השופטת הבכירה אסתר הלמן:

בפנינו ערעורים על פסק דינו של בית המשפט קמא (כב' השופטת ע. גולומב), בת.א. 29689-02-10.

הרקע:

1. כרדוש חליל עצים בע"מ (להלן: "כרדוש" או "המשיבה"), הינה בעלת הזכויות במקרקעין הידועים כמגרש 5/1א' לפי תכנית מפורטת ג/6317 בגוש 17532, חלקות 2 (חלק), 10 (חלק) ו-11 (חלק), בשטח של 2,877 מ"ר (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין שוכנים באזור התעשייה בהר יונה, בשטח שיפוטה של עיריית נצרת עילית (להלן: "העירייה").

2. במסגרת תביעה, שהגישה כרדוש לבית המשפט קמא, היא ביקשה לחייב את העירייה להשיב לה היטלי פיתוח, אשר שולמו על ידה לעירייה, לפי דרישה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בנצרת עילית (להלן: "הוועדה"), לשם קבלת היתר בנייה לבניית מבנה במקרקעין.

כנתבעת נוספת צורפה "מי נע", חברת המים והביוב של נצרת עילית בע"מ (להלן: "התאגיד" או "מי נע"), לאחר שהעירייה טענה כי היא בעל הדין הנכון בתובענה.

3. טענתה העיקרית של כרדוש בדרישתה להחזר הסכום ששולם על ידה תחת מחאה ולשם קבלת היתר הבנייה בלבד, הייתה כי עובר לרכישת הזכויות במקרקעין, שולמו על ידי הרוכשת המקורית של המקרקעין, חברה בשם גולדאל בע"מ (ממנה רכשה כרדוש את זכויותיה), תשלומי פיתוח עבור המקרקעין, ואלה כללו את תשלומי היטלי המים, הביוב והתיעול.

4. למען שלמות התמונה אומר, כי כרדוש נדרשה ביולי 2005 לשלם (בהתאם לדרישה המתוקנת):

סך של 209,838 ₪ עבור היטל מים.

סך של 125,811 ₪ עבור היטל ביוב.

סך של 10,498 ₪ עבור היטל תיעול.

(בדרישה המתוקנת הופחת חיוב עבור ביב ציבורי, שבוצע על ידי התמ"ת).

הדרישה המתוקנת (שכללה גם אגרות בניה, שאינן מענייננו), שולמה על ידי המשיבה, תחת מחאה, לאחר שנדחו טענותיה כי היא פטורה מתשלום, וזאת כתנאי לקבלת היתר בניה.

בית משפט קמא קבע בפסק דינו, כי על הנתבעים (המערערים), יחד ולחוד, להשיב לכרדוש את סכומי היטל המים והתיעול, (סך כולל של 220,336 ₪). הדרישה להשבת הסכום ששולם עבור היטל הביוב נדחתה.

5. על פסק הדין של בית המשפט קמא הוגשו, כאמור, שני ערעורים.

ערעור אחד מטעם העירייה והוועדה, המערערות על חיובן בהשבת הסכום. וערעור נוסף , מטעם התאגיד מי נע, על חיובו בתשלום בהתאם.

עיקרי העובדות עליהן מבוסס פסק דינו של בית המשפט קמא:

6. הזכויות בקרקע נרכשו על ידי גולדאל בע"מ ביום 13/05/99, על פי הסכם פיתוח שנערך בינה לבין מנהל מקרקעי ישראל. (הסכם זה כונה "הסכם הרכישה").

7. השתלשלות העניינים שקדמה לחתימת הסכם הרכישה עם גולדאל הייתה כדלקמן:

א. עבודות הפיתוח באזור התעשייה מורדות הר יונה בוצעו או מומנו על ידי משרד התעשייה המסחר והתעסוקה (להלן: "התמ"ת"), תוך שהרוכשים/היזמים משתתפים בעלויות אלה על ידי תשלום דמי הפיתוח למשרד התמ"ת.

ב. ביום 12/01/98 הודיעה העירייה כי מליאתה אישרה, שלאור האמור לעיל, היא לא תגבה מיזמים באזור זה תשלומים עבור העבודות שבוצעו על ידי התמ"ת.

ג. לשם הקצאת הקרקע לגולדאל, היא פנתה לעירייה ושילמה סך של 402,780 ₪, עבור הוצאות הפיתוח. בעקבות כך אישרה העירייה ביום 17/11/98 במכתב לוועדת האישורים בתמ"ת, כי יזם הבנייה גולדאל, שילמה את דמי הפיתוח וביקשה להפנותה למנהל מקרקעי ישראל לצורך החתמתה על חוזה חכירה.

ד. ביום 23/11/98 נחתם הסכם בין העירייה לגולדאל (כונה "הסכם עבודות הפיתוח"), אשר במסגרתו הובהר והוסכם, כי חתימת הצדדים על ההסכם ותשלומי דמי הפיתוח, (שכבר שולמו) מהווים תנאי לטיפול בבקשתו של היזם לקבל הקצאת הקרקע ממשרד התמ"ת. לאחר מכן, נחתם הסכם הרכישה (קרי חוזה הפיתוח), שלפיו הוקצו המקרקעין לגולדאל למטרת ההקצאה.

ה. הסכום ששולם על ידי גולדאל לעירייה עבור דמי הפיתוח, הועבר על ידי העירייה לקרן משותפת - לה ולמשרד, ושימש את המשרד למימון עבודות הפיתוח של אזור התעשייה שבוצעו על ידי או במימון התמ"ת.

ו. ביום 05/01/05 רכשה כרדוש את זכויותיה של גולדאל במקרקעין. כאמור, בעקבות בקשתה לקבל היתר בנייה להקמת מפעל תעשייתי במגרש, היא נדרשה על ידי הוועדה לשלם אגרת בניה ואת ההיטלים שבמחלוקת. בקשתה לבטל את הדרישה לתשלום ההיטלים נדחתה, ולכן שילמה כרדוש את מלוא סכום הדרישה, תחת מחאה.

גדר המחלוקת בפני בית המשפט קמא:

8. בית המשפט קמא נדרש להכריע בטענותיה של כרדוש, לפיהן היטלי הפיתוח הוטלו על ידי העירייה והוועדה בחוסר סמכות, שכן כל עבודות הפיתוח בוצעו על ידי משרד התמ"ת ובמימונו, ובהעדר כל מקור חוקי לחיוב כזה, וכי גבייתם של דמי הפיתוח מהווה כפל חיוב בלתי חוקי, שכן אלה כבר שולמו על ידי הרוכשת המקורית.

לחלופין, דרשה כרדוש לזכותה בגין מרכיב הקרקע, שכן לטענתה, בעת שרכשה את המגרש, הוא היה מחובר לכל תשתיות המים, הביוב והתיעול, והיה על העירייה, בהתאם לחוק העזר, לגבות בעת הוצאת היתר הבנייה, היטלים עבור רכיב הבנייה המתבקש בלבד, בעוד שבעד רכיב הקרקע עליה לגבות את ההיטלים מאת גולדאל.

9. העירייה, מנגד, טענה, כי החיוב אותו נדרשה כרדוש לשלם איננו מגולם במסגרת תשלום הוצאות הפיתוח, ששילמה הרוכשת המקורית בעבר, והנטל בעניין זה להוכיח אחרת, רובץ על כרדוש.

