התובע שכר נכס מסחרי מהמועצה האזורית לכיש בכניסה למרכז כפרי נהורה. לימים התבקש על ידי התובעת לפנות את המקרקעין מאחר ונודע לתובעת כי המועצה האזורית השכירה נכסים שלא היו שייכים לה. התובעת עותרת לסילוק ידו של הנתבע מהנכס המסחרי בו עושה הוא שימוש כמסגרייה ולהשיבו לרשותה פנוי מכל אדם וחפץ לאחר שיהרוס את המבנים שבנה במקרקעין. הנתבע טוען כי מחזיק מכח הרשאה במקרקעין משנת 1991 על בסיס הסכמי שכירות עם המועצה ואין לפנותו. לחילופין טוען כי הינו בר רשות של התובעת, אשר שילם תמורה בגין החזקת הנכס, ואין לפנותו אלא יש לחתום עמו על חוזה חכירה או לכל הפחות להתנות את הפינוי בתשלום פיצויים בגין השבחת המקרקעין.

רקע וטענות הצדדים

1. רשות מקרקעי ישראל בשם רשות הפיתוח עותרת לסילוק ידו של הנתבע ממגרש בשטח של כ- 1,050 מ"ר המהווה חלק מהמקרקעין הידועים כחלקה 120 בגוש 2917 במרכז כפרי נהורה (להלן: המקרקעין שסימונם בעבר היה – גוש 1323 חלקות 20,21,22). כן עותרת התובעת להריסת תוספות הבניה שנבנו ללא היתר על המקרקעין ולפיצול סעדים לשם הגשת תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעושה הנתבע במקום כמסגרייה.

התובעת מנהלת את המקרקעין מתוקף מעמדה על פי חוק יסוד: מקרקעי ישראל ובהיותם רשומים בבעלות רשות הפיתוח (נסח רישום צורף לתביעה וראיות התובעת). בכניסה ליישוב נהורה קיים שטח אשר שימש בעבר לחניית כלים חקלאיים ובו עשתה המועצה האזורית לכיש (להלן: המועצה) שימוש. לימים פעלה המועצה להשכיר מגרשים מתוך שטח זה לשימושים מסחריים שונים. בשנת 2005 נודע למועצה כי המדינה טוענת שאין למועצה זכויות בשטח ולכן לא הוארכו חוזי השכירות עם המחזיקים השונים. כנגד מחזיקים אחרים, במצב משפטי זהה לנתבע, הוגשו תביעות לסילוק ידם והם פונו. ביום 13.5.13 ניתן פסק דינה של חברתי, כב' השופטת א' חדד בת"א (שלום אשקלון) 10259-08-10 (להלן: ההליך המקביל) אשר נסיבותיו העובדתיות כמעט זהות למקרה הנדון. אף העדים מטעם התובע בשני התיקים זהים. מסקנתה שם כי לנתבע אין מעמד במקרקעין, אינו בר רשות ולא זכאי לפיצוי כתנאי לפינויו מקובלות עלי במלואן. בהמשך פסק דין זה אאמץ, במקומות המתאימים, את מסקנותיה.

2. במרץ 2007 מצא מפקח מטעם התובעת, שלומי כהן (להלן: המפקח), כי הנתבע מחזיק במקרקעין, שיפץ מבנה סוכנותי קטן שהיה במקרקעין וביצע תוספות בניה שנעשו ללא היתר תוך הפעלת מסגרייה במקרקעין וזאת מזמן שאינו ידוע וכמתועד בדו"ח הפיקוח שצורף כנספח ב' לתצהירו. ביקור נוסף שנערך ביום 24.5.10 לימד כי המצב האמור בעינו עומד (נספח ח' לתצהיר המפקח).

על פי הנטען בכתב התביעה פלישתו של הנתבע למקרקעין, תפיסת החזקה, בניית תוספות הבניה והשימוש במבנה המצוי שם נעשו שלא כדין, ללא הסכמת התובע ותוך השגת גבול. כן טוען התובע ולחילופין כי באם ייקבע כי ניתן לנתבע רישיון להשתמש במקרקעין, הרי שזה מבוטל ועל הנתבע לסלק ידו מהם.

3. אין כל הסכם התקשרות בין התובע לנתבע בנוגע למקרקעין, אולם מבהיר הנתבע וטוען, כי שכר את המקרקעין מהמועצה בהתאם להסכם שכירות שנחתם ביום 1.1.1992. הסכם השכירות, שצורף כנספח 1 לתצהיר הנתבע, מתייחס לשנת שכירות אחת (בטעות נרשם בהסכם עד ליום 31.12.82). כן צירף טיוטת הסכם לא חתום לשנה נוספת מיום 15.9.2000. בפועל מחזיק הנתבע במקרקעין עד עצם היום הזה ומפעיל בהם מסגריה.

