1. כללי

פסק דין בתביעת פינוי. על הפרק, כמפורט להלן, מקרקעין ברובע הארמני, לגביהם אין מחלוקת של ממש (למרות טענות מסוימות מצד ההגנה שמקומן בשולי ההליך), כי הם בבעלות התובעת.

2. מסגרת המחלוקת – מוסכמת בחלקה

א. כאמור בפתיח לפסק דין זה – המקרקעין בכל האזור הרלוונטי, בבעלות התובעת. ער בית המשפט לטענות שהעלו, גם אם בשפה רפה, ואשר ביקשו לכפור בטענות התובעת לזכותה במקרקעין, ואולם, מטעמים רבים ובכללם העובדה שהנתבעת עצמה, בין היתר כמפורט בסעיף 2 לתצהירה, מבקשת לבסס את זכויותיה על חוזה שכירות לפיו התובעת היא הבעלים, אין בפני בית המשפט במישור זה מחלוקת של ממש. אף ביחס לחתימתה על הסכם השכירות המהווה אבן פינה לדיון בארבע החנויות, ואשר נחתם בשנת 1989, אין הנתבעת מבקשת לכפור, ולפיו המשכירה היא בעלת הזכויות, בוודאי באותן חנויות, וזו התובעת.

ב. החזקת מקרקעין באזור הרלוונטי על ידי משפחת הנתבעת, גם אם בדרכים שבמהלך השנים השתנו, מזה עשרות בשנים, הינה עובדה המוסכמת בעיקרה. בין היתר יצוין נספח א' לתצהיר התובעת, מקבץ של הסכמי שכירות, לפיהם הושכרו בשנת 1954 חלקים רלוונטיים שבבעלות התובעת לתאגיד ששמו "אוריינט מיל", שהיה בבעלות מי מבני משפחת הנתבעת (בעלה המנוח, בני משפחתו). היה זה תאגיד שהתפרק, ככל הנראה, סמוך לשנת 1970 [ראה סעיף 3 לנספח ג1 לתצהיר התובעת; וכן עמוד 51 שורה 21 לפרוטוקול].

ג. כאמור, ביום 1.10.89 נחתם בין התובעת דנן לבין הנתבעת דנן ההסכם, המהווה אבן פינה לטענות התובעת. ההסכם מעניק לנתבעת מעמד של דיירת מוגנת ב"ארבע חנויות", והגם, שלא ביקש אף צד לכפור בתקפו, ולטעמי הוא אף ברור, היה בו כדי להוות סלע מחלוקת במספר היבטים.

3. טענות הצדדים, ובהמשך לכך, אבחנה מתבקשת בין דין החנויות לבין חלקה 41

א. עיקר טענות התובעת

1. ראשית, משום מה, והגם שאושר תוקפו במפורש על ידי הצדדים, נטען שאין על הפרק דיירות מוגנת, בין היתר בשל אי תשלום דמי מפתח (והגם שהדבר הוסכם בכתב בסעיף 13 להסכם);

2. שנית, נטען, לחלופין, להפרת ההסכם בנסיבות המקימות לתובעת עילת פינוי: אי תשלום דמי שכירות משנת 2009; שינוי ייעוד בהפיכת העסק שאושר ( - בשלב הסופי, במכתב משנת 2009) לבית קפה, מסעדה, בר ואולם אירועים; ושיפוצים שהיוו שינוי שלא אושר לדיירת המוגנת.

3. ולבסוף, וגם זאת על דרך ההשלמה והחילופין, כי בהינתן ויסבור בית המשפט לקבל את התביעה, אל לו, לשקול מתן סעד מן הצדק, בפרט בשים לב לכך שעל הפרק עסק, ולגבי שכירות מוגנת בהקשר עסקי, קבעה הפסיקה "רף" גבוה בהרבה למתן סעד מן הצדק, בהשוואה, למשל, למגורים.

ב. עיקר טענות הנתבעת

1. ראשית נטען לרצף במעמד הנתבעת/בני משפחתה בכל הקרקע הרלוונטית, לרבות חלקה 41, מזה כששים שנה. זאת, אגב טענות-משנה אחדות המבקשות להתעלם מכך שבעבר היו הזכויות בידי תאגיד שהוכח שפורק, ומההסכם המאוחר, שממנו עשוי שישתמע, שגובר הוא על כל שהיה קודם שנחתם;

2. שתי טענות חלופיות נוספות שהעלו, שהזיקה ביניהן ברורה, ושנועדו לבסס את מעמדה של הנתבעת בקרקע, אף ללא קשר לחוק הגנת הדייר: כי לתובעת מעמד מכח החזקה נוגדת, וכי אין להורות על פינויה נוכח התיישנות, מאחר והוכח שמצויה הנתבעת בשטח כבר עשרות בשנים;

3. בהמשך פורטו טענות ההגנה כנגד עילות הפינוי שנטענו. לא אפרטן עתה, ואלה תתבהרנה אגב הדיון בכל אחת מהטענות המבססות, לדעת התובעת, את עילות הפינוי;

4. ולבסוף, על דרך החלופין, נטען להגנה מן הצדק.

