רקע

בין התובע לנתבע נחתם חוזה למכר דירה ביום 24/10/02, לפיו רכש התובע מהנתבע, דירת מגורים בת שני חדרים, הידועה כדירה מס' 47 א' ברחוב מיכאל בחיפה, חלקה 120/1 בגוש 10867 (להלן: "הדירה").

סכום המכירה הועמד על 500,000 ₪. נאמר בחוזה כי במועד כריתתו, טרם נרשמו הזכויות בדירה על שם הנתבע.

נקבע בחוזה כי ישולם בתשלומים כדלקמן:

1. סך 480,000 ₪ במעמד חתימת ההסכם.

2. סך 20,000 ₪, כנגד רישום הזכויות על שם הנתבע וקבלת כל המסמכים לצורך העברת הזכויות על שם התובע.

כן נקבע בחוזה שהנתבע ימסור את החזקה בדירה, לא יאוחר מיום 01/11/02 (7 ימים לאחר חתימת החוזה ובתנאי שהתובע יקיים את כל התחייבויותיו שנקבעו לקיום עד אותו מועד).

בחוזה נקבעו תנאים נוספים וככל שיהיה צורך בכך, יפורטו בהמשך.

אני מוצא לציין כי על הדירה הנ"ל, רשומה הערת אזהרה לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ, אשר תחילה צורף כנתבע פורמאלי בתיק זה, אולם לאחר מכן, על פי בקשה של התובע, נמחק מן התובענה (פרוטוקול מיום 09/10/11).

טענות התובע

התובע טען כי שילם את הסך 480,000 ₪ הנ"ל וכי את סכום היתרה צריך היה לשלם כנגד רישום הזכויות כאמור לעיל, אולם רישום זה לא נעשה.

כן טען כי הפרש התשלום בסך 20,000 ₪ שולם גם הוא ואף בעודף, שכן, במועד החתימה על החוזה, הייתה הדירה מושכרת למיטב ידיעתו ומיד לאחר חתימת החוזה, החל התובע מקבל מהנתבע דמי שכירות או לפחות חלקם. פעמים ישירות אליו ופעמים באמצעות אביו.

לטענת התובע, בשלב כלשהו בשנת 2007, הפסיק הנתבע להעביר לו את דמי השכירות ומשביקש לדעת מדוע, הודיע לו הנתבע כי לאביו של התובע יש חובות כלפי הנתבע שלא הוסדרו ומשום כך לא יעביר לתובע את הדירה או את דמי השכירות.

כמו כן איים עליו שהוא קשור לעולם התחתון ואין להתעסק איתו.

לטענת התובע לאחר שערך בדיקה, התברר לו כי אביו (עו"ד סקוט מן) אשר אמור היה לטפל בהעברת הזכויות בדירה, לא טרח כלל לדווח על העסקה לשלטונות המס.

הנתבע עצמו מסרב לחתום כיום על טפסי דיווח לשלטונות המס.

ב- 07/2009 לערך, התברר לתובע כי על הדירה רשומה משכנתא לטובת בנק לאומי וכן כי הוטל עליה עיקול לאחר רכישת הדירה על ידו.

עוד טען כי כל פניותיו לנתבע וכן לאביו, לטפל ברישום הזכויות על שמו, נתקל בהתחמקות ממתן תשובות ענייניות.

לטענת התובע, בתאריך 30/05/10, חתמו אביו והנתבע על הסכם, על פי התחייב הנתבע להעביר את הדירה על שם התובע, בתנאי שהאב ישלם לנתבע את חובו.

לטענת התובע, הסכם זה אינו מחייב אותו ואין בו כדי לעכב ביצוע התחייבויות הנתבע כלפיו.

התובע טען כי אי מסירת החזקה, השכרת הדירה וקבלת דמי השכירות על ידי הנתבע, יש בהם כדי למלא אחר הסכום שנותר לתשלום לנתבע, לצורך רישום הדירה על שמו.

אדגיש כבר בשלב זה, כי התובענה הוגשה כהמרצת פתיחה והתובע לא ביקש לשנותה לתביעה אזרחית, אשר על כן בתובענה זו אדון רק בסעד ההצהרתי המבוקש ע"י התובע ואכריז עליו כבעלי הדירה, ולא אדון בסעדים הכספים שנתבקשו ע"י התובע בין לחיוב העברת דמי שכירות ובין לתשלום פיצוי מוסכם.

טענות הנתבע

הנתבע הביא טענותיו במסגרת תצהיר תשובה שהגיש לתיק וכן תצהיר עדות ראשית.

תחילה טען שהתביעה התיישנה, נוכח הזמן שחלף ממועד כריתת החוזה, 24/10/02 ועד להגשתה ביום 14/07/10.

כמו כן טען כי לא ניתן לקבוע במסגרת המרצת פתיחה, סעד כספי בנוסף לסעד הצהרתי.

עוד טען כי נגרם שיהוי עצום מצד התובע, טרם הגשת התובענה.

לגופו של עניין טען הנתבע, כי לא שולם לו מאומה על חשבון הדירה, על אף שצוין בהסכם כי חתימה עליו הינה ראיה לתשלום הסך הנ"ל.