טענות הנתבע העולות מכתב הגנתו הינן:

א. אין זה סביר כי המועצה השכירה נכס שאינו שלה. עומדת למועצה חזקת התקינות המנהלית ולכן יש להמשיך את יחסי השכירות ולהורות לתובע האם לשלם דמי שכירות למועצה או לרשות מקרקעי ישראל. הנתבע ייחד חלק נכבד מטיעוניו לטענה כי למועצה זכויות במקרקעין וזאת למרות שהמועצה עצמה אינה חולקת על זכויות התובעת במקרקעין.

ב. לנתבע זכויות כבר רשות מכללא בתמורה. נוכח חלוף השנים ושתיקת התובעת נטען כי הרשות שניתנה הינה בלתי הדירה. מחמת השיהוי בפעולת התובעת ורשלנותה נטען כי יש לחייבה לחתום עם הנתבע על הסכם חכירה ישיר אשר ימנע את פינויו ויבטיח דמי שימוש ראויים לתובעת. לחילופין (בסעיף 59 לכתב ההגנה) נטען כי יש להתנות את פינויו בפיצויו בגין השבחת המקרקעין והפסדיו עקב הצורך להעתקת עסקו למקום חלופי.

ג. שיהוי, חוסר תום לב וסעד מן הצדק – בטענות אלו, המהוות למעשה חלק מהתנאים להכרה בזכות של בר רשות, טוען התובע כי התובעת מנועה מלדרוש את פינויו מאחר והשתהתה בדרישתה לסילוק ידו ובהעדר טענה מצידה סבר כי מחזיק במקום כדין. נטען כי התובעת אף נהגה בחוסר תום לב משנת 2007 עד להגשת התביעה בהימנעותה מלפעול לפינויו. על בסיס מכלול טיעוניו סבור התובע כי יש להעניק לו סעד מן הצדק ולחייב את התובעת לחתום עמו על הסכם חכירה.

דיון והכרעה

עדויות הצדדים

4. מטעם התובע העיד המפקח ופרש בתצהירו את השתלשלות העניינים מאז נוכח בהחזקת המקרקעין בידי הנתבע ועד להגשת התביעה. לתצהירו של מר כהן צורפו מסמכים רלוונטיים ובכלל זאת נסח רישום של המקרקעין המעגן את זכויות רשות הפיתוח (נספח א'), דוחות הפלישה שהוציא תחת ידו בשנת 2007 ובשנת 2010 , תמונות שצולמו (נספחים ט', י'), מפת אורטופוטו בה מסומן מבנה המסגרייה על המקרקעין (נספח ג'), תכתובת שנעשתה עם וועדת התכנון המקומית – "שקמים" המלמדת על העדר היתרי בניה למבנים במקום (נספחים ד' ה'), סיכום דיון מיום 12.7.07 שנתקיים אצל התובעת (במחוז ירושלים) בהשתתפות ראש המועצה – דני מורביה, בו העלה מר מורביה בדיון את נושא הפלישות באזור התעשייה הנדון תוך שהבהיר כי הסכמי שכירות שנעשו בהתייחס לאזור זה, לא הוארכו ב- 3 השנים האחרונות. כן צוין בסיכום דבר הגשתן של תביעות כנגד המחזיקים הרלבנטיים.

מר כהן נחקר בחקירה נגדית ולא היה בחקירה כדי לערער את גרסתו בתצהירו. בכלל אלו נשאל מר כהן בהתייחס לתפקידיו השונים אצל התובע לאורך השנים ובהתייחס לנסיבות ומועד היווכחותו בפלישת הנתבע ואופן טיפולו בפלישה זו. השאלות כולן נענו באופן ענייני, בלתי מתחמק, וניתן היה להתרשם בהחלט מאמינותו, לרבות בכל הנוגע לפעולות היזומות שבוצעו בשנת 2007 כנגד כל המחזיקים באותו מתחם. עוד הבהיר כי ככל הנראה בעבר הרחוק המועצה תפסה חזקה במקום עת קיבוץ שהחזיק במבנים שנמצאו במתחם כלים חקלאיים, עזב את המקום.

6. עוד העיד מטעם התובע ראש המועצה מר מורביה. מר מורביה מאשר כי המועצה השכירה לנתבע ולנוספים נכסים באזור הנדון וכי הנתבע שילם בגין המקרקעין, במשך שנים, דמי שכירות וארנונה. לשיטתו, וככל הידוע לו, ניתנו המקרקעין בעבר הרחוק (טרם כהונתו) לשימוש המועצה, אולם אין בידו סימוכין לסברתו זו (עמ' 10, ש' 6).

עדותו של עד זה נותנת מענה חד וברור להיתלותו של הנתבע בהסכם השכירות. לטענת ראש המועצה, למעשה המועצה נוכחה משנת 2005 כי השכירה את שאינו שלה וראש המועצה הנחה לא לגבות דמי שכירות ממועד זה. גם אם לפי הרישומים המשיכו להצטבר חובות בגין דמי שכירות, הבהיר ראש המועצה כי לא תפעל המועצה לגבותם. מר מורביה דבק ובאופן משכנע בגרסתו זו וניתן היה להתרשם כי לצד הבנתה של המועצה כי אין מנוס מהשבת החזקה במקרקעין לידי התובע, ביקשה היא לסייע לתובע (וליתר המחזיקים שנקלעו למציאות עגומה זו) לקבל זכויות במקרקעין, אלא שהובהר לה, כי יש הכרח במכרז (עמ' 14 – 15).

