החלטה

1. המבקשת מונתה לשמש ככונסת נכסים לצורך רישום זכויות במקרקעין, שרכשו רוכשים שונים במקרקעין המזוהים כחלקות 17, 18, 19 ו- 20 בגוש 10074, המצויות בתחום השיפוט של המועצה המקומית פרדס חנה - כרכור.

בבקשתה שלפני עותרת המבקשת ליתן הוראות לרשום תכנית חלוקה למגרשים, אשר אושרה על ידי רשויות התכנון לפי תכנית ש/454, חרף התנגדות המשיבה.

2. המשיבה מתגוררת דרך קבע בארה"ב, ואת עניינה בבקשה זאת ייצג (בנאמנות רבה יש לומר) בעלה, מר אריאל פשטן. כמו כן, פרטה המשיבה טענותיה במסמך שהגישה בתאריך 11.8.2016, ואף מסמך זה מהווה חלק מהחומר שהבאתי בחשבון בבואי ליתן החלטתי זאת.

3. המשיבה היא בתה של המנוחה, הגב' בתיה שאנן ע"ה, ויורשת זכויותיה. המנוחה בתיה שאנן הייתה אלמנת המנוח שלמה מוריס שאנן (שפניצקי) ע"ה. לניהול עזבון המנוח שלמה שאנן מונה עו"ד ט. ל. פרידמן ע"ה.

4. בתאריך 6.8.1989 כרת מנהל העזבון חוזה עם חברת צבר יעל חברה לבניה בע"מ (להלן – "החברה"), ובחוזה זה מכר מנהל העזבון לחברה את כל זכויות המנוח שאנן במקרקעין הנזכרים לעיל, למעט מגרש בשטח של 1,500 מ"ר בחלקה 20 בגוש 10074, עליו היה בנוי בית המגורים של המנוחים שלמה ובתיה שאנן. לצורך הבהרה אציין, כי לחברה נמכר על פי החוזה, שטח כולל של 25.5 דונם.

5. בסעיף 4(ד) לחוזה שנכרת בין מנהל העזבון והחברה, נקבע:

"הקונה מתחייב בזאת, להגיש בהקדם, על חשבונו, לרשויות המתאימות, את כל המסמכים הנדרשים, לרבות תכניות, מדידות, בקשות וכו', לשם קבלת תוקף ואישור תכנון המקרקעין לבניה, לרבות פרצלציה ואיחוד שטחים, וכן כל פעולה הדרושה לתכנון שטח המקרקעין לבניה."

החברה שרכשה את המקרקעין אכן הגישה תכנית לחלוקת המקרקעין, וכפי שיובהר להלן, היא התכנית המקפחת את המשיבה. מכל מקום, במקרקעין שנמכרו לה, בנתה החברה 36 בתי מגורים, אותם מכרה למשתכנים שונים. נוכח הזמן הרב שחלף מאז נבנו הבתים, חלק מהבתים כבר עברו מספר בעלים.

6. למרבה הצער, החברה לא רשמה את זכויות רוכשי הבתים בפנקס המקרקעין. כיוון שהחברה כבר אינה פעילה, פנו מספר רוכשים באמצעות המבקשת, וביקשו למנות את המבקשת ככונסת נכסים לצורך ביצוע רישום זכויותיהם בפנקס המקרקעין.

7. כונסת הנכסים פעלה ופועלת לביצוע הרישום, וכחלק מהתהליך מוטל עליה לרשום בפנקס המקרקעין חלוקה מחדש של מגרשים (דמתקראת "פרצלציה"), וזאת לפי תכנית שמספרה ש454 שפורסמה למתן תוקף בתאריך 14.2.1991.

ואולם, לפי תכנית זאת, מידות המגרש בחלקה 20, שהוצא מהמכר לחברה, ונותר בידי העזבון (ולמעשה בידי המנוחה בתיה שאנן ועתה בידי בתה שירשה אותה, הגב' חנה פשטן), קטנו, ושטחו לפי התכנית הוא 1,329 מ"ר בלבד. מפי מר אריאל פשטן למדתי לדעת, שעל מגרש בשטח 1,500 מ"ר ניתן לבנות 6 (שש) יחידות דיור, ולעומת זאת במגרש, במידותיו על פי תכנית שתירשם, לא ניתן יהיה לבנות אלא 5 (חמש) יחידות דיור בלבד. במילים אחרות, הקטנת שטח המגרש גרמה למשיבה הפסד של יחידת דיור אחת.

8. לצורך רישום חלוקת המקרקעין בספר המקרקעין, נדרשה המבקשת להמציא את חתימתה של המשיבה, אלא שהמשיבה מסרבת ליתן חתימתה נוכח הפגיעה שנגרמה לה עקב הקטנה שטח המגרש המיועד לה.

9. מר פשטן טען בפני, כי למשיבה נעשה עוול, שכן מקרקעיה נגזלו לטובת אחרים, ואין כל מקום שהגזלן יצא נשכר מכך שהתכנית תירשם כפי שהיא. לטענת מר פשטן הוא שוחח עם מודד בישוב פרדס חנה (ירחמיאל גולדשמידט שמו), אשר אישר בפניו, שככל הנראה, המגרש שנותר בידי הגב' שאנן הוקטן כדי להגדיל את המגרש המצוי צפונית לו, ובכך לאפשר בניית בית באותו מגרש. מר פשטן הוסיף, שהמודד אישר לו, כי ניתן יהיה "להזיז גבולות ושבילים", ובכך להשיב למגרש את שטחו המקורי גם אם לא בשלמות.

