1. לפניי 3 תביעות כספיות המתנהלות בין הצדדים, משכיר ושוכרים של מתחם הכולל שני מבנים באזור התעשייה "חצב" שליד קיבוץ נחשונים. להלן פרטי 3 התביעות, אשר הדיון בהן אוחד בהחלטה מיום 23/3/11, לפי סדר הגשתן הכרונולוגי:

א. ת"א 9140-11-09 - תביעת יעקב שדה (להלן: "שדה") כנגד חברת "זאב שמעון ובניו" בע"מ (להלן: "השוכרת") וכנגד רועי שמעון (להלן: "רועי") לסך של 762,836 ₪. התביעה הוגשה בגין חוב נטען של דמי שכירות וכן בגין תשלום ששולם ע"פ הנטען לוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון עבור שימוש חורג.

תביעה זו כללה במקור גם סעד של פינוי הנתבעים מהמושכר, אלא שביום 27/4/10 פונה המושכר והתביעה בעניין זה התייתרה.

ב. ת"א 27050-01-10 - תביעה של השוכרת כנגד שדה לסך של 1,269,378 ₪. התביעה הוגשה בגין הוצאות והשקעות שהשקיעה השוכרת במושכר, הוצאות שהוצאו בגין שכירת מחסנים חלופיים והוצאות שהוצאו עקב ניתוק אספקת החשמל למושכר.

ג. ת"א 34920-08-10 - תביעה נוספת של שדה כנגד השוכרת וכנגד רועי לסך של 1,025,165 ₪. התביעה הוגשה בגין חוב נטען של דמי שכירות, נזקים שנגרמו למבנה, הפסד דמי שכירות בתקופת שיקום המבנה ויתרת חוב ארנונה.

טענות הצדדים

2. שדה טען בתמצית בכתבי טענותיו כדלקמן:

א. ביום 20/2/08 חתמו הצדדים על חוזה, שמכוחו שכרה השוכרת משדה מתחם הכולל שני מבנים בהקמה באזור התעשייה "חצב" בראש העין - מבנה א' בשטח של 1,125 מ"ר וכן גלריה בשטח של 250 מ"ר, מבנה ב' בשטח של 2,100 מ"ר וקרקע מצופה באספלט בשטח של 2,640 מ"ר. תקופת השכירות נקבעה ל- 5 שנים מיום 1/6/08 ועד ליום 30/5/13.

ב. בין היתר הוסכם בין הצדדים כי המבנים יוקמו על חשבון שדה למעט חלונות. הוסכם כי שדה יישא בעלויות הקמת התשתית לסוגיה (אינסטלציה, ביוב, תקשורת, מים וחשמל) עד לכניסה אל המבנים, בעוד שהשוכרת תישא בעלויות התקנת התשתית הפנימית, למעט תאורת החשמל הפנימית.

ג. בחוזה הצהירה השוכרת שבדקה את תכניות ההקמה של המושכר והסכימה להן. שדה עמד על כך שהשוכרת תדע את כל ההוראות והאפשרויות בעניין קבלת ההיתר עבור המבנה ובחוזה נכלל סעיף 5, שבו השוכרת הצהירה כי בדקה בעצמה את אפשרויות קבלת ההיתר לעסקה במועצה האזורית דרום השרון (להלן: "המועצה האזורית"). עוד סוכם כי השוכרת תהיה האחראית להשגת כל הרישיונות הנדרשים לעסק מכל הרשויות. השוכרת התחייבה לכך כשהייתה מלווה בייצוג משפטי צמוד.

ד. טרם חתימת החוזה, שדה מסר לשוכרת שהקמת העסק תחייב אישור לשימוש חורג מהמועצה האזורית והתחייב לקבלו ולשאת בהוצאותיו. שדה אכן הסדיר את השימוש החורג ושילם לצורך כך סך של 52,095 ₪. מאוחר יותר, עקב הפרת החוזה על ידי השוכרת ומצבו הכספי הקשה, ביקש שדה את כספו בחזרה מהמועצה האזורית.

ה. ע"פ תנאי החוזה, היה על השוכרת לשלם את דמי השכירות החל מהיום שבו המושכר היה מוכן, דהיינו מהיום שבו היו מוכנות נקודות חיבור לרשתות המים, החשמל והביוב. עוד הוסכם כי עיכוב בהשלמת התשתיות מחוץ למבנים לא תהווה עילה לדחיית תשלום דמי השכירות. השוכרת התחייבה להעביר 12 המחאות תשלום בעת חתימת ההסכם.

ו. להבטחת התחייבויות השוכרת לפי החוזה, הוסכם כי היא תפקיד אצל שדה שטר חוב ע"ס 150,000 ₪ בחתימתה ובערבות של רועי.

ז. השוכרת התחייבה בחוזה לבטח את המבנה והמושכר מפני סיכוני אש ופריצה ומפני חבות כלפי צדדי ג', לרבות חבותו של שדה כבעל המתחם.

ח. השוכרת התחייבה בחוזה לשלם באופן סדיר את חשבונות החשמל, המים והמיסים למועצה האזורית.

ט. שדה עשה כל אשר לאל ידו על מנת למסור את המושכר במועד, אך המסירה התאחרה בנסיבות שלא היו תלויות בו, שכן נדרש היתר מהוועדה המקומית, אשר לא ניתן במועד עקב מחלתה של מהנדסת המועצה. בפועל מבנה א' נמסר לשוכרת ביום 1/7/08 והיא החלה להפעילו ביום 1/8/08. מבנה ב' נמסר לשוכרת ביום 1/12/08 והיא החלה להפעילו ביום 1/1/09. מועדי ההפעלה הם גם מועדי תחילת החיוב בדמי שכירות.

י. השוכרת הפרה את התחייבויותיה לפי חוזה השכירות - דמי השכירות לא שולמו מעולם, 12 המחאות התשלום לא נמסרו מראש, חשבונות המים, החשמל והמיסים העירוניים לא שולמו, שטר הביטחון לא נמסר והמושכר לא בוטח.

יא. השוכרת עשתה שימוש מלא במושכר מבלי לשלם את דמי השכירות. היא הפרה את החוזה במספר הפרות יסודיות, אשר זיכו את שדה באפשרות לבטל אותו.

יב. בתקופה שלאחר חתימת החוזה אירע לשדה אירוע קשה - בית עסק שהיה שייך לו נשרף כליל ומספר עובדים קיפדו את חייהם. בהמשך לכך חלה אביו של שדה ונפטר. אירועים אלו פגעו ביכולת התפקוד של שדה וביכולת העמידה שלו מול השוכרת, אשר הערימה בפניו קשיים וניצלה לרעה את מצבו.

יג. לאחר ששדה שב לאיתנו ופניותיו בעל פה העלו חרס, נשלח מכתב דרישה ראשון מבא כוחו ביום 26/4/09. השוכרת השיבה במכתב מיום 10/5/09 שבו התמקדה בטענה כי לא הושג אישור כיבוי אש, עניין שהאחריות לו לפי החוזה היה מוטל עליה. יתרה מכך, עוד ביום 5/8/08 שדה מסר לשוכרת מסמך של שירותי הכבאות, אשר הביעו שביעות רצון מתוכנית ההגשה והעלו דרישות שהיה על השוכרת לקיים, אלא שהיא לא קיימה.

יד. השוכרת לא פעלה באופן אמיתי לקבלת רישיון עסק. השוכרת קיבלה דו"ח של חברת "גפיר מערכות כיבוי (1999)" בע"מ (להלן: "גפיר"), המתמחה בסיוע לקבלת רישיונות עסק בכל הקשור לכיבוי אש, והעבירה אותו לרשויות הכיבוי. הדו"ח היה מחמיר במיוחד ומובן שרשויות הכיבוי אימצו אותו ונצמדו אליו. אילו נמנעה השוכרת מהצגת הדו"ח מראש, היו הרשויות מעלות דרישות מופחתות בהרבה. הראיה שבחודש יוני 2009 הושכר מבנה ב' לשוכר אחר, אשר קיבל רישיון עסק לאחר שרשויות הכיבוי דרשו ממנו דרישות מקלות בהרבה.

טו. בהמשך להחלפת מכתבים נוספת התקיימה ביום 27/5/09 פגישה במשרד ב"כ השוכרת, שבה סוכם כי מבנה ב' של המושכר יפונה ביום 31/5/09, אלא שבפועל הוא לא פונה במועד אלא ביום 10/6/09.

טז. השוכרת לא עשתה דבר בקשר לרישיון העסק ובפרט בעניין דרישות מכבי האש ותחת זאת העדיפה להפנות את טענותיה אל שדה. בין ב"כ הצדדים הוחלפו מכתבים נוספים והשוכרת טענה כי הרשויות מסרבות לתת לה רישיון עסק על רקע הפרות כביכול של חוקי התכנון והבניה.

יז. ביום 14/7/09 נערכה פגישה נוספת בין הצדדים ואולם הרוחות התלהטו והיא נסתיימה ללא תוצאות. למחרת נפטרה אמו של ב"כ שדה. באותו היום ולמחרת התקיימה התכתבות ישירה בין שדה לבין השוכרת, ללא ידיעת בא כוחו ותוך ניצול לחצו ומצוקתו של שדה. במכתב מיום 15/7/09 התחייב שדה לכאורה להשיג אישור של רשויות הכיבוי בהתאם לשימוש במושכר, על אף שמדובר בתחום אשר לו אחראית השוכרת בהתאם לחוזה השכירות. עוד צוין במכתב כי השוכרת תשלם סך של 150,000 ₪ + מע"מ על חשבון דמי השכירות, שאכן שולם, ושאם לא יושג אישור רשויות הכיבוי יוחזר הסך הנ"ל ושני הצדדים ישמרו על כל טענותיהם. שדה חתם על ההתחייבות מבלי משים, ללא יעוץ משפטי ובמחטף.

ביום 16/7/09 העבירה השוכרת לשדה מכתב נוסף הדומה למכתב הקודם, שבו נוסף סעיף 2.2 ולפיו עם פירעון ההמחאה של השוכרת ובכפוף להמצאת האישור של רשויות הכיבוי על ידי שדה, לא יהיו לצדדים טענות האחד כלפי משנהו. המסמך נחזה להיות חתום על ידי שדה, אלא שהוא לא חתם עליו.

ביום 16/8/09 שלחה השוכרת לשדה מכתב נוסף שבו הוא התבקש לאשר כי הגשת בקשה של השוכרת לקבלת רישיון עסק לא תפטור אותו מהתחייבויותיו במסמך מיום 15/7/09. אף על מסמך זה שדה לא חתם והחתימה שעליו איננה חתימתו.

מכל מקום, השוכרת עצמה לא חתמה על המסמכים מיום 15/7/09 ו- 16/7/09, כך שאין המדובר בהסכם תקף.

יח. שדה, שראה כי השוכרת איננה משלמת לו דבר, ריתך את מנעול המושכר ועל כך הוגשה כנגדו תלונה למשטרה. שדה ניסה בכל דרך להגן על רכושו ולקבל מהשוכרת את התמורה המגיעה לו כדין, לאחר שהשוכרת גרמה לו הפסדים כספיים עצומים, תוך גזל וניצול.

יט. בהתכתבויות נוספות בין הצדדים מהחודשים ספטמבר עד נובמבר 2009 טענה השוכרת כי המועצה האזורית דחתה את בקשתה לרישיון עסק מן הטעם ששדה לא שינה את ייעודו של המושכר. שדה דוחה את הטענה, שכן השלים את שינוי היעוד עוד בתחילת תקופת השכירות. שדה טוען כי השוכרת הגישה בקשה לרישיון עסק רק ביום 9/9/09, למעלה משנה וחצי לאחר שנחתם חוזה השכירות.

כ. ביום 27/4/10 הודיעה השוכרת לשדה על פינוי המושכר. בעת עזיבת המושכר נגרם במזיד נזק כבד למבנה ולמערכותיו ובהן מערכות החשמל, המיזוג, גילוי העשן, האזעקה והתאורה. שמאי מטעמו של שדה קבע בחוות דעתו כי הנזקים נגרמו בזדון וכי עלות התיקון הינה 547,727 ₪ בתוספת מע"מ. השמאי העריך את משך זמן התיקונים בחודשיים ימים.

כא. שדה הכחיש טענות שונות של השוכרת אשר הועלו כנגדו וטען כך:

1. חשמל סופק למבנים כל העת, תחילה ממפעל שכן ולאחר מכן מחיבור קבוע של חברת החשמל, אלא שהשוכרת נמנעה מתשלום עבור צריכת החשמל שלה ושדה נאלץ לשלם במקומה. בין לבין השוכרת הציבה במקום גנרטור שהיווה סיכון בטיחותי למבנה.

2. תכניות המושכר הועברו לעיון השוכרת והצדדים אף ישבו בצוותא עם קבלן הביצוע אשר קיבל הנחיות ישירות מרועי.

3. השוכרת ידעה על מצב לחצי המים במבנה והעניין לא הוסתר ממנה. הראיה שהיועץ "גפיר" מטעם השוכרת הסתמך על מסמך של "איזוטופ" שנערך ביוזמתו של שדה כשבוע לפני חתימת החוזה.

4. השוכרת מילאה את המחסנים בסחורה ואם שכרה מבנים נוספים, הרי שהדבר נבע מגידול בעסקיה.

5. שדה התחייב בחוזה להתקין דלת כניסה אחת והשוכרת רכשה דלתות נוספות אשר להן לא התחייב שדה.

6. שדה התקין מדרגות לגלריה, אלא שהשוכרת ביקשה שינויים והן הוסרו ולא הותקנו שוב עקב חילוקי דעות כספיים בין השוכרת למסגר.

3. השוכרת ומנהלה רועי שמעון טענו בכתבי טענותיהם בתמצית כדלקמן:

א. שדה הוא אדם אלים, אשר הפר את התחייבויותיו בכתב ובעל פה כלפי השוכרת. שדה הילך אימים על השוכרת ומנהלה, איים על עובדי השוכרת, ריתך את מנעול הכניסה למושכר וניתק מספר פעמים את כבלי אספקת החשמל אליו. השוכרת הגישה כנגד שדה תלונות למשטרה ובמהלך חודש ספטמבר 2009 ניתן כנגדו צו הרחקה מהמושכר.

ב. השוכרת עוסקת ביבוא ובשיווק של אביזרים לענף החשמל ובמשך השנים פעלה בבית עסק בפתח תקוה. עם גדילת העסק, השוכרת חיפשה מתחם חדש וגדול יותר ואז נוצר הקשר עם שדה. במהלך המו"מ הודגש בפני שדה כי המעבר של השוכרת הוא מהלך לוגיסטי יקר ומסובך, המחייב כי לשוכרת יהיה רישיון עסק וכי יתקיימו במבנה כל התנאים על מנת שניתן יהיה לעמוד בדרישות מבטחת העסק ולבטח את המלאי הרב המאוחסן בו. השוכרת הדגישה את הצורך בעמידה בלוחות הזמנים לסיום בניית המתחם וריבוד המשטח באספלט לצורך שינוע המלאי.

ג. ביום 20/2/08 נחתם חוזה השכירות בין הצדדים. השוכרת הצהירה בסעיף 2 לחוזה כי היא בדקה את תכניות המושכר וכי אם המושכר ייבנה לפי נספחים א' - ג' הרי שהוא יתאים לצרכיה, אלא שהנספחים ותכנית הבנייה לא הוצגו ולא היו קיימים נכון למועד חתימת החוזה. שדה טען כי הנספחים יוכנו בהמשך לפי דרישותיה המקצועיות של השוכרת ואולם בפועל המושכר לא ענה על צרכי השוכרת.

ד. הפרה 1 של חוזה השכירות על ידי שדה - שדה לא המציא אישור כיבוי אש ולא הסדיר את לחצי המים במושכר, שהיו תנאי לקבלת אישור רשויות כיבוי האש. ללא אישור מכבי האש לא התקבל רישיון עסק ולא ניתן היה לבטח את העסק ואת הסחורה המאוחסנת בו.

קבלת רישיון עסק מותנית בקבלת אישור רשויות הכיבוי, אשר דרשו התקנת מתזים במבנה. התקנת המתזים דרשה לחץ מים ברמה מסוימת, אלא שלחץ המים במבנה היה נמוך ממנה משמעותית. השוכרת אישרה הוצאה כספית עבור התקנת מתזים, לאחר ששדה התחייב להסדיר את לחצי המים מול המועצה האזורית ואולם בדיעבד התברר כי שדה ידע כל הזמן שלחצי המים במבנה אינם עומדים בדרישות רשויות הכיבוי. מסמך רשויות הכיבוי מיום 16/9/09, שנה וחצי לאחר חתימת חוזה השכירות, העלה כי אושרה תכנית הגשה ואולם שדה לא עשה דבר על מנת להסדיר את דרישות כיבוי האש.

הסדרת לחץ המים הנדרש למבנה הייתה ברת השגה וכרוכה בהשקעה כספית מצידו של שדה, אשר ביקש להחליק את הדברים ובהמשך ניסה לשכנע את השוכרת לרכוש מערכת להשוואת לחצים בעלות של מאות אלפי שקלים.

ה. הפרה 2 של חוזה השכירות על ידי שדה - שדה התחייב לסיים את בניית שני המבנים, לרבות גימור פנים, עד ליום 1/6/08. בפועל נסתיימו חלקית בנייתו של מבנה א' בחודש אוקטובר 2008 ובנייתו של מבנה ב' בחודש ינואר 2009.

