ב"כ שדה עו"ד שירי צור גלאון

ב"כ שמעון עו"ד גד לנדאו

1. ביום 9/11/14 ניתן פסק דין ראשון של מותב זה ב- 3 התביעות ההדדיות שהתנהלו בין הצדדים. בעלי הדין הגישו ערעורים הדדיים על פסק הדין לבית המשפט המחוזי מרכז.

בדיון שהתקיים בפני ערכאת הערעור ביום 7/10/15 ניתן פסק דין, אשר החזיר את ההליך לדיון בפני בית משפט השלום, תוך מתן מספר הנחיות להשלמה ולתיקון שיפורטו להלן.

פרק א' - קביעות פסק הדין הראשון והנחיות בית המשפט המחוזי

2. בפסק הדין מיום 9/11/14 נקבע בתמצית כך:

א. חברת "זאב שמעון ובניו" בע"מ (להלן: "השוכרת") היא זו שהייתה מחויבת על פי תנאי הסכם השכירות בהסדרת רישיון העסק. התקנת מערכת הגברת לחצי המים במושכר נדרשה לצורך הסדרת רישיון העסק ומכאן שהעניין היה באחריות השוכרת.

ב. המשכיר יעקב שדה (להלן: "שדה") מסר את מבני המושכר לשוכרת באיחור ביחס לתנאי הסכם השכירות. מבנה א' נמסר לשימוש השוכרת במהלך חודש אוגוסט 2008 ומבנה ב' בין החודשים דצמבר 2008 וינואר 2009.

ג. הסכם השכירות קבע שהשוכרת תמסור לשדה עם חתימת ההסכם 12 שיקים עבור דמי שכירות ושטר חוב ואולם הטיל את חובת התשלום רק עם מתן החזקה במושכר, כך שהיה מקום לדחות את העברת השיקים. השוכרת הפרה את תנאי השכירות בכך שלא מסרה שיקים ושטר חוב גם לאחר קבלת החזקה במושכר.

ד. שדה לא התקין מדרגות לגלריה במבנה א' ומאוחר יותר אף אטם את פתח הכניסה אליה. מדובר בהפרת חוזה מצד שדה ובמניעת שימוש בשטח של 250 מ"ר מתוך 1,375 מ"ר במבנה א'. בהתאמה יש להפחית את דמי השכירות היחסיים.

ה. דמי השכירות עבור מבנה א' בתקופת השכירות בפועל של השוכרת חושבו והסתכמו ב- 564,980 ₪. דמי השכירות עבור מבנה ב' בתקופת השכירות בפועל של השוכרת חושבו והסתכמו ב- 105,000 ₪. סך דמי השכירות הכללי הוא 669,980 ₪ בתוספת מע"מ.

ו. המסמכים מהתאריכים 15/7/09 ו- 16/7/09 משקפים הסכמות מחייבות בין הצדדים. עם זאת, העובדה שרק השוכרת הסתייעה בייעוץ משפטי בעניינם יוצרת חוסר איזון ומחייבת פרשנות זהירה של האמור בהם ביחס להתחייבויותיו של שדה.

ז. המושכר כלל ליקויי בניה, שלא עשו את המבנים בלתי ראויים לשימוש באופן מיידי, אך חייבו תיקון והסדרה מצד שדה. שדה הפר את הסכם השכירות בכך שלא תיקן ולא הסדיר את הליקויים.

ח. שדה הפר את הסכם השכירות באופן בוטה בפעולות חבלה והפרה בזדון ובהן ניתוק אספקת החשמל, ריתוך דלתות המבנה ועוד.

ט. שדה הפר את הסכם השכירות בכך שסיפק חשמל זמני ולא הסדיר אספקת חשמל קבועה.

י. שדה פעל לקבלת היתר לשימוש חורג וככל הנראה אף קיבל אותו, אלא שעם התפתחות הסכסוך בין הצדדים הוא ביטל את ההיתר. עם זאת, לשוכרת לא נגרמו נזקים בהקשר לכך.

יא. לא הוכחה טענת השוכרת להפרת ההסכם מצד שדה, בכך שלא הציג תכניות בניה של המושכר. מכל מקום, לא היה במחדל הנטען כדי לפגוע בשוכרת.

