התובעת באמצעות ראש העירייה המכהנת, תבקש להסדיר את זכויותיהם וישיבתם של שוכרי הנכסים של התובעת".

הנני מסכימה עם הדברים שנאמרו בפס"ד דבוש, לפיהם לא ניתן להסכים עם ההבטחות שניתנו בעל פה מטעם ראשי העיר לשעבר, שכן אחרת אנו ננציח מינהל שאיננו תקין ואשר סותר הסכמים שנעשו בכתב שיש לכבדם.

החתימה על החוזים כ"כיסוי" או הסכם למראית עין:

39. לטענת הנתבע, העירייה נמנעה לחתום עימו על חוזים שיבטיחו זכות שימוש בלתי מוגבלת שהובטחה לו עקב מניעה משפטית- ביורוקרטית, ולפיכך בחלק ניכר מהתקופה לא היו לו כל חוזים כתובים עם העירייה. מנגד, כשנחתמו חוזים הם נועדו לשמש לעירייה כ"כיסוי" למראית עין אל מול גורמים חיצוניים (סע' 21, 23, 29 לתצהיר הנתבע).

וכך הוא מעיד:

" ת. כל החוזים שנעשו ביני לבין העירייה היו בשבילכם לא בשבילי, על מנת לכסות את הבירוקרטיה. ........ לחוזים שלי איתכם אין שום משמעות, רק בירוקרטיה".

(פרט' מיום 15/04/10 עמ' 2 ש' 1-4).

מנגד, העידה הגב' סדובניק כי לא הייתה כל מניעה חוקית להתקשר עם הנתבע ללא מכרז נוכח החזקתו ארוכת השנים בעסק, וכך היא העידה לעניין זה:

"ת. ... העירייה מממשת את המדיניות שלה במהלך השנים. היא פינתה את כל הנכסים העירוניים בחוף הים שהיו מופעלים ע"י מר חסון. מר חסון היו אמור לפנות את הנכס שלו ולהשאיר אותו לרשות הציבור. מטעמים שהיו לראש העיר ולמנכ"ל ולכל מי שהיה שותף בישיבה... הוחלט לאפשר לחסון להישאר תקופה נוספת. עם זאת גם פקודת העיריות מאפשרת סיטואציה שבה שוכר מחזיק בעל הנכס מעל 10 שנים ניתן להאריך את החוזה עימו בכפוף להערכת שמאי."

(פרט' מיום 25/01/11 עמ' 10 ש' 4-10).

גב' סדובניק מציינת גם את השיקול החברתי כפרמטר כאשר שוקלים האם לפנות למכרז או לתת פטור ממכרז וכך לדבריה:

"ת. גם פקודת העיריות מדברת על אנשים שמצויים מטעמי סעד או נזקקות, מצבים סוציאליים וקיימת התייחסות לפטור ממכרזים ולכן זה חלק משיקולי העירייה".

(פרט' מיום 25/01/11 עמ' 6 ש' 5-6).

40. כמו כן, ניתן לראות כי הייתה כוונה לצאת למכרז (למרות שכוונה זו לא יצאה אל הפועל) גם מתוכן הישיבות שהתקיימו עם הגורמים הרלבנטיים בעירייה. בכללם בישיבה מיום 16/03/99 בה השתתפו מנכ"ל העירייה, יועץ רה"ע, סמנכ"ל העירייה, היועצת המשפטית של העירייה והגב' סדובניק, הוחלט כי יקבעו תנאים זהים לעסקים המופעלים ע"י גורמים פרטיים בחוף הים וכן הוחלט כי בתום תקופת השימוש יפורסמו ע"י העירייה מכרזים פומביים להפעלת העסקים (נספח 25 לתצהיר העירייה).

גם במכתבים שנשלחו לנתבע מהעירייה הובעה כוונה לצאת למכרז, כך במכתב מיום 25/02/91 (נספח 10 לתצהיר העירייה) התריאה גב' סדובניק כי מועד ההסכם עומד לפוג וכי הנכס יעמוד למכרז.

41. לאור האמור לעיל, אינני מקבלת את טענתו של הנתבע כי מדובר בחוזה למראית עין בלבד אשר נועד לשרת את הבירוקרטיה וההתחשבנות הפנימית של פקידי העירייה.

