לפניי תביעה כספית בסכום של 962,576 ₪.

עניינה של התביעה הינה בהצגת מצגי שווא , חוסר תום לב, הטעיה ומרמה באשר לרכישת זכויות בנכס הנמצא בטורונטו שבקנדה , למטרת השקעה רווחית, שתושג ע"י השבחת הזכויות בנכס ומכירתו בסכום גבוה מסכום הקנייה.

רקע עובדתי:

הנתבעת 1 , TGI השקעות נדל"ן בע"מ (להלן:"הנתבעת") הינה חברה העוסקת בשיווק נדל"ן בארץ ובעיקר בחו"ל.

הנתבע 2 , מר יוסף טוביהו, הינו מנכ"ל הנתבעת (להלן:"הנתבע 2") ובעל המניות העיקרי בחברות המחזיקות בנתבעת וכן שימש כבעל מניות בחברת חברת Ontario LTD 20058970, חברת היזם הקנדית (להלן:" חברת אונטריו") בזמנים הרלוונטיים לתביעה.

הנתבע 3 , מר שרון שאתי, שמש כמנהל מחלקת השיווק בזמנים הרלוונטיים לתביעה, כשביום 30.9.2009 נחתם הסכם העברת המניות בחברת אונטריו מהנתבע 2 אליו (נספח י'4 לתצהיר התובעת).

יצוין כי הנתבע 2 טוען, כי היה בעל מניות החברת אונטריו עד שנת 2010 כשלטענת הנתבע 3 הגם והבעלות והחזקה במניות עברו לידיו רק בשנת 2010, כבר בשנת 2009 חתם על הסכם רכישת המניות . בתשובתו לשאלון מטעם התובעים השיב הנתבע 3 שהוא בעלים ב-100% החל מ-2009.

ביום 18.2.05 נחתם בין הנתבעת לבין התובעים, הסכם שעניינו ברכישת 1/6 מהזכויות בפרויקט מגורים ומסחר, בבניין הנמצא ברחוב St. Sherburne/227 Queen בטורנטו שבקנדה (להלן:"המיזם/הפרויקט/הנכס") באמצעות חברת נאמנות, תמורת סך של 157,100$ US כולל ההוצאות הנלוות בגין הרכישה וכן עמלת שיווק לנתבעת בסך 5,000$ (להלן:"הסכם השיווק ")

(נספח א' לכתב התביעה).

בהסכם השיווק נקבע, כי היזם של העסקה המשותפת לרכישת הזכויות בפרויקט היא חברת אונטריו.

עוד נקבע במסגרת ס' 6(א) להסכם השיווק, כי חתימתם של חברת הנאמנות והיזם על ההסכם תהווה למעשה אישור לעסקה.

ביום 1.4.05 נחתם בין התובעים חברת הנאמנות וחברת אונטריו הסכם ה- JOINT VENTURE (המכונה JV) (להלן:"הסכם השותפות") ביחס לזכויות בפרויקט במסגרתו הוגדרה חברת הנאמנות OUEEN&SHERBOURNE INVESTMENTS (להלן:"חברת הנאמנות"), וכן נקבע, כי גובה התשלום עבור רכישת הזכויות ע"י התובעים הינו: 296,670 $ (ארה"ב).

למעשה, הזכויות בנכס לא נרשמו על שמם של בעלי הזכויות בנכס, אלא על שמה של חברת הנאמנות, אשר החזיקה בנאמנות את הזכויות עבור המשקיעים (ס' 2.3 להסכם השותפות).

אין מחלוקת, כי התובעים שלמו את הסך של 684,480 ₪ בעבור זכויות ב-1/6 מהפרויקט אשר הועבר לטובת רכישת הפרויקט וכן סכום נוסף בסך 21,785 ₪ בגין עמלת שיווק.

בסופו של יום, הנכס מושא התביעה נמכר ותמורתו הועברה למשקיעים , לרבות התובעים שקבלו לידם סך של 94,000$, דהיינו כמחצית מסכום השקעתם של התובעים בנכס.

ומכאן, התביעה שלפנינו.

טענות הצדדים:

טוענים התובעים כי במרמה, תוך הטעייה ע"י הצגת שורה של מצגי שווא, ולאחר פעולות שכנוע אגרסיביות של נציגי הנתבעת שכנעו את התובעים לחתום על הסכם השיווק לפיו התחייבו לרכוש 1/6 מהזכויות בנכס באמצעות חברת הנאמנות .

טוענים התובעים, כי אחת החוליות הבסיסיות במצג השווא המטעה של הנתבעת היה, כי אין כל קשר בינה, החברה המשווקת, אשר לטענתם עוסקת בשיווק בלבד, לבין היזם רוכש המקרקעין, שעה שהלכה למעשה הבעלות והאינטרסים של הנתבעת והחברה היזמית- חברת אונטריו היו זהים ונשלטו ע"י הנתבע 2 , עובדה אשר הוסתרה מהתובעים.

טוענים התובעים, כי אף חברת הנאמנות אשר החזיקה בכספי המשקיעים בפרויקט, הייתה בניהולו של מר רוני בושארי (להלן: "מר בושארי") שהיה הדירקטור היחיד בחברה במועד התאגדותה, כאשר במועדים הרלוונטיים לתביעה היה שותפו של הנתבע 2 , בעסקים שונים ובין היתר בחברת הנאמנות.

טוענים התובעים, כי לא דובר בהסכם שיווק בלבד כטענת הנתבעת, אלא דובר בהסכם תיווך במקרקעין הכפוף לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"). לטענתם, הנתבעים פעלו בניגוד לס' 10 לחוק המתווכים , שעה שפעולת התיווך שנעשתה ע"י הנתבעת בין התובעים לחברת אונטריו וחברת הנאמנות בהסכם השותפות, נעשתה מבלי שהתובעים ידעו על זהות הבעלות והאינטרסים בין הנתבעת לחברה היזמית ולחברת הנאמנות.

טוענים התובעים, כי היות הנתבע 2 בעלים בנתבעת ואף הבעלים של החברה היזמית-חברת אונטריו אשר מכרה את הנכס , אפשר לנתבעת לשלשל לכיסה הן את דמי התיווך והן את תמורת המכר.

טוענים התובעים, כי רכישת הנכס בסכום המהווה כ-70% פחות מהערך בו נמכר לתובעים מעיד כי עובר להסכמי השיווק כבר ידעו הנתבעים, כי אין אפשרות אמיתית, כי התובעים ירוויחו מהעסקה לרכישת הזכויות בנכס, דבר המחזק את מצגי השווא אשר הוצגו לנתבעים ואת מעשי המרמה אשר נעשו ע"י הנתבעים.

כמו כן, נטילת משכנתאות בסכום העולה בהרבה על הסכום בו נרכש הנכס כולו אף הוא מעיד על המרמה אשר נעשתה ע"י הנתבעים על מנת להשיא את רווחיהם הם על חשבון המשקיעים בפרויקט, לרבות התובעים.

כך שלמעשה , טוענים התובעים כי הנתבעת חברת היזם היא חברת אונטריו, וחברת הנאמנות היו חברות קשורות אשר התנהלו באשכול חברות בו נעשה שימוש לרעה באישיות המשפטית של החברות.

טוענים התובעים, כי כחלק ממצג השווא שהוצג להם ניתן להיווכח, כי בניגוד להבטחת הנתבעים כי הנכס ימומש תוך שנתיים שלוש, הנתבעים לא בצעו כל פעולות ממשיות להשבחת בנכס כבהבטחתם ובהתאם להסכם השיווק והסכם השותפות- כך שבסופו של יום לא רק שהתובעים לא הרוויחו מהפרויקט, אלא עוד נדרשו להוציא כספים על אחזקת הנכס , כשלבסוף נמכר הנכס והם קבלו רק מחצית מהשקעתם.

לאור האמור, לעיל מבקשים התובעים להורות על ביטול ההסכמים מושא התביעה דנא , להרים את המסך החברות ולראותם כישות עסקית אחת, לחייב את הנתבעת להשיב לתובעים את הכספים אשר ניתנו לה בגין הסכם השיווק, לחייב את הנתבע 2 באופן אישי בהחזר הכספים נוכח השימוש לרעה שעשה באישיות המשפטית הנפרדת של הנתבעת ,של חברת אונטריו ושל חברת הנאמנות ובהיותו בעל השליטה בחברות כל זאת במטרה להונות את הנתבעים, ולחייב אישית את הנתבע 3 בהחזר הכספים בהיותו שותף למעשה המרמה ולהצגת מצגי השווא כמנהל שיווק בנתבעת, הוא שניהל את המו"מ עם התובעים באופן אישי טרם החתימה על הסכם השיווק ואף זה אשר היה בקשר עימם לאחריו עד להגשת התביעה, וכן לחייב את הנתבעים בהוצאות משפט ועוגמת הנפש שנגרמה להם.

מנגד טוענים הנתבעים, כי ההסכם עם הנתבעת הינו הסכם שיווק בלבד, אשר לא הקנה לתובעים זכויות כלשהן במקרקעין, ועל כן לא ניתן לתבוע את הנתבעת בגין זכויותיהם הקנייניות לרכישת הזכויות בנכס.

טוענים הנתבעים, כי בהסכם עצמו, עליו חתמו התובעים, נכתב מפורשות, כי לצורך רכישת הזכויות נדרשים התובעים לחתום על הסכם שיתוף עם היזם ועם חברת הנאמנות, וכן כי אין בהתקשרות התובעים עם הנתבעת כדי להטיל על הנתבעת אחריות ביחס ליזם לחברת הנאמנות לרכישת הזכויות וכל הכרוך בעסקה המשותפת. תפקידה של הנתבעת היה כמשווקת בלבד ומשכך לא חלים עליה החובות מכוח חוק המתווכים במקרקעים תשנ"ו-1996.

מוסיפים הנתבעים, כי בהתאם להסכם השיווק כספי התמורה בגין רכישת הזכויות הועברו מחשבונה של הנתבעת כחוליה מקשרת אל חשבון מיועד של חברת היזם/ חברת הנאמנות מטעמו.

טוענים הנתבעים, כי הנתבעת שקפה נאמנה את העסקה ואת הפוטנציאל לרווח הגלום בה באמצעות השבחת הזכויות בנכס ומימושו בסכום גבוה יותר , כאשר אלמלא פרץ המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008 , ניתן היה להמשיך וליישם את התוכניות לגבי הנכס , תוכניות ההשבחה היו יוצאות אל הפועל וניתן היה לממש הן את התשואות והן את הנכס בסכום גבוה בהרבה מסכום השקעתם של התובעים.

טוענים הנתבעים, כי מקור טענותיהם של התובעים מקורם לכל היותר בכדאיות העסקה ולא בתרמית , כאשר התובעים התקשרו בעסקה המשותפת מרצונם החופשי וניתן לראותם כמי שנטלו על עצמם את הסיכון הכרוך בכך , ולפיכך עליהם לשאת בתוצאות מעשיהם.

עוד טוענים הנתבעים, כי התובעים ידעו כי לבעלי הנתבעת יש אינטרס בחברת היזם, כאמור במכתב אשר נשלח לכל לקוחות הנתבעת בשנת 2009, עובדה אשר לקוחות הנתבעת היו דווקא שבעי רצון ממנה.

טוענים הנתבעים, כי התובעים יודעים כי נעשו פעולות רבות לצורך השבחת הנכס וביניהן קבלת אישורי בנייה מטעם עיריית טורונטו, הכנת תוכניות של אדריכלים, פגישות עם אנשי מקצוע, ביצוע הליך של התנגדות לצורך אישורי בניה, התקשרות עם חברת שיווק מובילה, הכנת דירה לדוגמא, כריתת הסכמים למכירת 21 יחידות דיור בפרויקט וכו'.

טוענים הנתבעים, כי אין בעובדה כי בסופו של יום הנכס לא הניב, כדי לשלול את הצורך בתשלום הוצאות בגין הפרויקט, כאשר הנתבעים ידעו, כי הכספים ששולמו על ידם מיועדים אף לכיסוי ההוצאות הכרוכות בפרויקט, כאמור בס' 4.1 להסכם השותפות.

טוענים הנתבעים, כי כל הכספים אשר שולמו ע"י המשקיעים בנכס והכספים שנלקחו כמשכנתאות שימשו לכיסוי הוצאות קניית הקרקע ולכיסוי ההוצאות השוטפות לצורך הקמת הבניין על הקרקע ועל כן אין לעובדה, כי הנכס נקנה ע"י היזם במחיר נמוך מהמחיר בו הוא נמכר למשקיעים כדי להעיד כי המשקיעים רומו, כדי להעיד כי המשכנתאות נלקחו שלא לצורך.

טוענים הנתבעים, כי נעשו ניסיונות על מנת להפחית את ההוצאות כאשר בסופו של יום, בשל המשבר הכלכלי נאלץ היזם לשאת בהפסדים כתוצאה מהשקעתו בנכס ורק בשל הרצון שלא להשיב את פני המשקיעים ריקם הושבה לתובעים מחצית מהשקעתם מהתמורה בגין הנכס כשהיזם נשא בעצמו בהוצאות שנותרו בגין הנכס.

טוענים הנתבעים, כי התובעים קבלו דיווחים שוטפים בגין הנכס, כאשר מידע בדבר משקיעים אחרים בנכס אינו נוגע רלוונטי פוגע בזכותם של המשקיעים לפרטיות ומשכך אין אפשרות הנתבעים לחשפו.

טוענים התובעים, כי בכתב התביעה המתוקן אשר הוגש ע"י התובעים לא תקנו את כתב התביעה כך שסכום שהתקבל לידם בסך 343,823 ₪ , המהווה מחצית השקעתם בנכס לא קוזז מסכום התביעה.