7. מטעם התובעת העידה בנוסף סגנית מנהלת מחלקת עסקאות חקלאיות אצל התובע – הגב' אורנה שבתאי. עדה זו ענתה על תצהיר תשובות לשאלון, שאלה 13, במענה לשאלה האם בעבר היה קיים הסכם התקשרות בין רשות מקרקעי ישראל למועצה בקשר למקרקעין – כן. בהמשך, כאשר נדרשה לאתר את אותו הסכם תיקנה תשובתה והבהירה כי לא נמצא תיעוד להסכם מול המועצה ביחס למקרקעין. ב"כ הנתבע נתלתה בתשובות אלו כמוצאת שלל רב ובפועל רואה צל הרים כהרים. בחקירתה הארוכה של העדה הבהירה את מקור טעותה בתשובות לשאלון והבהירה כי לאחר חיפושים ממושכים לא נמצא כל תיעוד כי למועצה הוענקו זכויות במקרקעין. עניין זה בדיוק עמד לבחינה בהליך המקביל שם נקבע:

"חקירתה של זו נועדה להסיר ספק בכל הנוגע לשאלת קיומו של הסכם בין התובע לבין המועצה בהתייחס למקרקעין דנן ודומתני כי לאחר חקירתה של זו, אף הספק שהיה בלב הנתבע עצמו הוסר עת הובהר על ידה באופן חד משמעי כי לא נמצא מעולם הסכם כזה. "

הגעתי גם בהליך זה למסקנה זהה ואין די בתיאוריות של הנתבע אודות "העלמת" הסכמים כדי לשלול את העדרו של תיעוד כאמור. ממילא שעה שהמועצה לא טוענת כי יש לה זכויות במקרקעין, לא רשאי הנתבע ששכר מהמועצה את המקרקעין, לטעון כי יש למועצה זכויות במקרקעין. לא ניתן להשלים חסר זה בהישענות על חזקת התקינות המנהלית בהתנהלות בין המועצה לתובע. לגופו של עניין, נסתרה חזקת תקינות זו שעה שלא הוכח כי היו למועצה זכויות במקרקעין.

8. מטעם הנתבע הובאה עדותו שלו בלבד וזו למעשה חזרה בתצהיר על הנטען בכתב התביעה תוך שהנתבע מדגיש את הקושי והמצוקה להם נקלע בנסיבות העניין ובהיות פרנסתו תלויה בהפעלת המסגרייה במקרקעין. הנתבע צירף אף הוא מסמכים אשר סבר כי יש בהם כדי לבסס טענותיו ובכלל זאת הסכמי השכירות הנ"ל, אישור המועצה על הימצאות מבנה ישן במקרקעין, פניות המועצה ביחס לדמי שכירות ואפשרות מכירת הנכס לנתבע, וחלק מתכנית בניה שערכה המועצה. בחקירתו לא ידע להסביר כיצד טוען כי מגיעות לו זכויות במקרקעין ואף עלה כי לא שילם דמי שכירות משנת 2010, לאחר הגשת התביעה. עוד עלה כי למרות שידע כי לא ניתן למכור לו את הנכס, בנה סככות על בסיס חתימת המועצה ומבלי לברר האם ניתן היתר בניה. בנוסף נסמך התובע על חוות דעת שמאי, אולם זו רלוונטית רק לסוגיית זכאותו לפיצוי בגין פינויו.

זכויות המועצה במקרקעין, שיהוי, חוסר תום לב וסעד מן הצדק

9. זכויות התובע במקרקעין הוכחו כנדרש. הנטל על הנתבע להוכיח אילו זכויות יש לו במקרקעין וכי מחזיק במקרקעין כדין. הנתבע לא עמד בנטל זה והעלה שלל טיעונים יצירתיים נעדרי עיגון עובדתי או משפטי. לא מצאתי יסוד לטענות הנשענות על זכויות נעלמות של המועצה במקרקעין. עולה כי המועצה פעלה ללא כל זכות שבדין וגבתה דמי שכירות בגין נכסים שלא היו שלה. הנתבע מבקש להנציח את הטעות ומכוח חזקת התקינות המנהלית לאפשר לו להמשיך ולשכור את המקרקעין. לא מצאתי יסוד לעמדה זו ודינה להידחות. הוכח כי למועצה לא היו מעולם זכויות במקרקעין וניסיונו הנואש של הנתבע להיאחז בתצהיר תשובות לשאלון, אינו יכול למלא את החלל של העדר תיעוד אודות זכויות כאמור. סביר כי לו היו למועצה זכויות במקרקעין הייתה עומדת על מימושן ולא מוחלת לתובעת על אפשרות להכנסות מהמקרקעין. על כן אין יסוד לטענות כי מכוח סעד מן הצדק יש להורות על המשך השכירות מול הנתבע או להורות לתובעת לחתום עמו הסכם חכירה (סעד שממילא חורג מסמכות בית משפט זה).

