לפניי בקשת רשות להתגונן, ואני מתנצלת בפני הצדדים על האיחור במתן ההחלטה.

התביעה הוגשה בגין חובו של הנתבע עבור דמי ניהול ואחזקה של שלוש חנויות שבבעלותו במרכז נעמן, המנוהל ע"י המשיבה. התביעה, שהוגשה ביום 8/5/11 מתייחסת לדמי ניהול בתקופה שמיום 1/10/07 עד ליום 30/6/11, והינה עוקבת לתביעה בת.א. 13927/07. שם נדחתה ביום 12/10/09 בקשת הרשות להתגונן, ניתן פסק דין, נדחה ערעור, והושג בערעור הסכם לגילוי מסמכים, המתייחס לתקופה נשוא התביעה שבכותרת. מחוב הנתבע הופחת הסכום 18,000 ₪ בגין צ'ק שמסר הנתבע, הצ'ק חולל, המבקש הגיש התנגדות לביצוע שטר בבש"א 4920/05, שנדחתה על ידי, לאחר שלא הפקיד את הסכום שנקבע, והמבקש שילם את סכום החוב בגין הצ'ק.

לפני תחילת הדיון בבקשת הרשות להתגונן ניתנו על ידי שתי החלטות ביניים, עליהן טרם הוגש ערעור. האחת הינה החלטה בשתי בקשות לגילוי מסמכים ועיון חוזר, בהן נקבע ביום 10/7/11 וביום 26/3/12 כי המשיבה מסרה למבקש את המסמכים, שנקבעו בפסק הדין של כב' השופטת ש. וסרקרוג בע"א 23195-12-09 מיום 25/10/09 (בקשות מס' 1 ו-3). השניה הינה דחיית הבקשה למחיקת כותרת ביום 15/5/12 ושוב בהחלטה מנומקת ביום 29/5/12 (בקשה מס' 5).

בבקשת הרשות להתגונן חזר המבקש על הטענות שהוכרעו בת.א. 13927/07, ולכן בהחלטה מיום 15/5/12 קבעתי גם כי יש בהחלטת כב' הרשמת פומרנץ מיום 12/10/09 משום השתק פלוגתא, והדגשתי זאת גם בפתח הדיון, שהתקיים לפניי ביום 4/7/12.

טענות המבקש בבקשת הרשות להתגונן

1. המבקש לא חתם על הסכמי הניהול.

2. העדר יריבות עם המשיבה, מאחר והבעלים הקודמים של הנכסים, שרכש המבקש, חתמו על הסכם מול החברה הקודמת "סער", והמבקש לא קיבל על עצמו את ההסכמים, והם אינם מחייבים אותו.

3. מחיקת כותרת.

4. חישוב דמי הניהול לא תואם את ההסכמים.

5. ניגוד עניינים. בעלי השליטה במשיבה ובחב' "סער" הינם גם בעלי 60% משטח היחידות במרכז המסחרי ונהנים מהתשלומים שגובה המשיבה, והחלטות המשיבה אינן מתקבלות כדין. בעלי המניות במשיבה וב"סער" עושים שימוש או משכירים שטחים משותפים של המרכז המסחרי ואינם מחשבים את השטחים כדין.

6. המבקש "כמעט ואינו מקבל מהמשיבה שירות", המרכז ומתקניו השונים מוזנחים, והוא משמש בעיקר למגרש מכירת רכב (צורפו תמונות בצבע, נספח ב' לבקשת הרשות להתגונן).

7. הסתרת עובדות והעדר גילוי עובדות ע"י המשיבה ובעלי מניותיה ובמיוחד אי גילוי השטח המלא, ביחס אליו מחושב שטח נכסי המבקש, העדר פירוט ההוצאות, ומכאן שהגביה אינה מלאה או שחלק מההכנסות אינן נלקחות בחשבון.

8. החיובים מופרזים, אף כי חסרים נתונים מלאים על מנת לבחון זאת, אך מועלית טענה לעניין חיובי מים מופרזים עקב שימוש שעושה מגרש המכוניות בברז כיבוי האש, עבורו משלמים של הדיירים. בעלי המניות מקבלים משכורות גבוהות ללא הצדקה וללא שקיפות.