ג. בין החנויות לבין חלקה 41

הגם שלא נעלמו מעיני בית המשפט טענות הצדדים, על פרטיהן, דומה, שנדרש פסק הדין להבחנה ממשית בין ארבע החנויות המצוינות במפורש בהסכם, בו אף נקבע (למרות טענות שהובאו לסתור), שמעמד הנתבעת בהן הוא של דיירת מוגנת, לבין חלקה 41. זו, אינה נזכרת בהסכם, ראיות לתשלום דמי מפתח בגין קרקע זאת, אין בנמצא, שלא לדבר על כך שספק עד כמה חוק הגנת הדייר עשוי לחול בכלל על קרקע שאינה מבונה ואינה מוצמדת לחנויות [השווה – סעיף 3 לחוק הגנת הדייר]. הבסיס לטענות ביחס לחלקה זאת הינו ניסיון, שהינו מאולץ על פניו, להיתלות בפרשנות מרחיבה של ההסכם, ובטענות המבקשות את בית המשפט ללמוד על זכויות הנתבעת מ"ההיסטוריה של החלקה" - חזקת בני משפחתה של הנתבעת במקום מזה למעלה מיובל שנים, על אף שהייתה החלקה בידי שותפות שהוכח שהתפרקה, סמוך לשנת 1970.

4. ההסכם משנת 1989

א. ההסכם – אבן פינה למערכת היחסים התקפה בין הצדדים. כפתיח להמשך אקבע, שאין בנמצא בעל דין הכופר בהסכם (למרות טענות בשפה רפה מצד התובעת ביחס למי שחתם עליו מטעמה). הוא מעולם לא בוטל ואף אין טענות בכיוון זה, אין מקום לטענות בעל פה כנגדו, ומדרך העולם ראוי להעמיד בנסיבות העניין את הצדדים בחזקתם, בפרט באשר לא נאמר אחרת, שככלל, מבליע ההסכם כל זכויות, ככל שהיו, למי מהצדדים קודם לכן, היינו שלאחר שנחתם, אין עוד למי מהצדדים זכות מעבר למוסכם (פן נוסף לעקרון לפיו אין מקום לטענות בעל פה כנגד ההסכם). ובמאמר מוסגר, בשים לב לטענות ב"כ הנכבד של התובעת בסיכומיו: אכן, לא שולמו בעקבות חתימת ההסכם דמי מפתח, ואולם, היה הדבר בהסכמה מלאה שעוגנה בהסכם במפורש ובכתב. לעקרון חופש החוזים תחולה גם ביחס לשכירויות מוגנות, ואם נתנה התובעת את הסכמתה בכתב לכך, כנראה, בשל כך, שידעה, שבפועל מחזיקים בני משפחת הנתבעת בחנויות שנים רבות, אין בידה להיתלות בעובדה זו עתה. ולכל היותר, אמור מעתה – הוסכם על דמי מפתח בשיעור אפס, ואין בידנו כלל האוסר על צדדים להסכים על כך. [והערה משלימה לעניין זה: בחוזה נמחקה המילה not שהיא רלוונטית לנושא – עיין שם. ליד המחיקה מופיעה חתימה, אך אין כלל טענה מצד מי מבין הצדדים בנושא זה. היינו לנו, שלשון ההסכם מצביעה במפורש על דיירות מוגנת].

ב. ההסכם – תחולתו ותכנו. על פי סעיף A, מתייחס ההסכם לארבע חנויות ותו לא, ואין בנמצא כל הסכם המתייחס לשטח אחר, כגון אותו שטח שסברו הצדדים לכנותו כחלקה 41 (הקרקע אינה מוסדרת), שאינו חנות כלל והמצוי מאחורי ארבע החנויות. פרטי ארבע החנויות אף מופיעים בסעיף C1 להסכם, לפיו פורטו מספרי שלש מבין החנויות, המספרים אף מוסכמים על הצדדים (46, 47 ו – 49), ולאחר מכן נכתב: "and another store". מכל מקום, פשיטא לנו, שמילים אלה מצביעות על חנות נוספת, היא הרביעית, ולא על שטח שאינו מבונה. לא נעלמה מעיני טענת ב"כ הנכבד של הנתבעת, לפיה יש אי בהירות בהסכם המציין רק את מספרי שלוש מהחנויות ולגבי הרביעית נכתב כנ"ל, וכי יש לפרש את אי הבהירות לרעת מי שניסח אותו, וזו, כנראה, אכן, התובעת. ואולם, לטעמי, אין בנמצא כל אי בהירות: ארבע חנויות הן ארבע חנויות, גם אם מספרה של אחת מהן לא היה נהיר במועד עריכת המסמך. בתוך כך יצוין גם, שכעין תשריט של ארבע החנויות הוגש לבית המשפט כנספח ז' לתצהיר התובעת. לא נקלע תשריט זה למחלוקות של ממש.

