1. התובעת הגישה כנגד מינהל מקרקעי ישראל תביעה כספית על סך של 345,734 ש"ח, שעניינה השבה של דמי היתר ששולמו לטענתה ביתר, בנוגע לנכס מקרקעין, הידוע כגוש 11880, חלקה 70, חלק ממגרש 2014, הממוקם בשכונת רמת אלון בחיפה, ואשר ידוע בכינויו "מרכז דניס" (להלן "המקרקעין") וכן, נזקים עקיפים שנגרמו לה עקב התנהלות המינהל.

2. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה, האם רשאי היה המינהל לחייב את התובעת בדמי היתר נוספים עבור תוספת בניה, מעבר לזכויות הבניה בשיעור של 35%, שנמכרו לה בהסכם הפיתוח שנכרת בין הצדדים. לשיטת המינהל, מאחר והתובעת בנתה יותר מהמותר לה על פי תנאי המכרז בו זכתה, היא חייבת בתשלום תוספת דמי היתר עבור תוספת הבניה, מעבר לקיבולת עליה שלמה מלכתחילה. לשיטת התובעת, היא פעלה כדין, בנתה את נפח הבניה המותר על פי תכניות בניין העיר החלות על המקרקעין, ללא כל חריגה ולכן, היא אינה חייבת בתשלום נוסף. שאלה נגזרת, בכפוף לכך שעמדת התובעת תתקבל, נוגעת לנזקים עקיפים שנגרמו לה, לטענתה, עקב התנהלות המינהל.

3. לצורך הכרעה בשאלות אלו הגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית. התובעת הגישה את תצהירו של מר רוני מזרחי (מנהלה) וכן, זימנה לעדות את גב' מרים אלון, מנהלת המחלקה למידע תכנון עיר בעיריית חיפה, שהגישה תעודת עובד ציבור, בנוגע לתכניות החלות על המקרקעין נשוא התביעה (ת/1). המינהל מצידו, הגיש את תצהירה של גב' אווה גביש, מנהלת מדור מחלקת עסקאות במינהל, תצהירו של מר ויקטור פילרסקי, אדריכל במחלקת תכנון במינהל ותצהירו של מר אריה בלסברג, ממונה מחוזי לגביה במינהל.

4. ההכרעה במחלוקת בין הצדדים מצריכה פרשנות של ההסכם ביניהם, בהתאם להוראות סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, אשר קובע בנוסחו כיום (לאחר תיקון מס' 2, מיום 26.1.2011) כדלקמן:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

הלכה היא, כי חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים, קרי - המטרות, היעדים האינטרסים והתוכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד זה ניתן ללמוד מלשון החוזה ומנסיבות חיצוניות לו (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נגד אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, דנ"א 2485/95 אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ נגד מדינת ישראל (4.7.1995), דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נגד מדינת ישראל (11.5.2006) וע"א (חיפה) 1041/05 עאסליה למסחר כללי ותובלה בע"מ נגד RASHHMAN WIRE INDUSTRIES L.T.D (19.3.2006). כן, ראה גישתו של כבוד השופט דנצינגר בע"א 5856/06 אמנון לוי נגד נורקייט בע"מ ואח' (28.1.2008) וע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נגד כהן (23.2.2010)).

סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, בנוסחו כיום (לאחר תיקון מס' 2, מיום 26.1.2011) עגן למעשה את כללי הפרשנות שנקבעו בפסיקה, והוא נועד להבטיח היצמדות מירבית להסכמות בין הצדדים, כפי שהיו במועד כריתת ההסכם, באופן שיגביר את הוודאות המשפטית. התיקון נועד להעניק משקל משמעותי ללשונו של החוזה, מקום בו דעתם של הצדדים משתמעת במפורש מלשון החוזה. לשון החוזה היא נקודת המוצא בפרשנותו וככל שאומד דעתם של הצדדים בא לידי ביטוי בחוזה באופן מפורש וברור יותר, יש לפרש את החוזה תוך מתן משקל משמעותי ללשונו. לכן, חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין וככל שהחוזה ברור יותר מתוכו, על פי לשונו, פוחת משקלן של הנסיבות החיצוניות, אם כי הן אינן מאויינות (ראה בעניין זה רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לביטוח (26.2.2012) וכן, ע"א 3894/11 דלק חברת הדלת הישראלית בע"מ נגד ניר בן שלום (6.6.2013)). אמנם ההסכם נשוא תיק זה, נכרת טרם התיקון האמור אולם, מאחר וממילא התיקון מעגן את הפסיקה שקדמה לו, אין לכך משמעות אמיתית (דנ"א 1797/12 אשר ליסטר נגד ציפורה פרידנברג (16.8.2012). פרשנות ההסכם בין הצדדים תיעשה בכפוף להלכות הנ"ל.

5. כתב התביעה נשוא תיק זה מגולל את השתלשלות העניינים וניתוח משפטי, לאורך 16 עמודים, ואילו כתב ההגנה מחזיק 11 עמודים. לאור מהות המחלוקת בין הצדדים, אינני רואה צורך לחזור ולפרט את כל טענות הצדדים בכתבי בי - הדין ובמסגרת פסק הדין אדון בעובדות הרלוונטיות והרקע להגשת התביעה, שיש בהם כדי להשליך על הפרשנות המתאימה להוראות ההסכם.

6. ביום 24.7.2001 זכתה התובעת במכרז מספר חי/2001/205 לפיתוח וחכירה של המקרקעין (נספח 1 לתצהירו של מזרחי, עמ' 1). על מנת לסבר את האוזן, אבהיר כי מגרש 2014 כלל זכויות בניה מעורבות של מגורים ומסחר. בהתאם לתכנית מפורטת 2/05/18 חולק המגרש לשני חלקים, האחד למגורים והשני למסחר. השטח שהוצע במכרז נגע לחלק המסחרי שבמגרש.

על פי תנאי המכרז, "השטח הנדון מהווה חלק ממגרש מס' 2014 הכלול בתב"ע חפ/1746 שבתוקף".

בנוסף, נקבע בתנאי המכרז כדלקמן:

"זכויות הבניה לרבות שיעור הניצול, שטח הבניה הצפיפות וכל הוראות הבניה הנדרשות לקבל היתר בניה, הינן בהתאם לתקנות ותשריט התב"ע הנ"ל (ההדגשות שלי - א.ר.).

על פי לשון תנאי המכרז, המהווים חלק מהסכם הפיתוח שנחתם מאוחר יותר על ידי הצדדים, זכויות הבניה ושיעור הניצול הינן בהתאם "לתב"ע הנ"ל". משמע - תנאי המכרז הפנו במפורש להוראות תב"ע חפ/1746 שבתוקף.

בסעיף 16.2 לתקנון תב"ע חפ/1746 (נת/2), הנוגע למגרש 2014, נקבע כי "שטח הבניה" (קיבולת הבניה) יהיה 85% משטח החלקה - 35% ישמשו למסחר ו - 50% למגורים. אין חולק, כי שטחו הכולל של מגרש 2014 נשוא התביעה הינו 6,230 מ"ר. לפיכך, על פי הוראות תב"ע חפ/1746 ניתן היה לבנות במגרש מבנה מסחרי בשטח של 2,180 מ"ר.

7. תנאי המכרז קבעו הוראה נוספת, כדלקמן:

כל תוספת ניצול מכל סוג שהוא מעבר לקיבולת הבניה המותרת עפ"י החוזה ובמסגרת התב"ע תחוייב בתשלום נוסף למינהל בהתאם לנוהלי המינהל" (ההדגשות שלי - א.ר.).

