השופט י. גריל והשופטת ב. טאובר:

א. בפנינו ערעור המערערת על פסק-דינו של בית-משפט השלום בחיפה (כב' השופט א. רובס) מיום 19.11.14, ב-ת.א. 5560-04-11 לפיו נדחתה תביעתה של המערערת כנגד המשיב, והיא אף חוייבה לשלם למשיב הוצאות משפט בסכום של 35,000 ₪.

ב. הנסיבות הצריכות לענין הינן בתמצית אלה:

המערערת הגישה כנגד המשיב תביעה כספית ע"ס 345,734 ₪, שעניינה השבת דמי ההיתר ששולמו לטענתה ביתר בנוגע לנכס מקרקעין הממוקם בשכונת רמת אלון בחיפה, ולרבות נזקים עקיפים שנגרמו לה עקב התנהלות המינהל.

ג. השאלה שבמחלוקת היתה, האם רשאי היה המשיב לחייב את המערערת בדמי היתר נוספים עבור תוספת בניה מעבר לזכויות הבניה בשיעור של 35% שנמכרו לה בהסכם הפיתוח שנכרת בין הצדדים.

ד. המשיב טען, כי המערערת בנתה מעבר למותר לה לפי תנאי המכרז בו זכתה וחייבת לכן בתשלום תוספת דמי היתר עבור תוספת הבניה מעבר לקיבולת עליה שילמה מלכתחילה.

ה. לעומת זאת טענה המערערת שפעלה כדין, בנתה את נפח הבניה המותר לפי תכניות בנין העיר החלות על המקרקעין ללא כל חריגה, ולכן אינה חייבת בתשלום נוסף, ולשיטתה אף נגרמו לה על ידי המשיב נזקים עקיפים.

ו. בפני בית משפט קמא נפרשה מסכת הראיות בשלמותה.

בפסק-דינו ציין בית-משפט קמא, כי ההכרעה במחלוקת בין הצדדים מצריכה פרשנות של ההסכם שביניהם.

בית משפט קמא קבע, שתנאי המכרז, שהינו חלק מתנאי החוזה שבין הצדדים, הגדירו את זכויות הבניה לפי שיעור הניצול הקבוע בתב"ע חפ/1746 (35% המהווים 2,180 מ"ר).

ז. בחוזה בין הצדדים נקבע מפורשות חיוב בתשלום נוסף בגין "כל תוספת ניצול עפ"י החוזה.....", משמע, כאמור לעיל, מעבר ל- 2,180 מ"ר המהווים שיעור ניצול של 35%.

בהתייחס לתוספת המלים ""ובמסגרת התב"ע" קבע בית משפט קמא, כי ללא ספק מלים אלה מתייחסות להוראות תב"ע חפ/1746, ככל הוראה אחרת בתנאי המכרז (כמו גם בהסכם הפיתוח שנחתם בעקבותיו) שהזכירה את המונח "תב"ע".

ח. מסקנת בית משפט קמא היתה שהכוונה לתב"ע מסויימת אחת בלבד: תב"ע חפ/1746 אליה הפנו תנאי המכרז לכל אורך הדרך. כל ניצול נוסף של זכויות בניה, מעבר לאלה שנקבעו בחוזה, מוגבל בהוראות התב"ע (חפ/1746) וככל שתנצל המערערת זכויות נוספות תחוייב היא בתשלום נוסף למינהל.

ט. גם המבוא להסכם הפיתוח שנחתם בין הצדדים ביום 20.3.12, מתייחס מפורשות לתכנית מפורטת מס' חפ/1746, ומאפשר למערערת קיבולת בניה של 2,180 מ"ר שהינם תרגום של שיעור הניצולת המותר לבניה לפי תב"ע חפ/1746 (35% מתוך 6,230 מ"ר).