דיון ומסקנות:

המחלוקת שבענייננו נוגעת לעסקה משותפת לרכישת זכויות בנכס , כאשר בעוד התובעים טוענים, כי בהטעיה מרמה וחוסר תום לב הציגו הנתבעים בפניהם מצגי שווא טרם החתימה על ההסכמים (הסכם השיווק והסכם השותפות) ואף לאחריהם תוך כוונה לשלשל לכיסם סכומי כסף על חשבון המשקיעים, טוענים הנתבעים, כי פעלו לטובת המשקיעים כאשר ההפסדים מן העסקה הינם כתוצאה ממשבר כלכלי והינם טעות שבכדאיות העסקה.

לאחר בחינת כל הראיות אשר הובאו בפניי שוכנעתי כי יש לקבל את התביעה משהתובעים אכן הוטעו ע"י הנתבעים ותוך הצגת מצגי שווא חתמו על הסכם השיווק עם הנתבעת, ועל הסכם השותפות עם חברת אונטריו וחברת הנאמנות , כאשר החברות הללו אשר היו בניהולם ובשליטתם העיקרית של הנתבע 2, פעלו מתוך אינטרסים זהים ובניגוד לטובת המשקיעים בפרויקט, תוך שהנתבעים בפעולותיהם שלשלו לכיסם סכומי כסף על חשבון כספי המשקיעים, בכסות כישלון העסקה והמשבר הכלכלי העולמי , ואפרט:

בעוד התובעים טוענים, כי למעשה מדובר בפעולת תיווך במקרקעין מצד הנתבעת בין התובעים לחברה היזמית ולחברת הנאמנות שעה שהייתה זהות אינטרסים בין החברה המשווקת לחברה היזמית , הנתבעים מבקשים לאורך כתב הגנתם וכן במסגרת תצהירים שניתנו מטעמם להפריד בין הסכם השיווק אשר נעשה עם הנתבעת לבין הסכם השותפות, אשר נעשה עם החברה היזמית וחברת הנאמנות.

כפי שעולה מהסכם השיווק אשר נחתם בין התובעים לנתבעת ביום 18.2.05 , המדובר בהסכם שיווק בקשר לרכישת הזכויות בנכס במסגרתו התחייבה הנתבעת לפעול לרכישת הזכויות, כשההסכם מפנה להסכם נוסף הוא חוזה העסקה המשותפת , הסכם השותפות, עם חברת הנאמנות והיזם במסגרתו עוגנו תנאי רכישת הזכויות והוא אשר למעשה מהווה את אישור העסקה המשותפת לרכישת הזכויות .

במסגרת ס' 10 להסכם השיווק, הצהירו התובעים ואישרו כי ידוע להם, כי הנתבעת פועלת כמשווקת בלבד, וכי אין ברכישת הזכויות דרך הנתבעת כדי להטיל על הנתבעת אחריות בגין כל אשר כרוך בעסקה המשותפת.

אלא שעיון בהגדרות חוק המתווכים מגלה כי פעולות הנתבעת למעשה לא היו פעולות שיווק בלבד אלא פעולות תיווך במקרקעין.

טרם אתייחס לפעולות התיווך אציין כי הגם והיה מדובר בפעולות שיווק בלבד, העדר הגילוי הנאות, והמעשים שיתוארו להלן, בהמשך פסק הדין הרי ההתניה הקבועה במסגרת ס' 10 להסכם השיווק עליה מבקשים לסמוך הנתבעים את הפטור מאחריותם בגין העסקה, אינה יכולה לעמוד להם. (לעניין זה ראה, פרידמן וכהן, "חוזים" כרך ב', עמ' 883).

כאמור בס' 1 לחוק המתווכים:

"תיווך במקרקעין- הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין".

בענייננו פעולת הנתבעת שעה שהפגישה בתמורה בין התובעים לבין חברת אונטריו וחברת הנאמנות להתקשר בהסכם השותפות אשר למעשה מהווה הסכם לרכישת זכויות במקרקעין, עונה על ההגדרה של "תיווך במקרקעין" האמורה בחוק המתווכים.

מכאן, כי הגם וחתמו הנתבעים, כי ידוע להם שהנתבעת הינה משווקת בלבד, פעולת הנתבעת למעשה היו פעולת תיווך במקרקעין.

סבורני לאחר עיון במסכת הראייתית כולה כי הגדרתה של הנתבעת כמשווקת בלבד, והסרת כל אחריות בגין כל אשר כרוך בעסקה המשותפות היינו הסכם השותפות, הינו חלק ממצג אשר הוצג לתובעים ואשר בא לשרת את הנתבעים עצמם כחלק ממסכת ההטעיה של הנתבעים כלפי התובעים להתקשר בהסכמים , כפי שיפורט בהמשך פסק דיני.

לטענת התובעים הנתבעים פעלו בניגוד לס' 10 לחוק המתווכים.

ס' 10 לחוק המתווכים קובע:

" מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים.

על מנת להידרש לטענת התובעים יש להידרש לבחון האם קיים קשר בין החברות – הנתבעת חברת הנאמנות וחברת אונטריו, ואם התשובה לשאלה זו הינה חיובית האם ידעו התובעים על קשר זה והסכימו לו טרם חתימתם על ההסכמים (הסכם השיווק והסכם השותפות).

הקשר בין הנתבעת , לחברה היזמית- חברת אונטריו, לבין חברת הנאמנות;

למרות ניסיון ההפרדה מטעם הנתבעים בין הנתבעת לבין חברת אונטריו לחברת הנאמנות במסגרת הסכם השיווק , בחינת כל הראיות מגלה קשר הדוק בין הנתבעת לבין חברת אונטריו לבין חברת הנאמנות .

אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבע 2 שמש הן כמנכ"ל הנתבעת וכבעל המניות העיקרי בחברות המחזיקות בנתבעת וכן הקים את חברת אונטריו, היא החברה היזמית, ואף היה בעל מניות בה עד שנת 2010 (מועד העברת הבעלות במניות בפועל. יצוין, כי כאמור הסכם לרכישת המניות נעשה כבר בסוף שנת 2009 ).

עוד הצהיר הנתבע 2, (בניגוד לתשובת הנתבע 3 בתצהיר מענה על שאלון (נספח א'2 לתצהיר התובעים), כי החברה הוקמה על ידי הנתבע 2 וע"י מר בושארי במשותף ), כי במועד הקמת חברת אונטריו באוקטובר 2001, וכן במועד החתימה על ההסכמים עם התובעים היה בעל מניות יחיד בחברת אונטריו, עובדה אשר יש בה כשלעצמה להעיד על אינטרסים משותפים בין החברה המשווקת לחברת אונטריו, החברה היזמית.

לטענת הנתבע 2 נוכח שיקולים עסקיים ומשרצה להתמקד בנתבעת, העביר את מירב הזכויות השליטה והניהול בפועל של חברת אונטריו למר בושארי בהצהרת נאמנות מיום 10.10.01 ,לפיה הנתבע 2 מחזיק בנאמנות 80% מהמניות עבור רוני בושארי (נספח ד' לתצהירו) כשהוא למעשה החזיק ב-20% מהמניות בלבד.

שוכנעתי בדבר חוסר מהימנותה של הצהרת הנאמנות ובכלל זה היותו של מר בושארי בעל המניות בחברת אונטריו.

ראשית, לא ברור לי כיצד הצהרתו של הנתבע 2 כי במועד החתימה על ההסכמים עם התובעים בשנת 2005 היה בעל מניות יחיד בחברת אונטריו כשמר בושארי רק ניהל והיה בעל השליטה בחברה בתקופה זו , מתיישבת עם הצהרת הנאמנות אשר נחתמה כבר בשנת 2001 כי הנתבע 2 החזיק ב80% מהמניות עבור מר בושארי, כשהנתבע 2 הינו בעל 20% מהמניות בלבד. הנתבע 2 אף העיד כי רוב התקופה בקשר לתביעה היה בעל 20% מהמניות מכוח הצהרת הנאמנות וכי דרכיהם העסקיות של הנתבע 2 ומר בושארי נפרדו בשנת 2009.

כיצד הדבר מתיישב עם הטענה, כי במועד החתימה על ההסכמים עם התובעים היה בעל מניות יחיד?

ניתן לראות, כי הנתבע 2 אף לא נתן הסבר הגיוני בעדותו מדוע לא נרשמו המניות על שמו של מר בושארי כשלא זכר האם החזקת המניות נרשמה במקום כלשהו מלבד הסכם הנאמנות (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 72 שורות 18- 24).

כמו כן משנשאל הנתבע 2 האם יש מסמך המסיים את מצב אחזקת המניות בנאמנות השיב כי צריך להיות מסמך כזה ומשנשאל מדוע לא צורף לתצהירו השיב כי לא הוא מתעסק עם זה.

(פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 74 שורות 29- 32, עמ' 75 שורות 1- 3).

שנית, ניתן לראות כי מלבד הצהרת הנאמנות, לא צרפו הנתבעים כל מסמך אשר יעיד על ההתקשרות העסקית בין הנתבע 2 למר בושארי.

הנתבע 2 העיד, כי רוב המניות בחברת אונטריו הוענקו למר בושארי בגלל יכולותיו הניסיון בתחום הנדל"ן וניהול בפועל של אחזקת נכסים והקשרים שלו בקנדה (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 73 שורות 27- 31).

הנתבע 2 אף העיד, כי העברת המניות למר בושארי הייתה כרוכה בתשלום אם כי בעדותו לא הסכים לנקוב בשיעור התשלום, וכי הועברו למר בושארי רווחים בגין חלקו בחברת אונטריו.

אלא שטענותיו של הנתבע 2 לא הוכחו בפניי, לא הוכח כי מר בושארי שלם לנתבע 2 עבור רכישת המניות , כי שולמה למר בושארי משכורת עבור עבודתו בחברת אונטריו כי הועברו לו רווחים בגין חלקו ב-80% מבעלותו בחברה, ולא הוצגה עבודתו ופועלו של מר בושארי בחברת אונטריו.

אציין כי בסעיף 8 לתצהיר גילוי מסמכים המשלים הנוסף (נספח א'6 לתצהיר התובעים) מצהיר הנתבע 3, כי מלבד המסמכים אשר צורפו בדבר החזקתו של הנתבע 2 ב-80% ממניות החברה בנאמנות עבור רוני בושארי לא עלה בידי הנתבעים לאתר מסמך נוסף המעגן את ההתקשרות העסקית בין רוני בושארי לבין הנתבע 2 מר טוביהו.

שלישית, כל פעולותיו של הנתבע 2 מעידות כי לא רק שהיה בעל המניות בחברת אונטריו אלא שהנתבע 2 הוא אשר למעשה ניהל ושלט בחברת אונטריו לרבות העברת המניות בחברה ומינוי דירקטורים ולא מר בושארי כטענתו.

ניתן לראות, כי הצהרת הנאמנות עצמה עליה מבקש הנתבע 2 לסמוך טענתו, כי מר בושארי הוא אשר ניהל ושלט בחברת אונטריו, מעגנת בתוכה הוראה כי בהוראה של הדירקטורים של חברת היזם, ניתן יהיה להעביר את המניות הרשומות על שמו של הנתבע 2, כפי שיוחלט בכל זמן. אלא שבעת החתימה על הצהרת הנאמנות הנתבע 2 הוא אשר היה דירקטור בחברה, כאשר מר בושארי לא היה רשום כלל כדירקטור בחברה.

אם כך, לא ברור מדוע יחתום מר בושארי על מסמך אשר יורה מחד גיסא על החזקת המניות בנאמנות בידי הנתבע 2 עבורו ומאידך גיסא המסמך יכלול אפשרות של העברת המניות שלא על ידי מר בושארי אלא על ידי מישהו אחר, אשר לא היה בעת החתימה על הצהרת הנאמנות רשום כדירקטור בחברה.

גרסת הנתבע 2 בתצהירו לרבות הנספחים המצורפים לתצהיר באשר לשליטה בחברת אונטריו והסמכות לפטר ולמנות דירקטורים בחברה אינה עולה בקנה אחד עם הדברים שנאמרו בחקירתו הנגדית שאף היתמם בקשר לתשובות רבות, הביע חוסר הבנה, ואף סתר את עצמו.

ניתן לראות את חוסר העקביות בעניין זה בעדותו של הנתבע 2 כאשר מחד גיסא משעומת עם שאלות מסוימות ענה, כי מר בושארי הוא שהיה בעל השליטה וניהל את החברות כאשר מאידך גיסא משעומת עם מסמכים שונים ענה, כי הן לו והן למר בושארי הייתה הבעלות בחברה.

כך , ניתן להיווכח מנספח ג2 לתצהיר הנתבע 2 , כי מיום 1.10.01 ועד ליום 25.9.03 מר שפירו ישראל היה דירקטור בחברת אונטריו יחד עם הנתבע 2 כשהנתבע 2 הצהיר, כי לאור זאת ולאור האמור בהצהרת הנאמנות, על מנת שתהיה אפשרות להעביר את המניות היה צורך גם בהסכמתו של מר שפירו. הדבר אף אושר בעדותו (עמ' 75 שורות 18- 23).

בחקירתו הנגדית העיד הנתבע 2 כי הוא אשר מינה את ישראל שפירו וכי קרוב לוודאי שבתקופה הספציפית היה לו הכוח להחליט על פיטוריו של מר ישראל שפירו לבד .

משנשאל לאחר מכן האם בתקופה הרלוונטית לחלופי מר שפירו כדירקטור בחברה הוא אשר יכול למנות ולפטר דירקטורים השיב, כי כל עוד החברה הייתה במאה אחוז בשליטתו ובבעלותו אז כן.

