1. התובע הוא בעליו של המבנה הידוע כגוש 30035 חלקה 40 ברח' יואל סלומון 13, ירושלים. בקומה התחתונה של המבנה (להלן: "הנכס") פועל מזה עשרות רבות של שנים בית הכנסת "קהל חסידים". הנתבעת היא אגודה עות'מנית שהוקמה במטרה להפעיל את בית הכנסת. התביעה היא לפינוי הנתבעת מהנכס ולחילופין מחלקו, לתשלום דמי שכירות וכן להשבת המצב בנכס לקדמותו.
2. הנכס מורכב משלושה חדרים (סומנו 3-1 בתשריט שצורף כנספח 4 לתצהיר דני דינוביץ, ובהתאם לכך יכונו בהמשך חדרים 1, 2 ו-3), חצר, מחסן ושירותים.
3. בכתב התביעה המתוקן נטען כי על פי פסק דין שניתן ביום 27.3.67 בעניינם של הצדדים על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א (מחוזי י-ם) 64/66 בית הכנסת "קהל חסידים" נ' רייכלין), הוכרזה הנתבעת כבעלת זכויות דיירות מוגנת ביחס לחדרים 1 ו-2, וכבת רשות במשותף ביחס לחצר ולשירותים ולמחסן שהיו מצויים בחצר, ואילו ביחס לחדר השלישי נקבע כי לנתבעת אין כל זכות, וכי הזכות להחזיק בו ולהשתמש בו היא לתובע בלבד.

נטען כי מזה למעלה מ-40 שנה שהנתבעת אינה משלמת את דמי השכירות המוגנים ביחס לחלקו ה"מוגן" של הנכס, וכי מזה שנים שהיא עושה שימוש שלא כדין בחדר 3, בו אין לה כל זכויות, וזאת מבלי לשלם לתובע דמי שכירות ראויים. עוד נטען כי במועד לא ידוע ביצעו הנתבעת או מי מטעמה שינויים מהותיים בנכס ללא רשות, ובין היתר שברו את הקיר שהיה בעבר בין חדר 2 לחדר 3 והפכו אותם לחלל אחד, וכן בנו מחסן ושירותים נוספים בחצר.

הסעדים שנתבעו הם סילוק ידה של הנתבעת מחדר 3 וחיובה בתשלום דמי שכירות ראויים בגין השימוש בו בסך של 70,000 ₪; השבת המצב בחדר 3 לקדמותו על ידי הקמה מחדש של הקיר המפריד בינו לבין חדר 2; פינוי חלקיו המוגנים של הנכס עקב הפרה יסודית של הסכם השכירות, הן בביצוע שינויים מהותיים בנכס ללא רשות והן באי תשלום דמי שכירות, מכוח הוראות סעיפים קטנים 131(1), (2) ו-(3) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, ולחילופין – פיצוי התובע בגין הפרת ההסכם; השבת המצב בחצר הנכס לקדמותו על ידי הריסת המחסן והשירותים שנבנו ללא אישור התובע וללא היתר בנייה; צו מניעה האוסר על הנתבעת להיכנס או לעשות שימוש בכל חלק של הנכס לגביו יינתן צו פינוי.

1. בכתב הגנתה טענה הנתבעת כי בית הכנסת קיים בנכס למעלה מ-50 שנה בהסכמת בעל הבית דאז וכל בעלי הבית לאחר מכן. לבית הכנסת אין חברים קבועים והוא משרת אנשים המזדמנים למרכז העיר, בעיקר לתפילת מנחה ומעריב בימי החול. אגודת בית הכנסת הוקמה כמוסד שלא לעשיית רווח ובעלי הבית הכירו בכך וראו בו מוסד של קדושה המקיים את משאלת בעל הבית הראשון. בנסיבות אלה התביעה לפינוי הנתבעת מהמקום נוגדת את אופי היחסים בין בעל הבית לשוכר, מטרת השכירות וההסכמות בין הצדדים.

עוד לטענת הנתבעת, היא מעולם לא התנגדה לשלם דמי שכירות, אך מזה שנים רבות לא היה ידוע למי יש לשלם והאם בעלי הבית אמנם דורשים לקבלם. בשנות ה-60 ניסתה הנתבעת לשלם דמי שכירות לנציג בעל הבית אך הוא סירב לקבלם בטענה שבעלי הבית אינם רוצים לקבל דמי שכירות מבית כנסת. במשך 17 שנה לפחות, משנת 1990 עד 2007, אף אחד לא פנה לנתבעת בדרישה לשלם דמי שכירות, ונראה כי גם בשנות ה-70 וה-80 לא נדרש בית הכנסת לשלם דמי שכירות, ורק בשנים האחרונות החל נציג התובע לדרוש דמי שכירות, וגם זאת ללא פנייה מסודרת בכתב ומבלי שהובהר לפי איזה בסיס נקבע סכום דמי השכירות שנדרש.

הנתבעת הוסיפה והצהירה כי היא מעוניינת להגיע להסדר סביר עם בעלי הבית לתשלום הפרשי דמי שכירות למשך כל התקופה בה לא שולמו, אך בתנאי שהתובע יבקש סכומים המשקפים את המציאות לפיה לא דרשו לקבל דמי שכירות במשך עשרות שנים וגם לא דרשו העלאות. עוד הצהירה הנתבעת כי תסכים כי בית הדין לשכירות יקבע את שיעור דמי השכירות שיש לשלם, תוך שמירת זכותה לטעון התיישנות לגבי דמי שכירות לתקופה שלפני אוגוסט 2003.

הנתבעת ציינה כי כפי שעולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, דמי השכירות האחרונים היו בשיעור של 18.45 לירות לחודש, בשנת 1967, ולפי מיטב ידיעתה לא נשלחה מאז דרישה להעלות את דמי השכירות. עם פתיחת ההליך אף הפקידה הנתבעת בקופת בית המשפט סך של 100 ₪ המהווה, לטענתה, דמי שכירות ליותר מ-500 שנה.

בכתב ההגנה חלקה הנתבעת גם על הטענה כי אין לה זכויות ביחס לחדר 3, וטענה כי עשתה שימוש בחדר השלישי בידיעה ובהסכמה של התובע, ועובדה היא שגם לאחר פסקי הדין שניתנו בשנות ה-60' עשתה שימוש מלא בחדר ואף אחד לא מנע את השימוש. במשך כל השנים שחלפו מאז פסק דינו של בית המשפט המחוזי התובע לא פנה אל הנתבעת בכל דרישה או טענה בקשר לחדר השלישי ולא ביקש את פינויו או כל סעד אחר, וגם לא ביקש לברר למה הנתבעת ממשיכה להחזיק בחדר.

