<#2#>

1. עניינה של התביעה בתיק זה הן זכויות הבעלות לגבי חלקה 13 בגוש 18645 מאדמות הכפר מעיליא (להלן: "החלקה" או "המקרקעין"). בגדר תביעתם עתרו התובעים ליתן פסק דין המצהיר כי הם זכאים להירשם כבעלים של המקרקעין יחד עם הנתבעת 1 בהתאם לפסק הדין שניתן ביום 4.10.1984 בתיק 796/מעיליא על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה. לחילופין עתרו התובעים לפסק דין המצהיר כי הם זכאים לקבל קרקע חלופית בעלת ערך זהה למקרקעין נשוא הדיון.

מהות המחלוקת ותמצית טענות הצדדים

2. התובעים 1.1, 1.2 ו- 1.3 הם בניו ויורשיו, על-פי צוואה, של המנוח מוריס עקרמה שופאני ז"ל (להלן: "מוריס"), ואילו התובעים 2.1 ו- 2.2 הם בניו ויורשיו, עפ"י צוואה, של אחיו של מוריס, הוא המנוח דאהר עקרמה שופאני ז"ל (להלן: "דאהר").

3. תביעתם של התובעים מבוססת על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 4.10.1984 אשר ניתן במסגרת תיק 796/מעיליא. התיק הנ"ל הועבר לבית המשפט על ידי פקיד ההסדר בעקבות סכסוך שנתגלע בין המדינה לבין עקרמה אנדראוס מיכאל שופאני ז"ל, מורישם של מוריס ודאהר, לגבי הבעלות על המקרקעין. בגדר פסק הדין האמור נקבע כי חלקה זמנית 40 (שהפכה לחלק מחלקה סופית 13) תחולק לארבעה קטעים וכי הקטע המסומן 40/4 יירשם בחלקים שווים על שמם של המנוחים מוריס ודאהר, ואילו שלושת החלקים האחרים 40/1, 40/2 ו- 40/3 יירשמו על שם מדינת ישראל.

4. לפסק הדין מיום 4.10.1984 קדם פסק דין שניתן באותו תיק עוד ביום 9.11.1971, ובו נקבע כי החלקה 40 תירשם בשלמות על שם המדינה. בהתאם לפסק דין זה נרשמה החלקה הסופית 13 בשטח 172,787 מ"ר ביום 8.6.1979 על שם מדינת ישראל. יוער כי חלקה סופית 13 מורכבת ממספר חלקות זמניות, וביניהן, חלקה זמנית 40. (ראו – מוצג נ/2 - תעודת עובד ציבור מטעם לוי נזאר, עוזר לפקיד הסדר המקרקעין במחוז חיפה).

פסק הדין המוקדם שניתן בתיק הסדר 796/מעיליא בשנת 1971 במעמד צד אחד, בוטל ככל הנראה, והמדינה הגיעה להסכמה עם עקרמה אנדראוס מיכאל שופאני, לגבי חלוקת הקרקע. על סמך אותה הסכמה ניתן פסק הדין מ-1984, שכאמור חילק את החלקה 13 בין מדינת ישראל לבין המנוחים מוריס ודאהר, כמפורט בסעיף 3 דלעיל.

5. במקביל התגלע סכסוך בין מוכתר הכפר מעיליא ו-120 ראשי המשפחות בכפר לבין המדינה בנוגע לבעלות על קרקעות שונות מאדמות הכפר מעיליא. ביום 1.9.1982 הושג הסכם פשרה בתיק הנ"ל בין המדינה לבין המועצה המקומית מעיליא (להלן: "המועצה המקומית"), שבאה בנעליהם של מוכתר הכפר וראשי המשפחות בכפר. בהתאם להסכם הפשרה ויתרה המדינה על חלקות קרקע שונות, וביניהן חלקה 13 בגוש 18645, לטובת המועצה המקומית.

הסכם הפשרה אושר על-ידי בית המשפט המחוזי בחיפה בפסק דין שניתן במסגרת תיק המרצה 2/92 ביום 1.11.1992. על-פי צו תיקון מס' 224/94 מיום 17.11.1994 תוקנה הבעלות לגבי החלקה 13 בגוש 18645 בהתאם להסכם הפשרה והחלקה נרשמה בשלמותה על שם המועצה המקומית.

6. לטענת התובעים, ההסכם משנת 1982 לא היה סוף פסוק ותעיד על כך העובדה שההסכם קיבל תוקף של פסק דין רק בשנת 1992, בחלוף עשר שנים ממועד כריתתו. התובעים הפנו בהקשר זה להסברו של מנהל מחלקת ההנדסה במועצה המקומית מר סאמר ג'ובראן, לפיו "היו צריכים לעשות עוד תיקונים בדרך, והיה עוד שטח שהיו אמורים לסכם אותו" (ש' 23-27 בעמ' 18 לפרוטוקול). מכאן ניתן ללמוד, לשיטת התובעים, כי ההסכם טרם התגבש לכדי הסכם סופי. כך או כך, נטען כי פסק דין מאוחר גובר על הסכם מוקדם.

