פסק דין

זוהי תובענה למתן סעד הצהרתי שלפיו הסכמי מכר המקרקעין בהם התקשרו הצדדים ושפרטיהם להלן בטלים ומבוטלים. בנוסף עותרים המבקשים לסעדים נוספים המהווים פועל יוצא מביטול הסכמי המכר והשבת המצב לקדמותו.

1. רקע וטענות הצדדים:
2. המבקשים, תושבי אילת הנשואים זה לזה, הם הבעלים הרשומים של המקרקעין הידועים כחלקה 73 בגוש 8125 בשטח של 2130 מ"ר הנמצאים ברחוב נחל ערוגות בכפר יונה (להלן:- "המקרקעין").

המקרקעין מחולקים לשלושה מגרשים:

(אא) מגרש 2171 בשטח של כ - 480 מ"ר ובו מחסן ישן בשטח של כ - 30 מ"ר (להלן:- "המגרש המזרחי").

(בב) מגרש 2164 בשטח של כ - 720 מ"ר ובו מבנה דו משפחתי שביחידה האחת מתגוררת אמה של המבקשת 1 (להלן:- "המבקשת") והיחידה השנייה מושכרת לשוכרים (להלן:- "המגרש המרכזי").

(גג) מגרש 2156 בשטח של כ - 680 מ"ר בו מצויה חממה לגידול צמחי גת השייכת למבקשים (להלן:- "המגרש המערבי").

המשיבים 1-2 (להלן:- "בני הזוג צבאבא") הם בני זוג נשואים זה לזה והמשיב 3 הוא בן דודו של המשיב 1.

1. הצדדים התקשרו בהסכמים לרכישת שניים מהמגרשים וכן בהסכמי שיתוף ובהסכם לרכישת והשכרת חממת גת, הכל כמפורט להלן:

ביום 14.8.07 חתמו המבקשים ובני הזוג צבאבא על הסכם למכירת המגרש המזרחי בתמורה לסך של 110,000$ (להלן:- "הסכם המכר הראשון"; נספח ד' לתובענה). לטענת המבקשים בתובענה, הם עמדו על כך ששווי התמורה שייקבע בהסכם יהיה נטו, דהיינו, הוא השווי שיקבלו בפועל מבלי שיאלצו לשאת בחבויות מס וככל שייקבעו חבויות מס בגין המכר, יהיו הצדדים רשאים לבטלו באמצעות הודעה בלבד וללא כל תנאי.

במעמד חתימת הסכם המכר הראשון חתמו הצדדים גם על נספח שבו נקבע שאם תוטל חבות במס, תהיה לכל אחד מהצדדים זכות ביטול אוטונומית של ההסכם, בהודעה בלבד (להלן:- "הנספח להסכם"; נספח ה' לתובענה).

אליבא דמבקשים, לאחר חתימת הסכם המכר תפסו בני הזוג צבאבא את המגרש המזרחי, שיפצו את המחסן הקיים בו ובנו גדר, הכול בניגוד להסכם ואף לא שילמו למבקשים 10,000$ מהתמורה שהיה עליהם לשלם.

ביום 17.12.07 חתמו המבקשים ובני הזוג צבאבא על הסכם שיתוף במקרקעין (נספח ו' לתובענה).

1. ביום 16.2.08 חתמו המבקשים עם המשיב 1 (להלן:- "אהרון") והמשיב 3 (להלן:- "רונן") על זכרון דברים למכירת המגרש המערבי בתמורה לסך של 624,000 ₪ (העתק זכרון הדברים - נספח ז' לתובענה). בנקודה זו אעיר, שאמנם בזכרון הדברים נכתב "מגרש שני" מבלי שצוין איזה מגרש, אך אין מחלוקת בין הצדדים שמדובר במגרש המערבי. המחלוקת, כפי שאבהיר בהמשך, היא מה כולל המגרש המערבי לפי זכרון הדברים.

ואכן, ביום 14.3.08 חתמו המבקשים עם אהרון ורונן על הסכם מכר שלפיו המבקשים מכרו לאהרון ורונן את המגרש המערבי בתמורה לסך של 300,000 ₪ (להלן:- "הסכם המכר השני"; נספח ח' לתובענה).

על פי המבקשים בתובענה, הפער בין התמורה שנקבעה בזכרון הדברים לזו שנקבעה בהסכם המכר השני נעשה לבקשת אהרון ורונן כדי להקטין את חבויות המס בעסקה. אף בהסכם המכר השני נקבע שמסירת החזקה והעברת הבעלות על שם אהרון ורונן כפופה להעדר חבות במס.

1. ביום 22.8.08 חתמו המבקשים עם אהרון ורונן על נספח להסכם המכר השני (להלן:- "הנספח השני") המסדיר את התשלומים, לנוכח הפער בין התמורה שנקבעה בזכרון הדברים לתמורה שנקבעה בהסכם המכר השני. לטענת המבקשים בתובענה, אהרון ורונן לא קיימו את התחייבותם על פי הנספח השני ולא העבירו תמורה בסך 400,000 ₪.
2. בין לבין, ביום 13.6.08 נחתם בין המבקשים לבין אהרון הסכם נוסף למכירת חממת הגת שבמגרש המערבי תמורת סך של 110,000$ (להלן:- "הסכם חממת הגת"; נספח יא לתובענה). לטענת המבקשים, אהרון לא שילם עד היום את התמורה בגין מכירת חממת הגת ואף פרץ לחממה ללא אישור, התקין בה מנעולים וגדרות ונוהג בה מנהג בעלים.

באותו מועד נחתם בין הצדדים הסכם שיתוף במקרקעין (נספח יב לתובענה).

1. אליבא דמבקשים בתובענה, למרות שהמשיבים לא העבירו להם את יתרת התמורה על פי הסכמי המכר, הם רשמו הערות אזהרה לטובתם על זכויות המבקשים במקרקעין וטענו שיעבירו את הכספים בהמשך לאחר קבלת אישורי המיסים מרשויות המס.
2. ביום 1.2.09 חתמו המבקשים על הסכם לרכישת בית למגוריהם. לטענתם, מאחר שיתרת כספי המכר המגיעים להם מהמשיבים טרם שולמו, נאלצו המבקשים לפנות לבנק ולרשום משכנתה לטובתו על זכויותיהם במקרקעין. הבנק המלווה הסכים לרשום משכנתה על זכויות המבקשים במגרש המרכזי אולם רשם המקרקעין סירב לרשום את המשכנתה ללא קבלת הסכמת המשיבים לנוכח הערות האזהרה שנרשמו לטובתם על המקרקעין. לטענת המבקשים, כאשר הם פנו למשיבים כדי שיאפשרו את רישום המשכנתה, דרשו מהם האחרונים שהמבקשים יתחייבו בכתב שיסכימו לשלם את מס השבח בגין עסקאות המכר.

בנקודה זו אציין, שבתחילת פברואר 2009 התקבלה שומה סופית לתשלום מס שבח בגין מכירת המגרש המערבי בסך של 241,686 ₪ (העתק השומה - נספח טו לתובענה).

1. ביום 19.5.09 הגישו המבקשים תובענה לבית משפט זה (13049-05-09; להלן:- "התובענה הראשונה") בד בבד עם בקשה לצו עשה בו עתרו מבית המשפט להורות למשיבים לרשום משכנתה לטובת בנק דיסקונט על בעלות המבקשים במקרקעין.

ביום 21.5.09 התקיים לפניי דיון בתובענה הראשונה בו קיבלו הצדדים את הצעתי שתירשם המשכנתה אך ורק על חלקי המבקשים על פי הסכמי המכר ובהתאם לכך נרשמה כאמור המשכנתה (העתק פרוטוקול הדיון - נספח יח לתובענה).

