כללי

1. ב"כתב טענות מתוקן מטעם הנתבע/התובע שכנגד לענין טענת האפליה", התבקש בית המשפט להורות למנהל מקרקעי ישראל "להסדיר את זכויותיו של התובע-שכנגד/הנתבע במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 57 בגוש 4252 והמצויים באזור התעשיה הישן ברחוב העבודה בראש העין... בהסכם חכירה ללא מכרז, וזאת מכח עקרון השוויון ואיסור האפליה, וכי עד להסדרת זכויות התובע [שכנגד] בהסכם חכירה יהא התובע [שכנגד] במעמד של בר רשות בלתי הדירה". בכתב טענות זה פירט הנתבע את המקרים אשר בהשוואה אליהם הוא טוען לאפליה.

2. המנהל השיב, כי המקרים הפרטניים שהציג הנתבע שונים ממקרהו שלו, ולכן יש לדחות את טענת האפליה לגופה (ס' 12 לכתב הטענות המתוקן בקשר עם טענת האפליה). לחלופין טען, כי אף אם ייקבע שבמקרים בודדים הוסדרו זכויות ללא מכרז, הרי שאין בכך כדי להקנות לנתבע זכות מכח אפליה, שכן "כלל הוא שאין מתקנים עוול בעוול ואין כופים על רשות לפעול בניגוד לדין ולחזור על טעויות ומשגים, אם וככל שהיו" (שם, ס' 13).

3. יובהר כי ההליך דנא מתנהל מכח פסק-דינו של בית משפט המחוזי מרכז מיום 27.1.2010 (ע"א 14713-11-08 וע"א 3814-12-08), בו נקבע כי בית המשפט האזרחי ידון בטענת האפליה לגופה. בית המשפט המחוזי תחם את גבולות הדיון: "המערער התגונן מפני תביעת [הפינוי של] המנהל, בין היתר בטענה שהמנהל נוהג כלפיו בהפליה פסולה בכך שהוא חותם על הסכמי חכירה עם מחזיקים אחרים ומנגד – אינו מסדיר את זכויותיו של המערער במקרקעין ומתעקש לפנותו מהם... מנגד טען המערער כי יש לחייב את המנהל להסדיר את זכויותיו במקרקעין במסגרת הסכם חכירה, כשם שנהג עם מחזיקים אחרים" (בע' 8-7 לפסה"ד). בית המשפט המחוזי הנחה את בית המשפט קמא: "לדון בטענת ההפליה הן במסגרת הגנתו של המערער ולצורך הכרעה בשאלת הדירות זכותו במקרקעין, הן במסגרת התביעה-שכנגד שנושאה זהה..." (בע' 10).

4. הדיון יעסוק, אם כן, בטענת האפליה המתייחסת לכריתת הסכם חכירה ללא מכרז. הבהרת גבולות זו נדרשת, נוכח הרחבת החזית בסיכומי הנתבע, בהם טען גם ל"אכיפה מפלה" (בס' 5). ואולם הטענה לאכיפה בררנית לא העלתה בכתבי הטענות ואינה מהווה חלק מהדיון שערכאת הערעור הורתה לקיים. כך, בסעיף 11 לכתב ההגנה טען הנתבע כי "יש לחייב את התובע לנהוג עם הנתבע כפי שנהג עם ברי רשות אחרים במתחם ולהשלים חתימת הסכם חכירה עם הנתבע". בסעיף 6 לכתב-התביעה שכנגד דרש הנתבע לחייב את המנהל "לנהוג עם התובע [שכנגד] כפי שנהג עם ברי רשות אחרים במתחם ולהשלים חתימת הסכם חכירה עם התובע".