לטענת הנתבע, ראיה לכך שלא שולם הסך הנ"ל, הינו זיכרון דברים שנחתם ביום 30/05/10 עם אבי התובע ובו מודע אבי התובע לכך שהוא עדיין חייב לנתבע סך של 350,000 ₪ בעבור מחצית הדירה (שמכירה עמד על 700,000 ₪ באותה עת) וכן לקח על עצמו אבי התובע, את האחריות לתשלום לבנק לאומי בסך 70,000 ₪ הקיים לטובת הבנק, בטרם נפרע.

הנתבע טען כי התובע כלל לא חתם על החוזה באותו מעמד איתו, אלא אביו היה זה שהחתים את הנתבע על החוזה.

עוד טען כי מדובר היה בשתי דירות מופרדות והדבר עולה מזיכרון דברים עם אמו של התובע, הגב' יפה מן, מיום 04/06/10, אשר כלל לא נחתם על ידי הנתבע, שכן, היה אמור לקבל באותו מעמד של חתימה, כספים, ואלה לא הועברו אליו.

לטענתו, החתימה המופיעה על זיכרון הדברים והנחזית להיות שלו, איננה שלו כלל, אלא זויפה על ידי התובע.

הנתבע הכחיש כי העביר דמי שכירות לתובע וטען כי מדובר בכספים שהוא העביר כעזרה לאבי התובע.

לטענתו, התובע הפר את הסכם המכר בכך שלא שילם את תמורת הדירה.

חומר הראיות

מצד התובע העיד הוא עצמו. עדותו נמסרה בתצהיר.

כמו כן הוגשו מטעם התובע תקליטור ותמלילי שיחות שנוהלו בין אבי התובע ואמו של התובע, לבין הנתבע וכן בין התובע לנתבע.

כמו כן העידו מטעמו אביו ואמו ונחקרו חקירה נגדית.

מצד הנתבע העיד הנתבע עצמו.

עדותו נמסרה בתצהיר עדות ראשית וכמו כן הוצגו מטעמו מסמכים שונים כראיות.

אדון להלן במחלוקת שבין הצדדים.

ראשית, אדון בטענה המקדמית שהעלה הנתבע.

טענת התיישנות

מצד הנתבע נטען, כי הסכם המכירה נחתם ביום 24/10/02.

התביעה הוגשה ביום 14/07/10. על כן, כך טען הנתבע, חלפו עד להגשת התביעה יותר מ- 7 שנים ולכן חלה התיישנות.

בסיכומיו חזר הנתבע על טענה זו.

לא בכתב הגנתו ולא בסיכומיו פירט הנתבע, מדוע מדובר בתקופת התיישנות של 7 שנים.

ס' 5 לחוק ההתיישנות התשי"ח - 1958,המגדיר את תקופות ההתיישנות, קובע:

"5. הזמן להתיישנות
התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן-תקופת ההתיישנות) היא -
(1) בשאינו מקרקעין - שבע שנים;
(2) במקרקעין - חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה

לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) 2 - עשרים וחמש שנה".

השאלה הבאה שיש לבחון היא האם בענייננו מדובר בתביעה "במקרקעין" או "בשאינו מקרקעין".

ס' 1 לחוק ההתיישנות מגדיר:

" "מקרקעין" - קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע וכל זכות או טובת הנאה

הטעונים רישום בספרי האחוזה".

מסעיף 5 על תתי סעיפיו, וכפי שפורש בפסיקת בתי המשפט, אין ללמוד כי ס' 5 (2) אינו חל על תביעה לאכיפת זכות חוזית הקשורה במקרקעין, ההיפך הוא הנכון.

בע"א 520/96 - אחמד עבדאלעזיז חוסין ואח' נ' מרים מיר. פ"ד נד(3), 487, דן בית המשפט העליון בתחולת ס' 5, שעה שמדובר בחיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין ונקבע מפי בית המשפט, כדלקמן:

"הנה כי כן, להוראת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין ולתביעת המשיבה אין ולא כלום. גם אם נניח, שבהסכם שכרתה עם המנוח נטל המנוח התחייבות כלפיה לעשיית עיסקה במקרקעין, הרי שהזכות שקמה למשיבה מכוח העיסקה לא היתה "זכות במקרקעין" כמשמעה בחוק המקרקעין, אלא זכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין שתוענק למנוח חלף זכויותיו בחלקה המקורית. התביעה שהגישה המשיבה היתה, אפוא, תביעה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מוסדרים, שלפי סעיף 2)5) לחוק ההתיישנות, תקופת ההתיישנות היא עשרים וחמש שנים. תביעת המשיבה הוגשה לבית המשפט ביום 15.5.1991 (על דרך הצטרפות לתביעה המתוקנת שהוגשה על-ידי גאנם). בין אם נחשב את תחילת מרוץ תקופת ההתיישנות מיום 14.6.1965 (מועד התקשרותה של המשיבה עם המנוח), ובין אם נחשב אותו מיום 17.8.1965 (מועד ההסכם בין רשות הפיתוח לבין המנוח, שמכוחו הוענקה למנוח הזכות לקבלת החלקה החליפית), הרי שעד ליום 15.5.1991 חלפו יותר מעשרים וחמש

שנים" (ההדגשה בקו שלי - י.א.).

על הלכה זו שב בית המשפט העליון בדנ"א 2415/01 - חב' פליצ'ה ראובן נ' ציפורה סופיוב [פורסם בנבו], במקרה בו נתבעה זכות חוזית לאכיפת זכות במקרקעין, ושם נאמר:

"בקשת הדיירים התייחסה לתביעתם לאכיפת זכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין, ותביעה כזו הינה תביעה "במקרקעין", שהדין להתיישנותה קבוע בסעיף 5 (2) לחוק ההתיישנות (ראו ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(494 ,487 (3)".

