במוקד המחלוקת בין הצדדים, ניצבת השאלה האם קיימת לתובע זכות במקרקעין הרשומים על שם הנתבעת.

1. התובע הגיש תביעה כספית כנגד הנתבעת, בעתירה לחייבה בתשלום סכום של 2 מיליון ₪. התבקשתי לקבוע כי קיימת לתובע זכות חכירה לדורות במקרקעין בשטח של 385 מ"ר, או במכפלת שטח זה כאחת מגרסאות התובע, המהווים חלק מחלקות 12 ו- 13 בגוש 8731 בשכונת "עמליה" בעיר נתניה (להלן: "הנכס"). בגין זכות חכירה נטענת זו, התבקשתי לחייב את הנתבעת לפצות את התובע בסכום התביעה כפי שהגיש.

2. מנגד, הנתבעת טוענת כי לתובע אין כל זכות בנכס וכי היא הבעלים שלו מבראשית, עוד בטרם הוסדר שטח המקרקעין בו הוא מצוי לכאורה.

הנתבעת הגישה הודעת צד ג' כנגד רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") ועמידר החברה העירונית לשיכון בישראל (להלן: "עמידר"), בטענה כי ככל שייקבע שיש לתובע זכויות כלשהן בנכס, תחול על צדדי ג' החובה לשפותה ולפצותה בהתאם. צדדי ג' מכחישים את מעורבותם במחלוקת. לגרסת עמידר, לכל היותר היא אמונה על רישום זכויות ואין זה מעניינה לבחון את הבעלות בנכס, למעט קבלת הסכמת הבעלים לרישום. לגרסת רמ"י, רישום הזכויות הנטענות מעולם לא הובא לפתחה והיא אינה מעורבת בסכסוך מושא התובענה.

3. תוך כדי ניהול ההליך, התובעת המקורית - הגב' אואסי ז"ל, אמו של התובע, הלכה לעולמה (להלן: "המנוחה") ובנעליה נכנס בנה - מר אפרים פריג', כתובע.

רקע, עובדות שאינן במחלוקת

4. עסקינן בשטח מקרקעין המצוי בחלקה במזרחי של העיר נתניה, אשר עד לשנת 1999, היה ידוע כגוש 8006 חלקה 7 וכיום, לאחר הסדרתו, מוכר כשכונת המגורים "עמליה" בעיר (להלן: "המקרקעין המקורי").

5. במהלך שנות ה- 50 יזמה המדינה את תכנית נת/380, להקמת שיכון עובדים על המקרקעין המקורי (להלן: "התכנית הראשונה"). באותה תקופה, החזיקו במקרקעין המקורי רשות הפיתוח בשטח של 254,785 מ"ר והנתבעת בשטח של 50,657 מ"ר. עם חקיקת חוק מנהל מקרקעי ישראל תש"ך-1960, הועבר המקרקעין המקורי לניהול רמ"י, שמינתה את עמידר לטפל בעבורה בהעברת זכויות למשתכנים זכאים, לרישום רלוונטי ולטיפול שוטף.

6. ביום 2.4.1962 נחתם הסכם בין עמידר לבין בני הזוג יהודה וסופי קלי, במסגרתו רכשו האחרונים, כנחזה, זכויות ביחידה 2 שבמבנה 78 (להלן: "הסכם קלי" ו- "הנכס המקורי", בהתאמה). במחלוקת האם בני הזוג קלי רכשו מעמידר זכויות לחלק בלתי מסוים מהמקרקעין המקורי. ביום 1.6.1967 העבירו בני הזוג קלי זכויות מכוח ההסכם עם עמידר למר ציון בוטביקה; ביום 5.6.1973 העביר מר בוטביקה זכויות למר דוד גלם; ביום 16.6.1974 העביר מר גלם זכויות לה"ה שלום בן עטיה וניסים בן עטיה וביום 7.12.1981 הועברו זכויותיהם למר אליהו פריג' - הוא בנה של המנוחה ואחיו של התובע (להלן: "הסכם פריג'" ו- "המנוח", בהתאמה; ר' נספחים 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 ו-2.5 לכתב התביעה, בהתאמה). המנוח נפטר ביום 21.2.1997 וזכויותיו עברו למנוחה מכוח ירושתו. לימים וכאמור ועם פטירתה, זכויותיה הועברו לבנה התובע.

7. ביום 30.11.1999 הונפקה תכנית איחוד וחלוקה למקרקעין המקורי, ביוזמת חברת ערים בע"מ ועיריית נתניה (להלן: "הפרצלציה" או "הסדרת המקרקעין"). ביום 12.11.2002 הושלמה הסדרת המקרקעין ונרשמה החלוקה החדשה בלשכת רישום המקרקעין (ר' נספח 8 לכתב התביעה המתוקן ונספח 8 לכתב ההגנה של עמידר). הנתבעת נרשמה כבעלים של חלקות 12 ו- 13 בגוש 8731, עליהן נטען שנכס המקורי היה מצוי.

8. ביום 16.2.2003 פנה לרמ"י ב"כ המנוחה, עו"ד צ' מנע וביקש לרשום לטובתה בפנקסי רשם המקרקעין זכות חכירה לדורות בנכס, בטענה כי היא בעלת הזכויות בו מכוח זכותה ב"שרשור" מהנכס המקורי (ר' נספח 10 לכתב התביעה המתוקן). פניה דומה נוספת בוצעה ביום 28.1.2004 (ר' נספח 11 לכתב התביעה המתוקן). ביום 5.8.2004 השיבה רמ"י כי הנכס המקורי רשום על שם הנתבעת כבעלים ועל כן, היא מנועה מרישום זכויות ללא הסכמתה (ר' נספח 12 לכתב התביעה המתוקן).

9. ביום 14.6.2007 פנתה עמידר אל הנתבעת וביקשה את אישורה לשטרי מכר לרישום זכויות

על שם המנוחה (ר' נספח 13 לכתב התביעה המתוקן). גם ביום 6.12.2007 פנתה עמידר בבקשה לאשר את רישום הזכויות של המנוחה וביום 29.1.2008 הנפיקה למנוחה תעודת רישום לפי חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה) תשכ"ד – 1964 (ר' נספח 14 לכתב התביעה המתוקן; ת/2). מספר שבועות לאחר מכן, ביום 17.2.2008 דחתה הנתבעת את הבקשה לאישור שטרי המכר, בטענה כי שטח הקרקע הרלוונטי הנו: "... בחלקות קרקע השייכות להימנותא" (ר' נספח 15 לכתב התביעה המתוקן). כך, נדחתה בקשת המנוחה לרשום את זכויותיה הנטענות בפנקסי רשם המקרקעין.

10. כיום, אין מבנה מגורים כלשהו על חלקות הקרקע הרלוונטיות.

11. עובר להליך זה, הגישה המנוחה שתי תביעות הצהרתיות, שעיקר המסכת העובדתית בהן זהה לזו המתבררת מלפניי. הראשונה, הוגשה בגדר ה"פ 3820-05-08 כנגד הנתבעת, עמידר רמ"י ורשם המקרקעין בעיר נתניה, שם ביקשה המנוחה להורות לרשם המקרקעין לרשום זכויות בנכס. התביעה נמחקה לפי הצעת בית המשפט והסכמת הצדדים (ר' פסק הדין בנספח א'1 לכתב ההגנה של הנתבעת). השנייה, הוגשה בגדר ה"פ 1192-02-09 כנגד אותם נתבעים ונתבעים נוספים, שם ביקשה המנוחה להורות לרשם המקרקעין לרשום על שמה שטח בן 770 מ"ר הידוע כחלק מחלקה 13 בגוש 8731. בהליך זה נשמעו עדויות הצדדים ולבסוף, כהצעת בית המשפט, הסכימו הצדדים למחוק את התביעה ללא צו להוצאות (ר' פסק הדין בנספח א'2 לכתב ההגנה של הנתבעת, להלן יחד: "ההליכים הקודמים").

הליך זה מהווה עתירה שלישית לבית המשפט באותו עניין, אותו הגישה המנוחה ביום 07.03.2010 כהמרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד. בהמלצת בית המשפט, תוקן כתב התביעה מספר פעמים והסעד המבוקש הוגדר כדי סמכותו העניינית של בית משפט זה (ר' החלטות מהימים 4.7.11 ו- 9.2.12).

טענות התובע

12. התובע טוען כי רכש את זכויות החכירה בנכס המקורי בשרשור ההסכמים השונים עד להסכם פריג' וכיום, לאחר השלמת הפרצלציה, נרשמה בעלות הנתבעת בהתעלם מזכויותיו. התובע מציג עמדה בכתב תביעתו כי הנתבעת היא שולחתן של קק"ל, רמ"י ועמידר, אשר פעלו בידיעתה ובהסכמתה לשם ביצוע פעולות במקרקעין המקורי וביניהן, מכירת זכויות החכירה בנכס המקורי, הכולל חדר אחד בשטח בן 32.37 מ"ר וחלק בלתי מסוים במגרש בן 770 מ"ר. בכתב התביעה המתוקן האחרון ובתצהירו, התייחס התובע לשטח מגרש בן 385 מ"ר, אך במהלך ההליך ובמסגרת סיכומיו, טען לטעות סופר וכי מדובר בשטח בן 770 מ"ר.

13. לגישת התובע, במשך השנים אישרה עמידר את העברת הזכויות בנכס המקורי בין הרוכשים השונים (ר' נספחים 4.1-4.5 לכתב התביעה). אף ניתנו אישורים רלוונטיים על ידי משרד האוצר-אגף מיסוי מקרקעין בעיר נתניה לכל ההעברות שבוצעו (ר' נספחים 5.1-5.4 לכתב התביעה). מאחר שזכויות אלו לא נרשמו בטאבו, טוען התובע לזכויות שביושר, כשהמדינה והנתבעת הן הרשומות בפועל כבעלות הנכס, אך מחזיקות בו בנאמנות עבור הרוכשים.

14. התובע אינו מתנגד לפרצלציה שבוצעה במקרקעין המקורי, אך שב וטוען כי הנתבעת התעלמה מזכויותיו כמי שאוחז בזכויות החכירה בנכס המקורי. לדידו, ניתן היה לדעת בנקל על זכויותיו הרשומות אצל עמידר, אף מתוך ביקור בשטח הנכס עליו עמדו באותה עת מבנים וביניהם הנכס המקורי. לשיטתו, על הנתבעת חלה החובה ליידע אותו בדבר הסדרת המקרקעין, על מנת שיוכל לעמוד על זכויותיו, אך היא עצמה את עיניה ונהנתה מרישום הבעלות על שמה באופן בלעדי. גם מטעם זה, סבור התובע כי הנתבעת נטלה על עצמה את החובה לפצות את הטוענים לזכויות במקרקעין המקורי.

15. התובע מדגיש כי הנכס הוא למעשה המקרקעין הידועים היום כחלקות 12 ו- 13 בגוש 8731 כתוארם לאחר הסדרת המקרקעין. לטענתו, הוא זכאי לזכות חכירה לדורות בנכס, לתקופה של 49 שנים עם ארכה ל- 49 שנים נוספות ביחס למבנה מגורים בן 32.37 מ"ר עם מגרש צמוד לו בן 770 מ"ר. נוכח הריסת המבנים בשטח זה, עתר התובע בכתב התביעה המתוקן לפיצוי בסכום של 2 מיליון ₪ ובסיכומיו, העמיד את סכום הפיצוי המתבקש על 1,688,190 ₪ לפי אומדנת מומחה בית המשפט בחוות דעתו.

