1. לפניי שתי תביעות שאוחדו, שעילת כל אחת מהן בנפרד, הפרת הסכם למכירת משק חקלאי שבבעלות הנתבעים, המצוי במושב גיאה 89.

2. הנתבע יוצג בשני ההליכים באמצעות באי כוח שונים ואף לאחר איחוד התובענות נותר מיוצג באמצעות באי כוחו בהליכים המקוריים. באחד התיקים נתבעה גם אשת הנתבע, שאף היא בעלת המשק ואילו בתיק האחר, נתבע הנתבע לבדו.

בת.א. 34129-11-10 נתבעו בנוסף לשני הנתבעים, גם מנהל מקרקעי ישראל (כשמו אז), הסוכנות היהודית והאגודה השיתופית בה מצוי המשק. הנתבעים 3-5 הודיעו לבית המשפט, כי אין להן עניין בסכסוך, תוך שהנתבעת 4 מודיעה, כי קיים חוב כלפיה ואילו נתבע 3 ציין, כי כל פסק דין שיינתן צריך שיהיה תואם את החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

ת.א 29031-03-10:

3. בתיק זה הוגשה על ידי הרוכש, מר גלי ברדה (להלן:- "התובע" או "ברדה"), תביעה לאכיפת הסכם לרכישת זכויות במשק מספר 89 במושב גיאה (להלן:- "המשק" או "הנכס"), המהווה משק חקלאי, שבו דירת מגורים בת שלושה חדרים עם יחידת דיור, מחסנים ושטחים חקלאיים שבבעלות הנתבעים. לחילופין עותר התובע לפיצויים על סך 310,000 ₪.

התביעה הוגשה מלכתחילה לבית משפט השלום באשדוד והתנהלה לפני כב' השופט ס. הנשיא חדש. בישיבת קדם המשפט השלישית נודע, כי לפניי מתנהלת תובענה נוספת שמספרה ת.א 34129-11-10 בעילת הפרת הסכם מכר בגין אותו הנכס, בעסקה נוספת. לפיכך, הורה כב' השופט ס. הנשיא חדש להעביר התיק לבחינת שאלת איחוד דיונים בתיקים נשוא התובענה לפני כב' ס' הנשיא אריאל חזק (כתוארו אז). לאחר העברת הבקשה לתגובת הצדדים, נוכח מינוי של כב' הש' חזק לבית המשפט המחוזי הועברה הבקשה לאיחוד דיונים להחלטת כב' השופטת ס. הנשיא דינה כהן (כתוארה אז) ובהתאם להחלטתה מיום 1.5.12 אוחדה תביעה זו עם ת.א 34129-11-10.

רקע עובדתי:

4. ביום 18.8.09 נחתם בין הצדדים מסמך המכונה "זיכרון דברים", שעניינו רכישת המשק, תמורת סך של 350,000$. בהתאם לתנאי זכרון הדברים, הרוכש יישא, בנוסף, בחיוב המסים על העסקה (מס שבח, דמי הסכמה ודמי חכירה שנתיים) עד לסכום 85,000$. עוד סוכם, שככל וחיוב המס יהיה גבוה מסך 85,000$, יהיה זכאי הרוכש לבטל את העסקה. ככל ששיעור המס יפחת מ- 85,000$, ישלם הרוכש למוכר את מחצית ההפרש שבין סכום החיוב לסך של 85,000$.

זכרון הדברים נחתם במשרדו של עו"ד ציון פרץ, בא כוחו של ברדה.

5. באחד משני הפרקים שהוכתרו "תנאים נוספים" הוסכם בין הצדדים כך:

"הצדדים מתחייבים לחתום על הסכם סופי אשר יכלול את התנאים דלעיל עד ליום 1/9/09 ואולם הצדדים קשורים בהסכם החל מרגע חתימת זיכרון דברים זה. לא ייחתם הסכם, יהווה מסמך זה הסכם מחייב לכל דבר ועניין."

הסכם נוסף לא נחתם.

6. התובע עותר לחייב הנתבע לקיים את הסכם זיכרון הדברים ולחילופין, להשית על הנתבע תשלום פיצוי בגין הנזק שנגרם לו בשל הפרת ההסכם.

7. הנתבע טען, כי התובע בחר שלא לממש את עסקת המכר.

לטענת הנתבע, מספר ימים קודם החתימה על הסכם זיכרון הדברים, פרסם הנתבע באתר אינטרנט הודעה בדבר מכירת המשק, בעקבותיה פנה התובע והתעניין ברכישת המשק. בסמוך לכך, נפגשו הצדדים וחתמו על הסכם זיכרון הדברים שנוסח על ידי עו"ד פרץ. כאמור לעיל, סוכם בין הצדדים ועוגן בזכרון הדברים, כי לאחר בירור סכום חיובי המס, תהא לתובע אפשרות לבטל את העסקה ללא פיצויי. כמו כן סוכם כי עד למועד 1.9.09 ייחתם הסכם.

הנתבע טוען שהעריך והודיע לתובע כי בירור חיוב המס יארך מעל לשבועיים ולכן התאריך 1.9.09 שנקבע לחתימת ההסכם אינו מתאים. ואכן עד לתאריך 1.9.09 לא נחתם כל הסכם. בשל הצורך בבירור סכום חיוב המס, נדחה מועד המפגש לצורך חתימה על הסכם מספר פעמים ולבסוף נקבע ליום 3.11.09, במשרדו של עו"ד שמואל מאיר, בא כוחו של הנתבע.

לטענת הנתבע, במועד שנקבע לאחר שהושגו נתונים בדבר חיוב המס, ביקש התובע לנסות לחמוק או לעקוף את נושא תשלום המס בדרכים שונות, אשר לא אושרו על-ידי עורכי הדין. הישיבה הסתיימה כך שהתובע ועו"ד פרץ עזבו את משרדו של עו"ד שמואל מאיר מבלי שנחתם הסכם.

8. לטענת התובע, הפגישה הסתיימה היות והנתבע קיבל קריאה דחופה משוכרי הנכס, לפיה התקרה במבנה קרסה והוא נאלץ לצאת. הנתבע לעומתו טען, כי אירוע הקריסה כלל לא התרחש ביום הפגישה, אלא כמה ימים לאחר מכן. הפגישה הסתיימה ללא חתימה על ההסכם, שכן לאחר שהתברר לו שיעור חיוב המס, התובע כבר לא היה מעוניין בהשלמת העסקה.

9. ביום 18.11.09 שלח עו"ד פרץ מכתב לעו"ד מאיר לפיו מעוניין התובע לבצע העסקה על יסוד זכרון הדברים והסכמות הצדדים. ואלו הדברים:

" ח.נ.

מרשי, מר גלי ברדה, לאחר שבחן את כל העלויות הכרוכות בביצוע עסקת המכר, החליט לקיימה על יסוד זכרון הדברים והסכמות הצדדים.

אשר על כן הינך מתבקש להעביר למשרדי טיוטת הסכם מכר."

ביום 23.11.09 שלח עו"ד פרץ מכתב נוסף:

"בהמשך להודעתי במכתבי בפקס מיום 18.11.09 ולפיה יש בכוונת מרשי לקיים את עסקת המכר שבנדון ככתבה וכלשונה, הינך מתבקש בשנית להעביר למשרדי טיוטת הסכם. ככל שמרשיך חזר בו מכוונתו לקיום העסקה הינך מתבקש להודיעני לצורך שיחרור מרשי מהתחייבויותיו על פי זכרון הדברים."

עו"ד מאיר השיב לאמור במכתבו של עו"ד פרץ:

"מאשר קבלת מכתבך מיום 18.11.09.

חבל שמרשיך לא הודיע על הסכמתו לרכישת הזכויות בישיבה שהתקיימה במשרדי.

למיטב זיכרוני, הוא ביקש לשקול את הנושא מחדש וגם כפי שהבנתי, מרשי בדק את הנושא והגיע למסקנה כי הוצאות ההעברה הינן עצומות וכי אין מקום, בשלב זה, לבצע את העסקה.

הצדדים רשאים לשבת ביניהם ולהסכים על כל נושא בצורה מכובדת."

התובע והנתבע נפגשו כשלושה שבועות לאחר הפגישה אצל עו"ד מאיר במסעדת איסטנבול. הנתבע טוען כי במועד זה אמר לתובע כי היות והוא עזב את הפגישה אצל עו"ד מאיר הוא "לא עושה אתו עסקים."

10. התובע טוען, כי בשל ביטול עסקת המכר על ידי התובע נגרמו לו נזקים.

התובע צרף מסמך הערוך על ידי מר ליפא רן, הנדסאי אדריכלות ובו ציין כי החל בחודש יולי בהליך תכנון בניה על מגרש אותו רכש וביקש בעקבות חתימת ההסכם עם הנתבע לעצור את הליכי התכנון. כאשר התברר לתובע כי העסקה לא תבוצע, במהלך חודש דצמבר פנה אליו שוב התובע וביקש לחדש את הליך אישור התוכניות שהוגשו במגרש אותו רכש במושב גיאה.

התובע טוען כי מטרת רכישת המשק הייתה, בין היתר, לצורך הפעלת עסק לגידול שפמנונים בשטחי המשק כך שביטול עסקת המכר גרם להפסד גדול של רווחי עסק גידול השפמנונים.

ת.א 34129-11-10 :

11. התביעה הוגשה בבית משפט השלום באשקלון ועניינה אכיפת הסכם מכר וסעד כספי על סך 160,000₪. בהמשך בירור ההליך תוקן כתב התביעה, בין היתר, בכך שסכום הפיצוי הנדרש בתובענה הוגדל לסך 1,035,750 ₪, כסעד חלופי, שעה שבית המשפט לא יקבל את סעד האכיפה.

התובעים, גיל בן דוד ודורית בר שלום להלן:- "התובעים" או "בן דוד" וביחס ליחידיהם "גיל" ו"דורית"), שוכרי דירת המגורים שבמשק ועותרים לאכיפת הסכם לרכישת הנכס. הנתבעים 1-2 (להלן:- "הנתבעים" או "בני הזוג עמר") הינם הבעלים של המשק.

12. הנתבעים הגישו כנגד התובעים בתביעה העיקרית, תביעה שכנגד, לסילוק יד מקרקעין, בעניינו של הסכם השכירות שנכרת בין הצדדים וסעד כספי לפיצוי בסך 23,000 ₪, בעילת הפרת הסכם שכירות.

יאמר כבר עתה, כי תביעה זו נזנחה למעשה על ידי הנתבעים, ככל שהיא נוגעת לתביעה הכספית ואילו באשר לתביעת סילוק היד, הרי שזו כפופה כעת להכרעה בתביעת התובעים, כך שרק אם תביעתם לאכיפת ההסכם תידחה, תתקבל מאליו תביעת סילוק היד.

רקע עובדתי :

13. לטענת התובעים, הם התעניינו ברכישת משק במושב גיאה ונודע להם, כי הנכס נשוא התובענה מוצע למכירה. התובעים ראו את הנכס ומצאו כי מדובר בבית קטן, במשק הזקוק לשיפוץ. בין הצדדים נוהל משא ומתן לרכישת המשק במהלך החודשים ינואר ופברואר בשנת 2010.

ביום 17.2.10 נכרת, לטענת התובעים, הסכם בין הצדדים שכותרתו: "ראשי פרקים להסכם שכירות בית + קניית משק" (להלן:- "הסכם ראשי הפרקים"). בסעיף 4 להסכם ראשי הפרקים עוגנה הסכמה ביחס לזכות התובעים לרכוש את המשק כאמור:

"4. מוסכם על הצדדים שתוך פרק זמן שלא יעלה על 18 חודשים מיום חתימה על חוזה שכירות השוכרים יוכלו לרכוש את המשק בסכום 1,600,000 שקלים נקי למוכר כאשר כל ההוצאות שיחולו על המוכר הן המיסים והן הוצאות שאינן ידועות יחולו על הקונים."

תביעתם של התובעים הינה לאכיפת הזכות שהוקנתה להם בהסכם ראשי הפרקים, שהינה זכות אופציה לרכישת המשק, זכות שהנתבעים מתנערים ממנה.

התובעים אף טוענים, כי זכות האופציה עוגנה בהסכמי השכירות המאוחרים שנחתמו, כאשר התנערות הנתבעים מהסכמתם הינה התנערות משיקולי כדאיות, הא ותו לא.

14. לטענת התובעים, במהלך החודשים שלאחר חתימת הסכם השכירות ביצעו התובעים פעולות שונות הקשורות לעסקה המתגבשת, בהסתמך על התחייבות הנתבעים. בראש ובראשונה, התובעים שיפצו את הנכס בעלות של כ-37,000 ₪, מתוך ידיעה שהשיפוץ מתבצע בנכס שבתהליך רכישה על-ידם. בהמשך טענו, כי מאז ההשקעה הראשונית השקיעו התובעים בנוסף סך של 8,000 ₪. התובעים טוענים, כי נכנסנו לנכס בחודש אפריל למרות שהסכם השכירות שלהם, לגבי נכס שבו התגוררו טרם הסתיים והם נאלצו לשלם במשך חודשיים שכירות לבעלי משק 34 בו התגוררו עד למעבר לנכס. כמו כן, לצורך תשלום התמורה עבור המשק, מכר גיל דירה שהייתה בבעלותו בראשון לציון, אשר חלה עליה תכנית "עיבוי בינוי", תמורת סך 1,100,000 ₪. בהתאם לאמור בחוות דעת השמאים גדי יהודה ודני ויינברגר, שוויה של הדירה נכון ליום 13.3.14 הינו 1,400,000 ₪, כך שאילו לא הייתה נמכרת הדירה בשנת 2010 יכול היה גיל למכור את הדירה בסכום גבוה יותר.

דורית, גם היא תכננה למכור את ביתה. אלא, שעה שהסתבר כי העסקה לא נסגרת כמתוכנן, נעצרה המכירה. התובעים המתינו לחתימה בפועל על הסכם, כך שמיד לאחר החתימה יעבירו לנתבעים את מלוא התמורה.

התובעים טוענים, כי ערכו בירור באשר לסכום החיוב במס בעסקת המקרקעין, כך שבתוספת המיסים, מחיר התמורה הכולל הוא בין 2,000,000 ₪ ל- 2,200,000 ₪.