מכאן, שאף על ענייננו חל ס' 5 (2) לחוק ההתיישנות ולכן התביעה טרם התיישנה.

טענת ההתיישנות נדחית אם כן.

אדון להלן במחלוקות בין הצדדים על פי הראיות והעדויות שהובאו בפניי.

תשלום 480,000 ₪.

הטענה הבסיסית והיסודית שבפי התובע היא שנעשתה עסקה בינו לבין הנתבע המזכה אותו בזכות לרשום את הבעלות בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. אין מחלוקת כי הצדדים חתמו ביום 24/10/12 על עסקת מכר, אולם יש מחלוקת בין הצדדים בדבר תשלום התמורה בסך 480,000 ₪ ובדבר ביטול ההסכם. במחלוקת בין הצדדים עומדת שאלה מרכזית והיא: האם הרים התובעת  את הנטל המוטל עליו להוכיח כי שילם 480,000 ₪?

נטל הראיה

הנתבע מודה כי הוא אכן חתם על חוזה המכר ואכן נקבע בחוזה כי חתימת המוכרים על ההסכם מהווה אישור בדבר קבלת הסכום של 480,000 ₪.

לטענתו, בניגוד לכתוב בהסכם, בפועל לא שולם לו דבר על חשבון הדירה. טענה זו נכללת בגדר טענות מסוג "הודאה והדחה". (ראה לעניין זה תא 02 / 210048 פרויקט היהלום מ.ישראל נ' מנחם ז'קלין [פדאור (לא פורסם) 05 (20) 251], עמוד 3). טענת "הודאה והדחה", הינה טענה בה מודה הנתבע בעובדות המהותיות של עילת התביעה, אך מציין עובדות נוספות אשר בעטיין גורס הוא, כי התובע אינו זכאי לסעד המבוקש. במצב זה, עובר אל הנתבע נטל השכנוע לגבי העובדות "המדיחות" הנטענות על ידו. כאשר הוא אינו מרימן, מתקבלת גרסת התובע, שכן הנתבע הודה בה (ע"א 642/61 טפר נ' מרלה, פ"ד טז 1000, 1004; רע"א 3592/01 עיזבון המנוח סימן טוב מנשה נ' ע. אהרונוב קבלנות בניין (1988) בע"מ, פ"ד נה(5) 193, 194; י' זוסמן, סדר הדין האזרחי, (מהדורה שביעית), 1995, 321-320).

לעניין העברת נטל הראיה בגין טענות של 'הודאה והדחה' נקבע בע"א 777/80 שרייבר שטרן,פ"דלח(2) 143, 146 ג' כדלקמן: "כדי להעביר את נטל הראיה מתובע לנתבע, צריכה טענת הנתבע להיות מסוג 'הודאה והדחה' - 'כן, אבל', כלומר הודאה בכל העובדות הנטענות ע"י התובע, כשבצדה של אותה הודאה, טענות המפקיעות את זכותו של התובע...טענת ההגנה, שאינה מודה בכל העובדות של עילת התביעה, אינה טענת

'הודאה והדחה', המעבירה את נטל הראיה על הנתבע".

לאור האמור, נטל השכנוע הוא על הנתבע, לשכנע את בית המשפט, כי בניגוד לאמור בהסכם הנ"ל, לא שולם לנתבע דבר בגין עסקת המכר וכי התובע ביקש לבטל את ההסכם.

עדויות

עדות התובע

בתצהיר עדותו הראשית הצהיר התובע כי במעמד חתימת הסכם המכר שילם התובע לנתבע סך של 480,000 ₪ במזומן. כמו כן, הצהיר כי אביו והנתבע היו מעורבים ביניהם בעסקים אחרים ושררו ביניהם יחסי אמון. לטענתו, הנתבע היה צריך לדאוג לרשום את הנכס על שמו, בכדי שהתובע יוכל לקבל הערת אזהרה לטובתו. כמו כן, הצהיר התובע כי הוא קיבל מעת לעת כספים מהנתבע בגין השכרת הדירה לצד ג', וכספים אלו הועברו אליו עפ"י רוב במזומן ובמקרים נדירים בוצעו העברות ו/או הפקדות בנקאיות. התובע הציג ראיות בדבר העברת כספים מהנתבע לתובע בסך 4,000 ₪ דרך הפקדות בנקאיות.

התובע הצהיר כי כאשר פנה לנתבע בכדי להסדיר את עניין הדירה הוסבר לו כי אביו של התובע חייב לנתבע כספים רבים ועד שחובות אלה לא יוסדרו, הנתבע לא יעביר את הדירה על שמו של התובע ולא יעביר לו דמי שכירות. חיזוק לטענותיו מוצא התובע בהסכם אשר נחתם בין אביו של התובע והנתבע מתאריך 30/05/10, בו סוכם, בין היתר, כי הנתבע יעביר את הדירה על שמו של התובע, בכפוף להסדרת חובותיו של אבי התובע לנתבע. התובע טוען כי הוא איננו צד להסכם זה ומעולם לא הסכים לתנאיו.