לדברי המבקשים, מאחר שלאחר הדיון בבקשה לצו עשה בתובענה הראשונה נסגר אף התיק העיקרי, הם הגישו את התובענה בשנית, בשינויים המחויבים, וכעת הם עותרים לביטול הסכמי המכר לנוכח התנאי המהותי לתוקפם שלפיו לא יחובו במס בגין העסקה. בנוסף ביקשו המבקשים לאסור על המשיבים לעשות כל דיספוזיציה בזכויות שבמקרקעין ובשטח המקרקעין ולהימנע מלעשות שימוש כלשהו בשטח המקרקעין.

1. המשיבים הגישו שתי תשובות לתובענה מבלי לבקש לצורך כך רשות מבית המשפט, ככל הנראה לאחר שהחליפו ייצוג - הראשונה נכתבה על ידי עו"ד סאסי ונתמכה בתצהיר של אהרון (להלן:- "התצהיר הראשון") והשנייה נכתבה על ידי עו"ד גולדפרב ונתמכה אף היא בתצהיר של אהרון, תצהיר השונה מתצהירו הראשון (להלן:- "התצהיר השני"). משכך, אתייחס לתשובתם השנייה של המשיבים. בתשובתם, טענו המשיבים טענות מקדמיות רבות ביניהן, שקיים מעשה בית דין והמבקשים אינם רשאים להגיש תובענה זהה לאחר שניתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים בתובענה הראשונה; העדר עילה; חוסר ניקיון כפיים; שיהוי בהגשת התובענה שנתיים לאחר שחתמו על ההסכמים וקיבלו כמעט את מלוא התמורה בגינם; חוסר תום לב ועוד. המשיבים מציינים בתשובתם שבכוונתם להגיש תובענה לאכיפת הסכם ולפיצויים וכיסוי מלוא הנזקים שנגרמו להם ולעתור למינוי כונס נכסים לצורך רישום הזכויות על שם המשיבים.
2. לגופו של עניין טענו המשיבים בתשובתם, שהם והמבקשים סיכמו בעל פה שהם ירכשו את שני המגרשים בסכום כולל של 260,000$ ושהעסקה תפוצל לשניים. עוד טענו המשיבים, שהעסקה בגין הסכם המכר הראשון דווחה וניתן אישור על פטור מס שבח בגינה, נמסר ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות והעסקה הושלמה בצורה מוחלטת וגמורה. לטענתם, לא הייתה כל מחלוקת באשר לחיוב כאמור בנספח להסכם, ולכן אין למבקשים כל זכות לבטל את ההסכם.

באשר להסכם המכר השני טוענים המשיבים, שיש בידיהם ראיות לכך שכל כספי התמורה בגין העסקה שולמו במלואם למעט כספי הנאמנות בסך 72,000 ₪ שישולמו עם המצאת האישורים ושטענת המבקשים שנותרה יתרה לתשלום בסך 400,000 ₪ היא שקר וכזב. המשיב נסע עד אילת כדי לשלם למבקש כנגד מסירת ייפוי כוח בלתי חוזר בליווי שוטר וחבר נוסף שנכחו במועד התשלום. במועד החתימה על ההסכם השני, דרשו המבקשים תחילה שהמשיבים ישלמו מחצית ממס השבח, אך המשיבים סירבו בכל תוקף והסעיף נמחק שכן מס שבח חל על המוכרים על פי חוק. טענת המבקשים שלפיה נחתם הסכם בסך 624,000 ₪ ובנוסף נחתם הסכם למכירת החממה בסך 110,000$ היא שקר וכזב לטענת המשיבים. מדובר בשני חוזים למכירת המגרש בסך 300,000 ₪ ולמכירת החממה בסך 324,000 ₪, שנעשו לבקשת המבקשים משיקולי מס.

1. חודש לאחר שהגישו המשיבים את תשובתם לתובענה, הגישו הם לתיק בית המשפט, ללא רשות וללא הסבר, מסמכים שונים המהווים ראיות בתיק ביניהם תצהיר נוסף מטעם אהרון (להלן:- "התצהיר השלישי") ושני תצהירים נוספים - תצהיר של רונן ותצהיר של מר אלי מלאכי, חבר של אהרון.

בתגובה הגישו המבקשים בהמשך בקשה לצירוף ראיות מטעמם כדי להפריך את הראיות החדשות שהוגשו על ידי המשיבים. בבקשה זו עתרו המבקשים להתיר להם לצרף "כבר כעת" תצהירים להפריך את טענות המשיבים, אולם לא צירפו את התצהירים המבוקשים לבקשה. לאחר הגשת תגובה ותשובה לתגובה התקיימו לפניי חקירות בתיק, ונראה כי המבקשים חזרו בהם מבקשה זו.

1. ביום 21.2.11 כאמור נחקרו מטעם המבקשים המבקש 2 (להלן:- "המבקש") ומטעם המשיבים מר מלאכי, אהרון ורונן. מאחר ששני עדים נוספים שהמשיבים ביקשו לזמנם – עו"ד רושרוש ומר פארס לא התייצבו למועד זה, קבעתי ישיבה נוספת לחקירתם.

בהתאם לכך, ביום 6.6.11 נחקר עו"ד רושרוש ולאחר שמר פארס לא הגיע אף למועד זה, הוצאתי צו הבאה נגדו וקבעתי ישיבה נוספת לחקירתו. אף לישיבה זו לא התייצב מר פארס וחקירתו התבצעה רק ביום 2.11.11. בסיומה הוריתי על הגשת סיכומים בכתב.

כאן המקום לציין שלאחר שהמבקשים הגישו סיכומיהם והמשיבים הגישו סיכומים מטעמם, הגישו המבקשים בקשה בהסכמה למתן ארכה להגשת סיכומיהם עד 7.5.12. חרף היעתרותי לבקשה לא הגישו המבקשים סיכומי תשובה מטעמם עד היום.

1. להשלמת התמונה ככל שהיא נוגעת לטענות הצדדים אוסיף כי המבקשים טוענים שהתמורה שסוכמה בין הצדדים היא 260,000$ בגין מכר שני המגרשים וכן תמורה נוספת בסך של 110,000$ בגין הסכם מכר חממת הגת. המבקשים שלא יוצגו בהסכם המכר השני ובהסכם חממת הגת, פעלו למכירת המגרשים בנפרד מהחממה ממש כשם שנעשה עת רכשו את החלקה בנפרד ואת חממת הגת בנפרד. ההסכם נערך בנפרד אף מאחר שאהרון שכר את חממת הגת מהמבקשים מספר שנים לפני חתימת ההסכם. הצדדים אף עיגנו את הסכמתם למכר המגרש המערבי בנפרד ולמכר החממה בנפרד בשלושה הסכמים תוך שימוש במונח "מגרש" מקום בו התכוונו למכר המגרש ו"חממה" מקום בו התכוונו למכר חממת הגת.

המבקשים מחזקים טיעוניהם בציינם שרשות המיסים עצמה קבעה נחרצות שהשומה שהמשיבים הגישו בגין המגרש המערבי נדחית ונפסלת שכן היא ראתה את העסקה ככזו המגלמת שווי ריאלי הזהה לזה שבהסכם מכר המגרש המערבי וחממת הגת גם יחד.