הוראה זו קובעת כי כל תוספת ניצול של בניה מעבר לקיבולת הבניה המותרת על פי החוזה ובמסגרת התב"ע, תחוייב בתוספת תשלום למינהל. כאמור, בהתאם להוראות החוזה, נקבעה קיבולת הבניה לשטח של 2,180 מ"ר. הצדדים חלוקים באשר למשמעות המילים "ובמסגרת התב"ע".

התובעת אשרה, כי תנאי המכרז קבעו כי תשלום נוסף יחול במקרה של ניצול מעבר לקיבולת הבניה המותרת על פי החוזה, אולם הצביעה על תוספת המילים "ובמסגרת התב"ע". היא טענה, כי לא פורטו מהי התב"ע או התב"עות החלות ו/או לא הוחרגה תחולתן של תב"עות מסויימות. לשיטתה, במצב דברים זה, בו לא הוגדרה בהסכם "תב"ע" מסויימת, וקיימות תב"עות נוספות החלות על המקרקעין, המאפשרות קיבולת בניה נוספת, יש לקבוע תחולתן על ההסכם. בעניין זה, הפנתה התובעת לתב"ע חפ/229, שקבלה תוקף בשנת 1934, כמו גם תב"ע חפ/229/ה, אשר שינתה את תב"ע חפ/229, באופן התואם את תכנית המתאר המופקדת של עיריית חיפה (חפ/1400). כפי שיפורט בהמשך, תב"עות אלו קובעות כי מקום בו מדובר במגרש פינתי (כבענייננו, לפחות לשיטת התובעת), כי אז קיימת תוספת בניה בשיעור של 10% ולכן, היקף זכויות הבניה המסחרית המותר במקרקעין נשוא התביעה הינו 38.5% (שהם 2,398 מ"ר) (אעמוד על פרשנות הוראות תב"עות אלו בהמשך).

אין בידי לקבל טענותיה של התובעת בעניין זה. פרשנותה של התובעת מתעלמת מההוראה המפורשת המקדימה, הקובעת חיוב בתשלום נוסף בגין "כל תוספת ניצול מכל סוג שהוא מעבר לקיבולת הבניה המותרת עפ"י החוזה...". כאמור, תנאי המכרז, שהוו חלק מתנאי החוזה, הגדירו את זכויות הבניה על פי שיעור הניצול הקבוע בתב"ע חפ/1746 (35%, המהווים 2,180 מ"ר). פרשנות התובעת מעקרת הוראה מפורשת זו ומאיינת אותה. יתירה מזאת, אין ספק, כי המילים "במסגרת התב"ע" נוגעות להוראות תב"ע חפ/1746, ככל הוראה אחרת בתנאי המכרז (כמו גם בהסכם הפיתוח שנחתם בעקבותיו) שהזכירה "תב"ע", ולא לכל תב"ע אחרת. הוספת "הא הידיעה" לפני המילה "תב"ע", בלשון יחיד, מעידה כי הכוונה לתב"ע מסויימת אחת בלבד - תב"ע חפ/1746, אליה הפנו תנאי המכרז לכל אורך הדרך. משמע, כל ניצול נוסף של זכויות בניה, מעבר לאלו שנקבעו בחוזה, מוגבל בהוראות התב"ע (תב"ע חפ/1746) ובמדה והתובעת תנצל זכויות נוספות (ולא משנה מקורן), היא תחוייב בתשלום נוסף למינהל.

8. יתירה מזאת, בעקבות זכייתה של התובעת נחתם בין הצדדים, ביום 20.3.2002, הסכם פיתוח (נספח 4 לתצהירו של מזרחי), אשר חוברת המכרז ונספחיה היוו חלק בלתי נפרד ממנו (סעיף א' להסכם הפיתוח).

בפרק המבוא בהסכם הפיתוח הוגדר "המגרש" הרלבנטי באופן הבא:

"המקום: חיפה השטח: 3378 ממ"ר בערך

"גוש רשום: 11880 חלקות 70 (השלמות)

מגרש(ים) מס' 2014 לפי תכנית מפורטת מס' חפ/1746

לפי תכנית מפורטת מס' 2/05/18" (ההדגשות שלי).

נוסח התניה הרלבנטית במבוא להסכם הפיתוח, בנוגע לשיעור הניצול האפשרי לבניה הינו כדלקמן:

"שיעור ניצול: קיבולת בניה מותרת על - פי התכנית הנ"ל, דהיינו ________ אחוזים בקומה ב - ____ קומות, ובסה"כ _____ אחוזים מהווים ______ חדרים/יחידות והמסתכמים ב - 2180.0 מ"ר מבונים".

חוזה הפיתוח התיר, אפוא, לתובעת קיבולת בניה של 2,180 מ"ר. מדובר בתרגום של שיעור הניצול המותר לבניה על פי תב"ע מח/1746 לערך מוחלט (35% מתוך 6,230 מ"ר). גם בסעיף זה, הפנה ההסכם ל"תכנית הנ"ל", קרי - חפ/1746 אשר צויינה בפרק המבוא ולא כל תכנית אחרת. משמע - הסכם הפיתוח, כמו תנאי המכרז שלפניו, הגדירו את זכויות הבניה במקרקעין, כנגזרת מתכנית תב"ע מסויימת (תב"ע חפ/1746).

9. בהמשך המבוא להסכם הפיתוח, נקבע כדלקמן:

"והואיל והמינהל מוכן להעמיד את המגרש לרשותו של היוזם לתקופת הפיתוח בלבד וזאת רק לשם בנית המבנים למטרת ההקצאה על - פי היעוד ושעור הניצול, הכל כמוגדר לעיל, והיוזם מסכים לקבל את המגרש לרשותו בתנאים האמורים..." (ההדגשות שלי - א.ר.).

הוראה זו הפנתה במפורש לשיעור הניצול "המוגדר לעיל", קרי - 2,180 מ"ר. זו הזכות שנמכרה לתובעת ואין בלתה ועצם העובדה שקיימות אולי תב"עות נוספות החלות על המקרקעין, אינה מעלה או מורידה.

10. נוסח תנאי המכרז, כמו גם הסכם הפיתוח עליו חתמה התובעת ברורים ואינם משתמעים לשתי פנים. הם הגדירו את שיעור ניצול הבניה המסחרית במקרקעין, כנגזרת מהוראות תב"ע מסויימת אחת בלבד - תב"ע חפ/1746, ובערך מוחלט - 2,180 מ"ר. קיבולת בניה זו קבעה את גדרי הזכות שנמכרה על ידי המינהל לתובעת (למקרא מכתביו של ב"כ התובעת למינהל מהתאריכים 19.3.2007 ו - 18.10.2007, אשר צורפו כנספחים 14 ו - 16 לתצהירו של מר מזרחי, עולה כי באותה עת אף התובעת וב"כ בעצמו, הבינו כי התב"ע הרלבנטית היחידה לצורך קביעת אחוזי הבניה המותרים הינה תב"ע חפ/1746 ולא כל תכנית אחרת).

11. התובעת טענה, כי טרם הגשת הצעתה למכרז, פנתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה בבקשה למסור לידיה מידע בדבר זכויות הנוגעות למקרקעין. נטען, כי על פי המידע המוקדם שנמסר על ידי הועדה המקומית קיימת תב"ע נוספת החלה על המקרקעין (תב"ע חפ/229), מעבר לתב"ע חפ/1746 וכי שיעור הבנייה המותר על פיה הינו 38% משטח המגרש בשלמות (6,230 מ"), קרי - 2,398 מ"ר.