התובעים טוענים, כי בחלוף מספר חודשים מהכניסה לנכס פנו לעו"ד אדם טל ז"ל לצורך עריכת הסכם מכר לחתימה. במועד זה או בסמוך לכך, חלה עו"ד אדם ולמרבה הצער נפטר ביום 3.4.10. התובעים פנו לעו"ד אפרת חקיקת, המתמחה בעסקאות במשקים חקלאיים, אלא שמשרדה מצוי במחוז צפון ולכן העדיפה שלא לקבל הייצוג והפנתה התובעים לעו"ד שי אופיר, ואף צורף לכתב התביעה יפוי כח שנחתם לטובת עו"ד אופיר ביום 17.11.10. לטענת התובעים במהלך התקופה האמורה, לא חזרו בהם הנתבעים מהתחייבויותיהם למכור הנכס באופן מפורש, אך תוך כדי שיח, רמז הנתבע, כי מחירי הנדל"ן עלו וכי הוא תכנן לרכוש דירה בעיר אשקלון מכספי התמורה, אך בחלוף הזמן ואף בשים לב לעליה במחירי הדירות, הדירה באשקלון הפכה לבלתי רלוונטית ולכן יש להתאים או לעדכן את התמורה עבור הנכס ביחס לעליית מחירי הנדל"ן בשוק.

15. בסיכומיהם התייחסו התובעים לתביעתו של מר ברדה בת.א. 29031-03-10. לטענתם, זכרון הדברים לא השתכלל כדי הסכם ולא נרשם משכון לטובת התובע, כשהם לא ידעו בזמן ניהול המו"מ וההתקשרות עם הנתבע על המחלוקת בין מר ברדה לבין הנתבע ועניין זה נודע רק כעבור מספר חודשים.

16. לטענת הנתבעים, בין התובעים לנתבע התקיימו שלוש פגישות במהלך חודש פברואר ובפגישה הרביעית נחתם מסמך ראשי הפרקים, המסמך נוסח על ידי הנתבע ונכתב בכתב ידו. המסמך מופנה לשלום יעקב, אביה של דורית (להלן:- "מר שלום"), שעמו נוהל עיקר המשא ומתן.

לטענת הנתבעים, היות והסכם מכר טרם נחתם באותו שלב ועל מנת לאפשר לתובעים להיכנס ולהתגורר בבית, נחתם הסכם שכירות.

ביום 14.3.10 נכרת בין הצדדים הסכם שכירות לתקופת שכירות בת שמונה עשר חודשים (להלן:- "הסכם שכירות"). בהסכם נכללה הערה בדבר אופציית לרכישת המשק וזו לשונה:

"הערה: תקופת השכירות תהיה עם אופציה לקנייה שתהיה מוסכמת על הצדדים לפי נוסח (במקור נכתב "נוסך"- ס.כ.) בסיסי שהוסכם וייסגר לאחר חוזה אצל עו"ד לפי נוסח שקיים אצל עו"ד אדם טל".

הצדדים חתמו על שני הסכמי שכירות הזהים באופן כמעט מוחלט בתוכנם, באחד בוצעו השלמות בכתב יד והשני מודפס.

לטענת הנתבעים, התובעים הם אלו שנמנעו מחתימה על הסכם מפורט, הנתבע ומר יעקב שלום נפגשו אצל עו"ד אדם טל ז"ל למעלה מחמש פעמים. בפגישה אחת נכחה גם הנתבעת. התובעים יכלו לחתום על הסכם לרכישת הנכס עוד קודם לחתימה על הסכם השכירות, אלא שהתובעים לא הגיעו לחתום וכבר קודם לפטירת עו"ד אדם טל ניתן היה לחתום על ההסכם וטענת התובעים כי פטירתו של עו"ד מנעה החתימה על ההסכם אינה נכונה. מכל מקום, לטענת הנתבעים, הסכם השכירות, המאוחר להסכם ראשי הפרקים, איגד את כל ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים, כשהוא מבטל כל הסכמה קודמת, ככל שישנה, לרבות כל הסכמה שהושגה במסגרת הסכם ראשי הפרקים, שעניינית הנתבעים טוענים, כי כלל אינו מהווה הסכם, אלא כלשונו, מכתב הממוען למר שלום ובו ריכוז ההסכמות העקרוניות שהושגו.

הסכם השכירות דיבר על אופציה רכישה לזמן קצר ובכפוף להסכמת הצדדים, שאמורה היתה להיות מושגת בתוך זמן קצר מאוד.

שעה שהסכמה זו לא הושגה, הרי שאין כל התחייבות של הנתבעים לשמור עבור התובעים את מחיר הנכס ומכאן, שעה שלא הושגה הסכמה בין הצדדים, מספר חודשים לאחר חתימת הסכם השכירות, הרי שנתבעים ממילא אינם מחוייבים למכירת הנכס.

עוד טוענים הנתבעים, כי התובעים שיפצו את הבית מרצונם החופשי כשהם יודעים כי בהסכם השכירות נקבע במפורש, כי כל השקעה שתהא בנכס, תהיה על חשבון התובעים. כן נטען, כי הקבלות שצרפו התובעים אינן מעידות על שיפוץ, אלא על תחזוקה שוטפת.

תמצית הליכי הביניים וההליכים המקדמיים:

17. ביום 17.11.10, יחד עם הגשת כתב התביעה, הוגשה בקשה למתן צו מניעה זמני אשר יאסור על הנתבעים לבצע פעולה כלשהי בנכס. לאחר דיון בבקשה, ניתן ביום 28.2.11 צו מניעה, בכפוף להפקדת ערבויות.

ביום 9.6.11 הגישו הנתבעים בקשה לביטול צו המניעה בשל אי תשלום דמי שכירות. ביום 14.7.11 ניתנה החלטה, לפיה תשלום דמי השכירות יהווה תנאי לתוקפו של צו המניעה.

ביום 9.5.12 הוגשה בקשה נוספת לביטול צו המניעה בשל הפרה. בהחלטתי מיום 23.7.12 הוריתי כי אין מקום לשינוי בתנאי הצו הזמני שניתן.

ביום 2.1.13 במסגרת ישיבת קדם משפט, נוכח העובדה שהתביעות אוחדו והסיכון לפיו תאושר אכיפה של ההסכם הנטען בין התובע לנתבע בתיק 29031-03-10 שהינו קודם בזמן מההסכם הנטען בין הצדדים בתיק 34129-11-10, ביקש ב"כ התובעים צו לפיצול סעדים, על מנת לאפשר להם להגיש תביעה כספית בגין הנזק שנגרם. כב' הש' ליפשיץ, שאליה הועבר הטיפול בתיק, דחתה בהחלטתה מיום 9.6.13 את הבקשה לפיצול סעדים וציינה כי ניתן להתגבר על הסיכון לכאורה שהועלה בבקשת התובעים באמצעות בקשה לתיקון כתב התביעה, כך שהתובע בתביעה שאוחדה יצורף כנתבע, וקצבה 30 ימים להגשת הבקשה.

בחלוף כשישה חודשים, ביום 5.1.14, הגיש ב"כ התובעים בקשה לתיקון כתב התביעה באופן שיצורף מר גלי ברדה, כנתבע 3 והוספת סעד חלופי לפיצויים.

בהחלטת כב' ליפשיץ ניתנה לתובעים הרשות לתקן את כתב תביעתם בדרך של הוספת סעד חלופי (פיצוי כספי). כאמור בהחלטה, ביום 11.2.14 הוגש כתב תביעה מתוקן אשר כלל סעד חלופי לסעד אכיפת ההסכם והוא פיצוי בגין נזקים שנגרמו בשל הפרת ההסכם.

ביום 1.4.14 עקב מעברה של כב' השופטת ליפשיץ לבית משפט השלום בבאר –שבע הוחזר התיק לטיפולי.

ביום 31.3.14 הוגשה בקשה לביטול צו המניעה בשל הפרות נטענות. בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 30.4.14 נדחתה הבקשה לביטול צו המניעה.

ראיות:

18. בת.א. 29031-03-10, מטעם התובע העידו התובע, עו"ד ציון פרץ ומר אלעד בדיל, שותפו של התובע, אשר העיד לעניין ההפסדים שנגרמו כתוצאה מביטול עסק חוות השפמנונים. העדים הקדימו והגישו תצהירים.

בת.א. 34129-11-10, מטעם התובעים העיד התובע מר בן דוד גיל אשר הקדים והגיש תצהיר.

כן הוגשו על ידי התובעים חוות דעת שנערכו על ידי השמאים גדי יהודה ודני וינברגר, ביחס למשק 89 במשק גיאה וביחס לדירה ברחוב ראובן 11/8 ראשון לציון, היא הדירה, שעל פי הנטען, נמכרה על ידי גיל לשם מימון רכישת המשק.

במסגרת צו המניעה העיד מר שלום יעקב. במהלך שמיעת הראיות ביקש ב"כ התובעים שכל חומר הראיות לרבות חומר הראיות בצו המניעה יהווה חלק מחומר הראיות בתיק ואילו ב"כ הנתבעים התנגד לכך, בעיקר בשים לב לכך שמר שלום נחקר רק במסגרת הליכי הביניים.

בהחלטתי מיום 29.6.15, קבעתי כי לא אתעלם מהראיות שהוגשו במסגרת צו המניעה, אך יינתן להן המשקל המתאים, בין היתר בשים לב למועד שבו הודיע ב"כ התובעים על כוונתו להסתמך על הראיות כחלק מהראיות בתיק, וכן בשים לב לכך שמדובר בראיות אשר הוגשו במסגרת הליכי ביניים, על כל המשתמע מכך.

עו"ד טויטו ביקש לחקור בחקירה נגדית את דורית, נתבעת מס' 2 וכן את מר יעקב שלום, אלא שלאור מצבו הרפואי של מר שלום במועד שמיעת הראיות, נמנעו התובעים מלהעידו.

התובעים תמכו טענותיהם גם בתמליל שיחה מהמפגש שהתקיים בין התובעים, הנתבע ומר שלום יעקב.

ב"כ הנתבעים שמר על זכותו לטעון לעניין קבילות ומשקל התמלול. בסיכומים טען ב"כ הנתבעים כי אין לייחס חשיבות מיוחדת לתמליל היות והתמליל לא תומלל על ידי מומחה, אלא על ידי התובע בלבד והוא ערוך על ידי התובע, כך שהושמטו מילים בתמליל והשיחה בין הצדדים נקטעה פתאום.

התובעים טוענים, שעניין התמליל הועלה כבר בתחילת ההליך, במסגרת הבקשה לסעד זמני והנתבע על אף שאמר כי לא ידע שהשיחה מוקלטת, לא התנגד ואף נשאל והשיב בהקשר זה.

מטעם הנתבעים, העידו הנתבעים ועו"ד שמואל מאיר אשר הקדימו הגשת תצהירים.

דיון:

19. השאלות העיקריות הנדרשות להכרעה הן: האם נכרתו חוזים בין התובעים ובין הנתבעים, ככל שנכרתו, האם בוטלו כדין או הופרו על ידי מי מהצדדים, ואיזה מבין ההסכמים יש להעדיף, ככל שקיימת לתובעים כולם זכות האכיפה. ככל שלא נכרתו הסכמים, האם נוהל המו"מ בתום לב והאם זכאי מי מבעלי הדין לפיצויים ומה שיעורם.

20. ממושכלות ראשונים חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול – סעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן:- "חוק החוזים").

בבחינת קיומו של כריתת חוזה בדרך של הצעה וקיבול כהגדרת החוק נדרשת הוכחת שני יסודות מהותיים והם גמירות דעת ומסוימות ומאחר שבעניינו מדובר בעסקת מקרקעין, הרי שיש לעמוד בתנאי נוסף והוא דרישת הכתב, הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן- "חוק המקרקעין").

21. לעניין מסויימות- ההצעה היא מסוימת כאשר ניתן עם קיבולה להפכה לחוזה שלם ומחייב (פרופ' גבריאלה שלו, "דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי", להלן:- "שלו", עמ' 175). ההצעה צריכה לכלול את כל הפרטים המהותיים והחיוניים.

בע"א 73 /649 יצחק קפולסקי נגד גני גולן בע"מ, פ"ד כ"ח (2) 291, 295-296 עמד כב' השופט עציוני על פרטים המהותיים והחיוניים של עסקה כדלקמן:

"על התנאים המהותיים והחיוניים החייבים להימצא במסמך שבכתב אפשר ללמוד מתוך הפסיקה בשאלה מתי יחייב הסכם מוקדם גם ללא "הסכם פורמלי". ב-ע"א 651/71 שלא פורסם, אמרתי ש"כדי שהסכם כזה יהיה הסכם מחייב צריך הוא, בנוסף לכוונה ברורה להתחייב בחוזה, לכלול את כל התנאים ההכרחיים להתקשרות. הבהרת תנאים אלה חשובה בעיקר בהסכמים הנוגעים למקרקעין..... ".

תנאים אלה כוללים לדעתי דברים הכרחיים, כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק (...). רק מסמך כזה, על כל הפרטים החיוניים הללו, יעלה בקנה אחד עם כוונת המחוקק ועם ההסדר הרצוי בעסקות מקרקעין".

במרוצת השנים התרככה הגישה ונמצאו פתרונות שונים, גם כאשר לא נערך בין הצדדים מסמך בכתב.

בע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב (2) 278, נקבע כי במקרים חריגים תבחן האפשרות שחוסר תום לב ידחק את דרישת הכתב.

פסק הדין בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 1985 (1996) (להלן:- "עניין קלמר") ניתן כעשור לאחר פסק הדין זוננשטיין ובהסתמך עליו, נסקרו ההלכות והמגמות בעניין 'ריכוך' דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין:

"... כיום קובעת ההלכה כי אין הכרח שיהיה חוזה כתוב וחתום על כל פרטיו ודקדוקיו. ראשית, אפשר כי מסמך המעיד על העסקה, אף שאינו חוזה, יספק את דרישת הכתב. לדוגמה, במקרה אחד נפסק כי קבלה המאשרת תשלום מסוים על חשבון חלקת מקרקעין מסוימת מקיימת את דרישת הכתב. הקבלה לא ציינה את מתי ישלם הקונה את יתרת המחיר, מתי תימסר החלקה לקונה, ומי ישלם את המיסים. אף על פי כן קבע בית המשפט כי התנאים בעניינים אלה יושלמו לי החוק או ההלכה כגון ההלכה המחייבת לקיום חוזה בזמן סביר."

ובהמשך נכתב כך:

"ההלכה בעניין זה עדיין אינה מגובשת: עדיין אין זה ברור מהו המינימום ההכרחי כדי לענות על דרישת הכתב. עם זאת מגמת ההלכה ברורה. ההלכה הגיעה למסקנה כי גישה מחמירה לגבי דרישת הכתב תהיה גזירה שאין הציבור יכול לעמוד בה, ולכן יש מקום להקל על התובעים אכיפת התחייבות במקרקעין."

כיום ולאור המגמה המתפתחת יתכנו מקרים בהם הצדדים הסכימו על הפרטים החיוניים לחוזה ובית המשפט יפעל להשלמת החוזה, כל עוד הצדדים לא הביעו אי הסכמה באשר לפרטים הדורשים השלמה.

