לפני תביעות כספיות הדדיות שברקע להן מסכת יחסי משכיר ושוכר ביחס למבנה המסחרי שמצוי במתחם תחנת הדלק 'סונול-ענבר', דרומית לחדרה.

א. ההליך והצדדים לו

1. סונול ישראל בע"מ (להלן סונול) היא בעלת זכויות החכירה במקרקעין הידועים כחלקות 1 ו-2 בגוש 10044 (להלן הנכס). בנכס מופעלת תחנת דלק הידועה בשם תחנת 'סונול-ענבר'; עוד מצוי בו מבנה מסחרי שעליו נסב הליך זה (להלן המבנה). שטחו של המבנה כ- 583 מ"ר.

2. י.מ. ניהול ואחזקות חדרה בע"מ היא חברה פרטית מוגבלת במניות (להלן י"מ), שנוסדה ונרשמה בתאריך 29.7.2004; ביולי 2008 או בסמוך לכך הועברו מלוא מניות החברה על שם גב' נטלי קניגשטיין, שהינה גם המנהלת הרשומה היחידה ב-י"מ (להלן נטלי). קודם לכן היה צד שלישי, מר פנחס יעקב, בעל מניותיה של י"מ (להלן יעקב).

3. סונול הקימה במבנה מסעדה שפעלה תחת השם 'גרניטה' (להלן המסעדה) ובית-קפה שכלל חנות נוחות (להלן בית-הקפה וחנות הנוחות); בתי-העסק הללו הופעלו בידי צדדים שלישיים, זאת עד יום 1.8.2004. במציאות זו נכרתו בין י"מ לבין סונול מספר הסכמים שנועדו למסור ל-י"מ את הפעלת המסעדה, בית-הקפה וחנות הנוחות שבמבנה, במעמד של שוכרת, ולהסדיר את יחסי הצדדים בקשר עם השכירות. עצם חתימתם של ההסכמים ותוכנם אינם במחלוקת; חלק הארי שלהם נחתם בין י"מ לבין סונול במציאות שקדמה להעברת מניות י"מ לנטלי.

4. הסכם ראשון נחתם בין י"מ לסונול ביום 22.7.2004 (להלן הסכם השכירות); על-פיו שכרה י"מ מסונול, בשכירות שאינה מוגנת ולתקופה מוגדרת, את המסעדה, בית-הקפה וחנות הנוחות והתחייבה להפעילם במבנה בהתאם לתנאי הסכם השכירות. תקופת השכירות הבסיסית נקבעה מיום 1.8.2004 עד יום 30.7.2009 ובנוסף ניתנו ל-י"מ שתי תקופות אופציה, כל אחת בת חמש שנים. כפי שיובהר בהמשך, האירועים שעליהם נסב ההליך התרחשו בחלקם בחלקה האחרון של תקופת השכירות הבסיסית ובחלקם בחלק הראשון של תקופת האופציה הראשונה.

5. בד-בבד עם חתימת הסכם השכירות נחתם הסכם השאלת ציוד בין י"מ לחברה בשם אפטר אחזקות בע"מ (להלן הסכם השאלת הציוד ואפטר); על-פי הסכם זה השאילה אפטר – בעלת הזכויות בכל האביזרים, הציוד והמלאי לסוגיו במסעדה (להלן יחד הציוד) – את הציוד ל-י"מ. לימים שינתה אפטר את שמה והייתה לסו-גוד, שהינה צד להליך דנן (להלן סו-גוד). נקבע כי הסכם השאלת הציוד יעמוד בתוקפו כל עוד שוכרת י"מ את המבנה, בהתאם להסכם השכירות.

6. על-פי הסכם שנחתם בין י"מ לסונול ביום 25.8.2005 וכונה 'תוספת להסכם שכירות בלתי מוגנת מיום 22.7.2004' התווסף למבנה שהושכר ל-י"מ קודם לכן מחסן בשטח של 62 מ"ר; על שכירות השטח הנוסף הוחלו, בעיקרן, הוראות הסכם השכירות (להלן הסכם שכירת המחסן). בהסכם מיום 19.8.2008 בוטלה שכירות המחסן בשטח 62 מ"ר על-פי ההסכם מיום 25.8.2005 והוא הוחזר לחזקת סונול (להלן ההסכם הנספח). עוד נקבעו בהסכם הנספח הוראות שונות שעיקרן ביטול זכותה של י"מ להפעיל במתחם חנות נוחות והשבת הזכות לידי סונול.

7. על-פי ההסכמים הללו, חלה על י"מ חובה לשלם לסונול את דמי השכירות המוסכמים בגין המבנה וכן, בנוסף ובנפרד, דמי שימוש עבור הציוד (להלן דמי השכירות ודמי השימוש).

8. לימים, בסוף שנת 2009 או בסמוך כך, עלו יחסי י"מ וסונול על שרטון ונתגלע ביניהן סכסוך. טענת י"מ הייתה, בקליפת אגוז, כי המבנה בו מצויה המסעדה סבל מחדירת מים בעונת החורף אך סונול נמנעה מלתקנו, ולאחר שי"מ ביצעה את התיקון לא שופתה בידי סונול על הוצאותיה. נטען שכפועל יוצא נגרמו ל-י"מ נזקים ישירים ועקיפים שביטויים בסכומים שהושקעו בתיקון ובאובדן יכולת לממש את שימושה במסעדה ולמצות את רווחיה מהפעלתה. מנגד טענה סונול להפרת י"מ את חיוביה על-פי ההסכמים שבין הצדדים – באי-תשלום דמי-שכירות עבור המבנה ודמי שימוש בגין הציוד, כמו גם בכריתת הסכמים להעברת חלק מזכויות י"מ במבנה לצדדים שלישיים – זאת בניגוד למוסכם בין הצדדים ובלי שניתנה לכך הסכמת סונול. על-יסוד הטענות הללו הוגשה תביעת י"מ נגד סונול לפיצוי בסך 390,000 ₪ [התביעה בת"א 47508-03-10; להלן גם תביעת י"מ], ומנגד הוגשה תביעת סונול וסו-גוד נגד י"מ ובה עתירה לתשלום פיצוי בסך של 2,000,000 ₪ [התביעה בת"א 9128-11-11; להלן גם תביעת סונול]. שתי התביעות הללו הן המתבררות במאוחד בהליך דנן. אף שתביעת סונול הופנתה גם נגד נתבעות נוספות, לא התבקש בה סעד אלא כנגד י"מ לבדה.

9. בשל הפרות הסכם שיוחסו ל-י"מ בידי סונול הודיעה סונול ל-י"מ על ביטול ההסכמים עמה ודרשה את פינוי המבנה, זאת בתקופת הביניים שבין הגשתה של תביעת י"מ לבין הגשת תביעת סונול. בהמשך הגישה סונול תביעת פינוי נגד י"מ וצדדים שלישיים, בהליך נפרד. אין מחלוקת שבמהלך בירור ההליך שלפני פינתה י"מ את המבנה והיא אינה מחזיקה בו עוד.

10. לתמיכת תביעת י"מ העידו נטלי, בעלה לשעבר ארז קניגשטיין (להלן ארז) ומר אבי גלצר. מן העבר השני של המתרס נשמעו עדויותיהם של בעלי-תפקידים בסונול בעבר ובהווה שהיו בעלי נגיעה להתנהלותה של י"מ במבנה ולהסכמים שנכרתו עמה: ירון עשהאל, שלמה רנצלר, אורן גרונברג, לארה גרוזנר וז'אן פלביאן. עוד נשמעה מטעם סונול עדותו של מר בני מוסקוביץ, ביחס לטענה על-אודות העברת זכויות י"מ במבנה לצדדים שלישיים. טענות הצדדים שהועלו בגדרן של התביעות ההדדיות ידונו להלן; ההפניות הן לפרוטוקול, זולת אם צוין אחרת [לשם הנוחות יסומן הפרוטוקול כך: פרוטוקול 4.4.2013 - פרו' I, פרוטוקול 15.12.2013 - פרו' II, פרוטוקול 17.12.2013 - פרו' III ופרוטוקול 19.12.2013 - פרו' IV]. בעלי-הדין התנגדו להרחבת חזית (כמו גם לעדויות מפי השמועה ועדויות סברה) [פרו' I עמ' 7 ופרו' III עמ' 78]; על כן לא ידונו אלא הפלוגתות שנובעות מכתבי-הטענות.

ב. כללי

יש לעמוד כאן, בפתח הדברים וטרם הכניסה לעובי הקורה של טענות הצדדים, על התפקידים שמילאו ארז ונטלי, עדיה המרכזיים של י"מ, בפעילותה של י"מ. נודעת לכך חשיבות בהערכת העדויות שהביאה י"מ להוכחת תביעתה, כמו גם להגנתה מפני תביעת סונול.

ארז ביקש להציג עצמו כבעל תפקיד משני ב-י"מ, בעוד שהתפקיד המרכזי יוחס לנטלי – בעלת המניות בחברה והמנהלת היחידה הרשומה בה. כך, למשל, טען כי חלקו התמצה בהיותו יועץ ל-י"מ בשכר [פרו' I עמ' 9 ש' 13-8, פרו' II עמ' 18 ש' 19-17]. מן העדויות שנשמעו הצטיירה תמונה שונה, בגדרה היה ארז הרוח החיה בעסקה של י"מ ואילו תפקידה של נטלי היה משני. כמה וכמה טעמים לכך.

ראשית, ארז הוא שהיה פעיל קודם לכן בתחום המזון והמסעדנות, ובתוך כך הפעיל עסק של מסעדה בשם 'צל אורנים' בטבעון (להלן העסק הקודם). בגין הפעלת העסק הקודם נקלע ארז לקשיים כלכליים, חווה הליך פשיטת רגל שהחל בשנת 2006 ונמשך עד 2011, והסתבך בעבירות מס בהן הורשע ובגינן ריצה עונש מאסר בן חצי שנה בעבודות שירות [פרו' I עמ' 11 ש' 16-12, עמ' 14 ש' 26-22, עמ' 16 ש' 10-1; פרו' II עמ' 18 ש' 15-9]. נטלי אישרה שהיא עצמה הייתה נטולת כל זיקה לעסקי המזון והמסעדנות וחסרה ניסיון בתחום זה. זיקתה ל-י"מ נולדה על-רקע היות אחיו של ארז, הלל, מנהל משמרת שכיר אצל יעקב, בעליה הקודם של י"מ. לדברי נטלי, "[...] סמכתי על כך, על הניהול, על הידע של הלל ועל זה שארז הציע את העזרה שלו, פשוט נכנסתי לזה" [פרו' II עמ' 52 ש' 24 - עמ' 53 ש' 6, עמ' 53 ש' 18-15].

שנית, בהעידו לגבי מהלך עסקיה של י"מ נקט ארז לא אחת לשון אישית תוך עשיית שימוש בגוף ראשון, באופן שחשף את זיקתו הממשית לחברה [ר' למשל פרו' I עמ' 12 ש' 26-22]. ארז אישר שהפעלת עסקה של י"מ במבנה היווה את עיקר עיסוקו בתקופה הרלוונטית לתביעה, כמו גם את עיקר עיסוקה של נטלי, וכי זו הייתה עבודתם המשותפת היחידה מאז גירושיהם בשנת 2001 [פרו' I עמ' 17 ש' 10-9, 24-15]. חרף היותו רק 'יועץ', נטל ארז חלק פעיל בהיקף ניכר בעבודת המסעדה [שם, עמ' 23 ש' 26-24]. בשלב מאוחר יותר עסק מטעם י"מ גם במה שכינה 'פיתוח המתחם' והכניס אליו עסקים חדשים, עימם ניהל משא ומתן [פרו' II עמ' 29 ש' 14-8]. הדברים אינם תואמים מעמד של מי שאינו אלא יועץ חיצוני בשכר. נטלי מסרה שחרף היותו של ארז יועץ, וחרף היותה רשומה כמנהלת יחידה ב-י"מ, היה ארז יד-ימינה ועזר לה בהפעלה וניהול של המקום [פרו' II עמ' 44 ש' 11-4].

שלישית, על דומיננטיות של ארז בתפקידים שביצע מטעם י"מ בקשר עם התנהלותה במבנה עמדו עדים שונים שנשמעו בהליך דנן, בהטעימם כי ארז היה מי שפעל בשם י"מ אל-מולם, בעוד שנטלי לא עשתה כן [ר' עדות מוסקוביץ, פרו' III עמ' 73 ש' 25-23; עדות גרוזנר, פרו' III עמ' 102 ש' 14-11; עדות עשהאל, פרו' III עמ' 94 ש' 5-1].

ג. תביעת י"מ

בלב-ליבה של תביעת י"מ ניצבו טענות על-אודות ליקויים במבנה שהתבטאו בחדירה משמעותית של מים אליו וברטיבות [סע' 11-10 ו-15 בתביעת י"מ; להלן ליקויי הרטיבות]. דא עקא, י"מ לא הרימה את הנטל המונח לפתחה ולא הוכיחה די הצורך, בראיות טובות ומתבקשות, את טיבם והיקפם של הליקויים הללו, את תיקונם על-ידה ואת העלות הכרוכה בכך. מתוך הסכום שנתבע, לא הוכח אלא רכיב אחד שנסב במישרין על עבודות איטום במבנה.

1. אחריות ומנגנון לתיקון ליקויים במבנה

(א) סעיף 9.1 בהסכם השכירות עוסק באחריות לליקויים במבנה ובקביעת מנגנון שעל-פיו יתוקנו ליקויים. זו לשונו: "השוכרת תשתמש במושכר באופן זהיר וסביר ותימנע מלגרום כל נזק, קלקול או אובדן למושכר, לציודו, למיטלטליו, לאביזריו ולכל הנמצא בו ואשר שייך לסונול, וכן לא תבצע במושכר כל פעולת בניה, שינוי, תוספת או גריעה ללא קבלת הסכמת סונול מראש ובכתב. השוכרת מתחייבת להודיע לסונול מיד ובכתב, על כל קלקול, נזק או אובדן שייגרם לאחד מהמפורטים לעיל, ולתקן על חשבונה ומיד כל נזק או קילקול שייגרם למושכר ולכל מתקן שבו, מכל סיבה שהיא. סונול תהא אחראית לתיקון כל פגם ו/או נזק שיתגלו במבנה המושכר או מערכותיו אשר ייגרם למרות שימוש רגיל וסביר של השוכרת במושכר".

(ב) הבנת הצדדים את הוראת ההסכם שצוטטה לעיל הייתה כי בהתגלה פגם או ליקוי במבנה על י"מ להודיע על כך לסונול ובהמשך לתקן את הטעון תיקון בעצמה; אם יתחוור כי מדובר בליקוי שהופיע חרף שימוש רגיל וסביר במבנה אזי תשיב סונול ל-י"מ את עלותו. אף אין חולק שלפי מתווה זה התנהלו י"מ וסונול בחורף 2007-2006; שני עדיהם המרכזיים של י"מ, ארז ונטלי, הצהירו על כך בעדויותיהם הראשיות: "בחורף 2006-2007 או בסמוך לכך אירעו במושכר חדירת מים משמעותית ורטיבות. התובעת (י"מ, ק"א) תיקנה את הנזקים והנתבעת (היא סונול, ק"א) שילמה עלות התיקונים" [סע' 11 בתצהיריו של ארז ת/1 ו-ת/2 וסע' 11 בתצהירי נטלי ת/7 ו-ת/8]. גם בעדותו לפני אישר ארז כי זה היה המנגנון שנקבע בהסכם השכירות: על י"מ להודיע לסונול, מיד ובכתב, על כל קלקול, נזק או אובדן שייגרם למבנה; על י"מ לתקן מיד ועל חשבונה כל קלקול, נזק או אובדן, ואחת היא מה סיבתם; אם ימצא שהליקוי לא נגרם בשל התנהלות לא סבירה של י"מ, תשפה סונול את י"מ בגין עלות התיקון [פרו' I עמ' 31 ש' 17-11, 27-26].