9. אי גילוי מסמכים.

דיון

כבר עתה אומר כי הטענות בסעיפים 1 ו-2 נדחות מאחר וכב' הרשמת פומרנץ כבר קבעה בהחלטתה מיום 12/10/09, שאושרה בערעור, כי "המבקש קיבל עליו את כל הזכויות וההתחייבויות של הבעלים הקודמים של שלושת הנכסים שרכש מהם" וכי "המבקש נכנס בנעלי המוכרים גם לגבי הסכמי הניהול, ולא יכולה להיות לו כל טענה בנדון זה" (עמ' 3 להחלטה בת.א. 13927/07).

הבקשה בסעיף 3 למחיקת כותרת נדחתה בהחלטה מנומקת על ידי, וכך גם הבקשה לגילוי מסמכים, שבסעיף 9 לעיל.

בדיון, שהתקיים לפניי, נחקר המבקש, התברר כי הוא עושה שימוש באחת מיחידותיו למגורים, הודה המבקש כי לא שילם משנת 2002 כל תשלום מעבר לתשלום, שצויין בכתב התביעה, בגין הצ'ק היחיד, שנמסר על ידו, וחולל (פרוטוקול, עמ' 2, שורות 11-30). ורק טען באופן סתמי, ולראשונה בדיון כי שילם עוד כספים אך לא הצליח אפילו לנקוב בסכום משוער.

בדיון חזר המבקש על הטענות בעניין מצבו התחזוקתי הבעייתי של המתחם, בעניין השימוש הייחודי שעושה מגרש המכוניות בשטח החניה הציבורית, ותמך את טענתו לפיה מי מטעם מגרש המכוניות עושה שימוש במי ברז הכיבוי לשטיפת מכוניות, בהגשת התמונות מב/1. עוד העיד המבקש כי המשיבה עושה שימוש במעלית היחידה מבין שתיים, שפועלת, לאחסון מוצרי ניקוי.

לא אתייחס לטענות בסיכומי ב"כ המבקשים, בעניין החלטות שכבר ניתנו על ידי לפני תחילת הדיון והכוונה לסעיפים 5-8, 10-20 לסיכומים. באותה מידה לא אתייחס לטענות עובדתיות, שנטענו בסיכומי ב"כ המשיבה ללא בסיס בראיות, שנשמעו עד כה (סעיף 25 פסקה שניה, סעיף 26, 27 סיפא, 28 פסקה שלישית, 30, 36 מציעא לסיכומי המשיבה).

לאחר התעלמות מהטענות, שכבר נקבע כי אינן משמשות הגנה, אני נותנת למבקש רשות להתגונן בטענות הבאות, שלא נסתרו:

א. המשיבה אינה מתחזקת את המרכז בצורה סבירה, ואף מזניחה את רובו. המבקש תמך את הטענה בתצהירו, בתמונות שצירף ובעדותו לפניי. נראה היה כי המשיבה מודה בכך בשאלות בא כחה בחקירה הנגדית בעניין המעלית (פרוטוקול, עמ' 3, שורה 23 עד עמ' 4, שורה 4). המדובר בטענה ראוייה לבירור, שלא נסתרה ואף קיבלה מספר חיזוקים.