1. המבקשים טוענים עוד כי הצדדים סיכמו שהתמורה בגין מכר המגרשים בסך 260,000$ תשולם להם במלואה ללא קשר לחבויות המס שלא יחולו עליהם בשום דרך ואף עיגנו הסכמתם בכתב. המבקש הצהיר והעיד בעקביות שסוגיית המיסוי, הדיווח ותכנון המס בוצעו על ידי אהרון בלבד וזאת משום שאהרון נטל על עצמו את מלוא החבות בנושא בהתאם להסכמת הצדדים. ניסיונו של אהרון הוא שהוביל לפיצול ההסכמים תוך כוונה לדווח על העסקה בסכום נמוך מהתמורה האמיתית. התנהלות הצדדים משך כל העסקה מעלה שכל נושא המיסוי טופל, מולא ודווח על ידי המשיבים מתוך ידיעה שחבות במס כלשהי תוביל לביטול עסקת המגרש המזרחי ולכך שהמשיבים הם שיידרשו לשאת בחבות המס במכר המגרש המערבי.
2. המבקשים מדגישים שאהרון הוא יזם ותיק שביצע בעבר 10 עסקאות נדל"ן ואישר בחקירתו שבעבר רשם משיקולי מס נכס על שם בנו. כמו כן, רונן הוא ששילם את מלוא התשלומים בגין העסקאות, לרבות את מס הרכישה בגין שני המגרשים ואהרון לא שילם דבר.
3. לטענת המבקשים המשיבים הפרו את הסכם המכר הראשון מאחר שנותרו חייבים למבקשים סך של 10,000$. המשיבים לא הציגו בפני בית המשפט אסמכתאות המלמדות שאכן פרעו את מלוא התמורה בגין המגרש המזרחי. המשיבים אף הפרו את הסכם המכר השני כאשר סירבו לשלם את מס השבח בגין העסקה. המשיבים שילמו בגין מכר המגרש המערבי סך של 224,000 ₪ בלבד ונותרו חבים 400,000 ₪.
4. המשיבים טוענים הן שדין התובענה להידחות מחמת מעשה בית דין לנוכח התובענה הראשונה שהוגשה, הן שלגופו של עניין הוכיחו שמלוא התמורה בגין הסכם המכר הראשון שולמה. אף בעדותו אישר המבקש קבלת מלוא התמורה לאחר שהוצגו לו הקבלות ואישר למעשה שאין מחלוקות לגבי העסקה הראשונה. משהושלם הסכם המכר הראשון בצורה מוחלטת יש לדחות את תביעת המבקשים לביטול ההסכם.

התשלום ששולם על ידי המשיבים למבקש במזומן באילת בגין העסקה השנייה הוכח בעדותם של ארבעה עדים, ביניהם חברו של המבקש פארס. פארס עשה כל שביכולתו להתחמק ממתן עדות בשל יחסי הקרבה שלו עם המבקש אולם אפילו הוא העיד שהסכום שנותר לתשלום הוא 72,000 ₪. גם המסמך שהוכן במעמד התשלום על ידי פארס מעיד על התשלום ששולם למבקש. משכך, המשיבים קיימו גם הסכם זה במלואו.

1. עוד טוענים המשיבים כי העסקה לרכישת המגרש המערבי פוצלה לשניים לבקשת המבקשים ושני ההסכמים (הסכם המכר השני + הסכם חממת הגת) משתלבים כפאזל מדויק על פי המחיר הכולל של 624,000 ₪ המופיע בזכרון הדברים. על כך מעידים אף מסמכים רבים שנערכו ונחתמו על ידי הצדדים. העובדה שבהסכם חממת הגת הודפס סך של 110,000$ ובכתב יד הוסף שהסכום בשקלים הוא 324,000 ₪ מעידה באופן חד משמעי שמדובר בשני חוזים המהווים את העסקה השנייה במלואה, כולל חממת הגת. למבקש, שערך את ההסכם, אין כל הסבר מדוע 110,000$ שהודפסו בהסכם הופחתו לסך של 324,000 ₪. מעבר לכך, חזקה על המבקשים שאילו המשיבים היו חייבים להם כספים נוספים בגין החממה הדבר היה נכתב מפורשות במסמכים המסכמים את התחייבויות הצדדים.
2. המשיבים גורסים שיש לדחות את טענת המבקשים כאילו מדובר בתמורה נטו שכן באף אחד מהמסמכים שנחתמו בין הצדדים לא הוזכר שמדובר בעסקאות נטו אלא להיפך - בכל ההסכמים נקבע על מי יחול חיוב המס. ניסיון המבקשים לקשור בין הסכם המכר הראשון להסכם המכר השני דינו להידחות, מדובר בהסכמים נפרדים שנחתמו בהפרש זמן ניכר זה מזה ויש לבחון כל הסכם בנפרד. בהסכם המכר השני נכתב תחילה שכל צד ישלם 50% מהחיוב במס השבח אולם המשיבים סירבו לעשות זאת והסעיף נמחק. לפיכך, לא ברורה טענת המבקש באשר לסכום ה"נטו" של העסקה, מה גם שמעדותו עולה הסכמתו לשלם מחצית המס, עובדה השוללת את טענתו.
3. ולסיום טוענים המשיבים שהסכום ששילמו עבור המגרש המערבי (624,000 ₪) גבוה ב – 20,000$ מהסכום שהוסכם בין המבקש לאהרון מלכתחילה, וזאת לנוכח פשרה מוסכמת לאחר ירידת שער הדולר ולנוכח דרישת המבקש בעניין מס השבח.

2.       דיון והכרעה:

כדי להכריע בתובענה דנן עלי לבחון מספר סוגיות כדלקמן:

(1) האם קיים מעשה בית דין עקב התובענה הראשונה שהגישו המבקשים?

(2) האם שילמו המשיבים את התמורה בגין הסכם המכר הראשון והעסקה הושלמה? בהתאם לכך, האם זכאים המבקשים לבטל את הסכם המכר הראשון?

(3) האם התמורה שסוכמה בין הצדדים בהסכם המכר השני היא בגין מכר המגרש המערבי כולל חממת הגת כטענת המשיבים, או האם התמורה היא בגין מכר המגרש המערבי ללא חממת הגת ועל תמורה זו יש להוסיף ולשלם סך של 110,000$ בגין חממת הגת, כטענת המבקשים?

(4) על מי חל החיוב במס שבח בגין הסכם המכר השני? האם סוכם על תמורה "נטו" כטענת המבקשים, קרי, הם לא יחובו במס בגין העסקה או שסוכם שכל צד יישא במיסים החלים עליו על פי דין, כפי שטוענים המשיבים?

(5) האם המשיבים שילמו את התמורה בגין הסכם המכר השני והסכם החממה והאם המבקשים רשאים לבטל את ההסכמים?

מעשה בית דין - האמנם?

1. בתובענה הראשונה שהגישו המבקשים הם עתרו לאותם סעדים להם עתרו בתובענה דנן ולסעד נוסף שעניינו רישום המשכנתה על זכויותיהם במקרקעין. כאמור, עם הגשת התובענה הראשונה הגישו המבקשים בקשה לצו עשה בה עתרו לרישום המשכנתה על זכויותיהם במקרקעין. בדיון שהתקיים לפניי בבקשה לצו עשה במסגרת התובענה הראשונה קיבלו הצדדים את הצעתי שהמשכנתה תירשם כמבוקש אך ורק על חלקי המבקשים על פי הסכמי המכר בעוד שחלקיהם של המשיבים במקרקעין יוחרגו מתחולתה. משהסכימו הצדדים להצעה זו, אישרתי את הסכמת הצדדים, נתתי לה תוקף של פסק דין והתיק נסגר.

משכך, הגישו המבקשים במסגרת התובענה הראשונה הודעה בה הבהירו שהסכמתם להצעה הייתה רק בנוגע לרישום המשכנתה, קרי לבקשה לצו עשה, ויתר הסעדים להם עתרו כלל לא נדונו ולא התייתרו. לכן ביקשו בהודעתם לפתוח את התיק שנסגר לטענתם בשגגה. לנוכח הודעה זו, זימנתי את הצדדים לפניי לדיון. בדיון שהתקיים ביום 28.10.09 הצהיר ב"כ המבקשים לפרוטוקול שהוא יגיש תביעה נפרדת בגין הסעדים שהמבקשים סבורים שמגיעים להם מהמשיבים או מי מהם וכן ששמעו את המלצת בית המשפט להגיש תביעה כספית. לנוכח הצהרה זו מחקתי את הבקשה שהגישו המבקשים וקבעתי שהצדדים יפעלו על פי האמור בדברי ב"כ המבקשים. בהתאם לכך, הגישו המבקשים בפברואר 2010 את התובענה דנן, שכאמור זהה לתובענה הראשונה מבחינת הסעדים הנתבעים בה, מלבד הסעד שהורד לגבי המשכנתה.