השוכרת הייתה מחויבת לפנות את מבנה העסק הקודם בפתח תקוה ונאלצה לתפוס חזקה במבנים הבלתי מושלמים. מבנה א' לא היה מוכן בחודש יולי 2008 כטענת שדה אלא מספר חודשים לאחר חודש אוגוסט 2008, שבמהלכו אף רכשה השוכרת דלתות למבנה.

בנוסף שדה לא השלים במבנה א' את התקנת הגלריה, בכך שלא בנה מדרגות לגלריה ואטם את פתח הכניסה אליה ללא הסבר. מתוך שטח מושכר של 1,125 מ"ר במבנה א' לא נעשה שימוש ב- 250 מ"ר בגלריה וב- 250 מ"ר מתחת לגלריה, שהיו אמורים לשמש את השוכרת למשרדים. במבנה ב' אוחסנה סחורה ובהיעדר מתזים וחשמל לא ניתן היה להקים בו את המעבדה הטכנית של השוכרת כמתוכנן.

כפועל יוצא נאלצה השוכרת להמשיך לשכור את רוב העסק הקודם בפתח תקוה ובנוסף שטחי אחסנה בנתניה ובמושב אחיסמך, כך שהיא פעלה ב- 4 אתרים מרוחקים על כל הקשיים הלוגיסטיים וההוצאות הכרוכות בכך.

ו. הפרה 3 של חוזה השכירות על ידי שדה - המבנים נמסרו ללא תשתיות מוכנות - ללא טופס 4, ללא חיבור לחשמל עד למחצית חודש ספטמבר 2009 שאז דאגה השוכרת לחיבור מאולתר, ללא מדרגות לגלריה, ללא הסדרה של לחצי המים ואישור הג"א הדרושים לקבלת אישורי רשויות הכיבוי, ללא עבודות חשמל במקלט, ללא קו מים נפרד לאינסטלציה סניטרית, ללא מנועים חשמליים לשערים, ללא חיבור למערכת הביוב וללא דלתות כניסה למבנה א'. בנוסף הותקנו מכסי הביוב בשטחי ההטענה מעל לגובה פני המשטח, באופן שמנע מכלי רכב הגעה למשרדי השוכרת.

ז. הפרה 4 של חוזה השכירות על ידי שדה - שדה התחייב להגיש בקשה לאישור שימוש חורג במושכר, אלא שהיתר שכזה לא הוצא. בהודעת המועצה האזורית מיום 19/10/09 נכתב כי בעל המבנה ביקש להשאיר את היעוד המקורי בתב"ע, שהוא עיסוק בתעשיות האבן.

ח. הפרה 5 של חוזה השכירות על ידי שדה - המושכר נבנה באופן לקוי, שלא לפי תקני הבניה. השוכרת מסתמכת בנושא זה על חוות דעת מהנדס מטעמה. בין היתר, קיים במושכר ליקוי בניה כך שבימי גשם חודרים אליו מים, לרבות אל ארון החשמל, עד כדי גובה של כ- 10 ס"מ תוך סיכון חיי אדם וגרימת נזק לסחורה.

ט. השוכרת נקטה פעולות להשגת רישיון עסק מיד לאחר חתימת חוזה השכירות - קבלת הצעות מחיר להתקנת מתזים, התקנת מערכת מתזים, תיאום ביקור רשויות הכיבוי לבדיקת מערכת המתזים, שכירת יועץ בטיחות והכנת תכנית בנייה של המבנים שהוגשה לרשויות הכיבוי, ביצוע הנחיות מקצועית של רשויות הכיבוי, העברת דו"ח מכבי האש אל שדה והגשת בקשה לרישיון עסק לפי בקשתו של שדה.

פניות השוכרת אל הוועדה המקומית נענו בתשובה שאין אישור לשימוש חורג במבנה ולכן שלא ניתן לקבל רישיון עסק.

י. השוכרת הוציאה סך של 747,975 ₪ במסגרת ההכנות למעבר למושכר וההשקעות בו. כפועל יוצא אין היא חייבת לשלם את דמי השכירות מבלי ששדה עמד בהתחייבויותיו.

יא. מבנה א' אוכלס חלקית (875 מ"ר בלבד) באיחור של 4 חודשים בחודש אוקטובר 2008. מבנה ב' אוכלס באופן חלקי בחודש ינואר 2009.

יב. לאחר התכתבויות בין ב"כ הצדדים ומשהוברר לשוכרת כי הסיכוי להוצאת רישיון עסק הוא קטן, נערכת פגישה במשרדי ב"כ השוכרת והושגה הסכמה שמכוחה פינתה השוכרת את מבנה ב' ביום 8/6/09.

יג. שדה חתם ביום 16/7/09 על התחייבות כתובה להמציא אישור כיבוי אש על שם השוכרת עד לא יאוחר מיום 30/8/09. באותו מסמך הוסכם שהשוכרת תשלם לשדה סך של 150,000 ₪ + מע"מ עבור כל דרישותיו של שדה עד ליום 30/6/09 וכי אם לא יומצא אישור כיבוי האש תוכל השוכרת לדרוש ולקבל השבה של הסך ששולם.

עוד הוסכם כי עד לסיום הליך קבלת אישור רשויות הכיבוי תושעה כל דרישה לדמי שכירות לתקופה שלאחר יום 30/6/09.

יד. מכתב נוסף מטעמו של שדה מיום 16/8/09 אישר את ההתחייבות וביקש כי השוכרת תגיש בקשה לרישיון עסק, על מנת שתובררנה דרישותיה של המועצה האזורית בנוגע לכיבוי אש.

טו. המסמך מיום 16/7/09 מחייב את הצדדים ותנאיו דוחים את טענותיו של שדה לחוב של דמי שכירות. לאחר חתימת המסמך ותשלום סך של 150,000 ₪ בתוספת מע"מ על ידי השוכרת, פנה שדה אל רועי בדרישה לכספים נוספים, איים על חייו ועל חיי העובדים, תקף עובד של השוכרת וריתך את דלת הכניסה למבנה. בהתאם לכך הוגשו כנגד שדה תלונות למשטרה והוצא כנגדו צו הרחקה מהמתחם. עוד בהמשך הפר שדה את צו ההרחקה וחסם במכולות את הגישה אל המושכר.

טז. נזקיה המצטברים של השוכרת כוללים הוצאות מסוגים שונים עבור הקמת המבנה, תכנון ועיצוב פנים, שכר עבודה עבור הקמה פיקוח ובקרה במבנה, סחורה שנלקחה לטובת המבנה ושכירת מבנים חלופיים. השוכרת טוענת בנוסף להוצאות עבור הובלות ציוד ובגין ניתוק אספקת החשמל למבנה.

יז. השוכרת מכחישה את הנזקים אשר נטען כי נגרמו על ידה בעת פינוי המבנה. חלק מהפריטים אשר נטען כי ניזוקו הם רכושה של השוכרת כך שלשדה לא נגרם כל נזק. פריטים אחרים כלל לא היו מותקנים במבנה (פרקט ומערכת לגילוי עשן). עלויות התיקון הן מופרזות וחוות דעת השמאי מטעם שדה היא מגמתית.

יח. בתשובה לטענות ולהכחשות של שדה טענה השוכרת כי מסמך לחצי המים של "איזוטופ" הומצא אליה בדיעבד ולא לפני חתימת חוזה השכירות. ביחס לחשבונות החשמל נטען כי השוכרת צרכה חשמל מועט וסירבה לדרישות של שדה לשלם עבור מרבית הצריכה, שהייתה שייכת לשכן. יתרה מכך, שעון החשמל הפנימי שהתקין שדה הראה על צריכה גבוהה יותר מזו שהראה מונה חברת החשמל. כאשר השוכרת עמדה על קבלת נתוני האמת ניתק אותה שדה מאספקת החשמל.

4. אלו, בתמצית כאמור, עיקרי טענות הצדדים שפורטו בכתבי הטענות מטעמם ב- 3 התיקים.

עדי הצדדים

5. מטעמו של שדה הוגשו תצהירים וחוות דעת ונשמעו עדויותיהם של העדים הבאים:

עת/1 האדריכלית עדי בלנק.

עת/2 הקבלן ארז ידידאל.

עת/3 המהנדס דורון קובץ'.

עת/4 השמאי יגאל טלמן.

עת/5 יעקב שדה.

6. מטעמם של השוכרת ושל רועי הוגשו תצהירים וחוות דעת ונשמעו עדויותיהם של העדים הבאים:

עה/1 ניר שוורץ - עובד חברת "גפיר מערכות כיבוי (1999)" בע"מ.

עה/2 עופר רץ - עובד החברה שהקימה את המשרדים במבנה.

עה/3 המהנדס מיכאל רוזנפלד.

עה/4 השמאי אלי נוב.

עה/5 חשבת השכר כנרת רוזנצוייג.

עה/6 רועי שמעון.

7. עדויות העדים נשמעו בהקלטה במהלך שני דיונים מהתאריכים 5/3/14 ו- 25/3/14.

דיון והכרעה

פרק א' - מבוא ולוח הזמנים

8. מסכת העובדות והמסמכים שנפרשה בפני בית המשפט מעלה תמונה ברורה של התנהלות משותפת קלוקלת, בניגוד מוחלט לאינטרס הכספי המשותף של שני הצדדים. לאחר חתימת החוזה ובעת שהצדדים הוציאו סכומי כסף ניכרים על מנת לקיימו, צצו בעיות לא צפויות. מובן מאליו כי היה על הצדדים לפעול ללא לאות על מנת לגבש הסכמות שתקטנה את נזקיהם המשותפים. תחת זאת הצדדים התכתשו ביניהם עד לעזיבת השוכרת את המושכר, באופן שהגדיל לאין ערוך את ההפסדים המשותפים.

9. כעת תובעים הצדדים זה את זה וכל צד דורש לחייב את האחר במלוא הפסדיו.

10. לצורך הבנה טובה יותר של העובדות, להלן לוח הזמנים של ההתרחשויות המרכזיות:

7/1/08 הגשת בקשה לשימוש חריג לוועדה המקומית על ידי שדה.

13/2/08 בדיקת "איזוטופ" של אפיון רשת המים במבנים.

20/2/08 חתימת חוזה השכירות.

13/3/08 הצעת מחיר של חברת "גפיר" לשוכרת לתכנון והקמת מערכת מתזים במבנים.

18/5/08 כתב אישום מטעמה של הוועדה המקומית כנגד שדה.

1/6/08 תחילת תקופת השכירות לפי החוזה.

10/6/08 זיכרון דברים לפיו החל מיום 20/7/08 יוכלו בעלי מקצוע להתחיל לעבוד במבנים.

1/7/08 מועד מסירת מבנה א' לשוכרת לפי טענת שדה.

1/8/08 מועד תחילת פעילותה של השוכרת במבנה א' ותחילת החיוב בשכירות לטענת שדה.

4/8/08 מועד רכישת דלת כניסה על ידי השוכרת.

5/8/08 מסמך רשויות הכיבוי המפרט דרישות כתנאי להיתר הבניה.

6/8/08 מועד תשלום היטל השבחה על ידי שדה.

10/08 המועד שבו נסתיימה חלקית בניה של מבנה א' לטענת רועי.

26/10/08 מועד דרישת אגרת שימוש חורג על ידי הועדה המקומית.

1/12/08 מועד מסירת מבנה ב' לשוכרת לפי טענת שדה.

30/12/08 מועד תשלום אגרת שימוש חריג על ידי שדה בסך של 51,095 ₪.

1/09 המועד שבו נסתיימה חלקית בניה של מבנה ב' לטענת רועי.

1/1/09 מועד תחילת פעילותה של השוכרת במבנה ב' ותחילת החיוב בשכירות לטענת שדה.

26/4/09 מכתב ב"כ שדה בדרישה אל השוכרת. הוחלפו 3 מכתבים נוספים בין ב"כ הצדדים.

27/5/09 פגישה במשרד ב"כ השוכרת שבה סוכם על פינוי מבנה ב' ולאחריה התכתבות.

8/6/09 פינוי מבנה ב' על ידי השוכרת ולאחריו התכתבות בין ב"כ הצדדים.

29/6/09 מכתב נוסף של ב"כ שדה בדרישה בקשר לבירור תנאי רישיון העסק ומכתב תשובה.

9/7/09 גז"ד כנגד שדה בגין ביצוע עבודות בניה ללא היתר והפרת צווי הפסקת בניה.

13/7/08 הסכם התקשרות בין "גפיר" לבין השוכרת להתקנת מערכת המתזים במבנים.

14/7/09 פגישה בין הצדדים ללא תוצאות.

15/7/09 מסמך הסכמה אשר נחתם על ידי שדה (ומועד פטירת אמו של בא כוחו).

16/7/09 מסמך הסכמה נוסף אשר נטען כי נחתם על ידי שדה.

16/8/09 מכתב שדה אל השוכרת אשר נטען כי נחתם על ידו.

20/8/09 מכתב סוכן הביטוח כי בהיעדר חיבור לחשמל לא ניתן לבטח את המבנה.

9/9/09 מכתב ב"כ השוכרת לב"כ שדה בדרישה על בסיס המסמך מיום 16/7/09.

9/9/09 הגשת בקשה מטעם השוכרת לרישיון עסק.

14/9/09 דיון בבקשת ההטרדה המאיימת שהגיש רועי נגד שדה בבימ"ש השלום בפ"ת.

19/10/09 הודעת המועצה האזורית בדבר דחיית הבקשה לרישיון עסק בגלל אי שינוי ייעוד.

8/12/09 מכתב "גפיר" אל השוכרת בדבר נתוני המים הנדרשים למערכת המתזים.

11/1/10 דרישת המועצה האזורית משדה בגין חובות ארנונה בסך 71,448 ₪.

17/12/09 מכתב ב"כ השוכרת בקשר לניתוק אספקת החשמל למבנה על ידי שדה. בהמשך נערכו מספר מכתבים ע"י ב"כ שדה בנושאי השימוש בגנרטור וחשבונות החשמל.

26/4/10 פינוי מבנה א' על ידי השוכרת ולמחרת מכתב בא כוחה המעיד על כך.

8/6/10 הגשת כתב אישום על שימוש חורג ללא היתר כנגד השוכרת ורועי.

פרק ב' - המחלוקת ביחס להסדרת לחצי המים במושכר

11. אחת המחלוקות העיקריות בין הצדדים, ואפשר שהעיקרית שבהן, נגעה ללחצי המים במושכר. בתמצית, המדובר בלחצי המים שנדרשו לצורך הפעלת מערכת המתזים במבנים, שהייתה דרישה של רשויות הכיבוי. ללא מערכת מתזים פועלת, לא ניתן היה לקבל את אישור רשויות הכיבוי ובלעדי האישור לא ניתן היה לקבל רישיון עסק עבור השוכרת ואף לא לבטח את העסק (אדון בסוגית הביטוח בהמשך פסק הדין).

12. השאלה העיקרית שבה חלוקים הצדדים היא מי מהם היה אמור לטפל בהסדרת לחצי המים במבנים לצורך הפעלת מערכת המתזים.

ב'1 - האם לחץ המים במבנים היה מספיק לצרכי מערכת המתזים שנדרשה לשוכרת ?

13. השוכרת שכרה את שירותיה של חברת "גפיר", שעיסוקה בהתקנת מערכות כיבוי אש ומתזים. "גפיר" ערכה ביום 13/3/08 מסמך הצעת מחיר שהופנה אל השוכרת ופירט את הצרכים של מערכת הכיבוי במבנים ואת העלויות.

בהצעת המחיר נכתב כי מקור המים למערכת המתזים יהיה "מערכת הגברת לחץ ואיגום אשר תתוכנן ותוקם באתר". הצעת המחיר בסך של 480,000 ₪, ללא מע"מ, כללה מאגר פח מגולוון למים בעלות של 170,000 ₪ ומשאבת כיבוי אש בעלות של 160,000 ₪ (וביחד 330,000 ₪).

14. מטעם השוכרת הוגש תצהירו של עה/1, ניר שוורץ עובד "גפיר". הלה הצהיר כי מערכת מתזים היא תקנית אם היא עומדת בדרישות לחץ מים וספיקות (סעיף 4). עה/1 הבהיר לנציגי השוכרת כי לחצי המים במקום אינם מספיקים להתקנת מערכת המתזים וכי יש להגביר את לחצי המים באופן טכני (סעיפים 6 ו- 7 לתצהיר). בהתאם לכך כללה הצעת המחיר מערכת הגברת לחצים ואיגום, אלא שהיא לא הותקנה (סעיף 12).

עה/1 נחקר על תצהירו. הוא העיד כי ערך באתר בדיקה של ספיקות ולחצי המים ומצא כי הללו אינם מספיקים לדרישות (עמוד 187 לפרוטוקול, שורות 19-16), כך שלא הייתה ברירה אלא להגביר את לחץ המים וזאת בניגוד למקרים אחרים (עמ' 188, ש' 18-4). ב"כ שדה הציג בפני עה/1 את ממצאי בדיקות לחצי המים באתר של חברת "איזוטופ", אשר נערכו בגרף. עה/1 העיד כי הקומבינציה של הספיקה ולחץ המים באתר לפי הגרף לא הייתה מספקת (עמ' 194, ש' 15 - עמ' 195, ש' 14).

