פסק דין

בפניי תביעה לסילוק יד ותביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בנכס.

רקע

1. התובע הינו עזבון המנוח אביגדור מנדלבאום ז"ל (להלן: "התובע").

המנוח, אביגדור מנדלבאום (להלן: "המנוח"), אשר נפטר ביום 28/12/02, היה בחייו הבעלים של נכס ברחוב אברבנאל 20 בבני ברק, הידוע כחלקה 523 בגוש 6195. מדובר בבית מגורים צמוד קרקע הכולל 4 חדרים, חדרי שירותים, מטבח וחצר גדולה הצמודה לו (להלן ביחד: "הנכס").

1. הנתבעים 1 ו-2 הם זוג נשוי ומתגוררים בנכס (להלן: "הנתבעים 1 ו-2").
2. הנתבע 3 (להלן: "הנתבע 3") הוא מי שנתן לנתבע 1 את הרשות להתגורר בנכס.
3. בעבר טען הנתבע 3 לבעלות על הנכס מכוח צוואה מאוחרת של המנוח. תוקפה של צוואה זו נדון בבית משפט לענייני משפחה ברמת גן בתיק 103183/03. ביום 10/6/10 ניתן פסק דין אשר קבע כי הצוואה המאוחרת איננה תקפה וכי לנתבע 3 אין כל זכויות בנכס. עוד נקבע כי היורש החוקי של הנכס הינו יחזקאל דיקפלד, אחיינו של המנוח (להלן: "התיק שהתנהל בבית המשפט לענייני משפחה"; "פסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה" ו"דיקפלד", בהתאמה)

על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי (תיק 34908-10-10), אשר נדחה ביום 2/8/12. בדומה נדחתה גם בקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט העליון (בע"מ 7189/12), ופסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה נותר על כנו.

1. טוען התובע כי לאף אחד מהנתבעים אין זכויות בנכס ועל כן הוא מבקש לסלק את ידם ממנו, ולהשיבו לידיו.
2. להשלמת התמונה יצוין כי תחילה הוגש כתב התביעה נגד הנתבעים 1 ו-3 בלבד, וכי אלה היו מיוצגים על ידי עורך דין אחד אשר הגיש כתב הגנה ובו טיעונים דומים.
3. עם זאת ביום 9/5/13 נעניתי לבקשת הנתבע 1 להגיש כתב הגנה מתוקן מטעמו תוך צירוף הנתבעת 2 כנתבעת נוספת בתיק שבפניי.
4. בפסק הדין אתייחס לכתב ההגנה מטעם הנתבע 3 וכן לכתב ההגנה המתוקן אשר הוגש מטעם הנתבעים 1 ו-2. יחד עם האמור ובשים לב לכך שבכתב ההגנה המתוקן מפורטות עובדות הסותרות לחלוטין את העובדות שפורטו בכתב ההגנה המקורי, אתייחס גם לעניין זה.
5. עוד להשלמת התמונה יצוין כי ביום 17/6/10 ניתן פסק דין כנגד הנתבע 1, בהיעדר הגנה, (ובטרם תיקון כתב ההגנה והוספת הנתבעת 2), אשר בוטל על ידי כב' הרשמת קרן כ"ץ ביום 20/3/12 בכפוף לתשלום הוצאות (להלן: "פסק הדין").

טענות הצדדים

1. בכתב התביעה טוען התובע כי הנתבעים 1 ו-2 מתגוררים בנכס שלא כדין, מבלי לשלם דמי שכירות או חשבונות ארנונה, וכי הם מחזיקים בו בתנאים ירודים המגיעים עד כדי הזנחה.
2. בנוסף טוען התובע כי הנתבע 3 גזל את כספו של המנוח עוד בחייו וכי מסר את החזקה בנכס לנתבע 1 עוד בשנת 2003 (לאחר מות המנוח ולפני שהוכרע האם לנתבע 3 יש בכלל זכות כלשהי בנכס) בגין חוב כספי שהיה ביניהם.

בעניין זה מפנה התובע לעדותו של הנתבע 3 בתיק שהתנהל בבית המשפט לענייני משפחה, שם העיד כי נתן לנתבע 1 אופציה לרכוש את הנכס וכי קיבל ממנו תמורה בסך של 150,000 $.