ג. הסכם הממצה את הסכמות הצדדים. עוד נמצא להזכיר, שאין בהסכם כל ביטוי, ולו גם מרומז, להסכמות נוספות מכל סוג: קריאת ההסכם מצביעה על כך, שראו אותו הכל כממצה. ומעל הצורך: גם מסמך כלשהו ממועד מאוחר יותר, לרבות התכתובת בדבר השיפוצים, המצביעה על הסכמות נוספות, למשל ביחס לחלקה, אין בנמצא.

4. חלקה 41

א. החלקה – מחוץ להסכם. כאמור לעיל, ביחס לחלקה זו אין בנמצא כל הסכם תקף.

ב. אי תשלום דמי מפתח. הגם שנטען על ידי הנתבעת שידוע לה שבעלה או מי מבני משפחתה שילמו בעבר דמי מפתח, לא היה בידה להביא ראיה לדבר. לגרסה זו ביטוי בסעיף 11 לתצהיר הנתבעת וכלשונה: "זכור לי גם כי בעלי ז"ל שילם כספים לפטריארך על חשבון דמי מפתח אך אינני זוכרת איזה סכום שולם". גם טענה זו הינה כללית, הדברים הובאו מפי בעלה המנוח, ונטולי אסמכתא. יתר על כן, גרסה זו מפוקפקת בשים לב למכלול נסיבות העניין, אף עד כדי כרסום במהימנות הנתבעת: אם ביחס לארבע החנויות לא שולמו דמי מפתח על פי ההסכם, וכי סביר שבעד שטח שאינו מבונה, אינו מצוין בהסכם, ושלגביו לא ניתן שלא להזכיר את סעיף 3 לחוק הגנת הדייר, שולמו??!

ג. פעולות הנתבעת בחלקה: השקעות ושיפוצים. לטענת התובעת, לא זו בלבד שטוענת הנתבעת לזכויות גם בחלקה 41 שמאחורי החנויות, אלא שביצעה הנתבעת עבודות נרחבות במקום, ואף נעשה בשטח זה שימוש מסחרי. לכאורה ניטשת בין הצדדים מחלוקת בשאלה זו, מצב דברים עליו למד בית המשפט מכך, שביקש כל צד להביא מראיותיו ביחס לחלקה זו, ואולם, לטעמי, לא התפתח בין הצדדים, אלא וויכוח שאין בו הרבה ממש, ביחס לאופן בו רואה כל צד את תמונת המצב, ומסכימים הצדדים שביצעה הנתבעת עבודות נרחבות בחלקה. ואך בתמצית ביחס לראיות הצדדים. אשר לתובעת, זו ביקשה ללמד על כך, בין היתר באמצעות עד מומחה, מפענח תצלומי האוויר, בנימין סמנדר, שעדותו הותירה על בית המשפט רושם אמין ומקצועי, ושלימד על בניית מחסן, מבנה ועוד בחלקה זו, בפרט בין שנת 2009 לשנת 2010. עדות זו אך נועדה להשלים את עדות מנהל נכסי התובעת, המצהיר מטעמה, מר ברגקיאן, שבסעיף 24 לתצהירו התייחס למעשי הנתבעת בחלקה 41. לגרסתו, עושה היא בחלקה כבשלה. הנתבעת, אמנם, הגדירה עבודות אלה אך 'כשיפוצים' [ראה, למשל בעמ' 60 שורות 16 – 22 לפרוטוקול]. עם זאת, גם לשיטת ההגנה, אין המדובר בשיפוץ, במובנו הצר של המושג, ודי אם אזכיר, למשל, שקרקע חשופה רוצפה, ועוד [שם, שורה 22]. חשובה אף יותר העובדה, שגם בחלקה זו נעשה שימוש מסחרי: מסיבות ואף חתונות נערכות במתחם הכולל את החנויות אך גם את השטח הפתוח שמאחור – ראה עמ' 61 שורות 7 – 12 לפרוטוקול. אף נספח י"ד, הפרסומת לעסקי הנתבעת ובנה, מצביעה בבירור על התנהלות עסקית (לרבות מסיבות ואירועים) במתחם כולו – החנויות והשטח שמאחור, שמן הסתם, אף הוכשר לכך. חיתומה של פסקה זו במסקנה, שהעובדה שעושה הנתבעת שימוש בחלקה 41, היינו קרקע שאינה אחת מבין ארבע החנויות ואף בוצעו שם עבודות מטעמה, אינה במחלוקת. נוכח זאת, אף נשמט הטעם לדיון בטענות ההגנה כלפי ראיות התובעת, כגון כלפי המומחה סמנדר: אין עדותו, אלא אישור על בסיס תצלומי אוויר של דברים, המהווים, למעשה, את נקודת מבטה של התובעת לעובדות שהנתבעת עצמה מאשרת.

