לפני תביעות כספיות הדדיות שביסודן עסקה שנרקמה בין הצדדים בשנת 2006 בהתייחס לדירה בשד' בן גוריון 864/13 באור עקיבא. המחלוקת נסבה בעיקרה על טיב העסקה – שמא היא עסקת שכירות נלווית וטפלה לעסקת מכר (כטענת הנתבעת) או עסקת שכירות חלף עסקת מכר (כגרסת התובע).

א. ההליך והצדדים לו

1. בין התובע לנתבעת נחתם ביום 17.6.2006 זיכרון-דברים [נ/2; להלן הזכ"ד]. בזכ"ד הוצג התובע כבעלים ומחזיק של דירה בת שלושה חדרים בשד' בן גוריון 864/13 באור עקיבא (להלן הדירה). הנתבעת הוצגה כמי שביקשה לרכוש את הדירה כנגד תשלום 41,500 דולר. מקדמה על-חשבון התמורה בסך 2,000 דולר הומרה בשטר חוב על סך 8,800 ₪ שנמסר לתובע (להלן שטר הזכ"ד), כך שלמעשה לא שולם דבר על-חשבון מחיר הדירה במעמד חתימת הזכ"ד. אף לא נקבעו בזכ"ד מועדי תשלום התמורה ושיעורי התשלום.

2. אין חולק על כך שעסקת המכר לא מומשה. על-פי הזכ"ד, התחייב התובע להמציא אישור על זכויותיו בדירה (להלן אישור זכויות) עד תאריך 29.9.2006 ונקבע כי שאר התשלומים יקבעו בחוזה שייחתם לאחר שיומצא האישור. אף אין חולק על כך שאישור הזכויות לא הומצא.

3. בתאריך 30.10.2006 נחתם בין התובע לנתבעת הסכם שכירות, על-פיו שכרה הנתבעת את הדירה לתקופה בת שישה חודשים (להלן הסכם השכירות או ההסכם). בקשר עם הסכם זה מסרה הנתבעת לתובע שטר חוב על סך 20,000 ₪ (להלן שטר השכירות). אין מחלוקת ביחס לתאריכי החתימה על הזכ"ד וההסכם.

4. הנתבעת החזיקה בדירה והתגוררה בה עם שני ילדיה הקטינים עד יום 5.10.2009 (כך לגרסת התובע), ולכל הפחות עד סוף ספטמבר 2009 (לפי גרסת הנתבעת). הנתבעת הוסיפה להתגורר בדירה לאחר שתמה תקופת השכירות לפי ההסכם, אף שלא נחתם הסכם שכירות נוסף. בתוך כך צברה חוב לתובע בגין דמי-שכירות.

5. במהלך התקופה שקדמה להגשת התביעה נקט התובע מספר הליכים נגד הנתבעת ובתוך כך הגיש לביצוע את שטר השכירות והמחאה שמסרה לו הנתבעת על-חשבון דמי-שכירות ואשר חוללה באי-פירעון. הליכים אלה, תוצאתם ונפקותם לענייננו ידונו בהמשך.

6. התביעה העיקרית, לאחר שתוקנה, הועמדה על סך כולל של 142,152 ₪; הנתבעת נדרשה בה לפצות את התובע בגין הפרת הסכם השכירות על-ידה שביטויה בשימוש בדירה לאחר תום תקופת השכירות, באי-תשלום דמי-שכירות שוטפים, ובגין הוצאות שנגרמו לתובע בשל שיפוץ הדירה ותשלומים נלווים. התביעה שכנגד הוגשה על סך 67,400 ₪. יוחסה בה לתובע הפרה של הזכ"ד ונתבע פיצוי מוסכם על-פיו בסך 4,000 דולר; עוד נתבעו 5,000 ₪ בגין שיפוץ הדירה על-ידי הנתבעת בכניסתה אליה, 35,000 ₪ בגין עוגמת נפש ו-10,000 ₪ בשל אובדן הזדמנות לרכישת דירת מגורים.

7. לתמיכת התביעה העיקרית נשמעה עדות התובע; מן העבר האחר של המתרס, לתמיכת התביעה שכנגד, העידו הנתבעת ואמה גב' חייקה שאולוב (להלן גם שאולוב). הפניות להלן הן לפרוטוקול הדיון אלא אם צוין אחרת. כפי שיובהר, יש לקבל את התביעה העיקרית בחלקה ולדחות את התביעה שכנגד.

ב. מכר, שכירות ומה שביניהם

1. זכויות התובע בדירה

(א) בכתב-ההגנה המתוקן טענה הנתבעת כי התובע הציג עצמו כבעל הדירה אלא שאין זה כך, בדירה קיימות זכויות צד שלישי שסותרות את טענות הבעלות שהעלה התובע, ועל כן מנוע התובע לתבוע סעדים ביחס לדירה (שם, בסע' 3.1]. בתביעה שכנגד טענה הנתבעת טענה הפוכה ושם אישרה בפה מלא כי התובע הוא בעל הדירה [שם, בסע' 2]. עם תיקון כתב-ההגנה בתביעה העיקרית לא ביקשה הנתבעת לתקן את התביעה שכנגד, ועל כן הודאתה בבעלות התובע בדירה עומדת בעינה ומחייבת אותה. הנתבעת איננה עשויה להעלות טענות עובדתיות סותרות בהליך אחד, ודאי לא בעניין שנתון לבירור פשוט ושלגביו לא הצהירה הנתבעת כי העובדות לאשורן אינן ידועות לה [ר' תקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי].

(ב) לגופה, אין בטענת הנתבעת ממש. התובע מסר כי הוא בעלי הדירה [ת/1 סע' 3]. בעדותו הטעים כי רכש אותה בהליך כינוס נכסים, שילם לכונס את התמורה עבור הדירה בסוף 2003 או בתחילת 2004 ולאחר ששילם קיבל את מפתחות הדירה [עמ' 13 ש' 20-14, עמ' 14 ש' 4-3]. בכך שהתובע נרשם כבעל הזכויות בדירה רק ביום 24.8.2011 אין כדי לפגום בכוחו לעשות בה עסקות במועד שהיה מוקדם להעברת הרישום על שמו בפנקסי המקרקעין – אך מאוחר לזה בו חתם על הסכם לרכישתה, שילם תמורה בגינה וקיבל בה חזקה [עמ' 16 ש' 4-3, עמ' 17 ש' 19-14].

(ג) בעדותה הראשית מסרה הנתבעת כי התיעוד שנדרש התובע להמציא לה בקשר לזכויותיו בדירה היה פרוצדורלי; היא לא טענה כי הוא התיימר לערוך עסקות בה מבלי שהיה זכאי לכך על-פי דין. טענה כזו הועלתה על-ידה רק בשלב מאוחר יותר של הבירור [השוו סע' 3 ב-נ/3 לסע' 17-16 בסיכומי הנתבעת]. טענה כי התובע אינו בעל הזכויות בדירה שונה מטענה לפיה בקשר עם מכר הדירה לא עלה בידו להמציא לנתבעת אישור זכויות; הטענה האחת מהותית בעוד שהאחרת, כך לפי הגדרת הנתבעת עצמה, פרוצדורלית. אין להתיר לנתבעת 'לדלג' בין הטענה הפרוצדורלית – שאינה פוגמת בכוחו של התובע לחתום עמה על הזכ"ד או על הסכם השכירות, לבין הטענה המהותית, מכאן ולשם וחוזר חלילה.

(ד) כלל הוא שבעל-דין נושא בנטל להוכיח טענה שמקדמת את עניינו, ללא קשר לשאלה אם הוא תובע או נתבע [ת"א (מח' חי') 426/02 בני בנימין לקרץ בע"מ נ' דקל הכרמל מהנדסים יועצים בע"מ, פסקה 9 (2006)]. על כן היה על הנתבעת להביא ראיות ולזמן עדים על-מנת להראות שהתובע כלל לא היה בעל זכויות בדירה בעת שנחתמו הזכ"ד והסכם השכירות, באופן שמנע אותו מלהתקשר בעסקה לגביה. היא לא עשתה כן. טענתה כאילו התחוור שלצד שלישי יש זכויות בדירה שאינן מאפשרות את העברתה על שמה לא הוכחה, ולא נעשה ניסיון ממשי להוכיחה [סע' 10 ב-נ/3]. על-מנת להוכיח טענה כזו היה על הנתבעת לזמן את כונס הנכסים ממנו רכש התובע את הדירה כעד מטעמה; לא נעשה מאמץ לזמנו ולא ניתן לכך טעם, באופן שמקים נגד הנתבעת חזקה כי היה בעדות הכונס, אילו נשמעה, כדי לתמוך בגרסת התובע [ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 659-658 (1991)].

(ה) השמעת טענה הכופרת בזכויות התובע בדירה כרוכה במידה רבה של חוסר תום לב וגם בשל כך אין להישמע לה. הנתבעת החזיקה בדירה פרק זמן לא מבוטל בן שלוש שנים מבלי שצד שלישי טען כלפיה שהיא מתגוררת בנכס שלו או כי היא חבה לו תשלום עבור שימושה בנכס. הנתבעת הכירה בחובתה לשלם לתובע דמי-שכירות לפי הסכם השכירות ואף מסרה לו שטר חוב לשם כך. גם בהליך דנן נאלצה הנתבעת להודות בחובתה לשלם לתובע דמי-שכירות עבור שימושה בדירה [עמ' 61 ש' 26 עד עמ' 62 ש' 2]. התנהלותה זו משתיקה אותה מלטעון כי זיקתו המשפטית של התובע לדירה לא התירה לו להתקשר עמה בזכ"ד או בהסכם השכירות.

2. עסקת מכר

(א) הזכ"ד, על-פי תוכנו, לא היווה חוזה מכר שלם ומוגמר; הוראותיו כיוונו לחתימת הסכם מכר בשלב מאוחר יותר – בו יקבעו תנאים הנוגעים למימוש העסקה, והכול לאחר שהתובע יציג אישור זכויות. הנתבעת לא הכחישה שהסכם מכר לא נחתם, או שמימוש עסקת המכר הייתה טעונה חתימת הסכם כזה; היא הצהירה על כך בפה מלא בעדותה הראשית, וממנה אף עלה כי היא מודה שלא היה די בחתימה על הזכ"ד כדי לשכלל עסקת מכר מוגמרת [סע' 2 ב-נ/3 וסע' 4-3 ב-נ/4 וכן עמ' 58 ש' 25-19]. הנתבעת אינה עשויה להישמע לעת הגשת הסיכומים בטענה חדשה לפיה הזכ"ד הוא-הוא הסכם המכר שעל-פיו התכוונה לרכוש את הדירה, וכי די היה בו כדי לעשותה רוכשת הנכס [סע' 23 לסיכומי הנתבעת].

(ב) הנתבעת ביקשה לכרוך את הסכם השכירות בזכ"ד, כאילו היו שלובים זה בזה. היא ביקשה להציג את עצמה כמי שניצבה חסרת אונים אל-מול כוחו העודף של התובע, שנהג בה בערמומיות וניצל את נחיתותה. הטענות הללו חוטאות לתמונה העובדתית שהצטיירה מתוך העדויות. ראשית, יש פער זמנים בין חתימת הזכ"ד לבין חתימתו של הסכם השכירות. הזכ"ד נערך ביום 17.6.2006; בשלב מאוחר יותר, בחלוף ארבעה חודשים ומחצה, נחתם הסכם השכירות שתאריכו 31.10.2006 [נ/3 בסע' 4 ו-נ/4 בסע' 5 ו-14]. לפער הזמנים יש משמעות שהנתבעת בחרה להתעלם ממנה. היא הפגינה חוסר היכרות עם תוכן הזכ"ד ואישרה שכלל לא קראה אותו [עמ' 58 ש' 17-6].