לטיעוני הנתבע המסתמך על התנהלות המועצה אשר השכירה לו נכס שלא היה שלה יפים הדברים הבאים ברע"א 4084/14 בדיר נ' רשות מקרקעי ישראל, 16.12.14, פסקה ז':

"ההליכים התכנוניים הננקטים בימים אלה על ידי העיריה – ושאינם בפניי – אין בהם להכשיר את פלישתם של המבקשים למקרקעין שבמחלוקת. אשוב ואטעים את החומרה שבה יש לראות את תופעת הפלישה למקרקעי ציבור שלא כחוק, ואת החשיבות במענה הולם מצד הרשויות שלא ליתן ידיהן להנצחתה של פלישה זו (ראו ענין בדיר, בפסקה כ"ב והמובאות שם). בענייננו נקבע, כי המבקשים אינם בעלי זכויות במקרקעין ופלשו אליהם שלא כדין. ועולה מכך כפועל יוצא כי אין הבטחות מן העיריה יכולות לחייב את המשיבה, בחינת "עושה סחורה בפרתו של חברו" (בבלי בבא מציעא ל"ה, ב')."

10. גם בטענות לשיהוי וחוסר תום לב לא מצאתי ממש. אשר לטענת השיהוי, לא מצאתי כי ניתן להעלותה בנפרד מהטענה לזכות של בר רשות. תביעה לסילוק יד היא עילה מתחדשת וממילא לא ניתן להתגונן בפניה בטענת שיהוי. גם אם ניתן להעלות טענת שיהוי כנגד תביעה לסילוק יד, לא בנקל יכול בעל דין להיתלות בטענת שיהוי המשפיעה על זכויותיו הדיוניות של בעל דין וחוסמת את דרכו להוכיח את זכותו לסעד משפטי על פגיעה בזכויותיו. בסוגיה זו מבהיר בית המשפט בע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, 21.2.2007:

"שני תנאים עיקריים נבחנים על-ידי בית המשפט כאשר מועלית טענת שיהוי:  האחד, האם השיהוי מבטא ויתור על הזכות מצד התובע; והשני, האם הורע מצבו של הנתבע עקב השיהוי (ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ, פ"ד נד(5) 252, 280 (2000), להלן: עניין בית טלטש; ע"א 5793/96 חיים נ' חיים, פ"ד נא(5) 625, 635 (1997) וההפניות שם, להלן: עניין חיים). היו שמנו תנאי חלופי נוסף, והוא האם נגרם השיהוי עקב חוסר תום-לבו של התובע (עניין תלמוד תורה, בעמ' 446 וההפניות שם). מכל מקום, גם בהתקיימם של תנאים אלו, לבית המשפט שיקול-דעת להכריע בדבר המשמעות שראוי להעניק לאלמנט השיהוי במקרה הספציפי שלפניו. במסגרת זאת, שוקל בית המשפט, על דרך של איזון, את האינטרסים ההדדיים של בעלי-הדין ואת מאזן הנזקים ביניהם. כן נשקלת מהות התביעה והסעד המבוקש במסגרתה.."

לא התרשמתי מהעדויות כי התובעת הייתה ערה למציאות הקיימת בשטח כבר מראשית הדרך או בסמוך לכך או כי בחרה להעלים עין מהמתרחש במקום. אמנם אין ספק כי שהותו של הנתבע במקרקעין הייתה רבת שנים ולא זניחה, כמשתקף מתמונות שהוצגו, אולם לא הובאה כל ראיה הסותרת טענת התובעת בדבר אי ידיעתה המוקדמת. התובעת נוכחה במצב הקיים אך בשלבים מאוחרים – בשנת 2005 עת נערך במקום סיור עם ראש המועצה – עת הנתבע כבר בנה והחזיק במקרקעין כמצבם היום מזה שנים רבות.

במצב דברים זה ומעדות המפקח אשר תיאר את פועלה של התובעת מעת הגילוי ועד להגשת התביעה בשנת 2010, הרי שרחוקה מציאות זו מאפשרות מסקנה בדבר קיומו של וויתור על זכות התובע. יתרה מכך, אפשר ותאמר כי ראוי שהתובע יקצה פעילות רבה ונמרצת יותר שתאפשר גילויים המהיר של פולשים לשטחו, אולם ועדיין, אין מונחת תשתית שעשויה ללמד על חוסר תום לב בהתנהלותו. מכל מקום, בתוקף שיקול הדעת הנתון כאמור, הרי שעת עסקינן במשאבי הציבור, גם בנסיבות בהן נקלע הנתבע למציאות זו, ראוי שהמאזן יטה לטובת שמירתם של אלה. מסקנות אלו ישמשו אותי להלן בבחינת מעמדו של הנתבע כבר רשות.