5. הנתבע טען בס' 5 לסיכומיו כי המידע בענין האכיפה המפלה התגלה לו רק לאחר שהגיש תצהיר עדות ראשית; ואולם בית משפט הורה למנהל לחשוף בפני התובע את מלוא התיקים בהם ביקש לעיין (ר' ס' 13 להחלטה מיום 13.9.2012). יוזכר כי בענין גילוי המסמכים, הצדדים הגיעו להסכמה שקיבלה תוקף של החלטה בערעור (בר"ע 31928-10-12, החלטת כב' הש' י' שפסר, מיום 30.1.2013). הנתבע, אם כן, קיבל לעיונו כל מסמך שביקש לקבל במסגרת ההליכים המקדמיים. אם וככל שרצה להרחיב את היקף המחלוקת לתחומי האכיפה הבררנית, היה עליו לעשות כן בהגשת בקשה דיונית מראש, ובטרם נשמעו הראיות.

6. במישור הדיוני: מטעם הנתבע הצהיר הוא עצמו. מטעם המנהל הצהירה גב' מיטרה יעקב, סגנית ממונה מחוזי לעסקאות (בפועל) במחוז המרכז. המצהירים נחקרו. ב"כ הצדדים סיכמו בכתב. להלן אדון בטענת האפליה.

דיון והכרעה

7. המקרה של ברכה יצהרי – הנתבע הפנה לפסק-דינו של בית המשפט השלום בנתניה מיום 20.2.2011 (ת.א. (נת') 15758-07-09, כב' הש' ס' קולנדר). נמצא שם כי המנהל פעל באפליה כלפי הנתבעת בסרבו להסדיר את זכויותיה ללא מכרז, שעה שהתיר זאת לשני אחרים (ור' ס' 13-12 לפסה"ד). בית המשפט פסק: "משפעל התובע [המנהל] ובחר ליתן לה"ה אלידומי וכהן פטור ממכרז, יש ליתן אותה זכות אף לנתבעת, אשר מצבה אינה שונה ממצבם" (בס' 12 לפסה"ד).

8. על פסק-הדין הוגש ערעור (ע"א 14953-05-11, בית משפט מחוזי מרכז, מיום 23.7.2012; ר' נספח ד' לתצהיר גב' יעקב). ערכאת הערעור הורתה לגב' יצהרי לסלק את ידה מן המקרקעין, תוך שנשמרה זכותה להגיש עתירה מנהלית נפרדת בענין האפליה. בנסיבות אלה, אין בפסק-הדין הנ"ל כדי להוות עוגן לקביעת ממצאים או מסקנות בתיק דנא.

9. המקרים של אלידומי ציון ואברהם כהן: אין חולק כי המנהל כרת הסכמי חכירה עם שני אנשים אלה ללא מכרז. התובע מנה אותם במסגרת "קבוצת השיקום", וטען כי מאפייניו דומים ביותר לשלהם, וכי אין מקום להבחין בין המקרים. לגבי מר אלידומי נטען: "התחיל מקיוסק. כיום בנין בן 6 קומות ובו 12 דירות למגורים וכן חזית מסחרית בקומת הקרקע ובשה שלוש חנויות. שטח המגרש עליו נבנה הבנין הינו כ- 570 מ"ר ברחוב שבזי 45 ראש העין" (ס' 12 לתצהיר הנתבע). לגבי מר כהן נטען: "שכנו של מר אלידומי ציון. התחיל מקיוסק. כיום בנין בן 6 קומות ובו 12 דירות למגורים וכן חזית מסחרית בקומת הקרקע ובה שלוש חנויות. שטח המגרש עליו נבנה הבנין הינו כ- 570 מ"ר ברחוב שבזי 45 ראש העין" (בע' 6 לתצהיר הנתבע).