לטענת העירייה, לא הוכח כי מדובר בחיוב כפול, ואף הוכח כי גולדאל נשאה בהיטל עבור תשתיות העל, רכיב שלא נכלל בדמי הפיתוח, שנדרשו עבור התשתיות בתוך אזור התעשייה בלבד.

העירייה מוסיפה, כי גולדאל לא בנתה מבנה על המקרקעין. היא מכרה את זכויותיה במגרש בלבד לכרדוש, כך שלא ניתן היה לחייב אותה בתשלומים אותם נדרשה כרדוש לשלם. כרדוש נדרשה לשלם עבור חיבור המבנה, שבכוונתה היה לבנות לתשתיות העל, וגובה החיוב הוא נגזרת של גודל המבנה. בכלל זה נדרשה כרדוש לשלם עבור עלויות מכון טיהור שפכים, מאגרי מים, תחנות שאיבה וקווים מאספים, מחוץ למגרש, אשר בהם היא תעשה שימוש בעקיפין.

העירייה התנגדה להרחבת חזית בסיכומי כרדוש, כמו למשל בכל הנוגע לטענה החלופית, והוסיפה כי בכל מקרה, הכספים הועברו לתאגיד המים, ולפיכך, ככל שבית המשפט יורה על השבתם, יש לחייב את התאגיד לעשות כן.

10. התאגיד מצדו טען כי התביעה איננה מעוררת כל עילה כנגדו. לגופו של עניין, תמך בטענות העירייה, לפיהן, אין חפיפה בין החיוב שהוטל על כרדוש לבין תשלומי דמי הפיתוח בהם נשאה גולדאל בעבר. בנוסף, טען התאגיד, כי ביצע עבודות תשתית רחבות היקף בתחום העיר, המשרתות גם את אזור התעשייה.

קביעותיו ומסקנותיו של בית המשפט קמא:

11. בית משפט קמא הגדיר את המחלוקת כך: "מהו היחס המשפטי בין תשלום דמי הפיתוח ששולמו על ידי הרוכש בעבר, לבין היטלי הפיתוח שהוטלו מכוח חקיקת העזר?".

בית המשפט קמא סקר בהרחבה את הפסיקה הדנה בסיטואציות דומות, תוך התייחסות למאפייניו של ההיטל, שתעריפו איננו מחושב בזיקה מימונית לעלות הקונקרטית של הקמת תשתית ספציפית, אלא חושב כנגזרת מתחשיב מקצועי, המבוסס על אומדן של כלל עלויות התשתית, שאותו סוג של היטל נועד לממן (עע"מ 2314/10 עיריית ראש העין נ. אשבד נכסים בע"מ (24.6.2012) (להלן: "עניין אשבד"), ולפתרונות שהותוו בפסיקה במצבים דומים (ע"א (ב"ש) 29612-01-13 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ. עיריית באר שבע (2013), ע"א 11371/05 המועצה האזורית באר טוביה נ. ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ (2008)).

בית המשפט קמא דחה את הטענה לגבי העדר סמכות להטיל את ההיטלים וכן את הטענה כי לא התקיימו הוראות הדין והפרוצדורה, הנדרשת על פיו, לשם חיוב בהיטלים. בנוסף, נדחו בשל הרחבת חזית ולגופו של עניין, טענות נוספות שהעלתה התובעת כרדוש כנגד החיוב.

12. באשר לנקודה המרכזית שבמחלוקת, האם יש במקרה זה חיוב בכפל נקבע:

א. כי אין מחלוקת שחיוב כפל של הפרט בגין פיתוח של מקרקעין ציבוריים איננו כדין.

ב. נטל ההוכחה כי המדובר בחיוב כפול מוטל על כרדוש, התובעת, בתור "המוציא מחברו".

ג. לא הוכחה חפיפה מלאה בין התשלומים ששולמו על ידי הרוכשת המקורית לבין סך של כל ההיטלים, שיכולה הייתה העירייה לגבות, לו היא זו שביצעה את העבודות.

ד. ההיטלים המוטלים מכוח חוקי העזר משקפים את השתתפותו היחסית של בעל המקרקעין בנשיאה בעלויות כלל התשתית העירונית. חיוב, כאמור, כאשר הוא מוטל באופן מלא ומצטבר לחיוב בתשלום עלויות פיתוח של תשתית ציבורית מסוימת ומוגדרת בתחום העירייה, כולל מרכיב של חפיפה שהוא בגדר כפל חיוב. לפיכך, נטל הבאת הראיות עבר לכתפי הנתבעים (המערערים) והיה עליהם להציג בסיס עובדתי וראייתי באשר ליחס בין דמי הפיתוח ששולמו בעבר לבין אותם היטלים שהשיתו על כרדוש.

ה. בנוגע לחיוב בהיטל ביוב-הוכח כי, מלכתחילה, חויבה כרדוש גם בגין ביוב ציבורי, אולם החיוב צומצם (בדרישה המתוקנת), והיא חויבה רק בגין ביוב מאסף ומכון טיהור, ובגין אלה לא שולם בעבר, כך שהדרישה להשבת סכום זה, נדחתה.

ו. הדרישה להשבת ההיטל שנגבה מכוח חוק עזר אספקת מים, נתקבלה. בית המשפט קמא ציין בעניין זה, כי בהודעת החיוב אין פירוט של סוגי החיוב השונים ולא צוינו באופן מלא סעיפי חוקי העזר מכוחם הוטל החיוב. מתוך השוואת המלל (אגרת חיבור למפעל מים), אל סעיפי התוספת לחוק העזר עלה, כי מדובר באגרת חיבור למפעל מים והיטל פיתוח מפעל מים, כשחוק העזר איננו עורך הבחנה בין תשתית - על לבין תשתית מקומית צמודה.

טענות המערערים, כי חוק העזר מבחין בין השימוש בתשתיות - העל של הרשות לבין עבודות פיתוח, שבוצעו במתחם אזור התעשייה עצמו בלבד נדחו, מן הנימוקים שפורטו שם בהרחבה.

ז. מנימוקים דומים התקבלה גם הדרישה להשבת הסכום ששולם עבור היטל תיעול. אמנם במכתב העירייה מיום 12/01/98 לא נזכר נושא זה, אך מן הראיות שהובאו בפני בית המשפט קמא, עלה כי התמ"ת ביצע גם עבודות ניקוז.

כאמור, נקבע כי החזר הסכומים ששולמו עבור היטל המים והתיעול יחול על הנתבעים יחד ולחוד.

נימוקי הערעור:

המערערות 1 ו- 2

13. לטענת המערערות 1 ו- 2 (להלן: "המערערות"), התשלום אותו נדרשה המשיבה לשלם בדרישת התשלום לא גולם במסגרת תשלום דמי הפיתוח ששולמו בעבר, ולפיכך הן היו רשאיות, ואף חייבות, לגבותו, וזאת בהסתמך על חוקי העזר הרלוונטיים וחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 ובית המשפט קמא שגה כאשר קיבל באופן חלקי את התביעה, בשל הנימוקים הבאים:

א) בית המשפט קמא, שגה כאשר לא דחה טענות שהועלו על ידי המשיבה לראשונה במסגרת סיכומיה, אף שטענות אלו מהוות הרחבת חזית אסורה.

ב) בית המשפט קמא שגה כאשר קבע כי המשיבה עמדה בנטל הבאת הראיות הראשוני בדבר קיומה של חפיפה בין חלק מרכיבי ההיטלים לבין דמי הפיתוח ששולמו ולכן העביר את נטל הבאת הראיות אל כתפי המערערות, להוכיח אחרת.