יב. השוכרת פעלה בעת עזיבת המושכר לפגיעה מכוונת במבנה המושכר ובמערכותיו באופן המהווה הפרה של הסכם השכירות.

יג. שדה לא הוכיח באופן מספק את טענותיו לכך שהשוכרת לא שילמה את דמי הארנונה.

יד. השוכרת לא ביטחה את המושכר בניגוד להתחייבותה בהסכם השכירות, אלא שלא ניתן היה לבטחו ללא קבלת אישור של רשויות הכיבוי וללא אספקה של חשמל קבוע, כך שמדובר בהפרה שהיא תוצאה של הפרות אחרות על ידי שני הצדדים.

טו. שדה לא הוכיח את טענותיו שהשוכרת לא שילמה את חשבונות החשמל.

טז. השוכרת איחרה בהגשת בקשה למתן רישיון עסק. מדובר בהפרה שהיא פועל יוצא מההפרה העיקרית של ההסכם על ידי השוכרת, אשר לא הסדירה את לחצי המים במבנה כחלק מהתקנות מערכות כיבוי האש.

יז. שדה טען להפסדים כספיים בסך מצטבר של 1,798,001 ₪ ובהם תיקון נזקי זדון במבנה בסך של 635,363 ₪ והפסד שכירות בתקופת התיקונים בסך של 127,600 ₪.

נוכח מחדלים בהוכחת ההפסדים הנטענים הוערכו עלויות התיקון על דרך האומדנא בסך של 200,090 ₪ והפסדי השכירות בסך של 100,000 ₪.

יח. השוכרת טענה להפסדים כספיים בסך מצטבר של 1,269,379 ₪.

בין היתר נטען להפסד עבור הוצאות שכירות במתחמים אחרים בסך של 392,617 ₪ ועבור הוצאות הובלה בסך של 33,000 ₪. הפסדים אלה לא הוכחו על ידי השוכרת ברמה מספקת.

כמו כן נטען להפסד השקעות במבנה המושכר בסך של 535,649 ₪ ושכר עבודה עבור פיקוח ובקרה בסך של 182,256 ₪. ההפסד המצטבר הוערך על ידי בית המשפט בסך של 480,000 ₪. נזק נוסף עבור נזקי ניתוק אספקת החשמל למבנה בסך של 14,172 ₪ הוכח באופן מספק.

יט. הסכסוך בין הצדדים נולד בהיעדר הסכמה באשר למימון הוצאות הסדרת לחצי המים במושכר, שבעקבותיה לא התקבל רשיון לעסק של השוכרת. לכך הצטרפו ליקויי בניה ועיכובים במסירת המושכר, אשר גרמו לשוכרת שלא לשלם את דמי השכירות. מאותו שלב חלה התדרדרות של ממש, שכן שדה איבד את הרצון לפעול לתיקון הליקויים ואף פעל לפגיעה מכוונת בשוכרת ובפעילותה, עד שזו עזבה את המושכר.

כ. הצדדים הפרו הדדית את הסכם השכירות ללא הרף - שדה איחר במסירת המושכר ; השוכרת לא עמדה בדרישות רשויות הכיבוי ולא התקינה במבנים מערכת להגברת לחצי המים לצורך מערכת המתזים ; שדה מסר לשוכרת מבנה הסובל מליקויי בניה וחסר אספקת חשמל קבועה ומספיקה ; השוכרת לא שילמה לשדה דמי שכירות ולא העבירה אליו שטר חוב החתום עד ידה ועל ידי רועי ; שדה חיבל בזדון בפעילותה של השוכרת וחסם את הגישה לגלריה; השוכרת לא הגישה במועד בקשה לרישיון עסק ועזבה את המושכר תוך גרימת נזק בזדון למבנה.

בנסיבות שכאלה, קביעת שיעור האחריות והיקפי הנזק של כל צד הופכים קשים מאד להערכה. כך למשל חישוב דמי השכירות הראויים בשים לב להפרות השונות שביצע שדה ובהן ליקויי הבניה, ההפרעות המכוונות לשימוש וכו'. בנוסף קיים קושי גדול בשיוכו של הפסד מסוים להתנהלותו של צד מסוים, שכן מרבית ההפסדים נגרמו כתוצאה מההפרות ההדדיות של תנאי חוזה השכירות.