מעמד הנתבע כבר רשות מכללא, בלתי הדירה

17. מאחר ואין בנמצא הסכם מפורש בכתב או בעל פה בין הצדדים בהתייחס למקרקעין, טוען הנתבע להיותו בר רשות מכללא. על פניו יש קושי בטיעון הנתבע שכן הרשות ניתנה לו על ידי המועצה ולכן לא ניתן לייחס הסכמה זו לתובעת. לאור קביעתי לעיל כי רק משנת 2005 נודע לתובעת על המחזיקים במקרקעין ופעלה להגשת תביעות לסילוק יד כנגד כל המחזיקים והנתבע בכללם, וזאת בשנת 2010, קשה לקבל את הטענה כי בפרק זמן קצר זה זכה הנתבע למעמד של בר שרות בלתי הדירה במקרקעי המדינה.

מתי תקום זכות להחזיק במקרקעין מכח רישיון או רישיון מכללא?

רישיון במקרקעין של בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס, יכול להיות מעוגן בחוזה שנקשר בין הצדדים או להילמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה ושימוש שעושה אחר בנכס. על טיבו של הרישיון עמדה בקצרה כב' השופטת ד' ברק-ארז ברע"א 7244/13 סאלם נ' עזבון המנוח גרשון ולכינסקי ז"ל, 18.2.14, פסקה 16:

"רישיון הוא מוסד משפטי שתוכנו עשוי להשתנות בהתאם לנסיבות (יהושע ויסמן דיני קניין: החזקה ושימוש 488 (2005) (להלן: ויסמן)). הגם שרישיון ללא תמורה הוא ברגיל הדיר וניתן לביטול ישנם מקרים שבהם הצדק דורש למנוע מנותן הרישיון לבטלו (ויסמן, בעמ' 484-480; וכן מיגל דויטש קניין כרך ב 415-414 (1999)). בית המשפט הדן בבקשה לפינויו של בר-רשות ממקרקעין שבהם הוא מחזיק יכול לעשות שימוש בקשת רחבה של סעדים. בית המשפט יכול לקבוע כי פינויו של בר-הרשות צריך להיות מותנה בפיצוי, ואף ייתכנו מקרים נדירים שבהם הרשות תהפוך לבלתי הדירה, לתקופה מוגבלת או אף לצמיתות."

הלכה היא כי רשות חינם לתקופה בלתי מוגבלת ניתנת לביטול בכל עת על ידי מתן הודעה מתאימה לבעל הרישיון , החריג לכך הינו הימצאותם של טעמי יושר וצדק המחייבים שלא לבטל את רישיון החינם. עם זאת רשות ללא תמורה במקרקעי ציבור אינה יכולה להיות בלתי הדירה (ראה רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל-משרד הבריאות ואח', 17.5.06; ע"א 588/81 ציביק נ' הורוביץ, פד מ(1) 321; רע"א 1156/02 חיר נ' ליטאי, פ"ד נ"ז(3)949)). לא מצאתי בסיס לטענת הנתבע כי שימושו היה עם תמורה לתובעת. העובדה כי בחלק מהתקופה שילם הנתבע דמי שכירות למועצה, לא הופכת את שהותו במקרקעין לשהות בתמורה לבעל המקרקעין, היא המדינה.

למרות ההלכות הנ"ל המכירות באפשרות לזכות במעמד של בר רשות במקרים קיצוניים, נדמה כי מגמה זו באה לקיצה בכל הנוגע לקרקעות המדינה וזאת כפי שעולה מע"א 3846/13 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר – חלף, 21.7.15, שם הביע עמדתו כב' השופט מ' מזוז (לאור חשיבות הדברים אביאם במלואם):

"הסוגיה של המשך תחולת דיני הרישיון לאחר חוק המקרקעין היא מורכבת ולא זה המקום להאריך בה. אך מכל מקום, בין כך ובין אחרת, כאשר מדובר בפלישה למקרקעי ציבור, אין לדעתי בסיס ענייני ולא צידוק חוקי להכיר בקיומו של "רישיון מכללא", המבוסס אך על כך שהרשות הציבורית לא נקטה בהליכי פינוי נגד הפולש, או אף לא מחתה בידו. כאמור, מוסד הרישיון בכגון דא מבוסס על דיני ההשתק שביושר, היינו על קיומה של הסכמה מדעת של בעל הזכות במקרקעין לכך שאחר יחזיק או יעשה שימוש במקרקעין. הסכמה זו נלמדת מהתנהגותו של בעל הזכות, אשר ידע על ההחזקה או השימוש במקרקעין שלו ולא מחה נגד המחזיק או המשתמש ולא פעל לסילוקו, אף שהיה בידו לעשות כן. ממחדלו המודע של בעל הזכות במקרקעין להביע התנגדותו ולפעול לסילוק הפולש מוסקת הסכמתו להחזקה או השימוש במקרקעיו.

