המרצת פתיחה, במסגרתה עותרת המבקשת, חברת מולדר בע"מ (להלן: "החברה"), ליתן פסק דין הצהרתי לפיו לחברה מעולם לא היו זכויות בעלות במגרש 3 בחלקות 15 ו-16 בגוש 10123 שבפרדס חנה, וכפועל יוצא מכך נפלה טעות מלפני הוועדה המקומית לתכנון ובניה- השומרון (להלן: "המשיבה"), שעה שהפיקה היתר בניה בו אישרה את הקמתו של בית מגורים על מגרש 3 בחלקות 15 ו-16, באופן שגרר את החברה לבנות במקרקעי הזולת שלא באשמתה. התובענה הוגשה בשעתה אף נגד בנק כרמל למשכנתאות בע"מ, אך ההליכים לגביו הסתיימו.

בהמרצת פתיחה זו ניתן על ידי פסק דין ביום 27.12.10, שדחה את התובענה, ומאחר שלא הוגשה תשובת המשיבה, לא היה צו להוצאות. על פי פסק דינו של בית המשפט העליון מיום 26.11.12 הוחזר ההליך בהסכמת הצדדים לדיון מחדש בפני משום שהמשיבה לא הגישה כתב תשובה. המשיבה הגישה כתב תשובה ולבסוף קויים דיון שבו נשמעה חקירת המצהיר מטעם החברה, מר איתן הלפרין, ולאחריו הגישו הצדדים סיכומיהם.

רקע

1. מר שמואל דליות (להלן: מר דליות) ומר עמירם שנקר (להלן: מר שנקר) היו רשומים בפנקסי המקרקעין כבעלים במשותף בחלקים שווים של חלקת קרקע בשטח של 9,928 מ"ר בפרדס חנה, הידועה כחלקה 17 בגוש 10123 (להלן: "חלקה 17"; נספח ט"ז להמרצת הפתיחה- נסח הטאבו מיום 8.12.96).

2. חלקה 17 כלולה בתוכנית מפורטת מס' ש/414 (במ) "שכונת יפה נוף פרדס חנה" (להלן: "התוכנית"), שאחת ממטרותיה היו, כפי שפורט בתקנון התוכנית (נספח א' להמרצת הפתיחה המתוקנת), איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים לחלקות 14-17 בגוש 10123. עוד לפני אישור התוכנית, ביום 4.9.89, הגיש שמאי המקרקעין מר גלעד יצחקי (להלן: מר יצחקי) למשיבה טבלאות שומה ואיזון לתוכנית (נספח ב' להמרצת הפתיחה המתוקנת), כאשר על פי טבלאות אלו חולקה חלקה 17 ל-10 מגרשים פרטיים.

3. ביום 7.12.93 נערך הסכם חלוקה ופיצול בין מר דליות ומר שנקר (נספח ו' להמרצת הפתיחה המתוקנת), על פיו הסכימו השניים לחלק ביניהם את עשרת המגרשים שבחלקה 17, כך שכל אחד מהם יקבל חמישה מגרשים. ביום 3.3.94 רכשה החברה, שפעלה בתחום היזמות, הבנייה והקבלנות, ממר דליות את חמשת המגרשים שהיו בבעלותו (נספח ח' להמרצת הפתיחה המתוקנת).

4. ביום 30.6.94 הגישה החברה בקשה להיתר בניה במגרש 3 בחלקות 15 ו-16 (נספח 2 לכתב התשובה). ביום 12.9.94 ניתנה החלטת המשיבה לפיה יש להשהות את הדיון שנוגע להקמת בית מגורים על מגרש 3 (נספח 4 לכתב התשובה). לאחר כחודשיים, ביום 21.11.94, ניתן לחברה היתר בניה מס' 940677 להקמת בית מגורים על מגרש מס' 3 בחלקות 15 ו-16 (להלן: "היתר הבניה"; נספח י"ג להמרצת הפתיחה המתוקנת).

תמצית טענות הצדדים

5. החברה טוענת שקיבלה מהמשיבה היתר בניה על מגרש 3 בחלקות 15 ו-16 והקימה עליו בית מגורים, אך עקב מעשי ו/או מחדלי המשיבה והבטחותיה, לא יכלה לרשום את זכויותיה במגרש זה. אי-הרישום מנע ממנה את מכירת הבית שנבנה על ידה, ולו הייתה יכולה למוכרו, תמורתו הייתה מכסה את יתרת חובה לבנק, כך שזה האחרון לא היה צריך לנקוט בהליכי כינוס נכסים נגד החברה כפי שעשה.

6. לטענת החברה, היא אינה הבעלים הרשום של מגרש 3 בחלקות 15 ו-16, אך המשיבה ראתה בה כבעלים בפועל, בעקבות החלטתה על איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים של חלקות 14-17 בגוש 10123, פעולות שנעשו על ידי המשיבה ושינו את זכויות הבעלים במגרש 3 בחלקות 15 ו-16.