22. גמירת דעת- נדרשת הן מצד המציע והן מצד המקבל ובהעדרה לא יוכל בית המשפט ליצור אותה בדיעבד. (שלו, עמ' 172).

בבואו לקבוע האם ישנה גמירת דעת, נדרש בית המשפט לבחון כוונת הצדדים, האם הצדדים אכן התכוונו לחתום על המסמך והאם הינו בגדר הסכם שהצדדים התכוונו להיות מחויבים על פיו.

כוונה ניתן לבחון אך באמצעות גילויים חיצוניים, כאמור בע"א 692/86, 693/86 יעקב בוטקובסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נגד אליהו גת ואחרים, מג(1), 57, 67:

"קיומה של גמירת דעת נבחן על-פי אמת מידה אובייקטיווית. את כוונתו של צד לחוזה להתקשר התקשרות חוזית מחייבת עם זולתו אין בוחנים על-פי הלוך נפשו הסמוי, אלא על-פי ביטוייו החיצוניים והגלויים. כוונה שנתגבשה עשויה להקים חבות משפטית רק מעת שהובעה. קיומה ומהותה נמדדים, באבן הבוחן של האדם הסביר, על רקע הדברים שנאמרו או נכתבו והנסיבות שבגדרן הוצגה העמדה."

אבני הבוחן לקיומה או העדרה של גמירת הדעת יכולות להימצא בתוכן הקשר החוזי ובהתנהגות הצדדים לפני כריתת החוזה ולאחריה ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט (1) 931, 938.

נטל השכנוע להוכחת רכישת הנכס מוטל על כתפי התובעים כאשר אדם ידוע כבעל מקרקעין וחברו טוען כי רכש אותם ממנו, האחרון הוא הטוען לשינוי המצב הקיים ועליו לשאת בנטל השכנוע (רע"א 296/11 נג'אר נ' עליאן, ניתן ביום 23.2.12).

23. על רקע ההלכות האמורות, יש לבחון את טענות הצדדים לעניין קיומה של עסקה תקפה, בכל אחד מהתיקים, כאשר הנתבעים טוענים לעניין העסקה עם ברדה, כי הושגה הסכמה בדבר בטלות ההסכם, כשלא הייתה כוונה כי זכרון הדברים שבין הצדדים יחייב, חרף לשונו. ובעניין של בן דוד, יש לבחון את טענת הנתבעים, כי התובעים לא מימשו את תקופת האופציה שניתנה להם ומכאן, כי זו בוטלה. בשני המקרים יש לבחון את טענת הנתבעים, כי ההסכמים שנכרתו בין הצדדים אינם הסכמים העונים על דרישת הכתב שבחוק המקרקעין ואינם מעידים על גמירות דעת ומכאן אינם מחייבים.

קיומו של הסכם בתיק 29031-03-10:

24. בין הצדדים נחתם זיכרון דברים, האם מסמך זה מהווה הסכם תקף ומחייב:

מסויימות- זיכרון הדברים כולל את שמות הצדדים, מהות העסקה, מחיר, הוצאות וחיוב מסים. המסמך אינו כולל את זמני התשלום ומועד מסירת החזקה של הנכס.

בעדותו אמר הנתבע, כי תנאי ההסכם לא היו מפורטים דיים בזכרון הדברים, כאשר בהסכם היו חסרים פרטיים מהותיים, כגון רכיבי המשק החקלאי הכלולים בהסכם, מועדי תשלום והמחיר המלא של הנכס. כך העיד הנתבע:

"ת: אם זה היה הסכם לפי הטענה שלך מישהו היה צריך לתת מקדמה שקל אחד אתה אמרת שהמסמך הזה מהווה סוג של הסכם, אם אתה אומר שזה הסכם במהלך ההסכם היה צריך לשלם אגורה שקל. לא כתוב באף מקום שצריך לשלם, היה צריך לכתוב את מחיר המשק תנאי, גודל המשק.

ש: גודל המשק משתנה.

ת: בטח. אולי אני לא רוצה לתת לו מגרש בהרחבה שנתתי אותו לבת שלי במתנה. או לא לתת לו את חלקה ב'.

ש: זה לא ברור מה זה המשק.

ת: המגרשים בהרחבה לא קשורים ישירות למשק, וכשהם צריכים לבוא ולשבת אצל עו"ד שמואל מאיר היו הדברים האלה לבוא לידי ביטוי. הדברים האלה לא נרשמו כי הם קמו והלכו." (עמ' 113 לפרוטוקול).

25. גמירות דעת- מחד הנסיבות החיצוניות במעמד החתימה, מעידות על גמירת דעת הצדדים להתקשר בהסכם מחייב. הצדדים חתמו על זיכרון דברים במשרד עורך דין בניסוחו של עורך דין, ההסכם כולל את פרטי המשק החקלאי ואת המחיר החוזי, גם אם מחיר זה אינו מצויין במלואו בהסכם, אלא אופן חישובו הוא הקבוע בהסכם וכן זכרון הדברים כולל תנאים מפורשים בדבר תוקפו וחיובו של ההסכם הכולל חיוב פיצוי המופיע בווריאציות שונות שלוש פעמים בזיכרון הדברים, כאשר הצדדים חוזרים פעמיים על סעיף החיוב בפיצויים בנוגע לזכרון הדברים: "תנאים נוספים: (נכתב בכתב יד- ס.כ) צד אשר יחזור בו מקיום זיכרון דברים זה ישלם לצד השני סך של 50,000 (חמישים אלף דולר ארה"ב).", וכן "החוזה יכלול פיצויים מוסכמים בשיעור 10% אחוזים מגובה העסקה." בסיפא של פרק נוסף שהוכתר תנאים נוספים: "צד אשר יחזור בו מביצוע העסקה, ישלם לזולתו דמי נזק מוסכמים מראש בסך של 50,000 (חמישים אלף דולר ארה"ב)."

בזכרון הדברים הודיעו הצדדים על כוונתם לחתום על הסכם נוסף, שלא נחתם בסופו של יום. הנתבע אף העיד מפורשות, כי היה ידוע לעו"ד פרץ כי ההסכם צריך להיערך גם באמצעות עורך דינו של הנתבע, שלא יוצג בפגישה אצל עו"ד פרץ (ראה עדות עמר בעמ' 112 לפרוטוקול וכן עדותו של עו"ד פרץ בעמ' 36 לפרוטוקול). לכאורה, היה בכך כדי להעיד על העדר גמירת דעת. אלא, שכאמור לעיל, סוכם בזכרון הדברים כי ככל ולא ייחתם הסכם נוסף - לזכרון הדברים יהא תוקף של הסכם.

26. כב' השופט י' דנציגר בע"א 8320/09 אלי חדד נ' מרדכי שמיר (פורסם במאגרים, מיום 29.3.11), סקר בפסק הדין ההלכה בסוגיה זו:

"צדדים העורכים הסכם מוקדם בכתב ומסכימים במסגרתו לחתום על חוזה בשלב מאוחר יותר, מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת".

יחד עם זאת, נקבע שמדובר בחזקה הניתנת לסתירה, ככל שמוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על החוזה.

בפסק הדין בעניין ע"א 158/77 רבינאי נ. חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2), 283, 288 נקבע כך:

"מן הראוי לציין כי נוסחאות אלה ואחרות כבודן במקומן מונח, אך אין לראות בהן חזות הכל. הכל תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. אין לבודד את 'נוסח הקשר' ממכלול עובדות אלה. כך למשל, אפילו נזקקו הצדדים לנוסחה כי זכרון הדברים 'נתון לחוזה פורמלי', ניתן לראות בזכרון הדברים חוזה מחייב, אם 'כוונת הצדדים להתחייב זה כלפי זה היתה ברורה ונעלה מספק (ע"א 118/53, בעמ' 9, דברי השופט ויתקון)".

27. על מסמך זכרון הדברים הופיעו חתימות הצדדים אשר יכולות להוות אינדיקציה לגמירות דעת. הנתבע טוען, כי דווקא העדרה של חתימת הנתבעת 2 או בת זוגו של התובע מהווה מכשול להכשרת זכרון הדברים כהסכם מחייב, היות ובת הזוג הינה בעלת זכויות במשק. בת הזוג אף לא נתבעה על ידי ברדה, כך שגם אין מדובר בהסכם שניתן לאכיפה.

28. תנאי מהותי אשר יש בו כדי להשליך על כדאיות העסקה וההסכמה הבסיסית לביצוע העסקה והוא המחיר, לא היה ברור ונקוב במספרים ואפשר לתובע לחזור בו מן העסקה ככל ויסבור כי אינה כדאית עבורו. אמנם נקבעה נוסחה לחישוב תשלום התמורה כך שמעבר לסכום קבוע- 350,000$, ישולם מלוא שיעור המס על ידי התובע ואם שיעור המס יפחת מ- 85,000 $, ייהנה הנתבע אף הוא מהפחתת המס. מנגד, היות ונתוני חיוב המס היו או הינם בגדר נעלם במועד החתימה על זיכרון הדברים הצדדים לא ידעו מהו סכום התשלום במדויק, ניתנה לרוכש אופציה לחזור בו מההסכם, ככל שיסתבר ששיעור המס גבוה מזה שהצדדים צפו במועד חתימת זכרון הדברים.

כפי שעולה מעדותו של עו"ד ציון פרץ הצדדים סברו כי חיוב המיסוי יהא בסדר גודל של כ- 90,000$. אלא שככל הנראה במפגש במשרדו של עו"ד מאיר, הסתבר כי עלויות המס גבוהות מששיערו. בעדותו ציין הנתבע, כי גובה המס היה בשיעור 120,000 $.

עו"ד שמואל מאיר הסביר את הפערים בתשלום המס, לעומת הערכתם המוקדמת של הצדדים:

"הסברתי להם שהיות והקונה לוקח על עצמו לשלם 85 אלף דולר, את הסכומים יש לגלם כביכול שהנכס הוא יותר יקר ממה שהם כותבים. ז"א אם הקונה משלם גם את החלק מההוצאות בסכום של 85 אלף דולר, זה לא הסכום שאני לא זוכר כמה הם כתבו, זה בעצם מייקר את הנכס בעוד 400 -500 אלף ₪. ז"א אם הם דיברו בזמנו שהנכס שווה בסביבות 1.3 מיליון ₪ משהו כזה, אז בגלל שהקונה משלם 85 אלף דולר זה עוד סכום של כמה מאות אלפי שקלים וזה בעצם מייקר את העיסקה הזאת בהתאם." (עמ' 84 לפרוטוקול).

התובע טוען, כי היות ובזכרון הדברים לתובע ולו בלבד ניתנה האופציה לבטל ההסכם לאחר בירור סכום חיוב המס, ביום 18.11.09 הודיע התובע באמצעות ב"כ עו"ד פרץ כך ובעצם הביא גם להשתכללותו של תנאי זה: "מרשי, מר גלי ברדה, לאחר שבחן את כל העלויות הכרוכות בביצוע עסקת המכר, החליט לקיימה על יסוד זכרון הדברים והסכמות הצדדים." וביקש שעו"ד מאיר ישלח לו טיוטת הסכם.

הנתבע טוען, כי פרש והבין מהתנהגות התובע ועורך דינו במפגש אצל עו"ד שמואל מאיר, כי התובע אינו מעוניין בעסקה כלל ובהתנהגותו זו ביטל את ההסכם ביניהם. הנתבע פרש את האמור במכתבו של עו"ד פרץ כהצעה חדשה על יסוד ההסכמות שהושגו בעבר וסרב לקבל הצעה זו.

29. עו"ד פרץ בעדותו טען כי הפגישה אצל עו"ד מאיר נועדה כדי לחתום על הסכם:

"...אבל אין מחלוקת שבאותו יום שבו התייצבנו בפני עו"ד שמואל מאיר באנו לחתום על הסכם.

באנו כבר לסגור, עו"ד שמואל מאיר היה אמור להכין את ההסכם והיינו אמורים לחתום עליו שם.

אני לא ראיתי עדיין. אני לא יודע אם הוא הכין או לא הכין, אך המועד הזה היה מיועד לחתימה על הסכם. יכול להיות שזה לא היה מוכן משום שמלכתחילה הנתבע לא היה מוכן לסכום ולכן ההסכם הזה לא הוכן."

במאמר מוסגר, יוער כבר עתה כי גם התובע והנתבע בעדותם אמרו שחשבו שהפגישה אצל עו"ד מאיר נועדה לחתימה על הסכם.

בהמשך עדותו של עו"ד פרץ אמר שלא נחתם הסכם בין הצדדים באותה פגישה היות ועו"ד שמואל מאיר היה צריך לברר האם ניתן להפחית את סכום המס:

"ש: מה הסיבה שהפגישה הסתיימה ללא חתימה על הסכם.

ת: באותו מעמד בעצם כבר די היה ברור מסכום המס, סכום המס שאמור להיות מוטל על הקונה ישולם כולו לרשויות המס ולא כפי שמפורט בזכ"ד שככל שחלק מהמס יופחת יהנה מזה הן המוכר והן הקונה. בנסיבות האלה טען הנתבע – עמר שהסכום הוא סכום נמוך מידי ולכן כבר אז באותו מעמד עו"ד שמואל מאיר היה אמור לנסות להפחית את המס. אבל בשום פנים ואופן לא היה באותו מעמד עניין של חזרה מהעסקה.

ש: אולי הסיבה היתה מאחר וה- 80 – 90 אלף דולר היה לפני הגילום ולאחר גילום זה עוד 40 אלף דולר אולי זאת הסיבה.

ת: לא. אנחנו הערכנו באותו מעמד שסכום המס כולו יהיה בסביבות 80-90 אלף דולר. את הסכום הזה בסופו של דבר גלי היה מוכן לשלם.

גם נכון להיום אני לא יודע אם זה עוד 40 אלף דולר. בסופו של דבר כל סכום המס היה אמור להיות מוטל על גלי והוא היה מוכן לשלם אותו."

ועוד בהמשך:

"ת: לפני הפגישה דיברתי עם עו"ד שמואל מאיר טלפונית, הוא ידע מה יש בזכ"ד ומה התוצאה של הבדיקה שלי. בעיקרון באותו מעמד היינו אמורים לחתום הוא היה צריך להכין הסכם ולחתום. אני לא יודע מה נאמר בינו ובין הלקוח שלו, בסופו של דבר הגענו לפגישה וההסכם לא נחתם.

באותו זמן כשראינו שבעצם יש התנגדות של מר עמר לחתום על הסכם, אמרנו בוא ניתן לעו"ד שמואל שינסה להפחית את גובה המס וזה מה שנעשה. אתם צריכים להבין שבמהלך התקופה מיום שבו נחתם זכ"ד ועד למפגש שנערך אצל עו"ד שמואל מאיר אני ניהלתי כמה וכמה שיחות עם עמר שבהם הוא אמר לי מפורשות שצריך לבדוק את השפעת אחוזי הנכות שלי על גובה המס, מצד אחד.