לטענה בנוגע לשינויים בנכס השיבה הנתבעת כי אמנם בוצעו שינויים בנכס, לרבות הפיכת חדרים 2 ו-3 לחדר אחד, אולם זאת לפני 35 שנה לפחות. לא ידוע לנציגי הנתבעת אם הדבר נעשה בהסכמה מפורשת של התובע אך ברור שלא נעשה בחשאי או במחטף. לא נעשה שינוי במבנה במשך 35 שנה לפחות והתובע מעולם לא בא בדרישה כלשהי להחזיר את המצב לקדמותו. שתיקה זו מעידה שהתובע הסכים או השלים עם השינויים שבוצעו ויש לדחות את התביעה בעילה זו מחמת שיהוי, השתק, ויתור או הסכמה וכן מחמת התיישנות.

לחילופין עתרה הנתבעת לסעד מן הצדק.

1. התביעה הוגשה באמצעות צבי רכלין, כנאמן על ההקדש. בעקבות טענת הנתבעת כי מינויו של צבי רכלין כנאמן על ידי בית הדין הרבני האזורי נעשה ללא סמכות, טענה שהתקבלה בהחלטתי מיום 26.1.14, התנהל הליך למינויו של נאמן בבית המשפט המחוזי ובהחלטת כב' השופט דראל מיום 29.10.14 מונה דני דינוביץ לנאמן ההקדש.
2. מטעם התובע הוגשו תצהיריהם של צבי רכלין ושל דני דינוביץ, אולם ב"כ התובע ויתר על תצהירו של רכלין בשל מצבו הרפואי (עמוד 8 לפרוטוקול). לעניין דמי השימוש הראויים הוגשה חוות דעתו של השמאי אורן אילוז, והנתבעת ויתרה על חקירתו.
3. מטעם הנתבעת הוגשו תצהירים של חברי הנהלת בית הכנסת שלמה גולדהור וראובן ג'ניאן. ראובן ג'ניאן הלך לעולמו בטרם נחקר על תצהירו, ובמקומו הוגש תצהירו של טומש יהודה בוק, אף הוא חבר הנהלת בית הכנסת. בהמשך הוגש גם תצהירו של שי ששון, שהתגורר בשכנות לנכס. גולדהור, בוק וששון נחקרו על תצהיריהם.
4. לתגובת התובע לבקשת הנתבע לצרף את תצהירו של שי ששון צורף תצהיר מטעם עפרה רכלין, אשתו של צבי רכלין. בתגובה ובתצהיר נטען כי הדברים האמורים בתצהיר ששון הם שקריים, כי ששון מעיד מטעמים של אינטרסים אישיים וכי אין לתת אמון בעדותו. הבקשה לצרף את התצהיר התקבלה תוך שנקבע כי התובע יוכל לטעון את טענותיו כנגד גרסת העד ומניעיו במסגרת הסיכומים. למרות צירוף התצהיר לא הובאה עפרה רכלין לעדות ולא נחקרה על תצהירה.

הרקע לתביעה

1. כפי שצוין, בין הצדדים התנהלו בעבר הליכים משפטיים בעניין זכויות הנתבעת בנכס.
2. מחוזה השכירות שצורף כנספח 6 לתצהיר מטעם התובע ומפסקי הדין שניתנו עולה כי משנת 1944 הושכר הנכס לאחד מאיר מנצדורף בשכר דירה שנתי של 18.45 לא"י (שמונה עשרה לירות ארץ ישראליות וארבע מאות וחמישים מיל), וכי המשכיר אישר להפעיל במושכר בית כנסת בתמורה לתוספת תשלום של 750 מיל לחודש. עם פטירתו של מנצדורף עברה זכות השכירות לאלמנתו, אשר נישאה מחדש, ועם פטירתה עברו הזכויות לאלמן. בשנת 1964 נפטר המחזיק בנכס מבלי להשאיר אחריו מי שהיה זכאי להיות דייר על פי הוראות חוק הגנת הדייר. משכך פנתה הנתבעת לבית הדין לשכירות בבקשה להכריז עליה כעל השוכר במקום הדייר שנפטר, ועל פסק דינו של בית הדין לשכירות הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי.
3. בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בע"א 64/66 הנזכר לעיל, שניתן ביום 27.3.67, נקבע כי הנתבעת היא בעלת זכויות דיירות מוגנת בחדרים 1 ו-2 ובעלת רשות שימוש בחצר, בשירותים ובמחסן, במשותף עם המחזיק בחדר השלישי. באשר לחדר השלישי אושרה קביעתו של בית הדין לשכירות לפיה אין לנתבעת זכויות בחדר זה שכן שימש למגורים ולא לתפילה (בקשת הנתבעת לרשות לערער על פסק הדין נדחתה בהמ' 226/67 בית הכנסת "קהל חסידים" נ' רייכלין (לא פורסם, 31.10.1967)).
4. לא הוצגה כל ראיה לכך שמאז שנת 67' ועד היום חל שינוי כלשהו במצב הזכויות בנכס. נקודת המוצא לצורך הדיון בענייננו היא, אפוא, כי זכויות הצדדים בנכס הינן כפי שנקבע בפסק הדין בע"א 64/66.
5. למרות שבכתב הגנתה העלתה הנתבעת ספקות בנוגע לזכויות התובע בנכס, נראה כי למעשה היא אינה חולקת על כך שהתובע הוא בעל הנכס (טומי בוק, סעיף 18 לתצהיר). מכל מקום, בהתאם לחוזה השכירות שצורף ולפסקי הדין שניתנו בעניינם של הצדדים, שהותה של הנתבעת בנכס היא מכוח הסכם שכירות עם התובע, ובנסיבות אלה אין היא יכולה לכפור בזכויותיו. כפי שנפסק בע"א 350/75 נסים נ' פאשה, פ"ד ל(1) 99 (1975):

"הרי זה עקרון הידוע בדיני חכירה, והוא בעל תחולה כללית, שאין אדם יכול להחזיק בנכס מכוח הענקה מפלוני, ויחד עם זאת לכפור בזכותו של פלוני להעניק לו את הנכס. כלפי המעניק מנוע המוענק מלכפור בזכותו ולטעון לזכות צד שלישי."

ראו גם ת"א (מחוזי י-ם) 913/93 מנהל הוואקף המוסלמי בירושלים נ' סגל (פורסם במאגרים, 25.8.98).