יתרה מכך, נספח י"ז (2) לתביעה אף מוכיח כי הוצאות הפיתוח שולמו בגין רכיבים שונים, מאלה עבורם נדרשה המשיבה לשלם.

קביעה זו עומדת בסתירה להלכה שלפיה, על הטוען כנגד כשרות הטלת המס להוכיח טענתו, שאם לא כן, נהנית הרשות מחזקת התקינות.

ג) המערערות טוענות כי בית המשפט קמא התבסס בקביעה זו על שני נימוקים: מכתבו של סגן ראש העירייה מיום 12.198, ושיטת ההיטל ובכך טעה.

מכתב סגן ראש העירייה איננו יכול לערער את חזקת התקינות המנהלית ביחס לחקיקת משנה. הוא גם איננו עוסק כלל בנושא הנדון ואין בו את מה שמבקשת המשיבה למצוא בו.

הטענה השנייה, כי חוק העזר מים לא הותקן כהלכה הינה שגויה, שכן לא נטען כך ולא הובאו ראיות לביסוס הטיעון. זאת ועוד, הרעיון העומד מאחורי פסק הדין, לפיו על המערערות לבסס בטיעון ובהוכחה כי התחשיב שביסוד חוק העזר למים איננו לוקח בחשבון את אזור התעשייה, כדי לקבוע שאין חפיפה בין התשלומים, עומד בניגוד לפסיקה ולעיקרון היסוד הקבוע בסעיף 6 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין"), לפיו פעולה על פי חיקוק מוגנת מפני תביעה.

ד) בית המשפט קמא לא נדרש לבחון את החיוב דרך תחשיבי חוק העזר, כלומר בשלב חקיקת המשנה, אלא את קיומה של עילה להטלת החיוב. חפיפה, ככל שהיא קיימת, עלולה להימצא בתחשיב היטלי הפיתוח והתעריפים מכוחו אולם הנושא, ככזה, כלל לא נדון אלא פותח על ידי בית המשפט קמא.

ה) שגה בית המשפט קמא, כאשר קבע כי הנטל עבר אל המערערות תוך הסתמכות על האמור בספרו של המלומד ע' שפיר, (אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות כרך א (2005) (להלן: "שפיר")), שכן נסיבות המקרה דנן שונות מהנסיבות המתוארות שם. כאן, הסכם הפיתוח קובע מפורשות חובת תשלום היטלי פיתוח, בנוסף על דמי הפיתוח ולהסכם הפיתוח צורף מכתב התמ"ת, הקובע חובת תשלום היטל מפורשת. בנוסף, בית המשפט קמא התעלם מהאמור בפסק הדין אליו מפנה שפיר בספרו, ת"א (חי') 307/01 גרזוזי ובניו בע"מ נ' עיריית מעלות תרשיחא (8.3.2005) (להלן: "עניין גרזוזי"), כאשר הצורך בהוכחת היסוד הכלכלי של ההיטל לא נדרש במקרה הנוכחי משום שמלכתחילה לא נתקף חוק העזר או תעריפו.

ו. שגה בית המשפט קמא בקביעתו כי המערערות לא הרימו את הנטל שהועבר אליהן, ולא הוכיחו כי הוצאות הפיתוח נגבו עבור רכיבים שונים, במיוחד לאור חזקת התקינות המנהלית אשר, בהעדר ראיה לסתור, עומדת למערערות. בקביעתו התעלם בית המשפט מן המסמכים שהוצגו על ידי הצדדים ואשר הראו כי אין חפיפה בין התשלומים.

ז. שגה בית המשפט קמא כאשר קבע כי ישנה חפיפה חלקית בנוגע להיטל המים, תוך פרשנות שגויה של חוק העזר לנצרת עילית (אספקת מים), תשמ"ד – 1984 ובהתעלם מהעובדה שהחיוב התייחס לעצם החיבור למפעל מים, ובהתאמה להיקף הבנייה המבוקשת, רכיבים אשר לא היו ידועים בעת תשלום דמי הפיתוח. בית המשפט קמא התעלם גם ממכתבי התמ"ת, בתשובה לפניות המשיבה, התומכים בעמדת המערערות.

ח. שגה בית המשפט קמא בפרשנות שנתן להוראות חוק ה עזר נצרת עילית (תיעול), תשס"ב – 2002, אשר תחולתו מתייחסת לתוספת בניה או ביצוע בניה חדשה בנכס, ובכך למעשה נשלל הבסיס לכפל חיוב. לשיטתן, לא הוכח בפני בית משפט קמא כי בוצע תשלום כלשהו מטעם גולדאל בקשר לתיעול.

ט. טעה בית המשפט קמא כאשר קבע כי העירייה לא הייתה מוסמכת לגבות את היטלי הפיתוח עבור מי נע. מי נע התאגדה בשנת 2004, ההיטלים אמנם נגבו על ידי העירייה אך הועברו למי נע. לפיכך, לא היה מקום לחייב את המערערות להשיב את הכספים, ביחד עם התאגיד, הואיל והן היוו אך צינור להעברת כספים מהתושב לתאגיד.

י. לסיכום טוענות המערערות כי שגה בית המשפט קמא כאשר השית עליהן הוצאות משפט, מקום שהן פעלו על פי הסמכויות המוקנות להן בהתאם לחוק וכאשר לא נתן משקל לכך שהתביעה נדחתה בחלקה.

ערעור התאגיד

14. בהודעת ערעור מפורטת וארוכה, פירט התאגיד את נימוקיו, מדוע יש לעמדתו לבטל את החיוב שהושת עליו. מרבית טיעוניו דומים לטיעוני המערערות ואין טעם לחזור עליהם. בקצרה יאמר כי לטענת התאגיד שגה בית המשפט קמא בקביעותיו:

א) כאשר קבע כי טענת המשיבה, לפיה גביית ההיטלים נעשתה בניגוד להחלטת העירייה, אינה הרחבת חזית.

ב) התאגיד מפנה להוראת בסעיף 6 לפקודת הנזיקין והוראת סעיף 36(ב) לכללי תאגידי מים וביוב (חישוב עלות שירותי מים וביוב והקמת מערכות מים או ביוב), תש"ע - 2009. לטענתו, רק החל משנת 2010 נאסר על התאגיד לגבות את אגרת החיבור מכוח חוקי העזר והותר לו להמשיך לגבות את היטלי המים בלבד.

ג) כאשר קבע כי המשיבה עמדה בנטל הבאת הראיות הראשוני בדבר קיום חפיפה בין חלק מרכיבי ההיטלים בדרישת התשלום לבין דמי הפיתוח. לשיטת התאגיד, לא היה מקום להעביר את נטל הראיה, להוכחת החיוב הכספי אליו, זאת משום שאין בידיו נתונים אשר יכולים להצדיק את החיוב, שכן הוא אינו אמון על התקנת התעריפים או חישובם. בנוסף, ההסתמכות על דברי המלומד שפיר, לצורך העברת הנטל שגויה, בהינתן העובדה שבספרו הוא מפנה לפסיקה הפוכה, שבית המשפט קמא לא התייחס אליה כלל.

ד) בקובעו כי לא צוינו סוגי החיוב בהיטל המים או שלא צוינו באופן מלא סעיפי חוק העזר מכוחם הוטל החיוב או שלא פורט באופן מספק החיוב. ניתן תיאור מלא בדרישת התשלום וחוק העזר מבאר בגין מה נדרש כל תשלום. על כל אלה הוסיף מהנדס העירייה הסברים.