בשיחה אחרת הוא אמר שצריך לבדוק עד כמה הוא נכנס לנעלי הוריו בזמן מכירת המשק והוא צריך לחפש מסמכים מהתקופה של הוריו.

ש: זה רלוונטי לפגישה.

ת: זה רלוונטי לגבי גבוה הפחתת התשלומים. זאת אולי הסיבה שבאותו מעמד אולי לא נחתם ההסכם."

עו"ד ציון פרץ בעדותו אף אמר במפורש שההסכם לא נחתם כי הנתבע לא הסכים לחתום.

30. עו"ד שמואל מאיר טען, כי הפגישה לא נועדה לחתימה על הסכם, הוא לא היה ערוך לכך ואף לא הזמין אישור זכויות וכו'.

עו"ד מאיר אמר, כי במפגש הודיע לצדדים את גובה חיוב המיסוי כפי שהוא מעריך לאור ניסיונו וסכום החיוב היה שונה ממה שחשבו הצדדים קודם. עו"ד מאיר בפגישה רשם סכומים כל שהם בהקשר של חיוב המס על נייר טיוטה. במועד שמיעת הראיות משהוצג המסמך לפניו ידע עו"ד מאיר להתייחס לרישום הנוגע למסים העיקריים, שהערכת סכומם היתה פשוטה יותר. עוד נראה מתוך הרישום, כי במהלך הפגישה עלה נושא הפיצוי העתיד להתקבל בשל הפקעת קרקעות על מסלול הרכבת שהיתה אמורה להיסלל, נושא שעל פניו לא עלה במהלך חתימת זכרון הדברים.

עו"ד מאיר הסיק בתום הפגישה שהערכת סכום המס גרמה לצדדים לחשוב שהעסקה לא מתאימה או כדאית עבורם ואלו דבריו:

"ש: מה קרה.

ת: הסברתי להם הערכה שלי שתהיה תוספת היות ואתה מוסיף את המיסוי לעסקה, וזה בעצם לא מה שאתם חשבתם, יהיו פה הוצאות מעבר למה שחשבתם אמרו לי תודה רבה. אני אפילו לא זוכר אם הם שילמו לי שכר טרחה."

וכן:

"ש: יש בפניך זכרון דברים שכתוב שהוא מחייב כהסכם לאחר 1.9 אתה לא אומר ללקוח שצריך לבטל את זה במסמך

ת: לא, לא אמרתי את זה.

ברגע שבאו הצדדים וראו שזה לא מתאים להם, איחלתי להם בהצלחה ושיחפש קונה אחר."

ובהמשך חזר על הדברים:

"ש: אז אתה ממשיך מרשי בדק את הנושא הגיע למסקנה כי הוצאות ההעברה הינן עצמות, מה זה הוצאות העברה.

ת: דמי הסכמה ומס שבח. לא העריכו אותם נכון לכן הם ירדו מהעסקה....

ש: אני לא מבין.

ת: אני מסביר שוב, ברגע שהם היו אצלי והם ראו שיש הוצאות הם הבינו שזה לא מתאים והם קמו והלכו....

ש: אם זה ככה מדוע זה לא כתוב במכתב שלך.

ת: האם אני צריך להשקיע בזה כל כך הרבה. לא חשבתי שיש מקום להשקיע ברגע שהצדדים ראו שזה לא מתאים.

אדון ברדה ראה והבין שההוצאות יהיו כל כך גדולות, ומר עמר הבין שההוצאות יהיו גבוהות ואז הוא אמר שהוא יחפש קונה אחר."

למעשה, במהלך כל עדותו דבק עו"ד מאיר בגרסתו כי במעמד הפגישה לא הייתה נכונות לבצע את העסקה אלא להיפך :

"ש: אני אומר לך שמר ברדה לא ירד מהעסקה, היו שאלות של מיסוי היתה הדברות על בחינת האפשרות להפחתת המיסוי ובזה הסתיימה הפגישה על מנת לנהל דין ודברים בהמשך, אני אומר לך שבעקבות זאת התקשרו אליך גם עו"ד ציון פרץ להמשיך להתנהל בעסקה.

ת: אני לא הבנתי זאת כפי שאתה מתאר. אני הבנתי שהם ירדו מהעסקה."

ובהמשך:

" ש: בשלב הזה שיש התכתבות בין עו"ד אתה מבין מר ברדה עומד על החתימה על ההסכם אתה עדיין מבקש להודיע בצורה מפורשת שהחוזה מבוטל.

ת: לא נתבקשתי על ידי אף אחד, לא על ידי מר עמר, הוא לא התקשר להגיד לי אני רוצה לקיים את העסקה. הדבר היחיד זה הדבר שהגיע מעו"ד פרץ ואני אמרתי שאני הבנתי מהצדדים שאין עסקה.

ש: אבל לא זה מה שכתבת.

ת: זה מה שהבנתי, אני עכשיו אומר לך....

ש: אתה רואה בדברים ביטול לעסקה שהיתה בכתב.

ת: שום ביטול. אני הבנתי שאין להם אפשרות לעשות את העסקה....

ש: אתה הבנת שהצדדים החליטו לבטל.

ת: שהם החליטו שלא לחתום על הסכם.

ש: מה ההבדל

ת: אני הבנתי שכל זכרון הדברים לא נכנס לביצוע, מכח זה שהם היו אמורים חתום על הסכם ביום 1.9 והם הגיעו אלי הרבה אחרי, והבנתי שהם עדיין לא בשלים לחתום על ההסכם. אני מסיק את זה.

הם לא באו הנה תעודות זהות באנו לחתום א' ב ' ו-ג.

ברגע שאנחנו מוכנים לחתום אנחנו לפני כן מזמינים את המסמכים הרלוונטיים ואת האנשים ואישורים מרשם המשכונות.

ש: בהנחה שמה שהסקת, יש עו"ד בתמונה שמגיע אליך ומייצג את הצד השני ואתה מסיק את מה שמסיק ואתה לא מוצא לנכון לא לפנות ללקוח לא לפנות לעו"ד ואומר בוא נכריז על זכרון הדברים כבטל, אתה נותן לזה לגווע.

ת: כשהצדדים באים ורואים שהם לא יכולים לעמוד בזה אני לא עושה בזה שום פעולה, אני לא אאלץ מישהו לחתום על הסכם.

הוא קם ואומר זה לא מתאים לי.

הוא בעצמו יכול היה לבטל את ההסכם. הוא בעצמו היתה לו הזכות והוא אמר זה לא מתאים לי.

מה אני צריך להגיד לו תרשום לנו את זה בכתב, מה אני צריך להתעלל בו."

למעשה, מעדותו של עו"ד מאיר ניתן להסיק, כי עו"ד מאיר התרשם, כי טרם התגבשה דעתם של הצדדים לחתימה על הסכם בעת הפגישה אצלו וכי הצדדים עודם מצויים בשלב המשא ומתן, ללא כל מניעה לחזור מההסכם, ככל שמסתבר שתנאיו אינם תואמים את סברתם המקורית של הצדדים בנוגע לתנאים.

31. התובע העיד:

"ש: ב- 3.11 נפגשתם אצל עו"ד שמואל מאיר מה היתה מטרת הפגישה.

ת: לסגור עיסקה ולקבל מחיר מדוייק הכי קרוב לאמת למציאות. בוא נגיד 85 אלף דולר מבחינתי היה הרף הגובה, אני רציתי לדעת שאני הולך לתהליך ואולי יהיה פער של אלפי דולרים, אלף לפה אלף לשם ושם נקבל את כל התשובות ויחתם הסכם, ובע"ה נתחיל להתקדם."

ובהמשך:

"בשלב זכ"ד דובר על תיקרה גבוהה ידענו כמה מיסים, ידענו את התחזית השלילית ומכאן רק הולך להיות שלב המתנות.

היה את הסכום הזה ואני הייתי צריך את האפשרות גם בשביל האפשרות של מו"מ לבטל את ההסכם, אני חייב גם לי כלי אם פתאום הוא מתהפך, אני הייתי צריך את זה ככלי למו"מ, אתה יכול לראות את זה בהסכם, על מה דובר שנתחלק ברווחים של המס.

איך אתה יכול לזהות לפי ההסכם כתוב שזה 85 אלף דולר למה יש שם התייחסות לזה שנתחלק בשלל, זה לא שלל זה בעקבות נכות שלו בעקבות כל מיני הטבות אתה יודע שצריך להיות פחות.

הוא רץ לכולם לרשויות מביא את המסמכים, הוא מרוויח מזה אני מרוויח אין לי בעייה עם זה על הכיפאק.

אם היה ההיפך מעל 85 אלף דולר, היינו כותבים מה יהיה, אם בית המשפט אומר לי שנכתב מה יהיה, אני אומר שאני יכול לוותר ויכול להיות שלא.

זה נכון גם לצרכי מו"מ, אני יכול לבוא ולהגיד לו מר עמר יש 85 אלף זה עלה למאה אלף דולר בוא תעשה לי הנחה מהנטו שלך."

וכאשר נשאל לגבי הסיבות לכך שהפגישה הסתיימה ללא חתימה על הסכם, העיד:

"ת: כשהיינו בפגישה אצל עו"ד שמואל מאיר ב- 3.11 ושם זה היה אמור להיות היום שנסגרת העיסקה. העיסקה התפוצצה שם בגלל האי נוחות של מר אלי עמר לגבי המחיר, הוא פתאום הבין שהוא לא יכול לקבל יותר ואז הוא התחיל ככה. ואז הוא קיבל טלפון שהתיקרה של הבית שלו קרסה על זוג דיירות שגרות שם ואז הוא מינף את זה באני חייב לרוץ חייב ללכת, אנחנו ניסנו לעצור, עו"ד שלו שמואל מאיר ד.א. הגיע מד"א ואמבולנס אפשר לראות את זה, ואז זה נתן לו אפשרות לצאת מהחדר ישירות מבלי לסגור את הדברים.

אחרי אותה פגישה שעו"ד שמואל מאיר ואני פה מעיד בשבועה ואני יכול להשבע שאני הלכתי והמתנתי שם שעות בשטח כשאני מדמיין מה אני הולך לעשות וחיכיתי לעו"ד שיבוא ועל ידי כל מיני שינויים והיום זה לא נשמע לי הגיוני והיום, אם נשתול אדניות ויותר צמחים והמקום יראה יותר טוב אז ככה נוכל לעשות הפחתת מיסים יכול להיות שאני לא צריך להגיד את זה, אבל זה בדיוק ההיפך ברגע שמשביחים.

אז אחרי הפגישה הזאת הם לא באו, הוא היה אמור להפחית את המס, התקשרתי למשרד של עו"ד והתקשרתי לציון אמרתי לו העיסקה תברח לי אני רוצה אותה, אני התקשרתי שולח הודעות הבנאדם לא מוכן אמרתי לו אני אשלם לך אם יהיו מיסים אני אשלם ואח"כ יחזיר לי אבל הוא לא היה מוכן."

32. הנתבע בעדותו נשאל ביחס לסעיף בזכרון הדברים הקובע, כי ככל שלא ייחתם הסכם יחשב זכרון הדברים כהסכם מחייב והשיב כי התובע וב"כ פרשו מהפגישה במשרדו של עו"ד מאיר ובהתנהגותם זו ביטלו את ההסכם. עוד ציין הנתבע כי זכרון הדברים נוסח ע"י עו"ד פרץ וכי הוא לא ידע שהתובע הוא לקוח קבוע של עו"ד פרץ ושהוא עו"ד המטפל בהליכים של חברה שבבעלות התובע ואילו ידע זאת קודם לחתימה הוא לא היה חותם על זכרון דברים שנוסח ע"י עו"ד פרץ:

"ש: אני מפנה אותך למילים ככל שלא ייחתם הסכם יהווה זכרון דברים זה.

ת: זה לא ממש מילים שלי, זה מילים של עו"ד ציון הוא אמר במפורש שמי שלחץ אותו לעשות את ההגדלה של הסכומים האלה היה אדון ברדה.

ש: אני שואל אותך על מילים מאוד פשוטות ואבקש שתסביר אותם.

ת: כמובן שהדבר הזה היה צריך לבוא לידי ביטוי אצל עו"ד שמואל מאיר והוא היה צריך לתת לזה פרושים משפטיים.

ש: עו"ד שמואל היה אמור להכין הסכם, באם לא יהיה הסכם מהווה זכ"ד הסכם, מה המשמעות של המילים האלה.

ת: אנחנו באנו לחתום על הסכם, לא באנו לתת פרושים. היום אנחנו יושבים ונותנים פרושים.

ש: חתמת על הסכם.

ת: לא. הם קמו והלכו.

ש: כתוב בזכרון הדברים אם יחתם הסכם מהווה זכרון הדברים הסכם, מה זה סתם כתוב.

ת: הסכם שיסגר אצל עו"ד. שום הסכם לעולם שהוא לא בהגינות ולא ביושר ובשום מערכת אחרת ועסקתי בהרבה מאוד תחומים, לא יכול להיות שגם אם זה מהווה הסכם בסופו של דבר הוא צריך להיחתם עם כל הפרטים."

33. אחר ששמעתי את העדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי גם אם מלכתחילה סברו הצדדים, כי זכרון הדברים יהווה הסכם מחייב, הרי שבסופו של דבר, זנחו הצדדים כוונתם זו.

אין חולק, כי זכרון הדברים חסר נתונים משמעותיים וחשובים.

ראשית, אין בזכרון הדברים אזכור של נשותיהם של הצדדים, אם כי מעדות שניהם ניתן להסיק, כי היתה כוונה לצרף את הנשים כצד לחוזה וככל שהדבר נוגע לנתבע, הרי שהיתה חובה לצרף את האשה כצד להסכם, בהיותה בעלת המשק.

ואולם, נראה, כי דווקא ביחס לעובדה זו, הצדדים ראו אפשרות להשלמת החסר. הנתבעת אישרה, כי אם היתה נסגרת עסקה, היא היתה חותמת על הסכם וגם הנתבע עצמו אישר את הדברים. אלא, שעצם העובדה שנדרשה חתימת הנתבעת, יש בה כדי ללמד, כי הצדדים ראו חובה לחתום על הסכם מכר.

34. גם עדות הצדדים וגם התכתובת ביניהם לאחר חתימת זכרון הדברים והפגישה מיום 3.11.09, יש בהם כדי ללמד, כי הצדדים ראו נחיצות בחתימה על הסכם מכר, באופן שבו זכרון הדברים אינו יכול לשמש חלף הסכם.

למעשה, התנהגות הצדדים עובר לפגישה אצל עו"ד שמואל מאיר, אף היא מלמדת, כי הצדדים לא ראו בזכרון הדברים הסכם מחייב.