מעמדה של הנתבעת

1. ב"כ התובע העלה טענה לפיה הנתבעת למעשה אינה קיימת, ויש להתעלם מהגנתה. בהקשר זה אף העלה ב"כ התובע פקפוקים לגבי טיב ייפוי הכוח שניתן לב"כ הנתבעת.
2. לא מצאתי ממש בטענה. בפסקי הדין שניתנו בין השנים 1967-1964 הוקנו לנתבעת זכויות בנכס, ולא הובאו ראיות לכך שמאז חדלה הנתבעת להתקיים. המצהירים מטעם הנתבעת הצהירו כי הם חברי הנהלת הנתבעת, והוגש ייפוי כוח חתום בחותמת הנתבעת שהתאריך הנקוב בו אמנם מאוחר למועד הגשת כתב ההגנה הראשון, אך קודם להגשת כתב ההגנה המתוקן. גם אם העדים מטעם הנתבעת לא ידעו להבהיר את הסטטוס המשפטי של הנתבעת, וגם אם מעדותם עלה חשש לאי סדר בניהול האגודה, אין בכך כדי להביא למסקנה כי האגודה אינה קיימת. לא די לעניין זה גם בטענת התובע כי הנתבעת לא המציאה ראיות לקיומה, שכן הנטל בעניין זה מוטל על התובע המבקש לטעון שחדלה מלהתקיים.
3. אעיר כי התובע כלל אינו יכול להיבנות מהטענה כי הנתבעת אינה קיימת, שכן משמעות טענה זו היא כי לא ניתן להגיש תביעה נגדה וכי בהיותה הנתבעת היחידה, התביעה איננה יכולה לעמוד. אמנם גם אלמלא היו המשתמשים בבית הכנסת מאוגדים בדרך כלשהי ניתן היה להגיש תביעה נגדם, בהתאם לתקנה 29 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (ראו יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 126 (מהדורה שביעית, שלמה לוין עורך, 1995)), אולם התובע לא פעל בדרך זו אלא הגיש תביעה נגד הנתבעת בלבד, ובנסיבות אלה קבלתה של הטענה הנזכרת הייתה מובילה לסילוק התביעה ולא לקבלתה.

אי תשלום דמי שכירות

1. אין מחלוקת, כאמור, כי לכל הפחות מאז שנות ה-60 לא שולמו דמי שכירות בגין הנכס.
2. דני דינוביץ הצהיר כי "למרות דרישות שהועלו על ידי נציגי התובע במשך השנים, לתשלום דמי השכירות, לא שולמו דמי השכירות המוגנים לתובע" (סעיף 14 לתצהיר), אולם בחקירתו הנגדית הבהיר כי עד לשנת 2008 לא היה מעורב בעניין וכי הדברים לא נאמרו מידיעתו האישית (עמוד 12 לפרוטוקול). התובע ויתר, כאמור, על עדותו של צבי רכלין.
3. שלמה גולדהור הצהיר כי הוא חבר הנהלת אגודת בית הכנסת מזה יותר מ-30 שנה וכי אביו המנוח היה חבר הנהלת האגודה משנות החמישים ועד לפטירתו בשנת 1980 (סעיפים 2-1 לתצהיר). לפי תצהירו, בשנות ה-60 הנתבעת ניסתה לשלם דמי שכירות לנציג בעל הבית אך הוא סירב לקבלם בטענה שבעלי הבית אינם רוצים לקבל דמי שכירות מבית כנסת (סעיף 7 לתצהיר). עוד לפי תצהירו, לפי מיטב ידיעתו גם בשנות ה-70 בית הכנסת לא נדרש לשלם דמי שכירות. עוד הצהיר כי משנת 1980 היה הוא עצמו פעיל בהנהלת בית הכנסת וידוע לו בבטחה כי מאז ועד שנת 2007 לא התבקש בית הכנסת לשלם דמי שכירות והנושא לא עלה בשום שלב שהוא (סעיפים 10-8 לתצהיר).
4. ב"כ התובע ביקש, אמנם, לטעון כי העדות בדבר סירובו של נציג התובע לקבל את דמי השכירות מהווה עדות שמיעה, אולם בחקירתו הנגדית נשאל גולדהור בדבר מקור ידיעתו אודות ההתרחשויות בשנות ה-60 והבהיר כי מדובר בידיעה אישית, שכן הוא היה נוכח כאשר סירב מר רכלין לקבל את דמי השכירות מאביו (עמוד 56 לפרוטוקול).
5. דני דינוביץ הצהיר כי החל משנת 2008 "נכנס לתמונה" לפי בקשת צבי רכלין, בשל גילו המתקדם והעובדה שהוא מתגורר באיזור המרכז (סעיף 15 לתצהיר). לפי תצהירו:

"במספר רב של שיחות שנערכו ביני כנציג התובע, לבין חברי האגודה, כגון מר ראובן ג'ניאן, מר שלמה גולדהור, מר טומי בוק, בנוגע לתשלום דמי השכירות, תמיד דאגו הנ"ל להתחמק ולנסות להפנות את התובע למישהו אחר שהוא זה שמטפל בעניין או לחילופין לומר שאין לאגודה כסף לשלם את דמי השכירות ושזכות גדולה היא לתובע וליורשי המקדיש, כי בנכס מתקיים בית כנסת" (סעיף 16 לתצהיר).

1. לתצהירו של דינוביץ צורף תמליל שתי שיחות שקיים, כך על פי התצהיר, ביום 25.6.10 – האחת עם שלמה גולדהור והשנייה עם ראובן ג'ניאן (נספח 5 לתצהיר). לפי תצהירו קיים שיחות דומות גם עם טומי בוק. שלמה גולדהור אישר את תוכן תמליל השיחה איתו (סעיף 16 לתצהירו), והקלטת השיחה עם ראובן ג'ניאן הושמעה בדיון מיום 10.7.13 ונמצאה זהה לתמליל (עמוד 9 לפרוטוקול).
2. בשיחה עם גולדהור נאמרו, בין היתר, הדברים הבאים:

"דני דינוביץ: אנחנו דיברנו לפני כמה חודשים בקשר לעניין של השכר דירה של בית הכנסת. אתה אמרת לי שאתה צריך לשבת עם טומי, ותבדוק, ופה ושם. ולא קיבלתי שום תשובה. אתם יושבים בנכס, לא משלמים אפילו אגורה אחת שכר דירה. אני רוצה לדעת רק עד מתי זה יימשך הסיפור הזה.

שלמה גולדהור: אז תדבר עם בוק. הוא אחראי.

דני דינוביץ: אני אין לי מה לדבר עם בוק. בוק לא שייך לעניין. אומר שהוא לא שייך לעניין.

שלמה גולדהור: אני בקושי בא לבית הכנסת. הוא שמה נמצא כל יום. והוא בוועד. דבר איתו."

ובהמשך:

"דני דינוביץ: ... למה אתם לא משלמים שכר דירה?