בעדותו בביהמ"ש העיד התובע כי הוא לא פנה לבית המשפט משנת 2002 כי בעת חתימת החוזה היו דיירים ששכרו את הדירה מהנתבע ובמקום להחליף את החוזה העדיף הנתבע להעביר את דמי השכירות לתובע וכל עוד התובע קיבל דמי שכירות חודשיים לא היה לו מקום להתלונן על אי קבלת החזקה בדירה. כמו כן, לטענתו הוא הבין כי הוא אינו יכול לרשום את הדירה על שמו כל עוד הדירה בהליך פרצלציה בטאבו, דבר שנסתיים רק בשנת 2009. כאשר הסתיים תהליך הפרצלציה התובע גילה שהוא עדיין לא יכול לרשום הערת אזהרה מאחר והנתבע טרם העביר את הבעלות על שמו בטאבו, בניגוד להתחייבותו בהסכם.

עדות הנתבע

בתצהיר עדותו הראשית הצהיר הנתבע כי התובע לא שילם לו דבר על חשבון הדירה.

כמו כן טען, כי בזיכרון הדברים שנחתם ביום 30/05/10 מודה אביו של התובע מן הכתב כי הוא עדיין חייב לנתבע סך של 350,000 ₪ בעבור מחצית מהדירה (שמחירה עמד על 700,000 ₪ באותה העת).

בעדותו בפניי, העיד הנתבע כי הוא חתם על זיכרון הדברים מתאריך 30/05/10 אך לא חתם על זיכרון הדברים הנוסף, מתאריך 04/06/10 (עמ' 13, שורות 13 ו- 14 לפרוטוקול ועמוד 14 שורות 4 ו- 5).

במהלך חקירתו הנגדית, נשאל הנתבע לעניין זיכרון הדברים מתאריך 04/06/10:

"ש: אני מציג לך פה תמליל שיחה שנערכה בין הגב' יפה מן, לבינך, אתה מציין "ששלום יכין חוזה" וציטוט נוסף: "חתמתי איתו...", אתה מאשר את זה?

ת: אני לא זוכר את זה, זה מיום 08.06.10.

ש: אתה זוכר שהייתה שיחת טלפון כזו?

ת: לא זוכר שהייתה שיחת טלפון עם יפה מן".

בהמשך נשאל לגבי העברת כספים בסך 4,000 ₪ לתובע. הנתבע העיד כי כספים אלו הועברו לנתבע ע"י קליינט של אביו של התובע והנתבע העביר את זה לתובע עוד באותו היום (עמ' 14 שורה 11-15 לפרוטוקול).

יוער, כי בתצהיר עדותו הראשי, ציין הנתבע בסעיף 10 כי הסכום של 4,000 ₪ שהתובע טוען שהועבר אליו בגין דמי שכירות, הועברו על ידי הנתבע לתובע כעזרה לאביו של התובע.

בהמשך הנתבע העיד כי הוא חתום על הסכם המכר וחתם בתחתית העמוד של סעיף 4 א'1 להסכם המכר אשר מציין כי הנתבע מאשר שקיבל סך של 480,000 ₪. לטענתו, על אף האמור בסעיף ועל אף חתימתו לא שולם לו 480,000 ₪ ואביו של התובע היה צריך להביא יום לאחר חתימת ההסכם צ'ק בנקאי, אך כעבור שבוע אביו של התובע הודיע שאין הסכם וכי בנו מתנגד וחושב שסכום העסקה גבוה מדי.

כמו כן העיד הנתבע כי בינו לבין אביו של התובע היו עסקים וכי אביו של התובע חייב לו היום 640,000 ₪ ללא שום קשר לדירה (עמ' 14 לפרוטוקול שורה 1).

עדותה של גב' יפה מן

גב' יפה מן העידה כי היא השתתפה בשיחה המוקלטת מיום 21/07/09 ובשיחה נוספת מיום 08/06/10. התובע הגיש תמלול של ההקלטות וב"כ הנתבע לא התנגד להגשתם.

בעדותה התייחסה לנספח יא למוצג מב/1, הלוא הוא זכרון דברים שנחתם בין הנתבע לבינה ביום 04.06.2010.

בעדותה בפניי ציינה גב' יפה כי ההסכם המצוין בשיחה מתאריך 08/06/10 הינו ההסכם האחרון מתאריך 04/06/10.

מעיון בתמליל המלא של השיחה מיום 08/06/10 בה השתתפו היא והנתבע (המוצג מב/4), תמליל שכאמור להגשתו לא התנגד בא כוחו של הנתבע, מתבקשת המסקנה כי הנתבע אכן חתם על זיכרון הדברים הנ"ל בתאריך 04/06/10.

כך באו הדברים לידי ביטוי באותה שיחה:

"יפה: תגיד לי, סקוט אמר לי להתקשר אליך לבוא לקחת את המפתח.

שלום: כן אמר שיכין חוזה ואז אני אביא לך את המפתח אמר לי שיש לכם בן אדם להכניס לשמה.

יפה: מה זה? רגע אתה לא חתמת איתו על הסכם?

שלום: כן חתמתי איתו על הסכם, כתוב שם שהוא יביא לי בן אדם ואז אני אביא לכם את המפתח אין שום בעיה בכלל".

הא לך סתירה חזיתית המפריכה לחלוטין את טענתו של הנתבע.

הדברים המובאים לעיל תואמים את תוכנם של הפרטים המצויים בזיכרון הדברים מיום 04/06/10.

