לפניי תביעה לביטול הסכמים שכותרתם הסכמי שיווק ועניינם בעסקאות לרכישת זכויות בנכסי מקרקעין, בעילות של הטעיה ותרמית, וכן להשבת כספים אשר הועברו לנתבעים מכוח אותם הסכמים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין.

רקע עובדתי:

הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") הינה חברה העוסקת בשיווק נדל"ן בארץ ובחו"ל.

כפי שעולה מדו"ח רשם החברות (נספח ה' לתיק מוצגים מטעם התובע), הנתבע 2 הינו מנהל יחיד בנתבעת, וכן הינו הבעלים (מחזיק ב-999 מניות מתוך 1,000 מניות) של החברות המחזיקות במניות הנתבעת.

אין מחלוקת, כי בזמנים הרלוונטיים לתביעה הנתבע 2 אף היה הבעלים בחברת אונטריו Ontario Limited 2005897, היא חברת היזם, (להלן: "חברת היזם/חברת אונטריו") אף כי ישנה מחלוקת באשר לגובה חלקו במניות חברת היזם עד לשנת 2009 שאז הועברו המניות לבעלותו המלאה.

מר שרון שאתי (להלן: מר שאתי"), אשר הגיש שלושה תצהירים מטעם הנתבעים, שימש כמנהל מחלקת השיווק בזמנים הרלוונטיים לתביעה, והחל משנת 2010 רשום כבעל המניות בחברת היזם, חברת אונטריו.

יצוין כי בתצהיר מענה לשאלון הצהירו הנתבע 2 ומר שאתי (נספח ל"ז) כי ביום 30.9.2009 נחתם הסכם העברת 100% מהמניות בחברת אונטריו מהנתבע 2 אל מר שאתי, כשבפועל המניות הועברו למר שאתי ביום 4.2.10 (נספח י'4 לתצהיר התובעת). אלא שבמסמך רישום החברות ניתן להיווכח, כי ביום 27.4.10 הנתבע 2 עדיין רשום כמחזיק במלוא המניות בחברת אונטריו.

התובע התקשר בעסקאות הנוגעות לשני נכסים. האחת, רכישת זכויות בבניין דירות בטורונטו בקנדה, (להלן: "העסקה הראשונה" או "עסקת קינג"), והשנייה רכישת זכויות של 2 חנויות בנכס מסחרי הכולל בניין בן 14 חנויות ב-Parliament (להלן: "העסקה השנייה" או "עסקת פרלמנט").

במסגרת שתי העסקאות, הראשונה והשנייה, חתם התובע ראשית על הסכם שיווק עם הנתבעת ולאחר מכן על הסכמי ה-JOINT VENTURE (להלן: "הסכמי השיתוף") אשר כאמור בהסכמי השיווק אמור להיחתם עם היזם של הפרויקט, היא חברת אונטריו Ontario Limited 2005897, לצורך רכישת הזכויות.

אין מחלוקת כי באשר לעסקת הפרלמנט, הנכס בפרלמנט הומר בנכס חלופי בגרנטרי.

לאחר שבסופו של יום, לא רק שהנכסים לא הושבחו והנכסים ולא הניבו רווחים למשקיעים אלא אף נמכרו כשהתובע אף לא קבל את ערך השקעתו בנכסים, הוגשה התביעה דנא, נגד הנתבעת בטענה כי מלכתחילה עוד טרם החתימה על הסכמי השיווק הוצגו בפני התובע מצגי שווא תוך שישנה זהות אינטרסים בין חברת היזם לנתבעת ונגד הנתבע 2, אשר היה מעורב בשתי החברות והוא אשר לטענת התובע "משך בחוטים" במעשי ההטעיה והתרמית אשר נעשה לתובע.

טענות התובע:

טוען התובע, כי עסקי הנתבעים מקודמים בעזרת שיווק אגרסיבי אשר נעשה ע"י סוכנים חלקלקים מטעמם, לרכישת נכסי נדל"ן תוך הבטחה כי תתקבל עבורם תשואה גבוהה, וכי הינם בעלי פוטנציאל השבחה גבוה מאד , כשבפועל המדובר באחיזת עיניים ומצג שווא.

טוען התובע כי אחת מהחוליות הבסיסיות במצגי השווא טרם ההתקשרות ע"י נציגי הנתבעת היא, כי הנתבעת הינה המשווקת בלבד, כשבפועל הבעלות והאינטרסים בנתבעת ובחברה היזמית, הן בבעלות והן בניהול, הינם זהים באופן המאפשר לנתבעים לשלשל לכיסם לא רק את עמלת השיווק אלא אף את מלוא התמורה בגין העסקאות.

טוען התובע כי הנתבע 2 הוא למעשה המייסד של הנתבעת והינו הרוח החיה מאחורי פעילותה נגועת התרמית והמטעה תוך שימוש לרעה באישיותה המשפטית של הנתבעת, כאשר הוא למעשה אף הבעלים בחברה היזמית ועל כן בעל אינטרסים זהים בחברות, עובדה המוסתרת מעיני המשקיעים.

עוד מוסיף התובע כי לאחר החתימה על ההסכמים כחלק מהתרמית, בתחילה מקבלים הלקוחות את התשואה המובטחת, במהלכה אף משכנעים את הלקוחות להתקשר בהסכמים נוספים, כשלאחר תקופה זו מפסיקה הנתבעת להעביר ללקוחות את התשואה המובטחת ומעבירה תשואות אפסיות או שאינה מעבירה תשואות כלל בשורה של תואנות. טוען התובע כי לא רק זאת אלא שלבסוף הנתבעת עוד שולחת למשקיעים דרישת תשלום בגין עודף הוצאות על ההכנסות.

טוען התובע, כי מאחר והנתבעים הסתירו מהתובע עובדות מהותיות והציג לו מצגי שווא שעל יסודם התקשר בעסקאות, קינג ופרלמנט, ואשר נתגלו כלא נכונים הרי שהתובע זכאי לבטל את הסכמי השיווק שנחתמו עמו.

טוען התובע, כי החברות כולן התנהלו באשכול חברות כשנעשה שימוש לרעה באישיותן המשפטית הנפרדת של החברות, ועל כן ראוי בנסיבות העניין להרים את המסך.

לגופם של ההסכמים, באשר לעסקה הראשונה, עסקת קינג, טוען התובע, כי בפגישה עם נציג הנתבעת, מר משה שטרן, (להלן: "מר שטרן"), הובטח לו כי מדובר בעסקה מצוינת אשר תניב תשואה של 11.5% על ההשקעה .

טוען התובע כי לאחר פעולות שכנוע מטעם נציגי הנתבעת חתם ביום 30.7.03 על הסכם לרכישת 1/33 מהנכס ב- KING תמורת 74,000$ , כש45% מהם ישולמו במזומן ו-55% ע"י משכנתא אשר תשולם מהתשואה שתניב הדירה.

טוען התובע כי בד בבד עם חתימה על הסכם השיווק חתם על נספח להסכם בו נקבע, כי התשלום הכולל עבור רכישת 1/33 מהנכס ב-KING הינו 38,300$ ארה"ב , כשבהתאם לכך שלם סך של 180,068 ₪.

טוען התובע, כי למרות ששלם את התמורה עבור הזכויות, לא קבל בפועל שום הוכחה רשמית, כי אכן הנכס נרשם על שמו.

טוען התובע, כי בניגוד לאמור בהסכם השיווק כי הסכם השיתוף ייחתם עם חברת אונטריו היא החברה היזמית, הסכם השיתוף נחתם עם חברה אחרת הא King St.West LTD 1302 .

בעניין זה טוען התובע כי חברה זו הייתה בבעלותו של מר רוני בושארי (להלן: "מר בושארי") שהיה הדירקטור היחיד במועד התאגדותה, ובמועדים הרלוונטיים לתביעה היה שותפו של הנתבע 2 בחברה, כשהחברה הייתה אף בבעלות הנתבע 2 ומר בושארי בשרשור דרך חברת אונטריו, עניין המעיד על זהות האינטרסים בין החברות.

טוען התובע, כי כאמור בס' 3 לנספח להסכם השיווק , ניתנה ללקוח האפשרות למכור את הנכס בכל עת , כשבמכירה זו לקבוצה האופציה הראשונה לקנייה במחיר שידרוש הקונה.

טוען התובע, כי הנתבעת היא החתומה על נספח זה, מה שמראה כי לא הייתה הפרדה בין המשווק ליזם, כשחיזוק לכך הוא, כי הנתבעת היא אשר קבלה את התשלום מהתובע והוא לא הועבר ישירות לחברת היזם.

טוען התובע, כי מצג נוסף להשגת התשואות הגבוהות הוא כי ייעשו פעולות השבחה בנכס, מה שלא נעשה מעולם.

עוד טוען התובע, כי התשואה שחולקה למשקיעים במרץ 2005 קוצצה לשליש ביוני 2005, כאשר כשנתיים לאחר רכישתו , הנכס הועמד למכירה ע"י הנתבעת בלא שהנתבעת טרחה לשאול את התובע או ליידע אותו באשר למכירה כלל.

טוען התובע כי 7 שנים לאחר שהשקיע בנכס 180,000 ₪ קבל לידיו מהנתבעת סך של 19,500 $ קנדי בלבד , שהם סך של 70,000 ₪ .

טוען התובע, כי נודע לו כי בעוד הזכויות בנכס נמכרו לו ע"פ שווי נכס של 3,410,000 $ קנדי , הרי שהנתבעים ארגנו את רכישת הנכס בסמוך למכירה אליו בסך של 1,000,000 דולר קנדי בלבד וכי התובעים אף ניסו להסתיר פער זה במסמך אשר הוצג לתובע עובר להסכמי השיווק ב-30.7.03.

טוען התובע, כי פער זה מעיד כי עובר לחתימת הסכם השיווק עם התובע ידעו כבר הנתבעים כי אין אפשרות שהתובע ירוויח משהו מזכויותיו בנכס.

פער זה אף ממחיש, כי המשכנתא שנלקחה על הנכס נלקחה ללא צורך אמיתי ותוך הכבדה על המיזם כולו ושלא לטובת המשקיעים אלא רק על מנת להשיא את רווחי הנתבעים על חשבון המשקיעים.

טוען התובע כי מאחר והנתבעים הסתירו מהתובע עובדות מהותיות והציג לו מצגי שווא שעל יסודם התקשר בעסקה ואשר נתגלו כלא נכונים הרי שהתובע זכאי לבטל את העסקה.

באשר לעסקה השנייה, טוען התובע כי בתאריכים 23-25.8.04 חתם על שני הסכמים נוספים הנוגעים לשתי חנויות בנכס מסחרי הכולל בניין בן 14 חנויות ב-Parliament , כך שסה"כ נרכשו על ידו 2/14 מהנכס(נספחים ב1 וב2).

בהתאם להסכמים בגין חלקו בנכס שילם התובע סך של 102,284$ קנדי(נספח ג'2 לכתב התביעה המתוקן).

גם בעסקה זו בניגוד לאמור בהסכמי השיווק כי הסכם השיתוך ייחתם עם היזם היא חברת אונטריו , החברה הקנדית, בפועל הסכם השיתוף נחתם עם חברה אחרת היא: Parliament St. Investments Inc. 262 .

מציין התובע, כי גם חברה זו הייתה בהנהלתו של מר בושארי אשר היה שותף עם הנתבע 2 בחברת היזם כשאף חברה זו הייתה בבעלות שניהם בשרשור דרך החברה הקנדית, חברת אונטריו.

טוען התובע, כי הנתבעת הציעה לו להשביח את הנכסים במטרה להעלות את תשואות, כאשר זמן מה לאחר מכן תלתה את קבלת האופציה של השבחת הנכס בהפסקת קבלת התשואות שהובטחו לו על תום תקופת ההשבחה.

טוען התובע, כי התשואות אותן קבל מהנכס בפרלמנט היו תשואות שרירותיות שנקבעו ע"י הנתבעים ללא קשר למצב השכירויות בנכס תוך הסתרת המצב העובדתי המלא לאשורו.

טוען התובע, כי כעבור זמן לא רב, הציעו הנתבעים לתובע מסיבות השמורות עימם להחליף את הנכסים שנרכשו ע"י התובע ב- Parliamentבנכסים אחרים היות שלטענתם ניסו להשביח את הנכס ולא הצליחו , כשבפועל לא נעשה דבר ע"י הנתבעים להשבחת הנכסים.

טוען התובע, כי לאחר שניאות להחליף את הנכסים תוך זמן קצר הפסיקו הנתבעים לחלוטין את העברת התשואות בגין הנכסים והתובע נותר בפני שוקת שבורה, כשנכון להיום אינו מקבל הכנסות כלשהן בגין זכויותיו בנכסים המוחלפים.

באשר לטענת הנתבעים, כי זכויותיו בנכס החלופי נמכר וכי הוא אמור לקבל סכומי כסף ממכירת הזכויות, טוען התובע כי אין לו כל ידיעה בעניין וכי במידה ואכן הייתה מכירה לא קבל פרוטה מאותה המכירה ועל כן כל טענות הנתבעים בעניין להידחות.

מציין התובע, כי הזכויות בנכסים החלופיים אותם קבל הינן נמוכות מהזכויות בנכס בפרלמנט כשהוא לא ידע עובדות אלו טרם הסכים להסב את זכויותיו, ועל כן ולאור ממעשי התרמית וההטעיה אשר לא היה מודע אליהם באותה העת, חתם על הסכם הוויתור .

טוען התובע, כי גם בעסקה השנייה נודע לו, כי בעוד הזכויות בנכס נמכרו לו ע"פ שווי נכס של 1,478,400 דולר קנדי הרי הוא נקנה ע"י הנתבעים בסך של 525,000 דולר קנדי בלבד, כאשר הנתבעים ניסו להסתיר פער דרקוני זה במסמך שהוצג לתובע עובר לחתימת הסכמי השיווק , הוצג מסמך העברת זכויות ממנו נמחק סך הרכישה של 525,000 דולר קנדי.

מוסיף התובע, כי לא ניתנו דו"חות רבעוניים ושנתיים כאמור בהסכם השיתוף, למעט טבלת אקסל שניתנו במועדים שרירותיים, כשהסתרת הפרטים החיוניים נמשכה גם בעת בקשות חוזרות ונשנות מטעם התובע לקבל מידע רלוונטי לרבות בגין הדו"חות הכלכליים ופרטי המשקיעים הנוספים, כשהנתבעים סרבו לבקשות.

טענות הנתבעים:

טוענים הנתבעים, כי הסכמי השיווק אשר נחתמו בין התובע לנתבעת הינם הסכמי שיווק ואינם מקנים לתובע זכויות קנייניות כאמור בהם מפורשות. רכישת הזכויות במקרקעין נעשו באמצעות החתימה על הסכמי שיתוף נפרדים שנחתמו עם היזם היא חברת אונטריו, אשר הנתבעים אינם צד להם. על כן, טוענים הנתבעים, כי הגם אם יעלה בידי התובע להוכיח תביעתו הרי שלא יהא זכאי לקבל את סכום השקעתו בגין רכישת הזכויות אלא אך ורק את עמלת השיווק אשר שולמה לנתבעת.

טוענים הנתבעים, כי בהתאם לס' 12 להסכמי השיווק הצהיר ואישר התובע, כי הנתבעת אינה אחראית ביחס לעסקאות הרכישה אלא הינה משווקת בלבד. מוסיפים הנתבעים, כי חיזוק לכך ניתן למצוא בלשון הסכמי השיווק עצמן. כך ס' 8 קובע כי על התובע להעביר את כספי התמורה בגין השקעותיו לחשבון נאמנות המתנהל ע"י משרד עורכי דין בקנדה , משרדו של עו"ד ג'וזף פלדמן, מטעם היזם.

