כללי

1. רשות הפיתוח היא הבעלים הרשומים של מקרקעין ברחוב הלל בירושלים, הידועים כחלקה 279 בגוש 30049, מכוח הליך איחוד וחלוקה שבוצע במקרקעין ונרשם ביום 7.5.08 (ראו נסח רישום המקרקעין שצורף כנספח 1 לתצהיר התובעת). במקרקעין מצויים שלושה מבנים ובאחד מהם שסומן II בתשריט שצורף מצויות שלוש יחידות נושאות מספרים 14-12. התביעה שלפניי, שהוגשה מלכתחילה בסדר דין מקוצר, היא לסילוק יד של הנתבעים מיחידה 14 בקומה הראשונה של המבנה, המשמשת כדירה בשטח של 36.1 מ"ר בתוספת מחסן המסומן באות ז' בתשריט בשטח של 19.1 מ"ר ומִשְטָח המסומן באות ח' בתשריט בשטח של 27.7 מ"ר (להלן: הנכס; התשריט צורף כנספח 2 לתצהיר התובעת). התביעה הוגשה מאחר שלפי טענת התובעת במסגרת הפרצלציה לא קיבלה כל מסמך המעיד על זכויותיהם של הנתבעים בנכס, ורק לאחר שמכתב התראה מוקדם שנשלח לנתבעים אף הוא לא הניב הצגת מסמכים כאלה על ידם.

יצוין כי בהתאם לתכנית 2617 החלה על המקרקעין מיועד המבנה בו מצוי הנכס להריסה (נספח 3 לתצהיר התובעת; כאן אעיר, במענה לטענת הנתבעים בסיכומיהם, כי בתשריט שהוגש על-ידי התובעת סומן השטח המיועד להריסה לפי תב"ע 2617. הסימון אליו מפנה חץ נראה על התשריט, באופן בהיר יותר, הגם שצבעו הצהוב לא נראה במסמך שהוגש בשחור לבן. וראו גם בעמ' 13 ש' 5-3).

כן יש להוסיף כי אין חולק שבשל עבודות בנייה שבוצעו על-ידי חברת מליבו באתר בנייה צמוד נחסמה בשלב כלשהו הגישה לנכס ולפי שעה נאלצו הנתבעים לעזוב את הנכס (סעיף 15 לתצהיר התובעת וסעיפים 2, 8-6 לתצהיר משלים של הנתבע 1).

2. לטענת הנתבעים הם דיירים מוגנים בנכס. על-פי הטענה הנתבע 1 החל להתגורר בנכס, שהוא צמוד לדירת אביו, משנת 1994 לערך עם שובו ארצה; וזאת לאחר ש"אבי אמר לי כי הדירה שייכת לאדם פרטי כמו הדירה שלו וכי הוא חתם עם אותו אדם על הסכם לפיו רכש את הבית בדמי מפתח וכי הדירה לידו ריקה ואין כל מניעה שאכנס לגור בה וכך עשיתי." (סעיף 5 לתצהיר שהוגש בתמיכה בבקשת רשות להתגונן המהווה כתב הגנה בהתאם להחלטת כבוד הרשמת הבכירה ב' יהלום מיום 22.1.15; וכן ראו סעיף 4 לתצהיר המשלים מטעם הנתבע 1). הנתבעים מוסיפים כי הגם שנאלצו לעזוב את הנכס בשל העובדה כי נמנעה הגישה אליו בעקבות הבנייה על-ידי חברת מליבו בחלקה הסמוכה, החזקה נותרה בידיהם וכל רכושם נותר בנכס כך שאין מדובר בנטישה ובכוונתם לחזור לנכס מיד כשהדבר יתאפשר (סעיפים 8-2 לתצהיר משלים של הנתבע 1 ועדותו בעמ' 14 ש' 27-18).

לחלופין נטען על-ידי הנתבעים לרשות בלתי הדירה שהוענקה על-ידי בני משפחת ליפקין, הבעלים הפרטיים של הנכס קודם להליך איחוד וחלוקה. זאת, נוכח ידיעתם של אלה על המגורים הממושכים בנכס של הנתבע 1, ולאחר נישואיו גם הנתבעת 2 וילדיהם, מתוך מודעות להשקעות שנטען כי בוצעו בנכס, מבלי ששולמו דמי שכירות, ומבלי שנקטו בהליכים לפינוים. לטענת הנתבעים רשות הפיתוח אשר באה בנעלי משפחת ליפקין קיבלה את הבעלות במקרקעין יחד עם הנתבעים שכבר התגוררו בנכס על-פי רשות בלתי הדירה ואין היא יכולה לשנות זאת ולבטלה. מכל מקום לטענת הנתבעים נוכח השקעותיהם בנכס אין להורות על פינוים ללא הסדרת דיור חלוף.

3. לשם השלמת התמונה אציין כי במקביל להגשת תביעה זו הוגשה תביעה נוספת על-ידי התובעת לסילוק ידם של הורי הנתבע 1 מן הדירה הסמוכה לנכס הנדון (ת"א 35913-03-10). בגדרי הליך זה נשמעה עדותה של עו"ד עליזה רוזן (להלן: עו"ד רוזן), שייצגה את משפחת ליפקין שהייתה הבעלים הקודם של המקרקעין במשותף עם מנהל מקרקעי ישראל ועיריית ירושלים. עדותה נשמעה בקשר לזכויותיהם הנטענות של הורי הנתבע 1 והיא נשאלה גם ביחס לזכויותיו של הנתבע 1. הצדדים הסכימו כי פרוטוקול חקירתה מיום 1.4.12 בגדרי ת"א 35913-03-10 יהווה ראיה בתיק זה (הודעה מיום 4.11.15 לה צורף העתק הפרוטוקול כנספח 5 לתצהיר מטעם התובעת). זו מתווספת לראיות שהוגשו מטעם הצדדים: תצהיר עדות ראשית מטעם התובעת שניתן על-ידי מר משה מזרחי, סגן מנהל מרחב ומנהל מחלקת המכר באגף רשות הפיתוח מחוז מרכז המנהל את נכסי רשות הפיתוח בעמידר (להלן: מזרחי); ותצהירי הנתבע 1 - זה שהוגש בתמיכה לבקשת רשות להתגונן וכן תצהירו המשלים (להלן: תצהיר הבר"ל; ותצהיר משלים) - וזאת מטעם הנתבעים.

