מבוא

1. במסגרת התובענה שלפניי עותר התובע לסעד הצהרתי וסעד כספי על סך 579,844 ₪.
2. התביעה הוגשה כנגד הנתבעת מס' 1 (להלן: "המוטרנות") שהינה מוסד דתי כנסייתי של העדה הקתולית מלכית בישראל וכנגד הנתבעת מס' 2 שהינה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נצרת (להלן: "הוועדה המקומית").

טענות התובע

1. מכתב התביעה עולה, כי ביום 18.7.96 נחתם בין התובע למוטרנות הסכם מכר לפיו התובע רכש את כל זכויותיה של המוטרנות במגרש מס' 32 לבניה בשטח 3 דונם נטו במקרקעין הידועים כחלקה 7 מגוש 16561 מאדמות נצרת (להלן: "המקרקעין") וזאת תמורת הסכום של 1,087,854 ₪.
2. התובע טוען, כי קיים את כל התחייבויותיו בהתאם להסכם. לטענתו, התמורה בהסכם נקבעה לאחר משא ומתן בהתבסס על מצג והצהרת המוטרנות, כי תישא בתשלומי כל המיסים וההיטלים המוטלים עליה על פי דין ככל שיחולו לרבות מס שבח, מס רכוש והיטל השבחה.
3. לטענתו, המוטרנות סירבה לחתום על המסמכים הנחוצים לצורך העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין. בנוסף, ביקשה לעכב את הדיווח על העסקה לרשויות המס ונמנעה מתשלום חובותיה בגין מס שבח, מס מכירה, מס רכוש והיטל השבחה. בלית ברירה, נאלץ התובע לדווח לבדו על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין ועשה כן ביום 22.3.04. עוד טוען התובע, כי ביום 1.2.06 נאותה המוטרנות למסור לו ייפוי כוח בלתי חוזר בו ייפתה את כוחם של באי כוחו לפעול לרישום העסקה והעברתה על שמו וכן חתמה על שטרי המכר.
4. התובע טוען, כי ביום 30.5.05 שילם, תחת מחאה, תוך כדי הסתייגות ומבלי לפגוע בזכויות, במקומה של המוטרנות את מס השבח על מנת להקטין את נזקיו ולהשיג את האישור הדרוש לצורך השלמת העסקה ברישום. ביום 26.10.05 הוא שילם את חוב מס הרכוש אשר הוטל מהמועד בו רכש את המקרקעין ועד לשנת 2000. התובע טוען, כי התברר לו שהנתבעת לא שילמה את מס הרכוש בגין התקופה שקדמה לעסקה. עוד טוען, כי נודע לו, כי קיים חוב היטל השבחה בגין שינוי ייעוד החלקה וכי בטרם יכוסה החוב לא ניתן יהיה להנפיק אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) או לקבל היתר בנייה.
5. לטענת התובע, המוטרנות לא עמדה בהתחייבויותיה וכי פניותיו, כי תשיב לו את הסכום אשר שילם במקומה בגין מס השבח לא זכו לתגובה. לטענתו, מחדלי המוטרנות עיכבו ומנעו את השלמת העסקה ברישום ו/או את ניצול זכויותיו הקנייניות במקרקעין. בנוסף טוען, כי המוטרנות לא שילמה את היטל ההשבחה לוועדה המקומית.
6. עוד טוען התובע, כי ביום 23.5.11 פנה, בשנית, לוועדה המקומית בכדי להנפיק אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות. לטענתו, הוועדה המקומית לא התייחסה לטענותיו, לפיהן מקום בו חוב בגין השבחה נוצר טרם נרכשו הזכויות של הקונה הרי שהוועדה המקומית אינה רשאית להתנות את הנפקת האישור או מתן ההיתר בפירעון החוב שחל על המוכר. התובע טוען, כי סירוב הוועדה המקומית להנפיק את האישור מהווה רשלנות והפרת חובה חקוקה.
7. התובע טוען, כי התנהלות הנתבעות גרמה לו לנזק ובגינה נמנעה ממנו האפשרות להשלים את העסקה ברישום ו/או לנצל את זכויותיו הקנייניות במקרקעין ו/או לעשות בהם שימוש ונגרמו לו נזקים ו/או הפסדים כבדים. עוד טוען, כי נגרם לו נזק לא ממוני בגין עוגמת נפש ועינוי בעקבות הדחיות, הטרטורים, הפרות ההסכם והמחדלים.
8. התובע עותר, לסעד כספי בגין נזקיו הנטענים. כן עותר, כי בית המשפט יקבע שהמוטרנות חייבת בתשלום היטל השבחה אשר חל על המקרקעין ומס רכוש עבור התקופה אשר מסתיימת ביום 18.7.96 ו/או בהמצאת האישורים המתחייבים בדין לשם ביצוע העברת הבעלות וכי בית המשפט ייקבע שהוועדה המקומית חייבת להנפיק אישור לפי סעיף 324 לפקודה ואינה יכול להתנות את הנפקת האישור ו/או היתר בנייה בפירעון ההשבחה אשר נוצרה בטרם רכש את זכויותיו במקרקעין.