1. מכל מקום טוען התובע כי יש להורות על סילוק ידם של כלל הנתבעים מן הנכס ולהשיב את החזקה בו לתובע באמצעות מנהלו.
2. כן טוען התובע כי יש להורות לנתבעים 1 ו-2 לשלם דמי שימוש ראויים בסך 492,000 ₪ בתוספת ריבית והצמדה כחוק, וכן לחייבם בתשלום מלוא חיובי הארנונה וכלל התשלומים החודשיים השוטפים הנובעים מן המגורים בנכס, וזאת בגין כל תקופת מגוריהם בו.
3. בכתב ההגנה המתוקן טוענים הנתבעים 1 ו-2 כי רכשו את זכויות הבעלות בנכס, כדין ובתשלום תמורה מלאה בסך של 220,000$ לנתבע 3 שהיה אמור להעבירם למנוח (להלן: "עסקת המכר"), ועל כן כי אין להורות על סילוק ידם מן הנכס ואף אין לחייבם בתשלום דמי השימוש.
4. עוד טוענים הם כי סוכם בין הצדדים שהחזקה בנכס תועבר להם (לנתבעים 1 ו-2) כשהמנוח יפסיק להתגורר בנכס, לאחר שילך לבית עולמו או בשעה שיעבור (כפי שגם קרה בפועל) להתגורר בבית אבות וכי הנתבע 3 יטפל בעסקת המכר מבחינה משפטית.
5. הנתבעים 1 ו-2 מוסיפים על האמור כי הנתבע 3 מתגורר בשכנות לנכס וכך גם הוריהם, וכי ההיכרות בין המנוח לבין הנתבעים 1 ו-3 הייתה ארוכת שנים. במיוחד הם מדגישים את קרבתו של המנוח לנתבע 3 אשר ניהל עבורו את חשבונות הבנק שלו ואף עזר לו במכירת נכסים אחרים שהיו בבעלותו.
6. מכל מקום טוענים הנתבעים 1 ו-2 כי שילמו את מלוא התמורה לנתבע 3 וזאת על פי הפירוט הבא:

150,000 ₪ אותם גייסו בעקבות רכב שמכרו.

70,000 שאותם משכו מקופת גמל שהייתה לנתבעת 2.

300,000 ₪ שהיו להם כתוצאת חסכונות שצברו במהלך השנים.

ויתרת הסכום אותה קיבלו ממשפחת הנתבע 1.

1. יחד עם האמור מבהירים הנתבעים 1 ו-2 כי היות שחלפו למעלה מ-7 שנים מן המועד בו העבירו את התמורה כמתואר, הרי שטכנית אין באפשרותם לקבל עוד מסניף הבנק את המסמכים הרלוונטיים שיוכיחו כי טענתם אמת. לטענתם בעניין זה, התביעה שבפניי הוגשה בשיהוי רב.
2. על האמור מוסיפים הנתבעים 1 ו-2 כי הנתבע 1 לא ידע על דרישת הכתב המתחייבת מעסקת המכר ואף לא ידע כי עליו לדווח על העסקה לשלטונות המס.
3. עוד לטענתם התעלם התובע מן העובדה שהם מתגוררים בנכס ואף נמנע מלערב אותם בהליכים המשפטיים שהתנהלו בעניינו במשך שנים רבות. מכל מקום לטענתם יש באמור כדי ללמד על הסכמת התובע כי הנתבעים 1 ו-2 יחזיקו בנכס.
4. לבסוף ובסיכומיהם טוענים הנתבעים 1 ו-2 כי יש להכיר בהם כדיירים מוגנים בנכס.
5. בכתב הגנתו טוען הנתבע 3 כי התביעה הוגשה בשיהוי רב וכי ממילא קיימת צוואה המקנה לו את זכויות הבעלות בנכס.
6. עם זאת ובסיכומיו, שהוגשו לאחר קבלת פסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה (אותו פסק דין אשר ביטל את הצוואה שהקנתה לו זכויות כלשהן בנכס), טוען הנתבע 3 כי הוא איננו מחזיק בנכס ועל כן כי יש להורות על דחיית התביעה כנגדו בהיעדר יריבות.
7. לבסוף טוען הוא גם כי כל סכום שנטען כי קיבל לידיו מאת הנתבעים 1 ו-2, לא כלל את התובע בשם צורה והיה אך ורק במסגרת התחשבנות בינו לבינם.