נוסף על כך טענו התובעים כי בשים לב לאמור בסעיפים 10 ו- 13 להסכם משנת 1982, שאושר בשנת 1992 ואשר התייחס מפורשות לתביעותיהם של אנשים פרטיים, היה על המועצה המקומית לדעת אודות פסק הדין משנת 1984. הדרך בה נהגה המועצה, תוך התעלמות מפסק הדין הנ"ל הנה בבחינת עצימת עיניים המעידה על חוסר תום לב. לשיטת התובעים אין תחולה בעניינינו לסעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") וזאת הן משום שנכון למועד חתימת ההסכם בשנת 1982 טרם הושלמו הליכי ההסדר לגבי המקרקעין, הן מאחר שלא הוכח שנתקבלה תמורה עבור הקרקע והן נוכח העדר תום ליבה של המועצה המקומית באשר עצמה עיניה ביחס לזכויות התובעים במקרקעין אשר עוגנו בפסק הדין משנת 1984 .

7. הנתבעים 1-3 (יקראו להלן: "המדינה") טענו כי בעת מתן פסק הדין מיום 1.11.1992 לא ידעה המדינה אודות קיומו של פסק הדין מ- 1984 שניתן במסגרת תיק 796/מעיליא, שכן נכון לאותו מועד טרם התקבל פסק הדין בלשכת פקיד ההסדר. עוד הוסיפה המדינה כי כיום, בחלוף כ- 25 שנה מאז ניתן פסק הדין משנת 1984, לא ניתן לדעת בוודאות מה הסיבה שהובילה לטעות ברישום. כך או כך, לא שללה המדינה את האפשרות כי לא נודע לה אודות פסק הדין משנת 1984 בשל טעות.

לטענת המדינה, רק ביום 18.3.2004 התקבל לראשונה בלשכת הסדר המקרקעין פסק הדין מיום 4.10.1984. אלא שגם אז לא ניתן היה לעמוד על טיבו, מחמת כך שהמסמכים הנלווים לו לא צורפו.

המדינה טענה עוד כי העובדה שהתובעים לא פעלו משך כ-25 שנים למימוש הזכויות הנטענות על ידם, מבלי שניתן לכך כל הסבר המניח את הדעת, מובילה למסקנה כי יש לסלק את תביעתם מפאת השיהוי הרב בהגשתה.

לבסוף ראתה המדינה להדגיש כי במהלך השנים נעשו ניסיונות רבים מצדה לפתור את הבעיה שנוצרה, על-ידי מתן קרקע חלופית לתובעים, ואולם ניסיונות אלו לא צלחו בשל סירובם של התובעים לקבל ההצעות שהועלו בפניהם.

8. המועצה המקומית הצטרפה לטענת המדינה ביחס להגשת התביעה בשיהוי. נוסף על כך ציינה המועצה כי יש להחיל במקרה דידן את סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, המורה כי מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהיה כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.

עוד טענה המועצה כי מדובר בחלקה בשטח של כ-172 דונם המיועדת לצרכי ציבור. לדבריה, בכוונתה לנצל את החלקה לצורך הקמת אזור מסחר ו/או תעשיה לטובת כלל תושבי מעיליא. הואיל וחלק משטח החלקה הוכרז כגן לאומי, על כל המגבלות התכנוניות הנובעות מכך, הרי שכל גריעה של שטח נוסף מהמקרקעין תפגע ביכולת לנצל את יתרת הקרקע לייעודם העתידי.

שיהוי - האמנם?

9. כבר בפתח הדברים אני רואה לקבוע כי על אף שמדובר בתביעה שהוגשה קרוב ל- 25 שנה מאז ניתן פסק הדין משנת 1984, איני סבור כי הימנעות התובעים מלנקוט בהליכים משפטיים כנגד הנתבעים, מהווה שיהוי המצדיק סילוקה של התביעה על הסף.

ראשית, בתיקי הסדר, להבדיל מתיקים אזרחיים רגילים שעניינם סכסוך לגבי זכויות בעלות במקרקעין, פסק הדין הניתן אמור לעבור ישירות מבית המשפט לפקיד ההסדר ולרשם המקרקעין. שלא כמו בהליך אזרחי רגיל שבו בעל הדין, המעוניין בדבר, נדרש להמציא את פסק הדין לרשם המקרקעין לצורך מימוש זכייתו, הרי בתיק הסדר חלה חובה זו על בית המשפט והוא זה שמעביר את הכרעתו לרשם המקרקעין באמצעות פקיד ההסדר. ראו לעניין זה: סעיף 77 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט - 1969 ותקנה 34 לתקנות הסדר זכויות במקרקעין (הליכי הסדר וסדרי דין), תשל"ג - 1972. מכאן שרשאים היו התובעים בהחלט לסמוך על תקינות ההליך המנהלי ולהאמין כי פסק הדין משנת 1984 נרשם בפנקסי המקרקעין, כמתחייב. בנסיבות, אין לומר כי התובעים ישבו בחיבוק ידיים מקום שצריכים היו לפעול. לא הוכח כי התובעים ידעו על כך שפסק הדין משנת 1984 לא הסתיים ברישום ולכן אין מקום לבוא אליהם בטענות על שהשתהו בהגשת תביעתם.