שנית, הנתבעת מסרה בנשימה אחת כי ניצבה לבדה אל-מול התובע בכל הקשור לעסקה ביניהם – וכי שכרה שירותיו של עורך-דין לשם רכישת הדירה [השוו סע' 2 וסע' 3 ב-נ/3 ור' עדות התובע בעמ' 21 ש' 18-14]. בעדותה אישרה שאמה ועורך-דינה היו מעורבים בהתקשרות עם התובע, באופן שאינו עולה בקנה אחד עם תמונת המסכנות והניצול שביקשה להציג [עמ' 47 ש' 30 עד עמ' 48 ש' 6].

(ג) מן הראיות עלה כי רכישת הדירה נזנחה על-ידי הנתבעת כך שעסקה זו לא עמדה עוד על הפרק, בין השאר בשל מצבה הכלכלי הקשה של הנתבעת והיעדר יכולתה לגייס מימון לשם רכישת הנכס. במה הדברים אמורים?

מצבה הכלכלי של הנתבעת לא התיר לה לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא ממוסד בנקאי, או להתחייב לפרוע הלוואה כזו. התובע הציג תצהירים שנתנה הנתבעת בהליך של חקירת יכולת [סע' 4 ונספחי טז ב-ת/2]. בתצהירים הללו (להלן תצהירי היכולת) מסרה הנתבעת כי הכנסתה החודשית בתקופה שעד 16.11.2008 הייתה כ-6,604 ₪ והוצאותיה החודשיות עמדו על כ-6,574 ₪; הוטעם והודגש כי מצבה הכלכלי בכי רע, היא אינה עומדת בנטל חובותיה ושכרה אינו מספיק לכיסויים, ידה אינה משגת אלא כדי נשיאה בהוצאות בסיסיות והכרחיות בלבד, והיא נאלצת ללוות כסף למימון הוצאות מחייה שוטפות [סע' 10-7, 13 ו-17]. עוד הצהירה: "לצערי הרב אינני יכולה לפרנס את משפחתי עד כדי כך שהגעתי למצב שבו כל ההכנסות מוצאות על חינוך ילדיי, כלכלתם וכלכלת הבית, כך שאני מגדלת את ילדיי בדוחק רב ללא כל מותרות או הנאות מיוחדות אשר צורכים ילדים בגילאים הללו [...]" [סע' 14]. כפועל יוצא, מסרה הנתבעת שאין ביכולתה לפרוע את חובה הפסוק בתשלום שמעל 500 ₪ לחודש [סע' 21]. במועד מתן תצהירי היכולת טרם שילמה הנתבעת לתובע דבר בגין חוב פסוק שיסודו בשטר השכירות ועל כן היא איננה עשויה לטעון שמצבה הכלכלי כפי שתואר בתצהיר נגרם על-ידי התובע [סע' 16].

על-פי תצהירי היכולת, לא היה בידי הנתבעת מקור מתוכו תוכל לפרוע תשלום חודשי למימון רכישה של נכס; היא לא טענה ולא הראתה שמצבה הכלכלי ויכולותיה, שונים היו ומשופרים בשנת 2006, כשנחתם הזכ"ד. למעשה, מעדותה הראשית עלה שכבר בשנת 2006 היה מצבה הכלכלי קשה [סע' 8 ב-נ/3].

(ד) תצהירי היכולת אושרו על-ידי הנתבעת בעדותה; לא עלה בידה לבאר הכיצד זה ביקשה לשלם החזר חודשי בסך 800 ₪ בגין הלוואה מובטחת במשכנתא שתועמד לה לרכישת הדירה שעה שלפי תצהירי היכולת לא היה בידה לשלם אלא 500 ₪ לחודש. ודוק: תצהירי היכולת ניתנו בתקופה בה עבדה הנתבעת והשתכרה למחייתה, בעוד שלפי עדות אמה היא לא עבדה בתקופה בה נחתם הזכ"ד [ר' להלן]. נובע מכך כי בשנת 2006 הייתה יכולתה מועטה אף מכפי שהייתה שנתיים לאחר מכן, כשניתנו תצהירי היכולת. עדות הנתבעת בעניין זה לא הייתה אמינה והיא ביקשה לייחס את הכנסתה בשנת 2008 לתקופה מוקדמת יותר בה נערך הזכ"ד. מעבר לכך, היא השליכה יהבה על ציפייה שתוכל להשיג עבודה בניקיון בשעות הערב, ולא על הכנסה בת-קיימה שעמדה לרשותה [עמ' 63 ש' 13 - עמ' 65 ש' 4].

(ה) אמה של הנתבעת מסרה עדות שבחלקה הארי הייתה מפגן מתמשך של חוסר אמינות בולט לעין. היא, המקורבת לנתבעת ומי שיש לה ידיעה בלתי-אמצעית על חייה, אישרה כי מצבה הכלכלי של הנתבעת היה קשה ולא היה ביכולתה לממן רכישה של דירה, אף לא בדרך של נטילת הלוואה ממוסד בנקאי; לטענת האם, הייתה היא אמורה לסייע לנתבעת לממן את הרכישה. בכך סתרה שאולוב את גרסת הנתבעת, שכן הנתבעת השליכה יהבה על הלוואה שתקבל ממוסד בנקאי לשם רכישת הדירה ולא הזכירה ציפייה לקבל סיוע מהוריה לשם מימון הרכישה. גרסה זו נזכרה לראשונה בחקירה הנגדית של הנתבעת, לאחר שהייתה נוכחת במעמד מסירת עדותה של אמה [עמ' 47 ש' 27-25]. מעבר לכך, לא עלה בידי האם לבאר כיצד היה בידה לסייע לבת במימון רכישת הדירה; היא טענה שנתנה 15,000 ₪, טענה שגם לה אין זכר בתצהירי התובעת – אף לא בתצהיר האם [עמ' 32 ש' 29-24].

(ו) היטב ניכר כי עדות האם התהוותה והתפתחה מעל דוכן העדים. אופן מסירתה לא עורר אמון. עוד ניכר שהאם נסמכה על רסיסי מידע, בשונה מידיעה שלמה של העובדות הצריכות לעניין [ר' למשל עמ' 33 ש' 16-7, 27-25]. בתוך כך סתרה שאולוב דברים עליהם הצהירה בשלב מוקדם יותר של עדותה [השוו למשל עמ' 33 ש' 14-12 לעמ' 34 ש' 30-29 ועמ' 35 ש' 3-1]. האם טענה כי נעשו הסכמים שונים בגין שכירת הדירה, האחד לתקופה של חודשיים והשני לתקופה בת שישה חודשים, אך טענה כזו לא נשמעה מפי הנתבעת ואין לה כל תימוכין; היא מלמדת עד כמה הייתה יומרתה של האם להעיד דבר-מה על-אודות השתלשלות העניינים מנותקת מהמציאות לאשורה [עמ' 35 ש' 21-8]. דוגמה נוספת לפגם בעדות האם מצויה בכך שהגם שאין מחלוקת כי שטר חוב בסך 20,000 ₪ נמסר בקשר עם הסכם השכירות ובגינו – לשיטת האם שטר זה ניתן בגין הזכ"ד, קרי, יותר מארבעה חודשים לפני שהסכם השכירות בא לעולם. בעדותה הראשית בעניין זה סתרה האם את עדותה הראשית של הנתבעת [השוו סע' 12 ב-נ/1 לסע' 14 ב-נ/4].

אם לא די בכך אישרה שאולוב כי היא חתמה על תצהירה אף שהיא אינה יודעת מה כתוב בו ותוכנו לא הוקרא לה טרם חתימתה עליו [עמ' 38 ש' 8-1]. הדברים חמורים; הבאת עדות שזה טיבה משליכה לא רק על הערכת עדות האם אלא גם על אמינות הנתבעת, שביקשה להסתייע בה ולהיבנות ממנה.

(ז) עובר לעריכת הסכם השכירות הייתה הנתבעת גרושה שהתגוררה עם שני ילדיה הקטנים בדירת הוריה, בתנאים קשים של צפיפות ואי-נוחות; בדירה בת שני חדרים וסלון התגוררו אז שבע נפשות. אמה של הנתבעת אישרה זאת והדגישה: "היא גרה חודשיים בבית שלי, היא מחפשת שכר דירה, אמרתי לה לא צריך שכר דירה" [עמ' 31 ש' 30-29 וכן שם בש' 31-19 ועמ' 32 ש' 11-1]. האם שבה והטעימה כי מצבה הכלכלי של הנתבעת היה קשה, ועל כן היא גרה אצל הוריה וחיפשה דירה בשכירות [ר' הציטוט לעיל וכן עמ' 32 ש' 14-13]. במענה לשאלה מפורשת ביארה שאולוב שלא היה ביכולתה של הנתבעת לרכוש דירה, לא היה לה כסף לכך ומצבה היה קשה [עמ' 32 ש' 18-15]. שאולוב מסרה עוד כי ההלוואה שביקשה הנתבעת לטול לא נועדה לשם מימון רכישת הדירה אלא לשיפוץ הבית 'שהיה מלוכלך' [עמ' 32 ש' 21-11]. יש בדברים הללו, שנשמעו מפי אמה של הנתבעת, כדי להעמיד באור הנכון את טענת הנתבעת כי עסקת המכר לא יצאה לפועל אך ורק מטעמים הנעוצים בתובע – בעוד שהיא לא זנחה אותה.

שאולוב מסרה עוד שמצבה הכלכלי של הנתבעת, שלא עבדה בעת שהתגוררה אצל הוריה, היה קשה עד כדי כך שדמי-שכירות בסך 2,600 ₪ ששולמו לתובע במעמד חתימת הסכם השכירות, על-ידה שולמו ולא על-ידי הנתבעת, שכן ידה של הנתבעת לא הייתה משגת לשאת בהם [עמ' 36 ש' 5-1]. בכך סתרה האם את עדותה הראשית לפיה הנתבעת היא ששילמה סכום זה [סע' 18 ב-נ/1]; ניסיונה ליישב את הסתירה נשא אופי מתפתל ולא אמין [עמ' 38 ש' 28-9].

(ח) ודוק: תיאור מצבה הכלכלי הקשה של הבת, עד כדי היעדר יכולת לשלם דמי-שכירות ראשונים בחתימת הסכם השכירות, היה תשובת האֵם במענה לשאלה אִם הנתבעת סיפרה על בעיות שהתעוררו בקשר לרכישת הנכס. יש בכך חיזוק לכך שבעיות בהן נתקלה הנתבעת בקשר לרכישת הדירה לא נבעו מחסרונו של אישור זכויות – קרי, מטעם שהיה נעוץ בתובע, אלא ממצב כלכלי קשה של הנתבעת שלא איפשר לה לשלם דמי-שכירות, קל וחומר לממן את רכישת הדירה. כשהופנו לאם שאלות נוספות כדי לברר מדוע לא רכשה הנתבעת את הדירה, היא סירבה להשיב – פשוטו כמשמעו [עמ' 36 ש' 24-21]. בהמשך מסרה מענה שנשא אופי של דקלום, התעקשה שהתובע 'לא הביא בית', וקשה היה למצוא היגיון פנימי בתשובותיה [עמ' 36 ש' 29 - עמ' 37 ש' 11].

אלא שזאת עיקר: האם אישרה שהנתבעת החליטה לא לקנות את הדירה ואף לא רכשה דירה אחרת בשלב מאוחר יותר [עמ' 37 ש' 15-12, 20-19]. עדות כזו, כשהיא באה מפי אם הנתבעת, משקלה רב. הדברים תואמים את גרסת התובע לפיה הזכ"ד בוטל בהסכמה הדדית שגובשה בינו לבין הנתבעת, באופן שהעסקה לרכישת הדירה שוב לא עמדה על הפרק. די בכך כדי ללמד שאין ממש בטענות הנתבעת באשר להפרת הזכ"ד בידי התובע ובסיכולו את רצונה לרכוש את הדירה – תוך כפייתה להתקשר בעסקת שכירות שהיא לא הייתה מעוניינת בה. עוד מתחייב מכך שהתובע לא פגע ביכולתה של הנתבעת לרכוש דירה, שכן הנתבעת הייתה נטולת יכולת כזו מלכתחילה. טענות התביעה שכנגד בעניין זה לא הוכחו כלל ועיקר.

