חברות אישית בין דוד אפל לבין יעקב ברדוגו, הובילה לרכישת "בית לודאית" בשכונת רמת החייל בתל אביב (להלן: "הנכס") על ידי הנתבעים והסתיימה באקורדים צורמים, כאשר אפל ביקש להיכנס כשותף לעסקה. בבסיס התביעה ניצבת טענת אפל בדבר אופציה לרכישת 1/3 מן הזכויות בנכס, שהוענקה לו בעל-פה על ידי הנתבעים, אך לא מומשה בפועל. כל צד מאשים את משנהו באי-מימוש האופציה ומעלה טענות לגבי תוקפה המשפטי.

הניתן להסכים על אופציה לרכישת זכויות בנכס מקרקעין בעל פה?

מה היו תנאיה והאם ננטשה בסופו של יום ופקעה?

עיקרי העובדות

א. הנפשות הפועלות

1. הנפשות הפועלות בסכסוך זה הם אנשי עסקים מוכרים. התובע 1 מר דוד אפל, איש עסקים, קבלן בניין ופעיל פוליטי במפלגת הליכוד (להלן: "אפל"). אפל הוא גם בעל מניותיה ומנהלה של התובעת 2 "צביון בנייה ופרוייקטים בע"מ" (להלן: "התובעת 2" או: "צביון").

בעת שמיעת העדויות ועד היום נתון אפל במאסר שנגזר עליו בהליך אחר. לדיונים בבית המשפט הובא ממקום מאסרו באמצעות שב"ס.

הנתבע 1 מר יעקב ברדוגו (להלן: "ברדוגו") פעיל פוליטי, לשעבר יו"ר מפעל הפיס וכיום עו"ד ואיש עסקים. הנתבע 2 מר דוד עיני (להלן: "עיני") איש עסקים ובעל השליטה בחברתUMI מוטורס, יבואנית כלי רכב שונים.

ברדוגו ועיני הם בעלי מניותיה ומנהליה של הנתבעת 3 "בית קדימה ת"א בע"מ", שהוקמה על ידם (להלן: "הנתבעת 3" או: "בית קדימה").

נפתח בסקירה של האירועים, כפי שתוארו בעדויות הצדדים ובמסמכים השונים.

ב. העסקה לרכישת הנכס

1. בראשית שנת 2001 שכרה צביון משרדים בשטח של 350 מ"ר בקומה השלישית של הנכס (להלן: "המשרדים"). בהסכם השכירות שנערך בין צביון לבין בעלי הנכס (שאינם צד להליך) נקבע, כי תקופת השכירות תסתיים בחודש ספטמבר 2009.
2. בשנת 2005 ביקש אפל לרכוש את הנכס כולו ולשם כך יצר קשר עם בעליו באמצעות משרד תיווך. מצב הזכויות בנכס באותה עת היה מורכב, בין היתר משום שרבצו עליו חובות ושעבודים שונים. משכך, היה מחירו של הנכס אטרקטיבי. לאחר שהתנהל מו"מ "מפרך" בין הצדדים, כנטען בכתב התביעה, פנה אפל אל עו"ד ישראל שלו, שייצג אותו באותה עת, וביקש ממנו לבדוק את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס ולסייע לו במו"מ לרכישתו.
3. במחצית שנת 2006, לאחר שגובשה טיוטת הסכם עם הבעלים, פנה אפל לבנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: "בל"ל") בבקשה לקבלת הלוואה, לשם ביצוע עסקת הרכישה. בל"ל הודיע כי הוא מסרב לתת לאפל מימון לביצוע עסקת הרכישה, על רקע מחלוקות שהיו נטושות באותה עת בין אפל לבל"ל.

אפל סבר שלא יצליח לקבל מימון מגורם חלופי וביקש לקדם את העסקה. לכן פנה אל ידידו הקרוב ברדוגו והציע לו לרכוש את הנכס בעצמו. בתמורה ביקש אפל, כי אם ברדוגו ירכוש את הנכס הוא יסכים לתת לאפל אפשרות להיכנס בעתיד כשותף במחצית הזכויות בבנין, כנגד תשלום מחצית עלויות הרכישה.

1. ברדוגו הסכים לאפשר לאפל להיכנס בעתיד לעסקה (סעיף 7 לתצהיר ברדוגו). השניים הגיעו להבנות, אשר לא הועלו על הכתב, נוכח יחסי האמון אשר שררו בין אפל לבין ברדוגו באותם ימים. הוחלט, כי ברדוגו ימשיך במו"מ עם המוכרים, מהשלב שבו הופסק על ידי אפל. עוד הוחלט, כי האופן שבו יועברו הזכויות לאפל (בעלות בנכס עצמו או במניות החברה הרוכשת) יסוכם בין הצדדים בהמשך.
2. אפל מסר לברדוגו את טיוטת ההסכם שגובשה עם המוכרים ואת כל המסמכים הנוספים שנערכו עבורו ע"י עו"ד שלו. המו"מ חודש ועו"ד שלו החל לייצג גם את ברדוגו מול המוכרים.

בתצהירו מציין ברדוגו, כי בהמשך צירף אליו את עיני כשותף לצורך ביצוע העסקה. אף על פי שכניסתו של עיני כשותף לעסקה חייבה הפחתה בזכויותיו של אפל, החליט אפל לתת לה את ברכתו. ברדוגו עדכן את עיני בדבר האפשרות שאפל ירצה להיכנס בעתיד כשותף בנכס (סעיף 7 לתצהיר ברדוגו; עדות עיני בעמ' 299 שו' 25). בין הצדדים הוסכם, כי אם אפל יממש את האופציה להצטרף בעתיד לעסקה, יעמוד חלקו של כל אחד מהשותפים על 1/3 מהזכויות בנכס (סעיף 29 לתצהיר אפל, עדות ישראל שלו בעמ' 71 שו' 14).

1. ברדוגו ועיני הקימו לצורך רכישת הנכס את הנתבעת 3 "בית קדימה", באמצעות חברת "י.ב. אתגרים בע"מ" ו"חברת המזרח לאחזקות (1984) בע"מ". במסגרת הסכם המייסדים של הנתבעת 3 (להלן: "הסכם המייסדים") הוסכם, כי עיני יעמיד, כהלוואת בעלים, את המימון הראשוני לפעילות החברה, לרבות הפקדת התשלום הראשון לרכישת הנכס, והחברה תהא רשאית לממן את יתרת הרכישה באמצעות מימון בנקאי (נספח ד' לתצהיר אפל).
2. טרם מועד החתימה על הסכם המכר, דרשו המוכרים מבית קדימה להוסיף להסכם תנאי, כי "מר דוד אפל אינו נמנה במישרין ו/או בעקיפין על יחידי הקונה" בשל אי תשלום חובותיו למוכרים (סעיף 11 לתצהיר ברדוגו). במצב דברים זה, נחתם ביום 20.3.07 הסכם המכר בין בית קדימה לבין המוכרים (להלן: "הסכם המכר"). ההסכם כלל מספר הסכמות המתייחסות לתובעים, ובהן התחייבות הקונים שלא למכור, להסב, להמחות או למסור זכויות קנייניות בנכס לאפל, כל עוד לא הוסדרו חובותיו למוכרים. כמו כן התחייבו הקונים לשתף פעולה עם המוכרים בכל פעולה שמטרתה גביית חובותיו של אפל כלפיהם.

ג. מימוש האופציה "עד פורים"

1. לאחר החתימה על הסכם המכר, נפגשו עיני וברדוגו עם אפל במשרדו של אפל. בפגישה זו ביקש אפל לרכוש את חלקו בנכס. ברדוגו ועיני הסכימו עקרונית לאפשר לאפל לרכוש 1/3 מהבנין – מבלי שדובר על האופן שבו הדבר ייעשה, אם באמצעות רכישת חלק מהמקרקעין או שליש מהמניות בחברת קדימה (להלן: "האופציה"). אפל ביקש שתינתן לו שהות לגייס את הכסף ולהסדיר את ענייניו עם המוכרים "עד פורים", קרי עד מרץ 2008 (סעיף 21 לתצהיר עיני, עדות ברדוגו בעמ' 321-322). עיני וברדוגו הסכימו להמתין עד מועד זה, וגם אז לא העלו הצדדים את הסכמותיהם עלי כתב.
2. כפועל יוצא מכך, האופציה שניתנה לאפל הייתה קיימת עד ליום 20.3.08 ("עד פורים"). ואכן, בחודש מרץ 2008 הודיע אפל על רצונו לממש האופציה - תחילה בעל פה ואחר כך גם בכתב (נספח ט' לתצהיר אפל).

בתגובה להודעתו בעל פה של אפל על כוונתו לממש את האופציה, הודיעה בית קדימה, באמצעות ב"כ עו"ד שלו, במכתב מיום 10.3.08 כדלקמן:

"1. בית קדימה בע"מ [החברה אשר רכשה את בית לודאית] התחייבה בהסכם הרכישה כי אינך מעורב בעסקה וכי לא תהיה מעורב בה עד אשר תסדיר את חובך הנטען על ידי המוכרים בגין דמי שכירות.

2. בית קדימה הודיעוני כי לא יוכלו לאפשר לך לרכוש חלק מהבניין עד אשר תסדיר חובך כאמור בהתחייבותם החוזית.

....

4. משיחה עם יעקב ברדוגו, מנהל בית קדימה, הבנתי כי האופציה ניתנה לשנה אחת שמסתיימת בפורים, קרי, בעוד תקופה קצרה ביותר."

(נספח ח' לתצהיר אפל) (להלן: "נספח ח'")

11. עו"ד שלו, ששימש עד קיץ 2008 כב"כ שני הצדדים בעסקה, העיד כי המכתב נספח ח' נשלח לבקשתו של ברדוגו, אשר ציין בפניו כי האופציה מסתיימת בפורים: "אני לא משתמש במועדי ישראל כדי לקצוב מועדים. כאשר כתוב שהיא מסתיימת בפורים זה לא משהו שאני נוהג לעשות אלא משהו ששמעתי באופן מפורש מברדוגו שביקש ממני להוציא את המכתב הזה" (עמ' 59, שו' 8-11). עו"ד שלו הוסיף ואמר, כי הוא מניח שברדוגו ביקש ממנו לשלוח את המכתב אל אפל, משום שלאפל הייתה נטייה "למתוח דברים" (עמ' 59, שו' 15). עוד העיד, כי למיטב זכרונו העתק המכתב נשלח אל ברדוגו, למרות שהדבר לא צוין במכתב עצמו והדגיש, כי לא הוציא את המכתב מיוזמתו, אלא עשה זאת לאור בקשתו המפורשת של ברדוגו (עמ' 60, שו' 3-4).

עיני התייחס למכתבו של עו"ד שלו בתצהירו אך טען, כי המכתב לא נכתב על דעתו והוא אינו יודע על דעת מי נכתב. עוד הדגיש, כי לא קיבל טיוטה של המכתב טרם ניסוחו, ולא קיבל העתק לאחר מסירתו לאפל, וכי "למיטב ידיעתי ולאחר בירור שערכתי עם ברדוגו, אותם הדברים נכונים גם לגביו" (ס' 23 לתצהיר).

1. ביום 11.3.08 השיב אפל למכתבו של עו"ד שלו:

"1. נושא דמי השכירות נמצא בשלבי מו"מ סופיים בין הח"מ לבין המוכרים, ולהערכתי יוסדר עד סוף השבוע הנוכחי.

2. לפני כחודש, הודעתי (בע"פ) לה"ה יעקב ברדוגו ודוד עיני, כי בכוונתי לממש את האופציה וזאת באמצעות חברה שבשליטתי.

3. אודה על סיועך בהשלמת העיסקה בהתאם לאמור בסעיף 2, בהקדם האפשרי".

(נספח ט' לתצהיר אפל).

ביום 20.3.08 כתב אפל מכתב נוסף אל עו"ד שלו ובו הודיע, כי:

" 1. המו"מ עם בעלי הנכס הקודמים על סף סגירה, וצפוי להיסגר ביום א' הקרוב.

2.הכסף לרכישת האופציה עומד לרשות הבעלים הנוכחיים, ואשמח אם תפעל להשלמת העיסקה בהקדם".

(נספח י' לתצהיר אפל).

ביום 24.3.08 הודיע אפל לעו"ד שלו, כי הוסדר החוב לבעלי הנכס הקודמים ומשכך, ביקש כי עו"ד שלו יסדיר את "העברת הזכויות כנגד ביצוע התשלום" (נספח י"ב לתצהיר אפל).

1. חרף העובדה שבנספח ח', אשר נשלח בשמה של בית קדימה באמצעות בא-כוחה דאז עו"ד שלו, נאמר במפורש, כי: "האופציה ניתנה לשנה אחת שמסתיימת בפורים", נמנע ברדוגו מלהתייחס אל מכתב זה בתצהירו. ברדוגו נשאל על כך בחקירתו הנגדית ולא היסס לומר, כי לא נתן הנחיה לכתיבת המכתב (עמ' 316 שו' 13).