זכרון הדברים קובע בקווים כלליים את ההסכמות בין הצדדים, כאשר חסר מחיר הנכס ומועד מסירת החזקה בנכס.

בהתאם לזכרון הדברים, אמורים היו הצדדים לחתום על הסכם מכר בתוך פחות משבועיים ימים.

הצדדים העידו שניהם, כי לא ביקשו להתנער מזכרון הדברים עד למועד הפגישה אצל עו"ד שמואל מאיר ואף שניהם העידו, כי סברו שבמועד הפגישה יחתם הסכם המכר (מחשבה שהתבדתה, לאור עדותו של עו"ד שמואל מאיר, כי לא ניתן היה לחתום על הסכם מכר באותה פגישה, שכן טרם נערכו מלוא הבדיקות ואף טרם הוכנה טיוטת חוזה, כשכל הנתונים בנוגע לעסקה מובאים לפניו באותה פגישה ובמהלכה אף נערכו על ידו החישובים המתאימים לעניין שווי המס).

למרות זאת, מעדותם של שני הצדדים ניתן להסיק, כי לא ראו בזכרון הדברים הסכם מחייב, או למצער הסכם שניתן לקדם את הליך המכירה על פיו.

הגם שהפגישה אצל עו"ד שמואל מאיר התקיימה כעבור כחודשיים ומחצה מאז החתימה על זכרון הדברים, הרי שאף אחד מהצדדים לא דאג להסדיר את נושא התשלום, או את נושא מסירת החזקה במשק. כמו כן, הגם שעל פניו, מדובר בהסכם מחייב, הרי שאף אחד מהצדדים לא דאג לדווח על העסקה לרשויות המס, הגם שלכאורה חלף המועד לדיווח.

למעשה, רק בעת הפגישה אצל עו"ד שמואל מאיר הסתבר מהו שיעור המס האמתי שיש לשלם (גם הוא במשוער). והלוא, בהתאם להסכם, ניתנה למר ברדה הזכות לבטל את ההסכם לאחר שיתברר לו שיעור המס. האם זכות זו נתונה לו לעד. על פניו, כוונת הצדדים היתה, כי ביום 1.9.09, המועד שנקבע לחתימת ההסכם מלכתחילה, הוא המועד שמר ברדה אמור לדעת מהו שיעור המס שעליו לשלם ואז ניתנת לו זכות הביטול.

אלא, שגם מועד זה נדחה בשים לב לכך שמועד הפגישה נדחה.

35. באשר לפגישה עצמה, מר ברדה ציין, כי הערכתו היתה ששיעור המס יהיה בסביבות הסכום של 85,000 דולר, כשכל שינוי, יהיה לא משמעותי והוא אף ציפה להוזלה בשיעור המס.

על פניו, הפגישה אצל עו"ד שמואל מאיר הפתיעה את מר ברדה בהקשר זה.

כפי שהדבר עלה מתוך עדותו של עו"ד מאיר, בעת שהצדדים ערכו את חישוב המס, הם לא לקחו בחשבון את הצורך לגלם את המס (הצדדים גזרו את סכום המס מתוך הסכום נטו ולא מתוך הסכום ברוטו).

עדותו של עו"ד שמואל מאיר לעניין שיעור המס כפי שהסתבר במעמד הפגישה, לא רק שהיתה אמינה, אלא שהיא נתמכה גם בדף הטיוטה, שעל גביו ערך את החישובים כפי שעלו בפגישה ולמעשה גם לא נסתרה, שכן אם אמנם שיעור המס הסופי אמור היה להיות בהתאם להערכה המקורית, יכול היה התובע להעיד עד מומחה בעניין, על מנת שיעיד, כי בסופו של יום, שיעור המס הצפוי בעסקה קרוב יותר ל- 85,000$ ולא ל- 120,000$.

מכאן, התרשמתי, כי מי שהופתע באותה פגישה היה דווקא התובע ולא הנתבע, אם כי בוודאי הנתבע אף הוא התאכזב מהמשמעות של דברי עו"ד מאיר.

מבחינת הנתבע, לאחר שהצדדים העריכו את שיעור המס, הרי שכפי שציין זאת מר ברדה, כל שינוי הוא "מתנה" ולא סביר, כי הנתבע הגיע לפגישה כשבלבו ציפיות לשינוי משמעותי בתמורת הנכס, כשלכל היותר זכאי היה הנתבע ליהנות ממחצית החיסכון במס.

לעומתו, עבור התובע, אין ספק שמדובר בשינוי משמעותי, של כמה עשרות אלפי דולרים בתמורת הנכס. הנתבע אף התעלם בעדותו מכך שאמנם תמונת המצב בסופו של דבר היתה, כי מדובר במיסוי משמעותי יותר מהעסקה המקורית.

36. מכאן, סביר בעיני לקבל לפיכך את עדותו של התובע אשר נתמכה באופן מפורשת בעדותו של עו"ד שמואל מאיר ובראיות הנוספות, לפיה הפגישה התפוצצה לאחר שהסתבר, כי שיעור המס גבוה יותר ולא כיוון שלא ניתן היה להוזיל את המס בסופו של דבר.

ואם לא די בכך, הרי שמכתבו של עו"ד פרץ, אשר נשלח כשלושה שבועות לאחר אותה פגישה, מאשש למעשה את הדברים.

עו"ד פרץ כותב מפורשות: "מרשי, מר גלי ברדה, לאחר שבחן את כל העלויות הכרוכות בביצוע עסקת המכר, החליט לקיימה על יסוד זכרון הדברים והסכמות הצדדים."

אין ספק, כי אם הפגישה היתה מתפוצצת על רקע כוונתו של הנתבע לבטל את ההסכם, היה המסמך מנוסח אחרת. ניסוחו זה של המסמך מלמד, כי התובע היה זה ששקל את הדברים והוא זה שמודיע, כי הוא מעוניין לקיים את העסקה, כמי שממתינים למוצא פיו, על מנת שיחליט האם הוא מעוניין בקיום העסקה אם לאו.

37. בהקשרו של מכתב זה, הנני סבורה, כי אין לבוא בטרוניה אל הנתבע, שעה שלא המתין עד לכתיבתו של מכתב זה על מנת להסיק, כי העסקה בוטלה.

כפי שהדבר עולה מתוך עדויות הצדדים, הפגישה הסתיימה בלא תוצאות. על פניו, הסתיימה הפגישה כשהצדדים מגיעים למבוי סתום.

התובע לא העיד, כי ביקש לשקול באותה פגישה את הדברים ולמסור תשובתו מאוחר יותר, אלא טען, כי הנתבע ביקש להתחמק מקיומה של הפגישה והביא לסיומה בטרם עת.

התובע אמנם העיד, כי סיכם עם עו"ד שמואל מאיר, כי יגיע לשטח על מנת לבחון אפשרות להוזלה של המחיר, לאור מצבו של הבית, אך גם אם אני מקבלת גרסה זו, יש להניח, כי מדובר בשיח שהתנהל תוך כדי מתן הסברים על ידי עו"ד שמואל מאיר ולא בסיום הפגישה, אשר הסתיימה בהתאם לעדותו של מר ברדה בעת שהנתבע ביקש לעזוב עקב קריסת התקרה בביתו.

לעומת התובע, כאמור, הן הנתבע והן עו"ד שמואל מאיר, העידו כי הפגישה הסתיימה לאחר שהצדדים הגיעו למבוי סתום ועל פניו, מאופן זה של סיום הפגישה, ניתן היה להסיק, כי התובע אינו מעוניין בנכס.

הדברים אף מתיישבים עם נוסחו של זכרון הדברים, אשר אפשר לתובע לחזור בו מזכרון הדברים שעה שהסתבר, כי שיעור המס גבוה משהצדדים צפו בעת כריתת זכרון הדברים. הנתבע אף העיד בהקשר זה, כי ככל שהיה מסתבר כי שיעור המס הוא גבוה יותר, הרי שבמקרה זה היה מנהל משא ומתן עם הנתבע. נראה על פניו, כי אמנם במהלך הפגישה, כאשר הצדדים גילו, כי שיעור המס גבוה, נעשה ניסיון בהקשר זה, גם אם בדרך של ניסיון להוזיל את שיעור המס, אך בוודאי גם לא ניתן היה ללמוד, כי התובע באותה פגישה הגיע לכלל החלטה, כי הוא מעוניין בנכס ועל כך יעיד יותר מכל נוסח מכתבו של עו"ד פרץ. יש לזכור, כי המכתב נשלח כשלושה שבועות לאחר אותה פגישה, שהוא זמן ארוך, בהשוואה למועדים שנקבעו בזכרון הדברים לחתימת הסכם פורמאלי, כך שבוודאי בתוך התקופה שממועד הפגישה אצל עו"ד מאיר ועד למועד משלוח המכתב, ניתן היה להסיק, כי התובע אינו מעוניין בביצועה, זאת בנוסף לעדותו של עו"ד מאיר, התומכת בעדות הנתבע, כי כבר במהלך הפגישה שהתקיימה בין הצדדים, הסיקו עו"ד מאירו הנתבע, כי התובע אינו מעוניין בביצוע העסקה.

38. הודעת ביטול הסכם יכולה להיעשות בדרכים שונות ואין דרך פורמאלית, העיקר הוא שתעלה ממנה בבירור כוונת הצד הנפגע לביטול ההסכם.

בע"א 277/89 צ'אם מוצרי מזון ישראל בע"מ נ' טעמיקו בע"מ צויין:

"הלכה היא, כי הודעת ביטול צריכה לבטא באופן ברור וחד משמעי כוונה לשים קץ לקשר החוזי בין הצדדים, אולם החוק אינו דורש צורה פורמאלית מסוימת, אותה צריכה ההודעה ללבוש. העיקר הוא בכך שתעלה ממנה בבירור כוונת ביטול."

הצדדים הגיעו למשרדו של עו"ד שמואל מאיר, כאשר בכוונתם לחתום על הסכם מכר כבר בו ביום. התובע עוזב את הפגישה, כאשר אינו מודיע על כוונתו לבצע את העסקה ולמעשה מודיע, כי המסים גבוהים משציפה ורק כעבור שלושה שבועות מודיע על כוונה לקיים את ההסכם.

דומתני, כי בנסיבות העניין, לאור הדחיה הארוכה ביישומו של ההסכם, כאשר הפגישה התקיימה באיחור של חודשיים לעומת המועד המקורי, כי הנתבע בוודאי אינו אמור להמתין עוד עד אשר התובע יודיע על כוונתו החד משמעית לקיים את ההסכם ומשלא עשה כן בפגישה אצל עו"ד שמואל מאיר, או בסמוך לאחריה, זכאי הנתבע לראות את ההסכם כמבוטל.

הנתבע היטיב לתאר את הדברים בלשונו. הנתבע ציין, כי ראה בזכרון הדברים אופציה לחתימת הסכם, אופציה אשר מסתיימת במועד הפגישה אצל עו"ד שמואל מאיר.

אמנם, אין מדובר בעניינו בעסקת אופציה ממש, הגם שלתובע ניתנה האפשרות לחזור בו מההסכם, אלא שכוונת הצדדים היא, כי לאחר שהעסקה לא הסתיימה בהסכם ממש כבר ביום 1.9.09 והצדדים עד ליום הפגישה אצל עו"ד שמואל מאיר גם לא עשו מעשה של ממש על מנת להעיד, כי זכרון הדברים תקף כהסכם מחייב, אזי, בנסיבות אלו, שעה שהתובע לא מודיע על כוונתו לקיים את ההסכם במועד הפגישה אצל עו"ד מאיר, אין לראות בעסקה כעסקה שעודנה תקפה.

39. מסקנתי זו אף מתיישבת עם לשונו של זכרון הדברים.

עו"ד פרץ העיד (עמ' 35 לפרוטוקול למעלה), כי בעת שנחתם זכרון הדברים, נקבעה סנקציה למקרה של ביטול ההסכם בשיעור של 50,000$, בעוד שלו היה נחתם הסכם, שיעור הסנקציה אמור היה לעמוד על 10% מתמורת הנכס. עו"ד פרץ הסביר זאת, כי למר ברדה היתה כוונה לגרום לכך שעד לחתימת ההסכם הפורמאלי, לא יחזור בו הנתבע מכוונתו לקיים את ההסכם.

דהיינו, גם התובע ראה את מועד חתימת ההסכם כמועד משמעותי גם לעניין חיוביהם של הצדדים ואם בשעה שההסכם אמור להיחתם, אין גמירות דעת מצדו של התובע, אזיי, אין לראות עוד בזכרון הדברים כהסכם מחייב.

40. אציין, כי בנוסף לכל האמור, הרי שגם התנהגותו של התובע לאחר הפגישה אצל עו"ד שמואל מאיר מלמדת, כי התובע לא ראה בהסכם כהסכם שהוא זכאי לדרוש ביחס אליו אכיפה.

לאחר שתשובתו של עו"ד מאיר בוששה להגיע, שלח עו"ד פרץ לעו"ד מאיר מכתב נוסף שבו הוא מציין "ככל שמרשיך חזר בו מכוונתו לקיום העסקה הינך מתבקש להודיעני לצורך שחרור מרשי מהתחייבויותיו על פי זכרון הדברים."

הודעה זו, כשהיא באה ביחד עם מכתבו של עו"ד מאיר, הרי שיש בה כדי להעיד, כי בכל מקרה התובע לא ביקש לעמוד על סעד האכיפה וככל שהנתבע אינו מעוניין בהסכם, הרי שההסכם יבוטל. דברים אלו מתיישבים גם עם רוח הפגישה כפי שהובנה על ידי עו"ד מאיר, אשר הבין, כי ככל שאין הסכמה, הצדדים משוחררים מהתחייבויותיהם, כשאין נסיון כפיה של ההסכם על מי מהצדדים.

41. מר ברדה עצמו העיד, כי גמלה בלבו החלטה "ללכת עם זה עד הסוף" בעת שנפגש עם הנתבע מספר שבועות לאחר הפגישה אצל עו"ד שמואל מאיר, מכאן שגם מר ברדה לא ראה את העסקה כעסקה סגורה עד לאותה פגישה.

ולאחר אותה פגישה ותכתובת בין עורכי הדין (לא ברור מה קדם למה), למעשה התובע אינו עושה מאומה על מנת להעיד על כוונתו לאכוף את ההסכם, כשתשובתו של עו"ד שמואל מאיר נותרת ללא מענה עד ליום הגשת התביעה.

