בפני תביעה לסילוק יד וכן תביעה כספית לתשלום דמי שימוש ראויים בסך 130,564 ₪.

רקע

1. ענייננו בדירת מגורים בקומה ב' בבניין בשד' רוטשילד 91, תל אביב, הידועה כחלקה 42/5 בגוש 6936 (להלן: "הדירה" ו"הבניין" בהתאמה).

מר יעקב צויגהפט ז"ל (להלן: "מר צויגהפט") שכר את הדירה, בשכירות מוגנת, בהתאם לחוזה שכירות מיום 14.7.55 (להלן: "חוזה השכירות").

אלמנת מר צויגהפט, הגב' סוניה צויגהפט ז"ל (להלן: "המנוחה"), התגוררה בדירה לאחר פטירתו.

המנוחה נפטרה ביום 16.3.11.

הנתבע הינו בנה של המנוחה וכיום הוא מחזיק בדירה.

הצדדים חלוקים בשאלת זכאותו של הנתבע להחזיק בדירה.

מלכתחילה, הוגשה התביעה כנגד המנוחה והנתבע. ביום 8.8.11 הודיע התובע כי המנוחה נפטרה ועתר לתיקון כתב התביעה על ידי מחיקת פרטי המנוחה והגדלת סכום התביעה הכספית. בהחלטה מיום 13.11.11 נעתרו הבקשות ובהמשך הוגש כתב תביעה מתוקן.

תמצית טענות התובע

2. התובע זכאי להירשם כבעלים של הדירה וכ"בעל הבית" במשמעות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב- 1972 (להלן: "החוק").

מאחר שרק מר צויגהפט חתום על הסכם השכירות, אזי לאחר פטירתו הפכה המנוחה לדיירת נגזרת. המנוחה נטשה את הדירה בחודש דצמבר 2008, עת עברה לבית אבות בקרית מוצקין, ובכך איבדה את הגנת החוק.

המנוחה אפשרה לנתבע להתגורר בדירה מבלי לקבל את הסכמת התובע, דבר המהווה הפרת סעיפים 1(ד) ו-2(ב) לחוזה השכירות. בהתאם לסעיף 2(ה) לחוזה השכירות, ההפרות הנ"ל מקימות עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק.

הנתבע, שאינו בנו הביולוגי של מר צויגהפט, פלש לדירה בחודש ינואר 2009, והוא מחזיק בה שלא כדין, שכן אין הוא עומד בתנאי החוק: הוא לא התגורר עם מר צויגהפט חצי שנה טרם פטירתו, לא התגורר עם המנוחה חצי שנה טרם פטירתה, וכן יש לו מקום מגורים חלופי בארצות הברית, שם התגורר ב-30 השנים האחרונות.

לאור האמור, עותר התובע לסילוק ידו של הנתבע מהדירה וכן לחיובו בתשלום דמי שימוש ראויים החל מתחילת מועד מגוריו בדירה.

תמצית טענות הנתבע

3. סיכומי הנתבע הוגשו באריכות יתרה, תוך שהתפרסו על פני כ- 70 עמודים (!). בסיכומים הועלו טענות מרובות, לרבות טענות אשר לגביהן כבר ניתנו החלטות ביניים ולרבות טענות אשר אינן הכרחיות להכרעה.

להלן אתייחס לטענות המרכזיות הרלוונטיות למחלוקות בין הצדדים:

התובע לא היה רשאי להגיש את התביעה באופן אישי, שכן אין הוא בעל הדירה. בעלת הבית היא חברת "אלדד חברה לנאמנות בע"מ", אשר הנפיקה קבלות עבור דמי השכירות, ורק היא היתה רשאית להגיש את התביעה.

המנוחה לא נטשה את הדירה. אף בהנחה שמתקיים הרכיב הפיזי, שכן המנוחה נפטרה ולא תשוב לדירה, עדיין לא מתקיים היסוד הנפשי, מאחר שלמנוחה היתה תמיד כוונה לחזור לדירה ולגור בה עד יום מותה.

המנוחה היתה דיירת מקורית בדירה. מר צויגהפט אומנם חתם לבדו על חוזה השכירות אולם הדבר נעשה מאחר שכך היה הנוהג באותה תקופה. החתימה על חוזה השכירות נעשתה לאחר נישואיהם של בני הזוג צויגהפט ועל כן יש לראות במר צויגהפט כשלוח של המנוחה. מאחר שבני הזוג התגוררו יחדיו בדירה במשך 53 שנים וניהלו משק בית משותף, יש להחיל במקרה זה את חזקת השיתוף.

מאחר שהנתבע שב לארץ בתחילת שנת 2009 והמנוחה נפטרה במרץ 2011, הרי שהוא התגורר עימה 26 חודשים בטרם פטירתה. הנתבע התגורר בארה"ב בדירות שכורות, ולא ניתן לומר כי יש לו דירה אחרת למגורים.

הנתבע שב לארץ על מנת לסעוד את אימו המנוחה לאור מצבה הרפואי המתדרדר, אולם לרוע המזל נאלץ לאשפז אותה תחת הוראת רופא ימים אחדים לאחר שהגיע מחו"ל. הסיבה שהמנוחה אושפזה בבית אבות בצפון הארץ היתה מחמת הפערים במחיר וקרבה לבני משפחה נוספים המתגוררים בצפון.

התובע מתנהל בחוסר תום לב הן מכיוון שלא היה מוסמך להגיש את התביעה, והן מאחר שלא אישר למנוחה לבצע שיפוצים בדירה על מנת להקל על מגוריה בה.

המסגרת הראייתית

4. מטעם התביעה העידו 4 עדים:

עת/1 – מר עדי אביאני (להלן: "החוקר אביאני")

עת/2 – מר אלי ליפה (להלן: "שמאי התובע")

עת/3 – גב' ענת קרול (להלן: "גב' קרול")

עת/4 – עו"ד דן לשם – התובע.

מטעם ההגנה העידו 4 עדים:

ענ/1 – מר עידו ברלד (להלן: "מר ברלד")

ענ/2 – גב' ננה פת (להלן: "גב' פת")

ענ/3 – מר יעקב סער – הנתבע

ענ/4 – מר יוסי שטטלנדר (להלן: "אחיין המנוחה" או "מר שטטלנדר").

הכרעה

5. לאחר שבחנתי את מכלול החומר שבפני הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל .

דיון ומסקנות

מעמד התובע

6. בסעיף 1 לכתב התביעה נטען:

"התובע הינו זכאי להרשם ו"בעל בית" במשמעות חוק הגנת הדייר... של דירת מגורים בת 2 חדרים בקומה ב' בבנין בשד' רוטשילד 91 ת"א והידועה כחלקה 42/5 בגוש 6936 (להלן: "הדירה") (מצ"ב נסח רשום- נספח א'. מצ"ב הסכם פירוק שיתוף- נספח ב')".

הנתבע הקדיש חלק ניכר מסיכומיו לסוגיית מעמדו של התובע ולשאלת זכאותו להגיש את התביעה. לטענת הנתבע, בעלת הדירה היא חברה, ששמה כיום הוא "אלדד חברה לנאמנות בע"מ" (להלן: "חברת אלדד"), אשר בעבר נקראה בשמות שונים.

נתתי דעתי לטיעוני הנתבע, אך לא מצאתי לנכון לקבלם.

7. התובע צירף לכתב התביעה נסח לפיו הדירה רשומה בלשכת המקרקעין על שם חברת "אבשלום לשם (נאמנות) בע"מ" ח.פ 51-0772312. (להלן: "חברת לשם"). עוד צירף התובע הסכם פירוק שיתוף מיום 28.1.87 (להלן: "הסכם הפירוק"), שנערך בין אבשלום לשם (אבי התובע), דפנה לשם (אחות התובע), התובע ו"חברת מעון שד' רוטשילד 91 ת"א בע"מ" נושאת ח.פ 51-0772312 (להלן: "חברת רוטישלד").