על עצם קיומו וטעמו של מנגנון זה עמדה גם עדת סונול, לארה גרוזנר (להלן גרוזנר), שפעלה בתקופה הרלוונטית כמנהלת נכסים בה [פרו' III עמ' 102 ש' 10-1, עמ' 106 ש' 24-22]. בשלב מאוחר יותר של עדותו בחקירה נגדית, משעומת ארז עם הימנעותה של י"מ לפעול בחורף 2009-2008 על-פי חובתה החוזית ולתקן את הטעון תיקון ללא דיחוי, בעצמה, ועל חשבונה חלף דרישה כי סונול היא שתטפל בתיקון, שינה טעמו ועתה התכחש לפרשנות שהוא עצמו הציג קודם לכן ביחס להוראת ההסכם הרלוונטית [פרו' II עמ' 25 ש' 5-1].

(ג) בתצהיריהם הסתמכו ארז ונטלי על יחסי י"מ וסונול בתקופה שקדמה לשנת 2008, בדגש על תיקון ליקויי רטיבות במבנה, כל זאת על-מנת לבסס את טענתם כי היה על סונול לתקן את ליקויי הרטיבות שלקיומם טענו בחורף 2009-2008. התחוור שאין להם כל ידיעה אישית בעניין זה וכי עדותם על כך הייתה עדות מובהקת מפי השמועה [עדות ארז, פרו' I עמ' 31 ש' 23-21, עמ' 32 ש' 16-14 ו-28-19, עמ' 33 ש' 4-1, פרו' II עמ' 21 ש' 22-1, עמ' 23 ש' 21-10; עדות נטלי, פרו' II עמ' 58 ש' 12-3]. בתוך כך נחשפה זיקתם ל-י"מ; הילל, אחיו של ארז, עבד במסעדה אצל הבעלים הקודם של י"מ, והוא שניהל את המסעדה לאחר שמניותיה של י"מ נרכשו בידי נטלי. עד זה, שיכול היה להעיד על מצב המסעדה ומצב עסקיה בתקופה שקדמה לשנת 2008 וגם בתקופה הרלוונטית להליך זה, לא הובא למתן עדות. בשים לב לכך שמדובר באחיו של ארז, זהו מחדל ראייתי ממשי אך הסבר לא ניתן לו. על כן פועלת נגד י"מ החזקה שהיה בעדותו של הילל, אילו נשמעה, כדי לחזק דווקא את גרסת סונול [ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 659-658 (1991)].

(ד) כאשר עומת ארז עם התנהלותה של י"מ נוכח גילוי ליקויי רטיבות בחורף 2007-2006 – אז פעלה כמתחייב מהסכם השכירות, תיקנה בעצמה ועל חשבונה את הטעון תיקון ואחר כך שופתה על כך בידי סונול, לבין התנהלותה בחורף 2008-2007 – אז לא עשתה י"מ דבר אלא ישבה בחיבוק ידיים וציפתה שסונול תבצע את התיקון הנדרש, העלה גרסה חדשה על-פיה בחורף 2007-2006 דובר בתיקונים בעלות מינורית – ובחורף שלאחר מכן בתיקונים שעלותם גבוהה הרבה יותר [ר' גם עדות נטלי, פרו' II עמ' 58 ש' 27-19]. דין גרסה זו להידחות מכל וכל. ראשית, ארז סתר את עצמו בכל הקשור לעלות התיקונים בחורף 2007-2006 ולמעשה הודה כי בתקופה זו הוא ונטלי לא היו מעורבים בעסקיה של י"מ, לא נמצאו במבנה ואין להם ידיעה מכלי ראשון על אשר התרחש שם [השוו: פרו' I עמ' 31 ש' 23-21, עמ' 32 ש' 16-14 ו-28-19, עמ' 33 ש' 4-1; פרו' II עמ' 21 ש' 22-1, עמ' 23 ש' 21-10]. ארז נסמך על תיעוד שלא הוצג ועל ידיעה שייחס לאחיו הילל וליעקב, בעליה הקודמים של י"מ, שלא נמנו על עדי י"מ [פרו' I עמ' 35 ש' 11-6 ו-21-17, פרו' II עמ' 23 ש' 21-17].

שנית, גרסה חדשה זו נסתרה מניה וביה בעדותו הראשית של ארז, בגדרה הצהיר כי ליקויי רטיבות בחורף 2007-2006 אירעו בשל "חדירת מים משמעותית", וכי גם בעונה שלאחר מכן "אירעו אירועים דומים" [סע' 11 ב-ת/1]. אותה גרסה עצמה הובאה גם בתצהיריה של נטלי [שם, בסע' 11]. גרסה זו, מפורשת וברורה, אינה מאפשרת לנותנה לסגת ממנה ולהישמע בטענה שונה שממעיטה בטיבם והיקפם של ליקויי הרטיבות בחורף 2007-2006 בהשוואה לעונות מאוחרות יותר ומבחינה בין הליקויים המוקדמים יותר – שתוקנו על-ידי י"מ ובגינם היא שופתה על-ידי סונול, לבין ליקויי רטיבות מאוחרים יותר. כאשר עומת ארז עם היעדר יכולתו להצהיר דבר-מה מידיעה אישית על-אודות ליקויי רטיבות נטענים במבנה בתקופה שמחורף 2006 עד חורף 2008, עליהם התיימרו הוא ונטלי לעמוד בתצהיריהם, פטר עצמו בטענה כי עסקינן בנזק שאינו רלבנטי להליך – זאת לאחר שהוא עצמו נתן לו מקום מרכזי בעדותו הראשית [פרו' II עמ' 23 ש' 24-22]. אין צורך לומר שהפער המהותי בין גרסתו של ארז בעדותו הראשית לבין הגרסה בה ביקש להישמע בחקירתו הנגדית נזקף לחובתו. מעבר לכך, המנגנון לתיקון ליקויים שנקבע בהסכם השכירות אינו מבחין בין ליקויים בערך אחד לבין ליקויים בערך אחר, גבוה יותר, וגם מבחינה זו אין לגרסתו של ארז שנולדה מעל דוכן העדים על מה שתסמוך.

(ה) למעשה, ארז הודה כי ידיעתם שלו ושל נטלי ביחס למבנה ולליקויי רטיבות נטענים בו, ראשיתה בהתייחס לחורף שבסוף 2008, בעוד שבחורף הקודם של שנת 2007 שניהם כלל לא היו במקום [פרו' I עמ' 35 ש' 27-22]. במצב דברים זה אין מנוס מלקבוע כי י"מ, שמעמדה במקום היה מעמד של שוכרת בכל המועדים הללו, לא הביאה ראיות ולא הראתה מה עשתה ומה פעלה – בהתאם לחיוביה המעוגנים בהסכם השכירות – כדי לתקן את ליקויי הרטיבות שעל קיומם הצהירו עדיה, ארז ונטלי, בהתייחס לחורף 2008-2007. טענה על-אודות קיומם של ליקויים כאלה בתצהיריהם של ארז ונטלי, והימנעות י"מ מפעולה לשם תיקונם המיידי, אינה מתיישבת עם חיוביה החוזיים על-פי הסכם השכירות.

זאת ועוד, ארז הודה בפה מלא שגם בחורף 2009-2008, אז כבר היו הוא ונטלי חלק מעסקיה של י"מ, לא פעלה י"מ על-פי הסכם השכירות ולא תיקנה את ליקויי הרטיבות; לשיטתו, נבע הדבר מגובה הסכום שנדרש לשם כך [פרו' I עמ' 36 ש' 12-3]. כאמור, המנגנון החוזי שנקבע בהסכם השכירות אינו מאפשר הבחנה כזו בין תיקון שעלותו נמוכה ומסתכמת בכמה מאות שקלים לבין תיקון שעלותו גבוה יותר; בשני המקרים הוטלה חובת התיקון המיידית על י"מ, ושאלת אחריותה של סונול לשפות את י"מ בגין עלות התיקון היא שנותרה לדיון.

2. הוכחת ליקויי הרטיבות הנטענים וליקויים אחרים

(א) שוב ושוב טען ארז כי נוכח ליקויי הרטיבות במבנה בחורף 2009-2008 נעשו פניות אל סונול בדוא"ל תוך תחנונים אליה לתקן את הטעון תיקון [פרו' I עמ' 36 ש' 10-8; פרו' II עמ' 24 ש' 22-14]. כאמור, על-פי הסכם השכירות לא הייתה זכאית י"מ לכך שסונול תבצע את התיקון, אלא היה עליה להודיע על הליקוי לסונול, לבצע את התיקון בעצמה ואחר כך לפנות אל סונול לשם קבלת שיפוי בגינו, אם יתחוור שהוא אינו נובע משימוש לא סביר של י"מ במבנה. על-מנת לצאת ידי חובתה החוזית נדרשה י"מ להודיע לסונול על קיומם של ליקויים נטענים במבנה, בכתב. בניגוד למשתמע מעדות ארז, אין בנמצא אלא פניות מעטות מאוד של י"מ לסונול אשר קיימו את תנאיו של הסכם השכירות, זאת ביחס לליקויי רטיבות נטענים שהתגלו בחורף 2009-2008; בניגוד לטענת ארז, זכו הפניות למענה והתייחסות של סונול. במה הדברים אמורים?

(ב) לתצהירו צירף ארז הודעת דוא"ל, נושאת תאריך 28.10.2008, שהופנתה אל גרוזנר; זה תוכנה: "לארה שלום! בהמשך לשיחתינו מהשבוע שעבר ולפי דרשתיך לעלות את טענותי על הכתב בנושא המים החודרים למסעדה. אנחנו בקשר עם האחראים לכך בסונול כבר מעל לשנה כל חורף נכנסים מים למסעדה וכתוצאה מכך האזור המוצף מושבת. בחורף שעבר אמרו לנו לחכות לקיץ בקיץ שוחחנו ולא קיבלנו פיתרון. החורף שוב הגיע והמסעדה שוב באותו מצב ואף יותר גרוע מכך. הילל כבר מיואש לאחר דין ודברים עם ירון עשאל אילן רוזנר ודורון אנא לטיפולך המסור והמיידי" [כך במקור, ק"א; נספח ו' ב-ת/1].

בתקופות קודמות לחורף 2009-2008 שבו שוגרה הודעה זו לא נמצא ארז במבנה ולא היה קשור לעסקיה של י"מ; על כן לא היה יכול להודיע לסונול דבר וחצי דבר על-אודות מצבה של המסעדה בתקופות קודמות, אף לא לייחס לעצמו פניות קודמות לסונול בעניין זה. הילל אחיו שהיה במקום בתקופות קודמות לא הובא להעיד מטעם י"מ, מבלי שניתן לכך הסבר. על כן יש לראות בהודעה זו את הודעתה הכתובה הראשונה של י"מ ששוגרה לסונול, על-פי המנגנון שנקבע בהסכם השכירות, ביחס לליקויי רטיבות שהתגלו על-פי הנטען בחורף 2008-2009. ביחס לתקופות מוקדמות מזו לא זימנה י"מ עדים שעדותם קבילה.

(ג) הודעתו של ארז שצוטטה לעיל התקבלה בידי גרוזנר, שהשיבה לו: "הועבר לטיפול" [נספח ו' ב-ת/1, פרו' I עמ' 37 ש' 8]. ארז אישר כי התבקש על-ידי סונול לקבוע פגישה בנושא הודעתו, וטען כי פגישה כזו תואמה הלכה למעשה [שם, עמ' 37 ש' 12 ועמ' 39 ש' 9]. כאשר עומת עם שתי פניות כתובות של גרוזנר אליו, מיום 7.1.2009 ומיום 13.1.2009, לפיהן נעשה ניסיון של סונול לתאם פגישה עם נציגי י"מ, ללא הצלחה, שינה את טעמו ועתה טען כי דובר בפגישות שנועדו להתקיים לאחר ש-י"מ כבר תיקנה את הליקויים [שם, עמ' 39 ש' 15-12; לתשובות גרוזנר לארז ר' ת/6]. אף שפניותיה הכתובות של גרוזנר אל ארז הן חלק מרצף ההתכתבות בדוא"ל שצורפה לתצהירו, הוא לא טרח להציגן [השוו נספח ו' ב-ת/1 ו-ת/6]. ארז לא ידע לבאר מדוע אין בנמצא תשובה של י"מ לפניותיה הללו של גרוזנר ואף על כך מסר גרסות שונות, סותרות זו את זו, על-אודות טיבה והיקפה של התקשורת שהתקיימה בין הצדדים וזהות הצדדים לה [פרו' I עמ' 39 ש' 26-21].

ודוק: ארז לא בחל בטענה כי לאחר ששוגרה הודעתו אל סונול מיום 28.10.2008 'רדף' אחרי סונול ולא קיבל שום תשובה, כל זאת לאחר שבשלב מוקדם יותר של עדותו בחקירה נגדית הודה בפה מלא כי קיבל מענה בכתב, ואישר את העתקו שהוצג לו. כשעומת ארז עם שינויי הגרסה בעדותו היו תשובותיו מופת של התפתלות והתחמקות [פרו' II עמ' 25 ש' 15 - עמ' 26 ש' 6]. טענתו כי תשובת סונול לפניותיו ניתנה רק בחלוף חצי שנה אינה אמת והיא נסתרה בתיעוד שהוצג; לפנייתו הראשונה מיום 28.10.2008 ניתן מענה מיידי של גרוזנר, ובתחילת ינואר 2009 שוגרו אליו הודעותיה של סונול לפיהן ניסיון לתאם עם נציגי י"מ פגישה לטיפול בסוגיית התחזוקה במבנה לא הניבו פרי [ת/6].

(ד) על כן אין יסוד לטענת י"מ כי סונול פעלה תוך התחמקות מחובתה לתקן את ליקויי הרטיבות, שכן על-פי הסכם השכירות חובת תיקון כזו לא חלה עליה, אלא רק חובה לשאת בהוצאות התיקון למפרע, בכפוף לתנאי ההסכם. אין יסוד לטענה כי סונול התחמקה מלדון עם י"מ בנושא עלויות התיקון, כעולה מפניותיה בכתב אל י"מ – פניות שהיוו מענה לפניותיו של ארז בנושא, אך לא הוצגו על-ידו. למעשה, ארז אישר כי י"מ ביצעה תיקונים במבנה על חשבונה, פנתה לסונול בדרישת תשלום, והתקיימה פגישה בין הצדדים לשם דיון בכך [פרו' II עמ' 26 ש' 19-9]. אין יסוד לטרונייתם של עדי י"מ על כך שסונול טיפלה בפניותיהם רק לאחר ביצוע התיקון; מנגנון זה התחייב מתוכנו של הסכם השכירות שחל ביחסי הצדדים ותאם את אופן פעולתם הלכה למעשה בתקופה שקדמה לחורף 2009-2008.

(ה) אין ראיה לכך שליקויי רטיבות שיוחסו בידי י"מ לחורף 2009-2008 היו קשורים באיזו שהיא צורה ואופן לליקויי רטיבות שתוקנו בידי י"מ ומומנו על-ידי סונול שנתיים קודם לכן, בחורף 2007-2006. בתצהירי ארז ונטלי נעשה ניסיון ליצור רצף של ליקויים מסוג זה על ציר הזמן, משנת 2006 ואילך, אלא שרצף וזיקה כאלה לא הוכחו כלל ועיקר.

ארז לא ידע לומר דבר-מה על שנעשה בידי י"מ בכל הקשור לתיקונים במבנה קודם לחורף 2009-2008, בו החלה ההתכתבות שתוארה לעיל בינו לבין גרוזנר. אף בעניין זה הוא הסתבך באמירת דבר והיפוכו, טען לידיעה על שנעשָה במבנה ועלות תיקונים שבוצעו בו בחורף 2006 ו-2007, כָשַל בהצגת נתון עובדתי כלשהו שיתמוך את טענתו זו וילמד על ידיעה ממשית שלו בנושא, אישר כי באותה תקופה הייתה י"מ בבעלות יעקב ואילו הוא ונטלי לא היו מעורבים בעסקיה, וסופו שבניגוד גמור לתוכן עדותו הראשית הצהיר: "אני לא טענתי שהיו נזילות בשנת 2006 ו- 2007" [פרו' II עמ' 21 ש' 1 - עמ' 22 ש' 13, ור' בעמ' 22 ש' 23]. הדברים הללו מעידים על מידת האמון שניתן לייחס לעדותו של ארז.