כא. שני הצדדים גרמו סיבתית להפסד המשותף המצטבר ואין להעדיף אחד מהם על רעהו, אפילו יימצא כי נזקיו של האחד עולים על נזקיו של האחר. זהו המקרה המובהק שבו על כל צד לשאת בהפסדיו. לפיכך נדחו 3 התביעות.

3. פסק הדין של בית המשפט המחוזי קבע כי העניין יוחזר לבית משפט השלום למתן פסק דין הכולל השלמות ושינויים לפי ההנחיות הבאות:

א. לא היה מקום לקזז אלה מול אלה את הדרישות הכספיות והנזקים שהגיעו לכל צד. יש לחשב את הסכומים ולאחר מכן לעשות את האיזון בין הפרות הצדדים ולקבוע מי חייב למי וכמה.

ב. יש לנמק את הקביעה בדבר הפסדי עלויות ההשקעה והנזקים שלהם טענה השוכרת ולא להסתפק באומדן כללי ולא מנומק.

ג. יש לגבות ראיות בנושא חוב הארנונה ובכפוף להן לשקול שוב את הקביעה בעניין זה.

ד. אכן יש לפרש את ההסכמות מחודש יולי 2009 בזהירות ומובן שלא היה במסמכי ההסכמות כדי לפטור את השוכרת מהחבות לשאת בהוצאות הגדלת לחץ המים. יש לבחון את השאלה האם הוויתור על דמי השכירות בעד העבר, למעט הסך של 150,000 ₪ ששולם בפועל, הוא תקף נוכח הטענה שהשוכרת לא עמדה בהתחייבויותיה שלה, במיוחד בעניין הסדרת לחץ המים.

ה. תקופת השכירות של מבנה א' ארכה 21 חודשים ולא 20.

ו. אין לשמוע ראיות חדשות, אלא בנושא הארנונה בלבד.

פרק ב' - חיובי הארנונה

4. פסק הדין הראשון דן בנושא הארנונה בסעיפים 140-138. בשורה התחתונה נקבע שעל השוכרת חלה החובה לשלם את מיסי הארנונה בתקופת השימוש בפועל במושכר. עם זאת, נקבע ששדה לא הוכיח באופן מספק את טענותיו לכך שהשוכרת לא שילמה את הארנונה - לא הוצגו מסמכים מפורטים, שיבהירו עבור אילו תקופות בדיוק הצטבר חוב הארנונה, אם בכלל, ולחילופין לא נמסרה עדות של נציג המועצה האזורית.

5. במצוות בית המשפט המחוזי, אפשרתי לצדדים לצרף ראיות בעניין חוב הארנונה הנטען.

שדה הגיש תצהיר שבו נטען כי חוב הארנונה החל על הנכס עד למועד עזיבת השוכרת עומד על סך כולל של 128,089 ₪ - עבור שנת 2008 סך של 17,673 ₪ ; עבור שנת 2009 סך של 100,943 ₪ ; עבור שנת 2010 סך של 9,474 ₪ לאחר שהשוכרת שילמה ביום 5/5/10 סך של 9,492 ₪ וסך נוסף של 9,529 ₪.

בנוסף שדה הציג תביעה כספית לסך של 131,472 ₪ שהוגשה בחודש דצמבר 2015 על ידי המועצה האזורית דרום השרון הן נגד שדה והן נגד השוכרת (תא"ק 61488-12-15).

מטעם השוכרת הוגש תצהירו הקצר של מנהלה רועי שמעון, שאליו צורפה קבלה מיום 16/1/11 המאשרת תשלום בסך של 20,750 ₪ וכן דרישה לתשלום מטעם המועצה האזורית מיום 5/12/10 ע"ס 20,249 ₪.

בהמשך הוגשו לעיון בית המשפט שני הסכמי הפשרה שנחתמו בתביעת המועצה האזורית דרום השרון נגד שדה ונגד השוכרת במסגרת תא"ק (שלום - פ"ת) 61488-12-15. התביעה נגד שדה סולקה תמורת סך של 75,000 ₪, מהם 62,500 ₪ עבור חובות ארנונה לשנים 2009-2008 ו- 12,500 ₪ עבור חובות לתקופה שלאחר עזיבת השוכרת. התביעה נגד השוכרת סולקה תמורת סך של 50,000 ₪ אשר שולמו עבור חובות ארנונה לשנת 2009.

