הצדדים

1. התובעים- הגב' אילנה (מרים) סדן ומר אמנון סדן (להלן: "התובעים") הינם הרוכשים של נכס בפרויקט "אמריקן קולוני", דירת קוטג' בת 6 חדרים הנמצאת ברחוב האוכמניות 18, ראשון לציון, הידועה גם כגוש 4243 חלקה 415, חלקת משנה 1 (להלן: "הנכס/הדירה").

הנתבעת 1- ש.ל.י.נ. בע"מ (להלן: "נתבעת 1/המוכרת"), הינה המוכרת של הנכס ואחת מהחברות אשר יזמו את הפרויקט שנבנה על שטח קרקע שהיה בבעלותה.

הנתבעת 2- כ.א. והבנים חברה לבניין בע"מ (להלן: "נתבעת 2/הקבלן"), הינה חברה קבלנית לבניין, אשר נבחרה ע"י נתבעת 1 לשמש כממונה על ביצוע הפרויקט.

רקע, ההליך

2. בפני תביעה ע"ס של 351,297 ₪ בגין ליקויי בניה וירידת ערך נטענים, בנוגע לנכס שכאמור נרכש מנתבעת 1 ונבנה ע"י נתבעת 2.

3. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע 2. לתצהירו צורפו כנספחים שלוש חוות דעת של חברת הדס ביקורת מבנים בע"מ: חוות דעת הנדסית מיום 26.5.05 שנערכה ע"י המהנדס מר ארז אריה (להלן: "חוות הדעת הראשונה")-(נספח 17 לתצהיר), חוות דעת מיום 5.9.07 שנערכה ע"י המהנדס מר גוכמן אליעזר (להלן: "חוות הדעת השניה")-(נספח 19 לתצהיר) וחוות דעת (שבהתאם לתצהיר הינה עדכנית יותר), גם היא נושאת תאריך 5.9.07 שנערכה ע"י המהנדס מר גוכמן אליעזר (להלן: "חוות הדעת השלישית")-(נספח 21 לתצהיר). עוד צורפה לתצהיר חוות דעת שמאית לעניין ירידת ערך מיום 18.8.08 שנערכה ע"י השמאי מר מאיר ברון מ"אבן הבוחן שמאים, שמאות מקרקעין" -(נספח 22 לתצהיר).

מטעם נתבעת 1 הוגשו תצהירו של המנכ"ל מר שאול לב (להלן: "מר לב") וחוות דעת מיום 3.3.11 של המהנדס מר עמית זיו, מחב' אייל-עמית הנדסה ושמאות מקרקעין.

מטעם נתבעת 2 הוגשו תצהירו של הבעלים- מר דוד כהן (להלן: "מר כהן") וחוות דעת מיום 30.9.07 של המהנדס מר פובונזק ישראל, מחב' מי-שר חברה להנדסה בע"מ.

המצהירים נחקרו על תצהיריהם. המומחים והשמאי מטעם הצדדים לא נחקרו.

4. לנוכח הפער בין חוו"ד מומחי הצדדים ויריעת המחלוקת, מונה ביום 9.5.11 כמומחה מטעם בית המשפט אינג' אריה דבורצקי (משרד ד. בייער ושות') (להלן: "המומחה דבורצקי"), על מנת שיקבע, בין היתר, האם קיימים בנכס ליקויי בניה וככל שקיימים- להעריך את עלות תיקונם ואת הערכת הזמן הסבירה לתיקון. בהחלטה נוספת, מיום 2.6.11, לאחר פנית המומחה הנ"ל שהבהיר כי יש צורך במינוי שמאי בנפרד, נקבע כי: "... חוות הדעת בעניינים ההנדסיים- ליקוים, תיקונים וכו'- תינתן ע"י המומחה שמונה- אינג' דבורצקי. חוות הדעת בעניין ירידת הערך תינתן על ידי השמאי מר שלומי יפה, העובד אף הוא במשרד ד. בייער ושות',... כתב המינוי הנ"ל חל גם ביחס לשמאי מר שלומי יפה." (להלן: "המומחה יפה").

5. ביום 27.3.12 התקבלו שתי חוות הדעת מטעם מומחי בית המשפט הנ"ל, שאף השיבו לשאלות הבהרה. המומחים נחקרו על חוות דעתם. חוות דעתו של המומחה יפה סומנה במ/1א. שאלות הבהרה ותשובות הצדדים סומנו - במ/1ב (תובעים), במ/1ג (נתבעת 1), במ/1 ד' (נתבעת 2). חוות דעתו של המומחה מר דבורצקי סומנה במ/2 א'. שאלות הבהרה ותשובות הצדדים סומנו - במ/2ב (תובעים), במ/2ג (נתבעת 1), במ/2 ד' (נתבעת 2).

6. בדיון מיום 18.2.13 , לבקשת מר דוד כהן, הבעלים של נתבעת 2 והנציג מטעמה, שהצהיר כי הוא נוטל על עצמו את האחריות לכך- שוחרר ב"כ מייצוג (עמ' 6 לפרוטוקול). הראיות נשמעו עד תום ולבקשת הצדדים ניתן ביום 3/12/13 צו להגשת סיכומים בכתב. לאחר שהתובעים לא הגישו את סיכומיהם, למרות ארכות, ניתן ביום 24.8.14 פסק דין המוחק את התביעה מחמת חוסר מעש. ביום 30.9.14 , לאחר דיון בבקשת התובעים לביטול המחיקה (שהנתבעות התנגדו לה), בוטלה בכפוף לתשלום הוצאות הנתבעות. הגשת הסיכומים השתרעה על פני תקופה ממושכת ויצוין כי נתבעת 2 בחרה בסופו של יום להצטרף לסיכומי הנתבעת 1, בתוספת הערות מטעמה.

תמצית טענות התובעים

7. הנכס שקיבלו ביום 5.1.04 שונה מן האמור בהסכם המכר באופן המהווה אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח- 1968 (להלן: "חוק המכר").

הם פנו בעניין ליקויי הבניה ישירות אל נתבעת 2 בבקשה לתיקון, משום שסברו כי האחריות לתיקון ליקויי הבניה הינה עליה בלבד, כאמור בהוראות סעיפים 4.13-4.16 להסכם. רק לאחר קבלת יעוץ משפטי הובהר להם, כי ההוראות הפוטרות את נתבעת 1 כיזם מאחריות לתיקון ליקויי הבניה הן בניגוד לדין, לכן פנו בכתב לנתבעת 1 בדרישה לתיקון.

לטענתם- כבר במהלך עבודות הבנייה ובטרם קבלת חזקה בנכס, התגלו ליקויים בדירה. על כן העבירו לנתבעת 2 כבר ביום 23.12.03, בטרם קבלת חזקה בנכס. הנ"ל התעלמה ולא תיקנה את הליקויים. התובעים לא יכלו לדחות את מועד פינוי דירתם הקודמת ונאלצו להיכנס לדירה עוד קודם תוקנו. הנתבעת 2 שלחה נציג מטעמה שביצע תיקונים מזעריים בלבד ושלא נעשו כיאות. התובעים טוענים לחוסר תום לב הנתבעות, רשלנות והפרת חובה חקוקה, ודורשים הם פיצוי כספי עקב "ויתור" הנתבעות על הזכות לביצוע תיקונים. התובעים דורשים לחייב את הנתבעות ביחד ולחוד לפצותם בגין: נזקי רכוש בסך של 213,544 ₪ כולל מע"מ; פיצוי בגין ירידת ערך בסך של 92,000 ₪; הוצאות שונות כמפורט בס' 90 לכתב התביעה בסך של 5,753.50 ₪; נזק שאינו ממוני בגין צער, עוגמת נפש, טרדה רבה, סבל ואובדן הנאה בסך של 40,000 ₪.

תמצית טענות נתבעת 1

8. התובעים פנו לראשונה בדבר ליקויים/ אי התאמות רק ביום 28.7.09, חמש וחצי שנים לאחר מסירת הדירה. בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), התובעים אינם זכאים להסתמך כיום על מרבית טענותיהם כנגד הנתבעת, מחמת חלוף המועדים הקבועים בחוק המכר דירות. התובעים חסומים כיום מהעלאת כל טענה בדבר אי התאמה, לאחר שלא עמדו בנטל ההודעה במסגרת המועדים הקבועים בחוק המכר דירות. על פי סעיפים 4.9-4.10 להסכם, התובעים פטרו את הנתבעת 1 מאחריות לאי התאמה שתהיה במועד המסירה ואשר לא תפורט בפרוטוקול המסירה. כל הליקויים שפורטו בפרוטוקול המסירה תוקנו. עוד לטענתה- פניה לנתבעת 2 אינה מהווה תחליף לפניה לנתבעת 1, בפרט כאשר התובעים טוענים כי הליקויים הנטענים לא תוקנו. ממילא גם הפניה לנתבעת 2 הייתה הרבה למעלה מהתקופה המוקצבת בחוק המכר דירות. במועד מסירת חוות הדעת לנתבעת 2 חלפה תקופת האחריות לליקוים רבים. לא ניתנה לה הזדמנות לתקן את הליקויים הנטענים. כתוצאה משימוש בדירה נוצרות במהלך השנים בעיות שהן תוצר של בלאי טבעי וכי האחריות לשימור, אחזקה ותיקון בעיות מסוג זה היא של התובעים. התביעה נשענת על עדות יחיד של התובע 2 ללא סיוע בצידה באופן שאינו מבסס את נטל ההוכחה המוטל על התובעים.

תמצית טענות נתבעת 2

9. מחוות הדעת השמאית שצרפו התובעים, עולה כי על אף הטענות בדבר ליקויים כביכול, עלה שווי דירתם בעשרות אחוזים מיום רכישתה. בפרוטוקול המסירה מיום 23.12.03 ציינו התובעים שורה של ליקויים מינוריים ופעוטי ערך. ביום 5.1.04 קיבלו את החזקה בדירה לשביעות רצונם, לאחר שהצהירו כי בדקו את הדירה. רק ביום 12.12.05 , שנתיים לאחר מועד המסירה, פנו התובעים לראשונה לקבלן בדבר ליקויים וציינו כי בכוונתם להמציא חוות דעת. הנתבעת 2 טוענת כי ביקשה להגיע ולבצע פרוטוקול בדק שנתי, אך התובעים התחמקו וביקשו להמתין לחוות דעת מטעמם. רק בפברואר 2007 הועבר לנתבעת 2 דו"ח התובעים בדבר הליקויים הנטענים. מנכ"ל התובעת 2 הגיע בעצמו לדירה והורה על ביצוע מספר תיקונים. להפתעת נתבעת 2, הגיעה ביום 26.9.07 חוות דעת נוספת בדבר ליקויים בדירה. גם הפעם נתבעת 2 התייחסה לפנים משורת הדין לטענות התובעים על אף הזמן הרב שחלף ממועד המסירה והסכימה לבצע תיקונים שאושרו ע"י המומחה מטעמה וזאת בכפוף לחתימת התובעים על מסמך העדר תביעות וסיום הפרשה. התובעים סירבו ופתחו בהליך דנן. בניגוד להוראות החוזה והחוק, העלו התובעים טענות בדבר אי התאמות, זמן רב לאחר המועד שהיה עליהם להעלותם ולאחר שתקופת הבדק לגבי מרבית הליקויים כבר חלפה. בכך שללו התובעים מהקבלן את האפשרות הנאותה לתקנם. מתוך תודעת שירות נאותה נתבעת 2 לבדוק את טענות התובעים המאוחרות, מהנדס מטעמה הנתבעת בדק את טענות התובעים ושלל את מרביתן, אך הליקויים שאושרו על ידו תוקנו לאלתר.

דיון והכרעה

רצף אירועים רלוונטיים

10. ביום 27.5.02 נחתם בין התובעים לבין נתבעת 1 הסכם מכר, על פיו רכשו התובעים מנתבעת 1 את הנכס (להלן: "ההסכם").