י. בית משפט קמא הוסיף וקבע, כי נוסח תנאי המכרז, כמו גם הסכם הפיתוח עליו חתמה המערערת, ברורים ואינם משתמעים לשתי פנים. קיבולת הבניה בסך 2,180 מ"ר קבעה את גדרי הזכות שנמכרה ע"י המינהל למערערת.

י"א. לענין טענת המערערת כי טרם הגשת הצעתה למכרז פנתה היא לוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה וקיבלה מידע מוקדם שקיימת תב"ע נוספת (חפ/229), החלה על מקרקעין אלה, ושיעור הבניה המותר על פיה הוא 38% משטח המגרש, משמע, 2,398 מ"ר (בהתחשב בכך שמדובר במגרש פינתי), קבע בית משפט קמא, שדף המידע עליו הצביעה המערערת מאוחר למועד בו זכתה המערערת במכרז וממילא לא ייתכן שהמערערת התבססה על מסמך זה כשניגשה למכרז.

אף אילו היה מידע זה ברשות המערערת קודם להגשת הצעתה למכרז, הרי היא הסתירה מידע זה מן המינהל ולא ניסתה לברר מולו נקודה זו, ומה גם שהמערערת בחרה שלא להעלות את השגותיה כנגד האמור בתנאי המכרז בהסכם הפיתוח וחתמה על ההסכם, ובכך אישרה את האמור בהסכם.

י"ב. בית משפט קמא גם דחה את טענת המערערת לפיה יש בפסק הדין שבע"א 1058/07 לוקי בניה ופיתוח בע"מ נגד מנהל מקרקעין ישראל (מיום 25.10.07) (להלן: "פס"ד לוקי"), כדי להועיל לה הואיל ופס"ד לוקי לא עסק בשאלת הגדלת קיבולת הבניה אלא בסיווג הבניה ונקבע, שם, שהוראות התב"ע הספציפית אליה הפנה חוזה הפיתוח (בפס"ד לוקי) לא הכלילו שטחים מסויימים (חניות מקורות) בגדר קיבולת שטח הבניה המקסימלי, ולכן ניתן היה לבנות שטחים אלה בנוסף לקיבולת המותרת, אך זאת בשונה מענייננו.

י"ג. בית משפט קמא גם הצביע על מכתב המערערת מיום 20.3.03 (נת/8) ממנו עלה, כי המערערת ויתרה במפורש על תוספת בניה של 193 מ"ר בגינה נדרשה לשלם דמי היתר נוספים.

דהיינו, בניגוד למה שניתן היה לצפות לא העלתה המערערת כל טענה לפיה מדובר בתוספת בניה העומדת לרשותה, ולכן אינה חייבת בתשלום נוסף. מכאן שהמערערת היתה מודעת לכך שעליה לשלם עבור כל תוספת בניה מעבר לקיבולת שנקבעה בהסכמים בין הצדדים.

י"ד. ביום 5.6.05 פנה ב"כ המערערת למשיב בבקשה להאריך את תקופת הפיתוח על פי הסכם הפיתוח מיום 28.3.02 וזאת עד 30.4.06 שאז עתידה המערערת לסיים את הבניה.

בקשתה של המערערת אושרה ולמכתב התשובה ששיגר המשיב צורפה תוספת להסכם הפיתוח שנחתמה ביום 20.7.05 ולפיה הוארכה תקופת הפיתוח עד יום 24.4.06.

בסיפא של סעיף ו' לתוספת להסכם הפיתוח נקבע:

"מבלי לגרוע מתנאים אחרים שנקבעו בחוזה זה, בניה מעבר לקיבולת הבניה כמוגדר לעיל תהיה כפופה לתכנית מאושרת החלה על המגרש וטעונה הסכמת המחכיר. לא תידרש תמורה נוספת תמורת הסכמת המחכיר......".

(ההדגשה שלנו).