7. החברה טוענת שרצתה להקים את בית המגורים במגרש 3 בחלקה 17, אך בקשתה נדחתה על ידי המשיבה בטענה שמגרש זה נלקח ממנה והיא תקבל תחתיו את המגרש בחלקות 15 ו-16. החברה מוסיפה שעל פי ההסכם שחתמה עם מר דליות, היא רכשה ממנו את זכות הבעלות בחלקה 17, ובכל זאת סירבה המשיבה להעניק לה את היתר הבניה, כאשר ברור שסירוב זה נבע מ"נטילת" מגרש 3 בחלקה 17 על ידה ובפיצוי על ידי "נתינת" מגרש 3 בחלקות 15 ו-16.

8. עוד טוענת החברה, שהמשיבה טעתה עת הוציאה היתר בניה שאסור היה לה להוציא, שכן מגרש 3 בחלקות 15 ו-16 אינו ולא היה אף פעם בבעלות מר דליות, כך שלהוצאת היתר הבניה למגרש 3 לא היה כל תוקף והוא חסר נפקות. לטענתה, המשיבה הטעתה את החברה לחשוב שניתן יהיה לבנות על מגרש 3 בית אותו ניתן יהיה למכור כשתושלם הבניה. החברה לא יכלה לגלות את הטעות או העבודות הנעלמות הגלומות ב"מצב החדש" שנגזר מהשינוי המאוחר אשר בעטיו הוצא היתר הבניה השגוי.

9. לטענת החברה, מגרש 3 הנמצא בחלקה 17 לא הופקע על ידי המשיבה ולא נלקח ממר דליות, וזכות זו הועברה לחברה. בעקבות רשלנות המשיבה, שהוציאה היתר בניה למבנה שלא ניתן למוכרו, על מגרש לא שלה, הסתמכה החברה על ההיתר והשקיעה 400,000 דולר. נטען, שאם החברה הייתה יודעת מראש שהבית לא ניתן למכירה בשל רשלנות המשיבה, היא מעולם לא הייתה משקיעה בבנייה סכום כלשהו ולא היתה מגישה מלכתחילה בקשה להיתר בניה, אם לאחר סיום הבניה לא ניתן לממש השקעה עסקית הגלומה בה.

10. מנגד טוענת המשיבה, שדין המרצת הפתיחה להדחות על הסף בשל התיישנות. עוד היא טוענת, שחלוף תקופת ההתיישנות גרם למשיבה נזק ראייתי רב, שכן כל בעלי התפקידים אצל המשיבה אינם עוד בתפקידיהם ועל כן כתב התשובה מוגש על סמך המסמכים אשר בתיקי המשיבה, אשר הניסיון הראה שאינם תמיד שלמים. זאת ועוד, מסמכים רבים, שהיה בהם כדי לשפוך אור על דרך ההתנהלות של החברה, לא צורפו להמרצת הפתיחה ולא מן הנמנע שבידי החברה מסמכים רבים אשר נשלחו מהמשיבה ולא גולו על ידם.

11. לטענת המשיבה, אין לה כל עמדה בנוגע לזכויות הקנייניות של החברה במגרש 3 בחלקות 15 ו-16, וככל שהחברה מבקשת שבית המשפט יצהיר על זכויות קנייניות, הרי שהיה צריך לצרף את בעלי החלקות הרלוונטיים ולמחוק את המשיבה. זאת ועוד, המשיבה סבורה, שהיא לא טעתה שעה שהפיקה היתר בניה על מגרש 3, שכן מגרש 3 אכן קיים על חלקות 15 ו-16 בגוש 10123, כך שהיתר הבניה שריר וקיים. לטענת המשיבה, היא אינה אחראית לכך שמאן דהוא בונה על קרקע שאינה שלו, וכאשר מבקש היתר הבניה אינו יודע אם המקרקעין שלו אם לאו.

12. המשיבה מבהירה, שהחברה ידעה שהיא בונה במקרקעין שאינם שייכים לה, ומכל מקום המשיבה אינה מכריעה בזכויות קניין, אלא מסורה לה הסמכות התכנונית לדון בבקשות תכנוניות, כאשר על החברה ליתן למשיבה ראשית ראיה על זכויות במקרקעין. המשיבה הסתמכה על הצהרות קנייניות של החברה עצמה, שעה שביקשה את היתר הבניה, והחברה ידעה, או היה עליה לדעת, שאינה בעלת הזכויות במגרש 3 בחלקות 15 ו-16, במיוחד כאשר המשיבה אינה הסמכות לדון בסכסוכים קנייניים.

13. לאור זאת, טוענת המשיבה, שהשאלה אם לחברה מעולם לא היו זכויות במגרש 3 בחלקות 15-16 אינה מעניינה של המשיבה, ומכל מקום החברה הייתה מודעת לכך, ועל כן אין מקום לקבלת המרצת הפתיחה.

דיון והכרעה

התיישנות

14. כאמור, המשיבה טענה שהתובענה של המבקשת התיישנה. בהקשר זה, החברה טוענת שמקומן של טענות הדחייה על הסף לפני הדיון בגוף הבקשה, וכי המשיבה לא העלתה כל טענה מקדמית בתחילתו של הדיון, כפי שהיה עליה לעשות (סעיף 21 לסיכומי החברה). לטענת החברה, המשיבה לא הגישה תגובה בכתב לתובענה שהוגשה על ידי החברה, ורק בדיון ביום 1.8.10 טענה ב"כ המשיבה לראשונה שיש להחיל התיישנות על הבקשה. מאחר שהמשיבה בחרה מרצון שלא להגיש כתב תשובה, והסתפקה בהעלאת טענות בעל פה בתחילת הדיון, כך לטענת החברה, הרי שהמשיבה החמיצה את המועד להעלאת טענת ההתיישנות (סעיף 22 לסיכומי החברה).