4. טרם שאפנה לדון בטענות הנתבעים באשר לזכויותיהם בנכס אקדים דברים ביחס לטענות שהעלו בנוגע להוכחת בעלותה של רשות הפיתוח בנכס הנדון וכן ביחס לזכותה של עמידר לתבוע בשם רשות הפיתוח.

בעלות רשות הפיתוח בנכס

5. הנתבעים אינם חולקים על בעלותה של רשות הפיתוח בחלקה 279 בגוש 30049 כעולה מנסח רישום המקרקעין שצורף כאמור כנספח 1 לתצהיר התובעת. אלא שלטענתם בנסח זה נקבעו גבולות החלקה כשהם תחומים על-פי תשריט אשר לא הוגש כראייה. לעניין זה נטען כי אין להסתמך על תשריט המודד שצורף כנספח 2 לתצהיר התובעת, שהוא תשריט שנערך על-ידי מודד פנימי של התובעת שאינו אובייקטיבי, ואף לא הוגש ערוך כחוות דעת כנדרש להגשתו כראיה. על כן נטען כי לא הוכחה בעלות רשות הפיתוח בנכס הנדון וממילא די בכך כדי לדחות את התביעה.

אקדים מסקנתי לפיה אין בידי לקבל טענה זו, ואלה הם טעמיי.

6. אמנם בראשית ההליך בגדרי התצהיר שצורף בתמיכה לבקשת רשות להתגונן הכחישו הנתבעים את התשריט שצורף כבר אז לכתב התביעה כמו גם את המדידות שנעשו על-פיו. טענה זו נשמעה באורח מפורט מפי הנתבעים גם בדיון שנקבע לפני כבוד הרשם א' פוני ביום 25.5.11. התובעת הביעה עמדתה כי טענת הנתבעים לפיה הנכס מצוי בחלקה 278 צריכה להתברר על-ידי מודד מטעם המינהל. כן הסכימה כי ככל שהטענה תמצא נכונה, נראה שבאמת אין מקום לתביעה; ובמידה שהטענה אינה נכונה, תעמוד על הדין (פרוטוקול הדיון מיום 25.5.11). בהתאם נערכה פגישה בנכס בנוכחות נציג עמידר מר שלומי שמעוני, שני מודדים מטעם התובעת, הנתבעים ובא-כוחם.

7. לאחר פגישה זו הגישו הנתבעים ביום 13.7.11 הודעה לתיק בית המשפט שהחלק הרלבנטי בה לענייננו יובא כלשונו:

8. במענה להודעת הנתבעים אף התובעת הגישה הודעה לתיק בית המשפט ביום 31.7.11. בהודעה זו הבהירה התובעת כי חלקה 278 הנזכרת בהודעת הנתבעים הייתה חלקה זמנית שבוטלה במסגרת הפרצלציה באמצעות שטר 010118 מיום 7.5.08 כמפורט בנסח רישום המקרקעין שצורף לכתב התביעה וכפי שהוסבר לנתבעים ובא-כוחם במהלך הפגישה. כמו כן הובהר כי הנכס נושא התביעה, על כל חלקיו כמפורט בכתב התביעה וכאמור בסעיף 1 לעיל, מצוי בחלקה 279 שבגוש 30049 הרשומה בבעלות רשות הפיתוח. משכך ציינה התובעת כי לא ברורה לה טענת הנתבעים בסעיף 4ג' להודעתם לפיה רק חלקו של הנכס נשוא הדיון מצוי בחלקה 279 וחלק אחר של המבנה וכל החצר נמצאים בחלקה 280 שאינה בבעלות המינהל. לעניין אחרון זה הדגישה התובעת, תוך צירוף התשריט שצורף לכתב התביעה, כי "המחסן וב.ש., המסומנים במקווקו בחזית המבנה אכן אינם מצויים בחלקה 279 אלא בחלקה 280 שבגוש ואולם הם אינם ולא היו חלק מהתביעה (ראה סעיף 6 לכתב התביעה)" (ההדגשה במקור - מ.ש.).

9. הנתבעים לא הגישו כל תגובה להודעה זו של התובעת. גם בדיון שנקבע לאור הודעות הצדדים ביום 15.4.12 לא חזרו הנתבעים על טענתם בדבר העדר בעלותה של רשות הפיתוח על הנכס הנדון. דיון זה התמקד בהשלכת עדותה של עו"ד רוזן בגדרי ההליך האחר על האפשרות להגיע להסכמות מחוץ לכותלי בית המשפט ביחס לשתי התביעות. אף אם תמצא לומר כי בשל כך לא נזכרה בדיון זה טענת הנתבעים בקשר לאי הוכחת בעלות התובעת על הנכס, הרי שגם לאחר שכשלו המגעים לפשרה והצדדים הגישו סיכומי טענותיהם בבקשת הרשות להתגונן, גם בסיכומיהם לא שבו הנתבעים על טענה זו. נהפוך הוא. בסיכומים אלה צוין מפורשות על-ידי הנתבעים כי "המדובר בתביעה שהוגשה על ידי רשות מקרקעי ישראל לפינויים של הנתבעים מדירה בה הם מתגוררים מזה כ 17 שנים, הרבה לפני שהתובעת הפכה להיות בעלים של הנכס נשוא התביעה." (סעיף 1 לסיכומי הנתבעים); וכן, "כעולה מכתב התביעה, התובעת הפכה להיות בעלים של החלקה עליה בנויה הדירה נשוא התביעה, מכוח הליך של איחוד וחלוקה במקרקעין שנעשה ונרשם רק בחודש מאי 2008, שנים אחרי שהנתבעים החזיקו בנכס." (סעיף 8 לסיכומי הנתבעים; ההדגשות שלי - מ.ש.).