15. מטעם שדה הוגשה חוות דעתו של עת/3, המהנדס דורון קובאץ'. בחוות הדעת הסביר המומחה כי תחום הלחצים המקובל לאספקת מים ממערכת ציבורית לנכס פרטי נע בין 3 ל- 5 בר, כך שאביזרי הצנרת הרגילים מתוכננים להיות תקינים עד ללחץ של 7 בר לפחות. השורה התחתונה של חוות הדעת היא שמערכת אספקת המים לנכס המושכר הייתה תקינה, סבירה ומספיקה לדרישות רשויות הכיבוי עבור ההידרנטים. ביחס למערכת המתזים המומחה סבר שתכנון המערכת של "גפיר" היה מוגזם ושניתן היה לתכנן הקמה של מערכת מתזים המותאמת ללחצי המים ממערכת אספקת המים הציבורית.

עת/3 העיד כי לא ביצע בעצמו בדיקות של לחץ המים במבנה (עמ' 36, ש' 12-11) וכי דו"חות "איזוטופ" שצורפו כנספחים א' ו- א'1 לתצהירו של שדה הם שני דו"חות שונים (עמ' 46, ש' 13-8). עת/3 העיד כי הוא אינו מכיר את התקן הישראלי ביחס למערכות כיבוי אש (עמ' 43, ש' 22-8). בהמשך חקירתו הנגדית הודה עת/3 שלא הכין תכנון אלטרנטיבי לתכנון של "גפיר", שלא קיבל את התכנית המפורטת של "גפיר" ושהוא אינו מכיר את הנתונים הרלוונטיים הספציפיים לעסק של השוכרת (עמ' 48, ש' 12 - עמ' 51, ש' 8). בין לבין הודה עת/3 כי אפשר שהמערכת שתוכננה על ידי "גפיר" ענתה על הנדרש (עמ' 49, ש' 5-1) וכי הוא אינו יודע האם היא נכונה (עמ' 49, ש' 20-19).

16. מהאמור לעיל עולה כי חברת "גפיר" תכננה מערכת מתזים בהתאם לצרכי העסק של השוכרת. התקנת מערכת המתזים חייבה את הגברת לחצי המים במבנים באופן טכני בעלות של 330,000 ₪ ולא יכולה הייתה להסתפק בלחצי המים שסופקו מהמערכת הציבורית.

17. מסקנתי היא שלחצי המים אשר סופקו על ידי מערכת המים הציבורית לא הספיקו לצרכי מערכת המתזים שתוכננה והוקמה עבור השוכרת.

ב'2 - האם התכנית שערכה "גפיר" היתה מוגזמת ועלתה על הנדרש ?

18. הטענה שבכותרת עלתה בכתבי טענותיו של שדה. הוא עצמו טען בעדותו שהיה על השוכרת לפנות לרשויות הכיבוי ולקבל את דרישותיה ותחת זאת היא הגישה ביוזמתה "תכנית גרנדיוזית" של "גפיר", אשר אומצה בחום על ידי רשויות הכיבוי וזאת מעבר לנדרש (עמ' 100, ש' 16-7 ; עמ' 170, ש' 21-7). רועי שלל בתצהירו את טענותיו של שדה וטען כי השוכרת פעלה ככל עסק סביר (ס' 161 לתצהירו).

19. כפי שכבר צוין לעיל, עת/3, המהנדס דורון קובאץ', טען בחוות דעתו שהתכנית שהוצגה לרשויות הכיבוי הייתה מוגזמת ושניתן היה לתכנן מערכת מתזים המותאמת ללחצי מערכת המים הציבורית. כאמור, בחקירתו הנגדית הודה עת/3 שלא הכין תכנון אלטרנטיבי לתכנון של "גפיר", שלא קיבל את התכנית המפורטת של "גפיר" ושהוא אינו מכיר את הנתונים הרלוונטיים הספציפיים לעסק של השוכרת (עמ' 48, ש' 12 - עמ' 51, ש' 8). בין לבין הודה עת/3 כי אפשר שהמערכת שתוכננה על ידי "גפיר" ענתה על הנדרש (עמ' 49, ש' 5-1) וכי הוא אינו יודע האם היא נכונה (עמ' 49, ש' 20-19).

20. מעבר לנדרש, עה/1 ניר שוורץ העיד שרשויות הכיבוי מסתפקות בשגרה בדרישה כללית של מערכת מתזים העונה על דרישות התקן ומאושרת על ידי מעבדה מוסמכת, מבלי להיכנס לפרטים (עמ' 184, ש' 17-1). לפי עדותו, "גפיר" תכננה את המערכת בהתאם לתקן באמצעות המהנדס יוסי פניני (עמ' 186, ש' 1 - עמ' 187, ש' 9). עה/1 שלל מפורשות את הטענה ש- "גפיר" הגדירה דרישות העולות על הנדרש בתקן (עמ' 192, ש' 18-15).

21. מסקנתי היא שהתכנית של "גפיר" למערכת המתזים אשר הוכנה עבור השוכרת הייתה סבירה ולא עלתה על הנדרש.

ב'3 - האם מי מהצדדים ידע כי קיימת בעיה של לחצי מים במבנה לפני חתימת חוזה השכירות ?

22. אין חולק כי שדה פנה לחברת "איזוטופ" אשר ביצעה בדיקות של לחץ וספיקת המים. לתצהירו של שדה צורף כנספח א' טופס בדיקה. במסמך נרשם כי הוא כולל 2 עמודים "ואין להשתמש בו אלא במלואו", אלא שעמוד מס' 2 לא צורף. כמו כן צורף לתצהירו של שדה כנספח א'1 גרף בדיקה של "איזוטופ", אשר בתחתיתו נכתב "עמוד 3 מתוך 3 עמודים". שני העמודים הראשונים לא צורפו. יצוין כי עת/3, המומחה מטעם שדה דורון קובאץ', העיד שלדעתו שני המסמכים שייכים לדו"חות נפרדים (עמ' 46, ש' 13-8).

23. כעולה מדו"ח "איזוטופ" הראשון, נספח א' לתצהירו של שדה, בדיקת לחצי המים התקיימה ביום 13/2/08, דהיינו 7 ימים לפי מועד חתימת חוזה השכירות ביום 20/2/08. לא ברור משני המסמכים מתי הם נערכו ומתי הועברו לעיונו של שדה.

24. לטענת שדה, השוכרת ורועי ידעו על בעיית לחצי המים טרם חתימת חוזה השכירות, שכן מסמכי "איזוטופ" הועברו לרועי לפני מועד החתימה.

עת/1, האדריכלית עדי בלנק, הצהירה כי רועי היה מודע לפני חתימת חוזה השכירות לכל המידע הרלוונטי בנושא לחצי המים (סעיף 9 לתצהירה). בחקירתה הנגדית עת/1 חזרה בה והודתה כי היא איננה יודעת האם בעיית לחצי המים נודעה לרועי לפני או אחרי חתימת החוזה (עמ' 13, ש' 13 - עמ' 14 ש' 1 ; עמ' 14 ש' 21 - עמ' 15 ש' 8).

שדה הצהיר כי השוכרת ידעה על העניין לפני חתימת החוזה (סעיפים יב(12) ו- יב(17)) לתצהירו כתובע) והעיד שנתן לרועי את מסמך "איזוטופ" (עמ' 104, ש' 21-16 ; עמ' 167, ש' 11-1 ; עמ' 172, ש' 12-3).

25. השוכרת ורועי טענו מאידך ששדה לא העביר אליהם את מסמכי "איזוטופ" לפני חתימת חוזה השכירות וכי הם לא ידעו על בעיה בקשר ללחצי המים, עד שקיבלו את הצעת המחיר של "גפיר" (סעיפים 7, 8 ו- 68 לתצהירו של רועי). עוד הם טענו, ששדה ידע מכוחן של בדיקות "איזוטופ" כי לחצי המים במבנה לא יספיקו למערכת מתזים טרם חתימת חוזה השכירות והסתיר את המידע (ס' 1.1, 6, ו- 48.4 לתצהירו של רועי).

בעדותו העיד רועי כי הוא אינו זוכר מתי העביר לו שדה את מסמכי "איזוטופ", ואולם הם לא עמדו בפני חברת "גפיר" בעת שהיא ערכה את בדיקותיה (עמ' 282, ש' 15-1).

26. לטעמי אין שום חשיבות ורלוונטיות לשאלה באיזה שלב קיבל שדה לעיונו את מסמכי "איזוטופ" ואף לא לשאלה באיזה שלב הוא העביר אותם לעיונו של רועי. זאת מן הטעם הפשוט, שמסמכי "איזוטופ" מפרטים את נתוני בדיקות לחץ וספיקת המים של המבנה, מבלי לציין כי קיימת בעיה ומבלי שמי מהצדדים יכול היה להבין מהם שקיימת בעיה.

27. בדיקת "איזוטופ" בוצעה ביום 13/2/08 וחוזה השכירות נחתם ביום 20/2/08. באותו השלב טרם תוכננה מערכת המתזים של המבנה וטרם נמסר למי מהצדדים מהן הדרישות לגביה. רק ביום 13/3/08 נערכה הצעת המחיר של "גפיר", אשר ממנה ניתן היה להבין כי קיימת בעיה של לחצי מים במבנה.

28. שדה ורועי אינם מומחים בנושאי מערכות מתזים ואינם מומחים ללחצי מים. הנתונים בדו"חות "איזוטופ" היו חסרי משמעות מבחינתם, בין אם קיבלו אותם ובין אם לא.

29. יצוין כי רועי נחקר באריכות כיצד לדעתו שדה היה צריך לדעת על סמך דו"ח "איזוטופ" שיש בעיה של לחצי מים במבנים ולא סיפק תשובה של ממש (עמ' 282, ש' 13 - 285 ש' 8 ; עמ' 290 ש' 5-1).

30. מסקנתי היא שבעת חתימת חוזה השכירות לא ידע ולא יכול היה לדעת מי מהצדדים שקיימת בעיה של לחצי מים במבנים לצרכי מערכת המתזים.

ב'4 - מי היה אחראי להסדרת לחצי המים במבנים לפי תנאי חוזה השכירות ?

31. הסדרת לחצי המים במבנים נדרשה כאמור לצרכי מערכת המתזים, שהייתה תנאי לקבלת אישור רשויות הכיבוי וכפועל יוצא לקבלת רישיון עסק. על רקע זה קיימות מספר הוראות רלוונטיות בחוזה השכירות שנחתם בין שדה כצד א' לבין השוכרת כצד ב' ביום 20/2/08:

"ביחס לחיבור מים, צד א' יתקין נקודת חיבור למים עד לקיר החיצוני באזור השירותים. כל התקנת צנרת המים הפנימית - באחריות ועל חשבון צד ב'" (סעיף 2(ז)).

"צד ב' מצהיר כי בדק בעצמו במ.א. דרום השרון את אפשרות קבלת ההיתר לעסק המוגדר כאמור לעיל" (סעיף 5, פיסקה 2).

"צד א' מתחייב בזה כלפי צד ב' כדלהלן:

...

ד. ... לבצע חיבור המושכר לרשת הביוב ולרשת המים

ה. לבנות את המבנה במושכר כמתואר בתכנית, במיומנות ובמקצועיות וזאת עד ולא יאוחר מיום 1/6/08 ... למען הסר ספק מודגש בזה כי השגת כל הרישיונות לצורך השימוש בעסק לרבות מצד כל רשות על פי כל דין - הינן באחריות ועל חשבון צד ב' בלבד" (סעיף 7).

"צד ב' מתחייב בזה לדאוג להוצאת רישוי לעסקו במהירות האפשרית. מוסכם בזה כי רישוי עסקו של צד ב' ייעשה על ידי צד ב' בלבד וכל ההוצאות בגין רישוי העסק יחולו על צד ב' בבלד. צד א' מתחייב לסייע לצד ב' בכל הקשור להצטרפותו להגשת בקשות בעניין זה, אך מבלי כל אחריות לכך" (מתוך סעיף 16).

32. אין חולק שחוזה השכירות אינו מזכיר ומסדיר במפורש נושא של הסדרת לחצי מים לצורך מערכת מתזים. זאת מן הטעם הפשוט שהצדדים כאמור לא ידעו בעת חתימת החוזה שקיימת בעיה הדורשת הסדרה.

33. שדה התחייב במסגרת החוזה להתקין נקודת חיבור של מים עד לקיר החיצוני של המבנה, בעוד שהשוכרת התחייבה להתקין את מערכת המים הפנימית. השוכרת גם התחייבה לטפל על אחריותה ועל חשבונה בכל הנוגע להסדרת רישיון העסק שלה, על כל הכרוך בכך.

34. שדה והשוכרת פירשו כל אחד את הוראות החוזה לטובתו. שדה הצהיר והעיד כי השוכרת התחייבה להסדיר את רישיון העסק ואת אישור רשויות הכיבוי (סעיף יב(15) לתצהירו ; עמ' 124, ש' 21-16). בנוסף הוא העיד שרק העביר את דרישות רשויות הכיבוי לשוכרת, שהייתה אמורה לטפל בכל האישורים (עמ' 163, ש' 12 - עמ' 164, ש' 5).

רועי הצהיר כי נושא הסדרת לחצי המים היה מוטל על שדה (סעיף 59 לתצהירו) ומבחינתו, אף כי השוכרת התחייבה לטפל בנושא רישוי העסק, הרי לא ניתן היה לעשות זאת ללא תנאים מקדמיים כגון הסדרת לחצי המים, שעליהם אחראי שדה (סעיף 69 לתצהירו).

עה/1, ניר שוורץ עובד "גפיר", העיד שכבר בחודש מרץ 2008 הוא דיווח לשוכרת על בעיית לחצי המים ונענה שהיא רואה עצמה אחראית להתקנת מערכת המתזים, בעוד שעניין המשאבה ומאגר המים הינו באחריות של גורם אחר (עמ' 197, ש' 22 - עמ' 198, ש' 15).

35. לטעמי, מערכת הגברת לחצי המים נדרשה באופן ישיר וברור במסגרת רישוי העסק. לחצי המים הגבוהים נדרשו לצורך מערכת המתזים, שהיא דרישה של רשויות הכיבוי כתנאי לקבלת אישורם וכחלק מהליך הרישוי של העסק המסוים.

הצורך בהגברת לחצי המים אינו קשור להתחייבות של שדה להסדיר את אספקת המים החיצונית למבנה.

36. רועי עצמו הצהיר כי רשויות הכיבוי דרשו כתנאי לאישורם שיוגברו לחצי המים לצרכי מערכת המתזים (סעיף 60 לתצהירו) וכי ללא אישור רשויות הכיבוי, לא ניתן היה לקבל רישיון עסק (סעיף 64 לתצהירו).

37. איני מקבל את ההבחנה שערך רועי בסעיף 69 לתצהירו ולפיה השוכרת אחראית לרישיון העסק ואולם הסדרת לחצי המים היא תנאי מקדמי שעל שדה להסדירו. מדובר בהבחנה מלאכותית שאין לה בסיס בחוזה השכירות. באותה מידה יכול היה רועי לטעון שמערכת המתזים היא תנאי מקדמי לקבלת הרישיון ולכן ששדה אחראי להתקנתה.

38. אין חולק למעשה, שמערכת הגברת לחצי המים נדרשה לצורך מערכת המתזים הספציפית על פי נתוני העסק שהקימה השוכרת ובכלל זה נתוני כמות הסחורה המאוחסנת בו ואופן האחסון.

39. מסקנתי היא שעל פי תנאי חוזה השכירות, היה על השוכרת להסדיר את לחצי המים במבנה לצורך התקנת מערכת המתזים ולשאת בכל ההוצאות הכרוכות בכך.

ב'5 - סיכום ההכרעה בנושא הסדרת לחצי המים במבנים

40. השוכרת התחייבה בחוזה להסדיר את רישיון העסק שלה במבנים שנשכרו משדה. רישיון העסק היה כרוך בקבלת אישור רשויות הכיבוי. תנאי לקבלתו של האישור היה התקנת מערכת מתזים במבנים.

41. השוכרת שכרה את שירותיה של חברת "גפיר" העוסקת בהתקנת מערכות כיבוי אש. ביום 13/3/08 נתקבלה הצעת המחיר של "גפיר" ואז נודע לשוכרת לראשונה, וממנה נודע לשדה לראשונה, כי מערכת מתזים תקינה דורשת הגברה טכנית של לחצי המים במבנה, בעלות של 330,000 ₪ + מע"מ.

42. התכנית שערכה "גפיר" היתה סבירה, מקצועית ותואמת לתקן הישראלי. הגברת לחצי המים במבנים נדרשה על מנת לעמוד בה.

43. הצדדים לא היו מודעים, בעת עריכת חוזה השכירות, לצורך בהוצאה הנוספת עבור הגברת לחצי המים במבנים. עם זאת, הוראות החוזה הן מפורשות ולפיהן היה על השוכרת לטפל בעצמה ועל חשבונה בכל הכרוך בהוצאת רישיון העסק.

44. מערכת הגברת לחצי המים הייתה הכרח שנבע מדרישות מערכת המתזים במסגרת הליך הרישוי של העסק המסוים של השוכרת. לפיכך ועל פי תנאי חוזה השכירות, היה על השוכרת להתקין את מערכת הגברת לחצי המים באחריותה ועל חשבונה.

45. הצדדים לא השכילו להגיע להסכמות ביחס לתשלום עבור התקנת מערכת הגברת לחצי המים במבנה. כתוצאה מכך פרץ ביניהם סכסוך, אשר החמיר נוכח טענות להפרות הדדיות של חוזה השכירות, עד שזה בוטל למעשה בעת עזיבת השוכרת את המתחם ביום 26/4/10.