שלמה גולדהור: משלמים. אני לא מתמצא וזה ואני לא יודע...

דני דינוביץ: לא צריך להתמצא. לשבת בנכס בלי לשלם שכר דירה, זה לא צריכים להתמצא.

שלמה גולדהור: אתה מדבר עם הבן אדם הלא נכון. אני אין לי שום מושג על כל הדבר הזה. הם נמצאים שם יום יום.

דני דינוביץ: מי זה הם? מי זה הם?

שלמה גולדהור: בוק וראובן ויתר המתפללים. הם נמצאים שם כל יום והם יכולים לענות לך על כל מה שאתה רוצה..."

1. מתוך השיחה עם ראובן ג'ניאן:

" דני דינוביץ: זה מדבר הקרוב של רכלין...

רכלין של הבית כנסת.

ראובן ג'ניאן: אה. כן.

דני דינוביץ: תגיד ראובן מה יהיה הסוף? אתם לא תשלמו שכר דירה?

ראובן ג'ניאן: תראה... זה בית כנסת. זה בית כנסת זה לא דירה.

דני דינוביץ: כן.

ראובן ג'ניאן: מתפללים ואז קצת, איך אומרים, תפרעו את תביעתכם מהדבר הזה. יש לכם זכות גדולה שבזכותכם יש בשכונה הזו הבית כנסת הזה וזה כבוד גדול בשבילכם.

דני דינוביץ: אז בשביל זה לא צריכים לשלם?

ראובן ג'ניאן: בית כנסת לא משלם את זה.

דני דינוביץ: אה. לא משלמים.

ראובן ג'ניאן: תראה... 60, 70 יורשים בלי עין הרע. כמה תקחו שכר דירה וכמה תחלקו להם?"

ובהמשך:

"דני דינוביץ: אבל אתם עמותה? אתם לא עמותה. סתם וועד.

ראובן ג'ניאן: לא יודע. לא יודע.

דני דינוביץ: הבנתי. ואתם לא רוצים לשלם שכר דירה. אתם רוצים לשבת ככה בלי לשלם.

ראובן ג'ניאן: זה לא, אף אחד לא גר שמה. מי ישלם? מכמה פרוטות האלה בקופה בקושי, עכשיו יש שמה, חבל שלא באת, ראית את השינוי, מה קורה שמה. זה בושה וחרפה לבית הכנסת שאנשים נכנסים שמה לראות. מסריח. כל הקירות מתקלף. וזה מוזנח. זה בושה וחרפה. עכשיו לא יודעים מה לעשות עם זה. בקושי אולי אולי בעזרת השם נעשה משהו שמה לנקות קצת זה. אני לא יודע מה אתם רוצים לגבות? מה אתם רוצים לחלק בין 70 - 80 איש?"

1. שלמה גולדהור נשאל בחקירתו כיצד טענותיו לפיהן נציג התובע סירב לקבל את דמי השכירות מתיישבות עם דבריו בשיחה הטלפונית עם דינוביץ (בה נשאל מדוע לא משלמים שכר דירה והשיב "משלמים, אני לא מתמצא בזה...") והשיב:

"אני לא יודע מי זה אדון דינוביץ', פתאום מתקשר אלי אדם ומתחיל לשאול אותי שאלות על בית הכנסת, במצב אחר הייתי טורק לו את הטלפון זה לא עסק שלך בית הכנסת, אך הייתי נימוסי ועניתי לו תשובות. באותה מידה יכול היה מר מזרחי שהוא היזם והאינטרסנט לשאול אותי, מה זה העסק שלו? אני לא מבין מה האנשים האלה מתקשרים אלי, ולכן עניתי מה שעניתי בצורה ספונטנית. זה לא תשובה לאדם בעל סמכות שבא מטעם האפוטרופוס עם מכתב מסודר, מישהו מתקשר ולא מציג עצמו ואני לא יודע מי הוא בכלל, אז הייתי נימוסי אך למעשה יכולתי לטרוק לו את הטלפון" (עמוד 57 לפרוטוקול).

1. אמירותיו של גולדהור כי בית הכנסת משלם שכר דירה, וכי אינו מתמצא, אינן מתיישבות עם עדותו לפיה סירב נציג המשכיר לקבל את דמי השכירות, אולם לא די בכך על מנת לקבל את גרסת התובע. גם שי ששון, המתגורר בשכנות לנכס, הצהיר כי במהלך שיחה עם צבי רכלין אמר לו האחרון כי הוא אינו מעוניין לקבל דמי שכירות מבית הכנסת משום שהם נמוכים מדי (סעיף 11.3 לתצהיר).
2. לא הוצגה כל ראיה מטעם התובע לדרישת תשלום דמי שכירות מאז מתן פסק הדין בשנת 67' ועד לשנים האחרונות או להתכתבות כלשהי בעניין דמי השכירות, והדבר תומך בכך שהתובע אמנם ויתר על גבייתם במהלך כל אותן שנים.
3. אני מקבלת, אפוא, את גרסת הנתבעת לפיה בעבר ויתר התובע על גביית דמי השכירות.
4. כפי שנפסק, הדייר חייב בתשלום דמי השכירות גם אם בעל הבית לא בא בדרישה לשלמם (ע"א (מחוזי י-ם) 9310/06 שובאש נ' יכין (פורסם במאגרים, 3.6.2007)) אולם זאת כל עוד לא נסתרה ההנחה שבעל הבית מעוניין בדמי השכירות. כאשר בעל הבית מסרב לקבל את דמי השכירות, לא חלה על הדייר חובה לחזור ולהציעם שוב ולא נוצרת עילת פינוי (ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טז(2) 1320 (1961)).
5. מהראיות לא ניתן לקבוע באופן ברור מתי הועלתה מחדש הדרישה לתשלום דמי שכירות, אולם אין כל ראיה להעלאת הדרישה לפני שנת 2008.

שלמה גולדהור הצהיר כי בית הכנסת לא התבקש לשלם דמי שכירות עד שנת 2007 לפחות (סעיף 10 לתצהיר). עוד הצהיר כי בשנת 2009 או 2010 ערך נציג המשכיר שיחות טלפון אתו ועם שמש בית הכנסת, ראובן ג'ניאן המנוח, וכי קיבל משמש בית הכנסת דיווח בדבר דרישה לשלם 3,000 $ לחודש וסבר שדרישה זו אינה רצינית משום שהיא אינה מתבססת על הוראות החוק (סעיפים 18-15 לתצהיר). לפי תצהירו, לאחר מכן לא היה כל קשר בין המשכיר לבית הכנסת עד להגשת התביעה (סעיף 19 לתצהיר).