1. למעשה בית דין יש שני ענפים שונים: הענף האחד הוא כי אין לחזור ולהיזקק לתביעה שכבר נדונה והוכרעה על ידי בית משפט מוסמך בפסק דין סופי בין אותם צדדים או חליפיהם. ענף זה למעשה מקים מחסום דיוני לפני כל תביעה נוספת בשל אותה עילה שמוצתה בפסק דין קודם, בין שזכה התובע בפסק דין ובין שתביעתו נדחתה. מעשה בית דין במקרה זה מכונה "השתק עילה". הענף האחר של מעשה בית דין הוא "השתק פלוגתה" - השתק זה מתקיים כשבמשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסוימת שהייתה חיונית לתוצאה הסופית והיא הוכרעה שם בפירוש או מכללא, ואז במשפט שני בין אותם צדדים או חליפיהם מושתקים הצדדים מלהתדיין מחדש בשאלה האמורה על אף העובדה שאין זהות עילות בשתי התביעות [ע"א 822/77 בסה נ' "אגד" אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ, פ"ד לב(3) 21, 23-24 (1978)].
2. משביקש ב"כ המבקשים זמן קצר לאחר מתן תוקף של פסק הדין להסכמת הצדדים לפתוח את התיק שנסגר לטענתו בשגגה, לאחר שלא נדונו בו יתר הסעדים שנתבעו מלבד רישום המשכנתה, ושעה שאין מחלוקת על כך שהסכמת הצדדים שקיבלה תוקף של פסק דין עסקה אך ורק ברישום המשכנתה ולא היה בה כל קשר לאחד מהסעדים האחרים שנדרשו בתובענה הראשונה - סבורני שלא חל במקרה דנן אף אחד מהענפים שציינתי דלעיל של מעשה בית דין ולכן איני מקבלת טענה זו.

הסכם המכר הראשון - המגרש המזרחי

1. בהסכם המכר הראשון כאמור הסכימו הצדדים שבתמורה למגרש המזרחי ולזכויות בו ישלמו המשיבים למבקשים סך של 110,000$. בסעיפים 6 ו - 8 להסכם התחייבו המבקשים למסור את החזקה בנכס למשיבים במועד בו יקבלו את כל אישורי המס ובכפוף לכך שלא תהיה חבות במס וכן התחייבו לרשום את הנכס על שם המשיבים בכפוף לכך שלא תהיה חבות במס. לעומת זאת, בסעיף 12 להסכם המכר הראשון נכתב שאם יחולו מס שבח ומס מכירה הם ישולמו על ידי המבקשים. אולם מייד לאחר מכן נכתב שהמוכר מצהיר שלא מכר דירת מגורים ב - 4 השנים האחרונות ולכן הוא זכאי לפטור ממס שבח ומכירה. בנוסף להסכם המכר, חתמו הצדדים כאמור על הנספח להסכם. בסעיף 1 לנספח להסכם הצהירו הצדדים להסכם המכר הראשון, שאם אחד או יותר מהאישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות מהמוכר אל הקונה יהיה כרוך בתשלום כלשהו תהיה לכל אחד מהצדדים זכות אוטונומית ובלתי מותנית לבטל את חוזה המכר בהודעה שתישלח לצד השני. כך אף נקבע בסעיף 2 לנספח להסכם שאם יחול חיוב בגין אחד או יותר מהחיובים המפורטים בהמשך, והצדדים לא יגיעו להסכמה מי יישא בו, יחול האמור בסעיף 1 לנספח דלעיל. בין יתר החיובים המפורטים נמצאים אף מס שבח והיטל השבחה.
2. לנוכח מסמכים אלה, מקבלת אני את טענת המבקשים שלפיה הם לא הסכימו לשלם מס כלשהו בגין הסכם המכר הראשון ולכן חתמו על הנספח להסכם המאפשר לשני הצדדים זכות אוטונומית לבטל את העסקה אם יידרשו לשלם תשלום כלשהו במסגרת האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות או אם יחויבו בחיוב כלשהו ולא יגיעו להסכמה מי יישא בו.

באשר למס השבח - המבקשים קיבלו פטור בגין הסכם המכר הראשון ולכן אין מחלוקת בסוגיה זו. שאלה אחרת היא באשר לחוב בגין היטל השבחה - בסעיף 28 לסיכומיהם טענו המבקשים שהם עומדים על זכותם לבטל את הסכם המכר הראשון לאחר שהושת עליהם חיוב של 216,596 ₪ בגין היטל השבחה.

המועד הראשון בו נטען אודות חיוב זה היה בחקירתו של אהרון:

"ש. אני מפנה אותך להסכם מיום 14.3.08. אם היה חל היטל השבחה בעסקה הזו מי היה צריך לשאת בו?

ת. מה שסוכם. אם סוכם אני, אז אני. בדרך כלל המוכר. רשמנו רשימה של מיסים שאני משלם ומס שבח הוא משלם. אם כתוב אני משלם מיום החוזה.

ש. בחודש מאי נשלחה אל בא כוחך הודעה שיש חבות בהיטל השבחה בסך 216,596 ₪. אתה מכיר את השומה הזאת? עורך הדין שלך אמר לך שהונפקה שומה כזאת?

ת. אני לא זוכר." (שורות 15-21 בעמוד 27 לפרוטוקול).

לאחר דברים אלה, הגיש ב"כ המבקשים את שומת היטל ההשבחה (מוצג מב/4) וכן את המכתב שנשלח לב"כ המשיבים בעניין זה (מוצג מב/5).

בסיכומיהם כאמור, טענו המבקשים שלנוכח החוב בגין היטל ההשבחה, הם עומדים על זכותם לבטל את הסכם המכר הראשון. לעניין זה אעיר, כי יש לתמוה על כך שחיוב זה בגין היטל השבחה כלל אינו מוזכר בתובענה. כמו כן, כאשר נשאל המבקש בחקירתו איזה חיוב נמצא במחלוקת בין הצדדים בגינו רשאים הצדדים לבטל את ההסכם, הוא השיב: "10,000 דולר שהוא עוד לא שילם לי אותם." וכאשר נשאל אותה השאלה בשנית, השיב: "את צריכה לשאול את עורך הדין שלי. אני לא מתמצא בזה." (שורות 26-31 בעמוד 5 לפרוטוקול). בסיכומיהם של המשיבים נטען, שמאחר שלא הייתה כל מחלוקת באשר לחיוב כלשהו המופיע בנספח להסכם המכר הראשון ולמעשה אין מחלוקת לגבי כל עניין הנוגע לעסקה הראשונה, אין למבקשים זכות לבטל את ההסכם. אין כל אזכור בסיכומי המשיבים לאותו חיוב בגין היטל השבחה, עליו נשאל אהרון בחקירתו. משכך, יוצאת אני מנקודת הנחה שהמשיבים מכירים בכך שעליהם לשאת בחוב בגין היטל ההשבחה, בהתאם לנספח להסכם. בהנחה שאכן בחוב זה יישאו המשיבים, השאלה שנותרה להכרעה באשר להסכם הראשון היא שאלת התמורה.

1. כאמור, לטענת המבקשים, המשיבים לא שילמו להם 10,000 דולר מהתמורה. המבקשים הסתפקו בטענה זו מבלי שהיה פירוט כלשהו נוסף לעניין זה בתצהיר מטעם המבקש. מנגד, בתצהירו השלישי של אהרון, פירט האחרון את מלוא התשלומים ששולמו בגין העסקה הראשונה ואף צירף מסמכים המעידים עליהם (נספחים א'-ה' לתצהיר השלישי). כאשר נשאל המבקש בחקירתו מהם התשלומים ששולמו לו, הפנה אף הוא לפירוט התשלומים כפי שמופיעים בתצהירו של אהרון. בהמשך כאשר נשאל המבקש בחקירתו על כל תשלום ותשלום אישר המבקש את התשלומים שבוצעו ולגבי התשלום האחרון בסך 35,000 ₪ ששולם לעו"ד רושרוש דרך פארס העיד המבקש:

"ת. ...אמרתי שהסכום הזה ישמש לי כתשלום עבור החממה.

