לפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 4 בגוש 11508 (להלן: המקרקעין ). ביום 20/12/2017 קבעתי כי חלוקת המקרקעין תהיה חלוקה בעין בהתאם לתוכנית חלוקה שערך מודד שמונה מטעם בית המשפט. יחד עם זאת, מאחר והחלק שהוקצה לנתבעים 13 – 15 קטן יותר מחלקם הרשום בלשכת רישום המקרקעין, בין היתר בשל עסקאות נוגדות שבוצעו בעבר והפרשה לא שוויונית לדרך, החלטתי לשמוע ראיות בשאלה על מי מהנתבעים לשלם לתובע תשלומי איזון, בשל גריעת חלקם. פסק דין זה עוסק בשאלה זו.

הבעלים הרשומים והמחזיקים בפועל

1. על פי נסח הרישום שטח המקרקעין הוא 10,532 מ"ר. הבעלים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין הם כדלקמן:

הבעלים נתבע החלק בנכס שטח רשום

חליל חלבי ז"ל 1 1800/31596 600 מ"ר

ג'מאל חלבי 2 1800/31596 600 מ"ר

ג'מיל חלבי 3 1800/31596 600 מ"ר

כאמל חלבי 4 1800/31596 600 מ"ר

קופטאן חלבי 5 1800/31596 600 מ"ר

תאופיק שאמי ז"ל 6 5932/31596 1977 מ"ר

עלי שאמי ז"ל 7 1432/31596 477 מ"ר

כרמה זידאן חלבי 8 100/2633 400 מ"ר

מוניר חלבי 9 100/7899 133 מ"ר

נמר חלבי 10 100/7899 133 מ"ר

סאמי חלבי 11 100/7899 133 מ"ר

חברת העובדים 12 4500/31596 1500 מ"ר

חלבי סאמי התובע 200/2633 800 מ"ר

שהאב יוסף שאמי 13 1483/23697 660 מ"ר

חוסאם יוסף שאמי 13 1483/23697 660 מ"ר

השאם יוסף שאמי 13 1483/23697 660 מ"ר

סה"כ 10,533 מ"ר

לאחר שהובהר כי בעלי המשכנתאות הרשומות והנושים האחרים לא יפגעו מהליך הפירוק התביעה כנגדם נמחקה.

2. לא כל המחזיקים במקרקעין רשומים כבעלי זכויות במקרקעין. אין חולק כי נתבעת מס' 16 – גב' ג'דעה חלבי (להלן: ג'דעה ) – רכשה יחד עם בעלה המנוח בשנות השישים שטח בגודל של 1500 מ"ר מתאופיק ועלי שאמי ז"ל (נתבעים 6 ו- 7). יחד עם זאת, העסקה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין אך בפועל היא ובניה – נתבעים 17 – 19 – מתגוררים במקרקעין והם בנו שם בתים. בנוסף לג'דעה, מחזיקים במקרקעין הנתבעים 1 – 4, אדם בשם עמיר חלבי , הנתבע 10, הנתבעת מס' 12 והנתבעים 13 ו- 15.

להשלמת התמונה בית משפט המחוזי הכריע בשנת 1986 בתביעת בעלות בין חלק מהמעורבים בתיק זה על רקע עסקאות חליפין. על פי פסק הדין קיבל אביהם של נתבעים 15 – 13 - המנוח יוסף שאמי ז"ל - שטח של 1500 מ"ר מאחיו עלי ותאופיק שאמי ז"ל (להלן: עלי ותאופיק בהתאמה ) שעזבונם מיוצג על ידי היורשים נתבעים 7 ו- 6. פסק דין זה לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין ולאור החלטת ביניים מיום 23/12/2015 - במסגרתה קבעתי שהזכויות הרשומות הן שמחייבות בהליך פירוק שיתוף במקרקעין – הגישו נתבעים 13 – 15 הליך חדש לבית משפט המחוזי. מאחר ובאותו שלב על שם נתבעים 7 ו- 6 היה רשום רק שטח של 2,455 מ"ר מתוכם 1500 מ"ר נמכרו כבר לג'דעה ניתן פסק דין בהסכמה לפיו שטח של 954.66 מ"ר מתוך חלקו של תאופיק שאמי ז"ל (נתבע מס' 6) יועברו על שם נתבעים 13 – 15. עוד הוסכם כי שטח של 1500 מ"ר ירשם על שם ג'דעה. פסק הדין השני טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין. לאחר רישום פסק הדין בלשכת רישום המקרקעין ימצו נתבעים 6 ו- 7 יורשי עלי ותאופיק את זכויותיהם במקרקעין והם לא יהיו עוד שותפים בחלקה.