מהימנה בעיניי גרסת העירייה מפי הגב' סדובניק, גרסה אשר לא נסתרה ע"י הנתבע, כי השיקול החברתי היווה נדבך חשוב בעת מתן רשות לנתבע להישאר בנכס גם ללא הסכם פורמאלי תקף או יציאה למכרז, הגם שההסכמים הישנים המשיכו לחול עד אשר נחתם הסכם חדש להארכת משך השימוש בנכס.

העירייה שעתה להפצרותיו החוזרות של הנתבע להאריך את משך השימוש בנכס הן משום שמלכתחילה השיקול החברתי עמד נגד עיניה: לתת הזדמנות לנתבע שנגמל מסמים קשים ולשקמו והן משום שלא הייתה מדיניות סדורה מטעם העירייה עד אשר הגב' גרמן נבחרה כראש העיר.

מדיניות העירייה מאז שנת 2004:

42. לטענת הנתבע, בשנת 2004 חל שינוי במדיניות העירייה לגבי החזקת מסעדות בחוף הים. בכלל זה החליטה העירייה להפקיע את המסעדה מידי הנתבע ולנצל את התשתיות והמוניטין שנבנו על ידו במשך שנים, כדי לקיים מכרז חדש להפעלת המסעדה. עוד לטענתו, עיקרי המתווה העקרוני כפי שהוצעו לנתבע ע"י העירייה היו כי הנתבע ימשיך להפעיל את המסעדה במשך 3 שנים נוספות, אשר בסיומן הנתבע יתפנה והעירייה תפצה אותו בהתאם לקריטריונים שנקבעו במו"מ (סע' 40-41 לתצהיר עדות ראשית של הנתבע).

מנגד טוענת העירייה כי נימוקיה להפסקת השימוש של בעלי עסקים בחופי הים מבוססים כולם על שיקולים ציבוריים ואף הובהר כי טרם התקבלה החלטה האם להפעיל את העסק של הנתבע לאחר פינויו או שמא להרוס אותו, כפי שנעשה במקרה אחר בחוף הים. מכל מקום לטענתה מדיניות העירייה באה לידי ביטוי מפורש בהסכמים עליהם חתם הנתבע והמחייבים אותו ללא כל תנאי.

גרסת העירייה מהימנה בעיניי לעניין זה. הגב' סדובניק הבהירה, וגרסתה לא נסתרה, כי בתקופה של הגב' גרמן הוחלט להסדיר את כלל העסקים בחוף הים ולהביאם לנקודה משותפת, או ליישר קו, כך שכל החוזים ייגמרו באותה נקודת זמן על מנת לצאת למכרזים. מי שלא הסכים לחתום על הסכם, הוגשה נגדו תביעת פינוי (פרט' מיום 25/01/11 עמ' 12 ש' 3-12).

כמו כן, לעניין המתווה שהוצע, לטענת הנתבע, לפיו הנתבע ימשיך להפעיל את המסעדה במשך 3 שנים נוספות ואשר בסיומן העירייה תפצה אותו, הרי שבפועל הנתבע המשיך להפעיל את המסעדה במשך הרבה יותר מ- 3 שנים נוספות (ליתר הדיוק ניתנו לו בעצם משנת 2004 ועד היום 8 שנים נוספות) ולפיכך בנושא זה הנתבע יצא נשכר. לעניין מנגנון הפיצוי- אדון בו בראש פרק נפרד בהמשך.

מניעות והשתק:

43. הנתבע מוסיף וטוען כי העירייה מנועה ומושתקת מלהגיש תביעה זו וזאת עד אשר תנהל מצידה מו"מ אמיתי ותם לב עם הנתבע ע"מ לנסות ולהסדיר את הפינוי ולרבות תשלום הפיצויים המגיעים לנתבע.

מעיון בתכתובות מטעם הצדדים, חילופי המכתבים, הישיבות בלשכת ראש העיר וההסכמים ניתן לראות כי העירייה עמדה במשימה של ניהול מו"מ בתום לב עם הנתבע. עצם העובדה שהנתבע עד היום נשאר בנכס למרות שההסכם עימו תם באופן פורמאלי בשנת 2004, מעידה כי ניתנו לנתבע הרבה מאוד הזדמנויות בכדי שאפשר יהיה לבוא לקראתו עד כמה שאפשר. גב' סדובניק העידה באופן עקבי ורפטטיבי כי הנתבע הבטיח לפנות את הנכס יחד עם כל יתר בעלי העסקים בחוף הים וכי זו הסיבה בגינה לא הוגשה נגדו תביעת פינוי לפני כן (פרט' מיום 25/01/11 עמ' 13 ש' 13-16 וכן עמ' 15 ש' 29-32 ועמ' 16 ש' 1-4).