מראיות התביעה עולה, כי חברת לשם, חברת רוטשילד וחברת אלדד, הם שמות שונים לאותה חברה הנושאת ח.פ 51-0772312 והיא זו שרשומה בנסח המקרקעין כבעלת הדירה.

8. הסכם הפירוק נערך כאמור בין חברת רוטשילד (בעלת הבניין) לבין התובע, אביו ואחותו. ב"הואיל" הראשון להסכם הפירוק צוין כי חברת רוטשילד רכשה את הבניין בנאמנות עבור התובע, אביו ואחותו, וכי ברצון הצדדים לייחד את הבעלות, באופן שכל אחד מהם יהיה בעלים של דירות מסוימות (פרט לדירה אחת שנותרה בבעלות משותפת).

בהמשך נקבע כדלקמן:

"2. הצדדים מסכימים כי הבעלות על דירות הבית לרבות כל מה שיוצמד אליהן בהתאם לתשריט הרצ"ב תיוחד כמפורט להלן:

...

ג. לדן: ...

יחידת משנה 42/5 בשלמות – תפוסה ע"י דייר מוגן (צוויגנהפט)"

הווה אומר, הצדדים להסכם הפירוק הסכימו לייחד לתובע את הדירה נשוא התביעה בשלמותה, ומשכך, ניתן לראות בתובע כמי שרשאי להירשם כבעלים של הדירה, וכמי שהינו הבעלים לפי חוק הגנת הדייר.

טענת הנתבע בדבר אי רישום הסכם הפירוק, אין בה כדי לסייע לו.

ההלכה הפסוקה, בפרשנותה את סעיף 29(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969, המתייחס לרישום הסכם שיתוף במקרקעין, קובעת כי דרישת רישום ההסכם הינה דרישה ראייתית אשר תכליתה הינה פומביות ההסכם. פעולת רישום ההסכם נועדה להבטיח את פומביות הידיעה בדבר אופן ניהול המקרקעין המשותפים, ביחס לצד שלישי שנעשה שותף במקרקעין לאחר רישום ההסכם. (ע"א 269/74 בוקובזה נגד הממונה על המרשם, פד"י כט(1) 243).

בענייננו, הנתבע אינו חליף של מי מהצדדים להסכם, לא רכש זכויות במקרקעין, ואין הוא שותף בהם, כך שאין לשמוע מפיו טענה לעניין אי רישום ההסכם.

שוכנעתי בקיומו של הסכם פירוק השיתוף במקרקעין וייחוד הדירה לתובע, באופן המזכה את התובע להגיש את תביעתו בקשר לדירה.

אי רישום הסכם פירוק השיתוף אינו מאיין אותו, ואינו שולל את זכות התובע להגיש את התביעה, כפי שעשה.

התובע ביסס את זכותו להגיש את התביעה וטענות הנתבע לעניין זה, נדחות.

טענת הנטישה

המסגרת המשפטית

9. "קרוב משפחה אשר מעוניין לזכות בהגנת החוק, לאחר פטירתה של הדיירת, חייב להוכיח כי המנוחה הייתה דיירת מוגנת ולא איבדה את הגנת החוק לפני פטירתה" (ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עמ' 203 ואילך, להלן: "בר אופיר").

בעל הבית רשאי להעלות טענת נטישה נגד דייר מוגן לאחר מותו, כדי לחסום את הסבת הזכויות המוגנות לקרובי משפחתה הטוענים לקיומה של זכות שאמורה לעבור אליהם. אם "זכויותיו של הדייר המוגן פגומות הן בגלל נטישה – הרי מותו לאחר הנטישה לא ינטרל עובדה אחרונה זו" (בר אופיר בעמ' 147-148).

בענייננו, אם יוכח – כטענת התובע – כי המנוחה נטשה את הדירה עוד בחייה, הרי היא איבדה את זכויותיה בדירה כך שלא קיימות עוד זכויות מוגנות כלשהן אותן זכאי הנתבע לקבל.

עילת הנטישה נוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר. הרציונל הטמון בחוק בא להגן על דיירים כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או את בית העסק שלהם, כל עוד הם עומדים בדרישות החוק. רציונל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. נטישה נקבעת לפי נסיבותיו העובדתיות של כל עניין, ונסיבות אלה נקבעות בתחומיו של מצב הדברים כפי שהתגבש בעת הגשת התביעה (ע"א 76/58 פרייאר נגד באומן ואח', פד"י י"ג 316).

על מנת שתקום לבעל הבית עילת פינוי בגין נטישה, עליו להוכיח קיומם של שני תנאים מצטברים: האחד, עובדתי פיזי – כי הדייר עזב את הדירה והשני, יסוד נפשי – העדר כוונה גלויה מצד הדייר לשוב למושכר, במקרה בו הוכחה העזיבה הפיזית (ע"א 977/91, 3505 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, י-ם נ' נוסייבה, פ"ד מ"ו(5) 758, 769).

נטל השכנוע לקיומה של עילת נטישה מוטל על שכמו של בעל הבית ועליו לשכנע את בית המשפט כי הדייר נטש את המושכר לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליו עוד. אם בעל הבית הביא ראיות המצביעות לכאורה על כך שהדייר נטש את המושכר, הוא יצא ידי חובתו הראייתית ועובר אל הדייר הנטל המשני להראות כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את המסקנה כי היתה נטישה. (בר אופיר בעמ' 136, וכן ע"א (ת"א) 688/94 הרב ביברפלד פנחס נ' בית ברחוב בילו 15 בע"מ).

היסוד הפיזי- עזיבת המושכר

10. בתצהירו, הצהיר הנתבע כי אימו המנוחה עברה ל"בית בלב בית אילדן" בקריית מוצקין (להלן: "בית אילדן") בחודש מרץ 2009. על פי טופס הערכת מצב (ת/1) התקבלה המנוחה במחלקה הסיעודית של בית אילדן ביום 4.3.09 (להלן: "טופס הערכת מצב").

החל מיום 4.3.09 ועד פטירתה ביום 16.3.11 , שהתה המנוחה בבית אילדן.

במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע, הסתבר כי קודם לשהותה בבית אילדן, שהתה המנוחה כחודשיים במוסד בשם "בית בלב כפר סבא" (להלן: "בית בלב בכפר סבא"). ממוצג נ/3 עולה כי המנוחה שהתה במחלקה הסיעודית במוסד זה החל מיום 11.1.09.

בנסיבות אלה מתקיים היסוד הפיזי של עילת הנטישה – עזיבת המושכר.

היסוד הנפשי- היעדר כוונה לחזור למושכר

11. לביסוס היסוד הנפשי של עילת הנטישה, יש לבחון שני מרכיבים:

א. רצון לחזור למושכר.

ב. סיכוי ממשי לקיום האפשרות של שיבה למושכר.

לעניין היסוד הנפשי נקבע, כי לא די ברצון ערטילאי לחזור למושכר ביום מן הימים, אלא יש צורך ברצון ממשי המלווה במעשים גלויים (ע"א 3505,977/91 הוועדה המקומית בתכנון הבניה ירושלים נ' נוסיבה, פד"י מ"ו (5) 763).

התובע טוען כי לנוכח מצבה הבריאותי, המנוחה התקשתה לשהות בדירה ולהשתמש במתקניה (כגון האמבטיה והשירותים) ועל כן לא היה סיכוי ממשי לחזרתה לדירה.

