1. תביעה שעניינה סילוק יד והסדרת החזקה במקרקעין, בין בעלים משותפים במקרקעין.

בתמצית, השאלה היא זו: האם יש לערוך חלוקה מחדש של המקרקעין, נוכח הפקעה שבוצעה בשנת 2007 (הפקעה שפגעה בעיקר בחלקתן של התובעות), או שמא, כטענת הנתבעים, הצדדים הסכימו לייחד לכל אחד מהשותפים חלק מסוים, וכל אחד מהם נושא בתוצאות הפקעה בחלקו באופן בלעדי.

העובדות הרלבנטיות

2. התביעה עוסקת במקרקעין הידועים כגוש 6663 חלקה 94 (להלן: החלקה). החלקה השתרעה על פני שטח של 11,489 מ"ר. בעבר, הבעלים של החלקה היו החברה הישראלית לקרקעות והשקעות בע"מ, בכור שמשון וישראלי אליהו (להלן: המוכרים). הצדדים לתביעה רשומים כבעלים משותפים של החלקה.

3. בשנת 1976 או בסמוך לכך, רכשו בני הזוג בן שמש (להלן: בן שמש), הנתבעים 2 – 3 ואביהם המנוח (להלן: מכלוביץ'), בני הזוג בכר (להלן: בכר) ובני הזוג כהן (להלן: כהן) מהמוכרים, כל אחד בהסכם נפרד, שטח של 2,872 מ"ר (כל אחד).

4. החלקים של הצדדים לתיק הם אלו:

א. כהן (שתביעתה נמחקה) היא הבעלים של רבע מהחלקה.

ב. התובעת גב' בכר היא הבעלים של רבע מהחלקה.

ג. חלקם של בן שמש ז"ל (רבע) מחולק בין מזר, בתה (שליש) ועובדיה (שרכשו מבן שמש שני שליש מזכויותיה: שליש מהמנוחה, בן שמש ז"ל, ושליש משני אחיה של מזר, גדליהו ושמואל). יצוין כי עובר לרכישת חלק מהזכויות האמורות, בן שמש השכירו לעובדיה את חלקם.

ד. חלקם של מכלוביץ' הוא רבע. זכויותיהם של הנתבעים 2 – 3 הן זכויות מקוריות אותן הם רכשו עם אביהם המנוח, וזכויותיהם של הנתבעים 4 ו – 5 הן מכוח ירושה של המנוח. הנתבע 4 מכר את זכויותיו לנתבעים 2 – 3, ולכן נמחק מהתביעה.

5. עולה מהאמור, כי כל הצדדים לתביעה הם הרוכשים המקוריים או יורשיהם, למעט עובדיה, שהם צדדי ג' שרכשו חלק מזכויותיה של המנוחה בן שמש ז"ל.

6. כל אחד מהבעלים המקוריים רכש יחידה מוגדרת ומובחנת: בן שמש – שטח צפון מזרחי (1 בתשריט), מכלוביץ – דרום מזרחי (2), בכר – דרום מערבי (3), כהן – צפון מערבי (4).

7. התובעת צירפה לתצהירה את הסכם המכר שנחתם בינה לבין המוכרים. כן צירפה תשריט שהיה נספח להסכם המכר (נ/1) ובו סומנה חלקתה. מאחר שבכר היו הרוכשים של החלק האחרון בחלקה, על גבי נ/1 כבר סומנו חלקיהם של הרוכשים האחרים. בנוסף, התובעת צירפה שני הסכמים "לניהול המקרקעין המשותפים", שאליהם אתייחס בהמשך.

8. אין חולק כי בשלב מסוים, לאחר שנחתם אחרון הסכמי המכר מול המוכרים, נחתם בין הבעלים המקוריים תשריט חלוקה. בתשריט מופיעה חלוקה של החלקה לבעלים המקוריים בהתאם לחלקים שצוינו לעיל (להלן: תשריט החלוקה). לפי תצהיריהם של גדליהו בן שמש וגב' מזר, החתימה על תשריט החלוקה נעשתה בשנת 1977 לערך. אין טענה של מי מהצדדים למועד אחר, ומועד זה מתיישב עם מועדי חתימת הסכמי המכר כמפורט לעיל.

9. בשנת 1988 בוצעה בחלקה הפקעה (להלן: הפקעת 1988). ההפקעה הייתה מחלקם של מכלוביץ' ובן שמש בלבד. תחילה הופקעו 533 מ"ר לכל אחת מהחלקות, ובסך הכול הופקעו 1,066 מ"ר. בשנת 2010 ההפקעה צומצמה, ובסופו של דבר הופקעו 820 מ"ר, 410 מ"ר לכל חלקה.

10. בשנת 2007 בוצעה הפקעה נוספת, לצורך סלילת דרך (להלן: הפקעת 2007). תוצאותיה הובילו לתביעה זו. הפקעת 2007 הסתכמה ב- 8,007 מ"ר כדלקמן: 1,420 מ"ר מחלקם של מכלוביץ' ו - 830 מ"ר מחלקם של בן שמש. חלקן של כהן ובכר הופקע במלואו (2,872 מ"ר כל חלקה).

השתלשלות התביעה

11. התביעה הוגשה במקורה על ידי כהן ובכר. כהן לא התייצבה לדיונים ולא המשיכה את תביעתה, וזו נמחקה. כמו כן, התביעה הוגשה בתחילה גם נגד שתי חברות סלולר, פרטנר וסלקום, שהציבו אנטנות סלולאריות ומתקני שידור בחלק של עובדיה ומכלוביץ'. התביעה נגד חברות אלו נמחקה, משום שהיא הייתה תוצר של המחלוקת הבסיסית בין הבעלים, הטעונה הכרעה כעת.

12. לאחר שהתביעה הועברה לטיפול מותב זה, הוריתי כי תחילה תידון השאלה העקרונית שבמחלוקת: האם יש לחלק את הזכויות בחלקה בחלקים שווים, או שמא קיימת הסכמה שונה של הצדדים לפיה לכל אחד מהם יוחד חלק מסוים בחלקה. אם עמדת התובעת תתקבל, יש להמשיך את הדיון בתביעת סילוק היד ולבחון את החלוקה מחדש, וכן יש לדון בסעדים הרלבנטיים בתביעה שכנגד שהגישו מכלוביץ' נגד כהן ובכר. אם עמדת הנתבעים תתקבל, הרי אין לתובעת זכות לדרוש סילוק יד של הנתבעים מחלקיהם המסוימים, ודין תביעתה להידחות. מכלוביץ' הסכימו במקרה כזה לדחיית התביעה שכנגד (עמ' 18 ש' 12 – 14).

מסמכים עיקריים

הסכמי הניהול

13. בד בבד עם חתימת הסכמי המכר של כהן ושל בכר, נחתמו הסכמים שכותרתם "הסכם שיתוף", ולפי האמור בהם, הם מתייחסים "לניהול המקרקעין המשותפים, השימוש בהם" ו"זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים בכל הנוגע למקרקעין". ההסכם האחד הוא בין המוכרים לבין בכר, והשני בין המוכרים לבין כהן. ההסכם הרלבנטי לחלקתה של בכר צורף על ידה כנספח י"ב לתצהירה. קיימת מחלוקת בשאלת מהותם של הסכמים אלו, וכדי שההגדרה לא תסיט את הדיון מהעיקר, הסכמים אלו יכונו להלן: הסכמי הניהול.

14. בהסכמי הניהול נרשם כי הרוכש (כהן או בכר, לפי העניין) רכש רבע מהחלקה, חלק שגודלו 2,872 מ"ר. כן פורט מיקומו של החלק בתוך החלקה. כמו כן, הסכמי הניהול כללו את הסעיף הבא:

"בכל מקרה של חלוקת החלקה יהיה הקונה הבעלים של 1/4 החלקה ... ובכל מקרה יהיו זכאים ל- 1/4 מהחלקה נטו (לאחר ניכוי השטחים שינוכו לצרכי ציבור)."

15. אין מחלוקת שהסכמי הניהול לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

תשריט החלוקה

16. תשריט החלוקה צורף כנספח א' לתצהיריהם של מזר ומכלוביץ וכנספח ב' לתצהירו של עובדיה. בתשריט החלוקה החלקה מחולקת לארבעה חלקים, כאשר כל צד חתם הן על המשבצת המשקפת את חלקתו והן לצד לוח השטחים המופיע בתשריט.

טענות הצדדים

17. התובעת טענה כי מכוח העובדה שעסקינן בבעלים משותפים במקרקעין, על כל הבעלים לשאת בתוצאות הפקעת 2007, כך שיש לערוך חלוקה מחדש של השטח, באופן שכל אחד מהבעלים יקבל רבע מהחלקה שנותרה. התובעת תמכה עמדתה בהוראות הסכמי הניהול.

18. לטענת הנתבעים, כל הבעלים הסכימו, עוד סמוך לרכישת הקרקע, שכל צד יקבל חזקה בחלק מסוים, ואחראי לחלקו. לטענתם, תשריט החלוקה, שנערך ונחתם בין כל השותפים המקוריים, מבטא את רצונם הברור שכל חלק של שותף יופרד מהחלקים של יתר השותפים. לטענתם, יש לתת תוקף לחלוקה לפי התשריט, שהצדדים פעלו על פיו במשך למעלה מ- 30 שנים.

העדים

19. התובעת העידה בעצמה. מטעם הנתבעים העידו גב' ניצה מזר, מר גדליהו בן שמש, מר ששון עובדיה ומר יונה מכלוביץ'.

דיון

כללי

20. דין התביעה להידחות, וזאת נוכח הקביעות הבאות:

א. אין תחולה להסכמי הניהול.

ב. הפסיקה נתנה תוקף להסכמים שחילקו מקרקעין בבעלות משותפת.

ג. בענייננו – תשריט החלוקה משקף הסכמה של הצדדים לחלוקת המקרקעין.

ד. הסכמת הצדדים לחלוקה ייחודית משתקפת גם בהתנהגותם לאורך השנים:

(1). אי רישום הסכמי הניהול;

(2). הפקעת 1988;

(3). הסכמי המכר בין בן שמש לבין עובדיה;

(4). הבירורים שערך עובדיה טרם רכישת חלקו;

(5). ניסיונות לשיתופי פעולה שלא צלחו במהלך השנים;

ה. לא ניתן ללמוד על שיתוף רגיל מתוך הסימנים שהתובעת הציגה.

אתייחס לכל אחת מקביעות אלו בנפרד.

מהימנות

21. כפי שיבואר להלן, מרבית העובדות אינן שנויות במחלוקת. ההתייחסות לנושא המהימנות חשובה בעיקר לצורך התחקות אחר הבנתם של הצדדים. כאן יש לציין כי עדותם של מר מכלוביץ', מר גדליהו בן שמש וגב' מזר הותירה רושם מהימן ביותר. בן שמש השיב תשובות ישירות גם כאשר לא היו נוחות לעמדתו (עמ' 37 ש' 23 – 27). בן שמש ומכלוביץ', שהיו מעורים במתרחש אישית, ליוו את דבריהם בתנועות, בהבעות ובאמירות מאוד אותנטיות, שתמכו במהימנות גרסתם. כך, כאשר בן שמש התייחס לדברים שכהן מסר לו (עמ' 38 ש' 22 – 24), וכך כאשר מכלוביץ' התייחס להשפעות ההפקעה למשל (עמ' 52 ש' 2 ואילך). גב' מזר אמנם הודתה כי חלק ניכר מידיעותיה היה מפי השמועה (עמ' 40 ש' 25 – 26), אך אין בכך כדי לפגום במהימנותה ובאמיתות אותם דברים שהיו בידיעתה האישית. גרסתה אף נתמכה בגרסתו של בן שמש. גם עדה זו לא השיבה תשובות מאולצות או מתחכמות (ראו למשל עמ' 41 ש' 18 – 19, עמ' 42 ש' 9).