כמו כן, גם הקבלות מחזקות את הטענה, כי הכספים אכן לא הופקדו בחשבונה של הנתבעת, כשביחס לעסקת פרלמנט התמורה בגין העסקה הועברה לחשבון היזם ומשם למיטב ידיעתם לחשבון הנאמנות, וביחס לעסקת קינג התמורה הועברה דרך הנתבעת כחוליה המקשרת לחשבון הנאמנות של משרד עורכי דין, אשר ייצג את היזם ואשר כאמור לא צורף כבעל דין להליך, כמתחייב בהסכמי השיווק.

טוענים הנתבעים, כי האמירות שנאמרו לתובע כלולות מפורשות בהסכמי השיווק והשיתוף , שם נאמר כי הרישום בטאבו יהא על שם חברת הנאמנות בלבד ולא על שם התובע, כך התשואות המובטחת בעסקה הראשונה של עסקת קינג הייתה רק למשך שנה אחת , תשואה שהתקבלה אצל התובע אף למעלה משנה אחת.

טוענים הנתבעים, כי המדובר בשיקולים שבכדאיות העסקה ופרוץ משבר עולמי, כשלא ייתכן כי שעה שיהיו תשואות חיוביות לא תהא דרישה לביטול הסכמים ועם פרוץ המשבר יבקש התובע לבטל את ההסכמים וידרוש בחזרה את כספו. ההבטחות על השבחת הנכסים הינן כוונות לפעול להשבחת הנכס במידה והדבר מתאפשר ולא התחייבות שאין בלתה.

באשר למחיר רכישתם של הנכסים טוענים הנתבעים, כי לא ברור מהיכן הסיק התובע את מחיר רכישתם, כשמציינים כי יש להוסיף למחיר הבסיסי בו נרכש הנכס הוצאות תקורה , הוצאות בדיקת נכס, הוצאות רכישה ורזרווה תפעולית. לטענתם, המסמכים שצורפו ע"י התובע אין בהם כדי להעיד על שווי רכישת הנכס באשר הינם מסמכים חלקיים לא רלוונטיים או שאינם מגובים בכל אסמכתא.

באשר לעסקת קינג טוענים הנתבעים, כי מכירת הנכס לא נעשתה לאור לחצים שהופעלו על התובע או יתר המשקיעים אלא לאור מצב השוק בטורונטו.

טוענים הנתבעים, כי נערכו פגישות רבות עם אדריכלים קבלנים ומנהלי פרויקטים על מנת לגבש תוכנית סדורה להשבחת יחידות דיור בנכס בהתאם לדרישות השוק המקומי בקנדה ואף הוכנו תכניות ראשוניות להשבחת הנכס, כשהתובע קבל פירוט עם שלבי ההשבחה ואף חתם על מסמך לפיו הוא מאשר את כוונת היזם להשביח את הנכס לרבות העלויות הכספיות הכרוכות בכך.

לאחר בדיקת כדאיות ההשבחה הוחלט, כי השבחת הנכס לא תהא כדאית למשקיעים , ועל כן הוצע לתובע וליתר המשקיעים בפרויקט למכור את הנכס ולהשיב את כספי השקעתם או לחילופין לעבור לפרויקט אחר אשר ייתכן ויניב תשואה גבוהה יותר.

לגבי עסקת הפרלמנט טוענים הנתבעים, כי לתובע אין כל זכויות בנכס בפרלמנט ,שכן זכויותיו בנכס הומרו בנכס אחר, נכס בגרנטרי, בהסכמתו, אף על פי הודאתו.

טוענים הנתבעים, כי נעשו פעולות השבחה, כאשר לאחר שהתברר כי כדאיות השבחת הנכס הינה גבולית והמשך התכנון הוביל להגדלת ההוצאות הכספיות של הנכס נאותה הנתבעת לפעול מול היזם על מנת להסב את השקעתו להשקעה חלופית.

עוד טוענים הנתבעים, כי במסגרת עסקת הפרלמנט ,חתם התובע על מכתב ויתור בו מציין כי נוכח העובדה כי הסבת העסקה הייתה לפנים משורת הדין ונעשית כאקט של רצון טוב , הוא מוותר על כל הטענות או התביעות כלפי הנתבעת הן באשר להסכם שאת ביטולו התובע מבקש והן בקשר להשקעתו החדשה.

במסגרת תצהיר עדות ראשית מטם הנתבעים הצהיר מר שאתי, כי הנכס החלופי בו שותף התובע בגרנטרי, מצוי במשא ומתן מתקדם למכירתו באמצעות ועד המשקיעים אשר לקח לידיו את הנכס ולכן אין בידי הנתבעים את פרטי המכירה המדויקים כשלהערכתו יקבל התובע את תמורת מכירת הנכס אשר ככל הנראה תעמוד על מלוא השקעתו בנכס.

לאחר שלב ההוכחות הגישו הנתבעים בקשה להוספת ראיה לאור עובדות חדשות שנתגלו להם כי הנכס החלופי בגרנטרי נמכר לאחרונה והתובע קבל או זכאי לקבל במסגרת המכירה סך של 58,846$, אותו הסתיר התובע מעיני בית המשפט.

טוענים הנתבעים, כי לא ניתן לייחס את חובות היזם והחברות האחרות לנתבעת 1, אשר אינה בעלת מניות באף אחת מן החברות הללו ואינה קשורה בהן וכן, כי בית המשפט עושה שימוש בהרמת מסך רק במקרים חריגים ומטעמים מיוחדים כשנעשה בשימוש במסך ההתאגדות לשם ביצוע תרמית או מעשה הנוגד אצת מטרת המחוקק ותקנת הציבור.

באשר לנתבע 2 טוענים הנתבעים, כי הוא לא נטל כל מחויבות אישית כלפי התובע, לא היה שותף לפגישות שנערכו עמו בטרם חתימתו על הסכמי השיווק, הנתונים לא נמסרו לתובע על ידו, והוא לא היה צד להסכמים אשר נחתמו בין התובע לנתבעת , והוא אף לא קבל מהתובע דבר אשר יש להשיבו.

דיון ומסקנות:

התביעה שלפניי הוגשה לביטול הסכמי השיווק, אשר נחתמו בין התובע לנתבעת , מחמת הטעיה מרמה והצגת מצגי שווא אשר הוצגו לטענת התובע טרם חתימתו על הסכמי השיווק, והשבת הכספים שנתקבלו על ידו מכוח ההסכמים.

בעוד שלטענת הנתבעים הנתבעת שמשה כמשווקת בלבד בשתי העסקאות, כשלא היה להם יד ורגל במעשיו של היזם איתו נעשו ההסכמים לרכישת הזכויות במקרקעין, הם הסכמי השיתוף , טוען התובע, כי הייתה זהות ואינטרס משותף בין הנתבעים לבין חברות היזם הן בבעלות והן בניהול, אשר אפשרה להם לבצע מעשי תרמית ומרמה ולשלשל לכיסם בנוסף לעמלת השיווק אף את התמורה אשר התקבלה בגין העסקאות השונות אשר נעשו עמו.

לאחר עיון בכלל הראיות אשר הובאו בפניי ושמיעת העדים סבורני, כי יש לקבל את עמדת התובע כי כל פעולותיו הן בהתקשרותו בהסכמים השונים והן לאחריהם נעשו על יסוד שורה של מצגי שווא אשר הוצגו לו טרם חתימתו על הסכמי השיווק ואף לאחריהם ע"י נציגי הנתבעת כשהנתבע 2 הוא אשר היה ה"מושך בחוטים" במעשי ההטעיה שנעשו לתובע . אפרט מסקנתי:

זהות האינטרסים בין הנתבעת לחברת היזם;

כאמור בדו"ח רשם החברות הנתבע 2 שמש הן כמנכ"ל הנתבעת והן כבעל המניות העיקרי בחברות המחזיקות בנתבעת (נספחים ה'-ז' לתיק מוצגים מטעם התובע).

ע"פ הסכמי השיווק, אשר נחתמו עם התובע חברת אונטריו היא, אשר הוגדרה כחברת היזם אשר רכשה את הזכויות בנכסים מושא התביעה והיא אשר צריכה להיות חתומה על הסכמי השיתוף עם רוכשי הזכויות בנכסים לרבות התובע (נספחים א, ב1, ב2 לתיק המוצגים מטעם התובע).

עיון בהסכם השיתוף בעסקה הראשונה, עסקת קינג, אשר נחתם עם התובע מגלה כי ההסכם נחתם עם חברת King St.West LTD 1302 כחברת הנאמנות כשחברת אונטריו חתומה על ההסכם למרות ואינה מוגדרת בצדדים המופיעים בתחילת ההסכם (נספח י"ב לתיק המוצגים מטעם התובע).

כפי שעולה ממסמכי ההתאגדות של חברת King St.West LTD 1302 , חברת אונטריו מחזיקה בחברה זו , כשמר רוני בושארי הוא דירקטור יחיד בחברה (נספח י"ג לתיק מוצגים מטעם התובע).

עיון בהסכם השיתוף בעסקת הפרלמנט , מגלה כי ההסכם נחתם עם חברת אונטריו כחברת היזם ועם חברת Parliament St. Investments Inc. 262 אשר הוגדרה כחברת הנאמנות (נספח ל' לתיק המוצגים מטעם התובע).

כפי שניתן לראות ממסמכי ההתאגדות של חברת Parliament St. Investments Inc. 262 , חברת אונטריו מחזיקה גם בחברה זו, כשגם כאן מר רוני בושארי הוא דירקטור יחיד בחברה (נספח ל"א לתיק המוצגים מטעם התובע).

מכאן כי הסכמי השיתוף אשר נחתמו עם התובע נחתמו עם חברת אונטריו ועם חברות נאמנות אשר חברת אונטריו היא המחזיקה בהן.

כפי שעולה ממסמך מרשם החברות בקנדה מיום 6.8.09, הדירקטורים בחברת אונטריו הינם מר רוני בושארי ומר טוביהו יוסי , הוא הנתבע 2 , אשר כאמור לעיל שמש כמנכ"ל הנתבעת והן כבעל המניות העיקרי בחברות המחזיקות בנתבעת (נספח י"ד 1 לתיק המוצגים מטעם התובע).

באשר לבעלות בחברת אונטריו , בתצהיר מענה על שאלון אישר הנתבע 2, כי חברת אונטריו הוקמה על ידו ביום 1.10.01 כשבמועד הקמתה היה בעל מניות יחיד בה, אלא שלטענתו ביום 10.10.01 חתם על מסמך נאמנות לפיה מחזיק בנאמנות 80% מהמניות בחברת אונטריו עבור מר רוני בושארי, ועל כן עד לשנת 2009 החזיק רק בחלק קטן בחברת אונטריו היא חברת היזם .

(ת/1 מסמך הנאמנות צורף בדיון מיום 6.6.13 ).

מכאן כי אף לגרסת הנתבעים בזמנים הרלוונטיים לתביעה החזיק הנתבע 2 לפחות בחלק ממניות חברת היזם, היא חברת אונטריו.

באשר לטענה לגופה, אציין כי קשה לי לקבל טענה מטעם הנתבע 2 כי החזיק חלק קטן ממניות חברת היזם, טענה אשר באה להפחית את מעורבותו בחברת היזם, שכן לא הוכח בפניי כי מר בושארי אכן היה בעל מניות בחברת אונטריו.

בס' 3 לתצהירו הצהיר הנתבע 2 כי העביר את מירב הזכויות והשליטה בחברת אונטריו למר בושארי משיקולים עסקיים , משהעדיף להתמקד בנתבעת 1 , כשמר בושארי הוא אשר היה אחראי על איתור נכסי הנדל"ן בקנדה, בדיקת הנכסים ועריכת בדיקת נאותות באמצעות צוות יועצים ובעלי מקצוע, כשלמעשה הנכסים אמורים להירכש ע"י החברה היזמית.

מלבד הסכם הנאמנות לא הוצג בפניי כל מסמך אשר יעיד על ההתקשרות העסקית בין הנתבע 2 למר בושארי, מסמך אשר יעיד כי מר בושארי שלם לנתבע 2 עבור רכישת המניות של חברת אונטריו או מסמך אשר יעיד כי הועברו לו רווחים בגין חלקו ב-80% מבעלותו בחברת אונטריו.

משנשאל הנתבע 2 כמה כסף קבל עבור הנאמנות השיב:" א' זה לא מעניינך ואני רוצה לדבר על העניין הרעיוני. העסקה,".

משהופנה לשאלה ע"י ביהמ"ש השיב כי לא קבל כסף והתפתל בתשובתו מה הוא כן קבל. לבסוף משנשאל כמה פעמים השיב כי המדובר במכירה רעיונית, (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 117 שורות 5- 32, עמ' 118 שורות 1- 6).

היכן נשמע כדבר הזה?

מה גם בהמשך עדותו אף התנער מתשובה לשאלה, האם הסכם הנאמנות דווח לרשויות בקנדה לרשם החברת או למס הכנסה והאם מיסים שולמו על העסקה (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 118 שורות 7- 13).

בנוסף, לא הוצג לי כל מסמך המסיים את מצב אחזקת המניות בנאמנות ע"י מר בושארי, שעה שאין מחלוקת כי בשנת 2009 המניות הועברו לבעלותו המלאה של הנתבע 2 .

ניתן להיווכח, כי במכתב שהוצא ע"י הנתבעת בשנת 2009 עודכנו לקוחות הנתבעת על הגדלת אחזקותיו של הנתבע 2 למלוא הבעלות בחברת אונטריו (נספח 8 לתצהיר של מר שרון שאתי מטעם הנתבעים), כאשר במסמך מרשם החברות מיום 27.4.10 אכן ניתן לראות כי הנתבע 2 רשום כבעל מלוא המניות בחברה (נספח מ'9 לתיק מוצגים מטעם התובע) .

הנתבע 2 מאשר בחקירתו הנגדית, ויצוין לאחר שאלות רבות בעניין , תשובות מתפתלות מצדו והתערבות בית המשפט, כי לא הוצא במהלך השנים מכתב ללקוחות המודיע על מכירת 80% ממניות החברה לידי רוני בושארי, כשלטענתו לא היה צריך להוציא (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 123 שורות 3- 32, עמ' 124 שורות 1- 23)

מכאן, מדוע ראה לנכון הנתבע 2 להודיע ללקוחותיו על הגדלת אחזקותיו במניות החברה, אולם לא מצא לנכון להודיעם על מכירת המניות על ידו כטענתו בשנת 2001? מלבד הטענה כי התגאה בעובדת היותו מחזיק במניות החברה וכי לא הסתיר את העניין לא הוכיח פוזיטיבית כי אכן כך היה.

אם אכן מר בושארי היה בעל מניות רוב המניות בחברת אונטריו עד שנת 2009, מדוע אין אף מסמך המסדיר את אופן סיום אחזקת המניות על ידו, שעה שהנתבע 2 רכש ממנו את המניות בחזרה לידיו?

משנשאל הנתבע 2 לעניין זה בחקירתו הנגדית השיב : "זה לא עניין של אף אחד בכמה ומה עשיתי" (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 124 שורות 27- 31). תשובה אשר אינה מניחה את הדעת.