15. סעיף 3 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), קובע ש"אין נזקקים לטענת ההתיישנות אם לא טען הנתבע טענה זו בהזדמנות הראשונה לאחר הגשת התובענה". הוראה זו מטילה על הנתבע חובה להעלות את טענת ההתיישנות באופן מפורש וברור בהזדמנות הראשונה, שאם לא כן רואים אותו כמי שוויתר על הטענה. נשאלת השאלה מהי אותה "הזדמנות ראשונה" להעלאת טענת ההתיישנות. בעניין זה ציין כב' השופט ג' בך בע"א 630/90 שרה נ' ארגון מובילי לוד (העולה) בע"מ, פ"ד מה(5) 365, 370 (1991):

"לגופו של עניין, לא הייתי קובע נוסחה גורפת, כללית, שתכסה את כל המצבים, אלא בודק כל מקרה על ^-פי נסיבותיו המיוחדות. בעיקר יש לבחון בכל תיק בו מתעוררת סוגיה זו, מה הייתה מהות הדיון הראשון שהתקיים, אשר במהלכו לא העלה עדיין הנתבע את טענת ההתיישנות, מה היה העניין של הנתבע בנושא שהועלה אז, האם נקט עמדה כלשהי ביחס לאותו דיון והאם היה נוכח בו אם לאו".

16. על פי רוב, ייחשב מועד הגשתו של כתב הגנה כהזדמנות הראשונה להעלאת טענת ההתיישנות בידי הנתבע, באשר זהו כתב הטענות הראשון המוגש על ידו לאחר פתיחת ההליך. ואולם, הליך זה נפתח על ידי החברה בדרך של המרצת פתיחה, שבה לא היתה חובה, בעת שהוגשה התובענה, להגיש כתב תשובה. הפעם הראשונה שבה טענה המשיבה טענת התיישנות, היא הפעם הראשונה שבה טענה לגופה של התובענה, בדיון הראשון בתובענה זו, שהתקיים בפניי ביום 1.8.10, לאחר שהמרצת הפתיחה הוגשה ביום 12.7.10. על כן, אני דוחה את טענת החברה שהמשיבה אינה רשאית לטעון טענת התיישנות מכיוון שהחמיצה את השעה. אין על המשיבה חובה להגיש בקשה נפרדת על כך.

17. סילוק תובענה על הסף מחמת התיישנות מצריך זהירות מרובה, תוך מתן משקל לזכות החוקתית לגישה לערכאות. ואולם, על בית המשפט לשקול את התכלית והטעמים שבבסיס מוסד ההתיישנות (ראו: ע"א 9413/03 אלנקווה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (לא פורסם, 22.6.08); רע"א 901/07 מדינת ישראל- הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל (לא פורסם, 19.9.10)).

18. סעיף 5 לחוק ההתיישנות, שכותרתו "הזמן להתיישנות", קובע שהתקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה היא:

"(1) בשאינו מקרקעין- שבע שנים

(2) במקרקעין- חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) עשרים וחמש שנה"

19. אין מדובר בתובענה שבמקרקעין. מקרקעין מוגדרים בסעיף 1 לחוק ההתיישנות כ"קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה". על פי הדין, השאלה אם התובענה היא במקרקעין כהגדרתה בסעיף זה, נפסקת לפי תוכן התביעה ואין די בכך שמקור העילה הוא במקרקעין (ראו: ע"א 159/69 סלאמה נ' סלאמה, פ"ד כג(2) 221 (1969)). בע"א 258/88 פיכטנבוים נ' רשם המקרקעין, פ"ד מד(2) 576, 581 (1990)) נפסק למשל, שהעובדה שמקור המחלוקת במעשה של העברת מקרקעין, אינה הופכת את התביעה לתביעת מקרקעין. כך גם במקרה דנן. ממילא, אין צורך לדון בטענת החברה שמדובר במקרקעין מוסדרים עליהם לא חלה התיישנות בהתאם לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") (סעיף 22ב לסיכומים מטעם החברה).

20. על פי המרצת הפתיחה, טענתה העיקרית של החברה היא שבעקבות רשלנות המשיבה, זו האחרונה הוציאה לחברה היתר בניה למבנה שלא ניתן למוכרו (סעיף 63 להמרצת הפתיחה המתוקנת מיום 17.1.13). רשלנות המשיבה והיתר הבניה אליו מתייחסת החברה ככזה שנפלה בו טעות ולכן יש לבטלו, אינם עונים על ההגדרה של תובענה במקרקעין. היתר הבניה והזכות לקבל היתר בניה גם אינם טעונים רישום בפנקסי המקרקעין. משכך, תקופת ההתיישנות בענייננו היא כתובענה שאינה במקרקעין, שבע שנים.

21. מניין תקופת ההתיישנות מתחיל ביום בו נולדה עילת התובענה, כהוראת סעיף 6 לחוק ההתיישנות. החברה מסתמכת על כלל הגילוי המאוחר, וטוענת שהעובדות עליהן היא מבססת את עילת בקשתה נודעו לה לראשונה רק באפריל 2010, לאחר שניתנה החלטת כב' רשם ההוצל"פ בעניינה, ולכן התביעה לא התיישנה (סעיף 22ה לסיכומי החברה).