ט"ו. המערערת טוענת, כי נוסחו של הסעיף הנ"ל מבהיר, ללא צורך בפרשנות כלשהיא, שאין המערערת חייבת בתשלום נוסף בגין דמי היתר בעד בניה נוספת מעבר לקיבולת הבניה המוגדרת בהסכם.

סעיף זה מחזק, לדעת המערערת, את טענותיה בקשר לפרשנות ההסכם המקורי שבין הצדדים.

המשיב מצדו טוען, לעומת זאת, כי לא היתה כוונה כלשהי לשנות מתנאי ההסכם המקורי ומדובר בטעות קולמוס או טעות טכנית שנעשתה בהיסח הדעת, כפי שהובהר במחלקה המשפטית של המשיב במכתב מיום 24.6.08 (נת/16).

ט"ז. בית משפט קמא העדיף את גירסת המשיב, שכן לא ניתן להתעלם מן הנסיבות האופפות את חתימת התוספת, דהיינו, אין כל הסבר מניח את הדעת להוספת התניה, מלבד ההסבר הפשוט לפיו מדובר בטעות קולמוס גרידא של מי מנציגי המשיב.

את מסקנתו זו ביסס בית משפט קמא על שורה של נימוקים אותם פירט בפסק דינו, בציינו, בין שאר הנימוקים, שיש ליתן משקל מכריע לאומד דעתם של הצדדים בזמן אמת, כפי שהוא בא לידי ביטוי בהתכתבויות אשר ביניהם באותה עת, ונוכח העדר מוחלט של גמירות דעת שעה שנוספה ההתניה האמורה.

למשיב גם לא היו סיבה או מניע מסחרי כלשהם לשנות מהוראות הסכם הפיתוח המקורי ולפטור "כך סתם" את המערערת מתשלום דמי ההיתר המגיעים למשיב בעד בניה החורגת מקיבולת הבניה שנקבעה מלכתחילה.

י"ז. לפיכך קבע בית משפט קמא, כי, תוספת התניה האמורה בתוספת להסכם הפיתוח, מקורה בטעות קולמוס גרידא או התרשלות של מי מנציגי המשיב, ואין בתוספת להסכם הפיתוח כדי לשנות מהוראות ההסכם המקורי.

בית משפט קמא דחה איפוא את דרישת המערערת להשיב לה את דמי ההיתר הנוספים ששילמה, לרבות חלקה בשכ"ט השמאי הממשלתי.

גם טענות המערערת בדבר נזקים נוספים שנגרמו לה נדחו, והתביעה כולה נדחתה.

י"ח. המערערת ממאנת להשלים עם פסק דינו של בית משפט קמא, וערעורה המפורט מונח לפנינו.

בערעורה מצביעה המערערת על התוספת מיום 20.7.05 להסכם הפיתוח , ולחלק הרלוונטי בו נכתב כי "לא תידרש תמורה נוספת תמורת הסכמת המחכיר....", דברים שאינם דורשים פרשנות או הבנה משפטית מיוחדת והם כתובים בצורה בהירה וברורה.

המערערת חולקת לחלוטין על טענת המשיב (שהיתה מקובלת על בית משפט קמא) כאילו עסקינן בטעות סופר או במקריות.

לטענת המערערת חזקה על המשיב שיודע הוא מה תוכנם של המסמכים המוצאים תחת ידיו, ובטרם הוצאתם, ובוודאי שטרם חתימתם, נבדק תוכן המסמך על ידי הגורמים השונים אצל המשיב, ואם סבר שאין להכליל את האמירה הנ"ל בתוספת להסכם הפיתוח, היה עליו למחוק את הדברים מן התוספת להסכם.

י"ט. עוד טוענת המערערת, שאף לא עלה בידי המשיב לעמוד בנטל ההוכחה לביסוס טענתו כאילו מדובר ב"טעות סופר", ואין לקבל את הנמקתו של בית משפט קמא שמוכן היה לקבל את טענת המשיב בדבר "טעות סופר".