(ט) עדות האם מעמידה על מכונה את טענת הנתבעת כי היא הייתה עשויה לקבל ממוסד בנקאי הלוואה בסך כולל של כ-200,000 ₪ לשם רכישת הדירה ושיפוצה [עמ' 44 ש' 30 עד עמ' 45 ש' 2]. מדובר בטענה שעומדת בסתירה לנתונים שהוכחו על-אודות מצב הקשה של הנתבעת ויכולתה הכלכלית. הנתבעת לא זימנה את נציג הבנק כדי להראות שחרף מצבה ונתוניה היה ביכולתה ללוות סכומים בשיעור כזה, ואף זה חסר ראייתי שנזקף לחובתה. לגופו של עניין לא הוכח שלנתבעת אושרה הלוואה לרכישת הדירה: לא הוצג אישר סופי, מוגמר ותקף להעמיד לה הלוואה מובטחת במשכנתא לשם רכישת הדירה [עמ' 54 ש' 15-5]; הנתבעת אף לא ידעה להסביר חסרים מהותיים במסמך שהציגה ובו ביקשה לראות אישור של מוסד בנקאי ליתן לה הלוואה כזו, אף לא את חלקיות המסמך שהציגה בעניין זה [עמ' 55 ש' 1 - עמ' 56 ש' 1].

(י) על-רקע זה יש לקבל את עדות התובע לפיה במועד בו נחתם הסכם השכירות כבר לא עמדה על הפרק עסקת מכר הזכויות בדירה לנתבעת, ובשלב זה כבר בוטל הזכ"ד על-ידי שני הצדדים לו, בהסכמה הדדית. התובע ביאר שתביעתו הושתתה על חיובי הנתבעת שמקורם בהסכם השכירות, ולא על חיובי הזכ"ד שבוטל בהסכמה [עמ' 18 ש' 11-2].

הנתבעת עמדה על כך שהמצאת אישור זכויות על-ידי התובע, כל זאת עד יום 29.9.2006, היה תנאי בסיסי לחתימה על הסכם מכר [סע' 5 ב-נ/3 וסע' 5 ב-נ/4]. התובע אישר קיומו של תנאי בזכ"ד שזה תוכנו; לדבריו, חל עיכוב בקבלת אישור שיעיד על זכויותיו בדירה מן הכונס, והנתבעת הסכימה לארכה לכך [עמ' 16 ש' 25-10]. עוד אישר התובע שתחילה ביקשה הנתבעת לרכוש את הדירה, אלא שבשלב מאוחר יותר הסתפקה בשכירתה; להבנתו, נבע הדבר ממצבה הכספי הרעוע ומצורך לעזוב את דירת הוריה בה התגוררה [עמ' 20 ש' 7-3]. הדברים תואמים את מה שנאמר לעיל על-אודות מצבה הכלכלי הקשה של הנתבעת, את אישור אמה כי היא ויתרה על רכישת הדירה, ואת העדויות שנשמעו ביחס לתנאי מגוריה עובר לכריתתו של הסכם השכירות. במציאות זו, על-רקע זניחת עסקת המכר על-ידי הנתבעת ורצונה במקום מגורים מחוץ לדירת הוריה, באו שני הצדדים לזכ"ד לידי הסכמה על ביטולו, ונולדה עסקת השכירות.

משבוטל הזכ"ד בהסכמה, אין לתמוה על כך שהתובע לא תבע מהנתבעת דבר בגין הפרתו על-ידה, כפי שהסביר בעדותו באופן משכנע: "היא לא הפרה. היא ביקשה לבטל ואני הסכמתי. באיזשהו שלב גם אני לא הבאתי את האישור עד 29.9.06 ולכן אני לא יכול לתבוע" [עמ' 19 ש' 7-6]. יש לקבל את הדברים כנכונים ולקבוע שהזכ"ד אכן בוטל בידי התובע והנתבעת בהסכמה, כך שעסקת המכר נזנחה. הנפקות הנודעת לכך היא שאין לצדדים תביעה האחד כנגד משנהו לתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בזכ"ד בגין הפרתו, בסך של 4,000 דולר. די בכך כדי להוביל לדחיית התביעה שנגד, בה נתבע פיצוי זה.

(יא) טעם נוסף מצדד בקביעה כי הזכ"ד בוטל על-ידי הצדדים לו בהסכמה. עם חתימת הזכ"ד מסרה הנתבעת לתובע שטר חוב נושא תאריך 18.9.2006. התובע מסר שהנתבעת שלחה אליו את הגרוש שלה כדי לקבל את שטר הזכ"ד בחזרה [עמ' 18 ש' 22-12, עמ' 19 ש' 23-16]; באותו מעמד נכח גם אחיה של הנתבעת. הנתבעת לא כפרה במסירת השטר לגרוש שלה, אך טענתה שהדבר נעשה בלי שידעה על כך [סע' 4 ב-נ/3, עמ' 56 ש' 32-22]. דא עקא, היא נמנעה מלבאר מתי וכיצד נודע לה על מסירת השטר לגרוש. היא גם נמנעה מלזמן לעדות את הגרוש או את אחיה, לתמיכת טענתה בדבר מסירת השטר לידיהם שלא בידיעתה ושלא בהסכמתה.

התחוור שבניגוד לטענת הנתבעת, לא חל נתק בינה לבין הגרוש בתקופה הנדונה; אמה אישרה שהבת והגרוש חזרו לחיות יחדיו לפרקים, אחרי גירושיהם, ויש ביניהם קשר [עמ' 39 ש' 11-2; ר' גם עדות התובע בסע' 5 ב-ת/2]. הנתבעת כפרה בטענת התובע כי לפרקים מצא הלה את הגרוש בדירה שעליה נסב ההליך, אחר כך חזרה בה וביקשה להמעיט במשמעות הנודעת לכך וטענה כי נוכחות הגרוש בדירתה נבעה רק מהיותו אבי ילדיה שהגיע כדי לשמור עליהם [עמ' 57 ש' 27-3].

בסופו של יום נזקפת אי-העדת הגרוש והאח לחובת הנתבעת ומקימה נגדה חזקה כי היה בעדותם, אילו נשמעה, כדי לתמוך בגרסת התובע ולהראות שמסירת השטר להם נעשתה על-דעתה של הנתבעת. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח הצהרתה של הנתבעת כי היא שוחחה על כך עם הגרוש ואחיה, והם הכחישו את גרסת התובע [עמ' 57 ש' 30 עד עמ' 58 ש' 5]. השבת שטר הזכ"ד לנתבעת, באמצעות הגרוש שלה ואחיה, מתיישבת עם ביטולו של הזכ"ד בהסכמה ועם היעדר זכות של מי מהצדדים לתבוע דבר-מה על-פיו.

(יב) מעתה אמור: עסקת המכר נזנחה בשל היעדר יכולת כלכלית של הנתבעת לממן קנייה של הדירה, ועסקת השכירות נולדה בשל רצונה להיחלץ מתנאי מגורים קשים אצל הוריה. בעניין זה אישרה הנתבעת: "הייתי בלחץ כי הייתי גרה אצל אמא שלי"; אף היא, כאמה, תיארה תנאי מגורים קשים להם הייתה נתונה עם ילדיה בדירת הוריה [עמ' 48 ש' 27-25]. אכן, יש להצטער על תנאי חייה הקשים של הנתבעת, כפי שהצטיירו מהעדויות; היא בוודאי שאינה חבה בגינם, או בגין רצונה המובן לשפר את תנאי המגורים שלה ושל ילדיה. יחד עם זאת, על-רקע האמור לעיל לא ניתן לקבל את גרסתה בכל הקשור לתוקפו של הזכ"ד, ואין מנוס מלקבוע שעסקת המכר שאליה כיוון לא קרמה עור וגידים מחמת קשייה של הנתבעת והיעדר יכולתה לרכוש את הדירה, ולא בשל אי-המצאת אישור זכויות על-ידי התובע.

פשיטא שלו באישור זכויות היה נעוץ הקושי, אזי ניתן היה לחתום על הסכם מכר שיורה על הפקדת מלוא התמורה בנאמנות בידי בא-כוח הנתבעת ויקצוב מועד עדכני להמצאת האישור; אין מדובר בחסר מהותי אלא בעניין פרוצדורלי, כהגדרתה של הנתבעת עצמה, ולא הייתה מניעה להתגבר עליו באופן שיסלול את הדרך לכריתת חוזה מכר. הדבר לא נעשה. הנתבעת אף לא זימנה לעדות את בא-כוחה שייצג אותה בעסקה, עו"ד סימן טוב, על-מנת להראות שהטעם היחיד לכך היה נעוץ בתובע. נובע מכך שלא חסרונו של אישור זכויות הכשיל את העסקה.

3. עסקת שכירות

(א) הסכם השכירות נחתם לתקופה בת שישה חודשים, מיום 1.11.2006 עד יום 30.4.2007 [ת/1 נספח א']. דמי-השכירות הועמדו על 1,300 ₪ לחודש. את כריתת הסכם השכירות ביאר התובע על-רקע זניחתה של עסקת המכר: "משעה שלא היה הסכם מכר ביני לבין הנתבעת, ומשעה שהיא ביקשה להתגורר בדירה, אין כל אפשרות אחרת להסדיר את היחסים בינינו, פרט להסכם שכירות" [סע' 8 ב-ת/2].

עם חתימת ההסכם ובקשר עמו מסרה הנתבעת לתובע את שטר השכירות בסך 20,000 ₪ [סע' 5 ונספח ב' ב-ת/1; סע' 14 ב-נ/3]; היא לא כפרה בכך שהשטר ניתן להבטחת תשלום דמי-שכירות בהם היה עליה לשאת במסגרת עסקת שכירות ממשית, גם אם מוגבלת בזמן [ר' תצהיר היכולת סע' 4-2]. תצהיר זה ניתן על-ידי הנתבעת לשם שינוי הסדרי תשלומים ועיכוב הליכי הוצאה לפועל; היא מנועה מלהתכחש לתוכנו ולהציג גרסה עובדתית שונה בהליך דנן, בכל הקשור לתוקפה של עסקת השכירות.

(ב) במועד בו נחתם הסכם השכירות, 31.10.2006, כבר היה גלוי ונהיר כי לא הומצא על-ידי התובע אישור זכויות, והמועד שנקצב לכך בזכ"ד חלף-עבר. לו היה ממש בטענתה של הנתבעת כי הדבר היווה הפרה של הזכ"ד בידי התובע, ניתן היה לצפות שיינתן לכך ביטוי בהסכם השכירות – וייקבע בו שחוב התובע לנתבעת בגין הפיצוי המוסכם שנקבע בזכ"ד בשל הפרתו יופחת מדמי-השכירות אותם על הנתבעת לשלם לפי ההסכם. חסרונה של כל התייחסות לכך בהסכם השכירות מצדד בעמדת התובע כי בעת שנחתם ההסכם כבר באו הוא והנתבעת לידי הסכמה בדבר ביטול הזכ"ד ומכר הדירה לנתבעת לא עמד על הפרק, זאת לא בשל היעדרו של אישור זכויות אלא מחמת מצבה הכלכלי של הנתבעת שלא איפשר לה לרכוש את הדירה אלא רק לשכור אותה.

(ג) יתרה מכך, לו היה ממש בטענת הנתבעת כי במועד כריתת הסכם השכירות ניתנה לתובע ארכה להמצאת אישור זכויות כך שעסקת המכר לא ירדה מעל סדר היום, ועסקת השכירות לא הייתה אלא 'עסקת גישור' קצרת-מועד עד לחתימה על הסכם מכר, כי אז היה מקום ליתן לדברים ביטוי גלוי ומפורש בהסכם השכירות. אין לכך זכר בתוכנו של ההסכם והדבר עומד לרועץ לנתבעת – במיוחד בשים לב לכך שהיא הייתה מיוצגת אותה עת על-ידי עורך-דין. בעדותה לא הצליחה הנתבעת להתמודד עם שתיקת ההסכם בעניין זה, או עם הסכמתה כי הוא יערך למשך שישה חודשים שעה שלטענתה לא היה צורך אלא בכריתתו לתקופה בת חודשיים ימים [עמ' 49 ש' 10 עד עמ' 50 ש' 10].