על כן יש להתייחס לליקויי הרטיבות שעליהם נסבה הודעת הדוא"ל ששיגר ארז לגרוזנר בשלהי אוקטובר 2008 כאל ליקויים שניצבים בפני עצמם, והם נטולי זיקה וקשר לליקויים קודמים במבנה – כל זאת בניגוד למצג שביקשו ארז ונטלי ליצור בעדויותיהם הראשיות. ארז אישר את הדברים בפה מלא [פרו' II עמ' 23 ש' 9-3].

(ו) בהתייחס לחורף 2009-2008 הוצגה הודעה אחת נוספת ששיגרה י"מ אל סונול, אף היא במסגרת התכתבות הדוא"ל שתוארה לעיל בין ארז לגרוזנר. ב- 9.11.2008 שלח ארז לגרוזנר הודעה בזו הלשון: "אני מבקש תגובה בפועל על בקשתי לאחרונה ירד גשם והמסעדה הוצפה לא ניתן להושיב אנשים על חצי מהמקום בשישי ובשבת לא יכולנו לקבל אנשים בכמות הרגילה. זה מתחיל לפגוע לנו בהכנסה. אנא טפלי בעניין בדחיפות" [נספח ו' ב-ת/1]. ארז אישר שעוד בטרם הגיעו נציגי סונול למבנה כדי לבחון את הליקויים הנטענים שבעטיים פנה לגרוזנר, ביצעה י"מ תיקונים במבנה בעצמה. במצב דברים זה היה על י"מ להוסיף ולפעול כמתחייב מהוראותיו של הסכם השכירות ולהמציא לסונול תיעוד ממנו ניתן יהיה להיווכח כי עסקינן בליקויים שלא נגרמו בשל שימוש לא סביר של י"מ במבנה – באופן שעלותם תחול על סונול.

(ז) המחלוקת בעניין זה מונחת לפתחו של בית-המשפט, במסגרת תביעת י"מ דנן, בה נטען כי על סונול לשפותה בגין עלות תיקונים שבוצעו במבנה בחורף 2009-2008. על-מנת להצליח בתביעתה, בהקשרו של הנזק הישיר שנתבע, היה על י"מ להוכיח את קיומם של הליקויים במבנה, את היותם ליקויים שאינם נובעים משימוש לא סביר בו, את תיקונם על-ידה ואת עלות התיקון שהייתה כרוכה בכך. דא עקא, ראיות טובות על כך לא הובאו בהתייחס לחלק הארי של עבודות התיקון הנטענות.

(ח) להוכחת טענתה באשר לעצם קיומם של ליקויי רטיבות במבנה בחורף 2009-2008, לא כל שכן ליקויים של חדירת מים בהיקף כזה שמנע על-פי הנטען הפעלה תקינה ומלאה של המסעדה, לא הציגה י"מ חוות-דעת מומחה שתתאר את הליקויים, תציין את הדרך לתקנם ותנקוב בעלות הכרוכה בכך. תיאור של הליקויים הנטענים, טיבם ומיקומיהם אף לא הובא בעדויותיהם של ארז ונטלי; טענותיהם בסוגיה זו שהיא מהותית לתביעת י"מ הועלו באורח כוללני וסתמי, ללא פירוט מתבקש. הדברים אמורים גם בטענה לקיומם של ליקויים אחרים במבנה שאינם ליקויי רטיבות; בהקשר זה הסתפקו עדי י"מ באמירה כללית לפיה "בנוסף נוצרו נזקים שונים נוספים במושכר שאינם קשורים לרטיבות" [סע' 13 ב-ת/1, ת/2, ת/7 ו-ת/8]. כשעומת ארז עם דלות תצהירו נתלה, לעת החקירה הנגדית, בטענות עובדתיות חדשות שלא נזכרו קודם לכן [פרו' I עמ' 36 ש' 24 - עמ' 37 ש' 3]. לא זו הדרך להוכיח קיומם של ליקויים ונזקים ביחסי שוכר ומשכיר, לא כל שכן כאלה שחובת הנשיאה בעלות התיקון שלהם חלה על המשכיר, והדברים ידועים.

(ט) בראיותיה השליכה י"מ יהבה על תיעוד חזותי של המסעדה, שעל-פי הנטען צולם בידי ארז "במהלך תקופת מי הגשמים למסעדה" [כך במקור; נספח ה' וסע' 12 ב-ת/1 ו-ת/2 ור' גם פרו' I עמ' 12 ש' 28-26, עמ' 13 ש' 13]. דא עקא, תיעוד חזותי כזה לא הוצג על-ידי י"מ, בין בתצורת תצלומים ובין כסרטון. הדיסק שנזכר בהקשר זה בתצהיריהם של ארז ונטלי לא הוגש כראיה. הוא לא צורף לתיק מוצגי י"מ שהוגש ביום 3.1.2012, אף שנזכר בו. אין לפני בקשה של י"מ להתיר את קבלתו כראיה, כמתחייב מקום בו מדובר בהגשת מדיה דיגיטלית במסגרת מוצגיו של בעל-דין. הדברים אמורים גם בתיק מוצגים מאוחר יותר שהותר ל-י"מ להגיש, ואשר התקבל בתאריך 23.6.2013.

יתרה מזו, מנספחי תצהירו של ארז שהוגש באותו תאריך עולה שאף לשיטתה של י"מ אותו דיסק לא הוגש בהליך דנן, אלא בהליך אחר ונפרד שהתברר לפני כב' השופט ג'השאן בתא"ק (חד') 15443-07-10, ובו נקבע שקבילות הדיסק תידון במעמד הצדדים. להשלמת התמונה, אותו הליך אחר בו הונחה לפני בית-משפט בקשה לקבל את הדיסק כראיה הסתיים בפשרה, מבלי שהובאו בו ראיות [פרו' II עמ' 32 ש' 28-19]. על כן אין הדיסק שעליו השליכה י"מ את יהבה בגדר ראיה, לא באותו הליך אחר ואף לא בהליך דנן.

במהלך עדותו של ארז ניתנה לו הזדמנות להציג את הדיסק, שלא הוגש ולא הוצג קודם לכן, אלא שלא היה ביכולתו לעשות כן [פרו' II עמ' 36 ש' 19 - עמ' 37 ש' 6]. נטלי אישרה כי חרף עדותה בתצהיר כאילו היא שצילמה את הדיסק, ארז הוא שעשה כן; אף היא לא הציגה את הדיסק, אף שניתנה לה הזדמנות לכך [שם, עמ' 62 ש' 28-20]. המחדל שבאי-הגשתו רובץ לפתחה על י"מ, והיא שנושאת בתוצאותיו.

(י) עדותו של ארז, העד המרכזי מטעם י"מ ומי שהיה מעורב בניהולה באורח קבוע ופעיל, הותירה רושם שלילי. כך למשל ביקש ארז להציג את י"מ כמי שעודנה מפעילה את המסעדה במבנה, זאת במועד שהיה מאוחר לפינויו על-ידה; הוא התפתל והתחמק בטרם נאות לאשר שהצגת העובדות בתצהירו, בעניין זה, חטאה לאמת [פרו' I עמ' 8 ש' 25-8; עמ' 9 ש' 7-1]. בעדות ארז לפני נזכרו לא אחת טיעונים עובדתיים חדשים שלא היה ביכולתו להסביר מדוע לא בא זכרם בתצהירו, והרושם הכללי היה של עדות שהתפתחה ונוצרה מעל דוכן העדים; הדברים אמורים גם במסמכים קיימים לטענתו, שלא צורפו ולא הוצגו [ר' לדוגמא פרו' I עמ' 13 ש' 5-1 ועמ' 19 ש' 16-8; פרו' II עמ' 33 ש' 12-8 ו-23-17 וכן עמ' 42 ש' 18-17; בכך לקתה גם עדות נטלי, ור' פרו' II עמ' 63 ש' 12-6]. ארז התקשה ליתן מענה לשאלות פשוטות שהופנו אליו, התחמק מלהשיב, ולא אחת ניתן היה לחלץ מפיו תשובה רק לאחר שהשאלה הופנתה אליו בידי בית-המשפט [ר' למשל פרו' I עמ' 24 ש' 26-12]. במקרים רבים, לא דייק בתשובותיו והותיר אותן ללא מענה ממשי [ר' למשל פרו' II עמ' 37 ש' 21-18, בכל הקשור לנוכחותה של נטלי בפגישה שעל התקיימותה העיד ארז; בלשונו: "היא הייתה בפגישה. אני לא יודע אם בזו. לאחר שאתה שואל אותי על נוכחות של נטלי בפגישה הזו, אני משיב שאני לא זוכר. אני לא חושב. חושב שהיא לא הייתה"]. אף מעדותה של נטלי עלה כי מה שנכלל בתצהירה לא תמיד היה מדוייק, וכי דברים אחרים שעליהם עמדה בעדותה בחקירה נגדית לא נזכרו בו [פרו' II עמ' 62 ש' 22-20, עמ' 64 ש' 4-1].

ומן הכלל אל הפרט. ארז גילה בקיאות דלה בכל הקשור לליקויי הרטיבות הנטענים שהתגלו במבנה, לשיטתו, בחורף 2009-2008, אף שבמועד זה כבר היו הוא ונטלי מעורבים בפעילותה של י"מ במקום. כשנשאל אם נגלו לו ליקויי הרטיבות בתחילת חורף 2008 לא השכיל ליתן תשובה ברורה והחלטית, וכך ענה: "בערך, אני כבר לא זוכר. כן, בטח" [פרו' II עמ' 24 ש' 7-6]. שוב ושוב ניכר כי עדותו לא הייתה כנה וספונטנית אלא מחושבת, מתפתלת ומגמתית.

ארז לא ידע לבאר מדוע לא פעלה י"מ על-פי חובתה החוזית, ומיד כשנגלו לה ליקויי רטיבות במבנה באוקטובר 2008 – מועד בו שוגרה הודעתו הכתובה הראשונה אל גרוזנר, לא תיקנה את הטעון תיקון, במקביל למתן הודעה על קיומם של ליקויים לסונול. הוא ביקש להישמע בטענה ש-י"מ פעלה כך מאחר שדובר בתיקון שעלותו גבוהה; באותה נשימה אישר, במענה לשאלת בית-משפט, כי באותו מועד לא היה באמתחתו תיעוד שילמד כי עלות התיקון תהא עשרות אלפי שקלים, אלא רק בשלב מאוחר יותר. בתוך כך טען שהציג על כך חוות-דעת לסונול, אלא שחוות-דעת כזו לא הוצגה בהליך דנן [פרו' II עמ' 24 ש' 24-8].

(יא) כפי שיובהר להלן, נטלי וארז אישרו, כל אחד בנפרד, כי החל מחודש פברואר 2010 לא שילמה י"מ לסונול את התשלום החודשי לו התחייבה בגין דמי שכירות ודמי שימוש על-פי הסכמי השכירות והשאלת הציוד [ר' להלן בחלק ד2]. יתרה מכך, י"מ נהגה כך אף שבאותה תקופה גבתה תשלום מצדדים שלישיים שלהם מסרה זכויות בחלקים שונים במבנה, בניגוד להתחייבותה כלפי סונול [על כך ידובר בחלק ד1]. אורן גרונברג, עד סונול ומנהל מחלקת הגביה בה, הדגיש כי י"מ התנהלה באורח בעייתי לגבי התשלומים הסדירים שחלו עליה לפי ההסכמים עמה [פרו' IV עמ' 132 ש' 15]. עד סונול ירון עשהאל, שכיהן בתקופה הרלוונטית כסמנכ"ל הנדסה בסונול והוא שהיה בעל הסמכות לאשר את ביצוען של פעולות תחזוקה במבנה (להלן עשהאל), הטעים כי בפגישה שקיים עם ארז בזמן-אמת נדרשה י"מ לפרוע את חובה השוטף לסונול, ובמקביל להעביר לסונול פירוט של אותן עבודות שביצעה במבנה על-מנת שסונול תבחן את השתתפותה במימונן. י"מ לא פעלה על-פי הסכמה זו, נמנעה מלסלק את חובה ולא המציאה לסונול תיעוד ואסמכתות שיאפשרו לבדוק את דרישתה לשיפוי [סע' 11-10 ב-נ/3; פרו' III עמ' 91 ש' 18-15, עמ' 93 ש' 21-18, עמ' 96 ש' 28-20].

בהקשר זה הטעים עשהאל: "[...] היה סכסוך, אנחנו באיזשהו שלב הסכסוך מולם נתנו צוהר להתדיינות מול השוכרים הם התחייבו לשלם את השכר דירה ואנחנו מבחינתנו אמרנו או.קיי. תביאו לנו את כל ההתנהלות של השיפוצים שלכם, קרי את כל החשבוניות ומה שמאחוריהם, קרי הזמנות העבודה ומפרטי העבודה, ומה שקיבלנו בפועל זה רק חשבוניות. [...] לדעתי גם הייתה הצעת מחיר אחת לגבי האיטום, אבל מעבר לזה כלום. היה קשה מאוד להתנהל ולבדוק את הדברים. אפילו על סמך המלל שהיה כתוב שם. מה שקרה לאחר מכן מכיוון שהם לא עמדו בהתחייבות שלהם לשלם את הכסף, עשו הולד בסונול על הכול, ומרגע זה זהו" [פרו' III עמ' 98 ש' 20-13]. הדברים הללו, שלא נסתרו, מעידים על חד-הצדדיות שבה לקו טענות י"מ.

(יב) אין ראיה לכך ש-י"מ מסרה לסונול בזמן-אמת תיעוד ואסמכתות שאיפשרו לסונול לעמוד על הזיקה בין עבודה כזו או אחרת שלביצועה נטען לבין הסכומים שבהם התבקשה סונול לשאת בהקשר זה. גרוזנר מסרה כי תיעוד ואסמכתות מן הסוג שהתבקש, ואשר נדרש על-מנת שסונול תבחן את דרישת השיפוי ש-י"מ היפנתה אליה, לא הועברו לסונול בידי י"מ [פרו' III עמ' 102 ש' 17 - עמ' 103 ש' 6]. עשהאל ציין זאת בעדותו שנזכרה לעיל. הדברים אמורים גם בהליך דנן: אף בו, תיעוד ואסמכתות שהוצגו בידי י"מ לשם הוכחת טענותיה ביחס לסוג, היקף ועלות העבודות שבוצעו לשיטתה במבנה בחורף 2009-2008 ושבגינן דרשה שיפוי מסונול לקו על-פניהן בעמימות ואי-בהירות, עליהן יורחב הדיבור בהמשך.

(יג) עדותו של עשהאל בכל הקשור להיעדר שיתוף פעולה מצד י"מ בבירור טענתה כי היא זכאית לקבל שיפוי מסונול בגין עבודות במבנה לא נסתרה. הוא הטעים שלא נכח בנכס בעת שבוצעו בו עבודות על-ידי י"מ לתיקון לכאורה של הליקויים שלקיומם טענה בחורף 2008-2009 [פרו' III עמ' 93 ש' 23-22, עמ' 94 ש' 16-13 ו-28-27]. הוא שלל את מבוקשה של י"מ לקשור בין היתר תחום ומצומצם שניתן לה לעריכת שינויים במבנה, בכתב, בהסכם הנספח מיום 19.8.2008 לבין תיקונים במבנה שנעשו בתקופה מאוחרת יותר ושעליהם נסבה תביעת י"מ [שם, עמ' 92 ש' 25 - עמ' 93 ש' 17, עמ' 97 ש' 13-8]; אף בעדות גרוזנר לא היה כדי לתמוך בטענות י"מ בהקשר זה [שם, עמ' 111 ש' 14-1, עמ' 112 ש' 18-5]. למבוקשה של י"מ לבצע כריכה כזו אין יסוד, ואין לראות כל קשר בין שינויים תחומים ומוגבלים שהותר לה לבצע במבנה לרגל ביטול זכותה להפעיל בו חנות נוחות והחזרת החזקה במחסן לסונול, זאת באוגוסט 2008, לבין תיקונים ועבודות שבוצעו לשיטתה אחרי אוקטובר אותה שנה ובעטיים פנה ארז לסונול לראשונה בשלהי אוקטובר 2008.