10. שינוי זה שחל אצל הנתבעים שבסיכומיהם הכירו בבעלות רשות הפיתוח על הנכס הנדון מתיישב היטב עם תוכן עדותה של עו"ד רוזן שניתנה קודם להגשתם ומהווה ראייה גם בתיק שלפניי. עו"ד רוזן העידה כי קודם לתכנית איחוד וחלוקה מנהל מקרקעי ישראל ועיריית ירושלים התחלקו במגרש החנייה ובמגרש האחורי, ו"ממ"י קיבלו אותם יחד עם החלוקה, אותם ושאוליאן." (עמ' 8 ש' 29-28 בנספח 5 לתצהיר מזרחי); וכן "שאוליאן וששון היו אנשים שבמסגרת האיחוד והחלוקה עברו לאחריות ממ"י... שאוליאן היו דיירים של ממ"י" (עמ' 7 ש' 3, 9-8; כל ההדגשות שלי - מ.ש.).

11. בנסיבות אלה דומה כי הנתבעים מושתקים מלשוב ולטעון כיום כי לא הוכחה בעלותה של רשות הפיתוח בנכס הנדון. בוודאי שאין תמה בכך שהתובעת לא ראתה עוד עניין זה כפלוגתא בין הצדדים; ועל כן לתצהיר מטעמה צירפה אך את תשריט המודד מטעמה, שאף שזה אמנם אינו ערוך כחוות דעת לפי פקודת הראיות, הרי שלפי עדות מזרחי גם לשכת רישום המקרקעין מקבלת את המדידות של המודדים המוסמכים מטעמה לצרכי רישום (עמ' 8 ש' 23-6). ודוק, גם בתצהירו המשלים של הנתבע 1 לא נשנתה הטענה בדבר העדר בעלות התובעת בנכס. ממילא לנוכח כל מה שפורט אני מוצאת כי התובעת הרימה את הנטל להוכיח את בעלות רשות הפיתוח בנכס הנדון על יסוד התשריט ועדותה של עו"ד רוזן; ואילו הנתבעים, מעבר לכך שיש לראותם כמי שהודו בהודאת בעל דין בדבר בעלותה של רשות הפיתוח בנכס, ממילא לא הניחו כל תשתית ראייתית שהיא כדי לסתור זאת. לפיכך יש לדחות את טענת הנתבעים כי לא הוכחה בעלות רשות הפיתוח בנכס.

12. הנתבעים הוסיפו וטענו להעדר הוכחת זכותה של עמידר לתבוע בשם רשות הפיתוח. טענה זו כלל לא נזכרה בתצהיר שצורף בתמיכה לבקשת רשות להתגונן, המהווה כתב הגנה מטעם הנתבעים. על כן בצדק טענה התובעת להרחבת חזית מיד כאשר נחקר מזרחי בעניין זה, ודי בכך כדי לדחות טענה זו. מכל מקום בהתאם לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 מקרקעין של רשות הפיתוח מנוהלים על-ידי רשות מקרקעי ישראל; ועל-פי עדות מזרחי עמידר פועלת כסוכנת של רשות מקרקעי ישראל על-פי ייפוי כוח שניתן לה (סעיף 3 לתצהיר מזרחי ועדותו בעמ' 7 לפרוטוקול ש' 27-16). לא מצאתי סיבה שלא ליתן אמון בעדות זו. בוודאי שאין לזקוף לחובת התובעת העדרו של ייפוי הכוח באמתחתו של מזרחי בעת מתן עדותו שעה שרק במועד זה הועלתה לראשונה התייחסות הנתבעים לסוגיה זו. והרי ידוע הוא כי הליכים רבים מוגשים על-ידי עמידר כמי שמנהלת עבור רשות מקרקעי ישראל את נכסי רשות הפיתוח (ראו, למשל: ע"א 11126/03 אחים סבירסקי נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, פיסקה 2 (19.4.05)). על כן גם דינה של טענה זו להידחות.

מכאן אפנה לדון בטענות הנתבעים בנוגע לזכויותיהם בנכס.

זכויותיהם הנטענות של הנתבעים בנכס

13. לאחר שהתובעת הוכיחה את זכותה של רשות הפיתוח בנכס הנדון וכן את זכותה של עמידר להגיש את התביעה בשמה של רשות מקרקעי ישראל המנהלת את נכסי רשות הפיתוח, היא הוסיפה וטענה להעדר הוכחת זכות בידי הנתבעים להחזיק בנכס. את טענתה האחרונה השתיתה התובעת על כך שבמהלך הליך הפרצלציה לא הוצג לפניה כל מסמך או ראייה המלמדים על זכותם של הנתבעים בנכס. כמו כן אל הנתבעים נשלח מכתב התראה קודם לנקיטה בהליכים המשפטיים והם התבקשו להמציא את כל המסמכים המעידים על זכויותיהם לכאורה להחזיק בנכס, אולם הנתבעים לא נענו כלל לפנייה זו (סעיפים 8, 10 ו-11 לתצהיר מזרחי ונספח 4 לתצהירו). אומר כבר כאן כי הגם שהנתבעים טענו כי מכתב ההתראה לא הגיע אליהם, ממילא לא חלקו על כך שגם כיום אין בידם מסמכים לתמוך בטענתם לזכויות בנכס הנדון (ראו בהקשר זה החלטתי בסוף שמיעת ההוכחות מיום 24.11.16). עוד מסתמכת התובעת על חקירתה של עו"ד רוזן בהליך המקביל במסגרתה העידה כי אביו ואמו של הנתבע 1 היו דיירים מוגנים של משפחת ליפקין בדירה שבחזקתם, אך ביחס לנתבע 1 העידה כי: "לאבי שאוליאן [הנתבע 1] לא היו זכויות מכוח עצמו. ... אני יודעת שהוא נכנס שלא כדין לחלק שפונה ע"י שבתאי ודוד כהן." (עמ' 8 ש' 10-3 בנספח 5 לתצהיר מזרחי; ההדגשות שלי - מ.ש.). השאלה הנשאלת היא האם עלה בידי הנתבעים להניח תשתית מספקת על מנת להוכיח שיש להם זכויות בנכס וכי הם מחזיקים בו כדין. בכך אדון כעת.