התובעת צרפה לכתב התביעה העתק מדף המידע המוקדם שנתקבל לטענתה מהועדה המקומית, עליו היא הסתמכה. דא עקא, שמסמך זה נושא תאריך 28.1.2002 ומובן, כי הוא הוכן לאחר המועד בו הוכרזה זכייתה של התובעת במכרז. משמע, לא יתכן כי התובעת הסתמכה על מסמך זה בעת שנגשה למכרז. רק בתצהיר עדותו הראשית, שינה מר מזרחי גרסתה של התובעת וטען, כי המידע נמסר לידיו בעל פה עוד קודם לכן.

גם אם אצא מתוך הנחה שהמידע אכן היה בידי התובעת טרם הגשת הצעתה למכרז וטרם חתימתה על הסכם הפיתוח, הרי שמטעמים השמורים עמה, היא הסתירה מידע זה מהמינהל ואף לא נסתה לברר מולו נקודה זו. במהלך חקירתו הנגדית, לא נתן מר מזרחי הסבר מניח את הדעת להתנהלות זו והתחכם בתשובותיו (עמ' 9 ו - 10 לפרוטוקול). התנהלות זו של הנתבעת, אשר הסתירה מידע שבידיה, מעידה על חוסר תום לה בניהול מו"מ לקראת חתימת החוזה. לחילופין, עצם העובדה שהנתבעת בחרה שלא להעלות השגותיה על האמור בתנאי המכרז ובהסכם הפיתוח וחתמה על ההסכם, משמעה שאשרה את האמור בהסכם כלשונו.

12. במאמר מוסגר, ואף שאין בכך כדי להעלות או להוריד בענייננו, אתייחס להוראות תכנית חפ/229, החלה על המקרקעין, מכוחה בקשה התובעת להסיק, כי מלכתחילה, קיבולת הבניה שהוקצתה לה עמדה על 2,398 מ"ר.

כפי שהבהירה גב' מרים אלון, מנהלת המחלקה למידע תכנון עיר בעיריית חיפה, בתעודת הציבור שהגישה (ת/1) ובעדותה בבית המשפט, הרי שתכנית חפ/229, שפורסמה למתן תוקף ביום 15.2.1934, קבעה כי מגרש פינתי זכאי לתוספת זכויות בניה בשיעור של 10%, מעבר לזכויות הבסיסיות.

מגרש 2014, נשוא ענייננו, הינו מגרש פינתי על פי פרשנות תכנית חפ/229 (המינהל לא חלק על כך בסיכומיו ודי להפנות בעניין זה להסבריה של גב' אלון בחקירתה הנגדית בעמ' 17, שורות 23 - 25, עמ' 18, שורות 15 - 20 ועמ' 20 פרוטוקול, המקובלים עלי).

תכנית חפ/229ה, מיום 2.2.1984, קבעה את אחוזי הבניה המותרים במרחב התכנון של העיר חיפה. תכנית זו שינתה, למעשה, את תכנית חפ/229 וקבעה את שטחי הבניה באזורי המגורים בהתאמה לתכנית המתאר המופקדת של העיר חיפה - חפ/1400. חרף זאת, במהלך השנים, אף לאחר מועד אישורה של תכנית חפ/229ה, אשרו ועדות התכנון והבניה בעת דיוניהן תוספת אחוזי בניה למגרש פינתי, בהתאם לתכנית חפ/229. אלא, שבישיבתה מיום 5.3.2002 קבעה הועדה המחוזית באופן מפורש, כי תכנית חפ/229ה שינתה את תכנית חפ/229 בכל הנוגע לאחוזי הבניה ומאחר ולא צוינה בה במפורש תוספת אחוזי בניה בגין מגרש פינתי, הרי שהיא מבטלת הוראות תכנית חפ/229 בעניין זה.

רק בעקבות החלטת הועדה המחוזית הנ"ל, הוכנה תכנית חפ/229ה/1 אשר כוננה מחדש את ההוראה בדבר תוספת אחוזי בניה למגרשים פינתיים. תכנית זו הופקדה ביום 17.11.2003 ודבר אישורה פורסם ביום 29.3.2005 (ראה עדותה של גב' אילון בעמ' 22, שורות 9 - 12 לפרוטוקול).

משמעות הדברים הינה, שבמועדים הרלבנטיים לפרסום המכרז בקשר למגרש 2014, אכן נחשב המגרש הנ"ל בעיני הועדה המקומית, כמגרש פינתי, הזכאי לתוספת בניה למסחר בשיעור של 10%, קרי - 38.5% מכלל שטח המגרש (6,230 מ"ר) ובסה"כ 2,398 מ"ר. אלא, שפרשנות זו של הועדה המקומית היתה שגויה ולכן, הוכנה תכנית חפ/229/ה/1, המעגנת הלכה למעשה את תוספת אחוזי הבניה למגרש פינתי. תכנית זו מאוחרת למועד פרסום המכרז והחתימה על הסכם הפיתוח.

מכל מקום, גם אם הוטעתה הנתבעת על ידי עיריית חיפה, ואף אם סברה כי תכנית פח/229ה חלה על המקרקעין ומקנה אחוזי בניה נוספים, היא בחרה לשמור מידע זה לעצמה, לא העלתה אותו בפני המינהל, ומאידך - חתמה על הסכם פיתוח חד משמעי, הקובע אחוזי בניה שונים. כפי שקבעתי לעיל, תנאי המכרז, כמו גם הסכם הפיתוח, קבעו את זכותה של התובעת לבניה בהיקף מוגדר בערך מוחלט של 2,180 מ"ר, הנגזר מתכנית מסויימת - תב"ע חפ/1746. עצם קיומן של תכניות אחרות החלות על המקרקעין אין בו כדי לשנות מהוראות ההסכם. לפיכך, אני דוחה את טענותיה של התובעת במישור זה.

בשולי נקודה זו אעיר, כי אין בפסק הדין בע"א 1058/07 לוקי בניה ופיתוח בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל (25.10.2007), כדי להועיל לתובעת. פסק הדין הנ"ל עסק בסווג של בניה ולא בשאלת הגדלת קיבולת בניה. באותו מקרה, בשונה מהמקרה שבפנינו, מצא בית המשפט המחוזי, כי הוראות התב"ע הספציפית אליה הפנה חוזה הפיתוח, לא הכלילו שטחים מסויימים (חניות מקורות) בגדר קיבולת שטח הבניה המקסימלי ולכן, הסיק כי ניתן היה לבנות שטחים אלו, בנוסף לקיבולת המותרת. מאידך, במקרה שלפני, נמצא כי קיבולת הבניה במגרש 2014, על פי הגדרתה בהסכם הפיתוח (ותנאי המכרז שמהווים חלק בלתי נפרד ממנו), זהה לזו שמוגדרת בתב"ע חפ/1746, אליה הפנה ההסכם (אעיר עוד, בשולי עניין זה, כי פרשנותה של התובעת באשר להוראות הסכם הפיתוח בנוגע לתחולת תב"עות אחרות, מנוגדת לחלוטין לפרשנות שנתן בית המשפט במסגרת ע"א 1058/07 הנ"ל).

13. חיזוק נוסף לעמדת המינהל נמצא בדרישת התשלום שהוציא לתובעת עוד במהלך שנת 2003 ותשובתה של התובעת, אשר מעידים על כוונת הצדדים.

ביום 11.7.2002 שלח המינהל לתובעת דרישה להמציא לו שתי תכניות בניה, בצירוף תצהיר עורך הבקשה בקשר למגרש 2014 (נת/5). כפי שעולה ממכתב המינהל מיום 31.10.2002, הוחזרו לתובעת התכניות שהגישה, בצירוף בקשה לתיקונן, מאחר והן לא עמדו בדרישות המינהל (נת/6).