באשר למר עובדיה, עדותו ברובה הייתה מהימנה בעיניי, אם כי לעתים סטה מן הנושא. גם עובדיה וגם התובעת הותירו את הרושם כי גמרו אומר בדעתם לומר את ה"אני מאמין" שלהם, ללא שום קשר לשאלות שנשאלו. באשר למר עובדיה התוצאה היא פחות משמעותית, משום שהיו שלושה עדים נוספים, מהימנים ביותר, מטעם הנתבעים. באשר לתובעת, יש לכך השלכות שעה שעדותה היא עדות יחידה של בעלת דין. התובעת ביטלה עניינים משמעותיים (כגון: הפקעת 1988 – עמ' 17). בנוסף, התובעת טענה דבר והיפוכו. במקום אחד, טענה כי היא מבינה הגדרות משפטיות (עמ' 18 ש' 16 ואילך), ובמקום אחר טענה כי אין לה כל הכשרה משפטית וכי הייתה עקרת בית (עמ' 22 ש' 3 – 5). התובעת טענה בחצי פה כי לא ידעה אודות הפקעת 1988 ועל ההתרחשויות בין השותפים בעקבות זאת (עמ' 31 ש' 9, 13 - 14), ובמקום אחר טענה כי ידעה גם אודות ההפקעה וגם אודות דרישות הנתבעים, אך אלו היו רפות (עמ' 17 ש' 22 – 23, עמ' 31 ש' 1 – 6). הכול, לפי הנוחות שלה. אמירות נחרצות של התובעת לגבי יישום הסכמי הניהול התבררו כבלתי מדויקות (עמ' 20 ש' 11 – 13). כך גם לגבי ההתרחשות הנוגעת לפיצויי ההפקעה (עמ' 19 ש' 27 – 30, 24 ש' 1 – 7). לציין, כי התובעת ביטלה בהינף יד את המשמעות שיש לייחס לאי הדיוקים הללו, אף שהיו משמעותיים, דבר שלא תרם למהימנותה (למשל, עמ' 19 ש' 30, עמ' 20 ש' 7).

אין תחולה להסכמי הניהול

22. הסכמי הניהול אינם רלבנטיים להכרעה בתביעה מכל אחד מהטעמים הבאים:

א. לא הוכח קיומם של הסכמי ניהול דומים ביחס לחלקות של הנתבעים.

ב. הסכמי הניהול אינם בין הבעלים של החלקות, ולכן אינם בגדר הסכמי שיתוף לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).

ג. הסכמי הניהול לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ולכן, בכל מקרה, אינם רלבנטיים ביחס לבני הזוג עובדיה שהם צדדים שלישיים.

במאמר מוסגר, יצוין כי העובדה שהסכמי הניהול לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, תומכת בכך שהצדדים אכן הגיעו להסכמה שונה מההסכמה המפורטת בהסכמי הניהול, כמבואר בהמשך.

לא הוכח קיומם של הסכמי ניהול ביחס לחלקות הנתבעים:

23. לא הובאה כל עדות פוזיטיבית המצביעה על כך שבן שמש או מכלוביץ' חתמו על הסכמים דומים להסכמי הניהול שנחתמו על ידי כהן ובכר.

התובעת טענה כי למיטב ידיעתה, כל מי שרכש זכויות מהמוכרים, חתם מולם על הסכם שיתוף דומה, ואולם בחקירתה הנגדית הודתה כי לא הייתה נוכחת בזמן ההתקשרות, ולכן אינה יודעת מה היו התנאים בהסכמים מול מכלוביץ' ובן שמש (עמ' 22 ש' 6).

מזר העידה כי מעולם לא ידעה על קיומם של הסכמי הניהול. מזר הוסיפה כי לו הוריה או נתבעים אחרים היו מודעים להסכמי השיתוף, יש להניח שהיה נעשה בהם שימוש לאחר הפקעת 1988, נגד כהן ובכר, בדרישה לאזן את הזכויות. מאחר שלא נעשה כן, המשמעות היא שהנתבעים לא ידעו על קיומם של הסכמי הניהול, והלכה למעשה, במהלך השנים, התייחסו לתשריט החלוקה. בחקירה הנגדית עדותה לא נסתרה (עמ' 41 ש' 30 – עמ' 42 ש' 2), ובנושא זה התרשמתי כי ידיעתה של גב' מזר היא ידיעה אישית ולא מפי השמועה. גם אחיה, גדליהו בן שמש, העיד כי לא היה הסכם שיתוף (עמ' 36 – 37). יצוין, כי התובעת עצמה אישרה שעד זה היה בקיא במתרחש בחלקה (עמ' 32 ש' 10), כך שהעובדה שאינו יודע על קיומו של הסכם דוגמת הסכם הניהול, תומכת בכך שהסכם כזה לא היה קיים. גם מכלוביץ' העיד כי חתם על הסכם מכר ועל תשריט בלבד, ללא הסכם ניהול (עמ' 50).

24. אם כן, העדויות בנושא זה תמכו בעמדת הנתבעים. כנגד השערה של התובעת, הובאו עדויות פוזיטיביות של הנתבעים, לפיהן ביחס לחלקותיהם לא נחתם מסמך דומה להסכמי הניהול.

25. אינני מקבלת את עמדת התובעת, לפיה "לא הגיוני" שלא נחתמו הסכמי ניהול מקבילים מול הנתבעים. אמנם בית המשפט עשוי לקבוע לעתים ממצאים על סמך הסתברותם של דברים, אך אני סבורה שיהיה זה מרחיק לכת להסיק קיומם של הסכמים כתובים על סמך "גזירה שווה", כאשר אין שמץ של עדות, אפילו לא על פה, באשר לקיומם. בהסכם המכר בין בכר לבין המוכרים אין הפנייה להסכם הניהול. כלומר: לא דובר על מסמך שהיה חלק בלתי נפרד מהעסקה, אפילו זו של בכר.

התובעת לא הראתה כי עשתה מאמץ כלשהו לאתר את הצד השני לאותם הסכמים, קרי, אחד או יותר מיחידי המוכרים, שאולי היו יכולים לסתור את עמדת הנתבעים בנושא זה. זאת ועוד, מהלך שנים רבות בכר גילו דעתם כי אין להם עניין בקיומו של הסכם ניהול "רוחבי" לכל השותפים. אין עדות שבכר, הרוכשים האחרונים, ביקשו לעיין בהסכמי הניהול שנחתמו מול קודמיהם, אם בכלל. אף אין מחלוקת כי בכר לא עמדו על רישומם של הסכמי הניהול. אף אם אין חובה לרשום הסכם שיתוף, מובן כי ההימנעות מרישומם במקרה זה יצרה שתי תוצאות: האחת, כיום לא ניתן להוכיח שהיו הסכמי ניהול דומים ביחס לנתבעים. השנייה, בכל מקרה הסכמי הניהול אינם יכולים לחייב את עובדיה, מאחר שהם אינם חלק מהשותפים המקוריים.

26. התובעת ביקשה להסתמך גם על הרישום בהסכמי המכר בין בן שמש לעובדיה, בקשר לקיומו של "הסכם שיתוף". אינני מקבלת את עמדתה, ואני מוצאת שיש באמור בפתיח להסכמים אלו כדי לתמוך בטענת הנתבעים. על כך אפרט בהמשך.

הסכמי הניהול אינם בגדר הסכמי שיתוף:

27. אין חולק כי הסכמי הניהול הם בין המוכרים לבין בכר (או כהן, לפי העניין). אין בנמצא הסכם כתוב וחתום על ידי כלל הבעלים בחלקה.

28. לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין, הסכם שיתוף מוגדר כך:

"הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין..."

אם כן, תנאי בסיסי להיווצרות הסכם שיתוף הוא חתימת הסכם בין השותפים במקרקעין.

29. באופן תיאורטי, ניתן היה לומר כי בנקודת זמן מסוימת שבה מכלוביץ', הרוכשים הראשונים, רכשו חלק מהמוכרים, הסכם ניהול דוגמת זה שהוצג, לו נחתם, יוצר הסכם שיתוף (שכן אז היו שני בעלים בלבד: מכלוביץ' והמוכרים). גם אז, לא היה כוחו יפה להמשך, שעה שלא נרשם. מכל מקום, תיאוריה זו לבטח אינה רלבנטית ביחס לבכר. בכר היו, כזכור, הרוכשים האחרונים. לאחר עסקת המכר מול בכר, השותפים בחלקה פרט לבכר היו מכלוביץ', בן שמש וכהן. המוכרים כבר לא החזיקו בזכויות בחלקה. לפיכך, ממילא הסכם בין המוכרים לבין בכר אינו הסכם בין שותפים במקרקעין.

30. אני מקבלת את עמדת הנתבעים לפיה גם לו הוצגו בפני בית המשפט ארבעה הסכמים נפרדים, בין כל אחד מהשותפים לבין המוכרים, דוגמת הסכמי הניהול שהציגו בכר וכהן, לא היה בכך כדי לשנות את התמונה. המשפט אינו מתמטיקה, וחיבור ארבעה הסכמים אינו יוצר הסכם מאוחד של ארבעת הצדדים השונים לאותם הסכמים. כדי שלהסכם הניהול השני, השלישי והאחרון בזמן יהיה תוקף, יש לבצע המחאת זכויות מקבילה, כל פעם, ביחס לזכויות שכבר נמכרו. ניתן לחשוב גם על קונסטרוקציות משפטיות נוספות (כגון רישום או כתבי הסכמה), אך אין ספק שלא די בחיבור "פיסי" בין ארבעה מסמכים שונים כדי ליצור מסמך אחיד קוהרנטי. הדבר מקבל משנה תוקף, כאשר אין שום ראיה ואין כל טענה שכל אחד מהשותפים ידע על קיומו של מסמך מקביל ברשותם של השותפים האחרים.

31. התובעת טענה כי הנתבעים באו בנעליהם של המוכרים, ולכן חייבים לפי הסכם השיתוף. טענה זו לא נטענה בסיכומיה, ומן הסתם נזנחה, אך גם לגופה אין בה ממש. מאחר שבכר היו הרוכשים האחרונים בזמן, מובן כי אין ההסכמה המאוחרת עשויה לחייב את הרוכשים הקודמים להם. זכויותיהם וחובותיהם של הנתבעים אינן יכולות להיות מושפעות מהסכמים מאוחרים להסכמי המכר עליהם חתמו. כאשר התובעת התבקשה להסביר סוגיה זו (עליה הצהירה), היא לא הצליחה להסביר עמדתה (עמ' 18) עד שלבסוף ציינה: "אנחנו במושע חברים. מושע זו חבורה אחת, אגודה אחת" (עמ' 18 ש' 26). אם כן, טענתה של התובעת אינה מושתתת על הסכמי הניהול, ולא על היותם של הנתבעים "בנעלי" המוכרים, אלא על הבעלות המשותפת, ועליה בלבד.

32. למעשה, כל טענה שהייתה לתובעת בקשר להסכם הניהול, היא טענה שהייתה נכונה כלפי הצד האחר להסכם הניהול, קרי המוכרים. התובעת לא הצליחה להסביר מדוע המוכרים לא נתבעו (עמ' 22 ש' 3 – 5). יש להניח שהסיבה לכך היא שהמוכרים אינם בעלים של החלקה ואינם מחזיקים בה. מכאן עולה כי התובעת ניסתה למזג שתי דרכים משפטיות שונות. התביעה, מכוח הסכמי הניהול, רלבנטית לצדדים להסכמי הניהול, שהנתבעים אינם חלק מהם. התביעה נגד הנתבעים, מכוח היותם בעלים משותפים, אפשרית מבחינה משפטית, אך לא על בסיס הסכמי הניהול.