42. דברים אלו רלוונטיים לא רק על מנת להעיד על כוונת הצדדים בעת סיומה של הפגישה אצל עו"ד מאיר, אלא יש בהם גם כדי להוות אינדיקציה לזכות התובע לאכיפה, לו התקבלו טענותיו, שכן, שעה שהתובע אינו מגלה דעתו, כי בכוונתו לעמוד על אכיפת ההסכם, אין זה פלא, כי הנתבע ראה עצמו חופשי להתקשר בהסכם נוגד עם רוכשים אחרים, כשיש באמור כדי לתת לאותם רוכשים עדיפות במקרה של עסקאות נוגדות.

43. בהתחשב בכל המכלול, לא מצאתי כי זכרון הדברים הפך להסכם מחייב שהתובע זכאי לאכוף אותו על הנתבע.

הצדדים שניהם הביעו דעתם, כי רק עם חתימת הסכם מכר תהפוך ההתקשרות ביניהם להתקשרות בת תוקף ואף לא מצאו כל מקום להשלים את תנאי ההסכם טרם חתימת הסכם המכר, כשבפועל אף לא שולם מאום על חשבון התמורה.

התובע עצמו העיד, כי המחיר הסופי יקבע בעת החתימה אצל עו"ד שמואל מאיר ואף השאיר לעצמו פתח למשא ומתן ככל שיסתבר, כי המיסוי גבוה יותר.

משכך, בין אם משום העדר מסויימות, שלא הושלמה על ידי הצדדים ובין משום העדר גמירות דעת להתקשר בזכרון הדברים כהסכם מחייב, בחתימתו, או בימים שלאחר מכן, בחלוף המועד לחתימה על הסכם פורמאלי, אין מקום לקבוע כי זכרון הדברים הוא זכרון דברים מחייב וככל שהיה מקום לקבוע כך, הרי שבפגישה אצל עו"ד שמואל מאיר, חזרו בהם הצדדים מאותן הסכמות ולמצער יש לראות בסירובו של התובע לשלם את המס הגבוה, כהודעה על חזרתו בו מהסכם המכר ומשכך, אין מקום להורות על אכיפתו.

44. לאור המסקנה אליה הגעתי, לפיה מדובר בביטול בהסכמה של ההסכם או ביטול על ידי התובע, לאחר שהסתבר גובה המס, הרי שאין מדובר בהפרה של הנתבע את ההסכם המזכה את התובע, לא בפיצוי המוסכם וגם לא בפיצוי ממשי בגין נזקיו.

45. בקצרה מצאתי מקום להתייחס לשאלת נזקיו של התובע, הגם שהוא אינו זכאי לסעד זה.

התובע עותר לפיצוי על פי ההסכם, בסכום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, דהיינו סכום של 50,000$ ובהתאם לשווי במועד הגשת התביעה, עותר לפיצוי בסכום של 180,000 ₪.

בנוסף, התובע טוען, כי תכנן להקים במשק חווה לגידול שפמנונים, מיזם שלא יצא אל הפועל בשל ביטול העסקה. התובע טוען, כי הפסדיו הם בסכום של 30,000 ₪ לחודש והעמיד את הפיצוי על הסכום של 100,000 ₪, כשווי ההפסד בגין דחיה של המיזם למשך ארבעה חודשים, ממועד החתימה על ההסכם ועד למועד הפרתו.

כן טוען התובע, כי חתם על זכרון דברים ל מכירת ביתו. שעה שההסכם בוטל, בוטל אף זכרון הדברים והתובע שילם לרוכש פיצוי בשיעור של 30,000 ₪.

46. ביחס לנזקיו של התובע, מצאתי מקום לציין, כי אין מקום לתבוע הן את הפיצוי החוזי הקבוע בהסכם והן את נזקיו הממוניים של התובע. סכום הפיצוי המוסכם הוא סכום הנזק שצדדים צופים שיגרם להם כתוצאה מהפרת ההסכם ומשכך, יש בו כדי להחליף את הנזק הממשי ואין לתבוע גם את זה וגם את זה.

עניינית, הנתבע לא טען להפחתת פיצויים, בהתאם להוראות סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, אם כי עו"ד פרץ עצמו אישר, כי מדובר בסכום שנקבע ללא כל יחס סביר לנזק שעלול היה להיגרם והסיבה לכך שנרשם בזכרון הדברים סכום גבוה ביחס לנזק הצפוי להיגרם, היא יצירת הרתעה אצל הנתבע, על מנת שלא יחזור בו מכוונותו לחתום על ההסכם. גם הצדדים עצמם באותו הסכם, מצאו מקום לקבוע, כי סכום הפיצוי המוסכם שינקב בהסכם יעמוד על שיעור של 10% מהתמורה החוזית, כשאין חולק שהיתה לצדדים כוונה לחתום על הסכם כאמור.

ואולם, עניינית, סכום זה אינו גבוה באופן משמעותי ביחס לסכום החוזי, לו היה נחתם הסכם בין הצדדים (שכן סכום התמורה הכוללת את המסים, עומד על כ- 470,000 $, לשיטת עו"ד שמואל מאיר, הגם שהצדדים עצמם סברו שמדובר בסכום אחר) ומכאן, הסכום שהיה מקום לפסוק עומד על 180,000 ₪, בהתאם לסכומים שנתבעו.

47. אשר לסעד החלופי, של הנזק שנגרם בפועל, הרי שדווקא נזק זה לא הוכח על ידי התובע. נושא הקמת החווה נותר ערטילאי, כלל לא ברור האם מדובר בחווה רווחית ואף לא ברור מדוע התובע אינו שותף בחווה החדשה שהוקמה על ידי העד אלעד בדיל.

כך גם בנוגע לביטול העסקה באשר למכירת ביתו של התובע לא הוצג זכרון הדברים ולא הוצגה אסמכתא לתשלום.

מנגד, התובע הציג אסמכתא לכך שחזר לבנות את הבית שבו הוא מתגורר היום, כך שיש להניח, כי משאבי מכירת הבית אמורים היו להיות מנותבים בכל מקרה לבניית הבית החדש שנבנה על ידי התובע.

משכך, לו היה מקום לפסוק לתובע פיצוי, הייתי פוסקת לו פיצוי בשיעור של 180,000 ₪.

קיומו של הסכם בתיק 34129-11-10:

48. הצדדים חתומים על שני מסמכים, שמהם מבקשים התובעים ללמוד, כי ניתנה להם אופציה לרכישת המשק. תחילה, נחתם בין הצדדים מסמך ראשי פרקים מיום 17.2.10, הכולל התחייבות הנתבעים למכור את הנכס לתובעים בתוך תקופה בת 18 חודשים, מיום חתימת הסכם שכירות, זאת בנוסף להסכמה בדבר השכרת הנכס. התובעים טוענים, כי הסכם זה מהווה הסכם אופציה, למכירת המשק.

בהמשך, נחתם בין הצדדים הסכם שכירות, שבו צויין, כי תקופת השכירות תהיה עם אופציה לקניה שתהייה מוסכמת על הצדדים, לפי נוסח בסיסי שהוסכם.

התובעים טוענים, כי אמירה זו, הינה המשך למסמך ראשי הפרקים, כאשר תנאי האופציה הינם אלה שסוכמו במסמך ראשי הפרקים.

49. הנתבעים טוענים, כי מסמך ראשי הפרקים אינו מסמך מחייב, ונכתב עליו "לכבוד מר יעקב שלום", כרצון לשקף את התקדמות המשא ומתן עד לאותו שלב. בהמשך נחתם הסכם השכירות, המשקף את כל ההסכמות שהוסכמו בין הצדדים, כשהסכמה זו אינה כוללת עוד את המחיר והתקופה שסוכמו במסמך ראשי הפרקים, אלא מהווה הצהרת כוונות ליתן לתובעים זכות ראשונים לרכוש את הבית, בתמורה שתוסכם בין הצדדים, כאשר מוסכם, כי הסכם ייחתם בתוך זמן קצר ביותר.

הנתבעים טוענים כי אין מדובר בהסכם אופציה אלא הענקת זכות ראשונים לתובעים לרכוש את הנכס ככל שיושגו הבנות והסכמות באשר לפרטי העסקה.

50. אופציה לרכישת מקרקעין כמוה כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, כאמור בסעיף 6 לחוק המקרקעין. לכן, מתקיימת לגבי עסקה זו דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין. לפיכך, על מנת לבחון האם בין הצדדים נקשרה עסקת מקרקעין מחייבת, יש לבחון האם חוזה האופציה כולל את כל התנאים ההכרחיים והחיוניים להתקשרות בעסקה: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות, מסים וכו'.

לטענת הנתבעים יסוד המסוימות לא מתקיים היות ובמסמך ראשי הפרקים חסרה הסכמה על סעיפים מהותיים כגון: מועדי תשלום, מהות הנכס הנמכר ושטחו , פירוט תשלומי מיסים, זמן מסירת החזקה וכיו"ב.

לטענת התובעים יסוד המסוימות מתקיים במקרה דנן, מהות הנכס הנמכר ידועה וברורה, במסמך ראשי הפרקים נכתבה מהות הנכס. כמו כן, נרשם הסכום לתשלום ועוד סוכם כי התובעים יישאו בתשלומי המיסים. בנוסף, היות והתובעים שוכרים את הנכס, לא היה צורך לתאם מועד למסירת החזקה בנכס. לעניין מועדי התשלום הפרט היחיד שלא סוכם בין הצדדים - סבורים התובעים כי מדובר בתנאי הניתן להשלמה על ידי בית המשפט. מכל מקום התובע בעדותו ציין כי היה מוכן וערוך להעברת מלוא התמורה עובר לחתימה על הסכם המכר, בשל כך מכר את ביתו בראשון לציון והתובעת 2 תכננה אף היא למכור את ביתה ולהשלים התמורה. מכל מקום ועד לקבלת הכספים מהדירות, התובע העיד כי יכול היה להסתייע בקרובי משפחה לגיוס מלוא התשלום במועד שיידרש לכך.

51. הנני סבורה, כי אם אמנם שני ההסכמים שבין הצדדים יחדיו מהווים את הסכם האופציה, כי אז, יש בהם כדי לענות על דרישות הכתב שבחוק המקרקעין.

הסכם האופציה מתייחס למחיר הנכס, כאשר את נגזרת המסים יש לערוך מתוך מחיר הנטו של העסקה. כפי שהדבר עולה מתוך עדויות הצדדים, הצדדים גם ידעו להעריך מה יהיה שוויו הכולל של הנכס ברוטו, לאחר שהתייעצו בעניין זה עם עו"ד טל ז"ל.

מועד מסירת החזקה אינו אמור להיות רלוונטי, כיוון שהתובעים ממילא התגוררו בנכס.

תיאור הנכס הינו משק המקרקעין על כל תכולתו, כאשר מתוך זה הוחרג במסמך ראשי הפרקים כל פרוייקט שיתהווה במושב בתקופה שעד לתשלום התמורה.

הנושא היחיד שלא הוסדר במסמך ראשי הפרקים הינו נושא מועדי התשלום. אם אמנם יש לקבוע, כי שני ההסכמים מהווים הסכם מחייב, כי אז, נראה, לאור נכונותם של התובעים למכור את נכסיהם על מנת לשלם את התמורה, כי בית המשפט יכול היה להשלים נושא זה, כאשר את התמורה היה על התובעים לשלם בתוך תקופת שמונה עשר חודשי האופציה ולכל המאוחר, בסמוך לאחריה.

52. איני סבורה גם כי קיימת מחלוקת בין הצדדים בנושא גמירות הדעת, שעל פיה הצדדים ביקשו להגיע בסופו של דבר להסכם מכר מחייב, אם כי כל אחד מהצדדים גמר בדעתו, בהסכם האופציה להתקשר באופציה שתנאיה שנויים בחלוקת, כך שהמחלוקת הינה בנוגע לכוונת הצדדים בעת החתימה על ההסכם ובנוגע לתוכן הסכם האופציה.

אין חולק, כי כוונתם הראשונית של הצדדים היתה להתקשר בהסכם מכר ולא בהסכם שכירות, כאשר הסכם השכירות היווה את הרקע להסכם, על מנת לאפשר רכישת המשק, שבנוגע אליו טרם הצליחו הצדדים לגבש הסכם, כשכוונת הנתבעים היתה בוודאי למכור את המשק ולכל היותר אפשרו לתובעים תחילה לשקול את עמדתם בעניין.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה לפיכך בנוגע לפרשנות שיש ליתן לכל אחד מההסכמים שנחתמו בין הצדדים ובעיקר בנוגע לצירופם של שני אלה יחד.

53. התובעים טוענים כאמור, כי כוונת הצדדים הייתה להתקשר בהסכם מכר ומשכך, יש ליתן פרשנות להסכם האופציה, כפי שהוא מופיע בשני המסמכים יחדיו. התובעים טוענים:

1. בין הצדדים התקיימו שלוש פגישות קודם החתימה על המסמך המעידים על רצינות ושיקול דעת מתוך יישוב הדעת.

2. התובעים קיבלו את החזקה במשק עוד טרם נחתם הסכם שכירות.

3. התובעים שיפצו את הדירה בהסתמך על כך שהם בסמוך לכך יהיו הבעלים של הנכס.

4. התובעים פעלו לשם גיוס כספים על מנת לקיים את העסקה.

מכל המכלול, יש להסיק, כי הצדדים ראו עצמם מחוייבים בהסכם האופציה, כאשר הנתבעים התנערו מהסכם האופציה שלא כדין, רק בשל העלייה במחירי הנכסים במהלך תקופת האופציה.

54. לטענת הנתבעים, אין לראות בשני ההסכמים הסכם אחד, כאשר מסמך ראשי הפרקים, כלשונו כן הוא, ראשי פרקים שהצדדים העלו על הכתב, במעין מכתב הממוען למר שלום יעקב, מבלי ליתן למסמך תוקף משפטי מחייב ואילו מהאופציה שניתנה במסגרת הסכם השכירות, אשר ביטלה את האופציה הקודמת, ניתן להסיק לכל היותר זכות ראשונים מוגבלת בזמן. הנתבעים טוענים:

1. הסכם שכירות מאוחר הכולל תנאים שונים מאלה שבמסמך ראשי הפרקים. לטענתם, הסכם השכירות שנחתם כחודש לאחר החתימה על מסמך ראשי הפרקים מבטל את ההסכמות שהושגו בין הצדדים ועוגנו במסמך ראשי הפרקים ומעיד כי כוונת הצדדים הייתה שמסמך ראשי הפרקים אינו מסמך מחייב, אלא מסמך הנתון לשינויים. בהסכם השכירות הוסכם על תקופת שכירות שונה מזו שצויינה במסמך ראשי הפרקים, כמו כן במסמך ראשי הפרקים הוסכם, כי דמי השכירות יעמדו על סך 3,000 ₪ לחודש, סכום הכולל את תשלום הארנונה, חשמל ומים ואילו בהסכם השכירות הוסכם כי דמי השכירות יעמדו על סך 3,000 ₪, לא כולל את תשלומי המיסים.