בהמשך, ביום 11.3.2003, עם קבלת התכניות המתוקנות, שלח המינהל לתובעת מכתב שכותרתו "הודעת מינהל מקרקעי ישראל בקשר לתוספת בניה". על פי הרישום בצידו השמאלי של המכתב, הוא סווג כ"חשבון 3534-5097-6" (נת/7). במסגרת מכתב זה, נדרשה התובעת לשלם למינהל דמי היוון בסך של 388,188 ₪, כתנאי לאישור תוספת בניה של 193 מ"ר. ביום 20.3.2003 השיבה התובעת כי היא מוותרת על תוספת הבניה (נת/8). המינהל טען, כי המכתב הנ"ל מהווה כשלעצמו הודאת בעל דין בעמדת המינהל לפיה, תוספת הבניה מעבר לקיבולת החוזית מחייבת תשלום נוסף.

מר מזרחי טען בתצהירו, כי היקף הבניה הנוסף הנזכר במכתבו של המינהל מיום 11.3.2003 (109 מ"ר) שונה מהיקף הבניה הנוסף בפועל (209 מ"ר). לטענתו, מדובר בשני עניינים שונים וכי די בהעדר זהות בין שני המספרים, כדי להבין זאת. בהמשך, טען כי התובעת הונחתה על ידי הועדה המקומית לכלול במניין השטחים העיקריים בתכנית גם את השטחים הנוספים, לרבות שטחי שירות ועל מנת שלא לעורר מחלוקת ולעכב את הפרויקט, היא פעלה בהתאם להנחיה זו. מאחר והכללת השטחים הנוספים גררה את דרישת המינהל לתשלום נוסף, הוא הורה לאינג' רייכפלד (מהנדס התובעת) לשלוח למינהל את המכתב מיום 20.3.2003 (נת/8) בדבר ויתור התובעת על השטחים הנוספים, הכל על מנת למנוע תקלות בהוצאת ההיתר.

דא עקא, בחקירתו הנגדית טען מר מזרחי באופן קטגורי, ובניגוד מוחלט לאמור בתצהירו, כי כלל אינו מכיר את מכתבו של המינהל מיום 11.3.2003 (נת/7). ב"כ התובעת חזר והטיח בעדי המינהל בעת חקירתם הנגדית, כי דרישת המינהל (נת/7) כלל לא הומצאה לתובעת. אם כך הדבר, הרי שגרסתו של מר מזרחי באשר לנסיבות משלוח מכתבה של התובעת מיום 20.3.2003 (נת/8) קרסה לחלוטין ואין לקבוע ממצא כלשהו על פיה.

מכל מקום, עיון במכתבה של הנתבעת מיום 20.3.2003 (נת/8), אשר חתום על ידי המהנדס רייכפלד מטעמה, מעלה כי הוא מתייחס לתיק הבניה של מגרש 2014 ולחשבון 3534-5097-6, קרי - מכתבו של המינהל מיום 11.3.2003 (נת/7) ולכן, ברור כי התובעת קבלה לידיה את דרישת המינהל הנ"ל. במסגרת נת/8 הודיעה התובעת באופן מפורש כי היא מוותרת על תוספת הבניה בשיעור של 193 מ"ר בגינה נדרשו דמי ההיוון הנוספים וכי היא רואה עצמה פטורה מתשלום בגינם. עוד הוסיף המהנדס במכתבו הנ"ל, כי מדובר בחישוב שגוי של המינהל. התובעת לא העלתה טענה כלשהי לפיה תוספת הבניה מותרת ואינה מחייבת תשלום נוסף על פי הסכם הפיתוח ותב"עות נוספות החלות על המקרקעין לשיטתה, או כל טענה אחרת שהועלתה לאחר מכן. יש אפוא במכתבה זה של התובעת משום נדבך נוסף לטענה לפיה, היא עצמה היתה מודעת לכך שעליה לשלם עבור כל תוספת בניה מעבר לקיבולת שנקבעה בהסכמים בין הצדדים.

14. גם בהמשך, לאחר שויתרה התובעת על תוספת הבניה, עמד המינהל על דרישתו להמציא לידיו תכניות בניה מעודכנות, בהתאם למכתביו מהתאריכים 16.7.2003 (נת/9), 9.8.2004 (נת/10), 27.6.2005 (נת/11) ו - 16.3.2006 (נת/13). התובעת לא הוכיחה מתי נענתה לפניותיו של המינהל בעניין זה.

כפי שניתן ללמוד ממכתבו של המינהל מיום 31.10.2006, רק בסמוך לפני מועד זה המציאה התובעת למינהל תכניות בניה של מצב סופי, שאושרו על ידי הועדה, מהן עולה כי קיימות בהן תוספות בניה ללא היתר המינהל. לפיכך, הודיע המינהל לתובעת כי נתבקשה שומה מתאימה (נת/14). בהמשך, ביום 27.2.2007 שלח המינהל לתובעת הודעה נוספת בדבר תוספת בניה, במסגרתו נדרשה לשלם דמי הוון בגין שטח של 209 מ"ר (נת/15 וכן, ראה נת/33).

במענה, שלח ב"כ התובעת למינהל, ביום 19.3.2007, מכתב (נספח 14 לתצהירו של מר מזרחי), במסגרתו העלה טענות כלליות לפיהן התובעת בנתה במקרקעין ללא כל חריגה מתב"ע חפ/1746 ואף לא ניצלה את מלוא זכויות הבניה שרכשה מהמינהל. עוד הודיע ב"כ התובעת במכתבו הנ"ל, כי התובעת תפעל להגשת השגה על דרישת המינהל לתשלום דמי היתר נוספים. אדגיש, כי מכתבו של ב"כ התובעת אינו מציין, ולו ברמז, טענה לפיה התוספת להסכם בין הצדדים לצורך הארכת תקופת הפיתוח, שנחתמה ביום 20.7.2005, פוטרת את התובעת מתשלום נוסף של דמי הוון. טענה זו עלתה לראשונה, רק לאחר שנדחתה השגתה של התובעת, שכלל איננה נוגעת לעניין זה. בהמשך, הוגשה על ידי התובעת השגה על דרישת המינהל, בצירוף חוות דעת שמאי, שעסקה אך בניתוח זכויות הבניה שהוקנו לתובעת לשיטתה, בהסתמך, בין היתר, על תב"ע מח/229. השגתה של התובעת נדחתה בסופו של דבר.

אין בידי לקבל, אפוא, את טענותיה של התובעת לפיה, המינהל לא העלה דרישות כספיות בקשר לתוספות הבניה. עצם דרישותיו החוזרות ונשנות של המינהל לספק לו תכניות בניה של מצב סופי והוצאת דרישות התשלום מייד לאחר המצאת התכניות לידיו, מעידה על כך שהמינהל עמד בעקביות על דרישתו לתשלום דמי הוון בגין הבניה שחרגה מהקיבולת שנקבעה במערכת ההסכמית בין הצדדים.

15. יתירה מזאת, בניגוד לטענת התובעת, לא הוכח בפני כי המינהל חתם בשלב כלשהו על תכנית לצורך מתן היתר בניה, הטומנת בחובה חריגה של קיבולת הבניה ובכך הביע הסכמתו לבניה הנוספת, ללא דרישת תשלום. עצם העובדה שעל פי חוק כל בקשה להיתר אמורה להיות חתומה על ידי בעל המקרקעין, אין בה כשלעצמה כדי להוכיח כי במקרה הספציפי שלפני, כך התנהלו הדברים. מר ויקטור פילרסקי, מנהל מחלקת התכנון במינהל העיד, כי בתיק המינהל לא קיימת תכנית להיתר, חתומה על ידי המינהל (עמ' 30, שורות 25 - 31 ועמ' 31, שורה 1 לפרוטוקול) וטענתו בעניין זה לא נסתרה.