22. סעיף 8 לחוק ההתיישנות קובע את כלל הגילוי המאוחר כדלקמן: "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה". כלל זה עוצר את מרוץ ההתיישנות עד למועד בו יש בידי הניזוק לעמוד על כוח התביעה שבידו (ראו: ע"א 4114/96 המאירי נ' הכשרת הישוב חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נב(1) 857, 866 (1998)). במקרה שלפני, לא חל כלל הגילוי המאוחר, ואין זו התיישנות שלא מדעת.

23. כעולה מטענת החברה, בסעיף 64 להמרצת הפתיחה המתוקנת, החברה הסתמכה על היתר הבניה והשקיעה סכום של 400,000 דולר, ולאחר שהבית נמכר בסכום של 450,000 דולר, "רק אז התברר להם לאסונם, כי הבית וכל ההשקעה שהושקעה בו לא ניתן למימוש". כלומר, סמוך לאחר סיום הבניה ומכירת הבית בשנת 1995 נודע לחברה לטענתה על כך שאין לה זכויות במגרש 3 בחלקות 15 ו-16, שבו בנתה. כבר במועד זה נוצרה לחברה עילת התובענה וממועד זה יש למנות את מרוץ ההתיישנות.

24. דברים אלו עולים גם מעדותו של מר איתן הלפרין, מנהל החברה ובעל מניות בה (להלן: מר הלפרין). לשאלה מהו המועד שבו עלה החשד בליבו שאין לחברה זכויות במגרש 3 עליו נבנה הבית, השיב מר הלפרין שהחשד עלה כשניסה למכור את הבית בסביבות 1995 (עמ' 19 לפרוטוקול, שורות 8-10). כאשר נשאל מה עשה בשנת 1995 כשעלה בו חשד שהקרקע לא שלו או שתהיה לו בעיה למכור את הקרקע, ענה מר הלפרין, שבנקודה זו הוא פנה ליו"ר המשיבה בבקשה "להוציא אותי מהמצוקה שלי שהכנסתם אותי אליה" (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 1-4). כלומר, המידע שהוא בסיס התובענה היה ידוע לחברה כבר בשנת 1995. המרצת הפתיחה הוגשה כחמש עשרה שנים מאוחר יותר, כך שאין ספק שהתובענה התיישנה.

25. אף אם התובענה לא התיישנה, אין בכך כדי להועיל לחברה, שכן דין המרצת הפתיחה להידחות גם לגופו של עניין.

הזכויות הקנייניות במגרש 3

26. מגרש 3 המהווה חלק מחלקות 15 ו-16 נוצר כאמור בעקבות אישור תוכנית מס' ש/414 (במ), שמכוחה נערכו איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים של חלקות 14-17. הודעה על הפקדת התוכנית פורסמה ביום 16.10.90 (ילקוט הפרסומים 3799, התשנ"א, עמ' 3868). התוכנית אושרה ביום 31.5.91. ביום 11.5.95 פורסמה "הודעה בדבר אישור תוכנית מיתאר ובדבר ביטול הודעה", שביטלה את התוכנית ואשררה אותה מחדש (נספח ג' להמרצת הפתיחה המתוקנת).

27. על פי טבלאות האיזון ולוחות ההקצאה שנערכו על ידי מר יצחקי ביום 4.9.89, הבעלים הרשומים של חלקה 15 היו רבקה ינאי, משה ינאי, אראלה רוזנצוויג וכהן נועה. הבעלים הרשומים של חלקה 16, בה נמצא מגרש 3 בייעוד מסחר, היו בן עמי, רגב, שנער וויסברוט. הבעלים הרשומים של חלקה 17, בה נמצא מגרש 3 בייעוד מגורים, היו מר דליות ומר שנקר (נספח ב' להמרצת הפתיחה המתוקנת). מטבלאות האיזון עולה בבירור שמגרש 3 (מסחרי) הוקצה לבעלים של חלקה 16 ואילו מגרש 3 (מגורים) הוקצה לבעלים של חלקה 17. כלומר, מבחינה תכנונית, ככל שמבקשים לבנות בית מגורים במגרש 3, יש לבנות אותו על מגרש 3 שהוקצה למר דליות. אשר להסדרה הקניינית, היה צורך לבצע רישום איחוד כל החלקות הנמצאות בבעלויות שונות, וחלוקתן לפי התוכנית לבעלים השונים. אין זה משנה איפוא היו חלקות 15,16,17 קודם לכן. אז היה נרשם מגרש 3 למגורים על שם בעלי חלקה 17.