ד. טיוטת "מרץ 2008"

1. ביום 26.3.08 נפגשו עיני ואפל במשרדו של עו"ד שלו. ברדוגו נעדר מהפגישה, משום שיום קודם לכן זומן לחקירה במשטרה בחשד לביצוע עבירות שונות. במהלך הפגישה הגיעו הצדדים לסיכומים בנושא מימוש האופציה. בהסתמך על כך, הכין עו"ד שלו טיוטת הסכם להקצאת מניות לאפל בנתבעת 3, אשר נשלחה להערות הצדדים.
2. זמן מה לאחר הפגישה במשרדו של עו"ד שלו, פנה עיני לאפל וביקש ממנו להשהות את הליכי מימוש האופציה, שכן הוא מנוע מלשוחח עם ברדוגו בנוגע לנכס, לאור חקירת המשטרה שנפתחה נגד האחרון. במאמר מוסגר אציין, כי הן אפל והן עיני זומנו למסור עדותם במסגרת חקירה משטרתית זו. עיני אף פנה לאפל בכתב ביום 14.4.08 והודיע כי לא ניתן להתקדם במשא ומתן והוא "מבקש כי תתאזר בסבלנות עד שתבשיל העת" (נספח 9 לתצהיר עיני). בנסיבות אלה, נפסקו המגעים למו"מ ואפל נמנע מלפרוע את חובו למוכרי הנכס, ואף לא שילם את התמורה בגין חלקו בנכס.

ה. המשך המשא ומתן בין הצדדים- יולי 2008

1. עם סיום החקירה המשטרתית נגד ברדוגו, חודשו המגעים בין הצדדים בחודש יולי 2008. מחיר הנכס האמיר באותה עת.

ביום 3.7.08 העביר עיני לאפל מכתב בחתימת ידו, שאליו צורף מסמך המפרט את "עלות ההשקעה ברכישת הנכס + הוצאות נוספות שמצאנו לנכון להעמיס" (נספח י"ז1-2 לתצהיר אפל). נספח י"ז2 שנערך על ידי מנהל הכספים של חברת "המזרח לאחזקות", מר שמוליק עודי, נושא את הכותרת "טיוטה" והוא ערוך כמסמך חשבונאי (להלן: "מסמך ההתחשבנות"). תחילה מפורטות במסמך "עלויות רכישת הנכס ועלויות נלוות", הכוללות עלות רכישת הנכס, מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, עלויות שיפוץ ועוד בסכום כולל של 9,323,303 ₪. לאחר מכן מפורטות "הכנסות והוצאות" הכוללות הכנסות שכר דירה, דמי ניהול, הוצאות ארנונה ועוד בסכום של 180,091 ₪. לבסוף, תחת הכותרת "סך הכל עלויות נטו" מופיע הסכום 9,503,394 ₪.

1. אפל סבר ועודנו סבור, כי הוא זכאי לרכוש 1/3 מהנכס במחיר הרכישה המקורי, שעמד על 9,500,000 ₪. ברדוגו ועיני ביקשו לקבל תמורה גבוהה יותר ולטענת אפל, ניסו להערים קשיים בדרכו למימוש האופציה, כפי שיפורט בהמשך הדברים.

אין חולק, כי גם בשלב זה לא העביר אפל תשלום כלשהו עבור חלקו בנכס.

1. באותה עת שכרה הנתבעת 3 את שירותיו של עורך דין אברהם שכטר לטיפול במשא ומתן עם אפל. ביום 16.7.08 שלח עו"ד שכטר מכתב אל אפל, בו דרש ממנו להסדיר את מלוא חובו למוכרי הנכס המקוריים, כתנאי למימוש האופציה. במכתב הופיעה גם דרישה נוספת, חדשה, לתשלום מלוא התמורה במזומן עובר לרכישה:

"...עובר לקידום הליכי צירופך כשותף בחברת בית קדימה בע"מ [לאחר הסדר חובותיך למוכרים כאמור], יהא עליך להעביר לחברת בית קדימה בע"מ, תוך 30 יום מיום קבלת מכתבי זה, במזומן, סכום בשיעור שליש מסך כל ההוצאות שהוצאו ע"י החברות הנ"ל [9,503,394 ₪]. הכל כמפורט בטבלה המצ"ב לנוחיותך.

....

עם מילוי כל האמור לעיל ובסמוך לאחר מכן, ייערך הסכם המבוסס על רוח ועיקרי ההסכם שערך עו"ד ישראל שלו בעבור החברות הנ"ל שעל-פיו יוסדר צירופך לבית קדימה בע"מ, בין בעצמך באופן אישי ובין עפ"י בחירתך- באמצעות תאגיד המצוי בבעלותך המלאה והישירה".

(נספח י"ח לתצהיר אפל).

1. אפל, אשר חפץ בהשלמת העסקה, פרע את חובו כלפי המוכרים, לאחר קבלת מכתבו הנ"ל של עו"ד שכטר. לטענת התובעים, עם פרעון החוב, הוסר התנאי היחיד שהיה על אפל למלא, טרם מימוש זכאותו לרכישת 1/3 מהזכויות בנכס. ברוח הבנה זו שלחה גם ביום 22.7.08 באת-כוחו החדשה של אפל, עו"ד שלומית הראל-שוורץ, מכתב לבאי כוחם של עיני וברדוגו, בו נאמר, כי עתה, משהסדירה התובעת 2 את חובותיה למוכרים במלואם, "אין כל מניעה להשלמת העסקה בהסכם המבוסס על ההסכם שערך עו"ד ישראל שלו, בשינויים המחויבים מכך שעתה מדובר בשלושה שותפים" (נספח כ' לתצהיר אפל).

יחד עם זאת, אפל ובאת-כוחו לא הסתייגו מדרישת התשלום במזומן שפירט עו"ד שכטר במכתבו, לא בכתב ולא בע"פ.

1. ביום 31.7.08 השיב ב"כ הנתבעים למכתבה של עו"ד הראל-שוורץ וחזר על דרישתו להפקדת חלקו של אפל בעסקה במזומן, הפעם לידיו של נאמן:

"... בטרם נוכל להתקדם..., על שולחך להשליש את מלוא חלקו במזומן לידיו של נאמן, כזה המוסכם על כל הצדדים.

בנוסף אזכירך, כי מעבר לפירעון השליש הנ"ל, על שולחך לפרוע חובות דמ"ש וארנונה המתחייבים משימושו במושכר בבניין, וזאת מיום מסירת החזקה בבנין [09/07], ועד לחתימת ההסכם בפועל...

בכפוף לביצוע האמור לעיל, נוכל לקדם התאמת ההסכם שערך עו"ד ישראל שלו, בשינויים המתחייבים" (נספח כ"א לתצהיר אפל).

ו. טיוטת "ספטמבר 2008"

1. אפל העיד כי לנוכח הקשיים שהנתבעים הערימו במשא ומתן, פנה לברדוגו ולעיני והציע להם מספר הצעות, שעשויות היו, לדבריו, "להסיר את המתיחות ולמנוע את המחלוקות בין הצדדים". בין היתר, הציע אפל לוותר על האופציה כנגד פיצוי, אשר ישקף שליש מערכו הנוכחי של הנכס בניכוי שליש מהשקעת הנתבעת 3 לרכישתו. במקביל, פנה אפל בראשית חודש ספטמבר 2008 לשמאי אינג' פן, אשר העריך את הנכס בשווי של 31,000,000 ₪ (כ-8,500,000$) (סעיפים 101-102 לתצהיר אפל).
2. ביום 25.9.08 שלח ב"כ הנתבעים, עו"ד שכטר, לב"כ של אפל טיוטת הסכם הקצאת מניות הכוללת, לטענת התובעים, שינויים מהותיים שכל מטרתם הייתה להכשיל את העסקה (נספח כ"ג לתצהיר אפל, להלן: "טיוטת ספטמבר 2008"). התובעים טוענים, כי סעיף 2 לטיוטה החדשה קבע שורה של תנאים מתלים, ביניהם:
3. דרישה להפקדת חלקו היחסי של אפל מראש ובמזומן, 7 ימים לפני מועד חתימת ההסכם.
4. דרישה להתחייבות אפל לשאת בתשלום מלוא המיסים, ההיטלים וההוצאות בקשר עם ההסכם, לרבות מס שבח ומס רכישה, שכר טרחת עורכי דין ורואי החשבון.

כמו כן, בסעיף 5.2 לטיוטה הוספה הדרישה, לפיה הצדדים מתחייבים, כי לא תלויים ועומדים נגדם כל תביעות או הליכים משפטיים. דרישה אחרונה זו כונתה על ידי התובעים כ"חוסר תום לב קיצוני", שכן לטענתם עקב ההיכרות רבת השנים בין אפל לבין ברדוגו, ידע האחרון היטב, כי כנגד אפל החל להתנהל הליך פלילי וכן ניתן נגדו פסק דין בחודש ספטמבר 2007, בו חויב לשלם למדינה 21 מליון ₪, שהערעור לגביו עודנו תלוי ועומד. התובעים מדגישים, כי שני ההליכים הללו החלו לפני כניסתו של ברדוגו לעסקת המכר.

הנתבעים מצידם טוענים, כי לא מדובר בתנאים "חדשים" כפי שטוען אפל, אלא תנאים לגיטימיים וענייניים, שלא נועדו לסכל את העסקה (סעיף 237 לסיכומי הנתבעים).

ז. פגישת המשא ומתן מיום 7.10.08

1. אפל העיד בתצהירו, כי התנגד למימוש האופציה בתנאי טיוטת ספטמבר 2008, והמגעים בין הצדדים פסקו לחלוטין. בכתב התביעה ובתצהירו של אפל לא צוין ולו ברמז, כי לאחר שנשלחה הטיוטה התקיימה בין הצדדים פגישה ביום 7.10.08 (להלן: "פגישת אוקטובר 2008"). גם בכתב ההגנה ובתצהירי ברדוגו הפגישה אינה נזכרת, אך מסתבר, כי ביום 7.10.08 התקיימה במשרדו של עו"ד שכטר פגישת משא ומתן בהשתתפות אפל ובנו, עו"ד שלו, עו"ד הראל שוורץ, ברדוגו, עיני, עו"ד שכטר ומנהל הכספים של חברת המזרח, מר שמוליק עודי.
2. כל העדים מטעם הנתבעים, העידו במהלך שמיעת העדויות על קיומה של הפגישה "המכוננת", כטענת הנתבעים, שבה הוסכמו התנאים החדשים לעסקה, גם על דעת אפל.

לשיטת הנתבעים, הסיכום בין הצדדים היה שאפל יפעל לאתר קונה לכל הבניין, אולם הוא לא איתר קונה, לא הודיע דבר ולא ביקש לחזור לשולחן המו"מ או להשלים את העסקה המקורית ולכן המו"מ הסתיים בלא שנקשרה עסקה. לדבריהם, אפל עשה כל שביכולתו כדי להתחמק מלקדם את המשא ומתן בין הצדדים, ולא שילם לנתבעים כל סכום בגין התמורה שהיה עליו לשלם כדי לרכוש זכויות בנכס, ואף לא את דמי השכירות.

1. עו"ד שלו שהוזמן כעד תביעה תיאר את הפגישה כקשה וכינה אותה "פגישת העלבונות". אפל התייחס כמעט בעל כורחו לפגישה במהלך חקירתו הנגדית, ואישר כי לאחר מכן לא שבו הצדדים לשולחן המו"מ. באי-כוחו של אפל טענו בסיכומיהם, כי מדובר בגרסה שהומצאה על ידי הנתבעים לצורך המשפט, והיא כוזבת מתחילתה ועד סופה.

בשלב זה הדברים נאמרים בקצרה. בהמשך אפרט כיצד הוכח, כי הטיעון בדבר הכשלת מימושה של האופציה מחודש 3/08 על ידי הנתבעים, נועד להסתיר מעיני בית המשפט את העובדה שהוסכמו הסכמות חדשות לאחר פגישת אוקטובר 2008, בדבר מציאת קונה חדש לנכס או תשלום מלוא התמורה על ידי אפל – הסכמות שהופרו על ידי אפל דווקא ולא על ידי הנתבעים. מאז לא חודש המו"מ ולא נעשה דבר מצד אפל כדי לקדם את העסקה עם הנתבעים.