דיון

סילוק יד

1. סעיף 16 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:

"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."

1. בענייננו, בפסק הדין שניתן בבית משפט לענייני משפחה, נקבע כי צוואת המנוח הראשונה, היא הצוואה שבתוקף. בצוואה זו נקבע, בין היתר, כי דיקפלד הוא היורש החוקי של הנכס.
2. בנסיבות אלה הרי שדיקפלד הוא בעל הזכות בנכס ובעל הזכות לתבוע את סילוק ידם של הנתבעים כולם. זכות זו שמורה גם לעיזבון.
3. כאמור טוענים הנתבעים 1 ו-2 כי רכשו את זכות הבעלות בנכס מידי המנוח באמצעות הנתבע 3 וזאת עוד קודם לפטירת המנוח. עם זאת אישרו כי אין בידם מסמך בכתב שילמד על ביצוע עסקת המכר.
4. אדון איפוא תחילה בדרישת הכתב.

דרישת הכתב

1. סעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט -1969, קובע כי:

"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

1. דרישה זו הינה דרישה מהותית לקיומה של העסקה (ראו למשל: ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עיזבון בידרמן, פ"ד כו(2) 781, 789-788; ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281, 291-290.
2. מטרתה של דרישת הכתב הינה יצירת עסקאות בהירות ואמיתיות, תוך הפחתת הסיכוי לטעויות של בית המשפט.

יפים לעניין זה דבריה של כב' השופטת א' חיות בע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ (מיום 21/3/11) [פורסם בנבו], (להלן: "עניין שם טוב") לפיהם:

"הטעם העיקרי לדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין נעוץ בחשיבות שמייחס המחוקק להתחייבויות לעשיית עסקאות במקרקעין ובצורך להבטיח את רצינותן ... דרישת הכתב נועדה, אם כן, להדגיש כי מדובר בהתחייבויות שיש להתייחס אליהן בכובד ראש והיא מבקשת להגן על הצדדים מפני התקשרויות חפוזות העלולות להתבצע בלא שהופעל על ידי מי מהם שיקול דעת מושכל. כמו כן, מושגת באמצעות דרישת הכתב ודאות באשר לתוכנה של העסקה במקרקעין ויש הרואים גם בכך מטרה רלוונטית, בהינתן החשיבות שמייחס המחוקק לעסקאות במקרקעין..."

עוד יפים לעניין זה דבריו המשנה לנשיא (בדימוס) ש' לוין בע"א 2143/00 לוין נ' שולר פ"ד נז (3) 183, 200 (להלן: "עניין לוין") לפיהם:

"אחת המטרות החשובות של דרישת הכתב בעיסקת מקרקעין היא להשיג ודאות... ולמנוע התדיינויות סביב תוכנם של הסכמי מכר במקרקעין – הסכמים שיש בהם בדרך-כלל חשיבות רבה לצדדים המתקשרים. התדיינות כזו אינה רק גוזלת מזמנו של בית-המשפט ועולה לצדדים במשאבים רבים; חשוב מכך – היא טומנת בחובה פוטנציאל לטעויות של בית-המשפט בשל העובדה שמטבע הדברים קיים קושי לרדת לחקר האמת בהיעדר ראיות חד-משמעיות כגון מסמך כתוב".

1. ככלל אם כן, בהעדר מסמך בכתב, לא תשתכלל עסקה במקרקעין.
2. עם זאת על אף טיבה המהותי של דרישת הכתב על ההיגיון שבבסיסה, חל, במרוצת השנים, כרסום בהיבטים שונים בה.