2. כמו כן, בהתאם לסעיף 16.3 להסכם השכירות, כל הסכמה קודמת בין הצדדים - בטלה. הנתבעים טוענים, כי בין מועד החתימה על מסמך ראשי הפרקים ועד למועד החתימה על הסכם השכירות נפגשו הצדדים ולא הצליחו להגיע להסכמות או לכלל אפשרות לחתום על הסכם מכר ולכן נחתם הסכם שכירות, המבטל הסכמות קודמות.

הנתבעים טוענים בנוסף, כי במסגרת המשא ומתן בין הצדדים דובר על נושא תשלום התמורה, כאשר הוסכם, כי תינתן לנתבעים מקדמה בסכום של מחצית מסכום העסקה לטובת רכישת נכס באשקלון, אלא שלבסוף הסכם לא נחתם וממילא גם האפשרות לרכישת נכס באשקלון לא התממשה.

הנתבעים טוענים לפיכך, כי בעת החתימה על הסכם השכירות, דובר על כך שבשלב זה לא יחתם הסכם מכר, הצדדים ימשיכו לנהל משא ומתן ולתובעים תישמר זכות ראשונים לרכוש את המשק, בתנאים שיוסכמו במהלך אותו משא ומתן, אשר צפוי היה להסתיים בתוך תקופת זמן קצרה מאוד.

55. התובעים מבקשים לבסס טענתם לקיומה של אופציה, לא רק מלשון ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, אלא גם מתוך אמרות של הנתבע לאחר חתימת ההסכמים, במהלך שיחה שהתקיימה בין הצדדים.

שיחה זו התקיימה בין הצדדים מספר חודשים לאחר חתימת הסכם השכירות, כאשר כבר באותו שלב הבינו התובעים, כי הנתבעים אינם מוכנים למכור את המשק במחיר שהוסכם במסמך ראשי הפרקים ולכן הקליטו את הנתבע במהלך אותה שיחה.

תמלול השיחה ודיסק השיחה הוגשו לבית המשפט (לא ניתן היה להאזין לתמלול לאור העובדה שלא עבר הליך "הלבנה" בהתאם לנוהל המזכירות באשר לאופן הגשת מוצגים דיגיטליים והאפשרות לפתוח אותם במחשבי בית המשפט).

הנתבעים טענו, כי אין לסמוך על ההקלטה והתמלול, שכן הקלטת אינה מלאה, נראה, כי השיחה נקטעה באמצע וכן כי לא כל מהלך השיחה ברור.

למרות האמור, ניתן להבין את רוח הדברים שבתמלול השיחה ולכן לא אתעלם ממנה.

אלה חילופי הדברים במהלך השיחה:

"אליהו: בין לבין דיברנו שנזרז את העניין ואז הלכנו לזאת שאמרת היא גרה באשדוד, נלך לאשדוד, מה שסגר העו"ד מה שאשתו אמרה שתמשיך.... ובזה, נתקע שם עד קרוב לחצי שנה העסק הזה נתקע ולא זז מילימטר אתה אמרת לי שהילדים ילכו למכור בראשון את הבתים כדי שנוכל לזרז את העניין. בפרק זמן של 4 5 חודשים האלה שלא עשינו כלום מבלי לחזור ולהתייחס לעניין כי מה שאנחנו עשינו זה לא כ"כ נכון קשור ל... אבל זה לא מעניין אותי... אני יודע מה שכתוב בחוזה... עשינו ביחד ... לא עשינו חתמנו בלב שלם ואין לי....

אני רוצה שנהיה מספיק אמתיים כדי להבין שאני בעסקה של מה שהייתה צריכה להתבצע כתוצאה מכל מיני סיבות כאלו ואחרות שלא היו תלויות לא בי ולא בך וגם נפטר וגם נפטר לא תלוי בי לא בך, הוא תלוי בשמים. לא נחתם חוזה אני לא יודע איך זה אולי לא הייתה מוכנה מספיק או אולי הייתה צריכה להביא מסמכים מספיק... אני מבחינתי הבאתי את כל המסמכים ואת כל הניירות לא פספסתי אפילו מסמך אחד לא פספסתי.... זה שהתעכב אני לא יודע למה התעכב עכשיו זה לא תלוי בעניין של 18 חודש או לא 18 חודש היה באמצע בין זה לבין זה שרציתי לקנות משהו ואתה אמרת נזרז את הילדים הם לא היו מעורבים בזה דרך אגב."

בהמשך השיחה הציע הנתבע לשנות את סוג העסקה מעסקה נטו לברוטו ולאחר מכן להעלות את המחיר הנכס כך שהמחיר עבור המשק יהיה סכום גבוה יותר עבור הנתבע, אך לא בהכרח גבוה משמעותית עבור התובעת. בתחילה הציע 1,900,000 ₪ ופיצוי בגין ההפקעה יועבר אליו ולאחר מכן הציע סכום של 2,000,000 ₪ והפיצוי בגין ההפקעה יועבר לרוכשים:

"אליהו: לא משנה אני מוכן לוותר על זה במקום מיליון תשע מאות נסגור את זה על 2 מיליון ושייקחו את כל ה... ושיעשו עם מה שהם רוצים ואנחנו נעשה את הכל שגם אז לא יעלה לכם יותר ממה שאז דיברתם על 2 מיליון מאתיים 2 מיליון שלש מאות ברוטו גם זה לא יעלה כי נעשה את הסידור ביננו... איזה שהוא סידור ביננו שהם לא ירגישו."

מר יעקב בתגובה להצעה בסיפא של דבריו אמר כך:

"... אז כל שינוי בהסכמים יפתח יפתח לנו עוד כל מיני ...

יש לך בכתב יד שלך חתמתי לך חתמו לך באמונה מלאה ואני אמרתי על אחריותי אם הקב"ה מגיע להם זה מגיע להם מה שסיכמנו מהתחלה יהיה בסוף פסיק שמאלה לא מפני אחר כך אנחנו מפרים את האמון שלנו מהקדוש ברוך הוא נתן לנו להיפגש דרך אגב בית כנסת... עכשיו אתה... היום הכל מוכן מה שאתה אמרת מה שאתה הצעת הכל יש תגיד לי בוא נלך לעורך דין מחר בבוקר שבוע הבא נלך נסגור עכשיו אם יש לך ספיקות וכואב לך שהפסדת לא עשינו שום דבר כפרה עלייך קח..."

בעדותו מתייחס הנתבע לדברים:

"ש. אתה מזכיר בתמליל על איזה שהוא נכס חלופי שהתכוונת לקנות אותו?

ת. נכון.

ש. למה הוא רלוונטי להסכם שלך עם גיל ודורית?

ת. כי לפני שנעשה חוזה השכירות לא ראשי הפרקים והגענו לעו"ד טל ז"ל הוא היה צריך לתת לי מקדמה לשים מחצית מהסכום של העסקה כדי שאוכל לרכוש נכס באשקלון.

היינו צריכים לחתום חוזה. החוזה לא נחתם.

ש. למה

ת. כי הכל נדחה. למה עשינו חוזה שכירות כי זה בא לבטל את כל ההסכמים.

ש. למה לא נחתם ההסכם?

ת. מסיבות שלהם לא מסיבות שלי בהחלט."

ובהמשך:

"ת. זה אומר פשוט מאוד שחוזה הקניה הסכם הקנייה לאחר שויתרנו הסכם השכירות מבטל את זכרון הדברים ראשי הפרקים ונכנסנו כאן למהלך חדש של חוזה שכירות ויש סעיפים המעידים... כל דבר שהיה צריך להיות היה צריך להיות מוסכם עם מסמכים שניתנו לעו"ד טל ועל פי זה הוא היה צריך להכין את הסכמי המכר.

ש. ז"א שסיכמת מחיר סיכמתם נוסח?

ת. לפי נוסח שקיים אצל עו"ד טל על סמך המסמכים שנתתי לו, אני לא ראיתי את המסמך שהוא הכין. אם היה מכין מסמך היינו חותמים עליו."

56. יצויין, כי מי שניהל את המשא ומתן עבור התובעים היה אביה של דורית, אשר לא העיד בהליך, בשל מצבו הרפואי.

התובעים עצמם, כפי שניתן לראות גם בתמליל השיחה, היו מעורבים פחות בהליך המשא ומתן ובהסכמות שהושגו ובדרך להשגת אותן הסכמות.

לפיכך, יש לבחון את הדברים בעיקר על רקע דבריו של הנתבע ועל רקע דבריו של מר שלום, כפי שהם באים לידי ביטוי בהליך הסעד הזמני, אם כי אין להתעלם מדברי גיל, שהיה נוכח ואף מעורב בהסכמים ובמגעים, בפרט לאחר החתימה על מסמך ראשי הפרקים.

57. לאחר שמיעת העדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי אין מקום להעדיף את גרסת התובעים באשר לתוכן ההסכמות, על פני גרסת הנתבע, אשר מתיישבת עם נוסח המסמכים שנחתמו בין הצדדים, ואף מתיישבת עם העובדה שהצדדים בפועל פנו כבר בשלב הראשוני לעורך דין, על מנת שיערוך הסכם מכר, באופן שבו יש לקבוע, כי שעה שהמשא ומתן לא הבשיל לכדי הסכם, בחרו הצדדים לחתום על הסכם שכירות, כאשר נושא מכירת הנכס נותר פתוח להמשך משא ומתן.

58. כאמור, בין הצדדים נחתם הסכם ראשי הפרקים. הצדדים מאשרים, כי כבר בסמוך לאחר חתימת מסמך ראשי הפרקים פנו לעו"ד אדם טל, מתוך כוונה לקדם את עסקת המכר.

למעשה, הגם שבמסמך ראשי הפרקים צויינה תקופת אופציה בת שנה וחצי, נראה, כי הצדדים התכוונו לחתום על הסכם מכר, ללא כל צורך בהסכם שכירות (ראה עדות הנתבע בעמ' 136 לפרוטוקול). אלא, ששעה שהצדדים לא הגיעו לכדי חתימה על הסכם מכר, נחתם באותו שלב הסכם השכירות, שיש בו כדי לאפשר לפחות את ההתקשרות בהסכם זה, היות והסכם שכירות קודם שנחתם על ידי התובעים עמד לפני סיום.

59. בנקודה זו, איני מוצאת צורך להכריע בשאלה מדוע לא התעכבו הצדדים בחתימה על הסכם השכירות. הסכם השכירות אמור היה להיחתם על פי מסמך ראשי הפרקים עד ליום 17.3.10. הנתבעים מטבע הדברים לא היו מעוניינים להשאיר את הבית ללא דיירים ולכן יש להניח, כי היו מעוניינים למצות את הפוטנציאל הטמון בבית כבר באותו שלב, מבלי להמתין לחתימה על הסכם מכר, כטענת התובעים. מנגד, התובעים אף הם היו אמורים לעבור דירה ולדעת לאיזה כיוון הם מנתבים את מגוריהם, בפרט נוכח העובדה שילדיהם היו אמורים להתחיל וללמוד שנה אחר כך בבית ספר. לא הוצג הסכם השכירות הקודם של התובעים, על מנת ללמוד ממנו האם בא אל קיצו, כך שהתובעים היו חייבים לחתום על הסכם שכירות, או האם כטענתם, לאור דרישת התובע חתמו על ההסכם באותה תקופה, הגם שהסכם שכירות הקודם שלהם הסתיים רק כעבור חודשיים. מכל מקום, הצדדים מצאו לנכון להקדים חתימה על הסכם שכירות, עוד טרם חתימה על הסכם מכר, שחל עיכוב בחתימתו.

60. מכל מקום, כפי שהדבר עולה מתמליל השיחה ואף מעדותם של הנתבע ושל מר יעקב, הרי שבמהלך התקופה שבין החתימה על מסמך ראשי הפרקים ובין החתימה על הסכם השכירות, המשיך המשא ומתן בין הצדדים להתנהל, הצדדים פנו לעו"ד טל, אשר עמד על שיעור המסים שיש לשלם. כמו כן הומצאו לעו"ד טל מסמכים רלוונטיים לצורך עריכת הסכם המכר ולמעשה, בשלב זה, לא ברור, מדוע, כאשר היה מפגש רצונות בין הצדדים, לא נחתם הסכם מכר כבר באותו שלב.

סביר בעיניי, כי המניעה לחתימה על הסכם מכר לא היתה מצדם של הנתבעים, אלא כפי שטען הנתבע, המניעה היתה דווקא מצד התובעים.

התובעים אמורים היו לממן את רכישת המשק גם מכספי תמורת דירותיהם, אותן אמורים היו למכור וייתכן, כי באותו שלב, התובעים עוד הוסיפו לברר את נושא המימון, או עסקו בשיווק דירותיהם על מנת להשיג את המימון ולכן לא נחתם באותו שלב ההסכם. גם מר בן דוד ציין בעדותו, כי שוחח עם הנתבע וביקש חתימה על יפוי כוח רק ביום 9.5.10, לאחר שמספר ימים קודם לכן מכר את דירתו, דהיינו, שעה שהתובעים החלו להסדיר את נושא המימון, ניתן לקדם אף את עסקת הרכישה.

61. אלא, שעה שההסכם עומד לפני הבשלה, כשהנתבעים עוסקים במקביל בחיפוש חלופה אחרת ואף מצאו חלופה שיכולה להתאים להם, על פניו, יש מקום להיצמד ללשון הסכם השכירות שנחתם, באופן שבו יש לקבוע, כי אכן הסכם השכירות משנה מכל אותן הסכמות שהושגו קודם לכן, כך שכוונת הצדדים היתה לחתימה בטווח הקצר על הסכם מכר, כשבאותו שלב התובעים אף מקבלים הבטחה, כי יקבלו חלק מתמורת המשק בטווח הקצר, לצורך רכישת נכס חלופי. כך שוחחו ביניהם הנתבע ומר שלום באותה שיחה מוקלטת:

"אליהו: אז אמרת נזרז אותם שימכרו כדי שתוכל לקנות את ה...

יעקב: זירזתי.. ששה חודשים.

אליהו: לא, לא משנה אתה יודע שהעסקה היתה חמה זה לא ש..."

62. הסכם השכירות קובע:

"תקופת השכירות תהיה עם אופצייה לקניה שתהיה מוסכמת על הצדדים"- הצדדים אינם קובעים אופציה המוסכמת באותו שלב, אלא נוקטים בלשון עתיד. הצדדים גם אינם נוקטים לפי לשון הסכם ראשי הפרקים בתקופת האופציה, כאשר יש לזכור, כי במקביל, ככל שהדבר נוגע לשכירות עצמה, הצדדים מצאו מקום לשנות מהתקופות הנקובות בהסכם ראשי הפרקים לגבי משך השכירות (וגם בנוגע למחיר), כך שעל פניו, גם לאחר החתימה על מסמך ראשי הפרקים, הוסיפו הצדדים לנהל משא ומתן.