ביום 23.12.03 חתמו תובעים על מסמך "פרוטוקול קבלת דירה" (נספח 3 לתצהיר מר לב).

ביום 5.1.04 קיבלו התובעים את החזקה בנכס, אז חתמו נציגי שני הצדדים על אישור קבלת הנכס, (נספח 8 לתצהיר התובע) ובו נכתב:

"הננו לאשר כי קיבלנו היום את מפתחות הבית לשביעות רצוננו המלאה. הננו מאשרים בזאת כי בדקנו את הבית ומצאנו כי הבית נמסר לנו לשביעות רצוננו למעט הפרטים אשר נרשמו בפרוטוקול. אין באישורנו זה משום ויתור בזכויותינו לדרוש מכם תיקונים המצוינים בפרוטוקול..."

במהלך חודש ינואר 2005 התגלו ליקויים במערכת הביוב של התובעים. לטענתם חברת הביוב העירונית וקבלנים פרטיים ביצעו מספר תיקונים. נספח 9 לתצהיר התובע מלמד על סתימה מיום 21.1.05.

ביום 15.9.05 פנתה נתבעת 2 לתובעים (נספח 13 לתצהיר התובע) כדלקמן:

"הנדון: תיקוני בדק שנתי

בהמשך להודעתנו החוזרות ונשנות בנושא תאום פגישה לצורך הכנת פרוטוקול בדק שנתי ומאחר שלצערנו אינכם מגיבים ולא נקבע עד להיום פגישה וכן טרם הגבתם על פניותינו. אבקשכם ליצור קשר תוך 7 ימים מיום קבלת מכתב זה על מנת לתאם פרוטוקול. במידה ולא תעשו כן חברתנו תסיר כל אחריות בנוגע לתיקוני בדק שנתיים."

ביום 12.12.05 השיבה ב"כ התובעים דאז לנתבעת 2 (נספח 14 לתצהיר התובע) בין היתר כך:

"...מיד עם מסירת הדירה למרשי התגלו ליקויים ופגמים רבים בכל רחבי הדירה. מרשי פנו למומחה מטעמם על מנת שיבדוק את הדירה ויכין חוו"ד מקצועית לפירוט הליקויים והפגמים...יודגש כי הודעה כאמור נמסרה לכם על ידי מרשי, ואולם מסיבות השמורות עמכם בחרתם להתעלם מפניותיהם של מרשיי, ולהציג מצג רחוק מן האמת, לפיו מרשיי הם אלו שאינם נענים לפניותיכם".

ביום 27.12.05 השיבה נתבעת 2 למכתב התובעים (נספח ד' לתצהיר מר כהן) כדלקמן:

"...עפ"י הרישומים בחברתנו, לא התקבלה כל תלונה או פניה של מרשיך בנושא ליקויים בדירתם, לא במועד המסירה ולא עד ליום זה...תמוה בעיני שמרשיך מלינים כי נגרמים להם נזקים וכי בדירתם פגמים רבים. במידה ואכן כן קיימים פגמים מדוע לא נעשתה כל פניה במשך כל התקופה עד להיום?...".

ביום 22.2.06, 6.3.06 ויום 8.3.06 נרשמו סתימות בביוב בית התובעים בהתאם לנספח 10 לתצהיר התובע.

ביום 26.2.06 פנו התובעים במכתב לנתבעת 2 (חלק מנספח 17 לתצהיר התובע):

"הנדון: סתימת ביוב והצפה הדורשים טיפול דחוף

מזה זמן רב אנו נתקלים בבעיות של סתימות במערכת הביוב של ביתנו. כבר פעמיים בשנה האחרונה נאלצנו להתקשר למוקד העירוני על מנת שיבואו לפתוח את הסתימה. לטענתם, נכנס חול למערכת הביוב, מה שמעלה לדעתם חשד לשבר בצנרת. במקביל, קיימת שקיעה חמורה בחצר ובחניה המקורה..."

ביום 27.02.06 השיבה נתבעת 2 למכתב התובעים (נספח ה' לתצהיר מר כהן):

"...חברתנו לא תבצע כל תיקון ו/או בדיקת ליקויי אינסטלציה שכן על פי חוק המכר האחריות לצנרת הינה שנתיים ממועד מסירת הבית, ועל פי הרישומים חלפה תקופת האחריות בנושא הצנרת...".

ביום 15.7.06 התגלתה תקלה במערכת החשמל של הדירה, הבעיה אובחנה וטופלה ע"י חברת החשמל (ר' נספח 16 לתצהיר התובע- מכתב מחברת החשמל ובו המלצה לבדוק את המפסק הראשי בלוח הפרטי).

ביום 4.1.07 שלחו התובעים לנתבעת 2 חוו"ד ודו"ח ליקויים (נספח 17 לתצהיר התובע):

"...הרינו לצרף רשימת ליקויים שנמצאו בדירתו...מצורפים בזאת: 1.פרוטוקול מסירת הדירה מיום 5.1.4 הכולל (בניגוד לטענותיכם בהמשך) רשימת פגמים שלא תוקנו עד היום, עוד מיום קבלת הדירה בשנת 2004. 2. חוות דעת הנדסית על ליקויי בניה בדירתנו...".

ביום 30.1.07 דווחו התובעים לנתבעת 2 על תקלת ביוב נוספת (נספח 1 לכתב התשובה לכתב ההגנה של נתבעת 2).

ביום 7.2.07 אישרה נתבעת 2 את קבלת חוות דעת התובעים (נספח ו'2 לתצהיר מר כהן):

"...לידיעתכם חוות הדעת של המומחה מטעמכם אינה בחזקת "אורים ותומים" ונתונה לביקורת ומחלוקת מקצועית. לפיכך הועבר החומר לביקורת מהנדס בודק מטעמנו... לאחר קבלת חוות הדעת של המומחה מטעמנו, ניצור עמכם קשר על מנת לקבוע מועד לביצוע התיקונים הנדרשים". למכתב זה כותב גם מר משה צדקה, מפקח מטעם נתבעת 1.

ביום 26.9.07 נערכה חוות דעת שניה מטעם התובעים (נספח 19 לתצהיר התובע).

ביום 28.9.07 ביקר המומחה, המהנדס מר פובונזק, מטעם נתבעת 2 בנכס- ביום 30.9.07 ניתנה חוות דעתו.

ביום 28.7.09 פנו התובעים לנתבעת 1+2 בכתב לעניין ליקויי הבניה בדירה (נספח 23 לתצהיר התובע), תאריך המכתב הרשום הינו 28.7.08 אולם אין מחלוקת כי מדובר בטעות.

ביום 5.8.09 השיבה נתבעת 2 למכתב התובעים (נספח 24 לתצהיר התובע):

".. אנו מבקשים לתאם עימנו ועם נציג היזם משה צדקה מועד לביקורת בדירה של מרשיך ע"מ שנוכל לטפל בפנייתכם."

ביום 5.8.09 השיבה נתבעת 1 למכתב התובעים (נספח 25 לתצהיר התובע):

"מרשתי הופתעה ממכתבך שכן מאז מסירת הדירה למרשיך לא נתקבלה אצל מרשתי כל תלונה מאת מרשיך. כך לא היה קשר בין מרשתי או עובדיה לבין מרשיך....למרות שאין מוטלת על מרשתי חבות או אחריות כלפי מרשיך, הרי לפנים משורת הדין ומטעמים של רצון טוב, היא מוכנה לשלוח מהנדס מטעמה לבדיקת טענות מרשיך..."

ביום 2.9.09 נערכה פגישה בין התובעים, מנכ"ל נתבעת 1 ומנכ"ל נתבעת 2 בדירה (להלן: "הפגישה"). מעיון בגרסאות הצדדים עולה כי הפגישה נכשלה ברובה, התובעים לא אפשרו לנתבעות לערוך סיור בנכס, אלא דרשו מהם לצפות בסרטון בו מפורטים הליקויים. נציג נתבעת 1 עזב את המקום. נציג נתבעת 2 ערך סיור קצר בדירה.

ביום 3.9.09 שלחה נתבעת 2 מכתב לעניין תאום פגישה עם התובעים, בו ציינה כי "החברה מסכימה לבצע את הדרוש תיקון ובתנאי שברצונך להסכים לחתום על טופס שביעות רצון לאחר ביצוע התיקונים וויתור על הגשת תביעה או הליך משפטי כלשהו בנוגע לרכישת הבית וחוק מכר דירות" (ס' ט' לכתב ההגנה של נתבעת 2).

ביום 7.9.09 הודיעו התובעים לנתבעת 2, כי הם מעוניינים לקבוע מועד לתיקון הליקויים וכי כל הליקויים שלא יתוקנו ומופיעים בחוות הדעת מטעמם יישארו במחלוקת והתובעים ישקלו האם לפנות אל ערכאות (נספח 29 לתצהיר התובע).

אחריות נתבעת 1

11. לטענת נתבעת 1 התובעים לא פנו אליה ולו פעם אחת בטענה כלשהי במהלך כחמש שנים וחצי לאחר המסירה, לא העלו טענה בדבר ליקויים ו/או אי התאמה ולא הציגו כל דרישה כלפיה.

12. לטענת התובעים- מנגד, נתבעת 1 מנסה להתחמק בחוסר תום לב מאחריותה כמוכרת הדירה. לטענתם, הם פנו ישירות לנתבעת 2 בבקשות לעניין ליקויי הבניה, כאחראית בפני עצמה וכן כנציגה של נתבעת 1. לעוד טענתם, בהתאם להוראות סעיפים 4.16-1.13 להסכם המכר, סברו כי עליהם לפנות אך ורק לקבלן וכי הם מנועים מלפנות לנתבעת 1.

13. אין מחלוקת כי התובעים פנו לנתבעת 1 לראשונה באופן ישיר רק במכתבם מיום 28.7.09, אולם, מהטעמים שיפורטו להלן, מצאתי שנתבעת 1 ידעה או לכל הפחות היתה צריכה לדעת אודות פניית התובעים בדבר הליקויים כבר מיום 7.2.07- המועד בו פנו התובעים לראשונה לנתבעת 2, ואנמק.

14. עיון ברצף השתלשלות האירועים כמפורט לעיל, מלמד כאמור כי התובעים פנו לראשונה לנתבעת 1, במכתבם מיום 28.7.09. בסעיף 4.13 להסכם המכר נקבע כך:

"מבלי לגרוע מהאמור לעיל ולהלן, יהיה המוכר רשאי לדרוש מהקונה והקונה מסכים לכך מראש, כי כל פניה ו/או דרישה ו/או תביעה מצד הקונה כלפי המוכר בקשר לטיב הבניה, טיב החומרים, טיב העבודה וביצוע תיקוני פגמים וליקויים במשך תקופת האחריות ו/או תקופת הבדק תיעשה ע"י הקונה ישירות כלפי הקבלן ואליו בלבד. המוכר מסמיך את הקבלן לפעול בעניין זה כנציג המוכר לצורך ביצוע התיקונים בהתאם להוראות כל דין ועפ"י חוזה זה...ורק אם הפגם...כאמור לא תוקן בתוך תקופה סבירה לאחר פניית הקונה אל הספק, תחול חובת התיקון של הפגם כאמור על המוכר...דרישת הקונה לתיקונים תהיה בכתב בלבד וצריכה להגיע לקבלן במרוצת תקופת הבדק או תקופת האחריות ותוך 30 ימים מן המועד בו נתגלה הליקוי..." (הדגשות שלי,- ר.ש.).

15. יוער כבר עתה, כי חוק המכר דירות אינו דורש כי הודעה בדבר אי התאמה תעשה בכתב.

החוק גם אינו קובע מועד קצוב של 30 יום ממועד הגילוי למסירת הודעה, אלא- דורש (בסעיף 4א) כי הודעה בדבר אי התאמה שניתן היה לגלותו בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, תימסר בתוך אותה שנה, וכי אם לא ניתן היה לגלותו בבדיקה סבירה- יש להודיע עליו בתוך זמן סביר. בס' 7 לחוק, נקבע כי אין להתנות עליו, אלא לטובת הקונה.