מכאן אליבא דגרסתו משהיה בידו הכוח לפטר את מר שפירו חברת אונטריו הייתה בשליטתו המלאה באותה התקופה , אלא שגרסה זו אינה מתיישבת עם טענתו כי עוד משנת 2001 מרבית המניות הוחזקו על ידו עבור מר בושארי כשהוא היה בעל 20% מהמניות בלבד, ע"פ הצהרת הנאמנות (תצהיר י'2 לתצהיר התובעת).

אלא שהנתבע 2 בעדותו לא הבין את הסתירה בתשובותיו ואז טען, כי הן לו והן למר בושארי הייתה הסמכות למנות ולפטר דירקטורים בחברה. (ראה פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 70 שורה 29, עמ' 71, עמ' 72 שורות 1- 4).

מכאן הודה למעשה בשליטה שלו בחברת אונטריו שלא כאמור בתצהירו.

בהמשך עדותו , משעומת עם מכתב שהוצא ע"י עו"ד רוטקופף מיום 13.1.08 (נספח י'5 לתצהיר התובעים) בו מאשר עו"ד רוטקופף כי הנתבע 2 ומר רוני בושארי הינם בעלי השליטה בחברת אונטריו, הודה בפה מלא , בניגוד לגרסתו בתצהירו כי מר בושארי הוא אשר שלט וניהל את חברת אונטריו, כי הייתה בידו השליטה בחברת אונטריו , לטענתו יחד עם מר בושארי (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 76 שורות 16- 20).

בשלב מאוחר משנשאל מי קובע את הפער בין מחיר רכישת הנכס למחיר בו נרכש למשקיעים השיב כי חברת אונטריו כששוב טען כי מר בושארי הוא אשר שלט על חברת אונטריו (פרוטוקול מיום 28.2.13 עמ' 95 שורות 10- 23).

נראה כי משעומת הנתבע 2 עם שאלות מהותיות לענייננו התנער שוב הנתבע 2 משליטתו בחברת אונטריו וחזר לטענתו כי מר בושארי הוא ששלט בחברת אונטריו.

ניתן להיווכח כי הנתבע 2 הוא שהוציא את מר בושארי מרצונו מבעלות במניות החברה מבלי שהוכחה, כי ניתנה תמורה עבור המניות, הוא שנטל לידו שוב את המניות כרצונו והוא אשר מינה כרצונו את מר שאתי לבעל המניות במקומו לאחר מכן.

לאור האמור לעיל , ומשלא הוכח בפניי כל מסמך אשר יראה כי מר בושארי היה מעורב בנעשה בחברת אונטריו כאמור לעיל , שוכנעתי כי הנתבע 2 הוא אשר שלט וניהל את חברת אונטריו לבדו.

שוכנעתי כי חברת הנאמנות הייתה בשליטתה של חברת אונטריו כשהנתבע 2 הסתייע במר בושארי , אשר היה דרוש לו לחברת הנאמנות בהיותו בעל אזרחות קנדית.

כפי שעולה ממכתבו של עו"ד פלדמן למר אדיבי (מסמך י"ד לתצהיר הנתבעים) , בהתאם לחוקים בקנדה על מנת לנהל את המיזם יש למנות בחברת הנאמנות , אשר החזיקה בזכויות בנכס עבור השותפים, דירקטור אשר הינו בעל עם אזרחות קנדית. משנשאל הנתבע 2 לעניין זה התחמק ממתן תשובה(פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 74 שורות 5- 6).

ניתן לראות כי על פי הסכם השותפות חברת אונטריו היא אשר למעשה שמשה כהנהלת המיזם (Management Committee) והיא שמינתה למעשה את מר בושארי כדירקטור יחיד של חברת הנאמנות, אשר החזיקה בזכויות עבור המשקיעים, לרבות התובעים ( ראה סעיף (a) 2.4 להסכם השותפות וסעיף 3.1 להסכם השותפות). דברים אלו ניתן אף ללמוד ממכתב שנשלח מעו"ד פלדמן למר אדיבי (מסמך י"ד לתצהיר הנתבעים) משם עולה כי מר בושארי היה למעשה נציג של חברת אונטריו ומונה על ידה.

בחקירתו הנגדית הודה הנתבע 3, כי חברת אונטריו מחזיקה בנאמנות את חברת הנכס לטובת השותפים לפי חלקם היחסי בפרויקט (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 171 שורות 22- 27).

לעומת זאת, ניתן לראות כי הנתבע 2 בחקירתו ניסה להתחמק ממתן תשובה על השאלה מי הבעלים של חברת הנאמנות והאם חברת אונטריו היא הבעלים כשלבסוף השיב :"....אני חושב שחלק מהדינמיקה זה שאונטריו מחזיקה בנאמנות עבור המשקיעים".

(פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 77 שורות 15- 32, עמ' 78 שורות 1- 2, וכן עמ' 89 שורות 32- 38, עמ' 90 שורות 1- 10).

הנתבע 2 לא הביא כל ראייה המצביעה על כך, כי מר בושארי אכן פעל ועשה בפרויקט מושא התביעה, מלבד היותו רשום כדירקטור לחברת הנאמנות (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 77 שורות 5- 14) , כשהוכח בפניי, כי חברת אונטריו היא הייתה הבעלים של חברת הנאמנות, עובדה אשר הנתבעים לא פרטו בכתב ההגנה המתוקן ולא כתובה מפורשות בתצהירם אלא אך עולה מנספח י"ד אשר צורף לתצהיר הנתבעים, כשהנתבע 2 עצמו אשר הינו בעל השליטה בחברות ניסה להתחמק ממתן תשובה לשאלה במסגרת חקירתו הנגדית ולבסוף מודה בעובדה זו.

בין מר בושארי לנתבע 2 יש היכרות מוקדמת.

כך העיד הנתבע 2 כי לו ולמר בושארי הייתה שליטה אף בחברת אונטריו ואף בחברת אמפייר ייעוץ ואחזקה בע"מ (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 75 שורות 18-20 ) כשממסמך מרשם החברות הקנדי אשר צורף כנספח י' 6 לתצהיר התובעת ולא הוכחש ע"י הנתבע 2 בעדותו (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 77 שורות 1- 4) , מעיד על 8 חברות בהם הם שותפים .

יצוין כי תמוה הוא, כי בעל מניות בחברות לא יודע האם הוא בעל מניות בחברות. יצוין כי מר שאתי לא הכחיש קיומן של לפחות חלק מן החברות, כשלטענתו אף הפך לבעליהן עת הפך לבעל מניות בחברת אונטריו כהליך פורמלי (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 171 שורות 14- 21).

ניתן לראות בכך שמר בושארי אינו היחיד אשר הנתבע 2 הסתייע בו על מנת להציג מצגי שווא לתובעים.

שוכנעתי כי אף מר פלדמן, אשר כאמור בהסכם השיווק הינו עו"ד הקנדי אשר מייצג את העסקה המשותפת וחברת הנאמנות המחזיקה בכספי המשקיעים, פעל בעצם לטובת חברת אונטריו .

כך ניתן להבחין, כי במכתב שנרשם ע"י עו"ד פלדמן למר סתו אדיבי, מנהל חברת אונטריו בתקופה זו (נספח י"ד לתצהיר הנתבעים) נכתב כי עו"ד פלדמן כותב את המכתב כיועץ מיוחד של חברת אונטריו היא חברת היזם וכאחד שחיבר את הסכם השותפות.

לא נכתב בנספח זה, כי עו"ד פלדמן כותב אותו כמי שמייצג את העסקה המשותפת או את חברת הנאמנות.

כמו כן, במסגרת המכתב עו"ד פלדמן אף מונה המלצות לחברת אונטריו וביניהן התפטרות מוועד המנהל , לאור הבנתו כי המשקיעים מסרבים לשלם את שהתבקשו מחברת אונטריו ונדרשים למען הפרויקט. הוא אינו כותב מידע זה מידיעה אישית אלא ע"פ מידע שנמסר ולא מהמשקיעים עצמם.

מכאן נראה שעו"ד פלדמן ייצג את חברת אונטריו, אשר אף החזיקה בחברת הנאמנות ולא פעל מתוך אינטרסים של המשקיעים עצמם, וכלל איני בטוחה שידע כי על זה הוא אמון מכוח הסכם השיווק. שכן, במכתבו אינו מזכיר את הסכם השיווק אלא את הסכם השותפות בלבד.

ויצוין כי הנתבעים אף ציינו, כי הסתמכו על חוות דעתו באשר לחשיפת שמות המשקיעים בפרויקט, כפי שיפורט בהמשך.

כמו כן, על אף ובמסגרת תצהיר גילוי מסמכים התבקשו הנתבעים להמציא חשבוניות/קבלות שהוציא עורך הדין הקנדי הרלוונטי, הוא מר פלדמן בהתאם לסכומים ע"פ הסכם השיווק, לא הומצאו בפניי , הגם ובתשובתם לבקשה לגילוי מסמכים נטען על ידם כי המציאו מסמכים אלו.

אציין כי כמו מר בושארי גם באשר לנתבע 3 , לא הוכח בפניי שהעברת הבעלות בחברת אונטריו לנתבע 3 נעשתה בתשלום וכי הרווחים כיום מתקבלים לידי הנתבע 3, כשבחינת הראיות אשר הובאו בפניי ועדותו של הנתבע 2 לעניין זה מעלות תמיהות רבות.

כאמור בהסכם העברת המניות מהנתבע 2 לנתבע 3 (נספח י' 4 לתצהיר התובעת) לא נכתב סכום הרכישה של המניות.

משנשאל הנתבע 2 לעניין זה השיב כי העברת הבעלות הייתה כרוכה בתשלום של 100,000 $. משנשאל כיצד זה שחברה עולמית אשר מחזור הפעילות העסקית שלה בשנת 2005 הוא 10,000,000 ₪ נמכרת בסכום כזה, השיב כי הדבר נעשה לאור המשבר העולמי (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 82 שורות 7- 19). טיעון אשר קשה לקבלו ואינו מסבר את האוזן.

הנתבע 2 אף לא ידע ליתן תשובה מדוע לא נרשם סכום הרכישה בהסכם העברת המניות והיכן כן נרשם, כשהודה, כי לצורך העברת המניות לנתבע 3 אף לא ביצעו הערכת שווי של חברת אונטריו (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 82 שורות 24- 38).

הנתבע 2 אף לא נתן תשובה מספקת איך זה שעה שאין מחלוקת, כי חברת אונטריו מנהלת עסקים רבים, אין כל התייחסות בהסכם העברת הבעלות לנכסים האחרים אותם חברת אונטריו מנהלת, (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 83 שורות 11- 24).

משנשאל הנתבע 3 כיצד במסגרת חקירתו בבימ"ש שלום בחדרה בעניין מושא התביעה, משנשאל האם לנתבע 2 יש את האפשרות לקבל את המניות בחזרה השיב 'לא זוכר' , טען כי ראה שהוא מקבל בעלות במסגרת ההסכם ולא התעמק באופי של האם מתי מישהו יכול לקחת בחזרה את המניות, כשכעת ערך בדיקה וגילה שאין אפשרות לנתבע 2 לקבל את המניות בחזרה.

קשה לקבל את תשובתו של הנתבע 3 לעניין זה (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 176 שורות 12- 24).

ניתן לראות שאף העברת המניות בחברה מהנתבע 2 לנתבע 3 מצא הנתבע 3 בעדותו כלא רלוונטית.

לאור האמור לעיל, שוכנעתי כי הנתבע 2 הוא אשר שלט הן בנתבעת, הן בחברת היזם והן בחברת הנאמנות כשהסתייע באנשים שונים אשר נזקק להם במסגרת המצגים כלפי התובעים כפי שיפורט בהמשך.

בחינת ידיעת התובעים באשר לקשר בין החברות;

שוכנעתי, כי כחלק ממצגי השווא הטרום חוזיים דאגו הנתבעים להסתיר מהתובעים את הקשר בין החברות, הנתבעת חברת אונטריו וחברת הנאמנות ואת בעלי המניות בחברות.

התובעת העידה, כי בעת החתימה על ההסכמים הובהר להם, כי הנתבעת הינה חברה המתווכת בינם לבין חברת היזם הקנדית היא חברת אונטריו, וכי לא היה להם כל ידיעה אודות הקשר וזהות האינטרסים בין החברות שעה שהמשווק בנתבעת הינו הבעלים של החברה היזמית (פרוטוקול דיון מיום 7.2.13 עמ' 33 שורות 1- 2).

מנגד הנתבעים לא הביאו כל ראייה ממנה אוכל לקבוע, כי אכן יידעו את התובעים באשר לקשר בין הנתבעת לחברת אונטריו וכי הנתבע 2 הינו בעלים בחברת אונטריו.

בכתב ההגנה המתוקן טענו, כי התובעים ידעו כי לבעלי הנתבעת יש אינטרס בחברת היזם עובדה אשר היו לקוחות הנתבעת מרוצים ממנה כשחיזוק לכך מצרפים מסמך במסגרתו עודכנו לקוחות הנתבעת על הגדלת אחזקותיו של הנתבע 2 בחברת אונטריו (נספח ה' לכתב ההגנה).

לא ניתן לסמוך על מסמך זה, משלא הוכח בפניי, כי התובעים קבלו מסמך זה , משמדובר במסמך הנושא תאריך של 31.3.09, כ-5 שנים לאחר החתימה על ההסכמים כשיצוין, כי מלבד מסמך זה לא צרפו הנתבעים כל מסמך אחר המעיד על כך שהתובעים ידעו על הקשר בין הנתבעת לחברת אונטריו ואת הבעלות של הנתבע 2 בחברת אונטריו.