טענות המוטרנות

1. לטענת המוטרנות, דין התביעה נגדה להידחות. לטענתה, התובענה התיישנה מאחר ומדובר בעסקה משנת 1996. כן טוענת, כי התביעה הוגשה בשיהוי שבגינו נגרם לה נזק ראייתי וכי לא בכדי המתין התובע זמן רב עם תביעתו והוא מנסה לנצל לרעה את הנחיתות הראייתית שלה.
2. עוד טוענת המוטרנות, כי הוסכם בין הצדדים להסכם, כי כל המיסים בקשר לעסקה יחולו על התובע. לטענתה, ההסכם מיום 18.7.96 נערך על ידי התובע ללא מעורבות עורך דין ומשקף רק חלק מהסכמות הצדדים בנוגע לעסקה. המוטרנות טוענת, כי במסגרת ההסכם האמור לא הוזכר עניין המיסים. עוד טוענת, כי עמדתה העקבית במהלך המגעים עם התובע הייתה, כי התובע יישא על חשבונו במס השבח והיטל ההשבחה. לטענתה, במהלך המשא ומתן עם התובע הוא הציע שהיא תגיש בקשה לפטור השבחה אולם היא לא קיבלה את הצעתו.
3. לטענת המוטרנות, התובע ניסה להתכחש לחובתו לשלם את כל המיסים בגין העסקה אולם חזר בו ושילם את מס השבח בגין העסקה, כאשר לפני התשלום ולאחריו שינה את עמדתו מספר פעמים. לטענתה, שטר המכר החתום וייפוי הכוח נמסרו לתובע רק לאחר שהוא שילם את מס השבח ולאחר שאיש כמורה, אשר התובע גייס בכדי לסייע לו, התחייב בשמו לשלם את היטל ההשבחה. התחייבות שהייתה תנאי למסירת השטר וייפוי הכוח.
4. המוטרנות מוסיפה, כי ככל שקיים חוב עבור מס רכוש בגין התקופה שקדמה להסכם הרי שהוא שנוי במחלוקת עקרונית עם רשויות המס לאור טענתה בדבר פטור כללי ממס רכוש.
5. לטענת המוטרנות, העסקה אכן טרם הושלמה ברישום בלשכת רישום המקרקעין וזאת בשל התמהמהות התובע אשר דיווח על העסקה רק בחלוף שמונה שנים, איחר בתשלום מס שבח וטרם הסדיר את נושא היטל ההשבחה. המוטרנות מכחישה את הנזקים הנטענים וקיומו של קשר סיבתי בינם לבין מעשיה הנטענים וטוענת, כי התובע הפר את חובת הקטנת הנזק.