10. שנית, הכלל הוא שדיני השיהוי אינם באים במקום הוראות ההתיישנות, אלא מתקיימים בצדם. לכן, השיהוי יכול שיחול אף במהלך תקופת ההתיישנות. אלא ששיהוי נוצר כאשר ההשתהות בפנייה לבית המשפט, מהווה משום שימוש לא נאות בזכות התביעה ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע. נאמר כי "סילוק תביעה בטענת שיהוי ייתכן, דרך כלל, מקום שחוסר תום לבו של התובע או מצג ממשי של ויתור או מחילה מצדו על זכותו, הם אשר הניעו את הנתבע למעשה או למחדל אשר הביאו שינוי במצבו לרעה" (ראו: ע"א 6805/99 תלמוד תורה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, פד"י נז(5), 433).

בפסק הדין הנ"ל ציינה כב' השופטת פרוקצ'יה כי (בעמ' 445):

"טענת שיהוי המועלית כנגד תובענה אזרחית בטרם חלפה תקופת ההתיישנות היא טענה קשה ברבדים שונים. מעצם טיבה היא מבקשת להתערב ולשנות תקופת התיישנות שנקבעה בדין על דרך קיצורה, ועשויה לפגוע בציפייתו של התובע לכלכל צעדיו לפי טעמו במסגרת תקופת ההתיישנות המוכרת בחוק. היא משנה את נקודת האיזון בין ההגנה על זכויות התובע לבין ההגנה על זכויות הנתבע וקבלתה מאפשרת דחיית תביעה על הסף בלא דיון לגופה. קבלתה מרחיבה את מניעת הגישה של בעל דין לערכאות מעבר למה שהציבו כללי ההתיישנות והיא יוצרת מחסום נוסף לזכות הגישה כאמור, המוכרת כזכות יסוד בעלת חשיבות מיוחדת במדרג זכויות האדם".

מכאן שנדרשת זהירות מירבית מצד בית המשפט, שעה שהוא מורה על סילוקה של תביעה על הסף מחמת שיהוי. יש להותיר השימוש במוסד זה לנסיבות חריגות בלבד, שאינן מתקיימות בענייננו.

התובעים הסבירו כי רק לאחר פטירתם של מוריס ביום 31.5.2004 ודאהר ביום 31.1.2003 ולאחר שקיבלו לידם את הירושה, נודע להם כי החלקה נשוא התביעה אינה רשומה על שם המנוחים מוריס ודאהר, בהתאם לפסק הדין משנת 1984. לדבריהם, משגילו זאת, הם פנו למנהל מקרקעי ישראל וניהלו עמו משא ומתן ממושך, שבסופו של דבר לא הוביל להסדר. בהקשר זה הפנו התובעים למכתבה של המועצה המקומית מיום 8.10.2008 שהופנה למנהל מקרקעי ישראל, בו ציינה המועצה כי היא אינה מתנגדת להעביר את הבעלות במקרקעין על שם התובעים ובלבד שהמדינה תפצה את המועצה בקרקע חלופית. לשיטת התובעים, חרף נכונותה של המועצה המקומית בשעתו, לא נעשה דבר. לפיכך, ובלית ברירה, הם נאלצו להגיש תביעתם בתיק זה.

הגב' איריס קורן, עדת הנתבעים 1-3 ומר סאמר ג'ובראן, מנהל מחלקת הנדסה במועצה המקומית, אישרו כי התובעים פנו למנהל מקרקעי ישראל בשנת 2008 (סעיף 7 ח' לתצהיר מר ג'ובראן; סעיף 12 לתצהיר הגב' קורן).

בנסיבות אלה, איני מוצא מקום לקבל את טענת השיהוי ודין טענה זו להידחות.

אחריות המדינה

11. עיון בנסח הרישום של החלקה מלמד כי הבעלות לגביה נרשמה על שם המועצה המקומית בשנת 1994 בהסתמך על ההסכם שנכרת בין המדינה לבין המועצה המקומית בשנת 1982 ואושר על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה בשנת 1992.

על מנת למקד את הדיון, אני רואה לשוב ולשרטט את ציר הזמן –

בשנת 1971 ניתן פסק דין במסגרת תיק ההסדר, בו נקבע כי החלקה תרשם בשלמותה ע"ש מדינת ישראל. פסק הדין ניתן במעמד נציג מדינה בלבד.

בשנת 1982 נכרת הסכם בין המדינה לבין המועצה המקומית לפיו וויתרה המדינה על זכויותיה במקרקעין שונים לטובת המועצה המקומית, ובכללן החלקה נשוא הדיון בתיק זה. בתמורה וויתרה המועצה המקומית על כל התביעות שהוגשו בעבר או יוגשו מטעמה בעתיד ביתר המקרקעין בתחום הכפר.

