1. התובעת 1 (להלן: "התובעת") היא חברה פרטית הנמצאת בהליכי פירוק מרצון. התובעת היתה הבעלים של קרקע הידועה כחלק מחלקה 32 בגוש 7656 ברעננה (להלן: "המקרקעין"). במסגרת הליכי הפירוק מרצון של התובעת, העבירה התובעת את כל זכויותיה במקרקעין לבעלי-המניות בה, לרבות לתובע 2. לאחר מכן רכשה התובעת 3 מבעלי-המניות האחרים את יתרת הזכויות במקרקעין.

2. התובעת היתה אמורה לבנות במקרקעין בנין (שיכונה להלן: "הבנין"). ביום 1.4.2007 חתמו התובעת והנתבעת על הסכם שכירות בלתי מוגנת (נספח 1 לתצהירי העדות הראשית של התובעת, שיכונה להלן: "ההסכם"), במסגרתו התחייבה הנתבעת לשכור מהתובעת שטח של 4,937 מ"ר בבנין שייבנה, שטח המשתרע על פני שלוש קומות בו. עוד התחייבה הנתבעת לשכור 130 מקומות חניה בחניון הבניין (השטחים שהנתבעת התחייבה לשכור יכונו להלן: "המושכר").

3. הצדדים הסכימו כי התובעת תבצע את עבודות המעטפת של המושכר, בעוד שהנתבעת תתכנן ותבצע את עבודות גמר הפנים במושכר. עוד הוסכם כי הנתבעת תהיה רשאית להתחיל בעבודות גמר הפנים עם סיום עבודות בניית המעטפת של כל קומה במושכר, וזאת - אף בטרם מועד מסירת החזקה במושכר, ובמקביל לביצוע עבודות הבניה על-ידי התובעת (ס' 64 להסכם). הצדדים הסכימו גם כי לצורך ביצוע עבודות גימור הפנים במושכר, תעמיד התובעת לרשות הנתבעת תקציב גימור בסך של 300 דולר לכל מ"ר ברוטו של המושכר (להלן: "סכום ההשתתפות"), כנגד הגדלת דמי-השכירות על-פי מנגנון שנקבע בין הצדדים (ס' 74 להסכם).

בתוספת להסכם מיום 3.7.2008 נקבע מועד מסירת החזקה במושכר ליום 15.7.2009, בתוספת תקופת דחייה של 60 יום, כך שהמועד האחרון למסירת המושכר יחול ביום 15.9.2009 (התוספת להסכם צורפה כנספח 2 לתצהירי העדות הראשית מטעם התובעת).

4. ביום 18.8.09, לאחר חילופי מכתבים בין הצדדים והעלאת טענות הדדיות באשר להפרת ההסכם (טענות אשר יידונו בהמשך), שלחה הנתבעת לתובעת הודעה על ביטול ההסכם לאלתר (להלן: "הודעת הביטול").

שני הצדדים טוענים זה כנגד זה להפרת ההסכם. התובעת טוענת כי הודעת הביטול ששלחה הנתבעת ניתנה שלא כדין. מנגד טוענת הנתבעת (שאף הגישה נגד התובעת תביעה שכנגד) כי התובעת היא שהפרה את ההסכם, בעיקר בכך שלא המציאה טופס 4 במועד, כנדרש על-פי ההסכם.

השאלה המרכזית השנויה במחלוקת היא האם הודעת הביטול ששלחה הנתבעת ביום 18.8.09 ניתנה כדין לאור הפרת ההסכם על-ידי התובעת (כך טוענת הנתבעת), או שמא ההסכם כלל לא הופר על-ידי התובעת, שאז היתה הודעת הביטול כשלעצמה הפרה של ההסכם על-ידי הנתבעת. כדי להכריע בשאלה זו יש לקבוע אם כן האם התובעת אכן הפרה את ההסכם.

הטענות ביחס להפרות ההסכם על-ידי התובעת

המצאת טופס 4

5. טענתה הראשונה של הנתבעת היא כי התובעת הפרה את ההסכם בכך שלא עמדה במועד להמצאת טופס 4 כפי שנקבע בהסכם.

סעיף 81 להסכם קובע:

"המשכירה מתחייבת למסור את החזקה במושכר לשוכרת עד מועד מסירת החזקה, כהגדרתו לעיל, כאשר המבנה והמושכר בנויים ומושלמים על-פי המפרט והתוכניות נספחים "ג" ו-"ד" ובכפוף לאמור בחוזה זה. המשכירה מתחייבת כי לפחות 60 יום לפני מועד מסירת החזקה, יתקבל למושכר טופס 4. האחריות לקבלת טופס 4 כאמור, לרבות העלויות הכרוכות בקבלתו – חלות על המשכירה, ועליה בלבד ובכפוף לכך שאי סיום עבודות גמר הפנים שבאחריות השוכרת ו/או ביצוען הבלתי תקין אינם מונעות קבלת טופס 4. בנוסף מתחייבת המשכירה כי מסירת החזקה תעשה לאחר תקופת הרצה בת 60 יום, לבדיקת תקינות וכשירות של כל המערכות המשותפות המותקנות במבנה (ובכללן רשת המים, מערכת מיזוג האוויר, החשמל והביוב)" (ההדגשה שלי – ר.ר.).

סעיף 82 להסכם קובע:

"מסירת החזקה במושכר תיעשה כשהמושכר נקי ופנוי מכל אדם וחפץ, למעט חפצים ומתקנים שהוכנסו ו/או הותקנו במושכר לבקשת השוכרת ומטעמה, ובכל מקרה לפחות 30 יום לאחר שהוצא למושכר טופס 4 וכאשר המושכר ומערכותיו תקינים ומוכנים לשימוש, לאחר השלמת ביצוע עבודות. המשכירה תשלח לשוכרת הודעה בכתב, שתציין מועד שלא יהיה מוקדם מ-60 יום ממשלוח ההודעה ותזמינה לקבל את המושכר לרשותה" (ההדגשה שלי – ר.ר.).

סעיף 83 להסכם קובע:

"כן מוסכם כי מסירת החזקה במושכר תיעשה לאחר שתושלם גישה נוחה וסבירה למושכר ולחניון, לאחר שיושלמו עבודות הגמר בקומת הכניסה (לובי) למבנה, לאחר שנסללו דרכי גישה למבנה ובוצעו עבודות גינון וטיפוח סביבת המבנה. למען הסר ספק, עד למועד מסירת החזקה יתקיימו כל אחד מהתנאים המנויים בסעיף זה, בין אם סיימה השוכרת את עבודות הגימור ובין אם לאו".

6. עיון בהסכם מעלה כי בסעיפים 81 ו-82 בו ישנן קביעות סותרות באשר למועד בו נדרשה התובעת להמציא טופס 4. כך, על-פי סעיף 81 להסכם, מועד זה חל 60 יום לפני המסירה, ואילו על-פי סעיף 82 להסכם, המועד הוא 30 יום לפני מועד המסירה. אולם, בעדותו בבית-המשפט העיד מנכ"ל התובעת מר יהושע שרון (להלן: "מר שרון"), כי התובעת היתה אמורה להמציא טופס 4 עד ליום 15.7.09, קרי 60 יום לפני מועד המסירה (ע' 67 ו-69 לפרוטוקול הדיון). כלומר התובעת אינה חולקת על כך כי המועד בו היה עליה להמציא טופס 4 היה 60 יום לפני מועד המסירה, ולא 30 יום קודם לכן.

7. התובעת התחייבה אם כן להמציא טופס 4 במועד שיהיה לא מאוחר מ-60 יום לפני מועד המסירה. המחלוקת בין הצדדים היא מחלוקת פרשנית: מהי משמעותו של המונח "טופס 4" בהסכם? האם מדובר בטופס המעיד על גמר כל עבודות המעטפת ועל כך שהמבנה ראוי לשימוש (כגישת הנתבעת) או שמדובר בטופס המאפשר חיבור של מערכות המבנה בלבד (מים, חשמל וטלפון) לצורך בדיקתן (זו גישת התובעת).

8. אין מחלוקת, כי התובעת המציאה לנתבעת שלושה מסמכים המכונים "טופס 4": טופס 4 מיום 25.5.09 (להלן: "טופס 4 הראשון"), טופס 4 מיום 30.8.09 (להלן: "טופס 4 השני"), וטופס 4 מיום 14.9.09 (להלן: "טופס 4 השלישי"). השאלה היא איזה מבין הטפסים הללו הוא "טופס 4" בהתאם לפרשנות הנכונה של ההסכם. לאור חשיבות הנושא, יובא להלן הנוסח של שלושת הטפסים:

9. בטופס 4 הראשון (ניתן ביום 25.5.09, נמסר ביום 3.6.09. נספח 9 לתצהיר התובעת) נכתב כדלקמן:

"האישור ניתן בזאת למר מוטי קרן, נציג חברת דניה סיבוס, עבור חיבור מערכות בלבד ולא אכלוס

אל: מחלקת המים – עיריית רעננה / חברת החשמל / בזק

ניתן בזה אישור לפי סעיף 157 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ולפי תקנות התכנון והבניה לספק חשמל, מים וטלפון.

אין לראות באישור זה משום תעודת גמר ו/או אישור כי הבניה נעשתה ללא סטיה מההיתר".

טופס 4 השני (ניתן ביום 30.8.09, נמסר ביום 31.8.09, נספח 21 לתצהיר התובעת) – מנוסח באופן זהה לטופס הראשון, למעט התייחסותו להיתר בניה אחר. בעוד שטופס 4 הראשון התייחס להיתר הבניה לקומת המרתף וקומות 1-4 בלבד, הטופס השני מתייחס ליתר הקומות בבנין, קרי למושכר של הנתבעת.

טופס 4 השלישי (מיום 14.9.09, נספח 18 לתצהיר הנתבעת):

"האישור ניתן למר מוטי קרן מחברת SMS עבור מבנה תעשיה עתירת ידע ברח' הדפנה 9א', רעננה.

אל: מחלקת המים – עיריית רעננה / חברת החשמל / בזק

ניתן בזה אישור לפי סעיף 157 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 ולפי תקנות התכנון והבניה, לספק שירותי חשמל, מים וטלפון.

אין לראות באישור זה משום תעודת גמר ו/או אישור כי הבניה נעשתה ללא סטיה מההיתר".

10. לטענת הנתבעת, התובעת היתה אמורה להמציא 60 יום לפני מועד המסירה כלומר – לכל המאוחר עד ליום 15.7.09 טופס 4 המעיד על סיום עבודותיה של התובעת בבנין – כי הושלמו עבודות המעטפת בהתאם להיתר הבניה, וכי המבנה ראוי לשימוש. הנתבעת טענה כי חיובה של התובעת להמציא טופס 4 עד 60 יום לפני מועד המסירה, נועד לאפשר לנתבעת להיכנס למושכר כבת-רשות ולבצע את עבודות הפנים עד למועד המסירה, ללא עלות של דמי-שכירות, שהחבות בגינם מתחילה עם מועד המסירה בלבד.

לגישת הנתבעת, טופס 4 הראשון אינו "טופס 4" כהגדרתו בהסכם. הנתבעת טענה כי היה על התובעת להמציא 60 יום לפני מועד המסירה טופס 4 המעיד על גמר כל העבודות שהתחייבה התובעת לבצע על-פי ההסכם, כלומר גמר כל עבודות המעטפת וחיבור מלא של כל התשתיות בבנין. לגישתה, טופס 4 איננו אישור טכני אלא אישור מהותי, המהווה ראיה לכך שבנייתו של הבנין הושלמה לפי היתר הבנייה והתקנים המחייבים, כי הוא ראוי לשימוש וכי ניתן לחברו באופן קבוע למערכות חשמל, מים וטלפון.

טופס 4 שהומצא על-ידי התובעת הוא טופס 4 השלישי, והוא הומצא באיחור, רק ביום 14.9.09, היינו יום אחד בלבד לפני מועד המסירה הסופי.

11. התובעת טענה מנגד, כי ביום 4.6.09 היא המציאה לנתבעת טופס 4 שהונפק על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ביום 25.5.09 (הוא הטופס הראשון). לגישתה, טופס זה הוא "טופס 4" כהגדרתו בהסכם, והוא מימש את התכלית לשמה נקבעה החובה להמציא טופס 4: אסמכתא לכך שניתן לחבר את המושכר ואת המערכות לכל השירותים הנדרשים, כגון חשמל ומים. לאחר שניתן טופס 4 הזה, לא היתה כל מניעה מצד הנתבעת להיכנס למושכר ולבצע את בו את עבודות הפנים.

12. לגישת הנתבעת, טענת התובעת לפיה הפרשנות הנכונה למונח "טופס 4" בהסכם הוא טופס שנועד להרצת מערכות בלבד וכזה היה טופס 4 הראשון - מהווה הרחבת חזית (ס' 77-79 לסיכומי הנתבעת). אינני מקבלת את הטענה כי מדובר בהרחבת חזית. התובעת העלתה טענה זו כבר בכתב התביעה (ר' למשל סעיפים 40-43 לכתב התביעה), והצדדים הוסיפו והתייחסו לטענה זו בכל כתבי הטענות והחקירות.

להלן נבחן אם כן את טענות הצדדים בהקשר זה.