התובע מוסיף ומציין, כי בטרם עברה המנוחה לבית האבות, היא נפגשה עם התובע, בליווי האחיין שלה, מר שטטלנדר, וזאת על מנת לדון בתנאי עזיבתה את הדירה. בכך לשיטתו, יש כדי להוכיח כי למנוחה לא היה רצון לשוב לדירה.

הנתבע טוען כי אכן בשלב מסוים ביקשה המנוחה לעזוב את הדירה וניהלה עם התובע משא ומתן לצורך כך, אולם לאחר שהמשא ומתן נכשל השלימה עם המשך מגוריה בדירה ואף ביקשה לבצע שיפוצים שיקלו על מגוריה בדירה. בקשה זו, מלמדת על רצונה של המנוחה להתגורר בדירה.

12. ככלל, עצם המעבר לבית אבות או להסדר אחר של דיור מוגן לאנשים מבוגרים וקשישים אינו מנתק באופן אוטומטי את זכות הדיירות המוגנת והדבר תלוי בנסיבות העובדתיות. השאלה אם הוכחה כוונה לשוב למושכר נתונה לשיקול דעת בית המשפט (בר אופיר, שם, בעמ' 139).

לאחר שבחנתי את הראיות, לא מצאתי מקום לקבוע כי המנוחה נטשה את הדירה טרם פטירתה.

מן הראיות עולה כי המנוחה אושפזה בבית אילדן לצורך טיפול בפצעי לחץ. עוד צוין בטופס הערכת המצב, אשר נערך ביום 17.2.10, כי "החולה מדברת לעניין, מתמצאת בזמן ובמקום, משתפת פעולה".

בסיום ההערכה נכתב כי "מתוכנן שחרור הביתה בעוד חצי שנה, מתכוונת לחזור הביתה אחרי ניתוח החלפת פרק הירך ימין ושיפור במצב תפקודי."

גב' פת (ענ/2), עובדת בבית אילדן, ציינה בתצהירה כי המנוחה אושפזה בבית אילדן לתקופה זמנית בלבד, לצורך טיפול בפצעי לחץ. גב' פת הסבירה כי "המחלקה הסיעודית המורכבת בבית אילדן היא מחלקה סיעודית שיקומית. מחלקה זו הינה עצמאית המיועדת לשהייה זמנית עד שמצבו של המטופל משתפר" (סעיף 11 לתצהיר גב' פת).

בחקירתה הנגדית העידה גב' פת כי המנוחה "רצתה מאוד לחזור הביתה". (עמ' 24 שורה 31 לפרוטוקול).

מצאתי לנכון להסתמך על עדותה של גב' פת, בהיותה עדה בלתי תלויה אשר אין לה עניין בתוצאות ההליך.

נראה כי המנוחה אכן רצתה לשוב לדירתה, ולא ניתן לשלול אפשרות שהיתה עושה כן בנסיבות המתאימות. טופס הערכת המצב מלמד כי המנוחה הגיעה לבית אילדן לטיפול בבעיה נקודתית (פצעי לחץ) ולא הובאה כל ראייה כי המנוחה תכננה להישאר בבית אילדן לתקופה שמעבר לנדרש להחלמתה.

עוד יש ליתן את הדעת לכך שהמנוחה היתה מאושפזת במחלקת אשפוז "סיעודי-מורכב" המיועדת לאשפוז זמני, להבדיל מהמחלקה של הדיור המוגן הזמינה אף היא בבית אילדן (עדות הגב' פת, עמ' 23 לפרוטוקול).

במצב דברים זה, לא הוכח קיומו של היסוד הנפשי הנדרש לביסוס עילת הנטישה- היעדר כוונה לשוב למושכר.

13. לאור האמור, הריני קובעת כי המנוחה לא נטשה את המושכר טרם פטירתה ועל כן לא איבדה את הגנת החוק.

הטענה להפרת הסכם השכירות

14. לטענת התובע, מגורי הנתבע עם אמו המנוחה היוו הפרה של סעיפים 1(ד) ו-2(ב) לחוזה השכירות, ועל כן, על פי סעיף 131(2) לחוק, קמה עילת פינוי כנגד המנוחה והנתבע לא רשאי לקבל זכות חוקית להתגורר בדירה.

סעיף 131(2) לחוק קובע, כי עילת פינוי קמה אם:

"הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".

בכדי לבסס את עילת הפינוי האמורה, על התובעת להוכיח שלושה יסודות מצטברים:

א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר או מחייב פעולות מסוימות.

ב. הפרת התנאי.

ג. לפי תנאי הסכם השכירות, הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית זכות לתבוע את פינוי המושכר. (בר אופיר בעמ' 65, וכן ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פד"י לב(2) עמ' 869).

15. סעיף 1(ד) לחוזה השכירות קובע כי השוכר מתחייב:

"לא להעביר את החוזה הזה או זכות הנובעת ממנו לאחר... ולא למסור את השמוש במושכר או בחלק ממנו לאחר בצורה כל שהיא, מבלי קבלת הסכמה קודמת בכתב מאת המשכיר..."

סעיף 2(ב) לחוזה השכירות קובע:

"כי המושכר הושכר לשוכר, ששמו נקוב לעיל, וזאת באופן שבני משפחתו או/ו קרוביו... לא ירכשו כל זכויות במושכר ע"י מגוריהם במושכר..."

בסעיף 2(ה) לחוזה השכירות נקבע:

"כי כל ההתחיבויות של השוכר לפי החוזה הן מעיקרי החוזה, ובמקרה שהשוכר... לא ימלא אחרי תנאי החוזה הזה, כלם או מקצתם, אזי במקרה שכזה השכירות תתבטל לחלוטין ע"י עצם הפרת החוזה..."

הנה כי כן, הוכח קיומו של תנאי בחוזה השכירות, אשר הפרתו מקימה עילת פינוי. כעת נותר להכריע בשאלה, האם המנוחה הפרה תנאי זה בהכניסה את הנתבע להתגורר עימה.

16. פסק הדין המרכזי בסוגית מגורים של בן משפחה עם דייר מוגן ניתן בע"א 4100/97 רינדר נ' ויזלטיר ובע"א 4133/97 דרור נ' תדמור, אשר נדונו במאוחד: בעניין ויזלטיר- נדון צירופו של ידוע בציבור למושכר, ובעניין דרור- נדון צירופו של בן לדירת אימו (להלן ייקרא פסה"ד: "פרשת ויזלטיר").

כב' השופט ח' אריאל (בדעת רוב) קבע כי:

"על-פי חוק הגנת הדייר ותכליתו נראה, לא רק על-פי סעיף 20 בלבד, אלא גם על-פי החוק כולו (ראה בין היתר את כל פרק ב' ובמיוחד סעיף 16 "התנאה על הגנה" וסעיף 21 על דייר שנפרד או נתגרש; הסעיפים 27-29 המדברים על "הפסק ההגנה" וראה סעיף 30 לגבי "דייר משנה"), כי אין לפרש את סעיף 5 לחוזה כאוסר על אדם להביא את בן-זוגו לגור עמו בדירה השכורה על-ידיו בהיותו, הוא בלבד, שוכר מוגן על-פי חוק הגנת הדייר וכי הכנסת בן-זוג לגור עמו מהווה הפרה של חוזה השכירות ומכאן עילה לפנותו על-פי חוק הגנת הדייר. אפשר אף שטענה כזו מנוגדת לתקנת הציבור. ייתכן גם שחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו עומד דווקא כאן לטובת הדייר ועומד לרועץ, במקרה כזה, לבעל הבית. משמעות טענת המערערים היא, למעשה, כי דייר מוגן החפץ לחיות עם בן-זוגו, חייב לוותר על זכותו המוגנת בדירה. לא רק שסעיף 20 לחוק סבר אחרת, אלא שפירוש זה מקומם. גם ההיגיון והשכל הישר אינם יכולים להשלים עם פירוש כזה, אשר ייטיב עם בעל הבית, אך יבטל את הגנת החוק במקרה שלפנינו לגבי אישה שמצאה בן-זוג שיחיה עמה, בדירתה, שבה הייתה דיירת מוגנת..." (ע"א 4100/97, רינדר נ' ויזלטיר, ע"א 4133/97 דרור נ' תדמור, פד"י נ"ב (4) 580, 590).