10. ענינם של ה"ה אלידומי וכהן נסקר במסמך של המחלקה המשפטית בממ"י, מיום 12.2.2001 (נספח ד'1 לתצהיר הנתבע):

בענין ציון אלידומי, צוין שהמועצה המקומית ראש העין נתנו לו להקים בית מגורים וחנות, כפתרון שיקומי. בשנת 1978, המועצה המליצה לממ"י להחכיר לו שטח של 30 מ"ר לקיוסק. המנהל הכין עסקה, אך התברר כי הנ"ל תפס שטח גדול יותר והקים מבנה לחנויות וחניה. המנהל הגיש תביעת פינוי, וניתן לטובתו פס"ד במעמד צד אחד. המנהל לא אכף את הפינוי, שכן בינתיים העיריה הפקיעה את המקרקעין, והמנהל איבד ענין בקרקע. בהמשך הוחזרה הקרקע למנהל. בשנת 1991, מר אלידומי ביקש הקצאת מגרש בחכירה. המנהל אישר את בקשתו, אך לא נכרתה עיסקה משום מחלוקת על גובה התמורה. בשנת 1994, מר אלידומי פנה לחידוש עיסקה. המנהל עידכן את השומה, אך אלידומי הודיע שלא יוכל לעמוד בתשלום. המנהל חידש את תביעת הפינוי. בית המשפט המליץ לסיים את הסכסוך בפשרה, לאור ההחזקה הממושכת במקרקעין ובגלל השקעות המחזיק.

בענין אברהם כהן, צוין שמדובר באסיר משוקם שתפס שטח בהמלצת העיריה והקים מסעדה. התביעה לפינויו נמחקה מחמת חוסר מעש, לאחר שבית המשפט סרב לדחות את הדיון לצורך המשך מו"מ לפשרה.

11. המחלקה המשפטית הציעה לוועדת הפשרות במנהל לאשר הסדרי חכירה עם שני הנ"ל, ללא מכרז, שעיקריו כדלקמן:

א. הקצאת המגרשים למחזיקים בתשלום. הובהר כי למחזיקים יש מימון לביצוע התשלום.

ב. נרשם כי הסדרת ההחזקה מומלצת, מפני שהעיריה הושיבה את האנשים במקום לפני שנים רבות. בנוסף, בית המשפט ציין שלא ינתן צו פינוי ללא תשלום פיצויים על השקעות המחזיקים. בבדיקה שמאית נמצא שסכום דמי השימוש שניתן לקבל מהמחזיקים מתקזז כנגד ערך המבנים שעליהם יצטרך המנהל לשלם.

ג. ההקצאה תותנה בכך שינתן פסק דין לפינוי מהשטח התפוס; פסה"ד לא יבוצע אם הנתבעים יעמדו בתנאי המנהל לביצוע העסקות. לא יעמדו – הפינוי יבוצע.

12. וועדת הפשרות אישרה את ההסדרים עם ה"ה אלידומי וכהן ביום 12.3.2001 (ר' בנספחי ד' בתצהיר הנתבע). אך בפועל לא נכרת הסכם זכויות עם מר אלידומי, והמנהל חידש את תביעת הפינוי. דברים אלה נלמדים מהצעת פשרה נוספת שהונחה בפני וועדת הפשרות ביום 25.1.2004 (נספח ד'2 לתצהיר הנתבע). במהלך תביעת הפינוי הנוספת שוב נבחנה פשרה, תוך שמר אלידומי ביקש לערער על השומה לנכס. בהמלצה לוועדת הפשרות צוין ש"הפעם, להבדיל מהתנהלות בעבר, מותנית ההשגה בתשלום עבור העסקה, כך שהנתבע לא יוכל עוד להשחית זמננו לריק. אם לא ישלם הנתבע הסך האמור – יעמוד פסק הדין לביצוע בהוצל"פ" (ר' בס' טז' בנספח ד'2 לתצהיר הנתבע). פשרה זו – אושרה (ר' החלטת וועדת הפשרות מיום 28.1.2004, נספח ד'3 לתצהיר הנתבע).

13. ממ"י ומר אלידומי הגישו הסכם פשרה לאישור בית המשפט, לפיו ינתן פסק-דין לפינוי המקרקעין, ואולם הפינוי לא יבוצע היה ותערך עסקה לרכישת הזכויות (ר' נספח ד'6 לתצהיר הנתבע). חוזה חכירה עמו נכרת ביום 13.8.2007 (נספח ד'7).