לאור האמור, אני קובעת כי דרישת ההסכם להודעה בכתב בתוך 30 יום מיום גילוי הליקוי, אינה עומדת בקנה אחד עם חוק המכר דירות ואין התובעים חבים לעמוד בה.

16. אם כן, בהתאם למפורט בהסכם בין הצדדים, נתבעת 1 הסמיכה את נתבעת 2 לפעול כנציגתה לביצוע התיקונים. נתבעת 1 אף ציינה מפורשות, כי הקונה יפנה ישירות לקבלן "ואליו בלבד". רק ככל שפגם לא תוקן בתוך תקופה סבירה, מתבקש הרוכש לפנות אל נתבעת 1. ההסכם נוקט בהקשר זה בלשון עמומה בכל הנוגע לתיקון: "תקופה סבירה". אין בידי לקבל את טענת נתבעת 1 כי התובעים פנו אליה באיחור של כחמש וחצי שנים, תוך התעלמות מהמועד בו פנו התובעים לנתבעת 2 , כנציגתה. נתבעת 1 אינה יכולה להסיר אחריותה מליקויים ככל שמקורם בתכנון, בעבודה או בחומרים, מקום בו התובעים פנו לנתבעת 2. ראשית- בשל היותה המוכרת בהסכם המכר, שנית- היא אשר הסמיכה את נתבעת 2 לפעול כנציגתה, ושלישית- נתבעת 1 היא אשר העמידה את הדרישה כי התובעים יפנו רק אל נתבעת 2.

17. ביום 4.1.07 פנו התובעים לנתבעת 2 במכתב מפורט הכולל חוות דעת מטעמם. ביום 7.2.07 השיבה נתבעת 2 למכתבם, ואישרה את קבלת הנ"ל. למכתב זה של נתבעת 2 מכותב גם מר משה צדקה- מפקח מטעם נתבעת 1. מר לב העיד בחקירתו כי: "לפרויקט יש חברת מהנדסים המקבלת מאות אלפי שקלים, מעסיקה את המהנדס הצמוד בשם משה צדקה ואיתו עובדים כמה אנשים והם עושים את הפיקוח, ולהם יש עובדים שמטפלים בכך. זה פרויקט גדול. אני מחזיק חברה שמפקחת." בהמשך נשאל והשיב: " ש. נכון שפניתם לקבלן לאחר הבניה לוודא שהלקוחות מרוצים? ת. אנחנו כל יום בקשר איתו. המהנדסים שלנו רואים אותו במשך 4 פעמים בשבוע והולכים איתו לראות ליקויים ולתקן. סעיף 4 א' הוא סעיף בדק, שם כתוב כמה אחריות יש. יש לנו מהנדסים כדי לעקוב אחרי הקבלן." (ר' עמ' 30 לפרוטוקול). וכן: " ש. נכון שהנתבעת 2 היתה מעדכנת את משה צדקה בליקויים? ת. היא לא צריכה לעדכן אותו – מעשה של יום-יום, הוא היה בא ויושב איתה ורואים את הליקויים. מסרו את הדירה בינואר 2004 ועד ינואר 2007, לא התקבל שום דו"ח ליקויים. זה מה שעדכנו את צדקה וזה מה שהוא דיווח לנו. הנתבעת 2 היא אחת החברות היותר אמינות וטובות בארץ – כ- 300 איש קנו אצלנו דירות וכולם מרוצים והשכונה לתפארת והמחירים עלו פי שניים ואין לנו סיבה לחשוד שדווקא את התלונה הזו שמו מתחת לשולחן ולא טיפלו בה. הם טיפלו ב- 300 תלונות." (ר' עמ' 33 לפרוטוקול) (הדגשות שלי,- ר.ש.).

18. מן האמור עולה כי נתבעת 1 פעלה כדי לפקח על נתבעת 2, היתה בקשר רציף עם מר משה צדקה בדבר תקלות ו/או ליקויים, כך גם עולה, כי מר צדקה ידע או צריך היה לדעת על פנייתם הראשונה של התובעים, מכיוון שכותב למכתב התשובה של נתבעת 2.

אי התאמה

19. התובענה עוסקת בעיקר בטענות התובעים בדבר אי התאמה בשל קיומם של ליקויים נטענים בדירה ובשל ירידת ערך שמקורה באי התאמה. שני המומחים אשר מונו מטעם בית המשפט, מצאו כי אכן קיימות אי התאמות וליקויים בדירה.

20. סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), עוסק באי התאמה:

"4. (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים; ....

(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1968.

(ג) לענין סעיף זה – "אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו; "תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה; "תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק."

א' זמיר, במאמרו "תיקון תש"ן לחוק המכר (דירות): צעדים עקלקלים בנתיב נכון", עיוני משפט יח (תשנ"ד) 201, 204, (להלן: "המאמר") עורך הבחנה בין ארבעת הסוגים של אי-התאמות שנוצרו לאחר תיקון תש"ן:

• אי התאמה שהתגלתה ברגע המסירה או לפניו, או במועד מאוחר יותר (אפילו כעבור שנים רבות), אך הוכח שהיתה קיימת כבר במועד המסירה של הדירה.
• אי התאמה שהתגלתה במהלך תקופת הבדק, תקופה שאורכה קבוע בתוספת לחוק, התלויה בסוג הפגם ובחלק של הבניין שבו הוא נפל.
• אי התאמה שהתגלתה בתקופת האחריות, קרי בתוך שלוש שנים מתום תקופת הבדק.
• אי התאמה יסודית, הפוגעת ביציבות ובבטיחות של הבניין, יהא מועד הגילוי אשר יהא.

הודעה על אי התאמה

21. התובעים טוענים, כי פנו לנתבעות פעמים רבות בתוך תקופת הבדק ו/או האחריות, כאמור בחוק המכר דירות, ומיד לאחר שנודע להם על הליקויים בהתאם להסכם המכר. לטענתם אינם מומחים, ועל כן אין לצפות מהם ליתן הודעה בפרק זמן של שנה ממועד המסירה.

22. הנתבעות טוענות, לעומת זאת, להעדר אחריותן כלפי התובעים, מכיוון שלא עמדו בנטל ההודעה שבחוק המכר דירות. לטענתן- התביעה מבוססת על טענות בדבר ליקויים שעליהם נודע לתובעים על פי גרסתם עוד בחודש ינואר 2004 אך פורטו לראשונה בפניה לנתבעת 2 רק ביום 4.1.07. טענות נתבעת 1 בדבר קבלת הודעה לראשונה רק ביום 28.7.09 הוכרעו לעיל ואיני רואה לשוב ולדון בהן.

23. סעיף 4א לחוק המכר דירות (הנזכר גם לעיל) מתייחס להודעה על אי התאמה או התאמה יסודית וקובע כהאי לישנא:

"4א. (א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה...".

24. מועד משלוח ההודעות על אי התאמה עמד בלב מחלוקת רבות בתביעות רוכשי דירות. בתי המשפט התלבטו בשאלה מתי ייחשב קונה כמי שעמד בנטל ההודעה, האם די באמרה בעל פה או שמא נדרשת הודעה בכתב, האם די בהודעה כללית, או שנדרשת הודעה מפורטת, וכדומה. כן נדרשו בתי המשפט לטענות בדבר הארכת המועדים לעמידה בנטל ההודעה (ר' ע"א 39022-06-14 שטיינר ואח' נ' אלטרוביץ' ואח' ניתן ביום 31.12.04, עמ' 11).

25. מקובל לציין מספר הצדקות להטלת נטל ההודעה בדבר אי ההתאמה על הקונה: מסירת הודעה מוקדמת מאפשרת למוכר לפעול מידית לתיקון הליקויים ועל דרך זה למנוע התרחבות הנזקים; בהיבט זה משרתת ההודעה את חובת הפחתת הנזק, המוטלת על הניזוק; מסירת הודעה במועד מוקדם מאפשרת לקבלן לבצע תיקונים כאשר הוא עדיין מצוי בשטח הבנייה, ועמו הציוד, הכלים והפועלים הנדרשים לתיקונים; מסירת הודעה במועד מאפשרת לקבלן לחזור אל קבלני-משנה וספקי ציוד שעבודתם או חומרים שסיפקו גרמו לליקויים; מתן הודעה במועד מאפשרת לקבלן לבצע בדיקות הנדרשות כדי לעמוד על מהות הליקויים ועל הקשר הסיבתי ביניהם לבין עבודות וחומרים שסיפק. ככל שמשתהה והולך מועד מסירתה של ההודעה המוקדמת, מתרבה והולך הנזק הראייתי, ועלולה להיפגע לא-במעט יכולתו של הקבלן להוכיח את הסיבות להיווצרות הליקויים. יידוע מוקדם של המוכר יאפשר לו להפיק לקחים לגבי דירות נוספות שבבנייה (ראו ע"א 2299/99 שפייר נ' חברת דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 213, 223 (2001) (להלן: "עניין שפייר")).

26. יחד עם זאת, נקבע כי מתן פירוש דווקני לחובת ההודעה המוקדמת, שלפיו תישלל זכותו של קונה לחזור על מוכר שמכר נכס לקוי אך משום שההודעה המוקדמת לא נמסרה במועד ובנוסח המדויק שעליו הוסכם, הוא בלתי ראוי. פירוש מעין זה יפגע שלא בצדק בקונה בהטילו עליו נטל שלעתים לא יוכל לעמוד בו. בד בבד עם קיפוח הקונה ישתחרר מוכר מאחריות גם במקום שאין כל הצדק לדבר. הוא הדין באשר לאינטרס הציבור, שאף הוא יימצא נפגע (עניין שפיר עמ' 224-225 לפסק הדין).

27. עוד נקבע, כי לרוב יודע קבלן על אי-התאמות במבנה שבנה, ודרישה קפדנית למסירתה של הודעה מוקדמת לא תשרת כל אינטרס ראוי. קונה מן היישוב לא ידע לעתים קרובות על קיומה של אי-התאמה, והרי אין הוא מומחה בשיטות העבודה, בטיב החומרים ובדין הבנייה. קונה מן המניין – שלא כמות הקבלן – אף אין לו לעזר אנשי מקצוע ומומחים, ועל-כן גם לא יוכל לעמוד על ליקויים "שקופים". לספק אין אינטרס לגיטימי לצאת נשכר מכך שהנושה לא הודיע לו דבר שאותו הוא יודע או צריך לדעת ממילא. (עניין שפיר עמ' 226 לפסק הדין).

"פריקת אחריות מעל גבו של קבלן רק בשל פגם טכני בהודעה מוקדמת – פגם של מועד – תהא בלתי רצויה ובלתי ראויה. נלך אפוא בדרכנו המקובלת ונעשה כמיטבנו לפירוש חובת ההודעה המוקדמת על-פי תכליתה אך בלא שנמרוד במלכות ובלא שנכפור בהוראה שהחוק הורנו אותה בה. לשון אחר, מקום שמטרת החובה תושג אף בלא שהקונה מסר הודעה רשמית למוכר – למשל, מקום שהמוכר ידע בפועל על הליקויים שבדירה – נורה כי המוכר לא יתנצל את חובתו לתקן את הליקויים שנתגלו". (עניין שפיר עמ' 227 לפסק הדין).

ר' גם ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פורסם ביום 28.2.05:

"אף על פי שלמתן הודעה מוקדמת על קיומם של הליקויים נודעת חשיבות מבחינות רבות, הוכרה בפסיקה גם אפשרות לוותר על דרישת ההודעה הפורמלית על הליקויים מקום שהמוכר ידע על אי ההתאמות, וייתכן שאף מקום שהיה עליו לדעת עליהם."