אשר על כן ייקבע, כי זיכרון הדברים הנ"ל נחתם ע"י הנתבע והינו תקף.

האזנת סתר- האמנם?

בסיכומיו טוען הנתבע כי השיחה מיום 08/06/10 הינה האזנת סתר כהגדרתה בחוק האזנות סתר ויש לפסול את ראייתה מהטעם כי גב' יפה מן לא הקליטה את השיחה, אלא התובע עצמו שלא היה חלק ו/או השתתף במהלך שיחה זו.

לאחר בחינת טיעוני הנתבע הנני לקבוע כי ההקלטה הינה קבילה, וכי אין המדובר בהאזנת סתר אסורה על פי דין.

סעיף 1 לחוק האזנת סתר, התשל"ט - 1979 מגדיר מהי "האזנה" ומהי "האזנת סתר".

" "האזנה" - האזנה לשיחת הזולת, קליטה או העתקה של שיחת הזולת, והכל באמצעות מכשיר;

מיום 11.4.1995

תיקון מס' 1

ס"ח תשנ"ה מס' 1517 מיום 11.4.1995 עמ' 180 (ה"ח 2292, ה"ח 2325)

החלפת הגדרת "האזנה"

הנוסח הקודם:

"האזנה" — האזנה לשיחת הזולת באמצעות מכשיר;

"האזנת סתר" - האזנה ללא הסכמה של אף אחד מבעלי השיחה".

(תיק

מיום 11.4.1995

תיקון מס' 1

ס"ח תשנ"ה מס' 1517 מיום 11.4.1995 עמ' 180 (ה"ח 2292, ה"ח 2325)

החלפת הגדרת "האזנת סתר"

הנוסח הקודם:

"האזנת סתר" — האזנה ללא הסכמת אף אחד מבעלי השיחה, לרבות הקלטת שיחה כאמור;

די אם כן, בהסכמתו של אחד מבעלי השיחה, להאזנה לה על ידי אחר, כדי למנוע הגדרתו של המעשה כ"האזנה אסורה" לפי חוק האזנת סתר.

גב' יפה מן השתתפה בשיחה והסכימה להאזנה כמו כן, המקרה שלפנינו אינו נופל לתוך הסייג הקבוע בס' 3 לחוק האזנת זתר. על כן הנני קובע כי ההקלטה קבילה.

עדותו של אביו של התובע, מר סקוט

אביו של התובע העיד כי הוא ייצג הן את התובע והן את הנתבע בעסקת המכר.

כמו כן, העיד כי הנתבע חתם על ייפוי כוח וכי לא היה ניתן לרשום הערת אזהרה בזמנו על הנכס מאחר והדירה לא הייתה על שמו של המוכר. עוד טען כי בנו קיבל כספי פיצויים אשר הופקדו לחשבון הנאמנות שלו ומכספים אלה שילם לנתבע עבור הנכס. הוא העיד כי אין לו אישור משיכה או ניירת כדי להוכיח זאת מאחר שהוא שהה בכלא וחלק ממסמכיו נעלמו וחלק ממסמכיו יושבים במחסנים בצורה מבולגנת.

אביו של התובע העיד כי מכספי הפיצויים שקיבל התובע נשארו לו 130,000 ₪ או 180,000 ₪ (לא זכר במדויק את הסכום) שהוא (האב) שיעבד לטובת הלוואה פרטית שלו. האב העיד כי במשך כל השנים התובע קיבל שכר דירה והיה לו מפתח לדירה.

התובע הגיש תמלול של הקלטות וב"כ לא התנגד להגשתם.

ניתוח הראיות

לאחר שבחנתי היטב את חומר הראיות שהובא ע"י הצדדים במהלך הדיון אני סבור כי הנתבע לא הצליח להרים את נטל הראיה המוטל עליו נוכח טענת ההודאה וההדחה, להראות כי התובע לא שילם לו את התמורה על סך 480,000 ₪ במעמד חוזה המכר.

כמו כן, סבורני כי הנתבע פעל בחוסר תום לב עת קשר את חובו של אביו של התובע עם עסקת המכר של התובע והיתנה את ביצוע עסקת המכר בגביית החוב של אביו של התובע.

לצורך מסקנה זו, הנני נסמך על ארבעה אדנים ראייתיים מרכזיים:

1. ראשית - הסכם המכר.

אין חולק כי נחתם הסכם מכר בין הצדדים. הסכם המכר הינו הסכם מפורט, הוא כולל את היסודות הדרושים לעסקה וכן הוא עונה על דרישת המסוימות שנקבעה בהלכה הפסוקה.

סעיף 4 א' 1 להסכם המכר מסדיר את עניין התמורה ומציין כי:

" ... מתחייבים המוכרים לשלם לקונים סכום בשקלים השווה ל 500,000 ₪ (חמש מאות אלף שקלים בלבד) במועדים ובתשלומים שלהלן:

1. סך השווה ל - 480,000 (ארבע מאות שמונים אלף שקלים) במעמד חתימת הסכם זה. חתימת המוכרים על הסכם זה מהווה אישור בדבר קבלת הסך הנ"ל בפועל.

2. סך השווה ל- 20,000 ₪ כנגד רישום הזכויות ע"ש המוכרים וכנגד קבלת כל המסמכים הנחוצים לרישום הזכויות בנכס ע"ש הקונים".