ה) בכך שלא הסתפק במכתב משרד התמ"ת (סעיף 58 לפסק הדין), ובכך שלא ראה בהסכם הפיתוח כראיה לכך שברור מאליו כי אין חפיפה בין דמי הפיתוח וההיטלים.

ו) בית המשפט קמא בחר מיוזמתו לברר האם אגרת החיבור נושאת אופי הוני להבדיל מ"היטל פיתוח מפעל מים" ואת קביעתו בעניין ההבחנה ביניהם לא ניתן לקבל, הן משום שהמשיבה לא העלתה טענה זו כלל והן מהותית.

ז) כאשר דן בטענות אשר לא הועלו בתביעה כגון: השאלה האם רכיבי חוקי העזר שהוחלו (אגרת חיבור למפעל מים והיטל פיתוח מפעל מים) מפלחים בין עלויות באזור התעשייה לבין אלו שמחוצה לו, וכן בשאלה האם עבודות משרד התעשייה הוחרגו מהחיוב במסגרת ההיטלים.

ח) תוצאת פסק הדין אינה מתיישבת עם עניין אשבד, ואף לא עם העיקרון שנקבע בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' צבי גור-ארי (27.6.2011) (להלן: "עניין דירות יוקרה"), בנוגע למעמדם הלא חוקי של הסכמי פיתוח.

ט) היה על בית המשפט קמא לדחות את התביעה בהעדר תחשיב או תשתית אחרת, מטעם המשיבה, שיכולה לשמש בסיס לטענה בדבר פטור גורף.

י) שגה בית המשפט קמא משלא דחה את התביעה על יסוד העובדה כי דמי הפיתוח שולמו בטרם הוצא ההיתר, ולכן חזקה ששולמו רק על רכיב הקרקע, בעוד שהיטלי הפיתוח נגבו בעד הוצאת היתר הבניה.

יא) ביחס לתיעול- לא הוכח כי סכומים אלה הועברו לתאגיד, שעיסוקו במים וביוב. לכן לא היה מקום לחייב אותו בהשבת הסכום. בנוסף, התאגיד אינו חייב בהשבה כלל, ובוודאי שלא ביחד עם העירייה, שכן מעמדם שונה. כן סבור התאגיד כי שגה בית המשפט קמא כאשר קבע כי גבייה מטעם העירייה הינה פסולה מעיקרה, וזאת נוכח ההסכמים שבין הצדדים המאפשרים, לגישתו, חיוב מסוג זה.

נימוקי התשובה של המשיבה

תשובה לע"א 1905-03-15

15. לשיטת המשיבה, הערעורים משיגים על קביעות עובדתיות, על סדרי דין, על ראיות ועל אופן ניהול ההליך ואין בהם טענות המצדיקות התערבות ערכאת הערעור.

לטענת המשיבה, משהמחלוקת בין הצדדים נסבה על היחס בין תשלום הוצאות הפיתוח, כתנאי לקבלת המלצה לחכירת המגרש, לבין תשלום היטלי הפיתוח כתנאי לקבלת היתר בנייה, היה על העירייה עצמה, אשר בידיה מצויים התחשיבים והנתונים אודות הפיתוח, להוכיח את טענתה כי היטלי הפיתוח חושבו תוך החרגה של אזור התעשייה.

16. לטענת המשיבה, אין מחלוקת כי כל עבודות הפיתוח והקמת התשתיות באזור התעשייה לרבות מים, ביוב ותיעול וחיבורן לתשתיות העל, בוצעו על ידי התמ"ת. המנהל והעירייה פעלו על פי הנוהל שהיה קיים בשעתו, והתנו הקצאת המגרש ליזם כנגד תשלום הוצאות הפיתוח. הסכמי הפיתוח היו מקור למימון כל עלויות הפיתוח מראש, שכן הסמכות לגבות היטלי פיתוח קמה רק לאחר ביצוע עבודות התשתית או הגשת בקשה להיתר בניה. מר קורן, העד מטעם העירייה, אישר כי קיים הסכם בין העיריה לבין המשרד אך חרף פניות חוזרות ונשנות לא הוצג ההסכם ולא ניתן פירוט של הוצאות הפיתוח ששולמו.

17. לשיטת המשיבה, ההיטלים מחושבים על בסיס כלל צרכי והוצאות הפיתוח של הרשות המקומית, הן תשתיות העל והן תשתיות צמודות מגרשים. העירייה הודתה (עמ' 22 שורות 11 – 12 למע/5) כי גם אם הייתה מבצעת בעצמה את עבודות הפיתוח, הייתה גובה את הסכומים על פי חוקי העזר הקיימים. לפיכך, בצדק קבע בית המשפט קמא כי ההיטלים המוטלים מכוח חוקי העזר משקפים את השתתפותו היחסית של בעל המקרקעין בנשיאה בעלויות כלל התשתית העירונית וכשהוא מוטל באופן מלא ובמצטבר לחיוב בהוצאות הפיתוח של תשתית ציבורית מוגדרת בתחום העירייה, כולל בהכרח מרכיב של חפיפה שהיא בגדר כפל חיוב. בית המשפט קמא קבע ובצדק כי אף שנטל ההוכחה של כפל התשלום רובץ על המשיבה, הרי נוכח הימצאות הנתונים העובדתיים הרלוונטיים בידי העירייה – נטל הראיה הראשוני שעל המשיבה לעמוד בו איננו כבד והמשיבה כבר עמדה בו, בין היתר, בהסתמך על מכתב העירייה מיום 12.1.98 ובשל הגיונה של שיטת ההיטלים, לכן עבר נטל הבאת הראיות אל כתפי העירייה.

18. המשיבה מוסיפה כי בית המשפט קמא הלך כברת דרך נוספת ועשה חסד עם המערערות כאשר בחן והעמיק בחוקי העזר כדי להבין אם ישנה חפיפה בין החיובים, למרות שהדבר לא נטען על ידן.

19. באשר להיטל התיעול, טוענת המשיבה, כי העירייה הודתה כי כל עבודות הפיתוח, כולל עבודות התיעול, בוצעו במלואן על ידי משרד התעשייה ולכן היה עליה להניח תשתית ראייתית באשר ליחס בין הוצאות הפיתוח ששולמו בגין התיעול באזור התעשייה לבין היטל התיעול שהושת במלואו על המשיבה. עוד באותו עניין, טוענת המשיבה כי החיוב ממילא היה שגוי שכן בהתאם לאמור בסעיף 4 לחוק העזר תיעול, היטל התיעול ייעשה לפי שטח או נפח הבניין, ואילו העירייה גבתה לפי שטח הבניין ובנוסף לפי נפחו.

20. המשיבה מבקשת לדחות את טענות העיריה לפיהן כביכול דן בית המשפט קמא בתקינות חוק העזר וקבע ממצאים לגבי כך.

21. את הערעור על גובה הוצאות המשפט מבקשת המשיבה לדחות, בהעדר נסיבות מיוחדות להתערב ברכיב זה ובהתאם להלכה הפסוקה.

תשובה לע"א 35894-02-15

22. בתשובה לערעור התאגיד חזרה ופרטה המשיבה את נימוקיה כמפורט לעיל והוסיפה:

א) בנוגע לטענות הנוגעות לתקפות וחוקיות תעריפי חוק העזר, עניינים אלה לא נתקפו במסגרת התביעה ופסק הדין בבית משפט קמא אינו מתייחס אליהם.