גם בהמשך עדותו מנשאל מדוע כאשר נמכרו המניות למר שרון שאתי צורפו מסמכים על ידו (נספח מ' 10 לתיק מוצגים מטעם התובע- מסמך המראה כי מיום 13.12.10 מר שאתי שרון הוא הרשום כבעל מלוא המניות בחברת אונטריו ), שוב ענה תשובות עמומות ומתחמקות אשר אינן נותנות מענה לשאלות : " זה לא עניין של אף אחד בכמה כן", וכן : " ככה ראיתי לנכון". (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 125 שורות 1- 4).

אציין כי מלבד מסמך הנאמנות צורף מכתב של עו"ד רוטקופף מיום 13.1.08 כי מר בושארי והנתבע 2 נכון למועד זה היו בעלי המניות בחברת אונטריו (נספח י"ד 2 לתיק המוצגים מטעם התובע). אלא שגם במכתב זה לא עולה כי מר בושארי החזיק ברוב מניות החברה כטענתו של הנתבע 2.

מה גם כי טענה זו של הנתבע 2 לצמצום אחזקותיו בחברת היזם עומדת בניגוד לטענתו, כי הוא ראה יתרון וערך בשותפותו בחברת היזם כלפי לקוחותיו (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 125 שורות 26- 31).

מכאן אף לגרסת הנתבעים, הנתבע 2 הוא, אשר הקים את חברת היזם, לפחות עד חודש ספטמבר 2009 היה הנתבע 2 בנוסף להיותו בעל המניות בחברות המחזיקות בנתבעת ומנהלה של הנתבעת, אף רשום כבעלים של חברת אונטריו היא חברת היזם החתומה על הסכמי השיתוף , היא החברה אשר מחזיקה בחברות הנאמנות, אשר הינם צד להסכמי השיתוף והם אשר החזיקו בזכויות הנכס עבור המשקיעים , כשספק רב בעיניי אם מר בושארי אכן היה בעל מניות בחברת אונטריו יחד עם הנתבע 2 עד להעברת מלוא המניות בחברת אונטריו לבעלותו המלאה בשנת 2009 .

שוכנעתי כי הנתבע 2 הוא אשר היה בעל השליטה הן בנתבעת 1 והן בחברת היזם, כשלפיכך ניתן לראות זהות אינטרסים ברורה בין הנתבעת לחברת היזם, היא חברת אונטריו .

הסכמי שיווק או הסכמי תיווך;

ס' 1 לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע:

"תיווך במקרקעין- הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין".

שוכנעתי כי הגם וההסכמים אשר נחתמו עם התובע מוגדרים כהסכמי שיווק , המדובר בהסכמים אשר במהותם ואף תוכנם הינם הסכמי תיווך.

אין מחלוקת, כי המדובר ברכישת זכות במקרקעין וכי התובע שלם עמלה לידי הנתבעת בגין העסקאות. מכאן, כי פעולת הנתבעת עומדת בהגדרה של "תיווך המקרקעין" כאמור בחוק המתווכים.

עיון בהסכמי השיווק עצמם מגלים, כי למעשה הגם והנתבעת הגדירה עצמה כמשווקת בלבד, אין ספק כי המדובר בפעולות תיווך , שכן ניתן להיווכח כי הסכם השיווק כולל בתוכו התחייבויות של חברת היזם עצמה:

כך ס' 5 להסכם השיווק קובע את שיעור התמורה אשר על הקונה לשלם בגין רכישת הזכויות.

ס' 7 קובע כי אי תשלום התמורה כולה או מקצתה בכל שלב יהווה הפרה יסודית , הסעיף מעגן את זכות הביטול של חברת היזם ואת השלכות הביטול באשר לכספי התמורה והזכויות שנרכשו על ידי הקונה.

ס' 11 להסכמי השיווק קובע את שיעור עמלת שיווק , וכן מעגן בתוכו גם פיצוי כספי בגין הפרת הסכם השיווק וכך קובע:

"...כל צד שיפר את ההסכם ישלם לצד המקיים פיצוי מוסכם מראש בשיעור של 5% מסכום תמורת העסקה..."

אם אכן הנתבעת הינה משווקת בלבד, מדוע שיעור הפיצוי המוסכם נגזר מסכום התמורה אשר תתקבל בגין העסקה כולה?

במסגרת סעיף 14 להסכמי השיווק מעוגנת התשואה המובטחת לקונה בגין השקעתו. אם אכן הייתה קיימת הפרדה מוחלטת בין החברה המשווקת לחברת היזם סעיף זה היה צריך להיות מוסדר בהסכם השיתוף בלבד ולא בהסכם השיווק. מה גם, כי בענייננו עיון בהסכם השיתוף מגלה, כי על אף ואין מחלוקת, כי הובטחה לתובע תשואה למשך השנה הראשונה, תמורה זו אינה מעוגנת בהסכם השיתוף אלא בהסכם השיווק בלבד.

פעולותיה של הנתבעת ומעורבותה בעסקאות הרכישה אף הן מעידות, כי למעשה לא הייתה הפרדה בין הנתבעת לבין חברת היזם.

כך ניתן לראות, כי הנתבעת היא החתומה על נספח להסכם השיווק (נספח ט"ז לתיק מוצגים מטעם התובע) מעוגנים בו סעיפים אשר מקשים על קבלת גרסת הנתבעת, כי הייתה משווקת בלבד, ומביאים למסקנה כי יש קשר הדוק בין ההסכמים. בס' 1 לנספח הסכם השיווק עוגנה תקופת ההסכם עם חברת הניהול של הנכס עבור הוצאותיו, בס' 3 נכתב כי ללקוח תהא האפשרות למכור את הנכס בכל עת כשלקבוצה תהא האופציה הראשונה לקנות את הנכס במחיר שידרוש הקונה (נספח ט"ז לתיק המוצגים מטעם התובע), ס' 5 מעגן בתוכו סעיף הקובע כי לא צפוי שיפוץ בנכס ב-5 שנים הקרובות.

הנתבעת אף היא שעדכנה את התובע בעניינים שונים הנוגעים לנכסים.

כך ביום 17.6.05 עדכנה את התובע על אפשרויות השקעה חדשות בנכס בפרלמנט, אשר מטרתן לשפר את התשואה הקיימת ע"י השבחת הנכס הקיים והפיכתו לנכס משודרג(נספח ל"ג לתיק מוצגים מטעם התובע).

כך ביום 10.1.07 עדכנה את התובע, כי התקבלה החלטת רוב הלקוחות בפרויקט פרלמנט לעבור לפרויקט חלופי (נספח מ'6 לתיק מוצגים מטעם התובע).

אם אכן הנתבעת היא משווקת בלבד מדוע המשיכה את מעורבותה אף לאחר החתימה על הסכמי השיווק, ועדכנה את המשקיעים לרבות התובע אודות מצב הנכסים שנרכשו על ידם?

ניתן להיווכח בעסקת פרלמנט כי חברת היזם, חברת אונטריו שלחה מכתב לתובע במסגרתו מציינת כי תשמח לספק מידע נוסף אודות הנכס במשרדים בתל אביב , שעה שככל הנראה הכוונה הייתה למשרדי הנתבעת שבאמצעותה קבל התובע את העדכונים לגבי מצב הנכסים בקנדה, דבר המראה על זהות בין הנתבעת לחברת היזם היא חברת אונטריו.

מה עוד שלאחר מכן ע"פ כתב הגנתה (ס' 44) לאחר שהתבררה לה אי כדאיות העסקה בנכס בפרלמנט הנתבעת היא שפעלה מול חברת היזם להסב את השקעתו להשקעה חלופית.

הנתבעת בעצמה פרסמה בעיתונות מודעה (נספח מ/7 לתיק מוצגי התובע), במסגרתה השתמשה במונח תיווך וכך נכתב:

"טי. גי. איי- השקעות נדל"ן חברה המובילה בתיווך עיסקאות נדל"ן חו"ל".

כן ניתן לראות תשלומים אשר שולמו ישירות לנתבעת 1 ולא ישירות לחברת היזם.

כאמור בהסכם השיווק בעסקת קינג 45% ממחיר הנכס (הסכום אשר לא ממומן ע"י לקיחת משכנתא) אמור לעבור לידי חברת היזם כשיתרת הסכום אמורה להיות משולמת ע"י לקיחת הלוואה.

הסכום אשר אמור לעבור לידי הנתבע 1 הינו הסכום עבור עמלת שיווק בלבד, לשיטתה היא.

אלא כפי שניתן לראות מצילומי השיקים וכן מן הקבלות אשר צרף התובע לתביעתו, בניגוד לאמור בהסכם השיווק העביר התובע לפקודת הנתבעת, 3 שיקים בסך כולל 166,988 ₪ בנוסף לעמלת שיווק בגובה של 13,080 ₪ . (נספח י"א 2 לתיק מוצגים מטעם התובע). כמו כן, הנתבעת היא אשר אף הוציאה קבלות עבור תשלומים אלו (מ'4 לתיק מוצגים מטעם התובע).

בכתב ההגנה אף מודים הנתבעים, כי בעסקת קינג התמורה הועברה לידי הנתבעת, כשהמחלוקת הייתה מה נעשה לאחר מכן עם הכספים.

כך משנשאל הנתבע 2 בחקירתו הנגדית על הערך שהוא ראה בשותפות שלו בחברת היזם כלפי לקוחותיו בארץ, אישר מפורשות כי הוא לא הסתיר את מעורבותו בחברות כשאחת ההוכחות לכך הינה כי הלקוחות שלמו את כספי קבוצת הרכישה ישירות לידי הנתבעת, (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 125 שורות 30- 31).

אם אכן ההתקשרות לרכישת הזכויות נעשית באופן ישיר בחתימה על הסכם השיתוף מול היזם מדוע הנתבעת היא אשר מקבלת את הכספים עבור הרכישה?

ע"פ סעיף 8 להסכמי השיווק וכאמור בכתב ההגנה המתוקן הכספים היו צריכים להיות מועברים לחשבון נאמנות שנפתח לצורך העסקה הספציפית בחו"ל, אלא שהנתבעים לא הוכיחו בפניי העברות לאותו חשבון בנק באשר לכספים שנתקבלו מהעסקות עם התובע.

יצוין כי אף טענת הנתבעים כי הכספים אשר הועברו בגין עסקאות קינג ופרלמנט הועברו לחברת היזם לא הוכחו.

על מנת להוכיח את העברות מהנתבעת לחברת היזם בקשו הנתבעים להתבסס על סדרת החשבוניות משנת 2004 (נספח ב/4 לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעים), אלא שלא ניתן לקבוע כי המדובר בכספים, אשר העביר התובע בגין העסקאות אשר נחתמו עמו. משנשאל מר שאטי לעניין זה בחקירתו הודה כי אינו יכול להעיד כי העברות כספים אלו הינם בגין עסקאות קינג והפרלמנט (פרוטוקול דיון עמ' 190 שורות 3- 17).

עוד אציין, כי גם מכתב אשר הוצא ע"י רוני בושארי בשם חברת אונטריו לתובע באשר לקבלת הכספים בעניין עסקת פרלמנט, אין בו לבדו כדי להוכיח, כי הכספים אכן התקבלו בידי חברת היזם בעיקר בשים לב לזהות האינטרסים בין הנתבעת לחברת היזם שעה שהנתבע 2 הינו הבעלים הן בחברות המחזיקות בנתבעת והן בחברת היזם, מה עוד שהגם והיה כן ע"פ הסכמי השיווק כספים אלו היו צריכים לעבור לחשבון נאמנות ולא לחברת היזם.

מכאן, כי כל פעולותיה של הנתבעת מעידות כי אין מדובר בהסכם שיווק וכי הנתבעת לא שמשה כמשווקת בלבד אלא למעשה הייתה המתווכת בין הרוכשים וביניהם התובע לבין חברת היזם, כאשר כאמור לעיל הייתה זהות בבעלות ובניהול החברות ומכאן באינטרסים בין הנתבעת לחברת אונטריו היא חברת היזם.

בעניין זה משנשאל מר שאטי מה ההבדל בין עמלת משווק לעמלת מתווך השיב: "תיווך זה, אתה צריך קודם כל רישיון". ובהמשך דבריו משנשאל מה ההבדל בינו מתווך השיב: "משווק לא מחויב לרישיון למיטב זכרוני, ע"פ חוק המתווכים או משהו כזה" (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 184 שורות 1- 9).

תשובותיו אומרות דרשני.

בהמשך עדותו משנשאל מה ההבדל מלבד הרישיון השיב: "תיווך, אני בסך הכל מפנה אותך לבעל הנכס, מראה לך נכס מסוים שנראה לך, ואני פה משאיר אותך להתנהל מול המוכר. אתה עושה את העבודה של החתימה".

מה אם כן , הנתבעת עשתה אם לא פעולות תיווך. בהמשך מר שאתי בעצמו אף תאר בעצמו את ההוצאות אשר נשאו החברים בקבוצת הרכישה השיב בין היתר: "שכר מתווך אם יש, הוצאות תיווך. אם הגעת לנכס באמצעות מתווך, אז צריך לשלם לו את זה" (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 189 שורות 14- 15).

מכאן , עולה כי לא ניתן להגדירה כממלאת תפקיד של משווקת בלבד, אלא מתווכת במקרקעין הכפופה לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996.

ס' 10 לחוק המתווכים קובע:

" מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים.

במסגרת ס' 10 לחוק המתווכים חלה על המתווך במקרקעין שעה שיש לו עניין אישי בעסקה החובה לעדכן את הלקוח טרם התקשרותו בעסקה בעניינו האישי ולקבל הסכמתו בכתב.

בענייננו, בעוד התובע טוען, כי לא הודע לו אודות זהות האינטרסים בין הנתבע 2 לחברת אונטריו היא חברת היזם טרם ההתקשרות בהסכמי השיווק, ואף שנים לאחר החתימה על ההסכמים, כאשר לו היה יודע על קשר זה ברי כי לא היה מתקשר כלל בהסכמים עם הנתבעת. טוענים הנתבעים כי קשר זה היה ידוע למשקיעים לרבות תובע, קשר אשר הנתבע 2 התגאה בו ואף סייע לקידום עסקיהם.

בתצהירו (ס' 10) ובחקירתו הנגדית (פרוטוקול דיון מיום 3.6.13 עמ' 16- 20), העיד התובע כי נודע לו לראשונה על זהות האינטרסים בשנת 2007, אז החל לנהל הליכים בקנדה נגד הנתבע 2 וחברות נוספות הקשורות אליו. את הגשת התביעה בענייננו 3 שנים מאוחר יותר הסביר התובע כי מאחר שהתפשרו בהליכים בקנדה הובטח לו כי יגיעו עמו לפשרה גם באשר לנכסים שבענייננו.

בסעיף 29 לתצהירו הצהיר התובע, כי לו היה יודע על זהות האינטרסים של הנתבע 2 הנתבעת והן בחברת היזם האמורה לייצג את האינטרסים שלו כרוכש, לא היה מתקשר בעסקאות, לא בעסקת קינג ולא בעסקת הפרלמנט.

גם אחיו של התובע מר שמעון העיד כי גילו את העובדה, כי מר טוביהו הוא הבעלים בחברת אונטריו ועל זהות האינטרסים במסגרת ההליכים בקנדה בשנת 2007, וכי לו היה התובע יודע את זהות האינטרסים לא היה מתקשר בעסקאות (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 108 שורות 5- 30, עמ' 109 שורות 17- 19).