שתיקתו של ההסכם שנחתם בסוף אוקטובר 2006 – זמן לא מבוטל לאחר חתימת הזכ"ד ואחרי שהמועד שנקבע להמצאת אישור זכויות שהיה תנאי לחתימת הסכם מכר תם זה מכבר – אומרת דרשני. במצב דברים זה, טענות הנתבעת על-אודות מעמד טפל ונלווה של עסקת השכירות לעסקת המכר הן טענות שהועלו על-פה נגד מסמך בכתב [סע' 12 ב-נ/3]. דרכי ההוכחה של טענות כאלה מוגבלות ומצריכות הצגה של מסמך כתוב [ע"א 465/85 וילנואבה נ' נברון בע"מ, פ"ד מב(1) 705, 709-708 (1988); ע"א 7825/01 דאטא סיסטמס אנד סופטוור אינק נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נח(5) 348, 362-361 (2004)]. מסמך כזה לא הוצג על-ידי הנתבעת.

(ד) זאת ועוד. אילו היה ממש בטענת הנתבעת כי הסכם השכירות לא נועד אלא על-מנת לגשר על התקופה שבין חתימת הזכ"ד לבין כריתת הסכם מכר – וכי עסקת שכירות לגבי הדירה נכפתה עליה בידי התובע בניגוד לרצונה – כי אז היה עליה לעמוד על כך שדמי-השכירות יופחתו מן הסכום שננקב בזכ"ד עבור רכישת הזכויות בדירה. ולא היא: לשיטת הנתבעת, היא ראתה את הסכומים כמצטברים וכאלה שנועדו להתווסף זה לזה [סע' 17 ב-נ/3; עמ' 50 ש' 13-11]. יש בכך כדי ללמד על היעדרן של זיקה ותלות בין עסקת המכר לעסקת השכירות, תוך חיזוק המסקנה כי בעת שנחתם הסכם השכירות כבר ידעה הנתבעת היטב שרכישת הזכויות בדירה על-ידה אינה עומדת על הפרק ואיננה בגדר האפשר בשל טעמים הנעוצים בה ולא בתובע.

כאמור, הוכח שלנתבעת לא היו באותו מועד לא עבודה ולא כסף, ואת התשלום עבור חודשי השכירות הראשונים נטלה מאמה; על כן לא ניתן לקבל את טענתה כי התנדבה לשלם לתובע 'מטוב לבה', שלא בגדרה של עסקת שכירות ממשית שנכרתה ביניהם [עמ' 50 ש' 8-7]. עדות הנתבעת, גם בסוגיה זו, אינה ראויה לאמון.

(ה) רצונה של הנתבעת לקשור בין הסכם השכירות לבין הזכ"ד – תוך הצגתו של הזכ"ד כהתקשרות העיקרית שצפתה פני חתימת הסכם מכר והעמדת השכירות כעסקה טפלה שלא נועדה אלא כדי ליתן לתובע שהות להציג אישור זכויות בעוד הנתבעת נכנסת לדירה ומשפצת אותה לקראת קנייתה – לקה בהתעלמות ממועדי חתימתם של הזכ"ד וההסכם על ציר הזמן. הסכם השכירות נחתם כשכבר היה ידוע שהזכ"ד בוטל ואין כוונה ממשית של הנתבעת לרכוש את הדירה. לו היה ממש בטענת הנתבעת כי השכירות לא נועדה אלא כדי לגשר על התקופה שבין כניסתה לדירה לצרכי שיפוץ שלה ועד לרכישתה על-ידה, אזי היה עליה להודיע על סיום השכירות ולצאת מהדירה מיד כאשר התחוור לה כי לא יחתם הסכם מכר. לחלופין, היה עליה לעשות כן בתום ששת חודשי השכירות שנקבעו בהסכם. היא לא עשתה כן והחזיקה בדירה תקופה בת שלוש שנים, כשברובה לא היה באמתחתה הסכם שכירות תקף שהתיר לה לעשות כן. התנהלות זו וטענות הנתבעת אינן עשויות לדור בכפיפה אחת; הפער ביניהן גלוי לעין ונותר נטול הסבר, לא כל שכן הסבר משכנע.

בין השיטין עלה כי הנתבעת בחרה להוסיף להחזיק בדירה אף ללא הסכם שכירות תקף מאחר שלא היה לה פתרון דיור אחר; בלשונה: "עקב מעורבותם של ילדי הקטנים ובעלות השיפוץ שהשקעתי בדירה המשכתי להתגורר בדירה בשכירות גם בחודש 12/06 על מנת ליתן סיכוי נוסף לאפשרות רכישת הדירה בהמשך" [סע' 16 ב-נ/3]. הדברים מעידים על בחירה מושכלת של התובעת במתווה של החזקה בדירה כשוכרת, מבלי שהיה לה בשלב זה יותר מציפייה בעלמא כי בזמן עתיד כלשהו תוכל לרכוש את הדירה. עיון מדוקדק בעדותה מעלה כי אף לשיטתה, היא נסמכה על 'תחושה' כי הדירה תימכר לה, לא על התחייבות חוזית מוגמרת [סע' 3 ב-נ/4; ר' גם עדותה בעמ' 46 ש' 31 עד עמ' 47 ש' 2 אשר מצדדת במסקנה זו].

(ו) אין לקבל את גרסת הנתבעת כאילו נכפה עליה הסכם השכירות על-ידי התובע בדרך-לא-דרך. לכפייה כזו לא הובאה ולו גם ראשית ראיה. הטענה נסתרה מתוך עדות הנתבעת עצמה, שמסרה כי היא שיזמה את המתווה של כניסה לדירה, כנגד תשלום דמי-שכירות, על-רקע מצוקת דיור שחוו היא וילדיה בדירת הוריה [השוו סע' 11 ו-12 ב-נ/3]. בהתייחסו לטענת הנתבעת כי כפה עליה בערמומיות הסכם שכירות חֶלף הסכם מכר הצהיר התובע: "חד וחלק לא. לא היה לי שום עניין בזה אני לא מבין גם איך אפשר לכפות את עצמי שמישהו אחר יכפה הסכם שכירות. הנתבעת גם מציינת בתצהירה שהיא פנתה אלי" [עמ' 21 ש' 13-12]. גרסתו עדיפה, במונחי מהימנות ושכל ישר, על-פני עדות הנתבעת.

אף מעדות אמה של הנתבעת, ככל שניתן לחלץ מתוכה דבר-מה, עלה כי הסכם השכירות היה לרצונה של הנתבעת והיא מסרה לאם 'שהכול בסדר' [עמ' 33 ש' 10-7]. יש לשים אל לב שבעדותה בחקירה נגדית ביארה הנתבעת מהו אותו 'לחץ' שהפעיל עליה התובע לשם כריתת הסכם השכירות; בלשונה: "בני לחץ עלי מכיוון שהוא נתן לי לחתום על 6 חודשים שידע שהבית לא שלו" [עמ' 49 ש' 3]. כבר נאמר שטענת הנתבעת בדבר היעדר בעלות של התובע בדירה, לאו טענה היא. למעשה, הנתבעת אישרה כי היוזמה לקבל את הדירה כנגד תשלום הייתה שלה, אף שסירבה לכנות זאת 'שכירות' [עמ' 49 ש' 6-5]. מעדותה זו עלה כי טענתה לכפיית הסכם שכירות, אין לה על מה שתסמוך.

הנתבעת לא ידעה לבאר הכיצד, אם לא ביקשה אלא רשות לקבל מפתח לדירה ולשפץ אותה לקראת רכישתה, נכנסה להתגורר בה – והכול בלי שחתמה עם התובע על הסכם לרכישתה. היא נאלצה לאשר שמגוריה בדירה לא נבעו אלא מהסכם השכירות שעליו חתמה [עמ' 50 ש' 32-18, עמ' 51 ש' 2 ושם מש' 25 עד עמ' 52 בש' 1]. הדבר עולה בקנה אחד עם עדותו של התובע כי החזקתה ושימושה של התובעת בדירה נבעו אך ורק מהסכם השכירות, ולא מהתחייבות שניתנה לה – ושעמדה בתוקף במועד עריכת הסכם זה – לפיה היא תרכוש את הדירה.

(ז) כאמור, לו באמת התחוור לנתבעת כי התובע הוליך אותה שולל וכל אמירותיו ומצגיו על-אודות מכר הדירה אינם אלא 'בדיה אחת גדולה', כלשונה, אזי היה עליה לסיים את הקשר עמו בהזדמנות הראשונה – בדרך של עזיבת הדירה לכל המאוחר בתום תקופת השכירות, קרי באפריל 2007 [סע' 13-11, 17-16 ב-נ/4]. הנתבעת לא עשתה כן אלא בחרה לדבוק בדירה משך תקופה ארוכה מבלי לשלם דמי-שכירות עבור השימוש שעשתה בה; בעדותה לא נמצא הסבר ממשי שיבאר את מעשיה [עמ' 53 ש' 22-6]. התנהלות הנתבעת בזמן-אמת עומדת לה לרועץ ומעמידה את טענותיה על-אודות פח שטמן לה התובע באור הנכון. עוד יאמר שתצהיר עדותה המשלים מיום 1.1.2013 [נ/4] הוא בחלקו הארי העתק של תצהירה הקודם מיום 23.6.2010 [נ/3]; אין בו חידוש של ממש ביחס לדברים שטענה קודם לכן. לעומת זאת, בחקירתה הנגדית ביקשה הנתבעת להישמע בטענות עובדתיות חדשות שזכרן לא בא באיזה מתצהיריה, מבלי שידעה לבאר פשרו של החסר [עמ' 58 ש' 22 עד עמ' 59 ש' 4]. הדברים מעלים סימני שאלה נוספים באשר לאמינותה של הנתבעת.

(ח) עד כדי כך הסתבכה הנתבעת בנסותה לתרץ את הפער בין טענתה להפרת הזכ"ד על-ידי התובע כבר בסוף ספטמבר 2006, באי-המצאת אישור זכויות, לבין התנהלותה בזמן-אמת – אז לא הגישה תביעה בשל הפרת חוזה, דבקה בדירה למשך שלוש שנים ובמרבית התקופה לא שילמה דבר בגינה – שמעל דוכן העדים נולדה מפיה טענה חדשה בדבר הגשת תביעה על-ידה נגד התובע, באמצעות בא-כוחה עו"ד סימן טוב, שבעטיה אף התנהל דיון משפטי [עמ' 59 ש' 9 עד עמ' 60 ש' 32]. לו היה ממש בעדות זו, לפיה כבר הגישה הנתבעת תביעה נגד התובע בהליך קודם בגין הפרת הזכ"ד, כי אז היה בכך למונעה מהגשת תביעה שכנגד באותן עילות עצמן בהליך שלפני. הנתבעת לא ידעה לספק פרטים על אותו הליך קודם; היא לא ידעה מה הסכום שתבעה בו ואף לא מה נפסק בסיומו. אין מנוס מלקבוע שמדובר בעדות על דבר שלא היה ולא נברא. נכונותה של הנתבעת להסתבך בעדות כזו מלמדת כי היא אינה ראויה לכל אמון.