בדיון שהתקיים ביום 4/4/16 נשמעו חקירות נגדיות קצרות של שדה ושל מנהל השוכרת.

6. בהמשך לכך הוגשה תעודת עובד ציבור של גזבר ומנהל הארנונה במועצה האזורית דרום השרון, שממנה עלה כך:

א. שדה חויב על ידי המועצה ביום 19/11/08 בארנונה כללית לתקופה שתחילתה ביום 1/11/08 לפי שטח של 882 מ"ר בנוי בסיווג של "מחסנים, סככות ומבני עזר באזור ד' המשמשים את הנכסים בסיווג ראשי 400". החיוב ל- 1 מ"ר בשנת 2008 עמד על 60.99 ₪ ובשנת 2009 על 63.78 ₪.

ב. נכון למועד הגשת התביעה מטעם המועצה האזורית דרום השרון ביום 29/12/15 הסתכם החוב עבור החודשים 11-12/08 ב- 17,673 ₪. יתרת החוב עבור שנת 2009 הסתכמה ב- 100,942 ₪. הסכומים הנ"ל כללו קרן, הפרשי הצמדה וריבית פיגורים.

ג. התביעה כללה יתרות חוב נוספות עבור תקופות המאוחרות לעזיבת השוכרת.

ד. תביעת המועצה האזורית הסתיימה בהסכמי פשרה נפרדים מול כל אחד מהצדדים. שיקולי המועצה באשר לחתימת ההסכמים הם חסויים.

7. לצורך חישוב חלוקת חוב הארנונה בין הצדדים, יש להביא בחשבון את הנתונים הבאים:

א. חובות הארנונה למועצה האזורית דרום השרון עבור 14 החודשים מחודש נובמבר 2008 ועד לסוף חודש דצמבר 2009 סולקו תמורת תשלום מצטבר בסך של 112,500 ₪. התביעה הוגשה במקור לסך של 118,615 ₪.

ב. בהתאם לתנאי הסכם הפשרה, שדה שילם למועצה האזורית סך של 62,500 ₪ עבור ארנונה ל- 14 החודשים הנ"ל. ההנחה הסבירה היא שהחיוב נחלק באופן שווה על פני חודשי החיוב לפי סך של 4,464 ₪ (במעוגל) לכל חודש.

ג. בהתאם לתנאי הסכם הפשרה, השוכרת שילמה למועצה האזורית סך של 50,000 ₪ עבור ארנונה לשנת 2009 בלבד ומכאן ששילמה 4,167 ₪ (במעוגל) לכל חודש.

ד. לפיכך, תשלומי הארנונה עבור החודשים 11-12/08 מסתכמים ב- 8,929 ₪ ואילו תשלומי הארנונה עבור שנת 2009 מסתכמים ב- 103,571 ₪.

ה. בהתאם לקביעות ס' 54 לפסק הדין הראשון, מבנה א' נמסר לחזקת השוכרת במהלך חודש אוגוסט 2008 ונותר בחזקתה עד ליום 26/4/10. מבנה ב' נמסר לחזקתה של השוכרת בין החודשים דצמבר 2008 לינואר 2009 ולצורך החישוב ביום 1/1/09. מבנה ב' פונה בתחילת חודש יוני 2009.

ו. מבנה א' בשטח של 1,375 מ"ר היווה 65% מהמושכר ומבנה ב' בשטח של 750 מ"ר היווה 35% מהמושכר. לשוכרת לא ניתנה גישה לגלריה בשטח של 250 מ"ר שהיוותה 18% ממבנה א' ו- 11.8% מכלל המושכר (ס' 72 לפסק הדין הראשון).

8. להלן חישוב חלוקת חוב הארנונה:

א. עבור החודשים נובמבר ודצמבר 2008 - סך הארנונה 8,929 ₪. החיוב עבור מבנה א' הוא 5,804 ₪, שמהם החיוב עבור הגלריה הוא 1,045 ₪. החיוב עבור מבנה ב', שטרם הוחזק על ידי השוכרת, הוא בסך 3,125 ₪.

לפיכך חלקו של שדה הוא 4,170 ₪ (מבנה ב' + גלריה) וחלקה של השוכרת 4,759 ₪ (מבנה א' ללא גלריה).