דיירות מוגנת

14. לפי גרסת הנתבעים תחילת המגורים בנכס משנת 1994 עם שובו של הנתבע 1 ארצה נעשתה על-פי הסכמת אביו של הנתבע 1 שמסר לו כי "הדירה שייכת לאדם פרטי כמו הדירה שלו וכי הוא חתם עם אותו אדם על הסכם לפיו רכש את הבית בדמי מפתח וכי הדירה לידו ריקה ואין כל מניעה שאכנס לגור בה וכך עשיתי." (סעיף 5 לתצהיר הבר"ל; ההדגשה שלי - מ.ש.). מדברים אלה עולה לכאורה כי טענת הנתבעים אינה לזכות בעלות של האב כי אם לזכות דיירות מוגנת בלבד, הגם שלא נהיר האם הטענה היא לזכות האב במבנה כולו או שמא רק בדירה בה האב מתגורר. בתצהירו המשלים של הנתבע 1 נטען לראשונה כי הנתבעים הם דיירים מוגנים בנכס, מבלי להבהיר מהו מקור הזכות הנטענת (סעיף 4 לתצהיר המשלים). בחקירתו הנגדית של הנתבע 1 נטען לכאורה לזכות בעלות של האב, ועדיין לא הוברר האם זו מתייחסת לכל המבנה או רק לדירתו. אז לראשונה העיד הנתבע 1 כי קודם ליציאתו מן הארץ ראה את מסמך הקנייה של הבית על-ידי אביו, אך לא מצא אותו לאחר שובו לארץ. אולם כשנשאל באיזו קנייה מדובר השיב "לא יודע, לא הסתכלתי על החלקות ועל הדברים האלה אבל ראיתי שאבא קנה את הבית, מה זאת אומרת." (עמ' 15 ש' 17-9; עמ' 16 ש' 31-27).

15. מוכנה אני שלא לייחס משקל מכריע להעדרו של מסמך זה כראייה לאור העובדה שהטענה על אובדנו נתמכת במכתבו של הרב משה פורוש, ששימש גובה מטעם משפחת ליפקין מן הדיירים המוגנים, אל עו"ד רוזן בו ביקש כי תסייע לנתבע 1 באיתור החוזה לדירתו מאחר שכל החומר הועבר אליה. עו"ד רוזן העידה ביחס למכתב זה כי החומר שקיבלה מהרב פורוש היה מאד לא מסודר והיא אינה זוכרת שראתה חוזים או רישומים מסודרים (עמ' 7 ש' 20-16 בנספח 5 לתצהיר מזרחי וכן המסמך שהוגש וסומן בש/1). אלא שלמעשה לא הוצגה כל ראייה אחרת לתמוך בזכות הבעלות הנטענת של אבי הנתבע 1 במבנה כולו, לרבות בנכס הנדון. טענת הבעלות שבידי האב נותרה טענה יחידה מפי הנתבע 1 שאך שמע את הדברים מאביו ולטענתו ראה חוזה שטיבו המדויק לא היה ידוע לו. היא אף אינה מתיישבת עם גרסתו הראשונה של הנתבע 1 בתצהיר הבר"ל ממנה עולה כי זכות האב היא של דיירות מוגנת. יתרה מכך היא עומדת בסתירה חזיתית לעדותה של עו"ד רוזן אשר אישרה את מעמד הורי הנתבע 1 כדיירים מוגנים בדירתם בלבד; ובמענה לשאלה מפורשת ביחס לרכישת זכות בעלות בדירה על-ידי ההורים השיבה - "לא נכון, הם קנו אולי בדמי מפתח" (עמ' 8 ש' 27-26 לנספח 5 לתצהיר מזרחי). ממילא טענת הבעלות של האב בנכס הנדון אינה מתיישבת עם חלקה הנוסף של עדות עו"ד רוזן בדבר העדר זכות לנתבע 1 שנכנס שלא כדין לחלק שפונה על-ידי שבתאי ודוד כהן. זאת ועוד אותו דוד כהן שעו"ד רוזן העידה כי הנתבע 1 נכנס לחלק שפונה על ידו נזכר קודם לכן בעדותה כדייר מוגן שנטש והוגשה תביעה נגד שבתאי ודוד כהן על-ידי הבעלים (עמ' 6 ש' 27-23, עמ' 8 ש' 2-1 לנספח 5 לתצהיר מזרחי ומסמך שסומן בש/2). פשיטא שאם אבי הנתבע 1 היה רוכש זכויות כלשהן גם בנכס של דוד כהן, שלאחר מכן הנתבע 1 נכנס אליו, לא הייתה מוגשת תביעה לפינויו על-ידי משפחת ליפקין.