(ט) התובע מסר שלאחר חתימת הסכם השכירות לא עמד על הפרק מכר הדירה והנתבעת לא פנתה אליו בנושאים הקשורים למכר; חסרונו של אישור זכויות נדון ביניהם בתקופה שקדמה להסכם השכירות, לא לאחר מכן. לגרסת התובע, טענות הנתבעת כי היא זכאית לרכוש את הדירה הועלו רק סמוך למועד בו טען הוא נגדה להפרת הסכם השכירות באי-תשלום דמי-שכירות ובאי-פינוי הדירה בתום תקופת השכירות, כל זאת במכתב התראה ששיגר אליה ביום 27.12.2007 [עמ' 21 ש' 21 - עמ' 22 ש' 19; נספח י"א ב-ת/1]. במועד זה כבר החזיקה הנתבעת בדירה מזה כשמונה חודשים שלא מכוח זכות חוזית ומבלי לשלם בגין שימושה בדירה. על כן אין לראות בטענה שהועלתה במועד זה טענה אותנטית אלא התבטאות שבאה לעולם במטרה שתהא משקל נגד לטענות התובע בדבר הפרת הסכם השכירות על-ידי הנתבעת.

(י) חיזוק למסקנה זו סיפקה עדות הנתבעת שלא הותירה רושם מהימן מהחל ועד כלה, זאת בלשון המעטה. כך, למשל, טענה כי לא שילמה לתובע דבר על-חשבון מגוריה בדירה החל מן החודש השלישי להסכם השכירות כי התובע הציע שיתחשבנו על כך עם מכירת הדירה לה [עמ' 52 ש' 17-2]. אין לקבל גרסה זו, שנולדה מעל דוכן העדים; חרף חשיבותה הרבה להגנתה של הנתבעת מפני התביעה, אין לה זכר בתצהיריה והיא עומדת בסתירה להודאת הנתבעת כי נעשתה הפרדה בין דמי-שכירות לבין מחיר רכישת הדירה, באופן שהסכומים היו מצטברים. אם זה כך, ברי שאין כל 'התחשבנות' שיש לערוך, היה ובזמן עתיד כלשהו תרכוש הנתבעת את הדירה, ואין בכך כדי לגרוע מחובתה לשלם לתובע דמי-שכירות בגין כל חודש בו היא מחזיקה בנכס במעמד שוכרת. בכך אף סתרה הנתבעת גרסה אחרת שמסרה בתצהירה, לפיה דווקא מסר לה התובע שיהא עליה לשלם דמי-שכירות. הנתבעת לא השכילה לבאר את הסתירה בין הגרסות [עמ' 52 ש' 21 עד עמ' 53 ש' 5; ר' גם עמ' 61 ש' 9-1, שם חזרה בה הנתבעת מטענתה כי החזיקה בדירה מכוחו של הסכם השכירות וטענה כי ההסכם היה אמיתי רק מבחינת התובע – אך לא מבחינתה].

(יא) על כן יש לקבוע כי הסכם השכירות גילם התקשרות עצמאית ונפרדת בין הצדדים, ללא תלות בזכ"ד שנחתם קודם לכן ובוטל בהסכמתם, ובאופן שהסכם השכירות הוא שחלש על יחסיהם, זכויותיהם וחובותיהם.

4. מעמדם של תמלילי שיחות

(א) הנתבעת ביקשה להראות שהסכם השכירות נכפה עליה בידי התובע בדרכי עורמה, תוך שהוא מוליך אותה בכחש ומבטיח לה כי עסקת מכר הדירה מצויה 'מעבר לפינה' והוא עתיד להשלים את אישור הזכויות הדרוש לכריתתה, באמצעות תמלילי שיחות עם התובע. התובע התנגד להגשת התמלילים וכפר בקבילותם. בהחלטת ביניים נקבע כי הסוגיה תוכרע בפסק-הדין [החלטה מיום 17.8.2013].

יש לקבוע שהתמלילים אינם קבילים ואין לייחס להם משקל ראייתי כלשהו.

(ב) בעל-דין שמבקש להסתמך על אמצעי מתעד של שיחה כראיה לנכונות תוכנה נושא בנטל להוכיח התקיימותם של מספר תנאים מוקדמים: עליו להראות שהמכשיר ששימש להקלטה פעל כהלכה והיה עשוי לקלוט או להקליט כשורה דברים שנאמרו; שמי שטיפל בהקלטה ידע את מלאכתו; שההקלטה מהימנה ונכונה; שלא נעשו באמצעי המתעד כל שינויים בדרך של השמטה או הוספה; שניתן לזהות את הדוברים שתועדו; שהדברים שתועדו נאמרו מרצונו הטוב של הדובר ללא כפיה ופיתוי; שלא בוצעה האזנה בניגוד לחוק האזנת סתר [ע"פ 869/81 שניר נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(4) 169 (1984)]. הדברים יפים מקל וחומר בהתייחס לתמליל, שאיננו אמצעי מתעד ראשוני של שיחה אלא מה שמבקש להיות ביטוי כתוב שנעשה בדיעבד בהסתמך על אמצעי כזה. הנתבעת לא עמדה בנטל ולא הראתה שהתמלילים מקיימים את תנאי הקבילות הללו.

(ג) בתצהיר עדותה של הנתבעת אין למצוא התייחסות לאופן בו הוקלטו השיחות. אין בו ולו אמירה בסיסית לפיה הנתבעת היא שהקליטה את השיחות בעודה צד להן [ור' סע' 18 ל-נ/3 שזה לשונו בקטע הרלבנטי: "ודוק: תימלולי שיחות בין הצדדים לעניין המצאת אישורי זכויות לטובת העברת השכירות"]. גם בתצהירה המשלים אין התייחסות להקלטת שיחות עם התובע [נ/4]. אין בעדותה הראשית של הנתבעת אמירה ביחס למועדיהן של השיחות והנסיבות שבהן התקיימו. ממילא לא באה מפי הנתבעת הצהרה שתבאר כי היא אמונה על ביצוע ההקלטה וכי המכשיר בו עשתה שימוש לשם כך נבדק על-ידה והיה תקין ובר-שימוש.

(ד) בדיון ההוכחות אישר בא-כוח הנתבעת כי לעת הזו, המכשיר שבו בוצעה ההקלטה על-פי הנטען – מכשיר שנמסר לבדיקת התובע בהתאם לדרישתו – מקולקל [עמ' 23 ש' 22]. לא הובאה ראיה לכך שהמכשיר היה תקין ובר-הפעלה במועדים בהם התקיימו השיחות שעליהן נסבו התמלילים ולא באה על כך הצהרה מפי הנתבעת; כאמור, אין לכך מענה בתצהיריה. עוד אישר בא-כוח הנתבעת כי בהקלטות "הרבה דברים באמת לא היו ברורים ולכן לא תומללו" [עמ' 23 ש' 25]; הדברים מגלמים הודאה בקיומו של פער בין השיחה הממשית שהתקיימה בעולם המציאות לבין התמליל שנערך לגביה. נובע מכך שהתמלילים כשהם לעצמם אינם עשויים לשמש ראיה מספקת, מהימנה ובעלת-משקל ממנה ילמד תוכן השיחות אליהן הם מתיימרים להתייחס. על כן היה על הנתבעת להציג קובץ שמע של השיחות על-מנת לסלול את הדרך להשוואה בין תוכן התמלילים לבין תוכנו של קובץ השמע. דא עקא, היא נמנעה מכך.

(ה) בתצהירו שניתן במענה לתביעה שכנגד הטעים התובע שהנתבעת לא צרפה דיסק שמע שאת תוכנו ניתן יהיה להשוות לתמלילים. בתוך כך הכחיש קיומה של שיחה שיוחסה לו על-ידי הנתבעת וטען ששיחה כזו לא התקיימה ואף לא הייתה עשויה להתקיים. התובע הטעים כי אם לא יוצג בידי הנתבעת קובץ שמע יבקש להוציא את התמלילים מהתיק [סע' 10 ב-ת/2].

נוכח המחלוקת בין הצדדים על עצם קבילותם ומשקלם של התמלילים, ומבלי שיהא בכך כדי להכריע הכרעת ביניים במעמדם, בדיון ההוכחות ניתנה לנתבעת הזדמנות לחקור את התובע על תוכן השיחות – כל זאת תוך השמעת הקטע הרלבנטי על-מנת שהתובע ידרש לשאלה אם הוא מזהה את קולו, את השיחה ואת תוכן הדברים [החלטה בעמ' 25-24]. הנתבעת בחרה לא להשמיע לתובע כל קטע שהוא מן השיחות שלטענתה תועדו על-ידה, והדבר שקול לוויתור על הצגת התמלילים כראיה [ר' גם עמ' 41 ש' 28-22]. היעדר יכולתה של הנתבעת להשמיע, לעת הבאת הראיות ושמיעת עדים, את השיחות עליהן השליכה יהבה אומר דרשני ומצדד בקביעה כי לא ניתן לראות בתמלילים ביטוי אותנטי ושלם לשיחות הללו. הסתמכות על התמלילים כראיה, זאת שעה שלא ניתנה לתובע הזדמנות להתמודד עם השיחות על-דרך של השמעתן לו בחקירה הנגדית, כרוכה בעיוות דין לתובע. זוהי תוצאה שאין להתירה.

(ו) עוד התחוור ש'שרשרת ההחזקה' שתחילתה בקובץ השמע המקורי שנוצר במכשיר ההקלטה בזמן-אמת וסופה בתמלילים שביקשה הנתבעת להציג כראיה לאמיתות תוכנן של השיחות הייתה לקויה, באופן שגם הוא משליך על אמינות התמליל ומשקלו. הנתבעת מסרה עדות מבולבלת ולא משכנעת על העתקת קובץ השמע ממכשיר ההקלטה לדיסקים וקלטת, כל זאת לא על-ידה בלבד אלא גם במעורבות של אחרים זולתה – מתמלל ואולפן הקלטות שלא הובאו למתן עדות, באופן שאינו עשוי לכונן זיקה וקשר רציפים בין קובץ השמע המקורי שאיננו בנמצא ואינו בר-השמעה לבין התמלילים. לא-זו-אף-זו, טענת הנתבעת כי היא מסרה למתמלל מטעמה את מכשיר ההקלטה המקורי והוא העתיק ממנו את קובץ השמע לקלטת – קלטת שהועברה על-ידה לדיסק בשלב מאוחר יותר – איננה מתיישבת עם הצהרתו הכתובה של המתמלל לפיה נעשה התמלול מתוך דיסק שהנתבעת מסרה לו [עמ' 41 ש' 30-16, עמ' 42 ש' 23-9, והשוו ש' 11-9, ש' 23-19 וש' 30-29 בעמ' 42; ר' גם עמ' 43 ש' 18-15 ו-27-26]. מעדות זו עולה שלא התקיימו תנאי הקבילות הדרושים כדי לעשות את התמלילים ראיה עצמאית שתעיד על תוכן השיחות, ולא הורם הנטל לגבי התנאי הדורש שלא נעשו באמצעי המתעד כל שינויים של השמטה או הוספה. הנתבעת אף לא ידעה לבאר כיצד מתייחסים התמלילים לשש שיחות בעוד הדיסק שבידה, שלא הושמע בדיון אף שניתנו שתי הזדמנויות לכך – האחת במהלך עדות התובע והשנייה במהלך עדות הנתבעת – מכיל לשיטתה רק שלוש שיחות [עמ' 43 ש' 18-5].

(ז) עצם העובדה שהתובע אישר קיומן של שיחות טלפון בינו לבין הנתבעת, במועדים שונים, אין בה די כדי ליצור זיקה ומתאם בין שיחות שניהלו הצדדים בזמן-אמת לבין התמלילים שהציגה הנתבעת – תמלילים שאין בצדם קובץ שמע שיאפשר את עימות התובע עם תוכנו וכן השוואת המקור (קובץ השמע) לתמלול שנערך לגביו [עמ' 22 ש' 19-7]. על כן אין בתמלילים כדי להוות ראיה קבילה ואין בהם כדי לתרום דבר להכרעת המחלוקת שניטשה בין הצדדים.