מה גם, הן בתצהיר עדות ראשית מטעמו והן בחקירתו הנגדית עומד הנתבע 2 על כך שעל אף והמידע לא הוסתר מהתובעים עניין הבעלות בחברת היזם ועניין העברת המניות בחברה אונטריו אינו רלוונטי ואף לא עלתה לדיון כלל ולא הייתה רלוונטית בזמן המו"מ עם הנתבעת (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ'86 שורות 4- 25).

הנתבע 3, אשר ניהל את המשא ומתן עם התובעים לא ידע לומר בחקירתו הנגדית חד משמעית, כי הוסבר לתובעים הקשר וזהות האינטרסים בין הנתבעת לחברת אונטריו אלא אמר כי למיטב ידיעתו העניין הובא לידיעת המשקיעים לאו דווקא לתובעים וכי לא זוכר כי הסתיר עניין זה.

כמו כן הסכים עם הנתבע 2, כי זה לא רלוונטי במסגרת המשא ומתן לעניין הרכישה (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 138 שורות 4- 9).

תמוה הוא, כי אם עניין זה לא עלה כלל במו"מ עם התובעים כיצד היה על התובעים לדעת על הקשר בין הנתבעת לחברת אונטריו שעה שאף ע"פ הסכם השיווק עם הנתבעת הייתה הפרדה ברורה בין החברות, ושעה כי לא צורף כל מסמך ממנו ניתן יהיה ללמוד כי התובעים ידעו על הקשר בין החברות. מה גם כי הסכם השותפות נחתם כחודש וחצי לאחר החתימה על הסכם השיווק.

התייחסות לעניין זה כנתון לא רלוונטי במסגרת המשא ומתן ע"י הנתבעים ביחס לעסקת הרכישה , אומרת דרשני ומהווה חוסר תום לב בענייננו.

משעה שהנתבע 2 הינו בעלים בשתי החברות ויש לו עניין אישי בעשיית העסקה, בעיקר שעה שבענייננו חברת אונטריו הייתה שותפה במיזם , עליו ליידע את התובעים באשר לאחזקתו במניות בחברת אונטריו היא חברת היזם בעת שיווק העסקה וטרם התקשרותם בהסכמים.

ניתן לראות כי הנתבעים 2 ו-3 אף לא עדכנו את התובעים על העברת הבעלות בחברת אונטריו מהנתבע 2 לנתבע 3 . כך בחקירתו הנגדית לא זכר הנתבע 2 האם גילה או לא גילה לתובעים במסגרת פגישה אשר נערכה בינו לבין התובעים ביום 21.10.09 כי הבעלות בחברה כבר לא בידיו ועברה לנתבע 3.(פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 99 שורות 5- 26).

הנתבע 3 העיד כי למיטב ידיעתו לא הסתיר ודובר על הנושא (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 143 שורות 3- 5). מכאן לא רק שלא נאמר חד משמעית כי הדבר הובהר לתובעים אלא שאין כל ראיה בכתב כי נאמר לתובעים.

כך אף בדוח בדבר מצב הנכס מיום 10.12.09 לא מצאו הנתבעים מקום לעדכן את התובעים בדבר החלפת הבעלות בחברת אונטריו, כשהנתבע 2 בחקירתו הנגדית לא אישר ולא הכחיש זאת.

בעניין זה כבר השיב הנתבע 3, כי לא דיווח על הנושא בכתב מאחר שלא ראה זאת כמשהו שאמור לשנות את טובת המשקיעים ולהיפך מעורבותו רק יכלה לעזור להם (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 143 שורות 10- 17).

אף במסגרת תצהירו של הנתבע 3 בתיק 9596-07-10 אשר התנהל בחדרה בענייננו, שנחתם ביום 25.12.10 לא ראה לנכון לומר, כי הוא הבעלים של חברת היזם היא חברת אונטריו, כשבחירתו הנגדית השיב, כי לא זוכר מדוע לא הזכיר זאת בתצהיר אם כי לא הסתיר זאת במסגרת עדותו אלא שענינו הרואות, כי גם במסגרת כתב ההגנה המתוקן אשר הוגש בפניי ביום 1.3.12 הנתבע 3 לא ראה לנכון לציין עובדה זו. משנשאל לעניין זה השיב כי לא סבר שזה משהו מחייב (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 138 שורות 12- 19).

הנתבע 2 בחקירתו הנגדית בפניי העדיף שלא להתייחס לעניין זה (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 99 שורות 27- 37, עמ' 100 שורות 1- 2).

מכאן כי הנתבעים לא ראו לנכון לעדכן את המשקיעים בדבר הבעלות בחברת אונטריו.

לא זו בלבד שהנתבעים לא עדכנו את התובעים ויתר המשקיעים באשר לזהות הבעלים בחברות אלא שוכנעתי, כי אף פוזיטיבית הנתבעים עשו כל שלאל ידם על מנת לטשטש את הקשר בין החברות ואת הבעלות בחברות ולא בכדי , ואפרט:

עיון בהסכם השותפות מגלה, כי הנהלת המיזם הינה בעלת סמכויות רבות כאשר היא למעשה שולטת בפעולות הנעשות בנכס, אם במכירתו, בהשבחתו , ניהולו , השכרתו, תקציבו וכו' (סעיף 3.2 להסכם השותפות).

הדבר אושר בעדותו של הנתבע 3 (בפרוטוקול מיום 29.4.13 עמ' 177 שורות 22- 27).

ע"פ ס' 8 להסכם השיווק התחייבו התובעים לחתום על כל תוכנית שתוגש למען השבחת הנכס וקידום האינטרסים המשותפים של כלל בעלי הזכויות בנכס. במסגרת סעיף זה נכתב, כי החלטות באשר לנכס יתקבלו ע"פ רוב בקבוצה לפי הסכם ה-JV , היינו הסכם השותפות.

אלא שבמסגרת הסכם השותפות עליו חתמו התובעים כחודש וחצי לאחר החתימה על הסכם השיווק נקבע, כי שינוי בנציגות הנהלת המיזם, אשר כאמור לעיל בעלת סמכויות רבות בנכס, יכולה להיעשות ע"פ החלטה של כל השותפים בזכויות בנכס כולם (סעיף 3.1 (a) להסכם השותפות).

מכאן כי על מנת שיהא בידי השותפים לקבל החלטות באשר לזכויות בנכס אותו רכשו עליהם לדעת את שמות יתר השותפות בפרויקט ולקבל הסכמתם.

הנתבע 3 הצהיר, כי המשקיעים בחרו להותיר את חברת אונטריו כוועד המנהל של הפרויקט. סבורני כי דין טענה זו להידחות הן שעה ששוכנעתי, כי יש לקבל את טענת התובעים כי עד היום אין בידיהם פרטי כל המשקיעים, משאף בהליכים שבפניי סרבו הנתבעים לחשוף את שמות כל המשקיעים, והן מפני שוועד מנהל הפרויקט לא היה יכול להיות מוחלף מבלי הסכמת חברת אונטריו עצמה אשר הייתה אחת מהשותפים בפרויקט , עובדה אשר שוכנעתי כי אף היא הוסתרה מהתובעים.

סעיף 5.1 להסכם השותפות קובע, כי הנהלת הנכס תחזיק בידיה בין היתר את רשימת המשקיעים בנכס ואת חלקם היחסי בפרויקט כאשר הרשימה תהיה זמינה למשקיעים בשעות פתיחת המשרד.

מכאן כי ע"פ הסכם השותפות היו רשאים התובעים לראות את שמות יתר השותפים בנכס. אלא לטענת התובעים עד לסוף שנת 2009 לא ידעו כלל את פרטי השותפים כשעד היום טרם יש בידיהם את שמות כל המשקיעים בפרויקט.

שוכנעתי במהימנות גרסת התובעים בעניין זה (ראה עדותה של התובעת בעניין זה פרוטוקול דיון מיום 7.2.13 עמ' 60 שורות 11- 22) כשבהליכים שבפניי סרבו הנתבעים לחשוף את שמות השותפים.

במכתב שנשלח לנתבעת ע"י עו"ד גבריאל דיסני ממשרד ש. פרידמן ושות' מטעמם של התובעים, מיום 18.5.09, נתבקשה הנתבעת לפרט מי הם השותפים הנוספים אשר רכשו זכויות בפרויקט (נספח כד' לתצהיר התובעים).

במכתב התשובה מיום 24.8.09 מאת סתיו אדיבי אשר כאמור במכתב שמש כמנהלה של חברת אונטריו באותה עת , נכתב: "מידע לגבי שותפי הJV אינו יכול להיות מסופק בגלל הוראות חוק הגנת הפרטיות שאינו מאפשר לנו לתת לך את המידע על עסקיהם של שותפים אחרים." (נספח כ"ז לתצהיר התובעים).

משנדרשו הנתבעים לשמות המשקיעים הנוספים בנכס ולחלקם היחסי בהליך שבפנינו, הן במסגרת תצהיר מענה לשאלונים (נספח א'2- שאלה 14), הן במסגרת הבקשה לגילוי מסמכים (נספח א'4 לתצהיר התובעים- מסמך 21 לתצהיר גילוי מסמכים מטעם התובעים) הן בכתב ההגנה מטעמם והן במסגרת עדויות בתיק שלפנינו , ציינו שוב ושוב כי אין הדבר רלוונטי לתביעה וכן את זכות המשקיעים לפרטיותם.

במסגרת חקירתו הנגדית בדיון שהתקיים ביום 28.11.11 בתיק ת"א 9596-07-10, אשר רלוונטי אף לענייננו, הסביר הנתבע 3 , כי כל חבר אכן רשאי להגיע למשרדי החברה ולקבל ספרים פתוחים עם מידע אודות השותפים, התחייבויות, אחריות והוצאות השותפים, אלא שבאשר לרשימת השותפים יכול לספק את שם השותף בלבד מבלי לתת את פרטיו. עוד ציין כי למיטב זכרונו התובעים היו במשרד ולא בקשו כלל את שמות השותפים. אם אכן כך הדבר כך מדוע לא נתנו התובעים ולו את שמות השותפים?

במועד מאוחר יותר בתצהירו הוסיף הנתבע 3 כי ס' 5.1 להסכם השותפות אכן קובע, כי רשימת השותפים צריכה להיות מוחזקת בידי הנהלת המיזם, כאשר היא צריכה להיות נגישה למשקיעים כולם, אלא שלטענתו לאחר שנוסח הסכם השותפות עליו חתמו התובעים יצא חוק הפרטיות בפרובינציית אונטריו המגן על שמם של השותפים המתקשרים בעניינים עסקיים. לטענתו, חוק זה קבע כי זו עבירה לחשוף שמות של שותפים לעסקה בפני שותפים אחרים, אלא אם התקבלה הסכמה מאותם שותפים שאת שמם מתבקש לחשוף.

ניתן לראות, כי בעניין זה גרסתו של הנתבע 3 אינה עקבית כאשר בניגוד לתצהירו , בחקירתו הנגדית טען כי למיטב זכרונו למרות מכתבו של עו"ד פלדמן התובעים קבלו שם אחד או שניים. משנשאל מדוע לא חשף את השמות במסגרת השאלון השיב, כי זה לא היה בכתב אלא טלפונים של הלקוח כשלאחר מכן נעשתה הישיבה של המשקיעים כשמי שרצה נכח בה ואף היה מוזמן לקחת טלפונים של יתר המשקיעים. (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 159 שורות 4- 22).

בחקירתו הנגדית דבק הנתבע 2 בטענה, כי לא חשפו את שמות השותפים מאחר ופעלו ע"פ חוות דעתו של עו"ד פלדמן (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 106 שורות 7- 11, שורות- 38).

על מנת לאשש טענתם בדבר חוק הפרטיות בקנדה , צרפו הנתבעים עותק של מכתב מעו"ד יוסף פלדמן לעניין חוק הפרטיות באונטריו (נספח קסט לתצהיר הנתבעים).

ראשית, לא ניתן להסתמך על מסמך לבדו, מבלי שיצורף כל החוק כולו לרבות הסעיף הרלוונטי לענייננו ומבלי שתובא חוות דעת מומחה לעניין חוק הפרטיות בקנדה.

שנית, טענה זו, אינה מתקבלת על הדעת ואינה מתיישבת עם ההיגיון, שכן ברי כי שותף ידע מי הם שותפיו האחרים, מה גם כי אם שותף לא יודע מי הם שותפיו כיצד יקבל הסכמה מאותו השותף לחשוף את שמו?

שלישית, שעה שבהסכם השיווק (ס' 8 להסכם השיווק) נקבע, כי החלטות באשר לנכס יתקבלו ע"פ רוב, ובהסכם השותפות (ס' 3.1 להסכם השותפות) נקבע כי ע"מ להחליף את הנהלת הנכס צריכה להיות הסכמה של כל השותפים , לא מובן כיצד ניתן להשפיע על איזה שהיא החלטה הנוגעת בפרויקט בין היתר בהחלפת ההנהלה, כי הדבר ייעשה מבלי שהמשקיעים יידעו את שמות יתר השותפים .

רביעית, שעה שאין חולק כי חברת אונטריו הייתה חלק מהשותפים בפרויקט , לא מתקבל על הדעת כי לא ניתן לעולם להחליף את ההנהלה ללא הסכמתה של חברת אונטריו עצמה. בעניין זה משנשאל הנתבע 3 בעדותו האם הסביר לתובעים עובר לחתימה על הסכם השיווק, כי בעצם בלי הסכמה של חברת אונטריו שהיא בעלת חלק מהנכס לא תיתכנה העברת הסמכויות של הנהלת הנכס השיב כי אינו זוכר (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 144 שורות 6- 10).