החלטת הביניים

3. בהחלטתי מיום 20/12/2017 קבעתי שיש לפרק את השיתוף במקרקעין בהתאם להצעת החלוקה של המומחה שמונה מר דויד אפלבואם (להלן: המודד ). כמו כן, קבעתי שיש לפסוק תשלומי איזון לטובת נתבעים 13 – 15 בשל העובדה כי חלקם היחסי בהפרשה לדרכים הוא גבוה מיתר השותפים וכן בשל העובדה כי לכל השותפים, למעט נתבעים 13 – 15, הוקצה השטח הרשום על שמם ברוטו בניכוי דרכים ואילו נתבעים 13 – 15 הוקצה להם בפועל (מבלי לומר זאת בפירוש) חלקה שהיא בבחינת שטח מת וסומנה על ידו בהצעת החלוקה כחלקה 4/3/3 בשטח של 121 מ"ר.

תרומת נתבעים 13 – 15 לכביש ו"השטח המת"

4. על שם נתבעים 13 – 15 רשום שטח של 1977 מ"ר. בנוסף על פי פסק הדין שניתן בבית משפט המחוזי אמור להירשם על שמם שטח נוסף של 954.66 מ"ר ברוטו. סה"כ אמור להירשם על שמם שטח של 2931.66 מ"ר. שטח הכביש הכולל הוא 582 מ"ר (ראו: טבלת החלוקה של המודד). המודד הפחית מחלקיהם של יתר השותפים לכביש שטח כולל של 303 מ"ר ולכן המסקנה היא שמחלקם של נתבעים 13 – 15 נגרע לצורכי הכביש שטח של 279 מ"ר. מאחר והמודד קבע את שטחם של נתבעים 13 – 15 על 2532 מ"ר נטו. אם נוסיף לשטח זה את תרומתם לכביש בהיקף של 279 מ"ר מתקבל 2811 מ"ר ונותר להשלמת חלקם ברוטו 121 מ"ר שהוא בדיוק שטחו של השטח המת שסומן כחלקה 4/3/3.

בסה"כ נמצא כי תרומת הנתבעים לכביש ולשטח המת היא 400 מ"ר שהוא ההפרש בין השטח הנטו שיוחס לנתבעים 13 – 15 (2532 מ"ר) לשטח שאמור להירשם על שמם (2932 מ"ר). כמובן שאין לשלם לנתבעים 13 – 15 על כל הגריעה משטחם בעבור שטחים אלו אלא רק על ההפרש בין מה שיוחס להם בפועל לחלקם היחסי שאמור להיות. כמו כן, אין לשתף את נתבעים 6 ו- 7 בתשלומי האיזון בגין שטח הגריעה של 400 מ"ר שכן אלו עדין רשומים כבעלים באופן פורמאלי בלבד ואת החלק שנותר להם אמורים לקבל ג'דעה ונתבעים 13 – 15.

חישוב השטחים שנגרעו מנתבעים 13 – 15 ביתר

5. נתבעים 13 – 15 אמורים לתרום לכביש שטח של 162 מ"ר בהתאם לחלקם היחסי (582 מ"ר X 2932/10532). בפועל וכאמור לעיל הם תרמו שטח של 279 מ"ר ולכן יש לשלם להם תשלומי איזון בגין תרומתם ביתר לכביש בשטח של 117 מ"ר. תשלומי האיזון צריכים להיות משולמים על ידי כלל הבעלים האחרים.

בנוסף חלקם היחסי של נתבעים 13 – 15 בשטח המת אמור להיות 27.83% (2932/10533) ובהיקף של 33.68 מ"ר. לכן יש לשלם להם תשלומי איזון על ההפרש בהיקף של 87.32 מ"ר כאשר כל בעלי המקרקעין אמורים לתרום את חלקם היחסי.