בשנת 1984 הגיעה המדינה להסדר עם דאהר ומוריס עקרמה לפיו חלקים מאותה חלקה נשוא הדיון, יירשמו על שמם של הנ"ל בחלקים שווים. הסדר זה אושר על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה וקיבל תוקף של פסק דין ביום 4.10.1984.

בשנת 1992 ניתן פסק דין על יסוד הסכם הפשרה שנחתם בשנת 1982 בין המדינה לבין המועצה המקומית, המאשר את ההסכם ומורה על תיקון הרישום בפנקסי המקרקעין על פיו. הבקשה למתן פסק דין הוגשה על ידי המדינה הגם שמדובר במקרקעין הכוללים את החלקה אשר שנים קודם לכן הושג לגביה הסדר בין המדינה לבין משפחת עקרמה.

12. בטרם אדרש לתחרות בין הזכויות הסותרות של התובעים מחד והמועצה המקומית מאידך, אני רואה לקבוע כבר בשלב זה כי אילולא הטעות של המדינה לא היו הצדדים נדרשים להליך בתיק זה והמחלוקת ביניהם לא היתה באה אל אוויר העולם. על פניו ברור כי המדינה שגתה פעמיים - בפעם האחת כאשר נמנעה מלרשום את פסק הדין משנת 1984 בפנקסי המקרקעין. כפי שציינתי לעיל, מאחר ומדובר בפסק דין שניתן במסגרת תיק הסדר, החובה לדאוג לרישומו מוטלת על פקיד ההסדר. לא ברור מה גרם להימנעות מביצוע הרישום על פי פסק הדין, האם בית המשפט לא שיגר את פסק הדין לפקיד ההסדר מתוך טעות או שמא פקיד ההסדר אשר קיבל את פסק דינו של בית המשפט, נמנע מרישום הזכויות שנקבעו על פיו מתוך שגגה.

הטעות השניה נעוצה בעובדה שחרף פסק הדין משנת 1984 המעניק זכויות בחלקה לדאהר ומוריס עקרמה, הגיעה המדינה להסדר עם המועצה המקומית המתייחס בין היתר בדיוק לאותם מקרקעין. נכון הוא שההסכם עם המועצה משנת 1982 קדם מבחינה כרונולוגית להסכם עם עקרמה שנכרת בשנת 1984, אולם במועד שבו הוגש ההסכם בין המדינה למועצה לאישורו של בית המשפט בשנת 1992 ניתן כבר פסק דין המאשר את ההסדר עם משפחת עקרמה. לא ברור כיצד זה לא ידעה המדינה על קיומו של פסק הדין משנת 1984 בשים לב לכך שמדובר בפסק דין אשר ניתן על סמך הסכמת הצדדים. מדוע חרף קיומו של פסק הדין, הגישה המדינה לאישורו של בית המשפט הסדר סותר? לשאלה זו לא ניתן מענה.

המדינה כאמור היתה צד הן להסכם משנת 1982 שנכרת עם המועצה המקומית והן צד לתיק 796/מעיליא, במסגרתו ניתן פסק הדין מ- 1984. לטענת המדינה, בעת מתן פסק הדין מיום 1.11.1992 שאישר את ההסכם מ- 1982, היא לא ידעה על קיומו של פסק הדין מ- 1984. טענה זו אין בה כדי לפטור את המדינה מאחריות.

13. חובת הרשות לקיים את התחייבויותיה יונקת מתקנת הציבור ומהחובה הציבורית של הרשות לנהוג בהגינות ובסבירות. על הרשות המינהלית מוטלת אף החובה לנהוג בתום-לב בהתקשרויותיה החוזיות. חובה זו נגזרת הן מן המשפט האזרחי והן מן מהמשפט הציבורי: המשפט האזרחי מטיל עליה את החובה הכללית של ביצוע חוזה בתום-לב, בעוד המשפט הציבורי מטיל עליה חובת הגינות מחמירה (בג"צ 4422/92 עפרן נגד מינהל מקרקעי ישראל ואח', פ"ד מז(3), 853, 860; י' זמיר הסמכות המינהלית (1996), כרך א', בעמ' 215-216; כרך ב', בעמ' 673-674). חובת ההגינות, המחייבת רשות מנהלית מכוח המשפט הציבורי במגוון פעולותיה מול האזרח, רחבה יותר ומחמירה יותר מחובת תום הלב הנובעת מדיני החוזים. חובה זו מחייבת אותה גם בהיותה מופקדת על מקרקעי המדינה (ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28).

14. כפי שציינתי פסק דין הניתן במסגרת תיק הסדר נשלח על ידי בית המשפט ישירות לפקיד ההסדר וזה מעבירו לרשם המקרקעין. חובת רישום הזכויות על פי פסק דין הניתן בהליך כאמור אינה חלה על הצדדים המתדיינים. בהיותו פסק דין הניתן במסגרת הליך שלמדינה אינטרס מובהק בו, הוא הליך הסדר המקרקעין, חלה על המדינה חובה לדאוג לרישום הזכויות הנקבעות על פיו.