מן הצד האחד, יש באמור כדי לזרות אור נוסף על מעשי הנתבעת, ויש בכך כדי להצביע על יתר חומרה הגלומה במעשים. בתוך כך יצוין, שבעד שימוש עסקי זה, אף לא הוסכם מעולם על כל תמורה לתובעת. ואולם, מן הצד האחר, יוטעם, שספק עד כמה יהא בכך כדי לשנות: מסקנת בית המשפט שעל הנתבעת לפנות את חלקה 41, אינה נובעת מהשיפוצים, מהעבודות, או מטיב השימוש המסחרי המתבצע בחלקה זו. הבסיס לפסיקה המתחייבת, בעובדה הפשוטה, שלנתבעת אין כל זכויות בחלקה זו: ובפשטות הדברים, מי העושה בחלקתו של חברו ללא זכות שבדין, יואיל נא ויפנה אותה.

ד. הטענה בדבר שימוש מתמשך. בד בבד, ביקשה ההגנה לתקוע את יתדותיה (תרתי משמע), באורך התקופה בה נעשה שימוש בחלקה, וזאת, בידיעת התובעת, ששתקה. לגרסת הנתבעת, החזיקה היא בחלקה שכונתה בחלקים רבים של תצהירה במילה "האדמה". מעל הצורך, שימת לב לסעיף 15 לתצהיר הנתבעת המאשר שיפוצים במבנים (כנראה החנויות), אך גם בקרקע ובאדמה, וחשוב ממנו סעיף 40 לתצהיר הנתבעת ולפיו: "אני ומשפחתי מחזיקים ומשתמשים ב– 4 החנויות המטחנה, המחסנים והקרקע, לרבות האדמה מזה כיובל שנים ואין כל עילה שבדין לסלק אותי או לפנות אותי והכל כמפורט לעיל". הגם שניתן להבין מה הביא את הנתבעת לטענתה זו, לסופו של יום, דינה לדחיה. במישור המשפטי, מתפצלת טענה זו לשתיים: כלשון הנתבעת, טענה ל"חזקה נוגדת", והתיישנות. בסיכומיו אף ציין ב"כ הנכבד של הנתבעת טענת שיהוי, אך זו אינה נזכרת כלל בכתב ההגנה. ומן הכלל, אל הפרט.

1. "אוריינט מיל". ראשית, אף אם מי מבני משפחת הנתבעת עשו בעבר שימוש בחלקה כשוכרים, אין חולקין, שנעשה הדבר במסגרת אישיות משפטית אחרת, התאגיד "אוריינט מיל" שהגיע לסוף דרכו בשנת 1970. יתר על כך, דיון בהסכם משנת 1954/5 מעלה ספק רב האם בכלל היה התאגיד במקום בבחינת דייר מוגן (לכאורה על הפרק הסכמי שכירות קצובים בזמן), ספק רב עד כמה ניתן ללמוד מהם דבר וחצי דבר בדבר זכויות התאגיד בחלקה 41, וספק רב שבעתיים, האם זכויות, ככל שהיו לתאגיד באזור, קודם שהתפרק, מצאו בכלל את דרכן לנתבעת. בסיכומים הובהר, אמנם, שבסיס הטענה לדיירות מוגנת, אינו כלל בהסכמים הישנים, הגם, שהיוו אלה ראיה שאינה במחלוקת, אלא בכך, ששהה תאגיד זה במקום בשנת 1968. טענה זו, שלא פורטה כראוי בכתב ההגנה (המתוקן), מאבדת, לטעמי, את כל עוקצה נוכח הראיות להתפרקות התאגיד לפני כשלושים וחמש שנים.

2. "השער הצדדי". כעין חיזוק נוסף, מבקשת הנתבעת למצוא בטענתה שלא ניתן כלל להגיע לחלקה, אלא דרך החנויות: סעיף 19 לתצהירה (וסעיף 11 לתצהיר בנה). ברם, במהלך עדויות הנתבעת ובנה, אושר שבמקום שער שניתן לעבור דרכו לחלקה [עמ' 64 שורה 2; עמ' 71 שורה 21; וראה גם בעדות גב' ברגמיאן שמטעם ההגנה, בעמ' 44 שורה 8 לפרוטוקול]. לא זו בלבד, שיש בכך כדי לשמוט את הקרקע מתחת לרגלי הטענה, אלא שיש בכך גם כדי להכביד על הנתבעת ובנה מבחינת מהימנותם: ראוי היה לטענה בענין השער, שלא תועלה כלל.