פרוטוקול מסירת הדירה

28. בהתאם לסעיף 4א (1) לחוק המכר דירות, התובעים יכולים להסתמך על אי התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותם, אם הודיעו עליה לנתבעות בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותם. לא הוכח בענייננו, כי התובעים מסרו כל הודעה בדבר ליקויים או אי התאמות למי מהנתבעות בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותם פרט לעריכת פרוטוקול מסירת הדירה.

כמפורט לעיל, ביום 23.12.03 חתמו התובעים על מסמך "פרוטוקול קבלת דירה". גם התובע וגם נתבעת 1 צירפו את הפרוטוקול לתצהיריהם. מדובר באותה טבלה, אולם על הפרוטוקול שצירף מר לב, חתומים התובעים ליד כל ליקויי כמאשרים תיקונו לשביעות רצונם.

הנתבעת 1 טוענת כי התובעים ניסו להסתיר את קיומו של הפרוטוקול החתום.

התובע, בחקירתו בבית המשפט, העיד בהקשר זה (עמ' 24 לפרוטוקול):

"לא היה לי ולא זכרתי. לקבלן היה את המקור והוא לא נתן לי העתק. הוא החתים אותי ורק אז נתן לי העתק. לא היתה לי סיבה להונות אף אחד. בדו"ח החתום יש ליקויים המופיעים אצל מומחה ביהמ"ש." התרשמתי כי התובע דובר אמת ותשובתו בעניין זה, שיש בה הגיון, מתקבלת על ידי. התובעים טוענים כי אולצו לחתום על כל הליקויים כתנאי לקבלת חזקה בדירה. התובע נחקר בעניין זה בעמ' 25 לפרוטוקול. במכתב קבלת החזקה בדירה מיום 5.1.04 נרשם: " הננו מאשרים בזאת כי בדקנו את הבית ומצאנו כי הבית נמסר לנו לשביעות רצוננו למעט הפרטים אשר נרשמו בפרוטוקול. אין באישורנו זה משום ויתור בזכויותינו לדרוש מכם תיקונים המצוינים בפרוטוקול" (הדגשות שלי,- ר.ש.). כלומר, מכתב זה, המאוחר למסמך פרוטוקול המסירה, מלמד על כך שהתובעים עדיין עומדים על זכויותיהם לדרוש את התיקונים של הליקויים המפורטים בפרוטוקול.

התובע בחקירתו (עמ' 24 לפרוטוקול) העיד בענין זה כדלקמן:

"ש. אחרי שערכתם את הפרוטוקול פני המסירה, האם נכון שהקבלן תיקן את מה שמופיע בפרוטוקול? ת. לא.

ש. האם פנית אליו וביקשת שיתקן? ת. כן.

ש. פנית אליו בכתב?

ת. ראשית הפרוטוקול בכתב. הוא תיקן חלק מהדברים. כל הזמן אמרתי שהוא תיקן מעט דברים לפני כן.

ש. אחרי הפרוטוקול תיקנו את מה שהיה בפרוטוקול.

ת. לא את הכל, תוקן רק חלק ממה שנרשם בפרוטוקול.

ש. אתה טוען שרק חלק מהתיקונים תוקנו. האם פנית שיתקנו את היתר?

ת. בטלפונים בלי סוף."

גם בענין זה- מקובלת עלי עדותו של התובע. זאת ועוד. קיימת חפיפה בין ליקויים המופיעים בפרוטוקול מסירת הדירה וכאלו שבחוות דעתו של המומחה דבורצקי. יש בכך כי לחזק את גרסת התובעים כי חתמו על פרוטוקול המסירה כדי שיוכלו לקבל את הדירה גם ללא תיקון כל הליקויים. התובעים אף הפנו לחפיפה בליקוים בס' 13 לסיכומיהם: חלודה במעקה- ס' 4.3.2 לחוו"ד, חוסר בחוטי משיכה- ס' 7.13 לחוו"ד, חשמל לתאורת גינה- ס' 7.2 לחוו"ד. חוסר אדמה בחצר- ס' 13.4 לחוו"ד.

לאור האמור, אני קובעת, כי הליקויים המופיעים בפרוטוקול מסירת הדירה ואשר עדיין קיימים ומופיעים בחוות דעתו של המומחה המהנדס דבורצקי הינם ליקויים אשר ניתנה עליהם הודעה לנתבעות בהתאם להוראות סעיף 4א לחוק.

לא רק זו אף זו. איני מקבלת את טענת נתבעת 1 כי על פי סעיפים 4.9-4.10 להסכם, התובעים פטרו אותה מאחריות לאי התאמה שתהיה בדירה במועד המסירה, ואשר לא תפורט בפרוטוקול המסירה. סעיפים אלו מרעים את זכויות הקונה על פי חוק המכר דירות, וזאת בניגוד לקבוע בסעיף 7א לחוק: "(א) אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".

הודעת התובעים על אי התאמה

29. בהתאם לס' 4א (א) (2) לחוק המכר דירות, התובעים זכאים להסתמך על אי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותם אם הודיעו עליה לנתבעות תוך זמן סביר לאחר שגילו אותה.

המועד בו התגלה הליקוי בעל חשיבות גם לעניין השאלה בדבר מקור הליקוי, ר' במאמרו הנ"ל של זמיר עמ' 206: "ככל שחולף זמן רב יותר בין מועד המסירה למועד התגלות הפגם, כך גם פוחתת ההסתברות שמקור הפגם במצבו של הממכר ברגע המסירה, ולכן פוחת הסיכוי להטיל אחריות על המוכר".

30. כפי שפורט לעיל- התובעים קיבלו חזקה בנכס ביום 5.1.04, וביום 15.9.05 פנתה נתבעת 2 לתובעים וביקשה לקבוע מועד לביצוע בדק שנתי בדירה. רק אז, ורק ביום 12.12.05, השיבה ב"כ התובעים לנתבעת 2 וציינה כי " מייד עם מסירת הדירה למרשי התגלו ליקויים ופגמים רבים בכל רחבי הדירה" וכי התובעים שוקדים על הכנת חוות דעת מטעמם.

31. חוות הדעת הראשונה שנערכה עבור התובעים ע"י המומחה מטעמם, נשלחה לנתבעת 2 ביום 4.1.07. בעמ' הראשון שלה מצוין תאריך עריכתה- 26.5.05. אם כן, חוות הדעת הראשונה נשלחה לנתבעת 2 כשנה וחצי לאחר מועד עריכתה ולאחר שהתובעים כבר גילו לכל הפחות את הליקויים המפורטים בה (על אף שציינו כי חלק רב ממנה כבר היה ידוע עוד קודם לעריכתה). התובעים לא נתנו כל הסבר לשיהוי זה. בהתאם לגרסת התובעים, נתגלו להם ליקויים נטענים במועדים שונים. הם לא פירטו באיזה מועד התגלה כל ליקוי נטען כאשר מרבית הליקויים מופיעים בחוות הדעת הראשונה מטעמם, מיום 26.5.05. הם אף לא ערכו הבחנה בין ליקויים שניתן לגלות בבדיקה סבירה לבין ליקויים שלא ניתן לגלות בבדיקה סבירה. עיון בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט המהנדס מר דבורצקי, מלמד כי נמצאו ליקויים משני המינים. כך גם מקובלת עלי טענת הנתבעת 1, כי משך תקופת הבדק ו/או האחריות לפי חוק המכר דירות, אינו משנה לעניין נטל ההודעה הקבוע בס' 4א לחוק.

התנהלות התובעים כפי שפורטה לעיל, מהווה מכשול עבורם, ככל שהם מבקשים להסתמך על טענות לאי התאמה בהתאם לחוק המכר דירות, מקום שהיה עליהם למסור הודעה לנתבעות והן לא עשו כן ו/או לא עשו זאת תוך זמן סביר. יחד עם זאת, איני מקבלת את טענת הנתבעות כי היעדר הודעה במועד כמתחייב מסעיף 4א(א) פוטרת אותן מאחריות לליקויים ואי התאמות בדירה באופן גורף, מהטעמים שיפורטו בהמשך.

32. התובעים טוענים, כי גם אם תתקבל עמדת הנתבעות כי ההודעה הראשונה הייתה רק ביום 4.1.07, הרי שבהתאם להלכה הפסוקה, משהביע קבלן את נכונותו לערוך תיקונים, רואים אותו כמי שויתר מכללא על הטענה בדבר אי משלוח הודעה על אי התאמה.

נתבעת 1 טענה כי נודע לה לראשונה על הליקויים בחודש יולי 2009 ועל כן ככל שקיימת חבות היא של נתבעת 2 בלבד, שידעה על טענות התובעים ועמדה עימם בקשר. כפי שהוכרע לעיל, טענה זו לא התקבלה. נתבעת 2 בס' 14 לסיכומיה ציינה כי "מעולם לא ויתרה על שום דבר", כי היתה מוכנה לתקן את הליקויים שהיו כדי לשמור על שמה הטוב וכי פנתה פעמים רבות על מנת לבצע את התיקונים, אולם התובעים לא נתנו לה הזדמנות לתקנם.

התובעים הפנו בעניין זה לע"א 559/87 נירה חשאי נ' בטי רונן, פ"ד מו(1) 229, 232-231 (1991) שם נקבע בעמ' 231 כך: "ראשית, אפילו לא הוכיחו התובעים מתן הודעה כדין, באו לעזרתם הנתבעים, אשר בכתב-הגנתם הצהירו, כי היו ועודם מוכנים לבצע כל תיקון בבניין, אם אכן נדרש כזה, היה ויתברר כי הפגם היה קיים בעת המסירה או כי אירע בתוך 12החודשים מיום מסירת הדירות לרוכשים". כלומר- הסכמת הקבלן באותו ענין לתקן, ניתנה בכפוף לסייג כי התיקון יערך רק ביחס לליקויים שהיו קיימים בעת המסירה או אירעו בתוך שנה מיום המסירה.

בעניינינו, נתבעת 2 במכתבה מיום 7.2.07 ציינה, כי העבירה את חוות דעת המומחה מטעם התובעים לבדיקת מהנדס מטעמה והוסיפה "..חברת כ.א והבנים על פי הזכות החוזית וחוק מכר הדירות המוקנות לה, עומדת על זכותה לבצע התיקונים שיבוצעו על חוות דעת המומחה מטעמה.." (הדגשות שלי,- ר.ש.).

אם כן- נתבעת 2 במכתבה מיום 7.2.07 עמדה על זכותה החוזית והחוקית לבצע תיקונים ככל שימצאו. חוות דעת מטעמה נערכה ביום 30.9.07. מעיון בה עולה כי המהנדס מטעם נתבעת 2 מצא שקיימים ליקויים המצריכים תיקון. אולם, לא הוכח כי נעשתה כל פניה של נתבעת 2 לשם הגעה לביצוע התיקונים, עד לפנייתם החוזרת של התובעים לנתבעת 2 מיום 28.7.09.

לאור האמור, אני מקבלת את טענת התובעים כי דרישת הנתבעת 2 לעמוד על זכותה לתקן את הליקויים מהווה ויתור מצידה על הודעה בדבר אי התאמה לפי ס' 4א לחוק המכר דירות, לכל הפחות לעניין ליקויים שאושרו גם בחוות הדעת של המומחה מטעמה.

בנוסף- נתבעת 2 הוסמכה מטעם נתבעת 1 לשמש כנציגתה לביצוע התיקונים (ר' ס' 12 לסיכומי נתבעת 1) , ולכן אני מוצאת כי ויתור נתבעת 2 מהווה גם ויתור בשם נתבעת 1.

33. זאת ועוד. כפי שנקבע בפסיקה, אי מתן הודעה לא יכשיל את התובענה במקום שבו מדובר באי התאמה אשר מטבע הדברים היתה קיימת גם במועד מסירת הדירה (ר' ע"א 559/87 נירה חשאי ואח' נ' בטי רונן, פ"ד מו(1), 229, עמ' 231). בעניינו, סביר להניח שהנתבעות, כקבלן וכמוכר, ידעו או חייבות היו לדעת על אי התאמות וליקויים בדירה, שכן מחובתן המקצועית לפקח על טיב הבניה וביצועה המקצועי, על התאמת הבניה להסכם המכר והמפרט הטכני.