בסיום חוות דעתו, מדגיש כב' השופט אריאל כי:

"מכאן, שאין לתת לחוזה השכירות (כאן המדובר בסעיף 5) תוקף המבטל ומסכל את הוראות חוק הגנת הדייר (במקרים שלפנינו את סעיף 20), אלא יש להקפיד ולבדוק אם אכן הטוענים לזכויות על-פי חוק הגנת הדייר ממלאים אחר התנאים הקבועים בחוק וההקפדה צריכה להיות מלאה הן לעניין התנאים והן לעניין תום-הלב וההגינות הנדרשים לצורך מילוי תנאים אלה." (פרשת ויזלטיר בעמ' 594).

מן המקובץ עולה, כי הדייר המוגן רשאי להכניס למושכר קרובי משפחה הזכאים להיות מוכרים כדיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר.

בענייננו, הנתבע עשוי היה להיות דייר מוגן בכפוף לעמידתו בתנאי החוק, ובתנאי שיתנהל בתום לב, ועל כן, אין מקום לקבוע כי המנוחה הפרה את חוזה השכירות בכך שאיפשרה את כניסתו לדירה.

כאמור, פרשנות החוק לטובת בעל הבית באה לידי ביטוי בהקפדה דווקנית על הוראות החוק, כאשר ההקפדה המתחייבת היא הן לעניין קיום תנאי החוק, והן לעניין תום הלב וההגינות במילוי התנאים.

17. להלן תיבחן השאלה, האם עומד הנתבע בתנאים הקבועים בחוק המקנים לו זכות להיות דייר מוגן בדירה.

התנאים הנדרשים לקביעת מעמדו של הנתבע, נגזרים משאלת מעמדה של אימו המנוחה בדירה: במידה שהמנוחה היתה "דיירת מקורית" בדירה, אזי בכדי שהנתבע יוכר כדייר מוגן, עליו למלא אחר תנאי סעיף 20(ב) לחוק. במידה שהמנוחה היתה "דיירת נגזרת", אשר זכויותיה נגזרות מזכויותיו של הדייר המקורי, אזי מעמדו של הנתבע ייקבע על פי הוראות סעיף 27(1) לחוק, שהינן מחמירות יותר.

לעניין זה יוזכר כי "הטוען לזכות של דיירות מוגנת, עליו הנטל להוכיח את כל התנאים המקנים לו זכות כזו בין 'חיוביים' ובין 'שליליים'" (בר אופיר בעמ' 205). על כן הנטל על הנתבע להוכיח את קיום התנאים המזכים אותו במעמד של דייר מוגן.

מעמד המנוחה

18. סוגיית מעמדה של המנוחה בדירה, מתעוררת נוכח העובדה שחוזה השכירות נושא את פרטיו של מר צויגהפט בלבד. המנוחה אינה חתומה על חוזה השכירות ופרטיה אינם מופיעים בו.

פסק הדין המנחה בו נדונה בהרחבה "סוגיית הדיירות הנגזרת" הוא רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל, פ"ד נ"ד (1) 397 (להלן : "פס"ד שפי").

ביסוד התביעה נשוא פס"ד שפי, עמד (כמו בענייננו) חוזה שכירות עליו חתם הבעל בלבד, בלא שאשתו חתמה עליו ואף לא נרשמה בו.

השופטים אשר ישבו בדין נחלקו בעמדותיהם לגבי מעמדה של המנוחה כדיירת בדירה. בעוד שכב' השופט אנגלרד קבע, בדעת מיעוט, כי המנוחה הינה בבחינת "דיירת מקורית" הרי כב' הנשיא ברק, אליו הצטרפה כב' השופטת בייניש קבעו, כי המנוחה הינה "דיירת נגזרת".

לשיטתו של כב' השופט אנגלרד, שהיה כאמור בדעת מיעוט, אין לייחד את זכות הדיירות המקורית לבן-הזוג או לבת-הזוג שחתמו בפועל על חוזה השכירות, אלא יש להחיל את עקרון השליחות ולקבוע כי חוזה השכירות שנכרת עם בעל הבית מזכה ומחייב את שני בני הזוג.

כב' הנשיא ברק, לא שלל, באופן עקרוני, את הגישה לפיה בני-זוג אשר מתקיים בהם שיתוף נכסים, משמשים שלוחים זה לזה בכל הנוגע לפעולות משפטיות שהן טבעיות ומקובלות בחיי השיתוף. אולם הוסיף והבהיר, כי שליחות זו אינה נגזרת מהדין, אלא נובעת היא מהתנהגותם של בני-הזוג. זו הרשאה המוסקת מהתנהגותם של בני-הזוג אשר הילכת שיתוף הנכסים חלה עליהם.

כב' הנשיא ברק מנה שני טעמים לביסוס מסקנתו, כי אין מקום להחלת "עקרון השליחות" בסיטואציה הנדונה. טעם ראייתי - העדר ראיות לתחולת הלכת השיתוף בין בני הזוג, וכן טעם הנעוץ במדיניות משפטית. וזו לשון הדברים:

"ביסוד גישתי זו מונחת ההשקפה כי אין זה ראוי להעמיס על גבו של בעל הבית דור נוסף של דיירים, וכל זאת במשיכת קולמוס שיפוטית. נראה לי, כי לאור המדיניות המשפטית המונחת ביסוד חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] מזה, ולאור האיפוק השיפוטי הנדרש בתחום דיני הקניין מזה, אין זה ראוי כי לעת הזו נרחיב באופן כה משמעותי את היקף ההגנה הסטטוטורית הניתנת לדיירים על-פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב]. על-פי ההלכה הקיימת צפו כל המעורבים בדיירות הסטטוטורית – בעלי הבתים והדיירים גם יחד – כי "דור הילדים" יוכל ליהנות מהגנת החוק רק אם הוא מקיים את הדרישות המחמירות של סעיף 27 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב]. אין זה ראוי כי בשלב זה של חיי החוק, ובלא לשמוע כל טיעון בעניין, ובלא להביא בחשבון את המשמעויות החברתיות והכלכליות, נכריז על הארכת תחולת החוק לדור נוסף של דיירים". (פס"ד שפי, בעמ' 408).

לשיטתו של כב' הנשיא ברק, הרחבת היקף ההגנה הסטטוטורית גם ל"דור ההמשך" של הדייר המוגן, בלא שהתקיימו הדרישות המחמירות של סעיף 27 לחוק, מהווה הרחבה משמעותית של זכות הדיירות המוגנת, על חשבון פגיעה ממשית בזכות קניינו של בעל הבית, הכבול במשך שנים להחזקת הדייר המוגן בנכס שבבעלותו. הרחבה שכזו איננה מוצדקת ואינה עולה בקנה אחד עם המגמה הפרשנית המצמצמת המתחייבת בקשר לדיני הגנת הדייר.