סה"כ יש לשלם לנתבעים 13 – 15 תשלומי איזון בגין שטח שנגרע מהם ביתר בהיקף של 204.32 מ"ר.

שווי מ"ר מהמקרקעין

6. על מנת לפסוק תשלומי איזון מניתי את מר דן ברלינר כשמאי מטעם בית המשפט (להלן: השמאי ). על פי חוות דעתו מיום 21/1/2019 מצא כי שווי מ"ר לפי עסקאות השוואה נע בין 220 ₪ - 280 ₪ למ"ר. בפועל סבר השמאי כי המחירים הם גבוהים יותר והעריך את השווי של תשלומי האיזון לפי 650 ₪ למ"ר. התובע לא השלים עם חוות דעת המומחה והוא נחקר עליה בישיבה שהתקיימה ביום 4/7/2019.

7. התובע תוקף את המחיר שקבע המומחה למ"ר. לטענתו לא הייתה כל הצדקה לסטייה שעשה המומחה מהנתונים של רשות המיסים. הסטייה לא הייתה מנומקת ובחקירתו טען שהוא יודע אודות המחיר האמיתי ממידע כללי. כשהתבקש להציג מידע עליו מבסס את קביעתו לא עלה בידו לעשות כן. בהזדמנות זו מצא התובע לחלוק על קביעתי בהחלטה מיום 20/12/2017 ולפיה הסיכון בגין הפקעה לדרכים צריך ליפול על כל השותפים בצורה שווה וטען כי כל אחד נושא בסיכון בהתאם לחלק שתפס. מיקום של כל אחד מהשותפים היה מיקום ספציפי ולכן קיימת חלוקה בפועל בין הצדדים. ההפקעה נעשתה עוד שהבעלים הראשונים היו לבדם ורק לאחר מכן הם מכרו חלקים מהמקרקעין. לכן טוען התובע שאין לערוך תשלומי איזון.

נתבעת מס' 12 – חברת העובדים – טענה כי השמאי קבע בחוות דעתו שהיא אינה נדרשת לשלם תשלומי איזון ועל קביעה זו היא אינה חולקת. יחד עם זאת, טוענת חברת העובדים כי המודד קבע שההפרשה לדרכים מחלקה של חברת העובדים היא גבוהה יותר משאר הבעלים (בדומה לנתבעים 13 – 15) ולכן היא זכאית לתשלומי איזון. נתבעת מס' 12 אינה מביעה בסיכומיה שום עמדה לעניין שווי מ"ר שקבע השמאי בחוות דעתו.

נתבעים 13 – 15 טוענים משבית משפט הכריע כבר בסוגיה של השטחים העודפים שנגרעו מחלקם של נתבעים אלו, וקבע כי יש לשלם להם תשלומי איזון אין מקום לפתוח את הסוגיה מחדש כפי שהתובע מנסה לעשות. עוד קבע השמאי את השטח שחסר לנתבעים 13 – 15 בהיקף של 203 מ"ר בגין הפרשה לדרכים ויש לאמץ את חוות דעתו לרבות המחיר שקבע לצורך תשלומי איזון בסך של 650 ₪ למ"ר. נטען על ידי נתבעים 13 – 15 כי שמאי מטעם בנק למשכנתאות שלטובתו רשומה משכנתא העריך שווי של 400 מ"ר בסך של 300,000 ₪ (לפי כ- 1500 ₪ למ"ר) ואם נשערך סכום זה הוא עולה בהרבה על השווי שהעריך השמאי. הדבר מתחזק נוכח סיווג המקרקעין בעבר כאזור מגורים וכיום מסווגים כמגורים ומסחר. נתבעים 13 – 15 מפנים להלכות הנוגעות להתערבות בחוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט. נתבעים 13 – 15 שוללים את טענת התובעים לפיה כל אחד ידע שהוא מחזיק שטח פחות ממה שרכש וכי הרכישות היו של שטחים נטו, כטענה לשלילת תשלומי איזון. עוד נטען כי הטענה של רכישת שטחים נטו היא בבחינת הרחבת חזית ולא נטענה על ידי התובע בכתב התביעה.