3. הטענה בדבר חזקה נוגדת. השימוש הממושך במקום, מבסס, לטענת הנתבעת, טענה בדבר זכויות מכוח "חזקה נוגדת" ולרבות על בסיס שתיקת התובעת שראתה את הנתבעת עושה במקום שימוש לגידול חיטה ולטחינת בורגול, שנים הרבה. דא עקא, בנקודה זו צדק ב"כ התובעת בסיכומיו, עת הפנה לפסיקת בית המשפט העליון, לפיה על הטוען לחזקה נוגדת, להוכיח שני תנאים – האחד כי חזקתו אינו נובעת מזכות הבעלים אלא נוגדת אותה, ושנית, שהחזקה היא מכוח בעלותו (טענת זכות קניין) של המחזיק [ראה, ע"א 69/85 יחזקאל להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3) 624, 634; ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' חסיד, פ"ד נ"ג(5) 721, 728; ע"א 693/04 כאיד אל קימרי נ' חמיס מוחמד חוסיין אל קימרי, פורסם בנבו, 28.9.2007; רע"א 1284/13 פראג' בן נסאר אל סעדין נ' מדינת ישראל, מנהל מקרקעי ישראל, פורסם בנבו, 4.3.2013]. נוכח האמור, דין הנטען, לדחיה.

4. "טענת ההתיישנות" – לטענת ב"כ הנתבעת, הנתבעת ובני משפחתה מחזיקים ומשתמשים בארבעת החנויות ובקרקע כבר יותר מ – 60 שנים [תחילה באמצעות 'אוריינט מיל'] ובהמשך, לאחר חתימת ההסכם בשנת 1989, הנתבעת עצמה שוהה במקום. כן נטען, כי עסקינן בקרקע שאינה מוסדרת, ולפיכך תקופת ההתיישנות בגין קרקע זו הינה 15 שנים על פי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958, ולכל הפחות, ממועד חתימת ההסכם עם התובעת ועד להגשת התובענה חלפו למעלה מ -21 שנה. ברם, מן הנמנע לדון בטענת התיישנות, במנותק, מהתייחסות לטיבן של הזכויות שעל הפרק. והעובדה, שאין הקרקע מוסדרת, אין בה כדי לייתר את הצורך להתייחס לכך. (וכי יעלה על הדעת שיטען דייר מוגן להתיישנות בשל כך שמצוי הוא בנכס יובל שנים?!, ואפילו, אין הקרקע מוסדרת?) היינו, כי לטיב הזכויות כעולה מטענות הצדדים וראיותיהם חשיבות מכרעת לדיון, וייתכן, שלא בכדי נעדרה במעט התייחסות מצד ב"כ הנתבעת, לטיב הזכויות הרלוונטיות המהוות רקע לטענת ההתיישנות. ולטעמי, לאחר שנקבע שלתובעת זכות הבעלות, נשמטת הקרקע מתחת לטענה זו. זאת, שהרי, לכל היותר, ואם בכלל, לנתבעת מעמד של 'בר רשות' שלא על בסיס חוזה, ושלא כנגד תשלום תמורה כלשהי. כאמור, משעה שברי ומוכח, שנתונה הבעלות לתובעת, הרי גם אם שתקה שנים הרבה, אין לפרש זאת, אלא, לכל היותר, כמתן רשות, שאינה רשות בלתי הדירה, לעשות שימוש בחלקה, ולא כהסכמה שמשמעותה האמיתית ויתור על זכויותיה בה:-

"רשות מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. זו היא רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני" [נינה זלצמן, רשיון במקרקעין, הפרקליט מ"ב 23, 57 (1995)].

ודומה, יהא מי שיסבור, שטענה זו, בנסיבות העניין, יש בה גם להביא כדי אבסורד: אם בחנויות, אף לשיטת הנתבעת, אין לה, אלא, לכל היותר, זכות של דיירת מוגנת, הרי בשטח שמאחוריו, לגביו מעולם לא נחתם כל הסכם, בידיה, לשיטתה, זכויות שכלל לא ניתן לקחת ממנה?! בפסיקת בתי המשפט התבסס העיקרון שרשות שאינה בלתי הדירה ניתנת לביטול בכל עת, ופשיטא, שצידה האחר של אותה מטבע היא, שבעל הרשות אינו יכול לטעון לכל התיישנות:-

...ההיפך הינו הנכון – הכלל הינו כי רשות שלא בתמורה לשימוש במקרקעין ניתנת לביטול ברגע שבו מעניקי הרשות חפצים לבטלה. אין גם ספק כי במקרה שלפנינו הביעו בעלי הבניין את רצונם לבטל את רשיונה של המשיבה עם הגשת התביעה, שהרי הפסיקה הכירה בהגשתה של תביעה לסילוק יד כביטוי לרצון זה... [ע"א (ת"א) 3356/00 בית ברח' אלנבי 9 בתל אביב בע"מ נ' ורבה בלה, פורסם בנבו, 30.12.2003].

ולאחר זאת, צא ואמור – קל וחומר, כאשר אפילו מתן ההרשאה אינו מוכח: וכי מי שמצוי בקרקע כשאינו אפילו בר רשות, עשוי לטעון להתיישנות כטענה שתעמוד לו כלפי הבעלים ותמנע את סילוקו מהמקום?