ב. המשיבה אינה גובה דמי ניהול מכל בעלי הנכסים באופן שווה או שבעלי המניות או המשיבה או החברות הקשורות, המחזיקות ב-60% מהשטחים אינם משלמים דמי ניהול. המבקש הוסיף בחקירתו הנגדית כי נאמר לו ע"י חלק מהמחזיקים ביחידות במרכז כי הם אינם משלמים, והדבר מאומת בסעיף 29 פסקה שניה לסיכומי ב"כ המשיבה. אמנם התחשיב צויין רק בבקשה ולא בתצהיר, אך הוא מבוסס על מסמכי המשיבה, שגולו בהתאם לפסק הדין של כב' השופטת ש. וסרקרוג בערעור, וצורפו לכתב התביעה, ואין בכך שהמבקש לא חזר על הדברים בתצהיר כדי לדחות את הטענה לגופה. האמור בסעיף 25 לסיכומי ב"כ המשיבה הינו טענה עובדתית שטרם הוכחה. התחשיב בסעיף 30 לבקשה מעלה אכן שאלה בעניין תשלום דמי ניהול שוויוניים במתחם, ואין בעובדה שנדחתה הבקשה לגילוי מסמכים נוספים בשלב שלפני הדיון בבקשת הרשות להתגונן כדי למנוע בירור העובדות בהליך. עוד אני קובעת כי בהתחשב בעובדה שלא נסתרה טענת המבקש לעניין שטח המתחם, יש להוכיח גם עובדה זו, שכן אין חולק כי החיובים נשוא הודעות התשלום מתבססים על היחס בין השטח בו מחזיק המבקש לשטח כל הנכסים במרכז, נתון זה אינו מופיע בדרישות התשלום או באף אחד מהמסמכים שגולו. ניתן לדלות את שטח המתחם מחישוב סכום דמי הניהול השנתיים בדו"חות רואה החשבון אל מול הסכומים, בהם מחוייב המבקש המחזיק ב-471 מ"ר, ולראות כי ההערכה של 9,500 מ"ר הינה סבירה.

ג. שימוש ייחודי בשטחים ציבוריים. טענה זו לא נסתרה (שוב, סעיף 26 לסיכומים הינו עובדה חדשה שאיש לא הצהיר עליה). מהחקירה הנגדית עולה דווקא הרושם כי המשיבה אינה מכחישה את העובדה (פרוטוקול, עמ' 4, שורות 6-18). המבקש טוען כי במשך שנים נעשה שימוש ייחודי במגרשי החניה הציבוריים על ידי מגרש מכוניות, הדבר עלה בבירור מהתמונות, נספח ב' לבקשה, ומשפיע על חיוב המבקש בהוצאות חלקו היחסי.

ד. שימוש במים בברז הכיבוי. טענה זו שנטענה בתצהיר נתמכה במוצג מב/1, ואם תוכח תשפיע על כל חיובי המבקש בגין מים, שלא צרך.

לאחר שקבעתי כי הטענות דלעיל מקימות למבקש הגנה ראוייה בפני התביעה, תינתן לו גם רשות להתגונן בטענת ניגוד עניינים, גביית דמי ניהול שלא על פי ההסכמים וללא שקיפות וחיובים מופרזים לרבות משכורות לבעלי עניין. הטענות האחרונות הינן מסקנות, שניתן יהיה להסיק או לשלול לאחר בירור הטענות, שהתקבלו.

בשלב זה של הדיון אין הנתבע נדרש להראות יותר מהגנה לכאורה, והנטל הינו קל מאד. "אם לא קרסה טענת הגנה המצויה בתצהיר, בחקירתו הנגדית של הנתבע, נותרה שאלה יחידה המהווה אמת מידה למתן רשות להתגונן והיא: האם יוכל הנתבע לזכות בדיון אם המשפט יתברר בסדר דין רגיל. תשובה חיובית לשאלה זו מחייבת מתן רשות להתגונן" (ד. בר אופיר, "סדר דין מקוצר בהלכה הפסוקה", מהדורה תשיעית עמ' 252).

מאחר ולא ידוע לי, ואין זה בסמכותי לבדוק מה שולם בגין התקופות שלפני תביעה זו, ובהעדר בסיס לחישוב סכום כלשהו, שאינו שנוי במחלוקת, אם יש כזה, אני נותנת למבקש רשות להתגונן בטענות, שהוגדרו ללא חיוב בערובה (אין הדבר דומה להחלטה בתביעה השטרית, בש"א 4920/05, שם עצם מתן הצ'ק היווה הודאה בחבות לפחות בסכום זה).

מאותה סיבה, ומאחר והמבקש כנראה חייב למשיבה סכומים חלוטים, אותם אינו משלם, לא ייפסקו הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד ללא קשר לתוצאות, אלא רק בפסק הדין הסופי ולפי תוצאתו.

המזכירות תשלח העתק ההחלטה לב"כ הצדדים ותעביר את התיק לסדר דין מהיר.

ניתנה היום, כ"ח אב תשע"ג, 04 אוגוסט 2013, בהעדר הצדדים.