טענות הנתבעת

16. הנתבעת טוענת להתיישנות התביעה, להעדר יריבות בין הצדדים ולהתנהלות התובע שלא כדין תוך שימוש לרעה בהליכי משפט.

לגישת הנתבעת, התובענה, שהוגשה לראשונה בשנת 2010, התיישנה מחמת חלוף הזמן מאז תחילת הליך הסדרת המקרקעין המקורי ביום 30.11.1999, אף בהתחשב במועד רישומה המאוחר ביום 12.11.2002. הנתבעת סבורה כי מדובר בעתירה לאכיפת חוזה מקרקעין "שאינה במקרקעין" ולכן, תקופת ההתיישנות הקבועה בעניין זה היא בת 7 שנים. כמו כן, נטען כי גם אם "גילתה" המנוחה על הסדרת המקרקעין המקורי רק בשנת 2004, אין בכך לסייע לה, לנוכח האחריות החלה עליה לגלות מודעות לשינוי בקרקע המצויה בבעלותה, כטענתה.

הנתבעת מוסיפה וטוענת כי אין יריבות בין הנתבעת לבין התובע. הנתבעת מתנגדת לפרשנות התובע לפיה היא, עמידר ורמ"י אחד הם, או כי חלים ביניהם יחסי שליחות. לשיטתה, אין בינה לבין התובע כל קשר חוזי, ישיר או עקיף, היא אינה צד להסכם קלי או להסכמים שבשרשור והיא מוסדרת כתאגיד פרטי הפועל על סמך החלטות הנהלתו האוטונומית. כך למעט בעניינים הנוגעים לחלק הרלוונטי מהמקרקעין המקורי, שמראש הוחלט כי יוחזקו בנאמנות על ידי הנתבעת עבור מדינת ישראל. מודגש כי הנתבעת רכשה את הבעלות על המקרקעין המקורי כבר ב- 29.3.1943 ממר ג'ורג' קסאם ואחרים ולכן, בעלותה על הנכס מבוססת ורשומה.

הנתבעת מפנה להתנהלותם הדיונית של התובע והמנוחה תוך התייחסות להליכים הקודמים ולמחיקתם בהמלצת בתי המשפט. כמו כן, היא מבקשת לגנות את התנהלות התובע בהליך זה, אשר שינה את הסעד לו עתר מסעד הצהרתי לסעד כספי באמצעות תיקון חוזר ונשנה של כתב התביעה ונמנע לצרף נתבעים נחוצים ורלוונטיים להליך, דבר שאילץ הגשת הודעת צד ג'.

17. לגופו של עניין, הנתבעת טוענת כי גם אם רכשה המנוחה זכויות במקרקעין המקורי כפי שנטען, היא התרשלה בביצוע העסקה מתחילתה, משלא פעלה לשם חתימה על חוזה חכירה או לשם רישום הזכויות הנטענות אצל רמ"י. כמו כן, נטען כי הנתבעת לא הייתה מחויבת להודיע לתובע או למנוחה דבר לעניין הפרצלציה וממילא, זו בוצעה באופן רצוני על ידי חברת ערים בע"מ, בהנחיית עיריית נתניה, מבלי שהנתבעת לקחה חלק בכך.

18. הנתבעת מדגישה בסיכומיה כי התובע לא הוכיח שהנכס המקורי מצוי בשטח החלקות שהועברו לבעלותה לאחר הסדרת המקרקעין וכן טוענת כי לכל היותר מדובר בשטח קרקע בן 32 מ"ר בלבד. כמו כן, נטען כי לכל היותר, אין המדובר בזכות חכירה אלא בזכות להתגורר במבנה שהיה על הנכס המקורי ומשנהרס, לא קיימת לתובע זכות נוספת בנכס.

19. בהודעת צד ג' שהגישה הנתבעת כנגד עמידר ורמ"י, נטען כי ההסכמים הנזכרים בכתב התביעה נערכו מול עמידר, שניהלה את המקרקעין המקורי עבור רמ"י. לדידה של התובעת, אם יקבע כי התובע זכאי לפיצוי כלשהו, ראוי להשיתו על צדדי ג', בגין זכות השתכנות בשטח של 32.37 מ"ר ובסכום של 122,470 ₪ בלבד, כפי שאמד המומחה מטעמה.

טענות צדדי ג'

20. עמידר טוענת כי אין לערב אותה בסכסוך הניטש בין הצדדים, נוכח תפקידה המצומצם לדאוג לאכלוס זכאים לדיור ציבורי ולנהל רישום על כך, בהתאם לנהלים ולקריטריונים שהותוו על ידי משרד הבינוי והשיכון. כמו כן, נטען כי הנתבעת לא הוכיחה מדוע חלה על עמידר חובה כלשהי לשפותה או לפצותה ככל שתתקבל התביעה נגדה. לשיטת עמידר, אין בידיה את זכות הבעלות במקרקעין המקורי כדי ליישם הוראה זו או אחרת ביחס לבעלות על הנכס, המצויה בידי הנתבעת. בהתאם, הודיעה עמידר בכתב הגנתה כי אין לה התנגדות לפעול כפי סמכויותיה ולסייע ברישום זכויות ככל שתקבענה. זאת, חרף הסרת אחריותה במסגרת כתב וויתור שחתמה המנוחה כלפיה (ר' נספח 6 לכתב הגנה של עמידר). מעבר לאמור, עמידר מצטרפת לטענות הנתבעת לעניין הפרצלציה וההתיישנות.

21. רמ"י טוענת שהיא אינה צד לסכסוך בין הצדדים וכי הודעת צד ג' אינה מגלה עילה נגדה. לצד זאת, הצטרפה להגנת הנתבעת ביחס להתיישנות התביעה, התנגדה לגישת התובע בדבר יחסי שליחות והכחישה את אחריותה הנטענת לרשום את זכויות התובע או יתר הרוכשים בשרשור - שעה שהעסקאות כלל לא דווחו במועדן, לא שולמו דמי הסכמה ודמי חכירה ולא נחתם הסכם חכירה. הכל, בהתאם להוראות ההסכמים השונים. עוד לטענתה, אין די באישורי מס שבח כפי שהוצגו כדי להקים לתובע זכות במקרקעין וממילא אישורים אלו לא הונפקו בזמן ביצועה של כל עסקה.

גם רמ"י טענה לכל היותר, לפי נוסחם של הסכם קלי והסכם פריג', עסקינן בשטח נטען בן 32 מ"ר בלבד עליו עמד המבנה ואין לשייך לשטח זה זכויות נוספות, כטענת התובע. לעניין הפיצוי מושא ההודעה, מצטרפת רמ"י לעמדת עמידר.

דיון והכרעה

22. בחנתי את כלל טענות הצדדים, את ראיותיהם, את אותות האמת שנחשפו במהלך הדיון ואת מכלול נסיבות העניין. לאור כל אלו, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות. בקליפת אגוז בשלב זה, אציין כי לא עלה בידי התובע לשאת בנטל החל עליו ולהציג ראיות משכנעות כי גרסתו לזכותו התקפה בנכס עדיפה על פני גרסת הנתבעת, עמידר ורמ"י. גרסת התובע נסתרה בהשוואה פנימית של אמירותיו השונות ובהשוואה חיצונית לראיות אחרות. גרסתו נמצאה חסרה, לא אחידה ולעיתים מבולבלת והתרשמתי כי קיים קושי לקבוע על סמכה ממצאים שיש בהם לגבור על זכותה הרשומה של הנתבעת בנכס. להלן אפרט את הנימוקים שביסוד מסקנתי זו.

23. מטעם התביעה, העידו התובע בעצמו, המומחה מטעמו ומר אליהו עטיה, האחרון להסכמים שבשרשור (להלן: "עטיה"). עדים נוספים מטעם התובע לא התייצבו לדיון, כך שלא ניתן לייחס כל משקל ראייתי לאמור מטעמם. מטעם הנתבעת, העיד מר רענן ריבנזון, עובד בקק"ל מאז 1986 וכיום מנהל מחלקת סקר מקרקעין וממ"ג (להלן: "ריבנזון"); מר שלום בן-זקן, מפקח מקרקעין מטעם הנתבעת מאז 2007 (להלן: "בן-זקן"); מר חיים אוחנה, עובד קק"ל בתפקיד מנהל ספר נכסים (להלן: "אוחנה") ומר ריקרדו כץ, מודד מוסמך מאז שנת 1991 ועובד קק"ל באגף מקרקעין (להלן: "כץ"). מטעם עמידר העיד מר יוסף כהן, מנהל מחלקת רישום בתים משותפים בעמידר (להלן: "כהן"). רמ"י לא השמיעה עדים מטעמה.

התובע הגיש חוות דעת מומחה מטעמו - השמאי מר דוד טיגרמן (להלן: "טיגרמן"); הנתבעת הגישה חוות דעת מומחה מטעמה - השמאי מר יובל דנוס (להלן: "דנוס"). לנוכח מסקנות שתי חוות דעת אלו, הוגשה חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט - השמאי מר ארז ישר (להלן: "ישר").

24. הדיון יעסוק תחילה בסוגיית הזכות הנטענת בנכס. לאחר מכן, אתייחס לטענות העדר היריבות וההתיישנות שהעלתה הנתבעת, להגדרת הנכס ולשאלת הפיצוי הנטען.

זכות בעלות, חכירה, או השתכנות בנכס.

25. התובע לא הוכיח כי קיימת לו זכות בנכס – בעלות, חכירה או השתכנות.

26. לא ניתן להסתמך על גרסת התובע. הוא עותר מכוח זכויות שבירושה שניה לזכות המנויה בהסכם פריג' - זכותו של המנוח, שעברה בירושה למנוחה ואז בלכתה, אליו. גרסתו של התובע, כיום, נסמכת על עדות שאינה מקור ראשון לזכויותיו הנטענות. בתצהיר שהוגש בשנת 2009 במסגרת ה"פ 1191-02-09, הצהיר התובע כי: "כול פרטי העסקאות הקודמות לרכישת מקרקעין ע"י אחי ז"ל ... ידועות לי משמועה בלבד, אולם מכיר אני היטב את עו"ד מר ציון מנע ודבריו לעניין זה מהימנים עלי לחלוטין" (ר' נ/1 – הדגשה הוספה; פרו' עמ' 21 והתנגדות הנתבעות שם עמ' 19 שו' 13-32, עמ' 20 שו' 1-3). קיים חסר בהצגת גרסתו המלאה של התובע היום ולא ברור מדוע תצהירו העדכני מבאר, בניגוד לתצהירו הקודם, כי ידיעותיו הנן ממקור ראשון. מדובר בסתירה פנימית בהשוואת גרסת התובע לפניי לגרסתו בהליכים הקודמים. עו"ד מנע לא זומן לעדות ולא הונח הבסיס לשינוי בידיעותיו של התובע כדי הסבר מדוע נכבשה גרסתו הנוכחית. כגרסה כבושה, לא ראיתי לנכון לייחס לה משקל ראייתי ממשי.

גם לבד מכך, בחינת עדותו של התובע כמכלול, לא הותירה רושם מהימן. כשהתבקש להעיד על נתונים כתובים, טען שהוא רואה מטושטש אך לא ביקש להסתייע במשקפיו (ר' פרו' עמ' 24 שו' 1-5). הוא התיימר וטען כי: "אני יודע הכל", אך לא זכר פרטים רבים בנוגע לגרסתו העובדתית (ר' למשל, פרו' עמ' 24 שו' 14; עמ' 21 שו' 27; עמ' 22 שו' 27; עמ' 23 שו' 10, 19 ו- 21-32). לדוגמא: "לא זוכר מאיפה אני יודע את זה", בתשובה לשאלה מהו המקור לטענתו שצדדי ג' כפופים לנתבעת. גם עדותו של עטיה לא חיזקה את גרסת התובע.