הסכמי הניהול אינם מחייבים את עובדיה:

33. גם לו נקבע מעמד כלשהו להסכמי הניהול, לא היה להם תוקף כלפי עובדיה, שאינם נכללים בין הרוכשים המקוריים. זאת נוכח העובדה שהסכמי הניהול לא נרשמו ובשים לב להוראת סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין. תוצאה זו מתקבלת, בין אם עובדיה ידע אודות הפקעת 2007 טרם הרכישה ובין אם לאו (אציין כי נוכח האמור בסיכומי הנתבעים, איני רואה מקום לקבוע שעובדיה ידעו אודות הפקעה זו בטרם הרכישה. ראשית, משום שהפרסום המצוין בנסח הרישום היה להפקדה (עמ' 53 ש' 12 – 13), שנית, משום האמור בסיכומי הנתבעים – עמ' 71 ש' 32 – עמ' 72 ש' 3).

אם כן:

34. הסכמי הניהול אינם חלים על היחסים בין הצדדים לתובענה זו.

35. אף לו ניתן היה להחיל את הסכמי הניהול בדרך כלשהי על הצדדים, אני מוצאת כי בפועל הצדדים הגיעו להסכמה מאוחרת יותר, הסוטה מהוראות הסכמי הניהול, ואף מטעם זה אין להם תחולה. הסכמה מאוחרת זו באה לידי ביטוי במסמך כתוב, הוא תשריט החלוקה, ובהתנהגות הצדדים. על כך בהמשך.

בעלות משותפת והסכמי חלוקה – המצב המשפטי

36. התובעת טוענת כי אין לה צורך בהסכמי הניהול, שהרי לפי הוראות סעיף 27 לחוק המקרקעין, בעלותו של כל אחד מהבעלים המשותפים, לפי חלקו, מתפשטת בכל אתר ואתר, ואין לשום שותף חלק מסוים במקרקעין. לפיכך, לטענת התובעת, יש לערוך חלוקה מחדש של המקרקעין, כך שכל אחד מהבעלים יקבל רבע מהחלקה. התובעת טענה כי גם אם יוכר תשריט החלוקה כהסכם שיתוף, אין בו כדי לגרוע מזכויותיה הקנייניות.

37. התובעת צודקת, אמנם, בהתייחסה להסכם שיתוף כהסכם שאינו משנה את הזכויות הקנייניות (ע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"מ כט(1) 243 (1974)). עם זאת, טענת הנתבעים מתייחסת להסכם ביניהם לחלוקה ייחודית של המקרקעין. הפסיקה נתנה תוקף להסכמים מסוג זה.

38. בעניין ע"א 5628/99 נחמה מרקין ואח' נ' שרה משה, יורשת המנוח יהודה משה ז"ל ואח', פ"ד נז(1) 14 (2003) (להלן: עניין מרקין), נדון מקרה שבו אדם רכש מהמוכר זכויות בחלק מחלקת מקרקעין. בהסכם המכר הוגדר הממכר באופן ספציפי כחלק מסוים מהמקרקעין, שהמוכר אף התחייב להפריד ולרשום על שם הקונה. התמורה שולמה במלואה והקונה תפס חזקה באותו חלק, אך העסקה לא הושלמה ברישום. בינתיים, הוועדה המקומית הפקיעה שטח ולאחר ההפקעה בוצעה פרצלציה. חלק מהשטח המופקע היה במגרש שנרכש על ידי הקונה, ונדונה שאלת השפעת ההפקעה על חוזה המכר. נטען כי לאחר השלמת העסקה, עסקינן בבעלים משותפים, ולכאורה, ההפקעה הייתה צריכה לחול על חלקיהם בשווה. בית המשפט העליון דחה עמדה זו וקבע כי כוונת הצדדים הייתה לבצע מכר של חלק מסוים ומוגדר, וכי לאחר שהושלם המכר, נושא כל צד בעצמו בתוצאותיה של הפקעה הפוגעת בשטחו (עמ' 22 ג – ה). בית המשפט אף הוסיף וקבע כי גישת ה"שיתוף", לפיה ההפקעה צריכה "לנגוס" בחלקו של כל אחד מהבעלים באופן יחסי, "אינה מתיישבת עם כוונתם של הצדדים, שעשו ככל יכולתם כדי להימנע מיחסי שיתוף שכאלה" (שם, עמ' 24 ב – ד).

39. בדומה, בעניין ע"א 7136/06 שלום קופמן נ' מרדכי ז"ל לודמיר (22.1.09) נדון מקרה שבו אדם חכר (לתקופה של 999 שנים) חלק מחלקה. לימים, פורסמה תכנית לשינוי ייעוד המקרקעין מחקלאות למגורים, והתברר כי כל זכויות הבנייה הפרטית מצויות בשטח של המחכיר. מנגד, חלקו של החוכר יועד להפקעה לצרכי ציבור. החוכר ביקש לראותו כבעלים ולקבל זכויות בנייה לפי חלקו היחסי בשטח. הדיון יצא מנקודת ההנחה כי החוכר – דינו כבעלים. למרות זאת, עתירתו של החוכר נדחתה, משום שכוונת הצדדים להסכם החכירה המקורי הייתה ליצור הפרדה בין החלקים של המחכיר לחלקים של החוכר. כך, החוכר לא היה שותף בזכויות הבנייה בשטח המחכיר, והמחכיר לא שותף בהפקעה בחלקו של החוכר.

40. לעומת זאת, בעניין רע"א 6948/11 אורי חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל ואח' (28.2.12) (להלן: עניין חזקיהו) נדון מקרה של בעלים משותפים שביצעו הסכם חכירה צולבת (כל אחד מהשותפים חכר את זכויותיו של השני במחצית בה החזיק). לימים, בוצעה הפקעה בשטח שבו החזיק אחד מהם. בית המשפט הורה כי הצדדים יישאו בתוצאות ההפקעה בשווה.

בית המשפט העליון הבחין בין עניין חזקיהו לבין עניין מרקין כך: ראשית, בעוד שבעניין מרקין מטרת ההסכם הייתה להביא לנתק קנייני מוחלט בין המוכר לקונה, תוך שימוש בהליכי פרצלציה, הרי בעניין חזקיהו נתק כאמור לא תוכנן מעולם. שנית, בעוד שבעניין מרקין נעשתה עסקת מכר לצמיתות, הרי בעניין חזקיהו דובר על חוזה להקניית זכות זמנית בלבד שניתן לסיימו בתביעת פירוק שיתוף בכל עת.

41. במאמר מוסגר, אציין כי מקובלת עליי עמדת הנתבעים לפיה בעניין חזקיהו "זעקת ההגינות" חייבה תוצאה זו: בפסק הדין צוין כי עמדת הרשות המפקיעה הייתה כי אין מקום לכל פיצוי, מאחר שהחלק המופקע היה נמוך מ- 25% משטח החלקה. מאחר שבפועל ההפקעה הייתה כמחצית מחלקו של השותף שההפקעה נפלה בחלקו, הרי כל קביעה אחרת הייתה מובילה לתוצאה קשה (ראו סעיף 16 לפסק הדין).

42. תחולתה של הפסיקה בעניין מרקין הורחבה גם לבעלים משותפים: בעניין ע"א (מחוזי חי') 4623-03-12 עיזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל ואח' נ' מוחמד עטא קעדאן ואח' (9.7.12) (להלן: עניין ביאדסי) בית המשפט המחוזי בחיפה התייחס למתח בין עניין מרקין לבין עניין חזקיהו וקבע כי השאלה היא שאלה של פרשנות ההסכם בין השותפים. אם הבעלים המשותפים חלקו ביניהם בפועל את המקרקעין, והסכימו שכל אחד מהם יקנה בחלקו חזקה ובעלות בלעדיים, התוצאה היא שכל אחד נושא בסיכון להפקעות בחלקו שלו. לכן, כאשר מבחינה עובדתית קיימת בפועל חלוקה שכל הצדדים פעלו לפיה, כל צד יישא בסיכוני חלקתו, לרבות הפקעה. דעת הרוב בעניין ביאדסי (שם דובר בפירוק השיתוף) קבעה כי אין מקום לערוך חלוקה מחדש של החלקה עקב ההפקעה. ראו לעניין זה גם ת"א (שלום טבריה) 1328/05 מרעי חסן מרעי ואח' נ' עזבון המנוח מחמוד עביד ז"ל ואח', סעיף 45 (19.4.10) (להלן: עניין מרעי).

43. לא ניתן להשלים סקירת הפסיקה בלי להתייחס לכריכתו של נושא זה בסוגיית תום הלב. בפסיקה ניתן ביטוי לכך שבמצבים אלו ניתן להתגבר על דרישת הכתב, מכוח עיקרון תום הלב, וראו למשל בר"ע (מחוזי ת"א) 3029/05 מחמוד עבדול קאדר אחמד חאג' יחיא ואח' נ' נעמאן עבדול קאדר אחמד חאג' יחיא ואח' (18.6.06) (להלן: עניין חאג' יחיא). גם שם אושרה חלוקת מקרקעין בין שותפים בהתאם להסכמה על פה, שהוכחה בהתנהגות הצדדים במשך שנים ארוכות (סעיף 15 לפסק הדין).

44. יודגש: פסקי הדין האמורים ניתנו, על אף חוסר הסימטריה בין הקביעה בהם לבין הרישום. הבעלות המשותפת אינה חזות הכול, ויש לבחון האם, כטענת הנתבעים, הייתה קיימת הסכמה רבת שנים לחלוקת המקרקעין באופן שלכל צד יוחד חלק מסוים, וכל צד יישא במתרחש בחלקו באופן בלעדי.

המצב בענייננו – קיימת הסכמה לחלוקה ייחודית

45. בשים לב למכלול הראיות, אני קובעת כי הצדדים הסכימו לייחד לכל אחד מהם חלק מסוים ומוגדר במקרקעין, כאשר כל צד יהיה אחראי לחלקו. הסכמה זו השתקפה בכתב – בתשריט החלוקה ובהתנהגות הצדדים לאורך השנים.

הסכמת הצדדים – מסמך בכתב: תשריט החלוקה

46. תשריט החלוקה משקף הסכם בין הבעלים, ולפיו לכל אחד מהם יוחד חלק מסוים מהחלקה, אותו חלק שרכש, וכל אחד נשא באחריות הבלעדית למתרחש ולמה שיתרחש בחלקו.

47. תחילה יובהר כי אף אם תשריט החלוקה נעדר מֶלל, הוא עדיין בגדר מסמך בכתב. יכול שהיעדר המלל מחייב עדויות באשר לפרשנותו, אך אין בכך כדי לגרוע מהיותו מסמך כתוב. הפסיקה נתנה תוקף להסכמת הצדדים גם כאשר לא גובתה בכל מסמך בכתב (ראו עניין חאג' יחיא ועניין מרעי), קל וחומר בענייננו עת קיים מסמך כתוב.

48. תשריט החלוקה הוא המסמך היחיד שעליו חתמו כל הבעלים המקוריים של הזכויות. קיים מסמך נוסף, נ/1, שהוא התשריט שנחתם יחד עם הסכם המכר בין בכר למוכרים (עמ' 27). נ/1 דומה לתשריט החלוקה (גם שם קיימת חלוקה של החלקה לפי הצדדים, וחתימה של כל אחד מהם על שטח חלקתו). בכל מקרה, מסמך נ/1 אינו סותר את תשריט החלוקה כמבואר להלן.

49. תשריט החלוקה אינו מעורר את הבעיה שעוררו הסכמי הניהול בכל הקשור לתחולה על צד שלישי (עובדיה). עובדיה תמך בתשריט החלוקה, וטען כי היה מודע להסכמה שתשריט החלוקה משקף לפי גרסתם של הנתבעים.

50. כל הצדדים הסכימו שתשריט החלוקה נערך לאחר שכל הבעלים המקוריים רכשו את חלקיהם מהמוכרים (עמ' 25 ש' 1 – 2). כל הצדדים אף הסכימו כי הבעלים המקוריים כולם היו שותפים לעריכתו של תשריט החלוקה (עדותה התובעת – עמ' 24 ש' 30 – 32, סעיף 4 לתצהירו של מכלוביץ' וסעיף 4 לתצהירו של בן שמש).