ג. הליכים קודמים בין הצדדים ביחס לשכירות ולדירה

להלן יסקרו בקצרה הליכים קודמים שהתנהלו בין התובע לבין הנתבעת בהתייחס לדירה, ככל שיש להם זיקה לטענות הטעונות הכרעה בהליך דנן [ור' גם החלטת מיום 22.5.2011].

1. הליכים לביצוע שטר השכירות

(א) שטר החוב על סך 20,000 ₪ שנמסר לתובע עם חתימת הסכם השכירות הוגש על-ידי התובע לביצוע בתיק הוצל"פ 12-13680-07-0. הנתבעת הגישה התנגדות; דיון בה התקיים לפני כב' הרשמת ש' אייזנברג בתאריך 4.6.2008 [נספח ד' ב-ת/1]. בדיון הושגה הסכמה דיונית לפיה תינתן לנתבעת רשות להתגונן מפני השטר כנגד תשלום דמי-שכירות על-ידה החל מיוני 2008, מבלי לפגוע בהתחייבויותיה עד אותו מועד. הנתבעת לא מילאה אחר התחייבותה. אשר על כן ניתן, לבקשת התובע, פסק-דין שדחה את התנגדותה [סע' 11-9 ונספח ה' ב-ת/1]. שטר החוב מגלם אפוא פסק-דין סופי וחלוט לטובת התובע.

(ב) יש לדחות את טענת הנתבעת כאילו בהחלטת כב' הרשמת שאישרה הסכמה דיונית של הצדדים בדבר מתן רשות להתגונן כנגד תשלום דמי-שכירות על-ידי הנתבעת החל מחודש יוני 2008 גלומה קביעה שיפוטית כי הנתבעת פטורה מתשלום דמי-שכירות לתקופה שקדמה לכך [סע' 19 ב-נ/3, עמ' 61 ש' 25-23]. ראשית, החלטה המעניקה לְנתבע רשות להתגונן אינה קובעת אלא זאת שהוא הראה עילת הגנה לכאורית הראויה להישמע ויש לתת לו הזדמנות להוכיחה בבירור שיתקיים לגוף ההליך. הדברים יפים מקל וחומר מקום בו ניתנה רשות להתגונן לא על-יסוד דיון בטענות ההתנגדות אלא בהסכמה [ר' גם עדות התובע בעמ' 30 ש' 14-13]. שנית, בסופו של יום ניתן באותו הליך פסק-דין שדחה את ההתנגדות וסלל את הדרך לביצוע שטר החוב במלוא סכומו. אין בנמצא פסק-דין או החלטה שהעניקו לנתבעת פטור מתשלום דמי-שכירות לתקופה כלשהי, בין קודם לחודש יוני 2008 ובין לאחריו.

(ג) הנתבעת ידעה ידוֹע היטב שפסק-הדין שניתן בהליך שנקט התובע לביצוע השטר אינו זה שנתן תוקף להסכמה הדיונית שגיבשו הצדדים – אז דובר רק בהחלטת ביניים, אלא זה שדחה את התנגדותה לביצוע השטר, לאחר שלא שילמה במועד דמי-שכירות לחודש ספטמבר 2008. ביטוי לכך ניתן בתצהיר היכולת שנתנה הנתבעת בהליך אחר [נספח טז ל-ת/2, סע' 6]. יש להצטער על כך שבמסגרת סיכומיה העלתה הנתבעת טענות אחרות בעניין זה, אף שאין בהן ממש. למעשה, בהליך דנן הודתה הנתבעת בחובתה לשלם דמי-שכירות בגין התקופה בה החזיקה בדירה, במהלך תוקפו של הסכם השכירות ולאחר תום תקופת השכירות שננקבה בו [עמ' 61 ש' 26 עד עמ' 62 ש' 2].

2. הליכים לביצוע המחאה בגין דמי-שכירות

לפי ההסכמה הדיונית שגובשה בהליך שנסב על שטר השכירות מסרה הנתבעת לתובע המחאה לתשלום דמי-שכירות לחודש ספטמבר 2008; ההמחאה בסך 1,300 ₪ שתאריכה 14.9.2008 חוללה באי-פירעון. התובע הגישה לביצוע בתיק הוצל"פ 12-09469-09-2.

התובע ביאר כי סכום פסק-הדין שניתן לטובתו לפי שטר השכירות וסכום ההמחאה שהוגשה נגד הנתבעת לביצוע הופחתו מהסכום שתבע בהליך דנן, כך שלא יִגָבֶה מהנתבעת כפל פיצוי.

ד. טענות על-אודות מצב הדירה ושיפוצה

כל אחד מהצדדים ביקש לפסוק לו סכומים בשל שיפוץ הדירה; הנתבעת – בשל שיפוץ שבוצע על-ידה, לטענתה, כשקיבלה את החזקה בנכס בתחילת תקופת השכירות ואילו התובע – בשל שיפוץ שביצע, לטענתו, לאחר שהנתבעת פינתה את הדירה. דין שתי התביעות להידחות בחלק זה שלהן.

1. בקבלת הדירה על-ידי הנתבעת

1. "בעת קבלת החזקה בדירה, מצבה היה מוזנח ועל סף אובדן כללי, נאלצתי להשקיע בה 5,000 ₪ על מנת לשפצה ולהשביחה למצב המאפשר מגורים במקום, בעיקר תברואתית ללא כל דרישה מטעמי להחזר כספי מבני" [סע' 6 ב-נ/3]; כך תיארה הנתבעת את מצב הדירה בכניסתה אליה בתחילת תקופת השכירות. היא ביקשה להשית על התובע את עלות השיפוץ לו טענה בסך 5,000 ₪. דין הדרישה להידחות. ראשית, בתצהירה אישרה הנתבעת כי כל השקעה שהשקיעה בדירה בתחילת תקופת השכירות נועדה להיות ממומנת מכיסה, ללא דרישה שלה להשבתה מהתובע. הודאתה זו של הנתבעת מחייבת אותה; היא אינה עשויה לחזור בה ממנה רק בשל כך שהתובע נקט נגדה בהליך דנן.

(ב) שנית, התובע טען כי הנתבעת כלל לא בצעה עבודות שיפוץ בדירה עם כניסתה אליה, למעט עבודה יחידה של שבירת קיר – עבודה שביצועה הותר לה במפורש בהסכם השכירות. תוכנו של הסכם השכירות תומך בגרסת התובע: אין בו זכר לטענה של הנתבעת כי מצבה של הדירה טעון שיפוץ, או כי הותרו לנתבעת עבודות שיפוץ כאלה, או כי התובע התחייב לשאת בעלותן; כל שהותר לנתבעת היה לשבור קיר אחד, מבלי שהוענקה לה זכות לתבוע מהתובע את העלות הכרוכה בכך [עדות התובע סע' 6 ו-9 ב-ת/2 ובעמ' 25 ש' 19-9]. הנתבעת לא כפרה בכך שבעבודות שיפוץ שלביצוען טענה נכללה שבירת אותו קיר, ולא הראתה מדוע היא זכאית לתשלום מהתובע בשל כך שעה שזכות כזו לא הוענקה לה בהסכם השכירות, ולפי תצהירה לא עמדה לה זכות להחזר בגינה [סע' 9 ב-נ/3]. מתן זכות לנתבעת בהסכם השכירות לבצע עבודה יחידה, תחומה ומוגבלת בדירה, ללא זכות לשיפוי בגינה מהתובע, מלמדת כי מדובר בנושא שנדון בין הצדדים עובר למסירת החזקה בדירה לנתבעת. מכלל הן יש לשמוע לאו; הנתבעת לא הורשתה לבצע עבודות שיפוץ אחרות, קל וחומר לחייב את התובע בעלותן. טענות הנתבעת בהקשר זה הן טענות שהועלו על-פה נגד מסמך בכתב, הוא הסכם השכירות – והן לא הוכחו בדרך שמתחייבת מטיבן.

(ג) שלישית, התובעת לא הציגה אסמכתות ולא הביאה עדויות להוכחת עבודות נוספות שבוצעו על-ידה בדירה והעלות שהייתה כרוכה בהן. התובע שלל את טענתה כי היא אשר התקינה בדירה כלים סניטריים חדשים במועד קבלת החזקה בה והטעים כי אלה היו מצויים בדירה כשרכש אותה [עמ' 27 ש' 24-19]. לא הוצג בידי הנתבעת תיעוד שילמד על רכישתם על-ידה ולא הובא על-ידה לעדות מי שהתקין אותם עבורה בדירה. הנתבעת לא זימנה לעדות שכנה שלטענתה ידעה על עבודות אינסטלציה שביצעה בדירה. לאי-העדת עדים רלבנטיים בסוגיה זו לא ניתן על-ידה טעם [עמ' 46 ש' 27-14]. בסופו של יום לא הונחה תשתית ראייתית שתאפשר לקבוע כי הנתבעת ביצעה בדירה עבודות כלשהן מעבר לשבירת הקיר שהותרה לה בהסכם, באופן שייחשב השקעה או השבחה של הדירה. אף לא הונחה תשתית שתבסס זכות של הנתבעת לשיפוי מן התובע בגין עבודות כאלה.

(ד) לבסוף, עדויות הנתבעת באשר למקור המימון לעבודות השיפוץ לא היו עקביות; טענתה כי נטלה הלוואה לצרכי שיפוץ הדירה בסך 30,000 ₪ אך הוציאה למטרה זו 'בערך 5,000 ₪' עומדת לה לרועץ [עמ' 46 ש' 19, 30-29]. אף לא הוכחה כדבעי נטילת אותה הלוואה. ודוק: בתצהיר התובע שניתן במענה לתצהיר הנתבעת בתביעה שכנגד הוטעם כי לא הוצג תיעוד שילמד על מתן הלוואה לצרכי שיפוץ אלא רק על הגשת בקשה לקבלה [סע' 4 ב-ת/2]. עם קבלת תצהיר זה, שניתן זמן רב טרם שמיעת עדים, היה ביכולתה של הנתבעת לבקש להשלים את שהחסירה, אלא שהיא לא עשתה כן; הדברים משליכים על יכולתה להישמע בטענה כי לעת שמיעת העדים התחוור לה שמסמך רלבנטי שמצוי בידה בעניין זה לא צורף. בפועל, היא ויתרה על הגשת מסמך שמגלם התחייבות להחזר הלוואה [עמ' 27 ש' 25 עד עמ' 28 ש' 17; ר' גם עדות הנתבעת, שטענה כי צרפה ראיות לנטילת הלוואה לצרכי שיפוץ על סך 30,000 ₪ אך נאלצה להודות שמסמך על כך לא צורף – עמ' 44 ש' 5-4 ו-26-18].

יתרה מכך, בתצהיר עדותה טענה הנתבעת כי בקשר לנטילת הלוואת שיפוץ בסך 30,000 ₪ נאלצה לשלם לבנק החזר חודשי בסך 600 ₪ [סע' 8 ב-נ/3]. לא הובאה ראשית ראיה על נטילת הלוואה שזה סכומה או על תשלום חודשי כזה ששילמה הנתבעת בגינה. להחזר כזה לא ניתן ביטוי בתצהירי היכולת המאוחרים יותר שנתנה הנתבעת, ויש בכך כדי להשליך על איתנות גרסתה בעניין זה [ר' נספחי טז ב-ת/2].