עמדתו של כב' הנשיא ברק, ככל שהיא נסמכת על הטעם הנעוץ במדיניות משפטית המונחת ביסוד דיני הקניין, בכלל, וביחס לחוק הגנת הדייר, בפרט, היא כי אין להחיל את דיני השליחות בכל הנוגע למעמדו של בן זוג אשר מלכתחילה לא היה צד לחוזה השכירות.

החלת הטעם הנעוץ במדיניות המשפטית האמורה על ענייננו, תביא למסקנה לפיה המנוחה, אשר לא חתמה על חוזה השכירות היתה "דיירת נגזרת", כך שהנתבע יוכל לזכות במעמד של דייר מוגן בדירה, רק אם יוכיח כי מתקיימים בו תנאיו של 27(1) לחוק, וזאת לא עשה.

סעיף 27(1) לחוק

19. ארבעת התנאים המצטברים בהם צריך הנתבע לעמוד בכדי שיוכר כדייר מוגן הם:

א. הנתבע התגורר בדירה עם מר צויגהפט, לפחות ששה חודשים טרם פטירתו.

ב. בעת פטירת מר צויגהפט לא הייתה לנתבע דירה אחרת למגוריו.

ג. הנתבע המשיך להתגורר בדירה מעת פטירת מר צויגהפט ועד לפטירת אמו המנוחה.

ד. בעת פטירת המנוחה, לא הייתה לנתבע דירה אחרת למגוריו.

(לעניין התנאים הדרושים, ראה: פס"ד שפי לעיל).

הנתבע אינו טוען לקיומם של תנאי סעיף 27(1) לחוק, ואכן אין חולק שהתנאי הראשון לא מתקיים. מר צויגהפט נפטר בינואר 2006 (נספח ה' לתצהיר התובע). הנתבע סיפר בחקירתו הנגדית כי עזב לארה"ב בשנת 1973 והתגורר שם במשך כ-36 שנים (עמ' 26 לפרוטוקול). עוד הודה הנתבע בחקירתו כי לא נכח בהלווית מר צויגהפט, שכן לא הספיק להגיע מארה"ב (עמ' 31 שורות 28-31 לפרוטוקול). הווה אומר, הנתבע לא התגורר עם מר צויגהפט במשך 6 חודשים בטרם נפטר. מאחר שמדובר בתנאים מצטברים, די באי קיום תנאי אחד כדי לקבוע כי הנתבע לא עומד בתנאי סעיף 27(1) לחוק.

בהנחה שהמנוחה היתה "דיירת נגזרת", הרי בהעדר קיומם של מלוא תנאי סעיף 27(1) לחוק, התוצאה היא כי אין לנתבע זכות למעמד של דייר מוגן בדירה.

יחסי שליחות

20. בפסק דין שפי, הביעה כב' השופטת בייניש (כתוארה אז) את עמדתה לפיה, אין לשלול קיומן של נסיבות בהן יהיה מקום להחלת דיני השליחות, בכפוף להנחת תשתית עובדתית מספקת.

בענייננו, עולה התמונה הבאה:

המנוחה נישאה למר צויגהפט בתאריך 4.3.1953. (נספח א' לתצהיר הנתבע). הנתבע, יליד שנת 1947, הוא בנה של המנוחה מנישואיה הקודמים.

חוזה השכירות המוגנת נחתם בשנת 1955, שנתיים לאחר נישואי בני הזוג והם נכנסו לגור בדירה כנשואים.

הנתבע הצהיר כי "על הסכם השכירות חתם המנוח בלבד מאחר ובאותה תקופה כך היה נהוג ומאחר שהנתבעת היתה טרודה בטיפול בי" (סעיף 10 לתצהיר הנתבע) וכן הדגיש כי התשלומים בגין דמי השכירות שולמו במשותף על ידי המנוחה ומר צויגהפט.

הצהרה זו של הנתבע נתמכה במסמכים בנקאיים המלמדים על תשלום מהחשבון המשותף (נספח ב' לתצהיר הנתבע).

מר יוסי שטטלנדר (ענ/4) הגיש תצהיר בו תיאר כי בני הזוג חיו בצוותא, בצד גידול הנתבע, במשך חמישים ושלוש שנים עד פטירתו של מר צויגהפט. עדות זו לא נסתרה ואף נתמכה בעדותה של הגב' קרול (עת/3), אשר העידה ביחס למנוחה כי "היתה בעבר אישה מאד מטופחת תמיד בליווי בעלה" (עמ' 13 שורות 29-30 לפרוטוקול).

הראיות האמורות עשויות ללמד על יחסי שליחות בין המנוחה לבין מר צויגהפט, באופן שיש לראות במנוחה "דיירת מקורית". עם זאת, עדיין, כפי שיפורט להלן, אין בכך כדי לסייע לנתבע.

סעיף 20(ב) לחוק

21. בהנחה שהמנוחה היתה "דיירת מקורית", על הנתבע לעמוד בתנאיו המצטברים של סעיף 20(ב) לחוק, והם:

א. מגורים עם המנוחה לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתה.

ב. היעדר דירה אחרת למגורים בזמן פטירת המנוחה.

מגורי הנתבע בדירה

22. האם התגורר הנתבע עם המנוחה לפחות ששה חודשים לפני פטירתה, ביום 16.3.11?

הנתבע הגיש שני תצהירים, האחד במסגרת תצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעים בטרם תוקנה התביעה (להלן: "התצהיר הראשון"), והשני לאחר שנעתרתי לבקשת ב"כ הנתבע להביא עדויות נוספות, לאחר פטירת המנוחה (להלן: "התצהיר השני").

גרסת הנתבע, כפי שעולה מהתצהירים שהגיש, היא: הנתבע התגורר בדירה בהיותו ילד. בשלב מסוים של חייו הבוגרים נסע לארה"ב לצורך עבודתו ושהה שם תקופות ממושכות. כאשר הגיע הנתבע לבקר בישראל, הוא התגורר בדירה. בסוף שנת 2008 החליט הנתבע לעזוב את ארה"ב. הוא התפטר מעבודתו והגיע ארצה ביום 6.1.09, וזאת בין היתר על מנת לחיות עם המנוחה, אשר נותרה לבדה "ואשר מצבה הבריאותי היה בכי רע". (סעיף 19 לתצהיר הראשון). באשר לעזיבת המנוחה את הדירה, טוען הנתבע כי המנוחה "עברה לבית האבות בקרית מוצקין רק בחודש 3/09" (סעיף 27 לתצהיר הראשון).

בתצהירו השני, מוסיף הנתבע כי המצב של המנוחה התדרדר והיא רצתה שהוא יהיה לידה, וכן חוזר שוב על הנסיבות שהובילו אותו לחזור לארץ:

"... ומאחר וממילא היתה לי כוונה לחזור לישראל התחלתי בשנת 2008 את הפרוצדורה של עזיבת מקום מושבי. נכנסתי לישראל בחודש ינואר 2009 וחזרתי אחר כך בחודש מאי 2009. וזאת לאחר שהשלמתי את הפרוצדורה של מקום מושבי הקודם."

בהמשך תצהירו חוזר הנתבע על טענתו לפיה המנוחה נכנסה לבית אילדן ביום 4.3.09.

בחקירתו הנגדית, חזר הנתבע על גרסתו לפיה בא לארץ על מנת לסעוד את אימו (עמ' 28 שורה 32 לפרוטוקול), אולם בהמשך החקירה הודה כי המנוחה עזבה את הדירה כבר ביום 12.1.09:

"ש. אתה אומר שבאת בשנת 09 כדי לסעוד את אמך.

ת. כן. באתי בינואר 09 כדי לסעוד את אמי.

ש. ומיד היא עברה?

ת. לא, היא עוד היתה בבית. אני הגעתי ב – 6.1.09, והיא עברה ביום 11.1.09" (עמ' 30 שורות 1-4 לפרוטוקול).