34. הוראת סעיף 7 לחוק המכר שצוטט לעיל, כי "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין", עולה בקנה אחד עם ההלכה שנקבעה בע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ ואח', פ"ד מג(1) 183, ולפיה:

"נושא אחריותו של המוכר לפגמים ולליקויים נשלט על ידי דברי חקיקה שונים ... כפי שציין בית הדין, השארתו על כנו של הסעיף בדבר הגבלת האחריות מותירה עדיין שתי אפשרויות תביעה חלופיות, שלא על-פי החוזה. האחת, תביעה על-פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, והשנייה – תביעת נזיקין ...".

35. התביעה דנן אינה מבוססת רק על עילה חוזית, אלא גם על עילה נזיקית. הדבר עולה הן מכותרת כתב התביעה והן מסעיף ד'3 לכתב התביעה העוסק ברשלנות הנתבעות והתובעים חזרו על הטענות גם בסיכומיהם. לאור האמור לעיל, אף אם תאמר כי התובעים מנועים מהעלאת טענה לאי התאמה בהסתמך על סעיף 4א' לחוק המכר, הרי שדרכם לקבלת הסעד המבוקש אינה חסומה הואיל וקמה להם עילה נזיקית, ואפרט.

חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס דבורצקי

36. המומחה בחוות דעתו לאחר שביקר במקום, בחן את מכלול החומר שהוצג לו ובדק את הליקויים הנטענים, מצא כי קיימים ליקויים בדירה. בפרק הסיכום לחוות דעתו ציין כי יש לתקן את הליקויים הקיימים תחת פיקוח הנדסי. עלות תיקון הליקויים המפורטים בחוות הדעת הינם 51,750 ₪. עלות זו אינה כוללת מע"מ ו- 20% פיקוח הנדסי. עוד ציין, כי ביצוע התיקונים מחייב פינוי הדירה למשך שבועיים.

התובעים והנתבעות העלו טענות שונות כנגד חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, כפי שכבר נקבע בפסיקה: "משמונה מומחה מטעם בית המשפט, הרי בית המשפט הוא המחליט, אילו מסקנות יש להסיק מחוות-דעתו של המומחה, ובעלי הדין אינם יכולים לדרוש, כי בית המשפט יצמצם עצמו רק לעיון וללימוד של חלקים מחוות-דעתו של השמאי שמונה על-ידיו. בית המשפט הוא הממנה מומחה מטעמו כדי לקבל תמונה מדויקת ומלאה, ואם חוות הדעת של המומחה שמינה מקובלת עליו, רשאי בית המשפט להסתמך על כל חלק אשר כלול בה." (ע"א 402/85 רחל מרקוביץ ו-2 אח' נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד מא(1), 133 עמ' 139).

37. נתבעת 1 טענה בס' 77 לסיכומיה, כי התובעים בסיכומיהם זנחו את מרבית טענותיהם לליקויים. מקובל עלי הסברם של התובעים בס' 16 לסיכומי התשובה שלהם, כי התמקדו רק בליקויים בהם ביקשו לסטות מחוות דעתם של המומחים מטעם בית המשפט.

38. להלן אתייחס לליקויים ולאי התאמות לגביהם אשר הופיעו בחוות הדעת של המומחה דבורצקי (הסכומים המצוינים להלן הינם כנקוב בחוו"ד הנושאת תאריך 18/12/11 ובעמ' 21 לחווו"ד מציין המומחה כי יש להוסיף עליהם מע"מ ושווי פיקוח הנדסי בשיעור של 20%):

שלד ובניה- סדקים

ליקויי הסדקים הופיעו בחוות הדעת הראשונה של התובעים מיום 26.5.05 כשנה וחצי לאחר מסירת הדירה, על כן, סביר יותר שמדובר בליקויי שאינו תוצר של פעולתם. המומחה מטעם נתבעת 2 אישר בחוות דעתו מיום 30.9.07 כי אכן קיימים סדקים במקומות המצוינים בחוות דעת התובעים ואף ציין כי יש לתקנם. נתבעת 2 הכירה בקיומו של ליקוי זה כבר ביום 30.9.07 ואף עמדה על זכותה לתקנו. על כן, ליקוי זה מצוי במתחם אחריותן של הנתבעות.

המומחה דבורצקי מטעם בימ"ש בס' 1 לחוות דעתו מצא קיומם של סדקים במקומות שונים בדירה והעריך את עלות תיקון הליקוי בסך של 1,100 ₪. בחקירתו השיב כי מדובר בסדקים נימיים, והבהיר כי בדק רק את הסדקים שהופיעו בחוות הדעת של הצדדים ולא ערך ביקורת חדשה לגבי קיומם של סדקים נוספים. עוד השיב, כי מקום בו נרשם ב חוות דעתו ש"קיים סדק אנכי פנימי" מדובר בטעות סופר וכי בפועל מדובר בסדק שלא נמשך, פליטת הקולמוס הינה רק ביחס לסוג הליקוי, עלות התיקון הינה העלות המופיעה בחוות הדעת (עמ' 14-15 לפרוטוקול). אני מקבלת את התיקון לחוות הדעת בהתאם לתשובת המומחה. על כן, אני מאשרת את עלות התיקון שהעריך המומחה בסך של 1,100 ₪.

עבודות איטום וליקויי רטיבות

ליקויי הרטיבות והעובש הופיעו בחוות הדעת הראשונה של התובעים. לא סביר בעיני כי ליקויים מסוג זה יופיעו כבר בשנה וחצי הראשונות לאחר המסירה ועל כן אני מקבלת כי מדובר בליקויים שמקורם בעבודת הנתבעות. בנוסף, המומחה מטעם נתבעת 2 אישר בחוות דעתו כי יש לדאוג לאטימת החלון וכי יש שרידי רטיבות ועובש המצריכים איתור של מקור חדירת המים ותיקון הליקוי. אני קובעת איפוא שגם ליקוי זה מצוי במתחם אחריותן של הנתבעות. בס' 2 לחוות הדעת קבע המומחה כי חלק מהממצאים הנטענים אינם קיימים וחלקם תקינים, והעריך את עלות תיקון הליקויים בסך של 11,500 ₪. לעניין סעיפים 2.2.2, 2.2.3, 2.3.2, 2.3.3 לחוות דעתו, ציין המומחה כי ממצא הרטיבות לא קיים, אלא שמדובר בפטריות ועובש כתוצאה מעיבוי וכי יש בעיית בידוד טרמית, ובחקירתו הסביר כי אוורור לא היה מונע את התופעה וכי יש לבצע את התיקון. אני מקבלת קביעותיו בפריטים אלו. בס' 2.2.4 קבע המומחה כי הממצא לא קיים וציין כי התובע לא הצביע על מקום חדירת רטיבות, יחד עם זאת, המומחה תמחר את תיקון הליקוי. בתשובותיו לשאלות ההבהרה בס' 6ג' השיב המומחה בענין זה: "ראיתי סימנים כל שהם של חדירת מים אך את מקורם לא יכולתי לאתר. למרות זאת תמחרתי את עלות תיקון החלון בסכום שצויי בחוות דעתי בהנחה כי קיימת חדירת מים לדירת התובעים". הצדדים בסיכומיהם לא העלו טענות כנגד קבלת חוו"ד המומחה בפריט זה. מכל האמור- אני מקבלת את הערכתו במלואה בסך של 11,500 ₪.

עוד בנושא האיטום- התובעים בסיכומיהם טענו כי טעה המומחה בס' 2.5 לחוות דעתו, כאשר שלל את טענתם כי הקירות החיצוניים של ביתם אינם אטומים וזאת בניגוד לסעיפים 5.33-5.30 לתקנות התכנון והבניה, דבר אשר גורם ו/או יכול לגרום לספיגה קפילרית של רטיבות מהקרקע אל קירות הדירה והתובעים העריכו את תיקון הליקוי בסך של 14,800 ₪.

הנתבעות בסיכומיהן טוענות, כי חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט לא נסתרה בחקירתו ועל כן יש לדחות את טענת התובעים. המומחה דבורצקי השיב בעניין זה בחקירתו בבית המשפט, כדלקמן: " ש.ת. אני התייחסתי בחוות דעתי בסעיף 2.5, אני כותב שהממצא של בדיקת חדירת רטיבות הוא תקין. אתה טוען שהקירות החודרים לקרקע צריכים להיות אטומים דהיינו לעבור איטום אבל בכל מצב אדמה לא יכולה להגיע עד הריצוף, בכל מקרה, צריכים להיות 10 ס"מ 15 ס"מ, כדי שהמים לא יעלו שלא יהיה בוץ, שבוץ לא יכנס. לא עושים זאת, בדרך כלל עושים בגינות. גם לא ראיתי בדירה סימנים לרטיבות להם טוען התובע. היה סדק, אבל לא היתה חדירת רטיבות. סדק יכול להיווצר כתוצאה מכך שבין בלוק לרצפה, תמיד נוצר איזה שהוא סדק, זה ענין של התפשטות טרמית. בטון מתפשט בצורה מסוימת, בלוק בצורה אחרת וכך נוצר סדק. אזכיר כי מדובר בבית שנבנה כ 8 שנים לפני הביקור שלי." תשובת המומחה דבורצקי בענין זה מקובלת עלי, חוות דעתו לא נסתרה ועל כן אינני מקבלת טענת התובעים בעניין זה.

נגרות

ליקויי נגרות הופיעו כבר בחוות הדעת הראשונה של התובעים, המומחה מטעם נתבעת 2 אישר בחוות דעתו את חלק מהליקויים וכי יש לבצע תיקונים. לאור האמור אני קובעת שליקוי זה מצוי במתחם אחריותן של הנתבעות. המומחה בס' 3 לחוו"ד מצא כי קיימים ליקויים המצריכים תיקון בסך של 2,100 ₪. בחקירתו לב"כ הנתבעת 1 , השיב כי רק ס"ק 3.2-פגיעה במלבן הדלת, הינו ליקוי שעשוי היה להיגרם מבלאי ושימוש טבעי. מכיוון שללא ספק מדובר בליקוי שניתן לגלות בבדיקה סבירה, הרי שמצופה היה שיופיע כבר בפרוטוקול המסירה או במהלך השנה הראשונה. התובעים לא הוכיחו כי ליקוי מצוי באחריות הנתבעות. התוצאה הינה שאני קובעת כי הליקויים בסעיף 3 לחוות הדעת, להוציא ס' 3.2 הינם באחריות הנתבעות ומאשרת את עלות תיקונם בסך של 1,900 ₪.

מסגרות

ליקויי מסגרות הופיעו כבר בחוות הדעת הראשונה של התובעים. הליקויים אשר אושרו ע"י המומחה מטעם בית המשפט, הינם כאלו שהמומחה מטעם נתבעת 2 אישר ומצא כי יש לתקן. בנוסף, נושא החלודה על המעקה מופיע גם בפרוטוקול המסירה ומסתמן שמדובר בליקוי שלא תוקן. אם כן, ליקוי זה מצוי במתחם אחריותן של הנתבעות.

לאור האמור, אני מאשרת את קביעת המומחה בס' 4 לחוו"ד בדבר עלות תיקון הליקויים הנ"ל, בסך 1,700 ₪.