27. אכן, אף הנתבעת לא הציגה תמונה ראייתית מלאה והעידה בעלי תפקיד שלא יכלו להשיב לשאלות ספציפיות בעניין שבמחלוקת. ריבנזון העיד שהוא אינו מכיר הנסח של המקרקעין המקורי והתוודע לנושא רק לאחר ביצוע הפרצלציה. כמו כן, העיד שהוא אינו יודע דבר בקשר להעברת הזכויות במקרקעין המקורי והוא אינו בקיא ברישום הזכויות של הנתבעת (ר' פרו' עמ' 43 שו' 14-19; עמ' 44 שו' 17-22; עמ' 46 שו' 2-12). הסתבר כי תצהירו ניתן כתגובה בתיק האחר והוא כלל לא יודע מה הקשר בין זה לבין התביעה (ר' פרו' עמ' 46 שו' 22).

בן-זקן העיד כי אין לו ידע או עיסוק ברישום או העברת זכויות (ר' פרו' עמ' 48 שו' 15-30). עוד העיד שהוא לא בדק תב"ע, לא ראה מסמכים הקשורים בפרצלציה ולא בדק מתי נהרסו הבתים במקרקעין. העד זיהה את החלקות בתצ"א ת/1 כפי שהוגש - של חלקות 12,13,14 בגוש 8731 (ר' פרו' עמ' 47 שו' 28-32, 48 שו' 1-9).

אוחנה העיד על רישום הזכויות ההיסטוריות של הנתבעת במקרקעין המקורי אך לא ידע להשיב בעניין הזכויות הנטענות והסוגיה שבמחלוקת בטענה שהוא "לא אמור לדעת כלום" (ר' פרו' עמ' 50, עמ' 51 שו' 6-9).

כץ העיד על חלוקת הנכס המקורי ושלא ראה נסח טאבו היסטורי, כך שאינו יכול לבאר על הבעלות במקרקעין המקורי (ר' פרו' עמ' 52 שו' 27-31).

גם כהן העיד כי הגב' יפה אברהמיאן החתומה על מסמכים משנת 2000 ביחס לנכס ועודנה משמשת בתפקידה כמנהלת מחלקה לרישום זכויות בעמידר (ר' פרו' עמ' 60 שו' 10-15).

יוצא כי גם עדויות ההגנה אינן חפות מחסרים וקשיים ולא ברור מדוע לא הובאו עדים רלוונטיים יותר כמו מר אלכס חפץ, עו"ד אופיר עיני וגב' אברהמיאן (ר' פרו' עמ' 49 שו' 5 ו- 11).

עם זאת, אין בכל אלו כדי להקל על התובע בבחינת נטל הראייה החל עליו. בסיכומי התשובה מטעמו, מעלה התובע סברה כי די בעדותו המהווה עדות ישירה לפעולותיו של עו"ד עיני; כי התצהיר בהליך הקודם אינו קביל בהליך זה וכי לכל היותר, יש לפסול חלקים ממנו הקשורים בהסתמכות התובע על דבריו של עו"ד מנע ולא לפסול את כולו. דחיתי את גישתו זו של התובע. היה באפשרותו לזמן עדים נוספים, אם סבר שהם כדי כך רלוונטיים להוכחת גרסתו. לא שוכנעתי כי החוסרים הראייתים העולים מגרסת הנתבעת, מרפאים את החוסרים שנמצאו בגרסת התובע, המוציא מחברו שעליו נטל הראייה. דחיתי גם את מבוקשו של התובע להימנע מלהטיל עליו את האחריות "למצוא את החלק המדויק אשר לגביו אחראית כל חוליה בשרשרת" ההסכמים הרלוונטיים, כמו שעותר להקל את נטל ההוכחה החל עליו (ר' סעיף 7 לסיכומי התשובה).

בנסיבות אלו, לא נסתרה החזקה כי התובע נמנע מהצגת ראיות רלוונטיות נוספות, שכן לא היה בהן כדי לתמוך בגרסתו.

28. בחינת נוסחם הכולל של ההסכמים מכוחם טוען התובע לזכות בנכס, מעלה קושי להגדירה כטענתו. התנהלות המעורבים בדבר אינה תומכת בגרסת התובע לזכות חכירה בנכס והתמקדות בנוסח ההסכם הראשי שהביא לשרשור הזכות הנטענת – הסכם קלי, מלמדת כי אין לתובע זכות להשתכן בנכס, שנועד כמקום מגורים למי שאין ברשותו מקום מגורים אחר. התובע, המנוחה ואף המנוח לא חסרו מקום מגורים אחר.

29. אין חולק של ממש כי כיום, על פי הרישום בלשכת רישום מקרקעין נתניה, זכות הבעלות בנכס רשומה על שם הנתבעת (ר' נספח 2 לתצהיר אוחנה והנספח לתצהיר כץ). אני נדרש להכריע בשאלה העיקרית שבמחלוקת בין הצדדים, האם על אף הרישום, קיימת לתובע זכות במקרקעין ביחס לנכס, בדמות "חכירה" או "השתכנות".

זכות חכירה

30. התובע סבור כי יש לו זכות חכירה לדורות בנכס המקורי, לתקופת חכירה של 49 שנים עם ארכה ל- 49 שנים נוספות, לפי התנאים הנהוגים והקבועים לגבי רוכשי זכויות חכירה מרמ"י. הנתבעת מציגה גרסה עובדתית היסטורית לפיה טרם ביצוע הפרצלציה, הנכס המקורי היה מצוי בבעלותה מאז יום 29.3.1943, עת רכשה את הזכויות במקרקעין המקורי מודיע ג'ורג' קאסם ואחרים. הבעלות על המקרקעין המקורי כולו נרכשה במושע בשיתוף עם קק"ל והמדינה (ר' תצהיריהם הקצרים של אוחנה, כץ וכהן; נספח 2 לתצהיר אוחנה; פרו' עמ' 50; עמ' 46 שו' 16-20; עמ' 65 שו' 8-18).

31. אף שהנתבעת התקשתה לספק מידע היסטורי בנוגע למקרקעין המקורי (ר' פרו' עמ' 52 שו' 27-31), לא התרשמתי מקיומה של מחלוקת אמיתית בשאלת בעלותה הראשונית במקרקעין המקורי ולא נסתרה גרסתה כי זכות הבעלות שלה בנכס המקורי לא נמכרה וכי מעולם לא מומשה הזכות לפנות בבקשה לחתום על הסכם חכירה על ידי מי מהרוכשים בשרשור (ר' סעיף 5 לתצהירו של בן זקן).

32. בחנתי את מקור הזכויות הנטענות על ידי התובע. התובע מצרף הסכמים שונים שנערכו במהלך השנים בין אנשים שונים, הנסמכים זה על זה. הראשון להם והמסד לטענותיו, הוא הסכם קלי, אשר נערך בין בני הזוג קלי לבין עמידר. לא ברור, באופן המשמש לחובת התובע בהערכת משקל ראיותיו, כיצד טען בעדותו בהקשר זה כי עמידר "אינה קשורה" (ר' פרו' עמ' 30 שו' 27) וכי הוא לא קרא את הסכם קלי ואף לא הוסבר לו עליו (ר' פרו' עמ' 32 שו' 18, 19-24).

במבוא להסכם קלי, נכתב כך:

"הואיל ו"המשתכן" אושר ע"י מחלקת הקליטה של הסוכה"י ו'או אגף השכון במשרד העבודה ו/או אושר כדין בדרך אחרת;

והואיל וה"משתכן" הסכים לרכוש מעמידר ועמידר הסכימה למסור למשתכן בשכון נתניה, X זכות ביחידה מס' 2 במבנה מס' 78 קומה... צד... המכילה 1 חדרים (להלן: הנכס) וחלק בלתי מסוים (מושעא) במגרש שעליו עומד המבנה בהתאם לתרשים המצורף לכתב הסכם זה או שיימסר למשתכן בתאריך מאוחר יותר".

הזכות בהסכם קלי הוגדרה בהוראת סעיף 2, כך:

"2. עמידר מתחייבת למסור ולהעביר למשתכן את הנכס והמשתכן מתחייב לקבל לחזקתו ולרכוש את הנכס מאת עמידר בהתאם לתנאים ולהוראות המפורטים בהסכם זה".

על מנת שהזכות "לרכוש את הנכס" תמומש, נקבעו התנאים בסעיף 3 להסכם קלי, כך:

"3 (א) עמידר מתחייבת לגרום לכך, כי תוך תקופה של 36 חודש מתאריך חתימת הסכם זה, תירשם זכותו של המשתכן בנכס בצורת חכירה ראשית לתקופה של 49 שנים – וזאת הן למשתכן לחוד או ביחד עם משתכנים אחרים על הקרקע, והן לפי חוק בתים משותפים תשי"ג – 1952 (להלן – זכות החכירה). הוסכם בין הצדדים כי מועד רישום זכות החכירה הנזכר לעיל יידחה כל עוד תהיה קיימת מניעה ברישום במקורה בנסיבות שאין לעמידר שליטה עליהן.

(ב) המשתכן מסכים בזה כי תנאי חוזה החכירה שייחתם בין בעלי הקרקע לבינו ביחד לנכס ייקבעו ע"י בעלי הקרקע ועמידר".

סעיף 4 להסכם קלי מונה הוראות בדבר תשלום המשתכן לעמידר וקובע בסעיף קטן ז', כך:

"(ז) על אף האמור בסעיף הנוכחי ומבלי לגרוע מזכויותיה האחרות של עמידר לפי הסכם זה, לא יהיה המשתכן זכאי לקבל זכות החכירה, אלא אם סילק תחילה את כל המגיע ממנו לעמידר, עד למועד רישום זכות החכירה ומילא אחר כל התנאים החלים עליו על פי הסכם זה".

עוד קיימת הוראה מפורשת בסעיף 7 להסכם קלי, המציגה הפרדה מילולית בין זכות חכירה לזכות הניתנת בהסכם קלי, בזו הלשון:

"7. המשתכן מתחייב שכל זמן שלא נרשמת לזכותו זכות החכירה, לשלם לעמידר נוסף לתשלומים הנזכרים בסעיף 5 דלעיל חלק יחסי מדמי החכירה שישתלמו מזמן לזמן ע"י עמידר לבעל הקרקע. תעודה מאת עמידר הקובעת את החלק היחסי של דמי החכירה החל על המשתכן ואת מועד תשלומו, תהיה מכרעת ותחייב את המשתכן".

לפי לשון הסכם קלי, הזכות הקיימת על פיו הנה זכות לחתום בעתיד על הסכם חכירה, בכפוף לפעולות נדרשות ולתשלום כספים. ניסוחים דומים המאפיינים התחייבות זאת, מצאתי גם בהוראות סעיפים 8(א), 8(ב) ו- 23 להסכם קלי. לאורך כל נוסחו של הסכם קלי, קיימת הפרדה בין מי שהוא משתכן לבין מי שהוא בעל הקרקע בנכס וניכרת התייחסות לבעל הקרקע כמי שזהותו נפרדת מהרוכש. אף הוסכם שעמידר, בעל הקרקע ויתרת המשתכנים במבנה שבו נמצא הנכס, יהיו רשאים לבצע שינויים ותוספות ביחידות שבנכס שאושרו על ידי עמידר מבלי להזדקק להסכמתו של המשתכן (ר' סעיפים 14(ג), 14(ד) להסכם קלי).