טענות הוועדה המקומית

1. הוועדה המקומית טוענת, כי הסמכות לדון בטענות התובע בנוגע להיטל השבחה ואישור העברה בלשכת רישום המקרקעין ללא תשלום מס אינה מסורה לבית משפט זה אלא לוועדת הערר לפיצויים להיטל השבחה ו/או לבית המשפט המחוזי וכי התובע הגיש את התביעה בטרם מיצוי הליכים.
2. הוועדה המקומית מכחישה את כשרותה של המוטרנות וטוענת, כי בהתאם לדינים הרלוונטיים הידועים לה הרי שמכירת מקרקעי הכנסייה מחייבת את אישור האפיפיור ובמקרה האמור לא הוצג אישור כאמור. בנוסף, המסמך אשר התיימר להיות ייפוי כוח בלתי חוזר הינו חסר תוקף ובלתי חוקי מאחר ולא אושר על ידי האפיפיור או הוותיקן ו/או המוסד הכנסייתי המאשר מכירת נכסי כנסייה והוא הוכן שלא בתום לב.
3. לטענת הוועדה המקומית, עסקה במקרקעין נגמרת ברישום וזאת לאחר מילוי הוראות חוק התכנון והבנייה אשר מחייב תשלום היטל השבחה. הוועדה המקומית טוענת, כי לאור הוראות סעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) הרי שאין לרשום בפנקסי המקרקעין העברה של נכס אלא אם הוצגה תעודה חתומה לפיה כל החובות ביחס לאותו נכס שולמו. היא טוענת, כי לא דבק בהתנהלותה פסול מנהלי ו/או ענייני אשר מצדיק את חיובה. לטענתה, היא פועלת למימוש הוראות הדין ואין בהתנהלותה משום התרשלות. הוועדה המקומית הוסיפה, כי הדעת אינה סובלת שאזרח יקבל אישור העברה בנסח רישום מבלי ששולם תשלום היטל השבחה. הדרישה לפיצוי לו עתר התובע משמעה פרס למי שלא שילם מס. עוד הוסיפה, כי הגשת התביעה הינה אמצעי לחץ פסול שנועד לגרום לה להסכים להעברת זכויות במקרקעין מבלי ששולם המיסוי המתחייב.
4. הוועדה המקומית טוענת, כי מדובר בחלקה גדולה מעשרות דונמים וכי ההתחייבות הנטענת הינה לגבי מגרש פרטני אולם בפועל המגרשים לא היו מאושרים ולא ניתן לרשום אותם כיחידות פרטניות. לטענתה, לא ניתן היה לרשום את הזכויות ולממש את ההתחייבות בשל מספר סיבות שאינן קשורות בה וביניהן צווי מניעה ועיקול על החלקה, חובות של המוטרנות לשלטונות המס וכדומה. לטענתה, האשמים בסחבת הם המוטרנות ו/או התובע.
5. לטענת הוועדה המקומית, מי שחייב בתשלום היטל השבחה הוא הבעלים ולא התובע. היא טוענת, כי הבעלים לא פנו אליה בכדי ליידע אודות העסקה ו/או תשלום חוב היטל ההשבחה והיא מנועה מלהעניק אישורי היטל השבחה והעברת מקרקעין מבלי ששולם היטל השבחה. לטענתה, אין יריבות בינה לבין התובע. עוד טוענת הוועדה המקומית, כי נראה שהתובע התיימר לפעול בשם המוטרנות ונמסרה לו הודעה לפיה הוועדה דורשת תשלם היטל השבחה. משלא שולם התשלום האמור, הרי שלא היה מקום לדרוש את אישור ההעברה בטאבו או להגיש את התביעה בה עסקינן.
6. הוועדה המקומית מכחישה את נזקיו הנטענים של התובע וקיום קשר סיבתי. כמו כן טוענת, כי התובע ו/או המוטרנות התרשלו שעה שלא דיווחו לה ולשלטונות המס על העסקה בזמן אמת ו/או בזמן סביר, לא שילמו את המסים החלים במועד, לא פנו אליה בבקשה לערוך שומה, לא דאגו להסיר ו/או לבטל צווי עיקול ו/או מניעה ו/או הערות אזהרה שהיו רשומים בנסח הרישום על החלקה, הטעו את התובע כאילו קיימת חלוקת תכנונית מאושרת כדין, לא חתמו על התחייבות לתשלום המיסוי והיטל ההשבחה. לטענתה, ככל שנגרם לתובע נזק הרי שהוא נגרם בשל ההתרשלות האמורה.