בניסיון ליישב את הסתירה בין הצהרתו בתצהירו (אז טען שהמנוחה עזבה את הדירה במרץ 2009) לבין חקירתו (בה ציין כי המנוחה עברה עוד בינואר 2009), טען הנתבע כי היתה אי הבנה עם עורך הדין שייצג אותו בזמנו (עמ' 32 שורות 27-31 לפרוטוקול).

נתון נוסף שעולה מן הראיות מצוי בתצהיר תשובות לשאלון, עליו ענה הנתבע, ואשר צורף כנספח ה' לתצהיר התובע. בתשובה לשאלה בדבר כניסות ויציאות הנתבע מהארץ, ענה הנתבע כדלקמן:

"... כניסה 6.1.09, יציאה 12.3.09, כניסה 26.5.09, יציאה 24.1.10, כניסה 15.2.10".

מן המקובץ לעיל ניתן ליצור את ציר הזמן הבא: הנתבע הגיע לארץ ביום 6.1.09. המנוחה אושפזה בבית בלב בכפר סבא ביום 11.1.09, ובהמשך הועברה לבית אילדן בקרית מוצקין ביום 4.3.09. הנתבע נסע לחו"ל ביום 12.3.09 וחזר כעבור חודשיים ביום 26.5.09, אז קיבל תעודת תושב חוזר (נספח ג' לתצהיר הראשון). לאחר מכן יצא הנתבע עוד פעם אחת לחו"ל למשך כחודש ואילו המנוחה לא שבה לדירה ונפטרה בבית אילדן ביום 16.3.11.

על פי גרסת הנתבע לפיה החל להתגורר בדירה בינואר 2009, הרי שהוא התגורר יחד עם המנוחה בדירה, בטרם עזיבתה, לכל היותר במשך 6 ימים בלבד(!).

יתר על כן. בחינת לוח הזמנים באופן מדוקדק יותר מלמדת, כי בחודש מרץ 2009, נסע הנתבע לארה"ב למשך כחודשיים ושב כתושב חוזר רק ביום 26.5.09, כאשר במועד זה, המנוחה כבר לא התגוררה בדירה. משמעות הדברים היא, כי למעשה, הנתבע לא התגורר עם המנוחה ולו יום אחד.

23. כעת יש להכריע בין במחלוקת הנטושה בין הצדדים בשאלה: האם יש להתייחס למנוחה כאילו לא עזבה את הדירה, שאז למעשה הנתבע התגורר עימה במשך 26 חודשים טרם פטירתה (כטענת הנתבע), או שמא יש לראות את הנתבע כמי שלא התגורר עם המנוחה כלל או לכל היותר גר עימה בדירה, לכל היותר 6 ימים בלבד (כטענת התובע).

לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק דין בנסיבות דומות לענייננו ובו ניתנה תשובה לשאלה דלעיל. שם דובר על בת שעברה לגור עם אימה הדיירת המוגנת, כדי לסעוד אותה בחולייה, ומספר ימים לאחר מכן עברה האם לבית אבות, בו שהתה מעל שנה עד לפטירתה. בית המשפט המחוזי קבע כי בנסיבות אלה לא ניתן לומר שהבת התגוררה עם האם לפחות 6 חודשים טרם פטירתה וכך נימק את הדברים:

"גם אם ניתן לראות באם כמי שהתגוררה בדירה עד מותה מבחינה קונסטרוקטיבית וכאילו לא נטשה את הדירה, לא ניתן למתוח את גבולות הקונסטרוקציה הנ"ל ולראות במערערת כמי שגרה ביחד עם האם – שלא גרה בדירה – שישה חודשים לפני מות האם. במילים אחרות, גם אם ניתן לנקוט גישה פרשנית מרחיבה ואוהדת כלפי הדייר המקורי, לא ניתן לעשות כן כלפי הדייר הנגזר המבקש להיבנות על זכויותיו של אחר. זאת במיוחד בענייננו, מקום שהמערערת עברה להתגורר עם האם כדי לסעוד אותה בחולייה והמשיכה להתגורר בדירה אף לאחר שטעם זה פסק מלהתקיים." (ע"א (י-ם) 48424-01-11 אזרזר נ' לוי, דינים מחוזי 2011 (68) 1321).

והדברים יפים גם לענייננו.

יש להבחין בין המנוחה בהיותה דיירת מוגנת, לבין הנתבע המבקש לקבל את זכויותיה בדירה.

אף אם המנוחה לא נטשה את הדירה מבחינה משפטית (בהיעדר קיום היסוד הנפשי, כאמור לעיל), אזי משלא התגוררה פיזית בדירה, לא ניתן לראות את הנתבע כמי שגר יחד עימה שישה חודשים טרם פטירתה.

הדברים מקבלים משנה תוקף בשים לב להצהרת הנתבע כי הגיע ארצה במטרה לסעוד את אימו החולה, אולם בפועל לא התגורר עימה כלל ולכל היותר - 6 ימים בלבד.

שעה שהנתבע לא מקיים את התנאי הבסיסי ביותר שמציב החוק והוא מגורים ביחד עם הדייר המוגן בדירה, אין לזכות אותו בהגנת החוק.

24. מן המקובץ עולה, כי לא זו בלבד שהנתבע לא הוכיח כי הוא עומד בתנאי סעיף 20(ב) לחוק, אלא שהריני קובעת, כממצא עובדתי, כי הנתבע לא התגורר עם אימו המנוחה בששת החודשים שקדמו לפטירתה.

הואיל ותנאי סעיף 20(ב) לחוק הינם תנאים מצטברים, די באי קיומו של התנאי הראשון על מנת לשלול את זכותו של הנתבע להחזיק בדירה, ומתייתר הצורך לדון בקיומו של התנאי השני- היעדר דירה אחרת למגורים. למעלה מהנדרש יצויין, כי אף אם היתה מתקבלת עמדת הנתבע לפיה מתקיים התנאי השני, אין די בכך ללא קיומו של התנאי הראשון.

מן המקובץ עולה, כי הנתבע לא עומד בתנאי סעיף 20(ב) לחוק ואין הוא זכאי להחזיק בדירה.

תום לב

25. בפרשת ויזלטיר התייחס כב' השופט אריאל לסויגיית תום הלב והדגיש כי:

"הפרשנות לטובת בעל הבית צריכה להתמקד, לדעתי, בפירוש הסעיפים בחוק הגנת הדייר כדי לא להרחיבם על מי שאינו ממלא את התנאים הנדרשים במלואם בדווקנות או שהם מתקיימים בו באופן מלאכותי או שלא בתום-לב או שלא לפי רוח החוק ותכליתו המתבקשת עם שינוי הזמנים וחקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו." (פרשת ויזלטיר בעמ' 590).

גם כב' השופטת שטרסברג כהן, ציינה כי:ו

"על כל פנים יש לבדוק בכל מקרה את תום ליבו של מי שטוען להגנה מכוח סעיף 20, ומי שנמצא חסר תום לב בניסיון להנות מהגנתו, לא יזכה בה". (פרשת ויזלטיר בעמ' 612).

26. סוגיית תום הלב בהקשר לכניסת בן משפחה למושכר מוגן, נדונה באריכות בפרשת מרקוביץ, על גלגוליה בערכאות השונות (להלן: "פרשת מרקוביץ").