למונח "טופס 4" יש מספר משמעויות

13. אני סבורה כי הוכח שלמונח "טופס 4" אין משמעות אחת, וכי כל אחד משלושת הטפסים שנזכרו לעיל, מכונה "טופס 4".

ראשית, כפי שצוין לעיל, לתובעת ניתנו בפועל שלושה טפסים שונים המכונים טופס 4 (או שני סוגים, שכן הראשון והשני זהים בנוסחם). מכאן שטופס 4 עשוי להינתן במספר ניסוחים או אופנים, אשר כולם נקראים ומשמשים "טופס 4", וכל אחד מהם משמש למטרה שונה.

14. הנתבעת הגישה תעודת עובד ציבור מטעם מר פרץ אוסנברג, מהנדס העיר רעננה. בתעודה זו הסביר מר אוסנברג, כי טופס 4 לחיבור מערכות שנמסר למבנה ב-31.8.09 (טופס 4 השני), נועד לאפשר חיבור חשמל למערכות הבניין לשם בדיקתן ע"י שירותי כבאות והצלה, טרם אכלוס המבנה. לדבריו, אישור זה ניתן בכפוף להתחייבות והפקדת ערבות של היזם להבטחת אי-אכלוס של הבנין עד לקבלת טופס 4 לכלל המבנה. לאחר שהומצא אישור שירותי כבאות והצלה, כולל אישורים נוספים שנדרשו, נמסר טופס 4 לכלל הבנין ביום 14.9.09 (טופס 4 השלישי).

כאשר נשאל מר אוסנברג באשר להבדל בין טופס 4 הראשון לבין טופס 4 השלישי, העיד:

"ש: ... לגבי מאי, הוא טופס 4 שלא היה ניתן, או שהיה ניתן לאכלס את הבניין?

ת: לא ניתן היה.

ש: הטופס 4 מספטמבר לעומת זאת, מה השוני בו?

ת: הסתיימו עבודות הגמר, התקבל אישור מיועץ הבטיחות של הבניין, שהבניין עומד בדרישות כיבוי אש..."

15. בסיכומים מטעמה טענה הנתבעת כי טופס 4 השלישי הוא הטופס "האמיתי" והנכון, ואילו הטפסים הראשון והשני אינם עונים על תנאי המונח "טופס 4", אלא הם "טפסי קומבינה" כהגדרתה (ר' למשל ס' 72 לסיכומי הנתבעת). אולם, מעדותו של מר אוסנברג עולה כי אין פרשנות אחת ויחידה למונח "טופס 4". לכן, גם פרשנות התובעת למונח היא פרשנות אפשרית. מדבריו של מר אוסנברג עולה כי לטפסים השונים ישנן מטרות שונות - טופס 4 השני נועד לחיבור חשמל למערכות הבניין לשם בדיקתן טרם אכלוסו בכפוף להפקדת ערבות של היזם. טופס זה ניתן לפני שהתקבלו כל האישורים הדרושים – אישורים שנדרשו לצורך קבלת טופס 4 השלישי. אולם, גם הטופס השני מכונה "טופס 4".

אינני מקבלת את טענת הנתבעת כי הטפסים הראשון והשני הינם "טפסי קומבינה", שהושגו בעקבות קשריו של מנכ"ל התובעת בעירייה. מעדותו של מר אוסנברג עולה, כאמור, כי האפשרות להוציא טופס 4 לצורך חיבור הבניין למערכות, עובר להשלמת כל העבודות המאפשרות את איכלוס הבניין וכנגד הפקדת ערבות של היזם, היא אפשרות מוכרת ולגיטימית, אשר אין בה כל פסול.

מהו "טופס 4" לפי ההסכם דנן?

16. המונח "טופס 4" מתייחס אם כן למספר סוגים של טפסים. כדי לבחון את השאלה באיזה אופן יש לפרש את המונח "טופס 4" בהסכם, לאיזה טופס 4 התכוונו הצדדים כאשר קבעו את חובת התובעת להמציאו 60 יום לפני מועד המסירה, יש לפרש את ההסכם באמצעות בחינת לשון ההסכם, כוונת הצדדים לו ומכלול הנסיבות הרלוונטיות.

17. בהסכם אין כל אינדיקציה לכך שבמועד הוצאת טופס 4 על התובעת להשלים את כל העבודות אותן היא התחייבה לבצע. להיפך - מסעיפי ההסכם שנזכרו לעיל (ס' 81-83) עולה כי ההסכם מתייחס לשני מועדים שונים – מועד הוצאת טופס 4, ומועד מסירת החזקה – שעד אליו על התובעת להשלים את כל העבודות. כך, מסעיף 81 להסכם עולה, כי במועד מסירת החזקה במושכר, על המבנה והמושכר להיות בנויים ומושלמים על-פי המפרט והתוכניות. כך גם לפי סעיף 82 להסכם – מסירת החזקה תיעשה 30 יום (כאמור, אין עוד מחלוקת כי מדובר ב-60 יום עובר למועד המסירה) לאחר שהוצא למושכר טופס 4, וכאשר המושכר ומערכותיו תקינים ומוכנים לשימוש, לאחר השלמת ביצוע עבודות. מסקנה זו עולה גם מסעיף 83 בהסכם.

התובעת צריכה היתה אם כן להשלים את העבודות עד מועד המסירה (ולא עד 60 יום לפני מועד זה).

18. טענת הנתבעת לפיה היה על התובעת להשלים את כל התחייבויותיה כבר 60 יום לפני מועד המסירה, אינה עולה בקנה אחד גם עם סעיף 59 להסכם, הקובע:

"בנוסף על התנאים הנ"ל, מתחייבת המשכירה להשלים את ביצוע כל השלבים הבאים במועדים הקבועים בצידם כדלקמן:

...

ד. מסירת המבנה בשלמותו לשוכרת לא יאוחר מ-18 חודשים לאחר קבלת היתר בניה למבנה ב' (להלן: 'מועד מסירת החזקה'). מועד מסירת החזקה יכול וידחה בתקופה שלא תעלה על 60 יום כתוצאה מעיכובים שיחולו בבניית המבנה.

ה. עד מועד מסירת החזקה ישלים המשכיר את כל עבודות הפיתוח הסביבתי של המבנה, לרבות שטחים ציבוריים פתוחים וסגורים, שטחי גינה ומדרכות, שבילי מעבר ודרכי גישה למבנה.

ו. עד מועד מסירת החזקה להשלים את כל עבודות הבנייה הנדרשות במבנה על-פי חוזה זה, וכן להשלים את בניית השטחים המשותפים והתקנת כל המערכות המשותפות, לחבר את המבנה והמושכר לתשתיות חשמל, מים, ביוב וטלפון, לקבל טופס 4 למבנה, ולבצע הרצה ובדיקה של תקינות כל המערכות במבנה.

ז. בתום 60 יום ממועד קבלת טופס 4 למבנה, ולא יאוחר ממועד מסירת החזקה, למסור את החזקה במושכר לרשות השוכרת כשהמושכר והמבנה ערוך ובנוי על-פי המפורט בחוזה זה" (ההדגשות שלי – ר.ר.).

הסעיף קובע כי על התובעת להשלים את "כל עבודות הבנייה הנדרשות במבנה על-פי חוזה זה" עד למועד מסירת החזקה, ובכלל זה - השלמת עבודות הפיתוח הסביבתי, בניית השטחים המשותפים והתקנת כל המערכות המשותפות. במילים אחרות, התובעת לא נדרשה להשלים את עבודות הבנייה בבנין עד למועד המצאת טופס 4 (60 יום לפני מועד המסירה), אלא היא יכולה היתה להמשיך ולבצען עד למועד המסירה. אין בהסכם אינדיקציה לכך שעבודות אלה לא כללו בין היתר את השלמת עבודות המעטפת, אותן היתה התובעת רשאית להשלים עד למועד המסירה.

19. יודגש עוד כי ההסכם דנן איננו הסכם סטנדרטי שבין קבלן לבין רוכש דירה. מדובר בהסכם במסגרתו הסכימו הצדדים לחלק ביניהם את עבודות הבנייה, כך שהתובעת התחייבה לבצע את עבודות המעטפת, ואילו הנתבעת התחייבה לבצע את עבודות הפנים. אין בהסכם כל אינדיקציה לכך כי לא ניתן היה לבצע את עבודות הפנים בטרם השלמת עבודות המעטפת, וכי טופס 4 שהיה על התובעת להמציא 60 יום לפני מועד המסירה אמור היה להעיד על כך. נהפוך הוא. על-פי ההסכם, היתה לנתבעת אפשרות לבצע את עבודות הפנים במקביל לביצוע עבודות המעטפת על-ידי התובעת, וללא כל קשר להוצאת טופס 4 לבנין.

20. כך נקבע בהקשר זה בסעיף 28 להסכם:

"על אף האמור, ומבלי לגרוע מן האמור לעיל, מיד לאחר השלמת בניית כל קומה מקומות מעטפת המושכר, תאפשר המשכירה לשוכרת, באמצעות מי מטעמה, להחל בביצוע עבודות גמר הפנים במושכר על-פי התכנון שתבחר השוכרת לנוחיותה, אף אם טרם הושלמו עבודות המשכירה במבנה"

מהסעיף עולה כי כניסתה של הנתבעת למושכר וביצוע עבודות גמר הפנים על-ידיה לא היתה מותנית בהוצאת טופס 4 או בהשלמת עבודות המעטפת. סעיף זה אף אינו עולה בקנה אחד עם טענת הנתבעת לפיה הוצאת טופס 4 60 יום לפני מועד המסירה נועדה לאפשר לנתבעת לבצע את עבודות הפנים ולסיימן עובר למועד המסירה ולמועד בו היא נדרשה להתחיל לשלם דמי-שכירות. האפשרות שניתנה לנתבעת לבצע את עבודות הפנים במקביל לביצוע עבודות המעטפת על-ידי התובעת, היא שאפשרה לה לסיים את העבודות עובר למועד המסירה. זאת להבדיל מהאפשרות לפיה הנתבעת תתחיל בביצוע העבודות לאחר גמר עבודות התובעת (כפי שטוענת התובעת בס' 8 לסיכומי התשובה מטעמה).

21. זאת ועוד, הפרשנות לה טוענת התובעת עולה בקנה אחד עם הגיונם של דברים. כך, אילו אכן - כגרסת ה נתבעת - היה על התובעת להמציא 60 יום לפני המסירה טופס 4 המעיד על כך שהשלימה את כל העבודות להן התחייבה על-פי ההסכם, הרי שהתובעת יכולה היתה למסור את המושכר כבר במועד זה. מדוע נקבע מועד המסירה רק 60 יום לאחר מכן?

הפרשנות לה טוענת התובעת עולה בקנה אחד גם עם התכלית שעמדה ביסוד הדרישה להמציא טופס 4.

מר יורם קראוס, המפקח המשותף מטעם התובעת והנתבעת אשר העיד מטעם התובעת, העיד כי ההסכמה לפיה טופס 4 יומצא 60 יום לפני מועד המסירה, נועדה לצורך ביצוע הרצת מערכות (ע' 191 לפרוטוקול הדיון). מר שרון העיד מטעם התובעת כי "טופס 4 לא מעיד על עבודות המעטפת. טופס 4 הוא חיבור חשמל, העירייה בודקת את עבודות המעטפת כדי לתת חיבור חשמל" (ע' 83 לפרוטוקול).

22. האמור בסעיף 81 לפיו מסירת החזקה תיעשה לאחר תקופת הרצה של 60 יום בה תיבדק תקינות כל המערכות המשותפות המותקנות בבנין, כולל רשת המים, מערכת מיזוג האויר, החשמל והביוב – מחזק את המסקנה כי הדרישה טופס 4 יתקבל 60 יום לפני מועד המסירה, נועדה כדי לאפשר חיבור למים, חשמל וכו', ולבצע בדיקה של מערכות אלו.

כך גם העיד המומחה מטעם התובעת, מר גיל ויינלס, בחקירתו הנגדית כי "טופס 4 לפי חוק זה הכוונה לחיבור לתשתיות. מאותו רגע שניתן טופס 4 ניגשים לחברת החשמל, הם יכולים לחבר את הבניין לתשתיות ולהמשיך קדימה" (ע' 21 לפרוטוקול הדיון).

23. מנגד, טענת הנתבעת, לפיה טופס 4 שנדרשה התובעת להמציא 60 יום לפני מועד המסירה אמור היה להעיד על סיום עבודות המעטפת והתחייבויותיה של התובעת, איננה נתמכת בלשון ההסכם ובתכליתו, אלא רק בעדויות של חלק מעדי הנתבעת (כמו עדותו של מר שי שחר, סמנכ"ל הכספים של הנתבעת, בע' 233 לפרוטוקול הדיון, ועדות מר אורי הררי, סמנכ"ל התפעול של הנתבעת בע' 329 לפרוטוקול הדיון. מר בן צבי הצהיר על כך בס' 18 לתצהירו). אולם, מאחר שכפי שהובהר לעיל, עדויות אלה אינן עולות בקנה אחד עם מכלול האמור בהסכם ועם תכליתו, אינני מקבלת אותן.

האם הומצא טופס 4 במועד והאם ההסכם הופר באופן שהצדיק את ביטולו?