לא הוכחה בפניי טענת הנתבעים כי התובעים ידעו כלל על זכויותיה של חברת אונטריו בנכס.

בעניין זה הצהיר הנתבע 2, כי לא רק ששמה של אונטריו לא הוסתר כשותפה אלא הוא אף התפאר בפני לקוחותיו בקשר שבין הנתבעת לחברת אונטריו כשלקוחותיו היו מרוצים מהקשר בין החברות שכן לטעמו, יהיה להם איש קשר בארץ.

אלא שטענות אלו לא הוכחו על ידי הנתבעים, כשבשום מקום לא נכתב, כי חברת אונטריו שותפה בנכס, אף לא במכתב התשובה אשר נשלח לתובעים מאת סתיו אדיבי במענה לשאלה זו.

הנתבע 2 לא ידע להשיב מדוע מר סתו אדיבי לא חשף את שמה של אונטריו כבעלת זכויות בנכס (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 107 שורות 20- 38).

הנתבע 2 אף לא ידע לומר בחקירתו הנגדית מהו חלקה היחסי של חברת אונטריו בפרויקט ואמר כי המידע אינו בידו (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 69 שורות 11- 18, עמ' 89 שורות 37- 38, עמ' 90 שורות 1- 3).

תמוה הוא כי בעל מניות בחברה אשר לטענתו התפאר בחלקה בפרויקט , אינו יודע לומר מהו חלקה של החברה בפרויקט.

לטענתו המידע מצוי בחברת אונטריו או בידי הנתבע 3, אלא שניתן לראות כי משנשאל הנתבע 3 לעניין זה בתצהיר מענה לשאלונים (נספח א'2 תשובה 15), בתשובתו לא חשף הנתבע 3 את חלקה היחסי של אונטריו בנכס.

בחקירתו הנגדית הודה הנתבע 3 כי בעת החתימה על ההסכמים ידע על הבעלות של הנתבע 2 בחברת אונטריו ועל היותה שותפה בנכס, אולם משנשאל הנתבע 3 האם הסביר לתובעים טרם החתימה על ההסכמים, כי לחברת אונטריו תהיה בעלות בנכס לא ענה תשובה חד משמעית והשיב, כי למיטב זכרונו הסביר שלחברת אונטריו יהא חלק בנכס אולם לא זוכר באיזה יחס ומתי.

הנתבע 3 אף לא ידע לומר בהמשך עדותו האם הסביר לתובעים, כי החלק של חברת אונטריו בבעלות הנכס יהא מבלי שחברת אונטריו תשלם על חלקה בבעלות (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 144 שורות 11- 16).

משנשאל הנתבע 2 בחקירתו הנגדית האם חברת אונטריו הוציאה כסף מכיסה הפרטי על מנת להירשם כבעלת שישית מהמיזם, השיב, כי לא יודע לומר אך בכל מקרה זכותה לקחת חלק מהמיזם כחלק מהרווח היזמי שלה (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 105 שורות 12- 17). בהמשך השיב: "באופן כללי יש אפשרות לחברה היזמית לתרגם את הרווח היזמי שלה לאחזקות בנכסים." (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 105, שורות 31- 34).

תשובות אלו על רקע המתואר לעיל, אומרות דרשני.

לאור האמור לעיל, שוכנעתי כי הנתבעים הסתירו את שמות השותפים בנכס על מנת להסתיר את היותה של חברת אונטריו כשותפה ולהציגה כפועלת בכסות של יזם בלבד ללא אינטרס. היותו של הנתבע 2 מנכ"ל הנתבעת ובעל מניות בחברות המחזיקות בה וכן בעל המניות בחברת אונטריו אשר הייתה אף היא שותפה בפרויקט סייעה בידו לשלוט בכספי התובעים, ולמעשה להציג בפניהם מצגים בהתאם לראות עיניו.

פעולה זו הינה מנוגדת לס' 10 לחוק המתווכים אשר על פיו שעה שלנתבעת היה אינטרס בעסקה במקרקעין עת הנתבע 2 היה מבעליה, ואף היה הבעלים של חברת אונטריו אשר מכרה בסופו של יום את הנכס, היה עליהם לידע את התובעים עובר לחתימתם על ההסכמים על זהות הבעלים בחברות.

מצגי שווא הטרום חוזיים באשר למכירת הנכס או השבחתו ;

חיזוק להצגת מצגי השווא טרם החתימה על ההסכמים ואף לאחריהם, ניתן למצוא בפעולות אשר נעשו בפועל ובמחדלים, היינו פעולות אשר לא נעשו והיו צריכים להיעשות על ידי הנתבעים, באשר לנכס.

אין מחלוקת, כי הנתבעת באמצעות הנתבע 3 למעשה הציגו לתובעים מצג, כי הם משקיעים בנכס אשר יושבח או שיימכר בהצעה טובה (ראה עדותו של הנתבע 3 פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 136 שורות 28- 32), שכן זוהי מהות העסקה.

אלא שבחינת הראיות מגלה כי לא רק שהנכס נמכר במחיר נמוך בהרבה מזה אשר נלקח מהמשקיעים אלא שלא נעשו כל פעולות השבחה בנכס תוך ששוכנעתי כי כל העת הוצג לתובעים מצג בדבר פוטנציאל ההשבחה של הנכס.

ניתן לראות פער גדול בין המחיר בו נרכש הנכס ע"י חברת אונטריו לבין המחיר אשר נלקח מהמשקיעים עצמם, מבלי שהוכח בפניי היכן יתרת הסכום שנתקבל אצל אונטריו והיכן הסכומים אשר התקבלו מהמשקיעים ולא הוכח ע"י הנתבעים כי הועברו לחברת אונטריו.

לטענת הנתבעים הפרויקט נמכר למשקיעים בשווי של 1,780,020 $ אמריקאי (296,670$* 6) וסה"כ 7,762,580 ₪ לפי שער של 4.3610 מיום 1.4.05 , הוא היום בו נחתם הסכם השיתוף, (סעיף 100 לתצהירו של הנתבע 3), היינו 2,156,272 $ קנדי.

הנכס נרכש ע"י אונטריו כאשר הזכויות נרשמו בנאמנות עבור המשקיעים ביום 15.3.05 זמן קצר לאחר החתימה על ההסכם עם התובעים בסכום של 1,290,000$ קנדי בלבד (ראה נספח כ"ה לתצהיר התובעים).

(אציין כי ישנה מחלוקת בין הצדדים באשר ליום רכישת הנכס כך שבעוד טוענים התובעים כי הנכס נרשם ביום 15.3.05 טוענים הנתבעים כי הנכס נרכש ביום 25.2.05).

ס' 4 להסכם השיווק (נספח ז' לתצהירי התובעים) וכן נספח ב' להסכם השותפות קובע כי 50% מערך הזכויות בנכס ישולמו ע"י הלוואה בסכום של 50% ממחיר הפרויקט , אשר תובטח ברישום המשכנתא.

נתונים אלו יחדיו מעלים תהיות רבות.

כפי שעולה מנספחים י' 1 וי'2 לתצהיר הנתבעים ביום 21.3.05 הועבר לחשבונה של אונטריו סך של 500,000 $ אמריקאי , היינו 605,593$ קנדי (נכון למועד זה), וביום 10.05.05 סכום של 490,000$ קנדי. מכאן כי הועברו לחברת אונטריו סך של 1,095,593$ קנדי.

לאור ס' 4 להסכם השיווק הקובע כי רק 50% מערך הזכויות בנכס ישלום מכספי המשקיעים, הועברו לאונטריו כספים ביתר, מה גם כי לא ברור מה עלה בגורל יתר הכספים אשר שילמו המשקיעים משכאמור אין מחלוקת שהנכס נרכש בסכום של 1,290,000$ קנדי בלבד, סכום הנמוך בהרבה מזה אשר נתקבל ע"י המשקיעים.

הנתבעים לא הוכיחו מה עלה בגורל הכספים ולא הביאו כל ראייה לסתור כי אכן כטענת התובעים כספים רבים נשארו בידי הנתבעת בארץ ולא הועברו לחברת אונטריו. ויודגש כי אין כל ראייה כי הכספים ששילמו המשקיעים הם, הם הכספים שהועברו. כלומר, לא ניתנה כל אינדיקציה למעקב על הכספים ששילמו מי מהמשקיעים ובוודאי שלא התובעת.

משנשאל הנתבע 3 בחקירתו הנגדית האם הסכומים אשר הועברו לחברת אונטריו כאמור בנספחים י'1 וי' 2 מתייחסים לפרויקט מושא התביעה דנא בלבד או לפרויקטים נוספים התחמק ממענה ספציפי לשאלה ותשובתו לא הייתה ברורה כאשר לבסוף משנשאל על ידי ביהמ"ש ענה: "אה, אני לא יודע להגיד, אני צריך לבדוק את זה, אני לא יכול, אני מניח שרוב הכסף כן, אבל צריך לבדוק לעומק...".

(פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 134 שורות 11- 21).

משנתבקשו הנתבעים במסגרת תצהיר גילוי מסמכים להמציא אסמכתא בנוגע לח-ן אליו הועבר סך ששלמו התובעים בגין הנכס וכן אסמכתא המעידה על העברת הסך לח-ן חברת היזם או לכל חשבון אחר אליו הועבר הכסף, השיב הנתבע 3, כי הדבר זה לא מעניינם של התובעים ולא רלוונטי לתביעה (נספח א'4 לתצהיר התובעים- מסמך 25).

משעומת הנתבע 3 עם אי המצאת אסמכתאות קבלות או חשבוניות של החברה היזמית היא חברת אונטריו בקנדה על הכספים שנתקבלו בידה, הודה בחקירתו הנגדית, כי לא הומצאו אסמכתאות אלו וכי הקבלות והחשבוניות שהומצאו הינם קבלות וחשבוניות אשר הוצאו ע"י הנתבעת בגין התשלומים והשירותים שהתקבלו בארץ (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 135 שורות 16- 22).

משנשאל הנתבע 3 שוב ושוב בחקירתו האם ישנם כספי משקיעים שנתקבלו בישראל ולא הועברו לחברת אונטריו השיב, כי הוא מניח כי הכספים הגיעו לקנדה, למיטב ידיעתו , כשבהמשך חקירתו השיב כי הוא לא הבעלים של הנתבעת אלא רק בתפקיד מנהל השיווק ועל כן אין בידו ידיעה לגבי הכספים המדויקים (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 136 שורות 1- 19).

משנשאל הנתבע 2 לעניין זה השיב: "אמר לך שאתי זה לא מעניינה של ה-, חברת טי גי איי תפקידה היה להעביר את הכספים היא העבירה את הכספים , קיבלת מוצר, לא מעניינה".

(פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 105 שורות 1- 2).

לא רק שהנתבעים לא הוכיחו מה גובה הכספים אשר עברו בסופו של יום מהנתבעת לחברת אונטריו אלא שלא הצליחו להסביר את שיעורם הגבוה של הכספים אשר לטענתם עברו לחברת אונטריו.

משעומת הנתבע 3 בחקירתו הנגדית עם הטענה כי מחיר הזכויות בנכס נמכרו לתובעים ב-70% יותר מהסך שנרכש הנכס ע"י אונטריו, כשלא הייתה השבחה, וכן שלא הגיוני שתינתן הצעה טובה יותר בפער כזה, לא נתן תשובות מניחות את הדעת בלשון המעטה (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 156- 157).

משעומת הנתבע 3 בתיק 9596-07-10 עם טענה כי מחיר הזכויות בנכס נמכרו לתובעים ב-70% יותר מהסך שנרכש הנכס ע"י אונטריו, השיב:

"ת. אין לי מה להגיד. איפה כתוב שאסור לחברה יזמית להרוויח כסף.

(פרוטוקול דיון מיום 28.11.11 עמ' 16 שורות 12- 14).

הנתבע 2 אשר בניגוד לנתבע 3 לא נתן דעתו לעניין זה אף בתצהירו ניסה בחקירתו הנגדית שוב ושוב להתחמק מהשאלה בטענה כי המדובר בשאלות חשבונאיות .

לאחר שנשאל מספר פעמים לעניין זה תוך התערבות של בית המשפט ליתן מענה על השאלה, על מנת להבין לאן עברו כספי המשקיעים השיב הנתבע 2 כדלקמן:

"ש. אני אשאל שוב, במידה והיה עודף של כספים, הרי חמש שישיות מתוך מיליון שבע מאות שמונים לרבות המשכנתאות אנחנו מדברים על סכום נכבד שגדול ממיליון ו-290 אלף דולר קנדי, במידה והיה עודף לאן הוא הועבר?

ת. במידה והיה עודף היה צריך לעבור לאונטריו.

ש. מאונטריו אחרי שאונטריו רכשה את הנכס נשאר עודף לאן הוא הועבר, מה נעשה איתו?

ת. לאונטריו, של אונטריו. זה רווח של חב' אונטריו של חברת היזם. רווח לגיטימי של חברת היזם. כאילו.

(פרוטוקול מיום 28.2.13 עמ' 103 שורות 24- 31).

כמו כן, משנשאל הנתבע 2 האם רכישת הנכס ע"י חברת הנאמנות מחברת אונטריו במחיר גבוה בהרבה ממחיר רכישת הנכס ע"י אונטריו הינה לגיטימית השיב בחיוב.

שעה שחברת אונטריו היא, אשר החזיקה בחברת הנאמנות אשר הייתה אמונה על החזקת כספי המשקיעים, שעה ששוכנעתי, כי הנתבע 2 הוא אשר שלט בחברת אונטריו , תשובותיו של הנתבע 2 אומרות דרשני.