נתבעים 16 – 19 טוענים כי רכשו את שטחם בהיקף של 1500 מ"ר נטו. מאחר ועל פי החלוקה על ידי המודד הם יקבלו שטח פחו מכך אינם לחייבם בתשלומי איזון. עוד מעלים נתבעים אלו תהיה האם עליהם לשלם בעבור כביש שהיה קיים לפני שרכשו את חלקם? הנוסף נטען על ידי נתבעים אלו כי הם רכשו את חלקתם במקום מוגדר מראש. לבסוף חולקים נתבעים 16 – 17 על הערכת השמאי.

8. לאחר ששקלתי טענות הצדדים אני סבור כי הכרעתי כבר בנושא הצורך לפסוק תשלומי איזון וטיעוני התובע מהווה למעשה ערעור על החלטתי מיום 20/12/2017. יתרה מכך, עצם הטענה כי כל אחד מהשותפים בחלקה רכש במיקום מסוים בחלקה ומיקם את עצמו שם אינה מובילה למסקנה כי הכוונה הייתה שהוא יישא בתרומה לכביש בהתאם למקומו דווקא ולא בהתאם לחלקו היחסי. התובע טען בתצהירו כי רכש במיקום ספציפי אך קריאה של ההסכם שצירף לתהירו אין בו זכר ולו ברמז לטענה זו. לא הוגדר בהסכם מה גבולות המגרש שרכש ולא צורף לו תשריט שתאשש את טענתו. כפי שציינתי בהחלטה מיום 20/12/2017 חלה בענייננו הלכת חזקיהו שם נקבע כי אם לא הובאו ראיות המצביעות באופן ספציפי על כוונה שצד מסוים הוא יישא על גבו את ההפקעה אזי הנטל צריך לחול באופן שוויוני. יתרה מכך טענה לפיה צד כזה או אחר רכש שטח נטו (בעוד שבמרשם רשום אותו שטח ברוטו) אינה יכולה להתברר במסגרת תביעה לפירוק שיתוף שכן אם בית משפט שלום יקבל טענה מסוג זה נמצא כי הוא הפך את עצמו לבית משפט מחוזי ולמעשה יורה במסגרת חלוקת מקרקעין על רישום לאותו צד זכויות בהיקף העולה על הרשום במרשם.

לא זו אף זו, ג'דעה בכתב הגנתה לא טענה כלל כי רכשה 1500 מ"ר נטו אלא טענה כי רכשה 1500 מ"ר. עיון בהסכם המכר שצורף לתצהיר מטעמה מעלה כי בהסכם לא נאמר אם השטח שרכשה הוא ברוטו א נטו. עוד אוסיף כי עמדת ג'דעה והתובע תמוהה. המודד הפריש לכביש מכל החלקות במידה כזו או אחרת. הן ג'דעה והן התובע מבקשים לאמץ את מפת החלוקה שערך המודד (ראו: סעיף 69(א) לסיכומי התובע מיום 3/10/2017 וסעיף 33(א) לסיכומיו מיום 23/7/2019 וכן סעיף 6 ו- 12(א) לסיכומי ג'דעה מיום 9/9/2019). משכך הם מנועים לטעון כעת כי השטחים שהוקצו הם שטחי נטו שכן טענה זו סותרת את הצעת החלוקה של המודד לפיה הפריש לכביש מכל החלקות.

9. התובע מפנה בסיכומיו לפסק הדין שניתן בבית משפט העליון בע"א 5628/99 מירקין נ' עזבון משה יהודה ז"ל, פ"ד נז(1) 14. שם עסק בית משפט העליון במכר של חלקה מוגדרת וספציפית ולאחר מכן ובטרם נרשמה העסקה הופקע חלק ממנה. בחוזה שנכרת אין התייחסות לאפשרות שתהיה הפקעה בעתיד. נפסק במקרה זה כי ההסכם התכוון להביא לנתק קנייני מוחלט בין הצדדים תוך שימוש בהליכי פרצלציה שכן המוכר התחייב לרשום במסגרת הליכי הפרצלציה את החלקה הספציפית על שם הקונה. נקודה זו היא שהיוותה את ההבדל העיקרי בין הלכת מירקין להלכת חיזקיהו אליה הפניתי בהחלטה מיום 20/12/2017 (ראו: רע"א 6948/11 אורי חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל [פורסם בנבו]). כפי שנפסק בעניין חזקיהו הצדדים שם ביקשו להסדיר את החזקה של המקרקעין אך נתק מסוג נתק מוחלט מעולם לא תוכנן במסגרת הסכם החכירה הצולבת. וכך הטעים בית משפט העליון עת אבחן בעניין חזקיהו את הלכת מירקין:

"הסיבה הראשונה נוגעת לפרשנות החוזה והקצאת הסיכונים בגדרו, שהיא שעומדת ביסוד הלכת מרקין (יוער, שסעיף 22 לחוק המכר הנזכר בדברי המלומדים דלעיל איננו רלוונטי לעסקת חכירה, ומה עוד שעסקינן בחוזה שנכרת בטרם נחקק חוק זה). מטרת ההסכם בפרשת מרקין הייתה להביא לנתק קנייני מוחלט בין המוכר לקונה, תוך שימוש בהליכי פרצלציה. בפועל, העסקה לא הושלמה לכלל רישום בטרם ההפקעה, אך נקבע שהמועד הרלוונטי להעברת הסיכון הוא המסירה. בענייננו, לעומת זאת, נתק מסוג זה לא תוכנן מעולם. כוונת הצדדים הייתה להסדיר את החזקתם הנפרדת בקרקע (ואף זאת לתקופה מוגבלת של 99 שנים), מתוך הבנה שנגזר עליהם להישאר בעלים במשותף בחלקה כולה. הצדדים החליטו שכל אחד יחזיק במחצית החלקה, אך אין הכרח לגזור מכך שנגיסות שונות בגודלה של החלקה יפגעו בזה שאיתרע מזלו להחזיק בחלק שממנו הפקיעו. כפי שהוסבר לעיל, מתוך הכרה שחלוקת הנכס אינה אפשרית, הצדדים בחרו לקבוע שכל אחד מהם יחזיק במחצית השטח, וגבולותיה של כל מחצית אינן אלא נגזרת מהסכמה זו. מסתבר אף פחות מכך שכוונת הצדדים הייתה להקצות זה לזה סיכון של הפקעה ללא פיצוי המבוססת על כך שמדובר בחלקה אחת שרק אחוזים נמוכים ממנה הופקעו (ככל שזהו המקרה בענייננו).

בעניין מירקין צורף להסכם המכר תשריט מוגדר של החזקה של כל צד במקרקעין. בענייננו לא צורף תשריט למי מההסכמים ובחלקה של ג'דעה צוין בהסכם גבול אחד (נרשם בהסכם שמצפון לממכר נמצאת חלקת אחמד עלי אלחלבי) אך לא צוין גבול ברור ומוגדר המקיים את דרישת המסוימות וממקם אותה דווקא במקום בו בנתה ביתה ובית בניה. יתרה מכך, בעניין מירקין דובר על שני בעלים של מקרקעין שאחד מכר לשני. השופט אינגלרד בעניין מירקין מדגיש כי פסק דינו מצומצם לגיזרה צרה ביותר של "השפעה של הפקעה על היחס החוזי בין מוכר לקונה של מקרקעין". בענייננו הצדדים הם מרובים והטענה כי נמכר על ידי הבעלים המקורי לצד זה או אחר חלק במקום מסוים היא בעייתית והיא פוגעת בבעלים אחרים שלא היו חלק מההסכמה. כל צד מבעלי המקרקעין התמקם במקום מסוים לאחר שרכש את זכויותיו, הייתה בגדר אילוץ שכן קודמו בנה בית במקום מסוים, אך אינו יכול להעיד על הסכמה לחלק את המקרקעין הצורה מוגדרת ומתוחמת. המיקום המסוים אף אינו יכול להעיד על הסכמה שההפקעה תחול לא באופן שוויוני.

10. נימוק נוסף שעמד לנגד בית משפט העליון בעניין חזקיהו היה הנימוק שבעל מקרקעין אינו יכול בהתאם להוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, לבצע עסקה בחלק מסוים במקרקעין. וכך נפסק:

"אינני מתעלם מכך שהצדדים לתיק זה ואלו שקדמו להם בזכויות בחלקה חיו במשך עשרות רבות בשנים בתודעה של בעלות בלעדית על חלקה באותה מחצית שבה החזיקו. אולם, שימת דגש אך ורק על תודעה זו תהווה מחיקה דה-פקטו הן של עליונות המרשם והן של הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין – לפיו אין תוקף לעסקת מכר בחלק מסוים במקרקעין – ועמדה כזו אין לקבל."