טומי בוק הצהיר כי בשנת 2009 נודע לו ולשלמה גולדהור על שיחת טלפון שקיבל ראובן ג'ניאן מצבי רכלין ובה הציג את עצמו כאפוטרופוס התובע ו"אמר כי צריכים לשלם דמי שכירות" (סעיף 8 לתצהיר). עוד לפי תצהירו, בשנת 2010 סיפר ג'ניאן כי רכלין דרש טלפונית לקבל 3,000 $ לחודש ע"ח דמי שכירות של בית הכנסת (סעיף 10 לתצהיר). גם בוק הצהיר כי סבר שאין צורך להתייחס ברצינות לשיחות הטלפון. לפי תצהירו:

"דעתי הייתה שכל עוד לא תישלח דרישה בכתב ובה דרישה מסודרת ומפורטת אין צורך ליצור קשר עם רייכלין הנ"ל, מה גם שלא ידענו איך להשיג אותו.

יצוין כי התייחסתי לפניות של רייכלין לראובן בספקנות רבה כי במשך עשרות שנים לא דרשו דמי שכירות, לא נקבע מה גובהם ולא נאמר בגין איזה תקופה נדרש התשלום" (סעיפים 14-13 לתצהיר; ההדגשה במקור).

1. יש לציין כי עדותו של שלמה גולדהור בנוגע לגובה סכום שדרש רכלין משמש בית הכנסת, מדובר בעדות שמיעה שאיננה קבילה. מכל מקום, מעדויות אלו עולה כי לכל המאוחר בשנת 2009 הועלתה בפני נציגי הנתבעת דרישת תשלום דמי השכירות.
2. בחקירתו הנגדית נשאל טומי בוק האם נכון שלאחר שנת 2007 היו פניות לתשלום דמי השכירות והשיב:

"כן ולא. אם אתה קורא לזה פניות שאלות פה ושם או טלפונית, או שאלות אם זה נקרא שאלה, אני אישית לא התייחסתי. לא הייתה פנייה בכתב. אני מפנה לסעיף 15 בתצהיר שלי.

...

ש. ברגע שידעת שיש פניות בדבר תשלום שכר הדירה בתור חבר הנהלה, מה עשית עם הדבר הזה שידעת שיש פניות בעניין תשלום שכר הדירה.

ת. כלום, לא התייחסתי ברצינות לכל הנושא" (עמוד 24 לפרוטוקול).

1. בחקירה החוזרת נשאל בוק מדוע לא התייחס ברצינות לפניות בעניין שכר הדירה והשיב "השאלות לא היו בעיני נכונות. אם משהו אקטואלי לפי עניות דעתי היינו צריכים לקבל מכתב, או פנייה או משהו, שכל פעם מישהו שאל שאלה, זה לא רציני" (עמוד 27 לפרוטוקול).
2. בחקירתו הנגדית טען שלמה גולדהור כי גם לאחר שנת 2007 לא התקבלה דרישה לתשלום דמי שכירות. את אמירתו בתצהיר כי בית הכנסת לא נדרש לשלם דמי שכירות "עד שנת 2007 לפחות" הוא לא ידע להסביר (עמוד 58 לפרוטוקול). לטענה כי לאחר מספר שיחות של נציג התובע איתו, עם ג'ניאן ועם בוק כבר ידע היטב שיש דרישה לשלם השיב:

"כשבא אלי בן אדם שאני לא יודע מי הוא, ואומר לי עכשיו שכר הדירה יהיה 11,000 ₪ לחודש, אני לא יודע מי הבן אדם, ואני שומע סכומים אסטרונומיים שאני לא יודע אם זה מתאים עם המציאות, איך אני יכול לדבר איתו? אז אמרתי לו אבדוק עם טומי בוק. כל השיחה שלי עם מר דינוביץ' הייתה שיחה שנגד רצוני דיברתי איתו במקום לטרוק לו את הטלפון, מתקשר אלי בן אדם, אינני יודע מה הוא ואינו מציג עצמו, ומדבר איתי על נושא של בית כנסת, זה יכול היה להיות מזרחי (היזם אשר לטענת הנתבעת מנסה להשתלט על המקום, ע.כ.), הוא טלפן אלי לפני שלושה חודשים ולא ידעתי מה זה.

ש.כ.ה. התמליל הוא לא של השיחה הראשונה שלך איתו.

ת. נכון.

ש.כ.ה. אף פעם לא הציג את עצמו?

ת. לא הציג. בן אדם בא לדבר איתי על דבר כזה חשוב, איך לא בא עם מכתב? איך לו קובע איתי פגישה? מה זה לשאול אותי שאלות בטלפון" (עמוד 59 לפרוטוקול).

1. דני דינוביץ נשאל מדוע לא הוציא דרישה בכתב לתשלום והשיב:

"ניסיתי למצוא מי האנשים האחראים בבית הכנסת, ומאחר ואני מכיר את מר טומי בוק לפחות 40 שנה, והבנתי שמר בוק ומר גולדהור הם האחראים או הגבאים או המנהלים של בית הכנסת, ניסיתי לפנות אליהם ואם נדבר על תמליל של אדון גולדהור הוא מתחמק לחלוטין מאחריותו, אם נשווה את התמליל לתצהיר שלו (מקריא מהתמליל). כשדיברתי עם טומי בוק הוא אמר לי מה אתה רוצה ממני אני לא יודע שום דבר, יש לי בסך הכול חנות לכלי כסף ואני בא להתפלל שם אחר הצהריים, ופתאום מתצהירו הוא האחראי והמנהל וזה שבנה ושיפץ, וככה מרחו אותי כל השנים.

ש. אבל דרישה בכתב לא הוצאת.

ת. לא הוצאתי דרישה בכתב כי לא ידעתי למי להוציא דרישה בכתב.

ש. למה לא לבית הכנסת?

ת. אין דבר כזה בית כנסת. אתה כתבת בכתב ההגנה שבית הכנסת משמש אנשים מזדמנים, אז למי עלי לשלוח את המכתב? כשאני שומע מאדון טומי בוק שהוא בכלל לא יודע, ושאני שומע מאדון גולדהור שהוא בקושי בא לשם, למי אני צריך לשלוח את זה?

ש. בדיוק למי ששלחת את כתב התביעה, איך זה שכתב התביעה כן הגיע? איך ידעתם להגיש את כתב התביעה ואת זה לא?

ת. תשאל את עו"ד ספרן" (עמודים 13-12 לפרוטוקול).

1. דינוביץ נשאל כמה כסף התכוון לגבות והשיב:

"לא הגענו לשלב של לדבר על כסף, דיברנו על לשלם שכר דירה והתשובה הייתה שלא משלמים שכר דירה וכל אחד העביר אותי מאחד לשני, תדבר עם טומי, תדבר עם גולדהור, תדבר עם ראובן.