51. הצדדים נחלקו באשר להסכמה שנלוותה לחתימת תשריט החלוקה:

הנתבעים טענו כי תשריט החלוקה שיקף הסכמה של הצדדים לבצע הפרדה למעשה בין חלקיהם, לייחד לכל אחד מהשותפים את החלק שרכש, באופן שיישא באחריות לכל המתרחש בחלקתו.

התובעת טענה (לראשונה בחקירתה הנגדית) כי תשריט החלוקה שיקף "חלוקה זמנית עד לרה – פרצלציה" (עמ' 24 ש' 14).

52. אף שעסקינן בגרסה מול גרסה, העדויות אינן שקולות. עדותם של מכלוביץ' וגדליהו בן שמש הייתה ממקור ראשון. השניים היו שותפים לעריכת תשריט החלוקה, כך גם לפי עדותה של התובעת (עמ' 24 ש' 30 – 32). לעומת זאת, התובעת העידה מכלי שני. שני השותפים האחרים לעריכת תשריט החלוקה, בעלה המנוח של התובעת וכהן ז"ל, הלכו לעולמם.

אם כן, מלכתחילה עדיפה עדותם של מכלוביץ' וגדליהו בן שמש, בהיותם שני העדים היחידים שנותרו מבין ארבעת החותמים, יבדלו לחיים ארוכים. התובעת העידה אמנם כי הייתה "שם במגרש" (עמ' 24 ש' 30), אך אין בעדות זו ממש. ראשית, ספק בעיניי האם הייתה נוכחות פיסית של התובעת. בן שמש ומכלוביץ', שהתייחסו לתשריט החלוקה, לא הזכירו את נוכחותה של התובעת. התובעת עצמה בחרה להתעלם מתשריט החלוקה בתצהירה, והזכירה את נסיבות חתימתו לראשונה בחקירתה הנגדית. עובדה זו כשלעצמה - יש בה כדי לגרוע ממשקל עדותה. שנית, גם אם התובעת הייתה נוכחת פיסית בעת החתימה, הרי מתוך עדותה עולה כי מי שניהל את העניינים, היה בעלה המנוח. התובעת עצמה הייתה, כהגדרתה, עקרת בית, שעסקה בבישולים ולא ידעה מה מתרחש בנושאים אלו (עמ' 31 ש' 13 – 14, 24). הדברים השתקפו היטב כאשר התובעת נשאלה באשר למהות ההסכמה אליה הגיעו ארבעת השותפים, לפי טענתה, ולא הצליחה להשיב (עמ' 24 ש' 15 ואילך), או התחמקה ממתן מענה (עמ' 32 ש' 21 – 24).

בנוסף, התובעת ציינה כי תשריט החלוקה היה "זמני" עד לאירוע הפקעת 2007, ולא הצליחה להסביר מדוע, אם כן, הזמניות לא תמה באירוע הפקעת 1988, המוקדם יותר (עמ' 32 ש' 21 – 25). העובדה שהצדדים פעלו לפי תשריט החלוקה גם לאחר הפקעת 1988 מלמדת כי לא דובר במסמך זמני, וכי הפקעות לא שינו את מה שמסמך זה קבע.

53. גם אם אתייחס לגרסתה של התובעת לגופה, גרסה שהתובעת עצמה לא הצליחה להסביר (עמ' 26 ש' 18), אין בכך כדי להועיל לעמדתה של התובעת. התובעת טענה כי התשריט שיקף "חלוקה זמנית עד לרה פרצלציה". אין שום אינדיקציה בתשריט לכך שמדובר מסמך זמני. אין שום אזכור בתשריט ל"פרצלציה" או ל"רה פרצלציה". זאת ועוד, התובעת עצמה לא טענה כי ההסכמה האמורה הייתה כפופה לאירועים תכנוניים מסוג הפקעה.

זאת ועוד, אין כל היגיון בחתימת תשריט החלוקה, אם הפרשנות הניתנת לו היא "חלוקה זמנית עד לפרצלציה", בהתחשב בעובדה הידועה כי כבר לאחר חתימת הסכמי המכר, כל אחד מהצדדים קיבל חלקה מסוימת, בדיוק החלקה המשתקפת בתשריט החלוקה. לא היה כל צורך שהצדדים יכינו תשריט האומר אותו הדבר בדיוק. דהיינו, לפי פרשנותה של התובעת, תשריט החלוקה מיותר לחלוטין וחסר משמעות.

54. לעומת זאת, לפי גרסתם של מכלוביץ' וגדליהו בן שמש, היה גם היה היגיון בהכנת תשריט החלוקה. תשריט החלוקה הוסיף להסכמי המכר בכך שלא רק חילק את השטח, כפי שכבר נעשה, אלא קבע שזכויות הצדדים יגודרו (תרתי משמע) לחלקותיהם (תצהירו של בן שמש – סעיף 4, תצהירו של מכלוביץ' – סעיף 4). מכלוביץ' ובן שמש לא נחקרו על גרסתם בנושא נסיבות חתימת תשריט החלוקה, וגרסאותיהם נותרו בעינן.

55. העובדה שתשריט החלוקה מתייחס לחלוקה ייחודית של החלקים של השותפים, משתלבת היטב גם עם עדותו של מכלוביץ', ראשון הרוכשים, שציין כי רכש חלקה ספציפית ביותר מתוך מחשבה באשר לצרכי העסק שלו (עמ' 51 ש' 27 – 31). גם עדותו לפיה כל אחד מהרוכשים המקוריים ידע במועד חתימת הסכם המכר, כי הוא רוכש זכויות בחלק ספציפי ומסוים בחלקה, לא נסתרה.

56. גם לו קיבלתי את גרסתה העובדתית של התובעת באשר לכוונת הצדדים בעת החתימה על תשריט החלוקה, לא היה בכך כדי להועיל לה. אם ננסה להתאים את גרסתה של התובעת לפסיקה דלעיל, נמצא כי גרסתה תואמת בדיוק את הפסיקה שאישרה את הקצאת הסיכונים הייחודית לכל אחד מהשותפים. בעניין מרקין זו בדיוק הייתה הסוגיה: המוכר התחייב להעביר חלק מסוים על שם הקונה, באמצעות פרצלציה. בינתיים, לפני שבוצעה הפרצלציה, הופקע שטח מתוך אותו חלק מסוים. בית המשפט העליון לא ראה לנכון להכפיף את הסכמת הצדדים למועד (האקראי) של הפרצלציה, שהתרחשה לאחר ההפקעה, אלא נתן להסכמה תוקף כפי שהיא. במלים אחרות: אם, לשיטתה של התובעת עצמה, החלוקה הייחודית הייתה אמורה להתממש לאחר ביצוע פרצלציה, הרי לפי הלכת מרקין, אין בעצם העובדה שהפרצלציה טרם בוצעה כדי לשנות את הסכמה זו, ועדיין יש לתת תוקף להסכמה בדבר חלוקה ייחודית.

57. לבסוף, תשריט החלוקה קיבל ביטוי ממשי בשטח: הצדדים גידרו את החלקות בהתאם לאמור בתשריט החלוקה, גידור שלא השתנה מאז סוף שנות ה- 70 של המאה הקודמת ועד היום. כל צד נהג מנהג בעלים בחלקו, וכל הצדדים גם יחד נהגו לא כבעלים משותפים אלא כבעלים של חלקות נפרדות. האחד שמר במקום ציוד והשכיר חלק מחלקו, האחר הפעיל עסק, השלישי רעה צאן והקים מבנים חקלאיים, איש איש לחלקתו (ראו למשל סעיפים 42, 46 לתצהירו של מכלוביץ', עובדות שאיש לא חלק עליהן). בכר עצמם פעלו לפי תשריט החלוקה ורק לאחר הפקעת 2007 ביקשה התובעת להתנער ממנו ולסמוך ידיה על המרשם. התנהגות זו אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב.

58. לסיכום נקודה זו:

אני מקבלת את עדותם של מכלוביץ' וגדליהו בן שמש באשר לתשריט החלוקה. נוכח האמור, תשריט החלוקה משקף הסכמה כתובה של הצדדים לחלוקת החלקה, באופן שלכל אחד מהשותפים יהיה חלק ייחודי בבעלותו.

התנהגות הצדדים

59. תשריט החלוקה אינו נמצא בחלל ריק. הוכח כי לאורך השנים הצדדים נהגו מנהג בעלים, כל אחד בחלק שיוחד לו לפי התשריט. התנהגות זו תומכת בפרשנות האמורה לתשריט החלוקה, והיא תומכת בעמדת הנתבעים אף אלמלא תשריט החלוקה היה קיים. התנהגות זו מלמדת על הסכמה לייחוד כל אחד מהחלקים. התנהגות זו אף גובלת בטענות השתק ומניעות (אף שאין צורך להתחשב בהן בהכרעה).

60. אקדים ואציין כי טענתה של התובעת לפיה הסכמי הניהול (קרי: אותם הסכמים המקנים לכל אחד רבע מהחלקה) יושמו בשטח במשך עשרות שנים (סעיף 16 לתצהירה), אינה מדויקת. כאשר התובעת עומתה עם חוסר הדיוק בטענתה זו, כל שהשיבה היה: "מה, אני אלוהים? מלאך? גם אתה עושה טעויות לפעמים" (עמ' 20 ש' 15). אין מדובר בטעות אלא בטענה שאינה מתיישבת עם המציאות.

להלן יפורטו הדברים בהרחבה.

אי רישום הסכמי הניהול

61. כפי שצוין לעיל, הסכמי הניהול לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. יש משמעות לעובדה שבמשך למעלה משלושה עשורים הסכמי הניהול לא נרשמו. טענתה של התובעת לפיה אין חובה לרשום הסכמי שיתוף (עמ' 19 ש' 15 – 16), אינה מתמודדת עם המשמעות שיש לייחס לכך. בתיק שבו בית המשפט נדרש לרדת לחקר דעתם של הצדדים, אי רישום הסכמי הניהול במשך שנים רבות מצביע על כך שבפועל הוראות הסכמי הניהול ננטשו לטובת הסכמה אחרת, זו המשתקפת בתשריט החלוקה.

בהסכמי הניהול צוין כי הצדדים ירשמו אותם בלשכת רישום המקרקעין. (סעיף 3). בפועל, הדבר לא נעשה. כאשר בית המשפט בא כעת להתחקות אחר הסיבה לכך, קיימת עדותה של התובעת בלבד. הנתבעים אינם יכולים להעיד באשר לסיבת אי הרישום, משום שלא הוכח כי חתמו על הסכמים דומים. תשובתה של התובעת כי לא הייתה חובה לרשום את הסכמי הניהול, אינה מספיקה כאשר בהסכם עליו היא מסתמכת נרשם, ברחל בתך הקטנה, שהצדדים יפעלו לרישומו.

החידוש היחיד בהסכם הניהול (לעומת הסכם המכר מול המוכרים) היה הסעיף הקובע זכאות לרבע מהחלקה. ההימנעות מרישום הסכם הניהול מובילה למסקנה שסעיף זה היה מיותר, בין אם משום שלא הוסכם מול כל הבעלים, ובין אם משום שהצדדים הסכימו לסטות הימנו.

כאשר התובעת נשאלה מדוע עוררה את קיומו של הסכם הניהול רק עתה, בחלוף כמעט ארבעה עשורים מאז שהמכר נרשם בלשכת רישום המקרקעין, השיבה: "כי הם פלשו לי לקרקע, ואני רוצה אותה חזרה" (עמ' 22 ש' 31 – 32). תשובה זו מצביעה על התנהלות בעייתית, ולמצער, התנהלות שאין בכוחה להדוף את טענותיהם המוצקות של הנתבעים באשר להסכמה שונה. כל עוד הסכם הניהול לא היה דרוש, או לא היה נוח לעניינה של התובעת (לאחר הפקעת 1988), הוא לא היה קיים, לא נרשם ולא הוזכר. רק כאשר התובעת מצאה כי היא עשויה להיבנות מהסכם הניהול, הסכם הניהול נשלף מהמגירה בה שָכן כאבן שאין לה הופכין שנים כה רבות.