16. דומה כי אף הנתבעים עצמם טענו לזכות בעלות של האב בשפה רפה כאשר בסיכומיהם מלבד ציון גרסת הנתבע 1 האחרונה לגביה לא תמכו אותה בדבר. בנסיבות אלה ברי כי לא ניתן לקבוע זכות בעלות בידי האב אך בהתבסס על עדותו של הנתבע 1 שהיא עדות שמועה בלתי קבילה. תחת זאת הנתבעים מיהרו לפנות לחלופה האחרת לפיה אבי הנתבע 1 הוא בעל זכות דיירות מוגנת ומכוח זכות האב טענו לזכויות של הנתבעים בנכס - "גם אם נקבל את גרסת עו"ד עליזה רוזן שאין מדובר ברכישה בבעלות אלא ברכישת זכויות של דיירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר גם אז יכול היה אביו של הנתבע 1 לאפשר לו לגור באותו חלק של הדירה וכך ניתן לפרש את דבריה של עו"ד רוזן שאין לנתבע אבי שאוליאן זכויות מכוח עצמו במקום. אבל עדיין אין הדברים אומרים שאין לו זכויות כלל, אלא שהזכויות האלה נרכשו בזכות אביו." (עמ' 24 ש' 26-19). אולם בכך הנתבעים מתעלמים מן החלק השני של עדות עו"ד רוזן שהעידה גם כאמור כי הנתבע 1 נכנס שלא כדין לנכס. בסיכומיהם היו הנתבעים ערים לקושי זה ועל כן טענו לסתירה בעדותה (עמ' 26 ש' 30 - עמ' 27 ש' 1). אלא שאם מבקשים הנתבעים לטעון נגד עדותה המפורשת של עו"ד רוזן בדבר כניסתו של הנתבע 1 לנכס שלא כדין, היה עליהם להביאהּ לעדות כדי שתאשר את פרשנותם שלהם לדבריה ולפיה ניתנו לנתבע 1 זכויות מכוח אביו. הדברים מקבלים משנה תוקף דווקא נוכח טענת הנתבעים כי זכויות ההורים הם שעמדו במוקד חקירתה של עו"ד רוזן ואילו זכויות הנתבע 1 היו נושא ספיח בלבד. זאת הנתבעים לא עשו, ולא הוצגה כל מניעה לכך. גם אביו של הנתבע 1 לא הובא כלל לעדות. הדבר מוקשה בשים לב לכך שהנתבעים מבקשים לינוק את זכויותיהם ממנו. עדותו נדרשה אם כן לשם הבהרת טיב זכויותיו שלו והיקף השתרעותן, וכיצד אלה משליכות על זכויותיהם הנטענות של הנתבעים בנכס הסמוך לדירתו. גם לגבי האב לא הוצגה מניעה להביאו למתן עדות. כעולה מעדות הנתבע 1, על אף גילו של האב ומוגבלויותיו הרפואיות הנטענות, אביו של הנתבע 1 העיד בגדרי ההליך המקביל. הטענה כי לא הובא לעדות בגלל שהתובעת "כבר יודעת הכל" לאו טענה היא; בוודאי שעה שלא הוסכם על הגשת עדותו בהליך האחר כראיה בתיק שלפניי כפי שנעשה ביחס לעדות עו"ד רוזן (עמ' 16 ש' 4-1). אי הבאתם לעדות של עו"ד רוזן ואבי הנתבע 1 פועלת לחובתם של הנתבעים. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח עדותו של הנתבע 1 שאישר העדרם של מסמכים המאשרים את זכותו בנכס, כמו גם זכות אביו בדירתו לנוכח אובדן המסמך, תוך שציין "יש לי דבר אחד, יש לי את אבא שלי. ... אני חושב שהמסמך שלי היה אשה בשם עליזה רוזן והמסמך של אבא כמובן גם עליזה רוזן..." (עמ' 15 ש' 9-6).

מעבר להיבט העובדתי שכאמור כלל לא הוכח סתמו הנתבעים ולא פירשו כיצד יש בזכות דיירות מוגנת בידי הורי הנתבע 1 בדירה הסמוכה לנכס, על-פי עדותה של עו"ד רוזן, להצמיח מבחינה משפטית זכות דיירות מוגנת בידם בנכס הנדון. גם בהנחה שהאב נהנה ממעמד של דייר מוגן בדירתו, לא הובהר המקור החוקי לזכותו הנטענת להעביר לבנו זכות דיירות מוגנת בנכס הסמוך.

17. אף שהטענה לא נטענה מפורשות על-ידי הנתבעים למען שלמות הדיון אתייחס גם לאפשרות שהועלתה ברמז לפיה יש לראות בהשקעות שנטען שבוצעו בנכס כתשלום דמי מפתח על-ידי הנתבעים (עמ' 26 ש' 3-1). בהתאם להלכה הפסוקה "הסכמה לביצוע תיקון או שיפוץ לפי בקשת הדייר, ללא זיקה, ישירה או מרומזת, לדמי המפתח, אינה יכולה להפוך ללא הסכמה ושלא מדעת, להסכמה, כביכול, לקבלת תמורה שמשמעותה עולה כדי קבלת דמי מפתח." (רע"א 369/86 אבו ליל נ' מוצטפא (20.6.1986); וראו גם, למשל, ע"א (מחוזי י-ם) 6388/05 סנדוקה נ' ווקף המנוח חוסיני, פיסקה 3 לפסק הדין (29.11.2005); ע"א (מחוזי י-ם) 6143/05 ניידות חב"ד להפצת יהדות בארץ הקודש נ' חנניה, פיסקה 6 לפסק הדין (27.10.2005)). במקרה שלפניי אף אם אניח כי הנתבעים אמנם ביצעו השקעות בנכס - ובכך אדון בהמשך - כל שנטען הוא שאלה בוצעו בידיעת הבעלים מבלי שמיחו בידם (סעיף 7 לתצהיר הבר"ל). כלל לא נטען וממילא לא הוכח כי הנתבעים הגיעו להסכמה עם משפחת ליפקין כי השיפוצים הם במקום דמי מפתח. בוודאי אין אפשרות להסיק הסכמה זו נוכח עדותה של עו"ד רוזן כי כניסתו על הנתבע 1 לנכס נעשתה שלא כדין. על כן דין טענה זו להידחות.