ש. אמרת לטומי בוק שאתה רוצה כמה אלפי דולרים?

ת. לא.

ש. כמה ביקשת?

ת. לא ביקשתי כסף" (עמוד 14 לפרוטוקול).

1. גם מגרסת נציגי הנתבעת עולה כי נציג התובע ניהל מספר לא מבוטל של שיחות, לאורך תקופה, עם מספר נציגים של הנתבעת. בנסיבות אלה וגם אם לא הוצאה דרישת תשלום מסודרת בכתב, לא ניתן לומר כי הנתבעת לא ידעה על הדרישה. מאחר שהעדר התשלום לאורך השנים התבסס על ויתורו של התובע על דמי השכירות, הרי משעה שהתובע, או מי מטעמו, הבהיר כי הוא מבקש לגבות דמי שכירות, היה על הנתבעת לשלם את דמי השכירות, וככל שהייתה מחלוקת, לברר את שיעורם הנכון ולשלם בהתאם. במקום זאת הפנו אנשי הנתבעת את דני דינוביץ מאחד לשני, ולא עשו דבר על מנת לקדם את תשלום דמי השכירות. בנסיבות אלה, וכאשר הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות גם לאחר שברור היה שנדרש תשלום, קמה עילת פינוי מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר.

זכויות הנתבעת בחדר השלישי

1. בפסק הדין בע"א 64/66 נקבע כי החדר השלישי שימש למגורים ולא לתפילה ולכן אין לנתבעת זכויות בו.
2. שלמה גולדהור הצהיר כי בחדר נעשה שימוש מזה 60 שנה בידיעה ובהסכמה של התובע וכי במשך כמעט 50 שנה אף אחד לא פנה אל הנתבעת בכל דרישה או טענה בקשר לחדר זה ולא ביקש פינוי או כל סעד אחר (סעיפים 28-27 לתצהיר).
3. לא הוצגה כל ראיה לפנייה כלשהי של התובע בקשר לחדר זה בעקבות פסק הדין.
4. מהראיות עולה כי גם לאחר שניתן פסק הדין, הוסיפה הנתבעת לעשות שימוש בחדר באין מפריע משך שנים רבות.
5. במהלך סיכומי ב"כ הנתבעת הועלתה טענה חדשה בדבר חזקה נוגדת של הנתבעת בחדר השלישי. לשאלת בית המשפט האם קו ההגנה של הנתבעת הינו התיישנות בעקבות חזקה נוגדת או הסכמה של התובע לשימוש בחדר השלישי, השיב ב"כ הנתבעת כי הטענה היא שמפאת התיישנות וחזקה נוגדת התובע אינו יכול לפנות את הנתבעת ולא לתבוע דמי שימוש. ב"כ הנתבעת התבקש להסביר כיצד מתיישבות הטענות לחזקה נוגדת עם האמור בכתב ההגנה בו נטען כי הנתבעת עשתה שימוש בחדר השלישי בידיעה ובהסכמה של התובע, והשיב כי כתב ההגנה מתייחס גם להסכמה וגם לחזקה, וכי יש או הסכמה או חזקה נוגדת. ב"כ התובע התנגד לשינוי חזית.
6. על מנת שתתקבל טענת התיישנות מכוח חזקה, על החזקה להיות נוגדת, כלומר שאינה נובעת מכוח שכירות או רשות הבעלים (ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3) 624 (1986).
7. ספק אם ניתן לקרוא לתוך כתב ההגנה טענה בדבר חזקה נוגדת, ועל פני הדברים מדובר בשינוי חזית אסור. מכל מקום, הטענה להסכמה והטענה להתיישנות בשל חזקה נוגדת הינן שתי טענות עובדתיות סותרות שאינן יכולות לדור זו עם זו בכפיפה אחת, ומשנטען מפורשות הן בכתב ההגנה והן בתצהירו של גולדהור כי הנתבעת עשתה שימוש בחדר השלישי מכוח הסכמה של התובע, יש לדחות את טענת ההתיישנות.
8. דין הטענה להתיישנות להידחות גם מן הטעם שעל פי הפסיקה, לחזקה נוגדת צריכה להתלוות טענה בדבר זכות בעלות, גם אם אין צורך בהוכחתה, ואילו טענה לזכויות מכוח ההחזקה במקרקעין לבדה איננה יכולה לעמוד (ראו רע"א 9076/05 אלדוח נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם במאגרים,2.5.06); עניין להבי הנ"ל). הנתבעת אינה טוענת כלל לזכות בעלות בנכס. בפסק הדין בע"א 64/66 נקבע כי לנתבעת אין זכויות בחדר השלישי, ובפי הנתבעת אין כל טענה לפיה רכשה זכויות בנכס לאחר מתן פסק הדין.
9. אציין כי נוכח התוצאה אליה הגעתי לא נדרשתי לדון בבקשת התובע למחיקת הטענות שצורפו לפסיקה שהגיש ב"כ הנתבעת בעניין החזקה הנוגדת.
10. משהועלתה התנגדות התובע להמשך השימוש בחדר השלישי, על הנתבעת לפנות את החדר השלישי ולהשיבו לתובע.
11. בהעדר כל ראיה לסתור, אני מקבלת את עדותו של גולדהור לפיה השימוש בחדר השלישי היה מוסכם, ומשכך נדחית התביעה לדמי שימוש ראויים בגינו בכל הנוגע לתקופה שקדמה לדרישת הפינוי.
12. משלא פינתה הנתבעת את החדר השלישי מיד עם דרישת הפינוי, עליה לשלם לתובע דמי שכירות ראויים ממועד הדרישה ואילך.
13. הטענה כי לנתבעת אין זכויות בחדר השלישי הועלתה לראשונה בכתב התביעה המתוקן, אולם כבר בכתב התביעה המקורי דרש התובע את פינוי הנכס וממועד זה ואילך לא ניתן לומר כי הנתבעת עשתה שימוש בחדר השלישי בהסכמת התובע. על הנתבעת לשלם, אפוא, לתובע דמי שכירות ראויים החל ממועד הגשת כתב התביעה המקורי, דהיינו מיום 8.8.2010.
14. התובע הגיש, כאמור, את חוות דעתו של השמאי אורן אילוז בעניין דמי השכירות הראויים. הנתבעת ויתרה על חקירתו של אילוז ויש לראות את חוות דעתו כמשקפת את דמי השכירות הראויים. חוות הדעת התייחסה לתקופה שבין השנים 2011-2005.
15. על פי חוות הדעת, דמי השכירות השנתיים לשנת 2010 עומדים על סך של 10,200 ₪. בגין החודשים אוגוסט-דצמבר 2010 תשלם, אפוא, הנתבעת דמי שכירות בסך של 4,000 ₪.