כל ההנחות האלה אין להן תוקף כאשר מדובר בפולש למקרקעי ציבור. אין בסיס - לא במציאות ולא בדין - לייחס לרשות ציבורית הסכמה מכללא להעניק הרשאה לפולש להחזיק או להשתמש במקרקעי ציבור, וזאת מעצם העובדה שהיא לא פעלה נגד הפלישה.

כידוע מקרקעי הציבור הם רבים ומפוזרים, וקיים קושי מעשי רב בפיקוח קרוב ובגילוי של כל החזקה או שימוש בקרקע ציבורית ללא רשות. לא פעם הרשות אינה מודעת כלל לפלישה למקרקעין שבניהולה, ובמקרה כזה אין בוודאי מקום לייחס לה הרשאה מכללא. גם מקום שדבר הפלישה מגיע לידיעת הרשות, לעתים היא אינה משכילה לטפל בפלישה באופן יעיל, או בכלל. גם כאן מעצם מחדלה זה של הרשות אין להסיק על קיומה של הסכמה של הרשות להחזקה ולשימוש במקרקעי הציבור. מציאות מורכבת זו היא שעמדה ביסוד חקיקת חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), תשמ"א-1981 המחיל דינים מיוחדים באשר לסילוק פולשים ממקרקעי ציבור.

יתרה מזו, בניגוד לבעל מקרקעין פרטי, שברצונו פועל נגד הפולש למקרקעיו וברצונו הוא מוחל על זכויותיו, כאשר מדובר במקרקעי ציבור קיימת מערכת של דינים של המשפט המינהלי - הדיוני והמהותי - החלה על ניהולם של מקרקעי ציבור והענקת זכויות בהם. ברשות הציבורית אין סמכות לאיש להעניק זכויות במקרקעי ציבור על ידי העלמת עין מפולש או על ידי מחדל בפעולה לפינויו של הפולש. הענקת זכות במקרקעי ציבור נשלטת על ידי שורה של דינים: אלה הקובעים מי הם בעלי הסמכות להחליט על הענקת הזכות, אלה הקובעים את ההליך המתחייב למתן זכות, כגון הצורך במכרז, וכמובן דיני המשפט המינהלי המהותי השולטים על כל החלטה מינהלית, לרבות חובות השוויון, העדר שיקולים זרים, התאמה לאינטרס הציבורי ועוד.

ראוי עוד לציין לענין זה, כי ברשויות ציבוריות קיימת הפרדה בין גורמי הפיקוח, שתפקידם לאתר פולשים ולפעול נגדם, לבין הגורמים בעלי הסמכות להעניק הרשאה לשימוש במקרקעין. על כן לא ניתן לייחס למחדלם של גורמי הפיקוח לאתר פולש או לפעול נגדו, הסכמה של בעלי הסמכות ברשות להעניק הרשאה להחזיק או להשתמש במקרקעיה.

כל אלה מובילים למסקנה, כי כל המושג של רישיון מכללא, אף ככל שיש לו עדיין זכות קיום לאחר חוק המקרקעין, הוא זר לחלוטין לסביבת המשפט הציבורי ואינו מתיישב עם נורמות המשפט המינהלי ועם מערכת הדינים והכללים החלים על רשויות ציבוריות באשר לניהול מקרקעי ציבור, כמו גם עם המציאות של הפיקוח על מקרקעי ציבור. לא בכדי קיימת הסתייגות של המשפט המינהלי מהחלת עקרון המניעות (העומד כאמור ביסוד הרישיון מכללא) במשפט הציבורי, מאחר שהוא עלול לחתור תחת עקרונות הסמכות (ultra vires) ולאפשר בפועל פעולות שאינן עולות בקנה אחד עם הדין"

ולעמדה זו הצטרף המשנה לנשיאה, כב' השופט א' רובינשטיין, פסקה לב:

"המקובץ מכל אלה הוא, כי צריכות להתקיים לטעמי נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה תמה דרכה ונלוהו כעיקרון לבית עולמו."

עמדות אלו שלא היו בגדר הלכה בע"א 3846/13 הנ"ל, עוגנו כהלכה בע"א 6757/13 אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח, 19.8.15, פסקה 22 לפסק דינו של כב' השופט צ' זילברטל:

"אכן, פעולות האכיפה של הרשויות נגד פולשים למקרקעי ציבור אורכות זמן רב לעיתים, וכפי שנלמד מן המקרה שלפנינו – לעיתים אף זמן רב מידי. במקרים חריגים ונדירים ביותר, יכול ובית המשפט ייקבע כי הפולש הפך לבר-רשות במקרקעין נוכח שתיקת הרשויות, תוך שייחס בכלל שיקוליו משקל הולם לפעולות האכיפה הרבות שעל הרשויות לבצע בהקשר זה. ואולם, רשות שכזו לא תתגבש לכדי רשות בלתי-הדירה, וזאת נוכח האינטרס הציבורי בדבר השמירה על רכוש הציבור והרצון שלא לתמרץ פולשים על-ידי הקניית רישיון שאינו ניתן לביטול ויצירת זכות מעין צמיתה בנכס."