18. מכל האמור עולה מסקנתי לפיה לא עלה בידי הנתבעים לעמוד בנטל המוטל על שכמם להוכיח קיומה של זכות דיירות מוגנת בידם (לעניין הנטל המוטל כל כתפי הנתבע הטוען לדיירות מוגנת בנכס ראו: ע"א 509/64 חברת חלקה 38/1+38/5 בגוש 6667 בע"מ נ' לוי, פ"ד יט(2) 169, 177א' (31.5.1965)). ממילא אין לי צורך לדון בטענות הנתבעים ביחס לאי נטישתם את הנכס כמובנו בדיני הגנת הדייר. הוא הדין ביחס לטענות לזכותם לדיור חלוף.

רשות בלתי הדירה

19. טענתם החלופית של הנתבעים היא לזכות רשות בלתי הדירה שניתנה להם מאת משפחת ליפקין הבעלים הפרטיים של הנכס קודם לתכנית איחוד וחלוקה. לטענתם מעת כניסתו של הנתבע 1 לנכס בשנת 1994 ועד שנת 2008 מועד רישום הזכויות לפי תכנית איחוד וחלוקה בני משפחת ליפקין היו מודעים לכך שהנתבעים מתגוררים בנכס, היו מודעים להשקעות שנעשו על ידם במקום ולכך שאינם משלמים דמי שכירות או דמי שימוש, ולא דרשו מהם להתפנות. מכך מבקשים הנתבעים להסיק רשות מכללא בלתי הדירה שניתנה להם על-ידי משפחת ליפקין. על יסוד זה טענתם היא כי התובעת אינה יכולה להפסיקהּ לאחר שקיבלה את הבעלות במקרקעין יחד עם הנתבעים כחלק בלתי נפרד מהם.

20. בפסיקה ובספרות המשפטית אנו מוצאים התלבטות בשאלה האם לאחר חקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 וחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 יש מקום להוסיף ולהכיר במוסד ה"רישיון", ובפרט ב"רישיון מכללא", אשר נקלט מן המשפט האנגלי (ראו, למשל: ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף, פיסקה 2 לפסק דינו של כבוד השופט מ' מזוז והאסמכתאות הנזכרות שם). מבלי צורך לחוות דעה בסוגיה מורכבת זו ספק בעיני אם במקרה שלפניי ניתן להסיק רשות שניתנה על-ידי משפחת ליפקין בכלל, ובלתי הדירה בפרט, על בסיס הראיות שהונחו לפניי. כל כך למה?

20.1. הראייה היחידה שהונחה ביחס להתנהלות ואומד דעתם של בני משפחת ליפקין באותה התקופה היא עדותה של עו"ד רוזן, מי שייצגה אותם בין השנים 1982 ועד סמוך לשנת 2000 בעת שהיו בעלים במשותף עם מנהל מקרקעי ישראל ועיריית ירושלים. עו"ד רוזן העידה כאמור כי הנתבע 1 נכנס שלא כדין לחלק שפונה על-ידי שבתאי ודוד כהן. עוד העידה כי משפחת ליפקין הגישה באמצעותה הליכים לפינוי דיירים מוגנים, מר כהן ומר ששון. אלא שבמהלך התביעה נגד זה האחרון נודע לה על דבר קיומה של תכנית איחוד וחלוקה המייעדת את המקרקעין בהם התגוררו אותם דיירים לבעלות התובעת, ונוכח סירוב מנהל מקרקעי ישראל לממן את ניהול ההליך באמצעותה, התביעה הופסקה. בנסיבות אלה בהן הבעלים בחר שלא לנקוט בהליכים משפטיים בשל כך שהמקרקעין עומדים לצאת מחזקתו אני מוצאת קושי להסיק רשות מכללא מאי הגשת תביעה לפינוי הנתבעים שנכנסו לנכס שלא כדין לפי עדות עו"ד רוזן.

20.2. כן אני מוצאת קושי להסיק מן ההסכמה עליה העידה עו"ד רוזן למחול להורי הנתבע 1 על תשלום דמי שכירות מוגנים מעת שסייעו במתן עדות בתביעה שהוגשה נגד שבתאי ודוד כהן, הסכמה דומה גם ביחס לנתבע 1. אמנם עו"ד רוזן אישרה כי גם הנתבע 1 זומן למתן עדות אך העידה כי "אני לא זוכרת למה הזמנתי אותו" (כאשר באותה הנשימה העידה על כך שנכנס שלא כדין לנכס; עמ' 8 ש' 8-7 לנספח 5 לתצהיר מזרחי). ממילא עדותה לגבי נכונות משפחת ליפקין למחול על דמי השכירות לאחר הסיוע במתן עדות התייחסה מפורשות לדמי השכירות המוגנים שהיה על הורי הנתבע 1 לשלם, שבלשונה, "זה היה גרושים" (עמ' 6 ש' 27-22; עמ' 8 ש' 23-22). מכל מקום במצב דברים של רשות חינם על-פי ההלכה המושרשת ככלל זו לא תהא רשות בלתי הדירה. עניין זה מוביל אותנו לטענתם הנוספת של הנתבעים לרשות כנגד השקעות בנכס.