התובעת מצידה, אשרה גם כי לא קיים בידיה העתק תכנית בקשה להיתר בניה, הכוללת את אותה חריגה מקיבולת הבניה שבוצעה, חתומה על ידי המינהל וטענה, כי "איש לא הצליח למצוא ולהמציא העתקה של הבקשה למתן היתר, חתומה על ידי המינהל...". אלא, שלא הוכח בפני כי התובעת נקטה בפעולה כלשהי לצורך הצגת אותה בקשה להיתר בניה, לרבות עיון בתיק הנכס בועדה המקומית, הפתוח לעיני הציבור. נטל הוכחת הטענה לפיה, המינהל עצמו חתם על הבקשה להיתר בניה ובכך אשר את קיבולת הבניה שנתבקשה, ללא דרישה כספית מקדימה מצידו, מוטל על כתפי התובעת והיא לא עמדה בנטל זה, ולו לכאורה.

16. סיכומה של נקודה זו, הצדדים קבעו במערכת ההסכמים ביניהם את שיעור הניצול המותר לבניה. עוד נקבע בהסכמים, כי כל תוספת ניצול, מכל סוג שהוא, מעבר לקיבולת הבניה המותרת על פי החוזה (ובגבולות תב"ע חפ/1746), תחוייב בתשלום נוסף למינהל. המינהל רשאי היה להגביל מראש בחוזה את השמוש במקרקעין, כמו גם את שיעור הבניה עליהם. השמוש שהותר לתובעת במגרש 2014 על פי הסכם הפיתוח, הינו בניה בקיבולת של עד 2,180 מ"ר ולא מעבר לכך. התובעת שלמה למינהל מלכתחילה בגין קיבולת בניה של 2,180 מ"ר ולא הוקנתה לה זכות לבנות על המגרש מעבר לקיבולת זו. כוונת הצדדים היתה, אפוא, כפי שאף נרשם במפורש בתנאי המכרז, כי הגדלת קיבולת הבניה, מכל סיבה שהיא, תחייב תשלום נוסף (ראה ע"א 5492/04 מצלאלוי חברה לבנין בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל (07.5.2006)). מסקנה זו עולה בקנה אחד עם ההיגיון הכלכלי של הסכם הפיתוח, שהרי תוספת של אחוזי בניה מעלה את שווי הקרקע. תוספת זו הינה רכוש הציבור והמשאב העיקרי שלו ולא יעלה על הדעת שהתובעת תזכה לנצל את המקרקעין מבלי לשלם עבור התועלת שהיא מפיקה מהם.

17. ביום 5.6.2005 פנה ב"כ התובעת למינהל בבקשה להאריך את תקופת הפיתוח על פי הסכם הפיתוח שנחתם בין הצדדים ביום 20.3.2002, וזאת עד ליום 30.4.2006, אז עתידה התובעת לסיים את הבניה.

במכתבו מיום 27.6.2005 הודיע המינהל לתובעת, כי ועדת עסקאות אשרה בישיבתה מיום 9.6.2005 להאריך את תוקף חוזה הפיתוח שנחתם בין הצדדים, וזאת עד ליום 24.4.2006. למכתב זה צורפה תוספת להסכם הפיתוח לצורך חתימתו על ידי התובעת בפני עו"ד. בנוסף, חזר המינהל ודרש מהתובעת להמציא תכניות בניה עדכניות לפי הבנוי בפועל (ראה לעיל).

בהתאם לתוספת להסכם הפיתוח, אשר נחתמה ביום 20.7.2005, הוארכה תקופת הפיתוח עד ליום 24.4.2006, כפי שבקשה התובעת.

בנוסף, בהתאם לסיפא לסעיף ו' לתוספת להסכם הפיתוח הנ"ל נקבע כי "מבלי לפגוע מתנאים אחרים שנקבעו בחוזה זה, בניה מעבר לקיבולת הבניה כמוגדר לעיל תהיה כפופה לתכנית מאושרת החלה על המגרש וטעונה הסכמת המחכיר. לא תידרש תמורה נוספת תמורת הסכמת המחכיר...".

התובעת טענה בכתב התביעה, כמו גם בתצהירו של מר מזרחי ובסיכומיה, כי נוסח סעיף זה אינו מצריך פרשנות מיוחדת והוא מבהיר, כי התובעת אינה חייבת בתשלום נוסף בגין דמי היתר, בעד בניה נוספת מעבר לקיבולת הבניה המוגדרת בהסכם. לטענתה, סעיף זה בתוספת להסכם הפיתוח מחזק את טענותיה בקשר לפרשנות ההסכם המקורי בין הצדדים.

המינהל מצידו, טען כי מלכתחילה מטרת התוספת להסכם הפיתוח היתה הארכת תקופת הפיתוח, כפי שבקש ב"כ התובע במכתבו מיום 27.6.2005. נטען, כי לא היתה כוונה כלשהי לשנות מתנאי ההסכם המקורי וכי מדובר בטעות קולמוס או טעות טכנית שנעשתה בהיסח הדעת, כפי שהובהר על ידי המחלקה המשפטית של המינהל במכתב מיום 24.6.2008 (נת/16).

18. במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים בעניין זה, אני מעדיף את גרסתו של המינהל. אכן, כפי שטענה התובעת, נוסח התניה החדשה בתוספת להסכם הפיתוח ברור ועולה ממנו, לכאורה, כי התובעת פטורה מתשלום דמי היתר נוספים בגין בניה שהינה מעבר לקיבולת הבניה שנקבעה על ידי הצדדים בהסכם. אלא, שלא ניתן להתעלם מהנסיבות האופפות את חתימת התוספת הנ"ל וליתר דיוק, העדרו של כל הסבר מניח את הדעת להוספת התניה, מלבד ההסבר הפשוט לפיו, מדובר בטעות קולמוס גרידא של מי מנציגי המינהל.

ראשית, כפי שפורט לעיל, התוספת להסכם הפיתוח הוצאה נוכח בקשתו של ב"כ התובעת מיום 5.6.2005 להאריך את תקופת הפיתוח, על מנת לאפשר לתובעת לסיים את בניית המבנים במגרש. מעבר לבקשה להאריך את תקופת ההסכם, לא העלה ב"כ התובעת דרישה נוספת ובפרט, לא נתבקש שינוי כלשהו בהסכם הפיתוח. משעומת מר מזרחי עם תוכן מכתבו הנ"ל של ב"כ, אשר כי אין בו רמז לדרישה נוספת מעבר לבקשה להארכת תקופת הפיתוח ולא היתה בידיו תשובה כלשהי לתהיה זו (עמ' 11, שורות 25 - 29 לפרוטוקול). גב' גביש, נציגת המינהל, הבהירה מנגד, כי בעת שמתבקשת הארכה להסכם פיתוח, לא משתנים תנאי הסכם הפיתוח המקורי. עוד הוסיפה, כי במדה ונעשה שינוי כלשהו בעסקה, הדבר אמור להופיע בדף השינויים בתיק, דבר שלא קרה בענייננו (עמ' 34, שורות 22 - 27 לפרוטוקול). יתירה מזאת, לא קדם להוצאת התוספת מו"מ כלשהו בין הצדדים או דו שיח בנוגע לשינוי הוראות הסכם הפיתוח. התניה החדשה צצה, אפוא, יש מאין, תלושה מכל הקשר, מבלי שהצדדים דנו בשינוי כלשהו בהסכם הפיתוח ואף מבלי שהתובעת בקשה לשנות את ההסכם המקורי.