28. טבלאות האיזון הוכנו עובר להפקדת התוכנית ואישורה. בניגוד לטענת החברה, הן אינן מהוות בהכרח חלק ממסמכי התוכנית. אומנם, על פי סעיף 11.2 לתקנון התוכנית אליו מפנה החברה, "לגבי השטחים אשר כלולים "בתחומי האיזון" תוכן על ידי המועצה המקומית והוועדה המקומית מפת איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים כולל טבלת איזון על פרק ג' סעיף ז' בחוק התכנון והבניה. טבלאות האיזון ולוחות ההקצאה מהוות חלק בלתי נפרד מהתוכנית" (נספח א' להמרצת הפתיחה המתוקנת, ההדגשות שלי- מ' ר'), אך כאמור, מאחר שטבלאות האיזון של מר יצחקי הוכנו עוד בשנת 1989, ואילו התוכנית אושרה כשנתיים לאחר מכן, בשנת 1991, והאמור בתקנון נוקט לשון עתיד ("תוכן על ידי המועצה המקומית"), הרי שנושא ההסדרה הקניינית לא טופל במסגרת הליכי אישור התוכנית (וכך נקבע גם בהחלטת ועדת הערר המחוזית מיום 24.11.11- נספח כ"א להמרצת הפתיחה המתוקנת).

29. כשנתיים לאחר אישור התוכנית, ביום 7.12.93, נכרת "הסכם/חלוקה פיצול" בין מר דליות ומר שנקר המחלק את הזכויות ביניהם בחלקה 17, כך שלמר דליות הוקנתה הבעלות ב"מגרשים הרשומים בתרשים במספרים 29, 39, 40, 41 ו-3" (נספח ו' להמרצת הפתיחה המתוקנת). כלומר, על פי הסכם פירוק השותפות בין הבעלים בחלקה 17 נקבע שמגרש 3 (מגורים) יישאר בשלמות בבעלות מר דליות. כך גם נכתב במכתב ששלח מר יצחקי למשיבה ביום 3.1.94, בנוגע להבהרות לשאלות שהפנה אליו מר דליות לעניין חוות דעתו מיום 4.9.89:

"לעניין השאלה למגרש מס' 3.

מגרש זה הוא מגרש מגורים והוקצה 1/2 לשמואל לדליות ו-1/2 לשנקר מיכאל.

מגרש 3 אינו מגרש מסחרי.

מגרש 3 מסחרי הוקצה לה"ה רקבה בן עמי, אורי רגב, נפתלי שנער, יהודית ויסברוט" (ההדגשות במקור).

30. במכתב מיום 4.1.94, שנשלח לב"כ החברה על ידי גב' איריס ברודני (להלן: "פקידת הרישוי"), עוד בטרם נחתם בין החברה לבין מר דליות הסכם המכר, צוין שבמכתבו של ב"כ החברה נפלו מספר טעויות עובדתיות שנבדקו על ידה (נספח ז' להמרצת הפתיחה המתוקנת):

"במכתבך מצוין כי המגרשים 3, 4, 29, 39, 40 , 41 נתקבלו בחלקים שווים ועובדה זו אינה נכונה. המגרשים שנתקבלו במשותף הינם:

3- מגורים

4- מסחר

ואילו יתר המגרשים הוקצו לכל בעל בנפרד.

לתשומת לבך כי מגרש מס' 3 שהוקצע למרשך הינו ביעוד מגורים ולא 3 מסחר....

הואיל וטרם נעשתה תוכנית לצרכי רישום וסביר כי מספור המגרשים ישתנה בשלב האישור יפנה משרדנו בהקדם למ.מ.י ולשמאי שהכין את הרפרצלציה לצורך קביעת המספור הסופי..." (ההדגשה שלי- מ' ר').

31. הנה כי כן, יש להבחין בין מגרש 3 בייעוד מגורים, שהוקצה לבעלי חלקה 17, לבין מגרש 3 בייעוד מסחר שהוקצה לבעלי חלקה 16. לבעלי חלקה 17 לא הוקצה מגרש 3 ביעוד עסקי. מידע זה נמסר לב"כ החברה עוד בטרם נסגרה העסקה בין החברה לבין מר דליות. למרות זאת, החברה טוענת שבהסתמך על המידע שהתקבל מפקידת הרישוי, "נענתה החברה להצעתו של דליות, וביום 3.3.94 מכר דליות לחברה את כל זכויותיו בחמשת המגרשים בחלקה 17 שקיבל לבעלותו" (סעיף 20 להמרצת הפתיחה המתוקנת, ההדגשה שלי – מ' ר'). דברים אלה עומדים בניגוד לאמור בהסכם המכר, שלא כל חמשת המגרשים שנמכרו לחברה היו בחלקה 17.

32. בהסכם שנערך בחודש מרץ 1994 בין מר דליות, כמוכר, לחברה, כקונה, צוין ש"המוכר חתם עם עמירם שנקר הנ"ל על הסכם חלוקה ופיצול בו הוסכם לחלק ביניהם את עשרת המגרשים החדשים, כך שכל אחד מהם יקבל לבעלותו ולחזקתו הבלעדית חמישה מגרשים והמוכר קבל מגרש מספר 3 בחלקה 16 ומגרשים מספר 29,39, 40 ו-41 בחלקה 17 בגוש הנ"ל (מקודם מגרשים מספר 29, 41, 42 ו-43)... והואיל וברצון המוכר למכור לקונה את כל זכויותיו בחמשת המגרשים אשר יועברו לבעלותו ולחזקתו וברצון הקונה לרכשן..." (נספח ח' להמרצת הפתיחה המתוקנת, ההדגשות שלי- מ' ר'). הסכם זה עמד בניגוד לתוכנית האיחוד והחלוקה שהקצתה את מגרש 3 ביעוד מגורים לבעלי חלקה 17, ובניגוד להבהרה שקיבל ב"כ החברה לפני עריכת ההסכם מגב' ברודני. כלומר, על בסיס מידע מלא שהיה ברשות החברה קודם עריכת ההסכם, הסכימה לרכוש את מה שהיה מגרש 3 בחלקה 16, שהוא כנראה מגרש 3 ביעוד עסקי שהוקצה לבעלי חלקה 16, ולא את מגרש 3 ביעוד מגורים, שהוקצה לבעלי חלקה 17.