זאת ובתוספת להוראות סעיפים 12 (ב) ו – 13 להסכם קלי, עליהן ארחיב להלן ולפיהן המדובר בזכות להשתמש בנכס למטרת מגורים, בהעדר מקום מגורים אחר למשתכן.

33. בנוסף, בחנתי את הסכם פריג' (ר' נספח 2.5 לכתב התביעה) והשוויתי את הוראותיו להוראות הסכם קלי. התובע לא הוכיח שנעלם מידיעתו של המנוח כי אין מדובר בזכות חכירה בנכס. לא נסתר אישורו הנחזה של המנוח כי היה מודע לקשיים הקיימים ביחס להעברת הזכויות בנכס על שמו ולמרות זאת, בחר לרכוש את הזכויות הנטענות מעטיה.

כך למשל, בהואיל השלישי להסכם פריג', גם בהתחשב בהכחשת הסיפא על ידי רמ"י, מתואר העדרן של פעולות בנכס המקורי מאז נחתם הסכם קלי ועד למועד חתימת הסכם פריג', בזו הלשון: "ולא נעשו ... העברות בנכס והנכס עדיין רשום על שם קלי וסופי והם עדיין בעלי הזכויות הרשומים הן בחב' עמידר והן במנהל מקרקעי ישראל".

עוד בהואיל הרביעי להסכם פריג' הוסכם, בזו הלשון: "וקיימת הקפאה ולא ניתן להעביר את הזכויות בעמידר ובקרן הקיימת והקונה מצהיר כי הוא יודע כי הוא רוכש את הזכויות בנכס ע"י חוזה בלבד."

ובהמשך בסעיף מס' 4 הצהיר המנוח, בזו הלשון: "הקונה מצהיר ומאשר כי ידוע לו כי לא קיימת אפשרות להעברת הנכס על שמו מחב' עמידר ו/או מנהל מקרקעי ישראל, הואיל וקיים עכוב מצד הגורמים הנ"ל, והתלויים בהם בלבד." הוראות אלו, יש לקרוא עם הוראת סעיף 8 להסכם פריג', לפיה: "הקונה מצהיר ומאשר כי הוסברו לו את מהות הזכויות בנכס ואת מגבלותיו וכי הוא מצהיר כי יודע ומבין את המגבלות הנ"ל" (ר' גם פרו' עמ' 66 שו' 16).

34. גם בעניין זה עדותו של התובע נותרה עלומה. כשנשאל מי החכיר את הנכס לקלי, השיב: "אני לא יודע, אני חושב או עמידר או קק"ל" (ר' פרו' עמ' 28 שו' 4; עמ' 36 שו' 19-21, 24-26) וכשנשאל באופן פרטני לפשר הויתור הנזכר בהסכם פריג', התרשמתי כי ביקש לחמוק ממתן תשובה ישירה והשיב: "אני לא רואה כלום. אני לא יודע, תשאל את עורך הדין שלי" (ר' פרו' עמ' 25 שו' 15-17). בהמשך, התובע אישר שאין בידיו הסכם חכירה מול רמ"י (ר' פרו' עמ' 35 שו' 1-6; עמ' 36 שו' 7-8). גם עטיה לא סייע בעניין והעיד שהוא לא חתם על חוזה חכירה, אלא הסתפק בהשלמת הסכם פריג' (ר' פרו' עמ' 41 שו' 14-17, עמ' 42 שו' 4-5).

35. התובע מבקש להסתמך גם על אישורי עמידר, כמעידים על זכות חכירה שנרשמה והועברה באופן מוסדר אצל עמידר במהלך השנים (ר' נספחים 4.1-4.5 לכתב התביעה המתוקן). לא שוכנעתי כי יש באישורים אלו את העוצמה הראייתית הנדרשת כדי לאפשר קביעת ממצא התומך בגרסת התובע לזכות חכירה בנכס. כל אישור הוא מסמך אחיד בן עמוד אחד, המופנה אל רמ"י כשבנדון לו, נרשם: "העברת זכות החכירה ביחידה לא רשומה בבית משותף". האישורים נעדרים חתימתה של רמ"י, על אף שנדרשת בתחתית המסמך, תחת כותרת "אישור על העברת זכות חכירה" אותו יש להשיב לעמידר. כמו כן, בכותרת המסמך נרשם: "תוקף אישור זה עד ששה חודשים", כשלאחר השלמת פרטי הצדדים נרשם: "המעבירים רשומים אצלנו כבעלי זכות ביחידה מתאריך... (בהתאם לכל הסכם שבשרשור – א.י) כמשתכנים".

לנוכח דלילות הפרטים שבמסמך והעדר תימוכין ראייתי נוסף מטעם התובע, התקשיתי להכיר באישור כהסכם חכירה ביחס לנכס, או ככזה המעיד על קיומו של הסכם חכירה כלשהו בין הצדדים. מדובר באישור סטנדרטי, אחיד, שהפעולה המנויה בו כלל לא הושלמה. לאור מכלול נסיבות העניין, נוסח ההסכמים השונים והאישור וכן הראיות כפי שהוצגו - שוכנעתי כי שימוש במלל "העברת זכות חכירה" לבדו, אינו יכול לבסס קביעה מושכלת בדבר זכות התובע במקרקעין הרשומים על שם הנתבעת (ר' פרו' עמ' 59 שו' 14).

36. גם גרסת עמידר אינה תומכת בגרסת התובע. הסכם קלי הוא ההסכם היחיד שעמידר היא צד לו. כהן העיד על תפקידה של עמידר כמנהלת נכסים עבור משרד השיכון, הפועלת מול בעלי הקרקע לשם הכנת חוזה חכירה והוסיף אשר לתפקידה לנהל את הנכסים עד לרישום. כהן הדגיש בעדותו, כי אין לעמידר יכולת לקבוע זכויות קנייניות בנכס (ר' פרו' עמ' 66 שו' 1-4) וכן כי: "מתוך היכרותי, עמידר לא מחליטה לגבי תנאי החכירה..." (ר' פרו' עמ' 59 שו' 4-10; עמ' 66 שו' 7-12; ר' אף עמ' 62 שו' 13-21).

זה המקום להזכיר את כתב הוויתור עליו חתמה המנוחה ביום 29.10.2007 עם עמידר במסגרתו הסכימה, כך:

"1. אנו משחררים את חברת עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ מהתחייבויותיה לרישום זכויותינו בהתאם להסכם/כתב העברת זכויות, בנכס הידוע כחלקה 12 בגוש 8731 רח' קיבוץ גלויות 18 בישוב נתניה זיהוי עמידר 1190/78/02 "להלן המקרקעין".

2. אנו מתחייבים לרשום זכויותינו במקרקעין הנ"ל ישירות בלשכת הרישום וזאת על אחריותנו ועל חשבוננו.

3. אנו מצהירים כי אין, ולא יהיו לנו כל תביעות ו/או טענות מכל מין וסוג בנושא רישום המקרקעין על שמנו כנגד עמידר החברה הלאומית בישראל בע"מ.

4. הננו מתייחסים למבנה המקורי אשר נרכש בשנת 1962. הערה: יש להוסיף פרטים בדבר הריסה/בניה/פיצול".

5. הרישום יבוצע בהתאם לאישור בעל הקרקע, קרי מנהל מקרקעי ישראל, ומבלי לפגוע בזכויות השכנים" (ר' נספח ב' לכתב ההגנה המתוקן של הנתבעת; נספח 6 לכתב הגנת עמידר).

אף שכהן, העד היחיד מטעם עמידר, הבהיר שאינו הגורם הנכון להעיד על כתב וויתור זה (ר' פרו' עמ' 60 שו' 31-32; עמ' 61 שו' 14-15), לאור נוסחו ויתרת הראיות, לא נסתר כי המנוחה ויתרה לעמידר, הלכה למעשה, על רכיב רישום הזכויות בנכס לפי הסכם קלי. כפועל יוצא, לפני התובע ניצב קושי נוסף בעתירתו לחיוב הנתבעת דווקא, שאינה חלק מהסכם קלי, בגין זכויות בנכס הנובעות מאותו הסכם. נחה דעתי כי עמידר היתה מופקדת על מציאת פתרונות דיור לעולים חדשים ומיעוטי יכולת בראשית הקמת המדינה ולא על הקצאת קרקעות על מנת להוציאן מידי המדינה. לא נסתר כי עמידר אמונה על שיכון ורישום בלבד ואין לה את הסמכות לתת זכות חכירה ביחס לנכס, או לפעול על דעת עצמה ללא אישור בעליו.

37. גם אישורי תשלום מס שבח שהציג התובע, אינם מעידים על קיומה של זכות חכירה בנכס. כהן לא נסתר בגרסתו, לפיה שרשרת העברת העסקאות בין קלי וליתר הרוכשים הוגשה לרישום עמידר רק בשנים 2002-2003 וגם אז, עמידר פעלה לבקש את אישור הבעלים להעברת זכויות (ר' פרו' עמ' 67 שו' 8-12). מעיון בקבלות תשלום המיסים (ר' נספחים 5.1-5.4 לכתב התביעה), עולה כי הם שולמו במרוכז בחודש מרץ בשנת 2001, עשרות שנים לאחר חתימת ההסכמים שבשרשור. התובע לא ידע להסביר בעדותו מדוע דווחו העסקאות רק בשנת 2001 (ר' פרו' עמ' 36 שו' 31). גם עטיה לא זכר אם עסקת מכר הנכס המקורי דווחה כלל לרשויות המס (ר' פרו' עמ' 37 שו' 32).

מועד דיווחן המאוחר של העסקאות, בעת בה המקרקעין המקורי עובר הליך הסדרה, מקשה אף הוא על העדפת גרסת התובע ונותר חשש שלא הופג למלאכותיות בדיווח.

38. לאור אלו, שוכנעתי כי עריכת הסכם קלי מול עמידר לא הקימה לקלי ולרוכשים בשרשור זכות בעלות או זכות חכירה בנכס המקורי. המסמכים הנוספים כהפניית התובע אינם מקימים זכות שכזו. התובע לא טען וממילא לא הוכיח כי בידיו הסכם חכירה כלשהו ולא הציג ראיות בדבר הסדרת תשלום התמורה הנדרשת, או בדבר השלמת יתר התנאים הנזכרים בהסכם קלי, הדרושים לשם קיומה של זכות לעתור לזכות חכירה.

טענת התובע בדבר זכות חכירה בנכס המקורי נותרה בעלמא וללא תימוכין מתבקש של בסיס ראייתי שיצדיק שינוי ברישום של מקרקעין מוסדרים. כבר ציינתי כי לכל היותר, מדובר בזכות לחתום על חוזה חכירה עתידי לפי התנאים המנויים בהסכם בקלי - זכות שלאורך עשרות שנים לא פעלו המעורבים השונים על פי התנאים הנדרשים למימושה ודומה כי נזנחה על ידם בבחינת התנהגותם, תוך שפירשו את ההסכמים השונים כמקנים להם זכות להשתכן במבנה שבנכס המקורי ולא זכות חכירה. התנהגות צדדים להסכם לאחר כריתתו מהווה שיקול בעת פרשנות המוסכם ביניהם. היעדר מימוש הזכות הנטענת ביחס לנכס במשך השנים, תומך בגרסת הנתבעת (ר' פרו' עמ' 35 שו' 6).

זכות השתכנות

39. לנוכח הקביעה כי אין לתובע זכות חכירה ביחס לנכס, בחנתי את השאלה האם קמה לו זכות "השתכנות" ביחס לנכס המקורי. גם כאן התובע לא הציג ראיות שתאפשרנה העדפת גרסתו על פני גרסת הנתבעת. קיבלתי את עמדתה וקבעתי כי המנוח רכש זכות להשתכן בנכס, שאיננה עוד.