14. בענינו של מר אברהם כהן התקיים דיון במנהל ביום 2.4.2009 (ר' נספח ד'4 לתצהיר הנתבע). צוין שקיימת המלצה של המועצה המקומית ראש העין להחכיר לו את השטח בו הוא מחזיק משנת 1978 למטרת קיוסק ולסיוע בפרנסת משפחתו. צוין שמר כהן בנה במקום מבנה לחנויות ותפס שטח שירות. הוחלט לפעול לסילוקו, ובשנת 1980 התקבל פסק דין לפינוי. פסק הדין לא בוצע משום שבינתיים השטח הופקע ע"י הועדה המקומית. במרס 1991 פנה מר כהן וביקש לקבל את השטח בחכירה. העסקה אושרה אך בוטלה משום שמר כהן לא שילם כספים (ר' גם הודעת ביטול העסקה מיום 20.4.1994, נספח יז' לתצהיר גב' יעקב). תביעת הפינוי חודשה בשנת 1994, אך נמחקה על רקע מו"מ בין הצדדים (ר' החלטת בית משפט השלום בפ"ת מיום 10.9.1998, ת.א. 3352/95, נספח יח' לתצהיר גב' יעקב). במרס 2001, וועדת הפשרות אישרה את הפשרה להקצאת המגרשים עם ה"ה אלידומי וכהן, כנגד מתן פסק-דין לפינוי. בהמשך, נחתם הסכם פשרה עם אלידומי והוא שילם עבור העיסקה. לגבי מר כהן צוין:

"עסקה זו הינה המחצית השניה של המגרש הסמוך בו נערכה עסקה עם שכנו של היזם – אלידומי ציון ואשר כבר רשום בטאבו. בהתאם לחוו"ד משפטית של נירה שוורץ מיום 2/1/05 יש לערוך את אותו ההסדר עם ה"ה אברהם כהן וזאת על מנת לחסוך הצורך בהגשת תביעה נגדו (דבר שלא נעשה כאשר הוגשה התביעה נגד אלידומי), ועל מנת לנהוג בשניים באופן דומה".

15. בדיון נוסף מיום 21.5.2009, המנהל אישר חתימת הסכם חכירה עם אברהם כהן ללא מכרז (נספח ד'5 לתצהיר הנתבע). בין המנהל לבין מר כהן נחתם הסכם חכירה ביום 10.1.2010 (נספח ד'8 לתצהיר הנתבע).

16. האם המקרה של הנתבע כאן, דוד קאפי, שונה מענינם של ה"ה אלידומי וכהן? הדיון הראייתי מלמד כי רבים הם קווי הדמיון, וכי המקרים משרטטים מאפיינים שהם דומים עד כדי זהות בנקודות המהותיות לטענת האפליה:

א. הנתבע, בדומה לה"ה אלידומי וכהן, קיבל בשנות השבעים רשות מהמועצה המקומית בראש העין, לעשות שימוש מוגבל במקרקעין לצרכי פרנסה, וזאת כמהלך שיקומי וכסיוע למצוקה כלכלית ואישית.

ב. הנתבע, כמו שני הנ"ל, מחזיק במקרקעין בפועל במשך עשרות שנים ללא הסדרת זכויות.

ג. ה"ה אלידומי וכהן, בדומה לנתבע, לא הקפידו על גבולות רשות השימוש שניתנה להם ע"י המועצה, וחרגו ממנה. גם הם הרחיבו את השימוש במקרקעין במישור היקף השטח המוחזק והיקף השימוש המסחרי. גם הם ביצוע במקרקעין בניה ללא היתר.

ד. גם הנתבע, בדומה למר כהן, זכה לקבל את תמיכת מועצת ראש העין להסדר זכויות במקרקעין. הנתבע הגיש סדרת מכתבים של ראשי המועצה; ולמשל: מכתבו של מר יגאל יוסף למנהל מיום 12.9.2002, בו ביקש שהמנהל יגיע להסדר רכישת קרקע עם מר קאפי כ"פתרון הולם"; מכתבו של מתי יצחק, ס' ומ"מ ראש העיר, לשר המסחר והתעשייה, מיום 10.7.2005, בבקשה לבחון ולהסדיר את זכויותיו של מר קאפי בשטח; ומכתבו של מר משה סיני למנהל מיום 21.9.2006, בו ביקש לנהל עם מר קאפי מו"מ לרכישת הקרקע (ר' נספחי ז' לתצהירו).