ב) התאגיד מעלה במסגרת הערעור, טענות אותן לא העלה בפני הערכאה הדיונית, בין היתר: הטענה בדבר אי קבילות מכתב סגן ראש העיר, הטענה בדבר אי חוקיות הסכמי הפיתוח והטענה שיש להפחית רק חלק מתשלום המים.

ג) בית המשפט קמא לא קבע כי "אגרת חיבור למפעל מים" אינה הונית.

דיון והכרעה

23. השאלה העיקרית הדורשת הכרעה הינה, כפי שקבע בית המשפט קמא, האם דרישת התשלום מהווה כפל חיוב, כולה או חלקה, באופן שמדובר בגביית יתר, המצדיקה חיוב המערערות בהשבת הסכומים שנגבו, כולם או חלקם.

24. הנחת המוצא הייתה כי הנטל להוכיח כי מדובר בגביית יתר מוטל על המשיבה, כמי שמבקשת להוציא מחברה. נטל הבאת הראיות הועבר אל כתפי המערערות, מן הנימוקים שפורטו לעיל, ולכך אתייחס בהמשך. בסופו של דבר, נקבע כי משלא הובאו ראיות מספקות באשר לטיב החיובים, בכל הנוגע למים ולתיעול, נתקבלה עמדת המשיבה, כי לא ניתן היה לגבותם בנוסף על הוצאות הפיתוח ששולמו בעבר.

התערבות ערכאת הערעור

25. ראשית, יש להזכיר כי ככל שטענות המערערות והתאגיד מופנות כנגד ממצאי עובדה, שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, הרי הכלל הוא כידוע, שאין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאים כאלו.

התערבות בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה המבררת, תיעשה במקרים חריגים וקיצוניים בלבד, כגון במקרים בהם נפל פגם היורד לשורשו של עניין, או שהדברים אינם מבוססים על פניהם (ראו ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון בראשי, פ"ד נב(2) 582 (11.6.98)).

הרחבת חזית

26. בטרם אדון בטענה העיקרית גופה, אתייחס לטענה הדיונית שהועלתה, בנוגע לקבלת טענות שהועלו על ידי המשיבה תוך הרחבת חזית ומבלי שניתנה למערערים אפשרות להתגונן מפניהן.

27. בית המשפט קמא דן בטענות אלו ואף קיבל את מרביתן. כך, לצורך העניין, טענת המשיבה בדבר אי קיום פרוצדורת החיוב נדחתה על ידי בית המשפט קמא בהיותה מהווה הרחבת חזית אסורה. כך גם נדחתה טענת המשיבה לפיה יש לבטל את החיוב בגין רכיב הקרקע משום שאף היא מהווה הרחבת חזית אסורה.

28. הטענה להרחבת החזית נדחתה, ובצדק, בכל הנוגע להסתמכות על מכתב העיריה כמבסס טענה שהגביה עומדת בסתירה להחלטת העירייה, שלא לגבות היטלים מרוכשי המקרקעין באזור התעשייה, שכן הטענה הועלתה בכתב התביעה המתוקן. לא מצאתי כי יש מקום להתערב בקביעת בית משפט קמא בעניין זה, שכן מדובר במחלוקת העולה מתוך כתב התביעה ואין לראות בה בגדר הרחבת חזית.

היחס בין הוצאות הפיתוח להיטלי הפיתוח

29. לא יכולה להיות מחלוקת כי אין המערערות יכולות לגבות מן הפרט תשלום העולה על גובה החיוב, אותו הן מוסמכות לגבות על פי חוק. ככל שנגבה בעבר תשלום, המהווה היטל או חיוב כזה שהרשות מוסמכת הייתה להטילו, יש להביאו בחשבון ולהפחיתו מן החיוב הנוכחי. (ראה בהקשר זה סעיף 33 בפסק דין אשבד).

30. שאלת החפיפה בין התשלומים השונים נגזרת ממהותם ומנסיבות תשלומם. ביחס להוצאות הפיתוח ששולמו על ידי גולדאל, עמד בית המשפט קמא, כמו גם המשיבה, על הרקע לחיוב יזמים, שביקשו לקבל מגרשים באזור התעשייה, בשנות ה- 90, לשלם את הוצאות הפיתוח, בטרם תוקצה להם הקרקע, במסגרת מתווה, בו היו מעורבים הרוכש, הגורם המפתח (בענייננו משרד התמ"ת), והרשות המקומית. הסכמים אלה, שכונו "הסכמי פיתוח", אפשרו פיתוח מהיר ויעיל של אזור מוגדר באמצעות גורם מפתח, תוך גלגול העלויות על הרוכשים. שאלת היחס בין דמי הפיתוח ששולמו על ידי הרוכש לגורם המפתח או מי מטעמו, לבין חיובו בתשלומים נוספים בגין היטלי פיתוח לרשות המקומית נדונה בפסיקה בסיטואציות דומות, אליהן התייחס בית המשפט קמא בפסק דינו.

31. נקבע כי "הסכמים מעין אלה נכרתים על רקע נורמטיבי בו מוסמכת הרשות המקומית לגבות היטלי פיתוח מבעלי מקרקעין בגין פיתוח התשתית העירונית שמשלם ההיטל נהנה ממנה, נושא המצוי בתחום סמכותה ואחריותה של העירייה. היטלי הפיתוח הנגבים מכוח חקיקת העזר העירונית מיועדים למימון התשתיות הציבוריות בתחום העיריה ופיתוחן. על פי שיטת ההיטל, תעריף ההיטל אינו מחושב בזיקה מימונית לעלות של הקמת תשתית ציבורית מסוימת, אלא הוא מחושב כנגזרת מתחשיב מקצועי המבוסס על אומדן של כלל עלויות התשתית הרלוונטית בתחום הרשות" (סעיף 30 לפסק הדין).

32. לעניין ההבדל בין שיטת דמי ההשתתפות שהייתה נהוגה בעבר לעומת הרציונל העומד מאחורי החיוב בהיטל ראה בהרחבה בעניין אשבד וכן (ראה ע"א 1711/02 עיריית חולון נ' ארגון הקבלנים והבונים חולון (2.6.04). חשובה לענייננו ההבחנה בין מועד היווצרות החיוב, כפי שנקבע בעניין אשבד:

"שיטת ההיטל ושיטת דמי ההשתתפות נבדלות זו מזו ביחס למועד התגבשות החיוב ותדירותו. כעולה מאופייה של שיטת דמי ההשתתפות (המקיימת כאמור זיקה מימונית הדוקה בין עבודות התשתית המבוצעות בסמוך לנכס לבין תעריף דמי ההשתתפות), ניתן להטיל חיוב על בעל נכס בגין כל עבודת תשתית המתבצעת בסמוך לנכס. שיטת ההיטל, לעומת זאת, מתאפיינת בזיקה מימונית רופפת בלבד לעלותה של תשתית קונקרטית, ונסמכת על אומדן המביא בחשבון את זכויות הבנייה המנוצלות והבלתי-מנוצלות גם יחד. משכך, במועד התגבשות החיוב בהיטל (יצירת זיקה בדרך של ביצוע עבודות תשתית בנכס גובל), התעריף שיוטל על בעל הנכס כבר ידוע ואין כל מניעה להטילו כחיוב חד-פעמי" (סעיף 18 לפסק דינו של כב' השופט ע. פוגלמן).