פרק ג' - המחלוקת ביחס לדמי השכירות

ג'1 - האיחור במסירת המושכר

46. בסעיף 4 להסכם השכירות נקבע כי תקופת השכירות תחל ביום 1/6/08. בסעיף 7(ה) להסכם השכירות נקבעה בין היתר התחייבות של שדה כלפי השוכרת כדלקמן:

"לבנות את המבנה במושכר כמתואר בתכנית, במיומנות ובמקצועיות וזאת עד ולא יאוחר מיום 1/6/08. איחור של 21 יום לא ייחשב כהפרה לעניין סעיף זה ...".

47. אין חולק כי ביום 10/6/08 הצדדים חתמו על זיכרון דברים כדלקמן:

"בהמשך לשיחתנו בנוגע לקביעת מועד חדש למבנה ב- "חצב", סוכם כי מה- 20/7/08 יוכלו לעבוד באתר בעלי מקצוע שונים על מנת לאפשר כניסה מהירה ככל שניתן למבנה. באחריות יעקב שדה לדאוג שעד לתאריך הנקוב יסתיימו כל העבודות מטעמו במבנה הגדול. כך שמתאריך זה יהיה טופס 4 למבנה הגדול".

48. שדה הצהיר (סעיף ז' לתצהירו כתובע), כי עשה ככל יכולתו על מנת לעמוד במועד המסירה ואולם מטעמים הקשורים בוועדה המקומית התעכב מתן ההיתר וכפועל יוצא נדחה מועד המסירה. לטענתו השלים את הבנייה אף בהיעדר היתר ועל כך הוגש נגדו כתב אישום מטעם הוועדה המקומית והוא הורשע ונקנס. נטען כי מבנה א' נמסר לשוכרת ביום 1/7/08 והיא החלה להפעילו ביום 1/8/08 ואילו מבנה ב' נמסר לשוכרת ביום 1/12/08 והיא החלה להפעילו ביום 1/1/09.

בעדותו חזר שדה על התאריכים הנ"ל וטען כי האכלוס של מבנה א' החל עוד במהלך חודש יולי 2008 (עמ' 107, ש' 14-10). לפי עדותו לא נערך פרוטוקול מסירה מסודר (עמ' 112, ש' 4 - עמ' 113, ש' 18).

49. עת/2, הקבלן ארז ידידאל, העיד שאינו זוכר מתי סיים לבנות את המבנים (עמ' 26, ש' 7-1) ושעוד לפני גמר הבניה כבר הוכנס ציוד למושכר (עמ' 25, ש' 21-19).

50. עה/2, עופר רץ, אשר עסק בבניה הפנימית מטעם השוכרת, הצהיר מאידך שרק באמצע חודש אוגוסט 2008 קיבלה השוכרת את החזקה ובאותו שלב הוא החל בעבודתו (סעיף 5 לתצהירו).

51. רועי הצהיר שבנייה חלקית של מבנה א' נסתיימה בחודש אוקטובר 2008 ובניה חלקית של מבנה ב' נסתיימה בחודש ינואר 2009 והוא נאלץ לתפוס בהם חזקה בלית ברירה (סעיפים 72 ו- 94 לתצהירו). רועי צירף לתצהירו חשבונית מיום 4/8/08, המעידה על כך שהשוכרת רכשה דלת כניסה למבנה (נספח ט' לתצהירו). בעדותו טען רועי כי בסה"כ עשה שימוש של 19 חודשים במבנה הגדול ו- 4 חודשים במבנה הקטן (עמ' 351, ש' 19-3).

52. הצדדים כאמור לא ערכו פרוטוקול מסירה ולא העלו על הכתב את מועדה. בנוסף לא הוגשו לתיק מסמכים אשר יכולים היו להעיד על מועד המסירה, כגון יומני העבודה של קבלן המבנה עת/2 או של קבלן הפנים עה/2.

53. לא יכול להיות חולק על כך שהמבנים לא נמסרו במועד הנקוב בחוזה הרכישה 1/6/08 ואולם הצדדים הסכימו למעשה על דחייה ליום 20/7/08.

54. על בסיס עדותו של עה/2 וחשבונית רכישת דלת הכניסה על ידי השוכרת, אני מסיק כי מבנה א' נמסר לשימוש השוכרת במהלך חודש אוגוסט 2008. מבנה ב' נמסר לשימוש השוכרת באיחור ניכר בטווח שבין החודשים דצמבר 2008 וינואר 2009.

55. בכך הפר שדה את חוזה השכירות ואת זיכרון הדברים בכל הנוגע למועד מסירת המבנים.

ג'2 - אי תשלום דמי השכירות ואי העברת שטר חוב

56. בסעיף 6(ב) לחוזה השכירות נקבע בין היתר כדלקמן:

"על אף כל האמור בהסכם זה, צד ב' יתחיל לשלם דמי שכירות בגין המושכר רק מיום בו המושכר יהיה מוכן, דהיינו נקודת החיבור לרשתות החשמל, המים והביוב וכן ההכנה להתקשרות כאמור בסעיף 2 לעיל יהיו מוכנות. מוסכם כי עבודות אלו יסתיימו 20 ימי עבודה בטרם ביצוע כל העבודות. לעניין זה עיכוב בהשלמת התשתיות מחוץ למבנה המושכר לא ייחשבו כעילת לדחיית מועד תשלום עבור דמי השכירות.

בעת חתימת הסכם זה ימסור צד ב' לידי צד א' 12 שיקים כל אחד על הסך ב- ₪ השווה לחודש של שכירות, משוכים לראשון בכל חודש, החל מיום 1/6/08 בתוספת מע"מ כחוק".

57. בסעיף 11(א) לחוזה השכירות הותנה כדלקמן:

"להבטחת פינוי המושכר והחזרתו לידי צד א' במועדים הנקובים בהסכם זה ולהבטחת יתר התחייבויות צד ב' בהתאם להסכם זה, מפקיד בזה צד ב' שטר חוב על סך 150,000 ₪ (מאה וחמישים אלף ₪) חתום על ידי צד ב' ובערבותו האישית של מר רועי שמעון ת.ז. 032053332, כביטחון לקיום התחייבויות צד ב' על פי הסכם זה".

58. אין למעשה חולק שהשוכרת לא מסרה לשדה 12 המחאות עבור דמי השכירות ואף לא שטר חוב חתום על ידה ועל ידי רועי.

59. רועי הצהיר כי התחייבויות השוכרת לא היו מנותקות מההתחייבויות של שדה וכי בהיעדר תכניות ומפרט טכני במעמד החתימה, הוסכם כי מועד מסירת השיקים יידחה למועד קבלת החזקה במבנים (סעיף 98 לתצהירו). בעדותו טען רועי שהיה סיכום בעל פה כי מועד מסירת השיקים יידחה למועד כניסת השוכרת למבנה (עמ' 300, ש' 20 - עמ' 301 ש' 6). ביחס לשטר החוב טען רועי שהייתה הבנה ברורה בין הצדדים ולפיה שטר החוב לא ייחתם ויימסר, אלא בעת הכניסה בפועל של השוכרת למבנים (עמ' 303, ש' 22 - עמ' 304, ש' 3).

60. שדה הצהיר שעל פי המוסכם היה על השוכרת לשלם את שכר הדירה החל מעת שהמושכר היה מוכן, דהיינו מיום שהושלמו נקודות החיבור החיצוניות לתשתיות החשמל, המים והביוב (סעיף ד(1)(ה) לתצהירו כתובע). לטענת שדה, השוכרת הפרה את התחייבותה לשלם את דמי השכירות ואף את התחייבותה למסור שטר ביטחון החתום על ידה ועל ידי רועי (סעיפים ח(2) ו- ח(3) לתצהירו כתובע).

בחקירתו הנגדית נשאל שדה מדוע לא העלה על הכתב את מחאתו בדבר אי תשלום דמי השכירות. שדה הסביר כי תחילה נתן אמון ברועי, מה גם שבאותה תקופה אירעה טרגדיה במפעל אחר שלו בדמות שריפה אשר גבתה חיי אדם, כך שלא היה פנוי לטיפול בנושא. לדבריו רועי משך את הזמן ואף הפגישות עמו לא הביאו לפתרון (עמ' 116, ש' 18-1).

61. חוזה השכירות קבע כאמור כי השיקים ושטר החוב יימסרו בעת חתימת החוזה ואולם הטיל חובה לשלם דמי שכירות רק מעת שהמבנה יהיה מוכן. לפיכך, יש הגיון רב בהסכמה לדחייה במועד מסירת השיקים עד לקבלת החזקה במבנים, אלא שהשוכרת לא מסרה את השיקים ואת שטר החוב החתום גם בעת קבלת החזקה.

62. מכאן שהשוכרת הפרה את תנאי חוזה השכירות, בכך שלא מסרה לשדה 12 המחאות תשלום עבור שנת השכירות הראשונה ואף לא שטר חוב חתום על ידה ועל ידי רועי.

ג'3 - טענות השוכרת להפחתת דמי השכירות בשל אי מסירת הגלריה

63. רועי הצהיר שבמבנה א' לא הוקמו מדרגות לגלריה ושהפתח אליה נאטם על ידי שדה ללא הסבר, כך שמתוך 1,125 מ"ר של המושכר במבנה זה, נמנע מהשוכרת שימוש בגלריה בשטח של 250 מ"ר ובשטח שמתחתיה ובסה"כ 500 מ"ר (סעיף 73 לתצהירו).

64. עה/2, קבלן עבודות הפנים עופר רץ, הצהיר שבחודשי עבודתו במבנה א' לא היו כלל מדרגות לגלריה והעליה נעשתה באמצעות סולם וכן שלקראת סיום עבודות ההקמה בגלריה שדה אטם את פתח הכניסה אליה (סעיפים 6 ו- 11 לתצהירו). בעדותו חזר על הדברים, אך הבהיר שרועי הוא זה שאמר לו ששדה אטם את הפתח (עמ' 204, ש' 12 - עמ' 205, ש' 20).

עה/4, השמאי אלי נוב, ציין בעמוד 4 לחוות דעתו כי בעת ביקורו במבנה א' ביום 3/11/10, לא היו מדרגות לגלריה והוא עלה על סולם על מנת לבקר בה.

65. עה/3, המהנדס מיכאל רוזנפלד, ציין בסעיף 11 לחוות דעתו כי פתח הכניסה לגלריה נאטם ואף צירף לחוות דעתו תצלום המעיד על אטימת הפתח ועל היעדרן של מדרגות.

66. שדה הצהיר שטענות השוכרת ביחס לגלריה אינן אמת, שכן הותקנו מדרגות זמניות לגלריה בהיעדר היתר בניה למדרגות קבועות. עוד הצהיר שדה כי לא אטם את פתח הכניסה לגלריה והראיה שהותקנו בה מערכות המשרדים כולל מזגנים (סעיף יב(1)) לתצהירו כתובע). אף בעדותו טען שדה שהייתה גלריה ושהותקנו בה מזגנים. שדה אף הפנה לתמונות ואולם הוברר כי מדובר בתמונות של האזור שמתחת לגלריה ולא בתמונות של הגלריה עצמה (עמ' 144, ש' 6 - עמ' 146, ש' 14).

67. מסקנתי, בהסתמך על התמונות שהוצגו ועל עדויות העדים מטעם השוכרת, היא ששדה לא התקין מדרגות קבועות לגלריה. יותר מכך, בשלב מסוים ולאחר שכבר בוצעו רוב עבודות ההקמה בגלריה, שדה אטם את פתח הכניסה ומנע כל גישה אליה.

68. מדובר בהפרת חוזה מצידו של שדה ובמניעת שימוש בשטח של 250 מ"ר מתוך 1,250 מ"ר במבנה א'. איני מקבל את טענותיו של רועי ביחס למניעת שימוש גם בשטח של 250 מ"ר שמתחת לגלריה. טענה זו לא הוסברה ואף לא הוכחה.

69. תוצאת הדברים היא שהיה מקום להפחית את דמי השכירות באופן יחסי בגין אי היכולת לעשות שימוש בשטח הגלריה.

ג'4 - סך דמי השכירות עבור תקופת ההחזקה במבנים בפועל

70. סך דמי השכירות החודשיים נקבע בסעיף 6 לחוזה השכירות על סעיפיו השונים כדלקמן:

א. 8 חודשים ראשונים - 50,000 ₪ + מע"מ.

ב. מחודש 9 עד לחודש 24 - 55,000 ₪ + מע"מ.

ג. שנה 3 - תוספת של 5% דהיינו 57,750 ₪ או 15,450$, לפי הגבוה שביניהם + מע"מ.

ד. שנה 4 - תוספת של 5% ביחס לשנה 3.

ה. שנה 5 - תוספת של 5% ביחס לשנה 4.

71. בהתאם לקביעותיי דלעיל, בפועל החזיקה השוכרת במבנה א' החל מיום כלשהוא במהלך חודש אוגוסט 2008 ועד ליום 26/4/10, כלומר כ- 20 חודשים ובמבנה ב' החל מחודש דצמבר 2008 או ינואר 2009 ועד ליום 8/6/09, כלומר כ- 6 חודשים.

72. סה"כ שכרה השוכרת משדה במסגרת ההסכם 2,125 מ"ר במבנים א' ו- ב'. שטחו של מבנה א' 1,375 מ"ר (כ- 65% מהמושכר) ושטחו של מבנה ב' 750 מ"ר (כ- 35% מהמושכר). בנוסף כלל המושכר שטח חיצוני אשר ניתן להניח כי התחלק באופן יחסי בין שני המבנים.

כפי שקבעתי לעיל, בפועל נמנע מהשוכרת שימוש ב- 250 מ"ר שהם כ- 18% משטחו של מבנה א' כולו.

73. להלן חישוב דמי השכירות עבור מבנה א' בתקופת החזקה של השוכרת בפועל:

8 ח' * 50,000 ₪ * 65% + 12 ח' * 55,000 ₪ * 65% = 689,000 ₪ * 82% = 564,980 ₪

74. להלן חישוב דמי השכירות עבור מבנה ב' בתקופת החזקה של השוכרת בפועל:

6 ח' * 50,000 * 35% = 105,000 ₪

75. סה"כ החזיקה השוכרת במבנים בתקופה שעבורה היה עליה לשלם דמי שכירות בסך של 669,980 ₪ בתוספת מע"מ.

ג'5 - סיכום פרק דמי השכירות

76. שדה הפר את חוזה השכירות בכך שמסר את המבנים לחזקת השוכרת מאוחר יותר מהמועדים שסוכמו בחוזה השכירות ובהמשך בזיכרון הדברים.

77. לאחר שהמבנים נמסרו לחזקת השוכרת היא הפרה את התחייבותה לשלם דמי שכירות. בנוסף השוכרת ורועי הפרו את התחייבותם להעביר לשדה שטר חום חתום.

78. דמי השכירות שהיה על השוכרת לשלם על פי חוזה השכירות, עבור תקופת ההחזקה בפועל של המבנים, מסתכמים בסך של 669,980 ₪ + מע"מ.

פרק ד' - ההסכם המאוחר מחודש יולי 2009

ד'1 - תוכנם של המסמכים מהתאריכים 15/7/09 ו- 16/7/09

79. השוכרת טוענת לכך שבחודש יולי 2009, בתקופה שבה הסכסוך בין הצדדים היה בשיאו, נחתם ביניהם הסכם חדש. המדובר למעשה בשני מסמכים, השונים מעט בתוכנם, הנושאים את התאריכים 15/7/09 ו- 16/7/09 ומסדירים לכאורה את המחלוקות לגבי האחריות לקבלת אישור מכבי האש ולגבי דמי השכירות.

80. להלן יובא תוכנו של המסמך מיום 15/7/09, אשר הודפס כולו, למעט סעיף 6 אשר נכתב בכתב יד:

"בהמשך להתכתבויות בנוגע לחוזה שבנדון ושתי פגישות במשרד עו"ד גד לנדאו הוסכם כדלקמן:

1. יעקב שדה ימציא בידי זאב שמעון ובניו (1995) בע"מ (להלן: "זאב שמעון") אישור כיבוי אש, על שם זאב שמעון ובהתאם לשימוש הנעשה במושכר, לא יאוחר מיום 30/8/09.

2. 2.1 בגין תקופת השכירות שעד יום 30/6/09 תשלם זאב שמעון סך 150,000 ₪ + מע"מ כנגד חשבונית מס. תשלום זה הינו עבור כל דרישותיו הכספיות והאחרות של יעקב שדה עד 30/6/09 ועם פירעונו לא תהא ליעקב שדה כל דרישה כספית ואחרת מכל סוג שהוא לתקופה שעד 30/6/09.

2.2 עד סיום הליך קבלת אישור כיבוי אש תושעה כל דרישה כספית בקשר לתקופת השכירות שאחרי 30/6/09.

3. במידה ולא יומצא בידי זאב שמעון אישור במדויק ע"פ האמור בס"ק 1 תהא לזאב שמעון הזכות לפעול כדלקמן:

3.1 להאריך בכתב את המועד להמצאת האישור לתקופה בת 30 ימים נוספים או כל תקופה אחרת, קצרה יותר.

3.2 לקבל לידיה סך 150,000 ₪ + מע"מ שפרעה ע"פ ס"ק 2, אשר ישולמו לידיה תוך 48 שעות ממועד דרישה בכתב, ובמקרה דנן יעמדו לשני הצדדים מלוא טענותיהם, זה כלפי זה.

4. בהתקיים האמור בס"ק 1+2 לא יהיו לצדדים כל טענות זה כלפי זה לתקופה שעד 30/6/09.

5. אין באמור במכתבי זה כדי לשנות מהוראות ההסכם שנחתם בין הצדדים ביום 20/2/08 – למעט ההסכמות המיוחדות במכתב זה.