וכך סיכמה את הדברים בהרחבה כב' השופטת א' חיות בפסק הדין בעניין שם טוב (פסקה 19 לפסק דינה):

"לצורך קיום דרישת הכתב די במסמך שיכיל את הפרטים המעטים והבסיסיים – 'מסגרת העסקה ותחומיה' ... והוכרה האפשרות להשלים את הפרטים החסרים על פי דין או על פי נוהג ... עוד נפסק כי העדרה של חתימה על המסמך הכתוב אינה גורעת מתוקפו ... צעד 'מרכך' נוסף פסע בית המשפט בקובעו כי ניתן להכיר בתוקפה של התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין גם אם המסמך הכתוב נעדר פרטים 'גרעיניים' שאינם ניתנים להשלמה מכוח הדין או הנוהג, כאשר קיימות ראיות חיצוניות למסמך הכתוב המעידות בבירור על התגבשותה של העסקה ועל גמירות דעתם של הצדדים ... ריכוך לדרישת הכתב ניתן למצוא גם בנוסחו של סעיף 598 לתזכיר חוק דיני ממונות, התשס"ו-2006, הקובע כי 'התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, וכן המחאה של זכות לקבלת זכות במקרקעין והתחייבות להמחאה כאמור, טעונות כתב המשקף את גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה'..."

(בהקשר זה ראו גם את פסק דינו של כב' הנשיא א' גרוניס בע"א 2110/09 קדור נ' דקסה, (מיום 20.9.12) [פורסם בנבו], בפסקאות 12 ו- 15.

1. דברים אלה יפים למקרה בו נערך מסמך בכתב, אלא שזה היה חסר בהיבטים שונים.
2. לא כך הם פני הדברים בענייננו.
3. בעדותו בפני ציין תחילה הנתבע 1 כי כדרך קבע, ומשום שמדובר בחברים, הוא נוהג לערוך עסקאות עם שכניו, ללא מסמכים בכתב (פרוטוקול הדיון מיום 2/12/13 עמ' 34).
4. בהמשך דבריו הוסיף עם זאת כי דווקא לעניין עסקת המכר, נערך בין הצדדים, לרבות המנוח בעצמו, זיכרון דברים בכתב, אך כי הוא אינו בחזקתו. לאחר מכן שינה את טענתו והצהיר כי כל אחד מהצדדים עשה מסמך לעצמו (ראו: שם, עמ' 35).
5. על אף האמור, משנשאל הנתבע 3 באשר לקיומו של זיכרון דברים כנטען, השיב:

"ת. זיכרון דברים בלי עו"ד?

ש. כן.

ת. יכול להיות..."

(ראו: פרוטוקול הדיון מיום 3/4/14 עמ' 51).

1. כך או אחרת, הנתבעים לא הציגו בפניי כל מסמך בכתב אשר יעיד כי בין הצדדים נערכה עסקת מכר.
2. משכך ניסו הנתבעים 1 ו-2 להתגבר על דרישת הכתב.
3. בעניין זה נקבע כי במקרים מתאימים, בהם נשמעת "זעקת ההגינות", ניתן להכיר בהשתכללותה של עסקה במקרקעין גם בהעדר מסמך בכתב, תוך הישענות על חובת תום-הלב במשא ומתן המוטלת על הצדדים מכוח הוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). (ראו: ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (להלן: "עניין קלמר"); ראו גם דברי כב' השופט (כתוארו אז) א' ברק בע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב (2) 278, 291).
4. יחד עם האמור נקבע כי השימוש בחריג זה ייעשה, בעיקרו של דבר, מקום בו קוים החוזה או שהייתה עליו הסתמכות, תוך בחינת מידת אשמו של הצד המתנער מן החוזה, וכי על בית המשפט לאזן בין שיקולים אלה.

יפים לעניין זה דברי כב' הנשיא (כתוארו אז) א' ברק בפסק הדין בעניין קלמר לפיהם:

"... סבורני, כי בהרחבת ה"כתב" מעבר לכתב יש משום פתרון פורמאלי ולא מהותי, ואת המקור הנורמאטיבי ליישוב המתח שבין דרישת הכתב ובין שיקול הדעת של בית המשפט, יש למצוא בעקרון תום הלב; ובלבד שיישום עיקרון זה לא יפרוץ מעבר למותחם, ויוגבל למקרים שבהם הייתה הסתמכות משמעותית על החוזה, "שהתעלמות ממנה תוביל לתוצאה קשה ובלתי צודקת הנוגדת כללים בסיסיים של הגינות".