שנית, בניגוד לטענת התובעת, אין בתניה האמורה כדי לחזק את פרשנותה להוראות הסכם הפיתוח המקורי. להיפך, מדובר בתניה חדשה לחלוטין, המנוגדת להוראות ההסכם המקורי, היא לא נועדה להסביר את האמור בהסכם המקורי ואין בינה לבין הפרשנות שניתנה על ידי התובעת בתחילת הדרך ולא כלום.

שלישית, החל מיום 27.7.2007, מועד בו הוצאה דרישת המינהל לתשלום דמי היוון בעד התוספת לקיבולת הבניה המאושרת בהסכם הפיתוח, נוהלה בין הצדדים תכתובת עניפה, ואף הוגשה על ידי התובעת השגה על דרישת המינהל. אלא, שלאורך כל שהדרך, לרבות במסגרת ההשגה שהוגשה על ידי התובעת, לא העלתה הנ"ל את הטענה הפשוטה לפיה, התוספת להסכם פוטרת אותה מתשלום דמי היוון נוספים. רק ביום 28.4.2008, המועד בו נודע לתובעת על דבר דחיית השגתה על ידי השמאי הממשלתי, נזכר ב"כ התובעת להעלות לראשונה את הטענה לפיה התניה החדשה בתוספת להסכם פוטרת את התובעת מתשלום נוסף (ראה נספח 21 לתצהירו של מר מזרחי). המסקנה המסתברת מכך הינה, שהתובעת עצמה לא היתה מודעת לשינוי בהסכם וממילא, לא קדמה להוספת התניה האמורה גמירות דעת מצד הצדדים.

רביעית, בניגוד לטענת התובעת, המינהל לא התעלם מפנייתו של ב"כ מיום 28.4.2008. באותה עת, ועוד טרם החלטת השמאי הממשלתי, התנהלה בין הצדדים תכתובת הנוגעת לאפשרות הפקדת ערבות בנקאית על מלוא דמי ההיתר הנדרשים, לצורך הפקת חוזי החכירה למשתכנים. בהתאם, ביום 2.6.2008 הודיע המינהל לב"כ התובעת כי הוא מאשר מסירת ערבות בנקאית כאמור וכי אם תתקבל טענתה של התובעת, תוחזר הערבות הבנקאית (נספח 25 לתצהירו של מר אשכנזי). בהמשך, ביום 24.6.2008, השיבה עו"ד גוטרמן, מהמחלקה המשפטית של המינהל, למכתבו של ב"כ התובעת מיום 28.4.2008 והבהירה את עמדתו של המינהל בעניין זה (נת/16). מעבר לניתוח הוראות הסכם הפיתוח וחוזה החכירה, נטען על יד עו"ד גוטרמן, כי במינהל לא נמצא העתק של תוספת זו, לא בוצעו טרם הוצאתה הפעולות השגרתיות המוקדמות והוא מנוגד להסכמות המפורשות בין הצדדים במסמכים השונים. מסקנתה של עו"ד גוטרמן היתה, כי עסקינן ב"טעות סופר - הא ותו לא ועל כך יש להצטער". מכתב זה מהווה את עמדתה של המחלקה המשפטית של המינהל, הוא צורף בשלב הראשון כנספח לתצהירו של מר מזרחי, ללא סייג ולכן, התובעת אינה יכולה להתלות כעת בטענה לפיה, המינהל לא הביא לעדות מי מנציגי המחלקה המשפטית שלו.

ההסבר במכתבה של המחלקה המשפטית של המינהל מיום 24.6.2008 סביר ובעיני והוא עולה בקנה אחד עם המסקנה המסתברת לפיה, מקור התניה החדשה בתוספת להסכם הפיתוח הינו בטעות קולמוס או לכל היותר, התרשלות של מי מנציגי המינהל. אלא, שאין בטעות קולמוס זו או התרשלות של המינהל, החסרים גמירות דעת של שני הצדדים, כדי להקנות לתובעת זכויות או פטור מתשלום דמי הוון שנדרשו ממנה כדין, יש מאין.

19. בנסיבות העניין, אף שלשון התניה בתוספת להסכם ברורה, יש ליתן משקל מכריע לאומד דעתם של הצדדים בזמן אמת, כפי שהוא בא לידי ביטוי בהתכתבויות ביניהם באותה עת ומהעדר מוחלט של גמירות דעת, עת הוספה התניה האמורה. ראוי להדגיש, כי למינהל לא היו סיבה או מניע מסחרי כלשהם לשנות מהוראות הסכם הפיתוח המקורי ולפטור כך סתם את התובעת מתשלום דמי היוון המגיעים לו בעד בניה החורגת מקיבולת הבניה שנקבעה מלכתחילה.

סיכומה של נקודה זו, אני דוחה את טענותיה של התובעת במישור זה וקובע, כי הוספת התניה האמורה בתוספת להסכם הפיתוח מקורה בטעות קולמוס גרידא או התרשלות של מי מנציגי המינהל ואין בתוספת להסכם הפיתוח כדי לשנות מהוראות ההסכם המקורי.

20. לאור האמור לעיל, דין דרישתה של התובעת להשבת דמי ההיתר הנוספים ששלמה, כמו גם דרישתה להשבת חלקה בשכ"ט השמאי הממשלתי, להדחות.

21. התובעת טענה בסיכומיה, כי מאחר והמינהל דרש ממנה דמי היתר נוספים שלא כדין, הרי שיש לחייבו גם בכל נזקיה העקיפים, ובכלל זה סכומן המצטבר של העמלות הבנקאיות בגין החזקתן בתוקף של הערבויות שנמסרו לרוכשים במהלך הבניה. לטענתה, המינהל השתהה בפעולותיו וכל עוד לא הופקו חוזי החכירה לרוכשים, לא ניתן היה להשיב לידיה את הערבויות שמסרה לרוכשים על פי חוק המכר.

דין טענותיה של התובעת במישור זה להדחות. ראשית, משנדחתה טענתה לפיה, דרישתו של המינהל לתשלום דמי ההיתר הנוספים נעשתה שלא כדין, בניגוד להסכמים בין הצדדים, נשמט גם הבסיס לטענותיה בדבר הנזקים העקיפים שנגרמו לה.

שנית, השתלשלות העניינים, כפי שבאה לידי ביטוי בתצהירו של מר מזרחי, חלקית והיא אינה משקפת את מהלך הדברים לאשורם. מנגד, גב' אווה גביש פרטה בתצהירה את מהלך ההתכתבויות בין הצדדים ובפרט, הליך הנפקת חוזי החכירה לרוכשים, שנעשה בהדרגה, בכפוף להמצאת מסמכים מתאימים, לרבות הגשת תכניות בניה עדכניות (ראה לעיל), מכתבי החרגה מהבנק, הפקדת ערבות בנקאית מתאימה בגין דמי ההיתר (לאחר דחיית השגתה של התובעת) ומסמכים אחרים. הנ"ל לא נחקרה בעניין זה וגרסת המינהל לא נסתרה.

כפי שפורט לעיל, בין לבין, לאחר שהמציאה התובעת תכניות בניה עדכניות, נמצא כי היא חרגה מקיבולת שנקבעה בהסכם הפיתוח ולכן, הודיע לה המינהל כי תוצא שומה מתאימה (נת/14). בהמשך, ביום 27.2.2007 שלח המינהל לתובעת הודעה נוספת בדבר תוספת בניה, במסגרתו נדרשה לשלם דמי הוון בגין שטח של 209 מ"ר (נת/15). במענה, שלח ב"כ התובעת למינהל מכתב תשובה ביום 19.3.2007 (נספח 14 לתצהירו של מר מזרחי), במסגרתו כפר בטענות המינהל בדבר חריגה מקיבולת הבניה.