2. בעזיבת הדירה על-ידי הנתבעת

1. התובע הציג הסכם שכירות עם שוכר חלופי שנכנס לדירה אחרי פינויה בידי הנתבעת; בהסכם צוין שהדירה נמסרה לשוכר אחרי שבוצע בה שיפוץ כללי. גרסת התובע הייתה כי השיפוץ בוצע על-ידו, באמצעות עובדים שהביא, וכלל ריצוף של הסלון והמטבח בפורצלן, תיקון תריסים שבורים וצביעה כללית של קירות ומשקופים [עמ' 25 ש' 27-20 ונספח יג ל-ת/1 בסע' 10(ג)]. את עלות העבודות שביצע בדירה, בה ביקש לחייב את הנתבעת, העריך התובע בסך של 3,600 ₪ [סע' 15 ב-ת/1].
2. אפילו הוכח, באמצעות ההסכם שהוצג עם השוכר החלופי, שיפוץ שבוצע בדירה על-ידי התובע בתקופת המעבר שבין מגורי הנתבעת בה לבין כניסת השוכר החדש אליה, ואף בהינתן התחייבות הנתבעת הגלומה בהסכם השכירות להחזיר את הדירה במצבה כפי שהיה בתחילת השכירות – לא הונחה תשתית מספקת שתאפשר את חיוב הנתבעת בסכום שנתבע בסעיף זה. התובע לא הציג קבלות ולא השמיע עדויות לגבי העלויות הכרוכות בשיפוץ, ולו גם כזה שנסב על רכישת חומרי גלם [עמ' 26 ש' 6-4]. בתצלומי הדירה [ת/3] ובמכתב התובע לנתבעת אין די. אף לא נעשתה הבחנה מספקת בין עבודות שמטרתן תיקון פגמים שנוצרו בדירה באחריות הנתבעת לבין עבודות שנועדו לשדרג אותה ואינן נובעות מפגמים אלה. אכן, התובע טען שאת עלות החלפת הריצוף לא כלל בתביעה, אך אישר שהסך שתבע בסעיף זה – 3,600 ₪ – נסמך על הערכה ולא על תיעוד או תחשיב שביכולתו להציג [עמ' 26 ש' 15-7, עמ' 27 ש' 18-12].
3. פגמים וליקויים שנוצרו בדירה במהלך תקופת אחזקתה של הנתבעת בה היה על התובע להוכיח ולכמת בחוות-דעת מומחה. למצער, היה עליו להוכיח עלויות הכרוכות בתיקון ואת טיב והיקף העבודות שבוצעו בגדרו באמצעות עדות של הפועלים שהעסיק ותיעוד על רכישת אביזרים וחומרי גלם. דבר מאלה לא הוצג, ואין די בעדותו היחידה של התובע כדי להרים את הנטל ולהוכיח את הסכום שתבע – סכום שהוכחת עצם הוצאתו, מטרתו ומרכיביו רובצת לפתחו, מהיותו 'המוציא מחברו'. חסרונם של מסמכים ועדויות על כך מהותי במיוחד בשים לב לכך שבמועד בו פונתה הדירה על-ידי הנתבעת כבר ננקטו על-ידי התובע הליכים נגדה, לרבות תביעת פינוי, והתובע ידע שהוא ידרש לראיות כדי להיפרע ממנה את נזקיו הנטענים. ללא תיעוד וכימות מינימליים אין לפסוק לתובע פיצוי, אף לא לפי אומדן והערכה; השימוש בכלי של 'אומדנא דדיינא' שמור למקרים מיוחדים שבהם לא ניתן להוכיח את שיעור הנזק הממשי באופן מדויק ומלא, או קיים קושי ברור ומובנה לעשות כן [ע"א 3400/03 רובינשטיין נ' עין טל (1983) בע"מ, פ"ד נט(6) 490 (2005)]. תנאי זה אינו מתקיים כאן; מדובר בנזק מובהק שניתן להוכיחו בעדויות ובמסמכים או בחוות-דעת מומחה, ואלה לא הוצגו.

ה. הטענות הכספיות

די באמור לעיל כדי להוביל לדחיית התביעה שכנגד במלוא סכומה. הוכח שעסקת המכר לא יצאה לפועל בשל היעדר יכולת כלכלית של הנתבעת לרכוש את הדירה, ולא מחמת הפרה של הזכ"ד על-ידי התובע; הזכ"ד בוטל, במציאות זו, על-ידי שני הצדדים בהסכמה הדדית. על כן אין הנתבעת זכאית לפיצוי בשל הפרת הזכ"ד על-ידי התובע. היא אינה זכאית לפיצוי בשל פגיעה ביכולתה לרכוש דירת מגורים חלופית שכן הוכח שידה לא הייתה משגת לרכוש דירה במעמד ההתקשרות הראשונית בין הצדדים, ועל כן בוטל הזכ"ד בהסכמה. משלא הוכחה הפרה של הזכ"ד על-ידי התובע, נדחית גם תביעתה לפיצוי בשל נזק לא ממוני הנובע מהפרה כזו. טענות הנתבעת בדבר זכאותה לשיפוי בגין שיפוץ בדירה נדחו לעיל. די בכך כדי לסתום את הגולל על התביעה שכנגד, במלוא סכומה. לא בכדי הוקדשו סיכומי הנתבעת בעיקרם לטענות ההגנה שהועלו כנגד התביעה העיקרית, ולא לראשיה ונדבכיה של התביעה שכנגד.

נוכח הדברים הללו, נדחית התביעה שכנגד לגופה – ומתייתר הצורך להכריע בטענת התובע כי תביעת הנתבעת נסמכה על טענות לגביהן נוצר מעשה בית-דין בהליכים קודמים שהתנהלו בין הצדדים.

נותר עוד לדון בדרישת התובע לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין הפרות הסכם השכירות שביטוין באי-תשלום דמי-שכירות ובאי-פינוי הדירה במועד.

1. דרישות לפינוי הדירה ומועד פינויה

(א) לגרסת התובע נמסרו לו מפתחות הדירה על-ידי בא-כוחה דאז של הנתבעת, עו"ד סימן טוב, ביום 5.10.2009 [ת/1 בסע' 4 ו-13; עמ' 29 ש' 13-3]. מנגד גרסה הנתבעת כי היא עזבה את הדירה בספטמבר 2009 ואף הודיעה לתובע על כוונתה לעשות כן; היא הציגה הסכם שעל-פיו שכרה דירה חלופית למגוריה החל מיום 1.10.2009 [סע' 23-22 ונספח ו' ב-נ/3]. במכתב מיום 6.10.2009 ששיגר אל בא-כוח הנתבעת אישר התובע כי ביום 24.9.2009 קיבל הודעה על כוונת הנתבעת לעזוב את הדירה ביום 1.10.2009, והלין על כך שלא קיבל את מפתחות הדירה אלא ביום 5.10.2009 [נספח י"א ל-ת/1]. בנסיבות הללו אין מקום לחייב את הנתבעת בתשלום דמי-שכירות בגין חודש אוקטובר 2009, ועסקינן ב'זוטי דברים'.

(ב) לשם הכרעה בתביעות הכספיות שנכללו בתביעה העיקרית ונסבו על פיצוי בשל הפרה של הסכם השכירות, יש להידרש למועד בו דרש התובע את פינוי הדירה על-ידי הנתבעת. גם אם הפרה הנתבעת את ההסכם בתוך תקופת השכירות המוסכמת, ההסכם אינו בטל מעצמו בשל הפרה זו; לתובע הזכות להחליט אם לקיימו או לבטלו [ע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובנין (1978) בע"מ נ' הורביץ, פ"ד לה(3) 533, 536 (1981)]. אם החליט כי ברצונו לבטל את ההסכם מחמת הפרתו עליו לתת לכך ביטוי חיצוני, באופן שיהא שקול להודעת ביטול.

מכתבו הראשון של התובע אל הנתבעת, בו התריע על הפרת הסכם השכירות שביטויו באי תשלום דמי-שכירות וחשבונות נלווים בגין הדירה, נשלח ביום 20.8.2007 [נספח ג' ל-ת/1]; נכללה בו התראה כי אם לא תתוקן ההפרה, ימומש שטר השכירות והתובע יפעל לפינויה של הנתבעת מהדירה. אין למצוא במכתב כל אמירה על כך שבמועד זה כבר תמה השכירות על-פי ההסכם והנתבעת מחזיקה בדירה שלא כדין.

(ג) מן העדויות עלה שבשלב מאוחר יותר, בעוד הנתבעת מחזיקה בדירה, תלש התובע את שעון החשמל הדירתי; התובע טען כי צעד זה היה דרישה לפינוי הנתבעת מן הדירה. הנתבעת לא חלקה על כך ואישרה כי תלישת שעון החשמל ומד המים נעשו בידי התובע על-מנת לדרוש את יציאתה מהדירה [סע' 27 ב-נ/3]. זאת ועוד, הנתבעת מסרה שעם הגשת שטר החוב לביצוע הבינה כי לא תהיה עסקת מכר בינה לבין התובע [עמ' 63 ש' 12-10]; היא הוסיפה להחזיק בדירה גם לאחר מכן, בלי לפנותה ובלי לשלם בגינה דמי-שכירות באורח מלא ורציף.

נובע מכך שלכל המאוחר ביום 4.6.2008, בדיון שהתקיים בהליך שנסב על שטר החוב, היה נהיר לנתבעת – או למצער צריך היה להיות נהיר לה – שהחזקתה בדירה אינה נובעת אלא מהסכם השכירות, כי לא תערך בין הצדדים עסקת מכר, וכי במועד זה כבר תמה השכירות שנקבעה בהסכם, באופן שהיא תלויה בהסכמת התובע על-מנת שתוכל להוסיף לגור בדירה. הסכמה כזו אכן גובשה במסגרת ההסדר הדיוני, אך זאת מבלי לפגוע בטענות התובע ביחס לתקופה שעד אותו מועד – ובתנאי שהנתבעת תשלם כסדרם דמי-שכירות מאותו מועד. תנאי זה הופר על-ידי הנתבעת, באופן שהוביל לדחיית התנגדותה ומתן פסק-דין נגדה על-פי השטר.

(ד) יש לדחות מכל וכל את טענת הנתבעת כי היא ביקשה לשלם לתובע דמי-שכירות אך הוא סירב לכך, דחה את הצעתה לשלם ועמד על כך שהתחשבנות ביניהם תיערך כאשר תרכוש את הדירה; הנתבעת לא ידעה ליישב בין טענתה זו לבין התנהלות התובע בזמן-אמת – אז פנה אליה בכתב והתריע על הפרת ההסכם באי-תשלום דמי-שכירות, אף עקר את ארון החשמל של הדירה כשעמדה הנתבעת במריה והוסיפה לגור בה מבלי לשלם [עמ' 62 ש' 29-12].

(ה) אין להידרש לטענת הנתבעת על-אודות קשר בין היעדר יכולתה לשאת בתשלום דמי-שכירות לבין התנהלות התובע – לפתחו ביקשה לגלגל את מצבה הבריאותי ואת פיטוריה [סע' 21-20 ב-נ/3]. לא הוכח קשר סיבתי בין מחלה או מצב רפואי ממנו סבלה הנתבעת בזמן עבר כלשהו לבין העניינים הנדונים כאן ולא הוגשה על כך חוות-דעת מומחה רפואי – אף שמדובר בטענה מובהקת שברפואה. אף עדות מעבידה לשעבר של הנתבעת לא נשמעה, ולא בוססה זיקה בין פיטוריה לבין התובע.

1. חוב דמי-שכירות ופיצוי בגין הפרת הסכם
2. בתקופת ההסכם שילמה הנתבעת דמי-שכירות עבור חודשיים ראשונים, קרי – נובמבר- דצמבר 2006 – זאת במעמד כריתת ההסכם. לא שולמו על-ידה דמי-שכירות מעבר לסכומים הללו בגין תקופת ההסכם, קרי, לחודשים ינואר עד אפריל 2007 ועד בכלל [סע' 7 ב-ת/1]. הנתבעת הוסיפה להחזיק בדירה אף לאחר מכן, אף שמיום 1.5.2007 לא חל הסכם השכירות על החזקתה בדירה ולא נעשה בין הצדדים מסמך שהאריך את תקופתו.

לטענת התובע, בגין התקופה שעד לדיון בפני כב' הרשמת בהליך לביצוע שטר השכירות (קרי, עד יוני 2008) לא שילמה הנתבעת דמי-שכירות משך 517 יום, מתאריך 1.1.2007 עד תאריך 31.5.2008. בגין תקופה זו, שנכללת בחלקה בתקופת השכירות החוזית ובחלקה חלה אחריה, תבע פיצוי יומי בסך שווה ערך ל- 50$ לפי סעיף 13 להסכם השכירות.