אף בעדותה של גרוזנר לא היה כדי לסייע ל-י"מ ולהשלים את שהחסירו עדיה, בכל הקשור להוכחת עצם קיומם וטיבם של ליקויי הרטיבות הנטענים. מעבר למה שתועד בהתכתבות בינה לבין ארז שנדונה לעיל, לא זכרה גרוזנר פרטים נוספים באשר להתנהלות הצדדים בכל הקשור לטענת י"מ על ליקויים [שם, עמ' 108 ש' 14-10, עמ' 109 ש' 16, עמ' 113 ש' 17-16].

ניכר כי גרוזנר התאמצה להשיב על שאלות שהופנו אליה, אלא שזכרונה לגבי האירועים היה דל והניב בעיקר הערכות והשערות, להבדיל מעדות שיסודה בידיעה וזיכרון של ממש. אין מנוס מלקבוע כי י"מ לא הוכיחה די הצורך עצם קיומם וטיבם של הליקויים שעליהם נסבה תביעתה; יש לסייג את הדברים בהתייחס לליקויים שבגינם בוצעה על-ידה עבודת איטום, כפי שיובהר בהמשך.

3. הוכחת עלות התיקונים וזכות לשיפוי בגינם

(א) אליבא דארז, פניותיה הכתובות של סונול אל י"מ במענה לפניותיו שלו, שתאריכיהן 7 ו-13 בינואר 2009, נעשו אחרי ש-י"מ כבר ביצעה על חשבונה תיקונים במבנה לשם טיפול בליקויי הרטיבות שנגלו בו בחורף 2009-2008 – ושעליהם נסבו פניותיו של ארז לסונול מן התאריכים 28.10.2008 ו-9.11.2008 [נספח ו' ב-ת/1 ו-ת/6]. גלומה בכך הודאה של ארז כי התיקונים במבנה בוצעו בתקופה שבין 9.11.2008 לבין 7.1.2009 [פרו' II עמ' 26 ש' 9-8].

ארז אישר כי התיקונים שבוצעו במועד זה התייחסו למערכות חשמל ומיזוג-אוויר ולאיטום ותיקון הדלתות האוטומטיות בכניסה למסעדה, ואין על כך תיעוד זולת מה שצורף לתצהירו – לפיו הסתכמה עלות התיקונים ב- 138,830 ₪ [פרו' II עמ' 27 ש' 8-1]. תביעת י"מ הוגשה בגין נזק ישיר שביטויו בעלות תיקונים בסך 190,000 ₪, תוך הטעמה כי בהמשך תציג י"מ אסמכתות למלוא הסכום [שם, בסע' 14]; הן לא הוצגו, בין במצורף לתצהירי ארז ונטלי ובין בדרך אחרת. עוד צוין בתביעת י"מ כי היא פנתה למומחים על-מנת שיבחנו את ספריה, לשם גיבוש מלוא הנזק שנתבע [שם, בסע' 34]; גם חוות-דעת כאלה לא הוצגו, בין בהתייחס לנזק ישיר שנובע מעלות תיקונים ובין ביחס לנזק עקיף-תוצאתי. טענת י"מ על-אודות התיקונים שבוצעו במבנה בחורף 2009-2008 עשויה להיות מוכחת אפוא אך ורק מן התיעוד אשר צורף לתצהירו של ארז, שהינו זהה לזה שצורף לתצהירה של נטלי.

(ב) בבדיקת תיעוד זה יש להבחין בין שתי תקופות נפרדות – הראשונה, זו שבין 9.11.2008 לבין 7.1.2009, אז בוצעו לפי עדותו של ארז שנזכרה לעיל תיקונים במבנה שנועדו להתמודד עם הליקויים שהתגלו בו; השניה, בה בוצעו שיפוצים במבנה שאינם קשורים לליקויים ואשר נועדו להכשירו לקראת כניסת עסקים חדשים למקום שהופעלו בידי צדדים שלישיים. תקופה זו מתייחסת למחצית השניה של שנת 2009 והיא מאוחרת לתיקון הליקויים עליהם נסבה תביעת י"מ לשיפוי [פרו' II עמ' 30 ש' 6-4 ו-10; ר' להלן בחלק ד1(ח)]. עבודות שנכללו בשיפוצים שבוצעו במחצית השניה של שנת 2009 או בסמוך לכך אינן עשויות להניב ל-י"מ תביעה כלפי סונול לשיפוי בגין עלות תיקונים, בגדרו של סעיף 9.1 להסכם השכירות שביניהן.

ודוק: משנשאל ארז כיצד ניתן להבחין בין הוצאותיה של י"מ שיש לזוקפן לתיקונים במבנה לבין הוצאות אחרות הקשורות לשיפוצים המאוחרים יותר היפנה לתאריכי החשבוניות, על בסיס ההבחנה שהוצגה לעיל בין מועד התיקונים לבין מועד השיפוצים [פרו' II עמ' 29 ש' 24-17]; נטלי בעדותה דבקה בהבחנה שערך ארז בין התיקונים לבין השיפוצים ובתקופות שציין לגבי כל אחד מהם [פרו' II עמ' 59 ש' 20-25]. בחינת החשבוניות שהציגה י"מ להוכחת עלות התיקונים, לאורה של אמת-מידה זו, מגלה שנכללו בהן חשבוניות שאינן קשורות לתיקונים אלא לעבודות אחרות ומאוחרות יותר.

(ג) לשם הוכחת עלויות התיקונים הציגו עדיה של י"מ, ארז ונטלי, חשבוניות – ובהתייחס לעבודות איטום, גם הצעת מחיר נושאת תאריך 28.11.2008 [נספחים ז', ח' ו-י"א עד י"ג ב-ת/1, ת/2, ת/7 ו-ת/8]. עורכי החשבוניות הללו – שהינם לכאורה מי שהוזמנו לבצע עבור י"מ את התיקונים במבנה – לא זומנו על-ידה למתן עדות מבלי שניתן לכך טעם והסבר. בתוך כך התיימרה י"מ לכלול בנספחי תצהירי העדות הראשית של עדיה תצהיר של החשמלאי שעסק לטענתה בביצוע תיקונים – מבלי שאותו חשמלאי, ארנון קהלני (להלן קהלני), זומן על-ידה כעד לשם הגשת תצהירו והעמדתו לחקירה נגדית [נספח ט' ב-ת/1, ת/2, ת/7 ו-ת/8]. תצהיר אינו נמנה על סוגי המסמכים שניתן לצרפם כנספח גרידא לתצהיר עדות ראשית; הוא עצמו מהווה עדות ואינו עשוי להתקבל כראיה לנכונות תוכנו אלא בכפוף להתייצבות של נותנו להיחקר על תוכנו – שאם לא כן אין האמור בו חורג מגדר טענה גרידא, בשונה מראיה. תוכן תצהירו של קהלני הוא על כן טענה בעלמא שלא הוכחה, ואין בו כדי להשיא תרומה כלשהי לראיות י"מ. אף כאן נזקף המחדל שבאי-זימון קהלני כעד לחובתה של י"מ, והוא מקים נגדה חזקה כי לא היה ביכולתו לאמת כדבעי את הדברים שעליהם עמד בתצהירו.

(ד) תאריכי חשבוניות שהציגה י"מ להוכחת עלות התיקונים אינם עולים בקנה אחד עם עדותו של ארז באשר למועד ביצוע התיקונים. שלוש חשבוניות שניתנו על-ידי ססמי מערכות בע"מ (להלן ססמי מערכות) בסכום מצטבר של 4,964 ₪ הוצאו בתאריכים 10.7.2008, 17.8.2008 ו-16.9.2008; לפי תצהירי ארז ונטלי הן מתייחסות לתיקון דלתות אוטומטיות במבנה [שם, סע' 14.1 ונספח ז'].

על-פי עדות נטלי, הליקוי הנטען בדלתות היה נטול זיקה לליקויי הרטיבות וקדם להם [פרו' II עמ' 59 ש' 27-21]. בהמשך סתרה עצמה, טענה כי תביעת י"מ הוגשה בשל ליקויי רטיבות ותקלות שנוצרו בגלל הרטיבות, ובכך ביקשה להציג את הליקוי בדלתות כתולדה של ליקויי הרטיבות – אלא שעל-פי תאריכי החשבוניות קדם תיקון הדלתות לליקויי הרטיבות. לבסוף נאותה נטלי לאשר שהדלתות עצמן 'לא היו בסדר', ללא קשר לרטיבות [שם, עמ' 60 ש' 11-1]. אין בנמצא ראיה על-אודות טיבו של הליקוי בדלתות וגם לא ראיה לכך שמדובר בליקוי שעל-פי הסכם השכירות חלה על סונול חובה לשאת בעלותו. לא הוצגה חוות-דעת מומחה שתעמוד על טיבו של הליקוי הנטען, הגורם לו ועלות תיקונו, ונציג החברה מבצעת התיקון לא זומן להעיד לשם הוכחת טענות י"מ. לא הוצגה הודעה של י"מ ששוגרה לסונול על קיומו של ליקוי כזה, כמתחייב מהסכם השכירות. בעדויותיהם של ארז ונטלי אין די כדי להרים את הנטל ולהראות כי מדובר בתיקון שחובת התשלום בגינו חלה על סונול.

(ה) גם בכל הקשור לתיקון נטען ברשת החשמל לקו ראיותיה של י"מ בחסר. היא גילתה דעתה כי לשם הוכחת טענותיה בהקשר זה היא נזקקה לעדות קהלני, שאת תצהירו צרפה כנספח לתצהירי ארז ונטלי, אך נמנעה מלזמנו למתן עדות. חשבונית מיום 23.10.2008 מאת קהלני שהוצאה בידי עסק בשם ארנון שרותי חשמל ותקשורת הוגשה כך שהפירוט בה אינו קריא. לא הוכח די הצורך טיבן ותכליתן של העבודות בגינן הוצאה חשבונית זו, בסך 23,596 ₪ – ממנו אישרה י"מ כי יש להפחית 870 ₪ שאינם קשורים לתיקונים [סע' 14.2 ונספח ח' ב-ת/1, ת/2, ת/7 ו-ת/8]. אף כאן, תאריך החשבונית מוקדם לתאריך מתן הודעתה הכתובה של י"מ לסונול ביחס לליקויי הרטיבות. כאמור, בתצהירו של קהלני שצורף לתצהירי עדיה של י"מ אין כדי להשלים את החסר – והוא נטול מעמד ראייתי.

(ו) בכל הקשור לעבודות איטום הוצגה הצעת מחיר נושאת תאריך 28.11.2008 אשר נערכה בידי חברה בשם נ. סביוני גדרה בע"מ (להלן סביוני גדרה). הצעת המחיר נסבה על עבודות איטום בגג המבנה בשטח כ- 160 מ"ר כולל ניקוי מרזבים (20,000 ₪); תיקוני גבס, החלפה וצבע (15,000 ₪); תיקוני עץ, שפשוף וצבע (9,000 ₪); עבודות חפירה, איטום ובטון, ניקוז ו'רולקות' (15,000 ₪); עבודות עפר, הוצאת חול, צמחיה והחזרה למצב הקודם (7,000 ₪); בידוד (4,000 ₪). צוין כי המחירים אינם כוללים מע"מ. על-פי חשבונית מיום 20.12.2008 בוצעו על-ידי סביוני גדרה עבודות בעלות של 70,000 ₪ בצירוף מע"מ, ובסך-הכול 80,850 ₪ [סע' 14.3 ונספחים י' ו-י"א ב-ת/1, ת/2, ת/7 ו-ת/8]. על-פי חשבונית זו, שעורכה לא הובא למתן עדות, עוסקת סביוני גדרה ב'עבודות בנייה, כח אדם, הובלות וחקלאות'. אין לראות כיצד עבודות עפר, חול וצמחיה שנזכרו בהצעת המחיר שערכה קשורים לליקויי הרטיבות; הנטל להוכיח זיקה כזו רובץ על י"מ, והוא לא הורם. על כן הראתה י"מ, לכל היותר, כי היא התחייבה לשלם לסביוני גדרה סך של 63,000 ₪ בצירוף מע"מ בגין ביצוע עבודות הקשורות באיטום המבנה. לא הוצגה קבלה שתעיד על תשלום סכום זה בפועל בידי י"מ.

(ז) עוד הוצגו חשבוניות ססמי מערכות מיום 13.10.2009 ומיום 2.12.2009 בסך מצטבר של 2,236.1 ₪ [סע' 14.5 ונספח י"ג ב-ת/1, ת/2, ת/7 ו-ת/8]. האמור לעיל בהתייחס לחשבוניות שהונפקו בידי ססמי מערכות, כבסיס לחיובה של סונול בגינן, יפה – וביתר שאת – בהתייחס לחשבוניות הללו. על-פי תאריכיהן, הן נטולות זיקה לתיקונים ומתייחסות במובהק לתקופת השיפוצים. הן מאוחרות למועד בו ביצעה י"מ, לשיטתה שלה, את תיקוני האיטום במבנה. י"מ ועדיה לא הראו כיצד זה עשויות היו הדלתות להינזק לאחר שתוקנו ליקויי הרטיבות. לפיכך לא הוכחה זכאות של י"מ לסכום זה.

(ח) לשם הוכחת תיקונים נטענים במערכת מיזוג האוויר צורפו חמש חשבוניות מאת אלון רוטשילד - אלון שרותי מיזוג אוויר (להלן רוטשילד), בסכום מצטבר של 28,053 ₪; תאריכי החשבוניות 23.4.2009, 14.6.2009, 16.7.2009, 13.9.2009 ו-23.9.2009 [סע' 14.4 ונספח י"ב ב-ת/1, ת/2, ת/7 ו-ת/8]. אף כאן, אין בנמצא עדות שתקשור בין העבודות שבגינן הוצאו החשבוניות הללו לבין ליקויי הרטיבות במבנה, או כל ליקוי אחר שחובת תשלום בגינו חלה על סונול. אף כאן מדובר בחשבוניות שמועד הוצאתן לא תואם את תקופת ביצוע התיקונים במבנה, אלא דווקא את תקופת השיפוצים המאוחרת יותר. ארז אישר שבמסגרת השיפוצים בוצעו גם עבודות מיזוג אוויר, ולא שלל את ביצוען על-ידי רוטשילד [פרו' II עמ' 27 ש' 18-14 וכן שם מש' 28 עד עמ' 28 ש' 1, עמ' 28 ש' 26-22, עמ' 29 ש' 6-4]. גם נטלי אישרה את דבר עבודתו של רוטשילד במתחם כולו, בתקופות שונות, ולא רק במסעדה ובקשר לתיקונים שבוצעו בה בחורף 2009-2008 [שם, עמ' 60 ש' 19-17].

תאריכי החשבוניות מאוחרים לתיקוני האיטום שביצעה י"מ במבנה, ועל כן לא ניתן לזקוף את העבודות שעליהן נסבו החשבוניות, או את הצורך בביצוען, לליקויי רטיבות. אם ביצעה י"מ תיקוני איטום במבנה, באמצעות סביוני גדרה, באורח כושל שהותיר את הליקוי בעינו, אין לה להלין אלא על עצמה. לא הוצגה בידי י"מ חוות-דעת מומחה שתקבע כי לאחר ביצוען של עבודות האיטום בחורף 2009-2008 נותרו במבנה ליקויי רטיבות שהצריכו טיפול ומענה, וטענה כזו אף לא הוכחה בראיותיה של י"מ.