33. לעומת ההיטל הכללי, שזיקתו המימונית לעלות של התשתית הקונקרטית היא רופפת, חויבו היזמים באזור התעשייה בתשלום "הוצאות" פיתוח, שכינוים, כמו גם הגדרתם בחוזה, מעידים על קשר הדוק יותר להוצאות שהוצאו בפועל, להקמת התשתית באיזור המוגדר.

34. סעיף 7 לחוזה הפיתוח שנחתם בין גולדאל למנהל מקרקעי ישראל קבע בסעיף 7 שלו, שכותרתו "הוצאות פיתוח" כדלקמן:

"היוזם מתחייב לשאת בכל הוצאות הפיתוח, בין שאלה חלות על המגרש או בגינו או בגין השימוש בו, במועד חתימת חוזה זה או לפניו או אחרי מועד חתימת חוזה זה ובין שהן שולמו על ידי המינהל לפני מועד חתימת חוזה זה. היוזם מתחייב לשלם את הוצאות הפיתוח על פי דרישתו של המינהל ו/או של הגורם המוסמך מטעמו לדרוש את תשלומן ו/או על פי דרישתו של הגורם שהוציא את הוצאות הפיתוח. היוזם מתחייב להחזיר למינהל, לפי דרישתו, כל תשלום ששולם על ידי המינהל עבור הוצאות הפיתוח, וזאת תוך 30 יום מתאריך דרישתו של המינהל"

"הוצאות הפיתוח" הוגדרו באותו סעיף כ- " הוצאות ו/או היטלים ו/או אגרות מכל סוג שהוא בגין פיתוח מערכות תשתית ו/או תשתית –על ו/או כל תשתית אחרת המהווה תנאי לפיתוח המגרש או לבניה בו, לרבות פריצת דרכי גישה למגרש, תיעול, סלילת כבישים ומדרכות, תאורה, מים, ביוב וכיוצ"ב".

35. כאמור, גולדאל חויבה להפקיד את סכום ההוצאות, כפי שנדרשה עוד בטרם נחתם הסכם הפיתוח, וכתנאי להפנייתה למינהל, כדי לחתום עליו, ושילמה לעירייה סך של 402,780 ₪, עבור הוצאות הפיתוח.

36. על פי אישור סגן ראש העירייה מיום 12/01/98 הוחלט במליאת המועצה שלא לגבות מיזמים באזור תעשיה זה תשלומים עבור העבודות שבוצעו על ידי התמ"ת או במימונו. באישור צוין מפורשות כי בוצעו על ידי משרד המסחר והתעשייה או במימונו, עבודות תשתית של ביוב, להוציא מתקנים אחרים ומכוני טיהור וכן תשתית אספקת מים, להוציא איגום וזכויות מים וכן בוצעו כבישים ותאורה.

37. המשיבה בתביעתה, טענה כי כל חיוב נוסף עבור המקרקעין בגין היטלי מים, תיעול וביוב, עומד בניגוד להחלטה זו ובוצע בחריגה מסמכות ושלא בתום לב. טענה זו נדחתה ובצדק. מנוסח המכתב עצמו ומהוראות ההסכם, ואף בהתעלם מן הרציונל של שיטת החיוב בהיטלים, הוצאות הפיתוח ששולמו בטרם הקצאת המגרש, לא פטרו את בעלי המקרקעין מכל חיוב נוסף, אותו מוסמכת הרשות המקומית לגבות מכוח חוקי העזר. יחד עם זאת, כפי שקבע בית המשפט קמא, מדובר בשני סוגי תשלומים, שהבסיס הרעיוני והמעשי שלהם שונה, וכיון ששיטת ההיטל מבוססת על תחשיב של כלל צרכי הפיתוח של העיר ביחס לסוג התשתית נשוא ההיטל, קיימת זיקה בינו לבין צרכי הפיתוח של מקרקעין ספציפיים הנכללים באותו תחום.

38. השגתם של המערערים על קביעה זו איננה ברורה. אין כל ספק, כי לו חויב היזם בתשלום היטלי פיתוח, לא ניתן היה לחייבו בנוסף בתשלום הוצאות פיתוח, המבוססות על חלקו בעלויות ממשיות של הפרויקט. המתווה, שנועד לסייע בידי רשות מקומית לפתח אזור, כמו אזור תעשייה, לרווחת הציבור בתחום הרשות, במהירות ובסיוע של גורם מפתח, לא יכול לעמוד לרועץ לרוכש, אשר מחויב היה להתקשר עם המנהל בהסכם רכישה, על פי תנאים אלה, שכללו תשלום הוצאות הפיתוח מראש.

39. לכאורה, מדובר בעירוב "מין בשאינו מינו" ולא בכדי התקשו הצדדים להצביע על רכיבים חופפים בחיובים השונים. בית המשפט קמא הצביע בפסק דינו על שיטות שונות שהונהגו בפסיקה בכדי להתגבר על הצורך להתחשב בתשלומים ששולמו עבור מקרקעין ספציפיים, כדי למנוע, כפל תשלומים: מתן הנחה אחוזית (ע"א (באר-שבע) 29612-01-13 יהלומית פרץ עבודות בנין ופיתוח בע"מ נ' עיריית באר שבע, (12/05/2013), פטור מתשלום היטלים מסוימים, תוך גבייה מלאה של אחרים, (ע"א 11371/05 המועצה האזורית באר טוביה נ. ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ (2008)), או פטור מלא מהיטלים (ענין אשבד). מכאן עבר בית המשט קמא לבחון על מי מוטל הנטל להוכיח את הכפילות ברכיבים ורוב טענות הצדדים מכוונות כנגד קביעותיו ומסקנותיו בשאלה על מי מוטלת חובת ההוכחה, האם הועבר נטל הבאת הראיות אל המערערים והאם הוכח בפועל שאין חפיפה בין הרכיבים.

40. מעצם העיקרון שאין הרשות יכולה לחייב את הפרט בתשלומים העולים על הסכומים הקבועים בחוק העזר, אך גם איננה מוסמכת לוותר ולפטור נישום מתשלומים החלים עליו על פי דין, צעד המהווה פגיעה בעיקרון השוויון בין הנישומים השונים, לו הייתה חפיפה מלאה בין העבודות בגינן שולמו הוצאות הפיתוח לבין השירותים בגינם נגבים היטלי הפיתוח, יתכן והדרך הנכונה הייתה להפחית את שווי התשלום ששולם בעבר על ידי גולדאל (משוערך), מהחיוב הכולל שניתן לחייב את המשיבה כיום בגין היטלי הפיתוח (כולל התשלום שהופחת מהחיוב המקורי). אלא, שכפי שנקבע בפסק הדין (סעיף 48), לא הוכחה זהות כזו ואף ניתן לקבוע כי באזור התעשייה בוצעו על ידי הגורם המפתח עבודות נרחבות, שכללו גם סלילת כבישים וכיו"צב.

העברת נטל הראייה

41. בית המשפט קמא קבע כי על אף שהנטל להוכיח כי קיים חיוב כפול מוטל על המשיבה, הנטל להביא את הראיות בעניין זה הועבר אל המערערות והתאגיד, וזאת משום שהנתונים הרלוונטיים אמורים להיות בידי המערערות והתאגיד, ולא בידי האזרח עליו הושת התשלום, ומכאן שנטל הראיה הראשוני, במקרה שכזה, אשר בו המשיבה הייתה צריכה לעמוד, אינו כבד, ומשעמדה בו המשיבה, הנטל עבר אל המערערות והתאגיד.