כללו של דיון. ייתכן, אכן, שמידה של דריסת רגל בפועל, היתה לנתבעת בחלקה 41, ונותנת הדעת, שהיה הדבר בידיעת התובעת. עצם ביצוען של עבודות במקום על ידי הנתבעת שהיו, לפחות בגדר של שיפוצים, גם אם ללא זכות שבדין, מוכח, וזאת, ללא התנגדות אפקטיבית כוללת מצד התובעת. ואולם, מכאן, ועד למתן לגיטימציה לשהייה במקום למשך ימים ושנים וללא הגבלה, רחוקה הדרך: דריסת רגל היתה, אך אחיזה משפטית לדבר, לא.

5. ארבע החנויות

א. דיירות מוגנת. נקודת המוצא לדיון בעובדה, שבחנויות אלה הנתבעת, הינה, אכן, דיירת מוגנת על בסיס הסכם תקף בכתב, שלגביו אמר בית המשפט את דברו בפיסקה נפרדת. עם זאת, בפי התובעת מספר טענות ביחס לחנויות, המבקשות ללמד שהתקיימו בהן עילות פינוי המצדיקות פסיקה בהתאם על פי סעיף 131 לחוק. בכלל טענות אלה, כי דמי השכירות אינם משולמים, כי בוצע "שינוי יעוד" בהפיכת העסק שאושר כבית קפה למסעדה, בר ואולם אירועים, וכי שיפוצים שאושרו, חרגו מהמותר. בסיכומים נזנחה במעט טענה נוספת שהשתמעה מההוכחות, כי, למעשה, מוחזקות החנויות על ידי הבן, נארו (שהינו המרכזי בעדי ההגנה, לצד אימו).

ב. אשר לדמי השכירות. תביעת הפינוי מתבססת על הטענה שמשנת 2009 לא משולמים דמי שכירות, ושימת לב בהקשר זה לסעיף 131(1) לחוק. אין הנתבעת כופרת בכך, אלא שלגרסתה, כאמור בסעיף 38 לתצהירה: "לא אחת ביקשתי והצעתי לתובעת לשלם את דמי השכירות במלואם, אך התובעת היא זאת שבחוסר תום לב מתעקשת בסירובה לקבל את דמי השכירות בטענה שיש לי בעיה איתה". לדברי התובעת, נכונות לשלם, שאכן סורבה, באה לראשונה לאחר הגשת התביעה. אין חולקין, שאלה לא שולמו משנת 2009, ואשר לשיעורם, אישר הבן נארו, שמשנת 2009 העמד הסכום על 1,200 דולר, במקום 200 דולר, כפי שהיה עד לאותו מועד [ראה בעדותו בעמ' 70 שורה 4 לפרוטוקול, וכן נספח ט סעיף 9 לתצהיר התובעת]. אי תשלום דמי שכירות מהווה הפרה של ההסכם, ואי נכונות מצד התובעת לקבלם, בהינתן שאכן כך, ונוטה אני לקבל את הדברים, צריך היה להוביל את הנתבעת לבקשה, שלבטח היה בית המשפט מאשרה, שיופקדו הכספים בקופת בית המשפט. ולכל היותר, עתידה נכונותי לקבל, שביקשה הנתבעת לשלם אך סורבה, להימנות בין שיקולי, עת אתן את דעתי לשאלת הסעד מן הצדק.

ג. לטענת השיפוצים. תחילה יוער, שצודק ב"כ הנתבעת, שטענה זו לא פורטה כדבעי בכתב התביעה. סעיף 14(ד) לכתב התביעה, כללי עד כדי כך, שאין הוא ראוי להתייחסות, ודי היה בכך כדי להביא לדחיית הטענות במישור זה. ומעבר לכך, הטענות גבוליות במשקלן גם לגופן, ולא בכדי לא הוקדש לכך, ולו גם סעיף מפורט אחד בכתב התביעה:- לטענת התובעת, כאמור בעמ' 79 לסיכומי בא כוחה, בוצעו במושכר שיפוצים ושינויים מעבר למה שאושר לנתבעת בעקבות בקשתה במסגרת נספח ט' לתצהיר התובעת. אין חולקין ששיפוצים אושרו, ואין בפני ראיות לחריגות קונקרטיות יוצאות דופן בחומרתן בתחומי החנויות. ייתכן, שאגב השיפוץ בוצעו עבודות נלוות שלא אושרו, אך די לעיין בסיכומי התביעה כדי להיווכח, שלא צוין בהן רכיב קריטי שלא אושר. פעולות לא מאושרות רבות היו, אך זאת, בחלקה ולא בתחומי החנויות. צא ולמד: בעמ' 80 לסיכומיו מדגיש ב"כ התובעת בהקשר הנדון את חוות הדעת של סמנדר, מפענח צילומי אויר שהצביע על מעשי הנתבעת. ואולם, תכלית עדותו של מפענח צילומי אויר, נוגעת, מדרך העולם, לחלקה החשופה, ובה אכן עשתה הנתבעת רבות, ושלא כחוק. ברם, לפעולות בתוך החנויות, וזהו הנושא שעל הפרק עתה, ממילא אין לצילומי האויר כל ערך. סיכומה של פסקה זו במסקנתי, שייתכן ואת היקף השיפוץ המאושר מתחה הנתבעת במעט מעבר לכפי המשתמע ממה שאושר לה, אך, ככל שהמדובר בתוככי החנויות, לא יהא צודק לייחס לכך משקל עודף. ברי, שעיקר טענות התובעת ביחס למעשי הנתבעת נוגעים לחלקה. ככל הנראה, העבודות בה בוצעו במקביל למועד השיפוץ, וביחס לחלקה, אף אמר בית המשפט את דברו. חריגות בהיקף השיפוץ של החנויות, אם וככל שהיו, בשולי הפרשה.