כך הם פני הדברים ביחס לבעלים המקוריים וביתר שאת באשר לצדדי ג'. בהיעדר רישום, הסכם שיתוף אינו מחייב צדדים שלישיים. בראי העובדה שאין מחלוקת באשר לעצם ההסכמה לכך שכל צד ינהג בחלקו מנהג בעלים, הרי האפשרות שצדדים שלישיים לא יהיו כבולים להסכמה לחלוקה מחדש (במקרה של הפקעה) (שכן אין רישום), אינה מסתברת. כיצד צד ינהג מנהג בעלים בחלקו, אם בכל רגע נתון יכול שחלקים ממנו יועברו לבעלים האחרים? אין מדובר בעניין תיאורטי גרידא. בפועל קיימים צדדים שלישיים שרכשו חלק מהחלקה (עובדיה).

כאשר התובעת נשאלה בהקשר לסוגיה זו, בנושא ההסכמות בין בן שמש לבין עובדיה, היא השיבה כך:

"מה לי ולהם? מה, אני שותפה שלו בכיס?... זה היה חשוב לי? זה ביניהם" (עמ' 22 ש' 13 - 15).

ואכן כך הוא הדבר: אם כל הבעלים קשורים זה לזה, ערבים זה לזה, גם ההסכמים שכל אחד מהם כורת, חשובים לכל האחרים, בפרט כאשר הסכמים אלו אמורים להיות כפופים לבעלות המשותפת. אם אין שום קשר בין החלקות, ואיש-איש לחלקתו, יש היגיון בכך שההסכמים לא יהיו מעניינם של האחרים.

הפקעת 1988

הקדמה:

62. התנהגות הצדדים לאחר הפקעת 1988 היא אירוע מכונן מבחינת ההבנה של הסכמת השותפים לבעלות וחזקה ייחודיים של כל אחד מהם בחלקתו. לא רק שעסקינן באירוע משמעותי ביותר, אלא עסקינן באירוע המקים טענת השתק ומניעות כלפי התובעת. כפי שיפורט בהמשך, בחרתי להשתית את ההכרעה על משמעות ההפקעה מבחינת הסכמת הצדדים לגופה, ולא על טענות סף.

למעשה, כבר ב- 1988 התעוררה בעיה זהה לבעיה הקיימת בתיק זה, ואותה השותפים פתרו בדרך מסוימת מאוד: בעלי החלקות שנפגעו מההפקעה (מכלוביץ' ובן שמש) ספגו אותה, ואילו בעלי החלקות שההפקעה לא נגעה להן (התובעת וכהן) שמרו על חלקתם כפי שהיא, ללא ביצוע חלוקה מחדש.

הנה כי כן, בית המשפט כמעט פטור מהצורך לשער מה היה אומד דעת הצדדים או לנחש כיצד היו נוהגים. כל מה שנדרש הוא להציג את העובדות כהווייתן. למען הסר ספק, הכרעה זו אינה מושתתת אך ורק על ההתרחשויות בעקבות הפקעת 1988, ואולם לטעמי, די היה בהתרחשויות אלו כדי לדחות את התביעה.

כעת, לדיון בנושא הפקעת 1988.

לאחר הפקעת 1988 לא נעשה איזון בין שטחי הצדדים:

63. אין מחלוקת כי לאחר הפקעת 1988, שפגעה בחלקם של מכלוביץ' ובן שמש בלבד, לא בוצעה חלוקה מחדש של יתרת המקרקעין. הנתבעים הציגו את חוות דעתו של אהוד לוטם, מומחה לפענוח תצלומי אוויר. בחוות הדעת מיום 16.2.10 לוטם בחן תצלומי אוויר של החלקה לאורך השנים החל משנת 1976 ועד לשנת 2010. בסיכום חוות דעתו לוטם קבע כדלקמן:

"לפחות משנת 1978 החלקה הייתה מחולקת לארבעה חלקים שווים באמצעות גדרות בין השותפים לחלקה. לאחר ההפקעה בשנת 1988 נתפסו שטחים מכוח ההפקעה הנ"ל אך ורק מחלקיהם של מכלוביץ ובן שמש (עובדיה). לא הוזזו הגדרות שחילקו את השטח בין השותפים עד למועד עריכת חוות דעת זו".

התובעת לא ביקשה לחקור את לוטם, ואין מחלוקת באשר לקביעה העובדתית בחוות דעתו.

העדויות:

64. העדויות שהובאו באשר להתנהלותם של כל הבעלים לאחר ההפקעה, תומכות בכך שכולם יצאו מנקודת ההנחה כי מי שחלקו הופקע, אמור לשאת בתוצאות ההפקעה לבדו, לפי ההסכמה ביניהם.

65. גדליהו בן שמש העיד כי לאחר הפקעת 1988, אביו ז"ל ביקש ממנו לפנות ליתר השותפים בחלקה ולשאול, האם יהיו מוכנים לחלק מחדש את יתרת המקרקעין באופן שווה בין ארבעת השותפים. בן שמש פגש את המנוח, גדליה כהן ז"ל, ושאל אותו האם יהיה מוכן להסכים להזיז את תוואי הגדר, כך שהשטח שהופקע מבן שמש ייגרע באופן שווה בין החלקים של שניהם. כהן סירב, ואמר ברומנית "בשום פנים ואופן לא", ואף הזהיר את גדליהו לבל הוא או אביו ז"ל יעזו לעשות זאת. לפי עדותו של גדליהו בן שמש, כהן ז"ל אמר שתשריט החלוקה שנחתם בין השותפים קובע את החלק הסופי של כל שותף, ושתוצאות ההפקעה הן בעיה של בן שמש ז"ל ושל מכלוביץ. גדליהו בן שמש הוסיף כי לאחר שסיפר על כך לאביו ז"ל, האחרון הסכים לדבריו של כהן ז"ל.

66. מכלוביץ העיד כי בכר, כהן ובני זוגן ידעו ידיעה ממשית וודאית אודות ההפקעה והתפיסה בשנת 1988, ואף שילמו את חלקם בדמי ההשתתפות בגין ההפקעה. מכלוביץ' ציין כי כהן ז"ל היה רועה צאן, שעסק בעבודה יום יום בשנת 1988, ובמשבצת הקרקע שלו בנה דיר צאן. בכר ז"ל הגיע למשבצת הקרקע שלו לעתים קרובות ביותר. מכלוביץ' העיד כי בינו לבין בכר ז"ל התנהלו שיחות, שבהן האחרון הביע השתתפות בצערם של מכלוביץ' ובן שמש, נוכח העובדה שהאחרונים איבדו חלק נכבד משטח חלקתם. לפי עדותו של מכלוביץ', הן כהן והן בכר אמרו כי הפגיעה היא אך ורק במכלוביץ ובבן שמש, וכי לבכר ולכהן היה מזל משום שלא רכשו את החלקה הסמוכה לדרך ירושלים, ולכן לא ניזוקו כתוצאה מההפקעה. בחקירתו הנגדית מכלוביץ' חזר על גרסה זו, והיא לא נסתרה (עמ' 50 ש' 27 - 28).

מכלוביץ הוסיף כי לאחר שהתובעות פנו לנתבעים טרם הגשת התביעה, הוא שוחח עם התובעת בטלפון, והזכיר לה את ההתרחשויות בשנת 1988, ואף את שיחתו עם בעלה המנוח. תגובתה של התובעת, לטענתו, הייתה: "כך אני רוצה עכשיו. אם יש לך בעיה לך לדבר עם אברהם (בעלה המנוח של התובעת – מ.ב.) בפינסקר (בית הקברות – מ.ב.)". מכלוביץ' לא נחקר בנקודה זו.

ידיעתם של בכר באשר להפקעת 1988:

67. התובעת ידעה אודות הפקעת 1988. אין על כך מחלוקת (עמ' 23 ש' 15, עמ' 30 ש' 30). אף אין מחלוקת שבעלה המנוח, שהיה מעורה בעניינים יותר ממנה, היה מודע להפקעת 1988 (עמ' 31 ש' 13, עמ' 52 ש' 16 - 17).

68. התובעת טענה כי לדעתה, הפקעת 1988 לא פגעה בשימוש שנעשה בחלקם של הבעלים שחלקיהם הופקעו. התובעת ניסתה להתאים את העובדות הבלתי נוחות לעמדתה למציאות משלה, שאינה תואמת את מצב הדברים בפועל. כך גימדה את המשמעות של הפקעת 1988, כחצי דונם מחלקם של מכלוביץ', וכינתה את תוצאותיה "שני עציצים החוצה (כלומר – יצאו מגדר החלקה עקב ההפקעה) ושני עציצים פנימה" (עמ' 17 ש' 25, עמ' 31 ש' 5). במקום אחר, ציינה כי משמעות ההפקעה הייתה שמכלוביץ' נאלץ להזיז "שני עמודים" (עמ' 34 ש' 7). חצי דונם אינו משקף "שני עציצים" או "שני עמודים". עדותו של מכלוביץ' הבהירה עד כמה ההפקעה פגעה קשות בתשתיות ובעסק שהיה במקום (עמ' 52 ש' 2 – 11). לא דובר בעניין פעוט, אלא בהפקעה שאילצה את מכלוביץ' לשנות את הגישה לעסק, להשקיע כספים מרובים ועוד.

69. מובן כי בכר ניסתה לגמד עד מאוד את תוצאות הפקעת 1988, משום שלא ייתכן כי נוכח פגיעתה הקשה של ההפקעה, מכלוביץ' לא ביקשו לערוך איזון של השטחים, אלא אם כן ההפקעה הייתה זניחה ביותר, או שבזמן אמת סברו כי אין מקום לאיזון כזה, משום ההסכמה השונה בין השותפים. אף שניסיונה של בכר לגמד את תוצאות הפקעת 1988 מובן, הוא לא צלח. ההפקעה הייתה משמעותית, ותוצאותיה ניכרו לנגד עיני כל השותפים במקרקעין. למרות זאת, איש מהם לא פעל בדרך כלשהי לביצוע איזון בשטחים.

70. טענה אחרת של התובעת הייתה כי לא ידוע לה על כל פנייה מצד מי מהנתבעים, במסגרתה נדרש לבצע חלוקה מחדש של השטח נוכח ההפקעה. טענה זו אינה יכולה לשנות מהתמונה.

ראשית, התובעת התייחסה לכך שאיש לא פנה אליה (עמ' 17 ש' 5, עמ' 31 ש' 1 - 2). בכל הכבוד, נוכח העובדה שהתובעת הגדירה את עצמה עקרת בית, שעסקה בבישולים במטבח, גידלה ילדים ולא התעסקה בענייני החלקה (עמ' 31 ש' 13 – 14, עמ' 32 ש' 23 – 25), אין נפקות מרובה לידיעותיה של התובעת. מנגד, התובעת לא הייתה יכולה להעיד באשר להתייחסותו של בעלה ז"ל, שהוא "ניהל את העניינים" לדבריה (שם), וכאשר נשאלה באשר להתייחסותו של בעלה המנוח לנושא הפקעת 1988, התחמקה ממתן מענה (עמ' 31 ש' 16, 26).

שנית, טענתה של התובעת בדבר ידיעותיה באשר לסיג ושיח שהתנהל לאחר הפקעת 1988, לא הייתה מהימנה. אפתח בכך שהתובעת טענה כי ביום ההוכחות שמעה לראשונה, שנעשתה פנייה לכהן, ז"ל (עמ' 33 ש' 31). תצהירו של גדליהו בן שמש אודות הפנייה לכהן צורף לתיק כבר בשלבים מוקדמים. התובעת הותירה רושם של מי שמנהלת את התיק מקרוב, עד כדי בדיקת מונחים משפטיים שונים (עמ' 24 ש' 26), ובלתי סביר בעיניי כי שמעה את טענותיו של גדליהו בן שמש רק במועד ההוכחות. למעשה, לא צריך להרחיק לכת בהשערות, משום שלכל המאוחר ביום 17.2.14, למעלה משנה לפני מועד ההוכחות, עדותו של בן שמש הועלתה בדיון בו התובעת הייתה נוכחת (עמ' 9 ש' 21 – 22), כך שטענתה של התובעת אינה מדויקת בעליל.