דמי השכירות השנתיים בשנת 2011 הינם בסך של 10,700 ₪ ועל הנתבעת לשלם לתובע סכום זה בגין שנת 2011.

בהיעדר חוות דעת עדכנית אשר מתייחסת לדמי השכירות לשנים 2012 ועד 2015 ייפסקו דמי השכירות עבור שנים אלה על בסיס דמי השכירות בשנת 2011.

סה"כ על הנתבעת לשלם לתובע דמי שכירות בסך 53,500 ₪ בגין השנים 2015-2011.

ביצוע שינויים ונזק למושכר

1. גם על העובדה שבוצעו שינויים בנכס אין מחלוקת, ולמעשה אף אין בפניי כל גרסה עובדתית לפיה נעשו השינויים תוך נטילת רשות מהתובע.
2. טענתה העיקרית של הנתבעת היא כי השינויים נעשו לפני למעלה מ-35 שנה, כי שתיקת התובע מעידה על הסכמה או השלמה עם השינויים, וכי התביעה בעילה זו התיישנה.
3. דני דינוביץ הצהיר כי:

"מביקור שערכתי בנכס ביום א' האחרון (28.8.11) התברר לי כי במועד לא ידוע הנתבעת ו/או מי מטעמה, ביצעו שינויים מהותיים בנכס, ללא קבלת רשות כלשהי מהתובע, ובין היתר שברו את הקיר שהיה בעבר בין חדר מס' 2 ... לחדר מס' 3 ... והפכו את שני החדרים לחלל אחד...

בנוסף, התחוור לי מביקור זה, כי הנתבעת ו/או מי מטעמה בנו מחסן ושירותים נוספים בחצר... וזאת ללא כל רשות מאת התובע" (סעיפים 6-5 לתצהיר).

1. טומי בוק הצהיר כי לפני 30 שנה התחיל לשמש חבר הנהלת בית הכנסת, וכי במשך כל תקופה זו לא בוצעו שינויים במבנה בית הכנסת (סעיפים 5-4 לתצהיר). בחקירתו הנגדית העיד כי היה חבר הנהלה כ-20 שנה (עמוד 23 לפרוטוקול). כשנשאל האם הוא זוכר מתי חיברו את חדרים 2 ו-3 השיב בתחילה שאינו זוכר, אולם בהמשך אישר כי השינויים נעשו כאשר היה חבר ההנהלה (שם). בחקירה החוזרת התבקש על ידי ב"כ הנתבעת להסביר את הסתירה בדבריו, אולם לא סיפק הסבר של ממש:

"ש. יש סתירה בעדות שלך. אבקש שתסביר את הסתירה. אמרת שאתה חבר הנהלה 20 שנה ואישרת דברי גולדהור שהשינויים נעשו לפני 30 שנה, אך במקום אחר אמרת שהשינויים נעשו כשהיית חבר. האם השינויים נעשו בזמן שהיית חבר?

...

ת. הייתי חבר הנהלה אבל אני לא זוכר את מהות השינויים.

ש. זה היה בזמן שהיית חבר הנהלה או לפני?

ת. כן.

ש.כ.ה. אתה זוכר שהיו שני חדרים והפכו אותם לאחד, אתה יודע, אתה זוכר את זה?

ת. כן את זה אני זוכר.

ש.כ.ה. את העבודה אתה זוכר?

ת. את העבודה אני לא זוכר, אני זוכר את השינוי. זה היה כשהייתי חבר הנהלה" (עמודים 27-26 לפרוטוקול).

1. עדותו של בוק לא הייתה קוהרנטית ויצרה רושם מתחמק, ולא ניתן לקבוע ממצאים ברורים על יסודה.
2. לשאלות בעניין בקשת אישור מנציג התובע לביצוע השינויים השיב בוק כי הוא לא פנה לקבל אישור, וכי לא ידוע לו האם אחרים פנו (עמודים 24-23 לפרוטוקול).
3. שלמה גולדהור הצהיר כי היה היוזם והמממן של שינויים אלו וכי הם בוצעו בתחילת שנות ה-80, לרבות הפיכת חדרים 2 ו-3 לחדר אחד (סעיף 29 לתצהיר). בחקירתו הנגדית נשאל האם הוא או מישהו מטעמו פנו אל מר רכלין כדי לקבל אישור לעבודות שבוצעו והשיב "יכול להיות שהשמש הקודם, מר מרדכי יפרח, כן הודיע למר רייכלין. לי לא ידוע" (עמוד 61 לפרוטוקול). לשאלה האם התקבל היתר בנייה לביצוע העבודות והאם נעשו בפיקוח הנדסי השיב "זאת לא הייתה בנייה, זה לא היה משהו דרסטי, זה היה דבר קוסמטי לשפץ ולסדר את בית הכנסת, שיהיה יותר נעים להיכנס אליו. שאלת בקשר לקיר, איש השיפוצים שסידר את הכול הוא טען שהקיר הזה לא יציב והוא גם מהווה סכנה... הקיר הזה, מחציתו היה קיר ומחציתו דלת והשיפוצניק שהיה לו ניסיון במבנים כאלה ישנים, אמר שאין בעיה להוריד את הקיר כי זה קיר שבנוי מחול, וזה דבר פשוט" (שם).
4. לשאלה מדוע הוא סבור כי התובע הסכים לשינויים השיב:

"בית הכנסת פתוח 7 ימים בשבוע, 5 שעות כל יום, הקהל יכול לצאת ולהיכנס כאוות נפשו. גם מר רייכלין וכל מי שהיה מעוניין יכול היה להיכנס ולראות את בית הכנסת בלי הקיר הזה.

ש.כ.ה. מר רייכלין היה במקום וראה?

ת. אינני יודע, אבל המקום פתוח. הוא גם היה יכול לשלוח נציג או את מי שהוא רוצה. במשך 33 שנה לא הייתה שום דרישה ושום טענה בקשר לקיר הזה" (עמודים 62-61 לפרוטוקול).