כאמור, הנתבע חתם על החוזה וחתם בתחתית העמוד של הסעיף הנ"ל. חתימתו מעידה על כך כי הוא מאשר שקיבל במעמד חתימת החוזה 480,000 ₪.

2. שנית - זיכרון הדברים וסיכום מיום 30/05/10 שנעשה בין הנתבע ובין אביו של התובע, ואשר הנתבע מודה שחתם עליו.

בפתחו של זיכרון הדברים הנ"ל מצוין כי:

"על מנת להביא את עניין חוזה שנחתם בין שלום לבין יחיאל מן ת.ז. 200095172 ביום 24.10.02, באשר לדירה ברח' מיכאל 47א' בחיפה, הידועה כחלקה ... הגיעו הצדדים להסכמה כדלקמן:

1. לאור העובדה שבנק לאומי עומד בפני פעולת מימוש הדירה בגין חוב של שלום לבנק ע"ס 70,000 ₪, סקוט ייקח על עצמו את תשלום הסכום הנ"ל לבנק, וזאת כנגד המחאת הזכויות של הבנק לפי השעבוד שנרשם לטובתו (של הבנק) כנגד הדירה. המחאת הזכות תהיה לטובתם של סקוט ושלום יחדיו, באופן שיחייב את החתימה של שניהם (ולא אחד מהם) כדי להסיר או לעשות כל פעולה לפי המחאת הזכות.

2. עם בצוע התשלום לבנק כאמור, שלום מאשר שהדירה שייכת ליחיאל (על כל חלקיה לאחר שהדירה פוצלה פיזית לשתי יחידות ולאחר שנרשם הבית המשותף) וישתף פעולה, בכפוף למילויו של סקוט של התנאי האמור בסעיף 1 לעיל, וכן התנאי שבסעיף 3 להלן.

3. סקוט מאשר כי מעבר לסכום האמור בסעיף 1 לעיל, הוא חייב לשלום סכום נוסף של 280,000 ₪".

חשוב לציין כי הנתבע לא הוכיח שהחוב נשוא סעיף 3 לזיכרון הדברים הנ"ל הוא בגין הדירה. דווקא האמור בסעיף 2 לזיכרון הדברים הנ"ל תומך במסקנה כי אין מדובר בחוב המהווה תמורה למכירת הדירה.

3. שלישית - תמלולי השיחות.

מפאת חשיבותם של הראיות אביאם בהרחבה כלשונם מהתמלול.

תמלול השיחה מב/5 - שיחה מיום 31/05/10:

עמוד 1 שורה 2:

"סקוט: הסידור ביני ובינך לא נוגע לעניין הדירה".

עמוד 2 שורה 15- 20:

" עימאד: אני אבין מה אתם רוצים ממני ... ונגמור

שלום: אמרתי שאני רוצה אותך בתור דייר, מה שהוא דיבר איתך..

סקוט: בוא, אני אתן לזה רקע, בסדר? יש עניין של בעלות על הדירה והיה איזה משהו בין יחיאל ובין שלום שהסתבך ואמרתי לך את זה בטלפון וזה אמת לאמיתה. אני חייב לשלום כסף, זה גרם ללחצים, יחיאל אומר, ואפשר להבין גם את יחיאל ואפשר להבין גם את שלום. יחיאל אומר- אני עשיתי עסקה- אני רוצה. אני מבין את שלום שאומר סקוט חייב לי מה פתאום ...".

עמוד 8 שורות 20 - 29:

"יחיאל: אני דירה אחת מגיע לי לא איכפת לי איזו אם זאת זאת או זאת אבל אחת מהם.

עימאד: אז עכשיו זה הדיבור זה לא היה אתה אמרת שתי הדירות שלך.

סקוט: שאנחנו נסתדר שתי הדירות יהיו שלו, עד עכשיו, אני מסתדר עם שלום בדבר הזה בנושא של הדירה אמרתי לך מה מסבך את העניין הוא עשה את מה שהוא עשה עסקה אני חשבתי, סיבכתי אותו כי אני חייב לשלום הרבה כסף אני מבין את שלום אומר טוב מה אני פראייר, אם אני לא מחזיק את הדירה הזו אני לא אראה כסף מסקוט, ויכול להיות שהוא צודק יש לחצים מכל הכיוונים אז כמה שאני רוצה לתת לו ויום אחד הוא יקבל עם הדירה או בלי הדירה אבל בסדר זה לא שייך אליך וכולם עכשיו אומרים את זה בפה מלא ...".

מב/3 שיחת טלפון מיום 21.07.

עמ' 1 שורות 21 - 35:

"שלום: מה זה מה העניין? יש שתי עניינים, אחד מה קורה עם הכסף שלי שאני לא רואה אותו?

יחיאל: אני יודע שאני שילמתי לך מהכסף שלי, זה לא צריך להיות קשור לאבא שלי. אבא שלי יש לו חוב איתך זה דבר אחד, מה שאני שילמתי לך זה דבר אחר.

שלום: אז כן, אז אני אביא לך את הדירה, ואני אשאר עם הזין ביד, מה זה הגיוני? זה הכי הגיוני - לך, לי לא, מה לעשות? זה ההיגיון שלי, שלי זה לא הגיוני, מה לעשות?

יחיאל: אז מה כן הגיוני לך? שאתה לוקח ממני את החובות של אבא?