ב. עבור שנת 2009 - סך הארנונה 103,571 ₪. החיוב עבור מבנה א' הוא 67,321 ₪, שמהם החיוב עבור הגלריה הוא 12,118 ₪. החיוב עבור מבנה ב' הוא 36,250 ₪.

חלקו של שדה הוא 12,118 ₪ עבור הגלריה + 21,146 ₪ עבור 7 חודשי חזקה במבנה ב' = 33,264 ₪.

חלקה של השוכרת הוא 55,203 ₪ עבור מבנה א' ללא הגלריה + 15,104 ₪ עבור 5 חודשי חזקה במבנה ב' = 70,307 ₪.

9. סך חיובי הארנונה החל עד שדה הוא 37,434 ₪. סך חיובי הארנונה החל על השוכרת הוא 75,066 ₪.

10. בשים לב לכך ששדה התחייב לשלם למועצה האזורית דרום השרון סך של 62,500 ₪ ואילו השוכרת התחייבה לשלם לה סך של 50,000 ₪, הרי שעל השוכרת לשלם לשדה החזר בסך של 25,066 ₪.

11. אני דוחה את טענת שדה שיש לחייב את השוכרת בהוצאות המשפט ביחס לתביעת המועצה האזורית, שכן היא מהווה הרחבת חזית ומקומה היה בהליך של תביעת המועצה האזורית.

כמו כן, לא מצאתי צורך לדון בטענה שהשוכרת שיקרה בטענתה כי שילמה את חיובי הארנונה ואכן לא מן הנמנע כי החיובים לא התקבלו אצלה עד שהוגשה תביעת המועצה האזורית.

עם זאת, טענתה של השוכרת שיש לחייב את שדה בריבית הפיגורים עבור הארנונה היא חסרת בסיס, שכן היה על השוכרת לפעול באופן אקטיבי לבירור חיובי הארנונה, בוודאי נוכח טענות שדה בהליך הנוכחי, שהתנהל מאז שנת 2009.

פרק ג' - טענות השוכרת להפסדי השקעות במבנה ושכר עבודה

12. השוכרת טענה בין היתר להפסדים הבאים:

הקמת המבנה 498,649 ₪

תכנון ועיצוב פנים 37,000 ₪

שכר עבודה עבור הקמה, פיקוח ובקרה 182,526 ₪

הוצאות הובלה 33,000 ₪

13. פסק הדין הראשון התייחס להפסדים אלו בפרק ז'5 (ס' 178-172). השוכרת ביססה את תביעתה על ס' 132 לתצהירו של רועי שמעון. טענותיו כי הושקע בהקמת המבנה סך מצטבר של 498,649 ₪ גובו באמצעות הנספחים יח'1-יח'63 לתצהירו (אשר בפועל סומנו טז'1-טז'63) ובאמצעות רשימה מרכזת (נספח יח'). אסמכתאות לשכר עבודה צורפו כנספחים יח'64-יח'69. לא הוצגו אסמכתאות בקשר להפסדים בגין תכנון ועיצוב פנים ובגין הוצאות הובלה.

14. כפי שנקבע בפסק הדין הראשון, יש להביא בחשבון כי השוכרת עשתה שימוש במושכר במשך תקופת זמן מסוימת מתוך תקופת השכירות המתוכננת (5 שנים עם אופציה ל- 5 שנים נוספות), כך שההשקעה נוצלה באופן יחסי במהלך תקופת השכירות.

השוכרת עשתה שימוש במבנה א' במשך 21 חודשים ובמבנה ב' במשך 5 חודשים. בשים לב לכך שמבנה א' ללא הגלריה מהווה 65% - 11.8% = 53.2% מהמושכר ומבנה ב' 35% ממנו, הרי שהשוכרת עשתה שימוש מצטבר במושכר כולו במשך כ- 13 חודשים, שהם כ- 10.8% מהתקופה הכוללת של הסכם השכירות כולל האופציה (10 שנים = 120 חודשים).

הפסדי ההשקעות בהקמת המבנה מחושבים לפי 498,649 * 89.2% = 444,795 ₪.

15. לגבי הפסד שכר העבודה, ובהמשך לאמור בסעיפים 177-175 לפסק הדין הראשון, יש לחשב את הפסדי השוכרת באופן הבא:

א. שכר שני העובדים שעבדו בעבודות חשמל במושכר בעלות כוללת של 67,903 ₪.