ש. למה לא אמרת בשום מקום ש-35,000 ₪ האחרונים ישמשו עבור החממה.

ת. זה הסכם ביני לבינו. זה ברור.

ש. למה לא אמרת ש-35000 דולר (צ"ל שקל - ה"ג) תזקוף לשכירות החממה.

ת. זו הייתה עסקה אחת. זה אותו דבר. הוא היה צריך לשלם לי את שני המגרשים." (שורות 28-32 בעמוד 6 לפרוטוקול).

ואז, כאשר נשאל המבקש איפה התשלום שהוא מודה ששולם אם לשיטתו בהסכם הראשון שולם לו רק 100,000$ ובהסכם של החממה לא שולם לו דבר, הוא השיב:

"אני סגרתי עם המשיב 1 על שני מגרשים, 260,000 דולר נטו לא כולל חממה. איך הכסף יגיע אלי, זה לא משנה לי איך. זו הייתה עסקה כללית, כולל הכסף של החממה. המשיב 1 אמר לי שהוא רוצה להגיש את כל המסמכים לרשויות כדי להקטין עלויות. אני הסכמתי לזה כי אני מקבל את הכסף ביד. לא משנה לי איך אני מקבל את הכסף." (שורות 4-7 בעמוד 7 לפרוטוקול).

למעשה, המבקש אישר בעדותו שהסכום האחרון שלטענת אהרון שולם עבור ההסכם הראשון אכן שולם, אלא טוען שסכום זה אמור היה להיזקף כתשלום עבור החממה. ואילו בתצהירו טען שלא שולם לו מאומה עבור החממה. בנסיבות אלו, ומשלא מצאתי כל חיזוק לטענת המבקש בחקירתו, שתשלום זה אמור היה להיזקף על חשבון עסקת החממה, שוכנעתי כי אכן שולמה מלוא התמורה עבור הסכם המכר הראשון.

מכל האמור לעיל, ובהנחה כאמור שאין מחלוקת בין הצדדים באשר לחיוב כלשהו שנדרשו המבקשים לשלם בגין ההסכם הראשון, המבקשים אינם זכאים כיום לבטלו.

האם התמורה עליה הוסכם בגין מכר המגרש המערבי כוללת את חממת הגת, אם לאו?

1. כדי להכריע בשאלה זו אסקור בקצרה שוב את ההסכמים שנחתמו בין הצדדים באשר למגרש המערבי:

(אא) ביום 16.2.08, כמחצית השנה לאחר שחתמו הצדדים על הסכם המכר הראשון, נחתם בין המבקשים מהצד האחד לבין אהרון ורונן מהצד האחר, מסמך נושא כותרת "הסכם דברים" (להלן:- "זכרון הדברים"; נספח ז' לתובענה). בזכרון הדברים הסכימו הצדדים ש"ההסכם השני" באשר ל"מגרש השני" ייחתם תוך שבוע בתמורה לסך של 624,000 ₪.

(בב) ביום 14.3.08 נחתם בין אותם הצדדים ה"הסכם השני", הסכם בנוגע למגרש המערבי (נספח ח' לתובענה). בהסכם זה כתוב שתמורת המגרש ישלמו המשיבים סך של 300,000 ₪ באופן הבא: 228,000 ₪ עם המצאת אישור החרגה של המשכנתה מהבנק + 72,000 ₪ עם המצאת אישור מהמועצה המקומית והוועדה המרחבית לתכנון ובניה שאין חובות על המגרש. בסעיף 7 להסכם השני נכתב כי "המגרש נמכר ויימסר לקונה כשהוא: לא כולל את 200 עצי גת...".

(גג) ביום 13.6.08 נחתם בין המבקשים לבין אהרון הסכם חממת הגת. בהסכם זה נקבע, שתמורת החממה ישלם אהרון למבקשים סך של 60,000$ ותמורת השכירות ושימוש בגת לצורך עסקי מכירה ורווח בחממה, לתקופה של 36 חודשים ישלם אהרון למבקשים סך של 50,000$ (סעיפים 3 ו-4). בסופו של הסכם חממת הגת הוסף סעיף 10.1 בכתב יד ובו נכתב שהסכום בשקלים הוא בסך של 324,000 ₪.

(דד) ביום 22.8.08 נחתם בין המבקשים לבין אהרון ורונן הנספח השני. בנספח השני נכתב שתמורת המגרש ישלמו המשיבים למבקשים סך של 624,000 ₪ שהם כוללים בתוכם את ה - 300,000 ₪ לפי החוזה השני שנחתם, באופן הבא: 224,000 ₪ יועברו ביום חתימת הנספח השני לחשבון המבקש; 328,000 ₪ יועברו במזומן למבקשים במעמד המצאת אישור החרגת המשכנתה מהבנק; 72,000 ₪ יועברו לחשבון המבקש במעמד המצאת אישור המועצה שאין חובות על המגרש.

1. על פניו ממקרא הוראות אלו, הרושם הוא שהסכום של 624,000 ₪ כולל הן את המגרש המערבי הן את חממת הגת, שכן חיבור שני הסכומים שנקבעו בשני ההסכמים הנפרדים (300,000 + 324,000) שווה בדיוק הסכום שנקבע בזכרון הדברים ובנספח להסכם השני (624,000 ₪).

לטענת המבקשים, הם הדיוטות בעסקאות נדל"ן, שלא יוצגו בהסכם המכר השני ובהסכם חממת הגת. לשיטתם, הם פעלו למכירת המגרשים בנפרד מהחממה, כפי שהם עצמם רכשו אותם, וזאת בין היתר, מאחר שאהרון שכר את חממת הגת מהמבקשים מספר שנים לפני חתימת ההסכם. לחיזוק עמדה זו טוענים המבקשים, שעצם העובדה שרשות המיסים דחתה ופסלה את השומה אותה הגישו המשיבים בגין המגרש המערבי לאחר שסברה שהעסקה מגלמת שווי ריאלי הזהה לזה שבהסכם מכר המגרש המערבי והחממה ביחד, מהווה הוכחה לכך שחממת הגת נמכרה בנפרד מהמגרש המערבי. אף בעדותו חזר המבקש שוב ושוב על כך שהיה הסכם בנפרד לחממה והסכם בנפרד למגרש.

אין ספק שהצדדים ערכו חוזה נפרד למכירת החממה וחוזה נפרד למכירת המגרש המערבי שאינו כולל את החממה (הסכם המכר השני), אולם לצד שני הסכמים נפרדים אלה, הם ערכו אף את הנספח השני. אמנם נספח זה לא מזכיר את חממת הגת, אולם הוא אף לא מחריג אותה ממנו, החרגה שכן נמצאת בהסכם המכר השני. כאשר נשאל המבקש מדוע לא כתב בנספח להסכם השני שהמשיבים חייבים לו כסף עבור החממה הוא השיב שאין קשר בין שני הדברים והוא לא מערבב ביניהם, שהחממה זה עסק משפחתי והאדמה זה משהו אחר (שורות 14-15 בעמוד 12 לפרוטוקול). לטענתו, הנספח השני נועד כדי לכסות את הסכום של 324,000 ₪ כי השיק של אהרון שעו"ד מכלוף נתן לו חזר.

אף בזיכרון הדברים נכתב שהמשיבים נותרו חייבים למבקשים סך של 624,000 ₪ ואין כל זכר לסכום נוסף שעליהם לקבל בגין הסכם חממת הגת. כאשר נשאל המבקש לעניין זה הוא השיב שכתוב בהסכם השני שאינו כולל את חממת הגת ולא כולל את השטח המופקע על ידי המועצה (שורה 20 בעמוד 7 לפרוטוקול). דווקא תשובה זו מחזקת את מסקנתי, שהסכם המכר השני הוא נפרד להסכם החממה וכך אף מצוין בו במפורש, אולם הנספח השני וזכרון הדברים, שאינם מזכירים את חממת הגת ואף לא מחריגים אותה, כן כוללים בחובם את הסכם חממת הגת.