ד. "שינוי יעוד". במוקד טענה זו שפורטה לראשונה בסיכומי התביעה [בעמ' 79], כי החנויות בהן אושרה הפעלת בית קפה, ולכל היותר, בשוליים, גם עסקי חיטה, שימשו למעשה, למסעדה, בר, ואף לאירועים. עובדתית, השימוש הנטען – מוכח (אולי, מלבד הבר), ודי אם אזכיר את נספח י"ד לתצהיר התובעת, פרסומת המלמדת על השימוש במקום. ואולם, נוכח משקלם המצטבר של טעמים שמקורם בהיבט הדיוני ובמהותם של דברים, נמצא לנכון לדחות את הטענה, ולכל היותר לייחס לה משקל מופחת מאד. דיונית, בשל כך שלא פורטה הטענה כראוי בכתב התביעה, וכל שנאמר בנקודה זו ביחס לטענת השיפוצים, תקף גם כאן; ומהותית, בשל כך, שההבחנה בין בית קפה למסעדה, גובלת לעתים במלאכותיות, בתי קפה משמשים לעתים גם לאירועים, ובאופן כללי, על הפרק, אם בכלל, שינוי יעוד גבולי, ואין להתפלא שאין לו כל ביטוי מספק בכתב התביעה. הטענה במישור זה – נדחית.

ה. הבן נארו – מנהלה הממשי של החנויות. נושא זה לא צוין במפורש בכתב התביעה ואף בסיכומים ניתן לכך ביטוי מזערי. עם זאת, ולו רק לשלמות התמונה אתייחס לכך בקליפת האגוז תוך שאבהיר, שבנסיבות העניין אין זו טענה שיש לה משקל של ממש. אכן, מאשרים הנתבעת ובנה בעדויותיהם, כי עיקר ניהול העסקים במקום מתבצע על ידי נארו. לדברי נארו, הנתבעת, בת 75 [עמ' 66 שורה 21 לפרוטוקול]. נספח י"ד, פרסומת לעסקים במקום, ולפיה, מנהל העסק: נארו. תמצית גרסתו היא, כי "המנזר יודע שמי שמחזיק במקום, זה אני ואמא שלי" [עמ' 65 שורה 21 לפרוטוקול]. אך טבעי, ביחס לעסק מוגן, שכשמגיע השוכר לגבורות, עיקר הניהול השוטף הוא בידי בנו, וכל עוד השוכר (ובפרשתנו – השוכרת), גם היא באופן כללי באזור, לא מטעם זה ראוי להורות על פינוי. מכל מקום, האם - בריאה וחיה במקום. פרנסתה, מן הסתם, מהעסקים במקום. בנסיבות אלה, עצם העובדה, שבפועל עיקר הניהול הוא בידי הבן, אין בו, לטעמי, כדי לבסס עילת פינוי.

לסיכומן של הטענות שנועדו להוכיח את קיומן של עילות פינוי ביחס לחנויות. הוכחה כדבעי עילת פינוי אחת, אי תשלום דמי שכירות, וככלל, נוכח העובדה שעד להגשת התביעה לא עשתה כלל הנתבעת דבר להבטיח את התשלום, וגם לאחר שפנתה, לאחר הגשת התביעה, וסורבה, לא העלתה כלל על דעתה ליזום מהלך משפטי שיאפשר לה את הפקדת הכספים בבית המשפט, יש לקבוע, שהופר ההסכם. אמור מעתה: אי תשלום דמי שכירות מאז שנת 2009 מבסס עילת פינוי כלפי הנתבעת. עם זאת, עצם העובדה שחשה התובעת עצמה, במהלך ההליך, שעליה לחזק זאת בטענות עליהן לא חשבה במועד הגשת התביעה, כשלצידה גם העובדה (המוסכמת), שלאחר הגשת התביעה הוצע תשלום לנתבעת והיא סירבה, ממתנת במידה ידועה את תמונת המצב, ועתידה להשליך גם על הדיון בשאלת הסעד מן הצדק (עיין – להלן). בפני בית המשפט גם השאלה, עד כמה מחזקות המסקנות ביחס למעללי הנתבעת בחלקה 41 את המסקנה שיש להורות על פינוי הנתבעת מהחנויות. טענה קונקרטית לפיה מקרינות מסקנות בית המשפט ביחס לחלקה על דין החנויות, לא פורטה על ידי התביעה, אולי בשל כך שלא סברה, שעתיד בית המשפט לבצע הבחנה כה חדה בין דין החלקה לבין דין החנויות. עם זאת, לטעמי, משעה שהוכח, שעשתה הנתבעת בחלקה שימוש נרחב שלא כדין, מחזק הדבר את טענות התובעת לחוסר תם לב, וממילא מחזק את המסקנה שעילת פינוי, הוכחה בעיקרה.