ה. התובע טען כי "ההבדל המשמעותי והעיקרי בין שני המקרים נעוץ בעובדה כי הן אלידומי והן כהן החלו כבר בשנת 1991 בהליך להסדרת זכויותיהם, תוך שהם נמצאים בקשר עם המנהל ומקיימים איתו דין ודברים בנושא, בעיקר בסוגית גובה התשלום אותו נדרשו לשלם עבור רכישת הזכויות. ... קאפי מצדו נהג ההיפך, לא נקף אצבע לטובת הסדרת זכויות ובמחדליו דחה פעמיים, באופן בוטה ושאינו משתמע לשתי פנים, את היד אשר הושטה לעברו" (ס' 22 לסיכומי התובע).

ו. הנתבע אמנם השתהה בהצגת דרישתו לחכור את השטח. במזכר מיום 2.12.1993 (ת/2), המנהל הודיע לנתבע, כי לפי דו"ח מפקח, הוא מפעיל במקום בנין תעשיה פעיל ונבנה מבנה נוסף. הודע לנתבע כי "לצורך הסדרת זכויותיך בנכס הנ"ל ... אבקשך להמציא בהקדם מפת מדידה עדכנית... נבקשך להמציא את האמור תוך 30 יום מיום מכתבי זה. במידה ולא תעשה כן, תוגש תביעה משפטית נגדך לסילוק יד". הנתבע השיב ביום 27.12.1993, באמצעות ב"כ, כי המכתב נשלח ביום פטירת אמו, ועל כן לא יוכל "לטפל בהקדם במה שדרשתם" (ס' 3ל מכתב עו"ד מנשה קמפלר, ת/1). עו"ד קמפלר ציין כי מרשו החל לטפל בענינו באופן נמרץ, ולכן אין מקום להגיש תביעה. כן צוין שהנתבע ידווח למנהל על התקדמותו בהכנת תוכניות (ס' 7-6 למכתב הנ"ל).

ז. בפועל, הנתבע לא הגיש למנהל בקשה או תוכניות, והמתין זמן ממושך. הנתבע נשאל על מחדלו, והשיב: "באתי ממקום לא טוב. אני לא פיקח כמוך ולא היה לי התנאים והדרכה וגם לא כסף. זה שפניתי לעו"ד זה היה חד פעמי. כשהוא כתב את המכתב הייתי באבל. הוא רק הגיש בקשה בשמי לבקש זמן. מי שדאג לי אז זה ראשי הערים מתוך אנושיות..." (פ' ע' 17 ש' 23-21).

ח. במזכר של המנהל מיום 4.2.1996 רשם מר עודד טל למר יוסי חברוני (במ/1):

"נפגשתי עם הנ"ל [קאפי דוד] היום בעקבות בקשתו להסדיר זכויות. הודעתי לו שאין כל כוונה להגיע עמו לכל הסדר כל עוד שבשטח בוצעה בניה ללא אישור. הבטיח שעד 20 מרץ 1996 תסולק ותהרס הבניה הלא חוקית מהשטח. אבקש לבדוק עד 20 מרץ 1996, במידה וסילק הבניה הלא חוקית יש להעביר התיק לעסקות לטיפול. במידה ולא, יש להגיש תביעה לפינוי, דמי שימוש והריסה".

מהמזכר הנ"ל עולה, כי המנהל לא מנע מהנתבע להסדיר את זכויותיו, ואולם הנתבע לא הרס את הבניה הבלתי חוקית ואף לא הכשירה; והמנהל מצידו הגיש כנגדו תביעת פינוי.