42. בית המשפט קמא ערך הבחנה נכונה בין "נטל השכנוע" לבין "נטל הבאת הראיות". "נטל השכנוע" הוא החובה המוטלת על בעל דין להוכיח את טענותיו במידת ההוכחה הנדרשת במשפט. בדרך כלל הוא קבוע ואינו עובר משכמו של בעל דין לשכם יריבו. השאלה על מי רובץ נטל השכנוע נקבעת על פי הדין המהותי ואף שנהוג לומר כי נטל השכנוע במשפט האזרחי מוטל על התובע, כמי שמבקש להוציא מחברו, יתכן שבעניינים מסוימים, נטל השכנוע ירבוץ, לצורך אותו עניין, על כתפיו של הנתבע, דווקא. "נטל הבאת הראיות", לעומת זאת, הוא נטל דיוני, "המוטל על בעל הדין להביא ראיות כדי לעמוד בנטל השכנוע - אם נטל זה מוטל עליו - או כדי לשמוט את הקרקע מתחת לראיות שהביא יריבו - אם נטל השכנוע מוטל על זה האחרון... נטל הבאת הראיות אמנם מוטל בתחילה על מי שנושא בנטל השכנוע, אך הוא עשוי לעבור מבעל דין אחד לאחר במהלך המשפט". (רע"א 1530/13 גדלוב נ' הארגז - מפעל תחבורה בע"מ (05/05/2013)).

43. בית המשפט קמא נימק את העברת נטל הבאת הראיות מהמשיבה אל המערערות והתאגיד בשני טעמים:

ראשית, המערערת 1 בעצמה סברה, באותם זמנים בהם שולמו דמי הפיתוח, כי קיימת חפיפה כזו. מסקנה זו עולה מהאמור במכתב סגן ראש העיר מיום 12.1.1998 אל משרד התעשייה.

שנית, הדברים עולים מתוך הגיונה של שיטת ההיטל.

44. אינני סבורה כי בכך שגה בית המשפט קמא. פרט לראיות אלה, אשר מצביעות על קיומה של חפיפה, ולו חלקית בין החיובים, הנתונים הנדרשים לבחינת הסוגיה מצויים כולם בידי הרשות, אשר חישבה וגבתה בעבר את הוצאות הפיתוח ועל פי תחשיביה נקבע החיוב בהיטלי הפיתוח.

45. בנוסף, כפי שעולה מעדותו של מרדכי קורן, מי ששימש כמהנדס העירייה וכראש מינהל הנדסה בעיריית נצרת עלית בזמנים הרלוונטיים, בפני בית משפט קמא, המערערת 1 לא ביצעה שום עבודות פיתוח באזור התעשייה (עמוד 18 שורות 1 - 2 לעדותו), ומי שעסקה מטעם משרד התעשייה בפיתוח אזור התעשייה הינה חברה מנהלת בשם קרן מקיף (להלן: "חברת מקיף") (עמוד 18 שורות 9 – 10). חברת מקיף, לטענתו, היא זו שביצעה למעשה את העבודות מטעם משרד התעשייה (אף שבתצהירו נאמר כי מדובר היה בקרן משותפת לעירייה ולמשרד, אליה הופקדו הכספים), וזאת היא עשתה מכוח הסכם בינה לבין העירייה. הסכם זה מצוי בידי העירייה, (עמוד 19 שורות 1 – 4 לפרוטוקול), אך לא הוצג בפני בית המשפט קמא, אף שניתן היה ללמוד ממנו על היקף חלוקת העבודות בין הגורם המפתח לבין הרשות ועל שיטת החישוב של ההוצאות.

46. כאמור, בית המשפט קמא הסתפק במכתב סגן ראש העיר, בעדותו של קורן ובעקרון שיטת ההיטל, על מנת להעביר את נטל הבאת הראיות, אל כתפי המערערים, ובכך לא מצאתי כי נפל פגם. הנתונים העובדתיים הרלוונטיים אמורים להיות בחזקתן של המערערות. מדובר למעשה בידיעה ייחודית שיש למערערות אודות הסכמי חלוקת העבודה בין המערערות לבין חברת מקיף ואודות אופן חישוב ההוצאות לעומת ההיטלים. המערערות והתאגיד אחראים על פעולות הפיתוח, כל אחד בתחומו, ולהם נגישות בלעדית אל הפעולות אשר בוצעו באזור התעשייה. נטל הבאת הראיות הועבר לפיכך, אל שכמי המערערות והתאגיד, ועליהם היה לעורר ספק בלב בית המשפט באשר לקיומו או לאי קיומו של הדבר המצוי בתחום ידיעתו (ע"א 73/86 שטרנברג נ' עיריית בני ברק, פ"ד מג(3) 343). נטל הראיה הראשוני בו היה על המשיבה לעמוד אכן לא היה כבד, ומשמצא בית משפט קמא כי היא עמדה בו, העביר את נטל הבאת הראיות אל המערערות ואל התאגיד, ובצדק.

47. לא מצאתי כי בית המשפט קמא שגה בהסתמכו על האמור בספרו של שפיר. אכן עניינו של פסק דין גרזוזי דומה לעניין שעמד בפניו, אולם בנסיבות אותו עניין, הצליחה העירייה להוכיח, באמצעות ראיות, על מה מבוסס תחשיב החיובים בגין פיתוח, וכי אין חפיפה בין החיובים השונים. בית המשפט שם קיבל כממצא את הסבריה ואימץ אותם, ללא צורך להיזקק לנטלי הראיה.

48. כך גם לא מצאתי כי שגה בית המשפט קמא כאשר קבע כי המערערות לא הרימו את הנטל שהועבר אליהן, ולא הוכיחו כי הוצאות הפיתוח נגבו בגין רכיבים שונים, ובייחוד כאשר עומדת להן חזקת התקינות המנהלית. כאמור לעיל, בחזקת המערערות והתאגיד ראיות אשר יש בהן לשפוך אור על המחלוקת ואשר לא הייתה כל בעיה להשיגן. כך עולה מעדותו של מר קורן, שם הוא מודה כי קיים הסכם בין המערערת 1 לבין קרן מקיף ובו פירוט הפעולות שבוצעו באזור הפיתוח, אולם הוא אינו נותן הסבר מדוע הסכם זה לא הוגש לבית המשפט.

49. בנוסף, בסעיף 2 להסכם מיום 23/11/1998 שנחתם בין המערערת 1 לבין גולדאל (נספח 7 למע/1) מצוין כי העבודות אשר יבוצעו באזור הפיתוח על ידי הרשות המקומית מנויות בנספח 1 לאותו הסכם. המערערות לא מצאו לנכון לצרף נספח זה כחלק מראיותיהן. עיון בחלופת המכתבים בין המשיבה למערערת 1 מעלה כי כבר ביום 5/11/2007 ביקשה המשיבה מאת המערערת 1 העתק מאותו נספח, אולם תשובת המערערת 1 הייתה כי עניינה של הבקשה הינה קבלת מידע, ועל כן יש לפעול בהתאם להוראות חוק חופש המידע, התשנ"ח-1998 ותקנותיו. המשיבה הגישה בקשה לממונה על חוק חופש במערערת 1. תשובת הממונה הייתה כי לא עלה בידו למצוא את המסמכים המבוקשים, והפנה את המשיבה אל משרד התעשייה. המשיבה פנתה אל משרד התעשייה וקיבלה ביום 16/9/2009 תשובה ובה רשימה המפרטת את פעולות הפיתוח אשר מבצע משרד התעשייה. ניסוח המכתב מלמד שמדובר ברשימת פעולות כללית, שמבצע משרד התעשייה בתוך אזורי תעשייה בדרך כלל, מבלי לפרט את הפעולות שבוצעו באזור מושא התביעה (לתכתובות בין הצדדים ראה נספח יב – יז למע/6).