עוד ובנוסף, טוענת המערערת, שיש עליונות לכל תב"ע החלה על המקרקעין על פני מסמכי המכרז, כך שהמערכת ההסכמית בין הצדדים כפופה להוראות התב"ע החלה על המקרקעין. לענין זה חוזרת ומפנה המערערת לפס"ד לוקי הנ"ל ומדגישה שהינו בגדר תקדים מחייב.

עד כאן תמצית טענות המערערת.

כ. שונה כמובן עמדת המשיב המאמץ את האמור בפסק דינו של בית משפט קמא על נימוקיו.

בין יתר הדברים, עמדת המשיב היא, כפי שנקבע בפסק דינו של בית משפט קמא, שכל תוספת ניצול מכל סוג שהוא, מעבר לקיבולת הבניה המותרת לפי החוזה (ובגבולות תב"ע חפ/1746) תחוייב בתשלום נוסף למשיב שרשאי היה להגביל מראש בחוזה את השימוש במקרקעין, כמו גם את שיעור הבניה עליהם. השימוש שהותר למערערת היה בניה בקיבולת של עד 2,180 מ"ר, ולא מעבר לכך.

כ"א. באשר לטענת המערערת בדבר פרשנות התב"ע כמעניקה זכות לתוספת של 10% באופן אוטומטי (לפי התב"ע אליה הפנה המכרז), מציין המשיב, כי הדבר היה לאחר שהמערערת כבר חתמה על הסכם הפיתוח ובו הוגבלה קיבולת הבניה של המערערת במקרקעין, ומכל מקום, הפרשנות הנ"ל של הוועדה המקומית נתגלתה כשגויה ובוטלה על ידי הוועדה המחוזית.

כאמור כבר לעיל, מאמץ המשיב את קביעותיו ומסקנותיו של בית משפט קמא.

כ"ב. באי כח שני הצדדים הניחו בפנינו עיקרי טיעון, וכן הוגש תיק מוצגים מטעם המערערת.

בישיבת בית המשפט שהתקיימה בפנינו ביום 12.5.15, פרשו בפנינו ב"כ שני הצדדים את טיעוניהם בהרחבה ובין השאר גם אפשרנו ליועץ המשפטי של המערערת (עו"ד יאיר פדידה) לומר את דבריו.

כ"ג. נציין, כי המערערת הגישה בקשה להוצאת עיקרי הטיעון שמטעם המשיב מתיק בית המשפט הואיל ואלה הוגשו בהיקף של 13 עמודים (במקום 10 העמודים המותרים), ומה גם שאלה לא הומצאו לב"כ המערערת אשר איתר אותם במערכת נט המשפט.

כ"ד. ב"כ המשיב הגיב בכתב על בקשתה של המערערת וטען, כי בעיקרי הטיעון מטעם המשיב "הושתלו" חלקי מסמכים כתמונה, מסמכים שמקומם היה בתיק מוצגים שרשאי היה המשיב להגיש, אך אלה "הושתלו" לנוחות העיון בהם במסגרת עיקרי הטיעון ולכן הלכה למעשה לא חרג המשיב מבחינה מהותית מהנחיית בית המשפט אודות הגשת כתבי טענות ולא קנה יתרון דיוני בלתי הוגן.

באשר להמצאת עיקרי הטיעון למשרד ב"כ המערערת צויין, שאלה שוגרו בדאר רגיל, ונוכח בקשת ב"כ המערערת להוצאת עיקרי הטיעון של המשיב שוגרו אלה בפקס לב"כ המערערת, וביחד עם תגובת המשיב.

כ"ה. בדיון שהתקיים בפנינו חזר ב"כ המערערת על דרישתו להוצאת עיקרי הטיעון של המשיב.

ב"כ המשיב טענה בתגובה, כי לא היתה למשיב כוונה לרכוש יתרון דיוני אלא להציג הדברים בצורה קריאה ובהירה, ובאשר לאי-המצאת עיקרי הטיעון ציינה כי אלה מועברים אוטומטית בפקס ובדואר וייתכן שהיתה תקלה.