6. כמו כן לזאב שמעון ובנו לא תהיה תביעה בגין ספרינקלרים שהותקנו במבנה שהוחזר".

81. ביום 16/7/09 נערך ונחתם מסמך דומה ללא סעיף 6 ובשינויים בסעיף 2 בלבד שנוסח כך:

"2. 2.1 בגין תקופת השכירות שעד יום 30/6/09 תשלם זאב שמעון סך 150,000 ₪ + מע"מ כנגד חשבונית מס. תשלום זה הינו עבור כל דרישותיו הכספיות והאחרות של יעקב שדה עד 30/6/09.

2.2 עם פירעונו של השיק ובכפוף להתקיים האמור בס"ק 1 במדויק לא תהיינה לצדדים כל טענות מכל סוג שהוא זה כלפי זה, לתקופה שעד 30/6/09.

2.3 עד סיום הליך קבלת אישור כיבוי אש תושעה כל דרישה כספית בקשר לתקופת השכירות שאחרי 30/6/09".

82. שני המסמכים נוסחו כמכתבים מהשוכרת אל שדה. בשני המסמכים מופיע בתחתית שמה של השוכרת ללא חתימה בכתב יד. בתחתית שני המסמכים אישור המיועד לחתימתו של שדה ולפיו הוא מאשר את קבלת המכתב ומאשר כי תוכנו מקובל עליו. שני המסמכים חתומים לכאורה בחתימת ידו של שדה.

ד'2 - מכתב שדה אל השוכרת מיום 16/8/09

83. רועי מצרף לתצהירו כנספח ג' מכתב מיום 16/8/09 החתום על ידי שדה, מופנה אל השוכרת ומבקש ממנה להגיש למועצה האזורית בקשה לקבלת רישיון עסק. המכתב כולל בין היתר הכרה בהתחייבות של שדה בנוסח שלהלן:

"הנני מאשר בזאת כי הגשת הבקשה על ידכם אינה פוטרת אותי מהתחייבויותיי על פי ההתחייבות שנחתמה ביום 16/7/09, שכן מטרת בקשה זו הינה כדי להבין אלו פעולות נדרשות לביצוע על מנת לקבל היתרי המועצה האזורית בנוגע לכיבוי אש".

84. שדה הודה שחתם על המסמך (עמ' 138, ש' 6-4).

ד'3 - טענתו של שדה שלא חתם על המסמכים

85. בכתב ההגנה מטעמו של שדה בת.א. 27050-01-10 נטען כי הוא חתם על המסמך מיום 15/7/09 ((סעיף 4(יב)) בעוד שהחתימה על גבי המסמך מיום 16/7/09 איננה חתימתו (סעיף 4(טז)). שדה אף הצהיר כי המסמך מיום 16/7/09 לא נחתם על ידו (סעיף ד(ב)(10) לתצהירו כנתבע).

86. בניגוד גמור לכך, בתצהירו האחר של יעקב שדה כתובע, הוא הודה כי חתם גם על המסמך מיום 16/7/09 (סעיף י(17)(5)).

87. הסתירה הברורה, כמו גם התרשמותי כי טענת הזיוף הועלתה כלאחר יד, מובילות למסקנה כי שדה חתם על שני המסמכים מהתאריכים 15/7/09 ו- 16/7/09.

ד'4 - טענתו של שדה לאי גמירות דעת מצד השוכרת

88. שדה טען בתצהירו כי ממילא לא התגבש הסכם, שכן השוכרת לא חתמה על המסמכים מהתאריכים 15/7/09 ו- 16/7/09 (סעיף ד(ב)(12) לתצהירו כנתבע).

89. טענה זו יש לדחות, שהרי אין מחלוקת בין הצדדים כי השוכרת פעלה על בסיס האמור בשני המסמכים ושילמה לשדה סך של 150,000 ₪ + מע"מ. התשלום מעיד כאלף עדים על גמירות דעתה של השוכרת ועל מחויבותה לאמור במסמכים.

למעלה מן הנדרש, השוכרת ניסחה את שני המסמכים והעבירה אותם לחתימתו של שדה. בכך גילתה את הסכמתה לכתוב ואין בהיעדרה של חתימה כדי לגרוע ממנה.

ד'5 - טענתו של שדה כי הוטעה לחתום על המסמך וכי הוא אינו מחייב אותו

90. שדה הצהיר באריכות בעניין זה בסעיפים ג(12-1) ו- ד(ב(13-1)) לתצהירו כנתבע. בתמצית הוא טען כדלקמן:

א. שדה מעולם לא הסכים ליטול על עצמו את העלויות של דרישות הכיבוי ואין שום היגיון בכך שבהינף קולמוס יסכים לכך.

ב. ביום 14/7/09 התקיימה פגישה בין הצדדים במשרדו של ב"כ השוכרת ובהשתתפות בא כוחו של שדה. בפגישה הציע שדה לרועי לפנות לאדם העוסק במכירת משאבות וזאת בניסיון לסייע בידו לטפל בלחצי המים במבנה.

ג. למחרת, ביום 15/7/09, נפטרה אמו של ב"כ שדה ומטבע הדברים הוא לא היה זמין להתייעצות עמו במהלך הימים שלאחר מכן.

ד. שדה פנה לרועי, נפגש עמו ועם עובד נוסף של השוכרת וביקש מהם כסף עבור דמי השכירות. בפגישה סוכם שהשוכרת תסיים את הקמת המשאבות ומאגר המים על חשבונה בעוד ששדה יסייע בעניין הפורמלי של הפניה לרשויות הכיבוי לצורך קבלת האישורים הרלוונטיים.

ה. רועי הכין מסמך לחתימתו של שדה וניצל את חוסר הבנתו המשפטית. שדה סבר כי מדובר במסמך תמים ולא הבין שעולה ממנו כי עליו לשאת בעלות הדרישות של רשויות הכיבוי.

ו. שדה טוען לתרמית ולניצול המצב שבו בא כוחו לא יכול היה לסייע לו. לטענתו השוכרת הסתייעה בבא כוחה בניסוח המכתבים מבלי שהוא יכול היה לעשות כן.

91. בעדותו אישר שדה שסעיף 6 למסמך מיום 15/7/09 נכתב בכתב ידו (עמ' 131, ש' 11-10). הוא טען כי לא הבין מהמסמכים שהוא מוותר על כל החוב עד למועד החתימה (עמ' 133, ש' 9-5) ולא הבין כלל מה משמעותו של סעיף 2.2 (עמ' 134, ש' 11-8), אלא שיקבל סך של 150,000 ₪ על חשבון החוב של השוכרת (עמ' 135, ש' 16-9). שדה נחקר והשיב מדוע עמד על תוספת סעיף 6 למסמך מיום 15/7/09, אשר נכתב בכתב ידו (עמ' 136, 10-6).

ביחס למכתב מיום 16/8/09 העיד שדה כי הוא אכן חתם עליו, אלא שגם באותה תקופה לא יכול היה להתייעץ עם בא כוחו, שעדיין היה שרוי באבל (עמ' 138, ש' 14-4).

92. אף רועי התייחס בתצהירו באריכות למסמכים מחודש יולי 2009 (סעיפים 40-36 ו- 158-146 לתצהירו). בתמצית הוא טען כדלקמן:

א. למסמך מיום 16/7/09 קדמה טיוטה שעליה שדה העיר את הערותיו ורק לאחר התיקונים ניאות לחתום (סעיף 36 לתצהירו).

ב. הצדדים ניהלו ביניהם לא אחת מגעים ישירים ללא תיווך של עורכי דין ורועי לא היה מודע כלל לאבלו של ב"כ שדה.

ג. הפגישה שהתקיימה ביום 14/7/09 במשרד ב"כ השוכרת לא העלתה דבר ואף נשמעו במהלכה איומים כלפי רועי. למרות זאת, ביום 15/7/09 נפגשו רועי, עובד נוסף של השוכרת ושדה ליד משרדי מכבי האש בפ"ת ואז גובשה ביניהם הסכמה ולפיה שדה ישיג את אישור רשויות הכיבוי ויקבל בתמורה סך של 150,000 ₪.

ד. שדה הכיר בהתחייבותו במכתב מיום 16/8/09 ורק בחודש נובמבר 2009 התקבל מכתב בא כוחו המתנער ממסמכי יולי 2009.

93. בעדותו טען רועי שהוא ניסח את המסמכים מחודש יולי 2009, אך הודה שנעזר בבא כוחו (עמ' 311, ש' 18 - עמ' 312, ש' 12 ; עמ' 320, ש' 22-11). רועי העיד כי הגיע להבנה עם שדה לכך שהסך של 150,000 ₪ יהווה גמר חשבון (עמ' 316, ש' 17 - עמ' 317, ש' 5) וחזר על טענותיו ביחס לנסיבות שקדמו לחתימת המסמכים (עמ' 318, ש' 14 - עמ' 319, ש' 3).

94. סבורני כי לא יכולה להיות מחלוקת בכך שהשוכרת ניסחה את שני המסמכים מהתאריכים 15/7/09 ו- 16/7/09 בסיוע בא כוחה. רועי למעשה מודה בכך ואף מהמסמכים עצמם הדבר עולה בבירור - הכיתוב של מספר התיק במשרד עורכי הדין בחלק העליון של שני המסמכים, הכיתוב של שמות המסמכים בתחתית וכן כיתוב הפקס ממשרדו של ב"כ השוכרת מיום 15/7/09 בשעה 18:25.

מן הצד השני, אף בהיעדר תצהיר ועדות של עו"ד הורוביץ, אני סבור ששדה לא התייעץ עם בא כוחו, אשר היה שרוי באבלו בתקופה הרלוונטית.

95. היעדר הייעוץ המשפטי אינו מביא לטעמי לתוצאה של ביטול ההסכמות בשני המסמכים. שדה הוא אדם בוגר ובעל עסקים, המחויב בחתימת ידו ככל אדם אחר. איני מקבל את הטענה שלא הבין את תוכנם של שני המסמכים, המנוסחים בעברית ברורה ובאופן מפורש.

תוספת סעיף 6 בכתב ידו של שדה במסמך מיום 15/7/09 מעידה על כך שהעלה טענות משל עצמו. יתרה מכך, השינוי של סעיף 2 במסמך השני מיום 16/7/09 פועל לטובתו של שדה (ויתור הדדי על טענות הצדדים לעומת ויתור מצידו של שדה בלבד במסמך הראשון) ומעיד כי הוא קרא את המסמכים, שקל את הדברים והתמקח על התוכן.

אף מכתבו של שדה מיום 16/8/09, אשר יש להניח כי תוכנו הוכתב על ידי השוכרת וכי נחתם על ידו עדיין ללא ייעוץ משפטי של בא כוחו, כתוב בעברית פשוטה ומחייב את שדה.

96. יחד עם זאת, העובדה שרק השוכרת הסתייעה בעו"ד לצורך ניסוח המסמכים יוצרת חוסר איזון, ומחייבת פרשנות זהירה של האמור בהם ביחס להתחייבויותיו של שדה.

ד'5 - ההסכמות אשר הושגו בין הצדדים במסמכי 15/7/09 ו- 16/7/09

97. לאור האמור לעיל אני מסיק כי המסמכים מהתאריכים 15/7/09 ו- 16/7/09 גיבשו בין הצדדים את ההסכמות הבאות:

א. שדה התחייב לפעול מול רשויות הכיבוי להשגת אישור ע"ש השוכרת בתוך 45 יום.

ב. שדה לא התחייב לשאת בעלויות ההתקנה של מערכות כיבוי האש, שהן תנאי לקבלת האישור.

ג. הוסכם כי תמורת תשלום של 150,000 ₪ + מע"מ ימוצו דרישותיו של שדה נכון ליום 30/6/09.

ד. הוסכם כי אם יושג אישור רשויות הכיבוי ימוצו הטענות ההדדיות בין הצדדים נכון ליום 30/6/09.

ה. הוסכם כי אם לא יושג אישור של רשויות הכיבוי תוכל השוכרת לדרוש השבה של דמי השכירות בסך 150,000 ₪ + מע"מ, שאז יעמדו לשני הצדדים כל טענותיהם ההדדיות.

ו. הוסכם כי לשוכרת לא תהיה זכות תביעה כנגד שדה בקשר למתזים שהותקנו על ידה במבנה ב'.

98. חוזה השכירות מיום 20/2/08 נותר בתוקף, בכפוף לעניינים שהוסדרו כאמור לעיל במסמכי חודש יולי 2009.

פרק ה' - הפרות חוזה נטענות נוספות המיוחסות לשדה

ה'1 - ליקויי בניה במושכר

99. מטעם השוכרת הוגשה חוות דעתו של עה/3 המהנדס מיכאל רוזנפלד, שסקרה בין היתר ליקויים בבניית המושכר - פתח חסום בכניסה לגלריה, חדירות מים, אי התקנת שערים חשמליים, אי אטימת פתחים היוצרת בעיה של אבק והגבהה של שוחות הביוב ברחבת האספלט. בנוסף עסקה חוות הדעת בפעולות הפרעה מכוונות, אשר אדון בהן בפרק נפרד.

לחוות הדעת צורפו תמונות של ליקויי הבניה וביניהן תמונות המראות בבירור הצטברות מים בשטחי האחסון ועל גבי הקירות, כולל דרך התקנים חשמליים. כמו כן צורפו תמונות מתוך סרטון וידאו, המציגות מלגזה הפועלת בתוך הצפה של ממש באזור האחסון.

100. בעדותו התייחס עה/2 לליקויים. לדבריו לא ניתן לפתוח שער בגודל שהותקן במתחם ללא מנוע חשמלי (עמ' 224, ש' 2-1) ויש להתאים את גובה מכסי הביוב לגובה הכביש (עמ' 223, ש' 21-19) ואולם הליקוי המשמעותי ביותר מתייחס להצפות ולנזילות המים, עד כדי קביעה כי המבנה אינו ראוי לשימוש ומסוכן לבריאות (עמ' 236, ש' 18 - עמ' 238, ש' 2).

101. רועי הצהיר (סעיפים 109-104 לתצהירו) כי תשתיות הניקוז מחוץ למבנה בוצעו באופן לא מקצועי, כך שכביש הגישה לא נוקז ואף היה גבוה מרצפת המבנה. רועי טען ל- "שיטפונות" כהגדרתו בכל אירוע גשם עד כדי מים בגובה של 10 ס"מ, אשר השביתו את העבודה ופגעו במלאי. רועי טען כי לא תמחר ראש נזק זה ואולם המדובר בהפרת חוזה מצידו של שדה.

102. שדה התייחס לליקויים הנטענים בסעיפים יד' ו- טו' לתצהירו כנתבע. לדבריו השוכרת לא העלתה תלונות לליקויים ואילו הייתה עושה כן, הרי שהיה פועל לתיקונם. בהמשך תצהירו ובסתירה לכך, הוא טען כי מקום שבו לא שולמו לו דמי שכירות, לא קמה לו חובה לתקן ליקויי בניה. ביחס לליקויים עצמם שדה שלל את הטענות להצפות מים וטען כי חוות הדעת של עה/3 מוטה ואף שקרית.

103. לאחר עיון בתמונות ועל בסיס האמור לעיל סבורני כי אכן הוכחו מספר ליקויי בניה במבנים אשר היה על שדה לתקנם - אי התקנת מנועים חשמליים לשערי הכניסה, היעדר אפשרות לעשות שימוש בגלריה והתקנת מכסי ביוב הגבוהים מגובה פני האספלט.

לא יכול להיות ספק שליקוי הבניה המשמעותי ביותר היה ההצפות ונזילות המים בשטח המושכר. התמונות אשר צורפו לראיות מטעם השוכרת מדברות בעד עצמן ומצביעות על ליקוי בטיחותי שהוא גם הפרעה לעבודתה השוטפת של השוכרת.

104. טענותיו של שדה כי השוכרת לא עדכנה אותו בנוגע לליקויים במבנים אינן סבירות, במיוחד בכל הנוגע להצפות ולנזילות המים במבנה.

105. איני סבור כי ליקויי הבניה עשו את המבנים בלתי ראויים לשימוש באופן מיידי ואולם היה על שדה לתקנם ולהסדירם. שדה התחייב, במפורש ומכללא, להשכיר לשוכרת מבנה תקין ובטוח לשימוש. קיומם ואי תיקונם של ליקויי הבניה מהווים הפרה של חוזה השכירות מצדו של שדה.

ה'2 - פעולות חבלה בזדון של שדה

106. חוות דעתו של עה/3, המהנדס מיכאל רוזנפלד, מראה בתמונות שלוש פעולות חבלה והפרעה בזדון מצדו של שדה - חסימת פתח המעבר לגלריה במבנה א', ריתוך פתחי המבנה והארונות והצבת מכולות שהפריעו לתנועה ברחבי המתחם.

107. שדה עצמו הודה בעדותו בכך שניתק את אספקת החשמל למבנה באופן שחייב את השוכרת להשתמש בגנרטור (עמ' 175, ש' 10-8) ובכך שריתך את דלתות המבנה (עמ' 120, ש' 10-7 ; עמ' 139, ש' 16-13).

108. מדובר בהפרה בוטה של חוזה השכירות על ידי פעולות חבלה והפרעה בזדון מצדו של שדה.

ה'3 - אספקת חשמל זמני ולא קבוע

109. בסעיף 2(ו) לחוזה השכירות התחייב שדה להתקין על חשבונו תשתית חשמל למושכר. בסעיף 7(ד) הוא התחייב בין היתר "לספק חשמל למושכר בהיקף 85*3 אמפר".