24. אין מחלוקת כי טופס 4 הראשון מיום 25.5.09 שימש לצורך בדיקת מערכות. לטענת הנתבעת, טופס זה התייחס להיתר בניה לא רלוונטי – היתר הבניה עבור קומת המרתף וקומות 1-4 בלבד, בעוד שהמושכר היה בקומות 5-7. יחד עם זאת, על-פי עדויות התובעת, לאחר קבלת הטופס הראשון בוצעה בדיקת מערכות עבור הבניין כולו, ולא עבור הקומות אליהן התייחס ההיתר לפיו ניתן הטופס בלבד (ראו עדות מר שרון בע' 132-133 לפרוטוקול הדיון). לכן, בהמצאת טופס 4 הראשון, עמדה התובעת בחובתה על-פי ההסכם בהקשר זה, משום שלאחר שהוא הומצא, ניתן היה לבצע בדיקת המערכות לבניין כולו – ולכך נועדה החובה להמצאתו.

25. זאת ועוד. גם בהנחה שטופס 4 הראשון לא היה הטופס הנכון על-פי ההסכם משום שהוא התייחס להיתר בניה שאיננו רלוונטי למושכר (לקומות בבניין שאינן המושכר), אני סבורה כי אין בכך משום הפרה יסודית של ההסכם המקנה לנתבעת זכות לבטל את ההסכם לאלתר.

ראשית, הוראת סעיף 203 להסכם השכירות, המגדירה את הוראות ההסכם אשר הפרתן תהווה הפרה יסודית, היא הוראה גורפת. סעיף 203 להסכם קובע כדלקמן:

"הפרת סעיף מבין הסעיפים שבפרקים: 30 ,23 ,17 ,15 ,14 ,12 ,10 ,9 ,6 ,5 ,4 ,3 ,2 ,1: תהווה הפרה".

26. הוראת סעיף 81 להסכם, הקובעת את חובתה של התובעת להמציא טופס 4 כלולה בפרק 10 להסכם אליו מפנה ס' 203 הנ"ל. לכאורה, הפרתה מהווה הפרה יסודית מכוח הוראות סעיף 203. אולם, יש לבחון האם סעיף 203 הוא "תניה גורפת".

סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") קובע:

"...תניה גורפת בחוזה, העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה".

27. הפסיקה פירשה את הוראת סעיף 6 הנ"ל על-פי מבחן מחמיר בעל אופי טכני, לפיו כל הוראה המפנה ליותר מאשר סעיף או חיוב בודד שבחוזה ומגדירה את הפרתם כיסודית – תחשב גורפת (ר' למשל ע"א 2106/91 מזור נ' וחידי, פ"ד מז(5) 788, 795 (1993); וכן ג' שלו וי' אדר דיני חוזים – התרופות (תשס"ט; להלן: "שלו ואדר") 581). בהתאם למבחן זה, הוראת סעיף 203 להסכם, המונה 14 פרקים שלמים מתוך החוזה, הכוללים מספר רב מאוד של סעיפים שהפרת כל אחד מהם תחשב להפרה יסודית – היא "גורפת", וככזו - חסרת תוקף.

28. אולם, אני סבורה כי תוצאה דומה תתקבל גם לפי מבחן מקל יותר. שלו ואדר סבורים כי המבחן שנקבע בפסיקה הוא מחמיר מדי, ומציעים כי "כאשר הצדדים מפנים בהוראה יחידה למספר מצומצם יחסית של סעיפים או של סעיפי משנה מבין כלל ההוראות שבחוזה, ומציינים כי החיובים הנכללים בהוראות אלה הם יסודיים, אין לדעתנו מקום למסקנה כי ההוראה המפנה היא 'גורפת'" (שם, בע' 582). אני סבורה כי הוראת סעיף 203 הנ"ל, המפנה למספר גדול כל כך של סעיפים היא "גורפת" גם לפי מבחן זה.

29. הנתבעת טענה עוד כי סעיף 59 להסכם שצוטט לעיל, כולל הוראה ספציפית לכך שהפרתו תהיה הפרה יסודית. בסיפא לסעיף 59 נקבע כי:

"מובהר ומוסכם בזאת, כי בכל מקרה שבו לא תעמוד המשכירה באחד או יותר מהמועדים האמורים לעיל (שלא בשל מעשה או מחדל של השוכרת ושלא בשל כוח עליון), יהווה הדבר הפרה יסודית של הסכם זה והשוכרת תהיה רשאית להשתחרר מהתחייבויותיה על-פי הסכם זה מבלי שהדבר יהווה הפרה מצידה..."

גם סעיף זה מתייחס למספר הפרות (אי-עמידה בכל אחד מהמועדים האמורים), וככזה גם הוא מהווה "תניה גורפת" כהגדרתו של מונח זה בפסיקה. מעבר לכך, ס' 59 ז' אליו מפנה הנתבעת קובע התחייבות "בתום 60 יום ממועד קבלת טופס 4 למבנה, ולא יאוחר ממועד מסירת החזקה, למסור את החזקה במושכר לרשות השוכרת כשהמושכר והמבנה ערוך ובנוי על-פי המפורט בהסכם זה". המועד שנקבע בסעיף 59ז' הוא המועד למסירת החזקה במושכר, ואין מדובר במועד להמצאת טופס 4 כטענת הנתבעת. ההתחייבות להמציא טופס 4 והמועד לקיום התחייבות זו, קבועים כאמור בסעיף 81 להסכם. לכן קביעת הפרתו של סעיף 59 ז' כהפרה יסודית איננה משנה את המסקנה האמורה לעיל.

30. מאחר שכאמור סעיף 203 הוא "תניה גורפת" וככזו חסרת תוקף, יש לבחון – בהתאם לסיפא של ס' 6 הנ"ל לחוק התרופות, האם הפרת החובה (המצאת טופס 4 המתייחס להיתר לא רלוונטי), מהווה "הפרה יסודית מסתברת".

סעיף 6 רישא לחוק התרופות מגדיר מהי הפרה יסודית מסתברת: "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה..."

מדובר במבחן היפותטי ואובייקטיבי, אשר נועד לבחון בדיעבד, לאחר שההפרה כבר התרחשה, את חומרתה היחסית מנקודת מבטו של המתקשר הסביר בעת כריתת החוזה (ד"נ 44/75 ביטון נ' פרץ, פ"ד ל(3) 581 (1976 ור' גם שלו ואדר, בע' 587 ואילך).

31. אני סבורה כי המצאת טופס 4 המתייחס להיתר הבניה של חלק מקומות הבניין אך לא לקומות המושכר, איננה הפרה שאדם סביר שהיה עומד בנעליו של הנפגע-הנתבעת, היה נמנע מלהתקשר בהסכם אילו היה יודע מראש אודות ההפרה ותוצאותיה. קבלת טופס 4 שאיננו מתייחס להיתר הרלוונטי היא עניין טכני שניתן לתיקון בנקל – כפי שאכן נעשה בפועל: כאשר הנתבעת התלוננה על ההיתר השגוי בהודעת הביטול, מיהרה התובעת וקיבלה טופס 4 המתייחס להיתר הנכון.

בנוסף, ולכך חשיבות רבה, טופס 4 "השגוי" אכן שימש בפועל לחיבור הבניין כולו למערכות הנבדקות, כולל קומות המושכר עצמו, ולא רק לקומות אליהן התייחס היתר הבניה. כלומר בפועל, מבחינה מהותית, שימש הטופס "השגוי" למטרה לה נדרשה המצאתו על-פי ההסכם.

32. לכן, המצאת טופס 4 המתייחס להיתר שאיננו רלוונטי למושכר איננה "הפרה יסודית", אלא לכל היותר הפרה שאינה יסודית. סעיף 7(ב) לחוק התרופות קובע: "היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה... זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק...". כלומר, הפרה שאינה יסודית, להבדיל מהפרה יסודית, מקנה לנפגע זכות לביטול ההסכם רק לאחר מתן ארכה לתיקון ההפרה, אשר לא נוצלה על-ידי המפר, ובכפוף לשיקולי צדק.

במקרה דנן, לא נתנה הנתבעת לתובעת ארכה לתיקון ההפרה. הודעת הביטול של הנתבעת מיום 18.8.09 הודיעה על ביטול ההסכם לאלתר, והנתבעת עמדה על ביטול ההסכם גם לאחר שתוקנה ההפרה, והתובעת המציאה לנתבעת את טופס 4 השני, אשר כאמור התייחס להיתר הבניה הרלוונטי למושכר.

33. זאת ועוד. לאור כל האמור לעיל, אני סבורה כי גם משיקולי צדק אין מקום לאפשר לנתבעת לבטל את ההסכם על בסיס ההיתר "השגוי". כאמור, טופס 4 הראשון שימש לצורך בדיקת המערכות בבניין כולו, כולל בקומות המושכר שהיתר הבניה לא התייחס אליהן. משכך, הרי שממילא לא נגרם לנתבעת נזק כתוצאה מהמצאת הטופס "השגוי". כאמור, מעבר לכך ההפרה אף תוקנה במהרה על-ידי התובעת, והומצא טופס 4 השני, המתייחס להיתר הבניה "הנכון".

סיכומה של נקודה זו - הודעת הביטול של הנתבעת, הנסמכת על המצאת טופס 4 שאיננו מתייחס להיתר הבניה הרלוונטי, ניתנה שלא כדין.

34. התובעת טענה לחלופין כי היא לא איחרה במועד המצאת טופס 4 גם בהתאם לסעיף 84 להסכם. לטענתה, בהתאם לסעיף זה, במקרה שקיים עיכוב בעבודות הפנים והן לא הסתיימו במועד מסירת החזקה, נדחה מועד המסירה ותחילת תשלום דמי-השכירות ב-90 יום עד ליום 15.12.09. בהתאם להוראה זו – כך נטען – המועד למסירת טופס 4 נדחה אף הוא בהתאמה ליום 15.10.09 (60 יום לפני מועד המסירה הנדחה).

אינני סבורה כי יש מקום לבחון טענה זו לאור המסקנה אליה הגעתי לעיל, לפיה התובעת עמדה בהתחייבויותיה כאשר המציאה לנתבעת את טופס 4 הראשון ביום 25.5.09, ואיפשרה את בדיקת המערכות בבניין.

כך גם אין צורך לבחון את טענות התובעת בסיכומיה ובסיכומי התשובה מטעמה (ס' 28-36 לסיכומי התשובה), המפנות לסעיף 199 להסכם, בו נקבע כי הנתבעת זכאית לבטל את ההסכם בשל איחור במועד המסירה העולה על שלושה חודשים, והטענה לפיה הוראה זו שוללת את אפשרות ביטול ההסכם על בסיס איחור במועד המצאת טופס 4 בלבד.

האם עשתה הנתבעת שימוש שלא בתום-לב בזכות הביטול?

35. לגישת הנתבעת, היה על התובעת להמציא לה טופס 4 המעיד על סיום עבודות המעטפת 60 יום לפני מועד המסירה. לגישתה, הטעם לדרישה זו בהסכם היה כדי לאפשר לנתבעת להתחיל במועד זה בביצוע עבודות גמר הפנים. לטענת הנתבעת עמדו לרשותה בהתאם להסכם שתי אפשרויות: לבצע את עבודות הפנים במקביל לביצוע עבודות המעטפת על-ידי התובעת, או לבצען לאחר שעבודות המעטפת הסתיימו. לטענתה של הנתבעת, היא בחרה להתחיל בביצוע העבודות רק לאחר שהתובעת תשלים את העבודות שהיא היתה אמורה לבצע בבנין, כדי שהתובעת לא תוכל לטעון כי נגרמים עיכובים במועד המסירה בעטיה של הנתבעת.

לטענת התובעת, גם לו היתה מתקבלת פרשנותה של הנתבעת להסכם, לא היה מקום לקבל את טענותיה משום שהנתבעת עשתה שימוש שלא בתום-לב בזכות הביטול. התובעת טענה כי הנתבעת כלל לא היתה מוכנה להתחיל בביצוע עבודות הפנים עד ליום 15.7.09, וממילא היא התכוונה להתחיל בביצוע עבודות אלה רק לאחר יום 1.10.09. בנסיבות אלה, כך טוענת התובעת, עמידת הנתבעת על קיומו של התנאי להמצאתו של טופס 4 עד ליום 15.7.09 נעשתה בחוסר תום-לב. למעלה מן הצורך, נתייחס גם לנושא זה.

36. אני סבורה כי התובעת הוכיחה שהנתבעת אכן לא התכוונה להתחיל לבצע את העבודות ביום 15.7.09 או בסמוך לכך. מנכ"ל הנתבעת מר בן צבי, העיד כי הנתבעת התכוונה להתחיל בעבודות גמר הפנים ב-16.7.09, אבל בעקבות ההמלצה של קראוס להתחיל בעבודות רק לאחר קבלת טופס 4, עיכבה הנתבעת את ביצוע העבודות. מר בן צבי אישר שבסופו של דבר, בעקבות המלצה זו של קראוס, היה ברור לנתבעת כבר בחודש יוני כי היא לא תוכל להתחיל לעבוד בחודש יולי, וכי לא יתקבל טופס 4 לפני חודש ספטמבר. משום כך לא נערכה הנתבעת להתחיל בביצוע העבודות ב-16 ביולי (ע' 404 לפרוטוקול הדיון).