40. שבתי לנוסח ההסכמים שבשרשור ונוכחתי, כי בהיבט המילולי, נערך שינוי בהגדרת הרוכשים על פני ציר הזמן, אך אין אינדיקציה לכך שהרוכש הוא "חוכר" או "בעלים". תחילה, בהסכם קלי, הרוכש מוגדר כ-"משתכן" שרכש "זכות ביחידה"; לאחר מכן, בהסכם העוקב עם מר בוטביקה, הוגדר בהואיל השלישי והרביעי להסכם זה כי הנכס עובר "לחזקתו ולשימושו הבלעדי של הקונה"; בהסכמים העוקבים עם מר גלם ולאחר מכן מול עטיה, המוכר מוגדר כ- "הבעל החוקי והמחזיק" ובהסכם האחרון עם המנוח המוכר מוגדר כ- "בעל הזכויות שביושר והמחזיק".

41. מבחינה מהותית, הזכות להחזיק בנכס לשם השתכנות בו אינה בלתי הדירה וניתן לשלול אותה מהמשתכן כל אימת שאינו עומד בתנאים שונים. כך, לפי הוראת סעיף 12 (ב) להסכם קלי:

"12. (ב) המשתכן מתחייב להשתמש בנכס למטרת מגורים בלבד לשימוש עצמי של המשתכן ובני ביתו, אסור למשתכן להשתמש בנכס או בחלק ממנו, בין בעצמו ובין על ידי אחר או אחרים למטרה אחרת או לשם צרכים אחרים, אלא אם קיבל תחילה הסכמה מפורשת בכתב מאת עמידר".

תנייה נוספת, ניתן למצוא בהוראת סעיף 13 להסכם קלי, לפיה הנכס יימסר לחזקתו של הקונה, רק במצב דברים שאין לו דירה אחרת:

"13. הותנה במפורש בין הצדדים כי הנכס נמסר לחזקתו של המשתכן על יסוד הצהרתו כי אין לו דירה אחרת, במידה וניתנה למשתכן בעבר דירה אחרת על ידי גוף ציבורי כלשהו, הרי הוא מתחייב בזה להחזיר את הדירה הנ"ל לגוף אשר ממנו קיבל אותה ולהמציא לעמידר אישור בכתב על כך, פרט שקיבל הסכמה להחזקת הדירה מהגוף הציבורי".

42. כבר לאור אלו, התובע לא הוכיח זכות להשתכנות בנכס. גם אם בהסכמים השונים נעשה שימוש בנוסח: "בין המשתכן ובין", אין בכך כדי להקים לו את הזכות הנטענת באין מבנה בנכס המקורי ושעה שיש לו מקום השתכנות חלופי (ר' פרו' עמ' 82 שו' 26).

43. גם המומחים השונים לא ידעו לבאר את משמעותה של זכות זו, באופן שאינו מסייע לתובע למלא את החסר בגרסתו. ישר העיד כי לטעמו, אין בהירות אם המדובר בזכות חכירה או בזכות השתכנות והתרשם כי עניין זה לא ברור גם לשני הצדדים עד כה (ר' פרו' עמ' 60 שו' 17-19) וכי מדובר בזכויות "תיאורטיות" ובשאלה "משפטית" (ר' פרו' עמ' 63 שו' 1-2, 6-8, 12, 15-21; עמ' 64 שו' 20-21).

על אף ניסיונו הרב, ישר לא הצליח לחלץ ממסמכים מחייבים את הגדרת הזכות המעורפלת עליה ביקש התובע להסתמך (ר' פרו' עמ' 66 שו' 19-24; עמ' 67 שו' 1-4, שו' 28-29).

אף השמאים הנוספים לא נתקלו במונח "זכויות משתכן" (ר' פרו' עמ' 82 שו' 26-29).

44. אוסיף כי מעדותו של התובע עולה כי בזמן החזקת המנוח את הנכס, הוא שימוש לעסק מוזאיקה. בתצהירו, תיאר כי הוא עבד בעסק שהתנהל במקום מאז שנת 1981 ועד שנת 1997 (ר' סעיף 21 לתצהיר התובע). לא הוכח אם ניתן היתר לניהול עסק וכשנשאל התובע אם המנוח קיבל היתר שכזה, עלה שהנכס שימש לעסק גם לפני כן וכדבריו: "אני לא יודע אם יש לנו היתר למפעל מוזאיקה. היה לפני כן מפעל דומה" (ר' פרו' עמ' 30 שו' 6-7). גם עטיה העיד שקנה את הזכויות בנכס כדי לעבוד בו (ר' פרו' עמ' 39 שו' 30). בהמשך, העיד שהעסק נוהל מסככה נפרדת אך לא יכל לזכור פרטים על מי שעבד בה או בנה אותה (ר' פרו' עמ' 34 שו' 20-23).

התובע שלל שהמקום שימש רק למפעל מוזאיקה והעיד: "קלי למגורים ואנחנו למדרגות מוזאיקה. גם למגורים –אחי התגורר שם, אני לא זוכר כמה שנים...הנכס כולל את הדירה. מה אפשר לעשות בה חוץ מלישון בה" (ר' פרו' עמ' 28 שו' 15-22). עם זאת, לא נסתר שבזמן שנוהל עסק בנכס, המנוח התגורר במבנה שבמקום בחלק מהזמן.

גרסת עטיה מלמדת כי: "הרוב לא" התגורר המנוח בנכס (ר' פרו' עמ' 42 שו' 14) ולפיכך, על אפשרות דיור אחרת שהייתה ברשותו.

לאחר פטירת המנוח, התובע העיד שלא נעשה עוד שימוש בנכס למגורים: "במגרש עצמו כולנו השתמשנו, כל האחים. בצריף אף אחד. בדירה לא גר אף אחד" (ר' פרו' עמ' 30 שו' 4-5). כמו כן, העיד שלאמו היתה דירה אחרת שירשה מאביו (ר' פרו' עמ' 28 שו' 23-32) ושגם בבעלותו דירה אחרת (ר' פרו' עמ' 30 שו' 19-22). עוד עולה כי אמו התגוררה בביתו מספר שנים (ר' פרו' עמ' 30 שו' 31-32). עטיה העיד שלא התגורר בנכס בזמן שהחזיק בו אך לא ידע למסור פרטים בנושא לגבי אחרים (ר' פרו' עמ' 40 שו' 7-14)

45. אם כן, הנכס לא שימש למגורים מאז שנת 1997, עם העברת הזכויות מהמנוח למנוחה. התנהגות הרוכשים במשך השנים, ביניהם המנוח, המנוחה והתובע מקשה על הגדרת זכות קונקרטית כטענתו. לתובע ולקודמיו היתה האחריות לדאוג ליישום התנאים המפורטים בהסכם קלי בעניין רישום הזכויות, לפעול לחתימת הסכם חכירה על פי ההסכם, לשלם דמי חכירה או דמי הסכמה, להתנגד לפרצלציה טרם רישומה הסופי, להתגורר בנכס בהיעדר מקום מגורים אחר ולגלות מודעות להליכים המתנהלים בנושא. בפועל, התובע לא הוכיח כי נעשו פעולות כלשהן על ידי הרוכשים בקשר לזכויות הפוטנציאליות שבנכס, או כי הוא עצמו נדרש להשתכן בנכס, תוך התכתבות עם מטרתו המקורית על פי התכנית הראשונה.

46. מכל האמור לעיל, לא שוכנעתי כי לתובע קיימת זכות השתכנות בנכס וככל שהיתה, היא נמוגה עם הריסת המבנה ועם קיומן של דירות אחרות למנוחה ולתובע. כפועל יוצא מכך, התובע לא הצליח לשכנע בעדיפות גרסתו לזכות חכירה או השתכנות בנכס.

47. משהגעתי למסקנה כי אין לתובע זכות בנכס, דחיתי גם את טענתו לפיה הנתבעת ידעה או היתה צריכה לדעת כי ישנם בעלי זכויות בנכס המקורי לאור המצאות מבנים בנכס במועד ביצוע הפרצלציה (ר' ת/1). לא הוכח כי הנתבעת "עצמה את עיניה" מלראות שעל הנכס עומדים מבנים, כאשר עליה "להניח" שהם שייכים לאדם כלשהו טרם הפרצלציה וכדי כך, שנטלה על עצמה את החובה לפצות את הטוענים לזכויות במקרקעין המקורי.

התובע מפנה למוצג ג/2 (ר' נספח 8 לכתב התביעה); לעדותו של כהן לפיה עמידר מבצעת פיקוח בשטח ("סיורי מעגל") אך רק לגבי נכסים שנמצאים בניהול שוטף ולא לגבי נכסים שנמכרו ומצויים בבעלות (ר' פרו' עמ' 60 שו' 4-7; עמ' 59 שו' 15-22) ולעדותו של כץ לפיה הנתבעת קיבלה את המקרקעין לאחר הפרצלציה כאשר עמדו עליהן מבנים שהיו חלק בלתי נפרד מהם (ר' פרו' עמ' 54 שו' 13-18; עמ' 52 שו' 18-22, 7-20). עוד מפנה התובע לשרטוט שנערך לאחר שמודד מוסמך בדק את השטח (ר' פרו' עמ' 55 שו' 6-25). גם בן-זקן זיהה בת/1 כפי שהוגש, את החלקות בתצ"א (ר' פרו' עמ' 48 שו' 1).

שוכנעתי כי אין בכל אחד מאלו ואף במשקלם המצטבר את העוצמה הראייתית הנדרשת כדי לבסס עילת תביעה זו כנגד הנתבעת, משמע בנסיבות העניין הייחודיות, חלה עליה החובה לברר את מצב המקרקעין המקורי טרם הסדרתו. אין חולק של ממש כי חברת ערים בע"מ היא שהייתה מעורבת בפרצלציה להבדיל מהנתבעת. ריבנזון העיד שלנתבעת לא היה ידוע על כל התקשרות של המנוחה ורוכשים אחרים בקשר עם הנכס המקורי ועדותו לא נסתרה (ר' סעיף 11 לתצהירו). גם אוחנה העיד שאין זה מתפקידו לבחון אם מצויים בשטח המיועד לפרצלציה מבנים כלשהם (ר' פרו' עמ' 50 שו' 21-32). לא הוכח כי חלה על הנתבעת חובה מוחלטת להביא לידיעת התובע, או אחר, את דבר הפרצלציה בנכס המקורי וכי הנכס נרשם על שמה. חזקה שלא נסתרה היא כי הפרצלציה נעשתה כדין והתובע לא הוכיח כי הנתבעת התנהגה כלפיו או כלפי המנוחה באופן המצדיק את חיובה בפיצוי ולא הוכיח נזק ספציפי שנגרם לו בהקשר זה.

48. מכל האמור ובהעדר זכות מוכחת לתובע, ניתן לסיים את הדיון כבר כאן ולדחות את התביעה. עם זאת, נוכח היקף יריעת הטיעון של הצדדים, אתייחס ליתרת הסוגיות שבמחלוקת ובבחינת למעלה מן הצורך.