(ט) כשעומת ארז עם הפער בין עדותו על-אודות המועד בו בוצעו התיקונים שבגינם תבעה י"מ שיפוי מסונול לבין תאריכי חשבוניות שצורפו לתצהירו לשם הוכחת עלויות התיקונים הללו לא היה בפיו מענה ממשי, זולת טענה סתמית לפיה מדובר בתיקונים שסונול אחראית להם. עוד אמר: "לשאלת בית המשפט החשבוניות שעליהן נשאלתי לא קשורות לשיפוץ. זה קשור לכך שמגיע לנו כסף והתביעה היא על כסף" [פרו' II עמ' 30 ש' 22-10, 28-27]. בעדות כזו אין די כדי להרים את הנטל שמונח לפתחה של י"מ בכל הקשור להוכחת תביעתה.

נטלי אישרה שהחשבוניות בסך של כ- 138,000 ₪ שהוצגו על-ידי י"מ לא נסבו רק על טיפול במסעדה בחורף 2009-2008 אלא גם על הפעלת בית-הקפה [שם, עמ' 61 ש' 8-5]. לא הוכח ליקוי כלשהו בבית-הקפה, ולא כל שכן ליקוי שחובת תשלום בגין תיקון שלו חלה על סונול בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם השכירות. לא זו העדות שעל-פיה ניתן לקשור בין חשבוניות שהציגה י"מ לבין תיקונים שלסונול אחריות לשאת בתשלום בגינם. נובע מכך שלכל היותר הראתה י"מ זכות לקבל מסונול שיפוי בסך של 63,000 ₪ ומע"מ, מתוך סכום של 190,000 ₪ שנתבע בגין נזק ישיר ושחלקו הארי, כמו גם אחריות סונול לו, לא הוכחו.

4. טענה לנזק עקיף

בגין נזק עקיף תבעה י"מ סכום מצטבר של 200,000 ₪ שהורכב משלושה סעיפים: 50,000 ₪ בגין דחיית פתיחת עסקים במבנה למשך ארבעה חודשים; 70,000 ₪ בשל צמצום פעילות המסעדה, לרבות פעילות אירועים בה; ו- 80,000 ₪ המהווים תשלום שכר דירה עודף בגין שטחים וציוד שאינם בשימוש [סע' 33 בתצהירי ארז ונטלי]. הנזק האמור לא הוכח כלל.

(א) לטענת ארז, הפעילה י"מ את המסעדה ובית-הקפה עד מועד עזיבתה את המבנה בינואר 2012 [פרו' I עמ' 8 ש' 19-18 ועמ' 9 ש' 7-6]; לא הוצג תיעוד כלשהו על-אודות הכנסותיה של י"מ מן העסקים הללו, בין בתקופה שקדמה לחורף 2008 ובין בתקופה שלאחר מכן, על-מנת להוכיח את יכולת השתכרותה של י"מ מהם בתקופה בה היו פעילים במלואם ולבסס טענה לפגיעה בהכנסותיה בשל ליקויי הרטיבות, או כל ליקוי נטען אחר. על-מנת לגלגל לפתחה של סונול את הפסדיה העסקיים היה על י"מ להרים את הנטל ולהראות כי עובר להופעתם של ליקויי הרטיבות עשתה חיל והפיקה רווח מפעילות המסעדה ובית-הקפה ואילו לאחר מכן, מחורף 2008 ואילך, השתנתה תמונת רווחיה באופן שיש לזוקפו אך ורק לליקויי הרטיבות [פרו' I עמ' 13 ש' 13-11]. באין תיעוד על כך, לא כל שכן חוות-דעת חשבונאית שתנתח את התיעוד שנוגע להכנסותיה והוצאותיה של י"מ בתקופה הרלוונטית, לא הורם הנטל.

בעדויותיהם של ארז ונטלי לא היה כדי להשלים את החסר; שניהם הפגינו חוסר ידיעה בכל הקשור למרכיבי הסכום שנתבע בגין נזק עקיף ואופן חישובו [פרו' II עמ' 40 ש' 11-1; עמ' 61 ש' 11 - עמ' 62 ש' 5]. נטלי נקבה בשמו של גלצר כמי שהיה בעל מעורבות וידיעה באומדן נזקיה העקיפים של י"מ; דא עקא, אין לכך התייחסות בעדותו הראשית של גלצר, עדה של י"מ, ודאי לא תיעוד לכימות ואימות הנזק [השוו פרו'II עמ' 62 ש' 7-1 לתצהיר גלצר, ת/9].

גלצר לא סייע בכימות הנזק או בהוכחתו, לא ידע לומר מה הסכום שהשקיעה י"מ בסך של 700,000 ₪ בו נקב בתצהירו, ואישר שלא צורף תיעוד על כך – אף ש'יכול להיות' שהוא קיים אצל רואה החשבון [השוו פרו' II עמ' 62 ש' 7-1 לפרו' III עמ' 69 ש' 16-6]. מדובר בעדות שלא היה בה כדי לסייע ל-י"מ בהוכחת נזקיה, והיא חיזקה את הקביעה כי י"מ לא עשתה את כל הדרוש לשם הרמת הנטל בהקשר זה ובתוך כך נמנעה מלהציג תיעוד רלוונטי לטענותיה.

(ב) ארז תלה את נזקה העקיף של י"מ בכך שסונול מנעה ממנה להעביר את השכירות לצד שלישי, אלא שלטענה כזו אין זכר בכתב-התביעה או בתצהיריהם של ארז ונטלי – שם נתבע פיצוי בגין דחיית פתיחת עסקים למשך ארבעה חודשים, צמצום פעילות המסעדה ותשלום דמי שכירות עודפים בגין שטחים שאינם בשימוש [סע' 33 בכתב-התביעה וסע' 33 ב-ת/1, ת/2, ת/7 ו-ת/8]. טענות בדבר מניעת העברת השכירות לשוכר חלופי חורגות מן המחלוקות שעומדות להכרעה, ונוכח התנגדות הצדדים להרחבת חזית אין להידרש אליהן.

למעלה מן הצורך, בסיפא של סעיף 13.1 בהסכם השכירות הותר ל-י"מ להציע לסונול שוכר חלופי במקומה, אם תבקש לקצר את תקופת השכירות או האופציה, תוך שלסונול נשמרה הזכות לאשר את השוכר החלופי המוצע – אם יעמוד בכל דרישותיה וימציא בטוחות לקיום הסכם השכירות להנחת דעתה. בתצהיריהם של ארז ונטלי הועלו טענות נגד סונול בשל כך שלא אישרה שוכר חלופי שהציעה י"מ; דא עקא, וכפי שעלה מעדויות ארז ונטלי, דרישותיה של סונול לא חרגו מהמתווה שנקבע בהקשר זה בהסכם השכירות [פרו' II עמ' 56 ש' 21-19].

(ג) עדותו של ארז בכל הקשור לנזק העקיף הייתה כללית וסתמית מאין כמותה, וחסרה כל פירוט מתבקש: "כל הדברים האלה קרו תוך זלזול בפניות שלנו לסונול, המקום היה בחלק גדול מהזמן סגור בגלל דברים שסונול לא תיקנו, התייחסו אלינו כמו אל זבל, פשוט מחצו אותנו, לא התייחסו לכלום מהתחנונים שהתחננו, המקום הוא מקום מאוד גדול והנזק שקרה שם שביקשנו שיסדרו אותו [...] זה בעצם המקום שבו יושבים 80% מהאנשים. אז אחרי כל ההשקעות שהושקעו ואחרי כל הדברים שבוצעו" [פרו' I עמ' 12 ש' 28-24]. לא הובא צל-צילו של תיעוד להוכחת הטענה כי המסעדה הניבה 90% מהכנסות המבנה, וממילא גם לא הוכח מה היו אותן הכנסות [שם, עמ' 18 ש' 6-5; פרו' II עמ' 62 ש' 18-16]. כשעומת ארז עם כוחה של טענתו לפיה יש לזקוף את קשייה של י"מ לסכום של כ- 138,000 ₪ שלא שולם לה בידי סונול, כך לטענת י"מ (ובהתעלם מכך שגם סכום זה לא הוכח אלא בחלקו), הודיע ארז כי 'כרגע' הוא אינו רוצה 'להיכנס לסכומים' [פרו' II עמ' 38 ש' 20-17].

(ד) טענתה של י"מ לנזק עקיף שהיה מנת חלקה בשל כך שהיא לא שופתה על-ידי סונול בגין עלות תיקון הליקויים לא הוכחה ולו גם לכאורה, בין ביחס לסכום של 200,000 ₪ שנתבע בסעיף זה ובין ביחס לסכום הגדול הרבה יותר לו טען ארז בעדותו, ושלא נתבע. בכתב-התביעה גילתה י"מ דעתה שיש צורך בחוות-דעת מומחים לשם הוכחת נזקיה; חוות-דעת כאלה לא הוגשו. ארז מסר כי תחשיב הנזק העקיף נערך בידי רואה החשבון של י"מ ובא-כוחה הקודם. כאשר נדרשה נטלי לזהותו של רואה החשבון, שלא זומן לעדות, נקבה בשמותיהם של שלושה רואי חשבון שונים ולא ידעה לומר מי מהם היה מעורב בתחשיב הנזק העקיף שנתבע [פרו' II עמ' 61 ש' 22-27]. ארז אישר שלא הוצג בידי י"מ תיעוד להוכחת הנזק העקיף או תחשיב שיבארו; כשנשאל לפשר התנהלותה הראייתית של י"מ בהקשר זה, לא נמצאה בפיו תשובה [פרו' II עמ' 31 ש' 25-3, עמ' 32 ש' 4-1].

(ה) טענת י"מ לפיה גרמו ליקויי הרטיבות לפגיעה בעבודת המסעדה והכנסותיה לא הוכחה כלל ועיקר. לא הובאו ראיות לגבי הכנסות המסעדה ורווחיה בתקופה שקדמה להופעתם של הליקויים הנטענים, או לאחריהם. לא הובאה ראיה ולו גם לאירוע אחד שהוזמן ובוטל, או הוזמן וסורב, בשל ליקויים אלה. לא הובאה ולו גם עדות של סועד אחד במסעדה שנחשף לקושי בתפקודה, בשל ליקויי רטיבות. ודוק: לשיטתו של ארז עצמו דווחו הליקויים לסונול ביום 28.10.2008 ותוקנו בידי י"מ, באמצעות סביוני גדרה, עד סוף חודש דצמבר אותה שנה. מכאן שהחל מחודש ינואר 2009 לא הייתה מניעה כי י"מ תפעיל את המסעדה בהיקף מלא. אף קשה להלום כי בשל הוצאה בסך 63,000 ₪, היחידה שבגינה הראתה י"מ זכאות לשיפוי, תחול אותה הרעה דרמטית בעסקיה שאותה ביקשה לתלות בסונול.

נמצא שהן על-פי עלות התיקונים והן על-פי משכם לא היה בליקויי הרטיבות הנטענים כדי לבאר את הנזק התוצאתי שייחסה י"מ לסונול. לא הוצגה חוות-דעת מומחה שתעיד על מצב המסעדה בחודשים אוקטובר-דצמבר 2008, תנקוב בליקויים שבה ותעמוד על השפעתם בכל הקשור לפעילותה. אף לא הוכחו מוניטין כלשהם שעמדו למסעדה. היטב ניכר כי טענות י"מ לקו בהגזמה והאדרה; בחלקן הארי, הן נותרו בגדר טענה בעלמא שלא הוכחה.

(ו) מעדות נטלי, בעלת המניות בי"מ והמנהלת הרשומה בה, עלה כי היא הייתה נטולת כל ידע וניסיון שיכשירו אותה להפעלת מסעדה ובית-קפה, כי היא חוותה קשיים בהפעלתם למן הרגע הראשון – בין השאר בשים לב לדמי השכירות החודשיים שאותם התחייבה י"מ לשלם לסונול, וכי תחשיביה העסקיים באשר לרווחיות הפעלת המסעדה נסמכו על הנחות והשערות ביחס להכנסה שתניב – הנחות שלא נבדקו על-ידה כדבעי בטרם רכשה את מניות י"מ. התחשיב שהציגה נטלי לקה בחסרונה של כל התייחסות לעלויות ולהוצאות הכרוכות בהפעלת המקום והוא הושתת אך ורק על 'שורת הכנסה' משוערת נטו, אף זאת על-סמך הציפייה כי המסעדה תערוך לפחות אירוע אחד בשבוע [פרו'II עמ' 45 ש' 22 - עמ' 46 ש' 5, עמ' 55 ש' 26-25]. אם זה התחשיב שניצב ביסוד רכישתה של י"מ, אין פלא שנטלי מצאה את עצמה במצב בו חוותה מחסור קבוע בתזרים מזומנים [שם, עמ' 48 ש' 28 ועמ' 50 ש' 24-20]. אין צורך להיות מומחה או בר-סמכא כדי להבין שמסעדה שמתבססת על אירוע יחיד בשבוע לא תעשה לעצמה מוניטין בתחום האירועים וסופה שלא תהיה פעילה בתחום זה כלל. כאמור, לא הוכחו מוניטין של המסעדה, בין כשהיא לעצמה ובין בכל הקשור להיותה מקום אירועים. נוכח עדותה האמורה של נטלי, ניכר כי היו סיבות אחרות לכישלון עסקיה של י"מ, וקשה לראות כיצד היא עשויה לגלגל את מצב עסקיה לפתחה של סונול.

(ז) לפי הסכם השכירות תמה תקופת השכירות הראשונה של המבנה בתאריך 30.7.2009. עוד נקבע בו כי תקופת ההסכם תוארך באופן אוטומטי ותימשך בתקופת האופציה בת חמש השנים, זולת אם תודיע י"מ לפחות שלושה חודשים לפני תום תקופת השכירות הראשונה על אי-מימוש האופציה [שם, בסע' 4.3-4.1]. בתקופה הרלוונטית למתן הודעה בדבר אי-מימוש האופציה הראשונה כבר נרכשו מניות י"מ על-ידי נטלי והיא וארז היו פעילים בחברה ובמבנה. באותה תקופה כבר היו ידועות טענותיהם של ארז ונטלי על-אודות ליקויי רטיבות מזה ועל הימנעותה של סונול לשפות את י"מ בגין עלות תיקונם מזה. לו היה ממש בטענת י"מ כי סונול גרמה לפגיעה אנושה בעסקיה אזי ניתן היה לצפות ש-י"מ שתמהר להודיע כי היא איננה מממשת את תקופת האופציה. הודעה כזו אינה בנמצא; י"מ דבקה בנכס ובחרה להוסיף ולהפעיל בו את המסעדה. יש בכך כדי ללמד על טיבן ומשקלן של טענות י"מ בכל הקשור לנזק העקיף שסבלה בעטיה של התנהלות סונול. על כן, ונוכח כל האמור לעיל, אין מקום לפסוק ל-י"מ דבר בגין הנזק העקיף שנתבע.

ד. תביעת סונול

בתביעת סונול שני נדבכים מרכזיים אשר נסבים על הפרת הסכם שיוחסה ל-י"מ: האחד, עניינו במסירת זכויות במבנה לצדדים שלישיים בניגוד להסכם השכירות; השני – באי-תשלום של דמי השכירות ודמי השימוש משך תקופה ארוכה בה החזיקה י"מ במבנה, ופינוי המבנה באיחור על-ידה ביחס למועד בו נדרשה לעשות כן על-ידי סונול, נוכח הפרתה של י"מ את הסכם השכירות.

1. מסירת זכויות במבנה לצדדים שלישיים

(א) בסעיף 13.1 להסכם השכירות, שכותרתו 'איסור שכירות מישנה', נקבע כך: "השוכרת לא תהיה רשאית להעביר את זכויותיה עפ"י הסכם זה לאחר או לאחרים ו/או להשכיר את המושכר או כל חלק ממנו בשכירות משנה ו/או למסור את החזקה או השימוש בו, או בכל חלק ממנו ו/או להרשות לאחר להיכנס למושכר ולהשתמש בו, או בכל חלק ממנו ו/או להעניק לאחר או לאחרים זכות כברי רשות, בין בתמורה ובין שלא בתמורה, במושכר או בכל חלק ממנו, בכל דרך שהיא". לשון ההוראה רחבה וגורפת; היא אוסרת על י"מ העברה או הקניה מכל סוג שהוא של זכויות במבנה לצד שלישי. לעניין זה אין נפקא מינה אם עסקינן בשכירות-משנה, במתן זכות לאחר במעמד של בר-רשות או במתווה אחר שבגדרו ישללו או יגרעו באיזה שהוא אופן החזקה והשימוש המלאים של י"מ עצמה בנכס.