37. מר בן צבי נשאל לגבי דבריו בשיחה טלפונית שערך ביום 7.6.09 עם מר קראוס, אשר הוקלטה על-ידי מר בן צבי ותמלילה הוגש על-ידי הנתבעת. בשיחה זו אמר מר בן צבי בתגובה לדברי קראוס, שטופס 4 יתקבל בחודש ספטמבר, כי זה מה שהנתבעת רצתה. מר בן צבי הסביר תשובה זו בעדותו:

"אנחנו קיבלנו הנחיה שהיתה מאוד הגיונית מבחינתנו לדחות את העבודות שלנו למתי שהוא בספטמבר.. סוף אוגוסט... לזה התכוננו.

כב' השופטת: מבחינתכם, אם כך, אמצע ספטמבר היה בסדר?

ת: בסדר במידה. אנחנו קיבלנו את זה... אבל במהלך הזמן גם עשינו שיקולים איפה אנחנו נמצאים ולמה אנחנו צריכים להמשיך לעבוד עם, להיכנס לנישואים הלא כל כך מוצלחים האלה, ואז עשינו את ההחלטות שלנו" (ע' 419 לפרוטוקול הדיון).

בהמשך עדותו הסביר מר בן צבי:

"כב' השופטת: למה אמרת, אחרי ה-7 ביוני, כשאנחנו כבר מסכימים שאתה לא יכול מטעם כזה או אחר, לא חשוב כרגע מה הטעם, אבל מוסכם שביוני אתה מבין שלא תיכנס ב-16 ביולי, למה אם כך, אתה ממשיך ללחוץ על טופס 4 עד ה-15 ביולי, תוך, כך אומר עו"ד הלוי, שאתה מציג מצג כאילו אתה מתכוון ב-16 ביולי להתחיל?

ת: היתה לנו זכות חוזית לקבל את הבניין ולהתחיל לבצע עבודות ב-15 ביולי.

כב' השופטת: ולכן עמדת על הזכות החוזית שלך, למרות שידעת שאתה לא תוכל לממש אותה, זה נכון?

ת: בגדול כן, למרות שאני חושב שחלק מהעבודות יכולות להתבצע לפני" (ע' 424-425 לפרוטוקול הדיון).

38. מהראיות והעדויות שפורטו לעיל עולה, אם כן, כי הנתבעת קיבלה את המלצתם של המפקחים המשותפים, מר קראוס ומר קרן להתחיל בעבודות הפנים רק לאחר קבלת טופס 4. לפי עדויות הנתבעת, המלצה זו נראתה לה "הגיונית", ועל-פיה היא נערכה עם ההכנות לביצוע עבודות הפנים (הכנת התוכניות ויציאה למכרזים) בחודש ספטמבר. מועד זה של תחילת ביצוע העבודות היה ידוע לנתבעת כבר בחודש יוני.

חרף האמור, עמדה הנתבעת במכתביה על קבלת טופס 4 ב-15.7.09, ולאחר שהתברר לה לטענתה כי הטופס שהומצא לה איננו מתייחס להיתר הבניה הרלוונטי, היא ביטלה את ההסכם ביום 18.8.09.

39. התובעת טענה כי בפועל בחרה הנתבעת לבטל את ההסכם הן בשל מצבה הכספי והן בשל אכזבתה מתגובות התובעת לבקשותיה להקלות בתנאי ההסכם (ס' 176 סיכומי התובעת). גם הנתבעת מודה כי בין שיקוליה לביטול ההסכם עמדה אכזבתה מהתובעת שלא הסכימה לבוא לקראתה בבקשותיה להקלה בדמי-השכירות. גישה זו גרמה לנתבעת לחשוב ש"אנחנו לא רוצים להכנס לנישואים האלה" (עדות מר בן צבי בעמ' 440 לפרוטוקול).

השאלה היא, האם בנסיבות אלה היתה עמידתה של הנתבעת על ההוראה החוזית ביחס למועד המצאת טופס 4 (בהנחה שפרשנות ההסכם בהקשר זה היא כטענת הנתבעת), שימוש שלא בתום-לב בזכותה.

40. ככל זכות העומדת לצד לחוזה, גם הזכות לביטול החוזה בשל הפרתו כפופה לחובה הכללית לעשות בה שימוש בתום-לב ובדרך מקובלת (ר' למשל בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 830 (1980), וכן שלו ואדר, בע' 667 ואילך וההפניות הנזכרות שם).

41. אחת השאלות העולות בהתייחס לשימוש בזכות הביטול, מתייחסת למצב בו הביטול נעשה משיקולי כדאיות של הנפגע, קרי כדי להיחלץ מעסקת הפסד, ולמרות שההפרה עצמה לא פגעה פגיעה של ממש באינטרס הקיום של אותו נפגע.

ההלכה הפסוקה קבעה כי ניצול זכות ביטול משיקולי כדאיות הוא לגיטימי. כך, בע"א 5267/03 פרג'-גשורי נ' מיטל, פ"ד נט(5) 337 (2005) קבע בית-המשפט העליון כי :

"צד נפגע בחוזה רשאי להתחשב בירידת ערך שוק של נכס ששימש מושא העיסקה ולעשות שימוש בברירת ביטול החוזה בהתחשב בירידת ערך כאמור, בלא שהדבר יהווה שימוש שלא בתום-לב בזכות זו... ירידת ערך שוק של נכס החייב בהשבה אין בה כשלעצמה כדי לשלול את זכות הביטול... שימוש בברירת הביטול תוך זמן סביר, הנשענת על עילת ביטול טובה והמודרכת, בין היתר, משיקולי כדאיות הנעוצים בירידת ערך הנכס בשוק, אינה סותרת על פניה את חובת תום הלב" (שם, בע' 355).

לאור ההלכה הפסוקה שנזכרה לעיל, אני סבורה כי לו היה נקבע שהתובעת הפרה את ההסכם ואיחרה במועד ההמצאה של טופס 4, וכי הפרה זו מקנה לנתבעת את הזכות לבטל את ההסכם, לא ניתן היה לקבוע כי משלוח הודעת הביטול על-ידי הנתבעת הוא פעולה שלא בתום-לב. גם אם ההפרה באיחור בהמצאת טופס 4 לא גרמה לנתבעת לנזק, וגם אם היו לה שיקולים נוספים בשלהם היא העדיפה לבטל את ההסכם, היתה הנתבעת זכאית לעשות שימוש בזכות הביטול שעמדה לה כתוצאה מהפרת ההסכם על-ידי התובעת – אילו אכן היתה הפרה כזו.

האם הנתבעת יכולה לטעון להפרות נוספות של התובעת אשר לא נזכרו בהודעת הביטול?

42. בהודעת הביטול של הנתבעת מיום 18.8.09, הודיעה הנתבעת על ביטול ההסכם בשל העובדה שטופס 4 הראשון שהומצא לה לא התייחס להיתר הבניה הרלוונטי למושכר. משמעות הדבר, לטענת הנתבעת, כי למעשה טרם הומצא טופס 4 כנדרש. הנתבעת ציינה, כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, וכי לכן היא מודיעה על ביטולו.

למעט הפרה זו, לא הזכירה הנתבעת הפרות נוספות. אף על-פי כן, בכתב ההגנה ובתביעה שכנגד טענה הנתבעת להפרות נוספות: הפרה המתבטאת בכך שהתובעת לא בנתה גג זכוכית לבניין, והפרה שנזכרה בכתבי הטענות לפיה התובעת לא התקינה מעקה זכוכית (טענה שהנתבעת זנחה בסיכומיה).

43. התובעת טוענת כי על-פי ההלכה הפסוקה, הודעת הביטול נבחנת בהתאם להנמקה שניתנה בה, ונותן ההודעה איננו רשאי להסתמך על עילת ביטול ועל הנמקה שלא צוינו בהודעת הביטול.

בפסק-דין שניתן לאחרונה על-ידי בית-המשפט העליון, בע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארווארג'י (11.5.2014; להלן: "עניין הפטריארכיה הלטינית"), נקבע כי:

"צד לחוזה המודיע לצד שכנגד על ביטולו, אינו רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו, אלא אם כן נתן כדין הודעת ביטול חדשה".

בענייננו כאמור, צוינה בהודעת הביטול הפרה אחת בלבד - איחור בהמצאת טופס 4. ההפרות הנוספות שנזכרו בתביעה שכנגד אך לא בהודעת הביטול היו ידועות לנתבעת – היא התייחסה אליהן כבר במכתבו של מר בן צבי למר שרון מיום 7.6.09 (נספח 10 לתצהירי התובעת). למרות זאת הן לא נזכרו בהודעת הביטול. מעבר לכך, אין זיקה עניינית בין ההפרה שנזכרה בהודעת הביטול לבין ההפרות שנטענו בדיעבד, ומדובר בהפרות של חיובים שונים. לכן, ולאור ההלכה בפסה"ד הפטריארכיה הלטינית, אין לאפשר לנתבעת להסתמך על ההפרות הנוספות.

44. הנתבעת טוענת בסיכומיה, כי בניגוד למקרים בהם הודעת הביטול היא המסר הראשון שמעביר מבטל החוזה לצד השני, הרי שבענייננו קדמה להודעת הביטול שורה של תכתובות, אשר יש לראותן כמכלול שהוביל להודעת הביטול, ואין לבודד את הודעת הביטול מהתכתובות שקדמו לה.

עוד טוענת הנתבעת כי בסעיף 2 להודעת הביטול צוין כי הנימוק המועלה בהודעת הביטול נכתב תוך הפניה למכתביה הקודמים ("אם לא די בכל האמור במכתבינו הקודמים..." - ס' 2 להודעת הביטול), כך שהתובעת ידעה במדויק מהן הסיבות לביטול ההסכם.

הנתבעת אף הפנתה לספרם של המלומדים ד' פרידמן ונ' כהן חוזים (כרך ד' בע' 351-352), וטענה כי "נפגע מהפרה אינו כבול להנמקה שנתן בהודעת הביטול, ובלבד שההנמקה שנתן לא גרמה לצד השני נזק ולא הטעתה אותו" (ס' 179 לסיכומי הנתבעת).

45. אכן, במכתבה מיום 11.8.09 (נספח 17 לתצהירי התובעת), העלתה הנתבעת את כל טענותיה בדבר הפרות ההסכם על-ידי התובעת, ובכלל זה את נושא גג הזכוכית. יחד עם זאת, מהודעת הביטול מטעם הנתבעת עולה כי היא נשלחה בעקבות גילוייה של הנתבעת יום קודם לכן, כי טופס 4 הראשון שהציגה התובעת איננו מתייחס לקומות הרלוונטיות ששכרה הנתבעת אלא לחלק אחר של הבניין. הודעת הביטול כולה עוסקת בנושא זה בלבד, ולמרות ניסוחה כ"המשך למכתבנו מיום 11.8.09", היא איננה מזכירה הפרות נוספות.

46. אני סבורה כי לאור ניסוח הודעת הביטול, היתה התובעת רשאית להניח כי הנתבעת זנחה את טענתה בעניין גג הזכוכית, וכי היא עומדת רק על ההפרה הנובעת מכך שטופס 4 הראשון אינו מתייחס להיתר הבנייה הנכון. מטעם זה תיקנה התובעת רק את ההפרה הזו כאשר הוציאה את טופס 4 השני.

מעבר לכך, וכפי שיפורט להלן, אינני סבורה כי יש לקבל את טענות הנתבעת ביחס להפרות הנוספות גם לגופן.

ההפרה הנטענת בעניין גג הזכוכית

47. לטענת הנתבעת, התובעת התחייבה כי גג הבניין יהיה עשוי מזכוכית (סקיילייט), באופן שיבטיח תאורה טבעית ואור רב. לטענתה נושא זה סוכם בין יועצי הצדדים, והופיע בתוכניות ובהדמיות הבנין שהוצגו לתובעת עובר לחתימת ההסכם. הנתבעת טוענת כי בדיעבד, בעת סיור שערכו נציגיה בבנין בסוף חודש מאי או בסמוך לכך, היא גילתה להפתעתה כי התובעת בנתה גג מבטון ולא גג זכוכית.

התובעת טוענת מנגד כי אף שנושא גג הזכוכית עלה במסגרת דין ודברים שהתנהל בינה לבין הנתבעת, לא קיימת התחייבות שלה לכך שגג הבנין יהיה מזכוכית. לטענתה, התברר לה שמבחינה טכנית לא ניתן לבנות גג מזכוכית לבנין. לכן, הוסכם עם נציגי הנתבעת בישיבה משותפת בפברואר 2008, כי לא יהיה גג מזכוכית.

האם הוסכם על בניית גג מזכוכית?

48. הנתבעת טוענת כאמור, כי גג הזכוכית היה חלק מהתנאים עליהם הסכימו הצדדים בהסכם. לטענתה, הדבר בא לידי ביטוי בהדמיות ובתוכניות שהוצגו לה במהלך המו"מ על ההסכם, המהוות חלק מההסכם.