מתן גושפנקא לטענות כי כל צד רכש במקום מסוים היא בניגוד לחוק המקרקעין כפי שנפסק לעיל.

11. הבדל נוסף ובולט בין כל המקרים אליהם הפנה התובע בסיכומיו לענייננו הוא שההפקעה אירעה שם לאחר כריתת הסכמי המכר או החכירה. בהלכת מירקין נידונה סיטואציה בו ההפקעה התרחשה לאחר כריתת הסכם המכר ומסירת הנכס אך לפני הרישום. בענייננו הצדדים השונים לרבות ג'דעה רכשו את זכויותיהם לאחר שכבר היה קיים כביש וההפקעה נעשתה עוד בטרם הבעלים המקוריים מכרו את זכויותיהם הלאה לרוכשים השונים. לכן בעת הרכישה הצדדים היו מודעים לקיומו של הכביש ושהוא נוגס מהמקרקעין וכל שותף שנכנס במועד מאוחר יותר בנעלי הבעלים המקוריים כניסתו היא כפוף להפקעה לדרך שהייתה קיימת הן משפטית והן בפועל בשטח. לא שמעתי כל טענה בכתבי הטענות או בשלב מאוחר יותר שבעת כריתת הסכמי המכר צד מסוים לא היה ער לקיום ההפקעה לדרך. ברירת המחדל במקרה כזה שכל הצדדים צריכים לשאת באופן שוויוני בהפקעה, שכן פתרון זה הוא פתרון צודק והוגן כלפי כל הבעלים.

בשים לב לאמור לעיל לא מצאתי לנכון לשנות מקביעתי בהתאם להחלטה מיום 20/12/2017. עוד אני מוצא לקבל את טענת חברת העובדים לפיה גם מחלקם הופרש לדרכים 6.67% שכן חלקתם ברוטו היא 1500 מ"ר והמודד הקצה להם חלקה של 1400 מ"ר נטו. לכן גם הם זכאים לתשלומי איזון מיתר השותפים על ההפרש.

12. באשר לשווי שנקבעה בחוות דעתו של המומחה אני סבור שצודק התובע בטיעוניו בעניין זה. אמנם ההלכה היא שבדרך כלל בית משפט לא יסטה מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט אלא מנימוקים כבדי משקל (ראו: ע"א 4681/07 דהוד נ' חטאב [פורסם בנבו]). אחד הנימוקים הוא כאשר מתברר כי המסד העובדתי עליו נסמך המומחה אינו נכון. בע"א 2541/02 לנגר נ. חזקאל, פ"ד נח(2) 583 נפסק:

"ככלל, בית-המשפט הוא הפוסק האחרון בשאלות רפואיות שנמסרו לחוות-דעתו של מומחה מתחום הרפואה (ראה: ע"א 16/68 רמת-סיב בע"מ נ' דרזי [1], בעמ' 168; ע"א 1156/92 סגל נ' סגל [2]). מכאן, אם עולה ממכלול הראיות שמסקנה בחוות-דעת רפואית הושתתה על עובדה שגויה, רשאי בית-המשפט לסטות ממנה (ראה ע"א 2160/90 רז נ' לאץ [3], בעמ' 174)."

עוד הוסיף בית משפט העליון באותו עניין:

"במקום שבו ממכלול חומר הראיות המונח לפני בית-המשפט עולה מסקנה השונה מחוות-דעתו של המומחה הרפואי, בית-המשפט רשאי לא רק שלא לקבל את מסקנתו של המומחה, אלא גם להגיע למסקנה שונה."