שוכנעתי במהימנות עדותם של התובע ואחיו , מר שמעון איגל (באשר להליכים אשר התנהלו בקנדה והפשרה ראה נספחים ח/1- ח2 לתיק מוצגים מטעם התובע ), כי הנתבע 2 הסתיר בשלב הטרום חוזי כי הינו בעל אינטרס ישיר בעסקת המכר, מתוקף היותו הבעלים בחברות המחזיקות בנתבעת ובו זמנית הבעלים בחברת היזם אשר הינה עצמה בעלת זכויות בנכס. דבר זה אפשר לנתבעים להפיק על חשבון הרוכשים רווחים גבוהים כתוצאה מאותם עסקאות רכישה כפי שיפורט בהמשך פסק דיני , כשהתובע לא היה מתקשר בהסכמים לו ידע את זהות האינטרסים של הנתבע 2.

מלבד מכתב אשר נשלח מהנתבעת לכלל לקוחותיה בשנת 2009 (נספח 8 לתצהיר של מר שאתי מטעם הנתבעים ) היינו כ-5-6 שנים לאחר החתימה על העסקה הראשונה והשנייה, במסגרתו עדכנו את כלל הלקוחות באשר להגדלת אחזקותיו של הנתבעת 2 בחברת היזם היא חברת אונטריו והודעה על כך כי נתבע 2 הוא מחזיק במלוא הבעלות בחברת אונטריו היא חברת היזם, לא הוצגה כל אסמכתא ע"י הנתבעים כי אכן עובדה זו גולתה לתובע.

ניתן להיווכח אף, כי בהסכמים אשר נחתמו עם המשקיעים לרבות התובע נכתב כי קבוצת הרכישה רוכשת בניין מחברת היזם מבלי שמצוין מיהו הבעלים של חברת היזם.

כאמור לעיל , הנתבע 2 לא נתן הסבר המניח את הדעת מדוע הוצא מכתב רק בשנת 2009 ולא בעת שהמשקיעים רכשו את הנכסים ונעשו העסקאות, ומדוע שעה שהמניות בחברת היזם נמכרו למר שאתי שרון כן צורפו מסמכים המראים על בעלותו של מר שאתי במניות.

הנתבע 2 אף לא הצליח להסביר בעדותו אם כל כך התגאה בקשר שלו הן לנתבעת 1 והן לחברת היזם מדוע אם כן לא המציא אסמכתא לכך ומדוע אין הדבר מופיע בהסכמים שנחתמו עם התובע (ראה לעניין זה פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 128 שורות 17- 31, עמ' 129, עמ' 130, עמ' 131 שורות 1- 24).

מר שאתי בחקירתו הנגדית טען, כי נושא זה לא הוסתר, אולם אף הוא בחקירתו הנגדית לא הפנה למסמך כלשהו, אשר היה מונח בפני התובע טרם חתימתו על ההסכמים ובו הוזכר הקשר של הנתבע 2 לחברות וכן להסביר מדוע המכתב משנת 2009 (נספח 8 לתצהיר של מר שאתי) ובו נכתב כי הנתבע 2 הינו מחזיק במלוא המניות של חברת אונטריו לא הוצא טרם החתימה על ההסכמים.

(פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 192 שורות 11- 32, עמ' 193 שורות 1- 22).

הגב' נטלי קנטור, אשר עובדת כאשת מכירות בנתבעת והגישה תצהיר מטעמם הנתבעים (להלן: "הגב' קנטור") הצהירה (ס' 8.9 לתצהירה) כי מעולם לא הסתירה את הקשר בין הנתבעת לחברת היזם היא חברת אונטריו כשלהיפך היא אף הדגישה בכל פגישת שיווק לרבות הפגישה עם התובע ואחיו כי הנתבעת שותפה בחברה היזמית היא חברת היזם. עוד הצהירה כי הדבר אף סייע לה, שכן הלקוחות היו מעוניינים ורצו בקשר זה.

אלא שמצאתי את עדותה של קנטור כבלתי מהימנה.

משנשאלה הגב' קנטור בחקירתה הנגדית לעניין זה סתרה את עצמה , כשבתחילה השיבה כי במצגת שהוצגה על ידה לאנשים היה תמיד משפט המציין את הקשר של הנתבע 2 הן לנתבעת והן לחברת היזם , כשלאחר מכן משנשאלה אם יש לה ברושור, תרשומת שלה או תכתובת כלשהיא המציינת את הקשר בין הנתבע 2 הן לנתבעת והן לחברת היזם לאו דווקא באשר לפרויקט זה אלא בכלל, חזרה בה ואמרה כי לא כתבה זאת לא במצגת שעשתה ולא בתרשומת אשר העידה כי נערכה על ידה בפגישותיה , כשאין כל עקבות או תכתובת שנעשו על ידה לעניין זה כלל (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 141 שורות 4- 32, עמ' 142, עמ' 143).

הגב' קנטור אף לא ידעה לומר בעדותה מדוע נמנעה מלציין כי בפגישה עמה נחתמו המסמכים כשהתנצלה על כך בחקירתה (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 145 שורה 32 ועמ' 146 שורות 1- 5 ).

גם מר שאתי לא ידע לומר בחקירתו הנגדית האם היה נוכח בעת החתימה על ההסכמים עם התובע ומי היה נוכח בפגישה במסגרתה חתם התובע על הסכמי השיווק, שרק אישר שהוא לא ניהל את המשא ומתן עם התובע באשר לנכס בקינג (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 182 שורות 3- 20).

מכאן, גם עדותה של הגב' קנטור אשר נמצאה על ידי בלתי מהימנה, אינה יכולה לתמוך בגרסת הנתבעים כי אכן זהות האינטרסים הוצגה בפני התובע טרם החתימה על ההסכמים.

לאור האמור לעיל, שוכנעתי כי הנתבעים לא גילו לתובע בשלב הרכישה של הנכסים בעסקאות ואף שנים לאחר מכן על זהות האינטרסים של הנתבע 2 הן בנתבעת והן בחברת היזם.

שוכנעתי כי טשטוש הזהויות אפשר לנתבעים לבצע את מצגי השווא כלפי התובע כפי שיפורט בהמשך פסק הדין.

בעניין זה בעוד התובע טוען, כי הזכויות אשר הוקנו לו מכוח הסכם השיווק הינם זכות בעלות טוענים הנתבעים, כי במסגרת הסכמי השיווק לא נמכרו לתובע זכויות קנייניות כי אם הוסדרה מערכת היחסים בין הנתבעת לתובע כשהזכויות, אשר הוקנו לתובעים הוקנו מכוח הסכמי השיתוף אשר נחתמו עם היזם והנתבעים אינם צד להם.

אלא ששוכנעתי, כי קשה להפריד בין ההסכמים, הן מכוח לשון הסכמי השיווק עצמם והן מכוח מסקנתי כאמור לעיל כי הנתבע 2 היה הבעלים הן בנתבעת 1 והן בחברת היזם ובעל אינטרסים זהים.

לאור האמור לעיל ומסקנותיי, הנתבעים אינם יכולים להיבנות מס' 12 להסכמי השיווק אשר למעשה מסיר אחריות למעשי חברת היזם.

ס' 12 להסכמי השיווק קובע:

"הקונה מצהיר ומאשר כי ידוע לו, והוא מסכים לכך, שהמשווק פועל בישראל כמשווק בלבד לצורך מכירת הזכויות בפרויקט הנ"ל, וכי אין ברכישת הזכויות דרך המשווק בכדי להטיל על המשווק בכדי להטיל על המשווק ו/או לייחס לו במישרין או בעקיפין כל התחייבות ו/או מצג ו/או הבטחה מכל סוג שהוא ביחס לפרויקט, לחברה, ולרכישת הזכויות בה על כל הנובע מכך שיופנו ליזם בלבד, ולא תהיינה באחריות המשווק"

שעה ששוכנעתי כי למעשה הנתבעים פעלו בחוסר תום לב וכי כחלק ממעשה ההטעיה למעשה בקשו להציג מצג כאילו הנתבעת הינה משווקת בלבד, מה שלא היה כן אין הדעת נותנת כי יוכלו להיבנות מתניית הפטור האמורה בס' 12 להסכמי השיווק.

"בשום מקרה לא ישחרר תנאי פטור את הצד הנוגע בדבר אחריות למעשה מרמה או להתנהגות בחוסר תום לב. זאת אף אם התנאי מתיימר לחול במקרה כזה. הטעם לכך הוא שפטור מאחריות למעשה מרמה או אף הפרת חובת תום הלב הינו מנוגד לתקנת הציבור" (פרידמן וכהן, חוזים כרך ב' 884).

מה עוד שבעניינו כאמור לעיל, מששוכנעתי כי הנתבעת לא פעלה כמשווקת בלבד, משהסכמי השיווק עצמם כללו סעיפים מהותיים הנוגעים להתקשרות בעסקה כדוגמת התשואות המובטחות, כאשר ניתן לראות את מעורבותה של הנתבעת אף לאחר החתימה על הסכמי השיווק, ברי כי לא ניתן תניית הפטור אינה פוטרת את הנתבעים מאחריות.

מכאן, אגש לבחון את מצגי השווא בכל עסקה ועסקה בנפרד.

עסקת קינג;

טענתו של התובע הינה, כי על בסיס מצגי שווא אשר הוצגו לו ע"י הנתבעים בשלב הטרום חוזי התקשר בהסכמי השיווק , כשלולא אותם המצגים לא היה מתקשר בהסכמים.

לטענת התובע בעניין עסקת קינג, נפגש עם נציג הנתבעת מר משה שטרן, כשבפגישה זו הוצג לו טרם החתימה על הסכם השיווק מסמך ראשוני במסגרתו נכתב, כי על הקונה לשלם 45% ממחיר הדירה, כש55% האחרים משולמים ע"י לקיחת משכנתא המסדירה את הליך הרישום בטאבו ע"ש הקונה ( נספח י' לתיק המוצגים מטעם התובע, להלן: "המסמך המקדים").

עיון במסמך המקדים מגלה כי גובה התשואה אשר עתיד הקונה לקבל בעסקה זו הינו 11.5% שנתית לאחר ההלוואה. כמו כן, תתווסף הוצאה של 5,000$ הכוללת עמלת שיווק, עו"ד, מס רכישה והוצאות נלוות.

בחקירתו הנגדית מעיד התובע, כי לא ידע שיש סיכון בעסקה ,כי טרם החתימה על ההסכמים נפגש עם סוכן הנתבעת מר משה שטרן בירושלים , אשר הסביר לו עד כמה ההצעה העסקית אטרקטיבית, כי מדובר בעיר חשובה ומיקום טוב של הנכסים וכי דובר בשלב הראשוני על השכרת הנכס למשך 15 שנה (פרוטוקול דיון מיום 3.6.13 עמ' 71 שורות 1- 9).

אין מחלוקת, כי מר שטרן נפגש פעם נוספת עם התובע ואחיו במשרדי הנתבעת בירושלים, במהלכה נחתמו הסכמי השיווק עם התובע, כאשר מר שטרן הוא אשר הסוכן, אשר חתום על הסכמי השיווק מטעם הנתבעת.

למרות ועדותו של מר שטרן יכולה ליתן תשובות ולשפוך אור על הטענות באשר למצגי השווא טרם החתימה על הסכמי השיווק , בחרו הנתבעים שלא להעיד את מר משה שטרן אלא את הגב' קנטור, סוכנת אחרת בנתבעת אשר כאמור לעיל, מעורבותה בהסכמים אלו מוטלת בספק.

לטענת הגב' קנטור למעשה היא ומר שטרן היו שני סוכנים אשר טפלו בעסקה של התובע , מאחר שהעסקה התחילה למעשה דרך התעניינותו של אחיו של התובע עצמו בעסקה מול הגב' קנטור וכשלאחר מכן משהתעניין בעסקה עבור אחיו הוא התובע אשר הינו חרדי הופנה למר שטרן.

אלא שהגב' קנטור לא הביאה כל אסמכתא לכך כי אכן נפגשה עם מר שמעון איגל אחיו של התובע טרם פגישת התובע עם מר שטרן, כשהתובע ומר איגל מכחישים פגישה זו .

בחקירתה הנגדית התברר לבסוף , לאחר שאלות רבות כיצד הגב' קנטור זוכרת, כי הפגישה התקיימה בשנת 2003 ולא בשנים מאוחרות יותר בהן נחתמו הסכמים בין אחיו של התובע מר שמעון איגל לבין הנתבעת , אישרה הגב' קנטור כי למעשה לא זכרה את מועד הפגישה ושפנתה לבדוק במחשב לבדוק את מועדה כשנוכח לה כי נפגשה עם מר שמעון איגל בשנת 2003 , היינו טרם החתימה על ההסכמים עם התובע. אם אכן יש תיעוד במחשב של פגישה זו מדוע לא צורף תיעוד זה?

הגב' קנטור אף טענה, כי במסגרת הפגישה שנערכה בנוכחותה במשרדי הנתבעת הסבירה לתובע ואחיו בנוגע לפרויקט הנכס בKing , כי נמכרות זכויות השתתפות בלתי מוגדרות בהתאם לגובה ההשקעה ולא זכויות בדירה ספציפית , עוד הסבירה לטענתה כי לאור זאת , זכויות ההשתתפות הנקנות ע"י המשקיעים אינן נרשמות באופן ספציפי על שם המשקיעים אלא שהחברה היזמית מקימה חברת נאמנות הנרשמת כבעלת הנכס ומחזיקה בנאמנות את הנכס עבור המשקיעים.

אלא שלמרות והגב' קנטור בחקירתה הנגדית העידה, כי בנוהל העבודה הרגיל שלה לבצע תרשומת אישית באשר לכל פגישה, וכי אף באשר לפגישה של התובע ואחיו הייתה אמורה הייתה להיות תרשומת הן ביומן והן בכרטיס העבודה במחשב, לא ידעה להסביר מדוע לא צורפה כל אסמכתא אשר תעיד מה אכן היה באותה הפגישה(פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 138 שורות 19- 28).

מה גם כי בתצהירה "שכחה" הגב' קנטור לציין כי במהלך אותה הפגישה אשר נערכה בנוכחותה נחתמו ההסכמים עם התובע, כשאישרה בעדותה כי הייתה נוכחת בפגישה וכי למעשה חתימתו של מר שטרן היא המופיעה על גביהם מטעם הנתבעת. משנשאלה לעניין זה בחקירתה הנגדית התנצלה על כך (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 145 שורה 32, עמ' 146 שורות 1- 19).

כאמור לעיל, גם לעניין זהות האינטרסים של הנתבע 2, לא מצאתי את עדותה של הגב' קנטור מהימנה.

לאור זאת, סבורני כי מר שטרן, אשר אין חולק כי הציג בפני התובע את העסקה בפגישה עמו בירושלים וכן הוא החתום על הסכמי השיווק מטעם הנתבעת שעה שנחתמו ההסכמים במשרדי הנתבעת , הוא אשר ליווה את התובע במסגרת חתימת העסקה בקינג, והוא אשר הנתבעים נמנעו מלהעידו.

אלא שלמרות ומר שטרן לא הובא לעדות , עניין המשמש לחובת הנתבעים עצמם , ניתן ללמוד על מעשי ההטעיה של הנתבעים מהראיות אשר הובאו בפניי.

רישום הזכויות בעסקת קינג;

כאמור במסמך המקדים, אשר הוצג בפני התובע (נספח י' לתיק מוצגי התובע), ניתן להיווכח, כי הנתבעת הבטיחה למעשה במסגרת פרסומיה כי תמורת 74,000$ , הקונה למעשה רוכש דירה בטורונטו אשר תירשם על שם הקונה.