10. לעומת טענות מר פשטן טענה המבקשת, כי החברה שרכשה את המקרקעין, בנתה את הבתים ומכרה אותה, עשתה זאת על פי המגרשים כפי שהוגדרו בתכנית המתאר, ולמעשה רישום התכנית כיום אמור לשקף את המצב הקיים כיום בשטח. לטענת המבקשת, החברה כבר אינה קיימת, ועל כן לא ניתן לתבוע אותה על העוול שעשתה לגב' פשטן. מאידך, אף בעלי הבתים שנבנו, רכשו מהחברה את המגרשים בתמורה ובתום לב, ולא ניתן יהיה כיום להעביר שטחים ממגרשים אלה למגרש שבבעלות הגב' פשטן. המבקשת מוסיפה וטוענת, שאם נכונה הטענה שטען מר פשטן, כי הקטנת המגרש נועדה לאפשר בניית בית במגרש הצפוני לו, כי אז לא ניתן יהיה להזיז את גבול המגרש בחזרה, מהטעם, שבכך יווצר מצב, שבו הבית שנבנה, עומד על מגרש ששטחו קטן משטח המגרש שהתב"ע מאפשרת.

11. מהמסמכים שהונחו לפני עולה, שכבר בתאריך 15.6.1992 בעיית שטח המגרש הייתה ידועה למנוחה בתיה שאנן. באותו מועד כתב בא כוחה, עו"ד מ' קניאל ע"ה, מכתב למנהל העזבון עו"ד פרידמן, והתריע על כך שלגב' שאנן נודע "כי התכנית שאושרה בוועדת בניין ערים לרישום הפרצלציה מקפחת את מרשי, באשר שטח המקרקעין של "הבית" הינו רק בשטח של 1,329 מ"ר (או 1,330 מ"ר)".

נראה הדבר, שחרף מכתב זה לא ננקטה פעולה כלשהי מול רשויות התכנון, והתכנית אושרה חרף הפגיעה שנגרמה למגרש של המנוחה הגב' בתיה שאנן. אף לא ננקט כל הליך כנגד החברה, כדי למנוע ממנה לפגוע באותם מקרקעין שלא רכשה על פי החוזה שכרתה עם מנהל עזבונו של המנוח שאנן.

בהערת אגב אציין, כי לא ברור מדוע עו"ד קניאל, שייצג את המנוחה הגב' בתיה שאנן, הפנה את מכתבו דווקא למנהל העזבון. מנהל העזבון הרי מכר את הזכויות לחברה (למעט 1,500 מ"ר), ובכך למעשה יצא מן התמונה. את הפניה היה על עו"ד קניאל להפנות לחברה, ולהתריע כי היא מבצעת פעולות הפוגעות בזכויות המנוחה הגב' בתיה שאנן במגרש שנותר בבעלותה.

12. במצב הדברים הקיים היום, השטח שבמחלוקת כבר בנוי ומוחזק על ידי אנשים שונים, שרכשו את זכויותיהם מהחברה, שכאמור כבר אינה פעילה. נראה לכאורה, שהחברה היא זו שגרמה לתקלה ולגזל השטח החסר, ואפשר כי הדבר נעשה כדי לאפשר לה לבנות יחידת דיור נוספת. ואולם, מכיוון שהחברה כבר אינה קיימת, לא ניתן לנקוט בהליך כלשהו כלפיה, הליך שאולי ניתן היה לנקוט בו אילו המנוחה הגב' שאנן, הייתה פועלת בנמרצות הדרושה בזמן אמת, דהיינו, בעת שהחברה הייתה פעילה. כך למשל, אילו הייתה מביאה טענותיה לפני רשויות התכנון או נוקטת בהליך משפטי כלפי החברה, אפשר והתוצאה העגומה והמקפחת הייתה נמנעת.

בנסיבות העניין, השיהוי בנקיטת הליכים מצד המנוחה הגב' שאנן, בין אם בהליכים לפני רשויות התכנון ובין אם בהליכים כלפי החברה, גרם לאנשים רבים לשנות מצבם לרעה, ולרכוש מגרשים על סמך התכנית שאושרה. מטעם זה, לא ניתן יהיה עתה לתקן את העוול שנגרם למשיבה.

13. מכל מקום, רישום התכנית, כפי שאושרה על ידי רשויות התכנון, ישקף את המצב הקיים בפועל, מצב שנוצר בעקבות בניית 36 בתים במקרקעין ומכירתם למשתכנים שונים, ואינני רואה אפשרות מעשית לספח למגרשה של הגב' פשטן חלקי קרקע ממגרשים סמוכים. אם קיימת לגב' פשטן תרופה כלשהי, ולא אביע דעה בעניין זה (כגון קבלת זכויות בניה כאילו היא בעלים של מגרש בשטח של 1,500 מ"ר), הרי שעליה לנקוט בהליכים מתאימים מול הגורמים המתאימים, ולא ניתן לעשות זאת במסגרת ההליך שלפני.

14. בהתייחס לטענת מר פשטן, כי גם למגרש בשטחו המוקטן נעשתה פלישה על ידי אחד מהשכנים, ונבנתה גדר, אציין, כי בפלישה זו יש לטפל על ידי הגשת הליך לבית המשפט המוסמך כנגד הפולש, ולא ניתן לטפל בעניין זה במסרגת ההליך שלפני.

15. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א) הנני מחליט להיעתר לבקשת כונסת הנכסים, והנני קובע, כי ניתן יהיה לרשום את תכנית החלוקה, שנעשתה לפי תכנית ש/454, אף בלא חתימת הגב' חנה פשטן.

(ב) אין צו להוצאות.

(ג) למזכירות בית המשפט: לפי בקשת מר אריאל פשטן, יש לשלוח העתק מהחלטה זו למשיבה בדואר אלקטרוני, לפי הכתובת: [email protected].

ניתנה היום, כ"ד אלול תשע"ו, 27 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.