בבית משפט השלום נדחתה תביעת הפינוי. בבית המשפט המחוזי, קיבל כב' השופט עדיאל בדעת רוב את הערעור, תוך שקבע:

"לדעתנו, העדר תום הלב לא קם במקרה זה בשל עצם קבלת הייעוץ המשפטי. אילו היה הייעוץ המשפטי ניתן כדי לאפשר למשיבים לממש את המטרה של קיום התא המשפחתי וסיעוד האב הקשיש, לא היינו רואים בכך כל פסול. העדר תום הלב נבע מהמניעים שביסוד פעולותיהם של המשיבים, שלא נועדו, כמטרה עיקרית, לקיים את התא המשפחתי, אלא לזכות בהגנת החוק". (ע"א (י-ם) 1589/00 מרקוביץ נ' בן דוד, [פורסם בנבו] (2001)).

מנגד, השופטת מרים מזרחי, בדעת מיעוט, סברה כי בשאלת תום-לבו של אדם, שעבר להתגורר בבית-הוריו, אין לתת משקל מכריע לרצון לזכות בדיירות מוגנת, אלא השאלה הטעונה הכרעה היא אם בנסיבות המקרה החזרה לבית-ההורים הייתה תוצאה של פעולה משפטית מלאכותית. לשיטתה, חזרה של הבן או הבת לבית-ההורים בשל מצוקה אמיתית, הטבעית ליחסים שבין הורים לילדיהם, היא בגדר הציפייה הסבירה של הצדדים לחוזה השכירות.

ערעור שהוגש לבית המשפט העליון התקבל ונקבע כי:

"היעדר תום-הלב, השולל זכותו של בן-משפחה להתגורר בדירה, יכול לבוא לביטוי באחת משתי דרכים: במגורים למראית-עין, שממילא הם חסרי ממשות משפטית, או במגורים מלאכותיים במובן זה, שסוטים הם מדפוסי התנהגות המקובלים ביחסים בין בני-משפחה, המובילים למגורים משותפים. באין אינדיקציה למגורים למראית-עין או למגורים מלאכותיים, אין מקום להבחין בין בן-זוג הנכנס להתגורר בדירה (הגם שאפשר, כי החלטתו להתגורר בדירה המוגנת התקבלה בשל הזכויות שניתן לרכוש בדירה במות הדייר) לבין ילדו המבוגר, שנסיבות החיים הובילו אותו לחזור לבית-הוריו. חזרה כזאת של הבן המבוגר במקרים של מצוקה, היא בגדר ציפיות הצדדים לחוזה דיירות מוגנת, שעבור הזכויות בו, ככלל, שולמו דמי-מפתח.ו

בנסיבות המוכחות בענייננו, החלת האיסור לשימוש בדירה על הבת אינה מתיישבת עם אומד-דעת הצדדים כאנשים הגונים וסבירים, הצופים כי עם הדייר יתגוררו בני-משפחתו, לרבות צאצאים בוגרים, שבשל מצוקה חזרו לבית-ההורים. כאמור, הבת נותרה בודדה, ללא עבודה והכנסה מלבד גמלת הביטוח-הלאומי, עדותה כי מכרה דירתה בשל חובות לא נדחתה, הדייר בא-בימים, חולה ונזקק לסיעוד, ואך טבעי הוא שבמצב עניינים זה, הבת תשוב לבית-אביה לטפל בו ולסעוד אותו. ראו ע"א רינדר, בע' 611.נ בנסיבות אלה, אין במגוריה של הבת משום הפרת חוזה השכירות". (רע"א 876/02 בן דוד נ' מרקוביץ [פורסם בנבו] (2002)).

עתירה לקיום דיון נוסף, נדחתה (דנ"א 629/03 מרקוביץ נ' בן דוד [פורסם בנבו] (2003)).

אם כן, לאחר סבב ההתדיינות בפרשת מרקוביץ, ההלכה, נכון להיום, היא, כי בבחינת תום הלב, יש לשים את הדגש על השאלה האם שיבת בן המשפחה לתא המשפחתי בבית ההורים היא טבעית בנסיבות המקרה הספציפי. במסגרת זאת יש להתייחס למכלול הנסיבות אשר בעטיין חוזר הבן לדירת הוריו. כך למשל יש לבחון מדוע נותר הבן ללא מקום מגורים. כאשר הנסיבות מצביעות על מהלך בלתי הכרחי, למראית עין או מלאכותי, תתבקש מסקנה בדבר חוסר תום לב. ברם, כאשר הבן שב לבית ההורים בשל מצוקתו האמיתית – המהלך לגיטימי. הקליטה בבית ההורים במצב כזה טבעית ליחסים בין הורים וילדים, ונכנסת לגדר הצפייה של הצדדים לחוזה השכירות.

27. וביישום לענייננו –

לאחר בחינת הראיות, אין לי אלא לקבוע, כי התנהלות הנתבע נגועה בחוסר תום לב.

הנתבע התגורר בארצות הברית במשך 36 שנה. הנתבע, אמנם טען, כי לא נותקה זיקתו לארץ ולדירה, ואולם לא הניח תשתית ראייתית לביסוס טענתו. מכל מקום, אין חולק, כי במשך למעלה משלושה עשורים הנתבע התגורר בארה"ב ושם היה מרכז חייו.

והנה, הנתבע אשר הגיע לארץ ביום 6.1.09, לאחר 36 שנות מגורים בארה"ב, לטענתו, על מנת לסייע לאימו (על פי תצהיריו ועדותו) שהה עימה בדירה במשך 6 ימים(!) בלבד בטרם הועברה למוסד בית בלב בכפר סבא.

גם בהנחה שהאשפוז הראשוני נעשה למטרה טיפולית וכי הכוונה היתה שהמנוחה תשוב לדירתה, הרי בפועל, ביום 4.3.09, הועברה המנוחה לבית האבות- בית אילדן בקרית מוצקין בצפון.

מיד לאחר מעבר המנוחה לקרית מוצקין, נסע הנתבע לארה"ב למשך כחודשיים וחזר לארץ כתושב חוזר רק ביום 26.5.09. בשלב זה, המנוחה כבר לא התגוררה בדירה ועל כן לא היה זכאי הנתבע להיכנס לדירה ולתפוס בה חזקה.

מהראיות עולה כי מי שטיפל במעבר לבית אילדן היה מר שטטלנדר, האחיין של המנוחה. הנתבע העיד כי הוא כלל לא היה בארץ בזמן הזה, ולדבריו: "אני חושב שלא הייתי בתקופה הזו. העברתי אותה ותכף נסעתי" (עמ' 30 שורות 7-9 לפרוטוקול).

מתצהירו של מר שטטלנדר עולה, כי השיקולים בהעברת המנוחה לצפון היו הן פרקטיים, שכן כך היתה קרובה אליו ואל משפחתו שהיו זמינים לה, והן כלכליים, בשל המחיר הנמוך לעומת המרכז.

שיקולים אלה (אשר הינם לגיטימיים) אינם עולים בקנה אחד עם הצהרת הנתבע כי עזב את מרכז חייו בארה"ב ב-36 השנים האחרונות, על מנת לסעוד את אימו.

הנתבע לא נתן הסבר מניח את הדעת כיצד מתיישבת הצהרתו בדבר כניסתו לדירה על מנת לסעוד את אימו, עם עובדת העברתה לבית אבות בצפון הארץ, במרחק ניכר ממקום מגוריו בדירה בתל אביב.

28. במקרה הנוכחי, לא ניתן לומר כי נסיבות חייו של הנתבע הובילו אותו למגורים בדירה. לפי גרסתו, בחר הנתבע לשוב לארץ ולהתגורר עם אימו בדירה על מנת לסייע לה, אולם בפועל לא הגיש סיוע זה.

מעבר לכך. כניסתו של הנתבע לדירה, לאחר שנים רבות של מגורים בחו"ל, לא היתה מהלך טבעי אשר היה על בעל הבית לצפותו.