ביום 18.4.2007 הגישה התובעת השגה על השומה שהומצאה לה (נת/17). ביום 31.7.2007 הודיע המינהל לב"כ התובעת, כי ההשגה הועברה ביום 5.7.2007 (נת/18) לשמאי הממשלתי והובהר כבר באותה עת, כי הבדיקה עלולה להיערך זמן רב, כשנה. ביום 8.10.2007 נערך דיון בהשגה (נת/19). בהמשך, ביום 3.4.2008 הוגשה התייחסות נוספת של המינהל באשר לנושא התכנוני במגרש 2014 (נת/20). אכן, יש טעם בטענת התובעת לפיה, התייחסותו של המינהל התעכבה יתר על המדה, אולם מדובר בעיכוב זניח יחסית ולא ניתן היה לצפות כי תגובת המינהל תוגש באופן מיידי, אלא לאחר בדיקה מתאימה של הגורמים הרלבנטיים. ביום 27.4.2008 נדחתה השגתה של התובעת.

בין לבין, ביום 15.4.2008, הציע ב"כ התובעת למינהל, לראשונה, כי התובעת תעמיד באופן מיידי ערבות בנקאית על מלוא דרישת המינהל, וזאת עד להכרעה בהשגה, כנגד הפקה של חוזי חכירה (נספח 19 לתצהירו של מר מזרחי).

ביום 28.4.2008, מיד לאחר שקבל לידיו את ההחלטה בהשגה, פנה ב"כ התובעת למינהל בדרישה נוספת לבטל את החיוב בתוספת בתשלום, אז העלה לראשונה את הטענה בדבר תניית הפטור בתוספת להסכם הפיתוח ודרש מהמינהל לאשר כי התובעת אינה חייבת בתשלום נוסף.

ביום 26.5.2008 הודיע המינהל לב"כ התובעת כי על מנת שלא לעכב את חוזי החכירה, הוא נעתר לבקשתו להפקיד ערבות בנקאית על מלוא דרישת המינהל בגין דמי היתר.

ביום 29.5.2008 הלין ב"כ התובעת כי פנייתו מיום 28.4.2008, לא זכתה להתייחסות והעלה על כתב (סעיף 4 למכתב) את הסכמת הצדדים לפיה התובעת תמציא ערבות בנקאית שתוקפה ל - 60 ימים ומנגד, יפיק המינהל חוזי חכירה ללא דיחוי. בנוסף, ישיב המינהל לפניית התובעת מיום 28.4.2008 בתוך 30 ימים. במדה ותתקבל טענת התובעת, תוחזר הערבות הבנקאית ומנגד, במדה ותדחה טענתה, יוכרע העניין באמצעות תביעה שתוגש על ידי התובעת ובמקביל, יוארך תוקף הערבות הבנקאית ולחילופין, יבוצע התשלום תחת מחאה.

ביום 2.6.2008 אשר המינהל את ההסכמות שנזכרו במכתבו של ב"כ התובעת מיום 29.5.2008. המינהל הדגיש, כי במדה וטענת התובעת תדחה, יהא עליה לשלם את סכום השומה ולחילופין, תחולט הערבות. במדה ותדרש דרך פעולה אחרת, ישקול המינהל בחיוב הארכת תוקף הערבות עד לתום הבירור.

כפי שעולה מההתכתבויות בין הצדדים, הרי שרק ביום 16.6.2008 בקש ב"כ התובעת להעביר את העניין לבחינה נוספת של השמאי הממשלתי (ראה הסיפא למכתבו של המינהל מיום 10.7.2008, נת/24).

במכתבה מיום 24.6.2008 (נת/16) דחתה עו"ד גוטרמן את טענותיו של ב"כ התובע, אשר פורטו במכתבו מיום 28.4.2008. בכך למעשה, מלא המינהל את התחייבותו, על פי הסכמת הצדדים, להשיב לפניית התובעת. מאותה עת, עמדו בפני התובעת, אף לשיטתה, מספר אלטרנטיבות - היה בידיה להפקיד בידי המינהל ערבות בנקאית על מלוא סכום הדרישה לתשלום ולפנות לערכאות ולחילופין, יכלה לשלם את דמי ההיתר במלואם, תחת מחאה, ולפנות לערכאות.

הצדדים לא הגישו עותק מהערבות הבנקאית שנשלחה על ידי התובעת בסופו של דבר. עם זאת, אני למד ממכתבו של המינהל מיום 27.8.2008, כי התובעת המציאה ערבות בנקאית על מלוא סכום דמי ההיתר, לתקופה החל מיום 30.8.2008 (על פי המכתב הנ"ל, תוקף הערבות שהומצאה למינהל הינו ל - 3 חדשים, עד ליום 30.11.2008). משמע, היא המתינה שלושה חדשים, עד להמצאת הערבות לידי המינהל.

מנגד, עוד טרם המצאת הערבות, החל המינהל בטיפול בחוזי החכירה של הרוכשים. נקבעה פגישה עם ב"כ התובעת ליום 19.6.2008 (אשר בוטלה לבקשתו, מאחר ולא היו בידיו מכתבי החרגה לגבי שלושה נכסים. ראה נת/34) וכבר ביום 10.7.2008 שלח המינהל לב"כ התובעת חלק מחוזי החכירה לחתימת החוכרים, אשר הומצאו לגביהם מכתבי החרגה מהבנק (נת/24). למעשה, כפי שעולה מטופסי פירוט הנתונים על העסקה בקשר לשני הבניינים שנבנו במגרש (נת/38 ו - נת/39), הרי שרב חוזי החכירה הופקו על ידי המינהל כבר באותה עת ואילו היתרה, בשנת 2010, לאחר תשלום דמי ההיתר והמצאת יתר המסמכים.

ראוי להדגיש, כי עניין הסדרת תשלום יתרת דמי ההיתר, על פי שומת המינהל מיום 27.2.2007, לא הווה את המחסום היחיד להפקת חוזי החכירה לרוכשים, אלא, היה על התובעת להמציא למינהל שורה של מסמכים נוספים, לרבות תכניות בניה עדכניות ומכתבי החרגה מהבנק. הנפקת חוזי החכירה נעשתה בהדרגה, בהתאם לקצב העברת המסמכים הרלבנטיים על ידי התובעת. גב' גביש עמדה על כך בפירוט בתצהיר עדותה הראשית, גרסתה בעניין זה, המבוססת על חלופת מסמכים רצופה בין הצדדים, לא נסתרה בחקירתה הנגדית ואני מקבל אותה במלואה.

כאמור, רק ביום 27.8.2008 המציאה התובעת למינהל ערבות בנקאית על מלוא סכום דמי ההיתר, שתוקפה הוגבל ל - 3 חדשים. מיד עם קבלת הערבות, הודיע המינהל לתובעת, הן בשיחת טלפון והן במכתב, כי מבירור בהנהלת המחוז עלה, כי מאחר והשגתה של התובעת נדחתה, על התובעת לשלם על חשבון דמי ההיתר 75% ולהמציא ערבות בנקאית על היתרה. הערבות הבנקאית הוחזרה לתובעת בצירוף לאותו מכתב (נת/25. דרישה זו התבססה על החלטת המינהל מס' 798 מיום 24.7.1997, שהעתק שלה צורף כנספח נת/26 לתצהירה של גב' גביש). התובעת לא השיבה על מכתב זה.