ח. דרישת הנתבעים לתשלום דמי שכירות עבור המשרדים

1. חלפו מספר חודשים. ביום 2.9.09 פנו הנתבעים אל אפל במכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים. במכתב נדרש אפל לפנות את הנכס ולשלם לנתבעים את מלוא חובו, בגין שכירות הנכס (נספח כ"ד1 לתצהיר אפל). במכתב נאמר, כי נעשתה פנייה אל אפל עוד בחודש יולי 2009, אשר לא נענתה.
2. ביום 6.9.09 השיב אפל במכתב, אשר מוען לעיני באופן אישי, כדלקמן:

"נדהמתי מקבלת המכתבים שבנדון... מכתב הנראה ממש מנותק מהסיכומים בינינו, זר להם, ולמען האמת כאילו ממש מתכחש להם... כבר בתחילת הדרך סוכם בינינו, בכתב וע"פ, כתנאי לעסקה וכחלק בלתי נפרד ממנה, כי חלקי יהווה 33% מהזכויות בממכר ובבניין בתמורה לסכום אשר הושקע בו [סכום אשר לשיטתך עמד כל כ-9 מיליון ₪]... במשך תקופה של כ-7 חודשים המתנתי בכדי שנוכל להיפגש ולהסדיר את מימוש הזכויות שלי בממכר, כאשר כל אותה תקופה הדגשת בפני מספר רב של פעמים כי כל הסיכומים בינינו שרירים וקיימים, לא זאת בלבד, אף חזרת והבהרת זאת במכתביך...אשר על כן, אבקשך להודיעני מתי ניתן להשלים את עסקת מימוש זכויותי בממכר אשר לפיהם אהיה בעלים של כ- 1,200 מ"ר של הבנין, לרבות שטח המשרדים שלי בתמורה לעלות הנזכרת לעיל" (נספח כד2 לתצהיר אפל).

1. בתגובה למכתבו של אפל, נשלח אליו מכתב, בו נאמר כי אין ולא היו לאפל זכויות בנכס, "וככל שבעבר נוהל משא ומתן בדבר אפשרות כלשהי שתינתן לך לרכוש זכויות בבניין ו/או במרשתי בנסיבות מסוימות, שלא התקיימו...- הרי שמשא ומתן זה הסתיים מזמן; ואפשרות זו ממילא אינה עומדת על הפרק" (נספח 16 לתצהיר עיני).

למכתב זה לא השיב אפל באופן מיידי.

בהמשך, נפגשו אפל ועיני במשרדו של האחרון. לטענת התובעים, במהלך פגישה זו חזר עיני על הצעתו, כי אפל יוותר על זכותו תמורת סכום כספי, אך אמר, כי עליו להתייעץ עם ברדוגו בנושא. בסופו של יום עיני לא חזר אל אפל. עו"ד שכטר הצהיר כי שוחח עם עו"ד הראל- שוורץ, שטענה באוזניו כי אינה מעודכנת בהתפתחויות, בין היתר כתוצאה מן ההליכים המשפטיים שהתנהלו באותה עת בארץ ובחו"ל בעניינו של אפל, אך הבטיחה כי תעביר לאפל את בקשתו להאיץ את המו"מ (סעיפים 11-12 לתצהיר ברדוגו).

בסיכומי התשובה של אפל, אין התייחסות לטענות אלה, למעט חזרה על האמירה, כי התנאים החדשים שפורטו בטיוטת 9/08 שערך עו"ד שכטר, לא היו קיימים בטיוטת 3/08 שערך עו"ד שלו, ולא באו אלא מתוך רצון הנתבעים למנוע מהתובעים את מימוש האופציה.

ט. התביעה לפינוי המושכר

1. ביום 19.1.10 הגישה הנתבעת 3 לבית משפט השלום בתל אביב, תביעה לפינוי הנתבעת 2 מהמושכר (תא"ח 25440-01-10). התביעה התקבלה בהסכמה דיונית שהושגה בין הצדדים, וניתן לה תוקף של פסק דין ביום 11.4.10. בית המשפט (כב' השופט י' קורן) הציע לצדדים, כי מועד הפינוי יידחה ליום 11.5.10, באופן שיאפשר למבקשים (התובעים כאן) לפנות לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן צו מניעה זמני. בית משפט השלום הוסיף וקבע, כי אם לא יינתן צו מניעה זמני עד ליום 11.5.10, בין אם הוגשה בקשה לצו שסורבה, ובין אם לא הוגשה בקשה כלל - ייכנס צו הפינוי לתוקפו, אך לנתבעת תינתן שהות של 90 יום לפינוי הנכס, בכפוף לתשלום דמי שכירות ודמי ניהול חודשיים.

י. הבקשה לצו מניעה זמני

1. בהסכמת הצדדים, הוארך המועד להגשת הבקשה עד ליום 18.5.10, וביום 16.5.10 הוגשה התביעה דנן ועימה הבקשה לצו מניעה זמני, שיאסור על פינוי התובעים מהמושכר עד לבירור תביעתם, בטענה כי ניתנה להם אופציה לרכישת חלק מזכויות הבעלות בנכס ולכן אין לפנותם ממנו.
2. בהחלטתי מיום 28.6.10 קבעתי כי יש מקום ליתן צו מניעה זמני, שכן:

"חרף כפירתם הגורפת של המשיבים, על יסוד הרקע העובדתי שנפרס בפני אני קובעת, כי עלה בידי המבקשים להוכיח קיומה לכאורה של אופציה לרכישת חלק מהזכויות בנכס תוך שנה... במקרה דנן, הוחלפו טיוטות ומכתבים בין הצדדים, בנוגע למימוש האופציה, באופן שאינו מותיר מקום לספק, כי הצדדים היו מודעים לקיומה של האופציה וניהלו משא ומתן לקידומה...".

צו המניעה הזמני ניתן בכפוף למספר תנאים. בין היתר נקבע, כי המבקשים (התובעים) יגישו תביעתם לבית המשפט תוך שבעה ימים, וכן ישלמו למשיבים דמי שכירות חודשיים בסך 15,975 ₪, החל מיום 25.6.10 ובכל 25 לחודש, עד לסיום ההליכים בתביעה. עוד קבעתי, כי פיגור בתשלום העולה על 45 יום יפקיע את הצו מאליו.

יא. הבקשות לביטול צו המניעה הזמני

1. ביום 30.8.10 הגישו הנתבעים בקשה לביטול צו המניעה הזמני, לאחר שלטענתם לא שילמו התובעים את דמי השכירות עבור המושכר בחודשים יוני-אוגוסט 2013. בהחלטתי מיום 8.12.10 קבעתי כך:

"על המשיבים לצרף הסבר מקדים לתשלום שיבוצע לאחר 25 כל חודש. בהעדר הסבר מניח את הדעת לאיחור שיהיה, אם יהיה, תינתן החלטה מיידית על ביטול צו המניעה, אם תוגש בקשה לביטולו, ללא כל צורך בתגובה נוספת מצד המשיבים".

1. ביום 6.12.10 הגישו הנתבעים בקשה נוספת לביטול צו המניעה הזמני. בבקשתם טענו הנתבעים, כי ביום 25.7.14 וביום 25.8.13 מסרו התובעים שני שיקים משוכים מחשבונו של מר גיל אפל. לאחר הפקדת השיקים התקבלה הודעה מהבנק, כי שני השיקים חזרו בעילה של "ניתנה הוראת ביטול". לדבריהם, מיום 25.7.13 ועד למועד הגשת הבקשה חלפו יותר מ-45 ימים ולא ניתן הסבר מראש לאי ביצוע התשלום או לביטול השיקים. לפיכך, חל פיגור בתשלום המצדיק ביטולו של צו המניעה מאליו.

בהחלטתי מיום 5.11.13 הוריתי על ביטול צו המניעה הזמני וקבעתי כך:

"התנהלותם של המשיבים והתייחסותם המתחמקת לבקשה מעלים, כי המשיבים עשו דין לעצמם וחדלו לשלם את דמי השכירות, למרות שהובהר להם מספר פעמים בעבר, כי התשלום מהווה תנאי יסודי והכרחי להמשך קיומו של צו המניעה הזמני".

כך הגיעה לסיומה תקופת השכירות בנכס ונפתחה הדרך לפינויים של התובעים מהחלק שהושכר להם, כאמור בפסק הפינוי של בית משפט השלום. בסיכומי הנתבעים צוין, כי אפל פונה מהנכס ולא שילם עד היום את התשלומים ואת הוצאות המשפט, שנפסקו לזכות הנתבעים.

יב. סיכום ביניים

1. להלן פירוט האירועים בצורה גראפית:

יג. טענות הצדדים

1. התובעים טוענים, כי הנתבעים העניקו להם אופציה בת שנה, מחודש יולי 2007 עד לחודש מרץ 2008, לרכישת 1/3 מן הזכויות בנכס. לגרסתם, לאחר שאפל הודיע על רצונו לממש את האופציה, הושגו בינו לבין עיני הסכמות בנוגע לאופן המימוש, אשר מצאו את ביטוין בטיוטת מרץ 2008 שכתב עו"ד שלו.
2. לדברי התובעים, סמוך לאחר מתן ההודעה על מימוש האופציה, נפתחה חקירת משטרה נגד ברדוגו ומנעה את מימוש האופציה באותו מועד. הנתבעים ביקשו מאפל לדחות את המגעים למימוש האופציה, אך משהוסרה המניעה בחודש יולי 2008, פעלו הנתבעים, כך לשיטת התובעים, להכשיל את מימוש האופציה "על ידי הצבת תנאים בלתי אפשריים בכלל, והשונים באופן יסודי מאלה שכבר גובשו בפרט... הכל לנוכח העובדה שמחיר הנכס האמיר בתקופה זו פלאים" (סעיף 3.1 לסיכומי התובעים). לטענת התובעים, טיוטת מרץ 2008 מחייבת את הצדדים, ומשכך הם זכאים לקבלת סעד הצהרתי, לפיו הם רשאים לממש את האופציה ככתבה וכלשונה.
3. הנתבעים טוענים, כי הסיבה לכך שלא נקשרה עסקה בין הצדדים, הייתה רצונו של אפל להקפיא את המשא ומתן, על מנת לאתר קונה שירכוש את כל הנכס, זאת לאור מצבו הכלכלי הקשה. בסופו של יום, לאחר פגישת אוקטובר 2008, לא הצליח אפל למצוא רוכש לנכס ונטש את העסקה, מבלי ששילם כל תמורה בעדה, ועל כן אין לו אלא להלין על עצמו. לשיטת הנתבעים, מכלול האירועים שאירעו מאז שנת 2008, ובהם מאסרו של אפל בגין הרשעתו בפלילים והליכי חדלות הפירעון שננקטו נגדו – מלמדים כי האופציה פקעה ומטים את הכף אל עבר דחיית התביעה.
4. לכתבי הטענות והתצהירים שהוגשו מטעם הצדדים צורפו מסמכים רבים. מטעם התובעים העידו אפל ובא-כוחו בראשית הדרך, עו"ד ישראל שלו. מטעם הנתבעים העידו בא-כוחם בעסקת הרכישה עו"ד אברהם שכטר, עיני שהגיש תצהירו וברדוגו. בהערת אגב יצוין, כי אפל וברדוגו הסתמכו על תצהירי עדותם הראשית, שהוגשו במסגרת הדיון בבקשה לצו מניעה זמני ולא הוסיפו עליהם.

דיון והכרעה

האופציה לרכישת הנכס

1. השאלה הראשונה שהועמדה להכרעה היתה - האם, כטענת אפל, ניתנה לו אופציה לרכישת 1/3 מן הזכויות בנכס.

נקודת המוצא לתחילת הדיון בשאלה נפקותה המשפטית של האופציה הייתה העובדה שההסכמות בין הצדדים לא הועלו עלי כתב. הנתבעים טוענים שוב ושוב בסיכומיהם, כי אפל לא הצביע על מסמך המעיד על מתן האופציה או על תנאיה, ולפיכך, אין לה כל נפקות משפטית.

1. אופציה לרכישת מקרקעין - ההיבט המשפטי
2. על פי גישתה של פרופ' גבריאלה שלו, "חוזה אופציה הוא חוזה המעניק לצד אחד זכות ברירה לרכוש או לשכור נכס... ביסוד חוזה האופציה מונחת אפוא יכולת בחירה של בעל האופציה בין התקשרות לבין אי-התקשרות בעסקה העיקרית נושא האופציה" (גבריאלה שלו דיני חוזים- החלק הכללי 196 (2005). בדומה לכך, כותבים פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן כך: "בדרך כלל מהווה חוזה אופציה הקדמה לחוזה הסופי. חוזה כזה מעניק לצד הזכאי זכות לכפות על משנהו חוזה למימושה של האופציה" (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א' 314 (1991). מהגדרות אלה עולה, כי ביסודו של חוזה האופציה עומדת היכולת הניתנת לאחד המתקשרים לבחור אם להתקשר בעסקה העיקרית אם לאו (ע"א 692/12 פרידמן נ' שפירא (7.8.13), פסקה 30, להלן: "פרידמן").
3. הנתבעים סבורים, כי קיומה של אופציה לרכוש נכס מקרקעין או חלקו מותנית בארבעה תנאים מצטברים: הראשון, האופציה צריכה להינתן בכתב; השני, תשלום תמורה בגין האופציה; השלישי, איסור ליתן את האופציה למי שמחזיק במקרקעין והרביעי, דיווח על האופציה לרשויות המס.

אקדים ואומר, כי הנתבעים מסתמכים בטיעוניהם בעיקר על הוראת סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, על אף שמדובר בחקיקה הקשורה בדיני המיסים, ומפנים כבדרך אגב להוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), וחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").

1. באשר לדרישת הכתב, סעיף 23 לחוק החוזים קובע, כי "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים".

התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה אף היא כתב, כפי שקובע סעיף 8 לחוק המקרקעין: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

הלכה היא, כי אופציה לרכישת מקרקעין כמוה כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, כהגדרתה של "עסקה במקרקעין", ועל כן אף היא טעונה מסמך בכתב לפי הוראות חוק המקרקעין.

1. דרישת הכתב היא דרישה מהותית ולכן הצדדים אינם רשאים לוותר עליה. הטעם העיקרי לדרישת הכתב נעוץ בחשיבות שמייחס המחוקק להתחייבויות לעשיית עסקאות במקרקעין. מטרת המחוקק הייתה להדגיש, כי מדובר בהתחייבויות שיש להתייחס אליהן בכובד ראש, וכן ליצור ודאות באשר לתוכנה של העסקה במקרקעין (ע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ (4.8.14)).

במהלך השנים, החלו בתי המשפט לפתח בהדרגה "תורה מרככת" לדרישת הכתב ומצאו פתרונות שונים, גם כאשר לא היה בנמצא מסמך כתוב כלשהו, כמאמר כב' השופטת חיות בע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ (21.3.11) (להלן: "עניין שם טוב"), "תיבת הפתרונות המרככים" החלה אכן להתמלא אט אט".

בעיקר הדברים אמורים במקרים שבהם עמידה דווקנית על דרישת הכתב עלולה לגרום בעקבותיה ביטול של עסקאות, למרות שכוונתם הברורה של צדדים להסכם ניתנת להוכחה גם בדרכים אחרות.

ברוח הגישה המרוככת, קבעה הפסיקה, כי לצורך קיום דרישת הכתב, די במסמך שיכיל את הפרטים המעטים והבסיסיים- "מסגרת העסקה ותחומיה" (ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה (1982) בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642 (1993)). הוכרה גם האפשרות להשלים את הפרטים החסרים על פי דין או על פי נוהג (ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ"ד ל(1) 800 (1976)).

בעניין זוננשטיין נקבע כי, אמנם, נקודת המוצא העקרונית היא כי בהעדר מסמך בכתב - העסקה אינה תופסת. עם זאת, בנסיבות מיוחדות, ניתן לרכך דרישה זו באמצעות עקרון תום הלב. שימוש זהיר בעקרון זה, לא ירוקן את דרישת הכתב מכל תוכן, אלא יביא לאיזון ראוי בין היסוד הצורני לבין היסוד המהותי (ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2) 278 (1988) (להלן: "עניין זוננשטיין").

1. בפסיקה מאוחרת יותר, המבוססת על העקרונות שנקבעו בעניין זוננשטיין, נקבע בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 1985 (1996) (להלן: "עניין קלמר"), כי במצבים "מיוחדים, ויוצאי דופן יש להיזקק לעיקרון תום הלב כדי להתגבר על עיקרון הכתב" (שם, עמ' 197). בית המשפט ציין בפסק דין זה, כי אין לקבוע מראש רשימה סגורה של מצבים בהם עקרון תום הלב יוכל לסייע להתגבר על דרישת הכתב, אך הדגיש כי לאותם מצבים יוצאי דופן יהיה מאפיין משותף והוא שתעלה מהם "זעקת הגינות", שתצדיק סטייה מעקרון הכתב. לאור חשיבות דרישת הכתב, השימוש בעקרון תום הלב צריך להיעשות בזהירות רבה.

בהמשך הדרך נקבע, כי ניתן להכיר בתוקפה של התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין, גם אם המסמך הכתוב נעדר פרטים "גרעיניים", שאינם ניתנים להשלמה מכוח הדין או הנוהג, כאשר קיימות ראיות חיצוניות למסמך הכתוב המעידות בבירור על התגבשותה של העסקה ועל גמירות דעתם של הצדדים (עניין שם טוב והאסמכתאות הנזכרות שם).

בעניין שם טוב הובהר, כי התגברות על דרישת הכתב באמצעות עקרון תום הלב, ראוי שתיעשה במשורה ותוך נקיטת זהירות יתרה מחשש "לריקון כוונתו של המחוקק לעניין הכתב מתוכנה" (עניין שם טוב, פסקה א' לפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין; וכן ראו גם ע"א 6766/11 חג'אזי נ' חגאזי (23.6.13).

ניתן לסכם ולומר, כי מקום שהצדדים הסכימו על הפרטים החיוניים לחוזה, יכול בית המשפט לפעול להשלמת החוזה ודרישת המסוימות אינה נגרעת ובלבד שאין בין הצדדים אי-הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים (ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998); פס"ד פרידמן פסקה 34).

1. מתן אופציה לאפל לרכישת הנכס
2. בענייננו, לא קיים מסמך ראשוני בכתב, המעגן את קיומה של האופציה הנטענת. יחד עם זאת, בחלוף הזמן, הוזכרה האופציה בטיוטות ובמסמכים, המלמדים, כי האופציה אכן הייתה שרירה וקיימת, והצדדים אף ניהלו משא ומתן לשם קידומה. שני הצדדים נדרשו לעניין זה בעדותם בבית המשפט ואישרו, כי עצם מתן האופציה היה מוסכם על דעת כולם.
3. בעדותו, הסביר אפל, כי ההסכמות בינו לבין ברדוגו לא עוגנו במסמך כתוב, לאור מערכת היחסים הקרובה ורבת השנים בין השניים: "אני עם יעקב ברדוגו מערכת היחסים בינינו הייתה כזאת שלא היה צריך נייר בינינו. לצערי. היום מתברר שזה לא נכון" (עמ' 91, שו' 5-7). עו"ד שלו העיד אף הוא, כי לאור יחסי החברות הקרובים בין אפל לברדוגו, לא נהגו השניים להעלות את ההסכמות אליהם הגיעו על הכתב (עמ' 62, שו' 23-24). אולם, חרף עובדה זו, כאשר התגלעו מחלוקות בין הצדדים מצא אפל לנכון לשגר מכתב לעיני (נספח כד 2 לתצהיר אפל) המתייחס להסכמות שהיו בין הצדדים, ועיני אף השיב לאפל באמצעות באי כוחו, ובתשובתו לא טען, כי האופציה מוכחשת על ידי הנתבעים (נספח 16 לתצהיר עיני).
4. ברדוגו נמנע בתצהירו מלהתייחס לאמירה המפורשת במכתבו של עו"ד שלו, לפיה לאפל ניתנה אופציה לשנה, שמסתיימת בפורים. בחקירתו הנגדית, שלל תחילה ברדוגו מכל וכל שהנחה את עו"ד שלו לשלוח לאפל את המכתב, ואף הכחיש שידע על עצם קיומו (עמ' 315, שו' 32).

כאשר נשאל ברדוגו כיצד ידע עו"ד שלו על דבר האופציה שניתנה לאפל השיב: "הוא יכל לדעת את זה ממר אפל עצמו, הוא יכל לדעת את זה ממר עיני, הוא יכל לדעת את זה ממני. אני לא זוכר בתקופה הזו שיחה שבה אני אומר לו משהו כזה... אני לא ביקשתי ממנו לעשות את זה" (עמ' 321, שו' 28-31).

בסופו של דבר, כאשר נשאל ברדוגו שוב אם המכתב משקף את ההבנה בין הצדדים, לפיה אפל צריך "לסיים את ענייניו" מול מוכרי הנכס עד מרץ 2008, השיב "כן" (עמ' 322, שו' 4).

עינינו הרואות, כי ברדוגו אמנם לא אישר כי ניתנה לאפל "אופציה", אולם העיד על קיומה של אפשרות שאפל יכנס לעסקה כשותף, ועל הדרישה כי יסדיר את ענייניו מול המוכרים עד פורים 2008 (עמ' 322, שו' 9-10).

1. גם עיני נדרש להתייחס בחקירתו הנגדית לשאלת קיומה של האופציה הנטענת. בעדותו, הסתייג עיני מהמילה "אופציה" (עמ' 280, שו' 11), ובחר להגדיר את ההסכמה שהושגה עם אפל כ"אפשרות להיכנס לעסקה על בסיס עלות" (עמ' 272, שו' 23), אמירה עליה שב וחזר מספר פעמים במהלך עדותו (עמ' 245, שו' 29-30; עמ' 246, שו' 6; עמ' 255, שו' 12-13).

הנה כי כן, הסתייגותו היחידה של עיני הייתה מהשימוש במילה "אופציה": "אינני יודע אם זאת אופציה, כי אופציה זה דבר משפטי שיש לו משמעויות בנדל"ן ואנחנו הבנו את העניין אחרת... אני לא יודע, לא יודע לתת זה לשם" (עמ' 272, שו' 10-11).

כאשר נשאל עיני, האם הסיכום עם אפל היה מוגבל בזמן השיב, כי הוא וברדוגו הסכימו ליתן לאפל שהות עד לחודש מרץ 2008 לממש את האפשרות להיכנס לעסקה: "...ואז אמרנו- טוב בסדר, לא נמתין עד בלי די, אז קבענו את המועד שהוא היה פורים בשנת 2008 שבו, איך אומרים? אם הוא רוצה, שיבוא ויממש" (עמ' 256, שו' 26-27).

1. כזכור, ביום 10.3.08 התריע עו"ד שלו על פקיעתה הקרבה של האופציה- "בפורים" (נספח ח' לתצהיר אפל). גרסתם של הנתבעים ביחס לנספח ח' הייתה מתפתלת ולא עקבית, לאורך עדותם. התחמקותו של ברדוגו מלהכחיש באופן ברור את האמור במכתב עו"ד שלו וטענתו הסתמית כי לא קיבל עותק מהמכתב, לא מלמדת כלל כי לא היתה הסכמה בין הצדדים למתן האופציה לאפל. ההיפך הוא הנכון. הוכח, כי המכתב שיקף נכונה את הסכמות הצדדים, בנוגע לקיומה של האופציה ומשך הזמן שניתן לאפל לממשה. בסופו של יום, על אף שהן עיני והן ברדוגו הסתייגו מהשימוש במילה "אופציה", הם אישרו, כי הגיעו להבנות עם אפל, לפיהן תינתן לאפל אפשרות להיכנס לעסקה, בכפוף להסדרת חוב דמי השכירות של אפל כלפי מוכרי הנכס (עדות ברדוגו, עמ' 321, שו' 8-9). על תנאי זה ניתן ללמוד גם מסעיף 3.6 להסכם רכישת הנכס, בו התחייבו הנתבעים לסייע למוכרי הנכס בגביית חוב דמי השכירות של אפל, וכן מסעיף 3.7 להסכם, בו התחייבו הנתבעים להצהיר, כי לא ימכרו לאפל זכויות קנייניות בנכס, כל עוד לא הסדיר את חובותיו כלפי המוכרים. עיני אישר בעדותו, כי כוונת הצדדים הייתה שאפל ייכנס לעסקה על בסיס עלות (עמ' 272, שו' 23).

1. לסיכום - מכלול הדברים דלעיל מעלה, כי דרישת הכתב התקיימה באמצעות ראיות חיצוניות (עדויות הצדדים) ומסמכים (מכתבים והסכם המכר) שהוחלפו בין הצדדים. האמור לעיל מהווה מענה הולם לדרישת הכתב המרוככת בפסיקה, וללא ספק מכיל את הפרטים ה"גרעיניים", המלמדים על גמירת דעתם של הצדדים.

בנסיבות אלה, עמידה דווקנית על הטענה, כי לא הוכח קיומה של האופציה במסמך בכתב, אשר נשנתה מספר פעמים בסיכומי הנתבעים - אינה במקומה ואין לה משמעות מעשית.

אני קובעת, כי הוכח במידה הנדרשת שהצדדים הסכימו ביניהם, כי לאפל תינתן אופציה לרכישת 1/3 מן הזכויות בנכס עד פורים, אשר חל במרץ 2008.

המו"מ למימוש האופציה

1. במכתבו מיום 11.3.08 אל עו"ד שלו, הודיע אפל, כי בכוונתו לממש את האופציה, ואף ציין, כי חודש לפני כן מסר על כך הודעה בע"פ לברדוגו ולעיני (נספח ט')., לאחר מכן נערכו מספר פגישות בין הצדדים, שבהן נדון אופן מימוש האופציה. פגישות אלה הולידו שתי טיוטות, אותן כינינו, בהתאם למועדיהן, "טיוטת מרץ 2008" וטיוטת "ספטמבר 2008".
2. טיוטת "מרץ 2008" ותנאיה
3. ביום 26.3.08 נפגשו עיני ואפל במשרדו של עו"ד שלו. ברדוגו נעדר מהפגישה, משום שיום קודם לכן זומן לחקירה במשטרה, ועיני לקח את המושכות לידיו. לאחר הפגישה, הכין עו"ד שלו טיוטה ושיגר אותה לצדדים (נספחים י"ג וי"ד) (להלן: "טיוטת מרץ 2008").

עו"ד שלו העיד, כי לאחר הפגישה יצר "פלטפורמה" של טיוטת הסכם ושלח אותה לצדדים, אולם לא קיבל מהם הערות (עמ' 66, שו' 17-18). בהמשך העיד, כי "נאמר שיקדמו את העסקה על בסיס כניסה לבית קדימה, זו הסיבה שהכנתי את הסכם ההקצאה. לגבי מועד תחילתה של האופציה לא נאמר לי... רוח הדברים היתה שממתינים עד שיתבררו העניינים אצל ברדוגו" (עמ' 68, שו' 10-13).