18. מהראיות עולה כי הנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח קיומה של זכות בר רשות ולו גם מכללא ובוודאי שלא קיומה של זכות בלתי הדירה. כאמור, נחה דעתי כי התובעת לא ידעה כלל כי הנתבע מחזיק במקרקעין וכי משעה שנודעה לתובע המציאות הקיימת במקרקעין, הרי שפעלה בסדר ובדרך הגיוניים על ידי הפקת דוח, בירור עם הגורמים הרלוונטיים והגשת תביעה משפטית בהמשך לכך. כאמור לעיל, גם לו ידעה המדינה והתרשלה באכיפה, אין הדבר מצמיח יש מאין זכויות להמשיך ולהחזיק במקרקעין. לכל היותר היה הנתבע בר רשות שזכותו בוטלה עם דרישת התובעת לפינויו. לפיכך המדינה לא העניקה לנתבע רשות מכללא להמשיך ולהשתמש במקרקעין. כל המצגים כלפי הנתבע באו מכיוון המועצה אשר הציגה מצג לפיו היא בעלת המקרקעין ומוסמכת להשכיר ואף למכור אותם. אולם הנתבע, לפחות בשלבים מאוחרים בהם התברר כי לא ניתן למכור לו את המקרקעין, לא טרח לברר מדוע לא ניתן לו היתר בניה או לא מחדשים עמו את הסכמי השכירות. התנהגות הנתבע הינה מיתממת ועולה לכדי עצימת עיניים ביחס לזהות בעל הזכויות הרשמי במקרקעין. כבר מטיוטת ההסכם משנת 2000 בה הצהירה המועצה כי פועלת ברשות המדינה, והעובדה כי לא נחתם חוזה, היה על הנתבע לברר מול בעל המקרקעין מדוע לא מעוגנות זכויות השכירות הנטענות. לפיכך לא זכה הנתבע במעמד של בר רשות מהתובעת במקרקעין. לאור קביעה זו ממילא אינו זכאי לפיצוי בגין ביטול הרישיון.

אף אם רשות מכללא הייתה, ולטעמי לא הייתה ואינה, הרי שאין כל תשתית שתצדיק סיווגה כבלתי הדירה. כאמור בע"א 6757/13 הנ"ל, אין להעניק זכויות בלתי הדירות מסוג זה במקרקעי ציבור. יוער כי שעה שהנתבע מראש ידע כי מעמדו הוא של שוכר מהמועצה, לא ברורה קפיצת הדרך שבחר לעשות ביחס לטיב זכויותיו. אין חולק כי הנתבע לא שילם דבר לתובעת עבור השימוש במקרקעין, הרי שממילא יש בדוחות שהפיקה ובוודאי – בתביעה זו כדי לבטא ביטולה של רשות כזו, לו הייתה.

התניית הפינוי בהשבת השקעותיו הכספיות של הנתבע

23. לאור קביעתי כי הנתבע לא זכה למעמד של בר רשות ממילא אין צורך לדון בזכותו לפיצויים בגין ביטול הרישיון ושיעורם. בפסק הדין בהליך המקביל פורטו ההלכות העוסקות במתן פיצויים בגין ביטול רישיון. כך בבר"ע 7924/06 אביטן נ' באום ,3.10.06 נפסק:

"הרי שבידי המשיבים לפנותו, ואין רשות זו מעניקה לו זכות כלשהי כלפיהם מיניה וביה, לרבות הזכות לפיצויים.... כן קבעה הפסיקה, כי זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות, וכי האחרונים זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון... במקום אחר צוין, כי במקרים, בהם נפסקו פיצויים למי שהיה בר רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק בעבור השקעותיו בנכס..."

בית המשפט הפנה אף לע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל, 21.3.07 : "הלכה היא, כי רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק.." כשלזאת הוסיף: "אם בפרשת חיר בה דובר על נכס אשר שימש למגורים נקבע כי אין מקום לשלם פיצויים, על אחת כמה וכמה נכון הדבר בענייננו, היות והשטח נשוא הערעור שימש את המערער לצרכים עסקיים בלבד. בנסיבות אלו, בהן השתמש המערער בשטח השייך לרשות הפיתוח במשך למעלה מ- 40 שנה ללא תשלום, אינני סבור כי קמה לו זכות לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח".

ב"כ התובעת הפנה לע"א (מחוזי ת"א) 1187/09 רמ-נח בע"מ נ' עבודי,7.2.11 שם ריכז בית המשפט את ההלכות הנוגעות לעניין הפיצויים וקבע כי דרך המלך היא כי הנתבע הסבור כי מגיעים לו פיצויים יגיש תביעה שכנגד או תביעה עצמאית לקבלת הפיצוי. למרות עמדות שונות גם בפסקי דין של בית המשפט העליון, אושרה עמדת בית המשפט המחוזי במסגרת רע"א 2060/11 עבודי נ' רמ נח בע"מ, 6.10.11. טענת זכות לפיצוי כנגד תביעה לסילוק יד הינה עילה עצמאית של הנתבע, ואינה טענת קיזוז. לפיכך מתן אפשרות לנתבע להעלות טענה מעין זו ללא הגשת תביעה שכנגד מטעמו סותרת את תקנות האגרות הקובעות כי בית המשפט לא יידרש לכל הליך בגינו לא שולמה אגרה.