ניתנה לנתבע הנחה מארנונה לדירת מגוריו וכן נקבעה לו פריסת חובות בעבור העסק, כאמור לעיל. גם מתוך הפרוטוקולים של הישיבות בעירייה עולה אווירה של נכונות לעזור לנתבע ולבוא לקראתו.

לאור האמור, אני דוחה את טענת הנתבע כי העירייה מנועה מלהגיש תביעה זו עד לניהול מו"מ מחודש.

לחילופין- ארכה נוספת לפינוי ותשלום פיצויים:

44. לטענת הנתבע, הוא זכאי להתנות את הפינוי במתן ארכה של 3 שנים נוספות של הפעלת המסעדה ותשלום פיצויים תמורת השקעותיו והוצאותיו בקשר לנכס בגין השבחתם והמוניטין של המסעדה, בסך של 10 מיליון ₪ (סע' 48-49 לתצהיר הנתבע). לטענתו, בספטמבר 2007 העירייה העבירה לו טיוטת הסכם המסדירה את הפינוי והפיצוי (טיוטת ההסכם כנספח 10 לתצהירו של הנתבע) וכי במסגרתה העירייה מודה כי על הפינוי להיות מותנה בקבלת פיצוי הולם.

מנגד טוענת העירייה, כי כאשר מפנים את מי שאין לו זכות להחזיק במקרקעין, לא צריך לשלם לו פיצויים. כמו כן, דרישה זו סותרת את התחייבויותיו של הנתבע לפנות את הנכס בתום תקופת ההרשאה.

לא זו אף זו, הנתבע לא הוכיח השקעות של ממש בנכס, בנות קיימא ובסכומים מהותיים.

מעבר לכך טוענת העירייה, כי הנתבע קיבל הרבה מעבר למה שהוא דרש במו"מ. הוא ממשיך להחזיק בעסק כבר למעלה מ- 7 שנים לאחר שנת 2004, זאת במקום 3 שנים כפי שהוא דרש החל מ- 2004, הוא נהנה מעוד למעלה מ- 4 שנים של הכנסות מהעסק, במקום 3 שנים של הכנסות כפי שדרש, ולפיכך גם הצדק אינו מקנה לו הזכות לקבל כל פיצוי.

אני מקבלת את טענת העירייה לעניין זה כי אכן בפועל הנתבע קיבל ארכה של יותר משלוש שנים להפעלת המסעדה מאז שנסתיים ההסכם האחרון עליו חתומים הצדדים. מאז שנת 2004, כאמור, עברו כשמונה שנים נוספות מהן נהנה הנתבע מהכנסות מהעסק. כפועל יוצא מכך הטענה בדבר ארכה נוספת להפעלת המסעדה – נדחית.

45. לעניין הסדר הפינוי תמורת פיצוי יש לבחון ראשית את טיוטת ההסכם אליה מפנה הנתבע. בסעיף 28 לטיוטה (נספח 10 לתצהיר הנתבע) נקבע כי הנתבע יהיה זכאי לפיצוי מוסכם בכפוף למילוי כל התחייבויותיו והחזרת הרשות במבנה במועד, אולם סכום הפיצוי נותר ריק. לא בכדי מדובר בטיוטה שאינה חתומה ע"י מי מהצדדים, העירייה לא נקבה בסכום הפיצוי מטעמים המנויים עמה.

אכן הייתה כוונה ע"פ סעיף 2 לטיוטה כי ייחתם הסכם לפיו הנתבע יהיה זכאי להמשיך להשתמש במבנה עד ליום 31/10/08 (מועד שעבר זה מכבר) ואולי אף הייתה כוונה לשלם לנתבע פיצוי תמורת פינוי במועד, אולם נוכח המציאות לפיה הנתבע לא פינה את המסעדה במועד וכן נוכח העובדה כי הנתבע לא צירף כל ראיה להשקעותיו בנכס, ובודאי שלא הוכיח כי הינו זכאי לפיצוי בגובה 10 מיליון ₪, נדחית בשלב זה טענתו לפיצוי כתנאי לפינוי.