גם בפרסומי הנתבעת בעיתונות נכתב : ל"רישום מיידי בטאבו" (נספח מ/7 לתיק מוצגי התובע עמ' 2).

אלא שבניגוד למצגים אלו המוצגים לרוכש טרם החתימה על הסכמי השיווק נכתב בהסכמי השיווק (ס' 6 להסכמי השיווק), כי תמורת השקעתו הקונה למעשה רוכש זכות בעלות בחברה הרוכשת את זכויות הבעלות בנכס, המקנות לו חלק יחסי בחברה המקביל למספר הדירות בפרויקט חלקי בעלי הזכויות.

במסגרת הסכמי השיווק נכתב, כי הסכם השיתוף ייחתם בין הקונה לחברת היזם ועם כל יתר בעלי הזכויות בממכר(סעיף 17 להסכם השיווק), מבלי לאזכר חברת נאמנות כלשהיא.

אלא שהסכמי השיתוף נחתמים לא רק עם חברת היזם בלבד כאמור בהסכמי השיווק אלא אף עם חברת נאמנות, אשר למעשה מחזיקה את הנכס בנאמנות עבור קבוצת המשקיעים.

טוענים הנתבעים, כי במסגרת הסכמי השיתוף נכתב מפורשות, כי המשקיעים לא נרשמים בלשכת רישום המקרקעין או במוסד מקביל בקנדה אלא למעשה מוקמת חברת נאמנות אשר נרשמת כבעלים של הנכס ומחזיקה את הנכס בנאמנות עבור קבוצת המשקיעים.

היכן הוצג לתובעים מצג זה טרם החתימה על הסכמי השיתוף? שעה שהסכם השיווק כלל אף תנאים מהותיים האמורים בהסכמי השיתוף כאמור לעיל, מדוע לא אוזכרה חברת הנאמנות במסגרת הסכמי השיווק עליהם חתם התובע, ועוד טרם לכך במסגרת המצג המקדים.

הסכם המכר, אשר נחתם ביחס לנכס בקינג (נספח ג' לתצהירו של מר שאטי מטעם הנתבעים) נחתם בין חברת הנכס לבין מר בושארי בשם חברת נאמנות, אשר תוקם עוד טרם נחתמו הסכמי השיווק עם התובע.

מעבר לכך, לא הוכח בפניי כי זכויות התובע נרשמו כלל על שמו במקום כלשהו.

שעה שהנתבעים לא הוכיחו, כי זכויות התובע רשומות אצל אותה חברת נאמנות העולה מהסכמי השיתוף עצמם או בחברת היזם הרשומה כבעלים של הנכס, לא ברור היכן נרשמו זכויות התובע אם בכלל.

בענייננו, הגם ולא הוכח בפניי רישום זכויות התובע , הנתבעים לא הכחישו כי לתובע זכויות בנכס בקינג, מלבד זאת שטענו, כי לא היו צד להסכמי השיתוף מכוחם ניתנו לתובע הזכויות בנכס.

זאת ועוד, נראה כי מהות הנאמנות לא ברורה לנתבעים. חברה בנאמנות אמורה לפעול לטובת הנהנים, להקים מערכת מסודרת של רישומים, מה התקל אצלה, מה הוצא, איזה תשלומים, ולהגיש לנהנים את הדו"ח המפורט, שהרי מהותה של חברת נאמנות היא שהיא פועלת עבור הנהנים שלה. בענייננו, הוכח בפניי כי חברת הנאמנות פעלה לשימור האינטרסים של הנתבעים בלבד, והסתירה מידע מהותי, ומעבר לכך, לא הוצגו כל נתונים באשר לכספים שהתקבלו אצל חברת הנאמנות, לכספים שהוצאו, דיווחים המאפשרים מעקב אחרי הכספים שלכאורה אמורים להימצא צל החברה בנאמנות, ולמעשה מצויים בידי חברה שהינה בבעלות מר טוביהו.

השבחת הנכס;

סבורני, כי חלק ממצגי השווא של הנתבעים עוד בשלב הטרום חוזי היו בין היתר באשר להשבחת הנכס על ידם והתשואות הגבוהות, אשר יקבלו המשקיעים כתוצאה מהשבחתו, פעולות אשר שוכנעתי כי לא נעשו בפועל.

אציין, כי חתימת התובע על מסמכים שונים אשר הוצגו ע"י הנתבעים (נספח 11 לתצהירי הנתבעים) אינו מעיד על פעולה אקטיבית מצד הנתבעים להשבחת הנכסים, אלא להיפך סבורני, כי הינו מעצים את מצג השווא אשר הוצג לתובע כחלק מהמסכת כולה.

בס' 8 לתצהירו מצהיר מר שאתי, כי חברת היזם איתרה את הנכס ולאחר שבצעה בדיקות בנוגע אליו התקשרה עם בעלי הנכס בהסכם מכר, בשם חברת נאמנות שעתידה הייתה לקום ואכן הוקמה לצורך הפרויקט.

בס' 49 ו-50 לתצהירו מצהיר מר שאטי כי מטרת הפרויקט הייתה למעשה לנסות ולהשביח את הנכס בדרך של שיפוצו ולמכרו ברווח, כשלטענתו לא ניתנה לקונה התחייבות להשביח את הנכס.

אלא שבענייננו לא הוכיחו הנתבעים, כי אכן ביצעו בדיקות באשר לנכס, אשר מהן עולה כי כלל ניתן להשביח את הנכס בדרך של שיפוצו ומכירתו ברווח עובר להצגת מצג זה למשקיעים, כשאף לא הוכח בפניי כי אכן נעשו כלל פעולות ניסיון של השבחת הנכס כטענתם. ברי כי על בסיס זה התקשרו המשקיעים לרבות התובע בהסכם השיווק ולאחריו הסכם השיתוף.

בס' 51 לתצהירו מצהיר מר שאתי, כי נערכו פגישות עם אדריכלים וקבלנים לביצוע תכניות ההשבחה, אך לאחר בדיקת כדאיות ההשבחה מזוויות שונות, הגיעו היועצים לכלל מסקנה כי לאור מצב השוק בטורנטו , השבחת הנכס לא תהא כדאית למשקיעים.

ראשית, כיצד יעלה על הדעת, כי הנתבעת תציג למשקיעים מצג באשר לקבלת תשואות גבוהות כתוצאה מהשבחת הנכס, כשלאחר התקשרותם בהסכמים תשלח להם מכתבים, כי לאחר בדיקות שנעשו אין כדאיות בהשבחתו? כצד מתיישב המצג הטרום חוזי עם המכתבים שקבל התובע לאחר ההתקשרות החוזית בהסכמים, כי לא תהא כדאיות בביצוע ההשבחה? שהרי ברי כי המשקיעים התקשרו בעסקה לאור רווחיותה ופוטנציאל ההשבחה (שהרי הוצהר ע"י הנתבעים כי זו הייתה מטרת הפרויקט ) וכי בדיקות הכדאיות היו צריכות להיעשות טרם הצגת המצגים למשקיעים.

ובעניין זה שוב אציין את המצגים של הנתבעת לקבלת התשואות הגבוהות בעיתונות ובמסמך המקדים.

שנית, ניתן להיווכח כי המצג של תהליך השבחת הנכס ואף התקדמות תהליכי ההשבחה אף המשיך לאחר החתימה על ההסכמים , שעה שנשלחו מכתבים למשקיעים בשם חברת היזם במסגרתם עודכנו על פעולות ההשבחה של הנכס, כשלא הוכח בפניי כי אכן נעשו פעולות להשבחת הנכס וכי אכן קוימו הפגישות המתוארות על ידי מר שאתי בס' 51 באשר לנכס בקינג, וכי מסיבה כלשהיא אשר לא עלתה בבדיקת הנתבעים סוכלה האפשרות להשביח את הנכס.

כעולה ממוצגי התובע כשנה וחצי לאחר החתימה על ההסכמים עם התובע (הסכם השיווק והסכם השיתוף- נספחים א' וי"ב לתיק מוצגים מטעם התובע) ביום 28.2.05 , שלח מר בושארי מטעם חברת אונטריו מכתב למשקיעים ובו עדכן את המשקיעים כי תהליך הפיתוח והחלוקה לאזורים של הנכס בקינג הוא בשלביו הסופיים כאשר בקרוב יגישו בקשה לקבלת אישור סופי מעיריית טורונטו בקנדה(נספח י"ז לתיק מוצגים מטעם התובע).

במכתב זה ציין מר בושארי כי התמשכות תהליכי ההשבחה יכול ותגרום לירידה בהכנסות הבניין, אך דאג אף לציין כי זה לא יפגע במשקיעים בטווח הארוך וכי המשקיע ישיג רווחים.

עוד נכתב כי בקרוב יישלח למשקיעים סט ראשון של תכניות ואינפורמציה נוספת הקשורה בתהליכי ההשבחה.

ניתן להיווכח כי ביום 25.5.05 נשלח מכתב נוסף למשקיעים ובו חזר מר בושארי בשם חברת היזם על המצג כי תהליכי ההשבחה אכן מתקדמים, כי כבר מתבצע תהליך של הפיכת הנכס לקומפלקס של קומדומיניונים וזאת באמצעות אדריכל ומחלקת התכנון. עוד נכתב במכתב כי המדובר בתהליך יקר ומתמשך ועל כן הם מעדכנים את המשקיע כי התשואות שקבלו בחודש יוני 2005 קוצצו לשליש מהתשואות שקבלו במרץ 2005(נספח י"ז1 לתיק מוצגים מטעם התובע).

אלא שמלבד המכתבים , הנתבעים אינם מביאים כל אסמכתא כי אכן קוימו כל הפגישות על ידם באשר לפרויקט קינג וכי אכן מתקדמים תהליכי ההשבחה על בסיסת לטענתם מקוצצות תשואות המשקיעים בעסקת קינג , לרבות התובע.

משנשאל מר שאתי בחקירתו הנגדית על מעורבותו בפגישות המתוארות על ידו בס' 51 לתצהירו בתחילה גילה הסתייגות וענה תשובה כללית כשלאחר שנשאל שוב השיב, כי אכן היה מעורב באשר לנכס בקינג. משנשאל מדוע לא הייתה בסופו של יום כדאיות השבחה בנכס תלה זאת בתקנים חדשים של העירייה בנושא חנייה. אלא שאף בעניין זה לא הובאה בפניי כל אסמכתא לבסס גרסתו של מר שאתי כי המדובר בשינוי תקנים של העירייה אשר התגלה לנתבעים רק במהלך תהליכי ההשבחה (אשר לא הוכח בפניי כי אכן נעשו ) , ולא בבירור מקדים באשר לאפשרות להשביח את הנכס , טרם החתימה על הסכם השיווק עם התובע והצגת רווחיות הפרויקט כתוצאה מהשבחת הנכס.

כיצד מתקבל על הדעת כי טרם החתימה על הסכם השיווק יוצג למשקיע מצג של כדאיות העסקה וקבלת תשואות גבוהות כתוצאה מהשבחת נכס , לאחר החתימה על ההסכמים יוצג למשקיע מצג של התקדמות תהליכי ההשבחה והימצאותם בשלבים סופיים וכי הגם ומקוצצות תשואות המשקיע עקב פעולות ההשבחה עדיין ישיג רווח כתוצאה מהשקעתו, כשלבסוף מודיעים לו כי לאור בדיקת כדאיות ההשבחה מזוויות שונות, הגיעו היועצים לכלל מסקנה כי לאור מצב השוק בטורנטו, השבחת הנכס לא תהא כדאית עבורו.

הרי לא הוכח בפניי כי חברת היזם, פעלה להשבחת הנכס כשקבלה מידע חדש באשר להשבחת הנכס אשר לא היה עליה לדעת טרם הצגת המצג החוזי לתובע.

בעניין זה אציין כי משנשאל מר שאטי בחקירתו כמה נכסים הושבחו בפועל הוספת זכויות בנייה השיב משהו כמו 6-7 נכסים (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 194 שורות 2- 8), אלא שהודה שחברת היזם, אונטריו , רכשה במהלך 4 שנים נכסים בשווי של 75 מיליון דולר (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 2- 26), כשיצוין כי חברת היזם הוקמה בשנת 2001.

הנתבע 2 אשר למעשה שוכנעתי, כי הוא אשר הקים את חברת אונטריו, היה בעל השליטה בחברת אונטריו והחזיק במניותיה, לא ידע לומר בעדותו כה נכסים רכשה אונטריו ובאיזה שווי , כשאף לא הסכים לומר מה שוויה של חברת אונטריו (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 113 שורות 16- 28).

הפער בין המחיר בו נקנה הנכס לבין מכירת הזכויות לקבוצת הרכישה ובכללה לתובע.

לטענת הנתבעים הנכס נקנה בחודש מאי שנת 2003 במחיר של 1,600,000 $ קנדי (ראה ס' 36 לתצהירו של מר שאתי וכן פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 171 שורה 26, עמ' 172 שורות 8- 10). לטענת הנתבעים חברת היזם ,חברת אונטריו, התקשרה עם בעלי הנכס, בהסכם מכר בשם חברת נאמנות אשר הייתה עתידה לקום ואכן הוקמה ביום 17.7.03, היא חברת King st.west LTD..

כאסמכתא לדבריהם צרפו הנתבעים הסכם מכר מיום 26.5.03 (נספח ג' לתצהירו של מר שאתי). ניתן להיווכח כי הסכם השיווק עם התובע נחתם כבר ביום 30.7.03 כשהסכם השיתוף נחתם ביום 1.8.03.

מכאן ניתן לראות סמיכות זמנים בין רכישת הנכס ע"י חברת היזם לבין החתימה על ההסכמים עם התובע.

בחקירתו הנגדית העיד מר שאתי, כי חברת היזם שלמה 50,000$ מקדמה עבור הנכס כאשר אישר, כי ייתכן ויתרת הסכום שולמה ע"י קבוצת הרכישה. לטענתו לעיתים יתרת תשלום עבור הנכסים אשר נקנים ע"י החברה היזמית משולמים ע"י קבוצת הרכישה ולעיתים לא (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 172 שורות 11- 12).

הנתבע 2 אף הוא אישר בחקירתו הנגדית כי חברת אונטריו , היא חברת היזם נוהגת או לקנות נכס ואז להציעו לקבוצת הרכישה או שיש לה אופציה לרכישת נכס שלאחריה מתבצעת מכירה כלפי קבוצת הרכישה(פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 134 שורות 2- 7).

מלבד הסכם המכר, ממנו עולה כי שולמה מקדמה בסך 50,000$ ₪ בגין הנכס בקינג, לא צרפו הנתבעים כל אסמכתא אשר תעיד על התשלום אשר שולם על ידם בפועל עבור חברת הנכס. עם זאת, ניתן לראות כי ביום 28.7.03 נרשמה משכנתא על הנכס בשיעור של 1,000,000 $ קנדי המוחזק ע"י חברת הנאמנות (נספחים כ'1- כ'3 לתיק מוצגים מטעם התובע).

יצוין כי מדובר במסמכים אשר נמצאים בשליטתם של הנתבעים ועל כן שעה שאינם ממציאים מסמכים אלו הדבר משמש לחובתם.

כאמור במסגרת הסכם השיווק מיום 30.7.03, במסגרת הסכם השיתוף הנחתם עם חברת היזם רוכש התובע למעשה 1/33 ממכלול הזכויות בנכס בסכום של 74,000$ (ארה"ב), כש- 45% מהתשלום משולם ע"י התובע מהונו העצמי ו- 55% מהסכום משתלם ע"י לקיחת משכנתא ע"ש הקונה.