1. בחקירתו הנגדית, אישר עיני את דבר קיומה של הפגישה עם אפל, שבה "דיברנו על איך ניתן לקיים את ההסכמה שלנו ולאפשר לו להיכנס לעסקה על בסיס העלות" (עמ' 247, שו' 2-3). אולם, קריאת תצהירו של עיני מעלה, כי לגישתו, הטיוטה שהכין עו"ד שלו לא שיקפה את הדברים שהוסכמו בפגישה: "כאשר עיינתי בטיוטה כעסתי בלבי על עו"ד שלו שהוציא תחת ידיו טיוטה שתוכנה לא רק שלא היה מוסכם, אלא היה שונה מהדברים שנאמרו על-ידי בפגישה ולא היה מקובל עלי." (ההדגשה במקור ד.א., סעיף 25 לתצהיר). בהמשך, הצהיר עיני, כי אמנם באותו מועד הייתה "נכונות עקרונית" מצידו ומצד ברדוגו לאפשר לאפל להצטרף לעסקה, אך תנאי העסקה לא סוכמו (סעיף 26 לתצהיר עיני). במהלך עדותו טען, כי עו"ד שלו הכין את הטיוטה מיוזמתו (עמ' 250, שו' 18).
2. אין בידי לקבל את גרסתו של עיני, לפיה עו"ד שלו הכין את טיוטת מרץ 2008 מיוזמתו ועל דעת עצמו. מדובר בגרסה תמוהה, לאור העובדה שעו"ד שלו ייצג באותה עת את שני הצדדים, ולא את אפל לבדו. עיני אישר שלעו"ד שלו לא היה כל עניין אישי בעסקה (עמ' 250, שו' 28) ומכאן שלא היה לו כל מניע לשלוח את טיוטת ההסכם "מיוזמתו ועל דעת עצמו". תמוה בעיני מדוע, על אף כעסו הגדול, כביכול, של עיני על עורך הדין שלו, שהוציא לדבריו טיוטת הסכם המנוגדת לחלוטין להסכמות שהושגו בפגישה, לא עשה דבר בנדון ושקט על שמריו. כמו כן, עיני אפשר לעו"ד שלו להמשיך לייצג את ענייניה של "בית קדימה" לפחות עד לשנת 2009, ורק אז נשכרו שירותיו של עו"ד שכטר לצורך המשך המו"מ עם אפל.
3. כזכור, לאחר הפגישה בין אפל לעיני, ביקש עיני מאפל להשהות את הליכי מימוש האופציה עד לסיומה של חקירת המשטרה נגד ברדוגו (על כך העיד עיני בעדותו- עמ' 278, שו' 27). גם בשלב זה, לא הסתייג עיני מתוכנה של טיוטת מרץ ורק ביקש לדחות את מועד מימושה לתאריך אחר.

ייתכן שהדחייה המבוקשת הייתה נוחה גם לאפל, שלא מיהר לשלם את הסכומים הנדרשים עבור 1/3 מהזכויות, ולדברי הנתבעים אף לא שילם את דמי השכירות עבור השטח שהושכר לו ושימש למשרדו.

המסקנה המתבקשת היא, כי בין הצדדים הוסכם להשהות את המשך המשא ומתן למימוש האופציה, מעבר לחודש מרץ 2008, ואיש מהצדדים לא הסתייג בשלב זה מטיוטת מרץ 2008 ולא ביקש להוסיף עליה או לשנותה.

1. התמורה המוסכמת
2. מחלוקת עזה נטושה בין הצדדים בשאלת התמורה המוסכמת, בגין האופציה לרכישת שליש מן הזכויות בנכס עליה הוסכם.

אפל טוען שההתחשבנות על התמורה הייתה צריכה להתבצע כדלקמן:

1/3 מסך הוצאות הנתבעים לרכישת הנכס (לרבות הוצאות מימון)

פחות

1/3 מסך ההכנסות מדמי שכירות בנכס מיום רכישתו

שווה סה"כ

הסכום שעל אפל לשלם

הנתבעים טוענים – להד"ם אך מתקשים להתמודד עם הראיות שהוצגו להוכחת גרסתו של אפל.

1. מסמך ההתחשבנות (נספח י"ז2)
2. להוכחת טענתו בדבר מתווה ההתחשבנות המוסכמת, צירף אפל לתצהירו את נספח י"ז2, הוא מסמך ההתחשבנות, שנשלח אליו ביום 3.7.08. עיני אישר, כזכור, כי המסמך הוכן לבקשתו על ידי מר שמוליק עודי, מנהל הכספים של חברת המזרח (להלן: "עודי") (עמ' 245, שו' 6-8).

לתיק בית המשפט לא הוגש תצהירו של מר עודי וגרסתו באשר לאופן הכנת מסמך ההתחשבנות לא נשמעה. עיני העיד, כי הנחה את מר עודי כיצד להכין את המסמך ואישר, כי המסמך כולל את ההכנסות וההוצאות שהיו באותה עת (עמ' 245, שו' 6-8).

1. עיון במסמך ההתחשבנות מלמד, כי מתוך כלל הסכומים המפורטים בו הופחת רק סכום אחד בסך 350,000 ₪ (בגין הכנסות שכר דירה) והתוצאה הסופית שהתקבלה לאחר הפחתתו מופיעה תחת הכותרת "סה"כ עלויות, נטו 9,503,394".

לטענת התובעים, התמורה שאפל נדרש לשלם הייתה 1/3 מסכום זה, דהיינו 3,167,800₪. התובעים מציינים, כי הסכום של 3,167,800 ₪ מופיע גם ב"הואיל" השישי לטיוטת ספטמבר 2008 שערך עו"ד שכטר, בו נכתב "הואיל ועובר לחתימת הסכם זה בדק הרוכש את נכונות כל הסכומים הנקובים בטבלה (נספח "ג") ומצאם, נכון לתאריך הקובע- נכונים ומתאימים, ולפיכך בכפוף למילוי התנאי המתלה שלהלן ופרעון מלוא חלקו של הרוכש בתמורה הנ"ל [שליש] בסך 3,167,800, תבצע החברה את ההקצאה המבוקשת, והרוכש יהפוך לשותף מלא בחברה".

הנתבעים מכחישים טענה זו וטוענים כי היה על אפל לשלם סכומים נוספים בתמורה לאופציה, כפי שפורטו בחלק המרכזי של טיוטת ספטמבר 2008.

1. עו"ד שכטר ייצג את הנתבעים באופן בלעדי בשלב הכנת טיוטת ספטמבר 2008, ואין חולק כי פעל בשם הנתבעים ועל פי הנחיותיהם. טיוטת ספטמבר נוסחה ונשלחה לאפל כחלק מהמשך המו"מ, שחודש לאחר סיום חקירתו של ברדוגו במשטרה. על פני הדברים נראה, כי הסכום של 3,167,800 ₪ המופיע ב"הואיל" השישי לא נזרק בחלל האוויר, אלא נגזר ממסמך ההתחשבנות שנערך ע"י מר עודי, על פי הנחיותיו של עיני. חרף כל האמור לעיל, טענו הנתבעים והם טוענים כך עד היום, כי התנאים הכלולים בהמשך טיוטת ספטמבר, שעל פיהם נדרש אפל לשלם סכומים נוספים, מעבר לסך של 3,167,800 ₪ (בין היתר כדמי שכירות, מיסים וכיוצ"ב), לא היו תנאים חדשים ולא נועדו לסכל את העסקה. לכאורה קיימת סתירה פנימית בין ה"הואיל" השישי בטיוטת ספטמבר לבין המשכה ולכן נדרשת בחינתם של התנאים, המכונים על ידי אפל "חדשים" (להלן: "התנאים החדשים").
2. התנאים "החדשים"- האם נועדו לסכל את העסקה?
3. בתצהירו מנה אפל את התנאים החדשים והמסכלים, שנועדו לטענתו להכשיל את העסקה. חלקם תנאים כספיים וחלקם נוגעים להתנהלות הצדדים, כדלקמן:
4. הדרישה להפקיד את התמורה מראש.
5. דרישה להתחייבות אפל לשאת בכל המיסים, ההיטלים וההוצאות שיחולו על החברה כתוצאה מהעסקה.
6. הדרישה להצהרה, כי לא תלויים ועומדים כנגד מי מהצדדים הליכים משפטיים העלולים להשפיע על בית קדימה או על בעלי מניותיה.

(נספח 106 לתצהיר אפל).

1. במהלך עדותו, מנה אפל תנאים נוספים, אשר לדבריו היו תנאים חדשים שנועדו לסכל את העסקה:
2. הדרישה שלא להכניס לעסקה מישהו אחר מלבדו (עמ' 148, שו' 23).
3. כוונת הנתבעים לבצע את העסקה בדרך של רכישת מניות בבית קדימה, כך שאפל יהיה מיעוט בחברה ולא יוכל להשפיע על קבלת החלטות, ובכלל זה קבלת שליש מן הזכויות בקרקע (עמ' 149, שו' 17).
4. הדרישה לשלם את חוב הארנונה על המשרדים בהם ישב (עמ' 150, שו' 3).
5. הדרישה לשלם את דמי השכירות לנתבעים כתנאי לביצוע העסקה.
6. הנתבעים טוענים כי הודיעו לאפל שיהיו מוכנים לדון באפשרות צירופו כשותף בנכס בהתקיים מספר תנאים: הראשון, תשלום חוב דמי השכירות למוכרים בעלי הקרקע; השני, פינוי חלקים מהמושכר שאותם החזיק אפל שלא כדין; השלישי, תשלום דמי שכירות לבית קדימה בגין השימוש במושכר; הרביעי, תשלום שליש מסכום העסקה (סעיף 21 לכתב ההגנה). בסיכומי הנתבעים נטען, כי גרסתו של אפל לא הייתה עקבית אלא מתפתחת - דבר המצביע על היעדר מהימנות בולט של אפל, ומקטין לאפס את משקלה.
7. בטרם אכנס לדיון מפורט בכל אחת מן הדרישות והמענה שניתן להן על ידי הנתבעים אציין, כי מרבית הדרישות החדשות פורטו לראשונה בטיוטת ספטמבר 2008 וכאשר נשאל עליהן עו"ד שכטר בחקירתו הנגדית, השיב כי מדובר ב"תנאים מסחריים" (עמ' 239-240).

נדון כעת בכל אחד מן התנאים "החדשים" לשיטת אפל או "מסחריים" לשיטת הנתבעים:

1. הדרישה להפקיד את התמורה מראש
2. בסיכומיו טוען ב"כ הנתבעים, כי הדרישה להפקיד את הכסף מראש, לפני חתימת ההסכם, לא הייתה דרישה חדשה, שכן אפל עצמו העיד, כי לא סוכם דבר באשר לסדר הדברים (עמ' 141, שו' 12). בנוסף, דרישה זו לא הייתה אמורה לסכל את העסקה, לאחר שאפל הודיע יותר מפעם אחת שהכסף מוכן אצלו (נספח י' לתצהיר אפל). ואולם, עיון בהסבר שניתן על ידי אפל בנושא זה מעלה, כי אפל הודיע שהכין כשלושה מיליון ₪, אך לא אישר כי היה בכוונתו לשלם את הכסף מראש, לפני חתימת ההסכם, ואף שלל את ההיגיון הכלכלי הטמון בדרישה זו (עמ' 136-138).
3. לאחר שמיעת העדויות התברר, כי הדרישה להפקדת התמורה מראש הפכה לתיאורטית בלבד. ברדוגו ועיני העידו, כי בפגישה מיום 7.10.08 הם נסוגו מן הדרישה להפקיד את הכסף לפני חתימת ההסכם, ולא פירטו את הסיבה לכך (עמ' 303, שו' 20). אין חולק, כי בטיוטת ספטמבר 2008, שלא נחתמה על ידי אפל, מופיעה דרישה זו כדרישה מרכזית, שאפל לא היה מוכן לקבלה וייתכן כי התנגדותו הנחרצת של אפל לדרישה זו, גרמה לנתבעים לסגת ממנה. מכל מקום, הנתבעים ויתרו על הדרישה. למרות זאת, ב"כ התובעים ממשיכים להתייחס אליה בסיכומיהם, כאל דרישה חדשה ובכך מבקשים להעצים את התחושה, כי הנתבעים ביקשו לסכל את העסקה כולה.
4. הדרישה להתחייבות לשאת בכל המיסים
5. אפל נדרש בטיוטת ספטמבר 2008 לשאת בכל תשלומי המיסים וההיטלים שיחולו על העסקה. עו"ד שכטר נשאל על ידי בית המשפט מדוע מצא לנכון להוסיף דרישה זו והשיב: "...מכיוון שאני הבנתי שרואי החשבון של בית קדימה לא נותנים תשובה חד משמעית לגבי מה החבויות, המסויות שעלולות לחול מהעסקה הזו, אני נדרש על ידי הלקוחות להבטיח שאם תהיה איזה שהיא חבות כלשהי, ישלם אותה מר אפל" (עמ' 240, שו' 13-16).
6. מדובר בדרישה שלא נזכרה בהתכתבויות הקודמות בין הצדדים, ונכללה לראשונה בטיוטת ספטמבר 2008, על פי דרישת "הלקוחות" - הנתבעים. היקפה הכספי של דרישה זו לא הוברר, אך אין ספק שמדובר בדרישה להוספת סכומים מעבר לסך של 3,167,800 ₪, שאפל נדרש לשלם על פי הטיוטה המוקדמת מחודש מרץ 2008. מדובר איפוא בדרישה חדשה, שהוספה על פי דרישתם של הנתבעים, וטענתו של אפל כי נועדה להכשיל את העסקה או להטיל על שכמו נטל כספי נוסף - מקובלת עלי.
7. הדרישה להצהרה כי לא תלויים ועומדים הליכים משפטיים
8. הנתבעים טוענים, כי בכוונת אפל היה לבצע את העסקה באמצעות חברת צביון או חברה אחרת בשליטתו, שאינה קשורה להליכים שהיו תלויים ועומדים באותו מועד נגד אפל אישית. לכן לא הייתה לחברה הרוכשת מניעה להצהיר הצהרה מסוג זו. בנוסף טוענים הנתבעים, כי מדובר בדרישה לגיטימית, שכן אין כל הגיון מסחרי לבצע עסקה מסחרית שתגרום נזק לחברה.
9. קצפם של התובעים על טענה זו בא לידי ביטוי בסיכומי התשובה. ב"כ התובעים טענו, כי מדובר בהיתממות ברורה והוסיפו, כי ההליכים התלויים ועומדים לא הפריעו לנתבעים, כאשר אפל גלגל לחיקם הזדמנות עסקית יוצאת מן הכלל לקניית הנכס. אולם משהגיעה השעה "לפרוע את השטר" - פתאום החלו לדקדק עימו.
10. אין צורך להכביר מילים על חוסר הגיונה של דרישה זו, המועלית בין צדדים קרובים לעסקה, שכל אחד מהם היה נתון לחקירה משטרתית, בשלב זה או אחר של המשא ומתן. שני הצדדים לא ראו בהליכים הפליליים שהתנהלו נגד אפל, מכשול להשגת היעד של רכישת הנכס ומימוש האופציה, אך הנתבעים מצאו לנכון לכלול אותה בטיוטת ספטמבר 2008.