יריבות והתיישנות

49. התרשמתי כי התובע לא התגבר על קשיי היריבות שהציבה הנתבעת בטיעוניה. נוכחתי בקושי אמיתי הקיים לו לגבש יריבות ישירה בינו לבין הנתבעת ואף עקיפה בינו לבין צדדי ג'. במהלך ההליך ובסיכומים נזנחה טענת השליחות שהעלה התובע בכתב התביעה, לפיה הנתבעת היא שולחת רמ"י, קק"ל ועמידר לנהל את הקרקעות המצויות בבעלותה. הטענה השתנתה, כך שהיחסים מתמצים בהחזקת הנתבעת בקרקעות בנאמנות עבור מדינת ישראל וגופיה, במעמד של "נאמן" (ר' פרו' עמ' 22 שו' 7-27; עמ' 30 שו' 10-12; עמ' 66 שו' 29 -31). נחזה כי למרות שהתובע מסכים שהנתבעת היא חברה פרטית בע"מ, הוא מתייחס אליה כ-"גוף בעל מהות ציבורית" המתוקצב על ידי המדינה. התרשמתי כי גם יחסו זה לא נתמך בבסיס ראייתי איתן (ר' פרו' עמ' 20 שו' 24-29, עמ' 21; עמ' 22 שו' 1-6; עמ' 47 שו' 16-17).

לשיטת התובע, כיוון שהנתבעת רשומה היום כבעלים על הנכס, היא למעשה "החוליה אחרונה בשרשרת" הנהנת באופן ישיר ממחדליה של המדינה ולכן, לטענתו, יש לחייבה לשלם לו פיצוי מלא. התובע מפנה להסכם שנחתם בין קק"ל לנתבעת מיום 16.6.1938 וטוען כי שם נקבע שהנתבעת מתחייבת לעשות בנכסיה כל אשר תורה לה קק"ל "כאילו היתה בעלת הנכסים והימנותא רק סוכנה ובא כוחה". הסכם זה לא הונח מלפניי.

50. לבד מזניחת התובע את טענת השליחות שהעלה, דחיתי את טענותיו גם לעניין יחסי נאמנות. על אף שלא מצאתי מקום להרחיב את יריעת הדיון כדי בחינת תפקידו ההיסטורי בנכס של כל אחד מגופי המדינה, שוכנעתי כי לא נסתרה ההנחה שקק"ל, עמידר ורמ"י הם גופים ממשלתיים שפועלים על פי חוק ואין בהתנהלותם השוטפת בקרקעות המדינה כדי להשליך על זכויות הנתבעת בעניין זה. לא נסתר כי הנתבעת היא חברה פרטית בערבון מוגבל, בעלת אישיות משפטית נפרדת. גם אם קק"ל מחזיקה ברוב הון מניותיה, אין בכך די כדי לקבוע ממצא בדבר יחסי שליחות או נאמנות בעניין הייחודי הנדון מלפניי.

51. התובע אישר בעדותו שאין לו טענות כלפי עמידר, כיוון שהיא העבירה את זכויותיו בפנקסיה (ר' פרו' עמ' 33 שו' 2-4). עוד העיד כי הוא לא תבע את עטיה: "כי הוא לא לקח את המגרש", אלא הנתבעת (ר' פרו' עמ' 33 שו' 12).

העובדה שהנתבעת היא הבעלים הרשום של הנכס, אינה יכולה לבסס יריבות יש מאין בינה לבין התובע. לבד מאמירות מן הפה אל החוץ, הוא לא הפנה לראייה אובייקטיבית כמתבקש. עילת התביעה, אם קיימת, הייתה ראויה להתברר כנגד עמידר, כזו החתומה על הסכם קלי עליו מבוססת העתירה (ר' פרו' עמ' 28 שו' 4-8). נחזה כי התובע לא העמיד חזית מריבה ישירה מול עמידר, נוכח נוסח מכתב הויתור נספח 6 לכתב הגנת עמידר. גם בכך אין כדי לייצר עילת תביעה כנגד הנתבעת, שאינה צד להסכמים שבשרשור. כשנשאל התובע מדוע עתר כנגד הנתבעת בלבד, לא יכל לספק הסברים סבירים והשיב כי הנתבעת קיבלה את הקרקע מרמ"י, כפי שעולה מדבריהם שלהם (ר' פרו' עמ' 26 שו' 27-30; עמ' 28 שו' 7). התובע לא ידע לומר מדוע התביעה לא הוגשה גם כנגד רמ"י (ר' פרו' עמ' 37 שו' 4-5; עמ' 39 שו' 5).

גם לעניין הפרצלציה, התובע לא ידע לומר מי יזם אותה (ר' פרו' עמ' 29 שו' 14) ולא נסתר כי הנתבעת אינה זו שביקשה את הסדרת המקרקעין המקורי, כי אם חברת ערים בע"מ, ביוזמת עיריית נתניה (ר' פרו' עמ' 54 שו' 1-4).

מכל מקום, בניגוד להליכים הקודמים, התובע עתר כנגד הנתבעת ולא כנגד עמידר או רמ"י ולא נמצא די בראיותיו כדי לקשור את הנתבעת בחיוב כלפיו מכוח דיני החוזים, הנאמנויות והרשלנות.

52. הגשת הודעת צד ג' על ידי הנתבעת אינה מרפאת את חוסר היריבות שיצר התובע. עדי הנתבעת חיזקו את גרסתה בדבר עצמאותה מול עמידר והמנהל; ריבנזון העיד שהנתבעת היא חברת בת של קק"ל, כשהון מניותיה מוחזק ברובו על ידי קק"ל, אך היא חברה פרטית מוגבלת (ר' פרו' עמ' 43 שו' 9, 20-22); בן-זקן גם כן, הצהיר כי הנתבעת היא חברת בת של קק"ל והנהלתה היא שמחליטה על יעדיה ופעולותיה והדגיש, כי קק"ל, עמידר והמנהל אינם שלוחיה של הנתבעת ואינם פועלים לפי הנחיותיה (ר' סעיפים 4.1-4.2 לתצהירו; פרו' עמ' 44 שו' 17; עמ' 47 שו' 13-17); גם כהן העיד שעמידר היא חברה ממשלתית, עצמאית שאין קשר ניהולי בינה לבין הנתבעת והיא אינה מקבלת הוראות ממנה (ר' פרו' עמ' 66 שו' 29-32; עמ' 67 שו' 1-5).

לצדדי ג' אין חזית מריבה ישירה עם התובע על פי סדרי הדין המקובלים והוא נטל סיכון כי אם תידחה התביעה כפי שהוגשה כנגד הנתבעת בלבד, תידחה גם ההודעה כנגד צדדי ג'.

53. בעניין ההתיישנות וכזכור, הנתבעת טוענת כי תביעתו של התובע אינה תובענה במקרקעין כי אם תביעה כספית, עליה חלה התיישנות בת 7 שנים. לשיטת הנתבעת, מועד רישום הזכויות לאחר תום הפרצלציה (12.11.2002) הוא המועד הקובע לתחילת מרוץ ההתיישנות. התובע טוען לזכויות מכח הסכם פריג', אשר נחתם בשנת 1981 בהתבסס על הסכמים קודמים כשהראשון בהם הוא הסכם קלי משנת 1962.

54. העדפתי את גישת התובע בהקשר זה, שאף מפנה להליכים הקודמים ועל השפעתם על עצירת מירוץ הזמן.

55. הוראת סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובעת תקופות זמן שונות בהתאם לסוג התביעה, כך:

"התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא –

(1) בשאינו מקרקעין – שבע שנים;.

(2) במקרקעין – חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה"...

בנוסף, אפנה להוראת סעיף 6 לחוק ההתיישנות הקובעת, כי: "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה", להוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות הקובעת, כי: "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה" ולהוראת סעיף 166(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הקובעת, כך: "עסקה במקרקעין, והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה, וכן זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו וחוק זה אינו מכיר בה, יוסיף לחול עליהן הדין הקודם"

56. על רקע זה, תוך בחינת עילות התביעה הכוללות אף אזכורים לעילות שביושר והתייחסות למכלול נסיבות העניין, שוכנעתי כי לא ניתן לחסום את גישתו של התובע לבית המשפט במבוקשו לבחון את הפנייתו להסכם קלי משנת 1962 ובכלל זה, את טענתו כי יש להחיל עליו זכות שביושר בעלת תוקף קנייני, המקימה יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בין המוכר לקונה. כך גם ביחס לטענתו כי עילת תביעה נגד נאמן יכול שתווצר מעת כפירתו במעמדו או הפרת חובתו. בנסיבות אלו, לא ניתן לשלול גם את שיטת התובע כי מרוץ ההתיישנות החל ביום 17.2.2008, הוא מועד מכתבה של הנתבעת בו דחתה את טענותיו לזכויות בנכס (ר' נספח 15 לכתב התביעה). בין אם מדובר בעניין חוזי ובין בעניין שבמקרקעין, לא שוכנעתי כי ניתן לקבוע שבמועד הגשת התביעה חלפה תקופת ההתיישנות.

הרכב הנכס האם יחידת מגורים בלבד או גם מגרש

57. הדיון בהקשר זה קשור בסוגית הפיצוי הנטען. הצדדים חלוקים לעניין גודל הנכס והרכבו. התובע סבור כי עסקינן במבנה מגורים בגודל של 32.37 מ"ר ובמגרש צמוד לו בשטח של מחצית משטח המגרש הכולל. הנתבעת, עמידר ורמ"י, סבורים כי לכל היותר, מדובר אך ורק בשטח עליו עמד המבנה, בגודל של 32.37 מ"ר.

58. גם לנוכח שעמידר אינה מוסמכת לתת יותר מכפי סמכותה (ר' ע"א 1628/13 חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' לוי (19.8.14), כהפניית רמ"י), שוכנעתי כי התייחסות ראויה לנכס תמצא ביטוייה בהגדרתו אך כחלק ממבנה בגודל של 32.37 מ"ר. התרשמותי זו נסמכת על נוסח ההסכמים השונים, על נוסח האישור מטעם עמידר ביחס להסכם קלי ועל גרסת התובע.

59. עיון בנוסח ההסכמים השונים מכוחם טוען התובע לזכות בנכס משמע היה הנכס המקורי, מקשה על הגדרת הנכס ככולל יחידת דיור וגם שטח.

גם הסכם קלי אינו מספק הגדרה מפורשת בדבר הרכב הנכס המקורי. בהואיל השני להסכם קלי, נרשם כך: "...זכות ביחידה 2 במבנה מס' 78... וחלק בלתי מסוים (מושאע) במגרש עליו עומד המבנה בהתאם לתרשים המצורף לכתב הסכם זה". כמו כן, ניתן למצוא בסעיפים נוספים בהסכם קלי התייחסות למגרש באופן כללי (ר' למשל, סעיפים 4(ג) ו-23 להסכם קלי). מעיון בתרשים שצורף להסכם קלי, נרשם כי שטח המגרש הוא 770 מ"ר "בערך", שטח הבית העומד עליו הוא 64.74 מ"ר "בערך" ושטח הדירה הרלוונטית הוא 32.37 מ"ר "בערך". עוד נחזה כי שטח המגרש הכולל נחצה, מחצית מהמבנה והמגרש סומן "א" והמחצית הנותרת סומנה "ב". כהן, מטעם עמידר, העיד כי שטח המגרש הכולל הוא מעל 1,500 מ"ר (ר' פרו' עמ' 62 שו' 29-31; עמ' 63 שו' 1-6).