כ"ו. שאלנו את ב"כ המערערת האם מעוניין הוא, לנוכח כל האמור לעיל, להגיש עיקרי טיעון באותו היקף כפי שהגיש המשיב (עד 13 עמודים), אך ב"כ המערערת ענה שהוא מבקש לקיים את הדיון ולא לדחותו, ולכן אינו מבקש לאפשר לו השלמת עיקרי טיעון עד ל-13 עמודים (דהיינו, בהיקף שהגיש המשיב), ואולם, חוזר הוא על כך כי המעשה של המשיב היה בלתי ראוי.

כאמור כבר לעיל, השמיעו בפנינו באי כח הצדדים את טיעוניהם בהרחבה.

כ"ז. למחרת הישיבה המציא לנו ב"כ המערערת הודעה ולפיה רק ב-13.5.05 (דהיינו, לאחר מועד הדיון) נתקבלו במשרדו עיקרי הטיעון של המשיב, כשמן המעטפה עולה שאלה נשלחו לפי חותמת הדואר רק ביום 10.5.15 משמע, הן נשלחו יומיים לפני הדיון בערעור (!), ובפקס לא נשלח דבר.

בנוסף טען ב"כ המערערת שמשלוח מסמך בן 13 עמודים בפקס אינו תואם את תקנה 497 א' של תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

לפיכך עותר ב"כ המערערת לכך שבית המשפט יאמר דברו ביחס להתנהלות המשיב וישקול לזכותה של המערערת את התנהלותו הבלתי ראויה של המשיב.

כ"ח. לאחר שנתנו דעתנו לפסק דינו של בית משפט קמא, להודעת הערעור, לטיעוניהם של ב"כ שני הצדדים בכתב ובעל-פה ולמוצגים הרלוונטיים, מסקנתנו היא שדין הערעור להידחות.

כ"ט. קביעותיו ומסקנותיו של בית משפט קמא בפסק דינו המפורט והמנומק מקובלות עלינו כולן במלואן, ואין בידינו אלא לאמצן, והן תואמות את הפרשנות המשפטית הראויה והנכונה.

איננו סבורים שהתוצאה אליה הגיע בית משפט קמא סותרת את הפסיקה הנוהגת. אדרבא, נסיבות הענין שבפנינו כפי שעולות מתוך התשתית הראייתית שהונחה בפני בית משפט קמא ובכלל זה גם המסמכים, וכן ההתכתבויות שהוחלפו בין הצדדים, מצדיקות את התוצאה אליה הגיע בית משפט קמא בפסק דינו.

ל. בכל הנוגע לתוספת מיום 20.7.05 להסכם הפיתוח בה נכתב כי "לא תידרש תמורה נוספת תמורת הסכמת המחכיר....." ואימוץ טענת המשיב כי מדובר בטעות קולמוס, אנו מפנים לפסק דינו של בית המשפט העליון: ע"א 3604/13 מנהל רשות המסים נגד אייזינגר (מיום 10.5.15), מתוך דבריו של כב' השופט מ. מזוז, סעיף 51:

"רשות לא רשאית לעמוד מנגד כאשר הליכים לא תקינים גוררים פגיעה בקופה הציבורית, בסכום לא מבוטל, וללא כל הצדקה.

"הרשות מופקדת על כספי ציבור, ולאו מילתא זוטרתא היא; מקום שמתברר כי ניתנה הנחה על ידי הרשות המבוססת על טעות, ולוא גם טעות בשיקול הדעת, והיא אינה עושה דבר, מועלת היא בתפקידה כנאמן הציבור (בג"ץ 10777/03 ארצי נ' ראש המטה הכללי של צה"ל (לא פורסם), פסקה 44; עע"ם 4821/10 מינהל מקרקעי ישראל נ' צ.מ.ח המרמן בע"מ (לא פורסם))".