ט. אכן, הנתבע לא מיהר להסדיר את זכויותיו. רק במסגרת תביעת הפינוי נדרש לענין ברחל ביתך הקטנה. והנה מתברר, כי גם במקרים של אלידומי וכהן, לא היתה דרכו של המנהל סלולה. גם כנגד שניהם נאלץ להגיש תביעות פינוי, וההסדרים עמם הושגו אגב ההליכים המשפטיים. יוזכר כי כנגד מר אלידומי ניתן פסק-דין לפינוי, אך הוא לא כיבד את הצו השיפוטי ולא פינה את השטח. המנהל קיים עמו מו"מ לכריתת עיסקה, אך המו"מ לא צלח, משום מחלוקת כספית וחוסר יכולתו של הנ"ל לשלם. המינהל נאלץ לחדש את תביעת הפינוי. למרות זאת, ועדת הפשרות במנהל אישרה עיסקה עמו ללא מכרז, תוך שהפעם התנתה את ביצוע התשלום כתנאי לאי אכיפתו של צו הפינוי.

י. גם עם מר כהן, הדרך לא היתה קלה או קצרה: המנהל הגיש כנגדו תביעת פינוי וקיבל צו פינוי, אך הנ"ל לא פינה; המנהל קיים עם מר כהן מו"מ להסדרת זכויותיו ואף אישר עיסקה; ואולם העיסקה לא מומשה, שכן מר כהן לא שילם; שוב נאלץ המנהל לחדש את תביעת הפינוי; למרות זאת, וועדת הפשרות אישרה את העיסקה עמו, וזאת בסימטריה למהלך שבוצע עם מר אלידומי.

יא. גב' יעקב טענה כי ההחלטה בענין אלידומי וכהן היא חריגה, ו"אינה תואמת את המדיניות הכללית והעקרונית של הקצאת קרקעות במכרז לכלל הציבור. יתכן והיה מקום לבחון את ענינם של אלידומי וכהן ביתר הקפדה וביתר נוקשות ולא לאפשר באותן נסיבות פטור ממכרז (ועל פי נסיוני והבנתי כך היה נוהג המנהל היום), אולם אף אם הדבר נכון, אין בכך כדי להצדיק היום כפית החלטה שגויה בדבר מתן פטור ממכרז גם בענינו של קאפי" (ס' 16 לתצהירה). אין בידי לקבל טענה זו. ההחלטות בענינם של ה"ה אלידומי וכהן התקבלו מתוך הפעלת שיקול דעת זהיר, ועל רקע מלוא הנתונים הרלבנטיים שהונחו בפני וועדת הפשרות. לפנינו מהלך מודע ומושכל המאזן בין השיקולים השונים.

יב. זאת ועוד: הדמיון בין המקרה של הנתבע לבין ענינם של שני הנ"ל הוא מובהק, ועובר דרך שורה של נקודות מרכזיות: החל ממטרת מסירתו של השטח לצרכי שיקום, דרך החריגה מרשות השימוש, הבניה ללא היתר, ההחזקה הממושכת במקרקעין, וכלה בכך שהמנהל נאלץ להגיש, ולחזור ולהגיש, תביעות לפינוי.

17. הנה כי כן, לא הונח בסיס להבחנה בין מקרהו של מר קאפי למקרים של מר אלידומי ומר כהן. נוכח הדמיון הגבוה בין המקרים ולמניעת אפליה, על המנהל לאפשר גם לנתבע להסדיר את זכויותיו ללא מכרז.

18. למען הסדר הטוב אציין, כי הנתבע לא הניח תשתית ראייתית לטענתו לפיה הופלה גם ביחס למקרים אחרים:

א. יוסף כהן: מקרה זה דומה במידת מה למקרה של הנתבע. לפי הנתונים שהציג הנתבע, הנ"ל קיבל שטח להקמת קיוסק ברח' שלמה המלך 3 בראש העין (ר' בע' 6 לתצהירו). לפי הנטען, בפועל הוא מחזיק בשטח בנוי של כ- 500 מ"ר על שטח מגודר גדול יותר (שם). לפי נתוני המנהל, נחתם עמו הסכם חכירה בשנת 1992, "במקביל לתקופה בה הוצע גם לקאפי להסדיר ולרכוש זכויות ללא מכרז" (ס' 6.2 לתצהיר גב' מיטרה). השוני בין המקרים נעוץ בפער הזמן.