33. גם חצי שנה לאחר כריתת ההסכם בין מר דליות לחברה, לא נעשה דבר בכל הנוגע לרישום הזכויות. במכתב מיום 18.9.94 כתב ב"כ החברה למשרד עו"ד גולן את גולן, בא כוחו של מר דליות, שבהתאם להסכם שנערך בין החברה למר דליות "הטילו הצדדים את הטיפול ברשום החלוקה והאחוד עליכם", כלומר על המוכר מר דליות (נספח 5 לכתב התשובה), אך הדבר לא התבצע עד היום, כפי שעולה מעדותו של מר הלפרין (עמ' 23 לפרוטוקול, שורה 6).

34. ניתן לראות, שבעוד שההסכם שנכרת בשנת 1993 בין מר שנקר למר דליות הקנה למר דליות זכויות במגרש 3 שהוקצה לבעלי חלקה 17, ההסכם בין מר דליות לבין החברה עסק בזכויות במגרש 3 בחלקה 16. כלומר, עוד לפני שהוגשה הבקשה להיתר בניה, וכזכור הטענה העיקרית היא שעצם הוצאת היתר הבניה הטעה את המשיבה, התקשרה החברה בהסכם לרכישת הזכויות במגרש 3בחלקה 16, ולא נאמר דבר על מגרש 3 בחלקה 17, שהחברה ידעה מתוכנית האיחוד והחלוקה שהוא המיועד למגורים, והוא שהוקצה לבעלי חלקה 17. הסכם מאוחר יותר מיום 2.5.95 שנערך בין החברה, כמוכרת, לנגה וחגי דקל, כרוכשים, שרשר את הזכויות בחלקה 16: "המוכרת מצהירה בזאת, כי בהתאם להסכם המכר שחתמה ביום 3.3.94 עם שמואל דליות... הוסכם כי יוקנו לה הבעלות והחזקה הבלעדיים במגרשים הרשומים בתשריט המצ"ב כמגרשים מספר 29, 43, 40 ו-41 (בחלקה 17) ומגרש מספר 3 בחלקה 16 בגוש 10123" (ההדגשה שלי- מ' ר').

35. לאחר רכישת הזכויות ממר דליות, ביום 30.6.94, הגישה החברה בקשה מס' 4578/0 להיתר הבניה (נספח 2 לכתב התשובה). תחת הכותרת "תיאור הבקשה" נכתב שמדובר ב"בניית בית חדש+חניה+ממד+גדר", כאשר הבקשה מתייחסת למגרש 3 בחלקות 15 ו-16. עורכת הבקשה ומתכננת השלד היא גב' ולנטינה ויסמן. בבקשה נרשמה החברה כבעלת הזכות בנכס (נספח 2 לכתב התשובה, עמ' 1). בעותק נוסף של הבקשה תוקן בעל הזכות בנכס, כך שבמקום החברה נרשם "שמואל דליות אצל עו"ד קדם מרצל" (נספח 2 לכתב התשובה, עמ' 2). יחד עם הבקשה להיתר הבניה הוגשה על ידי החברה מפה מצבית (נספח 3 לכתב התשובה), המראה את מגרש 3 כחלק מחלקות 15 ו-16. כלומר, החברה היא שפנתה למשיבה בבקשה להתיר לה בניה על מגרש 3 הנמצא על חלקות 15 ו-16, תוך שהצהירה על עצמה כבעלת הנכס. הטענה נגד המשיבה היא על כך שנענתה לבקשת החברה המציגה עצמה כבעלת הנכס, ולא אמרה לה שהיא אינה אומרת אמת כשהיא מציגה עצמה כבעלת הנכס, שהרי מגרש 3 המיוחס לחלקות 15-16 לא נרכש על ידה, מכיוון שמר דליות שמכר לה לא היה בעל זכות במגרש זה, למרות הצהרתו.

36. החברה טוענת שהגישה למשיבה בקשה לקבלת היתר בניה על מגרש 3 בחלקה 17, אך המשיבה סירבה להעניק לה את היתר הבניה בטענה שבעקבות האיחוד והחלוקה ללא הסכמת הבעלים שנעשו על ידה, ניטל ממנה מגרש 3 בחלקה 17 ובמקומו נמסר לה מגרש 3 בחלקות 15 ו-16 (סעיף 24 להמרצת הפתיחה המתוקנת). מלבד אמירה סתמית בהמרצת הפתיחה, בשלב הבאת הראיות, החברה לא הוכיחה שקודם הגישה היתר בניה לגבי חלקה 17, ולא צורפה בקשה כזו. כל שהוצג כחלק מהראיות הוא הבקשה להיתר בניה לגבי חלקות 15 ו-16, שבכלל צורפה לכתב התשובה. האמור בבקשת החברה להיתר בניה תואם את ההסכם (השגוי) שכרתה עם מר דליות, עוד לפני שהמשיבה התבקשה לדון בבקשה להיתר בניה, ומסקנתי היא שהחברה לא הגישה בקשה קודמת.