(עע"ם 3081/10 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' מועצה אזורית חוף אשקלון, פסקה ל"א לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין (21.8.2011))."

ל"א. לסיכום: אין מקום לדחות את קביעותיו של בית משפט קמא בפסק דינו, קביעות התומכות במסקנה המשפטית אליה הגיע בית משפט קמא, אשר אין לגלות בה טעות שבחוק.

לפיכך אנו סבורים שיש לאשר את פסק דינו של בית משפט קמא לפי תקנה 460 (ב) של תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ולדחות את הערעור, זולת לענין הוצאות המשפט בהן חוייבה המערערת, ולכך נתייחס להלן.

ל"ב. אין להתעלם מן הטעות שנפלה בתוספת להסכם הפיתוח ואף ייתכן שההליך המשפטי אשר בין הצדדים היה נחסך אלמלא טעות זו.

נוכח טעות זו סבורים אנו, שלא היה מקום לחייב את המערערת בהוצאות המשפט של המשיב בבית משפט קמא, ואנו מציעים איפוא לבטל את צו ההוצאות שהוטל על המערערת לפי פסק דינו של בית משפט קמא.

עוד מציעים אנו להורות שאם הוצאות אלה שולמו, יחזיר המשיב את סכום ההוצאות למערערת בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק דיננו.

ל"ג. בנוסף, ונוכח חריגת המשיב מהיקף עיקרי הטיעון, ולרבות אי-המצאת עיקרי הטיעון שמטעמו במועד הנדרש למשרד ב"כ המערערת, סבורים אנו שיש לקבוע כי לא יהא צו להוצאות בערכאת הערעור.

השופטת ת. שרון נתנאל:

אני מצטרפת לדעתם של חבריי, השופט י. גריל והשופטת ב. טאובר, לפיה יש לדחות את הערעור על פי תקנה 460 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, אולם לא אוכל להצטרף לדעתם בעניין ההוצאות שהושתו על המערערת בבימ"ש קמא.

לטעמי, פסק דינו של בימ"ש קמא ראוי לאישור, על כל חלקיו, לרבות חיובה של המערערת בהוצאות. זאת - הן בשל גדר ההתערבות של ערכאת הערעור בחיוב בהוצאות וכן לגופו של עניין, נוכח הטענות שהעלתה המערערת בבימ"ש קמא ונימוקיו של בימ"ש קמא לדחייתן, לאחר ששמע את הראיות והתרשם מהן.

אציין, כי הטענה לעניין פרשנות התוספת להסכם, לא הייתה הטענה היחידה שהעלתה המערערת, בבימ"ש קמא, נגד חיובה בדמי ההיתר הנוספים, אלא היו בפיה טענות נוספות (כגון הטענה בדבר קיומה של תב"ע נוספת והתוספת של 10%), אשר נדחו על ידי בימ"ש קמא ובדין נדחו.

חריגת המשיב מהיקף עיקרי הטיעון ומחדלו להמציא למערערת את עיקרי הטיעון במועד, די להם שימצאו ביטוי בכך שלא נזכה את המשיב בהוצאות בערעור, על אף דחייתו.

לפיכך, לו דעתי תישמע, נותיר על כנו את החיוב בהוצאות, לזכות המשיב, כפי שהושת בבימ"ש קמא ולא נחייב את המערערת בהוצאות בערכאה זו, חרף דחיית ערעורה.

לפיכך, הוחלט כאמור בפסק דינם של השופטים י. גריל ו-ב. טאובר.

מזכירות בית המשפט תחזיר את הפקדון, ככל שהופקד על ידי המערערת לידי ב"כ המערערת, עבור המערערת.

המזכירות תמציא את העתקי פסק הדין לבאי כוחם של שני הצדדדים.

ניתן היום, א' סיוון תשע"ה, 19 מאי 2015, בהעדר הצדדים.