(ב) אין חולק על כך ש-י"מ כרתה עם צדדים שלישיים הסכמים בהם הותר לאותם צדדים שלישיים להפעיל עסקים במבנה. בהקשר זה הוצגו שלוש התקשרויות: האחת עם חברת אייס-פרי בע"מ (להלן אייס-פרי) שיסודה בחוזה נושא תאריך 20.6.2009 ושסללה את הדרך להקמת שני עסקים במבנה בידי אייס-פרי, האחד גלידריה והשני מעדניה [ת/5, החלטה בפרו' I עמ' 21 ועדות ארז שם בש' 13-12]; השניה עם מר אורן מגידיס (להלן מגידיס), על-פי הסכם מיום 1.12.2009, שזיכתה את מגידיס בהפעלת אולם אירועים במסעדה [פרו' I עמ' 25 ש' 21-13]; השלישית עם חברת י.מ. ניהול ואחזקות מיאגי 2009 בע"מ – היא נתבעת 3 בתביעת סונול (להלן מיאגי) – בה הייתה נטלי בעלת מניות ביחד עם אחרים, ואשר הפעילה במבנה סושיה [פרו' I עמ' 26 ש' 21 - עמ' 27 ש' 14].

התקשרותה של י"מ עם מיאגי לשם הפעלת סושיה על-ידה במבנה הוכחה גם בעדות גלצר, עד י"מ. הלה אישר כי מיאגי הוקמה לשם הפעלת עסק במבנה שאותו שכרה י"מ מסונול, כי במיאגי היו שותפים עמו נטלי ואדם נוסף, וכי נחתם בין מיאגי לבין י"מ הסכם – ש-י"מ לא טרחה לגלותו בהליך דנן [פרו' III עמ' 68 ש' 19-15, עמ' 69 ש' 25-20, עמ' 72 ש' 26-25]. גלצר לא זכר אם טרם כריתת ההסכם עם י"מ קרא את הסכם השכירות בינה לבין סונול. לא עלה בידו לבסס את טענתו כי מבחינת הסכם השכירות האמור הייתה ההתקשרות בין מיאגי לבין י"מ כשרה ומותרת [שם, עמ' 69 ש' 19-17, עמ' 70 ש' 14-1]. הוכח שמיאגי הפעילה סושיה במבנה משך מספר חודשים וניהלה מערכת של התחשבנות וקיזוזים עם י"מ על רקע זה [שם, עמ' 71 ש' 29-28 ועמ' 72 ש' 7-4]. משהגישה סונול תביעת פינוי נגד מיאגי, תמה הפעלת הסושיה [שם, עמ' 72 ש' 14-13].

(ג) ארז ביקש להישמע בטענה כי בכריתת ההסכמים הללו עם אייס-פרי, מגידיס ומיאגי לא הפרה י"מ את סעיף 13.1 בהסכם השכירות עם סונול, שכן לאותם צדדים שלישיים לא ניתנה חזקה במבנה ו"הם רק מפעילים את המקום לחברת י.מ. [...]" [פרו' I עמ' 20 ש' 9-8, ור' גם עמ' 19 ש' 20 - עמ' 20 ש' 17, עמ' 21 ש' 22-20]. נוכח נוסחו של סעיף 13.1 שצוטט לעיל, מדובר בטענה שאין בה ממש וראוי היה להימנע ממנה. מתן דריסת רגל לצד שלישי שאיננו י"מ עצמה במבנה לשם ניהול עסק במקום בא בגדרו של סעיף זה בהסכם השכירות, ונאסר בו בצורה ברורה ומפורשת. טענתו של ארז בעניין זה אינה מקימה הגנה ל-י"מ מפני הפרתו של ההסכם ואין בה דבר זולת התחכמות לשמה.

ארז אישר כי אותם עסקים חדשים ש-י"מ התירה את פתיחתם במבנה בידי אחרים, צדדים שלישיים, או שהתקשרה בחוזים כדי לסלול את הדרך להקמתם במבנה, פעלו כישות עסקית נפרדת מזו של י"מ ואף הוציאו חשבוניות בשמם הם – ולא בשמה של י"מ. על כן ברי ונהיר שלא ניתן לראותם כפי ש'הפעילו את המקום עבור י"מ', אלא כשוכרי-משנה לכל דבר ועניין [פרו' I עמ' 22 ש' 11-8]. במצב דברים זה, היתממותו של ארז כי אותם צדדים שלישיים לא שילמו ל-י"מ דמי שכירות אלא רק דמי הפעלה, זאת בשיעור חודשי קבוע שנקבע בהסכמים שכרתה י"מ עמם, אינה מקימה ל-י"מ הגנה מפני הפרתה את סעיף 13 להסכם השכירות; בה בעת היא מלמדת על אמינותו של ארז, העד המרכזי מטעמה [שם, עמ' 22 ש' 15 - עמ' 23 ש' 1, עמ' 25 ש' 21-18].

(ד) הוסיפה י"מ וביקשה להישמע בטענה כי סונול ידעה על הכנסת צדדים שלישיים למבנה ואף אישרה זאת [פרו' I עמ' 23 ש' 6-2]. לא ניתן לקבל טענה זו; עדותו של ארז בכל הקשור אליה הייתה מופת של חוסר אמינות ולא עוררה אמון מהחל ועד כלה. בנוסף, היא נסתרה בעדויותיהם של עדי סונול.

לשיטתו של ארז הכנסת עסקים חדשים למבנה הייתה חלק מתוכנית עסקית שייעד למקום, והוא עסק בגיבושה; בלשונו, "[...] עסקתי בלראות איך לוקחים את המתחם הזה למקום אחר [...]" [פרו' I עמ' 17 ש' 28-27]. לדבריו, הוצגה לסונול תוכנית לפיתוח אותו חלק במבנה שלא שימש כמסעדה, כש"[...] הכוונה הייתה לקחת אותו לחלק אותו לחלקים קטנים, להפעיל שם עוד מספר עסקים, כדי שיהיה מתחם קולינרי [...]" [שם, עמ' 18 ש' 8-7]. לטענת ארז הוגשו על כך תוכנית ומפות לסונול, אלא שהוא אישר שהן לא צורפו לתצהיריו – ולא ידע לומר אם הן הוצגו במצורף לתצהיריה של נטלי. נוכח הזהות המוחלטת בין תצהיריו של ארז לבין תצהיריה של נטלי יש לקבוע כי אף נטלי לא הציגה את אותו תיעוד עלום שעליו השליך ארז את יהבו.

ארז לא ידע לנקוב במועד בו הוצגו אותן תוכניות ומפות לסונול, ונסמך על השערות [שם, ש' 27-12]. עוד מסר ארז שהוא לא שמר בידיו העתק של אותן מפות [שם, עמ' 19 ש' 9-7]. יש בכך כדי להשליך על מבוקשו לטעון בשלב מאוחר יותר, כאשר עומת עם הפרתה של י"מ את הוראת סעיף 13.1 בהסכם השכירות, כי תשריט שצורף להסכם הנספח מ- 19.8.2008 הוא-הוא אותה מפה שביטאה את תוכנית הפיתוח שייעדה י"מ למבנה [פרו' I עמ' 23 ש' 15-14]. טענה זו שנתלית בהסכם הנספח, דינה להידחות. היא נסתרת מתוכנו הברור והמפורש של ההסכם הנספח, שהוגבל אך ורק לשינויים מינוריים במבנה שנבעו מהשבת החזקה במחסן לסונול. היא נסתרת מתאריכו של ההסכם הנספח – שהיה מוקדם בפרק זמן של כשנה מן המועד בו נקב ארז כזה שהתייחס לתוכנית פיתוח המתחם [השוו פרו' I עמ' 19 ש' 5-1 לעמ' 23 ש' 14]. היא נסתרה גם בעדותו המפורשת של ארז לפיה הוא לא צירף את מפת התוכנית לתצהירו ולא שמר העתק שלה בידיו, זאת שעה שההסכם הנספח והתשריט שנכלל בו צורפו לתצהירו. גם בסוגיה זו ניכר עד כמה דלה מחויבותו של ארז לאמירת אמת; הוא היה נכון לשנות את גרסתו, פעם כך ופעם אחרת, ובלבד שתתאים למענה בו ביקש להיאחז אותו רגע.

עוד טען ארז כי סונול ידעה על פתיחת עסקים חדשים במבנה, בידי אחרים, ולראיה – מסרה ל-י"מ רשימת מוצרים שאותם נאסר על אותם אחרים למכור במקום [פרו' I עמ' 24 ש' 27 – עמ' 25 ש' 2]. אף בכך יש ביטוי לרצונו של ארז לסלף את המציאות ולעוותה לרצונו; סונול אכן כללה בהסכם הנספח רשימת מוצרים שאותם נאסר על י"מ למכור במבנה, אך זאת לא בשנת 2009 – בה עסקה י"מ במסירת חלקים במבנה לצדדים שלישיים, אלא באוגוסט 2008, ולא במסגרת פתיחת עסקים חדשים אלא לרגל נטילת הזכות להפעיל חנות נוחות במקום מ-י"מ והשבתה לידי סונול [ר' סע' 3 להסכם הנספח, נספח ד' ל-ת/1]. סעיף 9.13 שכללה י"מ בהסכם מיום 20.6.2009 בינה לבין אייס-פרי הוא העתקו של סעיף 3 בהסכם הנספח בינה לבין סונול שתאריכו 19.8.2008; הכללתו בהסכם בין י"מ לבין אייס-פרי אינה ראיה לידיעת סונול על הסכם זה וההתקשרות הגלומה בו, אף לא ביטוי להסכמתה של סונול להם.

(ה) אם מסירת חלקים במבנה לאחרים על-מנת שיפעילו בו עסקים שאינם המסעדה ובית-הקפה נעשתה בידיעת סונול ובהסכמתה, אין לראות כיצד זה מתיישב הדבר עם אישורו של ארז כי רק בדיעבד דיווח לסונול על חתימת ההסכם עם אייס-פרי [פרו' I עמ' 23 ש' 17-16]. גם עדותו זו נסתרה בעדות מנהלה של אייס-פרי, בני מוסקוביץ, שנשמעה מטעם סונול (להלן מוסקוביץ). הלה נתן תצהיר, כעד מטעם סונול, בתביעת הפינוי שהגישה האחרונה נגד עסקים שהכניסה י"מ למבנה מבלי שניתן לכך היתר של סונול ובאופן שהיה מנוגד להסכם השכירות [ת/10; צורף כנספח ב' לתצהיר רנצלר, עד סונול]. בתצהירו הטעים מוסקוביץ כי פעל כספק למסעדה ובמסגרת זו נוצרה היכרות בינו לבין ארז ונטלי. בהמשך, הוסכם בין אייס-פרי לבין י"מ כי אייס-פרי תתפוס חזקה בשטח המבנה ותפעיל בו מעדניה וגלידריה. יחסי הצדדים עוגנו בהסכם מיום 20.6.2009 ועל-פיו קיבלה י"מ המחאות מאייס-פרי בגין דמי הפעלה אותם התחייבה לשלם. בפועל פעלה הגלידריה במבנה מחודש יוני 2009 ואילו המעדניה – מאוקטובר 2009. ביוני 2010 קיבלה אייס-פרי דרישת פינוי מסונול ולאחריה גם תביעת פינוי – בעקבותיה יצאו עסקיה של אייס-פרי את המבנה באוקטובר 2010. מוסקוביץ הטעים שההתקשרות בין אייס-פרי ל-י"מ הוצגה בידי ארז ונטלי ככשרה ומותרת ביחסי י"מ וסונול, אך משדרשה סונול את פינויה של אייס-פרי מהמבנה התחמקו ארז ונטלי מלספק למוסקוביץ מענה והסברים לכך.

על אותם דברים חזר מוסקוביץ בעדותו לפני [פרו' III עמ' 73 ש' 20 - עמ' 74 ש' 4]. במהלך השנה בה פעלו עסקיה של אייס-פרי במבנה קיבלה ממנה י"מ תשלום חודשי בסך 13,000 ₪ לערך. ההשקעה הכספית באותו חלק של המבנה בו נפתחו המעדניה והגלידריה נעשתה על-ידי אייס-פרי, ולא בידי י"מ [שם, עמ' 74 ש' 15-8 וש' 26-22]. לא היה בעדותו של מוסקוביץ כדי לבסס ידיעה, לא כל שכן הסכמה, של סונול לנוכחות עסקית של צדדים שלישיים שאינם י"מ במבנה. את גרוזנר, עובדת סונול שעל ידיעתה השליכה י"מ יהבה, מוסקוביץ לא הכיר ולא פגש; כך גם ביחס לאחרים מטעם סונול [שם, עמ' 75 ש' 26-18 ובעמ' 78 ש' 18-14].

עדות מוסקוביץ סיפקה תימוכין למסירת חזקה בחלקים של המבנה לאחרים שאינם י"מ, על-ידי י"מ, בעיסקה שהוצגה על-ידי ארז ונטלי ככשרה כלפי אותם אחרים – חרף היותה נוגדת את הסכם השכירות שבין י"מ לסונול. מוסקוביץ אישר בפה מלא כי ההסכם שנחתם בין אייס-פרי ל-י"מ העניק לעסקו זכויות שכירות והפעלה במבנה [פרו' III עמ' 77 ש' 26-21; ההסכם בין י"מ לבין אייס-פרי צורף כנספח א' לתצהיר רנצלר, נ/4]. בעניין זה יש להעדיף את עדותו של מוסקוביץ, שהותירה רושם כנה ומהימן, על-פני עדות ארז שלא הייתה כזו.

(ו) נאמן לשיטתו, טען ארז בעומדו על דוכן העדים כי יש בנמצא התכתבויות בין י"מ לבין סונול אשר מעידות על הסכמה של סונול לפתוח במבנה עסקים אחרים מן הסוג שנדון לעיל. כשעומת עם היעדרן של ההתכתבויות הללו מתצהירו טען שהן צורפו לתצהירו של עד י"מ, גלצר. משהתחוור שתצהיר גלצר הוגש ללא נספחים ואינו מאזכר נספחים, שב ארז והשליך יהבו על תוכנו של ההסכם הנספח כראיה להסכמתה של סונול. טענה זו כבר נדחתה לעיל ואין בה כל ממש.

כשעומת ארז עם מופרכותה של גרסתו זו ניתלה במפות אחרות שהגיש לסונול אדריכל בשם מיקי הייבלום – מפות שלא הוצגו וש-י"מ לא טרחה לזמן את עורכן ליתן עדות [פרו' I עמ' 27 ש' 17 - עמ' 30 ש' 2]. אין צורך לומר שעדות כזו, מעשה זיג-זג, אינה ראויה לכל אמון. הימנעות י"מ מהצגת מסמכים שלטענתה קיימים ומזימון עורכם לעדות מקימה נגדה חזקה כי היה בהצגת אותן ראיות כדי לצדד דווקא בעמדת סונול [עניין מתתיהו לעיל; ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980)]. ל-י"מ, שהעד מטעמה ארז כינה את אי-זימונו של אדריכל הייבלום לעדות 'טעות נוראית', ניתנה הזדמנות לתקן את המעוות – אלא שהיא בחרה שלא לנצלה [פרו' I עמ' 30 ש' 24 - עמ' 31 ש' 5]. הדבר מחזק עוד יותר את החזקה הראייתית האמורה ואת פעולתה נגד י"מ, ומעיד על הפער בין טענות ארז לבין המציאות לאשורה. אם לא די בכך הרי שגרוזנר, שלטענת י"מ הייתה מעורבת בפיתוח המתחם במבנה על-סמך אותן מפות עלומות שערך אדריכל הייבלום, מסרה כי היא כלל אינה מכירה אותו [פרו' III עמ' 106 ש' 28-27].