1. לפי עדותו של דני דינוביץ, הוא לא ידע על ביצוע השינויים במושכר עד שהגיע לבקר בנכס ביום 28.8.11. לטענתו גם צבי רכלין לא ידע על השינויים (עמוד 15 לפרוטוקול). דני דינוביץ הסכים כי אינו יודע מתי בוצעו השינויים בנכס, ואינו יודע מידיעה אישית האם נעשו בהסכמה (עמודים 15-14 לפרוטוקול). דני דינוביץ נשאל האם ביקש אי פעם להחזיר את המצב לקדמותו והשיב "אם לא ידעתי, איך אבקש" (עמוד 16 לפרוטוקול). בהמשך השיב כי הוגשה תביעה, ולשאלה האם לאחר הגשת התביעה ביקש להשיב את המצב לקדמותו השיב כי לא היה ממי לבקש (עמוד 16 לפרוטוקול).
2. בהעדר כל ראיה לסתור, אני מקבלת את עדותו של גולדהור לפיה השינויים במושכר בוצעו בתחילת שנות ה-80.
3. משנמצא כי השינויים בוצעו בתחילת שנות ה-80, הרי שהתביעה בעילה של ביצוע שינויים ושל גרימת נזק למושכר התיישנה.
4. בכל הנוגע לעילת הפינוי הנטענת מכוח לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, אוסיף כי ביצוע שינויים במושכר אינו מהווה, כשלעצמו, עילת פינוי, ועל המבקש לתבוע פינוי בעילה זו להראות כי ביצוע השינויים במושכר מהווה עילת פינוי בהתאם לתנאי הסעיף, שעניינו אי קיומו של תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי. בפסיקה הודגש כי "תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי על פי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הוא שבהסכם שבין הצדדים נקבע במפורש, כי הפרתו של תנאי מתנאי השכירות מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי" (ע"א 121/84 בר-עקיבא-מוזס נ' אלף. יוד. בית. דלת. (א.י.ב.ד.) בע"מ, פ"ד לח(4) 673, 687).
5. בסעיף ב' להסכם השכירות שנחתם עם הדייר מאיר מנצדורף בשנת 1944 (נספח 6 לתצהיר דני דינוביץ) נקבע כי השוכר אינו רשאי לעשות שום שינוי בבית בלי רשות בכתב מהמשכיר, אולם בהסכם לא צוין כי ביצוע שינוי במושכר יהווה עילת פינוי, ודי היה בכך על מנת לדחות את הטענה בדבר עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק.

סעד מן הצדק

1. לאור האמור לעיל, מתקיימת בענייננו עילת פינוי מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, בשל אי תשלום דמי שכירות החל מחידוש דרישת התשלום.
2. לטענת הנתבעת, אף אם ייקבע כי מתקיימת עילת פינוי, בנסיבות העניין יש הצדקה למתן סעד מן הצדק.
3. סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר קובע כי "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתתו".
4. כפי שנפסק:

"הקו המנחה את בית המשפט בבואו להעניק סעד מן הצדק בסוגיה זו של הגנת הדייר הוא איפוא שקילת חומרת התוצאה של הפינוי מחד גיסא, לעומת חומרת מצב הפרת החוק מאידך גיסא: שקילה זו נעשית על-פי כל הנסיבות, הן של תוצאת הפינוי והן של מידת ההפרה, והסעד מן הצדק יינתן, אם וכאשר בית המשפט שוכנע - ולא די בפחות מכך - שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה. בנוסף למידת חומרת ההפרה יש לבוא חשבון גם, כי עצם זכותו של הדייר המוגן להמשיך לגור במושכר אינה מכוח ההסכם שבינו לבין בעל הבית, שהרי מועד הסכם השכירות כבר בא לקצו, אלא מכוח ההגנה, שהעניק לו המחוקק, והמחוקק הקפיד וקבע, באילו תנאים מעניק הוא לדייר הגנה זו" (ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2) 337 (1983)).

עוד על פי הפסיקה, "הסעד מן הצדק כשמו כן הוא: הוא בגדר תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר בא לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין" (רע"א 4740/92 אדלר נ' חן (פורסם במאגרים, 2.11.1992)).

בעניין המר הנ"ל נפסק כי "מקובל הוא בפסיקתו של בית-משפט זה, מטעמים של מדיניות סוציאלית, שיש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר של דירה, באשר לעניין זה האחרון מדובר בקורת גג מעל לראשו".

לאור התמורות שחלו במציאות החברתית-כלכלית ובשוק הדירות, המגמה היא למנוע ככל הניתן את הפגיעה בקניינו של בעל הבית, באמצעות פירוש מצמצם של חוק הגנת הדייר, וזאת ביתר שאת מאז חקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, שהקנתה לזכות הקניין מעמד של זכות יסוד (רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, פ"ד נב(2) 625 (1998); רע"א 7411/12 הוניג נ' גונן (פורסם במאגרים, 18.12.2013)).

1. בענייננו, יש משקל לעובדה שאין מדובר בבית מגורים.
2. אכן, אין להקל ראש אף במשמעות פינויו של נכס המשמש כבית כנסת, אולם יש לציין לעניין זה כי כבר ב"שולחן ערוך" (אורח חיים, סימן קנד, סעיף ב) נפסק כי "השוכרים בית ומתפללין בו אין לו דין בית הכנסת", וב"משנה ברורה" שם (סעיף קטן ד) מבואר כי הטעם הוא "דכיון דבכלות זמן השכירות יש ביד בעל הבית שלא להשכיר להם עוד אם כן אינו אלא עראי ואין בו קדושה".
3. מהראיות עולה כי בבית הכנסת אין חברים קבועים. לפי תצהירו של שלמה גולדהור, בית הכנסת משרת את הצרכים הדתיים של תושבים ובעלי עסקים במרכז העיר, המבקשים להתפלל תפילות מנחה וערבית בימי החול (סעיפים 5-4 לתצהיר). בית הכנסת אינו פעיל בשבתות (טומי בוק, עמוד 21 לפרוטוקול).

עוד עולה מהראיות כי בסמוך לבית הכנסת ישנם בתי כנסת נוספים (ראו הצילום שסומן ת/1). בעניין זה העיד טומי בוק כי במרחק של 15-10 מטרים מבית הכנסת ישנם שני בתי כנסת גדולים (עמוד 21 לפרוטוקול). לשאלה האם יש מניעה להתפלל בבתי כנסת אלו השיב בשלילה.

1. בנסיבות העניין, לא מצאתי מקום להעניק לנתבעת סעד מן הצדק.

סיכום

1. על הנתבעת לפנות את הנכס בתוך 60 יום ממועד פסק הדין.
2. על הנתבעת לשלם לתובע דמי שכירות ראויים בגין השימוש בחדר השלישי, בסך של 57,500 ₪.
3. הנתבעת תשלם לתובע שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.
4. הנתבעת תשיב לתובע את הוצאות המשפט בהן נשא, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל הוצאה.
5. הנתבעת תשלם את הסכומים בהם חויבה תוך 60 יום מהיום.

ניתן היום, י"ז כסלו תשע"ו, 29 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.