50. משהמערערת 1 לא הציגה, ללא כל הסבר המניח את הדעת, את פירוט הפעולות שבוצעו באזור התעשייה, נפגמה חזקת התקינות אשר עמדה לזכותה. אכן, חוק העזר לא נתקף, אולם חיוב המערערת להביא את הראיות איננו מוגבל אך למקרה בו על המערערת 1 להצדיק את תקינותם של חוקי העזר. החיוב להביא את הראיות נועד לאפשר למערערת לסתור את טענות המשיבה כאמור בדבר חיוב כפול. כאמור, הנחת היסוד הינה כי במסגרת התקנת חוקי העזר, הובאו בחשבון הפיתוחים שנעשו ואשר עתידים להיעשות בכלל תחומי העירייה, כולל אזור התעשייה, ומכאן שהעירייה אמורה להחזיק בנתונים אלה. מכאן שגם טענת התאגיד לפיה היה על בית המשפט קמא לדחות את התביעה בהעדר תחשיב מטעם המשיבה, נדחית.

51. בית המשפט קמא בחן את כל אחד מהחיובים על פי חוקי העזר השונים וככל שעלה בידו לחלץ מתוך הנתונים שהובאו בפניו כי אין חפיפה, בין הדרישה למה ששולם בעבר, כמו בעניין החיוב על פי חוק העזר ביוב, קיבל את עמדת המערערים. יש לציין בעניין זה, כי המערערות עצמן ביטלו את דרישתן לתשלום בגין ביוב ציבורי, לאחר שהמשיבה העלתה בפניהם טענותיה, ומשעלה בידיהם לבודד רכיב זה, כחיוב שתשלומו יהווה חיוב כפול.

52. בית המשפט קמא בחן את חוקי העזר הנוגעים למים ותיעול וביקש ללמוד מהם האם מדובר בחיובים שאינם כפולים. אין ממש בטענות המערערים כנגד הדרך בה נאלץ בית המשפט קמא לבחון ולפרש את החוקים והחיובים שהוטלו על פיהם, וזאת בשים לב לטענות שעוררו המערערים.

53. חוקיות חוקי העזר לא עמדה למבחן, ולא נבחנה אלא חוקיות דרישת התשלום, שהוצאה מכוח אותם חוקי עזר. הנחת היסוד הינה שחוקי העזר, אשר הינם תולדה של תחשיב כלכלי כאמור, מגלמים בתוכם את צרכי הפיתוח הספציפיים שבוצעו ויבוצעו בעתיד. מקום ששולם פעם אחת בגין רכיב מסוים אשר הובא בחשבון במסגרת תחשיבי תעריפי הפיתוח, אין מקום לחייב בגינו שוב.

54. נוכח האמור, וכפי שהובא כאמור לעיל, מתוך פסק דין אשבד, גם דין הטענה כי דמי הפיתוח שולמו בטרם הוצאת ההיתר ועל כן חזקה ששולמו על רכיב הקרקע בלבד, להידחות. תחשיבי ההיטלים מכילים בתוכם, מראש, נתונים המביאים בחשבון את צרכי הרשות בהתאם לבניה הקיימת ובהתאם לבנייה הפוטנציאלית, לפי זכויות הבנייה הקיימות באותה עת, ואשר ידועה לרשות.

במקרה הנדון זכויות הבניה במתחם, שהן חלק מזכויות הבנייה ברשות כולה, היו ידועות למערערות. על כך ניתן ללמוד מחוזה הפיתוח בין גולדאל לבין המנהל מיום 13/5/1999, שם במבוא מצוינת התכנית המפורטת החלה במקום, ג/6317, כן מצוין שטח הקרקע, המפעל שאמור לקום עליה, שטחו, אופיו, מספר הקומות בו ובהמשך אף שיעור הניצול המותר על פי התכנית (ראה נספח 8 למע/1). הסכם זה משקף כאמור את המצב התכנוני הקיים, וההנחה היא כי הרשות ידעה אודות היקף הבניה המותר במתחם, ועניין זה הובא בחשבון או לכל הפחות ניתן היה להביאו בחשבון. על כל פנים, נימוק זה, כשלעצמו, איננו מוכיח כי המסקנה אליה הגיע בית המשפט קמא הינה שגויה.

55. חיובו של התאגיד בהשבת הסכומים שניגבו, נבע מעמדת העירייה כי הסכומים שניגבו מאת המשיבה עבור מים וביוב הועברו לתאגיד. בנסיבות אלה, יש ממש בטענה כי אין לחייב את התאגיד בהשבת הסכום ששולם עבור התיעול.

56. נוכח המפורט לעיל, אני סבורה כי יש לדחות את הערעורים, למעט בעניין סיוג החיוב לגבי התאגיד כך שלא יחול על הסכום שנגבה עבור התיעול.

באשר להוצאות המשפט, הכלל הוא כי אין ערכאת הערעור נוטה להתערב בסוגיה זו, ותעשה כן רק במקרים נדירים. נושא זה הוא "פררוגטיבה של הערכאה הדיונית, הרואה לנגד עיניה את מכלול נסיבותיו של התיק ואת התנהלות הצדדים במשפט" (רע"א 6568/05 כץ נ' כץ (17.8.2005); ע"א 9535/04 סיעת "ביאליק 10" נ' סיעת "יש עתיד לביאליק", פ"ד ס(1) 391, 395 (2005)). בענייננו, אין כל מקום להתערב בהחלטה לחייב את המערערים בהוצאות המשפט, במיוחד לאור העובדה כי סכום ההוצאות שנפסק, (סך כולל של 15,000 ₪), איננו גבוה, ובודאי איננו מופרז.

סוף דבר

57. לסיכום, אציע לחברי להורות על דחיית הערעורים, למעט ערעור התאגיד, כך שיקבע כי על המערערים לשלם למשיבה, יחד ולחוד, סך של 209,838 ₪. על המערערות 1 ו- 2 בלבד לשלם למשיבה, בנוסף, סכום של 10,498 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין, כפי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט קמא.

המערערות 1 ו- 2 ישלמו למשיבה הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך של 25,000 ₪. התאגיד ישלם למשיבה הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪. סכומים אלה ישולמו בתוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

סגן הנשיא השופט זיאד הווארי – אב"ד:

מסכים.

השופט שאהר אטרש:

מסכים.

הוחלט אפוא, פה אחד, כאמור בפסק דינה של כב' השופטת הבכירה אסתר הלמן לדחות הערעורים, למעט ערעור התאגיד, כך שיקבע כי על המערערים לשלם למשיבה, יחד ולחוד, סך של 209,838 ₪. על המערערות 1 ו- 2 בלבד לשלם למשיבה, בנוסף, סכום של 10,498 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין, כפי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט קמא.

המערערות 1 ו- 2 ישלמו למשיבה הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך של 25,000 ₪. התאגיד ישלם למשיבה הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪. סכומים אלה ישולמו בתוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ו ניסן תשע"ו, 04 מאי 2016, בהעדר הצדדים.

הוקלד על ידי ערין בראנסה