(ז) יש לשים אל לב לפער הקיים בין רצון של י"מ לפתח בעצמה את המבנה – בו ניתן לה מעמד של שוכרת, ולהקים בו עסקים נוספים תוך ניצול מלוא שטחו, לבין כוונה לעשות כן באמצעות אחרים זולתה. האחד אפשרי ותקין ובא בגדרו של הסכם השכירות שנכרת בין הצדדים; השני נאסר בו באורח מפורש. לכל אורך הדרך עמל ארז לטשטש את הפער בין שני המתווים השונים, בנסותו לייחס לסונול ידיעה והסכמה למסירת חלקים במבנה לצדדים שלישיים – כביכול בחסות תוכנית שהוצגה לה ובה כוונה של י"מ לפתח את המבנה ולעשותו מתחם קולינרי. אפילו הוצגה לסונול תוכנית כזו או ראשית מימוש שלה בידי י"מ, אין בכך כדי ללמד על ידיעה של סונול כי העסקים החדשים במבנה ינוהלו ויופעלו לא בידי י"מ אלא בידי אחרים. לא הרי ידיעה לגבי הפעלת עסקים במבנה על-ידי י"מ כהרי ידיעה על הפעלתם בידי אחרים שאינם י"מ. ידיעה מן הסוג השני, שאליה כיוונו עדיה של י"מ, לא הוכחה כלל ועיקר, לא במישרין ולא בעקיפין.

זאת ועוד, י"מ אינה עשויה להישמע בטענה כי סונול ידעה על מסירת חלקים במבנה לידי צדדים שלישיים והסכימה לכך, ובאותה נשימה לטעון כי סונול הכשילה את פעילותה של י"מ במקום ולהדגיש כי כל בקשותיה של י"מ מסונול סורבו; הדברים אינם עולים בקנה אחד זה עם זה [השוו עדות ארז בפרו' II עמ' 39 ש' 1 לעמ' 40 ש' 27-22, ור' גם עדות נטלי שם, בעמ' 47 ש' 20, 24-23]. יש לקבוע כי גרסתם של ארז ונטלי על-אודות ידיעה והסכמה של סונול לפיתוח המבנה, באופן שאחרים זולת י"מ יקבלו בו דריסת רגל, לא הוכחה. אותה מסקנה עצמה הצטיירה גם מתוך עדויותיהם של עדי סונול.

(ח) מעדותו של עשהאל עלה כי הוא ידע על שיפוצים שביצעה י"מ במבנה במחצית השניה של שנת 2009, לקראת פתיחת הסושיה, אלא שלא הונח בעדותו בסיס לידיעה שלו או של גורם אחר בסונול כי אותם שיפוצים נועדו לסלול את הדרך למסירת חלקים במבנה על-ידי י"מ לחברות אחרות זולתה, על-מנת שיופעלו כעסקים נפרדים שאינם במסגרת פעילתה שלה כשוכרת המבנה [פרו' III עמ' 94 ש' 29 - עמ' 95 ש' 15].

גרוזנר, שעל 'ידיעתה' בכל הקשור למסירת חלקים במבנה לצדדים שלישים נסמכה י"מ, הובאה לעדות מטעם סונול; ל-י"מ ניתנה הזדמנות להעמידה לחקירה נגדית ולבסס את גרסת הידיעה באמצעות גרוזנר. דא עקא, י"מ כשלה בכך. גרוזנר הייתה אחראית על המבנה מתוקף תפקידה כמנהלת נכסים בסונול, תפקיד אותו מילאה בשנים 2011-2008 [פרו' III עמ' 100 ש' 16-10, עמ' 106 ש' 24]. היא אישרה שהייתה עדה לעבודות שבוצעו במבנה לשם פתיחת עסקים נוספים בו, ועמדה על כך שלא ידעה כי הדבר כרוך בהעברת זכויות של י"מ לפי הסכם השכירות עם סונול לאחרים, או במתן דריסת רגל לאחרים זולת י"מ במבנה, אלא סברה כי מדובר בעסקים ש-י"מ היא שתפעיל אותם בעצמה [פרו' III עמ' 100 ש' 21 עד עמ' 101 ש' 2, עמ' 114 ש' 17]. במענה לשאלת בית-המשפט מסרה כי לא הייתה התנגדות של סונול לכך ש-י"מ יפתחו את המתחם, אך הייתה התנגדות לכך שהיא תעשה כן באמצעות שוכרי משנה [שם, עמ' 101 ש' 9-8].

לא היה בעדותה של גרוזנר כדי לסייע ל-י"מ בביסוס טענה על-אודות הסכמה של סונול, או ידיעה שלה, לגבי מסירת חלקים במבנה בידי י"מ לצדדים שלישיים [שם, עמ' 113 ש' 29-23, עמ' 114 ש' 24-1, עמ' 116 ש' 17-5]. נחה דעתי, על-בסיס עדותה של גרוזנר ורישומה, כי הבנתה וידיעתה היו ש-י"מ היא שמפעילה ותוסיף להפעיל את המבנה במלוא שטחו, זאת אף לאחר השיפוצים שבוצעו בו במחצית השניה של שנת 2009, והיא לא הועמדה על כוונה של י"מ למסור חלקים במבנה שבהם בוצעו השיפוצים לאחרים זולתה.

שלמה רנצלר, עובד סונול שאף הוא היה בעל נגיעה לנכסיה וכיהן בתפקיד מנהל הנכסים בה אחרי גרוזנר (להלן רנצלר), הדגיש כי סונול לא נתנה את הסכמתה למסירת חלקים במבנה להפעלה בידי אחרים דוגמת אייס-פרי וינטל קפרסטו [נ/4, סע' 5 ו-12-10; פרו' IV עמ' 123 ש' 11-9]. משנודע לסונול על מסירת חלקים במבנה לאחרים, שיגרה ל-י"מ הודעה בכתב על ביטול ההסכם עמה ודרישת פינוי, נושאת תאריך 18.4.2010 [נ/4 בסע' 14; ר' גם פרו' IV עמ' 120 ש' 8-7, 15-14 ובעמ' 121 ש' 12-8].

(ט) גלצר, עד י"מ, טען כי פגש בנכס את גרוזנר – אך לא הניח כל בסיס לטענה כי היא, או מאן דהוא מטעם סונול, ידעו שהוא נמצא במקום או קשור אליו לא במסגרת פעילותה של י"מ, שוכרת המבנה, אלא במסגרת פעילות של חברה שונה ונפרדת, היא מיאגי [ר' סע' 4 ב-ת/9]. יתרה מכך, מעורבותו של גלצר בפעילותה של י"מ במבנה הייתה ב'כובעו' כיועץ עסקי לענף המזון וכמי שעסק בייעוץ ל-י"מ גם כיועץ מורשה מטעם משרד התעשיה והמסחר [עדות גלצר, פרו' III עמ' 68 ש' 15 - עמ' 69 ש' 5]. במצב דברים זה, לא ניתן היה לצפות כי טיב מעורבותו בעסקיה של י"מ ישתנה והוא יחבוש 'כובע' חדש – זו הפעם כשותף במיאגי, לשם הפעלת עסק במבנה בידי מיאגי ולא בידי י"מ, ובוודאי לא ניתן יהיה לצפות כי לסונול או מי מטעמה תהיה ידיעה על כך אך ורק על-יסוד 'הופעתו' של גלצר בנכס לצד אנשי י"מ, הם ארז ונטלי.

(י) לבסוף, לו היה שמץ אמת בטענתו של ארז לפיה ידעה סונול ואישרה מסירה של חלקים במבנה לעסקים אחרים שאינם י"מ, כי אז לא היה נדרש לסבך עצמו בזיוף חתימה של סונול ובעלי תפקידים בה על ההסכם שכרתה י"מ עם מגידיס. ודוק: ארז הודה בפה מלא, בעומדו לחקירה נגדית, במעשה הזיוף [פרו' I עמ' 25 ש' 25 - עמ' 26 ש' 6]. הדברים מוכיחים באורח הברור ביותר ידיעה והבנה של ארז כי לשם מתן זכות לאחרים שאינם י"מ במבנה נדרשה הסכמה של סונול, שאף תבוא לידי ביטוי בגוף ההסכם בו התקשרה י"מ עם אותם אחרים – באופן שתואם את תוכנו של סעיף 13.1 בהסכם השכירות בין י"מ לסונול ואת האיסור שבו על השכרת-משנה של חלקים במבנה.

זיוף חתימתה של סונול על-גבי ההסכם בין י"מ למגידיס בידי ארז מגלה שהסכמה של סונול לפעולה של י"מ בניגוד להוראת סעיף 13.1 האמור לא ניתנה, שהרי אם ניתנה – לא היה על ארז לשלוח ידו במעשה זיוף, והיה ביכולתו להציג מסמך ממשי שמבטא את הסכמת סונול להתקשרות של י"מ עם מגידיס. התנהלותו של ארז סותרת אפוא את מבוקשו לייחס לסונול ידיעה על מסירת שטחים במבנה לאחרים, כמו גם את טענתו כי לא היה על סונול לאשר את ההסכמים שכרתה י"מ עם אותם אחרים [פרו' I עמ' 24 ש' 14-11].

אליבא דארז, הוא חטא במעשה הזיוף בשל יחסה המחפיר של סונול [פרו' I עמ' 26 ש' 9-6]. מה בין טענה ל'יחס מחפיר' לבין טענתו האחרת של ארז לפיה ידעה סונול על פתיחת עסקים חדשים במבנה בידי אחרים ונתנה הסכמתה לכך? לארז הפתרונים. מעתה אמור: התנהלותו של ארז ומעשה הזיוף בו הסתבך שומטים את הקרקע תחת גרסת הידיעה וההסכמה שייחס לסונול, ומעידים שהיא אינה אמת. יתרה מכך, נכונותו של ארז לזייף את חתימתה של סונול על חוזה שכרתה י"מ עם צד שלישי מלמדת עד כמה היה מעורב בעסקיה של י"מ ובפעילותה השוטפת, באופן שאינו תואם את מבוקשו להציג עצמו כמי שמעמדו בחברה התמצה בהיותו יועץ בשכר, להבדיל ממעמד של בעל תפקיד ומנהל דה-פקטו [לטיב הזיקה בין מעשה הזיוף שביצע ארז לבין מצב עסקיה של י"מ ר' גם עדות נטלי בפרו'II עמ' 44 ש' 25-22].

(יא) בהתקשרות עם אייס-פרי, מגידיס ומיאגי לא התמצו הפרותיה של י"מ את התחייבותה לפי סעיף 13.1 להסכם השכירות עם סונול. י"מ נתנה לחברות נוספות דריסת רגל במבנה, לשם ניהול והפעלת המסעדה ובית-הקפה. נטלי אישרה כי הנתבעת 2 בתביעת סונול, ינטל קפרסטו בע"מ (להלן חב' ינטל), הוקמה כדי שתפעיל את בית-הקפה אך בפועל היא ניהלה את המסעדה ונהנתה מהכנסותיה. הכנסת צד שלישי למבנה, תחת 'כובעה' של חב' ינטל בה היו שותפים נטלי ואדם בשם יוסף גריבי (להלן גריבי), נועדה להתגבר על קשייה הכלכליים של י"מ בהפעלת המקום – ובתוך כך ליתן מענה לכך שחשבונה של י"מ בבנק הוגבל באופן שמנע ממנה להפעיל את המסעדה [פרו' II עמ' 48 ש' 8 - עמ' 49 ש' 5]. ביקורת על התנהלותה של נטלי בהקשר זה ובהקשרים אחרים נמתחה בהחלטת כב' השופטת אסיף מיום 4.5.2011 שניתנה בתא"ק (חד') 56731-03-11 גריבי נ' קניגשטיין [נספח ג' לתצהיר רנצלר נ/4; להלן ההחלטה בעניין גריבי].

כאשר הוצגה לנטלי ההחלטה בעניין גריבי בעומדה על דוכן העדים טענה שאינה יודעת במה מדובר [פרו' II עמ' 48 ש' 7-3]. בכל הקשור לעירובה של חב' ינטל בפעילות שעל-פי הסכם השכירות עם סונול הייתה רק י"מ עצמה זכאית לה במבנה, הותירה עדותה של נטלי רושם שלילי במיוחד. היא טענה שהייתה רשאית למכור מניות שלה ב-י"מ לצד שלישי, ובה בעת אישרה שמכירה כזו לא הייתה חלק מהתקשרותה עם גריבי. נטלי לא ידעה להסביר, במענה לשאלות בא-כוח סונול ואף לא במענה לשאלות בית-המשפט, מכוח מה התירה לחב' ינטל לקחת חלק בפעילות שלפי הסכם השכירות לא הייתה י"מ רשאית להעביר לאחרים. טענתה כי היא עצמה הייתה בעלת מניות ב-י"מ ובחב' ינטל אינה עשויה להכשיר את התנהלותה [שם, עמ' 49 ש' 23-9]. מעדות נטלי לפני עלה כי כניסתה של חב' ינטל לתמונה נועדה ליצור יחידת רווח שאליה ינותבו הכנסות שיועדו מלכתחילה ל-י"מ [שם, ש' 26-24].

(יב) גם בהקשרים אחרים לא עוררה עדותה של נטלי אמון. היא ניסתה להסתיר את דבר קיומם של צדדים שלישיים נוספים, זולת חב' ינטל, שגם להם העבירה י"מ חלק מפעילותה במבנה [פרו' II עמ' 50 ש' 13-10]. כשעומתה עם דברים מפורשים שנכתבו על כך בהחלטה בעניין גריבי, שינתה את טעמה ואישרה שבמהלך חודש ינואר 2010 הופנו הכנסות המסעדה לחברה פ.ב. אלבייק בע"מ (להלן חב' אלבייק), חלף י"מ; היא תלתה זאת בחסרונו של ממון שנדרש לשם הפעלת המסעדה [שם, עמ' 50 ש' 27-14]. כאמור, לא הוכיחה י"מ אלא זכאות לשיפוי בסך 63,000 ₪ ומע"מ, כהחזר של עלות תיקונים בהם נשאה בקשר עם ליקויי הרטיבות. סכום זה אינו עשוי להצדיק טענה לקריסת עסקיה של י"מ או לפגיעה אנושה בהם. לא ניתן היה שלא להתרשם, מתוך העדויות שנשמעו, כי נטלי לקחה על עצמה ניהולו של עסק ללא ידע מוקדם, ללא ניסיון ומבלי שערכה בדיקה רצינית טרם רכישתו על-אודות יכולתה להפעילו ולהפיק ממנו רווחים, וזה היה מקור הקשיים שחוותה י"מ – קשיים שאותם ניסתה, ללא תשתית ראייתית הולמת, לגלגל לפתחה של סונול.

יש לשים אל לב שחב' ינטל וחב' אלבייק עורבו בעסקיה של י"מ בתקופה שהייתה מאוחרת לתיקון ליקויי הרטיבות על-ידי י"מ, קרי, במצב בו לא הייתה מניעה להפעיל את המסעדה בהיקף מלא. אף-על-פי-כן הוגבל גם חשבונה של חב' ינטל בבנק והפעלת המסעדה נמסרה לחברה נוספת שגם בה הייתה נטלי מעורבת – היא חברת גלמה. את חב' אלבייק החליפה חברת אחרת, חב' ג'בארין מאג'ד [עדות נטלי, פרו' II עמ' 51 ש' 21-12]. אף בכך יש ראיה להיעדר קשר בין מצב עסקיה של י"מ לבין קבלת שיפוי מסונול בגין עבודות איטום במבנה שבוצעו בחורף 2009-2008.