עיון בהסכמים העוקבים שבשרשור, מוסיף קושי להתחקות אחר הרכבו המדויק של הנכס, ודומה כי המגרש המדובר כבר אינו עולה על הפרק. בהסכם של מר בוטביקה נרשם בהואיל הראשון, כך: "הואיל והמוכרים רכשו בהתאם לתעודה מס' 22/1348 מיום 2.4.1962 מאת חב' עמידר בע"מ את הצריף בן 3 חדרים ונוחיות, אשר בנתניה, שכון ותיקים, צריף מס' 10" ובהואיל השני, כך: "וברצונם של המוכרים למכור לקונה את כל זכויותיהם לגבי הצריף לחזקתו ושימושו הבלעדי של הקונה". בהסכם שנחתם בין בוטביקה לגלם ובהסכם העוקב שנחתם בין האחרון לבן עטיה, הוגדר הנכס בהואיל הראשון, כך: "והמוכר הינו הבעל החוקי והמחזיק לגבי הצריף בין חדר אחד אשר ברחוב קיבוץ גלויות מס' 18 אשר בגוש 8016 בית מס' 78 יחידה מס' 2 להלן: "הדירה"". עם זאת, בהסכם העוקב, הסכם פריג', שונה הנוסח ונרשם בהואיל הראשון, כך: "והמוכר הינו בעל הזכויות שביושר והמחזיק לגבי הצריף בן חדר אחד... ביחד עם חלקת המגרש אשר שייכת לו להלן "הנכס"". השינוי שנעשה כנוסח זה לא הובהר, כך שאין לדעת על מה הוא נסמך.

60. התרשמתי כי יש להתייחס אל נוסח האישורים מטעם עמידר ואל הסכם קלי כאחד ומהם עולה כי מדובר ביחידת דיור ולא במגרש. באישור, תעודה מס' 22/1348 שהנפיקה עמידר, נרשם כי קלי: "התקשר עם ,עמידר' החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ בהסכם לרכישת היחידה שתיאורה ניתן להלן, לפי תנאי כתב ההסכם המצורף לתעודה זו, תיאור היחדה המקום נתניה מזרח; גוש מס 8006; בית מס 78; יחידה מס 2" (ר' ת/3). כהן הבהיר כי זוהי תעודה המאשרת שאדם קנה יחידה בעמידר (ר' פרו' עמ' 62 שו' 4-5; ר' אף ת/2 - תעודה המעידה כי דירה מס' 2 בבניין 78 בחלק מחלקות 12 ו-13 בגוש 8731 רשומה על שם המנוחה).

ייחסתי משקל ראייתי ממשי לראיות אלו הנתמכות בעדותו של כהן, שלא נסתרה, לפיה: "בכל העסקאות שעמידר עושה לבתים צמודי קרקע, היא מוכרת את המבנה אך ורק, לצורך העניין את הצריף או את הבלוקים. לצורך הכנת חוזה חכירה, אז המשתכן מופנה באופן עצמאי אל אותו גורם שהוא בעל הקרקע והוא קובע על פי המדיניות שלו מה השטח ומה המגרש שיינתן. אנחנו מצרפים את החלקה והמגרש, זה משמש כציון מקום לאותו גורם שאמור לבצע את החכירה. אם אותו גורם רוצה לתת לו את כל המגרש או מחצית או רבע או כלל לא זה סיפור אחר. אנחנו לא מתערבים...עמידר אך ורק מתייחסת למבנה" (ר' פרו' עמ' 63 שו' 28-32; עמ' 64 שו' 1-6; סעיף 13 לתצהירו).

מהראיות עולה כי עמידר מכר את הזכות להשתכן במבנה בלבד, בעוד המשתכן מופנה באופן עצמאי אל בעלי הקרקע הקובע מה שטח המגרש שיינתן, אם בכלל (ר' פרו' עמ' 59 שו' 6-7). עדותו של כהן מתיישבת עם גרסתן הכללית של עמידר ורמ"י, המתארת את תפקידו ההיסטורי של עמידר לשכן מבנים ציבוריים מבלי להעביר לידיו קרקעות מדינה או את הסמכות לקבוע מה יעשה בהן.

61. גם בתי המשפט ייחסו את המשקל המתבקש למדיניות העבר של עמידר להפריד בין דירה ובין מגרשים ולהחכיר דירות בלבד ללא המגרש הסמוך אליהן.

לא שוכנעתי כי העניין שמלפניי כה שונה מהעניין שנדון בע"א 8526/11 קרן קיימת לישראל נ' עיזבון גוזלן ז"ל (6.8.13). שם, נקבע כי הסכם דומה להסכם קלי שנערך בשנת 1957 מתייחס רק לדירה ולא לשטח קרקע נוסף הצמוד לה. בתעודה שהנפיק עמידר בעניינו לא הוזכר אותו שטח. הנתבעת טוענת כי תעודה דומה הונפקה גם בענייננו בהתאם להסכם קלי ואכן כך עולה מהאישורים מוצגים ת/2 ו- ת/3.

בית המשפט קבע כי:

"...נכון במקרה זה לפרש את ההסכם כחל על שטח הדירה בלבד. התרשימים המתארים את המגרש, שעליהם מבקש המשיב להתבסס, לא הוגדרו כחלק מן ההסכם. בחינת ההסכם בכללותו מלמדת שתרשימים אלו, שאחד מהם מתאר את המגרשים בשיכון עמידר והשני את המגרשים שעליהם בנוי הבית המשותף, לא אוזכרו כלל בנוסח ההסכם. ניתן להתרשם כי בפועל הם שימשו אך כ"מנחה מקום", היינו כדרך להבהיר לדיירים את המיקום היחסי של דירתם בתוך שיכון עמידר. הא – ותו לא...".

התובע לעומת זאת, סבור כי יש לאבחן את ע"א 8526/11 הנ"ל מענייננו, כאשר כאן נרשם בהסכם קלי "נכס" ולא "דירה"; כי נזכר "חלק בלתי מסוים במגרש"; כי ישנו תשריט בו מסומן השטח הצמוד וכי עסקינן בשיכון עובדים ולא בשיכון עולים. בסיכומי התשובה, טוען התובע כי פסק דין זה דווקא מחזק את גרסתו, נוכח העדר מחלוקת שם בדבר הבעלות בחלקות עליהן בנוי מבנה המגורים, אלא בשאלה אם קיימת זכאות בחלקות נוספות. לדידו, שם צורף תרשים מגרשים כללי שהיה ספק אם הוא חלק מההסכם ובענייננו להסכם קלי צורף תרשים לפיו מדובר במבנה וקרקע צמודה. לא התעלמתי מטענות אלו של התובע, אך העדפתי לפרש את הסכם קלי על פי נוסחו ביחד עם נוסחם של האישורים ת/2 ו- ת/3, על פי נוסחם של הסכמים מאוחרים לו, על פי סמכות מקנה הזכות הנטענת – עמידר ועל פי התנהגותם בפועל של המעורבים הרלוונטיים בהסכמים שבשרשור.

בנסיבות אלו, לא ניתן לשלול את גישת הנתבעת לפיה יתרת הנתונים בהסכם קלי, על התרשים ביחס למיקום הנכס, אינה אלא "מנחי מקום" או "ציון מקום" בלבד וכי בני הזוג קלי רכשו אך חלק מהמבנה בנכס המקורי (ר' אף ע"א 2135/91 גיל וישראל דוד נ' מינהל מקרקעי ישראל (19.04.1994); ה"פ (מרכז) 18766-03-10 ג'רבי יעקב נ' עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל (20.5.12)).

62. גם בחינת גרסת התובע, לא מאפשרת העדפתה על פני גרסאות אפשריות אחרות וקביעה כי הנכס כולל מבנה עם מגרש. התובע לא הציג גרסה יציבה גם בעניין הרכבו של הנכס, או גודלו. בכתב התביעה הראשון טען כי הוא זכאי לשטח של 350-400 מ"ר מתוך שטח מגרש כולל של 770 מ"ר; בכתב תביעתו המתוקן טען כי הוא זכאי לשטח של 770 מ"ר ואז, בכתב תביעתו המתוקן האחרון, חזר לגרסתו לפי כתב התביעה המקורי לפיה מדובר בשטח בגודל 385 מ"ר. בתצהיר עדותו הראשית, הוא נותר בגרסתו זו כי שטח המגרש לו הוא זכאי הנו בגודל 385 מ"ר, מחצית מהמגרש הכולל (ר' סעיף 6 לתצהירו). בסיכומיו, שינה התובע שוב גרסתו וטען כי לפי הסכם קלי, המגרש כולו הוא בגודל 1,500 מ"ר והמבנה הבנוי הוא בגודל 64 מ"ר, כך שהוא זכאי למחצית מאלו ולכן עותר למבנה בשטח של 32 מ"ר ומגרש בשטח 770 מ"ר (ר' סעיף 5 לסיכומיו). בהערת שוליים, תלה התובע את השינוי משטח מגרש של 385 מ"ר לשטח מגרש של 770 מ"ר ב"טעות סופר". גם אם אכן כך ולמרות שיתר הצדדים לא התנגדו להיבט זה באופן קונקרטי - התקשיתי לעבור עליו לסדר היום הדיוני. במיוחד כך, שעה שאין המדובר בטעות סופר בכתבי טענות ובסיכומים, אלא באמירה מפורשת של התובע בתצהירו (ר' פרו' עמ' 68 שו' 10-19).

בעדותו, התובע עמד על כך שרכש מבנה מגורים עם מגרש צמוד, כשלגרסתו: "אין למכור את המגרש בלי הצריף או הצריף בלי המגרש, או ההיפך". כשעומת עם הגדרת ההסכמים שבשרשור המתארים מבנה בלבד, השיב: "אני קניתי מגרש עם צריף – תבין. מה מכרו לי דבר שלא קיים?" (ר' פרו' עמ' 24 שו' 11-29). בנוסף, לא הצליח התובע להבהיר את גרסתו בדבר גודל השטח הנטען ורק העיד כי "זה לא הגיוני" (ר' פרו' עמ' 24 שו' 6-10). על רקע לא מספק זה, אין די בעדותו של עטיה לפיה מכר למנוח שטח בגודל של כ- 700-750 מ"ר או יותר עם דירה, שהרי קנה בעצמו את הקרקע כדי לעבור עם סחורה ומכונות (ר' פרו' עמ' 37 שו' 28-29; עמ' 39 שו' 27-30).

בנוסף, התובע לא הוכיח אם המחיר ששולם בגין הנכס המקורי על ידי הרוכשים שבשרשור תואם לשוויו של מבנה מגורים ושטח קרקע צמוד לו.

הפיצוי הנטען

63. טיגרמן העריך את שווי זכויות החכירה בנכס בסכום של 2 מיליון ₪, לחילופין 1,670,000 ₪ בניכוי דמי היתר. הוא מתייחס ל- 214 יחידות דיור בתכנית הרלוונטית, למהות הזכויות המגיעות לתובע כהשתכנות בצריף של כ- 32 מ"ר עם שטח קרקע של 100 מ"ר, ל- 3.5 יחידות דיור אקוויוולנטיות המגיעות לתובע בהנחה שזכאי לזכויות של חוכר והכל בערכי שווי קרקע ליח"ד בסכום של 410,000 ₪. חישוב שווי זכויות החכירה נעשה בהתחשבות בניכוי התשלומים הצפויים (היוון ודמי היתר) וניכוי היטל השבחה, בסכום של 628,350 ₪. שווי זכויות ההשתכנות הוערך בסכום של 122,470 ₪.

דנוס העריך את שווי הנכס לפי זכות השתכנות בסכום של 122,470 ש"ח ולפי זכות חכירה בסכום של 628,350 ₪. הוא מתייחס לאותו מספר יחידות הדיור בתכנית ומבקש לצאת מנקודת הנחה שמהות הזכויות המגיעות לתובע הן זכויות חכירה במגרש בשטח של 770 מ"ר. מוערכות 4.9 יחידות דיור אקוויוולנטיות והכל על פי ערכי שווי קרקע ליח"ד בסכום של 410,000 ₪. שווי זכויות החכירה הוערך על ידו לאחר הפחתה בגין דמי היתר בסכום של 1,670,000 ₪. אשר לזכות ההשתכנות, דנוס גורס כי לכל היותר, קיימת זכות ביחס לצריף של 32.4 מ"ר ולא במגרש של 770 מ"ר (ר' פרו' עמ' 70 שו' 3-13; פרו' עמ' 71 שו' 7-17; נ/2 – תקן 150; נ/3 – שרטוט תכנית נת/380).