110. רועי הצהיר שהמבנים לא קיבלו אספקה מחברת החשמל עד מחצית חודש ספטמבר 2009 ולכן השוכרת נאלצה להסתפק בחיבור חשמל מאולתר (סעיף 79.2 לתצהירו). בעדותו מסר רועי שהחשמל סופק באופן לא מספק באמצעות כבל חשמל אשר נמשך ממפעל שכן (עמ' 308, ש' 23-14).

קבלן עבודות הפנים עה/2 הצהיר והעיד כי בתקופת עבודתו במבנים התקבלה אספקת החשמל מחיבור זמני באמצעות כבל מאריך שנמשך מהמפעל השכן (סעיף 7 לתצהירו ; עמ' 203, ש' 17).

גם הקבלן ארז ידידאל עת/2 העיד שבמהלך עבודתו סופק החשמל ממפעל השכן שלא באמצעות חיבור קבע (עמ' 25, ש' 22-18 ; עמ' 26, ש' 13-10).

111. שדה העיד שלא יכול היה להיות חיבור קבע בגלל התנהלות השוכרת מול רשויות הכיבוי ועל כן נמשך כבל ממפעל השכן לארון סעף קטן במבנים (עמ' 106, ש' 13-8). שדה הצהיר כי לא ניתן היה לספק חיבור חשמל תקין ללא טופס 4, אשר לא ניתן היה לקבלו, אלא לאחר מילוי הוראות רשויות כיבוי האש על ידי השוכרת (סעיף י(6)(ג) לתצהירו כתובע). שדה העיד בנוסף כי בשלב מאוחר יותר קיבל היתר לחשמל זמני מחברת החשמל, אך לא ידע לומר מתי בדיוק (עמ' 109, ש' 17-15).

112. נמצא אפוא שאין מחלוקת כי המבנים לא חוברו לחשמל קבוע באמצעות חברת החשמל ואף לא בהיקף שנקבע בחוזה השכירות. שדה לא הוכיח את טענותיו שמחדלו נבע מהתנהלותה של השוכרת מול רשויות הכיבוי. מסקנתי היא שמדובר בהפרה נוספת של חוזה השכירות על ידי שדה.

ה'4 - אי הוצאת היתר בניה לשימוש חורג

113. בסעיף 5 לחוזה השכירות התחייב שדה כדלקמן:

"צד א' ידאג להגיש מיד, לכשיתאפשר הדבר, בקשה לאישור שימוש חורג במושכר ויפעל בשקידה להוצאת ההיתר מהר ככל שניתן. צד א' בלבד יישא בכל ההוצאות לקבלת ההיתר לשימוש חורג".

114. הצדדים חלוקים בשאלה האם הוצא היתר לשימוש חורג.

115. לתיק בית המשפט לא הוצגו ההיתר עצמו או הבקשה להוצאתו. עם זאת, שדה הגיש את מסמך שירותי הכיבוי מיום 5/8/08 שכותרתו "בדיקת תכניות בניה" (נספח ה' לתצהירו כתובע), שבו נכתב כך:

"חוות דעת להיתר שימוש חורג במבנה לתעשיית אבן למפעל להרכבת גופי תאורה. תקופת ההיתר לשימוש חורג היא ל- 3 שנים. ע"פ אישור הוועדה המקומית מתאריך: 13/5/08".

116. בנוסף הציג שדה קבלה מיום 6/8/08 עבור תשלום היטל השבחה בסך של 64,996 ₪ בגין שימוש חורג מיום 6/8/08 (נספח יא'2 לתצהירו כנתבע).

117. רועי טען כי שדה הפר את החוזה בכך שלא הוציא היתר לשימוש חורג (סעיף 83 לתצהירו) וצירף את הודעת המועצה האזורית מיום 19/10/09, הדוחה את בקשתו לרישיון עסק מיום 9/9/09 (נספח יג'1 לתצהירו). על המסמך נרשמה בכתב יד הערתה של הגב' דגנית טל, רכזת רישוי עסקים במועצה האזורית, ולפיה "בבדיקה שנערכה בוועדה לתכנון ובניה נמצא כי בעל המגרש ביקש להשאיר את מהות הייעוד בתב"ע של א.ת. חצב - עיסוק לתעשיית האבן. לפיכך אין ייעוד העסק תואם את התב"ע".

118. בנוסף הציגה השוכרת כתב אישום אשר הוגש כנגדה וכנגד רועי על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון לבית משפט השלום בכפר סבא במסגרת תיק עמ"ק 13907-06-10 (נספח כא' לתצהירו של רועי). כתב האישום מייחס לנאשמים שימוש חורג ללא היתר.

השוכרת נמנעה מהצגת הכרעת הדין וניתן להסיק מכך שלא הורשעה.

119. שדה הצהיר כי הסדיר את השימוש החורג עוד בתחילת תקופת השכירות ואולם לאחר שהשוכרת הפרה את ההסכם, הוא ניגש לוועדה המקומית והקפיא את תקופת השימוש החורג, וזאת לאחר שהובהר לו שיוכל לחדשה בעתיד (סעיף י(21) לתצהירו כתובע). עדותו של שדה במסגרת חקירתו הנגדית תאמה את תצהירו (עמ' 101, ש' 1 - עמ' 102, ש' 20).

120. לאור האמור לעיל, מסקנתי היא ששדה אכן פעל לאחר חתימת חוזה השכירות לקבלת היתר לשימוש חורג ויש להניח כי קיבל את ההיתר. בהמשך ולאחר שהתפתח הסכסוך בין הצדדים, שדה ביטל את ההיתר. ביטול ההיתר גרם לכך שהוגש כנגד השוכרת ורועי כתב אישום אשר בוטל בהמשך.

121. בנסיבות העניין לא נגרם נזק לשוכרת ולרועי בשל התנהלותו של שדה ביחס להיתר השימוש החורג, אשר כאמור הוצא ובוטל.

ה'5 - אי הצגת תכניות בניה

122. בסעיף ההגדרות של חוזה השכירות, כוללת הגדרת "המושכר" התייחסות ל- "תכנית בניה מוסכמת על הצדדים המצורפת כנספח להסכם זה".

בסעיף 2(א) לחוזה השכירות הצהירה השוכרת כי בדקה את תכניות המושכר וכי במידה שהמושכר ייבנה על פיהן, הרי שהוא יתאים לצרכיה. בסעיף 2(ב) הסכימו הצדדים לכך שבעת חתימת החוזה טרם הוקם המושכר "אך תכנית הבניה הוצגה בפני צד ב' וצד ב' חתם על התכנית והסכים לפרטיה המוצעים".

123. אין חולק על כך שהשוכרת חתמה על חוזה השכירות בכפוף לאמור ואולם רועי הצהיר כי בפועל התכניות לא הוצגו בפניו, באופן המהווה הפרה נוספת של החוזה (סעיף 52 לתצהירו).

124. שדה העיד כי נערכו תכניות אשר נמסרו לרועי, מה גם שבניית המבנים נעשתה בתיאום עם רועי (עמ' 93, ש' 11 - עמ' 96, ש' 22). האדריכלית עדי בלנק עת/1 הצהירה שערכה תכניות בניה בתחילת שנת 2008 (סעיף 3 לתצהירה) ושעמדה בקשר רצוף עם רועי (סעיפים 7-4 לתצהירה). בעדותה חזרה על טענותיה (עמ' 7, ש' 17-11).

125. עת/1 לא הביאה עמה לאולם בית המשפט את התכניות וטענה שלא נתבקשה לכך (עמ' 8, ש' 17 - עמ' 9 ש' 18). גם שדה נשאל מדוע לא הציג את התכניות וטען שאילו היה נדרש לכך היה מסוגל להציגן (עמ' 98, ש' 19-14).

126. עדותה של עת/1 הייתה מהימנה בעיניי ועל אף התמיהה מדוע שדה לא הציג את תכניות הבניה החתומות על ידי השוכרת בפני בית המשפט, אין זה סביר בעיניי שהשוכרת חתמה על הצהרה בחוזה השכירות כי בחנה את התכניות וחתמה עליהן מבלי שהן הוצגו בפניה.

127. המסקנה היא שלא הוכחה טענת השוכרת להפרת החוזה על ידי שדה בכך שלא הציג את תכניות הבניה של המושכר. כך או כך, לא היה במחדל הנטען כדי לפגוע בשוכרת, בכפוף לנטען ביחס לליקויי הבניה.

פרק ו' - הפרות חוזה נטענות נוספות המיוחסות לשוכרת

ו'1 - גרימת נזקי זדון למבנה

128. הקבלן ארז ידידאל עת/2 הצהיר כי שדה פנה אליו וביקש שיבוא לראות את מצב המבנה לאחר שפונה לידי השוכרת. עת/2 פירט בתצהירו את שראו עיניו (סעיפים 20-19 לתצהירו):

"אני מצהיר כי הגעתי למבנה והזדעזעתי לראות את מצבו. המבנה הושחת ללא הכר. מערכות החשמל נתלשו מן הקירות, כבלים של חשמל שהיו בתוך תעלות נחתכו ו/או נעקרו וניכר היה בבירור הרצון לגרום לנזק רב ככל האפשר. תקרות של מבנה המשרדים נתלשו באלימות, כך גם דלתות במושכר. אני מצהיר כי כל מערכת המיזוג נעקרה ממקומה ונלקחה, כמו כן פורקו המנעולים אותם הרכבתי והמבנה היה פרוץ לכל עבר וכך גם השערים. כמו כן ראיתי כי הברזים בצנרת החיצונית נהרסו. אני מצהיר כי מעולם לא ראיתי הרס מכוון בצורה שכזו והיה ברור לכל כי הפינוי נעשה מתוך כוונה להזיק במכוון".

עת/2 העיד כי הגיע למבנה והזדעזע ממצבו (עמ' 28, ש' 12-11), אם כי שכאשר נדרש לפרט את הנזק טען כי הוא אינו יכול לזכור פרטים ממרחק הזמן ורק זכר הרס כללי (עמ' 30, ש' 18 - עמ' 32, ש' 17).

129. שדה הצהיר כי לאחר שהשוכרת הודיעה על פינוי המושכר ביום 27/4/10 הוא הגיע למקום ומצא שהשוכרת "פעלה בטירוף מוחלט וגרמה לנזק כבד ביותר למבנה". בתוך כך נטען שנגרמו נזקים למערכות החשמל, המיזוג, גילוי העשן, האזעקה והתאורה כמו גם לקירות הפנימיים. שדה טען להשחתה מכוונת במבנה ובמערכותיו (סעיף טו(4) לתצהירו כתובע).

130. עת/4, השמאי יגאל טלמן, ערך חוות דעת אשר אמדה את הנזקים הנטענים (נספח כב' לתצהירו של שדה כתובע). בפרק הממצאים של חוות הדעת כתב עת/4 כי נוכח בנזקי הרס וזדון, אשר ניכר בהם שבוצעו במכוון. השמאי ציין חבלות במערכות החשמל, המיזוג, גילוי העשן, האזעקה והתאורה כמו גם חבלות בקירות הגבס ובלוח החשמל, עקירת דלתות ומשקופים ותלישת כבלי חשמל. לחוות הדעת צורפו תמונות המציגות פגיעות שונות בקירות ובתקרות, כבלים חשופים וכיו"ב.

בעדותו מסר עת/4 כי הבחין בחלקים אשר נתלשו מלוח החשמל הראשי (עמ' 67, ש' 10-3) והסביר כיצד הגיע למסקנה כי המדובר בנזקי זדון (עמ' 68, ש' 15-9).

131. רועי התייחס בתצהירו לחוות דעתו של עת/4 וטען כי היא מופרכת (סעיפים 127-121 לתצהירו). עה/4, השמאי אלי נוב מטעם השוכרת, בדק את המבנה רק ביום 3/11/10, לאחר שבוצעו בו לכאורה תיקונים חלקיים. בחוות דעתו נטען כי לא ניתן היה להתרשם לנזקים בסדר הגודל הנטען בחוות דעתו של עת/4 וכי לא ניתן היה להבחין בנזקים לפריטים אשר נטען כי ניזוקו אך טרם תוקנו באופן מלא.

132. השוכרת לא הביאה לעדות מטעמה את העובדים ואת הקבלנים מטעמה אשר פינו את המבנה. ניתן היה לצפות כי תעשה כן ותביא לעדות את אותם אלה שעסקו במלאכה, על מנת שיעידו כי פעלו בתום לב ובסבירות, ללא כוונה לגרום לנזקי זדון.

133. אי העדתו של עד רלוונטי, אשר יש בעדותו כדי לתרום לגילוי האמת, יוצרת הנחה כי דבריו היו עלולים לערער את גרסתו של הצד שהיה אמור להזמינו ולא עשה כן (ר' ע"א 293/90 גרינהולץ ואח' נ' מרמלשטיין (פורסם במאגרים)). כך גם נאמר בע"א 465/88 הבנק למימון וסחר בע"מ נ' מתתיהו ואח' (דינים עליון 1991 (1) 1135):

"אי הבאתו של עד רלוונטי מעורר, מדרך הטבע, את החשד כי יש דברים בגו, וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו וחשיפתו לחקירה שכנגד".

134. התרשמתי כי עת/2 העיד אמת כאשר תיאר את הנזקים במבנה. אף תמונות הנזק מעידות על חבלה ואילו השוכרת מצידה לא עשתה די על מנת להפריך את הטענה כי פעלה בזדון.

135. מסקנתי היא שבעת עזיבת המושכר פעלה השוכרת באמצעות מי מטעמה לפגיעה מכוונת במבנה ובמערכותיו. התנהגות שכזו מהווה בוודאי הפרה של חוזה השכירות.

ו'2 - אי תשלום ארנונה

136. בסעיף 8(ג) לחוזה השכירות התחייבה השוכרת בין היתר לשלם את המיסים למועצה האזורית דרום השרון.

137. שדה הצהיר כי השוכרת לא מילאה את התחייבויותיה, כך שנוצרה לו יתרת חוב במועצה האזורית בסך של 71,448 ₪ נכון ליום 11/1/10 (סעיף יא(5) לתצהירו כתובע). נספח כ' לתצהיר הוא דרישת תשלום של המועצה האזורית המופנית לשדה בגין יתרת חוב נכון ליום 17/12/09.

שדה העיד כי קיים חוב למועצה האזורית שלא שולם על ידו וטען לקיומם של תביעות ועיקולים כנגדו ואולם לא צירף לתיק בית המשפט את המסמכים המעידים על כך (עמ' 117, ש' 8 - עמ' 119, ש' 12).

138. רועי הודה בעדותו במענה לשאלת בית המשפט כי על השוכרת מוטלת החובה לשלם ארנונה עבור התקופה שבה היא החזיקה במבנים (עמ' 307, ש' 19-15). רועי חזר וטען בעדותו כי השוכרת שילמה את הארנונה למועצה האזורית ואולם לא הציג ראיות לכך (עמ' 304, ש' 16 עמ' 305, ש' 5 ; עמ' 307, ש' 8-6).

139. לאחר שמיעת ההוכחות הגיש בא כוחו של שדה בקשה לבית המשפט כי יורה לשוכרת לצרף לתיק קבלות עבור תשלום הארנונה. השוכרת ניאותה והגישה קבלה של המועצה האזורית מיום 16/1/11 ולפיה שולם על ידה סך של 20,724 ₪ עבור ארנונה, המאפס את יתרת חובה.

140. תוצאת הדברים היא שלא הוכחו באופן מספק טענותיו של שדה לכך שהשוכרת לא שילמה את דמי הארנונה. היה על שדה לצרף מסמכים מפורטים, שיבהירו עבור אילו תקופות בדיוק הצטבר חוב הארנונה אם בכלל או לחילופין להעיד מטעמו את נציג המועצה האזורית. אף השוכרת לא הבהירה בדיוק עבור אילו תקופות היא שילמה את הארנונה ואולם הנטל בעניין זה היה מוטל על שדה, שלא עמד בו.

ו'3 - אי ביטוח המבנה

141. השוכרת התחייבה בסעיף 17(א) לחוזה השכירות לבטח את המושכר כנגד סיכוני אש ופריצה בפוליסה שבה יוגדר שדה כמוטב. כמו כן התחייבה השוכרת לבטח את חבותה כלפי צדדי ג' וכן את חבותו של שדה כלפי צדדי ג' הנובעת ממעשה או ממחדל של השוכרת.

142. אין מחלוקת בין הצדדים כי בפועל לא נערכה פוליסת ביטוח ואף אין מחלוקת כי לא אירע במהלך התקופה הרלוונטית אירוע ביטוחי כלשהוא. תוצאת הדברים היא שאפילו הופר החוזה, לא נגרם בשל כך כל נזק.

143. רועי הצהיר כי חברות הביטוח לא הסכימו לבטח את המבנים ותכולתם ללא רישיון עסק, אשר לא ניתן היה לקבלו ללא אישור רשויות הכיבוי (סעיף 64 לתצהירו). לתמיכה בטענתו צירף רועי לתצהירו את נספח ח', שהוא הודעת סוכן הביטוח יורם זילברמן מיום 20/8/09, ולפיה לא ניתן לבטח את המבנה אשר אינו מחובר למערכת החשמל וכתוצאה מכך לא פועלות המערכת לגילוי אש ועשן ומערכת המתזים.

144. שדה ביקש להוכיח שניתן היה לבטח את המקום וכראיה לכך צירף לתצהירו את נספחים כו'1 ו- כו'2 - טופס הצעה לביטוח לא חתום של חברת "כלל" והצעת מחיר לביטוח של סוכן הביטוח אנדי פרי מיום 6/1/10.