(יג) די בכך ש-י"מ נתנה לאחרים זולתה זכות ואחיזה במבנה מבלי שהייתה רשאית לכך על-פי הסכם השכירות עם סונול על-מנת לסבכה בהפרה יסודית של ההסכם. לעניין זה אין נפקא מינה אם ההתקשרות עם מגידיס לא יצאה אל הפועל ונותרה בגדר הסכם כתוב שלא מומש. אין מחלוקת על כך שההתקשרות עם אייס-פרי, ינטל קפרסטו ומיאגי, ועם חברות אחרות שנזכרו בעדותה של נטלי – חב' ינטל, חב' אלבייק, חב' גלמה, חב' ג'בארין מאג'ד – מומשה, באופן שהוציא את הפרת הסכם השכירות בו חטאה י"מ מן הכוח אל הפועל. זאת ועוד, אי-מימושו של ההסכם עם מגידיס נזקף למעשה הזיוף בו נתפס ארז, ובוודאי שאין בכך משום נסיבה שתפעל לזכותה של י"מ. י"מ כשלה בהוכחת טענתה כי מתן זכות לאחרים זולתה במבנה נעשתה בידיעה ובהסכמה של סונול, ועל כן לא הראתה שעומדת לה הגנה מפני תביעתה בידי סונול בגין הפרת הסכם השכירות. בדברים הללו אף יש כדי לסתום את הגולל על תביעת י"מ לפיצוי בגין נזק שביטויו בדחיית תוכניותיה לפתוח במבנה עסקים חדשים; נמצא שלא היא שנועדה לפתוח ולנהל את אותם עסקים, ומבוקשה היה לעשות כן באמצעות אחרים אף שהיא לא הייתה רשאית לכך.

2. מועד פינוי המבנה ואי-תשלום בגינו

(א) אין מחלוקת על כך שבסוף חודש ינואר 2012 תמה החזקתה של י"מ במבנה והיא יצאה ממנו [עדות ארז, פרו' I עמ' 8 ש' 19-18; פרו' II עמ' 34 ש' 14-11]. ארז אישר כי י"מ קיבלה מסונול הודעה מיום 18.4.2010 בדבר ביטול ההסכמים עימה ובה דרישה לפינוי המבנה – כל זאת לאחר שהתגלה מעשה הזיוף שביצע ארז בהסכם עם מגידיס; עוד אישר כי י"מ עזבה את המבנה רק בחלוף שנה וחצי לאחר מכן [פרו' II עמ' 38 ש' 11-4, עמ' 39 ש' 14-10].

ארז לא ידע להסביר כיצד מתיישבת טענתו כי סונול הכשילה את פעילותה של י"מ במבנה וגרמה לה נזק בסכומים גדולים עם התנהלותה של י"מ, שהוסיפה להחזיק במבנה שנה וחצי לאחר שנדרשה בידי סונול לפנותו בשל הפרת ההסכמים עמה [פרו' II עמ' 39 ש' 28-23]. אף נטלי, אשר העידה שכבר בשנת 2010 חוותה קושי גדול בהפעלת עסקה של י"מ ונדרשה לתור אחר שותפים כדי לשרוד במבנה, ואישרה כי לאחר שגילתה בתחילת 2010 את מעשה הזיוף שביצע ארז רצתה 'לעצור את הכול', לא ידעה לבאר מדוע לא נענתה לדרישת הפינוי ששיגרה סונול ל-י"מ באפריל אותה שנה ויצאה מן המבנה – אלא הוסיפה להחזיק בו משך זמן ניכר לאחר מכן [השוו: פרו' II עמ' 50 ש' 24-20; עמ' 54 ש' 16-15 ו-25; עמ' 55 ש' 16-4]. לא זו בלבד שלא הוכח חוב נטען של סונול ל-י"מ שהצדיק את הישארותה של י"מ במבנה לאורך זמן מבלי לשלם דמי שכירות ודמי שימוש בגינו, אלא שעל-פי הסכם השכירות לא עמדה ל-י"מ זכות לקזז חוב נטען כזה מדמי השכירות.

רנצלר הטעים כי הסכם השכירות בין י"מ לסונול לא התיר ל-י"מ לקזז סכום כלשהו מדמי השכירות שנקבעו בו, או מן התשלום העתי שנקבע בהסכם השאלת הציוד, כל עוד לא נעשה הדבר בהסכמת סונול – וכי הסכמתה של סונול לקיזוז כזה לא ניתנה [נ/4, סע' 20-19]. עדותו לא נסתרה, והיא נתמכת בתוכנו הברור והמפורש של סעיף 7.8 בהסכם השכירות וסעיף 4.6 בהסכם השאלת הציוד. בשני ההסכמים אף נקבע שחובת תשלום דמי שכירות ודמי שימוש תחול על י"מ, בין שתעשה שימוש במבנה ובציוד בכל תקופת השכירות ובין אם לאו [שם, בסע' 7.9 להסכם השכירות וסע' 4.7 להסכם השאלת הציוד]. הוראה זו שוללת כל זכות של י"מ לפיצוי בגין אי-שימוש מלא במבנה ובציוד, וגם בשל כך אין היא זכאית לפיצוי בגין נזק עקיף מן הסוג שנכלל בתביעתה.

(ב) בכל הקשור למועד בו פינתה י"מ את המבנה ולטיבו של הפינוי נשמעה עדותה של ז'אן פלביאן, מי שבמועד הפינוי שימשה כמנהלת נכסים ופיתוח תחנות בסונול [להלן פלביאן; ר' תצהירה נ/1 בסע' 2 ועדותה בפרו' III עמ' 80 ש' 9-6 ו-23; ר' גם עדות גרוזנר בעמ' 100 ש' 13-10]. לפי עדות פלביאן עזבה י"מ את המבנה בלילה שבין 28 ל-29 בינואר 2012; הודעה על כך ניתנה לסונול מבעליו של הנכס בו מצוי המבנה, ולא מ-י"מ. בתאריך 29.1.2012 הגיעה פלביאן למקום עם בעלי תפקיד נוספים בסונול, ביניהם גם רנצלר, ואזי גילו כי י"מ נטשה את המסעדה והיא ריקה מכל אדם וחפץ. למחרת, בתאריך 30.1.2012, פגשה פלביאן בנטלי וערכה עמה טופס מסירת חזקה במסעדה [נ/1, סע' 5-3 ו-9; פרו' III עמ' 79 ש' 25-24 וכן בעמ' 83 ש' 27-20]. הייתה זו פגישתה האחת והיחידה של פלביאן עם נטלי [שם, עמ' 81 ש' 10-7 ועמ' 87 ש' 28-15].

עדותה של פלביאן רלוונטית להוכחת מועד הפינוי – שלמעשה אינו שנוי במחלוקת, והיותו פינוי שנעשה ללא תיאום מוקדם בין הצדדים. בעניינים הללו היה בעדותה כדי להרים את הנטל והיא צלחה את מבחן החקירה הנגדית. בכל הקשור לגורלו של הציוד שהושכר ל-י"מ, נושא זה חורג מגדר המחלוקת שהותוותה בכתבי-הטענות ועל כן הוא לא ידון בהליך דנן. אף אין בעדותה של פלביאן, שביקרה במסעדה לראשונה בסוף ינואר 2012, כדי ללמד דבר-מה על מצבה בחורף 2009-2008, אליו התייחסה תביעת י"מ בכל הנוגע לליקויי רטיבות.

(ג) בחודש פברואר 2010 הוגבל חשבונה של י"מ בבנק, בהגבלה בנסיבות מחמירות; ממועד זה ואילך פסקה י"מ לשלם לסונול דמי שכירות ודמי שימוש על-פי ההסכמים עמה [עדות ארז, פרו' I עמ' 12 ש' 14-12, עמ' 13 ש' 23-20, עמ' 14 ש' 11-6].

ארז אישר שלפי ההסכמים בין י"מ לבין סונול היה על י"מ לשלם לסונול סכום חודשי עבור דמי שכירות וסכום נוסף, נפרד, בגין שכירת הציוד [פרו' II עמ' 32 ש' 12-10]. עוד אישר בפה מלא שמחודש פברואר 2010 ואילך לא שילמה י"מ סכומי כסף לסונול לפי ההסכמים הללו [פרו' I עמ' 13 ש' 25-24 ופרו' II עמ' 38 ש' 18-17; ר' גם עדות רנצלר ב-נ/4 סע' 21]. אישור לכך בא גם מפי נטלי [פרו' II עמ' 63 ש' 26-22]. כאשר נדרש ארז לבאר מדוע לא שילמה י"מ לסונול את הסכומים השוטפים שמעבר לנזק הנטען על-ידה, כסכום תביעתה של י"מ, לא נמצא בפיו מענה ממשי זולת טענה סתמית לפיה חייבת סונול ל-י"מ סכומים גבוהים הרבה יותר [פרו' II עמ' 38 ש' 22 - עמ' 39 ש' 1].

גרוזנר, מנהלת הנכסים בסונול ומי שבטיפולה היה גם המבנה דנן, אישרה ש-י"מ התנהלה באורח בעייתי בכל הקשור לתשלומים השוטפים לפי ההסכמים עמה, זאת עוד קודם למועד בו נשלחה לה דרישת פינוי בחודש אפריל 2010; עוד אישרה כי דרישת הפינוי נשלחה במועד זה לאחר שהתגלה מעשה הזיוף בו שלח ארז את ידו [פרו' III עמ' 101 ש' 18-16, 27-26].

(ד) לתמיכת הסכום שנתבע בתביעת סונול והוכחת החוב שביסודה נשמעה עדותו של אורן גרונברג, מנהל מחלקת הגביה בסונול [להלן גרונברג; תצהיריו סומנו נ/5 ו-נ/6]. בעדותו הראשית של גרונברג, שהייתה מפורטת ונתמכה בתיעוד מתאים, היה כדי להרים את הנטל ולבסס את טענת סונול כי חוב י"מ לה בגין אי-תשלום דמי שכירות על-פי הסכם השכירות, אי-תשלום דמי שימוש לסו-גוד לפי הסכם השאלת הציוד ואי-פינוי המבנה על-ידי י"מ חרף הפרות ההסכמים על-ידה ודרישת הפינוי ששוגרה אליה בידי סונול, מסתכמים בסך של 3,103,830 ₪ בערכי אוגוסט 2011. לצרכי אגרה הועמד סכום תביעתן של סונול וסו-גוד על סך כולל של 2,000,000 ₪.

תחשיב החוב שעליו הצהיר גרונברג נעשה בשים לב לסכומים מקריים וחלקיים ששילמה י"מ במהלך התקופה, אחרי שחדלה מתשלום סדיר על-פי ההסכמים שנחתמו עמה, והביא בחשבון הפחתת ערבות בנקאית בסך של 158,796 ₪ שהעמידה י"מ לסונול בגדרם של יחסי השכירות ביניהן ואשר חולטה על-ידי סונול בתאריך 6.5.2010 [ר' נ/6 בסע' 22-15].

(ה) עדותו של גרונברג צלחה את מבחן החקירה הנגדית מבלי שנסתרה. לא עלה בידי י"מ לערער את כוחו ותוקפו של התיעוד שעליו נסמכה עדותו הראשית, ובכלל זה את מסמכי הנהלת החשבונות שהציגה סונול [פרו' IV עמ' 126 ש' 28-23]. לא עלה בידי י"מ לערער על בקיאותו של גרונברג בעובדות שעליהן הצהיר [שם, עמ' 127 ש' 6-5, 26-25]. י"מ לא הצליחה לקרוא תיגר על הסכומים שעליהם נסמך תחשיב חובה, בו נקב גרונברג בתצהירו – ושאותם עיגן בהסכמים בין הצדדים ובתיעוד החשבונאי שהציג [שם, עמ' 129 ש' 3-1; עמ' 130 ש' 13-11; עמ' 132 ש' 28-26; עמ' 134 ש' 14-6 ו-28-27; עמ' 135 ש' 27-2]. כאמור, גרונברג הראה שבתחשיב החוב נכללו סכומים אותם שילמה י"מ מעת לעת, לאחר שחדלה מתשלום מלא וסדיר [שם, עמ' 133 ש' 9-4]. בנושאי עדותו של גרונברג לא הובאה עדות פוזיטיבית נגדית כלשהי מטעמה של י"מ ולא הוגשה על-ידה חוות-דעת מומחה שתקעקע את התחשיב שהוצג על-ידו או את התיעוד שביסודו. יש לקבוע אפוא שבכל הקשור לסכום התביעה שעליו נסבה תביעת סונול, הורם הנטל. גם בעדויותיהם הראשיות של ארז ונטלי לא ניתן מענה ממשי לפן הכספי של תביעת סונול.

(ו) י"מ לא הראתה, בין לצרכי תביעתה שלה ובין בגדרה של הגנתה מפני תביעת סונול, כי סונול חטאה כלפיה בהתנהגות שחרגה מגדרה של עמידת סונול על זכויותיה החוזיות על-פי מסכת ההסכמים שנכרתו בין הצדדים. בעמידתה של סונול על זכויותיה החוזיות אין פגם.

כבר נקבע כי "התחמקות של צד לחוזה מקיום מלוא התחייבותו אינה יכולה להיחשב בשום נסיבות כדבר מקובל"; "[...] הדרישה לקיום התחייבות מפורשת איננה יכולה להיחשב כשלעצמה להיעדר תום-לב רק בשל כך שהדרישה לקיום התחייבות גורמת נזק לצד המפר או מביאה תועלת לנפגע" [רע"א 1233/91 ג'רבי נ' בן דוד, פ"ד מה(5) 661, 667 (1991)]. לא-זו-אף-זו, בעדותו הראשית ביאר גרונברג כי סונול הלכה לקראת י"מ לא פעם, ואפשרה לה לשלם תשלומים או חלקי תשלומים באיחור [נ/6 סע' 9-6]; עדותו בעניינים הללו לא נסתרה. נמצא אפוא שלטענות י"מ על-אודות התנכלות מצד סונול אין יסוד, והן לא הוכחו.

ה. סיכומם של דברים

די באמור לעיל על-מנת להכריע בתביעות ההדדיות ואין צורך להידרש לטענות אחרות שהעלו בעלי-הדין, במהלך הבירור או בסיכומיהם. בתוך כך אין מקום לדון בטענות שחורגות מכתבי-הטענות והינן בגדר הרחבת חזית – הרחבה לה התנגדו שני הצדדים, הדדית. הדברים אמורים גם בטענות י"מ באשר לאי-מתן אישור של סונול להעברת המבנה לשוכר חלופי ולחסרונו של רישיון עסק, ובאשר לטענת סונול בכל הנוגע לאי-השבת הציוד.

תביעתה של י"מ מתקבלת בחלקה, תוך חיובה של סונול לשלם לה את הסך של 63,000 ₪ ומע"מ כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת תביעתה של י"מ (28.3.2010) עד יום פסק-הדין.

תביעתה של סונול מתקבלת במלואה, תוך חיובה של י"מ לשלם לסונול את הסך של 2,000,000 ₪

כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשתה של תביעת סונול (6.11.2011) עד יום פסק-הדין. כאמור, חרף צירופן של חב' ינטל ומיאגי לתביעה, לא התבקש נגדן כל סעד.

בשים לב לתוצאות ההליך ולפער בין היקף הטענות שנדחו להיקף הטענות שהתקבלו תשלם י"מ לסונול ולסו-גוד את הוצאות ההליך בסך של 5,000 ₪ ₪ וכן שכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך של 70,800 ₪. שני הסכומים הם ליום פסק-הדין.

בתצהירו של גרונברג צויין כי מבחינה חשבונאית אופסה יתרת חובה של י"מ אצל סו-גוד והחוב נרשם רק בספריה של סונול [נ/6 בסע' 20]. בכתב-התביעה לא ביארה סונול איזה חלק מהסכום שנתבע יש לשלם לה ואיזה חלק – לסו-גוד (בין השאר בשים לב לכך שלא נתבע מלוא החוב אלא חלקו, לצרכי אגרה). ניתנת בזאת הזדמנות לסונול וסו-גוד להגיש הודעה, תוך עשרה ימים מעת המצאת פסק-הדין לידיהן, שתציין את אופן חלוקת הסכום בו חויבה י"מ ביניהן. בהיעדר הודעה כזו תהא י"מ רשאית לשלם את מלוא הסכום הפסוק לסונול, ובעשותה כן תיחשב כמי שיצאה ידי חובתה ולסו-גוד לא תעמוד טענה נגדה בשל ביצוע התשלום בדרך זו.

סכום שלא ישולם תוך שלושים יום מן המועד בו יומצא פסק-הדין ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין ואילך, עד מועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, ז' אלול תשע"ד, 02 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.