אינסטלציה סניטרית וניקוז

בס' 5 לחוו"ד מצא המומחה כי קיימים ליקויים המצריכים תיקון בסך של 3,350 ₪. בס' 5.13 לחוות הדעת ציין כך: "לפני כ 4 בשנת 2006 נסתם הביוב העירוני. התובעים טוענים כי צינור הניקוז מביתם לבריכה בוצע בשיפוע הפוך. מאז ועד היום הביוב לא נפגע ומתפקד היטב. על התובעים להזמין מודד לבדיקת שיפועי הקו. בנוסף הריצוף בחניה סביב הבריכה שקע. יש להגביה את הבריכה ולסדר את הריצוף המשתלב. (עלות תיקון הסעיף היא: 3,000 ₪)". בחקירתו נשאל המומחה בעניין זה והשיב כך: "לו הייתי צריך לתמחר את תיקון מהבריכה לתא העירוני, את שינוי השיפוע של הצינור, זה היה עולה בסביבות 5,000-6,000 ₪, וזה לא נמצא בחו"ד שלי. זה אומנם בחו"ד של התובע אבל לא היה מודד, שגם הוא לא הסתייע במודד, אלא ציין פריט שלא מסתמך על חו"ד כי לא הוצגה כזו בפניי. מכתב של העירייה לא מהווה חו"ד מודד. אם היו כוללים בחו"ד מסמך של מודד, אז הייתי יכול להתייחס לפריט הזה שבחו"ד התובעים כמשהו רציני על סמך מדידה מקצועית ולתמחר אותו, מאחר והוא לא היה קיים, הוא לא תומחר. התובע שאל אותי כמה עולה מודד ואמרתי לו, והוא אמר לי שזה יקר מדי. מודד לו היה כזה, שלא קיים אפילו בחו"ד התובעים היה אמור למדוד את עומק תחתית הבריכה העירונית, ואת עומק תחתית הבריכה במגרש של התובע ואז היה מראה לנו אם השיפוע באמת הוא הפוך." (הדגשות שלי ר.ש.)

התובעים בסיכומיהם טוענים, כי המומחה נכשל במילוי תפקידו, כי היה עליו לבצע את כל הבדיקות הנדרשות בעצמו או להזמין מומחה משנה. לטענתם, לאחר סיום חקירתו של המומחה, הם פנו למודד מטעמם ועתה הם מצרפים לראשונה לסיכומיהם את חוות דעתו.

הנתבעות בסיכומיהן, טוענות כי נטל ההוכחה בענין זה מוטל על התובעים ולא על המומחה וכי אין לקבל כראיה את חוות דעת המודד, שנערכה לאחר תום דיון ההוכחות וצורפה לסיכומים שלא כדין. הצדק עם הנתבעות. חוות הדעת שצירפו התובעים לסיכומיהם לא הוגשה כדין, התובעים אף לא טרחו להגיש בקשה מתאימה על מנת לנסות ולהכשיר את חוות הדעת כראיה מטעמם- על כן, חוות הדעת אינה חלק מחומר הראיות בתיק.

נטל הראיה מוטל על התובעים ולא על המומחה מטעם בית המשפט. המומחה העיד כי כבר בזמן אמת הציע לתובעים לפנות למודד מטעמם אך הם נמנעו מכך. התובע בחקירתו התייחס לכך כדלקמן:

"ש. האם נכון שבסתימה מצאו סמרטוטים וניירות שסתמו את הביוב?

ת. לא יודע.

ש. אני מפנה אותך לדו"ח שצרפת- נספח 11 לתצהירך.

ת. יש לי את זה כנספח 12 לתביעה שלי.

ש. תקרא מה שעשו לך.

ת. זו חשבונית של פתיחת סתימת ביוב. נכון שהחשבונית כוללת גם שאיבת שוחות ביוב מסמרטוטים ונייר אבל החשבונית כוללת גם פתיחת סתימת ביוב בקו ראשי בלחץ מים גבוה ויש שלושה סעיפים המדברים על לחץ מים גבוה. יש גם חוות דעת מקצועית, אולי תתייחסו גם אליה?

ש. נכון שמצאו לך סמרטוטים ונייר בביוב, נכון?

ת. גם. זו היתה מגבת לחה אחת. זה קוד בחשבונית ולא כמות.

ש. האם נכון שאתה לא הזמנת תיקונים לביוב אחרי הפעם הזו ב-2006 ועד שנת 2012 פעם נוספת?

ת. נכון."

מעדותו של התובע עולה, כי קיימת הסתברות רבה שהסתימה בביוב אירעה כתוצאה מסמרטוטים ו/או מגבות שנמצאו בביוב. עוד עולה, כי משנת 2006 ועד ליום חקירתו של התובע 3.12.13 לא אירעו עוד בעיות בביוב. כלומר הביוב מתפקד כביוב תקין. לאור האמור, אני קובעת שהתובעים לא הוכיחו את טענתם לכך שהשיפוע של הביוב הפוך, הנתבעות אחריות רק לליקויים שפורטו ע"י המומחה להוציא ס' 5.13 לחוות הדעת, בסך של 350 ₪.

חיפוי וקרמיקה

הליקויים עלו בחוות דעת מטעם התובעים ובחוות דעת מטעם נתבעת 2. המומחה מצא ליקויים המצריכים תיקון בסך של 300 ₪, הוא לא נחקר לעניין ליקויים אלו והצדדים לא העלו טענות כנגד קביעותיו. על כן אני קובעת שהנתבעות אחריות לליקוי ומקבלת את הערכת המומחה בסך של 300 ₪.

מתקני חשמל ותקשורת

ליקויים במתקני חשמל ותקשורת הופיעו כבר בחוות הדעת הראשונה של התובעים, המומחה מטעם נתבעת 2 אישר בחוות דעתו חלק מהליקויים וכי יש לבצע תיקונים. לאור האמור ליקוי זה מצוי במתחם אחריותן של הנתבעות.

בס' 7 לחוות דעתו של המומחה נמצאו ליקויים המצריכים תיקון בסך של 1,650 ₪. המומחה לא נחקר על הליקויים שמצא ו/או על הערכת שווים. לאור האמור, הנתבעות אחריות לליקויים שפורטו על ידו, שעלות תיקונם הינה הסך של 1,650 ₪.

עבודות טיח וצבע

ליקויי טיח וצבע הופיעו כבר בחוות הדעת הראשונה של התובעים. המומחה מטעם נתבעת 2 אישר בחוות דעתו רק חלק מהליקויים. מומחה נתבעת 2 לא מצא קיומן של גבשושיות בקיר בעוד מומחה התובעים והמומחה מטעם בית המשפט ציינו כי הממצא קיים ואני מקבלת את קביעת המומחה מטעם בית המשפט בפריט זה. סביר בעיני כי גבשושיות בקיר הינן ליקוי שמקורו בתכנון, עבודה או חומרים ועל כן אני קובעת שליקויי הטיח והצבע כפי שמצא המומחה מטעם בית המשפט מצויים במתחם אחריותן של הנתבעות. המומחה לא נחקר על הליקויים שמצא ו/או על הערכת שווים, כמפורט בס' 8 לחוו"ד ולפיכך אני קובעת שהנתבעות אחריות להם, בהתאם לקביעת המומחה בסך של 4,850 ₪.

עבודות ריצוף

התובעים בסיכומיהם טוענים כי שגה המומחה מטעם בית המשפט כאשר לא מצא אריח שבור בפינת המשפחה וכאשר קבע שלא קיים ממצא במבואה. מבקשים הם לקבוע שיש להחליף את הריצוף בכל חלקי הבית ולחייב את הנתבעות ברכיב זה בסך של 36,000 ₪.

הנתבעות בסיכומיהן טוענות כי מדובר בליקויים שככל שהיו קיימים במועד המסירה ניתן היה לראותם, אך התובעים העלו טענות לגביו בחלוף שנים. מכאן שככל שקיימות מרצפות סדוקות, הרי שמקור הליקוי הינו בתחזוקה לקויה, או בהתרשלות הדיירים. בנוסף- ככל שהתובעים היו מעלים טענו אלו בזמן אמת, ניתן היה לבצע תיקונים במהירות ובעלות נמוכה. האיחור בהעלאת הטענה מוביל להיעדר אחריות משפטית ולכך שכבר לא קיימות כאלו מרצפות עוד בשוק. מוסיפות הן כי עולה מחקירת המומחה שהתובעים החליפו הרבה מרצפות אך הסתירו עניין זה מבית המשפט וסביר כי החלפת מרצפות באופן לא מקצועי עשויה לגרום לסדקים באריחים אחרים. מפנות הן לכך שס' 4.15 להסכם קובע כי הנתבעת לא תהיה אחראית מקום בו מדובר בעבודות נוספות או שינויים שבוצעו שלא באמצעותה ואף משום כך הנתבעות לא נושאות באחריות לליקויים אלו. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בפריט זה-מצאתי שדין טענות התובעים בפריט זה להדחות ברובן, ואפרט. טענתם בדבר קיומם של אריחים שבורים במספר מקומות בחדר הדיור עלתה לראשונה בס' 9.1 לחוות הדעת הראשונה מטעמם, ובה לא פורטו מספר האריחים הפגומים ומיקומם המדויק. בחוות הדעת השלישית ציין המומחה מטעם התובעים כי יש אריחים שבורים פגומים בעיקר בחדר הדיור. המומחה מטעם נתבעת 2 ציין כי בניגוד לנטען, הבחין בבדיקתו באריח אחד עם סדק במרכזו ובארבעה אריחים בודדים לקויים במבואה מול הממ"ד (ס' 9 לחוות דעתו).

לא נעלם מעיני כי המומחה מטעם בית המשפט מציין בס' 9 לחוות דעתו שמצא ליקויים המצריכים תיקון בסך של 14,350 ₪. בס' 9.1 מצא המומחה כי קיימים 7 אריחים פגומים בסלון. ובסעיף 9.6.2 הוא מציין כתמים על משטחי המדרגות. ברם, המומחה התבקש בכתב המינוי להעריך את עלויות התיקונים, ולא להכריע בשאלת האחריות ועצם קיומם.

הדעת נותנת כי חורים, סדקים וכתמים הינם מסוג הליקויים שניתן לבדוק בבדיקה סבירה. אין מחלוקת כי התובעים לא טענו לליקויים אלו בפרוטוקול המסירה או לכל הפחות בתוך שנה ממועד מסירת הדירה. המומחה השיב בחקירתו כי יכול להיות שהפגמים בריצוף הם תוצאה של הזזת ריהוט וכן אינו "חושב" שמדובר בפגם במרצפת של היצרן (עמ' 17 לפרוטוקול). לאור האמור, אני קובעת שהתובעים לא עמדו בנטל להוכיח כי מקור הליקוי הינו בעבודה או בחומרים של הנתבעות.

זאת ועוד. גם לו הוכיחו התובעים כי מדובר בליקוי שהיה קיים עוד במועד המסירה, ולא כן הוא- היה עליהם להקטין את הנזק ולפנות לנתבעות באופן מידי. המומחה העיד בענין זה כי ככל שהיו פונים לקבלן בשנת 2004, ניתן היה להשיג מרצפות זהות "בלי בעיה" בעוד שעתה, שנים רבות לאחר המסירה, לא ניתן להתאים ריצוף דומה ויש להחליף את כל ריצוף הסלון (עמ' 18 לפרוטוקול). לעניין ס' 9.4 ו- 9.6.1 השיב המומחה בחקירתו כדלקמן:

" ת. כן, השבתי לזה גם בסע' 4 לשאלות ההבהרה שלך. אבל אני רוצה לחדד פה משהו – בסע' 9(4) מדובר על פנלים נושרים אבל זה ממצא שגם אחרי 5 שנים לא צריך לקרות, לכן גם אם הוא לא ראה את זה בזמן המסירה, וזה קרה אחרי 5 שנים, תמחרתי את זה. סע' 9.6.1 מומחי התובע מדברים על רום ושלח וסדקים בריצוף, את אלה לא היה יכול לראות בזמן המסירה כי זה נוצר עם הזמן – בגלל שהמדרגות היו אמורות לעמוד בעומס והם לא עמדו. התובע הוא לא איש מקצוע ולכן הוא לא יודע להסתכל על כל דבר."

תשובת המומחה מקובלת עלי ועל אף שלא ציין כך בחקירתו אני מקבלת את הנימוק הנ"ל גם ביחס לסעיף 9.6.3 לחוות הדעת.