"לפי נוסח בסיסי שהוסכם וייסגר לאחר חוזה אצל עו"ד לפי נוסח שקיים אצל עו"ד אדם טל"- מר שלום סבר, כי לשון הסעיף מפנה להסכם ראשי הפרקים, שהועבר לעו"ד טל לשם עריכת הסכם מכר ואילו הנתבע טוען, כי הנוסח הקיים אצל עו"ד טל הוא נוסח שעו"ד טל ערך, לשם חתימה על הסכם מכר.

מר שלום אמנם ניהל את המשא ומתן עובר לחתימה על ההסכמים, אלא שבעת החתימה על הסכם השכירות כבר נכחו משפחת בן דוד, כאשר מר בן דוד אישר למעשה בעדותו באופן מפורש, כי כאשר הסכם השכירות מדבר על נוסח המצוי אצל עו"ד טל, כוונת הדברים היא להסכם מכר שאמנם נערך על ידי עו"ד טל.

כך העיד מר בן דוד:

ש: אני מפנה לעמ" 75 למטה. אני יודע שזאת עסקת נטו שצריך לשלם את כל המסים...אני מאמין שצריך לצאת לזה חוזה בנפרד.

ת: חוזה בנפרד, זה שמדברים עליו כולם, זה חוזה אצל עו"ד אדם טל.

ש: אז כן אמרת חוזה בנפרד.

ת:אני הזכרתי את החוזה שדובר עליו בהסכם השכירות, לאחר חתימה על חוזה אצל עו"ד לפי נוסח קיים אצל אדם טל." (עמ' 82 לפרוטוקול).

מכאן, הסכם השכירות מבטל למעשה הסכמות קודמות שהושגו בין הצדדים והוא מפנה זו הפעם לעסקה נרקמת אצל עו"ד טל, על פי נוסח הסכם שנערך על ידי עורך הדין, מבלי שהצדדים מפנים בדרך כלשהי להסכמות קודמות שהושגו במסגרת מסמך ראשי הפרקים, אלא בניגוד לכך, מבטלים כל הסכמות קודמות שהוגשו.

משכך, שעה שהצדדים ביטלו מפורשות כל הסכמה קודמת ביניהם ושעה שקיימת טיוטת הסכם אצל עורך הדין, כאשר הצדדים מתעתדים לחתום על הסכם בתוך זמן קצר, נראה סביר בעיני, כי בשלב זה, הצדדים אינם מדברים עוד על תקופה של שנה וחצי, אלא מדברים על תקופה קצרה יותר, על פי הסכם שאמור להיחתם בתוך זמן קצר ביותר, כאשר חלק מתנאי התשלום כבר סוכמו ביניהם והם כוללים תשלום שיבוצע בתוך זמן קצר לאחר חתימת ההסכם.

הדברים עולים מפורשות אף מתוך דבריו של הנתבע בתמליל השיחה, כאשר הנתבע מתאר, כי לאחר פטירתו של עו"ד טל אף דובר על חתימת הסכם תוך הסתייעות בבת זוגו של עו"ד טל (עורכת הדין מאשדוד המוזכרת בשיחה) וגם זה לא הסתייע, כשלאורך כל הדרך מסביר הנתבע, כי הייתה כוונה לזרז את העניין, כשלשיטתו, כבר במהלך אותה השיחה, הסכם ראשי הפרקים כבר אינו מחייב.

63. בסיכומיהם הפנו התובעים לדבריו של הנתבע לעניין הפרשנות שיש ליתן למשך תקופת האופציה, כפי שנאמרו במהלך חקירתו הנגדית בשעת הדיון בצו המניעה הזמני, שם אמר הנתבע, כי תקופת האופציה היא למשך 18 חודש (עמ' 12 לפרוטוקול מיום 22.12.10, שורות 7 ואילך). אלא, שציטוט זה מדבריו של הנתבע הינו ציטוט המוציא דברים מהקשרם, כאשר במהלך אותם דברים, הן בתצהיר עדותו המוזכר באותו ציטוט והן בחקירה הנגדית, בסמוך לאותם דברים, חזר הנתבע על טענתו, כי תקופת האופציה היתה מוגבלת לזמן קצר, וכעבור זמן הצדדים אינם מחוייבים עוד לתנאים כפי שנקבעו במסמך ראשי הפרקים.

64. ערה אני לאפשרות לפיה בית המשפט יכול להשלים את תקופת האופציה החסרה מתוך הסכמות קודמות שהושגו בין הצדדים. כך למשל, אין ספק בעיניי, כי גם לאחר החתימה על הסכם השכירות, לא יכולים היו התובעים לבוא בדרישה לפיה התמורה תכלול גם פרוייקטים המניבים תמורה לחברי המושב, טרם תשלום התמורה החוזית, גם אם הדבר לא נאמר בהסכם השכירות ועל פניו, הסכמות הצדדים כפי שהן באו לידי ביטוי בהסכם השכירות, שיקפו את המחיר החוזי שהוסכם עליו במסמך ראשי הפרקים.

אלא, שנראה, כי השלמה זו במקרה דנן אינה במקומה, לאור אותו משא ומתן אינטנסיבי שהיה בין הצדדים עובר לחתימה על הסכם השכירות, משא ומתן שעסק גם בנושא מועד תשלום התמורה, כך ששעה שבמסגרת המשא ומתן סטו הצדדים מהסכמות קודמות, איני סבורה, כי ראוי לקבוע, כי כוונת הצדדים היתה להותיר הסכמות אלה על כנן, שעה שהתנהלותם מוכיחה אחרת וכאמור, גם בניסוח האופציה במסגרת הסכם השכירות, התעלמו הצדדים מנוסחו של מסמך ראשי הפרקים.

65. אין ספק בהקשר זה, כי נושא מועד התשלום היה הנושא הקריטי עבור הנתבעים והדברים נאמרו מפורשות במהלך המשא ומתן וכאשר מנתקים את הסכם האופציה שבהסכם השכירות מהסכם האופציה שבמסמך ראשי הפרקים, כאשר ברקע עומדת טיוטת הסכם, אזיי, גם ניתן להסיק, כי אמנם מדובר באופציה לטווח הקצר, כאשר כל מוכר סביר, שעה שטיוטת הסכם מונחת על השולחן, יסכים לדחיה בחתימה על ההסכם, כאשר ברקע עומדת עלייה של מחירי הנכסים. אף סביר בעיני, כי בשל כך שהנתבעים לא ראו עצמם מחוייבים לעסקה בחלוף הזמן, אף לא נעשתה כל פנייה מצדם לזרז את משפחת בן דוד, אם כי מנגד, על פניו, משפחת בן דוד ראתה את עסקת האופציה כעסקה לתקופה בת שמונה עשר חודשים ולכן גם לא נראה, כי אצה להם הדרך לזרז את העסקה, אם כי עשו מאמץ, כדבריו של מר שלום, לזרז את העניין.

דומתני, כי בנקודת זמן זו, לא התקיים מפגש רצונות בין הצדדים. התובעים עצמם, כמי שלא היו מעורבים בהליכי המשא ומתן באופן פעיל, סמכו על מסמכים קודמים שנערכו ואילו הנתבעים, שעה שקיבלו ממר שלום התחייבות לזרז העניין, סמכו ידם במסגרת הסכם האופציה החדש שנחתם, על כך שזה יוגבל לטווח הקצר ובהעדר מפגש רצונות, אף לא ניתן לומר, כי קיימת גמירות דעת באשר למלוא הפרטים לעסקה וההסכם ממילא אינו ניתן לאכיפה.

מכל מקום, בחלוף הזמן ובשים לב לכך שכוונות הצדדים להסכם היו שונות, הרי שכל השלמה בעניין מועד התשלום תפגע ברצונו של אחד הצדדים.

השלמה בין לפי שיטת הנתבעים ובין לפי שיטת התובעים לעניין מועד כריתת ההסכם, ממילא כבר אינה רלוונטית, שכן בחלוף הזמן אין כל תועלת בביצוע הסכם, שאינו מעמיד את מחיר הנכס על מחיר ריאלי, שיש בו כדי לאפשר לנתבעים רכישת נכס חלופי ולפיכך, בכל מקרה, השלמה של בית המשפט תפגע בקיום מפגש הרצונות, בניגוד למה שאותה השלמה אמורה לעשות.

66. התרשמתי, כי בעת שהצדדים התקשרו בהם בהסכם השכירות, אמנם היתה כוונה של כל הצדדים להתקשר בהסכם מכר וכאמור, באותו שלב התנהל בין הצדדים משא ומתן אינטנסיבי לשם חתימה על הסכם.

התובעים, כחלק מהציפייה לחתימה על הסכם, עסקו, לטענתם בשיפוץ הבית, שבו ימשיכו להתגורר על פי ציפייתם, במשך שנים רבות.

התובעים מבקשים ללמוד מתוך השקעה זו, אינדיקציה לגמירות דעת באשר לתוכן הסכם האופציה.

איני סבורה, כי השקעה זו יכולה להעיד על גמירות דעתם של הצדדים.

כפי שצויין, באותו שלב, הציפיה של הצדדים כולם היתה, כי ייחתם הסכם מכר. התובעים לא הביאו כל ראיה ממנה ניתן ללמוד, כי באותו שלב התובעים היו אלה שעיכבו את החתימה על ההסכם ודווקא היו אלה הנתבעים עצמם, אשר נסעו מספר פעמים לעורך דין טל, גם אם אינו אמור לייצגם, וזאת על מנת לקדם את החתימה על ההסכם, כשכוונת הנתבעים היתה, כי יחתם הסכם מכר בהקדם האפשרי ואילו התובעים סברו, כי יש בידיהם שנה וחצי על מנת לחתום על הסכם.

ואולם, גם עניינית, בהסכם השכירות ובהסכם ראשי הפרקים ישנה התייחסות מפורשת לכך שהתובעים יוכלו לשפץ את יחידת הדיור שבמושכר, כאשר הדבר בא לתועלתם (הנתבע טען, כי מר שלום התכוון להתגורר ביחידה), כשבהסכם ראשי הפרקים צויין מפורשות, כי השיפוץ של היחידה ייעשה "בהשקעה מעטה יחסית", כך שהסכום השכירות ראה בהקשר זה אפשרות לכך שהסכם המכר לא יצא לפועל ואף לא בא להטיל על התובעים הוצאות משמעותיות.

מעבר לכך ולמעלה מן הצורך מצאתי מקום להעיר, כי חלק מהחשבוניות שצורפו אינן מפורטות, חלקן נוגע לרכישות שאינן עוסקות בשיפוץ ממש וחלקן מאוחר או מוקדם למועד כניסתם של התובעים לנכס, כשחלק מהן אף לאחר ששאלת הרכישה נותרה בסימן שאלה, כך שאין מקום, על פניו, לזקוף את מלוא ההוצאה על שיפוץ הנכס וגם אין ללמוד מהן, כי נעשו בהסתמך על כוונת התובעים לרכוש את הנכס.

67. משכך, בין אם קבעתי, כי הסכם האופציה בהסכם השכירות מוגבל בזמן ובין אם קבעתי, כי בנקודה זו לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת, הרי שלא ניתן לומר, כי מדובר באופציה שניתנת לאכיפה על ידי בית המשפט ומשכך, אין מקום לאכוף את הסכם האופציה, בין בחלוף הזמן למימוש האופציה ובין בשל הפגמים שבכוונת הצדדים, שאינם הופכים אותה להסכם מחייב ולפיכך תביעת התובעים לאכיפה נדחית.

68. לאור המסקנה אליה הגעתי, הרי שיש לדחות את תביעת הפיצויים של התובעים.

בכתב התביעה המתוקן טענו התובעים, כי תביעתם הינה גם לתשלום ארנונה ששילמו עבור קרקע חקלאית. תביעה זו, לכאורה היה מקום לקבלה, לו הוכחה, שכן הסכם השכירות נוגע לבית לבדו, אלא שנראה, כי בתצהירי העדות הראשית נזנחה טענה זו.

אשר ליתר רכיבי הנזק, הרי שאלו נתמכו בחוות דעת, שלא נסתרו, אך לו הייתי נדרשת לסוגיית הנזק, בוודאי שהיה מקום לשקול מנגד את העובדה שהתובעים מטבע הדברים עשו שימוש בכסף שלא שולם עבור המשק, כך שכל טובת הנאה שצמחה להם מכך שעד כה לא שולמה תמורת הנכס בוודאי צריכה להיות מקוזזת מסכום נזקיהם. כך לדוגמא, אם אמנם היתה עלייה במחירי הדירות, הרי שגם דירתה של דורית הושבחה והתובעים נהנו מהשבחה זו, שלא היתה צריכה להיות מקום בו הדירה היתה נמכרת והתמורה היתה משולמת. מכל מקום, כיוון שאיני נזקקת לסוגיה זו, הרי שאין מקום לדון בה.

69. הנתבעים הגישו תביעה שכנגד כנגד משפחת בן דוד. תביעה זו נזנחה על ידם, למעט באשר לסעד הפינוי, כאשר חלקה אף הוסדר במסגרת הדיונים בצו המניעה ומשכך, אין מקום לדון בה, למעט בסעד הפינוי שהינו תוצאה של דחיית תביעתם של משפחת בן דוד, בשים לב לכך שהסכם השכירות כבר אינו בתוקף.

70. אני דוחה לפיכך את תביעתו של ברדה ואת תביעתם של בן דוד.

מנגד, במסגרת התביעה שכנגד, אני מורה לנתבעים שכנגד גיל בן דוד ודורית אור שלום לפנות את המשק נשוא התובענה, הוא הנכס הידוע כמשק מספר 89 במושב גיאה באשקלון.

הפינוי יעשה בתוך 60 יום ממועד פסק הדין.

אני מחייבת את גלי ברדה לשלם לנתבע עמר אליהו את הוצאותיו, כדי שיעור הוצאתם בצירוף ריבית כחוק מיום ההוצאה וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 21,000 ₪.

אני מחייבת את בן דוד גיל ושלום דורית לשלם לנתבעים עמר אליהו ואנט את הוצאותיהם (לרבות אגרות משפט), כדי שיעור הוצאתם ובצירוף ריבית כחוק מיום ההוצאה וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 28,000 ₪.

הערבויות שהופקדו בתיק יישארו בתיק בית המשפט למשך תקופת הזמן הקבועה בתקנות, מקום בו לא תוגש בקשה לחילוט הערבויות.

בחלוף הזמן, ככל שלא תוגש בקשה מתאימה, ניתן להחזיר הערבויות לב"כ התובעים.

ניתן היום, ט"ז שבט תשע"ז, 12 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.