מכאן , כי בהתאם לחלקו היחסי של התובע בזכויותיו בנכס, סכום הרכישה של הקבוצה כולה צריך להסתכם ב- 2,442,000$ (ארה"ב), סכום גבוה בהרבה מסכום הקנייה של הנכס.

אלא שלטענת הנתבעים הסכום אשר בסופו של יום השקיעו המשקיעים בנכס, הינו נמוך מזה האמור בהסכם השיווק.

קשה לקבל את גרסת הנתבעים, באשר לשווי מכירת הנכס למשקיעים , שכן מלבד זאת שהמדובר במסמכים המצויים בידם ואי הבאתם משמשת לחובתם, ניתן להיווכח בגרסאות שונות ומרובות באשר לשווי מכירת הזכויות למשקיעים.

בתצהיר מענה לשאלון השיב מר שאתי כי הנכס נרכש במחיר של 1,600,000$ כשנמכר לקבוצת הרכישה ובכללה לתובע בסכום של 2,098,899 $ (ארה"ב), כך שהתובע שלם בסופו של יום סך של 63,603$ (ארה"ב), ולא 74,000$ (ארה"ב) כאמור בהסכם השיווק (נספח ל"ז לתיק מוצגים מטעם התובע- תשובות 2 ו-18 לתצהיר). מר שאתי חילק זאת כך שמהונו האישי שלם התובע סך של 33,300$ , וסכום של 30,303$ באמצעות המשכנתא.

בתצהירו טען מר שאתי, כי נפלה טעות בתצהיר התשובות לשאלון כך שסכום המשכנתא חושב בדולר קנדי במקום בדולר ארה"ב, כשלגרסתו המתוקנת , שלם התובע סך של 33,000$ (ארה"ב) מהונו העצמי וסך של 21,489 $ (ארה"ב) באמצעות משכנתא, כך ששווי השקעתו עמדה בסופו של יום על סך כולל של 54,789$ (ארה"ב) ולא סך של 74,000 $ (ארה"ב) כאמור בהסכם השיווק. מכאן לטענתו שווי רכישת הנכס ע"י המשקיעים עמד בסופו של יום על סך כולל של 1,808,0374 $ (ארה"ב).

בחקירתו הנגדית טען כי הנכס נמכר לקבוצת הרכישה ב1,800,000 $ כשהסביר את הפער בכך שהמשכנתא שהתקבל הייתה נמוכה מזו שהתבקשה על ידם (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 172 שורות 13- 14, עמ' 173 שורות 20- 21).

אלא שבעדותו שוב שינה מר שאתי גרסתו כשטען כי בסופו של יום המשכנתא שנלקחה הייתה בגובה של 30,000$ וחלקו היחסי של התובע מהונו העצמי עמד על שיעור של 34,000$ (ארה"ב) , (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 174 שורות 28- 29), גרסה המעמידה את גובה ההשקעה של התובע על סך של 64,000$ , ולא כאמור בתצהירו על 54,000$.

בנוסף לסתירות הרבות בגרסת הנתבעים המעידה אף היא על ניסיון להסביר את הפער הגדול בין מחיר הקנייה של הנכס ע"י מר רוני בושארי (כרוכש בנאמנות) לבין מחיר המכירה של הנכס לקבוצת הרכישה , המסמכים עצמם מותירים סימני שאלה רבים.

אין מחלוקת כי נלקחה משכנתא על הנכס בגובה של 1,000,000$ קנדי (נספח כ/1 ו-כ/3, תצהיר תשובות נתבעים-תשובה 4), עניין אשר אף אושר בעדותו של מר שאתי (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 176 שורות 1- 8).

מכאן, הגם ואקבל גרסה כי גובה השקעת התובע הינה 64,000 $ ולא 74,000$ כאמור בהסכם, שעה שהתובע שלם אך לטענת הנתבעים לפחות 33,300$ מהונו העצמי עבור חלקו היחסי בנכס, 1/33 מהזכויות בנכס, לא ברור מדוע נטלה חברת הנאמנות אשר החזיקה בנכס, משכנתא בגובה של 1,000,000$ קנדי, כשאף לגרסתה הנכס נרכש ב- 1,600,000$ קנדי? די היה לה בחצי מסכום זה?

בחקירתו הודה מר שאטי כי רצו להשיג משכנתא גבוהה יותר ולהרוויח יותר כסף (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 174 שורות 29- 30).

בענייננו, הנתבעים אף לא הציגו מסמכים, אשר הינם בשליטתם, לסתור את האמור בהסכמי השיווק והסכמי השיתוף באשר לסכום בו נמכר הנכס לקבוצת הרכישה וביניהם לתובע, כשכאמור אף תשובתו של מר שאתי בתצהיר לשאלון (נספח ל"ז תשובה 18 לתצהיר התשובות) ואף האמור בתצהירו נסתרו על ידו.

אציין כי באשר לנספח ה' אשר צורף לתצהירו של מר שאתי בעניין המשכנתא- המדובר במסמך הנושא תאריך 16.4.10, סותר את האמור בתצהירו של מר שאתי עצמו , כשבדיון בפניי אף התברר כי אינו רלוונטי לאחר שהוסבר כי מדובר במסמך מימוש של הנכס בשנת 2010 (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 178, 179 שורות 1- 2).

זאת ועוד, כל הנתונים המפרטים את הסכומים שפורטו לעיל, נטענו בלא כל אסנמכתאות מסודרות. לא ניתן לקשר בין הכסםפים ששילם התובע לבין התשלום שנעשה לחברת הנאמנות והתשלום שנעשה לשם רכישת הנכס. לא הומצא כל דיווח כספי שמאפשר בדיקת הכספים שהתקבלו על ידי חברת הנאמנות, ממי התקבלו, ביחס לאיזה משקיע, כמה שילם כל משקיע, מה ההוצאות שהוצאו בעבור מה, מה הקשר שבין ההוצאות לפרויקט, מי המפקח על העברות הכספים הללו, מי משגיח שהכספים ישולמו לטובת הפרויקט ולא לטובת הנתבעים ו/או מי מטעמם? מדובר לכאורה בעסקה בנאמנות, כאשר התובע כמשקיעים אחרים משלם תמורה מסוימת, ואין בידי ביהמ"ש לאחר מכירת הנכס כל אפשרות לבחון את השתשלשות הכספית, לא ההעבורת לא התשלומים מאומה. והדבר הינו בעטים של הנתבעם שנמנעו מלהמציא את המידע הדרוש, נמנעו מלהציג את הנתונים, והודו במפורש, כי אי אפשר לקשר בין הכספים ששולמו על ידי כל משקיע להעברות שביצעו לטובת חברת הנאמנות לצורך רכישת הנכס או לצורך אחר.

מכירת הנכס;

אין מחלוקת, כי הנכס נמכר בסופו של יום כ-7 שנים לאחר קנייתו ע"י חברת היזם כאשר התובע השקיע בנכס 180,068 ₪ וקבל לידיו לאחר המכירה 19,500 $ קנדי.

כפי שניתן לראות ממסמכים, אשר אף צורפו ע"י הנתבעים (נספחים ד2- ו לתצהירו של מר שאתי), שווי הנכס בעת מכירתו בשנת 2010 הינו: 1,350,000$ קנדי (שווי הנכס בלבד).

סכום זה מבהיר, בשים לב למסכת הראייתית כולה המפורטת לעיל, את מעשה ההטעיה אשר נעשה ע"י הנתבעים. אם היה מדובר רק בפער במחיר ניתן היה לטעון כי עסקינן בטעות בכדאיות בעסקה. וגם אינני קובעת כי יזם אמור להודיע למשקיע באיזה מחיר הוא רוכש את הנכס, שכן היזם זכאי לקבלת רווח באשר לעסקת המכר. אולם בענייננו, הוסתר כל כך הרבה מידע, ביחס לקשר שבין היזם למשווק, לזהות האינטרסים שבין היזם לבן חברת הנאמנות, לשאלה מי הנהנה של חברת הנאמנות? ובאיזה אופן חברת הנאמנות שמרה על האינטרסים של המשקיעים? כיצד ניתן לבחון את העברותה כספים? כיצד ניתן לבחון את התשלומים שנעשו לטובת השקעות לכאורה בנכס? מאחר ומאומה לא הומצא ומאומה לא דווח ומאומה לא הובא כראייה, אלא שרידי מסמכים שמסתירים יותר מאשר חושפים.

עוד לא ברור כיצד ציפתה הנתבעת, כי הנכס יושבח והמשקיעים יקבלו תשואה יפה שעה שניתן להיווכח בפער כה גדול בין מחיר בו נקנה הנכס לגרסת התובעים ב-1,600,000 $ קנדי למחיר בו נמכר בסופו של דבר לצד ג' בסך : 1,350,000$?

מצג זה הינו צורם , שכן אף לגרסת הנתבעים עצמם שווי מכירת הזכויות בנכס למשקיעים היה לפחות ב- 2,112,000$ קנדי (30,000$+34,000$).

פער זה אף מראה עד כמה המשכנתא אשר נלקחה על הנכס, אשר אין חולק כי הייתה בגובה של 1,000,000$, נלקחה שלא לצורך אמיתי.

מכאן, נשאלת השאלה היכן כל הכספים אשר נגבו מהמשקיעים?

כאמור לעיל לא הוכחה בפניי טענת הנתבעים, כי הכספים אשר הועברו מהתובע בגין עסקת קינג לידי הנתבעת הועברו לחברת היזם, כשמר שאטי בחקירתו הנגדית הודה, כי אינו יכול להעיד כי העברות כספים אשר הוצגו על ידם, הינם העברות אשר בהכרח רלוונטיות לעסקאות קינג והפרלמנט( פרוטוקול דיון עמ' 190 שורות 3- 17).

בתצהיריהם ובחקירתם הנגדית ניסו מר שאתי והנתבע 2 להסביר כי הפערים נובעים למעשה מהוצאות של חברת היזם על הנכס.

כך בחקירתו הנגדית הסביר מר שאתי את הפער כי המדובר ברווח ללא הוצאות וכי למעשה ההוצאות מקוזזות מהרווח היזמי(פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 181 שורות 21- 28).

כך הנתבע 2 אף הוא אישר בעדותו, כי ההוצאות בנוגע לנכס רבות מאד , כאשר למעשה הינם יורדים מהרווח היזמי (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 133 שורות 8- 12).

אלא שהנתבעים לא המציאו כל מסמכים על מנת לתמוך בגרסתם.

משנשאל מדוע לא צרף מסמך של הוצאה השיב, כי הוא אינו צריך והוא לא יודע . בהמשך השיב כי ברור שיש הוצאות ואין זה משנה אם צורפו או לא צורפו מי אומר שאסור להרוויח ולמתבייש ברווח שהוא עשה (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 133 שורות 13- 27, עמ' 134 שורה 1).

מה גם כי לפי הסכם השיווק כל ההוצאות הוטלו על הקונה. מר שאתי בחקירתו הנגדית אף העיד כי המשקיעים בקבוצת הרכישה הם אשר נוטלים בהוצאות הפרויקט(פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 2- 16).

שעה שהנתבעים הצהירו, כי יש להם הוצאות רבות עבור הנכס , לאור זהות האינטרסים בין הנתבעת לחברת היזם זהות, אשר לטענת הנתבע 2 לא הוסתרה מהרוכשים , עניין שאף התגאה בו ושרת את טובת הלקוחות, לאור הרווח היזמי שלמעשה אף לטענת הנתבע 2 הינו מטרת העסקה (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 132 שורות 28- 31), שעה שההוצאות הוטלו במסגרת הסכם השיווק על הקונה, ברי כי הנתבעים צריכים להוכיח כי ההוצאות אשר הוצאו אכן הוצאו בקשר לנכס ולא שולשלו ישירות לכיסם. מה שלא הוכח בענייננו, ותשובותיו של הנתבע 2 בעניין זה אומרות דרשני.

בעניין זה אציין לאורך עדותם לא הכחישו הנתבע 2 ומר שאתי כי אין פסול בניסיון להעלות את הרווח היזמי , כך לדוגמא הצהיר מר שאתי באשר לגובה המשכנתא שנלקחת ע"י חברת היזם .

ניתן להיווכח, כי מר שאתי הצהיר במסגרת תצהיר תשובה של שאלון, כי למעשה חברת היזם מקימה חברת נאמנות אשר המניות בה הינם בבעלותה כאשר נגבים דמי ניהול שנתיים בגין ניהול הנכסים בין 7%-8% מידי שנה מהמחזור של כל פרויקט.

משנשאל הנתבע 2 ספציפית האם חברות הניהול בנכס בקינג ובפרלמנט קשורות אליו בדרך כלשהיא התחמק ממתן תשובה חד משמעית כשאמר, כי לדעתו זה לא קשור באונטריו ולא זכור לו, בטענה כי מר בושארי הוא שטפל בעניין . משבית המשפט הפנה את הנתבע 2 לשאלה שנשאלה ספציפית על הנכסים, שוב התחמק ממתן תשובה ספציפית ואישר באופן כללי כי חברת אונטריו התעסקה עם חברות ניהול אשר טיפלו בנכסים כשאונטריו ניהלה את חברות הניהול , ובחלק מהנכסים אונטריו טפלה ספציפית(פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 135 שורות 1- 5).

לטענתו הגמול של חברת הניהול הינו שולי, אלא כשעומת עם האמור באחד מתצהיריו של מר בושארי כי חברת הניהול מקבלות 7%-8% מהתקציב , ענה תשובה שאינה ברורה.

כששוב עומת עם הטענה, כי חברת הניהול בחלק מהפרויקטים הייתה גם חברת הניהול שוב ניסה להתחמק והפנה למר שרון שאתי אך אישר כי יש מצב שכך היה כשהוסיף כי ברוב המכריע של הנכסים היו חברות ניהול ספציפיות שטיפלו בזה מול אונטריו(פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 135 שורות 7- 20).

תשובותיו המתחמקות של הנתבע 2 גם בעניין זה רק מחזק את טענת התובע באשר לניסיון של הנתבעים לעשות רווח על חשבון המשקיעים עצמם.

אין מחלוקת כי בסופו של יום התובע קבל סך של 19,500$ ממכירה זו.

סבורני כי פער כל כך גדול בין מחיר מכירת הנכס לקבוצת הרכישה, למחיר בו נמכר הנכס בסופו של יום כאשר לא רק שהתובע אינו משיא את רווחיו אלא מפסיד אף מערך השקעתו בצורה משמעותית לא ניתן לייחס פער זה למשבר עולמי .

מה גם כי המשבר ארע בשנת 2009 שעה שהנכס נמכר כבר בשנת 2003 , כשלא הוכח בפניי כי הנתבעים כלל פעלו להשביח את הנכס כשהפער בין מחיר הקנייה של הנכס למחיר מכירתו לקבוצת הרכישה הוא לבדו מעיד על מצג שווא טרום חוזי לקבלת תשואות גבוהות על הנכס.

פער זה אף מעיד על כך כי המשכנתא נלקחה ללא צורך ורק על מנת להשיא את רווחיהם של הנתבעים על חשבון המשקיעים ובכללם התובע.

עסקת פרלמנט;

להבדיל מעסקת קינג טוענים הנתבעים, כי באשר לנכס בפרלמנט אין לתובע כל זכויות, שכן זכויותיו הומרו לנכסים אחרים בהסכמתו.