מקובלת עליי טענתו של אפל, כי דרישה זו הייתה דרישה חדשה, שנועדה לתקוע מקלות בגלגלי המו"מ, ואין להתפלא אפוא שאפל התרעם ולא הסכים לה.

1. הדרישה שלא להכניס לעסקה מישהו אחר מלבד אפל
2. הנתבעים טוענים, כי ההסכמה והאפשרות להיכנס לעסקה התייחסו לאפל בלבד. עו"ד שלו העיד, כי ברדוגו הביע את דעתו במפורש כי אינו מסכים להכניס לעסקה צד שלישי אחר (עמ' 61, שו' 27).
3. אין בידי לקבל טענה זו. הנתבעים היו מודעים לעובדה שאפל היה שרוי בקשיים כלכליים והתקשה בגיוס כספים למימוש האופציה. בנוסף, הנתבעים עצמם מציינים כי אפל לא התכוון לבצע את העסקה באופן אישי, אלא באמצעות חברה מטעמו או באמצעות גורם אחר. בנסיבות אלה, ספק אם הייתה הצדקה עניינית להוספתה של דרישה זו, ולכל הדעות, מדובר בדרישה חדשה שנולדה לראשונה בטיוטת ספטמבר 2008.
4. הכוונה לבצע את העסקה בדרך של רכישת מניות בבית קדימה
5. הנתבעים טוענים, כי עיון בתצהירו של אפל מעלה, כי אפל לא טען שמדובר בדרישה חדשה שנועדה לסכל את העסקה, אלא להיפך - בין הצדדים נדון מנגנון של רכישת הזכויות בדרך של רכישת מניות, להבדיל מהעברה בעין של זכויות בעלות בנכס (סעיף 35 לתצהיר אפל).
6. בעניין זה מקובלת עלי עמדת הנתבעים. כזכור, עו"ד שלו הכין טיוטה של הסכם הקצאת מניות בבית קדימה בטיוטת מרץ 2008, והעיד כי הטיוטה הוכנה ברוח הדברים שסוכמו בפגישה שהייתה בין הצדדים. אין ספק אפוא כי מדובר באחת מהאפשרויות שנדונו בין הצדדים, וטענתו של אפל כי מדובר בדרישה חדשה, שנועדה לסכל את העסקה, אינה יכולה להתקבל.
7. הדרישה לשלם את חוב הארנונה
8. הנתבעים טוענים, כי מדובר בדרישה לגיטימית ומציינים, כי אפל העיד בחקירתו הנגדית כי אין ולא היה כל חוב ארנונה, ולכן ממילא תנאי זה אינו מכשיל את העסקה.
9. אני קובעת, כי בין אם מדובר בדרישה שנזכרה לראשונה, לאחר הוצאת טיוטת מרץ 2008 ובין אם לאו, הרי אין חולק כי היה על אפל לשלם את דמי הארנונה בגין החלק ששימש לו כמשרד בנכס, ולכן טרונייתו בעניין זה אינה מובנת.
10. הדרישה לתשלום דמי השכירות לנתבעים
11. בסיכומיו, טוען ב"כ הנתבעים, כי הטענה הנוגעת לתשלום דמי השכירות היא טענה חדשה, שהועלתה לראשונה בסיכומי התובעים ודי בכך כדי להביא לדחייתה.

לגופו של עניין טענו הנתבעים, כי הדרישה לשלם למוכרים את חוב דמי השכירות, הייתה דרישה יסודית של המוכרים, כבר בשלב המו"מ הראשוני לכריתת הסכם המכר, והיא אף מצאה ביטויה בהסכם המכר.

1. אפל אינו חולק על כך שהדרישה לשלם את חוב השכירות למוכרים היא דרישה "ישנה", ואף טוען, כי הסדיר את חובו למוכרים והודיע על כך במכתב "חגיגי" לנתבעים (נספח כ' לתצהיר אפל). המחלוקת מתייחסת לדרישה לתשלום דמי שכירות לנתבעים בגין המשרדים, שאפל טוען כי נועדה להכשיל את המו"מ ונזכרה לראשונה בטיוטת ספטמבר 2008. כחיזוק לטענה זו מציינים ב"כ של אפל, כי ברדוגו החזיק משרד בנכס, מבלי לשלם דמי שכירות לבית קדימה במשך כארבע שנים, כפי שאישר עיני בחקירתו הנגדית (עמ' 263, שו' 1-3)
2. בניסיון להסביר את הדרישה לתשלום דמי שכירות לחברת בית קדימה, העיד ברדוגו כי אפל הפך לשוכר "רגיל", כאשר התברר לנתבעים סופית שהמגעים להכנסתו כשותף לעסקה בבית קדימה לא צלחו (עמ' 325, שו' 27). לדבריו: "אנחנו יודעים שהוא ממסמס... ולכן אנחנו ... זה נגמר... עכשיו אתה הופך לשוכר... אני אומר את זה מפורשות. העניין הזה הסתיים מבחינתו בינואר 2010" (עמ' 325, שו' 27).
3. עדותו של ברדוגו אינה מסייעת להבהרת דרישת של הנתבעים, בנוגע לתשלום דמי שכירות לחברת קדימה.

ככל שהדברים נכונים לגבי מעמדו של אפל כשוכר, הרי מדובר בתקופה שתחילתה בינואר 2010, כפי שציין ברדוגו בעדותו, ואין בהם כדי להסביר את דרישת התשלום של הנתבעים במכתבו של עו"ד שכטר מיום 31.7.08 (נספח כ"א לתצהיר אפל), כי אפל ישלם את דמי השכירות המתחייבים מהשימוש במושכר החל ממועד זה.

הדרישה נשנתה שוב בטיוטת ספטמבר 2008, למרות שבמסמך ההתחשבנות שנשלח לאפל על פי הנחיותיו של עיני, לא מופיעה כל דרישה לתשלום דמי שכירות לנתבעים. מקובלת עליי הטענה, כי במצב דברים זה הדרישה לשלם מיד ומראש את דמי השכירות לחברת בית קדימה, כתנאי למימוש האופציה- הייתה דרישה חדשה שהועלתה בחוסר תום לב ומתוך כוונה לסכל את מימוש האופציה על ידי אפל. ודוק: אפל היה זכאי ל-1/3 מדמי השכירות שנגבו על ידי הנתבעים מאז רכישת הנכס, ובכל חודש שחלף הצטבר לרשותו סכום נוסף שהיה אמור להיות מנוכה לבסוף מהתמורה בגין האופציה.

1. לסיכום פרק זה, ממרבית הדרישות החדשות שהועלו בטיוטת ספטמבר 2008 נודף ריח רע, המעלה את החשד, כי הנתבעים ביקשו להכשיל את העסקה. טענתם של הנתבעים, כי מדובר בתנאים מסחריים לגיטימיים, שמרביתם סוכמו כבר מראש, אינה עולה בקנה אחד עם העדויות והמסמכים או עם הגיונם של דברים.

אפל התרעם כנגד דרישות הנתבעים. בנסיבות אלה, ניתן היה לצפות, כי אפל ידרוש לחזור לשולחן המשא ומתן לצורך מימוש האופציה, בהתאם לתנאים שפורטו בטיוטת מרץ 2008, אולם דרישה כזו לא באה מצידו של אפל. די במפתיע, אפל בחר לסטות ממתווה העסקה המוסכם ולמעשה, נטש מיוזמתו את העסקה, כפי שעלתה עלי כתב בטיוטת מרץ 2008.

על כל אלה יפורט להלן.

נטישת העסקה על ידי אפל

1. סטייה ממתווה העסקה המוסכם- איתור רוכש חדש
2. כזכור, בעקבות הטיוטה שנשלחה בחודש ספטמבר 2008, נערכה פגישה בין הצדדים ביום 7.10.08. הפגישה התקיימה על רקע המבוי סתום אליו הגיעו הצדדים, נוכח דרישותיהם החדשות של הנתבעים, שהועלו במכתב עו"ד שכטר מספטמבר 2008 ובטיוטת ספטמבר 2008. לדברי הנתבעים, בפגישה העלה אפל את ההצעה למצוא קונה לנכס במחיר השוק (אשר הוערך על ידי שמאי מטעמו באותה עת ב-31 מליון ₪), באופן שיעקוף את הצורך בחתימה על הסכם משולש, ויאפשר לשלושת השותפים לממש את רווחיהם מהעסקה בדרך אחרת.

הפגישה לא התנהלה ברוח טובה. אפל הטיח במהלך הפגישה בעו"ד שכטר טענות קשות. התובעים מציינים, כי גם עו"ד שלו כינה את הפגישה "פגישת העלבונות" וסיפר, כי במהלכה טענה עו"ד הראל-שוורץ, כי הדרישות החדשות הן "דרישות של הכשלה" (עמ' 81, שו' 20).

1. הדיון בפגישת אוקטובר 2008 נעשה לראשונה בסיכומי התשובה של התובעים, ואינו נזכר קודם לכן. העובדה, כי אפל בחר בתצהירו שלא לציין כלל את דבר קיומה של הפגישה, אשר במהלכה העלה הוא את ההצעה למצוא קונה לנכס במחיר השוק, מעוררת תהייה, במיוחד לאור העובדה שההצעה הזו מהווה סטייה ממתווה העסקה המוסכם.

עו"ד שלו, אשר נכח בפגישה, העיד על שהתרחש בה: "אפל הודיע שהוא מסוגל להביא קונה בתמורה גבוהה שיקנה את הבעלות של כולם, עיני אמר שיבורך, עיני אמר ואז אתה תקבל כפי חלקך, בניכוי כל ההוצאות שהיו..." (עמ' 80, שו' 23-25). עו"ד שלו, העיד כי בפגישה זו התבקש לנסח סעיף בטיוטת ההסכם שכונה על ידו Tag Along, לאור האפשרות שאפל יאתר צד שלישי שיהיה מעוניין לרכוש את הנכס (עמ' 81, שו' 24).

1. אפל אישר למעשה בחקירתו הנגדית, כי הוא עצמו היה מעוניין לאתר רוכש חדש לנכס, אשר באמצעותו יוכל לשים ידיו על הנכס כולו. לדבריו: "...בפגישה הזאת מה שסוכם זה... שהם נותנים לי את האופציה ללכת לרכוש את כל הנכס, ואז כתוצאה מזה הלכתי והוצאתי את השמאות... אני במעמד של הולך לקנות את כל הנכס" (עמ' 185, שו' 22-28).

עו"ד שכטר העיד אף הוא על מתווה העסקה החדש שביקש אפל ליצור: "...הנושא העיקרי שבאמת מר אפל התעקש עליו זה הנושא הזה של ה-tag along . מכיוון שהוא אמר, יש לי קונה ב-18 מיליון, ואני לא רוצה להיות כבול שלוש שנים עכשיו לנכס הזה..." (עמ' 236, שו' 9-18).