שלום: מה זה לוקח ממך? מה זה החובות של אבא שלך?מה זה החובות של אבא חובות שלך?

יפה: זה הכסף שלו, שלום, הוא קיבל את זה לא מאבא שלו אפילו, הוא ילד שעבר תאונה קשה, קיבלנו אותו במתנה שלום, קיבלנו אותו

שלום: אין לי בעיה איתו באמת

יפה: וזה כסף שאמור לשמש אותו לכל הצרות שיש לו, ומה מה קרה פה? לוקחים לו את הכסף, גונבים לו את הכסף אפילו, זו גניבה עובדה אתה לא מחזיר לו אתה גונב לו אתה לא נותן לו את השכירות זו גניבה. אז זה שיתוף פעולה של שניכם".

עמוד 2 שורה 29 - 43:

"סקוט: יחיאל, עוד נשאר איתך פתוח על 20,000 שקל על העיסקה שעשינו אז

שלום: מה זה יחיאל? אתה זה לא יחיאל?

סקוט:אני ...

שלום: אתה זה לא יחיאל? אתה זה מישהו אחר ויחיאל זה מישהו אחר?כן, אז בוא אתה תהיה חייב לי מיליון שקל אני אתן לו עוד 800, זה יחיאל, אני אתן לו עוד 600 ואתה תישאר לך עם מיליון, יותר טוב! מה ככה - לך אין כלום אני לך עוד 600,000 ויש לי את יחיאל שיהיה לך את כל הכסף.

סקוט: אתה נתת לי הלוואות, אני לא עמדתי בהלוואות.

שלום: לא עמדת בהלוואות סבבה, אז מה אתה רוצה שאני אחזיר לך את הדירה גם? אז מה אתה רוצה?

יחיאל: אבל זו לא הדירה שלו

יפה: אבל זה לא הכסף שלו, זה הכסף של יחיאל

שלום:כן, אז גם הכסף שלי הכסף שלי".

עמ' 3 שורה 44 - 50 ועמ' 4 שורה 1- 14:

"יחיאל: אבות אכלו בוסר- בנים אכלו זין

שלום: ומה אני צריך להגיד? אני אכלתי חרא אז מה?

יחיאל: אני אמרתי לך להלוות לו כסף?

שלום: אני בן שלו?

יחיאל: אני אמרתי לך להלוות לו כסף?אני לא אמרתי לך להלוות לו כסף

שלום: כנראה אני בן שלו אתה צודק.

יחיאל: אתה הלווית לו זה על דעת עצמך, וזה נפרד לגמרי מהעסקים שלך איתי

שלום: נכון אתה צודק, אתה צודק אני אתן לו עוד 600 יהיה מגיע לי מיליון

יחיאל: לא לא לא

שלום: בוא אני אתן לו גם את הבית

יחיאל: אתה לא מבין מה אני אומר? אתה לא מדבר עברית?

סקוט: בוא לא נשחק בלהראות של מי יותר גדול אוקיי? יש בעיות איתי, יש בעיות איתי בסדר? יש עיקולים על הדירה עכשיו שהוא צריך לסלק אותם ולא יכול לסלק אותם עד שאני מתחיל להחזיר לו כסף אני לא יודע כמה אתה צריך לעיקולים, אתה צריך להראות לי אני עוזר לך במשפטים.

שלום: טוב, תלך תוציא אין לי בעיה כל החומר אצלך, יש בעיה של חומר?

יחיאל: תראה עזוב פה שניה שאנחנו מדברים על 480,000 ₪, אתה דיברת איתי על 1,000 אתה באת לפה היום עם 1,000? יש לך 1000 בשבילי?

שלום: אני דברתי איתך איתך היום?

יחיאל:יש לך היום?

שלום:עוד יומיים יהיה לי".

4. רביעית- חוסר מהימנות הנתבע (בזיקה לנטל ה"הדחה" המוטל עליו).

כאמור הנתבע מסר שתי גרסאות שונות לעניין הכספים שהועברו מדי חודש לתובע וטען כי לא חתם על זיכרון הדברים מיום 04/06/10 כאשר מתוך דבריו שלו, לפי תמלול השיחה מיום 08/06/10 (המוצג כ- מב/4 שהובאה לעיל), הנני סבור כי אכן נקשר באותו זיכרון דברים.

כמו כן, טענותיו ופרשנותו לזיכרון הדברים אשר חתם ביום 30/05/10 עומדת בסתירה לתמלולי השיחות המובאות לעיל.

סתירות אלה מעמיקות את אי מהימנות עדותו של הנתבע שאינה עקבית ועל כן לא נתתי אמון בעדותו.

פירעון הסך 20,000 ₪ - יתרת התמורה

בכתב תביעתו טען התובע כי לפי ההסכם צריך היה לקבל את החזקה בדירה בסמוך לאחר כריתת ההסכם וספציפית ביום 01.11.02, כפוף לתשלום הסך 480,000 ₪.

אשר לתשלום יתרת התמורה טען כי זו הייתה צריכה להעשות במעמד רישום הזכויות על שמו. בעניין זה הוסיף וטען, כי הוא לא ביקש לקבל את החזקה בדירה, בשעתו, נוכח הסכמה שהגיע אליה עם הנתבע שלפיה תושכר הדירה ע"י הנתבע ודמי השכירות יועברו אליו לתובע. עוד טען כי הנתבע אכן העביר לו עד שנת 2007 דמי שכירות אך בסמוך לחודש 08/2007 הפסיק להעבירם.