נוכח האמור, אני קובעת שהנתבעות אחריות לליקויים המופיעים בס' 9.4, 9.6.1, ו- 9.6.3 לחוות הדעת בלבד, בהתאם לאישור המומחה מטעמן, בשווי הסך של 1,650 ₪.

אלומיניום וזכוכית

ליקויי אלומניום הופיעו כבר בחוות הדעת הראשונה של התובעים. הליקויים אשר אושרו ע"י המומחה מטעם בית המשפט, הינם אלו שגם המומחה מטעם נתבעת 2 אישר וציין כי יש לתקנם. עיון ברשימת הליקויים המפורטת בחוות דעת המומחה מטעם בימ"ש- דבורצקי, מעלה כי מקורם בעבודת הנתבעות. אם כן, ליקוי זה מצוי במתחם אחריותן של הנתבעות.

בס' 10 לחוות דעתו, הוא פירט את הליקויים המצריכים תיקון בעלות של 3,850 ₪ ובחקירתו (עמ' 19 לפרוטוקול) תיקן את ס' 10.3 וציין כי מדובר בפליטת קולמוס, "זה 0 ולא 100", כך שמדובר ב- 3,750 ₪. בס' 10.16 לחוות דעתו קבע כי: "הממצא קיים. לא מצאתי סימון לזכוכית בטיחותית בדלתות הצמודות לקרקע. בקשתי מהקבלן לקבל אישור מספק האלומניום לכך שהותקנה זכוכית בטיחותית ועדיין לא קיבלתי. עלות החלפת הזכוכית היא 1,200 ₪".

התובעים בסיכומיהם טוענים כי ניתנה לנתבעות הזדמנות להוכיח כי הזכוכית אכן בטיחותית ומשלא ניצלו אותה יש לקבל את עמדתם. הנתבעות בסיכומיהן לא התייחסו לטענת התובעים, המקובלת עלי. לאור האמור, הנתבעות אחריות לליקויים שפורטו ע"י המומחה בפריט זה, בסך של 4,950 ₪.

עבודת אבן נסורה

בס' 11 לחוות הדעת פירט המומחה את הליקויים המצריכים תיקון בעלות של 1,400 ₪. בסעיף 11.2 ציין המומחה כי מדובר בליקוי שנוצר "כתוצאה משינויי מזג אויר"- על כן לא מצאתי כי יש מקום להטיל אחריות על הנתבעות בעניין זה. ליקויים 11.3 ו- 11.4 הופיעו בחוות הדעת הראשונה של התובעים ואף בחוות דעתו של המומחה מטעם נתבעת 2. מדובר איפוא בליקויים שמקורם בעבודת הנתבעות. אני קובעת איפוא שהנתבעות אחריות לליקויים שפורטו ע"י המומחה דבורצקי בשני סעיפים אלו בסך של 400 ₪.

גג רעפים

בס' 10 לחוות הדעת פירט המומחה את הליקויים המצריכים תיקון בסך של 2,700 ₪.

הוא נחקר בעניין זה והשיב כדלקמן: "ש. בסע' 12 – מה יכול להיגרם מבלאי טבעי או כתוצאה מהשנים. ת. 12.3 זה תחזוקה, כל השאר זו בעיה של הקבלן.

ש. למשל שרעפים לא נקשרו טוב מספיק או שבידוד בגג התנתק, זה לא קורה עם השנים אחרי 8 שנים. ת. 12.1 זה גם יכול להיות מבלאי ו-12.3 גם."

למרות האפשרות שהציב המומחה, לא ניתן להתעלם מכך שליקויים אלו הופיעו כבר בחוות דעת התובעים הראשונה מיום 26.5.05, דהיינו- כשנה וחמישה חודשים לאחר המסירה. אין זה סביר בעיני כי בתוך פרק זמן כה קצר אירעו ליקויי תחזוקה ו/או בלאי. יתרה מכך, פרט לליקוי המפורט בס' 12.4, אישר המומחה מטעם נתבעת 2 את קיומם של כל הליקויים בפרק זה ואת הצורך בתיקונם.

לאור האמור, אני קובעת כי כל רכיבי הסעיף, בסך של 2,700 ₪, הינם באחריות הנתבעות.

עבודות פיתוח שונות

ליקויים אלו הופיעו כבר בחוות הדעת הראשונה של התובעים, המומחה מטעם נתבעת 2 אישר בחוות דעתו חלק מהם ואישר כי יש לבצע תיקונים. עיון בפירוט מעלה כי אין מדובר בליקויים שניתן לגלות בבדיקה סבירה.

בס' 13.1 קבע המומחה כי יש להתאים את גובה המעקה לתקן ולהוסיף מאחז ידני. מדובר בליקוי מהסוג שהנתבעות ידעו או לכל הפחות צריכות לדעת עליו.

המומחה בס' 13.4 קבע כי אכן קיים ממצא של שקיעת אדמה, אולם "הטיפול בגינה חל על התובע. התובע היה אמור לשתול צמחים אך הדבר לא נעשה. לכן האדמה שוקעת וזזה בעת המטרת מים וגשם." אני מקבלת את קביעת המומחה בעניין זה וקובעת כי הנתבעות אחריות לליקויים שפורטו בסעיף 13 לחוו"ד המומחה דבורצקי, בסך של 2,900 ₪.

הזכות לתקן

39. הנתבעות טוענות, כי לא קיבלו הזדמנות לתקן את הליקויים. לטענתן, בפגישה מיום 2.9.09 התובעים הסכימו רק להקרין סרטון וידאו שערכו והמתעד את הליקויים הנטענים וסירבו התובעים לאפשר לנציגי הנתבעות ולאנשי המקצוע שהגיעו לערוך סיור בבית, לראות את הליקויים בפועל לא כל שכן לתקנם.

התובעים טוענים, מנגד, כי נתנו לנתבעות הזדמנות לתקן את הליקויים. מפנים הם לכך שמומחה מטעם נתבעת 2 ביקר בבית עוד בשנת 2007 ולגירסתם- הנתבעות הן שסירבו להגיע לתקן את הליקויים. לטענתם, לאחר שליחת מכתבם מיום 7.9.09 לנתבעת 2 במטרה לקבוע מועד לתיאום תיקון הליקויים, הנתבעות לא יצרו עמם קשר ולא ניסו לתאם מועד ולמזער את הנזק.

40. סעיף 4ב לחוק המכר דירות מתייחס לזכות תיקון אי התאמה וקובע כך:

"מיום 2.8.1990

תיקון מס' 2

ס"ח תש"ן מס' 1327 מיום 2.8.1990 עמ' 184 (ה"ח 1996)

הוספת סעיף 4א

מיום 6.4.2011

תיקון מס' 5

ס"ח תשע"א מס' 2293 מיום 6.4.2011 עמ' 778 (ה"ח 263)

הודעה על אי-התאמה או אי-התאמה יסודית

4א. (א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

(ב) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.4ב. (א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון."

41. בכל הנוגע לפגישה מיום 2.9.09- אין מחלוקת כי במהלכה ביקשו התובעים להקרין סרטון המתאר את הליקויים הנטענים על ידם. התובע בחקירתו הסביר כי ביקש קודם להראות את הסרטון ואז לאפשר לנציגי הנתבעות להסתובב בבית. בפועל, אין מחלוקת כי נציג נתבעת 2 צפה בסרטון ולאחר מכן ערך סיור בבית התובעים. גם אם התנהלות התובעים כאן הקשתה, אינני מקבלת את טענת נתבעת 1 כי התובעים מנעו ממנה לערוך סיור בדירה.

42. כפי שהוכח לעיל, חלק מהליקויים שפורטו בפרוטוקול המסירה בשנת 2004 נותרו קיימים גם בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. אין מחלוקת, כי מומחה מטעם נתבעת 2 ביקר בנכס ביום 28.9.07 ואף ערך חוות דעת ביום 30.9.07 בה ציין כי קיימים ליקויים בדירה המצריכים תיקון. הנתבעות לא הוכיחו כי פעלו לכל הפחות לתיקון הליקויים שאושרו בחוות הדעת מטעם נתבעת 2. ביום 28.7.09 פנו התובעים שוב לנתבעות וציינו כי חרף חוות הדעת של הנתבעת 2 לא יצרו איתם קשר ולא הגיעו לתקן את הליקויים. ביום 7.9.09 הודיעו התובעים לנתבעת 2, כי הם מעוניינים לקבוע מועד לתיקון הליקויים וכי כל הליקויים שלא יתוקנו ומופיעים בחוות הדעת מטעמם יישארו במחלוקת והתובעים ישקלו האם לפנות אל ערכאות. הנתבעות לא הוכיחו כי נעשה כל ניסיון לתקן את הליקויים. למעשה- זו התכתובת האחרונה שנערכה בין הצדדים עד להגשת התובענה כאן. לאור האמור, אני קובעת כי הנתבעות קיבלו הזדמנות לתקן את הליקויים, לכל הפחות את הליקויים בגינם מומחי הצדדים אינם חלוקים, אך הנתבעות לא ניצלו הזדמנות זו ולא תיקנו את הליקויים.

סיכום ביניים

43. אני מקבלת את קביעות המומחה מטעם בית המשפט המהנדס דבורצקי תוך ההסתייגויות כפי שהוכרעו לעיל וקובעת כי על הנתבעות לשאת בעלויות התיקון כדלקמן: שלד ובניה- 1,100 ₪; איטום וליקויי רטיבות- 11,500 ₪; נגרות- 1,900 ₪; מסגרות- 1,700 ₪; אינסטלציה סניטרית וניקוז- 350 ₪; חיפוי וקרמיקה- 300 ₪; מתקני חשמל ותקשורת- 1,650 ₪; טיח וצבע- 4,850 ₪; ריצוף- 1,650 ₪; אלומניום- 4,950 ₪; עבודת אבן נסורה- 400 ₪; גג ורעפים- 2,700 ₪; עבודות פיתוח שונות- 2,900 ₪. וסה"כ סך של 35,950 ₪.

המומחה בס' 14.5 לחוות הדעת ציין, כי עלויות התיקון מבוססות על מחירון דקל שיפוצים והן נכונות למועד עריכת חוו"ד, דהיינו- ליום 18/12/11 (כמצוין בעמ' 21 לחוו"ד). לסכום זה יש להוסיף מע"מ (כשיעורו כיום) ו- 20% פיקוח הנדסי.

הסכום המתקבל הינו הסך של 38,650 ש"ח , והוא נכון למועד פסק-הדין.

ירידת ערך

44. החדרון שקירותיו קטומים וממוקם ליד הממ"ד: בהתאם להסכם המכר, התובעים רכשו דירת 6 חדרים. המומחה מטעם בית המשפט לענין זה- השמאי שלומי יפה, קבע בחוו"ד כי החדרון הנ"ל אינו עונה להגדרה של "חדר" אלא להגדרה של חדרון, קבע כי אכן קיימת אי התאמה בעניין זה, והעריך את שוויה בירידת ערך בשיעור של 5% ובסך של 18,750 ₪.

התובעים טוענים בעניין זה בין היתר, כי על אף שהמומחה מר יפה קבע כי שטח החדר עומד בהגדרת חדרון ו/או חצי חדר בלבד הוא לא יחס לכך ירידת ערך מספקת. הנתבעים בסיכומים טוענים בין היתר, כי הסטיה שמצא המומחה מר יפה הינה סטיה המוכרת בדין ואינה מובילה לירידת ערך וכי התובע בעדותו אישר שמעולם לא היו לו בעיות בשימוש בחדר המדובר (עמ' 27 ש' 23-24 לפרוטוקול). לחילופין, טוענות הנתבעות כי יש לחשב את ירידת הערך ממחיר רכישת הבית ולא משוויו כיום, לאחר שהוכפל פי שניים.