נכון הוא שגם לתובעים היה אינטרס לרשום זכויותיהם בחלקה 13. אלא שבכך אין כדי לפטור את המדינה מאחריותה. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לנוכח העובדה שהמדינה היתה צד לאותם הליכים בגדרם ניתן פסק הדין. מה לה להלין על התובעים על שלא דאגו לרשום זכויותיהם בהתאם לפסק הדין, אם היא עצמה, לא דאגה לכך חרף היותה צד לאותם הליכים?

15. חובת ההגינות המחמירה החלה על רשויות המדינה, שיסודה במעמדה של הרשות כנאמנה של הציבור, מובילה לטעמי למסקנה שהיה על המדינה לפעול לרישום פסק הדין משנת 1984 שניתן בתיק 796/מעיליא.

מכל מקום, העובדה שהמדינה התקשרה בשנת 1984 בהסכם עם התובעים, שעל בסיסו ניתן פסק הדין מ- 1984, המעניק להם זכויות במקרקעין, כאשר רק שנתיים קודם לכן היא העבירה אותם מקרקעין בדיוק למועצה המקומית, מתמיהה. התנהלות זו אינה מתיישבת עם חובת תום הלב החלה על כל מתקשר בעסקה, לא כל שכן, עם חובת תום-הלב המוגברת שבה חייבת המדינה, הן כמתקשרת בחוזה והן כרשות ציבורית.

תחרות הזכויות בין התובעים למועצה המקומית

16. אין בידי לקבל את טענת התובעים לפיה זכויותיהם לגבי המקרקעין גוברות על זכותה של המועצה המקומית מכח סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט - 1969. סעיף זה מורה כדלקמן:

"שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר".

בפסיקה נקבע כי השימוש בסעיף 93 צריך להיעשות לעתים רחוקות ובמקרים נדירים על מנת שלא לערער את בטחון הזכויות במקרקעין אשר ההסדר מיועד להשיגו. מכאן החובה לפרש את סעיף 93 בצמצום.

בענייננו, אין כל יסוד לקבוע כי הרישום על שם המועצה המקומית הושג במרמה. טענה זו לא נטענה וממילא גם לא הוכחה. לכל היותר ניתן לקבוע כי רישום המקרקעין ע"ש הרשות המקומית נעשה מתוך טעות, ואולם האם טעות זו נכנסת לתיבה הקבועה בסעיף 93 הנ"ל של "זכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה"? לדעתי, התשובה לכך שלילית, פשיטא על שום שזכותם של התובעים מעולם לא נרשמה. עמד על כך בית המשפט בע"א 492/83 עזבון המנוח דיאס נ' דיאב (31.12.1983) בקבעו כי :

"פירוש מצמצם של סעיף 93 מביא למסקנה שהדיבור "זכות שהיתה רשומה בפנקס קיים ונרשמה בפנקס חדש שלא כשורה", עניינו רק בזכויות, שהועתקו באופן שגוי במהלך ההסדר, באופן, שהרישום שלא כשורה בפנקס החדש גרם לכך שנגרעה זכותו של בעל הזכות עקב ההעתקה. דוגמה למצב כזה יכולה להיות במקרה בו אדם רשום בפנקס הישן כבעל זכות חכירה לתקופה של 99 שנים, ולאחר ההסדר נרשמת זכותו בפנקס החדש כחכירה ל- 49 שנים בלבד. זהו מצב בו הזכות שהיתה בפנקס הישן נרשמה שלא כשורה בפנקס החדש, ולכן קמה עילה לביטול הרישום לפי סעיף 93. בענייננו, זכותו של המשיב לא היתה רשומה כלל בפנקס הישן, ולפיכך, אין לדבר על זכות שהיתה רשומה בפנקס ישן ונרשמה בפנקס חדש לא כשורה".

17. כוונת המחוקק להעניק למרשם הנעשה לאחר הליך ההסדר מעמד קונקלוסיבי הנובע מהעיקרון לפיו המרשם הנו חזות הכל, באה לידי ביטוי גם בסעיף 10 לחוק המקרקעין. סעיף זה מורה כי "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". לטענת התובעים, סעיף זה אינו חל במקרה דידן הן על שום שהמועצה המקומית לא רכשה את זכויותיה במקרקעין בתמורה וכן משום שפעלה בחוסר תום לב, שעה שהתעלמה מזכויותיהם.

18. סעיף 10 לחוק המקרקעין מהווה למעשה את הבסיס לתקנת השוק במקרקעין והוא חל על מצב שבו הסתמך הקונה על מרשם המקרקעין שהתגלה לאחר מכן כשגוי. (ראו בעניין זה – מוטי בניאן, דיני מקרקעין עקרונות והלכות, מהדורה שניה, 549, 550).