אין חולק, כי תשלום סך של 20,000 ₪, ככזה, לא בוצע על ידי התובע, שכן הזכויות לא הועברו על שמו ולא נתקיים מעמד שעליו הוסכם בהסכם של תשלום במעמד העברת הזכויות.

על אף האמור, שוכנעתי, כי נתקבלו בידי הנתבע סכומי כסף המגיעים לתובע העולים על הסך 20,000 ₪ הנ"ל ואבהיר כיצד הגעתי למסקנה זו בהמשך.

טענת התובע, שלפיה החזקה בדירה לא נמסרה לו כפי שסוכם, אלא נותרה בידי הנתבע, אושרה על ידי הנתבע עצמו בתצהיר שהוגש על ידו וצורף כתשובה להמרצת הפתיחה. באותו תצהיר שנחתם ביום 28.7.10 בסעיף 5 בפיסקה שישית ושביעית, הצהיר הנתבע כך:

"כמו-כן, בסעיף 3.ב. להסכם שנחתם בין הצדדים נקבע כי החזקה בדירה תימסר בתאריך 01.11.02 אולם בפועל כפי שהמבקש הצהיר בתצהירו הוא מעולם לא קיבל את החזקה ואני המשכתי להחזיק בדירה עד עצם היום הזה.

אני גם מקבל את דמי השכירות של הדירה, משמעות הדברים היא כי המבקש לא שילם לי את התמורה שמגיעה וכי ההסכם לא יצא לפועל. אילו הוא שילם את התמורה אזי הוא היה גם מקבל את החזקה בדירה וגם את שמי השכירות."

משקיבלתי קודם את טענת התובע ששילם את הסך 480,000 ₪ יש לקבוע גם כי הוא זכאי היה לקבלת החזקה ומשהובהר, ואין על כך מחלוקת, כי בפועל נותרה החזקה בידי הנתבע אשר השכיר את הדירה ומקבל לידו את דמי השכירות, יש לקבוע (הגם שלא יינתן בעניין זה סעד כספי בתובענה זו), לצורך ההכרעה בשאלת התשלום של יתרת התמורה בסך 20,000 ₪, כי הנתבע מחזיק בידו דמי שכירות בגין הדירה המגיעים לתובע.

אשר לגובה דמי השכירות, העיד התובע בעמ' 12 שורות 14, 15 לפרו', כי בשנים הראשונות לאחר הסכם המכר, עמדו דמי השכירות על סך של 3,000 ₪ ולאחר מכן עלו ל- 3,500 ₪ בטרם הפסיק הנתבע להעבירם לתובע.

הנתבע לא טרח להזים עדות זו, על אף שלפי עדותו הוא זה שטיפל בהשכרת הדירה ועל כן אני קובע כי מיום הפסקת תשלום דמי השכירות בשנת 2007 עמד שכר הדירה החודשי על סך 3,500 ₪.

מאותו מועד ועד היום חלפו מעל 5 שנים ו- 10 חודשים ובסך הכל 70 חודשים.

בחישוב פשוט יתרת דמי השכירות שלא שולמה לתובע עומדת על 245,000 ₪ נומינאלית.

אשר על כן, אני קובע, כי הסכומים המגיעים לתובע מן הנתבע בגין דמי שכירות, אותם מחזיק עדיין הנתבע בכיסו, עולים על יתרת הסכום של 20,000 ₪ שהיה על התובע לשלם במעמד העברת הזכויות.

על כן, עמד התובע גם בתשלום יתרת הסכום של 20,000 ₪.

זכויות צדדים שלישיים

פרט לבנק לאומי לטובתו רשומה משכנתא על הדירה הנ"ל, שצורף כצד לתובענה אולם מאוחר יותר לבקשת התובע נמחק, לא צרף התובע צדדים שלישיים נוספים.

על כן, ככל שרשומים עיקולים או זכויות צד ג' אחרות לטובת אותם צדדים, הרי בהעדר צרופם כצדדים לתובענה ומתן אפשרות לאותם צדדים לטעון כנגד טענות התובע, לא ניתן לתת סעד הקובע שזכויות התובע גוברות על זכויות אותם צדדים שלישיים.

אשר על כן, ככל שנתבקש סעד כזה בתובענה, הוא לא יינתן.

סוף דבר

לאחר ששוכנעתי, כי התובע שילם לנתבע את כל יתרת התמורה בגין הדירה הידועה כדירה מס' 47 א' ברחוב מיכאל בחיפה, חלק מחלקה 120, תת חלקה 1 בגוש 10867, לרבות כל חלק הצמוד אליה לפי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, מוצהר בזאת, כי התובע שילם את מלוא יתרת התמורה בהתאם להסכם מכר שנכרת בינו לבין הנתבע ביום 24.10.02 וכי התובע זכאי כי יירשמו על שמו כל הזכויות שהיו בבעלות הנתבע חלי שלום במקרקעין הנ"ל.

פסק דין זה, למען הסר ספק, אינו קובע, כי זכויותיו של התובע עדיפות על זכויות הצדדים השלישיים. לטובתם נרשמו הערות אזהרה ו/או עיקולים על המקרקעין הנ"ל.

אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע הוצאות משפט בסכום כולל של 15,000 ₪.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ט תמוז תשע"ג, 27 יוני 2013, בהעדר הצדדים.