ב. הוא הדין בה"ה מנחם צועמי, משה מליחי, וזכריה מקייטן (ס' 19-17 לתצהיר גב' מיטרה). לפי הנתונים שהוצגו, עם מר צועמי נחתם הסכם חכירה בשנת 1990; עם מר מליחי- בשנת 1973, ו- 1980; ועם מר מקייטן – בשנת 1984. מר קאפי טען כי הנ"ל מחזיקים במקרקעין "לפחות מהמועד בו התחלתי להחזיק", ו"כולם החלו כפולשים ו/או ברי רשות והמנהל הסדיר את זכויותיהם ללא מכרז ו/או לאחר שנקט נגדם הליכי פינוי" (בס' 13 לתצהירו). ואולם, המועדים בהם נכרתו הסכמי החכירה מלמדים על טיפול נמרץ יחסית מצידם.

ג. בענין אהרון (הרון) ציון, הנתבע טען כי הנ"ל קיבל רשות להקים קיוסק בשנת 1979, במסגרת פרויקט שיקום, וכי בפועל נעשה במקום שימוש לנגריה, בשטח של 180 מ"ר (ר' בטבלה בע' 3 בס' 3 לתצהיר המשלים). ואולם לפי נתוני המנהל, נחתם עם הנ"ל הסכם חכירה כבר באוקטובר 1979 (ס' 5.1 ונספח א' לתצהיר גב' יעקב). הסדרת הזכויות בסמוך למועד הקצאת השטח שוללת זהות בין מקרה זה לבין ענינו של הנתבע.

ד. ביחס לקבוצה גדולה של אנשים, הנתבע טען: "המנהל מסרב לחשוף מידע ומסמכים" (ר' התייחסותו בע' 7-6 לתצהירו, ביחס ליוסף כהן, שמשון מכורש, רפאל יהוד, משה סעד, יוסף עוואד, יהודה סייג, דומן יחיאל, שמעון צפר, זוהר ציון, צומעי מנחם, מליחי משה, וזכריה מקייטן). בתצהירו המשלים, הנתבע טען כי "נימוקי וועדת הפשרות לא נחשפו", וזאת ביחס לאהרון ציון, שמשון מכורש, צומעי מנחם, משה מליחי, זכריה מקייטן. כן טען כי ישנם מחזיקים "שהמנהל לא פירט נתונים אודותם": יחיאל דומן, זוהר ציון, יוסף עוואד.

ה. אין בידי לקבל את טענת הנתבע בענין אי גילוי מסמכים רלבנטיים מצד המנהל. הטעם לכך הוא בזה, שבית המשפט צייד את הנתבע בצווים שביקש כדי לאפשר לו לעיין בכל תיקי ההשוואה ובכל מסמך רלבנטי (ור' ס' 13 להחלטה מיום 13.9.2012). יוזכר כי בענין גילוי המסמכים, הצדדים הגיעו להסכמה שקיבלה תוקף של החלטה בערעור (בר"ע 31928-10-12, מיום 30.1.2013). הנתבע, אם כן, קיבל לעיונו כל מסמך שביקש לקבל, ויכול היה להציג את המידע הרלבנטי בפני בית המשפט.

ו. הנתבע ציין מקרים שלגביהם נמצא שלא נכרתו הסכמי חכירה: רפאל יהוד, זכי סעדי, יהודה סייג, שמשון מכורש, יוסף עוואד, יחיאל דומן, שמעון צפר, זוהר ציון (ס' 8-5.2 לתצהיר גב' מיטרה). ממילא אין בהם כדי להוכיח טענת אפליה.