24. אמנם הנתבע צירף חוות דעת מטעמו להוכחות עלות הקמת מבנים דומים שהקים הנתבע במקום אחר ודמי פינוי ראויים, אולם לא מצאתי כי הנתבע זכאי כלל לפיצוי, וודאי לא לפיצוי בגין עלות הקמת המבנים במקום אחר. הנתבע עותר לקבלת שיפוי עבור בניה לא חוקית שבנה במקרקעין. הנתבע זכה מההפקר מהתנהלות המועצה, לא הועמד לדין פלילי בגין עבירות בניה ללא היתר ומרהיב עוז לעתור לקבלת פיצוי בגין עבירות בניה. לדרישה דומה ציין בפשטות כב' השופט מ' מזוז בע"א 6846/13 הנ"ל: "אין לקבל ואין להשלים עם מצב בו פולש למקרקעי ציבור עושה בהם שימוש ללא תשלום ומצפה אף לפיצויים בגין פינויו".

אמנם הנתבע אינו בגדר פולש במובן הרגיל של מונח זה במקרים אחרים, אולם שהייתו במקרקעין שלא על דעת בעלת הקרקע לא מזכה אותו בפיצויים.

לאור הכללים בפסיקה, לא מצאתי כי יש עילה לכפות על התובעת לפצות את הנתבע כתנאי לסילוק ידו מהמקרקעין. הנתבע עושה שנים שימוש במקרקעין ללא תמורה, לטובת התובע לפחות, ותוך שעסקו מופעל במקום. הנתבע לא הוכיח מה היו שיעורי השכירות המדויקים ששילם בפועל במשך השנים והאם מהווים הם דמי שכירות מקובלים וראויים. כמו כן לא הוכיח השקעותיו בעין ובבחינה כללית נראה כי בהערכה מיטיבה עם הנתבע קוזזו השקעותיו מול דמי השימוש שלא שילם. שעה שהתובעת לא הסכימה לבניית המבנים, אין ראיות כי מבקשת להשאירם אלא עותרת להריסתם, נשמט הבסיס תחת הדרישה לפיצוי בגין המבנים. שיקולי צדק אינם מצדיקים הענקת פיצוי לנתבע בנסיבות העניין.

סוף דבר

25. התובעת עמדה בנטל המוטל עליו להוכיח כי היא ולא אחר הינה בעלת זכות הבעלות במקרקעין (רשות הפיתוח למעשה) ובעוד הנתבע מצדו לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח כי בידיו זכויות הגוברות או גורעות מזכות זו של התובעת. במצב דברים זה, יש לקבל את התביעה. עצם מתן רשות מקורית לנתבע לעשות שימוש במקרקעין על ידי המועצה, אשר לימים הסתבר כי לא היו לה זכויות במקרקעין, אינה מקנה לנתבע זכות להמשיך ולעשות שימוש בניגוד לרצון בעלי המקרקעין או לקבל פיצוי בגין פינויו.

על כן, התביעה מתקבלת. באיזון הראוי בין אינטרס הציבור לבין הרגישות הכרוכה בפינויו של הנתבע ממקום עסקו זה שנים, הנני מורה כדלקמן:

א. על הנתבע לסלק ידו מהמקרקעין נשוא התביעה, להרוס את הסככות שבנה, ולהרוס ולסלק מהמקרקעין את יתר המבנים הנוספים שבנה לרבות המכולה, כפי שמתוארים בחוות דעת השמאי מטעמו. הנתבע אינו נדרש להרוס את המבנה המקורי המתואר בחוות דעת השמאי מטעמו כמחסן ציוד בשטח של כ- 56 מ"ר. על הנתבע להחזיר את המקרקעין לרשות התובעת כשאלו פנויים מכל אדם וחפץ או מבנה.

הפינוי יבוצע עד ליום 1.5.2016. לאור התמשכות הליך זה, לא מצאתי מקום לשהות ממושכת יותר כבקשתו.

ב. ניתן בזאת לתובע היתר לפצל סעדיו בהתאם לבקשה שהוגשה. לא מצאתי יסוד להתנגדות הנתבע לפיצול סעדים. (יוער כי ממילא מדובר בעילות שונות ולא נדרש היתר לפיצול סעדים, ראה רע"א 1156/02 חיר נ' ליטאי, פ"ד נ"ז(3)949).

ג. הנתבע יישא בהוצאות התובעת ובשכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.

ניתן היום, כ"ד תשרי תשע"ו, 07 אוקטובר 2015, בהעדר הצדדים.