ב. מחצית שכרו של העובד יהודה עשור בשנים 2009-2008 בסך כולל של 14,436 ₪.

ג. 25% משכרו של רועי שמעון בשנים 2009-2008 בסך של 43,105 ₪.

סך ההפסד עבור שכר עבודה 125,444 ₪.

16. נמצא שהפסדי השוכרת מסתכמים ב- 570,239 ₪ (בפסק הדין הראשון נקבע הפסד בסך של 480,000 ₪).

פרק ד' - האם שדה ויתר בחודש יולי 2009 על דמי השכירות מהעבר ?

17. משמעותם של ההסכמים אשר נחתמו בין הצדדים בין התאריכים 15-16/7/09 נותחה בפרק ד' לפסק הדין הראשון. בסעיף 96 לפסק הדין נקבע בתמצית שההסכמים תקפים, אך נוכח חוסר האיזון בייעוץ המשפטי יש לפרש אותם בזהירות בכל הנוגע להתחייבויותיו של שדה.

18. בסעיף 97 לפסק הדין נקבע כי המסמכים גיבשו בין הצדדים את ההסכמות הבאות:

א. שדה התחייב לפעול מול רשויות הכיבוי להשגת אישור ע"ש השוכרת בתוך 45 יום.

ב. שדה לא התחייב לשאת בעלויות ההתקנה של מערכות כיבוי האש, שהן תנאי לקבלת האישור.

ג. תמורת תשלום בסך 150,000 ₪ + מע"מ "ימוצו כל דרישותיו הכספיות והאחרות של יעקב שדה עד 30/6/09".

ד. אם יושג אישור רשויות הכיבוי ימוצו הטענות ההדדיות בין הצדדים נכון ליום 30/6/09.

ה. אם לא יושג אישור של רשויות הכיבוי תוכל השוכרת לדרוש השבה של דמי השכירות בסך 150,000 ₪ + מע"מ, שאז יעמדו לשני הצדדים כל טענותיהם ההדדיות.

ו. לשוכרת לא תהיה זכות תביעה כנגד שדה בקשר למתזים שהותקנו על ידה במבנה ב'.

19. אין חולק כי השוכרת שילמה לשדה מכוח ההסכמות הנ"ל סך של 150,000 ₪ + מע"מ ולא דרשה את השבתו. שדה הסכים באופן מפורש שתמורת התשלום הנ"ל ימוצו "כל דרישותיו הכספיות והאחרות". הסכמה זו כוללת לכל הפחות את דרישותיו הכספיות של שדה עבור דמי שכירות עד ליום 30/6/09.

20. מדובר בהסכמה מפורשת שהועלתה על הכתב באופן ברור. לפיכך מסקנתי היא שעם קבלת הסך של 150,000 ₪+מע"מ, שדה מיצה את דרישותיו לתשלום דמי שכירות עד ליום 30/6/09.

פרק ה' - חישוב דמי השכירות עבור תקופת ההחזקה של השוכרת בפועל

21. בפסק הדין הראשון החישוב נערך בפרק ג'4 (ס' 75-70). יש לעדכן את החישוב לפי התיקון של ההחזקה בפועל במבנה א' במשך 21 חודשים ולא במשך 20 חודשים וכן לפי הקביעה ביחס לתוקפם של הסכמי חודש יולי 2009.

22. חישוב דמי השכירות עבור מבנה א' בתקופת השימוש של השוכרת מיום 1/7/09 ועד ליום 26/4/10 (10 חודשים):

10ח' * 55,000 ₪ * 65% = 357,500 ₪ * 82% = 293,150 ₪

מבנה ב' פונה במהלך חודש יוני 2009 כך שלא נותר חיוב בדמי שכירות בגינו.

פרק ו' - סיכום הפסדי הצדדים ונזקיהם

23. הפסדיו ונזקיו של שדה, כפי שנקבעו בפסק הדין הראשון ובפסק דין זה, הם אלה:

א. חוב דמי שכירות 293,150 ₪

ב. עלות תיקון נזקי הזדון למבנה 200,000 ₪

ג. הפסד שכירות בתקופת התיקון 100,000 ₪

ד. החזר תשלום ארנונה 25,066 ₪

ה. תשלום היטל השבחה 55,742 ₪ (מוגבל לסך שנתבע ; לא הוכח החזר)

673,958 ₪

24. הפסדיה ונזקיה של השוכרת, כפי שנקבעו בפסק הדין הראשון ובפסק דין זה, הם אלה:

א. הפסד ההשקעות במבנה 444,795 ₪

ב. הפסד שכר עבודה 125,444 ₪

ג. נזקי ניתוק החשמל 14,172 ₪

584,411 ₪

פרק ז' - שיעורי האחריות של הצדדים לכישלונו של הסכם השכירות ולהפסדים שנגרמו

25. כפי שנקבע בפסק הדין הראשון, הצדדים הפרו הדדית את הסכם השכירות ללא הרף.