שלישית, לאורך כל חקירתה הנגדית של התובעת, ההתרשמות הייתה לא ממי שאינו יודע, אינו מבין את הבעייתיות, אלא ממי שלא אכפת לו מהמתרחש מסביב. התבטאויות אלו חזרו על עצמן: כך לגבי הפגיעה שנגרמה למכלוביץ' לאחר הפקעת 1988 (עמ' 17), כך לגבי הסיכומים בין בן שמש לבין עובדיה (עמ' 22 ש' 12 – 15), כך לגבי תביעת פיצויי ההפקעה על ידי עובדיה (עמ' 23 ש' 32). חוסר האכפתיות שהתובעת ביטאה ביחס לאחרים, תומך בכך שבזמן אמת ההבנה הייתה איש איש לחלקתו ולענייניו.

משמעות אי ביצוע איזון בשטחים לאחר הפקעת 1988:

71. היעדר האיזון בשטחים לאחר הפקעת 1988 תומך באופן חד משמעי בקיומה של הסכמה לייחד חלק מסוים לכל אחד מהשותפים.

72. התנהגות בפועל היא אינדיקציה חזקה ומשמעותית התומכת בגרסתם של הנתבעים. המענה של התובעת להתנהגות בפועל נשען כל כולו על גרסתה, וכפועל יוצא – על מהימנותה. מובן, כי אם התובעת נתפסה באי דיוקים גם בנושא זה וגם בנושאים אחרים, הדבר פועל לחובתה.

73. קיימות שתי אפשרויות לאי ביצוע חלוקה מחדש של החלקה לאחר ההפקעה של הדונם בשנת 1988 (800 מ"ר כפי שהתברר מאוחר יותר):

האחת – השותפים שנפגעו לא מצאו לנכון לעמוד על זכויותיהם;

השנייה - הייתה הסכמה לחלוקה ייחודית של החלקים, ומכוח אותה הסכמה, לא היה מקום לבצע איזון בין השטחים.

התובעת טענה לאפשרות הראשונה. הנתבעים טענו לאפשרות השנייה.

74. עמדתי כעמדת הנתבעים. הראיות מצביעות על כך שלא בוצע איזון בשנת 1988, משום שכל השותפים סברו בזמן אמת, שקיימת הסכמה לפיה כל צד נושא בסיכונים הנופלים בחלק שיוחד לו.

75. ראשית, בזמן אמת כל השותפים סברו כי ההפקעה היא בשיעור של דונם (מחצית כל אחד, בן שמש ומכלוביץ'). גם בדיעבד, כאשר התבררה הטעות, דובר על הפקעה בשיעור של 400 מ"ר מכל חלקה. מדובר בשטח משמעותי, גם לאחר חלוקה מחדש. לו בוצע איזון בשטחים לאחר הפקעת 1988, כל אחד מהשותפים היה סופג 250 מ"ר (ולאחר שבוצע תיקון – 200 מ"ר) מההפקעה. שטח של 200 – 250 מ"ר, אינו "קטן", אינו "מזערי" ואינו "דבר של מה בכך". שנית, כל ב"כ הצדדים שהם עורכי דין מנוסים וותיקים, הסכימו כי בתי המשפט מבררים מחלוקות בקשר לשטחים קטנים פי כמה משטח זה.

76. שנית, הראיות שהובאו היו ביחס לכלל השותפים. לצד השותפים הנפגעים, מכלוביץ' ובן שמש, היו שניים אחרים, כהן ז"ל ובכר ז"ל, שנטלו חלק פעיל ביצירת מצג הנותן תוקף לסברתם של מכלוביץ' ובן שמש. התמונה המצטיירת בדיעבד היא של ארבעה שותפים, שכל אחד מהם מתנהג כלפי השני באופן שלא ניתן לפירוש אלא כפי שטענו הנתבעים. בן שמש פנה "ללבו הרחמן" של כהן ז"ל (עמ' 41 ש' 1) ולא "דרש", כהן ז"ל דחה את הפנייה בתקיפות, מכלוביץ' תינה את צרותיו באוזניו של בכר ז"ל, ובכר ז"ל עצמו התייחס להפקעה כצרה אישית של מכלוביץ', שנפלה בחלקו.

77. התרשמתי מהעדים מכלוביץ', גדליהו בן שמש ומזר, כי לא "שֵינה" הייתה כאן, כי אם השלמה עם מצב קיים. כולם העידו על הנזקים העצומים שגרמה להם ההפקעה. כפי שהעידו מזר וגדליהו בן שמש, ההפקעה גרמה להוריהם פגיעה לא מבוטלת, הן נפשית והן כספית (עמ' 38 ש' 27 – 32, עמ' 42 ש' 20 – 24). באשר למכלוביץ', ההפקעה משנת 1988 פגעה פגיעה קשה בעסק שניהל במקום: החנייה הצטמצמה, היה צריך לשנות את דרכי הגישה לעסק ונגרמו להם הוצאות כספיות לא מבוטלות (עמ' 52 ש' 1 – 11). בלתי מסתבר כי אנשים אלו סברו בזמן אמת שיש להם זכויות, והעדיפו "לישון עליהן".

78. הפרשנות המסתברת יותר מתמונה זו, היא כי כל הצדדים התנהגו בהתאם להסכמה אליה הגיעו, לפיה כל צד נושא באחריות לחלקו לפי התשריט, בדיוק כמו שטענו הנתבעים. מסיבה זו, בן שמש לא המשיך לתביעה משפטית לאחר שכהן ז"ל דחה בשתי ידיים את בקשתו. מסיבה זו, מכלוביץ' לא תבע מבכר ומכהן לאזן את השטחים. מסיבה זו, כהן ז"ל ובכר ז"ל הגיבו כפי שהגיבו.

79. התובעת נשאלה האם היא מודה שהייתה צריכה לבצע איזון בשטחים לאחר הפקעת 1988, והשיבה אינסטינקטיבית: "אני לא מודה" (עמ' 17 ש 22). רק לאחר מכן ניסתה לתקן את תשובתה ולהסיט את הזרקור אל התנהגות הנתבעים שישנו על זכויותיהם. לא בכדי זו הייתה תשובתה הראשונית של התובעת. תשובה ראשונית זו מתיישבת היטב עם התשובות שקיבלו גדליהו בן שמש ומכלוביץ', כאשר שוחחו עם כהן ז"ל ועם בכר ז"ל, בהתאמה. תשובה זו משקפת את הלך הרוח של השותפים בחלקה משך עשרות שנים.

80. גם ביחס לדבריו של כהן ז"ל (לגדליהו בן שמש) וגם ביחס להתנהלותו של מר בכר ז"ל, עסקינן בעניינים מזמן אמת שיש בהם כדי להשליך על הבנתם של כל השותפים באשר להסכמה ביניהם, ללא שום קשר לנושא השתק או מניעות וללא שום קשר לשאלה האם מכלוביץ' או בן שמש היו צריכים לפעול בדרכים משפטיות. בסופו של דבר, ההכרעה בתיק זה מנסה להתחקות אחר כוונת הצדדים וההסכמה שלהם בזמן אמת, לפני שלושים שנים ולפני עשרים שנים. העובדה שבזמן אמת בן שמש פנו לחסדיו של כהן ז"ל (עמ' 42 ש' 1), העובדה שכהן ז"ל דחה את פנייתם בתקיפות, העובדה שמר בכר המנוח אף הוא התייחס להפקעת 1988 כ"עניין פרטי" של מכלוביץ', כל אלו מעידות על הבנה שכל שותף נושא באחריות לחלקו.

81. מעבר לכך, אכן קיים השתק. התובעת מחויבת באמירות ובהתנהגות של בעלה המנוח, שניהל את העניינים לפי הגדרתה. ההשתק פועל כלפי הבעלים של החלק המדובר. התובעת הייתה אחד הבעלים, והעובדה שבעלה המנוח הוא זה שניהל בשם הבעלים את ההידברות לאחר הפקעת 1988, אינה גורעת מההשתק כלפי התובעת. מי שלא היה נכון לבצע חלוקה מחדש בעבר, מנוע מלטעון לחלוקה כזו היום.

לסיכום:

82. הצדדים לא ביצעו איזון של שטחיהם לאחר הפקעת 1988. עובדה זו תומכת בעמדתם של הנתבעים בדבר קיומה של הסכמה לחלוקה ולייחוד של החלקים בחלקה. אי ביצוע האיזון לא נבע ממחדל של בן שמש ומכלוביץ', אלא מתוך ההסכמה. כאשר התנהגות הצדדים לאחר הפקעת 1988 נבחנת ממרחק השנים, אין עסקינן בסרט בהשתתפות שני שחקנים (בן שמש ומכלוביץ') חסרי אמביציה לעמוד על זכויותיהם, אלא בסרט רב משתתפים, שכולם אומרים את אותן השורות בדיוק: "שלי – שלי ושלך – שלך". יש מי שאמרו את השורות באמפתיה, ויש מי שאמרו אותן מתוך צער, יש שגידפו תוך כדי כך ויש שהשיחו לפי תומם. המשותף לכל השחקנים הוא המחשבה הזהה, כי ההפקעה היא עניינם הבלעדי של בעלי החלקות שבהן בוצעה. זוהי התמונה המתקבלת מזמן אמת, ותמונה זו תומכת חד משמעית בעמדתם של הנתבעים.

הסכמי המכר בין מזר ובן שמש לבין עובדיה

83. התובעת ביקשה ללמוד על קיומו של הסכם שיתוף מתוך הפתיח להסכמי המכר שנחתמו בין עובדיה לבין מזר ובן שמש. לא מצאתי יסוד למסקנה זו. זאת ועוד, הסכמי המכר האמורים תומכים בטענת הנתבעים.

84. התובעת הפנתה לפתיח לאותם הסכמים שבו צוין כך:

"הואיל והמוכר מצהיר, כי בהתאם להסכם שיתוף של כל הבעלים בחלקה 94 הוקצה לו שטח ייחודי בחלקה כמפורט בהסכם השיתוף ובתשריט המצורף להסכם השיתוף. הסכם השיתוף והתשריט מצ"ב להסכם זה ומסומנים נספח ב'..." (הדגשה במקור – מ.ב.).

85. התובעת הקשתה מדוע צוין שקיים הסכם שיתוף, אם לא היה הסכם שיתוף, וההסכמה בין הצדדים התמצתה בתשריט החלוקה, כפי שטענו הנתבעים. אמנם, בהסכמי המכר האמורים נרשם "הסכם שיתוף", אך כל הצדדים להם העידו כי עסקינן בטעות. בן שמש, מזר ועובדיה ציינו כי למרות הנוסח של הסכמי המכר, לא היה הסכם שיתוף. כל שהיה הוא תשריט החלוקה (עמ' 36 ש' 21 – 22). באשר לסיבה בגינה נרשם "הסכם שיתוף" הפנו למנסח ההסכם, עו"ד ששו (בא כוחם של עובדיה) (עמ' 36 ש' 23 – 27, עמ' 40 ש' 18, עמ' 44 ש' 13). תשובתם של העדים הייתה מהימנה ומסתברת בעיניי. מכל מקום, אינני סבורה שניתן לקיים את החזקה בדבר הימנעות מהבאת ראיה, שעה שבעת שהסוגיה התעוררה במהלך שמיעת הראיות, הנתבעים הביעו נכונות להציג את ההסכם המלא (עמ' 39 ש' 28 - 30 וראו גם במהלך הסיכומים – עמ' 80).