45. המומחה, השמאי יפה בס' 10.1 לחוו"ד נימק והסביר את הערכתו:

"...מביקור במקום ולאחר עיון מעמיק בחוות דעת הצדדים, בהסכם הרכישה, בנספחיו, בהיתר הבניה והתוכניות המצורפות לו עולה, כי מדובר בחדר, במקור, אשר לו פתחים תכנוניים רבים אשר היו ידועים לרוכש, תכניות המכר הראו בברור כי מדובר בחדר שינה אשר צורתו אינה רגולרית, 2 פינות החדר קטומות בשני אלכסונים כאשר אחד מהם גדול מהשני. לעניין מידות החדר: מידות החדר כפי שנמדדו ע"י מומחי הצדדים וכפי שנמדדו על ידי (תואמות זו לזו במסגרת טעות מדידה). המדידות מראות כי המידות אינן עולות בקנה אחד עם הוראות תקנות התכנון והבנייה (תקנה 2.04) בקשר להגדרת חדר מגורים.... סה"כ שטח החדר: 0.43-8.26 = 7.83 מ"ר. הגדרת חדרון עפ"י תקנה 2.04: רוחב מינימלי בין קירות 2.00 מ', שטח מינימלי 6.00 מ"ר. החדר נשוא הערכה עומד בהגדרת נתונים מינימלים של חדרון ולא של חדר מגורים. יחד עם זאת נתוניו הפיסיים קרובים לזה של חדר מגורים. ירידת הערך היא שולית ביותר....להערכתי ירידת הערך במקרה זה עומדת על כ- 5% משווי חדר אק' בסביבה".

בחקירתו (עמ' 8 לפרוטוקול) השיב השמאי בעניין זה כך:

"ש. אם כך, למה קבעת ירידת ערך של 5% ולא משהו אחר

ת. אני חושב שזה 5%

ש. יש לך חו"ד להסתמך עליה

ת. אני מומחה וחו"ד היא שלי על סמך ניסוני והידע המקצועי שלי.

ש. בחו"ד מטעמנו הפנינו פסיקה משנת 2001 בדיוק במקרה דומה, שנכון לשנת 2003 נפסק 21,000 ₪ בגין ירידת ערך, למה לא התייחסת לכך.

ת. אני לא יכול להשוות לנכס שלא ראיתי ולא בדקתי, אני מעריך את הנכס שראיתי ובדקתי על סמך ניסיוני והערכה שלי."

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, בחוות הדעת ובחקירתו של המומחה, אני מקבלת את חוות דעתו של המומחה בעניין זה, וקובעת כי החדרון, שקירותיו קטומים אינו עונה להגדרה של חדר אלא להגדרה של חדרון, כי אכן קיימת אי התאמה בעניין זה, הגורמת לירידת ערך בשיעור של 5% בסך של 18,750 ₪.

46. הממ"ד: התובעים טוענים כי הממ"ד נרכש על ידם כחדר מגורים וכי לפיכך עליו להתאים לדרישות תקנות התכנון והבניה. לטענתם, הממ"ד אינו יכול להיחשב כחדר אלא כחדרון או חצי חדר בלבד מכיוון שאינו עומד בהגדרות חדר לפי תקנה 2.04 לתקנות התכנון והבניה. טענת התובעים לאי התאמה בשל ליקויים שונים בממ"ד לא התקבלה ע"י המומחה (ר' בס' 10.2 לחוו"ד) כדלקמן: "...מבדיקת המידות בתכנית להיתר עולה כי המידות החיצוניות, בפועל קטנות בפחות מ 2% כמתחייב, וכי אורך הנישה קטן בכ- 3% מהרשום. בממ"ד קיימת נישה לארון, הנישה היא חלק מהחדר. המגרעת אשר נוצרה לצורך פתיחת הדלת היא שטח מעבר הכרחי הקיים בכל כניסה לחדר. המגרעת משמשת כנישה לארון ואינה פוגעת בפונקציונליות של החדר. איני מוצא כל ירידת ערך בצורתו ו/או גודלו של הממ"ד המשמש כחדר."

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, בחוות הדעת ובחקירתו של המומחה מטעם בימ"ש השמאי יפה, אני מקבלת את הסברו הממצה ואת חוות דעתו, ודוחה את טענות התובעים בכל הנוגע לירידת ערך עקב גודלו של הממ"ד.

47. באשר לטענה בדבר אי התאמה בשל קיומו של עמוד בסמוך לדלת בחצר הרחצה, קבע השמאי מר יפה כי אינו מופיע בחוות דעתו של השמאי מטעם התובעים וכי "אינני מוצא בממצא זה ירידת ערך". אני מקבלת את קביעת המומחה גם בעניין זה, מנימוקיו. הסכום שיש לאשר בראש נזק זה, הינו איפוא הסך של 18,750 ₪ נכון ליום 18/3/12. סכום זה, נכון למועד פסק- הדין, הינו הסך של 20,158 ₪.

פינוי התובעים מדירתם

48. התובעים מפנים לקביעת המומחה מטעם בית המשפט דבורצקי, כי תיקון הליקויים מצריך פינוי של התובעים מדירתם למשך שבועיים. התובעים מעמידים את דרישתם בפריט זה על הסך של 14,000 ₪. הנתבעות טוענות כי אינן חבות במימון דיור חלופי עבור התובעים ואף כי הסכום בו נקבו מנופח ומוגזם ולא נתמך בכל ראיה, אם כי- יש לציין, בחרו שלא לחקור ולהביא ראיות אחרות בענין זה.

בהתאם לניתוח ולפירוט שנעשה לעיל, הכרתי רק בחלק מהליקויים שפורטו בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ככאלו שתיקונם מצוי בתחום אחריותן של הנתבעות, למשל- בפריט החלפת ריצוף, אושרה החלפה שלמספר מרצפות בלבד. הסכום שאושר בפריט זה הינו הסך של 1,650 ₪, מתוך הערכה כוללת של המומחה בסך של 14,350 ₪. על פי נסיון החיים, מדובר בליקוי שלו אושר במלואו,- משקלו בעבודות התיקון היה משמעותי ולכאורה- עשוי להצריך פינוי דיירים. אישורו החלקי (פחות משמינית), מביא לטעמי לכך שמשך התיקונים הנזכרים בחוו"ד המומחה מתקצר משמעותית. לאחר שבחנתי את רשימת הליקויים שאושרו במסגרת פסק-הדין (ראו בסעיף 43 לעיל), אחד לאחד, מצאתי שספק אם הם מצריכים את פינוי המשפחה מהבית, וכי מכל מקום- פרק הזמן של כשבועיים על פי הערכת המומחה מתקצר דרמטית. שקלתי את כל האמור, ובכלל זה את העובדה שיריעת התיקונים הינה במקומות ובאזורים שונים בבית, על אי הנוחות הכרוכה בכך כשמדובר בבית משפחה, את קביעת המומחה כי התיקונים מחייבים פינוי ויחד עם זאת- שעל פניו דומה שיש לצמצם את פרק הזמן שציין משמעותית. לא ניתן להתעלם מכך שהתובעים לא הביאו ראיות באשר לעלות מגורים חלופיים, ומכך שלפריט זה אין זכר גם בכ"ת, למרות שבחוו"ד שצורפה מטעמם לכתב התביעה נזכר צורך בפינוי וכי למעשה- התובעים לא פירטו את דרישתם בפריט זה אפילו בתצהיר העדות הראשית מטעמם ועשו כן לראשונה בסיכומיהם.

מכל האמור- לא שוכנעתי שיש הכרח בפינוי הבית למשך תקופת התיקונים, וכי גם אם ידרש כזה, הרי שמשכה יהא קצר מהערכת המומחה שניתנה ביחס לכל התיקונים הנזכרים בחוו"ד, שחלקם לא אושר, ואף כי מכל מקום- לא הורם הנטל להוכיח את העלות הכרוכה בכך. אשר על כן- התביעה בפריט זה נדחית.

הדרישה לפיצוי בגין נזק לא ממוני- עגמת נפש

49. התביעה הוגשה על סכום של 351,297 ₪ ששוויו להיום: 408,6555 ₪, לפני הוצאות ונלוות. בסופו של יום –הסכום שנפסק הינו הסך של 58,808 ₪ לפני השתתפות בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, דהיינו- כשביעית מהסכום שנתבע.

בהתאם לסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות), פסיקת פיצוי עבור נזק לא ממוני נתונה לשיקול דעת בית המשפט, והכלל הוא כי הפיצוי נועד לפצות את הנפגע ולא להעניש את המפר (ר' ע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, (פורסם בנבו)). יודגש שכאשר קיים פער ניכר בין הסכום הנתבע עבור ליקויי בנייה לבין הסכום שנפסק בסופו של יום, בתי המשפט נמנעו מפסיקת פיצוי עבור עוגמת נפש (ר' ת"א (שלום-חיפה) 7968/01 וסקר נ' גלרון בע"מ ואח',[פורסם בנבו], ת"א (שלום-חיפה) 20285/03 פאפו ואח' נ' גב ים [פורסם בנבו] ו-ת"א (מחוזי-י-ם) 1148/97 אילוז ואח' נ' זקן בע"מ, (פורסם בנבו)).

כך הן נסיבות מקרה דנן בו הסכום שנפסק עבור ליקויי בנייה בדירות נמוך באופן משמעותי מהסכום הנדרש בתביעה. בנסיבות העניין, התובעים אינם זכאים לפיצוי עבור עוגמת נפש.

הוצאות משפט

50. התובעים טוענים כי לא יכלו להוכיח עניין שבמומחיות ללא חוות דעת מומחה מטעמם ובסעיף 129 לסיכומיהם הם מפרטים הוצאות שנגרמו להם בסך של 30,653.50 ₪ נומינלית. נתבעת 1 טוענת, כי יש לחייב את התובעים בתשלום הוצאותיה הריאליות ששיעורן לטענתה כ- 300,000 ₪ , כי התובעים ניהלו תביעה מנופחת, העלו טענות באיחור של שנים והתנהלו באופן קלוקל. בחנתי את טענות הצדדים, בראי כל המצוי בפני, לרבות התנהלות הצדדים. אין בידי להתעלם מהפער העצום בין סכום התביעה לבין הסכום שנפסק בסופו של יום, כמפורט לעיל. כך, גם לא מצאתי מקום לחייב את הנתבעות לשאת בכל ההוצאות הנקובות בסיכומי התובעים, שאת חלקן ניתן היה לחסוך. בין היתר, דרישת התובעים להחזר הוצאות בגין תיקון סתימת ביוב נדחתה, לאחר שנקבע כי התובעים לא הוכיחו שמדובר בליקוי שמקורו בנתבעות וכמוה גם דרישת התובעים לתשלום בגין הוצאות מודד אשר ערך דו"ח לאחר שלב ההוכחות וצורף לסיכומיהם שלא כדין. ועוד. אף אין בידי לקבל את דרישת התובעים להחזר מלא בגין אגרת משפט, הנגזרת מסכום התביעה שהוכח כמופרז. לאחר ששקלתי ושקללתי את כל האמור ועוד- ראיתי להעמיד את סכום הוצאות המשפט שהתובעים זכאים לקבל חזרה מהנתבעות, כהשתתפות, על הסך הכולל של 21,000 ₪ כשסכום זה נכון למועד פסק-הדין.

סוף דבר

51. מכל האמור- אני מחייבת את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסך של 58,808 ₪ כפיצוי בגין ליקויי בניה ו/או אי התאמות, בהתאם לפירוט בפסק הדין. עוד אני מחייבת את הנתבעות- יחד ולחוד, בהשתתפות בהוצאות המשפט של התובעים בסך כולל של 21,000 ₪ ובהשתתפות בשכ"ט עו"ד שלהם, בסך כולל מע"מ של 13,879 ₪.

הסכומים נכונים למועד פסק-הדין והם ישולמו בתוך 30יום ממועד קבלתו, שאם לא כן- ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, עד התשלום בפועל.

זכות ערעור בתוך 45 יום.

המזכירות תואיל לשלוח את פסק-הדין לצדדים, בדואר רשום ועם אישור מסירה.

ניתן היום, כ"ט אלול תשע"ה, 13 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.