פרופ' יהושע וייסמן, בספרו דיני קניין, חלק כללי, מציין כי:

"סעיף 10 לחוק המקרקעין מסייג את ההוראה הגורפת שבסעיף 125 ומגביל אותה רק לטובת מי שרכש את המקרקעין בתמורה ובתום לב ובהסתמך על הרישום. ללמדך, כי מי שנרשם שלא בעקבות עסקה בתמורה ובתום לב, ושלא בהסתמך על המרשם, אינו נהנה מן השריון של מרשם המקרקעין המוסדרים" (שם, בעמ' 311).

19. בבואי לבחון את התחרות בין הצדדים היריבים באספקלריה של סעיף 10 לחוק המקרקעין, אני נדרש לשלוש השאלות שלהלן, אותן אבחן אחת לאחת - ראשית, האם עסקינן במקרקעין מוסדרים; שנית, האם הזכויות בקרקע נרכשו על ידי המועצה המקומית בתמורה; ושלישית, האם היתה המועצה המקומית תמת לב בהתנהלותה, שעה שרכשה את הזכויות במקרקעין.

20. ראשית, לא מצאתי יסוד לטענת התובעים כי מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים. רישום המקרקעין על שם המדינה נעשה על פי פסק הדין שניתן ביום 9.11.1971 בתיק הסדר 796/מעיליא בבית המשפט המחוזי בחיפה. למותר לציין כי פסק הדין הנ"ל ניתן בהעדר נציג משפחת עקרמה שהוזמן אך לא התייצב לדיון. עם ביצוע הרישום על שם המדינה, לכל המאוחר, בא אל סיומו הליך ההסדר. זאת ועוד, עיון בנסח הרישום של החלקה מגלה כי חלקה 13 נרשמה על שם מדינת ישראל, תוך שצוין בנסח כי מדובר ב "רישום לאחר הסדר".

21. התנאי האחר הנדרש לתחולת הוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין עניינו התמורה. לטענת התובעים רכשה המועצה המקומית את זכויותיה במקרקעין ללא כל תמורה ולכן סעיף 10 אינו חל לגביה.

טענה זו דינה להדחות. מקובלת עליי עמדת המועצה המקומית לפיה הועברו החלקות לבעלותה בתמורה לוויתורה על מקרקעין אחרים לטובת המדינה, כפי העולה מסעיף 10 להסכם שנחתם בין הצדדים בשנת 1982.

העובדה שלא שולמה תמורה בכסף אלא בשווה כסף, אין בה כדי להעלות או להוריד. יפים בהקשר זה הדברים שנאמרו בע"א 109/87 חוות מקורה נ' חסן ואח', פ"ד מ"ז (5) , בעמ' 24:

"ולענייננו: סעיף 10 נוקט את המונח "תמורה", וההקשר הרלוואנטי (הן לעניין סעיף זה והן לעניין סעיף 17 – אם הוא נחוץ) הוא של "תקנת השוק". מכאן שמדובר ב"ערך", ועל מה שהתקבל מאת הרוכשים בעסקות דנן עבור הזכויות בחלקות (ובכלל זה גם דמי החכירה בהם התחייבה המערערת) לקיים מספר תנאים: ערך מבוצע בפועל (להבדיל מערך עתידי), וערך ממשי (להבדיל מסמלי)."

כן ראו – דבריו של השופט טלגם בע"א (ת"א) 358/83 אדיב נ' כהן גדול, פס"מ התשמ"ה (א) 216:

"כדי להעמיד את זכותו של הקונה השני (בתנאי כמובן, שהיא נרשמה) – די בכך שהוא 'פעל בתום לב ובתמורה'; לא נאמר בסעיף 'שהוא שילם את מלוא התמורה', והלכה פסוקה מימים ימימה היא, שכדי שעסקה תהא עסקה בתמורה, אין התמורה צריכה להיות שקולה ממש לנושא העסקה. לדעתי, די בכך שלא היתה זו עסקה של מתנה או העברה אחרת בלא תמורה. ומצידי צורת פירעונה של התמורה, ואם חלק מהתשלום נעשה בקיזוז – אינו מעלה ואינו מוריד". [ההדגשות לא במקור – א.ט]

אמנם הדברים הנ"ל נאמרו בהקשר של סעיף 9 לחוק המקרקעין, אך הם יפים גם לעניינינו.