20.3. הנתבעים טענו כי בוצעו על ידם השקעות בנכס בהיקף של מאות אלפי שקלים (סעיף 7 לתצהיר הבר"ל). בהליך שלפניי לא הוצגו אסמכתאות כלשהן להשקעות, בוודאי לא בהיקף הנטען. הטעם שניתן לכך על-ידי הנתבעים נעוץ בהעדר הגישה לנכס נוכח עבודות הבנייה המבוצעות בחלקה הסמוכה על-ידי חברת מליבו. אלא שהשקעות ניתן להוכיח גם בדרכים אחרות, דוגמת קבלות או עדויות של בעלי מקצוע. כמו כן הנתבע 1 העיד כי חלק מן ההשקעות נראה גם מחוץ למבנה: גגות וחלונות, אך לא הובאו כל תמונות המתעדות זאת (עמ' 16 ש' 11-6). הנתבע 1 העיד גם כי נהג לבקר בנכס ולקחת משם מדי פעם דברים, כאשר הפעם האחרונה בה ביקר היה זה לאחר הגשת התביעה והוא נכנס לנכס באמצעות סולם. לא הוצגה מניעה לתיעוד ההשקעות בעת ביקוריו של הנתבע 1 בנכס, למצער במועד האחרון האמור (עמ' 14 ש' 26-24). הנתבע 1 העיד על שירותים ומקלחת חדשים שיש לו תמונות שלהם, אך גם אלה לא הוצגו (עמ' 17 ש' 6-1). עוד נטען כי נציג התובעת ביקר בנכס כדי לבדוק מה הושקע בו, ואם אכן כך דומה כי גם הנתבעים היו יכולים לתעד את ההשקעות במעמד זה, ואף יכולים היו לנקוט בהליכי גילוי מתאימים כדי להשיג את הראיות הנטענות מאת התובעת. זאת לא עשו (עמ' 16 ש' 12-11; עמ' 14 ש' 9-5). סופו של יום בגדרי ההליך שלפניי לא הוכחו ההשקעות הנטענות בנכס, ואף לא הוכח כי אלה נעשו בהסכמה מפורשת של הבעלים, באופן שמאפשר להסיק מהן רשות בלתי הדירה.

21. אך אפילו הייתי מוכנה לצאת מן ההנחה המיטיבה עבור הנתבעים כי אמנם ניתנה להם רשות בלתי הדירה מאת משפחת ליפקין, לא היה בכך כדי לסייע להם בתביעה לסילוק יד שלפניי. על-פי ההלכה המושרשת "הזכות הנוצרת עקב רישיון מהווה זכות אישית (In personam) של בעל הרישיון כלפי נותן הרשות, וזאת להבדיל מזכות חפצית השרירה כלפי כולי עלמא (In rem). על כן, חליפו של הבעלים נותן הרשות, אשר רכש ממנו את הנכס מושא הרישיון, אינו כפוף לזכות שניתנה לבר-הרשות, והרשות תבוא לקיצה עם כל העברה של זכויות הבעלות במקרקעין נשוא הרשות." (ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל, פיסקה 19, פיסקה שנייה, לפסק דינו של כבוד השופט צ' זילברטל והאסמכתאות הנזכרות שם (19.8.2015); ההדגשה שלי - מ.ש.). מכאן שאף אם הייתה ניתנת לנתבעים רשות מכללא בלתי הדירה להשתמש בנכס הרי שזו ממילא בוטלה עם העברת הבעלות לרשות הפיתוח על-פי תכנית איחוד וחלוקה. מטעם זה אין כל חשיבות לחוסר ידיעתו של מזרחי אודות מצב הדברים קודם לקבלת הבעלות על-ידי רשות הפיתוח בניגוד לטענת הנתבעים.

22. כאמור בעלות רשות הפיתוח נרשמה בשנת 2008. התובעת פנתה אל הנתבעים ביום 24.11.09 במכתב התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים ובו נתנה לנתבעים הזדמנות להמציא מסמכים המעידים על זכויותיהם בנכס. אף אם אניח כי פנייה זו לא התקבלה אצל הנתבעים כטענתם, פשיטא כי יש בה ללמד על אומד דעת התובעת והעדר הסכמתה לשהיית הנתבעים בנכס ללא זכויות. לאחר שלא התקבלה תגובת הנתבעים לפנייתה הוגשה התביעה שלפניי לסילוק יד ביום 21.3.10. מהשתלשלות הדברים האמורה עולה כי לא נפל שיהוי בפעולת התובעת. כמו כן ברי כי לא גובשה רשות מכללא מצד התובעת להמשך שהות הנתבעים בנכס, ללא כל תמורה שהיא (עמ' 15 ש' 32-28). פרק הזמן שחלף בוודאי אינו ממושך דיו באופן שניתן יהיה להסיק ממנו על היווצרות של רישיון מכללא, עתה במקרקעי ציבור (ראו והשוו מקל וחומר: עניין נחום, לעיל בפיסקה השלישית לפיסקה 19). לכך מתווספים השיקולים ביחס להכרה ברשות מכללא במקרקעי ציבור שתעשה רק במקרים חריגים כפי שהובאו בעניין היפר חלף (פסק דינו של כבוד השופט מ' מזוז ופסקאות ל"א - ל"ב לפסק דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין).

23. בניגוד לטענת הנתבעים בנסיבות המקרה שלפניי בשים לב לכך שלא הונחה לפני התובעת כל אסמכתא שהיא לזכות כלשהי של הנתבעים בנכס, ובהינתן כי נטען לרשות מכללא מאת הבעלים הקודם והספק שקם ביחס אליה, איני מוצאת כי נדרשה הודעה פורמאלית על ביטול הרישיון בטרם הגשת התביעה לסילוק יד שבוודאי מגלה רצון מפורש של התובעת שלא להמשיך בהענקת רישיון ככל שהיה קיים קודם לכן (ראו: ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210, 218 (21.6.1977); ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3) 433, 439 (21.7.1977)).

24. לאור כל האמור אני מוצאת כי התובעת עמדה בנטל להוכיח עילתה לסילוק ידם של הנתבעים מן הנכס, שלא הוכח כי הם דיירים מוגנים בו, ואף אם ניתנה להם רשות על-ידי הבעלים הקודם להתגורר בו, זו בטלה עם העברת הבעלות בנכס לרשות הפיתוח שהביעה דעתה בבירור כי אינה מסכימה להמשך מתן רישיון כזה.