1. כך או אחרת נקבע כי השימוש בחריג זה מיועד רק למקרים חריגים יצאי דופן, ולא ייושם שעה שהצדדים לעסקה "אינם טורחים, מסיבה זו או אחרת, לעגן את התקשרותם בכתב" (ראו: ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז (1) 158, 168) (להלן: "עניין עלריג").
2. בהקשר זה נזכרו מספר שיקולים העשויים להביא את בית המשפט למסקנה לפיה אין מקום להפעלת החריג. כך נקבע כי המחדל מלדווח אודות העסקה לשלטונות המס, רובץ גם לפתחם של הרוכשים ומהווה שיקול במסגרת השיקולים שלא להפעיל את חריג תום-הלב שנקבע בעניין קלמר, אלא אם מדובר בעסקה שנערכה על רקע קרבה משפחתית ולא על רקע ניסיון להונות את שלטונות המס (ראו: פסק הדין בעניין לוין, בעמ' 204, וכן: פסק הדין בעניין שם טוב, בפסקה 24 לפסק-דינה של כב' השופטת א' חיות).

עוד נקבע כי יש משקל גם לעובדה שרוכש הזכות הוא אדם היודע שיש צורך במסמך בכתב לשם ביצוע העסקה (עניין עלריג, בעמ' 169-168).

ומן הכלל אל הפרט:

1. אינני מוצאת לקבל את טענת הנתבע 1 לפיה לא הכיר את דרישת הכתב. הנתבע 1, כך התרשמתי, איננו הדיוט כפי שביקש להציג את עצמו. בן 42, משמש כשוחט 20 שנה וממולח עד מאד. זהו נתבע זה. עובדה היא גם שכאשר הבין כי בלא מסמך בכתב עלולה הגנתו להידחות, שינה גרסתו וטען, בין היתר, כי מסמך נערך אך אין הוא בחזקתו.
2. אין גם לקבל טענה כאילו הנתבע 3 לא היה מודע לדרישת הכתב. נתבע זה אשר העיד בפני כי הוא אשר ניהל את כספיו של המנוח בחייו, וכי בתוך כך אף מכר והשכיר נכסים נוספים שהיו בבעלותו, בוודאי לא יכול להישמע בטענה זו.
3. מה שכן יש לקבוע הוא כי לכל היותר מדובר במקרה "רגיל ושכיח" בגדרו התקשרו צדדים בעסקה במקרקעין כאשר הם "אינם טורחים, מסיבה זו או אחרת, לעגן את התקשרותם בכתב" (ראו: פסק הדין בעניין עלריג, בעמ' 168).

משכך גם נטלו על עצמם את הסיכון שעסקת המכר הנטענת לא תוכר לימים כלל כעסקה שהשתכללה.

1. משהגעתי כדי מסקנתי זו מתחייבת המסקנה כי אף אין מקום בענייננו להחלת החריג המתאפשר במקרה בו נשמעת "זעקת ההגינות".
2. חרף האמור אני נכונה לבחון את כלל הראיות שהובאו בפני מתוך כוונה לתור אחר רמז שילמד כי בין הצדדים נערכה עסקת מכר, הגם שללא כל תיעוד בכתב.

עסקת מכר?

1. אין מנוס מלהבהיר תחילה כי מצאתי את הנתבע 1 כמי שהתרשל באמירת אמת. די בעניין זה להזכיר כי בתחילת הדרך טען נתבע זה בכתב ההגנה מטעמו כי הוא יושב בנכס ברשות הנתבע 3 יורשו החוקי של המנוח. לאחר מכן, ומשנדחתה טענת הנתבע 3 בבית המשפט לענייני משפחה ונקבע כי דווקא דיקפלד הוא היורש החוקי, שינה (הנתבע 1) את גרסתו וטען (בכתב ההגנה המתוקן) כי רכש את הנכס מידי המנוח באמצעות הנתבע 3. אם לא די באמור הרי שגם בעניין התמורה שינה את גרסתו. תחילה טען כי רכש את זכויות הבעלות בנכס בכפוף לתשלום סך של 150,000$, ולאחר מכן כי שילם לנתבע 3 סך של 220,000$, מהם 150,000$ טרם פטירת המנוח, ו-70,000$ נוספים רק בשנים האחרונות. לסתירות בלתי אפשריות אלה התווספו בהמשך נפתולי גרסתו באשר לדרישת הכתב.
2. לא אוכל איפוא לבסס כל ממצא לפיו נערכה בין הצדדים עסקת מכר על עדות נתבע זה שלא נתתי אמון בדבר מדבריו.
3. האם אוכל ללמוד דבר מעדות הנתבע 3?
4. על פי גרסת הנתבע 3 (הסותרת לחלוטין את טענות הנתבעים 1 ו-2 בכתב הגנתם) הלווה לו הנתבע 1 סך של 150,000$. במקביל נתן הוא עצמו (הנתבע 3) לנתבע 1 רשות לעבור ולהתגורר בנכס (ראו תצהירו נ/10).
5. בחקירתו בפני כבר שינה גם הנתבע 3 את גרסתו והשיב:

"...משה פנה אלי וביקש לקנות את הבית ואני אמרתי לו שזה לא שלי והוא אמר שהוא דיבר עם הזקן שאמר שהוא הוריש לי את הבית ואמר לו לשאול אותי. מנדלבאום רק בסוף ימיו הגיע למצב שהוא סומך עליי. אביגדור ידע מהמכירה, אני מכרתי בדעה צלולה כי הייתי צריך את הכסף. הוא קנה את הבית שהוא גר בו, המגרש הוא דונם ורבע שלו זה כשליש. וככה זה התגלגל".

(ראו: פרוטוקול הדיון מיום 3/4/14 עמ' 50).

1. בהמשך דבריו השיב עוד:

"ש. אז אם אני מבין אותך נכון המנוח אמר לך לעשות מה שאתה רוצה, אתה יכול למכור את הדירה, מכרת לימין את הדירה וקיבלת כסף?

ת. נכון".

(פרוטוקול הדיון מיום 3/4/14 עמ' 51).

1. גרסה זו של הנתבע 3 לפיה הנתבע 1 הוא שהגה את הרעיון לביצוע עסקת המכר, עלתה גם מסעיף 11 לתצהירו של העד אייל פורת (שכן שגר במקום שנים רבות) (נ/2) לפיו:

"11. לאחר זמן הגיע אלי משה ימין עם הצעה חדשה, לקנות את ביתו של המנוח מנדלבאום, ושהוא התייעץ עם המנוח מנדלבאום על כך, ושמע ממנו מפורשות שהבית יינתן לעמוס סלהוב אחרי פטירתו, והזקן נתן את ברכתו לעניין".

1. עם זאת בחקירתו השיב העד כי מדובר באירוע שקרה שנים רבות לפני מות המנוח עובדה שאיננה מתיישבת עם טענת הנתבע 3 לפיה המנוח החל לסמוך עליו רק בימיו האחרונים.
2. עדויות הנתבע 3 והשכן פורת אינן מתיישבות אם כן.
3. מכל מקום בסיכומיו כבר הודה הנתבע 3 כי עסקת המכר לא השתכללה. כך במפורש.
4. עדויות נוספות אף הן אינן מוסיפות אמינות לטענות הנתבעים 1 ו-2.
5. העד אסף כהן (עוד דייר בשכונה) הצהיר כי הנתבעים 1 ו-2 רכשו את הנכס מידי המנוח (נ/1); עם זאת בחקירתו הבהיר כי הדברים אינם ידועים לו מידיעה אישית:

"ש. כתבת בסעיף 2 שידוע לך שהרב משה ימין... מה זה ידוע לי?

ת. ידוע לי שהם גרים בבית שהם שילמו את תמורתו. אני מכיר את הלך הרוח.

ש. פרט להלך הרוח לא ידוע לך דבר?

ת. רק מהלך הרוח, אני לא הלכתי איתו לבנק למשוך את הכסף וגם לא הייתי בעת חתימה של חוזה".

(פרוטוקול הדיון מיום 2/12/13 עמ' 26).