49. בהסכם עצמו לא מופיעה התחייבות של התובעת לבניית גג מזכוכית. להיפך - בפירוט 12.8 למפרט הטכני שצורף כנספח ג' להסכם השכירות נכתב "ביצוע ריצוף בגג ע"ב גרניט פורצלן נגד החלקה ע"פ תקן... בגוון ע"פ בחירת אדריכל השוכר, יבוצע ע"י המשכיר". כשמר בן צבי נשאל בעניין פריט זה, הוא העיד כי הכוונה איננה לגג כולו, אלא לחלק ממנו, שאמור היה להיות עשוי מזכוכית (ע' 444 לפרוטוקול הדיון).

המפרט הטכני מפרט את התחייבויות התובעת ברמת פירוט רבה, וכפי שהעיד על כך מר שרון: "אתה צריך להבין, כל הנושא של המפרט הטכני התווכחו על כל 10 שקעים של חשמל, אז דבר שעולה מאות אלפים עבר ככה בהתחייבות בעל-פה? נו באמת? קצת רצינות!" (ע' 90 לפרוטוקול הדיון). לכן, אני סבורה כי לו אכן היתה התחייבות של התובעת לבנות גג מזכוכית, התחייבות כזו היתה באה לידי ביטוי בהסכם ובמפרט הטכני באופן מפורש.

50. ואולם, גג הזכוכית לא נזכר במפרט הטכני, כפי שעולה מעדותו של המפקח המשותף מר קראוס שהעיד מטעם התובעת:

"איפשהו בתחילת הפרוייקט קובי [בן צבי, מנכ"ל הנתבעת – ר.ר.] רצה skylight, זה לא בא לידי ביטוי בשום מפרט טכני בשום מקום. וברגע שזה לא מגיע לידי מפרט טכני מסודר, או איזה משהו שאפשר להסתמך עליו חוזית, אנחנו בתור הצד ההנדסי לא יודעים לבצע. אני מבצע רק מה שמופיע במפרטים הטכניים".

סמנכ"ל התפעול של הנתבעת, מר הררי, הצהיר בס' 8 לתצהירו כי הוא היה מעורב בחיפוש המושכר, וכי הדמיות הכוללות את גג הזכוכית הוצגו להם בשלב המשא-ומתן. מר הררי צירף לתצהירו שרטוט של חתך לדוגמא של הבניין (נספח א' לתצהיר מר הררי) שהתקבל לטענתו מהתובעת ביום 21.12.06, בו משורטט "סקיילייט" על חלק מגג הבנין. אולם, לא הוכח כי השרטוט אליו התייחס מר הררי בתצהירו היה חלק מההסכם. ההסכם המלא על נספחיו הוגש על-ידי התובעת (כנספח 1 לתצהירי התובעת), והוא אינו כולל שרטוט זה.

51. הנתבעת הציגה הדמיה של הבנין שהיתה חלק מנספחי ההסכם (מוצג נ/25). אולם, מההדמיה הזו כשלעצמה לא ניתן להסיק כי גג הבנין או חלקו יהיה עשוי זכוכית. על-כל-פנים, אינני סבורה כי די בקיומה של הדמיה זו כדי להעיד על קיומה של הסכמה בין הצדדים בנושא המשמעותי הזה - לפיה התובעת תבנה גג זכוכית בבנין.

52. לגירסתה של התובעת, הנתבעת אכן ביקשה שגג הבנין יהיה מזכוכית. התובעת הסכימה לבחון את האפשרות לבנות גג מזכוכית (על חשבון הנתבעת), אך היא לא התחייבה לעשות כן. התובעת ציינה כי היא בחנה את הנושא, והתברר כי טכנית לא ניתן לבצעו. כך העיד בעניין זה מר שרון:

"אני לא עשיתי סקיילייט כי לא התחייבנו לעשות סקיילייט. הם [הנתבעת – ר.ר.] לאורך כל הדרך עד איזושהי תקופה היה להם איזה wishful thinking כזו. אמרנו אם טכנית ניתן היינו באים אליהם ומבקשים כסף, לא היינו עושים את זה בחינם, ברגע שאמרו טכנית זה לא ניתן, נסגר הסיפור, זה כבר לא רלוונטי. אבל אני לא עשיתי את זה לא בגלל שכעסתי או שהייתי ברוגז, בגלל שלא התחייבתי. אם הייתי צריך לעשות הייתי צריך לעשות על חשבונם" (ע' 98 לפרוטוקול הדיון).

התובעת הציגה סיכום ישיבה מיום 24.2.08 (נספח 10 לתצהירי התובעת), בה נכח בין היתר מר בראד פינצ'וק, האדריכל מטעם הנתבעת. בסעיף 5 לסיכום זה נכתב כי "בדיון שנערך עם אדריכל הבניין נמצא כי אין אפשרות טכנית להתקין את החלל המקורה בגג (מצריך שינוי תכנון מיקום מערכות בגג ופירים ראשיים)".

53. התובעת צירפה סיכום נוסף מאותה ישיבה (נספח 10 לתצהירי התובעת), בו נכתב בסעיף זה כי "נערכה בדיקה מול אדריכל הבניין כיצד לשלב סקיילייט באזור האטריום, המלצת היועצים אינה להתקין בגלל בעיות טכניות שהדבר יוצר" היחס בין שני סיכומים אלה לא הוברר. אולם, ההבדלים בין שני הנסחים הינם סמנטיים בלבד, ושניהם תומכים בטענות התובעת. נציג הנתבעת אשר נכח בישיבה לא הובא לעדות, ולכן לא נסתרה טענת התובעת כי הוסכם בנוכחותו שטכנית לא ניתן לבצע את גג הזכוכית. יוער כי אף לו היתה מוכחת הסכמה של הצדדים לבניית גג זכוכית לבנין (וכאמור הסכמה כזו לא הוכחה), יתכן שניתן היה לראות בהתנהלותם של הצדדים בישיבה האמורה כהסכמה מאוחרת ומתוקנת, שלא לבנות גג זכוכית.

54. אינני מקבלת אף את טענת הנתבעת לפיה מכתבו של מנהל העבודות בפרויקט, מר מוטי קרן מיום 14.5.09 (מוצג נ/10), מעיד על כך שהיתה הסכמה בין הצדדים על כך שגג הבנין יהיה מזכוכית. במכתב נכתב כי "איזור הסקיילייט מבוטל, באזור זה תהיה רצפה צפה כהמשך תקרת הגג". מכתב זה איננו סותר את גירסת התובעת לפיה נשקלה האפשרות להתקין תקרת זכוכית, וכי אפשרות זו נדחתה לבסוף בשל בעיות טכניות.

סיכומה של נקודה זו – הנתבעת לא הוכיחה כי התובעת הפרה את ההסכם כאשר לא בנתה למבנה גג מזכוכית.

טענות הנתבעת בעניין המעקה

55. הנתבעת טוענת כי התובעת התחייבה כי במרכזן של שלוש הקומות של המושכר יהיה חלל גדול שסביבו מעקה. לטענתה, המעקה שהקימה התובעת לא בוצע בדרך ובאיכות עליה סיכמו הצדדים.

התובעת טענה מנגד כי המעקה אמור היה להיבנות על-ידי הנתבעת במסגרת ביצוע עבודות הגמר. עקב דחיית מועד ביצוע עבודות הגמר עד לאחר סיום עבודות התובעת, הקימה התובעת, מטעמי בטיחות, מעקה זמני. כפי שצוין לעיל, הנתבעת זנחה את הטענה ביחס למעקה בסיכומים מטעמה, ולכן אין מקום לבחון אותה לגופה.

הודעת הביטול לא ניתנה כדין

56. הודעת הביטול נשלחה על-ידי הנתבעת ביום 18.8.09 (נספח 19/א לתצהירי התובעת). כאמור, בהודעה ציינה הנתבעת כי התברר לה שטופס 4 הראשון איננו מתייחס להיתר הבניה הרלוונטי למושכר, כי משום כך התובעת לא המציאה עדיין טופס 4 כנדרש, וכי מדובר באיחור של 90 יום מעבר למועד שנקבע להמצאת טופס 4 בהסכם. הנתבעת ציינה כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם המקנה לה את הזכות לבטלו.

כפי שפורט בפסק-דין זה לעיל, לא הוכח כי התובעת הפרה את ההסכם בהפרה יסודית שהקנתה לנתבעת זכות לבטלו במועד בו נשלחה הודעת הביטול. בהודעת הביטול לא נזכרו הפרות נוספות (שאף לא הוכחו) ולכן הודעת הביטול לא ניתנה כדין, ומשלוחה מהווה הפרה של ההסכם מצד הנתבעת.

57. יוער כי הנתבעת טענה שהתובעת הפרה את ההסכם כאשר חילטה את ערבותה שלא כדין, שכן התובעת היתה רשאית לחלט את הערבות רק אם הנתבעת תפר את ההסכם בהפרה יסודית. מאחר שכמפורט לעיל הודעת הביטול שנשלחה על-ידי הנתבעת מהווה הפרה יסודית של ההסכם על-ידיה, הרי שחילוט הערבות על-ידי התובעת נעשה כדין.

נזקי התובעת

58. הנתבעת לא היתה רשאית כאמור לבטל את ההסכם, ולכן הודעת הביטול שנמסרה על-ידיה מהווה הפרה של ההסכם. הנתבעת חייבת אם כן לפצות את התובעת בגין הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מביטול ההסכם. להלן יידונו ראשי הנזק להם טוענת התובעת.

סכום התביעה

69. התובעת טוענת כי הפרת ההסכם על-ידי הנתבעת גרמה לה נזק בסך כולל של 31,763,162.50 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה, ריבית ומע"מ. יחד עם זאת, בכתב התביעה העמידה התובעת את תביעתה על סך של 10,059,550 ₪. לאחר קבלת אישור מבית-המשפט, תיקנה התובעת את התביעה והעמידה את סכום התביעה על סך של 14,840,563 ₪. לטענת התובעת, סכום התביעה שיקף את נזקיה במועד הגשת התביעה, אולם מאז מועד הגשת התביעה נוספו נזקים נוספים שהתגבשו רק לאחר הגשת התביעה.

60. דרך המלך לתביעת חלק נוסף מהסעד שהתגבש לאחר מועד הגשת התביעה ובטרם מתן פסק-הדין, היא הגשת בקשה לתיקון כתב התביעה.

עילת התביעה מכוחה טוענת התובעת לנזק התגבשה במועד ביטול הסכם השכירות, קרי עובר למועד הגשת התביעה. עילה זו היא המצמיחה את הנזק שנגרם עובר להגשת התביעה כמו גם את הנזק שנגרם לאחר-מכן, ואין מדובר בעילה מתמשכת:

"אם המשיך החוזה שבין הצדדים להתקיים בעת שהוגשה התובענה בהליך הראשון, הרי היה בכל הפרה נוספת של החוזה על-ידי המשיבה לאחר מועד זה כדי להצמיח עילת תביעה חדשה נגדה, אם לאכיפה ואם לסעד אחר. מאידך גיסא, אם טרם שהוגשה התובענה בהליך הראשון או בד בבד עם הגשתה בוטל החוזה, ממילא לא קמו עוד למערערת עילות תביעה חדשות על-פיו, והיה עליה לתבוע כבר אז את כל מה שמגיע לה לטענתה עקב הפרת החוזה" (ע"א 367/83 מ' שושן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' רמות גזית בע"מ, פ"ד לט(1) 633 (1985)(.

61. אולם, מה באשר לנזק שטרם התגבש במועד הגשת התביעה כמו אובדן דמי-השכירות ממועד הגשת התביעה ועד למועד מתן פסק-הדין?

בע"א 259/83 אריה חברה לביטוח בע"מ נ' סקום (ישראל) בע"מ, פ"ד לט(4) 141 (1985) דן בית-המשפט העליון בשתי תביעות פיצויים שהגישה התובעת בשל נזקים שנגרמו בגין ליקויים בדירה שנבנתה על-ידי הנתבעת. התביעה השניה כללה נזקים שנגרמו כתוצאה מאותם ליקויים, אך התגבשו לאחר מועד הגשת התביעה הראשונה. בית-המשפט העליון קבע כי:

"כל עוד התביעה הראשונה היתה תלויה ועומדת, היה בכוחו של בית-המשפט להתיר את תיקונה, מכח תקנה 97 לתקנות תשכ"ג (תקנה 92 לתקנות תשמ"ד [תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 – ר.ר.]), אשר זו לשונה: 'בית-המשפט או הרשם רשאי, בכל עת להתיר לכל אחד מבעלי הדין לשנות או לתקן את כתבי טענותיו בדרך ובתנאים הנראים לו צודקים, וכל תיקון יעשה לפי הצורך כדי שבית-המשפט יוכל להכריע בשאלות שהן באמת השאלות השנויות במחלוקת בין בעלי הדין'. באמצעות תיקון על-פי תקנה זו ניתן להכליל בתביעה גם אירוע המאוחר לתאריך הגשת התביעה (ראה בר"ע 235/72, ב"ש 196/72, פ"ד יז(4) 2617, 2625). על-פי הכלל האמור, חובתו של התובע לא רק לכלול בתובענתו את כל טענותיו בדבר אופן גרימת הנזק ומידת נזקו, אלא חייב הוא גם לבקש את תיקון תובענתו אם וכאשר מתברר לו, לאחר הגשת התובענה, כי נזקו רב יותר משיכול היה לצפות לראשונה. אם נמנע התובע מלתבוע מלכתחילה פיצוי עבור מלוא נזקו או מלבקש תיקון תביעתו כאשר מתגלה נזק נוסף, לא ירשה לו בית-המשפט להגיש לאחר מכן תביעה נוספת בגין אותה עילה" (ההדגשות שלי – ר.ר.).