נותר לדון אם כן בשאלה האם יש מקום להתנות את סילוק היד בפיצוי הנתבעים על השקעותיהם הנטענות בנכס וכן בבקשת התובעת לפיצול סעדים. לכך אפנה כעת.

התנאת הפינוי בפיצויים

25. בהתאם להלכה הנוהגת זכות הפינוי העומדת לבעל המקרקעין כלפי המחזיק בהם שלא כדין אינה מותנית בהכרח בתשלום פיצויים על השקעות המחזיק במקרקעין (ראו: ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי, פיסקה 13 לפסק דינו של כבוד השופט י' אנגלרד (25.11.2002); רע"א 7924/06 אביטן נ' באום (שרמייסטר), פיסקה ד(2) להחלטת כבוד השופט א' רובינשטיין (3.10.2006). בנסיבות המקרה שלפניי לא מצאתי הצדקה להתנות את סילוק ידם של הנתבעים מן הנכס בתשלום פיצויים עבור השקעותיהם הנטענות בו. כפי שפורט לעיל לא הוצגה לפניי תשתית קונקרטית לפסיקת פיצוי על השקעות. אולם בשל המניעה הטכנית להיכנס לנכס, עליה אין חולק, ומתוך שנתתי דעתי לכך שמדובר בבית מגוריהם של הנתבעים וילדיהם, על נסיבותיהם האישיות המיוחדות, במשך שנים רבות, נכון בעיני שלא להכריע בשאלת הפיצוי על ההשקעות על יסוד התשתית הראייתית החסרה ביותר שהונחה לפניי בגדרי תביעה זו שהתמקדה בשאלת הזכויות לצורך סעד של סילוק יד. מסקנה זו מתחזקת בהינתן שבענייננו עיקר ההשקעות נטען שבוצעו בעת שמשפחת ליפקין הייתה הבעלים של הנכס ולא התקיים דיון ממצה בשאלה ממי זכאים הנתבעים לתבוע את הפיצוי על השקעותיהם אם בכלל, גם בשים לב לכך שהנכס מיועד להריסה. על כן אני סבורה כי יש להותיר את סוגיית הפיצויים על השקעות לתביעה נפרדת (מובן שאין אני מחווה דעה לעצם זכאותם של הנתבעים לקבל פיצוי כזה). בשים לב כי מדובר במקרקעי ציבור, איני מוצאת כי קמה הצדקה לעכב את הפינוי שנדרש כדי לאפשר את השימוש בנכס לצרכי הציבור עד להכרעה בתביעת הפיצויים (ראו והשוו: ע"א (מחוזי ת"א) 22408-01-16 גרנות נ' רשות הפיתוח, פיסקה 14 (13.3.2017); ת"א (מחוזי חי') 866/03 מילוטל פיתוח בע"מ נ' קומפוסט מפרץ והגליל המערבי בע"מ, פיסקה 10 (24.10.2007); ע"א (מחוזי ת"א) 3072/02 סבח נ' לוי, פיסקה 5(ו) (25.2.2007)).

פיצול סעדים

26. התביעה הוגשה לשם קבלת סעד של סילוק יד ובמקביל התבקש פיצול סעדים לשם הגשת תביעה לתשלום דמי שימוש או פיצוי בגין השימוש הבלתי מורשה שעשו בנכס. על-פי ההלכה הפסוקה אין צורך בהיתר לפיצול סעדים כאשר נתבע סילוק יד בשל ביטול רשות ודמי שימוש ראויים מיום ביטול הרשות ועד יום פינוי הנכס באשר אין מדובר בשני סעדים אלא בשתי עילות תביעה נפרדות. אך אפילו היה מדובר בעילת תביעה אחת ובשני סעדים, אני מוצאת כי יש מקום להתיר את פיצול הסעדים "בין היתר מן הטעם שבעת הגשת התביעה לסילוק יד הייתה אפשרות שבית-המשפט לא יורה על פינוי המבקשים מהנכס, והדיון בשאלת דמי השימוש הראויים יתייתר. לפיכך לא היה מקום להאריך ולסרבל את הדיון תוך הבאת ראיות נוספות, שלאחר מכן היה יכול שיתברר שהן היו מיותרות." (רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 949, 959ה'-960א' (11.5.2003)). בשים לב לכך שהבקשה לפיצול סעדים הוגשה בו ביום הגשת התביעה ונוכח השיקולים שלעיל אני מוצאת להיעתר לה (ראו: בר"ע 384/88 מרגלית נ' כהן, פיסקה 5 (19.5.1993)).

סוף דבר

27. התביעה מתקבלת באופן שאני מורה לנתבעים לסלק ידם מן הנכס.

בשים לב לכך שמזה זמן רב הנתבעים אינם מתגוררים בנכס אך נטען כי מצויים בו מיטלטלין שלהם, וכן נוכח המניעה הפיזית להיכנס לנכס בשל עבודות הבנייה בחלקה הסמוכה, ככל שעדיין קיימת, אני מורה כדלקמן:

בעת שתתאפשר כניסה בטוחה לנכס התובעת תודיע כן לנתבעים ותעמיד לרשותם שהות בת 60 ימים לשם פינוי הנכס מן המיטלטלין השייכים להם והשבת החזקה בו לידי התובעת. מובן כי בפרק זמן זה אף יתאפשר לנתבעים לתעד בתמונות ובווידאו או בכל דרך אחרת את ההשקעות הנטענות על ידם בנכס לצרכי תביעה, ככל שיבקשו להגיש כזו.

28. הנתבעים יישאו בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד של התובעת בסכום כולל של 15,000 ₪.

29. המזכירות תמציא פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום, כ"א אב תשע"ז, 13 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.