1. זאת ועוד. כאשר נשאל המבקש איך מסתדרת העובדה שהסכום המצטבר בשני ההסכמים הנפרדים שווה בדיוק ל - 624,000 ₪, הוא השיב שכאשר חתם על הסכם החממה, עו"ד מכלוף ביקש ממנו לחתום על הסכם השיתוף והמבקש אמר לו שהוא רוצה את הכסף שמגיע לו בסך 624,000 ₪ והשיחה בין השניים התפוצצה. אחר כך לדבריו, הוא חזר לביתו של עו"ד מכלוף והאחרון חתם לו על הסכם החממה ונתן לו שיק בטחון בסך של 324,000 ₪. ובהמשך: "אמרתי לו שאני כותב בכתב יד על הסכם החממה כדי שיהיה לי כיסוי על הכסף כי כל שנה יש ביקורת באילת על התיקים." (שורות 27-28 בעמוד 7). ואף בהמשך כאשר נשאל המבקש איך באופן אקראי הם הוסיפו בהסכם החממה שהסכום בשקלים הוא 324,000 ₪ הוא השיב: "כי הוא נתן לי שיק ביד בסכום של 324,000 ₪. אם רשויות המס היו שואלים אותי לגבי הסכום הזה, הייתי מראה להם את השיק. השיק נמצא אצל המשיב 1. החזרתי לו את השיק. למרות שהוא ביטל לי את השיק הזה." ואף בהמשך העיד שכתב את הסכום הזה בשקלים על הסכם החממה כדי שישמש לו כיסוי ושזה רישום פנימי שלו (שורות 6-8, 14 ו - 16 בעמוד 8 לפרוטוקול).

תשובתו של המבקש לעניין זה אינה משכנעת כלל ועיקר. לא ברורה לי כיצד הוספת סעיף קטן להסכם החממה שכל שרשום בו הוא שהסכום בשקלים הוא 324,000 ₪, יכולה להוות כיסוי על השיק או רישום פנימי של המבקש, שנעשה באופן של הוספת סעיף להסכם החממה, מה גם שרישום זה מופיע אף בהסכם המקורי (מוצג מש/3).

כאמור, טוענים המבקשים, שבנוסף לסך של 624,000 ₪, אמורים המשיבים לשלם להם סכום נוסף של 110,000$ לפי שער 4.5 בהתאם להסכם חממת הגת. המבקש לא הציע כל הסבר חלופי והגיוני לכך שהסכום שנקבע בהסכם חממת הגת (110,000$ לפי שער של 4.5) הופחת ל - 324,000 ₪. משכך, ההסבר המתקבל על הדעת הוא שהסכום שנקבע בשקלים עבור חממת הגת מצטרף לתמורה שנקבעה בגין ההסכם השני, וביחד מהווים את הסך של 624,000 ₪, כפי שקבעו הצדדים.

1. לסיום סוגיה זו, אף טענת המבקשים בתובענה, שאהרון ורונן הם שביקשו לכתוב בהסכם השני שהתמורה היא בסך 300,000 ₪ ולא 624,000 ₪ מתוך כוונה להקטין את חבויות המס בעסקה, אינה משכנעת שעה שמלוא שווי העסקה (624,000) דווח לרשויות המס על ידי המשיבים. אף כאן, כאשר נשאל המבקש בחקירתו מדוע אם אהרון רצה להפחית את החבות במס הוא דיווח על מלוא שווי העסקה ולא על 300,000 ₪ בלבד, הוא ענה תשובות שלא סיפקו מענה לשאלה - "אני אמרתי למשיב 1 שאני לא מתמצא בדברים האלה ואמרתי לו שהוא יגיש את כל המסמכים לרשויות." ובהמשך: "הכל היה אצלו. הנספח שעשיתי בסוף היה כדי לכסות אותי." (שורות 25-26, 32 בעמוד 9 לפרוטוקול).

לנוכח כל האמור לעיל, שוכנעתי שהצדדים הסכימו שבתמורה למגרש המערבי ולחממת הגת גם יחד, ישלמו המשיבים למבקשים סך של 624,000 ₪ בלבד.

על מי מהצדדים אמורים לחול המיסים בגין הסכם המכר השני?

1. בסיכומיהם, חוזרים המבקשים פעמיים על כך שהצדדים הסכימו שהתמורה בגין מכר המגרש המזרחי והמגרש המערבי (לא כולל חממת הגת) תהיה 260,000$ נטו, כך שהמבקשים לא יחובו בכל חבות מס שתהיה (סעיפים 5, 23 לסיכומים). אף בחקירתו העיד המבקש שהוא סגר עם אהרון על שני מגרשים בתמורה ל - 260,000$ נטו לא כולל החממה (שורה 4 בעמוד 7 לפרוטוקול). בתובענה אין כל זכר לסכום של 260,000$ וההתייחסות היא לגבי כל הסכם בנפרד. ככל הנראה טענת המבקש באשר ל - 260,000$ נטו נטענה בתגובה לטענת המשיבים, שלפיה סיכמו הצדדים על סכום של 260,000$ בגין שני המגרשים כאשר העסקה תפוצל לשניים - תחילה מכירת המגרש המזרחי ובהמשך מכירת המגרש המערבי.

עם זאת, המבקשים כן העלו בעקביות את הטענה שהתמורה שנקבעה בהסכמים היא תמורה נטו, כך שהם לא יישאו בכל חבות מס שתהיה. בדיון באשר למגרש המזרחי קיבלתי את טענת המבקשים שתנאי מהותי להתקשרותם בהסכם היה שלא יחובו במס כלשהו, זאת בין היתר, לנוכח הנספח עליו חתמו שלפיו אם תתעורר מחלוקת באשר לחיוב כלשהו, כל אחד מהצדדים זכאי לבטל את ההסכם. כעת עליי לבחון מה הסכימו הצדדים לעניין החיובים במס באשר למגרש המערבי.

1. להלן אסקור את הסעיפים בהסכם המכר השני הקשורים במיסים:

(אא) "המוכר מתחייב למסור את החזקה במגרש לקונה כשהוא נקי וחופשי מכל אדם וחפץ במועד בו יקבל את כל אישורי המס וכפוף לכך שלא תהיה חבות במס..." (סעיף 6 להסכם המכר השני).

(בב) "המוכר מתחייב לרשום את הנכס על שם הקונה לכשיתאפשר הדבר. וכן אישורי מועצת כפר יונה והועדה המרחבית לתכנון ובניה שרונים, להעברת הזכויות ע"ש הקונה, והכל במידה ולא תהיה חבות במס, אם תהיה חבות במס היא תשולם על ידי הקונה." (סעיף 8 להסכם המכר השני).

(גג) בסעיף 10.א. להסכם המכר השני, הסכימו הצדדים שתשלומים עבור מים ישולמו על ידי הקונה. תשלומים עבור ארנונה לתקופה שעד למועד המסירה בפועל יחולו על המוכר ותשלומי הארנונה לתקופה שממועד המסירה בפועל יחולו על הקונה.

(דד) "במידה ויחול חיוב כל שהוא על המגרש בגין המכירה וכן בגין אחד או יותר מהמפורט להלן, הקונה יישא בחיוב, והחיוב ישולם על ידי הקונה..." (סעיף 12 להסכם המכר השני). כאן נפתחה רשימה בת שנים עשר סעיפים של מיסים וחיובים שונים, כאשר הסעיף השני ברשימה שקבע שמס שבח כל צד ישלם 50% - נמחק עם חתימות הצדדים לידו.