בהצעת המחיר לביטוח נרשמה הערה כי הביטוח כפוף לבדיקת ההגנות מפני אש ופריצה על ידי שמאי חברת הביטוח וביצוע כל דרישותיו והמלצותיו.

145. שדה נשאל מה היו דרישות והמלצות שמאי חברת הביטוח והשיב כי לא נתקבלו כאלה, שכן עצר את התהליך מן הטעם שהשוכרת סירבה לפנות את המבנה (עמ' 162, ש' 20-15).

146. מסקנתי היא שאכן לא ניתן היה לבטח את המבנה בהיעדר אפשרות להציג לחברת הביטוח אישור של רשויות הכיבוי וכן בהיעדר חיבור של קבע לחשמל. מדובר לפיכך בהפרת חוזה שהיא תוצאה של הפרות החוזה האחרות מטעם שני הצדדים.

ו'4 - אי תשלום חשבונות החשמל

147. השוכרת התחייבה בסעיף 8(ג) להסכם השכירות לשלם באופן סדיר ושוטף את חשבונות החשמל.

148. שדה הצהיר כי השוכרת הפרה את התחייבותה ולא שילמה את חשבונות החשמל, אלא באופן חלקי לאחר קבלת התראה לניתוק זרם החשמל, אשר סופק לה בתחילה מהמפעל השכן ולאחר מכן מחיבור קבוע של חברת החשמל (פרק ה' סעיף א' לתצהירו כנתבע).

שדה העיד כי בתקופה שקיבל חשמל מהמפעל השכן הוא שילם לשכן, אלא שלא ידע לומר כמה שילם ומה היו החיובים (עמ' 110, ש' 1 - עמ' 111, ש' 3). בהמשך שדה העיד שלא לקח קבלות מהשכן (עמ' 116, ש' 19 - עמ' 117, ש' 7).

149. רועי הצהיר שהשוכרת עשתה שימוש מועט בחשמל ובשיעור אפסי לעומת הצריכה של המפעל השכן, אלא ששדה דרש כי השוכרת תשלם את מלוא חשבון החשמל של השכן ובהמשך המציא נתוני מונה פנימי במפעל אשר היו גבוהים מנתוני חברת החשמל. רועי טען כי שדה לא שילם את חיובי החשמל (סעיף 165 לתצהירו).

בעדותו רועי טען שהשוכרת שילמה את חשבונות החשמל והציג שלושה מסמכים - מוצג נ/1 שהוא חשבונית של שדה ע"ש השוכרת עבור תשלום בסך של 644 ₪ בגין צריכת חשמל בחודשים ספטמבר ואוקטובר 2009 ; מוצג נ/2 שהוא חשבונית של חברת "יהב חמיאס טכנולוגיות (1990)" בע"מ מיום 31/5/09 ע"ש השוכרת עבור תשלום בסך של 1,395 ₪ בגין חיובי חשמל ; מוצג נ/3 שהוא חשבון החשמל של חברת "יהב חמיאס" לחודשים מרץ ואפריל 2009 על סך 32,674 ₪. רועי הסביר ששילם את התשלום במוצג נ/2 מתוך חשבון החשמל הכולל שקיבל המפעל השכן במוצג נ/3 (עמ' 310, ש' 3 - עמ' 311, ש' 7).

150. המסקנה היא ששדה לא הוכיח את טענותיו כי השוכרת לא שילמה את חשבונות החשמל. שדה לא הציג את חשבונות החשמל, לא הציג נתונים כמה שילם ולא חישב את חובה הנטען של השוכרת. השוכרת מצידה הראתה מסמכים המעידים על תשלומים חלקיים עבור צריכת החשמל.

ו'5 - איחור בהגשת בקשה לרישיון עסק

151. השוכרת התחייבה בסעיף 16 לחוזה השכירות לדאוג להוצאת רישיון עסק בהקדם האפשרי.

152. שדה טען כי השוכרת הפרה את התחייבותה והגישה בקשה לקבלת רישיון עסק רק כשנה וחצי לאחר חתימת ההסכם ((סעיף טז(3) לתצהירו כנתבע).

153. רועי הצהיר כי לא ניתן היה להגיש בקשה לקבלת רישיון עסק לפני חודש ספטמבר 2009, שכן לא היה טעם בהגשת בקשה טרם עמידת המבנה בכל דרישות רשויות הכיבוי, עניין שכאמור לא הסתייע עקב בעיית לחצי המים (סעיפים 97 ו- 163 לתצהירו).

154. הסברו של רועי הוא הגיוני, אלא שכפי שכבר קבעתי לעיל, אי העמידה בדרישות רשויות הכיבוי נבע מהפרת התחייבותה של השוכרת להסדיר את כל הכרוך בכך ובכלל זה את הגברת לחצי המים במבנה. מדובר בהפרת חוזה על ידי השוכרת, שהיא פועל יוצא מהפרת החוזה העיקרית - אי הסדרת לחצי המים במבנה כחלק מהתקנת מערכות כיבוי האש.

פרק ז' - ההפסדים הנטענים

ז'1 - ההפסדים הנטענים של שדה

155. שדה הגיש שני כתבי תביעה על סך נומינלי מצטבר של 1,798,001 ₪ בחלוקה כדלקמן:

א. אי תשלום דמי שכירות 904,359 ₪

ב. נזקי זדון במבנה 635,363 ₪

ג. הפסד שכירות בתקופת תיקון המבנה 127,600 ₪

ד. חוב ארנונה למעוצה האזורית 71,448 ₪

ה. החזר תשלום דמי שימוש חורג 55,742 ₪

ו. חוות דעת שמאי 3,489 ₪

1,798,001 ₪

ז'2 - עלות תיקון נזקי הזדון למבנה

156. כפי שכבר קבעתי לעיל, השוכרת גרמה בעת פינוי מבנה א' נזקים למבנה בכוונה תחילה.

157. שדה תיאר את הנזק בפרק טו' לתצהירו כתובע בסעיף 4 ובכל הנוגע להערכת הנזק הפנה לחוות דעתו של עת/4, השמאי יגאל טלמן, אשר צורפה כנספח כב' לתצהירו של שדה כתובע.

חוות הדעת סקרה את הנזק ופירטה את עלויות השיקום.

158. השוכרת טוענת כי המדובר בחוות דעת "תפורה" ומוטעית ממספר טעמים:

א. הערכת הנזק כוללת פריטים שבבעלות השוכרת ובהם המזגנים ומערכת החשמל.

ב. הערכת הנזק כוללת פריטים שכלל לא הותקנו בנכס - פרקט ומערכת לגילוי אש.

ג. הערכת הנזק מתבססת על מחירים מוגזמים.

159. טענה נוספת של השוכרת היא שאין להסתמך על חוות דעת של שמאי, מקום שבו שדה טען כי בוצעו תיקונים בפועל ואולם לא צירף את חשבוניות התיקון בפועל.

160. מטעמה של השוכרת הוגשה חוות דעתו הנגדית של השמאי אלי נוב ה/4, שביקר את חוות דעתו של עת/4 ואולם לא העריך בעצמו את הנזקים הנטענים. בנוסף צירף רועי לתצהירו הצעות מחיר שונות בניסיון להוכיח שהמחירים הנקובים בחוות דעתו של עת/4 הם מוגזמים (נספח כב' לתצהיר).

161. להלן פירוט המחלוקות ביחס לפריטי הנזק השונים כסדרם בחוות דעתו של עת/4:

א. שיקום מערכת החשמל - חוות הדעת של עת/4 ציינה כמויות ומחירים ביחס לכבלים מסוגים שונים, שיקום לוח החשמל ועבודות שונות. סך הנזק הוערך ב- 324,904 ₪. עה/4 כתב בתגובה בחוות דעתו כי לא פורטו הרכיבים אשר נטען שניזוקו בלוח החשמל, לא נראו סימנים לנזק ביחס לפריטים שנטען כי תוקנו, לא נראו סימנים לנזק אף ביחס לפריטים אשר נטען כי תוקנו באופן חלקי, נרשמו פריטים לא ברורים באופן כללי וכן הוערך נזק לפי 32 גופי תאורה במקום 24 שנספרו בפועל (כך גם בעדותו בעמ' 272, ש' 9-5).

ב. שיקום מערכת המיזוג - חוות הדעת של עת/4 פירטה עלויות רכישת מזגנים והתקנה בסך כולל של 63,250 ₪. עה/4 כתב בחוות דעתו שלטענת רועי בעת העזיבה פורקו ונלקחו מהמבנה 4 מתוך 14 המזגנים שהותקנו במקור. בבדיקתו של עה/4 נמצאו במבנה 3 מזגנים שנטען כי הותקנו על ידי השוכר החדש ומאידך נמצאו 8 תושבות ריקות שלכאורה נלקחו מהן מזגנים שלא על ידי השוכרת. כמו כן נטען לפריטים שונים אשר נכללו בחוות הדעת של עת/4 על אף שנמצאו במבנה בעת הבדיקה (תושבות, תעלות ותריסים).

ג. עבודות גבס כולל פרקט - חוות הדעת של עת/4 העריכה את עלות התיקון בסך של 33,500 ₪ כולל התקנת פרקט על רצפה בשטח של 125 מ"ר ובעלות של 15,000 ₪. עה/4 כתב בחוות דעתו כי לא נכתבו כמויות ב- מ"ר, כך שלא ברור כיצד הגיע עת/4 לסכומי הנזק. השוכרת טענה שכלל לא הותקן פרקט במבנה ובבדיקת המקום נמצאו רצפות פי. וי. סי. ובטון ללא כל סימן לרצפת פרקט שהותקנה בעבר.

ד. תיקון מערכות תקשורת והתראה - עת/4 העריך את עלויות התיקון בסך של 76,280 ₪ בהתבסס על הצעת מחיר של חברת "א.א. תקשורת". עה/4 ציין כי לטענת השוכרת היא פירקה בעת העזיבה 3 גלאים של מערכת האזעקה מפני פריצה וכי חלק ניכר מהפריטים כלל לא הותקנו על ידה ולכן לא ניזוקו (מערכת לגילוי אש ועשן). בנוסף עה/4 טען שלא מצא ביחס לחלק מהפריטים סימנים לנזק.

162. עת/4 העיד כי קבע את העלויות בחוות דעתו לפי מחירי שוק ממוצעים אשר לא ניתן להוכיח אותם במסמכים (עמ' 59, ש' 19-17), אלא שהם נבדקים ביחס להצעות מחיר נוספות בקשר לנזקים מקבילים המטופלים במשרדו (עמ' 60, ש' 14-11). הוא העיד כי קיימים מחירונים של חברות לאספקת ציוד חשמל, אך הוא לא בדק בהם את העלויות (עמ' 60, ש' 15 - עמ' 61 ש' 4). ביחס לעבודות הגבס מסר עת/4 כי לא הסתכל במחירון לעבודות בניה דוגמת מחירון "דקל" אלא שהשווה עם הצעות מחיר שונות במשרדו אשר לא צורפו לחוות דעתו (עמ' 61, ש' 9-5) ומכל מקום לדבריו הוא מומחה לבחינת מחירים (עמ' 68, ש' 24-21). אשר לטענה שהועלתה כנגדו כי הסתפק בהצעת מחיר בודדה ללא הצעות מחיר נגדיות טען עת/4 כי די בכך וכי אין טעם להשוות (עמ' 73, ש' 1 - עמ' 74, ש' 3).

ביחס לעלויות רכיבי החשמל עת/4 הסתמך על הצעת המחיר של צביקה נבו אשר צורפה לחוות דעתו והעריכה את אורכי הכבלים החסרים. עת/4 טען כי מצא את הערכותיו של צביקה נבו סבירות וזאת מבלי שהציג נתוני מדידה (עמ' 69, ש' 1 - עמ' 71, ש' 4). חומרי עזר בסך של 15,000 ₪ הוערכו על ידי השמאי באופן כללי בלבד (עמ' 71, ש' 5 - עמ' 72, ש' 14).

עת/4 העיד שראה במבנה רכיבים של מערכת לגילוי אש ועשן ומכך הסיק שבעבר הותקנה רכזת (עמ' 75, ש' 18 - עמ' 77, ש' 4) ואולם ביחס לפרקט הודה שלא ראה שום סימן לקיומו בעבר (עמ' 85, ש' 3 - עמ' 86, ש' 7). בכל הנוגע להוצאות לא צפויות (עמ' 77, ש' 10 - עמ' 78, ש' 7), לחידוש מערכת החשמל (עמ' 82, ש' 1 - עמ' 83, ש' 14) ולעבודות גבס (עמ' 83, ש' 15 -עמ' 84, ש' 19), עמד עת/4 על חוות דעתו תוך התבססות על הערותיו הכלליות.

163. עה/4, השמאי אלי נוב, טען שלא ראה לנכון לנקוב במחירים בהיעדר נזקים (עמ' 254, ש' 4, 16-14). לדבריו בהיעדר אסמכתאות וכשאין נזק הוא אינו מבצע הערכות כספיות (עמ' 255, ש' 11-5), כך שלא מן הנמנע שהערכות המחיר של עת/4 נכונות, אלא שהוא עצמו לא בדק (עמ' 260, ש' 4-3).

ביחס לחוות דעתו של עת/4 הוא העיד שהיה על השמאי לקבל מספר הצעות מחיר (עמ' 256, ש' 22 - עמ' 257, ש' 3) וקבל על סעיפים כלליים בעשרות אלפי שקלים (עמ' 258, ש' 22-17 ; עמ' 259, ש' 14-12). מן הצד השני עה/4 אישר כי בתמונות של עת/4 נראים נזקי גבס שעלות תיקונם מוערכת בכמה אלפי שקלים (עמ' 262, ש' 9-3), וכן נזק לתקרה האקוסטית ללא הסכמה לעלות הנטענת (עמ' 269, ש' 10 - עמ' 270, ש' 2). בשורה התחתונה נטען כי אין אסמכתאות לנזקים רציניים ובוודאי שלא בסך של 500,000 ₪ ויותר (עמ' 272, ש' 18-13).

164. האמור לעיל מצביע לטעמי על חוות דעת מוטות מטעמם של שני השמאים.

עת/4 העריך נזקים לרצפת פרקט אשר כפי הנראה מעולם לא הייתה מותקנת במבנה וחוות דעתו כללית מדי ולא מגובה בהצעות מחיר או במחירונים. אף ביחס להצעת המחיר שעניינה פריטי החשמל, לא נלקחה הצעת מחיר מתחרה וסביר בעיניי כי היה על השמאי לבדוק הצעות מתחרות. חוות הדעת לא מפרטת כמויות ולא ניתן הסבר מספיק להערכתן.

מאידך, עה/4 נמנע במכוון מלנקוב בעלויות. לא הייתה שום מניעה שיעשה כן, אף בהסתייגות שאינו מסכים לנזקים עצמם. היה על עה/4 לנקוב לדוגמא בעלות של תיקון 1 מ"ר של קיר גבס או של יחידת כבל חשמל. כמו כן היה על עה/4 להעריך את עלויות הנזקים אשר מצא במבנה, שכן אף לפי עדותו נמצאו נזקים מסוימים בעת בדיקתו.

165. המגמתיות של שני השמאים מדגישה את מחדלו של שדה בכך שלא הציג את חשבוניות התיקון בפועל של הנזקים. עת/4 העיד כי הוא אינו יודע האם שדה תיקן את הנזקים בפועל (עמ' 78, ש' 11-8 ; עמ' 80, ש' 3-1). שדה העיד ששיקם את המבנה באמצעיו ובכוחות עצמו עם עזרה ובאופן חלקי על חשבון השוכר הבא (עמ' 146, ש' 10 - עמ' 150, 6). דא עקא שהשוכר הבא לא זומן להעיד וששדה לא המציא שום מסמך התומך בטענותיו, כולל קבלות אשר לטענתו מצויות ברשותו (עמ' 149, ש' 9 - עמ' 150, ש' 19). שדה העיד כי חלק מהנזק כבר תוקן בעוד שחלקו נותר כשהיה (עמ' 151, ש' 20-19).

166. בהיעדר מסמכים המעידים על הוצאות בפועל ובשים לב למחדלים בחוות דעתו של עת/4, לא נותר לי אלא להסיק כי הנזקים בפועל היו נמוכים משמעותית מהנטען. ככל שעל בית המשפט להעריך את סך הנזק על דרך של אומדנא, הרי שאני מעריכם בסך של 200,000 ₪.

167. אשר לטענה בדבר נזקים של אובדן דמי שכירות בתקופת התיקונים, הרי שגם בעניין זה היה על שדה להוכיח נזקים בפועל ולפרט את טענותיו. שדה ציין שהמבנה הושכר לשוכר אחר ואולם לא נקב בתאריכים ולא הביא הוכחה של ממש לקיומו של הנזק. לא ידוע מתי נשכר הנכס לאחר עזיבת השוכרת, האם בוצעו תיקונים שעיכבו את ההשכרה וכיו"ב.

על בסיס ההנחה לנזק שעלות תיקונו 200,000 ₪, ניתן להניח משך תיקון של 60 יום, השווה לאובדן דמי שכירות של 100,000 ₪ ואולם כאמור המדובר באומדנא בלבד.