תמיהה נוספת בעניין זה עולה באשר למשכנתאות שנלקחו עבור רכישת הנכס.

כאמור בס' 4 להסכם השיווק מחצית מרכישת הזכויות בנכס תעשה ע"י לקיחת משכנתא. בתצהירו הנתבע 3 מדבר על שלוש משכנתאות:

- האחת, שנלקחה ביום 7.3.05 אשר חודשה מספר פעמים בסך 510,000$ קנדי , אשר סולקה באוגוסט 2010 לאחר מכירת הנכס.

- השנייה באוגוסט 2007 שסולקה לאחר חודש.

- השלישית בספטמבר 2007 ע"ס 215,000$ קנדי אשר נלקחה לשנה בלבד ושולמה באמצעות 12 המחאות.

גם אם אקבל את גרסת הנתבעים לעניין המשכנתאות לא ברור מדוע שעה שהסכום שנתקבל מהמשקיעים היה גבוה משמעותית ממחירו של הנכס בסופו של יום, היה צורך בנטילת משכנתאות עבור רכישת הנכס. מה עוד שסכום נטילת המשכנתאות אף לגרסת הנתבעים הינה בשיעור של 725,000$ קנדי, היינו יותר מ-50% מהמחיר בו הנכס נרכש ע"י חברת אונטריו, כשכאמור לעיל משכספי המשקיעים לבדם הספיקו לצורך רכישת הנכס עניין זה מעלה תמיהות רבות.

מה עוד שהנתבעים נמנעו מלהציג הסדר של התשלומים להחזר המשכנתאות ואף לא חשפו את הסכם המכר במסגרתו רכשו את הנכס אלא את הסכם האופציה בלבד.

ניתן לראות, כי התובעים אף ניסו להתחמק ממתן מענה באשר לשווי הנכס.

כך, משנתבקשו התובעים להמציא דו"ח שמאי שנעשה טרם נרכש הנכס ע"י חברת הנאמנות השיבו, כי טרם התקבלה תשובה מהגורמים בקנדה לגבי המסמכים הנדרשים ככל וקיימים (נספח א'4 לתצהיר התובעים- סעיף 16).

בתצהיר מענה על שאלון (נספח א'2) השיב הנתבע 3, כי לא ידוע לו האם נעשה דו"ח שמאי בטרם נרכש הנכס ע"י אונטריו ואף לא הסכים לענות על השאלה באיזה סכום נקנה הנכס ובאיזה תאריך משטען כי אין זה מעניינה של התובענה.

רק בתצהיר גילוי המסמכים השלישי (נספח א'5 לתצהיר התובעת) הומצאה לתובעים הערכת שמאי באשר לשווי הנכס במועדים הרלוונטיים.

בעניין זה חשוב לציין, כי הזכויות בנכס נמכרו לתובעים טרם נרכש ע"י חברת אונטריו עצמה, כשהדבר לא מעוגן בהסכם השיווק ולא הוכח בפניי כי התובעים ידעו על כך.

הנתבע 2 בעדותו אישר כי הנכס נקנה לאחר החתימה על הסכם השיווק כשלטענתו אם משהו משתבש והעסקה לא הייתה ממומשת, היה הכסף מוחזר לתובעים (ראה עדות הנתבע 2 פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 97 שורות 5- 38,עמ' 98 ).

לעניין זה העיד הנתבע 3 כי רכישת הנכס לאחר החתימה על הסכם השיווק הינה הליך מקובל על מנת לבצע בדיקות שונות אם באחזקת הנכס ובאפשרויות מימון , אלא משנשאל מדוע לא אמר לתובעים, כי דובר בהסכם אופציה אשר טרם מומש במועד החתימה על הסכם השיווק השיב, כי אינו זוכר שלא אמרו להם ( פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 145 שורות 1- 5, 11-15).

כך משנתבקשו הנתבעים להמציא אסמכתאות התומכות בחישוב הכספי המצביע על הסך אשר היה צריך להיות מועבר לתובעים בגין זכויותיהם השיבו, כי טרם התקבלה תשובה מהגורמים בקנדה לגבי המסמכים הנדרשים ככל וקיימים (נספח א'4 לתצהיר התובעים- מסמך 12)

כך משנתבקשו הנתבעים לנקוב במחיר בו נרכשו זכויות בנכס ע"י כל אחד מהמשקיעים תשובתם הייתה, כי נתון זה לא מעניין התביעה (נספח א'4 לתצהירי התובעים- מסמך 22 ).

לגרסת הנתבעים כספים רבים עברו על חשבון הוצאות אשר היו לחברת אונטריו בגין הנכס, כשחברת אונטריו אף מחלה למשקיעים לרבות התובעים על כספים רבים.

כך במסגרת תשובה לשאלה 15 לשאלון התובעים (נספח א'2 לתצהיר מטעמם) טען הנתבע 3, כי הנכס נמכר למשקיעים באותו המחיר ביחס לחלקם היחסי, כאשר אונטריו, אשר הייתה שותפה בנכס בחלק יחסי מחקה חוב משמעותי שנצבר לזכותה בגין התכנון והכל מתוך כוונה למקסם את התמורה למשקיעים, כשזאת היא עשתה באופן חד צדדי.

במסגרת תצהירו ועדותו המשיך וטען הנתבע 3 כי חברת אונטריו נשאה בהפסדים וויתרה על חלק מהגירעונות רק בשל לא להשיב את פני המשקיעים ריקם.

קשה לקבל את טענות הנתבעים כי הכספים הועברו על חשבון ההוצאות של חברת אונטריו בגין הנכס לאחר בחינת הראיות שהובאו בפניי ושעה שהנתבעים אף לא גילו שקיפות כלפי המשקיעים בהתאם להתחייבותם במסגרת סעיפים 5.1- 5.3 להסכם השותפות .

סעיף 5.1 להסכם השותפות עוסק בשקיפות כלפי המשקיעים וקובע כי המשקיעים זכאים לבדוק את ההתנהלות החשבונאית וההכנסות במשרדי חברת היזם היא חברת אונטריו.

ס' 5.2 להסכם השותפות מחייב את הנהלת חברת אונטריו לספק דו"ח שנתי בצמוד לדו"ח רו"ח באשר לתזרים המזומנים.

סעיף 5.3 להסכם השותפות קובע כי חובה על הנהלת חברת אונטריו ליתן דו"חות רבעוניים על התנהלותו הכלכלית של הפרויקט, תוך 30 יום מתום כל רבעון.

אלא שהנתבעים לא הניחו כל תשתית ראייתית, כי קיימו שקיפות כלפי המשקיעים וספקו את הדו"חות כשאף לתביעה הנוכחית לא צרפו דו"חות מפורטים באשר להתנהלות כספי המשקיעים בפרויקט.

התובעים צרפו כאמור מכתב מעו"ד פרידמן מיום 18.5.09 (נספח כ"ד לתצהיר התובעת) במסגרתו בקשו מהנתבעים עותקים נכונים מהדוחות הכספיים השנתיים והרבעוניים של השותפות.

אלא שהנתבעים אף במסגרת הליכים אלו לא הציגו דוחות כספיים מפורטים של רו"ח מטעמם שניתן מהם יהיה לדעת מה בדיוק נעשה עם כספי השותפות. יצוין כי במסגרת מכתבו של מר אדיבי(נספח כ"ז לתצהיר התובעת) צורף דו"ח נושא תאריך יוני 2009 אשר אינו מפורט ולא מאושר ע"י רו"ח.

כך משבקשו במסגרת הליך גילוי מסמכים אסמכתא בדבר פרטיו של רו"ח אשר ערך את הדו"ח, דוחות רבעוניים וכל אסמכתא בנוגע לדיווח לשלטונות מס בקנדה ולכל גורם רשמי בקנדה, תשובת מר שאתי במסגרת תצהיר גילוי מסמכים הייתה, כי טרם התקבלה תשובה מהגורמים בקנדה לגבי המסמכים הנדרשים ככל וקיימים. (נספח א'4 לתצהיר התובעים).

כאשר במסגרת תצהיר גילוי המסמכים המשלים הנוסף צורפו 3 דוחות לאקוניים נוספים שאינם מאושרים ע"י רו"ח ואינם מפורטים דיה , מהם לא ניתן ללמוד מה נעשה עם כספי השותפות.

משנשאל על כך הנתבע 2 השיב: "זה חברת אונטריו ניהלה את הפרויקט נשלח דו"ח או לא נשלח דו"ח אין כרגע תשובה למה לא התקבל דוח ספציפי והאמת היא זה מאוחר מידי אחרי שהנכס נמכר והם קבלו את הכסף והכל בסדר. שאלה.".

(פרוטוקול מיום 28.2.13 מיום עמוד 125 שורות 1-3).

כאמור לעיל אף לא נתקבלו בידי התובעים כל חשבוניות אסמכתאות קבלות, באשר לכספים שהועברו לחברת אונטריו, לסתור את טענת התובעים, כי כספים רבים נשארו בידי הנתבעת ולא הועברו לידי חברת אונטריו כטענתם של הנתבעים.

ניתן לראות כי רק ביום 24.8.09 , במכתב של מר אדיבי , מנהל חברת אונטריו בתקופה זו, כמענה למכתב אשר נשלח מעו"ד שייצג את התובעים (ופנה למר אדיבי לאחר שקבל דו"ח בדיקה אשר נעשה ע"י משרד עו"ד קנדי BERLIS& AIRD ביום 22.4.09, לבקשת התובעים לשם בירור מצבו העדכני של הנכס), ניתן לראות פירוט של חלק מהוצאות להם טוענים הנתבעים.

בהמשך, במכתב מיום 10.12.09 ממר אדיבי , התברר לתובעים, כי לא רק שלא מקבלים את כספם חזרה אלא שאף נדרשים לשלם לנתבעת תשלומים שוטפים בסכומים גבוהים לכיסוי הוצאות שוטפות של הנכס או למכור את הנכס בהפסד של 38% מההשקעה המקורית (נספח כ"ט לתצהיר התובעת).

במכתב מיום 29.12.09 נדרשו התובעים להעביר סכום למימון הפעילות השוטפת של הנכס, כשלבסוף נמכר הנכס ללא שיתוף פעולה מצד התובעים כשהתובעים קבלו לידם שיק על סך 94,000$ (קנדי) בלבד, מחצית משווי השקעתם.

נשאלת השאלה אם אכן נצברו חובות בגין הנכס כטענת הנתבעים מדוע לא עודכנו התובעים בזמן אמת על הצטברות חוב וכיצד הצטבר חוב שעה שהיה בידי הנתבעים סכומי כסף הרבה מעבר לעלות הנכס ותוך שהם מפרטים כי חלק גדול מהכספים נשאה חברת אונטריו בגין הנכס?

לא רק זאת אלא ראיות נוספות ועדויות הנתבעים מביאים למסקנה כי חברת אונטריו לא רק שלא ספגה הפסדים כטענתה אלא ששלשלה רווחים מהפרויקט.

דוגמא אחת הינה באשר לתשלום עבור שירותי הניהול אשר גבו הנתבעים.

בתצהיר מענה לשאלון (נספח א'2 לתצהיר התובעים) הצהיר הנתבע 3 כי היזם היה אמור לקבל 7-8 אחוזים מהמחזור של כל פרויקט.

בעדותו טען כי באשר לפרויקט הזה עמלת הניהול הייתה 6%.

הנתבעים מצרפים להוכחת טענתם את נספח טז2 לתצהיר הנתבעים עליו חתמו התובעים.

אלא שנספח זה לא רק שנחתם לאחר החתימה על יתר ההסכמים, אלא שלא ניתן להבין ממנו כי המדובר בעמלת ניהול אשר תגיע לחברת אונטריו החברה היזמית .

לא שוכנעתי מתשובתו של הנתבע 2 לעניין זה במסגרת חקירתו הנגדית כי התובעים בעת חתימתם על ההסכמים ידעו כי מדובר בתשלום עבור שירותי הניהול לחברת היזם.

כמו כן כפי שניתן לראות מס' 87 סעיף 79.22 לתצהירו של הנתבע 3 ניתן לראות כי הוצא סך של 106,139.15 $ בגין שירותי ניהול הפרויקט כשכאמור בסעיף 79.37 סך של 95,293.34$ בגין שכר למנהל הפרויקט, סכומים גבוהים מאד.

מה גם כי הנתבע 3 בחקירתו הנגדית העיד כי חברת אונטריו שכרה חברות חיצוניות אשר ינהלו את הפרויקט כשלאחר מכן נותר בידה רווח מסוים ( פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 1- 11). מכאן על אילו הפסדים מדברים הנתבעים?

דוגמא שנייה היא הפער בין טבלה במסגרתה פורטו תשלומים שונים אשר שולמו בגין מכירת הנכס (נספח ל"ט1 לתצהירי הנתבעים ) לבין הסכומים המפורטים בחשבוניות עצמן.

כך באשר לגובה המס אשר לטענת הנתבעים חויבה חברת אונטריו בגין עמלת התיווך למכירת הנכס . בתצהיר גילוי מסמכים משלים ס' 12.3 (נספח א'6 לתצהיר התובעת) הסביר הנתבע 3 כי ההפרש נובע משינוי חוקי המע"מ בפרובינציה בה נמכר הנכס במועד בו נמכר , כשאכן בפועל חברת התיווך חייבה את אונטריו ב-5% מס בלבד ולא ב13% כאמור בטבלה.

אלא שמשנשאל היכן ההפרש השיב כי הועבר על חשבון ההוצאות של חברת אונטריו בגין הנכס.

כך באשר להוצאות המשפטיות אשר הוצאו בגין מכירת הנכס.