22. הנדבך האחרון הנדרש לתחולת החריג שבסעיף 10 לחוק המקרקעין עניינו תום לבו של הרוכש. לטענת התובעים היה על נציגי המועצה המקומית לבקר בשטח בטרם העברת הזכויות במקרקעין לשמה של המועצה. זאת בייחוד לנוכח הוראות סעיפים 10 ו- 13 להסכם מ- 1982. לדבריהם, סעיפים אלה היו אמורים להדליק נורה אדומה באשר לקיומן של תביעות מצד אנשים פרטיים לגבי אותה קרקע. אילו ערכה המועצה המקומית בדיקה מקיפה וראויה, כמתחייב, עובר לרישום זכויותיה במרשם המקרקעין, היתה מגלה כי בשנת 1984 ניתן פסק דין בסכסוך שבין המדינה לתובעים ביחס לאותם מקרקעין וכי לתובעים זכויות בקרקע. לעניין זה הפנו התובעים לע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מ"ט(3) 854, שם נקבע כי תום הלב של המסתמך על מרשם המקרקעין צריך להימשך עד למועד רישום הזכויות במרשם, ולא די בהסתמכות על המרשם בעת החתימה על ההסכם.

אף טענה זו של התובעים דינה להדחות. בהקשר לדרישת תום הלב נאמר בע"א 842/79 נס נ' גולדה, פ"ד ל"ו(1) 204, כי:

"באומרנו 'תום לב', לעניין זה, די בכך שאותו צד ג' נהג באותה עסקה ובהתקשרותו החוזית ביושר ובאמונה – ללא עורמה או עצימת עיניים מלראות עובדות גלויות לעין, העשויות להעמידו על המשמר. אין דורשים ממנו לחקור ולדרוש בנסתר, שמא כך יחשוף ויגלה עובדות חשובות, המשנות פני הדברים ושאינן על פני השטח... ההיגיון שבכך, שאם נחמיר במידת תום הלב הנדרשת, נימצא פוגעים בחיי המסחר השוטפים, שהם דם התמצית של כלכלה חיה ותוססת. שהרי תמיד יקנן בלב המתקשר החשש, שמא אין למוכר זכות הקניין בנכס, שמא לא חקר ודרש מספיק, ואז, וליתר זהירות וביטחון, יימנע מלהתקשר" (עמ' 213-212, וראו גם ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' עלי יונס חסן, פ"ד מ"ז(5) 1; ע"א 5793/96 חיים חיים נ' אהרון חיים, פ"ד נ"א(5) 625).

נכון הוא כי על הרוכש המבקש לחסות בצלה של תקנת השוק הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין לשכנע כי לא עצם עיניו לכל אינדיקציה חיצונית אשר יש בה כדי לעורר את החשד שמא הרישום אינו משקף את המציאות לאשורה. נקבע כי "מוטלת עליו החובה לערוך בדיקה ראויה ואין הוא יוצא ידי חובה בכך שהשליך את יהבו על רשם המקרקעין, אפילו היה זה נכון לרשום את העברת הזכויות על שמו (ראו והשוו: ויסמן, 311)." (ראו: דברי כב' השופטת חיות בע"א 2046/06 נג'ייה עבד אללה נאג'י חטיב עבד אלג'אבר נ' סעדיה מוחמד סעד חליל (11.3.2013)). יחד עם זאת בעניינינו, היתה זו המועצה המקומית שחתמה ראשונה על ההסכם עם המדינה. קשה אפוא לקבל טענה לפיה נהגה המועצה המקומית באותה נקודת זמן ובאותה עסקה בעורמה או בעצימת עיניים מלראות עובדות גלויות לעין, שצריכות היו להעמידה על המשמר.

23. יתר על כן, הוכח בפניי שהמועצה המקומית לא ידעה על פסק הדין שניתן בשנת 1984 בתיק 796/מעיליא. מתצהירו של מר סאמר ג'ובראן, מנהל מחלקת ההנדסה במועצה המקומית וכן מעדותו בבית המשפט לה אני מאמין (ש' 11 בעמ' 20 לפרוטוקול; תצהיר נ/4 – סעיף 7ח'), עולה כי למועצה נודע אודות פסק הדין הנ"ל רק לאחר שהתובעים פנו אליה בשנת 2008, זמן רב לאחר שהחלקה כבר נרשמה על שם המועצה בפנקסי המקרקעין. למעשה הצדדים אינם חלוקים בנקודה זו, אלא שלטענת התובעים נוכח האמור בסעיפים 10 ו- 13 להסכם מ- 1982 בנוגע לתביעות הפרטיות של תושבי הכפר מעיליא, היה על המועצה המקומית לדעת אודות פסק הדין, בטרם פעלה לרישום זכויותיה בספרי האחוזה.

אני דוחה טענה זו. אין חולק כי "עצימת עיניים" עשויה לשלול תום-לב. הכלל הוא ש"העוצם את עיניו במתכוון מלראות את האמת, מתוך הלך נפש של 'לא אכפתיות' רואים אותו כאילו פעל בחוסר תום לב". כלל זה מעוגן בפסיקה, בין היתר בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין (ראו, למשל: דברי השופט ד' לוין בע"א 842/79 נס נ' גולדה, פ"ד ל"ו(1) 204). אין גם חולק באשר לחובת ההגינות המוגברת החלה על המועצה המקומית, מתוקף היותה רשות ציבורית. ואולם כדי להוביל למסקנה בדבר חוסר תום לב בעקבות עצימת עיניים צריך הטוען להוכיח כי "עוצם העיניים" עשה כן בשל החשש, שבעיניים פקוחות ילמד עובדות שעשויות להיות להן השלכות שליליות לגבי זכויותיו.