86. זאת ועוד, ככל שמבקשים לעסוק בפסקה האמורה, אני מוצאת כי המוקד נמצא מספר מילים קודם לכן, שם נרשם: "בהתאם להסכם שיתוף ... הוקצה לו שטח ייחודי". אם כן, הסכם המכר בין בן שמש לבין עובדיה העלה בכתובים את דבר החלוקה הייחודית והקבועה של החלקים בחלקה. אמנם, מדובר בהסכם בין בן שמש לבין עובדיה, אבל קיימת משמעות רבה לכך שבזמן אמת, בשנת 2003, לאחר הפקעת 1988, ולפני שסברו שיגיעו עד הלום, בן שמש ראו לציין בהסכם המכר כי הוקצה להם שטח ייחודי, כמפורט בתשריט.

87. לבסוף, יש לציין כי גם לו היה הסכם שיתוף כלשהו, אינני סבורה שיש בכך כדי לשנות את התמונה. הסכם שיתוף, ככזה, הוא הסכם המסדיר חזקה ושימוש, לא נושאים קנייניים. מעת שנקבע כי הוסכם בין הצדדים על חלוקה ייחודית, בין בתשריט החלוקה, בין בהתנהגות ובין בשניהם, אין כל רלבנטיות להסכם שיתוף עלום שלא הוצג לבית המשפט. זאת ועוד, העובדה שבאותה פסקה בה הוזכר הסכם השיתוף, צוין כי הוקצה שטח ייחודי, מעידה כשלעצמה כי לא מסתבר שאותו הסכם שיתוף, אם היה, קבע דבר אחר ממה שנרשם בפתיח להסכם (הקצאת שטח ייחודי).

הרכישה על ידי עובדיה

העדויות:

88. עובדיה, שרכשו את זכויותיהם במהלך השנים 2003 – 2004, נכנסו לתוך מצב קיים.

89. לפי עדותו של עובדיה, הוא רכש את חלקו על סמך תשריט החלוקה, לאחר שביקר בשטח וראה את החלוקה הפיזית בו. לטענתו, הוצגו לו נתונים כי במשך שנים כל אחד מבעלי המגרשים עשה שימוש ייחודי במגרש המיוחד לו. עובדיה ציין כי סמוך לפני הרכישה, הוא שוחח עם כל בעלי החלקות ובירר את זכויותיהם, וכל בעלי החלקות טענו שלכל אחד מהם חלק ייחודי ובלעדי, לפי התשריט, ומבלי שיש הסכם שיתוף מסודר. יצוין, כי עובר לרכישה עובדיה שכר חלק מחלקתם של בן שמש, כך שהיה מודע היטב להתנהלות בפועל בין השותפים. אין מדובר ברוכש שהתוודע למצב בחלקה רק בסמוך לפני הרכישה.

דיון:

90. בחקירתו הנגדית עובדיה לא הצליח לפרט מי היה בן שיחו ממשפחת בכר, ולמעשה חזר בו מהטענה לפיה נמסר לו מידע על ידי משפחת בכר, וטען כי שוחח עם מכלוביץ' (עמ' 47 ש' 28 – 29). אמנם לאחר מכן חזר בו שוב, וטען כי שוחח עם התובעת (עמ' 48 ש' 6), אך נוכח סתירות אלו, איני רואה לנכון לקבוע ממצאי עובדה על סמך עדותו בנושא זה.

91. עם זאת, אי אפשר להתעלם מהעובדה כי לפי עדותו של עובדיה, נמסר לו חד משמעית כי לכל אחד מהשותפים חלק ייחודי (עמ' 48 ש' 26 – עמ' 49 ש' 2). בנושא זה עדותו של עובדיה תאמה את עדותה של מזר, ובנוסף תאמה לחלוטין את האמור בהסכם המכר בין בן שמש לבין עובדיה. להזכיר, במבוא לאותו הסכם נרשם במפורש כי "בהתאם להסכם שיתוף של כל הבעלים... הוקצה לו (למוכר – מ.ב.) שטח ייחודי בחלקה". גם אם לכאורה מדובר בהתנהלות בין שניים מהנתבעים בעלי אינטרס זהה, עדיין מדובר בהתנהלות בזמן אמת ובהסכם מזמן אמת, כאשר הפקעת 2007 טרם בוצעה, כך שיש לעובדות אלו משקל רב, והן תומכות בכך שהשותפים הבינו כי כל אחד נושא באחריות לחלקו.

שיתופי פעולה שטורפדו: תחנת הדלק, מבנה מסחרי, רכישת יתר החלקים על ידי עובדיה

92. הנתבעים טענו כי אינדיקציה נוספת להסכם השיתוף שייחד את חלקות הצדדים, היא העובדה שהבעלים נמנעו משיתופי פעולה, תוך העדפת המצב הקיים לפיו החלקות של הצדדים הופרדו. כך אירע בשלושה מקרים: האחד, דחיית הצעה לבנות בחלקה תחנת הדלק, משא ומתן שהבשיל לסיום בשנת 2000, אך לבסוף טורפד. השני, דחיית הצעה של עובדיה, לבניית מבנה מסחרי בחלקה. השלישי, דחיית הצעתו של עובדיה לרכוש את חלקם של כל השותפים.

93. תחנת פז:

מזר העידה כי הבעלים המקוריים קידמו משא ומתן עם חברת "פז" החל מחודש אוגוסט 1999, ומשא ומתן זה הבשיל לכדי סיום בחודש יולי 2000. לתצהירה צורפה תכתובת רלבנטית. למרות האמור, המשא ומתן לא הבשיל להסכם, לטענתה, נוכח סירובם של בכר וכהן לשתף פעולה.

התובעת העידה אף היא על ניהול המשא ומתן מול פז להקמת תחנת דלק. בכר התבקשה להשתתף במשא ומתן, הייתה מכותבת אל מול כל הצדדים והייתה שותפה בהתדיינות כבעלת זכויות במקרקעין. זאת ועוד, ישיבה אחת או שתיים נוהלו בביתה, כאשר היא הייתה המארחת של ישיבות אלו, אף שלבסוף הישיבות לא הניבו כל תוצאה. בחקירתה הנגדית טענה כי המשא ומתן לא הבשיל, משום שהיו עניינים "לא כשרים", אך היא סירבה לפרט מהם אותם עניינים (עמ' 34 ש' 18 – 19).

94. מבנה המסחר וההצעה לרכישת חלקם של יתר השותפים:

עובדיה העיד כי פנה במהלך שנת 2003 אל כל אחד מהשותפים, והציע ליזום הקמת מבנה מסחרי על החלקה כולה. זאת, לאחר שניסיון להקים תחנת דלק נכשל. לצורך כך אף התקיימה פגישה במשרד עורכי דין, אך יתר השותפים לא הסכימו לשיתוף כלשהו, תוך העדפת ההפרדה המלאה בין השטחים. בחקירתו הנגדית ציין כי גם הצעה שלו לקנות את חלקם של כל השותפים לא עלתה יפה. עובדה זו לא הייתה שנויה במחלוקת (עמ' 44 ש' 27 – 31, עמ' 45 ש' 16 – 20). גם בחקירתו הנגדית עובדיה עמד על כך שתשובתם של כל השותפים, לכל הצעותיו, הייתה כי אין עניין בשיתוף, וכי כל אחד מהם מעוניין לשמר את חלקתו (עמ' 44 ש' 10, 30). מזר העידה כי כהן ובכר היו אלו שטרפדו את הניסיון לשיתוף פעולה להקמת מבנה מסחרי כאמור. גם מכלוביץ' העיד כי שיתוף הפעולה בבניית מבנה מסחרי לא עלה יפה, נוכח העובדה שבעלי הזכויות האחרים בחלקה העדיפו להותיר את המצב הקנייני (חלוקה נפרדת) על כנו. בחקירתו הנגדית עובדיה התייחס באריכות לנושא שיתוף הפעולה הנוגע למבנה המסחרי, וציין במפורש כי השותפים העדיפו להימנע ממנו, בטענה ש"כל אחד יהיה בחלק שלו" (עמ' 44 ש' 30).

95. עובדות אלו, שאינן שנויות במחלוקת, מצביעות על כך שהשותפים נמנעו מלפעול כבעלים משותפים, ושימרו את החלוקה בפועל. יש טעם רב בעמדת הנתבעים בסיכומים (עמ' 67) לפיה לו סברו השותפים שביקשו לקדם את נושא תחנת הדלק, המבנה המסחרי או רכישת כל החלקים, שיש להם אפשרות חוקית להמשיך לקדם נושאים אלו, הם היו ממצים את זכויותיהם. אפשרות חוקית כיצד? לו אכן היה מדובר על שותפות "רגילה" במקרקעין, כל אחד מהשותפים היה זכאי לדרוש את פירוק השיתוף. העובדה שכל הצדדים השלימו עם המצב שבו העסקאות "טורפדו", משל עסקינן בבעלים של חלקות נפרדות, מצביעה אף היא על כך שבזמן אמת הצדדים לא ראו עצמם כבעלים משותפים אלא כבעלים של חלקות נפרדות.

כאשר נושא זה מתווסף לעובדות הנוספות שהוכחו, קרי חתימת תשריט החלוקה, אי רישום הסכמי הניהול והיעדר חלוקה מחדש לאחר הפקעת 1988, יש בעובדות אלו כדי לתמוך במסקנה לפיה הוסכם על ייחוד חלקים בהתאם לתשריט החלוקה.

הסימנים שעליהם התובעת הצביעה אינם מלמדים על שימור הבעלות המשותפת

96. מול המסכת הראייתית שנסקרה לעיל, התובעת טענה כי הצדדים שימרו את הבעלות ואת התלות המשותפת בחלקה, נוכח העובדות הבאות:

א. כל הבעלים שילמו היטל בגין הרחבת הכביש בשנת 1988.

ב. הבעלים פעלו במשותף בנושא פיצויי הפקעת 2007, ואלו חולקו בצורה שווה לכל הבעלים, רבע כל אחד;

ג. הקמת האנטנות הסלולאריות בחלקם של מכלוביץ' הייתה טעונה הסכמת כל הבעלים;

אדון בכל אחד מנושאים אלו.

ההיטל בגין הרחבת הכביש:

97. אין שקילות בין התנהגות הצדדים בנושא ההיטל לבין התנהגותם בנושא ההפקעה.

היטל הרחבת הכביש עמד על 1,569 ₪, שהם שווי ערך ל- 6,120 ₪ נכון להיום (הצמדה). סכום כספי זה אינו עומד בשום ערך מקביל לכך שלא בוצעו התאמות ביחס להפקעה של 800 מ"ר (ולפני תיקון הטעות – דונם אחד).

בנוסף, בניגוד להפקעה שהייתה ידועה וגלויה בשטח, אין שום ראיה לכך שהשותפים האחרים ידעו על דבר משלוח הדרישה להיטל גם לבכר ולכהן. מתוך עדותו של מכלוביץ' עולה כי כלל לא ידע מה נדרש מהאחרים ולא התעניין בכך (עמ' 50 ש' 21 – 25).

לבסוף, דרישת ההיטל נשלחה מהרשות המקומית, שניזונה אך ורק מהמרשם. לא הונחה תשתית עובדתית שתסביר כיצד הרשות הייתה אמורה לדעת אודות ההסכמה בין הצדדים. בנושא זה, התנהלות הרשות אינה שונה מהתנהלותה בעניין חזקיהו, שם הרשות המפקיעה סירבה לפצות לפי אחוזי הפגיעה בשים לב להסכם בין השותפים. לעומת זאת, היעדר האיזון בשטחים הוא פרי החלטה של השותפים עצמם, שהיו מודעים להסכמה ביניהם.

פיצויי ההפקעה בשנת 2007:

98. בגין הפקעת 2007 מע"צ שילמה פיצויי הפקעה. כפי שיובהר בהמשך, פיצויי ההפקעה שולמו בגין שני רכיבים: האחד הקרקע והשני המחוברים שעליה.