בתצהיר גילוי מסמכים משלים ס' 12.3 (נספח א'6 לתצהיר התובעת) הסביר הנתבע 3 כי ההפרש בין הטבלה לחשבונית נובע בגין הערכה שגויה של אונטריו.

כשגם כאן טען כי ההפרש הועבר על חשבון ההוצאות של חברת אונטריו בגין הנכס.

לא רק זאת, משנשאל הנתבע 3 כיצד מחד גיסא טוענים, כי מחלו לתובעים על סכום של 639,000$ (קנדי) ומאידך גיסא תבעו את התובעים (ת"א 9596-07-10 ) בסכום של 5,500$, לא ידע ליתן מענה לשאלה זו וטען שהנתבעת בתביעה שהגישה אינה תובעת את ההוצאות המשמעותיות שהתחייבו התובעים מכוח זכויותיהם בנכס אלא על משהו אחר. (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 146 שורות 29- 31, עמ' 147 , עמ' 148 שורות 1- 18).

לאור האמור לעיל, שעה שהנכס נרכש ע"י חברת אונטריו במחיר נמוך בהרבה מהסכומים אשר נלקחו מהמשקיעים עבור הפרויקט , מבלי שצורפו מסמכים אשר יעידו בצורה מסודרת מה נעשה עם כספי המשיבים, שעה שחברת אונטריו היא אחת השותפים בעסקה , עובדה אשר שוכנעתי כי ניסתה להסתיר מיתר המשקיעים, כשהיא עושה ככל העולה על רוחה בכספי המשקיעים ללא הסכמתם וידיעתם, לא ניתן לקבל גרסה כי הכספים הועברו לחשבון חברת אונטריו על חשבון ההוצאות אשר היו לחברה בגין הנכס.

מעבר לכך לא הוכח בפניי להיכן עברו כספי המשקיעים, אשר הועברו לנתבעת שוכנעתי כי הנתבעים לא פעלו כלל להשבחת הנכס, עניין המחזק את מצגי השווא שהוצגו להם ע"י הנתבעים.

אין מחלוקת, כי טרם החתימה על ההסכמים הוסבר לנתבעים, כי בנכס בו השקיעו אמור להיבנות בניין ובו 12 קומות ובו 54 יחידות קונדומיניון.

כמו כן, הוצג בפניהם דף תמציתי בקשר עם מאפייני הנכס (נספח ה' לתצהיר התובעת, נספח טו לתצהיר הנתבע 3), במסגרתו הוצג להם כי ע"פ התב"ע הקיימת ניתן לבנות 12- 14 קומות כשבכל קומה 800 מ"ר כשאף נכתב כי במו"מ עם העירייה ניתן יהיה להגדיל את אפשרויות הבנייה (16- 18 קומות).

הפסיקה הכירה לא אחת במקרים בהם תנאים המצויים על גבי פרוספקט נחשבו כבעלי נפקות משפטית ( לעניין זה ראה ע"א 6025/92 צמיתות בע"מ נ' חורשת חימר בע"מ פ"ד נ(1), 826, 834).

בענייננו, טוען הנתבע 3 בתצהירו, כי לאחר פגישות ושיחות נוספות שבוצעו מול העירייה ועל מנת להאיץ את השבחת הנכס הוחלט, כי תכנון הבניין יכלול 10 קומות מבלי שדבר זה יפגע בכמות יחידות הקונדומיניון.

לא זו בלבד שניתן להיווכח כי דברי הנתבע 3 אינם עולים בקנה אחד עם המצג אשר הוצג לתובעים טרם היקשרותם בהסכמים, אלא שהנתבעים לא הוכיחו, כי בוצעו פגישות ושיחות עם העירייה בעניין זה , וכי פעלו לקידום הפרויקט ולהשבחת הנכס כלל, כששוכנעתי, כי מלכתחילה הוצג לתובעים מצג שווא באשר להשבחת נכס, מצג אשר לא היה בר יישום ואפרט השתלשלות העניינים לעניין זה.

ביום 25.9.05 קבלו התובעים לראשונה מכתב על תחילת השבחת הנכס מאת עו"ד רוטקופף (נספח יא1 לתצהיר התובעים).

למעשה ממועד זה ועד ליום ה- 25.4.07 בו קבלו התובעים מכתב מרשויות המס בקנדה כי לא ספקו להם מידע שנתבקשו (נספח י"ב לתצהיר התובעים), לא הוכח בפניי, כי קבלו התובעים כל מידע אודות הנכס.

ניתן לראות, כי החל ממועד זה החלה מסכת התכתבויות בין התובעים לנתבעת כאשר בעוד התובעים בקשו בתחילה לבדוק את העניין, לאחר מכן למצוא להם נכס חלופי ולבסוף למכור את הנכס, הנתבעים עדיין ניסו לשווק את הפרויקט ולעדכן באשר להתקדמותו, פעולות אשר הנתבעים לא הביאו כל ראיה כי נעשו על ידם בפועל בסופו של דבר נמכר הנכס כשהתובעים קבלו מחצית מהשקעתם בלבד, תוך שהנתבעים עוד טוענים כי חברת אונטריו נשאה בעבורם בהפסדים אשר היו לה כתוצאה מהוצאות בגין הנכס.

כך במייל שנשלח מאת התובעים ביום 7.5.07 ,בתגובה למכתב מרשויות המס בקנדה מגלה כי הופתעו לקבל מכתב זה כאשר הנתבעת עצמה במייל חוזר ניסתה להרגיעם בטענה, כי חברת היזם היא אשר מטפלת בעניין. וכך נכתב במייל תגובה מאת הנתבעת:

"אלו מכתבים ישירים ממס הכנסה בקנדה- אין לכם מה לדאוג, חברת היזם עובדת מול רשויות המס עבורם וגם סופגת את קנסות האיחורים והפרשי השער בגין תשלומים מאוחרים של המיסים"(נספח י"ג לתצהיר התובעים).

אציין כי תגובה זו יש בה כבר להעיד על ניגוד אינטרסים בין טובת המשקיעים לחברת היזם , שכן שעה שיש זהות בין חברת היזם אשר "סופגת" את הפיגורים לבין אונטריו כשותפה, בעצם למעשה מי שסופג את האיחורים בתשלומים הם המשקיעים עצמם, אלא אם אונטריו הייתה מוכיחה כי היא שלבדה כשותפה ספגה את האיחורים בתשלומים שלא על חשבון המשקיעים, מה שלא נעשה כן בענייננו.

רק לאחר מכתב זה מרשויות המס בקנדה, אשר הועבר ישירות למשקיעים ורק לאחר פניית התובעים לנתבעת בעקבות המכתב, ביום 3.6.07 שנתיים וחצי לאחר החתימה על הסכם השותפות נתקבל מכתב מאת הנתבעת בו למעשה גילו התובעים, כי לא החלה השבחת הנכס כאשר לא רק זה בלבד אלא שלאחר פגישה עם תושבי האזור " על חברת האדריכלים להכין תוכנית חדשה לפיה שטח הבנייה יקטן משמעותית ובהתאם לכך יקטן תקציב הבנייה".

במכתב נכתב מפורשות, כי בפגישה עם הדיירים תושבי האזור טענו כי במידה ותאושר תוכנית לבנייה בגובה של 10 קומות , הם יגישו התנגדות לתוכנית.

עוד נכתב כי ניתן להגיש בקשה לוועדה מחוזית לאישור תוכנית כפי שהוגשה במקור אלא שלאור העלויות והתנגדות התושבים ההליך לא מומלץ ע"י חברת היזם.

לאור זאת נכתב כי: "בשלב זה חברת היזם ממליצה להקפיא את כל ההוצאות וההליכים עד לקבלת החלטה בנושא" (נספח י"ד לתצהיר התובעים).

בענייננו, לא רק שלא הוכח בפניי קיומם של כל הפגישות אשר לטענת הנתבעים התקיימו בטורנטו אלא כפי שניתן להיווכח מנספח כ' אשר צורף לתצהירי הנתבעים, אף התוכנית אשר הוכנה ע"י הנתבעים לאחר הקפאת ההליכים כטענת התובעים במכתב מיום 3.6.07 עקב הטענה להתנגדות של התושבים לבנייה , הינה תוכנית של בניין בן 10 קומות כשבמסגרתה נכתב מפורשות כי הינה חריגה ביחס לגובה המבנים באזור (נספח כ' לתצהיר הנתבעים).

מכאן, לא רק שתוכנית זו עליה סומכים הנתבעים ידם אינה המצג, אשר הוצג לתובעים להשבחת הנכס על בסיסו חתמו על ההסכמים והינה גרועה בהרבה, משאינה תוכנית לבנייה של 12-14 קומות עם אפשרות של 16-18 קומות, כשבכל קומה 800 מטר, אלא שלא ברור כלל האם לתוכנית כזו היה סיכוי כלשהו באזור בו נקנה הנכס.

התובעים הציגו לפניי דו"ח בדיקה אשר נעשה ע"י משרד עו"ד קנדי BERLIS& AIRD ביום 22.4.09, לבקשת התובעים לשם בירור מצבו העדכני של הנכס, (נספח כ"ה לתצהיר התובעים) במסגרת הדו"ח נתגלה, כי מבחינה תכנונית הוגשה תוכנית לבניית מבנה בן 10 קומות, אולם התוכנית הוקפאה ומזה זמן רב לא קודמו פעולות תכנוניות בעירייה.

ואכן לא הוכח בפניי כי הנתבעים פעלו בעניין הנכס.

עדות הנתבעים 2 ו-3 מחזקת את המסקנה, כי המצג אשר הוצג לתובעים מלכתחילה היה מצג שווא באשר להשבחת הנכס.

משעומת הנתבע 3 כיצד המצג שהוצג לתובעים של בנייה של 12-14 קומות עם אפשרות ל-16-18 קומות מתיישבת עם התוכנית שהוכנה על ידם (נספח כ' לתצהיר הנתבעים) , אשר הוגדרה כחריגה ניסה לתלות היות הבקשה חריגה לא בשל התב"ע אלא בכך שמדובר בבניין ישן עם תוכנית שימור כשיש עוד לבדוק את התנגדות התושבים וכן טען בעקביות, כי מספר הקומות הוא לא מה שחשוב אלא מספר המטרים שיאושר כך שגם אם היו בונים 10 קומות בלבד עדיין כמות המטרים שעומדת לרשות הפרויקט ומגיעים לך ע"פ התב"ע שווה כסף כשניתן לנייד את הזכויות לפרויקט אחר (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 150, 151, 152 שורות 1- 9).

טענה זו מלבד היותה מנוגדת למצג, אשר הוצג לתובעים הינה אבסורדית ולא הגיונית, מה גם כי עיון בתוכנית שהוכנה ע"י הנתבעים מגלה, כי מספר המטרים שהוגשו לאישור הינם הרבה פחות אלו אשר הוצגו לתובעים ולא רק מספר הקומות.

בהמשך משנשאל הנתבע 3 היכן האישורים הסופיים של הפרויקט תלה את עצירת הפרויקט בהתנגדות התושבים ולאחר מכן באי קבלת ליווי בנקאי לפרויקט.

להבדיל מהנתבע 3 אשר דבר על התנגדות התושבים והיות הבניין בניין לשימור, טען הנתבע 2 בחקירתו הנגדית כי הבעיה לא הייתה בתוכנית הכל זרם, דירות נמכרו כשתלה את עצירת הפרויקט בסירוב הבנק לעשות ליווי בנקאי.

אלא שלא רק, כפי שיפורט בהמשך, שלא הוכח בפניי כי נמכרו דירות בפרויקט (כשלעניין זה אף היה הבדל בגרסאות בין הנתבע 2 והנתבע 3) , וכי "הכל זרם" כטענתו של הנתבע 2 , אלא שהנתבע 2 אף לא ידע להסביר בחקירתו הנגדית כיצד הטענה של עצירת הפרויקט בסירוב הבנק מתיישבת עם מכתב אשר המליץ להקפיא את המיזם לאור התנגדויות התושבים (נספח י"ד לתצהיר התובעים) , וכן עם העובדה כי חתימת ההסכם עם התובעים הייתה בשנת 2005 כשהמשבר הכלכלי היה רק ב-2008.

עוד יאמר לעניין זה, כי לא ניתן לתלות את סיבת עצירת הפרויקט בהתנגדות התושבים או בהיות הבניין בניין לשימור , שכן אף לטענת הנתבעים 2 ו-3 הנכס נרכש לאחר החתימה על הסכם השיווק על מנת שיהיה בידם לבדוק הן את כל ההליכים באשר לנכס אחזקתו מימונו וכו'.

אם אכן, הייתה ידועה להם התנגדות התושבים כבר בשנת 2007 מדוע בחרו הנתבעים להגיש תוכנית אשר חד משמעית אינה עולה בקנה אחד עם האמור בפגישה, אשר לטענת הנתבעים התקיימה עם הדיירים באזור ולאורה הוקפאו ההליכים במיזם, ולא ניידו את הזכויות של התובעים בשלב זה לפרויקט אחר כפי שלטענת הנתבע 3 לא הייתה מניעה לעשות כן?

ניתן אף לראות, כי התובעים בקשו לנייד את הזכויות שלהם לפרויקט אחר אלא שהנתבעים הם אשר כל העת ניסו להציג להם מצגי שווא באשר לרווחיות וכדאיות הפרויקט.