6. סעד מן הצדק

א. ככלל, צודק ב"כ התובעת, שנפסק רבות, שגובה "הרף", לסעד מן הצדק ביחס לבתי עסק, גבוה בהרבה מזה שהוכר ביחס למגורים [רע"א 4238/05 אליהו בר-לב ואח' נ' עזבון המנוחה נעמי איילון ז"ל, פורסם בנבו, 23.6.2005; ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' זלדה ביירלס, פ"ד לח(2) 159]. עם זאת, עדין הדבר לגיטימי בנסיבות המתאימות, ולטעמי, נכון הדבר, גם בפרשה דהכא.

תחילה אפרט את טעמי לפסיקה זו, ולאחר מכן ייקבעו התנאים למתן הסעד.

ב. ואלה טעמי לתחולת סעיף 132 על הנתבעת. ראשית, שההפרה הנובעת מאי תשלום דמי השכירות, ניתנת לריפוי בנקל, ולמעשה, ביקשה הנתבעת לעשות לתיקון הנושא כבר לפני מספר שנים; שנית, גם נזקי הנתבעת עקב מעשיה בחלקה ניתנים לתיקון, וכך אף ייעשה בעקבות פסיקה זו; ושלישית, כי עם כל החומרה הנובעת ממעשי הנתבעת בחלקה, מצביעות, כאמור, הראיות על דריסת רגל מסוימת שהיתה לנתבעת ובני משפחתה במקום שנים רבות, וזאת, בידיעת התובעת, היינו נסיבות הממתנות במעט את חומרת מעשיה, וגם בחנויות שהתה הנתבעת, ולפניה, בני משפחתה, שנים רבות מאד. אלה נסיבות התומכות בסעד מן הצדק, למרות שהמדובר בבית עסק.

ג. סעד מן הצדק – רק אם, ולאחר, שתעמוד הנתבעת במלוא התנאים הבאים, לביצוע תוך 60 יום מהיום:-

1. תשלום מלוא דמי השכירות המגיעים ממנה משנת 2009 ועד 2015 – 8,400 דולר. באשר נדרש בית המשפט לפסוק את דברו במטבע ישראלי, מעמיד אני את הסכום (על בסיס תחשיב פרקטי, לפיו 1 דולר = 4 ₪) על הסך של 33,600 ₪.

2. פינוי מוחלט של חלקה 41, תוך הריסת כל המבנים שבנתה במקום.

3. תשלום מלוא הוצאותיו של הליך זה, כמפורט להלן.

6. סוף דבר

א. ליבת המחלוקת, בשימוש הנעשה על ידי הנתבעת בחלקה 41, ובכשל בתשלום דמי השכירות. אכן, פירטה התובעת טענות נוספות, ואולם, משסיימנו להפריד את המוץ מן התבן, ברי, שמקומן, אך בשולי הדיון. ואשר לנתבעת, זכויותיה בחנויות מעוגנות בחוזה, עליו עליה להקפיד, וככל שכשלה (בפרט ביחס לדמי השכירות), עליה לתקן את הדבר כתנאי לסעד מן הצדק. בחלקה, עושה הנתבעת ללא כל זכות שבדין. טענותיה ביחס לחלקה, מצביעות, אמנם, על דריסת רגל כזו או אחרת שהיתה לה גם בעבר, ולפניה למשפחתה, ואף בידיעת התובעת, אך זאת, כאמור, ללא כל זכות שתהווה לה מגן כנגד תביעה זו.

ב. התנהלות הנתבעת בחלקה 41 - בלתי חוקית בעליל. צו לסילוק יד כללי מחלקה זו, בלתי נמנע, והוא ניתן בזה.

ג. גם ביחס לארבע החנויות, ניתן בזה צו לפינוין, ואולם, ביחס אליהן ראוי לאשר במקביל סעד מן הצדק, כשהטעמים לכך – פורטו, והתנאים למתן הסעד, מפורטים, גם הם.

ד. הוצאות הדיון בסך של 20,000 ₪ ובתוספת השבת אגרה בסך של 601₪ - על הנתבעת.

ה. חיתומו של פסק דין זה בקביעה, לפיה, אם ולאחר שתשלם הנתבעת לתובעת את מצרף הסכומים דלעיל, ותפנה את חלקה 41, כל זאת, בתוך 60 יום מהיום, יינתן לה סעד מן הצדק ביחס לחנויות, ותוכל היא להוסיף ולהיוותר בהן כדיירת מוגנת. היה ולא תעמוד בתנאים אלה, תפנה את המתחם הרלוונטי כולו: החלקה וגם החנויות.

ניתן היום, כ"ה כסלו תשע"ו, 07 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.