1. המבקש הצהיר בתצהירו (סעיף 18) שהמשיבים הם אלה שניסו להשית את החיוב במס שבח על הצדדים באופן שווה אולם הוא התנגד לכך ודרש שהסעיף יימחק ושכל חבות מס תהיה על המשיבים בלבד. כאשר נשאל המבקש בחקירתו על סוגיה זו הוא העיד, שהוא ערך את הסכם המכר השני בדומה להסכם הראשון תוך שינויים שביצע ושהעתיק את סעיף 12 בו פורטו המיסים השונים מההסכם הראשון. לדבריו, אהרון ופארס אמרו לו שמס השבח יהיה בין 20,000-30,000 ₪ ושהוא הסכים שהחבות תהיה שווה בשווה בין הצדדים בהנחה שזה הסכום המדובר, אולם לאחר שאשתו בדקה זאת התברר שהסכומים גבוהים יותר מסכום זה ולכן אמר לאהרון שהוא לא רוצה לחתום על ההסכם עם סעיף זה ושמבחינתו הסעיף לא קיים. המבקש העיד שהוא יודע שמס שבח על פי הדין חל על המוכר ושהוא לא הסכים שזה יחול עליו ולכן מחק את השורה (שורה 18 בעמוד 8 - שורה 20 בעמוד 9 לפרוטוקול).

אהרון כאמור הגיש שלושה תצהירים:

בראשון הצהיר שלאחר העסקה הראשונה פארס התקשר אליו ודרש ממנו להשלים את העסקה השנייה כי המבקש זקוק לכסף בדחיפות וביקש להעביר לו 224,000 ₪ מתוך ה- 624,000 ₪ על פי ההסכם השני. אהרון נעתר לבקשת המבקש והעביר לו את הכסף טרם החתימה על ההסכם השני. לדבריו, רק כאשר המבקש הגיע כדי לחתום על ההסכם השני, אהרון הבין שהמבקש לא רוצה לחתום על ההסכם מאחר שעליו לשלם מס שבח ותשלומים נוספים. משכך שילם אהרון למבקש סך נוסף של 23,000$ לאחריו הסכים המבקש לחתום על ההסכם השני כאשר מס השבח יחול עליו ויתר המיסים יחולו על אהרון (סעיפים 11 ו-22 לתצהיר).

בשני ובשלישי (סעיפים 33 ו – 15 בהתאמה) הצהיר אהרון (סעיף 15) שהמבקש הוא שדרש שהחבות במס שבח תחול על שני הצדדים בחלקים שווים אך המשיבים הם שסירבו ודאגו למחיקת הסעיף. עוד הצהיר אהרון שהמבקשים הם שניסחו את ההסכם ובין היתר את הסעיף דלעיל טרם מחיקתו, ושברור שמחיקת הסעיף וחתימת הצדדים ליד התיקון מלמדת שהצדדים חזרו למצב החוקי הרגיל לפיו מס השבח יוטל על המוכר (המבקשים).

בחקירתו של אהרון, העיד האחרון:-

"סיכמתי עם בני על 260,000 והוספתי לו 20,000 דולר אחרי שהוא אמר שצריך לשלם הרבה, ויש לו הוצאות גדולות וצריך לשלם מס שבח וזה הרבה כסף. זה היה אצלי בבית ביום שבת בצהריים, הוא ואשתו חתמו לי על כך שהם משלמים מס שבח.

ש. איפה הם חתמו?

ת. על נייר של החוזה, דף של החוזה. הם חתמו שמס שבח עליהם. מחקתי את זה ושניהם חתמו." (שורות 27-32 בעמוד 27 לפרוטוקול).

אולם בהמשך העיד:-

"ש. מי מחק פיזית את סעיף 12(ב) שמדבר על מס השבח?

ת. אם זה היה ביום שבת זה החוזה שהם חתמו לי עליו, סיגלית ובני. אני לא זוכר מי מחק.

ש. אתה יודע שבהסכם הזה, בסעיפים 8 ו – 6 רשום שאתה חב בכל המיסים במפורש? הכרת את הסעיפים האלה?

ת. יכול להיות, לא זוכר. זה היה לפני שנים." (שורות 3-7 בעמוד 32 לפרוטוקול).

לאחר שעיינתי בכל החומר שלפניי לרבות בחקירות העדים שוכנעתי שהסיכום בין הצדדים היה שמס השבח לא יחול על המבקשים. למסקנה זו הגעתי ממספר טעמים: ראשית, לנוכח עדותו העקבית של המבקש שמהווה הסבר הגיוני למה שכתב בתצהירו לעניין זה אל מול הדברים השונים שכתב אהרון בתצהירו באשר לסוגיה זו ועדותו השונה באשר לכך, מבלי שנתן הסבר כלשהו לשוני האמור.

שנית, מסקנה זו מתיישבת עם סעיפים 6 ו-8 להסכם המכר השני שלפיהם מסירת החזקה והעברת הנכס על שם המשיבים תהיה בכפוף לכך שלא תהיה חבות במס ושאם תהיה חבות במס כלשהו, היא תשולם על ידי המשיבים.

שלישית, המבקש, שאינו עורך דין, ערך בעצמו את הסכם המכר השני על בסיס הסכם המכר הראשון. לאחר שהבין ששיעור מס השבח עבור העסקה גדול הרבה יותר ממה שנאמר לו הוא מחק את כל הסעיף כך ש"מבחינתי הסעיף הזה לא קיים" (שורות 2-3 ו- 10 בעמוד 9 לפרוטוקול) מאחר שהוא לא הסכים שמס השבח יחול עליו.

לטענת המשיבים, עצם העובדה שנמחקה כל השורה וליד המחיקה יש חתימות של הצדדים מעידה שהכוונה הייתה לחזור למצב על פי דין, קרי, מס השבח יחול על המוכרים (המבקשים). לנוכח הסממנים שמצביעים על כך שהצדדים הסכימו שמס השבח לא יחול על המבקשים, בדגש על כך שהמבקש, שאינו עורך דין, ערך בעצמו את ההסכם השני ולכן מחק את כל השורה מבלי שיש זכר בסעיף 12 למס השבח, איני מקבלת את טענת המשיבים בסוגיה זו.

בנקודה זו אציין, שבסעיף 32 לתצהירו השני של אהרון הוא הצהיר שההסכם השני נערך על ידי עו"ד שייצג את המבקשים כאשר באותה עת המשיבים לא היו מיוצגים. מנגד, בסעיפים 14 ו - 16(ב) לתצהירו השלישי של אהרון הוא ציין שבא כוחו תיקן את הדיווח לרשויות המס וכן שבא כוחו ערך את המסמכים עליהם חתמו באילת. כאשר נחקר על כך אהרון הוא אישר שעו"ד מכלוף ערך את המסמכים עליהם חתמו הצדדים באילת (שורה 7 בעמוד 25) ושהמבקש לא רצה שעו"ד מכלוף יהיה מעורב בהסכם השני אך למרות זאת בכל פעם הוא הלך אליו להתייעץ עימו ושכל צעד הוא עושה עם עו"ד (שורה 16 בעמוד 25 + שורה 23 בעמוד 28). כמו כן אישר אהרון שהמבקש הוא ששלח לו את כל החוזים ושהוא לא החליף טיוטות של חוזים עם עורך דין מצידו של המבקש. עצם העובדה שהמבקש ערך בעצמו את ההסכם השני ולא היה מיוצג אותה עת על ידי עורך דין מהווה הסבר הגיוני לכך שמחק את מלוא השורה בעניין מס השבח.

כאמור, מס השבח אותו יש לשלם עבור עסקת המגרש המערבי הוא בסך של 241,686 ₪. מסיכומי המשיבים עולה שהחיוב במס שבח נמצא בהשגה וממתין להכרעת בית המשפט. לנוכח המסקנה אליה הגעתי, על המשיבים יהיה לשלם את מס השבח שיחול על עסקה זו, לאחר שתינתן החלטה בהשגה שהוגשה בעניין.

האם שולמה התמורה בגין הסכם המכר השני והאם זכאים המבקשים לבטלו?