46. לעניין זה יפים הדברים שנאמרו בע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' יוסף כדורי (ניתן ביום 25/11/2002):

"זכות הפינוי העומדת לבעלי הקרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה במקרה זה בזכות הפיצויים של בני הרשות.

סיום הרשות מזכה את בעל המקרקעין לקבלת ההחזקה בחלקה מידי בני הרשות; בני הרשות מצדם זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון. בתביעה זו ייקבעו המבחנים לקביעת היקף הפיצויים, וזאת על רקע הנסיבות המיוחדות, ביניהן ההשקעות שבוצעו על ידי בני הרשות. אין זה מתקבל על הדעת כי בנסיבות המקרה הנדון המחזיקים בחלקה ימשיכו להחזיק בה עד שיסתיימו כל ההליכים בתביעה (הנפרדת) של תשלום פיצויים".

כמו כן בת"א 3431/06 עיריית חולון נ' מועדון נוה כדורגל (ראשון לציון) (ניתן ביום 11/01/2010) נקבע מפי כב' השופט מנהיים כך:

"התניית ביטול רשות בפיצוי על השקעות אינה מובנת מאליה. כדי שתיקבע התניה כזו נדרשת הוכחה כי נעשו השקעות של ממש בנכס, השקעות בנות-קיימא ובסכומים מהותיים".

47. צא ולמד כי על מנת שניתן יהיה לזכות את הנתבע בפיצוי כלשהו על בית המשפט לקבוע את היקף הפיצויים על רקע נסיבות המקרה, ביניהן ההשקעות שביצע הנתבע בנכס, אשר עליהן לענות על התנאי שיהיו בנות קיימא ובסכומים מהותיים, במיוחד נוכח העובדה שהנתבע החזיק בנכס זה עשרות שנים.

הנתבע לא הגיש תביעה שכנגד והתביעה הנדונה בפניי איננה תביעה כספית אלא תביעה לפינוי בלבד, כך שלמעשה אין בסיס מעשי לבדיקת הטענות הממוניות. תביעת הפינוי איננה כרוכה בשאלת הפיצוי ולפיכך לא מצאתי להרחיב בנושא זה בתביעה זו. בשולי הדברים יוער כי על פניו לא הוצגו אסמכתאות המעידות על ההשקעות הנטענות, אך מאחר ולא מצאתי לדון בטענה זו , אינני מרחיבה את הדיון בענין הפיצוי מעבר לנאמר.

סוף דבר:

48. מדובר בנכס על חוף ימה של הרצליה המשמש כמסעדה ומזה כ- 37 שנים הנתבע ובני ביתו נהנים מפירותיו והשקעותיו של המקום.

הנתבע חוזר וטוען כי לא ההסכמים הכתובים הם העומדים במרכז התביעה, אלא רשות שניתנה מטעם העירייה בעל-פה ואשר לפיה הובטח לנתבע כי הוא יישאר בנכס לזמן רב, מבלי לנקוב במועד פינוי ספציפי.

מנגד, העירייה מחזיקה בהסכמים כתובים ולפיהם מועד הפינוי של הנכס חלף זה מכבר והנתבע ממשיך להחזיק בנכס מבלי שיש עימו הסכם בר תוקף.

לאור האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה וקובעת כי על הנתבע לפנות את הנכס ולהשיב את החזקה בו לתובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.

לעניין טענת הפיצויים - לא הוגשה תביעה שכנגד מטעם הנתבע, ולכן אינני בוחנת סוגיה זו, מה גם שהתביעה היא לפינוי בלבד, כך שלא ניתן להתייחס לטענות הכספיות שהעלה הנתבע כטענות קיזוז. אין באמור לעיל משום פגיעה בטענה מטענות הנתבע בהיבט הכספי במידה וסוגיה כזו תעלה בעתיד.

לעניין מועד הפינוי- ב"כ התובעת מבקשת להורות כי הפינוי יבוצע לאלתר. נוכח האמור לעיל, והואיל ומדובר בניהול עסק אשר לשם פינויו יש צורך בהיערכות, אני סבורה כי אין להורות על פינוי לאלתר.

לפיכך, ניתנת לנתבע ארכה לבצע את הפינוי עד ולא יאוחר מיום 31/12/12 .

ביחס להוצאות, לאור האמור בפסק הדין לעיל, אינני עושה צו להוצאות.

המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ט חשון תשע"ג, 14 נובמבר 2012, בהעדר הצדדים.