ז'3 - ההפסדים הנטענים של השוכרת

168. השוכרת הגישה כתב תביעה על סך נומינלי של 1,269,378 ₪ בחלוקה כדלקמן:

א. הקמת המבנה כולל תכנון ועיצוב פנים 535,649 ₪

ב. שכר עבודה עבור פיקוח ובקרה 182,526 ₪

ג. סחורה שנלקחה לטובת המבנה 29,799 ₪

ד. שכירת מבנים חלופיים 392,617 ₪

ה. ארנונה עבור המושכר בפתח תקוה 81,615 ₪

ו. הוצאות הובלה 33,000 ₪

ז. נזקי ניתוק החשמל למבנה 14,172 ₪

1,269,379 ₪

ז'4 - הוצאות שכירות במתחמים נוספים והובלה

169. הצדדים היו חלוקים בשאלה האם השוכרת עשתה שימוש מלא או חלקי במבנים לצורך האחסון. העדויות על כך סותרות.

עה/2, קבלן הפנים עופר רץ, הצהיר שלא היה אחסון מלא במתחם, שלא הגיעו אליו לקוחות ושסחורה רבה נפגעה עקב אחסנה פרוביזורית (סעיף 8 לתצהירו). בעדותו מסר שעבד במתחם עד לחודש מרץ 2009 (עמ' 201, ש' 22-21), שהמשרדים היו ריקים עד היום שעזב (עמ' 202, ש' 23), שהייתה אחסנה מעטה ולא היו מדפים אלא משטחים על הרצפה (עמ' 211, ש' 14 - עמ' 212, ש' 2) ושב- 3 החודשים הראשונים לא הייתה גישה עם רכב למתחם כך שהיה צורך לדלג מעל לחומה או דרך שער פשפש (עמ' 213, ש' 15-5).

עה/3, המהנדס מיכאל רוזנפלד, העיד שבעת ביקורו במתחם בחודש דצמבר 2009 הבחין באחסון של המון ארגזים על מדפים (עמ' 231, ש' 7) ומעט ארגזים מתחת לגלריה היכן שלא היו מדרגות (עמ' 232 ש' 17-14).

רועי טען כי השוכרת עשתה שימוש חלקי בלבד בהיעדר ביטוח ומדפים (סעיף 166 לתצהירו ; עמ' 299, ש' 22-17).

שדה מאידך טען כי השוכרת עשתה שימוש מלא במבנה ואחסנה בו סחורה בכמויות גדולות ועד למלוא הקיבולת (סעיף יב(18) ונספח התמונות כז' לתצהירו כתובע).

170. השוכרת טענה כי השימוש החלקי, כמו גם האיחור בקבלת המושכר, אילצו אותה לשכור מחסנים באתרים נוספים. רועי טען כי החברה פעלה ב- 3 אתרים נוספים במושב אחיסמך, בנתניה ובפתח תקוה באופן שגרם להוצאות שכירות והובלה (סעיפים 75-74 לתצהירו ; עמ' עמ' 345, ש' 15 - עמ' 346, ש' 11). רועי טען להוצאות שכירות בסך של 392,617 ₪ ולהוצאות הובלה בסך של 33,000 ₪ (סעיף 113 לתצהירו ; נספחים יט(1) - יט(9)).

שדה מאידך טען כי מדובר בהוצאות תפעוליות שוטפות של השוכרת (סעיף יב(30) לתצהירו) וכי רועי סיפר לו על מקומות שבהן השוכרת פועלת בלי קשר למושכר (עמ' 140, ש' 21-19).

171. בשורה התחתונה סבורני כי השוכרת לא עשתה די על מנת להוכיח את נזקיה. היה על השוכרת להציג נתוני מלאי בתקופות שונות, להוכיח היכן אוחסן המלאי לפני תקופת השכירות ובמהלכה, להציג נתונים בדבר האחסון המקסימלי האפשרי במושכר לעומת האחסון בפועל לפי תעודות משלוח וכיו"ב. העובדה שהשוכרת הפעילה מתחמים נוספים במקביל למושכר איננה מוכיחה את טענות השוכרת לנזקים הקשורים בהפרות החוזה.

ז'5 - השקעות במבנה ושכר עבודה

172. רועי הצהיר על הפסד ההשקעה במושכר בגין הוצאות הקמת המבנה בסך של 498,649 ₪, תכנון עיצוב פנים בסך של 37,000 ₪, הוצאות שכר עבודה בסך של 182,526 ₪, ו- "סחורה שנלקחה לטובת המבנה בחצב" בסך של 29,799 ₪ (סעיף 132 לתצהירו). הטענות מגובות לכאורה באופן כללי באמצעות הנספחים יח'1-יח'69 לתצהירו (אשר בפועל סומנו טז'1-טז'69) ובאמצעות רשימה מרכזת (נספח יח').

173. הנספחים הם ערב רב של חשבוניות אשר חלקן מציגות הוצאות מובהקות הקשורות במבנה כגון דלת כניסה והתקנת מערכת מתזים וחלקן מפרטות רכישה של חומרי בניה שונים כגון ברגים וכבלים. רשימת ההוצאות בנספח יח' מקשרת לכאורה את החשבוניות למבנה.

174. יש להביא בחשבון כי השוכרת עשתה שימוש במושכר במשך תקופת זמן מסוימת מתוך תקופת השכירות המתוכננת (5 שנים עם אופציה ל- 5 שנים נוספות), כך שההשקעה נוצלה באופן יחסי במהלך תקופת השכירות.

175. אשר לשכר העבודה, עה/5 כנרת רוזנצוייג, חשבת השכר של השוכרת, פירטה בתצהירה את ההוצאות כדלקמן:

א. שני עובדים שעבדו בעבודות חשמל במושכר בעלות מעביד כוללת של 67,903 ₪.

ב. עלות שכרו של עובד השוכרת יהודה עשור אשר נטען כי הקדיש את כל זמנו למושכר בשנים 2009-2008 בסך כולל של 28,872 ₪.

ג. עלות מחצית שכרו של רועי בשנים 2009-2008 בסך של 86,211 ₪.

176. עה/5 העידה כי יהודה עשור הקדיש את כל זמנו למושכר בחצב (עמ' 278 ש' 22-21 ; עמ' 279 ש' 6-3) ואף רועי העיד על הזמן שהוקדש למקום (עמ' 341, ש' 16-11).

177. הטענה להפסד שכר העבודה של יהודה עשור ושל רועי אינה נקיה מספקות, שכן היא לא בוזבזה לריק ויש להניח כי שימשה את השוכרת להפקת הכנסות. יש להניח כי שניהם הקדישו מזמנם להליך ההקמה וכי חלק מההשקעה ירד לטמיון עם עזיבת המושכר לאחר תקופת שכירות קצרה משמעותית מהמתוכנן. יחד עם זאת, בשים לב למועד שבו נתקבלה החזקה במושכר, ספק אם ניתן לטעון להפסד של ממש במחצית הראשונה של שנת 2008. אשר לשני העובדים שעסקו בעבודות החשמל, הרי שאכן מדובר בהשקעה מובהקת במושכר מצידה של השוכרת.

178. בית המשפט מעריך את השקעות השוכרת במבנה מבחינת הוצאות ושכר עבודה בסך כולל של 480,000 ₪, אשר הביאו לה תמורה באופן יחסי בתקופת השכירות.

ז'6 - נזקי ניתוק החשמל

179. כפי שקבעתי לעיל, שדה ניתק בשלב מסוים את אספקת החשמל למבנה באופן יזום ומכוון.

180. רועי פירט בסעיף 115.3 לתצהירו את הנזקים שנגרמו לשוכרת בגין הצורך בגנרטור אשר יספק חשמל למבנה. לתצהירו צורפו חשבוניות והנזק הכולל בסך של 14,172 ₪ הוא נזק מוכח, שנגרם כתוצאה ממעשיו של שדה.

פרק ח' - סיכום והכרעה

181. שדה והשוכרת חתמו ביניהם על חוזה שכירות, אשר אמור היה להביא תועלת רבה לשניהם במשך תקופה של 5 שנים עם אופציה ל- 5 שנים נוספות.

בתקופת השכירות שדה היה אמור לקבל לכיסו דמי שכירות חודשיים בסך העולה על 50,000 ₪. השוכרת הייתה אמורה להפעיל את עסקה במתחם חדש ונוח במרכז הארץ, שבו יכולה הייתה לרכז, לייעל ולהגדיל את פעילותה ואת רווחיה.

182. ברור מאליו כי חתימת חוזה השכירות בעת שטרם הושלמה בנייתו של המושכר, טמנה בחובה סיכוי גבוה להיווצרותן של מחלוקות עתידיות. חוזה השכירות שאף לצפות את פני העתיד והגדיר את ההתחייבויות ההדדיות של הצדדים.

עם זאת, מטבע הדברים נתונים רבים לא עמדו בפני הצדדים בעת חתימת החוזה והם לא יכולים היו לצפות את כל הבעיות שתיווצרנה - מה יהיו ליקויי הבנייה, מה תהיינה דרישות המועצה האזורית, מה תהיינה דרישות חברות הביטוח ואילו אמצעי כיבוי יידרשו על ידי רשויות הכיבוי.

183. כבר בשלב הראשוני הצדדים נתקלו בבעיה בדמות הוצאה לא צפויה של 330,000 ₪ + מע"מ עבור מערכת שתגביר את לחצי המים של המערכת הציבורית לצרכיה של מערכת המתזים שהותקנה במבנים. הצדדים היו חלוקים בשאלה מי יישא בהוצאה. בהיעדר הסכמה לא ניתן היה לקבל את אישור רשויות הכיבוי וכפועל יוצא לא ניתן היה לקבל רישיון עסק.

184. בין הצדדים התפתח סכסוך אשר מנע מהם ליישב מחלוקות נוספות, שלא היו בלתי צפויות. הצדדים יכולים היו לצפות ליקויי בניה כאלה ואחרים במתחם החדש ועיכובים בהשלמת הבנייה של חלקים במבנה. נדמה שאילו הבעיות היו מסתכמות בכך, הרי שהם היו מסדירים אותן על נקלה ואולם בהצטבר עם המחלוקת הנוגעת למערכת הגברת לחצי המים, נמנעה השוכרת מתשלום דמי השכירות.

185. משלב זה חלה הידרדרות של ממש, שכן בהיעדר תשלומים של דמי שכירות איבד שדה את הרצון לפעול לתיקון ליקויים. בהמשך לכך הוא אף פגע במכוון בשוכרת על ידי פעולות של ניתוק מערכת החשמל, ריתוך דלתות המושכר, חסימת הפתח המוביל אל גלריית המשרדים והצבת מכולות בחצר המתחם. מכאן ועד לעזיבת המושכר על ידי השוכרת הייתה הדרך קצרה.

186. הצדדים התעלמו למעשה מהאינטרס הכספי המשותף שלהם והעדיפו את ביטול החוזה. מבנה ב' פונה בהסכמה בחודש יוני 2009 והמתחם כולו פונה בחודש אפריל 2010, תוך שהשוכרת גרמה במכוון לנזקים במבנה. שני הצדדים לא העלו טרוניות האחד כלפי רעהו ביחס לביטול החוזה ונראה כי שניהם חפצו בכך בסיטואציה שנותרה.

187. שדה סבל כתוצאה מכך מאובדן דמי שכירות של כמעט שנתיים ומנזקים למבנה. השוכרת איבדה את השקעותיה במושכר וסבלה הוצאות תפעול מוגדלות.

188. הצדדים הגישו תביעות הדדיות בניסיון לטפול זה על זה את מלוא האשם בתוצאה העגומה. על בית המשפט להכריע האם נכון לחלק את האחריות ולקזז באופן יחסי בין הצדדים, כך שבסופו של יום אחד הצדדים ישלם לאחר עבור הפסדיו העודפים.

189. סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970 קובע כך:

"הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה".

סעיף 10 לאותו חוק קובע כך:

"הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".

190. בפסק הדין בעניין ע"א 3912/90 eximin s. a נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פרארי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 בעמ' 80 קבע בית המשפט העליון כך:

"הרעיון העומד בבסיס עקרון הסיבתיות הוא כי המפר אחראי לנזק שנגרם כתוצאה מפעולתו. לפיכך, אם שניים גרמו סיבתית לנזק, אין להעדיף אחד על רעהו, אלא יש לחלק את האחריות ביניהם באופן שכל צד יישא בחלקו בנזק. הקביעה, כי כל צד יישא בנזק שהוא אחראי לו, מתיישבת גם עם הדרישה להקטנת הנזק".

191. בפסק הדין בעניין ע"א 3940/94 שמואל רונן ואח' נ' ס.ע.ל.ר חברה לבניין בע"מ, פ"ד נב(1) 210 בעמ' 226 נקבע כך:

"ההפרות של החוזה גרמו נזקים לשני הצדדים. השאלה היא כיצד ניתן לחלק את הנזק בין הצדדים. הכלל הוא כי הצד הנפגע זכאי לפיצוי כספי בעד הנזק שגרמה לו הפרת החוזה (סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות)). כאשר שני הצדדים לחוזה הפרו אותו - על כל צד לפצות את זולתו, כשגובה הפיצוי נקבע על-פי הנזק שנגרם לכל נפגע מההפרה של זולתו ... בענייננו, כל אחת מההפרות שהביאה להפסקת קיום החיובים של החוזה, גרמה לנזק. לכאורה, לפי הגישה המסורתית של דיני החוזים, היה עלינו להחזיר את העניין לבית-המשפט המחוזי כדי לקבוע את נזקי המערערת שנגרמו כתוצאה מהפרת החוזה על-ידי המשיבה, כדי שלכל צד ייפסק סכום הפיצוי בגין הנזק שנגרם לו.

דא עקא, שבנסיבות המיוחדות שלפנינו, כמו במקרים אחרים של הפרות הדדיות במשולב אשר גרמו למלוא הנזק, השימוש בגישה המסורתית כפי שהוצגה לעיל אינו תמיד רצוי ועלול ליצור תוצאות בלתי סבירות. חסרונה של הגישה המסורתית הוא בקביעת מבחנים קשיחים להטלת הנזק המביאים לא אחת לתוצאה בלתי צודקת. פתרון הבעיה מחייב בנסיבות מסוימות השתחררות מהכללים הקשיחים של הגישה המסורתית במקרה של הפרות הדדיות ... נראה כי רצוי להימנע מלקבוע מבחנים קשיחים לחלוקת הנזק ובמקום זאת להיעזר בשורה של מבחני עזר וקריטריונים שיסייעו בחלוקה צודקת של הנזק בכל מקרה על-פי נסיבותיו.

בחלוקת הנזק יש להביא בחשבון את היחס בין חומרת ההפרות של הצדדים, ראוי להתחשב במידת האשם שדבק בפעולותיו של כל אחד מהם, ויש להשוות את התרומה הסיבתית של כל אחת מההפרות לנזק. במקרים מסוימים יש מקום להבחין בין המשקל שניתן לאינטרס ההסתמכות של הצדדים לבין זה הניתן לאינטרס הציפייה. במקרים אחרים יש מקום לבחון אם מטעמים של מדיניות משפטית ראוי להטיל על צד אחד לחוזה אחריות רבה יותר. שיקולים אלו ואחרים יובאו בחשבון כשהמטרה היא חלוקה צודקת של הנזק בהתחשב במאפייניו של המקרה הנדון.

בנסיבות העניין שלפנינו, בחינת השיקולים השונים שהובאו לעיל מובילה למסקנה כי ראוי היה לחלק את הנזק כך שכל צד יישא בנזק שנגרם לו. כך היה ראוי לדחות הן את תביעתה של המערערת והן את התביעה שכנגד, ולהימנע מלהורות על מתן פיצוי לאחד הצדדים".

192. בענייננו הפרו הצדדים הדדית את החוזה ללא הרף - שדה איחר במסירת המושכר ; השוכרת לא עמדה בדרישות רשויות הכיבוי ולא התקינה במבנים מערכת להגברת לחצי המים לצורך מערכת המתזים ; שדה מסר לשוכרת מבנה הסובל מליקויי בניה וחסר אספקת חשמל קבועה ומספיקה ; השוכרת לא שילמה לשדה דמי שכירות ולא העבירה אליו שטר חוב החתום עד ידה ועל ידי רועי ; שדה חיבל בזדון בפעילותה של השוכרת ; השוכרת לא הגישה במועד בקשה לרישיון עסק ועזבה את המושכר תוך גרימת נזק בזדון למבנה.

193. ההפרות ההדדיות, ובכללן פעולות זדון וחבלה של ממש, מצביעות על אובדן תום הלב של הצדדים. כל הפרה ליבתה את האש, הקטינה את הסיכוי לפתרון מוסכם והגדילה את הפסדי הצדדים.

194. בנסיבות שכאלה, חישוב הנזק של כל צד הופך קשה מאד להערכה. כך למשל חישוב דמי השכירות הראויים בשים לב להפרות השונות שביצע שדה ובהן ליקויי הבניה, ההפרעות המכוונות לשימוש וכו'.

195. בנוסף קיים קושי גדול בשיוכו תובעתובע הפסד מסוים להתנהלותו של צד מסוים, שכן מרבית ההפסדים נגרמו כתוצאה מההפרות ההדדיות של תנאי חוזה השכירות.

196. שני הצדדים גרמו סיבתית להפסד המשותף המצטבר ואין להעדיף אחד מהם על רעהו, אפילו יימצא כי נזקיו של האחד עולים על נזקיו של האחר. זהו המקרה המובהק שבו על כל צד לשאת בהפסדיו.

197. הצדדים השקיעו בסכסוך שביניהם אנרגיה ומשאבים רבים ובהמשך ניהלו הליך משפטי יקר וארוך. כל זאת ללא תוחלת ובניגוד לכל היגיון.

198. לאור האמור אני מורה על דחייתן של 3 התביעות שבפניי. כל צד יישא בהפסדיו ובהוצאותיו.

ניתן היום, ט"ז חשוון תשע"ה, 09 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.