37. טענות החברה, כאילו המשיבה הציגה בפניה מצג שווא ונתונים שגויים, תוך הטעייתה סעיפים 55-57 להמרצת הפתיחה המתוקנת), לא רק שלא הוכחו, אלא להיפך. כעולה מהמסמכים שהוגשו, החברה היא שידעה על הבעייתיות בבעלות על המגרש, והפנתה את תשומת הלב של המשיבה לכך. בהתאם לכך, ביום 12.9.94 החליטה מליאת המשיבה, בישיבה מס' 350 שדנה בבקשת החברה להקמת בית מגורים בשטח של 225.64 מ"ר על מגרש 3 בחלקה 15, "להשהות את הדיון עד לתיקון התוכנית לעניין גבול החלקה, יציאה לגג וכן לבדיקת הבעלויות בנכס" (נספח 4 לכתב התשובה, ההדגשה שלי- מ' ר'). עצם העובדה שהוחלט לבדוק את הבעלויות בנכס מצביעה על כך שהתעורר ספק בנוגע לזהות הבעלים, דבר שהיה ידוע לחברה ולא נסתר מעיניה.

38. לא היה פער מידע בין החברה למשיבה, שבו המשיבה יודעת יותר מהחברה, ומטעה אותה. להיפך. החברה ידעה יותר מהמשיבה. הדבר נלמד בין היתר ממכתבו של ב"כ החברה למר יצחקי מיום 12.10.94 (נספח 6 לכתב התשובה):

"מרשתי נענתה, כי לא ניתן להוציא היתר כמבוקש על ידה, מאחר שלא ברור לועדה באיזה חלקה נמצא מגרש מס. 3 הנ"ל ומי הוא בעליו. לעניות דעתי, המגרש המקורי שהיה בחלקה 17 הומר במגרש מס. 3 בחלקה 16 באותו גוש" (ההדגשות שלי- מ' ר').

כלומר, לא המשיבה היא שהודיעה לחברה שניטל ממנה מגרש 3 בחלקה 17 וניתן לה מגרש 3 בחלקות 15-16, אלא היתה זו השערה לפי עניות דעתו של ב"כ החברה.

39. בתשובה ענה מר יצחקי, במכתב מיום 19.10.94, שהוא תמה מדוע מכתבו מיום 3.1.94 לא פתר את הבעיה, ושלאחר בדיקה שערך עולה, שמגרש 3 מהווה חלק מחלקה 16 וחלק מחלקה 15 בגוש 10123 (נספח 7 לכתב התשובה). בעקבות זאת פנה ב"כ החברה למשיבה ביום 24.10.94, והודיע לה, שבעקבות בירור שהוא (ולא המשיבה) ערך עם מר יצחקי, נענה שמגרש 3 מצוי בחלקות 15 ו-16 ולכן נראה לו שעתה ניתן להוציא את היתר הבניה המבוקש על ידי החברה (נספח 8 לכתב התשובה). בסופו של דבר היתר הבניה ניתן ביום 21.11.94.

40. אם היה ספק בכך שהחברה ידעה היטב את מצב הזכויות הקנייניות, הרי במכתב ב"כ המשיבה מיום 3.3.95 שנשלח למשיבה לאחר שהוצא היתר הבניה, ציין ב"כ המשיבה "אין בידי מרשתי כל מסמך המאשר את זכויותיה לגבי מגרש מס. 3 (בחלקות 15 ו-16). שנית, בנסח הרישום של חלקה 16 אין זכר לזכויות של שמואל דליות והוא אינו רשום כבעלים של חלקה זו או חלק הימנה" (נספח 9 לכתב התשובה). החברה הייתה מודעת לספקות שעלו בנוגע לזכותה הקנינית במגרש עליו בנתה, לכל המאוחר במרץ 1995. הדבר לא מנע ממנה להשקיע את הכספים שהשקיע בבנייה על המגרש, לאחר שכבר ידעה על ספקות אלה.

41. כפי שאישר מר הלפרין בחקירתו הנגדית, טענת החברה לטעות בהנפקת היתר הבניה, מבוססת על כך שלא היו לחברה זכויות קנייניות במקרקעין, קרי במגרש 3 בחלקות 15 ו-16 (עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 19-20). אלא שכאמור, החברה היא זאת שהצהירה בבקשה להיתר הבניה שהיא בעלת הזכויות במגרש 3 בחלקות 15 ו-16 ומר הלפרין אף אישר בחקירתו הנגדית שלמרות שלא ניתן לראות זאת בצילום של הבקשה להיתר הבניה, הוא זה שחתם על הבקשה (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 30-31). לפיכך, העובדות הן שהחברה, שבידה היה כל המידע, הצהירה שהיא בעלים של המקרקעין. המשיבה, שהיא גוף תכנוני, אינה אחראית כלפי החברה לכך שהצהרתה של החברה בדבר זכויותיה הקניניות, אינה נכונה.