1. העד אבנר אדזיאשווילי הצהיר כי:

"11. במשך הימים נפגשנו פעם אחת, אני משה עמוס והמנוח מנדלבאום בגינתו של המנוח מנדלבאום ואז התגלגלה השיחה לעניין העסקה בין המנוח מנדלבאום למשה. לא זכור לי תוכן השיחה במדויק, אך המנוח מנדלבאום היה מודע לעסקה ולקח חלק פעיל באותה שיחה. ללא צל של ספק היה ברור מאותה שיחה, שהמנוח מנדלבאום מסכים למכור למשה ימין את הנכס ושהכסף אמור לעבור באמצעות עמוס". (נ/5)

עם זאת בחקירתו הנגדית השיב כי "לא נכנסתי לניירת" (פרוטוקול הדיון מיום 2/12/13 עמ' 30).

1. תצהירה של הגב' חנה ימין נשען בעיקר על דברים ששמעה מבנה הנתבע 1 ואף זאת ביחס לכוונותיו לעתיד (נ/3). לאלה אין משקל. בדומה גם לא מצאתי כל תרומה בתצהירו של הרב סגל (נ/6).
2. יובהר מכלל האמור כי לא שוכנעתי כלל שבין הצדדים נערכה בכלל, כפי הנטען, עסקת מכר במסגרתה נמכר הנכס מאת המנוח לנתבעים 1 ו-2 באמצעות (או שלא באמצעות) הנתבע 3. בוודאי מכל מקום שאין בקובץ קטעי הזיכרונות שהובא בפני כדי לבסס את החריג של "זעקת ההגינות" באמצעותו ניתן היה אולי להתגבר על דרישת הכתב.
3. לו היה המנוח מעורב עד מאד בעסקת המכר לא הייתה כל הצדקה כי זו לא תושלם תוך קיום דרישת הכתב. לו השאיר את הפרטים לנתבע 3 היה על האחרון לבסס היטב הן את זכותו בנכס והן את עצם ביצוע העסקה.
4. במאמר מוסגר אוסיף כי למעשה אף לא הובאו בפני ראיות של ממש אשר יאפשרו לקבוע כי הנתבעים 1 ו-2 העבירו בכלל כספים לידי הנתבע 3. מכל מקום אם עשו כן הרי שיתכן ויש באמור כדי לבסס עילה להתדיינות נפרדת ביניהם. לא כל שכן לאור עמדת הנתבע 3 בסיכומיו לפיה סכומים שקיבל מאת הנתבעים 1 ו-2 עליו להשיב.
5. תוצאת האמור הינה כי יש להורות על פינויים של כלל הנתבעים מן הנכס.
6. בשולי האמור אוסיף כי יש לדחות את טענת הנתבעים 1 ו-2 בסיכומיהם לפיה קנו בנכס זכויות של דיירים מוגנים. טענה זו מהווה הרחבת חזית אסורה וממילא גם לא הוכחה.

התביעה הכספית – דמי שימוש ראויים

1. בכתב התביעה טוען התובע כי הנתבעים משתמשים בנכס החל ממועד פטירתו של המנוח – ביום 28/12/2002 – ועד היום, ללא תשלום דמי שימוש, ועל כן עותר הוא גם לחיובם בדמי שימוש ראויים וזאת בסך של 1,500$ בחודש, החל מיום 1/5/03 ועד מועד הגשת התביעה שבפניי ((אפריל 2010) (בשים לב לתקופת ההתיישנות).
2. התובע ביסס את הסכום הנתבע על חוות דעת השמאי גיל לזר לפיה דמי השימוש הראויים עומדים בגבולות של 7,000 ₪. חוות דעת זו לא נסתרה והנתבעים אף לא ביקשו לחקור את השמאי.
3. אוסיף בעניין זה מדברים שנקבעו לעניין קביעת שווי דמי שימוש על דרך האומדנא ברע"א 4630/10 מזל כהן נ' מנהל מקרקעי ישראל (מיום 26/10/10) [פורסם בנבו] לפיהם:

"אין בידי לקבל את טענת המבקשים לפיה בית המשפט המחוזי פיתח נוהג חדש המנוגד להלכה, שעה שפסק את שווי דמי השימוש ההוגן על בסיס אומדנא בהיעדר כל ביסוס עובדתי. כפי שציין בית המשפט המחוזי, היו בידיו ראיות רבות מלבד חוות הדעת השמאית, ועל בסיס ראיות מוחשיות אלה הייתה פתוחה הדרך לפניו לפסוק על דרך האומדנא. גישתו זו של בית המשפט המחוזי עולה בקנה אחד עם פסיקתו של בית משפט זה בע"א 153/04 רובינוביץ נ' רוזנבוים ([פורסם בנבו], 6.2.2006) ... בו נדונה גם ההלכה שנקבעה בעניין אניסימוב. בעניין רובינוביץ הביעה השופטת מ' נאור, בדעת רוב, עמדה קפדנית יותר באשר לסמכותו של בית המשפט לפסוק על דרך האומדנא, בהדגישה כי על התובע מוטל הנטל להוכיח תחילה את נזקיו. ואולם, אף לגישתה של השופטת נאור, מקום בו הוכיח התובע "בנתונים סבירים" את נזקיו, רשאי בית המשפט להסתמך על נתונים אלו לשם ביצוע אומדנא".

1. אזכיר כי הנכס נשוא התובענה מצוי ברחוב אברבנאל בבני ברק והינו בית מגורים צמוד קרקע הכולל 4 חדרים, חדרי שירותים, מטבח וחצר גדולה הצמודה לו. בנסיבות אלה, בשים לב לחוות דעת השמאי מטעם התובע ואף על דרך האומדנא אין זה בלתי סביר לקבוע כי דמי השימוש הראויים בו עמדו בכל התקופה על סך השווה לכ- 5,000 ₪ לכל הפחות.
2. דמי השימוש הראויים לתקופה של 7 השנים שקדמו להגשת התביעה עומדים איפוא על סך של 420,000 ₪.
3. אוסיף בעניין זה כי אינני סבורה שיש ליתן משקל למועד הגשת התובענה, באשר התובע נאלץ לעבור דרך חתחתים ארוכה עד אשר עלה בידו להוכיח כי לטענות הבעלות של נתבע 3 בנכס, טענה מכוחה ביקש לעשות בנכס ככל העולה על רוחו, אין כל בסיס.
4. עוד אוסיף כי מקובלת עלי טענת התובע כי בדמי השימוש יש לחייב את כלל הנתבעים לרבות הנתבע 3 באשר כל שימוש שעשו הנתבעים 1 ו-2 בנכס נבע מהרשאתו ולאחר שעליו אכן לשאת בתוצאות התנהלותו.
5. במקביל ומכוח האמור יש לחייב את כלל הנתבעים בתשלום המיסים השוטפים על הנכס. התובע העמיד רכיב תביעתו זו על הסך של 50,000 ₪. עם זאת ובתשלום בגין השימוש השוטף (תשלומים עבור מים חשמל וכיוצ"ב) יש לחייב את הנתבעים 1 ו-2 בלבד.

סוף דבר

1. התביעה מתקבלת.
2. הנתבעים (כלל הנתבעים) יפנו את הנכס וישיבו אותו לתובע באמצעות מנהלו לא יאוחר מיום 1/12/14 בשעה 12:00 כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך להם או למי מטעמם.
3. הנתבעים (כולם) ישלמו לתובע דמי שימוש ראויים בסך של 420,000 ₪. סכום זה ישולם לתובע באמצעות מנהלו בתוך 30 יום החל מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.
4. הנתבעים (כולם) ישלמו לתובע גם את הסך של 50,000 ₪ בגין המיסים שהוטלו על הנכס בתקופה שלמן פטירת המנוח ואשר טרם התיישנה.
5. הנתבעים 1 ו-2 יישאו בתשלום בגין החשבונות השוטפים שהוצאו בגין הנכס בתקופת מגוריהם בו ועד למועד הפינוי בפועל בהתאם לחיוב הרשויות השונות.
6. הנתבעים 1 ו-2 והנתבע 3 ישלמו לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪. מתוך סכום זה יהיה על הנתבעים 1 ו-2 לשלם סך כולל של 20,000 ₪ ואילו בסך של 20,000 ₪ נוספים יישא הנתבע 3. הסכום האמור ישולם לתובע באמצעות מנהלו בתוך 30 יום החל מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

מזכירות בית המשפט תשלח העתק פסק דין זה לצדדים בדואר רשום.

ניתן היום, ב' חשוון תשע"ה, 26 אוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.