זו לשונם של סעיפים 13(א) ו-(ב) להסכם:

בתום תקופת השכירות, או במקרה שהשוכר יפר אחד מתנאי ההסכם זה לרבות אי עמידה בתשלומי שכ"ד והנלווים אליו או במקרה שמסיבה כלשהי תבוטל או תסתיים השכירות לפני המועד הקבוע לכך, על השוכר להחזיר את המושכר למשכיר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ ובמצב טוב ותקין כפי שקיבל אותו.

מוסכם בין הצדדים כי באם לא יפנה השוכר את המושכר ולא ימסור את החזקה בו למשכיר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ מיד בתום תקופת השכירות, יהיה על השוכר לשלם למשכיר דמי שכירות ראויים לכל תקופת העיכוב והצדדים בהסכמה הדדית קובעים בזה את דמי השכירות האלה לסך בשקלים חדשים השווה ל-50$ לכל יום של פיגור כאמור שבו לא יפונה המושכר וזאת מבלי לפגוע בכל יתר הזכויות ו/או הסעדים השמורים למשכיר עפ"י חוזה ו/או הדין.

לפי תחשיב התובע, בגין תקופה זו על הנתבעת לשלם סך של 98,970 ₪, ממנו יש להפחית את סכום שטר השכירות שעליו ניתן פסק-דין לטובתו – כך שיתרת החוב הרלבנטית להליך דנן היא 78,970 ₪ [סע' 12 ב-ת/1]. לחלופין ביקש בגין תקופה זו פיצוי נמוך יותר בסך 22,100 ₪ שהינם שווי-ערך לדמי-שכירות בגין שבעה-עשר חודשים, ובהפחתת סכום שטר החוב – יתרה בסך של 2,100 ₪ [ר' סע' 10 בכתב-התביעה המקורי].

1. התראה לפיה אי-תשלום דמי-שכירות יהא כרוך בפינוי הנתבעת מהדירה נשלחה על-ידי התובע רק ביום 20.8.2007, לאחר שתקופת השכירות החוזית המוסכמת תמה. במכתב התובע מתאריך זה אין למצוא אמירה על כך שהנתבעת נדרשת לפנות את הדירה בשל תום ההסכם; היפוכו של דבר הוא הנכון: השתמע כי ככל שהנתבעת תשלם דמי-שכירות ואת התשלומים הנלווים שחלים בגין הדירה, כפי שהתחייבה בהסכם השכירות, לא תהא מניעה כי היא תוסיף לגור בה. בשלב זה כבר ידע התובע כי הנתבעת אינה משלמת דמי-שכירות בגין ההסכם משך זמן ניכר, החל מינואר 2007. על כן לעמדה שהובעה במכתבו יש לייחס נפקות בכל הקשור לסכומי הפיצוי להם עתר בגין הפרת ההסכם במהלך תקופתו ובגין אי-פינוי הדירה לאחר סיומו, והכול עד יום 31.5.2008.

בנסיבות הללו, אין מקום לחייב את הנתבעת בפיצוי היומי בגין הפרה שנקבע בהסכם בסך 50$ (לפי התחשיב שנכלל בעניין זה בכתב-התביעה המתוקן) אלא לפי המתווה שנכלל בכתב-התביעה המקורי – קרי, בתשלום דמי-שכירות לתקופה זו, בהפחתת הסך 20,000 ₪ שעליו כבר ניתן פסק-דין לחובת הנתבעת על-פי שטר השכירות בגין אי-תשלום דמי-שכירות לאותה תקופה עצמה.

בגין תקופה זו זכאי התובע אפוא לסך של 2,100 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התובענה (1.3.2010) עד יום פסק-הדין.

1. ביחס לתקופה שמיום 1.6.2008 ועד יום פינוי הדירה טען התובע כי הנתבעת 'לא שילמה באופן סדיר'. הוא לא פירט ברחל-בתך-הקטנה מה שולם ומה לא שולם והסתפק בהבאת שתי דוגמות: האחת, אי-תשלום דמי-שכירות לחודש ספטמבר 2008, בגינו מסרה הנתבעת המחאה שחוללה באי-פירעון – המחאה שהוגשה לביצוע בהליך נפרד ואינה חלק מן החוב שנדון בהליך זה [ר' סע' 11 ב-ת/1 וכן לעיל בחלק ג(2)]; השניה, תשלום דמי-שכירות לחודש אוקטובר 2008 באיחור של חודש [ת/1, שם]. נטל השכנוע שרובץ לפתחו של התובע אינו מורם בהעלאת טענה סתמית על 'כיוצא באלה הפרות' [שם בסע' 11 סיפא; לכלליות טענות התובע בעניין זה ר' גם סע' 12 ב-ת/2, שם מסר כי הנתבעת 'החמיצה מספר תשלומים' מבלי לציין מועדים וסכומים].

הפרה תחומה ומוגדרת שביטויה באי-תשלום דמי-שכירות טען התובע ביחס לחודשים יולי עד אוקטובר 2009 ועד בכלל. אין מחלוקת על כך שדמי-שכירות לחודש ספטמבר 2009 לא שולמו והנתבעת אישרה זאת; לגרסתה, שילמה דמי-שכירות עד אוגוסט 2009 ועד בכלל במישרין לבא-כוח התובע [סע' 21-20 ונספח ד' ב-נ/3]. בה בעת אישר התובע כי קיבל דמי-שכירות עבור חודש אוגוסט 2009 [עמ' 28 ש' 20 עד עמ' 29 ש' 2]. המחלוקת נסבה אפוא על תשלום דמי-שכירות בגין חודש יולי 2009. אין למצוא בין הקבלות שהציגה הנתבעת קבלה שמתייחסת לחודש זה, והחסר אינו מצדד בטענתה כי שילמה בגינו [נספח ד' ב-נ/3]. יש לקבוע אפוא שבגין חודשים יולי וספטמבר 2009 חבה הנתבעת לתובע דמי-שכירות מלאים.

על הנתבעת לשלם לתובע את דמי-השכירות בגין החודשים הללו, בסך של 2,600 ₪, כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התובענה עד יום פסק-הדין.

1. עוד ביקש התובע להשית על הנתבעת את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם השכירות בשל הפרתו, בסך 5,000$ [סע' 20(א) להסכם]. הנתבעת לא הראתה הגנה ממשית מפני דרישה זו. היא נמנעה מתשלום מלא ורציף של דמי-שכירות, זאת בתכוף לאחר שקיבלה חזקה בדירה. היא הוסיפה לגור בדירה ולהחזיק בה גם כשכבר ידעה והבינה שהיא נדרשת לפנותה על-ידי התובע – אך נמנעה מכך. לא נפסק לתובע פיצוי יומי בסך 50$ לתקופה בה החזיקה הנתבעת בדירה אגב הפרת הסכם, אך יש לזכותו בפיצוי המוסכם הגלובלי שנקבע בהסכם בשל הפרתו על-ידי הנתבעת. ביום הגשת התביעה היה הסכום 18,935 ₪ [= 3.787X 5,000].

התובע זכאי אפוא לפיצוי בסך 18,935 ₪ שישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה עד יום פסק-הדין.

1. התובע ביקש לפצותו בגין תקופה בת חודשיים שלאחר יציאתה של הנתבעת מן הדירה, בשווי דמי-שכירות לחודשיים (2,600 ₪) ובצירוף ארנונה לתקופה זו (400 ₪). לטענתו, נזקו טמון בכך שהדירה עמדה ריקה בתקופה זו, במהלכה פעל לאיתור שוכר חלופי; לו ידע מראש מתי עתידה הנתבעת לפנות את הדירה היה ביכולתו להיערך מבעוד מועד להשכרתה מחדש, אך מאחר שהנתבעת החזיקה בדירה ללא זכות ולא הודיעה מתי תצא ממנה, נמנע הדבר ממנו ונוצר פער זמנים בין עזיבת הנתבעת את הדירה לבין מועד כניסתו של שוכר חדש אליה [סע' 16 ב-ת/1; עמ' 29 ש' 21].

הדירה הושכרה לשוכר חלופי בתאריך 1.1.2010 [נספח יג ב-ת/1]. לא הובאה עדות בהתייחס למשך הזמן הסביר לאיתור שוכר חלופי נוכח הביקוש וההיצע של דירות מאותו סוג בתקופה הרלבנטית, אף שלנתון זה יש השפעה על סיכויי ההשכרה ומשך הזמן הדרוש לאיתור שוכר, אפילו היה התובע יודע מראש מתי תפונה הדירה. יחד עם זאת, הוכח כי הנתבעת נתנה לתובע התראה קצרה בדבר כוונתה לצאת מן הדירה, זאת ביום 24.9.2009 ביחס לפינוי שחל ימים אחדים לאחר מכן. על כן יש לפצות את התובע בתשלום שווה-ערך לחודש שכירות אחד. הארנונה החלה על הדירה לא הוכחה ואין לפסוק בגינה דבר.

על הנתבעת לשלם לתובע בסעיף זה סך של 1,300 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התובענה עד יום פסק-הדין.

1. בגין חובות נטענים שיצרה הנתבעת בתקופת שימושה בדירה ואינם נובעים מאי-תשלום דמי-שכירות נתבעו סכומים אלה: חוב לחברת החשמל בסך 758.33 ₪, דמי ניתוק בתוספת דמי חיבור חשמל בסך 209.43 ₪, חוב לחברת הגז בסך 262.8 ₪, ובסך הכול סך של 1,230.56 ₪ [סע' 18 ונספח טו ב-ת/1]. הנתבעת הודתה בחובתה לשאת בתשלומים בסך כולל של 476.36 ₪ [סע' 26 ב-נ/4]. התיעוד שהציג התובע לתמיכת טענותיו אינו מלמד על כך שסכומים שנמנו בו נבעו מניתוק חשמל או גז וחיבורו מחדש במהלך התקופה בה גרה הנתבעת בדירה, באופן שיש לזוקפם לחובתה. בעניין זה אין התובע עשוי להשלים את עדותו הראשית, בהבל פה, בחקירה חוזרת; היה עליו להציג תיעוד מאת חברת החשמל וחברת הגז שמתוכו ניתן היה להבין כי מדובר בדמי ניתוק ודמי חיבור עקב אי-תשלום חוב במועד, כשאי-התשלום חל בעת שהנתבעת החזיקה בנכס. התובע זכאי לתשלום בגין צריכת החשמל בדירה בתקופה שבה החזיקה בה הנתבעת מתוך החשבון שהציג, קרי – 237.50 ₪ לחודש יוני 2009 ו-298.89 ₪ לחודש אוגוסט 2009, ובסך הכול 536.39 ₪. הוא אינו זכאי לתשלום בגין צריכת חשמל בדירה באוקטובר 2009, בו לא צרכה הנתבעת חשמל בדירה – זאת גם אם נוצר פער של חמישה ימים בין עזיבתה את הדירה לבין המועד בו מפתחותיה נמסרו לתובע בידי בא-כוחה דאז.

על כן יש לפסוק לתובע בסעיף זה סך של 536.39 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התובענה עד יום פסק-הדין.

ו. סיכומם של דברים

די באמור לעיל כדי להכריע בתביעות ואין צורך להידרש לטענות אחרות שהעלו הצדדים.

התביעה שכנגד נדחית אפוא במלוא סכומה; התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה, באופן שלתובע ישולם סך כולל של 25,472 ₪ ליום הגשת התביעה (1.3.2010) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום זה עד יום פסק-הדין. לסכום זה יתווספו הוצאות ההליך בסך 4,000 ₪ ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך של 8,850 ₪, שניהם ליום פסק-הדין. הסכום הפסוק ישולם תוך שלושים יום מן המועד בו יומצא פסק-הדין לנתבעת. סכום שלא ישולם במועד ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין ואילך עד יום התשלום.

המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, ל' כסלו תשע"ה, 22 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.