1. לטענת המבקש בתובענה ובתצהיר התומך בה, מתוך התמורה בסך של 624,000 ₪ שהיה על המשיבים לשלם למבקשים בגין מכר המגרש המערבי, טרם שולמו 400,000 ₪. בסיכומיהם חוזרים המבקשים על טענה זו ומוסיפים שהמשיבים אמנם משכו המחאה לפקודת המבקשים בסך של 324,000 ₪ אולם המחאה זו לא כובדה וסכום זה לא שולם.

בתצהירו הראשון של אהרון נכתב שטרם החתימה על הסכם המכר השני הוא העביר למבקש סך של 224,000 ₪ בהתאם לדרישתו של המבקש בתיווכו של פארס. בהמשך העביר לו סכום נוסף של 23,000$ שרק לאחר שנוסף לעסקה, הסכים המבקש לחתום עליה. בנוסף, המבקש דרש ש- 330,000 ₪ יועברו אליו באילת ורק במזומן ותמורתם הוא העביר לאהרון ייפוי כוח בלתי חוזר ומש"ח לדווח לרשויות המס, שנחתמו ואומתו על ידי עו"ד בובליל. עוד הצהיר אהרון בתצהיר זה, שהוא משך מהבנק סכום של 265,000 ₪ במזומן ועוד 18,000$, הכניס לשקית לבנה גדולה ונסע לאילת לשלם סכום זה למבקש יחד עם אלי מלאכי שהוא שוטר ועם רונן. לפי דברי אהרון בתצהיר, הם נסעו לאילת בשעות הערב המאוחרות והגיעו בשעות הבוקר, נפגשו עם המבקש ועם פארס במלון, חתמו על המש"ח בנוכחות עו"ד בובליל ששהה במלון באותה עת ואז יצא המבקש עם רונן לחנות שלו במלון לספור את הכסף וכאשר חזר ציין שהכל בסדר. לדבריו, מה שנותר למשיבים לשלם זה 72,000 ₪ שאמורים לעבור למבקש לאחר שהוא יעביר אליו את אישור מס השבח.

בתצהירו השני של אהרון חוזר אהרון כמעט במדויק על דברים אלה כאשר הוא מוסיף ש - 224,000 ₪ שולמו למבקש ביום 21.2.08 בהעברה בנקאית (נספח ז' לתצהירו השני של אהרון) וסך של 328,648 ₪ שולמו במזומן באילת ביום 22.8.08 במקום סך של 324,000 ₪ לפי החוזה, כדי להשלים את הפער בגובה 4000 ₪ שנוצר בתשלום הקודם. אהרון אף צירף לתצהירו השני (נספח ח') דף פירוט תקופתי לתנועות בחשבון בו אפשר לראות שסך של 265,000 ₪ נמשכו במזומן מחשבונו של רונן ביום 21.8.08.

1. בחקירתו של המבקש הוא אומת עם מסמך (מש/2) שבצידו האחד מהווה ייפוי כוח בלתי חוזר עליו הוא חתום ובצידו השני כתוב בכתב יד כדלקמן:-

"אני החתום מטה בני סלומון מצהיר שקיבלתי את הכסף עבור הצ'ק שחזר על סכום 324,000 ₪ ממר אהרון סאבאבא במזומן בנוכחות פארס אוסאם המשוך בנק פועלים הריני להתחייב להחזיר את הצ'ק הנ"ל למר פארס אוסאם."

בסוף כיתוב זה מופיעה חתימה. המבקש אישר בחקירתו שהוא חתם ביום 22.2.08 באילת על ייפוי כוח ועל הבקשה להעברת זכות שכירות ועל כל מה שהיה בפני עו"ד בובליל. באשר להצהרה דלעיל העיד המבקש: "לא זכורה לי חתימה שלי על המסמך. אני לא ראיתי לפני כן את מה שאת מציגה לי עכשיו." ובהמשך: "זה דומה לכתב היד של פארז. לא יכול להיות שאני חתמתי." (שורות 15 ו - 17 בעמוד 11 לפרוטוקול). עוד העיד המבקש שמטרת הביקור הייתה לסגור את ההסכם של 624,000 ₪ ולחתום על מש"ח, שכל הסכומים היו אמורים לעבור בהעברה בנקאית והוא לא קיבל את הכסף (שורות 19-21 שם). למבקש לא היה כל הסבר חלופי להצהרה שבמסמך זה וכאשר נשאל מדוע יכתוב פארס את האישור הזה, הוא השיב: "אל תשאלי אותי. תשאלי אותו." (שורה 8 בעמוד 12).

אהרון העיד בחקירתו שהמבקש ורונן הלכו לחנות של המבקש לספור את הכסף, הוא קיבל מעו"ד מכלוף רשימה של מסמכים להחתים את המבקש ועו"ד מכלוף אמר לו לא לתת את הכסף לפני שהוא חותם (שורות 14-17 בעמוד 26 + שורה 15 בעמוד 28). כן העיד אהרון שהמבקש לא רצה העברה בנקאית אלא מזומן (שורות 9-10 בעמוד 32).

רונן העיד בחקירתו שפארס כתב את ההצהרה (בצד השני של המוצג מש/2) שהם ישבו ביחד כולם בשולחן במלון (שורה 27 בעמוד 37 ושורה 21 בעמוד 38) ואף אישר שהוא הלך עם המבקש לספור את הכסף והוא חזר לפניו.

פארס העיד בחקירתו שהוא כתב את ההצהרה ושהוא החתים את המבקש כי לקח אחריות על השיק כי כשהוא רושם הוא אחראי על מה שהוא רושם (שורות 12-13, 30-31 בעמוד 47). כן העיד פארס שהוא ראה את הכסף אך לא ספר אותו באופן אישי וכשבני חזר מספירת הכסף הוא אמר לפארס שהוא קיבל (שורות 18, 31-32 בעמוד 52). בנוסף העיד פארס שהוא זוכר שאהרון חייב לשלם עוד 72,000 ₪ ושאינו יודע אם הוא שילם אותם או לא (שורות 5-6 בעמוד 50).

לבסוף העיד אף מר אלי מלאכי, שוטר שליווה את אהרון ורונן בדרכם לאילת. מר מלאכי העיד שהוא הצטרף לנסיעה כדי לתת לאהרון בטחון ולא כדי לאבטח אותו וראה שטרות של דולרים מהשקית שהייתה פתוחה ושרונן והמבקש הלכו לספור את הכסף ביחד.

1. לאחר שעיינתי בכל החומר שלפניי, הגעתי למסקנה שהמשיבים שילמו למבקשים את יתרת התמורה עבור מכר המגרש המערבי, למעט סך של 72,000 ₪ שטרם שולם. למסקנה זו הגעתי בעיקר לנוכח עדויות העדים שלפניי באשר לכסף ששולם במזומן באילת למבקש בשילוב עם ההצהרה שנכתבה על ידי פארס שלפיה המבקש מצהיר שקיבל את הכסף. למבקש כאמור לא היה כל הסבר למסמך זה ואף בחקירתו טען שכל הסכומים היו אמורים לעבור בהעברה בנקאית למרות שעיון בנספח השני מעלה שהסכום של 328,000 ₪ אמור היה לעבור במזומן. המבקש אף אישר בחקירתו שמטרת ביקורם של אהרון ורונן באילת הייתה לסגור את העסקה באשר למגרש המערבי. כמו כן אישר המבקש שבאותה הפגישה הוא חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת אהרון וכן על בקשה להעברת זכות השכירות. הדעת נותנת שהמבקש חתם על מסמכים אלה רק לאחר שקיבל את מלוא התמורה עבור הממכר.

4.       סוף דבר:

לנוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את התובענה בכפוף לכך שבמס השבח בגין הסכם המכר השני ובהיטל ההשבחה יישאו המשיבים.

בנסיבות העניין, איני עושה צו להוצאות.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים בדואר רשום.

ניתן היום, י"ז אלול תשע"ב, 04 ספטמבר 2012, בהעדר הצדדים.