שדה איחר במסירת המושכר, מסר לשוכרת מבנה הסובל מליקויי בניה וחסר אספקת חשמל קבועה ומספיקה, לא מסר את הגלריה וחיבל בזדון בפעילותה של השוכרת.

השוכרת לא עמדה בדרישות רשויות הכיבוי ולא התקינה במבנים מערכת להגברת לחצי המים לצורך מערכת המתזים, לא שילמה לשדה דמי שכירות ולא העבירה אליו שטר חוב החתום עד ידה ועל ידי רועי שמעון, לא הגישה במועד בקשה לרישיון עסק ועזבה את המושכר תוך גרימת נזק בזדון למבנה.

26. במצוות פסק הדין של בית המשפט המחוזי בערכאת הערעור, יש לבצע את האיזון בין הפרות הצדדים ולקבוע מי מהם חייב כספים לאחר.

27. כפי שכבר פירטתי בפרק ח' של פסק הדין הראשון, ההפרה של השוכרת בכך שלא התקינה מערכת להסדרת לחצי המים במושכר החלה את הסכסוך, אשר מנע מהצדדים להסדיר את המחלוקות האחרות, שלכאורה ניתן היה ליישבן. עם זאת, לא ניתן להתעלם מהתנהלותו הכוחנית של שדה ומהפעולות שביצע בזדון, אשר מנעו כל אפשרות לעתיד משותף של הצדדים.

28. בשורה התחתונה אני סבור ששיעור אחריותה של השוכרת מגיע ל- 60% ושיעור אחריותו של שדה מגיע ל- 40%.

29. שיעור אחריות זה חל על הפסדי הצדדים, למעט על אלה אשר נגרמו בזדון ולמעט חוב הארנונה.

30. להלן חישוב חלקה של השוכרת בהפסדי שדה:

א. חוב דמי שכירות 293,150 ₪ * 60% = 175,890 ₪ + מע"מ

ב. עלות תיקון נזקי הזדון למבנה 200,000 ₪ * 100% = 200,000 ₪

ג. הפסד שכירות בתקופת התיקון 100,000 ₪ * 100% = 100,000 ₪

ד. החזר תשלום ארנונה 25,066 ₪

ה. תשלום היטל השבחה 55,742 ₪ * 60% = 33,445 ₪

534,401 ₪

31. להלן חישוב חלקו של שדה בהפסדי השוכרת:

א. הפסד ההשקעות במבנה 444,795 ₪ * 40% = 177,918 ₪

ב. הפסד שכר עבודה 125,444 ₪ * 40% = 50,178 ₪

ג. נזקי ניתוק החשמל 14,172 ₪ * 100% = 14,172 ₪

242,268 ₪

סיכום

32. פסק הדין הראשון קבע כי נוכח היקף ההפרות ההדדיות של הסכם השכירות על ידי הצדדים, על כל אחד מהם לשאת בהפסדיו שלו.

33. בהתאם לקביעת בית המשפט המחוזי בערכאת הערעור, בוצע חישוב של הפסדי הצדדים ונקבע שיעור אחריות של כל אחד מהם.

34. לאחר קיזוז ההפסדים ההדדיים, על השוכרת ורועי שמעון, ביחד ולחוד, לשלם לשדה את הסכומים הבאים:

א. דמי שכירות בסך של 175,890 ₪ בצירוף מע"מ (כנגד הצגת חשבונית מס כדין).

ב. הפסדים ונזק בסך של 116,243 ₪.

ג. הוצאות אגרה יחסית לפי הסכומים שנקבעו בפועל 7,303 ₪.

ד. שכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ).

35. סכומי פסק הדין ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

ניתן היום, כ"ז כסלו תשע"ז, 27 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.