42. עילת התובענה מבוססת על רשלנות נטענת של המשיבה. המשיבה היתה מרשלת, אם היתה מפרה חובה המוטלת עליה לפעול בדרך מסוימת. חובות המשיבה נובעות מהתפקיד המוטל על המשיבה. תפקיד המשיבה הוא להכריע אם, על פי שיקולים תכנוניים, ראוי ליתן היתר בניה. סמכותה מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות בלבד (ראו: בג"צ 879/89 בנייני ט.ל.מ חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית, פ"ד מד(2) 831, 836 (1990)). המשיבה- כגוף שעיקר תפקידו תכנוני- אינה אמורה לבדוק את טענות החברה, לפסוק ולהכריע בשאלת הזכויות הקנייניות בנכס שלגביו התבקש היתר הבניה, באופן המחייב אותה כלפי מי שהציג עצמו כבעל הנכס, למרות ספקות הידועים לו היטב בבעלותו בנכס. אין היא נושאת באחריות כלפי החברה לתפוס את החברה בציצית ראשה, להציל אותה מעצמה ולומר לה שהיא טועה. אין לה הידע המשפטי הדרוש, והמשאבים הנחוצים, לדון בזכויות אלו ולהכריע בהן, כפי שנקבע בבג"צ 305/82 מור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולהבניה מחוז המרכז, פ"ד לח (1) 141, 149 (1984):

"הוועדה המקומית אינה ערוכה לדון ולהכריע בחילוקי דעות עובדתיים ומשפטיים בין בעלים משותפים של נכס, אם עומדת לאחד מהם הזכות לבנות ללא הסכמת האחר אם לאו. אין לה הכלים לגבות ראיות ולהכריע במהימנותן, ואין לה הידע המשפטי להכריע בסכסוכים כאלה, ולפי התקנות ברור, שלא לכך נועדה..."

ראו גם דברי כב' השופט ש' לוין בבג"צ 1578/90 אייזן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א (לא פורסם, 24.10.90):

"בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד. "

(ראו גם: עע"מ 3493/08 שחמון נ' רשות הרישוי המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (לא פורסם, 13.12.10), בפסקה 20).

43. נוסף על כך שהרשויות הפועלות מכוח חוקי התכנון והבניה למתן היתרים לבניה אינן קובעות את הזכויות המהותיות במקרקעין, אין במתן היתר בניה כדי להעניק למקבל זכויות קנייניות במקרקעין מושא ההיתר (ראו: דברי כב' השופטת י' הכט בת"א (י-ם) 1588/99, שאושרו בע"א 10908/03 סבח נ ' יקיר (לא פורסם, 24.6.04)).

44. סיכומם של דברים, החברה לא הוכיחה שהמשיבה נהגה שלא כראוי, בעת מתן היתר הבניה, שבעקבותיו נבנה על המגרש בית מגורים שנמכר לצד ג'. המשיבה אישרה את הבקשה להיתר הבניה, בין היתר, על סמך הצהרת החברה שהיא בעלת הזכויות במגרש 3 בחלקות 15 ו-16. גם אם הצהרתה של החברה לא היתה נכונה, ולא היו לה זכויות קנין במגרש 3 בחלקות 15-16, אין המשיבה נושאת באחריות כלפי החברה על כך שאישרה את הצהרתה של החברה ולא סתרה אותה. המשיבה לא הטעתה את החברה, ולא היה לה יותר מידע מאשר לחברה.

45. יתר על כן, הבעיה בזכויות נוצרה כאשר החברה רכשה ממר דליות את מגרש 3 בחלקה 16, שלא היתה בידיו לפי תוכנית האיחוד והחלוקה, ולא כאשר ניתן היתר בנייה על ידי המשיבה. בעקבות מתן היתר הבניה השקיעה החברה לטענתה כספים בבניה, שלטענתה ירדו לטמיון (למרות שהבית נמכר לרוכשים). לא נדונה בפני תביעת הנזיקין, ולכן לא הובאו ראיות לכך שאמנם ההשקעה בבניה ירדה לטמיון, בעוד ההשקעה במגרש לא ירדה לטמיון, אבל כל השקעה שהשקיעה החברה בבניה נעשתה לאחר שהיא והמשיבה ידעו על הספקות בבעלות, ולמרות זאת פעלה החברה כפי שפעלה.

סוף דבר

46. התובענה התיישנה ודינה להידחות. לגופה של התובענה, אין החברה זכאית להצהרה כלפי המשיבה, שאין לה נגיעה לבירור זכויות קניניות, לפיה למרות שהצהירה כלפי המשיבה שהיא בעלת הזכויות במגרש 3 בחלקה 16, מעולם לא היו לה זכויות במגרש 3 בחלקה 16. על פי האמור לעיל, אין החברה המבקשת זכאית להצהרה כלפי המשיבה, שנפלה טעות מלפניה שעה שהפיקה היתר בניה בו אישרה את הקמתו של בית מגורים על מגרש 3 בחלקות 15 ו-16, באופן שגרר את החברה כטענתה לבנות במקרקעי הזולת שלא באשמתה. על כן, אני דוחה את המרצת הפתיחה.

47. המבקשת תשלם למשיבה הוצאות משפט ועוד שכ"ט עו"ד בסך 29,500 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ד אדר תשע"ד, 24 פברואר 2014, בהעדר הצדדים.