הלכות אלו יפות מקום בו קביעות המומחה אינן מבוססות על עובדות כלשהן. בענייננו המומחה טוען שאין להאמין לעסקאות המדווחות לרשות המיסים ומניסיונו המחירים המדווחים שם אינם מחירי אמת. מדובר למעשה בייחוס מעשים פליליים למבצעי העסקאות שלעניות דעתי הרף הראייתי הנדרש הוא גבוהה ממאזן הסתברויות. כשהתבקש השמאי לבסס את קביעותיו במידע לא יכל להצביע על מקרה קונקריטי. לכן לא ניתן להסתפק באמרה כגון "מניסיוני". יתרה מכך, רשות המסים בעת קביעת המחירים לקחו עובדה זו בחשבון. בעסקאות ההשוואה עליהם הסתמך המומחה צוין המחיר המדווח והמחיר על פי הערכת רשות המיסים. משמע רשות המיסים לא קיבלה את המחיר המדווח ונתנה שומה בהתאם להערכת השווי שנראית להם ההערכה האמיתית. לכן הכפלת הערכה זו על ידי מומחה מטעם בית המשפט לא התלווה אליה כל בסיס עובדתי שיאפשר זאת. נתבעים 13 – 15 אינם יכולים לסמוך על הערכת שווי שבוצעה בשנת 1998 על ידי בנק עצמאות. מאז חלפו כעשרים שנה והמשק היה נתון לתנודות שונות.

בשים לב לאמור לעיל אעמיד את הערכת השווי לפי קביעת רשות המיסים על הצד הגבוהה בסך של 280 ₪ למ"ר. אעיר עוד כי השמאי לא לקח בחשבון את אותו שטח מת בהיקף של 121 מ"ר שאמור להתחלק בין כל השותפים ולא רק נתבעים 13 – 15. לכן אביא זאת בחשבון בעת עריכת החישוב.

13. לאור זאת יש להורות על תשלומי איזון לטובת הנתבעים 13 – 15 בגין הפרשה לדרך ביתר בסך של 32,760 ₪ (117 מ"ר X 280 ₪ למ"ר) כדלקמן:

התובע -.3,448 ₪ (800/7600 X 32,760 ₪)

ג'דעה -.6,466 ₪ (1500/7600 X 32760 ₪)

נתבעים 1 – 5 -.12,932 ₪ (3000/7600 X 32,760 ₪)

חברת העובדים -.6,466 ₪ (1500/7600 X 32760 ₪)

נתבעת מס' 8 -.3,448 ₪ (800/7600 X 32,760 ₪)

יש להורות על תשלומי איזון בעבור השטח המת לטובת נתבעים 13 – 15 בסך 24,444 ₪ של לפי החלוקה כדלקמן:

התובע 2,573 ₪ (800/7600 X 24,444 ₪)

ג'דעה 4,824.5 ₪ (1500/7600 X 24,444 ₪)

חברת העובדים 4,824.5 ₪ (1500/7600 X 24,444 ₪)

נתבעים 1 – 5 9,649 ₪ (3000/7600 X 24,444 ₪)

נתבעת מס' 8 2,573 ₪ (800/7600 X 24,444 ₪)

בנוסף יש להורות על תשלומי איזון לחברת העובדים בסך כולל של 4,760 ₪ (17 מ"ר X 280 ₪ למ"ר) לפי החלוקה כדלקמן:

התובע 421 ₪ (4,760 ₪ X 800/9032)

ג'דעה 791 ₪ (4,760 ₪ X 1500/9032)

נתבעים 13 – 15 1,545 ₪ (4,760 ₪ X 2932/9032)

נתבעים 1 – 5 1,582 ₪ (4,760 ₪ X 3000/9032)

נתבעת מס' 8 421 ₪ (4,760 ₪ X 800/9032)

עוד אני קובע כי נתבעים 13 – 15 וחברת העובדים יתקזזו בחיוביהם ההדדיים כך שחברת העובדים תשלם לנתבעים 13 – 15 סך של 9,745.5 ₪. בכפוף לכך אני מאשר את מפת החלוקה של המודד שסומנה על ידי בש/2 בכפוף להוראות חוק התכנון והבניה.

התוצאה

14. בשים לב לאמור לעיל אני מורה כדלקמן:

א. פירוק השיתוף במקרקעין יעשה בעין בהתאם להצעת החלוקה שנעשתה על ידי

המודד וסומנה על ידי בש/2.

ב. אני מורה על תשלומי איזון הן לנתבעים 13 – 15 והן וחברת העובדים בהתאם לאמור בסעיף 12 לפסק הדין.

מזכירות בית המשפט תמציא העתק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, י"ד חשוון תש"פ, 12 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.