ביום 25.9.2008 הודיע המינהל לתובעת, כי לא ניתן להשיג פעמיים על דרישה בגין דמי היתר עבור תוספת בניה ולכן, נדרשה התובעת פעם נוספת לשלם את מלוא סכום ההיתר, על פי שובר עדכני שצורף למכתב הנ"ל (נת/27). התובעת לא השיבה גם למכתב זה. במקום זאת, שלח ב"כ התובעת למינהל ביום 26.9.2008, מכתב בו התייחס לתשובתה של עו"ד גוטרמן מיום 24.6.2008. במסגרת מכתב זה, הבהיר ב"כ התובעת כי יש לראות בכל תשלום שישולם על ידי התובעת או ערבות בנקאית שתופקד על ידה, כתשלום תחת מחאה.

רק ביום 23.8.2009, כשנה לאחר שנדחו באופן סופי כל טענותיה של התובעת, היא פנתה למינהל, באמצעות ב"כ, בדרישה שיונפקו לה שוברי תשלום עדכניים, תוך שהיא מודה כי בידיה שוברי תשלום קודמים (נספח 31 לתצהירו של מר מזרחי). אלא, שגם לאורך תקופה ארוכה לאחר מכן, לא שלמה התובעת את דמי ההיתר (מובהר, כי לא הועלתה טענה לפיה, לא הומצאו שוברי תשלום עקב מכתב זה).

כששה חדשים לאחר מכן, ביום 17.2.2010, בקשה התובעת, באמצעות ב"כ, כי יבוצע עדכון שומה בתיקה לצורך הנפקת שובר תשלום דמי היתר עדכני (נספח 32 לתצהירו של מר מזרחי). לא הועלתה במכתב זה תלונה או טרוניה על כך שהמינהל מעכב, כביכול, את משלוח שובר התשלום. טענה מעין זו לא הועלתה על ידי התובעת גם בתצהירה וממילא, היתה נדחית, נוכח העובדה שנשלחו אליה לא פעם שוברי תשלום ובמשך חודשים היא בחרה שלא לשלם את דמי ההיתר. בסופו של דבר, שלמה התובעת את דמי ההיתר רק ביום 28.4.2010 (נספח 33 לתצהירו של מר מזרחי).

אין חולק, כי בהמשך, לאחר תשלום דמי ההיתר והמצאת יתר המסמכים הרלבנטיים ובפרט, מכתבי ההחרגה של הבנק, השלים המינהל את הנפקת חוזי החכירה (ראה נת/38 ונת/39).

22. השתלשלות העניינים, כפי שפורטה לעיל, מעלה כי המינהל לא השתהה בהפקת חוזי החכירה ובודאי שאין בהתנהלותו משום התנהגות בלתי סבירה או התנהלות העולה כדי התרשלות בטיפול בעניינה של התובעת. התובעת היא שעמדה לאורך כל הדרך על טענה לפיה, אינה חייבת בתשלום דמי ההיתר וסרבה לשלמם, אף שנמצא כי טענה זו אינה נכונה. יתירה מזאת, עמדה בפני התובעת מלכתחילה האפשרות המעשית לשלם את דמי ההיתר הנדרשים תחת מחאה ובכך לקדם את הליך הנפקת חוזי החכירה, אולם היא לא עשתה כן מטעמים השמורים עמה, ללא כל סיבה מניחה את הדעת. בנוסף, ראוי לשוב ולהדגיש, כי תשלום יתרת דמי ההיתר, על פי שומת המינהל מיום 27.2.2007, לא הווה את המחסום היחיד להפקת חוזי החכירה לרוכשים, אלא, היה על התובעת לפעול להמצאת שורה נוספת של אישורים. הוכח בפני, כי הנפקת חוזי החכירה נעשתה בהדרגה, בהתאם לקצב העברת המסמכים הרלבנטיים על ידי התובעת. אני דוחה, אפוא, את טענת התובעת לפיה, המינהל השתהה בטיפולו בעניינה באופן שגרם לה לנזקים עקיפים.

23. ממילא, גם בהנחה שהמינהל התרשל כלפי התובעת (טענה שנדחתה, כאמור), התובעת לא הוכיחה מהו הנזק שנגרם לה. לצורך הוכחת טענתה במישור זה, צרפה התובעת לתצהירו של מר מזרחי ארבעה תדפיסי פירוט עמלות ששלמה לבנק במהלך השנים 2006 - 2010. אחת משורות העמלה בכל תדפיס הוגדרה כ"ערבות שאינה כספית" ולצידה, סכום העמלה ששולם בגינה. דא עקא, שלא ניתן ללמוד מאותם תדפיסים על הקשר שבין העמלות הנזכרות בהם לבין הערבויות הספציפיות שמסרה, כביכול, התובעת לרוכשים. התובעת לא הציגה ראיה כלשהי לעניין הערבויות הנזכרות בתדפיסים ולא ניתן ללמוד מהתדפיסים כי אותן ערבויות שייכות לפרויקט הבניה במקרקעין נשוא התביעה. התובעת לא הגישה תדפיס לגבי עמלות שנגבו ממנה בגין ערבות ספציפית, שניתן לקשר בינה לבין הפרויקט נשוא התביעה. התובעת אף לא טרחה לזמן לעדות מי מפקידי הבנק שיקשור, ולו לכאורה, בין תשלום העמלות הנ"ל לבין ערבויות שניתנו על ידי הבנק בגין הפרויקט. מאידך, מר מזרחי אשר בחקירתו הנגדית (אם כי נסה תחילה להתחמק מתשובה ישירה), כי בשנת 2006 נאלצה התובעת להפקיד ערבות בנקאית על סך של למעלה ממיליון ₪, לאור דרישתה של עיריית חיפה (עמ' 14, שורות 16 לפרוטוקול). נמצא, אפוא, כי באותה מדה, יתכן שהעמלות הנזכרות בתדפיסי הבנק קשורות לאותה ערבות ולא לערבויות שניתנו לרוכשים.

בנוסף, למרות שאין חולק כי בשנים 2006 ו - 2007 כלל לא הופקו על ידי המינהל במסגרת הפרויקט נשוא התביעה חוזי חכירה (למעט אחד), לא עלה בידי מר מזרחי ליתן הסבר מניח את הדעת לכך שסכומי העמלות ששולמו על ידי התובעת בשנת 2007 הופחתו במחצית, לעומת שנת 2006 (עמ' 13, שורות 27 - 32 לפרוטוקול). זאת ועוד, למרות שרב חוזי החכירה הופקו בשנת 2008 (למעט 4 נכסים שחוזי החכירה שלהם הופקו בשנת 2010, ראה נת/38 ו - נת/39), נמצא כי העמלה ששולמה על ידי התובעת, לטענתה, בשנת 2009, זהה כמעט לחלוטין לעמלה ששולמה על ידה בשנת 2008. מר מזרחי לא נתן הסבר כלשהו, שלא לומר הסבר מניח את הדעת, לנתונים אלה (עמ' 15, שורות 3 - 6). יש בכל אלה, כדי לבסס את המסקנה לפיה, לא קיים קשר בין הסכומים המפורטים בתדפיסי העמלות לבין הערבויות שמסרה התובעת, לטענתה, לרוכשים.

נטל הוכחת הנזקים שנגרמו עקב האיחור הנטען בהפקת חוזי החכירה, מוטל על כתפי התובעת ומשלא עמדה בנטל זה, דין תביעתה במישור זה להידחות גם מטעם זה.

24. לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

התובעת תשלם לנתבע את הוצאות המשפט בסך של 35,000 ₪. הסכום הנ"ל ישולם בתוך 30 ימים מהיום, שאחרת ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ו חשוון תשע"ה, 19 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.