כך לאחר מכתב מיום 29.8.07 מרשויות המס הקנדיות המתריע שוב על קבלת המידע הנדרש ביחס לנכס (נספח ט"ו לתצהיר התובעים), פנו התובעים לנתבעת לפעול מול חברת אונטריו על מנת למצוא עבורם פרויקט /פרויקטים חלופיים לאור מצב הקיפאון וחוסר הוודאות אליו נקלע הפרויקט במהלך 3 שנים מיום הרכישה (נספח ט"ז לתצהיר התובעים)., וכן פנו לנתבעת באמצעות הנתבע 3 במייל בעניין זה.

אלא שתשובת הנתבע 3 הייתה:

"...ברור שאני אוריד את ההוצאות למינימום, לגבי רווחיות הפרויקט שהנכם נמצאים בו כרגע אני הבהרתי כי תשמר לכם זכות לרווחים עתידיים מהפרויקט מאחר וחיכיתם זמן מה." (נספח י"ז לתצהיר התובעים).

ניתן לראות, כי התובעים לא שעו לתשובת הנתבע 3, וביום 16.11.07 פנו לנתבעת באמצעות הנתבע 3 בבקשה למתן שירותי תיווך למכירת הנכס במחיר אשר לא יפחת מ-785,000 ₪ שישולמו לאחר ההוצאות, ע"ס שמירת הערך הקיים ששולם בלבד.

אף לאחר מכתב זה, בו התובעים כבר אינם מדברים על רווחים מהפרויקט אלא רק על סכום השקעתם, המשיכה הנתבעת לעדכן את התובעים על פגישה שהתקיימה בין IBI אדריכלים (אדריכלי הפרויקט) לבין מחלקת התכנון בעיריית טורונטו ועל נחישות IBI אדריכלים לפעול לקבלת אישורי הבנייה, מבלי להתייחס למכירת הנכס(נספח י"ט לתצהיר התובעים).

אלא שגם כאן, הנתבעים לא הוכיחו קיומם של הפגישות שהתקיימו עם מהנדסי הפרויקט. בתצהיר גילוי מסמכים משנתבקשו הנתבעים כל אסמכתא אשר הוצאה ע"י מהנדסי הפרויקט לרבות פרוטוקול הפגישה המוזכרת בנספח י"ד לכתב התביעה מיום 3.6.07 , התשובה שנתקבלה ע"י הנתבע 3 הייתה כי טרם התקבלה תשובה מהגורמים בקנדה לגבי המסמכים הנדרשים ככל וקיימים.

בתצהיר המשלים הנוסף השיב הנתבע 3, כי לא קיים בידי הנתבעים פרוטוקול הפגישה המוזכרת בנספח י"ד , כי הפגישה התקיימה בין IBI אדריכלים ובין מועצת העיר ולא ידוע על קיומו של פרוטוקול כזה (נספח א'5 לתצהיר התובעים).

זאת ועוד, למרות ואף לאחר כ-3 חודשים מבקשת התובעים למכירת הנכס, כתבה הנתבעת, כי היא מכבדת את החלטת התובעים למכור את הנכס ותעדכן אותם בהמשך על כך. (נספח כ' לתצהיר התובעים), ניתן לראות כי הנתבעת ממשיכה לעדכן את התובעים באשר לפרויקט ולא באשר למכירת זכויותיהם בנכס.

כך במכתב מיום 8.7.08 עדכנה הנתבעת את התובעים, כי היזם הקנדי דיווח על התקדמות לקראת התחלת בנייה עתידית , שבעקבותיו נחתם הסכם עם חברה מהגדולות והמוכרות בטורונטו המתמחה בשיווק פרויקטים למגורים בצירוף תמונת הדמיה(הסופי) של הבניין המיועד לבנייה. עוד כתבה כי תמשיך ותעדכן את התובעים בחודש הקרוב על התפתחויות נוספות.

ביום 31.7.08 הודיעה הנתבעת לתובעים, כי הוקם אולם מכירות וכבר נחתמו הסכמים ראשוניים ל-21 דירות בפרויקט, כאשר לדברי מנהל המכירות זהו קצב מכירות משביע רצון וזאת בהתחשב בתקופת החופשה השנתית בטורונטו.

אלא שגם בעניין זה, משנתבקשה הנתבעת במסגרת ההליך לגילוי מסמכים להביא אסמכתאות המעידות על הסכמים ראשוניים ל-21 דירות בפרויקט- תשובתו של הנתבע 3 הייתה כי טרם התקבלה תשובה מהגורמים בקנדה לגבי המסמכים הנדרשים ככל וקיימים (נספח א'1 – סעיף 13).

בתצהיר גילוי מסמכים משלים נוסף הצהיר הנתבע 3 כי אין בידם עותק של 21 דירות בפרויקט – כשמערך השיווק נגדע באיבו בשל המשבר הכלכלי והסכמים אלה בוטלו לאחר שהרוכשים הפוטנציאליים חזרו בהם מכוונתם (נספח א'4 לתצהיר התובעים).

אלא שבניגוד לתשובת הנתבע 3 כי בוטלו ההסכמים העיד הנתבע 2 כי נמכרו מספר דירות אלא שלא ידע לענות מדוע לא צורפה על ידם כל אסמכתא המעידה על מכירת הדירות (פרוטוקול דיון מיום 28.2.13 עמ' 117 שורות 17- 26).

אי התאמה בגרסאות הנתבעים מבלי לצרף כל אסמכתא לאי אילו הסכמים שנעשו עם רוכשים לרכישת הדירות, רק מחזקת את המסקנה כי הנתבעים לא פעלו כלל להשבחת הנכס, כשכל העת החל מהשלב הטרום חוזי ועד הרגע בו נמכר הנכס והוחזרה לתובעים מחצית השקעתם היו מצגי שווא.

אציין כי אי המצאת מסמכים הרלוונטיים לפעולות שנעשו בקנדה חזרה ונשנתה גם באשר למסמכים אחרים הנוגעים בעניין, כך משנתבקשו הנתבעים בתצהיר גילוי מסמכים להמציא מסמכים המעידים על אישורים/החלטות מהרשויות בנוגע לנכס השיבו כי טרם התקבלה תשובה מהגורמים בקנדה לגבי המסמכים הנדרשים ככל וקיימים (נספח א'4 לתצהיר התובעים- סעיף 10).

ניתן לראות כי בסופו של יום, הנכס נמכר על דעת ההנהלה של חברת הנאמנות , מבלי שהוכח בפני כי ניתנה כלל הסכמת השותפים למכירה;

הנתבע 3 בחקירתו הנגדית טען כי ניתנה למשקיעים זכות הבחירה להתנגד למכירה כשרוב המשקיעים הביעו רצונם למכור את הנכס.

אלא שהנתבעים לא הוכיחו טענה זו כשהנתבע 3 אף אישר בעדותו כי לחברת אונטריו הייתה היכולת למכור את הנכס גם בלי לקבל אישור מאף אחד מהשותפים (פרוטוקול דיון מיום 29.4.13 עמ' 183 שורות 1- 16).

הבסיס המשפטי;

הבסיס המשפטי המקנה לתובעים את הזכות לביטול ההסכם הינו הן מכוח ס' 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, והן מכוח סעיפים 6 ו7 (א) לחוק החוזים(תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.

ס' 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, המעוגן בפרק ב' המעגן את המקרים בהם ניתן לבטל את החוזה בשל פגמים בכריתתו, עניינו בהטעיית צד לחוזה, כך קובע:

" מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."

כמפורט לעיל, שוכנעתי כי התובעים הוטעו והונו על ידי הנתבעים תוך הצגה של שורה של מצגי שווא אשר לא היה להם יד ורגל עוד טרם החתימה על הסכם השיווק. כך באשר לאפשרות של השבחת הנכס כפי שהוצג להם עוד טרם החתימה על הסכמי השיווק ובאשר להשאת רווחיהם מהשקעתם בנכס.

חיזוק למצגי השווא ניתן אף לראות בשורה של מצגי שווא אשר נעשו ע"י הנתבעים אף לאחר חתימת התובעים על ההסכמים: העדר הדיווח והעדר אפשרות מעקב על הכספים שהתקבלו מהמשקיעים, העובדה שהנכס נרכש בסכום הנמוך על הסכום שנגבה מהמשקיעים בלא כל דיווח, הסרת מידע ופרטים באשר לכספים שהתקבלו, להוצאות, לפעולות שנעשו, אם נעשו בנכס, לזהות המשקיעים, לחלקם של הנתבעים בנכס, וכל המפורט לעיל.

סבורני כי התובעים לא היו מתקשרים בהסכמים לולא הטעיית הנתבעים כמפורט לעיל, לו ידעו על הקשר בין החברות והאינטרסים המשותפים של הנתבע 2 בחברות עובדה אשר הוסתרה מהם , שעה שחברת היזם הייתה אף חלק מן השותפים עובדה, אשר שוכנעתי כי אף היא הוסתרה מן התובעים, שעה שהתחייבות הנתבעים להשיא את רווחיהם הופרה ע"י הנתבעים הן בפעולותיהם והן במחדליהם כמפורט לעיל, כשלא ברור אם ניתן היה להשביח את הנכס כפי שהובטח להם עוד טרם חתימתם על ההסכמים, כך שבסופו של יום לא רק שהתובעים לא הרוויחו מן העסקה כפי שהובטח להם אלא אף הפסידו את ערך השקעתם.

העדר המידע, מסירת מידע חלקי, ואי מסירת מידע כלל, אשר נעשו על ידי הנתבעים אשר הובילו להתקשרות התובעים בהסכם, מקנה לתובעים את הזכות לבטלו.

סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 מגדיר מהי הפרה וס' 7(א) לחוק זה מקנה את הזכות לביטול עקב הפרה יסודית.

בעניינו, הסכם השיווק אינו מעגן בתוכו סעיף המגדיר מהי הפרה יסודית, אולם ברי כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכמים לולא מצגי השווא אשר הוצגו ע"י הנתבעים, לו ידע כי לא רק שהנכס לא יושבח והוא לא יקבל את התשואה המובטחת אלא בסופו של יום אף יקבל רק מחצית מהשקעתו, תוך שהנתבעים במעשיהם משלשלים לכיסם את כספיו תוך מעשי הטעיה כמפורט לעיל, ההפרות הינן הפרות יסודיות.

מכאן כי עומדת לתובעים הזכות לבטל את ההסכם אף מכוח סעיפים אלו.

אחריות הנתבעים;

הנתבעת הינה צד ישיר להסכם השיווק עליו חתמו התובעים, היא אשר קבלה את כספי המשקיעים כשלא הוכח בפניי מה עלה בגורל הכספים אשר הועברו לה ע"י המשקיעים , והיא אשר אף עמדה בקשר עם התובעים באשר להתקדמות הפרויקט .

באשר לנתבעים 2 ו-3 סבורני כי יש להטיל עליהם אחריות ישירה על מעשי ההטעיה שנעשו לתובעים על ידם.

הנתבעים 2 ו-3 נהגו בחוסר תום לב עוד בשלב המשא ומתן טרם חתימת ההסכמים וכך כל התקופה הרלוונטית לתביעה כמפורט לעיל.

הנתבע 2 חב אישית בתשלום החוב בהיותו מנכ"ל התבעת ובעל המניות בחברות המחזיקות בה הוא שהקים את חברת אונטריו היא חברת היזם כששוכנעתי כי עד סוף שנת 2009 היה בעל המניות בה והוא אשר שלט וניהל אותה כל העת , חברה אשר החזיקה אף בחברת הנאמנות, שוכנעתי כי, הוא אשר משך בחוטים בכל המצגים שהוצגו כלפי התובעים, הוא אשר יזם הלכה למעשה את ההסכמים שנחתמו עם התובעים הוא אשר מינה את בעלי המניות בחברת אונטריו כרצונו, הנחה את הנתבע 3 שר היה מנהל השיווק בנתבעת, מינה את מנהל חברת הנאמנות- מר בושארי ואת עו"ד הקנדי אשר סייעו בידו להציג את מצגי השווא כלפי התובעים.

הנתבע 3 הינו חב אישית בתשלום החוב בהיותו מנהל השיווק בנתבעת הוא אשר ניהל את משא ומתן אלא מול התובעים טרם החתימה על הסכם השיווק והוא שהציג בפניהם את מצגי השווא טרם החתימה על ההסכמים ואף לאחריהם.

הטלת אחריות אישית להבדיל מהרמת מסך מקיימת את העיקרון היסודי בדבר אישיותה הנפרדת של חברה, כאשר היא מטילה חבות אישית על האורגן עצמו בשל פעולותיו (ע"א 9916/02 בן מעש אהרון נ' שולדר חב' לבניה בע"מ).

האחריות הינה בשל פעולות של בני אדם הפועלים בשם התאגיד, בין שהם אורגנים בחברה ובין אם לאו(ע"פ 3027/90 חברת מודיעים בינוי ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל פ"ד מה(4)364, 385).

סוף דבר

1. הנני קובעת כי ההסכמים אשר נחתמו עם התובעים בטלים.
2. התובעים מבקשים את כל השקעתם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

התובעים שלמו לנתבעים סך של 684,480 ₪ וכן 21,785 בגין עמלת שיווק. כמו כן , הוחזר להם ע"י הנתבעים סך של 94,000$ אשר נכון ליום 12.4.10 עמד על סך של 343,823 ₪.

לאור זאת, הנתבעים ישלמו לתובעים את הסכום של 684,480 ₪ + 21,785 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין עד ליום 12.4.10, וממועד זה יש להפחית את הסכום שהתקבל, בסכום של 343,823 ₪. על הסכום שיתקבל יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כדין.

1. הנתבעים ישלמו הוצאות התובענה.
2. הנתבעים ישלמו שכ"ט עו"ד בשיעור של 40,000 ₪.

ניתן היום, כ"ט תמוז תשע"ד, 27 יולי 2014, בהעדר הצדדים.