1. אולם, חרף הצהרתו החגיגית של אפל, כי בכוונתו לרכוש את כל הנכס באמצעות צד שלישי, דבר לא אירע. הנתבעים מפנים למייל ששלח עו"ד שכטר ב-23.11.08 לעו"ד שלו, בו הוא מפציר בו להשלים את טיוטת ההסכם ולנסח את סעיף ה- Tag Along בקשר עם אפשרות מכירת מניות לרוכש צד ג' – אשר לא נענה כלל (נספח 1 לסיכומי הנתבעים). עו"ד שלו אישר בעדותו כי קיבל את המייל, אך לא השיב לו (עמ' 81, שו' 20). עו"ד שכטר העיד כי נאמר לו בעל פה כי אפל "טרוד" ואינו פנוי להשלים את העסקה (סעיפים 10-12 לתצהיר שכטר).
2. אין חולק, כי על אף הסיכום בין הצדדים בסיומה של פגישת אוקטובר 2008, אפל לא איתר קונה לנכס, לא הודיע דבר על כך לנתבעים ולא ביקש לחזור לשולחן המשא ומתן. הנתבעים מצידם נקטו בשיטת "שב ואל תעשה" - לא דרשו מאפל להתקדם במשא ומתן, מחד גיסא, ולא הודיעו על ביטול העסקה, מאידך גיסא. גרסת הנתבעים, כי ביקשו בפגישת אוקטובר 2008, כדברי ברדוגו: "לשים סוף פסוק לסאגה הזו" (עמ' 312, שו' 10-13) - לא קיבלה ביטוי מוחשי באותה עת.

עיני נשאל בחקירתו הנגדית האם בשלב כלשהו הודיעו הוא וברדוגו לאפל, כי הם מבטלים את האופציה שניתנה לו, ועל כן הוא חב בתשלום דמי השכירות בלבד, ותשובתו הייתה: "לפי מיטב זכרוני, לא" (עמ' 272, שו' 30). בסופו של יום, לא נקשרה עסקה ולא נשלחה הודעת ביטול פורמאלית על ידי מי מהצדדים. הפעם הראשונה שבה מצאו הנתבעים להתייחס לאופציה שלא מומשה, הייתה לאחר סדרת מכתבים שהוחלפו בין הצדדים במהלך חודש ספטמבר 2009, שנושאם הייתה "התראה לפני נקיטת הליכי פינוי המשרדים בגין חוב דמי שכירות".

1. ביום 16.9.09 שלח ב"כ הנתבעים מכתב למר אפל שכותרתו "בית קדימה- התראה לפני נקיטה בהליכים". בסעיף 2 למכתב ניתן למצוא התייחסות ראשונה לפקיעתה הנטענת של האופציה, וכך נאמר שם:

"למען הסר ספק, אין לך או למי מטעמך זכות כלשהי בבניין בית קדימה ו/או במרשתי; וככל שבעבר נוהל משא ומתן בדבר אפשרות כלשהי שתינתן לך לרכוש זכויות בבניין ו/או במרשתי- בנסיבות מסוימות, שלא התקיימו (כעולה בבירור גם מהמכתבים שצורפו למכתבך שבסימוכין)- הרי שמשא ומתן זה הסתיים מזמן ואפשרות זו ממילא אינה עומדת עוד על הפרק".

למכתב זה לא השיב אפל מיד, אלא כעבור מספר חודשים ביום 7.1.14 באמצעות באת כוחו עו"ד הראל-שוורץ. בסעיף 5 למכתב זה נאמר, כי "אציין רק כי גם אם ניתן היה לראות באופציה בעלת מועד פקיעה, כטענת מרשתך, הרי שמרשי הודיע במועד על כוונתו לממש את האופציה באופן שאינו משתמע לשתי פנים ומשעשה כן אין הזכות נתונה בידי מרשתך להודיע על פקיעתה או על ביטולה".

1. פקיעתה של אופציה מן ההיבט המשפטי
2. התובעים טוענים, כי לא היתה לנתבעים זכות להודיע על פקיעת האופציה או ביטולה, גם אם המו"מ לא הבשיל לכלל הסכם מחייב - אך לא הפנו לפסיקה התומכת בטענתם. הנתבעים מפנים בסיכומיהם לפסק הדין שניתן בת"א (מחוזי נצרת) 528/99 מאירי נ' מנהל מקרקעי ישראל (18.5.06) (להלן: "עניין מאירי"). בפסק דין זה נדונה תביעה לפסק דין הצהרתי וצו עשה של מי שביקש להקים תחנת דלק על חלקה שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל. בדומה לענייננו, טען הנתבע, מנהל מקרקעי ישראל, כי המשא ומתן לא הבשיל לכדי הסכם מחייב, לאור העובדה כי התובע ניתק את הקשר עם הנתבע ובכך בא המשא ומתן אל קיצו. בית המשפט קבע, כי על אף שהמשא ומתן היה בשלבים מתקדמים ותנאי ההסכם כבר סוכמו, התנהגות התובע חסרת תום הלב, היא אשר מנעה את אקט החתימה הפורמאלי. התובע נמנע מלפנות אל הנתבע ולהודיע כי הוא מקפיא את המגעים למו"מ, וניתק כליל את הקשר עם הנתבע. רק בחלוף חמש שנים של נתק מוחלט, פנה מחדש לנתבע על מנת לממש את העסקה. לפיכך, נדחתה התביעה. ערעור התובע לבית המשפט העליון - נדחה (ע"א 5570/06 מאירי נ' מנהל מקרקעי ישראל (10.11.08).
3. הנתבעים מוצאים נקודות דמיון רבות בין פסיקת בתי המשפט בשתי הערכאות בעניין מאירי לענייננו - הן מן הפן העובדתי והן מן הפן המשפטי. לטענתם, בדומה לעניין מאירי, המו"מ בין אפל לנתבעים הגיע לשלב מתקדם מאוד; אפל החליט לנטוש את המו"מ באופן חד צדדי; אפל ניתק את המגעים עם הנתבעים והתעלם מפניותיהם; בחלוף זמן רב ביקש אפל לבצע את העסקה, אך לא שילם את תמורתה או כל חלק ממנה. לבסוף, טוענים הנתבעים, כי אפל אינו יכול לבצע היום את העסקה, שכן הוא נמצא בהליכי חדלות פרעון.
4. איני סבורה, כי ניתן להקיש באופן מלא מפסיקת בית המשפט בעניין מאירי לענייננו. בעניין מאירי, קבע בית המשפט המחוזי כי הנתבע, מנהל מקרקעי ישראל, פעל בתום לב על פי הבטחתו והיה בדעתו להשלים את העסקה, אולם התנהגות התובע היא שהביאה לסיכול העסקה. בית המשפט קבע, כי התובע פעל בחוסר תום לב ונמנע מלפנות אל הנתבע בכל עניין הכרוך בעסקה. בענייננו, לא ניתן לומר כי אפל היה היחיד שפעל בחוסר תום לב, ולכן לא ניתן לומר, כי היה מעוניין במימוש העסקה לאורך כל הדרך.

במקרה דנן המצב שונה. עד שנת 2008 הוקפאו הליכי המו"מ לבקשת הנתבעים בשל הליכי החקירה שהתנהלו כנגד ברדוגו, על פי בקשתו המפורשת של עיני. משלב זה ואילך, כאשר חודשו המגעים בין הצדדים, לא ניתן לומר כי מי מהצדדים הציב את נושא מימוש האופציה בראש מעייניו.

המגעים בין הצדדים התנהלו לסירוגין והנתבעים לא גילו דעתם בזמן אמת, כי הם מבקשים לקצוב את משך תוקפה של האופציה. ואולם, התנהלותו של אפל מלמדת, כי החליט לנטוש את האופציה המקורית ולמעשה גרם לפקיעתה, למרות שהוכשרו לכאורה התנאים למימושה.

1. פקיעת האופציה לאור התנהגות אפל
2. התנהלותו של אפל לאורך כל הדרך ובמיוחד לאחר פגישת אוקטובר 2008, אשר קיומה הוצנע בין שלל טיעוניו- סותרת למעשה את הנרטיב העובר כחוט השני בטיעוני אפל, בנוגע להפרת האופציה על פי טיוטת מרץ 2008 מצד הנתבעים.

אפל לא עשה דבר כדי לממש את טיוטת מרץ 2008. בהמשך לא הגיב עניינית לטיוטת ספטמבר 2008, לא מצא קונה אחר ולא שילם את התמורה בגין האופציה או אפילו חלקה.

אפל ניתק כל מגע עם הנתבעים. באי כוחו לא השיבו למכתבו של עו"ד שכטר בנושא ניסוח סעיף ה-Tag Along, ובשום שלב לא ביקשו לחזור לשולחן המו"מ ולהחיות את המגעים בין הצדדים בנוגע לאופציה ולטיוטת מרץ 2008.

רק במסגרת התביעה דנן, שהוגשה בחודש מאי 2010, הטיח אפל בנתבעים כי הפרו את האופציה שניתנה לו ודרש להצהיר כי האופציה עדיין עומדת בתוקפה.

חוסר יכולת כלכלית

1. נראה, כי אבן הנגף הייתה ונותרה חוסר יכולתו הכלכלית של אפל לשלם את הסכום של 3,167,800 ₪, המהווה שליש ממחיר העלות על פי גרסתו, או כל סכום אחר. במהלך ניהול התביעה התברר, כי אין ביכולתו של אפל לשלם אפילו את דמי השכירות החודשיים בסך 15,975 ₪ והוא פונה מהחלק ששימש לו כמשרד בנכס, בהתאם לפסק הפינוי שניתן בבית משפט השלום.
2. בניסיון להוכיח כי קיים את חלקו בעסקה, אפל העיד, כי בשעתו, לאחר טיוטת מרץ 2008, היה ברשותו סכום הכסף הדרוש לחתימה על העסקה. לדבריו, לאחר "מאמצים על אנושיים", העמיד לרשותו חבר את סכום הכסף (עמ' 161, שו' 19). אולם, למרבה הפליאה, אפל לא פנה לנתבעים בהצעה לקבל את סכום הכסף שהיה בידיו, לטענתו; לא הציע להפקידו בידי נאמן שהוצע בשלב מאוחר יותר, ואף לא הפקיד את הסכום בידי באי כוחו או בקופת בית המשפט. בנסיבות אלה, גם אם נכונה הטענה, כי היה ברשותו של אפל סכום הכסף הדרוש לחתימה על העסקה, הרי הסכום נותר בחזקתו ולא שימש לקידומה של העסקה.

בהמשך, בפגישת אוקטובר 2008, ביקש אפל, כאמור, לאתר קונה שירכוש את כל הבניין, ומכאן אנו למדים כי אפל התקשה מבחינה כלכלית להשלים את העסקה.

1. עיני העיד כי מבחינתו, האפשרות שניתנה לאפל להיכנס לעסקה באה אל קיצה עם הגשת תביעת הפינוי: "ברגע שאנחנו, איך אומרים, לא הצלחנו להגיע איתו להבנה, לא הצלחנו לכרות איתו הסכם, לא הצלחנו לקבל ממנו את הכסף, והוא גם לא משלם שכר דירה, זאת אומרת נפרדו דרכינו. אני מצטער על כך שאף פעם לא נשלח מכתב שאמר מר אפל היקר, אנחנו לא מעוניינים להמשיך ולדון איתך לעולם בעניין האפשרות שנתנו לך בעבר" (עמ' 284, שו' 5-10).

לטענת הנתבעים, מאז הוגשה התביעה דנן, מצבו הכלכלי של אפל הלך והתדרדר. הוא נקלע להליכי חדלות פרעון, מונה כונס לנכסיו, וכיום הוא מרצה עונש מאסר מאחורי סורג ובריח.

1. התובעים התייחסו למצבו הכלכלי של אפל בסיכומי התשובה וטענו, כי אין לנתבעים אלא להלין על עצמם, על כך שבחלוף השנים הורע מצבו הכלכלי של אפל באופן שכיום עומד בנעליו נאמן, המוכן ומזומן לקיים את העסקה במקומו באחת מחלופות ההסכם המקורי. כמו כן טוענים התובעים, כי על בית המשפט להביא בחשבון, במסגרת שיקולי הצדק שבאכיפה, את זכויות נושיו של אפל, ובכללם המדינה.
2. הנאמן לא צורף להליך, עמדתו לגבי העסקה לא נשמעה והטענה כי הוא מוכן ומזומן לקיים את העסקה במקום התובעים, הועלתה לראשונה בסיכומי התשובה ללא תימוכין כלל.

מאז שהוגשה התביעה, חלפו ארבע שנים נוספות, אשר במהלכן היה בידי התובעים לשלם לנתבעים לפחות את הסכום המוסכם על דעתו של אפל, או להפקידו בידי גורם כלשהו – אך התמורה לא הופקדה. חרף עובדה זו טוען אפל, כי האופציה שרירה וקיימת.