שוכנעתי כי הגם והתובע חתם על הסכמה של המרת הנכסים בנכסים חלופיים, מאחר שטרם החתימה על המרת הנכסים ועוד טרם החתימה על הסכמי השיווק על הנכס בפרלמנט לא הוצג לתובע המצב לאשורו והוא הוטעה יש להשיב לו את כספי השקעתו, מה עוד כי לא הוכח בפניי כי התובע קבל תשואות עבור הנכס החלופי בגרנטרי וכן כי התובע קבל כספים בגין מכירתו של הנכס או שעתיד לקבל כספים כתוצאה ממכירתו כטענת הנתבעים.

אין מחלוקת כי בתאריכים 23-25.8.04 חתם התובע על שני הסכמים נוספים הנוגעים לשתי חנויות בנכס מסחרי הכולל בניין בן 14 חנויות ב-Parliament , כך שסה"כ נרכשו על ידו 2/14 מהנכס(נספחים ב1 וב2 לתיק מוצגי התובע ).

כאמור לעיל גם בעסקה זו כבעסקת קינג , הסכם השיתוף נחתם עם חברת נאמנות היא Parliament St. Investments Inc. 262 מבלי שיוזכר שמה של חברת הנאמנות בהסכם השיווק כשחברת הנאמנות הייתה בהנהלתו של מר בושארי , ובבעלות חברת היזם , חברת אונטריו בשרשור דרך החברה הקנדית.

אין מחלוקת כי בשנת 2007 טרם המשבר העולמי בשנת 2009, הציעו הנתבעים לתובע להמיר את השקעתו בזכויות בנכסים בפרלמנט בנכסים אחרים, וכי התובע הסכים להמירם.

בעניין זה הציגו הנתבעים (נספח 1 לכתב ההגנה המתוקן) מכתב אשר נשלח מהתובע לנתבעת במסגרתו בקש התובע מהנתבעת לבדוק באילו תנאים ניתן לבטל את החוזה בפרלמנט הואיל וברצונו לחפש השקעה אשר תניב תשואה גבוהה יותר.

אלא שלטענת התובע גם על מסמך זה חתם לאור הטעייה של נציגי הנתבעת אשר פנו אליו ואמרו לו כי יש לו הזדמנות להיפטר מהנכס הכושל בפרלמנט, וכל זאת כחלק ממצגי השווא אשר הוצגו לו עוד מלכתחילה עובר להתקשרותי בהסכמי השיווק באשר לנכס בפרלמנט כשלא נעשו כל ניסיונות השבחה כפי שטענו בנכס בפרלמנט כלל.

סבורני כי המצג הטרום חוזי טרם חתימתו של התובע על הסכמי השיווק אף באשר לנכס בפרלמנט היה מצג שווא ומוטעה, כשאף המצג אשר הוצג לתובע טרם החתימה על הסכם המרת הנכס בנכס חלופי היה מוטעה .

התשואות המובטחות;

בחקירתו הנגדית טען מר שאתי כי חברת היזם, חברת אונטריו החליטה למכור את הנכס בפרלמנט לאחר שגילתה כי אין מדובר בעסק טוב לאור בעיית תשלומים עם דיירי הנכס , כשבשלב זה הוצע למשקיעים לקבל את כספם בחזרה או להמיר השקעתם בנכס אחר, כשהתובע בחר באפשרות השנייה (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 186 שורות 29- 32, עמ' 187 שורות 1- 4).

במסגרת הסכמי השיווק הובטח לתובע כי למעשה יש הסכם שכירות עם דייר על הממכר שרכש המהווה למעשה 11.7% להשקעתו הישירה.

נשאלת השאלה, שעה שהתשואות שהובטחו לתובע היו תלויות בהסכמים הדיירים בבניין בפרלמנט האם טרם החתימה על הסכמי השיווק עם התובע , נעשו הבדיקות בנכס ע"י הנתבעים?

משנשאל מר שאתי לעניין זה השיב כי נעשית בדיקה אלא שאין אף בדיקה שיכולה ליתן תוצאה חד משמעית.

מעבר לזה, טענת התובע כי התשואות אותן קבל מהנכס בפרלמנט היו תשואות שרירותיות שנקבעו ע"י הנתבעים, ללא קשר למצב השכירויות בנכס תוך הסתרת המצב העובדתי המלא לאשורו, לא נסתרה כשהנתבעים אשר המידע מצוי בשליטתם לא הביאו כל אסמכתא לסתור טענה זו.

בעניין זה ניתן להיווכח, כי במסגרת הסכם השיתוף התחייבה חברת היזם ליתן דו"חות רבעוניים ושנתיים אלא שלא הוכח בפניי כי אכן ניתנו דו"חות מסודרים אשר נערכו רו"ח כדין, מידע אשר אף הוא מצוי בשליטת הנתבעים עצמם.

שווי הזכויות החלופיות;

לא הוכח בפניי האם זכויות התובע אשר הומרו בנכס בגרנטרי במקום הזכויות בנכס בפרלמנט אכן היו שווי זכויות לזכויות שהובטחו לתובע במסגרת הסכמי השיווק .

בעניין זה, משנשאל מר שאתי בכמה נקנה הנכס שהומר ובכמה נמכר אמר בתחילה כי אינו זוכר כשלאחר מכן השיב כי נקנה ב-3 מיליון דולר ונמכר ב כ- 3.6 מיליון דולר. בדיון נזכר מר שאתי לומר כי הוא ימציא את כל המסמכים באשר לנכסים. לא ברור מדוע מסמכים אלו לא הומצאו עד כה, שהרי הינם רלוונטיים ללב לליבה של המחלוקת? (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 187 שורות 17- 25).

הפער בין מחיר קניית הנכס ע"י חברת היזם למכירת הזכויות בו למשקיעים;

לטענת הנתבעים כאמור בתצהיר מענה לשאלון מטעמם הנכס נרכש באמצעות חברת היזם שנחתם ע"י מר בושארי כרוכש בנאמנות עבור חברה שתוקם כבעסקת קינג, בסכום של 525,000$ (נספח ל"ז לתיק מוצגים מטעם התובע)

בתצהירו הצהיר מר שאתי כי מדובר ב-525,000$ קנדי ( נכון ליום 26.8.04 , 400,760 $ ארה"ב). סכום זה עולה אף מהסכם המכר אשר צורף לתצהירו של מר שאתי(נספח י"ג לתצהירו ), ומעדותו של מר שאתי אשר אישר בחקירתו הנגדית כי מר הנכס בפרלמנט נקנה בחודש אוגוסט בשנת 2004 בסכום של 525,000$ .

עוד אישר מר שאתי, כי שולמה מקדמה של 25,000$ כתשלום ראשון עבור הנכס (נספח י"ג לתצהיר של מר שאתי) (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 197 שורות 14- 19).

אין מחלוקת כי כבר בחודש אוקטובר 2004 נמכר הנכס למשקיעים.

סמיכות הזמנים יכולה אף היא להעיד כבעסקת קינג כי רכישת הנכס (למעט המקדמה אשר שולמה ע"י חברת היזם) למעשה הייתה מכספי המשקיעים עצמם, עניין אשר הנתבעים אף לא הכחישו בעדותם (ראה לעניין זה דבריי באשר לעסקת קינג).

נתבעים העלו גרסאות שונות, באשר לשווי מכירת הנכס כאשר לא צרפו כל אסמכתא אשר תעיד על הסכומים אשר התקבלו מהמשקיעים ויעידו על שווי רכישת הזכויות בנכס על ידם.

ע"פ ס' 5 להסכמי השיווק עליהם חתם התובע בעסקת פרלמנט בגין רכישת 1/14 הזכויות בנכס משלם הקונה סך של 88,000$ ארה"ב , סכום אשר 45% ממנו משולם ע"י הונו העצמי של הקונה ו-55% ע"י משכנתא. מכאן, ע"פ הסכמי השיווק למעשה הנכס נקנה מקבוצת הרכישה כולה בסך 1,232,000$ ארה"ב.

אין מחלוקת, כי בהתאם להסכמים בגין חלקו בנכס שילם התובע סך של 102,284$ קנדי(נספח ג'2 לכתב התביעה המתוקן).

הנתבעים אינם חולקים על הסכום שנתקבל מהונו האישי של התובע אלא שלטענתם הנכס בסופו של יום לא נקנה ע"י קבוצת הרכישה בסכום של 1,232,000$ ארה"ב, כיוצא מהסכמי השיווק אלא במחיר נמוך יותר כתוצאה מקבלת משכנתא נמוכה יותר מזאת שנתבקשה על ידם.

אלא שהנתבעים לא צרפו כל אסמכתא להוכיח בכמה נקנה הנכס בסופו של יום ע"י המשקיעים כשניתן לראות גרסאות שונות שניתנו על ידם.

כך ניתן לראות הבדל בגרסתו של מר שאתי , כך שבעוד בתצהיר המענה לשאלון טען כי בסופו של יום הנכס נמכר למשקיעים ב-814,394$ ארה"ב, בתצהיר עדות ראשית טען כי הנכס נמכר בסופו של יום ב-752,990$ ארה"ב.

בתצהיר מענה לשאלון נטען כי שולם סך של 18,571$ ארה"ב באמצעות משכנתא ובסה"כ 58,171$ ארה"ב , ובתצהיר עדות ראשית נכתב כי שולם סכום של 14,185$ ובסה"כ 53,785$ ארה"ב.

בתצהירים הסביר מר שאתי כי ההבדל בין שווי מכירת הנכס למשקיעים כאמור בהסכמים להבדיל ממכירתו להם בפועל נובע ממשכנתא נמוכה יותר אשר אושרה, בסך של 260,000$ קנדי (שהם 198,596$ ארה"ב) ולא כפי שהייתה עתידה להילקח בסך 677,600$ ארה"ב.

בחקירתו הנגדית לעניין זה, חזר על גרסתו כאמור בתצהיר עדות ראשית מטעמו כי בסופו של יום הנכס נמכר למשקיעים ב-752,000$ (ארה"ב) , כשההון העצמי של כל המשקיעים יחד היה 554,000$ כשנלקחה משכנתא של 260,000$ קנדי שהם 200,000$ ארה"ב (פרוטוקול דיון מיום 6.6.13 עמ' 198 שורות 29- 30, עמ' 199שורות 18- 22).

שעה שהנתבעים רוצים לסתור את האמור בהסכמים, אשר נחתמו על ידם ומהווים ראייה בכתב באשר לשווי מכירת הנכס למשקיעים עליהם להביא אסמכתאות לסתור זאת, מסמכים המצויים בשליטתם, משלא עשו כן הדבר משמש לחובתם ואין לקבל את גרסתם.

התובע הציג מסמך העברת זכויות בפרלמנט ותדפיס רשם המקרקעין המעידים על רכישת הנכס בפרלמנט בסך 525,000$, כאשר הציג את אותו המסמך ממנו הושמט הסכום בו נרכש הנכס, כשלטענתו מסמך העברת זכויות ממנו נמחק סך הרכישה של 525,000 $ דולר קנדי , הוצג להם עובר לחתימת הסכמי השיווק על מנת להסתיר הפער הדרקוני בין מחיר קניית הנכס ע"י חברת היזם לבין מחיר מכירתו למשקיעים.

לאור המסכת הראייתית הפרוסה לפניי ומשלא הוכח בפניי אחרת מעדיפה אני את האמור בפניי בגרסת התובע.

מעבר לאי הוכחת מחיר שווי הרכישה ע"י המשקיעים, הנתבעים אף לא הוכיחו בפניי לאן עברו כספי הרכישה של המשקיעים לרבות התובע.

כאמור לעיל, על מנת להוכיח את העברות מהנתבעת לחברת היזם בקשו הנתבעים להתבסס על סדרת החשבוניות משנת 2004 (נספח ב/4 לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעים) , אלא שאף לגרסת הנתבעים לא ניתן לקבוע כי המדובר בכספים אשר העביר התובע בגין העסקאות אשר נחתמו עמו (עדותו של מר שאתי , פרוטוקול דיון עמ' 190 שורות 3- 17).

כאמור גם מכתב אשר הוצא ע"י רוני בושארי בשם חברת אונטריו לתובע באשר לקבלת הכספים בעניין עסקת פרלמנט, אין בו לבדו כדי להוכיח כי הכספים אכן התקבלו בידי חברת היזם בעיקר בשים לב לזהות האינטרסים בין הנתבעת לחברת היזם שעה שהנתבע 2 הינו הבעלים הן בחברות המחזיקות בנתבעת והן בחברת היזם. מה עוד שהגם והיה כן ע"פ הסכמי השיווק כספים אלו היו צריכים לעבור לחשבון נאמנות ולא לחברת היזם.

מצג השבחה בנכס לאחר החתימה על ההסכמים;

טוען התובע, כי כבעסקת קינג הבטיחו נציגי הנתבעים לערוך פעולות השבחה לנכס בפרלמנט אשר יעלו את גובה התשואות שיקבלו המשקיעים מהנכס, אלא דבר לא נעשה בפועל .

מנגד טוענים הנתבעים, כי פעלו להשבחת הנכס אלא שלאחר שהתברר, כי כדאיות השבחת הנכס הינה גבולית והמשך הליך התכנון יוביל להגדלת ההוצאות הכספיות על הנכס תוך נטילת סיכון, כי הליך ההשבחה לא יוביל בהכרח להגדלת ההכנסות נאותה הנתבעת לפעול מול היזם על מנת להסב את השקעתו להשקעה חלופית.

על מנת להוכיח כי נעשו ניסיונות השבחה על ידם וכי התובע ידע על ניסיונות ההשבחה צרפו העתק מתוכניות שאושרו בחתימת התובע לצורך השבחת הנכס.

אלא שמלבד חתימה של התובע על מסמכים שהוצאו ע"י חברת היזם עצמה, ומכתבים שהופנו לתובע וליתר המשקיעים, לא הובאה בפניי כל אסמכתא כי בפועל נעשו ניסיונות להשביח את הנכסים כלל.

חברת היזם באמצעות מר בושארי שלחה מכתב לתובע לפיו ערכה מחקר באמצעות בעלי מקצוע ויצרה תוכנית עסקית אשר מראה, כי השבחת הנכס תהא רווחית למשקיעים. במסגרת המכתב חברת היזם כתבה כי תשמח לספק מידע חדש במשרדם בתל אביב (נספח ל"ב לתיק מוצגים מטעם התובע). (בעניין זה אף ניתן לראות את זהות הנתבעת וחברת היזם, ששכן דובר במשרדי הנתבעת).

ביום 17.6.05 שלחה הנתבעת מכתב לתובע ובו הוצעה לתובע אופציה להפסיק את קבלת התשואות מהנכס עד תום ההשבחה, במטרה לשפר את התשואה הקיימת ע"י השבחת הנכס והפיכתו לנכס משודרג .

אלא שבניגוד למצג לא רק שלא הוצגו בפניי פעולות השבחה מטעם הנתבעים אלא שהנתבעים הציעו לתובע להחליף את הנכס בפרלמנט לנכס חלופי.

אין מחלוקת כי התובע הסכים להמיר את הנכס בפרלמנט לנכס וכי חתם על מסמך במסגרתו כתב כי לא תהיה לו כל טענה בקשר לביטול החוזה בפרלמנט והתקשרות בעסקה החדשה(מסמך 1 לכתב ההגנה המתוקן).