29. לענין התנהלותו של הנתבע, יש ליתן את הדעת גם לסתירות שהתגלו בגרסאותיו:

בשני התצהירים שהוגשו על ידו, הצהיר הנתבע כי אימו המנוחה עברה לבית אילדן במרץ 2009. לעומת זאת, בחקירתו הנגדית הודה הנתבע כי בניגוד לגרסאותיו הקודמות, עזבה המנוחה את הדירה לבית בלב בכפר סבא כבר בתחילת ינואר 2009. מידע זה, אשר הינו רלבנטי ומשמעותי, היה בידי הנתבע בעת עריכת התצהירים ואולם הוא בחר שלא לחשוף אותו, מחדל העומד לחובתו.

נקודה נוספת אשר יש להביא בחשבון הינה התנהלות הנתבע כלפי התובע. הנתבע לא הודיע לתובע או לחברת אלדד (שהיא לשיטתו "בעל הבית") כי הוא עובר לגור בדירה, וחמור מכך, הנתבע לא טרח להודיע, לא לתובע ולא לבית המשפט, כי המנוחה נפטרה במהלך ההתדיינות. עובדת פטירת המנוחה נודעה לתובע רק כחמישה חודשים לאחר פטירתה, ובהתאם ביום 8.8.11, עתר התובע בבקשה לתיקון כתב התביעה. הנתבע, באמצעות באת כוחו, התנגד לבקשה, תוך שטען כי "חיכה לדיון ובדיון היה אומר את דבר מותה של אימו". (תשובה לבקשה לתיקון כתב התביעה מיום 18.9.11).

30. לאחר בחינת מכלול הראיות, הריני קובעת, כי כניסתו של הנתבע לדירה, היתה בחוסר תום לב והונעה ממניעים פסולים בנסיון לזכות במעמד של דייר מוגן בדירה. הדברים מקבלים משנה תוקף, בשים לב לכך שביום 26.5.09, עת חזר הנתבע לארץ כתושב חוזר, המנוחה כבר לא התגוררה בדירה. בנוסף, עומדת לחובת הנתבע התנהלותו הדיונית, כפי שפורטה לעיל.

סיכום ביניים

31. הנתבע אינו עומד בתנאים המזכים אותו לקבל מעמד של דייר מוגן בדירה, לא לפי סעיף 27(1) לחוק (בהנחה שהמנוחה היתה "דיירת נגזרת") ואף לא לפי סעיף 20(ב) לחוק (בהנחה שהמנוחה היתה "דיירת מקורית").

מעבר לכך, הנתבע פעל בחוסר תום לב באופן השולל את זכותו לקבל מעמד של דייר מוגן.

על יסוד המקובץ, הריני קובעת כי הנתבע מחזיק בדירה שלא כדין, ומחובתו לפנותה ולמסור את החזקה בה לתובע.

סעד מן הצדק

32. בכתב ההגנה שהוגש בטרם נפטרה המנוחה והתביעה תוקנה, התבקש סעד מן הצדק. בסיכומיו לא חזר הנתבע על חלופה זו וטוב שכך. למעלה מהנדרש, אציין כי סעד מן הצדק הינו סעד הניתן, במקרים מתאימים, רק לדייר מוגן. לאור הקביעה כי הנתבע אינו דייר מוגן וכי הינו מחזיק בדירה שלא כדין, אין מקום לסעד זה ביחס אליו וממילא אין הוא זכאי לו.

התביעה הכספית

33. התביעה המקורית הוגשה בטרם פטירת המנוחה. לאחר פטירת המנוחה תוקנה התביעה ועודכן סכום התביעה, כך שהתובע מבקש לחייב את הנתבע בתשלום דמי שכירות ראויים החל מינואר 2009, עת נכנס לדירה, ועד לחודש אוגוסט 2011.

התובע צירף חוות דעת של שמאי מטעמו, מר אלי ליפה, לפיה דמי השכירות הראויים לדירה, בשנים 2009-2010 הינם 3,600 ₪ לחודש, ובשנת 2011 הינם 4,500 ₪ לחודש.

שמאי התובע התייצב להיחקר על חוות דעתו אולם ב"כ הנתבע הודיעה כי היא מוותרת על חקירתו. אשר על כן, חוות דעתו של שמאי התובע לא נסתרה. הנתבע לא המציא חוות דעת מטעמו אשר חולקת על גובה דמי השכירות החופשיים אותם ציין שמאי התובע בחוות דעתו. על כן, הריני מקבלת את חוות הדעת שהוגשה מטעם התובע.

לאור הקביעות בדבר התנהלותו של הנתבע והחזקתו בדירה שלא כדין, עליו לשלם לתובע דמי שימוש ראויים החל ממועד כניסתו לדירה, מועד אשר לשיטתו היה ביום 6.1.09.

על כן, על הנתבע לשלם לתובע דמי שימוש חודשיים בסך של 3,600 ₪, עבור השנים 2009-2010. וכן דמי שימוש חודשיים בסך של 4,500 ₪ עבור שנת 2011. סך הכל, שיעור דמי השימוש הראויים (קרן) עומד ע"ס 122,400 ₪. סכום זה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, על פי תחשיב התובע, עומד ע"ס 130,564 ₪.

לא מצאתי מקום לקבל את בקשת התובע לחיוב הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים ביחס לתקופה שלאחר הגשת כתב התביעה המתוקן, הן מאחר שהתביעה מתגבשת במועד הגשתה והן מאחר שממילא לא הוכח שיעורם של דמי השימוש העתידיים. עם זאת יובהר, כי התובע לא יהא מנוע מלהגיש תביעה כספית בגין התקופה שלאחר הגשת כתב התביעה המתוקן ועד פינוי הדירה בפועל.

הערה לסיום

34. בסיום הדברים, ראוי לשוב ולהזכיר את המגמה לצמצם את תחולתו של חוק הגנת הדייר, במיוחד לאור שינוי הזמנים וחקיקתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. (רע"א 5717/04 בן עמי נ' ברסלב [פורסם בנבו, 14.10.04] וכן: ע"א 3225/94 פרמינגר נ' מור ואח', פד"י נ(5) 111, 118).

צמצום זה בא לידי ביטוי הן ביישום דווקני ומצומצם של הוראות החוק, והן ברמה גבוהה במיוחד של הקפדה עם הדייר המוגן ועם אלה המבקשים לקבל את זכויותיו, תוך מתן משקל משמעותי לשאלה אם פעלו למימוש זכויותיהם בתום לב ובהגינות מירבית (פרשת ויזלטיר). אלה אינם מתקיימים בענייננו. דומה, כי לא לנסיבות נשוא תביעה זו, כיוון המחוקק עת קבע את התנאים להעברת זכויות דיירות מוגנת לבן משפחה.

סוף דבר

35. התביעה מתקבלת על כל רכיביה.

על הנתבע לסלק ידו מן הדירה הנמצאת בשד' רוטשילד 91, תל אביב, ולהשיבה לידי התובע כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ.

על הנתבע לשלם לתובע סך של 130,564 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת כתב התביעה המתוקן (17.11.11) ועד התשלום בפועל.

בנוסף, על הנתבע לשלם לתובע הוצאות משפט, אשר בקביעת שיעורן הובאה בחשבון התנהלותו הדיונית כפי שבאה לידי ביטוי בין השאר בהחלטות מיום 18.4.10, 6.12.11, 3.1.12, 29.2.12, 8.7.12.

הנתבע יישא בהוצאות, לרבות בשכר טרחת עו"ד, בסך כולל של 25,000 ₪.

ניתן היום, י"ח אלול תשע"ב, 05 ספטמבר 2012, בהעדר הצדדים.