אופציה – עד מתי?

1. אפל סבור שבידיו נתונה זכות לממש את האופציה גם היום, לאור העובדה שלא הוסכמו בין הצדדים מועדי התשלום תמורתה. אי הסדרתם של מועדי התשלום מעוררת קושי לא מבוטל. בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע, אמנם, כי אין מקום לקבוע באופן קטגורי שמועדי התשלום הם תנאי הכרחי לקיומה של מסוימות בעסקה, מאחר שלעיתים הוא עשוי להיות טפל ליתר פרטי העסקה (ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, פסקה 14 (24.7.2013)). אולם, הדברים אמורים כאשר מתברר כי התובע היה נכון לבצע את התשלום כולו על אתר, שכן קיום מיטבי של החוזה – היינו נכונות לביצוע לפי החלופה הטובה ביותר מבחינתו של הנושה – די בה כדי לתת מענה לאי הסדרה של מועדי התשלום (ראו: ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן, פ"ד נ(5) 820, 835 (1997).
2. בכתב התביעה, בתצהיר ובעדותו הארוכה של אפל, ואפילו בסיכומים שהגישו באי-כוחו, אין כל התמודדות עם העובדה, שאפל לא הציע לקיים את התשלום בסמוך להודעת המימוש או בשלב אחר כלשהו. למעשה, כלל לא ברור מתי בכוונת אפל להסדיר את התשלום, למרות שחלפו ארבע שנים ממועד הגשת התביעה. למרות זאת טוענים ב"כ התובעים בסיכומיהם, כי שיקולי צדק מחייבים לאכוף את העסקה גם היום.

שיקולי צדק- האם נכון לאכוף כיום את המתווה המקורי של העסקה על פי טיוטת מרץ 2008?

1. האם העובדה שאפל נטש את העסקה על פי המתווה המקורי, ולא שילם את התמורה, מצדיקה מתן סעד הצהרתי כי אפל זכאי לממש את האופציה בשנת 2014?

התובעים, הטוענים כי כך יש לפסוק, לא פירטו בסיכומיהם את השיקולים המצדיקים את מימוש האופציה, ונדרשו לכך בקצרה רק בסיכומי התשובה.

1. הנתבעים טוענים כי מתן סעד הצהרתי מהווה למעשה אכיפת הסכם האופציה, הגורמת לעיוות כלכלי, שמשמעותו התעשרות אפל על חשבון הנתבעים. הנתבעים מוסיפים ואומרים, כי אכיפת ההסכם אינה מוצדקת גם מן הטעם הנוגע לזהות הגורם אשר יבצע את העסקה. לטענתם, כיום, לאור מצבו הכלכלי הרעוע של אפל, ברור כי אפל עצמו לא יוכל לבצע את העסקה- דבר העומד בניגוד גמור להסכמת הצדדים המקורית, לפיה העסקה תבוצע רק על ידי אפל עצמו.

101. סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, קובע כדלקמן:

" הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה:

(1) ...

(2) ...

(3) ...

(4) אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין."

הנתבעים מפנים בסיכומיהם לפסק הדין בע"א 5131/10 אזימוב נ' בנימיני (7.3.13) ולפסק הדין בדנ"א 2532/13 בנימיני נ' אזימוב (21.5.13), העוסק בשאלה אימתי תהא "אכיפת החוזה בלתי צודקת בנסיבות הענין" ומהן אמות המידה הצריכות להנחות את ביהמ"ש בבואו לשקול שלילת סעד של אכיפה מטעם זה, על פי סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות).

בית המשפט העליון קבע בענין אזימוב, כי לצורך מענה על שאלה זו יש להביא בחשבון הן את הנסיבות שהיו קיימות בעת כריתת החוזה והן את אלה שהתרחשו לאחר הכריתה - לפני ואחרי ההפרה. עוד נקבע, כי בעת שקילת מכלול הנסיבות, יש להניח על כפות המאזניים גם היבטים של אשמה מוסרית, ומשכך תיבחן התנהלותו של כל צד לחוזה כלפי משנהו. כך, ייבחנו לגבי המפר חומרת ההפרה והמאמצים שעשה כדי להימנע מלכתחילה מן ההפרה. לגבי הנפגע, ייבחנו בין היתר אשמו התורם להתרחשות ההפרה וקיום החיובים שנטל על עצמו בחוזה. סעד האכיפה יישלל רק אם בית המשפט יגיע למסקנה, כי זוהי התוצאה הצודקת ביותר בהתחשב באינטרסים הלגיטמיים של שני הצדדים.

102. בהסתמך על פסיקה זו, טוענים הנתבעים, כי החלטתו של אפל שלא להמשיך במתווה המקורי של העסקה ולנסות לאתר קונה אחר; אי מציאת קונה וזניחתו את המשך המשא ומתן - הם שהביאו לכך שהחוזה לא נכרת. משכך, אכיפתה בשנת 2014 של הסכמה עקרונית משנת 2007 בתנאיה הכספיים של שנת 2007 - אינה מוצדקת.

התובעים התייחסו לפסק הדין בעניין אזימוב בסיכומי התשובה וציינו, כי פסיקת בית המשפט העליון מחייבת את בית המשפט להגיע לתוצאה הפוכה. לגישתם, הנתבעים הם האשמים היחידים בכך שמימוש האופציה לא נעשה בחודש מרץ 2008 ונדחה שנים רבות. הם מוסיפים ואומרים, כי: "... הדחייה נעוצה רק ואך ורק בתאוות הבצע שלהם שהובילה אותם להפר את האופציה. לאפל- שהיה מעוניין במימוש האופציה במועדה- אין כל אשם תורם בעניין" (סעיף 92 לסיכומי התשובה).

103. מקורו של הסעד ההצהרתי הוא בדיני היושר, הדורשים מהעותר, בין היתר, ניקיון כפיים. על התובע להראות, כי תצמח לו תועלת מקבלת הסעד, וכן לשכנע שעל פי מאזן הנוחות מוטב לתת את הסעד מאשר לסרב לתיתו (אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, פרק ל"ג, עמ' 504)

בית המשפט אינו נזקק בהכרח לכל תביעה לסעד הצהרתי המובאת לפניו. על מבקש הסעד ההצהרתי להצביע על אינטרס לגיטימי שלו בקבלת הסעד, ועל כך שלא ייפגע אינטרס הצד שכנגד ואינטרס ציבור המתדיינים למעלה מן המידה (רעא 1910/04 אילונית פרוייקטים תיירותיים בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (22.6.04) והאסמכתאות הנזכרות שם).

104. כדי להגיע למסקנה אם מוצדק כיום להצהיר על קיומה של האופציה ממרץ 2008, ניתן להיעזר בהוראות סעיף 41 לחוק החוזים, העוסק בקיום חיוב חוזי תוך "זמן סביר". בהידרשו לפירוש המונח הנ"ל, קבע ביהמ"ש בת"א 48890/06 פרסום ויחסי ציבור אל רון חברה בע"מ נ' אלעזר ואח' (29.10.12):

"קביעת אורכו של הזמן הסביר תעשה בהתאם לכל מקרה באופן פרטני תוך התחשבות בטיב ההסכם בו מדובר... יש לפרש מתוך שתיקת ההסכם מהו הזמן הסביר להתקיימותו...סבירות זמן ההודעה תבחן לפי כל מקרה לגופו ואין לקבוע כללים נוקשים לגביה...יש לבחון את טיב ההסכם, את מטרתו ואת היחסים בין הצדדים. כמו-כן, נראה לי, שיש לבחון נתונים עובדתיים ומשמעותם הכספית, על אף שמדובר שנתונים הידועים רק בדיעבד ואינם מתייחסים רק לנקודת הזמן בה נחתם ההסכם.."

ועוד נאמר בע"א 6018/03 משה אוליאור נ' מסא א.א ייזום וניהול נכסים בע"מ (21.1.07):

"סבירות הזמן לקיומו של חיוב נגזרת מ"נסיבותיו של המקרה הקונקרטי והיא משתנה ממקרה למקרה בהתאם לתוכן החוזה ולכוונת הצדדים כפי שהיא משתמעת מהאמור בחוזה ומהתנהגותם לאחר חתימתו".

האם מוצדק להיעתר לבקשה למתן צו הצהרתי בשנת 2014, מכוח תביעה שהוגשה בחודש מאי 2010, לפיה בשנת 2008 נכרת חוזה למכירת שליש מהנכס במחירי תחילת שנת 2007, כאשר אפל מעולם לא שילם את אותם "מחירי עלות"?

105. הדרך לחתימת הסכם רכישת בית לודאית נסללה למעשה על ידי אפל, שהגה את הרעיון וניהל משא ומתן ראשוני לרכישת הנכס. הנתבעים הכירו בכך שאפל הוא שיזם את העסקה, ולעניין זה יפים דבריו של עיני בעדותו: "הערכתי את העובדה שמר אפל בכלל הציג את העסקה לברדוגו והציע לו להשתתף..." (עמ' 30, שו' 30-31). בתמורה לכך סוכם, כי אפל יקבל אופציה לרכישת 1/3 מהזכויות בנכס, והדבר הועלה על הכתב בטיוטת מרץ 2008. אלא, שטיוטה זו ננטשה על ידי אפל, שלא שלח הודעת קיבול לטיוטה ולא שילם את התמורה המוסכמת (לשיטתו), בסך 1/3 מעלות הנכס.

תחושת העוול שנגרם לאפל מהווה מסד לדרישה להצהיר, כי האופציה עדיין חיה וקיימת, אולם אין די בתחושה זו כדי להצדיק את מתן הסעד ההצהרתי המבוקש, בנסיבות הענין.

106. כפי שפורט בהרחבה בפסק הדין, לשני הצדדים הייתה תרומה לאי מימושה של האופציה. הנתבעים הערימו על אפל קשיים לא מבוטלים, כאשר הוסיפו לטיוטת ספטמבר 2008 תנאים חדשים, שלא נזכרו בטיוטת מרץ 2008, דוגמת הדרישה לשלם מיד את כל התמורה, ההתחייבות לשאת בכל המיסים והדרישה להצהרה, כי נגד אפל לא עומדים ותלויים הליכים משפטיים. אין ספק, כי בהצבת תנאים אלה ביקשו הנתבעים לסכל את ביצוע העסקה על ידי התובעים. אולם, גם התובעים ובעיקר אפל עצמו, תרמו בהתנהגותם לאי מימושה של האופציה. אפל לא שילם את התמורה המוסכמת בגין האופציה. בסופו של יום, זנח אפל את המתווה המקורי של העסקה. על אף הצהרתו בפגישת אוקטובר 2008, כי יפעל לאיתור רוכש לנכס, לא עשה כן ולא שילם את התמורה, בעצמו או באמצעות גורם אחר, עד עצם היום הזה.

106. לא ניתן להתעלם מכך שבחלק מן התקופה הרלבנטית, אפל היה טרוד בעניינים משפטיים שונים, ובהם ההליך הפלילי שהתנהל נגדו והסתיים במאסרו, וככל הנראה לא היה פנוי להשלים את העסקה, בראש ובראשונה מן ההיבט הכלכלי. יחד עם זאת, האופציה שניתנה לאפל לא יכולה לרחף בחלל האוויר ללא הגבלת זמן.

אופציה לרכישת נכס מקרקעין אינה בעלת חיים משל עצמה ואינה עומדת בתוקפה לעולם ועד. אופציה יש לממש תוך זמן מתקבל על הדעת, וכנגד תשלום התמורה המוסכמת בגינה.

107. אפל ניתק כל מגע עם הנתבעים לאחר פגישת אוקטובר 2008, ולא טרח לפנות אליהם ולהציג את כוונותיו העתידיות בנוגע לעסקה. בהקשר זה ראוי לציין, כי רק לאחר שהוגשה נגדו תביעת הנתבעים לפינוי מהמשרדים המושכרים בנכס, הגיש אפל את התביעה דנן, ועימה בקשה לצו מניעה זמני, שיאסור על פינויו מהמושכר עד לבירור תביעתו, אך גם לאחר מכן לא פעל לתשלום התמורה בגין האופציה, כולה או חלקה.

משלא נעשה דבר מהדברים הללו, במשך שש שנים (מאז שנת 2008 ועד למועד מתן פסק הדין), אין לומר עוד כי אפל גילה דעתו שבכוונתו לרכוש 1/3 מהזכויות בנכס. ואם תאמר, כי עצם הגשת התביעה מלמדת על רצינות כוונותיו של אפל, הרי העובדה שלא שילם את הסכום המגיע, אפילו לשיטתו, מלמדת כי הצהרות לחוד, ומעשים לחוד ובסופו של יום, הזכויות נותרו בידי הנתבעים במלואן.

המסקנה היא, כי לא נתונה בידי התובעים זכות לממש את האופציה ולמעשה האופציה "מתה מות נשיקה" ועברה מן העולם.

סוף דבר

התביעה נדחית.

בנסיבות הענין ובהתחשב במצבו הכלכלי של התובע 1, אני מחייבת את התובעים לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪.

ניתן היום, כ"ו תשרי תשע"ה, 20 אוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.