אלא שקשה ליתן תוקף למכתב זה שעה שהמצג אשר הוצג לתובע היה מוטעה כאילו לא ניתן להשביח את הנכס בפרלמנט שעה שלא הוכח בפניי כי אכן נעשו ניסיונות השבחה וכי בכלל ניתן היה להשביחו טרם המצג החוזי והחתימה על הסכמי השיווק, , שעה שלא הוכח בפניי כי שווי הזכויות בנכס החלופי בגרנטרי היה שוו זכויות לנכס בפרלמנט , שעה כי התשואות בגין הנכסים החלופיים לא הופסקו כטענת התובע .

יותר מכך, בענייננו לאחר הליך ההוכחות בקשו הנתבעים לצרף ראייה חדשה המעידה על מכירת הנכס בגרנטרי על ידי ועד המשקיעים אשר למעשה לטענת הנתבעים לקח לידיו את הנכס לאחר פיטוריי אונטריו כוועד מנהל (ראה נספח יא1 לתצהיר השני מטעם מר שאתי) וכי התובע קבל את כספי המכירה בגין חלקו בנכס או יקבלם .

אלא שבחקירתו הנגדית הודה מר שאתי כי בניגוד לאמור בתצהירו הוא מודע לכך כי התובע טרם קבל את חלקו מכספי המכירה , כי מגיעה לו תמורה בגין המכירה וכי ישנה בעיה.

שעה שתצהירו של מר שאתי בצירוף הבקשה לצירוף ראייה הוגש ביום 10.12.13 קשה לקבל את עדותו של מר שאתי כי בשעת כתיבת התצהיר הייתה לו ידיעה ברורה שמתוקף זכויותיו קבל את הכסף אולם בהמשך התברר לו שאין כך, מה גם כי משנשאל מתי נודע לו כי התובע לא מקבל כספים בגין הזכויות השיב כי אינו זוכר (פרוטוקול דיון מיום 9.4.14, עמ' 219 שורות 10- 17).

לא רק שאין חולק כי התובע לא קבל את הכספים ממכירת הזכויות בנכס בגרנטרי נראה כי חברת אונטריו עדיין מעורבת בחלוקתם.

שכן, משנשאל מר שאתי האם כחברת יזם יש להם זכות שלא לחלק את הכספים השיב, כי למיטב ידיעתו יש אישור של סתיו אדיבי ושל נציגות המשקיעים יחד, כשלהם אין זכות וטו מאחר וועד המשקיעים החליט לפטר אותם (פרוטוקול דיון מיום 9.4.14 עמ' 219 שורות 25- 29), אלא שעם זאת אישר בעדותו כי מר סתיו אדיבי הינו הן דירקטור בחברת היזם היא חברת אונטריו והן בעל חברת הניהול של הנכס בגרנטרי(פרוטוקול דיון מיום 9.4.14 עמ' 220 שורות 7- 11).

עוד אישר כי חברת אונטריו זכאית לקבלת חלק מהכספים בנכס בגרנטרי כאשר לא נקב בעדותו בחלקה של אונטריו (פרוטוקול דיון מיום 9.4.14 עמ' 219 שורות 30- 32, עמ' 220 שורה 1).

מכאן ניתן להיווכח כי הגם והנתבעים מנסים בכל דרך להמעיט את מעורבותה של חברת היזם, לא נוכחתי כי אכן כך הדבר. במקום אחד מציינים הנתבעים ככל הנראה התובע יקבל את כל כספי השקעתו כשבבקשתם לצירוף ראיה כבר ניתן היווכח כי הם מציינים כי המדובר בסכום של 58,846$ בלבד, כשמצרפים לסכום זה את התשואות שהוא קבל, תשואות אשר היו אמורות להתקבל ללא קשר להשקעתו אלא בגין השקעתו.

שעה שהתובע לא קבל אף את השקעתו בנכס בגרנטרי אין הנתבעים אשר שוכנעתי כאמור לעיל שהציגו מצג שווא לתובע עוד בהיקשרותו בעסקת פרלמנט , יכולים להיבנות מפיטורי הוועד של חברת היזם, מה עוד ששוכנעתי כי הינה מעורבת ומשפיעה בחלוקתם שעה שלמעשה שהדירקטור בחברת היזם הוא גם הבעלים של חברת הניהול של הנכס בגרנטרי, אשר יכול להשפיע על חלוקת הכספים.

סבורני כי התחמקות הנתבעים באשר לקבלת כספי השקעתו של התובע אף באשר לנכס בגרנטרי מחזקים את מצג השווא אשר הוצג לו טרם התקשרותו על הסכמי השיווק בנכס בפרלמנט ואף בעת חתימתו על הסכם הוויתור.

הבסיס המשפטי;

לאור האמור לעיל, בקש התובע להורות על ביטול הסכמי השיווק אשר נחתמו עמו, הן בעסקת קינג והן בעסקת פרלמנט והשבת הכספים אשר שלם תמורת הזכויות בנכסים.

סבורני כי קיימת לתובע עילת ביטול הן מכוח ס' 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, והן מכוח סעיפים 6 ו7 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.

פרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973(להלן: "חוק החוזים") מעגן את המקרים בהם ניתן לבטל את החוזה בשל פגמים בכריתתו.

ס' 15 לחוק החוזים עניינו בהטעיית צד לחוזה והוא קובע כך :

" מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."

סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 מגדיר מהי הפרה יסודית וכך קובע:

" לענין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."

ס' 7(א) לחוק זה מקנה את הזכות לביטול עקב הפרה יסודית.

בענייננו, שוכנעתי כי התובע הוטעה עוד טרם המצג החוזי , וכי לולא מצגי השווא אשר הוצגו לו על ידי הנתבעים טרם הסכמי השיווק ואף לאחריהם לא היה לא היה מתקשר בהסכמי השיווק, ואף לא היה חותם על מסמך הוויתור באשר לעסקת הפרלמנט.

שוכנעתי כי התובע לא היה מתקשר בהסכמים לו ידע על זהות האינטרסים בין הנתבעת לחברת היזם, שעה שהנתבע 2 היה הבעלים העיקרי בחברות המחזיקות בנתבעת ושמש כמנכ"ל הנתבעת וכן היה הבעלים בחברת אונטריו , עובדה אשר שוכנעתי כי לא רק שלא גולתה לתובע אלא אף הוסתרה מעיני המשקיעים.

ברי כי התובע לא היה מתקשר בהסכמים לולא מצגי השווא באשר לתשואות שיתקבלו מהנכסים והשבחתם, שעה שלא הוכח בפניי כי נעשו כלל פעולות להשבחת הנכס כשלא ברור אם ניתן היה להשביח את הנכסים כפי שהובטח לתובע עוד טרם חתימתו על הסכמי השיווק.

שעה שהנכסים לא הושבחו כאמור במצגים אשר הוצגו לתובע טרם החתימה על ההסכמים ולא התקבלו התשואות אשר הובטחו לתובע על בסיסם התקשר בהסכמי השיווק, שעה שהנכסים נרכשו ע"י חברת היזם במחיר נמוך בהרבה מהמחיר בו נמכרו הזכויות בו לתובע וליתר המשקיעים, שעה שלמעט כספי המקדמה אשר שולמו לרכישת הנכסים לא הוכח בפניי מהיכן שולמה יתרת שווי הנכס כשלא הוכחש וייתכן כי היתרה מכספי המשקיעים, שעה שלא הוכח בפניי כספי קבוצת הרכישה אכן הועברו לחשבון היזם בקנדה ולאחר מכן לחשבון נאמנות כאמור בהסכם השיווק וכי הנתבעת העבירה את כספי התובע לחברת היזם כשלא הוכח בפניי מה נעשה עם הכספים , שעה ששווי הנכסים בעת מכירתם היה נמוך בהרבה מהמחיר אשר נגבה מהמשקיעים, ובעיקר כאשר הנתבעים השולטים בכל המידע נמנעו במכוון מלהציג בפני ביהמ"ש השתלשלות כספית מסודרת של הכספים, זיהויים של הכספים המועברים לכאורה לחברת נאמנות, שימוש בכספים וקשירת השימוש לטובת הנכס המסוים שלטובתו מנהלת חברת הנאמנות את הנאמנות, בהעדר כל אפשרות לבחון את המכלול הכספי, בהינתו העמימות של התשובות, והעדר המסמכים הנוגעים לכספים, בהעדר כל נתונים באשר לפעולות שנעשו ואסמכתאות בקשר לכך לכאורה לצורך השבחת הנכס, כאשר כל מעשה הנתבעים וחברת הנאמנות שבשליטתם נ ותרו נסתרות, עמומות, גם לאחר הליך משפטי ארוך וומושך וגם לאחר מכירת הנכס, שוכנעתי כי הנתבעים הטעו את התובע והציגו לו מצגי שווא טרם החתימה על הסכמי השיווק על מנת שייקשר בהסכמים כשלולא ההטעיה לא היה מתקשר בהסכמים, כשלאחר חתימתו על ההסכמים הפרו את ההסכמים הפרות יסודיות הן במעשיהם והן במחדלם , על מנת להשיא את רווחיהם הם על חשבון המשקיעים, כאשר ברי כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכמים לו ידע על הפרות אלו.

סבורני כי חתימת התובע על מסך הוויתור באשר לעסקת פרלמנט אף היא חלק ממסכת ההפרות של הנתבעים כלפי התובע, כשניתן להיווכח כי התובע לא קבל את כספי השקעתו אף באשר לנכס החלופי בגרנטרי.

עדותו המתחמקת והלא ברורה של הנתבע 2, אי המצאת המסמכים המצויים בשליטתם של הנתבעים והעדת עדים רלוונטיים אשר יכולים לשפוך אור על המחלוקת והסתרת מידע ופרטים רבים באשר לכספים שהתקבלו מהתובע על ההוצאות שהוצאו בקשר לנכס ולפעולות שנעשו בקשר לנכס, אי המצאת דו"חות רבעוניים ושנתיים כמתחייב ע"פ הסכמי השיתוף וניסוח הסכמי השיתוף בשפה האנגלית אשר אינה שגורה בפי התובע, רק מחזקים את גרסת התובע.

מכאן, כי עומדת לתובע הזכות לביטול ההסכמים הן מכוח פגם בכריתתם והן מכוח הפרתם הפרות יסודיות.

אחריות הנתבעים;

הנתבעת הינה צד ישיר להסכם השיווק עליו חתמו התובעים, כשהיא אשר אף עמדה בקשר עם התובעים באשר להתקדמות הפרויקט .

באשר לנתבע 2 סבורני, כי יש להטיל עליו אחריות ישירה על מעשי ההטעיה שנעשו לתובע ועל כי נהג בחוסר תום לב כלפי התובע עובר לחתימה על הסכמי השיווק ולאחריהם, הנתבע 2 חב אישית בתשלום החוב בהיותו מנכ"ל הנתבעת ובעל המניות בחברות המחזיקות בה הוא שהקים את חברת אונטריו היא חברת היזם כששוכנעתי כי עד סוף שנת 2009 היה בעל המניות בה והוא אשר שלט וניהל אותה כל העת, חברה אשר החזיקה אף בחברת הנאמנות.

שוכנעתי כי, הוא אשר משך בחוטים בכל מעשי התרמית כלפי התובעים, הוא אשר יזם הלכה למעשה את ההסכמים שנחתמו עם התובעים הוא אשר מינה את בעלי המניות בחברת אונטריו כרצונו, הנחה את הנתבע 3 אשר היה מנהל השיווק בנתבעת, מינה את מנהל חברת הנאמנות- מר בושארי ואת עו"ד הקנדי אשר סייעו בידו להציג את מצגי השווא כלפי התובעים.

הטלת אחריות אישית להבדיל מהרמת מסך מקיימת את העיקרון היסודי בדבר אישיותה הנפרדת של חברה, כאשר היא מטילה חבות אישית על האורגן עצמו בשל פעולותיו (ע"א 9916/02 בן מעש אהרון נ' שולדר חב' לבניה בע"מ).

האחריות הינה בשל פעולות של בני אדם הפועלים בשם התאגיד, בין שהם אורגנים בחברה ובין אם לאו(ע"פ 3027/90 חברת מודיעים בינוי ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל פ"ד מה(4)364, 385).

סוף דבר:

הנני קובעת כי הסכמי השיווק אשר נחתמו עם התובע בטלים.

לאור ביטול ההסכמים יש להשיב לתובע את כספי השקעתו בקיזוז הסכומים אשר קבל מאת הנתבעים.

באשר לעסקת קינג אין מחלוקת כי התובע שלם לנתבעת סך של 180,000 ₪ כאשר לאחר מכירת הנכס קבל התובע לידיו סך של 19,500 $ קנדי, שהם נכון לאוגוסט 2010 כ- 70,000 ₪.

כמו כן התובע אינו חולק כי קבל במשך תקופה קבל מהנתבעים תשואות עבור הנכסים הן בקינג והן בפרלמנט, כשלא נתן הסבר מניח את הדעת מדוע לא פרט את גובה התשואות ומדוע לא קוזזו סכומים אלו. הגם וקבל את הסברו של התובע כי לא ניתן לו דיווח מסודר ומלא לאיזה פרויקט שייכות התשואות שהתקבלו היה עליו להוכיח את כלל התשואות שקבל לשני הפרויקטים ולקזזם (פרוטוקול דיון מיום 3.6.13 עמ' 48 שורות 10- 20, עמ' 49 ).

בניגוד לתובע אשר לא פרט את גובה התשואות , מר שאתי בסעיף 47 לתצהירו מיום 28.3.11 מפרט את תשואות התובע (וחוזר על כך בבקשה לצירוף ראייה) ומצהיר כי התובע קבל תשואות בסך של 6,215$ ארה"ב , היינו סך של כ-27,615 ₪. משהתובע לא פרט את התשואות ומשתצהירו של מר שאתי לא נסתר, הנני מקבלת את האמור בתצהירו באשר לגובה התשואות.

לאור זאת, סכום ההשבה של התובע בגין הנכס בקינג המגלם את סכום השקעתו בקיזוז התשואות שהתקבלו לידיו והחזרים לאחר מכירת הנכס הינו: 82,385 ₪.

באשר לעסקת הפרלמנט אין מחלוקת כי התובע שלם סך של 102,284.10$ קנדי עבור זכויותיו ב2/14 מזכיות הנכס בפרלמנט, שהם 352,491 ₪ , ואף אין מחלוקת כי לא קבל את הכספים בגין זכויותיו בנכס החלופי בגרנטרי.

עם זאת התובע הודה, כי קבל תשואות עבור זכויותיו בנכס בפרלמנט ואף תקופה בגין זכויותיו בנכס בגרנטרי , הנכס החלופי, אלא שלא פרט את גובה התשואות.

בניגוד לתובע מר שאתי בסעיפים 79 ו-80 לתצהירו מיום 28.3.11 הצהיר כי גובה התשואות אשר קבל התובע בגין הנכס בפרלמנט ולאחר מכן בנכס בגרנטרי הוא בסך: 18,542$ ארה"ב, היינו כ7- 74,353 ש"ח.

משהתובע לא פרט את התשואות ומשתצהירו של מר שאתי לא נסתר, הנני מקבלת את האמור בתצהירו באשר לגובה התשואות.

לאור זאת, סכום ההשבה של התובע בגין הנכס בקינג המגלם את סכום השקעתו בקיזוז התשואות שהתקבלו לידיו הינו: 278,138 ₪.

לאור האמור לעיל, הנתבעים ישלמו לידי התובע סך של: 360,523 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם למועדים המפורטים בכתב התביעה.

עוד ישלמו הנתבעים הוצאת משפט ובנוסף שכ"ט בסכום של 35,000 ₪.

ניתן היום, ב' אלול תשע"ד, 28 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.