99. התובעת ציינה שקיבלה רבע מפיצויי ההפקעה מעו"ד ישראלי, שייצג את הבעלים בהתדיינות מול מע"צ. התובעת ציינה כי ידוע לה שהנתבעים טענו, שאינם זכאים לכל הפיצויים וייעדו לה ולכהן חלק נוסף על הרבע. עם זאת, טענה התובעת שעו"ד ישראלי הפקיד כספים אלו בחשבון נאמנות, משום שלדעתו כל בעלים היה זכאי לרבע מהפיצוי.

100. מזר ועובדיה העידו כי הם לא קיבלו מעולם פיצוי בגין הפקעת 2007, לא סכום שווה לזה שהתובעות קיבלו ולא סכום השווה להפקעה שבוצעה בפועל בחלקם.

101. לפי עדותו של מכלוביץ', עקב סירובו של עו"ד ישראלי לשמור עבור בכר וכהן בנאמנות את הכספים שהועברו על ידי מע"צ, בוצעה העברת הכספים מעו"ד ישראלי לחשבון נאמנות, בו נשמרו הכספים במטרה שיימסרו לבכר ולכהן, אם תיאותנה לקבלם.

102. לטענותיה של התובעת בנושא פיצויי הפקעת 2007 אין בסיס עובדתי.

ראשית, הבעלים של החלקה לא פעלו במשותף, אף שהתובעת טענה כך (עמ' 35 ש' 7). כפי שהתברר גם מחקירתה הנגדית של התובעת וגם מחקירת נתבעים אחרים (עמ' 23 ש' 30, עמ' 51 ש' 14 – 15, עמ' 52 ש' 22 - 23), בן שמש ועובדיה לא פעלו באמצעות עו"ד ישראלי. כאשר התובעת עומתה עם עובדה זו, המעמידה את טענתה כבלתי מדויקת, כל שהיה לה לומר הוא: "מה לעשות? שאני אבכה?" (עמ' 23 ש' 32).

שנית, ה"דעה" לא הוכחה, שכן עו"ד ישראלי לא הוזמן להעיד, ואף התברר בחקירתה הנגדית של התובעת כי מי שפתח את חשבון הנאמנות, היה דווקא עו"ד יפת (בא כוחם של מכלוביץ') (עמ' 19 ש' 25 – 30). מכל מקום, אין צורך לומר כי דעה כזו אינה רלבנטית להכרעה, אף לו הוכחה.

לעומת זאת, כפי שהתברר מתצהירו של מכלוביץ' (סעיף 37), פיצויי ההפקעה בגין המחוברים ניתנו בגין כל חלק מחלקה בהתאם למחוברים שניבנו עליה, דבר המצביע דווקא על הפרדה בין החלקות השונות. מכלוביץ' לא נחקר בנושא זה.

הקמת האנטנה הסלולארית טעונה אישור של כל הבעלים:

103. התובעת העידה בתצהירה כי בשנת 2001, בטרם מומשה הפקעת 2007, היא התבקשה על ידי מכלוביץ', כמו יתר הבעלים, לחתום על הסכמה להתקנת אנטנה סלולארית בחלק שהוחזק בידם. התובעת נתנה הסכמה לבקשה זו, כל עוד היא השתמשה בחלק המקרקעין שהיה בחזקתה. ברם, לאחר מימוש הפקעת 2007, כאשר התובעת התבקשה לתת הסכמתה כבעלים של רבע המקרקעין, לחידוש היתר הבנייה, היא סירבה.

104. אין ללמוד דבר מהעובדה שנדרש אישור פורמאלי של התובעת להצבת האנטנות.

יש להפריד בין דרישות החוק לבין הסכמה בין השותפים. התובענה מושא התביעה עוסקת בשאלה האחרונה. העובדה שמבחינה פורמאלית נדרשו חתימות של יתר הבעלים הרשומים, אינה משליכה על השאלה האם בין הצדדים הוסכם על חלוקה קבועה.

105. דווקא העובדה שאיש מהצדדים לא התנגד מעולם לכל בקשה פורמאלית שהגיש אחד השותפים ביחס לחלקו, מצביעה על כך שדובר בנושא פורמאלי בלבד, ומחזקת את טענת הנתבעים כי הייתה הסכמה לחלוקה לפי תשריט החלוקה. מדובר לא רק באנטנה הסלולארית, אלא בהצבת סככות והקמת מחסנים, השכרה ועוד פעולות שכל אחד מהשותפים ביצע בחלקו (ראו תצהיריהם של מזר, עובדיה ומכלוביץ'. העדים לא נחקרו בסוגיה זו).

106. אם כן, בעצם מתן ההסכמות הפורמאליות לעניינים אלו, גם על ידי התובעת, יש כדי להצביע על כך שבפועל הייתה הסכמה לשיוך החלקים באופן ספציפי. כל פרשנות אחרת מציבה קושי, והוא מה אמור לעלות בגורל המתקנים השונים שכבר הוצבו או ההסכמים שכבר נחתמו, אם בכל רגע נתון ניתן לטרוף את הקלפים ולבצע חלוקה מחדש.

107. בחקירה החוזרת התובעת העלתה עוד אירועים שונים בהם, לטענתה, הבעלים של החלקה פעלו יחדיו. קיים טעם לפגם בכך שהתובעת לא מצאה לנכון למנות התרחשויות אלו בתצהיר העדות הראשית. מובן, כי אין משקל רב לטענה המועלית בשיהוי כה ניכר. מעבר לכך, עדותה של התובעת באשר ל"מכתבים של רשויות ומכתבים של ענייני מושע" (עמ' 35 ש' 8) הייתה בלתי מפורטת וסתמית לחלוטין. לו היו מכתבים או פניות, היה על התובעת להיכבד ולצרפם. התובעת צירפה לתצהירה מסמכים ומכתבים ישנים ביותר, העידה שהיא אדם מסודר מאוד ששמר את הניירת, ולו אכן היו מסמכים נוספים התומכים בעמדתה, יש להניח שהייתה מצרפת אותם. בנוסף, פנייה משותפת כשלעצמה עשויה לנבוע מרצון לחסוך במשאבים ולאחד כוחות. מתוך חקירתו הנגדית של מכלוביץ' עולה כי מחשבה זו עמדה מאחורי שיתוף הפעולה, לא הנושא המשפטי של "בעלות משותפת" (עמ' 51 ש' 10 – 12). במובן זה, שיתוף הפעולה בין הבעלים השונים של החלקים בחלקה אינו שונה משיתופי פעולה הנעשים לעתים בין בעלים של חלקות שונות. לבסוף, יש לשוב ולהדגיש כי קיים הבדל בין ההתנהלות החוקית הפורמאלית, שנעשתה על פי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, לבין היחסים וההסכמות בין השותפים לבין עצמם.

לסיכום נושא ההתנהגות

108. התנהגותם של כל השותפים לאורך השנים מעידה על כך שהוסכם בין הצדדים לייחד לכל אחד מהשותפים את החלק המסומן בתשריט החלוקה, כאשר כל אחד יהיה הבעלים הבלעדי של אותו חלק, ויישא בעצמו בכל ההתרחשויות הנוגעות לחלקו, בכלל זה הפקעה. הסכם הניהול שקבע אחרת לא נרשם. לאחר הפקעת 1988 לא בוצע איזון. בפועל, הצדדים התייחסו לחלקים כייחודיים, בין אם בהסכמי מכר שנחתמו ובין אם בהתנהגות לאורך השנים.

העולה מהמקובץ:

109. תשריט החלוקה והתנהגות הצדדים מוכיחים כי בין הבעלים הושגה הסכמה, המשתקפת מתשריט החלוקה, לפיה כל אחד מהבעלים יקבל חלק ייחודי, הוא החלק המופיע בתשריט החלוקה וכי כל אחד מהבעלים יישא באחריות הבלעדית לחלקו, בכלל זה הפקעה.

110. לפיכך, נוכח אותה הסכמה, על התובעת לשאת בתוצאות הפקעת חלקתה באופן בלעדי. אין מקום לחלוקה מחדש של החלקה, ואין מקום לסילוק ידם של הנתבעים מהחלקים שהוקנו להם (או מחלק יחסי של אותם חלקים).

111. בשולי הדברים אתייחס להערתו של עו"ד פיס, שבטיעונו המקיף והענייני התייחס גם לחירות הפרשנית מעבר ללשון החוק (עמ' 58 ש' 1 ואילך).

ראשית, אף אם אצא מנקודת הנחה כי המצב הרצוי הוא שבית המשפט ייצמד ללשון החוק, בלי להיכנס לאומד דעתם של הצדדים, הרי המצב המצוי הוא שבית משפט זה אינו רשאי לעשות כן. הלכה של בית המשפט העליון הלכה מחייבת היא. הלכה של בית המשפט המחוזי היא הלכה מנחה. זוהי עמדת הפסיקה, ובית משפט זה אינו רשאי ליטול חירות לעצמו ולפסוק בניגוד להלכות מחייבות.

שנית, במלוא הענווה, אני סבורה שההלכה הקיימת משקפת את המצב הרצוי. פועלו של החוק (שאינו קוגנטי) הוא בהיעדר הסכמה אחרת, ולא נגד הסכמה. אינני סבורה שהצדדים שראיתי באולם בית המשפט, כלכלו את מעשיהם בשנות ה- 70 או ה- 80 של המאה הקודמת לאחר שלמדו את סעיף 27 לחוק המקרקעין על בוריו. דווקא ההסתמכות הנובעת ממעשים, מהתנהגות, מדברים שהוחלפו בזמן אמת, מהבנות – היא ההסתמכות האמתית. כפי שניתן לראות מהסקירה לעיל, ההלכות שקבעו בבית המשפט ירדו לחקר המוסכם בין הצדדים. עיקרון תום הלב אינו פוגע בהסתמכות אלא דווקא מחזק אותה. אינני רואה כל הצדקה לכך שצד שנהנה מהסכמה מסוימת, יוכל להתנער ממנה כאשר היא תפעל לרעתו. גם לו החוק התיר זאת (ואינני סבורה כן), הרי הדין והצדק מורים אחרת.

לענייננו, אם הבעלים המשותפים חלקו ביניהם בפועל את המקרקעין, והסכימו שכל אחד מהם יקנה בחלקו חזקה ובעלות בלעדיים, התוצאה היא שכל אחד נושא בסיכון להפקעות בחלקו – שלו. לכן, כאשר מבחינה עובדתית קיימת בפועל חלוקה שכל הצדדים פעלו לפיה, כל צד יישא בסיכוני חלקתו, לרבות הפקעה.

סיכום

112. התביעה נדחית.

113. התובעת תישא בהוצאות הנתבעים בסך כולל של 27,000 ₪ כל אחד (לפי הייצוג, דהיינו: הנתבעת 1, הנתבעים 2 – 5, הנתבעים 6 – 7) (סך הכול 81,000 ₪).

הותרתי את נושא ההוצאות לחובת התובעת כהן (שתביעתה נמחקה) לתום ההליך. בנסיבות העניין, אני מחייבת את כהן לשלם לכל אחד מהנתבעים (כמפורט לעיל) סך של 3,000 ₪ (סך הכול 9,000 ₪).

כמו כן, התובעת תישא בשכרו של המומחה מר לוטם, לצד או לצדדים ששילמו את שכרו, לפי קבלה.

114. בנסיבות, התביעה שכנגד נדחית, ללא צו להוצאות.

115. בסיכומי התשובה של התובעת הועלה נושא המרשם. אכן קיים פער בין המרשם לבין תוצאת פסק הדין, אך אין בכך כדי למנוע את התוצאה, שעה שזו הייתה הסכמת הצדדים ואין פגיעה בזכויות צדדים שלישיים. מן הסתם, ב"כ הצדדים מודעים לפער שנוצר נוכח פסק דין זה, ויוכלו לפעול בנושא זה כפי הבנתם.

ניתן היום, י"ג ניסן תשע"ה, 2 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.

חתימה