בעניינינו, אין כל עדות לכך שהמועצה המקומית נמנעה מלבדוק את השטח טרם רישום זכויותיה בפנקסי המקרקעין בשל חששה שיתגלה דבר מה העלול לפגום בזכויותיה באותה חלקה. לא הוצגה כל אינדיקציה חיצונית שהיה בה כדי לעורר את חשדה של המועצה המקומית שמא הרישום אינו משקף את המציאות לאשורה. בנסיבות העניין הייתה רשאית המועצה המקומית להסתמך על הרישום בספרי המקרקעין לצורך רישום העסקה, ואין בהימנעותה מביקור בשטח כדי לפגום או לערער את תום לבה. למעלה מן הנדרש אוסיף כי גם אם היו נציגי המועצה מבקרים בשטח, ספק רב אם היו מגלים רמזים לקיומו של פסק הדין מ-1984. מתצהירו ומעדותו של מר מזאייד פארס, מפקח במחלקת הפיקוח של מנהל מקרקעי ישראל מחוז צפון (מוצג נ/3 – סעיף 5), עולה כי בעת ביקורו בקרקע ביום 15.4.2008 ובעת ביקורו הנוסף עובר לחתימתו על התצהיר, היתה הקרקע נטושה, לא היו בה מבנים ולא נעשה בה כל שימוש, אף לא שימוש חקלאי. (ראו - ש' 27 בעמ' 15 - ש' 4 בעמ' 16 לפרוטוקול). העובדה שעד זה אישר כי ניתן לראות הבדל בין החלק האמור, לבין חלקים אחרים בחלקה, מבחינת כמות הסלעים המצויים בו, אין בה כדי לשנות ממסקנתי.

24. ממקבץ האמור מתבקשת המסקנה כי המועצה המקומית רכשה זכויות במקרקעין מוסדרים בתמורה ותוך הסתמכותה בתום לב על הרישום, ולכן יש להכיר בזכויותיה, אף אם הרישום היה שגוי. לפיכך, אין יסוד להיעתר לתביעת התובעים ולהצהיר כי הם זכאים להירשם כבעלים של המקרקעין.

התביעה, בחלקה המתייחס לסעד החלופי מתקבלת במובן זה שאני מצהיר כי התובעים זכאים לקבל מאת הנתבעת 1 קרקע חלופית שוות ערך לקרקע נשוא הדיון. אני חושש כי הצהרה זו אין בה כדי לפתור את המחלוקת מיסודה שכן יהא על הצדדים לבוא ביניהם בדברים על מנת להגיע להסכמה לגבי הקרקע החלופית, שטחה, מיקומה ושוויה. ככל שלא תצלח דרכם, יוביל הדבר למרבה הצער, להליכים נוספים. אלא שבמסגרת תיק זה אין בידי להעניק לתובעים סעדים אופרטיביים שלא נתבעו על ידם.

25. אשר לבקשה לפיצול סעדים, ההיתר לפיצול סעדים שניתן ביום 13.1.2000, יעמוד בעינו, ככל שהוא נוגע לנתבעים 1-3. אינני רואה כל מקום להיענות לבקשה לפיצול סעדים, ככל שזו נוגעת לנתבעת 4, זאת משום שאין כל בסיס לתביעה נוספת, כספית או אחרת, בעניין זה כנגד נתבעת זו. למעלה מן הצורך אוסיף כי ספק בעיניי אם יש צורך בפיצול סעדים במקרה דידן וזאת משום ההלכה הפסוקה לפיה זוכה בפסק דין הצהרתי אינו נזקק לפיצול סעדים על מנת שיוכל לממש את זכייתו (ראו: ע"א 4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה, פד"י נא(2), 669).

26. על אף התוצאה לפיה חלקה המכריע של התביעה נדחה, אני סבור כי מן הדין לחייב את המדינה בהוצאות התובעים והמועצה המקומית בגין ניהול ההליך בתיק זה. הן התובעים והן המועצה המקומית נפלו קרבן להתנהלותה של המדינה אשר התקשרה בהסכמים עם כל אחד מהם על אותה חלקת קרקע בדיוק, משל יד ימין אינה יודעת את שיד שמאל עושה. במקרה זה ראוי שהמדינה תשלם את המחיר על טעותה ועל שגררה את הצדדים להליך זה, חרף תוצאתו.

לפיכך, אני מחייב את הנתבעים 1- 3 יחד ולחוד, לשלם לתובעים הוצאות משפט בגובה האגרה ששלמו בתיק זה, בשערוך להיום, ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪. בנוסף, ישאו הנתבעים הנ"ל בתשלום הוצאות הנתבעת 4 ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪. הסכומים דלעיל ישולמו תוך 30 יום אחרת יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ"ג תמוז תשע"ג, 01 יולי 2013, בהעדר הצדדים.