ישר העריך את שווי הנכס לפי זכות השתכנות בסכום של 637,000 ₪ ולפי זכות חכירה בסכום של 1,150,000 ₪. כמו כן, אמד את שווי הזכויות בשערוך לשנת 2015, כך שזכות השתכנות הוערכה בסכום של כ- 750,000 ₪ וזכות חכירה הוערכה בסכום של כ- 1,360,000 ₪. הוא מתייחס למספר יחידות הדיור בתכנית כ- 208 ולא 214 כפי שסברו מומחי הצדדים ומעריך 3.6 יחידת דיור אקוויוולנטיות המגיעות לתובע בהנחה שזכאי לזכויות של חוכר, הכל על פי בערכי שווי קרקע ליח"ד בסכום של 400,000 ₪.

64. התובע ביקש להסתמך על חוות הדעת מטעמו, בטענה כי היא "נכונה יותר" וכי ישר שגה בחלק מקביעתו לעניין ההיוון הרעיוני ושינוי היעוד ולכן אין להסתמך על מסקנותיו. מנגד, מבקש התובע לעשות שימוש בחלקים מחוות דעתו של ישר ועותר לפיצוי לפי אחד מהפרמטרים שנקבעו בחוות דעתו של ישר.

65. הנתבעת מעלה התנגדות למסקנותיהם של טיגרמן וישר. לעניין הראשון נטען כי חוות דעתו אינה עומדת בתקני השמאות המקובלים (ר' נ/2, פרו' עמ' 74 שו' 10 ואילך); כי הוא לא ביקר בנכס; כי התעלם מנושא היטל ההשבחה (ר' פרו' עמ' 80 שו' 20); כי ביסס את חוות דעתו על זכויות חכירה שמוכרות על ידי רמ"י מבלי שנוכח כי לא מדובר בחוזה חכירה (ר' פרו' עמ' 85 שו'18 ואילך); כי לא בדק את תחשיבי הנתבעת בעניינים אלו ואף לא ידע איך לבדוק זאת (ר' פרו' עמ' 78 שו' 9 ואילך) וכי תחשיביו מבוססים על תמורה שקיבלו אחרים באותה שכונה העולים לכדי שמועה בלבד (ר' פרו' עמ' 80 שו' 29 ואילך; עמ' 81 שו' 1 ואילך). לעניין השני, נטען כי נפלה טעות בהגדרת המושג "זכות השתכנות" נוכח שאין כל מבנה בנכס.התובעת סוברת כי ישר אינו אובייקטיבי ביחס לסוגיית היוון זכויות החכירה משום שלמעשה אין חוכר רשום, החוכר התיאורטי לא שילם דמי חכירה ראשוניים ועניין זה לא הובא במסגרת חישוב הפיצויים על ידו. כמו כן, נטען כי ישר לא סיפק הסבר מניח את הדעת לעניין תוספת שיווי משנת 2011 לשנת 2015 כי לטענתו לא נמצאו עסקאות להשוואה ולא הוצגו תחשיבי שיטת שומה שיוריות שערך (ר' פרו' עמ' 62 שו' 12).

66. גם עמידר העלתה התנגדות למסקנות טיגרמן וישר וביקשה לאמץ את מסקנות דנוס. לשיטתה, חוות דעתו של טיגרמן תיאורטית בהעדר מבנה בנכס והודגש כי הוא לא העריך את שווי המשתכן ולא יכל לעשות זאת. אשר לחוות דעתו של ישר, נטען כי היא אינה יסודית וחסרה התייחסות לעניין היטל ההשבחה. רמ"י, בסיכומיה מצטרפת לטענות עמידר.

67. על אף שישר מונה כמומחה מטעם בית משפט כזרועו הארוכה שלרוב מתקבלות מסקנותיו, אין בחוות דעתו כדי לייצר זכות לתובע, ככל שאינה קיימת בעניינו. חוות דעתו של מומחה מטעם בית משפט הנה אך ראייה נוספת הנתונה לשיקול דעתו של בית המשפט. לא ראיתי לנכון לייחס משקל ראייתי למסקנות המומחים לעניין זכויות בנכס, נוכח שגם הם הבהירו לפרוטוקול הדיון כי זהו עניין שמחוץ לתפקידם. ישר התבקש להניח קיומן של זכויות ולאמוד את שווין גם על מנת להמנע מפיצול הדיון, אך לאחר שלא הוכח קיומן, ממילא התייתר הדיון במסקנותיו האחרות. לא משום איתור פגם במקצועיותו, אלא משום בחירת התובע שלא להציג גרסה עובדתית יציבה בתימוכין בטענותיו (ר' פרו' עמ' 66 שו' 29-31).

68. בנוסף, לא ניתן להתעלם מקשיים שהתגלו ביחס למסקנות המומחים, באופן המקשה על קביעת ממצאים לזכות התובע על סמך איזו ממסקנותיהם.

69. טיגרמן אמד את שווי השוק של הקרקע, ברוטו ולכן לא הפריד את היטל ההשבחה (שחל על המוכר). עוד העיד כי לא ידע מהם תנאי החכירה ולכן אמד את שווים "בדיוק באמצע בין מהוון ללא מהוון" (ר' פרו' עמ' 66 שורות 24-25). כשנשאל אם יודע על מה בני הזוג קלי שילמו, השיב: "לפי מה שרשום בחוזה שילמו גם על קרקע וגם על מבנה" (ר' פרו' עמ' 66 שורות 25-32). עם זאת, נמנע מלתת סברתו ביחס לאילו זכויות קיימות במקרקעין המקורי. הוא הדגיש בעדותו שאמד את הזכויות בשנים 2011 ו-2015 ואישר שאינו יודע מה היה ב-1962, אם מה ששולם מבוסס על מלוא זכויות על-פי תב"ע (קרי- חכירה) או לפי 32 מ' (ר' פרו' עמ' 67 שו' 19-22; עמ' 68 שו' 1-2). טיגרמן הוסיף וביקש להבהיר שלא הייתה אפשרות להשוות את נתוני חוות דעתו למבנה אחר, נוכח העובדה שלא קיים היום מבנה בשטח המקרקעין. הוא השווה את המקום למגרש אחר עם זכויות בניה ללא התייחסות למבנה שהיה בנכס המקורי (ר' פרו' עמ' 68 שו' 22-32, עמ' 69 שו' 10-13).

טיגרמן אישר שחוות דעתו אינה עומדת בתקן נ/2 שהוגש כיוון שלסברתו, אין חובה לעבוד עם תקן זה והדבר אף בלתי אפשרי נוכח הריסת המבנה בנכס המקורי (ר' פרו' עמ' 74 שו' 10-20). טיגרמן לא צירף מפת איתור נכס ולא תכנית מפורטת, הביקור באתר לא בוצע כי ידו אלא על-ידי שמאית ממשרדו (ר' פרו' עמ' 75 שו' 1-22; עמ' 74 שו' 32).

70. ישר אישר בחקירתו כי לא בדק את ההסכם בין המנוחה לבין עמידר, אך סמך חוות דעתו על שרשור ההתקשרויות מאז 1962, על אישור הזכויות של עמידר ועל זהות רישום הקרקע כמגרש 78, בית 78 ביחידה מס' 2 (ר' פרו' עמ' 59 שו' 5-14, 21-29). בנוסף, תיאר מדוע הפחית היוון רעיון של 50% בלבד, לפי סעיף 9.5.ה. לחוות דעתו (ר' פרו' עמ' 60 שו' 16-25); מדוע הוציא משווי השוק את היטל ההשבחה, בניגוד לגישתו של שמאי הנתבעת בעניין (ר' פרו' עמ' 61 שו' 19-22); מדוע התחשב בעליית המחיר מאז 2011 ועד ליום מתן חוות הדעת לפי בדיקת סקר רבעונית (ר' פרו' עמ' 61 שו' 23-31; עמ' 62 שו' 1-17). כן הובהרה סוגיית זכויות הבנייה בהתאם לסעיף 9.5.י"ג לחוות הדעת (ר' פרו' עמ' 62 שו' 18-30; עמ' 63 שו' 1-8). ישר הפנה כי התבקש לאמוד את שווי הקרקע בשנים 2011-2015, אז לא נמצא בה מבנה כלשהו ועמד על כך שאין משמעות לבחינת המבנה עצמו, וודאי אם אינו קיים, נוכח שאת שווי זכויות השתכנות יש לאמוד על פי השימוש היעיל והטוב לפי כללי השמאות המקובלים (ר' פרו' עמ' 64 שו' 2-16).

למעשה ועל אף הפניית ישר לנוסח כתב מינויו כמומחה מטעם בית משפט, לא ניתן להתעלם מכך שחוות דעתו אינה מתייחסת למבנה שהיה בנכס המקורי בזמנו בשטח של 32 מ"ר. גם אם המבנה אינו קיים, נותר קושי בהעדר התמקדות חוות הדעת בשומה הקשורה במבנה מושא הסכם קלי, עליו מבקש התובע להסתמך (ר' פרו' עמ' 64 שו' 4-9). בנוסף, נחזה כי גם ישר מתייחס בתשובותיו להיטל השבחה ליחידת דיור ולא ליחידת דיור בתוספת מגרש או מחצית ממנו בשטח של 750 מטר (ר' פרו' עמ' 65 שו' 22). גם כאן, לא נפתר הקושי באומדנת הזכויות הטנטטיביות ביחס לשנים 2011-2015, נוכח ההתייחסות החסרה לשנת 1962 לפי מקור הזכות הנטענת של המנוח ולא ברור אם מה ששולם – 2,000 ש"ח מבוסס על מלוא הזכויות כהגדרת התובע או על 32 מטר כגודל החדר בצריף המדובר (ר' פרו' עמ' 67 שו' 22).

סוף דבר

71. ביתרת טענות הצדדים, לא מצאתי ממש ולאור כל המקובץ, דחיתי את התביעה.

72. בעניין ההוצאות, התחשבתי בהיקף התביעה, בתוצאה אליה הגעתי, בתהפוכותיו של הדיון ובהתנהלותם של הצדדים. לא התעלמתי מהמשאבים שנדרשו לשם התגוננות מפני התביעה ומטענות הנתבעת בדבר התיקון החוזר והנשנה של כתב התביעה והימנעות התובע מצירוף נתבעים נחוצים ורלוונטיים. עם זאת, ביקשתי להתחשב גם בנסיבותיו האישיות של התובע, על גילו וכן בהיקף הראיות הדל שהציג כל צד. לאור מכלול נסיבות העניין, שוכנעתי שלא למתוח למול התובע את מלוא שורת ההוצאות ואני מחייבו לשלם לנתבעת הוצאות בסכום כולל של 60,000 ש"ח.

סכום זה ישולם בתוך 30 ימים ורק ככל שלא ישולם במועד, יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום לעד למועד התשלום המלא בפועל. מתוך סכום זה, תשלם הנתבעת חלק מהוצאות צדדי ג' בסכום כולל של 15,000 ₪ לעמידר ובסכום כולל של 10,000 ₪ לרמ"י.

זכות ערעור – כדין.

לידיעת הצדדים.

נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח.

ניתן היום, י' סיון י' סיוון תשע"ו, 16 יוני 2016, בהעדר הצדדים.