ז. "מבנים בריטיים" (ס' 13 סיפא לתצהיר הנתבע וכן בע' 6 לתצהירו המשלים): טענת הנתבע בענין זה נותרה סתומה. לא פורטו שמות או מקרים קונקרטיים. הטענה לפיה לא גולו מסמכים רלבנטיים – נדחית מן הטעמים שפורטו לעיל.

19. לסיכום: טענת האפליה מתקבלת בהשוואה לציון אלידומי ואברהם כהן. אין בידי לקבל את טענת המנהל לפיה זוהי "הסתמכות על מקרה יחיד" (כטענתו בסיכומיו). אמנם, ה"ה אלידומי וכהן הם שכנים. ענינו של מר כהן נבחן במנהל בזיקה למקרה של אלידומי (ר' דיון לעיל). יחד עם זאת, ביחס לכל אחד מהשניים התקיים דיון מובחן בוועדת הפשרות, תוך עיון בנתונים הפרטניים של איש ואיש. בנוסף, וזוהי הנקודה העיקרית – קיים דמיון גבוה ביותר בין המקרה של ה"ה אלידומי וכהן (אף אם נתייחס אליהם כאל "מקרה אחד"), לבין המקרה של הנתבע. המנהל נאות להסדיר את זכויותיהם ללא מכרז, אף שהרחיבו ללא רשות את השטח המוחזק, בנו בו ללא היתר, לא שעו לצווי פינוי שיפוטיים, והמנהל נאלץ להגיש כנגדם תביעות חוזרות. יש לדחות את טענת המנהל כי פעל בענינם "לפנים משורת הדין". עיון בהחלטותיו מלמד על הפעלת שיקול דעת במסגרת הדין, ותוך עיון בנתונים הרלבנטיים. המנהל גם לא טען שהכרה במקרהו של הנתבע תגרום, כביכול, לפריצת גבולות ולשטפון של תביעות. יש לזכור כי מדובר במקרים ייחודיים בעלי נתונים מיוחדים.

20. למען הסדר הטוב יובהר, כי האפליה דלעיל אינה מקנה למר קאפי מעמד של בר רשות בלתי הדירה במקרקעין. הטעם לכך הוא, שמר אלידומי ומר כהן לא הוכרו כברי-רשות בלתי הדירה, אלא שכל אחד מהם רכש זכויות חכירה בתשלום. ממילא אין במושאי ההשוואה כדי להקים למר קאפי מעמד שגם להם לא היה. אשר על כן, טענת ההגנה בהקשר זה – נדחית.

21. אשר על כן, התביעה-שכנגד מתקבלת בחלקה, במובן זה שעל המנהל לאפשר לנתבע לכרות עמו הסכם חכירה ללא מכרז. אין בכך, כמובן, כדי להורות על תנאי ההסכם, והמנהל יפעל בענין זה לפי המדיניות הכללית הנהוגה בידו, ומתוך התייחסות שיוויונית ובלתי מפלה. אני מורה כדלקמן:

א. ביצועו של צו הפינוי יידחה למשך שנה ממועד פסק-הדין דנא;

ב. הנתבע יגיש בקשה למנהל להסדרת זכויותיו, לא יאוחר מאשר בתוך 30 ימים מקבלת פסק-הדין;

ג. הצדדים ישאו ויתנו ויפעלו לכריתת הסכם חכירה; היה וההסכם לא ייכרת – צו הפינוי ייכנס לתוקפו, והמנהל יהא רשאי להוציאו לפועל;

ד. בתקופת הביניים, ולמשך השנה הנ"ל, הנתבע רשאי להמשיך ולהחזיק במקרקעין נשוא הסכסוך כבר-רשות (הדירה).

22. התובע (הנתבע-שכנגד) יישא בהוצאות הנתבע (התובע-שכנגד) ההליך דנא, בסך 20,000 ₪.

ניתן היום, י"א סיוון תשע"ד, 09 יוני 2014, בהעדר הצדדים.