גם בספרו סוגיות בסדר דין אזרחי (2005) 118 מציין א' גורן כי במקרה מעין זה יש לעתור תיקון כתב התביעה:

"הוגשה תביעה נוספת, לתשלום פיצויים בגין נזקים שנגרמו לתובעת מיום הגשת התביעה הקודמת ואילך. נקבע, כי אכן מדובר בפיצול הסעד הכספי לסעדי משנה. על כן, ההמלצה היתה שכל עוד לא נסתיים הדיון בתביעה הראשונה, יש לעתור לתיקונה על-ידי הכללת הפיצוי הנוסף, ויש להניח כי בקשת תיקון כזו תיענה".

62. אל מול זכותה של התובעת לעתור לתיקון כתב התביעה ולתבוע פיצוי בגין נזק נוסף שהתגבש לאחר מועד הגשת התביעה, עומדת זכותו של הנתבע לדעת במהלך ניהול התביעה מהו הסכום שנתבע ממנו, ולהיות מודע לסיכון המקסימלי שהוא חשוף אליו. לסכום זה ישנה משמעות ביחס לאופן בו בוחר הנתבע לכלכל את צעדיו ולהתגונן בפני התביעה. בהחלטה האם להתיר את תיקון סכום התביעה יש לאזן בין אינטרסים מנוגדים אלה. במקרה דנן, התובעת כלל לא ביקשה לתקן את תביעתה ולהגדיל את הסכום הנתבע, אלא רק דרשה בסיכומיה סכום כפול. לכן, אין מקום להתיר לה, לאחר הגשת הסיכומים, לתקן את הסכום שנתבע על-ידיה.

התוצאה של שינוי סכום התביעה בשלב זה של הדיון (בוודאי כאשר מדובר בשינוי שמשמעו הכפלת הסכום שנתבע בכתב התביעה) תהיה שהנתבעת לא היתה מודעת במהלך ניהול התיק לסכום אליו היא היתה חשופה – עד השלב הסופי של הגשת הסיכומים - ולא יכלה להתגונן בהתאם.

63. זאת ועוד, אם מוגשת בקשה לתיקון התביעה והיא מתקבלת, מובן כי על התובע לשלם אגרה בגין סכום התביעה המתוקן. במקרה דנן, התובעת לא שילמה אגרה בגין הסכום המעודכן אותו היא מבקשת כי בית-המשפט יפסוק לזכותה, סכום שהוא כאמור כפול מסכום התביעה שננקב על-ידיה בכתב התביעה המתוקן. אף מטעם זה יש לדחות את בקשתה להגדיל את הסכום הנתבע.

מעבר לכך יש להוסיף ולציין כי הפיצוי הנוסף לו טוענת התובעת התגבש במלואו לכל המאוחר במועד חתימת ההסכם עם ריטליקס, קרי ביום 15.2.13. עד למועד זה עמד הבניין ריק, ולכן החלק המרכזי של נזקי התובעת נגרם, לטענתה, עד למועד זה. מן הראוי היה כי התובעת תגיש בקשה לתיקון סכום התביעה במועד זה, מיד עם היוודע לה על התגבשות הנזק. במועד זה החלו להישמע ההוכחות בתיק, והן נמשכו עד לחודש נובמבר 2013. חרף זאת, התובעת המתינה פרק זמן נוסף של למעלה משנה לאחר מכן, עד למועד הגשת הסיכומים, ועד אז לא ביקשה לתקן את סכום התביעה. אף מטעם זה יש לדחות את בקשתה לתיקון סכום התביעה.

64. בשולי הדברים יוער, כי כפי שיפורט להלן, ממילא אין מקום לפסוק לזכות התובעת סכום העולה על סכום הפיצויים שדרשה בכתב התביעה המתוקן. לכן, סכום התביעה עומד על הסכום שננקב בכתב התביעה המתוקן, קרי 14,840,563 ₪.

פיצוי מוסכם

65. התובעת טוענת, כי סעיף 197 להסכם מזכה אותה בפיצוי מוסכם בשיעור השווה להפסד בדמי-השכירות. הנתבעת טוענת מנגד, כי סעיף 197 הנ"ל עוסק רק במצב בו הנתבעת נכנסה למושכר והפרה את ההסכם באופן המצדיק את פינויה ממנו, ולכן הוא אינו חל בעניינו, כאשר ההסכם בוטל בטרם הנתבעת נכנסה למושכר.

סעיף 197 להסכם קובע כדלקמן:

"בכל מקרה של ביטול חוזה זה מחמת הפרתו ע"י צד כלשהו (להלן: 'הצד המפר'), יהיה הצד השני (להלן: 'הצד המקיים') זכאי לכל תרופה נוספת העומדת לו בשל ההפרה, כולל סעד של פיצויים, צו מניעה וצו עשה. למרות כל האמור בחוזה זה ובנוסף לו, במקרה של הפרת השוכרת שבעטיה פונתה השוכרת מן המושכר לפני תום תקופת השכירות, יהא על השוכרת לשלם למשכירה, עבור התקופה מיום הפינוי ועד תום תקופת השכירות, פיצויים סבירים שיהיו שווים להפסד דמי-השכירות שסבלה המשכירה עקב הביטול, בין לכל יתרת תקופת השכירות (או לכל יתרת תקופת השכירות הנוספת, לפי העניין) וכל עוד לא הושכר המושכר לשוכר אחר, ובין לתקופה עד להשכרת המושכר לשוכר אחר, ולאחר מכן, ועד לתום תקופת השכירות או עד לתום תקופת השכירות הנוספת, לפי העניין, בשל הפסד דמי-השכירות, אם יהיו כאלה, מחמת דמי-שכירות נמוכים יותר שישולמו ע"י השוכר האחר" (ההדגשה שלי – ר.ר.).

66. אני סבורה כי מהאמור בסעיף 197 ניתן לראות כי הפיצוי המוסכם שנקבע בו חל רק במקרה של "הפרת השוכרת שבעטיה פונתה השוכרת מן המושכר לפני תום תקופת השכירות". לגבי יתר ההפרות, חל הרישא של הסעיף, בה נקבע כי "בכל מקרה של ביטול חוזה זה מחמת הפרתו ע"י צד כלשהו (להלן: 'הצד המפר') יהיה הצד השני (להלן: 'הצד המקיים') זכאי לכל תרופה נוספת העומדת לו בשל ההפרה, כולל סעד של פיצויים, צו מניעה וצו עשה". כלומר, הפרת ההסכם עוד בטרם נכנסה הנתבעת למושכר והחלה תקופת השכירות נופלת בגדר הרישא של הסעיף, מכוחה זכאי הצד המקיים – התובעת – לכל סעד העומד לו בשל ההפרה.

67. יתרה מזאת, גם חלקו של הסעיף אשר לטענת התובעת הוא סעיף "פיצויים מוסכמים", איננו מנוסח כסעיף פיצוי מוסכם. הסעיף קובע כי על השוכרת לשלם למשכירה "פיצויים סבירים שיהיו שווים להפסד דמי-השכירות שסבלה המשכירה עקב הביטול". נוסח זה מעיד על כך כי נדרשת הוכחת קשר סיבתי בין ההפרה לבין הנזק שנגרם למשכירה (התובעת). ביטויים כגון "פיצויים סבירים" ו"עקב הביטול", מעידים על הצורך להוכיח את הנזק שנגרם בפועל לתובעת, מכוחו היא זכאית ל"פיצויים סבירים", ואת הקשר בין נזק זה לבין ביטול ההסכם וההפרה.

68. פיצוי מוסכם שנקבע בין הצדדים איננו דורש הוכחת נזק ואיננו דורש את הוכחת הקשר הסיבתי בין ההפרה לבין הנזק. כך נקבע בין היתר בע"א 795/86 לודאית חברה לבנין בעמ נ' השקעות שירליב, פ"ד מא(3) 645 (1987), שם קבע בית-המשפט (כב' השופטת מרים בן פורת) כי:

"סעיף 15 יוצר לדעתי מכללא הנחה חלוטה כפולה: שאכן סבל התובע נזק וכי נזק זה הוא בשיעור המוסכם. זוהי הנחה שאין מתירים לנתבע לסתור אותה. מכאן שהתובע לפי סעיף 15 אינו חייב להוכיח שנגרם לו נזק וגם לא את שיעורו של נזק זה. לא רק שיעורו של הנזק מוסכם אלא - בהכרח מכללא - מוסכמת גם העובדה שנזק נגרם".

לכן, אני סבורה כי אין מדובר בסעיף של פיצוי מכוח ס' 15 לחוק התרופות. לכן, יש לבחון מהו הנזק שנגרם לתובעת עקב הפרת ההסכם וביטולו על-ידי הנתבעת. בנוסף, מאחר שאין מדובר בסעיף של פיצוי מוסכם מראש, חלה על התובעת חובה להקטין את נזקיה כאמור בסעיף 14(א) לחוק התרופות.

69. התובעת טוענת, כאמור, כי נגרם לה נזק בגין אובדן דמי-השכירות שהיא היתה זכאית לקבל מהנתבעת החל ממועד תחילת השכירות ועד למועד בו השכירה את המושכר לחברת ריטליקס. לטענתה, הנתבעת היתה אמורה להתחיל לשלם דמי-שכירות החל מיום 15.11.09 (לאחר תקופת חודשיים של "גרייס" בה היתה הנתבעת פטורה מתשלום דמי-שכירות). רק שלוש שנים לאחר מכן נמצא שוכר חלופי – חברת ריטליקס – אשר החלה לשלם דמי-שכירות ביום 15.2.13. לכן, הפסידה התובעת, לטענתה, דמי-שכירות בגין 39 חודשי שכירות, ובסך הכל סכום של 28,416,375 ₪, בתוספת מע"מ.

70. אכן, הנזק הישיר שנגרם לתובעת כתוצאה מביטול ההסכם על-ידי הנתבעת תוך הפרתו, הוא אובדן דמי- השכירות. נזק זה הוא נזק שהיה על הנתבעת המפרה לצפות כתוצאה מסתברת של ההפרה (כאמור בסעיף 10 לחוק התרופות). שיעורו של נזק זה הוא שיעור דמי-השכירות שהנתבעת היתה אמורה לשלם לתובעת. אולם, כדי לבחון את השאלה האם התובעת זכאית לפיצוי בגין התקופה הנתבעת כולה, יש לבדוק האם התובעת עמדה בחובה להקטין את נזקיה.

חובת הקטנת הנזק

71. סעיף 14(א) לחוק התרופות קובע: "אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין".

בע"א 491/71 רוזנר נ' שטרן, פ"ד כז(1) 78 (1972) נקבע:

"צד לחוזה אשר ניזק אינו רשאי לשבת בחיבוק ידיים, כי אם מוטלת עליו 'החובה' להפחית את הנזק אשר הצד שכנגד גרם לו. לא עשה כן, אין פוסקים לו את מלוא הנזק שנגרם, אלא רק את אותו שיעור שלא היה בידו למנעו, אילו עשה את כל הדרוש כדי להקטין את הנזק. 'חובה' במרכאות, שכן למעשה אין זו חובה ממש שעל הפרתה נענשים, אלא המזיק פטור מלפצות את הניזק במידה שזה יכול היה למנוע את הנזק".

72. הנטל להוכיח כי התובעת לא עשתה די כדי להקטין את נזקיה מוטל על הנתבעת: "אם מפר ההסכם רוצה לטעון, כי הנפגע למעשה הצליח להקטין את נזקו או שיכול היה להקטינו ולא עשה כן, הרי עליו נטל ההוכחה לביסוס טענה זו" (ע"א 462/81 מאיר שמחון נ' יוסף בכר חברה לבנין ופיתוח, פ"ד לט(1) 701 (1985)).

התובעת טוענת, כי לאחר שההסכם הופר על-ידי הנתבעת, היא עשתה מאמצים רבים להשכיר את הבניין, אולם לא עלה בידיה למצוא שוכר חלופי במשך למעלה משלוש שנים לאחר המועד בו היתה הנתבעת אמורה להתחיל לשלם את דמי-השכירות. הנתבעת טוענת מנגד, כי התובעת לא פעלה כלל להקטנת נזקיה, והיא זכאית לכן לכל היותר לפיצוי בגין אובדן דמי-שכירות עבור תקופה של ששה חודשים בלבד.

להוכחת טענותיה, הגישה התובעת תצהיר מטעמו של מר גימפל העוסק בשיווק נדל"ן. מר גימפל עסק בניסיונות ההשכרה של הבניין לאחר ביטול ההסכם, ותיווך בעסקת השכרת הבניין לחברת ריטליקס. מתצהירו של מר גימפל עולה כי הושקעו מאמצים רבים בשיווק המושכר במספר אופנים (הבניין כולו, חלק מהקומות ואף חצאי קומות בלבד). לטענת התובעת, מחירי השכירות שהתבקשו על-ידיה היו מחירי השוק ואף פחות מכך. כן צירפה התובעת תכתובות עם חברות רבות להן ניסתה לשווק את הבניין ולהשכירו (נספח 23 לתצהירי התובעת).

73. מנגד העיד מטעם הנתבעת מר ג'קי מוקמל. עד זה פעל אף הוא עבור התובעת למציאת שוכר חלופי, ובהמשך פעל גם עבור הנתבעת למציאת מושכר עבורה. מר מוקמל העיד כי התנהלותם של מר שרון והתובעת היתה בעייתית, וכי כתוצאה ממנה נמנעו שוכרים פוטנציאליים מלשכור את המושכר. לגירסתו, מר שרון לא השיב לטלפונים של מר מוקמל ועובדיו, בניסיונות לתאם פגישות עם שוכרים פוטנציאליים (ע' 285 לפרוטוקול הדיון ואילך).

למעט עדותו של מר מוקמל, לא הובאו ראיות נוספות באשר להתנהלות בעייתית כביכול של התובעת, שכתוצאה ממנה נמנעה השכרת המושכר. אף שהובאו הצעות שהוגשו לשוכרים פוטנציאליים, אין כל ראיה לגבי ניסיונות סרק להתקשר עם מר שרון או נציגי התובעת; לגבי מאמצים שעשה מר מוקמל לתיאום עם שוכרים פוטנציאליים; או עדויות של שוכרים מעוניינים, לפיהן בשל התנהלות התובעת נכשלה ההתקשרות עם התובעת. אינני סבורה, אם כן, שהנתבעת הרימה את הנטל להוכיח שהתובעת או מר שרון הכשילו התקשרויות עם שוכרים פוטנציאליים בשל אופן התנהלותם.

74. הנתבעת הוסיפה וטענה כי התובעת דרשה מהשוכרים הפוטנציאליים דמי-שכירות גבוהים יותר מדמי-השכירות נושא ההסכם בינה לבין הנתבעת.

מהמסמכים שצירפה התובעת כנספח 23 לתצהירו של מר שרון עולה כי התובעת הציעה להשכיר את המושכר במחיר של 49-50 ₪ למ"ר, ו-380-440 ₪ עבור חניה. זאת בעוד שדמי-השכירות על-פיה היו 47 ₪ למ"ר, ומחיר החניה שנקבע עמד על כ-326 ₪.

75. בעדותו הסביר מר שרון, כי התובעת דרשה מהשוכרים הפוטנציאליים מחיר גבוה מזה שנדרש מהנתבעת בהסכם, שכן לנתבעת ניתנה הנחה בדמי-השכירות שנדרשו ממנה בהסכם: "15% הנחה נתנו להם, הם נכנסו עם פרמיה. המחיר שביקשנו הוא מחיר השוק, אנחנו צריכים לנסות למקסם את ההכנסה, גם אם היו משכירים היינו באים אחרי זה ותובעים אותם והיו אומרים למה השכרתם בזול" (ע' 112 לפרוטוקול הדיון. ההדגשה שלי – ר.ר.).

במענה לשאלה מדוע דרש מכל השוכרים הפוטנציאליים לפחות 400 ₪ ומעלה בגין החניה ענה "כי אמרתי לך וינטגרה נכנסה, השוק הוא 400 ₪ גם לריטליקס השכרנו ב-400 ₪, אני לא אתן מתנות בחינם... אבל מול זה נתנו לריטליקס מתנות בערך ב-20 מיליון ₪" (ע' 112 לפרוטוקול הדיון).

76. עד התביעה מר גימפל, שהיה כאמור אחד המתווכים ששיווקו את הבניין, העיד אף הוא כי בהצעות לשוכרים הפוטנציאליים נדרשו מחירי שכירות גבוהים מאלו שסוכמו עם הנתבעת. לדבריו "זה תקופה, זה שונה, זה מה שהיה המחירים באותה תקופה" (ע' 48 לפרוטוקול הדיון). עוד העיד מר גימפל, כי מדובר על שנה – שנתיים לאחר ההסכם עם הנתבעת, וכי המחירים בשוק עלו (שם). כשהתבקש להציג הצעה בה הציעה התובעת את המושכר במחירים נמוכים מאלה להם התחייבה הנתבעת, ציין כי הוא בטוח שיש באפשרותו להציג הצעה כזו (ע' 50 לפרוטוקול הדיון), אולם בסופו של דבר הצעה כזו לא הוצגה על-ידיו או על-ידי התובעת.

77. אכן, התובעת איננה חייבת "לתת מתנות חינם", ואם מחירי השוק עלו, או שנתוני הביקוש השתנו מאז מועד חתימת ההסכם עם הנתבעת, היא היתה רשאית לנסות ולהשכיר את המושכר במחירי שכירות גבוהים יותר. יחד עם זאת, אלמלא היה ההסכם עם הנתבעת מבוטל, היתה הנתבעת משלמת לתובעת בגין המושכר את דמי-השכירות עליהם הוסכם בהסכם, וזאת - אף לו היתה עלייה במחירי השכירות בשוק. לכן, אף שהתובעת היתה רשאית להשכיר את המושכר גם במחיר העולה על דמי-השכירות שסוכמו עם הנתבעת (ולו היתה מצליחה, לא היה נגרם לה נזק כתוצאה מביטול ההסכם), היה עליה, מכוח חובת הקטנת הנזק, לחפש שוכר שיהיה מוכן לשכור את המושכר תמורת דמי-השכירות שעליהם הוסכם עם הנתבעת בהסכם.

יתרה מזאת, מכוח חובתה להקטין את הנזק, היה על התובעת – ככל שלא היתה מצליחה להשכיר את המושכר תמורת דמי-השכירות שסוכמו בהסכם עם הנתבעת, לנסות ולהשכירו גם תמורת דמי-שכירות נמוכים יותר מאלה עליהם הוסכם בהסכם. לאחר שחלף פרק זמן סביר והתובעת לא הצליחה להשכיר את המושכר תמורת דמי-השכירות המקובלים בשוק באותה תקופה לגישתה, ואף לא תמורת דמי-השכירות שנקבעו בהסכם, לא היתה התובעת רשאית להוסיף להמתין לשוכר "מיטבי".

78. חובת הקטנת הנזק אינה עולה בקנה אחד עם המתנה לשוכר אשר "ימקסם את הכנסתה" של התובעת כדברי מר שרון, תוך שהמושכר נותר ריק במשך תקופה ארוכה, תקופה בה לא מתקבלים דמי-שכירות כלל. מכוח חובת הקטנת הנזק, היה על התובעת להשכיר את המושכר בדמי-השכירות המרביים שהיא יכלה לקבל תמורתו, אף אם אלה נמוכים יותר מהסכום עליו הוסכם בהסכם. מובן, שלו ניתן היה להשכיר את המושכר רק תמורת דמי-שכירות הנופלים מאלה שעליהם הוסכם בהסכם עם הנתבעת, היתה התובעת זכאית לתבוע מהנתבעת את ההפרש בין דמי-השכירות ההסכמיים לבין דמי-השכירות להם התחייב אותו שוכר חלופי. אולם, כאמור, התובעת לא היתה רשאית להימנע לחלוטין מהשכרת המושכר בכל מחיר שהוא, ולהותירו ריק תוך הנחה שהנתבעת תישא במלוא דמי-השכירות בגין תקופת השכירות במלואה.

79. כך למשל, בע"א 660/86 תושיה נ' גוטמן, פ"ד מד(1) 52 (1989) דן בית-המשפט העליון במקרה בו נמנעו המוכרים למכור דירה לקונה חלופי בסמוך לאחר שבוטל החוזה בשל הפרתו על-ידי הקונה, במחיר שהיה נמוך מעט מהמחיר החוזי. כב' השופט ברק קבע כי מחדל זה עלה בגדר מחדל להקטין את הנזק:

"אם המוכר נמנע למכור את הנכס במועד סביר לאחר מועד ההפרה או הביטול אין הוא זכאי לפיצוי בגין הנזק הנוסף שנגרם לו בשל ירידה בערך הנכס בתקופת ההמתנה... ניתן להסביר שלילת הפיצוי האמור על יסוד הגישה כי נזק זה הוא רחוק מדי, או על יסוד התפיסה כי על המוכר מוטל הנטל להקטין את נזקו, ובהימנעותו מלמכור את הנכס במועד סביר לאחר ההפרה או הביטול הוא לא עמד בנטל זה".

80. בהקשר זה יוער, כי טענתו של מר שרון כי על-פי ההסכם עם חברת ריטליקס, אשר שכרה לבסוף את הבניין, ניתנו לה "מתנות בשווי של 20 מיליון ₪" איננה יכולה להסביר את מחירי השכירות הגבוהים שנדרשו על-ידי התובעת במשך כל התקופה שניסתה להשכיר את המושכר. לא הוכח, ש"מתנות" והטבות אלה הוצעו, בנוסף לריטליקס, גם לשוכרים שהתעניינו בנכס במשך התקופה הארוכה בה ניסתה התובעת להשכירו. לא הוכח גם שוויין הכספי של 'מתנות' אלה, והאם בסופו של דבר המחירים שדרשה התובעת לאורך התקופה, בקיזוז ה"מתנות" הללו, זהים או דומים לאלה שהיתה הנתבעת אמורה לשלם עבור המושכר מכוח ההסכם.

סיכומה של נקודה זו, אני סבורה כי אף שהתובעת ניסתה להשכיר את המושכר, היא הציעה להשכירו רק תמורת מחירים גבוהים. היא לא ניסתה להוריד את המחירים שדרשה, למרות שבמשך תקופה ארוכה העולה על פרק הזמן הסביר לא עלה בידה להשכיר את המושכר. לכן, התובעת לא עמדה בחובה שהוטלה עליה להקטין את נזקיה.

81. התוצאה של האמור לעיל היא כי התובעת תהיה זכאית לפיצוי בגין אובדן דמי-שכירות רק בגין התקופה בה סביר היה כי היא תדרוש דמי-שכירות גבוהים כמו אלה שנדרשו על-ידיה (שאף הם גבוהים במקצת מאלה להם התחייבה הנתבעת). מעבר לתקופה זו, היה על התובעת כאמור לנסות להפחית את דמי-השכירות, עד למציאת שוכר שיסכים לשלמם.

לגישתה של הנתבעת בסיכומיה, תקופה של חצי שנה היא תקופה סבירה לצורך חיפוש שוכר (ס' 206 לסיכומי הנתבעת). אני סבורה כי התובעת לא היתה רשאית להמתין במשך תקופה ארוכה יותר, ואם לאחר חצי שנה הסתבר לה כי היא אינה יכולה להשכיר את המושכר תמורת המחירים אותם היא דרשה, היה עליה במועד זה לדרוש דמי-שכירות נמוכים יותר, ולהוסיף להפחיתם עד שהיה נמצא שוכר שהיה מסכים לדמי-השכירות. לכן, התובעת זכאית לפיצוי בגין אובדן דמי-שכירות בגין תקופה של שישה חודשים.

82. הנתבעת תשלם, איפוא, לתובעת סך של 1,417,412 ₪ בתוספת מע"מ (4,937 מ"ר X 11$ לחודש לכל מ"ר X 4.35 שער דולר בסיס בהתאם לס' 111 להסכם X 6 חודשים).

בנוסף תשלם הנתבעת אובדן דמי-שכירות בגין החניות שהתחייבה לשכור סך של 254,475 ₪ בתוספת מע"מ (130 מקומות חניה X 75$ לחודש עבור כל מקום חניה X 4.35 דולר בסיס X 6 חודשים).

סכומים אלה יישאו ריבית והצמדה מאמצע התקופה בה היתה הנתבעת אמורה לשלמם עד למועד התשלום בפועל.

אובדן דמי-שכירות לשאר הבניין

83. לטענת התובעת, הפרת ההסכם על-ידי הנתבעת פגעה ביכולתה להשכיר את יתר חלקי הבניין מעבר למושכר. לטענתה, מכיוון שהנתבעת התחייבה לשכור שלוש קומות שלמות בבניין, תוכנן הבניין כמיועד להשכרה של קומות שלמות בלבד, ובאופן שהותאם רק לשוכרים של שטחים גדולים. מצב זה היקשה על מציאת שוכרים לקומות הבניין.

עוד טוענת התובעת, כי ביטול ההסכם יצר "סטיגמה" לבניין, כאשר שוכרים נרתעו מלשכור שטחים בבניין ריק ולא-פעיל. לטענתה, תכלית ההתקשרות עם הנתבעת עובר לתחילת הקמת הבניין – היתה יצירת "עוגן" שימשוך שוכרים נוספים.

84. הנתבעת טוענת מנגד כי טענות התובעת בעניין היות הנתבעת "עוגן" למשיכת שוכרים אחרים, וכן הטענה כי הבניין לא מתאים להשכרת שטחים הקטנים משטחי קומה שלמה – לא הוכחו. לטענתה, הנזק בגין דמי-שכירות של שטחים אחרים במבנה (7,563 מ"ר ו-260 מקומות חניה) שהנתבעת מעולם לא שכרה ולא התחייבה לגביהם בכל התחייבות חוזית, הוא נזק מרוחק שאין כל קשר בינו לבין ההפרה.

85. אני סבורה כי התובעת לא הוכיחה כי העובדה שהבניין נבנה ככזה המתאים להשכרת קומות שלמות ולא שטחים קטנים יותר, פגעה ביכולתה למצוא שוכר חלופי. ראשית, מר גימפל הצהיר בתצהיר שהוגש מטעם התובעת, כי ניתן היה להשכיר גם חצי קומה. שנית, על-פי ההצעות שצירפה התובעת כנספח 23 לתצהיריה, מספר לא מבוטל של שוכרים שהתעניינו במושכר, התעניינו בשכירות של שטחים גדולים יותר משטחי קומה אחת (העומד על 1,900 מ"ר – ר' למשל ס' 218 לסיכומי התובעת). כך למשל, הבנק הבינלאומי התעניין ביום 4.11.09 בשכירת שטח של 4,000 מ"ר; חברת אמדוקס התעניינה בשכירת הבניין כולו, ועוד.

התובעת טענה גם כי ההתקשרות בהסכם עם הנתבעת וכניסתה לבניין היו אמורים לשמש כ"עוגן" למשיכת שוכרים נוספים.

86. סעיף 10 לחוק התרופות קובע:

"הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".

אני סבורה כי התובעת לא עמדה בנטל שהוטל עליה, ולא הוכיחה שהסיבה לכך שיתר חלקי הבניין למעט המושכר לא הושכרו, נבעה מביטול ההסכם שלא כדין על-ידי הנתבעת. כך למשל לא הובאו עדויות של שוכרים פוטנציאלים שסירבו לשכור את הבניין משום שהוא היה ריק. מעבר לכך, גם בתקופה בת השנתיים ממועד חתימת ההסכם ועד הפרתו וביטולו, לא עלה בידי התובעת להשכיר את יתר חלקי הבניין, נוסף על המושכר. זאת למרות שההסכם עם הנתבעת היה תקף בתקופה זו, ובהתאם לטענת התובעת אמור היה "למשוך" שוכרים ליתר חלקי הבניין.

87. מר שרון העיד בהקשר זה כי:

"ת: אני לא ניסיתי לשווק לפני שאני יודע שהם בפנים והבניין עובד...

ש: לא ניסית בשנים 2007-2008?

...

ת: יכול להיות שב-2009 כבר כן...

...

ש: מציע לך שבניגוד למה שאתה אומר גם בשנת 2008 וגם 2009 ניסית להשכיר את הבניין.

ת: כן, לא באופן מסיבי. בוודאי שהייתי, יש לי עוד קומות.

...

ש: ואני רוצה שתאשר לי שגם למרות שיש הסכם שכירות עם וינטגרה לא הצלחת להשכיר אותו באותה תקופה אפילו לא מטר נוסף, נכון?

ת: אני לא זוכר כרגע את כל הניסיונות שהיו, תפנה אותי ואני אגיד לך. בתכלס לא השכרתי לפני ספטמבר 2009 לגורם אחר" (ע' 103-104 לפרוטוקול הדיון. ההדגשות שלי – ר.ר.).

לכן, התובעת לא הוכיחה את קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין ההפרה לנזק הנטען.

88. התובעת לא הוכיחה גם את רכיב הקשר הסיבתי המשפטי בין ההפרה לבין הנזק. קשר סיבתי זה בא לידי ביטוי במבחן הצפיות (ר' שלו ואדר, בע' 333 ואילך). ההסתמכות של התובעת על היות הנתבעת "עוגן" בבניין – כפי שהיא טוענת בסיכומיה – לא באה לידי ביטוי בהסכם בין הצדדים, ולפי עדותו של מר שרון היא לא הובאה לידיעת הנתבעת בעת כריתת ההסכם (ר' עדות מר שרון בע' 103 לפרוטוקול הדיון). המועד בו נבחנת צפיות הנזק על-ידי המפר הוא מועד כריתת החוזה, ולא מועד ביצוע ההפרה. לכן, אינני סבורה כי התוצאה של קושי להשכיר שטחים אחרים בבנין שאינם שטחי המושכר, היא נזק שהנתבעת ראתה או שהיה עליה לראותו מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה.

לכן, התביעה לפיצוי בגין הנזק שנגרם לתובעת לטענתה בכך שהיא לא השכירה את שטחי הבניין שלא נכללו בשטח המושכר, נדחית.

התאמת המושכר לדרישותיה המיוחדות של הנתבעת

90. התובעת טוענת כי נגרם לה נזק בגין התאמת הבניין לדרישות מיוחדות של הנתבעת. לטענתה, הנתבעת היתה שותפה לתכנון הבניין בהתאם לצרכיה, ולדרישתה הותקנו מתקנים מיוחדים, אשר אין להם דרישה על-ידי שוכר אחר.

המתקנים המיוחדים שהותקנו לטענת התובעת הם: צ'ילרים מיוחדים וצנרת נפרדת (900,000 ₪); גיבוי חשמלי לצ'ילר חיוני נוסף (200,000 ₪); ולוח פיקוד עם מפסקים חליפיים (20,000 ₪). בסה"כ נגרם לתובעת נזק של 1,120,000 ₪ בתוספת מע"מ.

לתמיכה בטענותיה, הגישה התובעת מכתב מיום 3.11.09 מטעמו של מר מאיר לוסקי, אשר לטענת התובעת שימש כיועץ המיזוג של הנתבעת (נספח 24 לתצהיר מר שרון). מכתב זה נושא כותרת "דרישות חריגות – וינטגרה במבנה יבולים", ובו אומדני עלויות שערך מר לוסקי לאותם מתקנים שפורטו לעיל.

91. אני סבורה כי התובעת לא הרימה את הנטל ולא הוכיחה את נזקיה בעניין זה. התובעת לא הוכיחה שמתקנים אלה אכן הותקנו במושכר וכי ההוצאות בגינם שולמו על-ידיה. התובעת אף לא הוכיחה מה ההפרש בין עלות התקנתם של מתקנים אלה לבין מתקנים סטנדרטיים מקבילים שהתובעת היתה אמורה להתקין לולא היו לנתבעת דרישות חריגות. מעבר לכך אין זה מן הנמנע כי ריטליקס שילמה תמורה עבור המתקנים החריגים שהותקנו, כאשר היא שכרה את המושכר.

הוצאות בגין ההסכם וביטולו

92. התובעת טוענת לנזק נוסף בגין הוצאות שנגרמו לה בשל ההסכם עם התובעת וביטולו בסך כולל של 3,353,287.50 ₪, בנושאים שיפורטו להלן.

תשלום עבור תיווך העסקה בין התובעת לנתבעת (216,000 ₪ בתוספת מע"מ. העתק החשבונית צורף כנספח 25 לתצהיר מר שרון). הנתבעת טוענת כי לא ברור המקור המשפטי לזכאותה של התובעת בפיצוי בגין נזק זה.

תרופת הפיצויים בגין הפרת חוזה נועדה להעמיד את הנפגע מבחינה כספית במצב שהיה עומד בו אילו קוים החוזה, ואלמלא אירעה ההפרה:

"מטרת הפיצויים היא להעמיד את הצד הנפגע באותו מצב בו היה נתון אילו החוזה קויים. זהו העיקרון הגדול של השבת המצב לקדמותוintegrum) restitutio in) "המצב הקודם" לעניין הפרת החוזה הוא בראש ובראשונה המצב בו היה נתון הצד הנפגע אילו החוזה קוים (ראו ע"א 355/80 אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה (2) 800, 808). פיצוי זה הוא על הפגיעה באינטרס הציפייה (expectation interest). מכוחו זכאי הצד הנפגע לקבל פיצוי בגין הרווח שנמנע ממנו" (ע"א 7302/96 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' לילוף, פ"ד נה(3) 200 (2001); וכן ר' שלו ואדר, בע' 282).

93. אינני סבורה כי פיצוי בגין הסכומים שהוציאה התובעת בגין תיווך לקראת ההתקשרות עם הנתבעת, יש בו כדי להעמיד את התובעת במצב בו היתה לו קוים החוזה. פיצוי כזה מעמיד את התובעת במצב לולא התקשרה בחוזה עם הנתבעת מלכתחילה. זאת לעומת תשלום בגין הוצאות תיווך שהוציאה על-מנת למצוא שוכר חלופי, לאחר הפרת ההסכם על-ידי הנתבעת. אולם, תשלום מעין זה לא נתבע על-ידי התובעת.

כך גם באשר לתשלום שכר טרחה שדורשת התובעת בעבור שירותים משפטיים בגין עריכת ההסכם בינה לבין הנתבעת (126,000 ₪ בתוספת מע"מ; העתק החשבונית צורף כנספח 26 לתצהיר מר שרון).

94. התובעת דורשת בנוסף תשלום בגין אחזקת המושכר בעודו ריק. לטענת התובעת שולם על- ידיה סך של 1.42 דולר בגין כל מ"ר של המושכר, במשך 39 החודשים שחלפו עד לתחילת תשלום דמי-השכירות על-ידי חברת ריטליקס. בסה"כ – 1,189,338.11 ₪ בתוספת מע"מ; כן נתבע תשלום לאחזקת יתר הבניין בעודו ריק – 1,821,949 ₪ בתוספת מע"מ.

אינני סבורה כי התובעת זכאית להוצאות שנגרמו לה בקשר עם יתר הבניין שלא אמור היה להיות מושכר לנתבעת. התובעת לא היתה זכאית להוצאות אחזקת המושכר בהתייחס לתקופה העולה על תקופה של 6 חודשים – שנקבעה לעיל כתקופה הסבירה שלאחריה היה על התובעת להפחית את דמי- השכירות כדי להקטין את נזקיה (שכללו לגישתה גם את הוצאות אחזקת המושכר).

95. יתרה מזאת, אני סבורה גם כי התובעת לא הוכיחה את שיעור הנזק שנגרם לה ביחס להוצאות אחזקת המושכר הריק. התובעת הגישה כאסמכתא דף ריכוז ההוצאות בגין אחזקת הבניין מתוך כרטסת הנהלת החשבונות שלה. בדפי כרטסת הנהלת החשבונות מופיעים סכומים ששילמה כביכול התובעת בגין "שירותי ניהול" והחודשים בהם שולמו. לא עולה מכרטסת זו שסכומים אלו אכן שולמו בעבור המושכר נושא התביעה. מן הראוי היה להביא לעדות בעניין זה את עורך הכרטסת אשר יבאר את הכתוב בה.

לכן, התובעת איננה זכאית לפיצוי בראש נזק זה.

השבת הערבות הבנקאית של התובעת

96. התובעת טענה כי על הנתבעת להשיב לה את סכום הערבות הבנקאית שחולט, בתוספת ריבית והצמדה, ובסה"כ סכום של 1,112,700 ₪ במועד חילוט הערבות (נספח 26 לתצהיר מר שרון).

מאחר שנקבע כי הנתבעת היא שהפרה את ההסכם, הרי שחילוט הערבות נעשה שלא כדין, ועל הנתבעת להשיב את הסכום שחולט בתוספת ריבית והצמדה החל ממועד החילוט ועד למועד התשלום בפועל.

מסכום התביעה מבקשת התובעת לקזז את סכום הערבות הבנקאית של הנתבעת, אשר חולטה על-ידי התובעת, בסך של 2,239,200 ₪ במועד חילוט הערבות. אני מקבלת את הבקשה. סכום זה ישא ריבית והצמדה עד למועד מתן פסק-הדין.

סיכום

97. לאור המפורט לעיל, הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים:

• אובדן דמי-שכירות עבור ששה חודשים בגין המושכר, כולל אובדן דמי-שכירות בגין החניות אשר הנתבעת התחייבה לשכור – סך של 1,671,888 ₪, בתוספת מע"מ. סכום זה ישא ריבית והצמדה החל ממחצית התקופה בה היתה אמורה הנתבעת לשלמו, קרי מיום 15.2.2010 ועד למועד התשלום בפועל.
• השבת סכום הערבות הבנקאית שחילטה הנתבעת שלא כדין – סך של 1,112,700 ₪. סכום זה ישא ריבית והצמדה ממועד חילוט הערבות על-ידי הנתבעת ועד למועד התשלום בפועל.
• מסכומים אלו יקוזז סכום הערבות הבנקאית שחילטה התובעת בסך של – 2,239,200 ₪. אף סכום זה ישא ריבית והצמדה ממועד חילוט הערבות על-ידי התובעת ועד למועד התשלום בפועל.

98. הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך כולל של 40,000 ₪.

בקביעת הסכום הבאתי בחשבון מחד גיסא את ההיקף הגדול מאוד של התיק – שכלל מספר ישיבות הוכחות, העדת עדים ועדים מומחים, חקירות וסיכומים שהתפרסו על נושאים רבים מאוד; ומאידך גיסא, את הסכום שנפסק יחסית לסכום שנתבע (שיתכן שלו היה על הפרק מלכתחילה, היו הצדדים מגיעים להסכמה שהיתה מונעת את ניהול התיק). כן הבאתי בחשבון את העובדה שהתביעה שכנגד נדחתה.

ניתן היום, ד' תשרי תשע"ה, 28 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.