תשובת התובע

1. התובע הגיש כתב תשובה במסגרתו טען, כי הסעד העיקרי לו עתר נגד הוועדה הוא סעד כספי, כלומר פיצויים בגין הנזק שנגרם לו עקב רשלנות הוועדה ובית המשפט מוסמך לדון בסעד האמור. לטענתו, הוא אינו מבקש להשיג על גובה היטל ההשבחה אלא על כך שהעמידו את תשלום החוב של המוטרנות בגין היטל השבחה כתנאי למתן האישור הנחוץ לו לצורך השלמת העסקה ברישום.
2. עוד טען, כי עילת התביעה נולדה במועד בו שילם את חובה של המוטרנות, תחת מחאה ושמירת זכויותיו, ומהמועד האמור טרם חלפה תקופת ההתיישנות. לטענתו, עילת הפיצויים הינה עילת תביעה בגין מחדלים נמשכים אשר גורמים לו לנזק מידי יום.
3. התובע טוען, כי טענת המוטרנות, לפיה התחייב לשאת במס השבח והיטל ההשבחה, היא טענה כבושה אשר הועלתה לראשונה במסגרת כתב ההגנה ומנוגדת למצג שהציגה המוטרנות ולהתחייבותה. לטענתו, מסמכים אשר המוטרנות צירפה לכתב הגנתה לא הוצגו לו מעולם וכן הם אינם קבילים ו/או פיקטיביים ו/או חסרי תוקף משפטי.
4. התובע מוסיף וטוען, כי הארשמנדריט אמיל שופאני, אשר נטען, כי התחייב בשמו לשלם את היטל ההשבחה, הוא מכמריה הבכירים של המוטרנות ומשרת את האינטרסים שלה. לטענתו, אין ממש בטענה לפיה הוא גייס את שופאני בכדי לסייע לו או הסמיך אותו לחתום בשמו. התובע הוסיף, כי ככל שהיה מתחייב לשלם את המיסים הרי שהיו מחתימים אותו על כך.
5. לבסוף טוען התובע, כי טענות הוועדה המקומית באשר לתוקף העסקה וזכויותיו לא יישמעו מפיה שעה שהמוטרנות מאשרת ומכירה בעסקה ובזכויותיו.

הראיות

1. לתיק בית המשפט הוגש תצהיר התובע מטעמו. בנוסף, הגיש התובע חוות דעת של שמאי מקרקעין מר עומר מטר (להלן:"מטר") מטעם המוטרנות, הוגשו תצהירי עדות ראשית של מר פאוזי ח'ורי (להלן: "פאוזי" ושל מר ג'מיל מבאריכי (להלן: "מבאריכי"). מטעם הוועדה המקומית הוגש תצהיר עדות ראשית של מר עיסא בשארה (להלן: "בשארה"). המצהירים והמומחה נחקרו על האמור בתצהירים ובחוות הדעת, בהתאמה. כמו כן העידו מטעם המוטרנות, עו"ד ג'ראייסי גוואד (להלן: "ג'ראייסי"), מר אמיל שופאני (להלן: "שופאני") ומר עימאד דקואר (להלן: "דקואר"). הצדדים הגישו ראיותיהם וסיכמו טענותיהם בכתב.

דיון ומסקנות

1. התובע רכש מהמוטרנות מקרקעין. בינו לבין המוטרנות נתגלעה מחלוקת בשאלה על מי מהצדדים מוטל לשלם את מס השבח והיטל ההשבחה בגין העסקה האמורה. בין התובע לבין הוועדה המקומית נתגלעה מחלוקת בשאלה, האם מוטל על הוועדה המקומית להנפיק אישור ו/או היתר בנייה אף שאין מחלוקת, כי לא שולם היטל ההשבחה בגין העסקה.
2. לאחר ששקלתי את מלוא טענות הצדדים והחומר המצוי לפניי מצאתי, כי דין התובענה להידחות, למעט הטענה בדבר תשלום מס רכוש בגין התקופה שקדמה להסכם, מהנימוקים שיפורטו.
3. אוסיף ואציין, כי לאחר ניתוח כל העדויות שנשמעו לפני מצאתי, כי יותר סביר בעיני שהוסכם בין הצדדים שהקונה קרי, התובע הוא זה שישלם את מס השבח והיטל ההשבחה ככל שיחול. גרסת התובע לפיה בנסיבות למרות שידע, כי כדרך שגרה כפי שיפורט בהמשך, הקונה הוא זה שמשלם את המיסים החלים על העסקה מול המוטרנות, הוחלט בין הצדדים באופן חריג כלפי התובע בלבד, כי המוטרנות היא זו שתשלם את המיסים החלים עליה בעסקה עם התובע, הינה עדות יחידה של בעל דין שאינה נתמכת בראיה כלשהי. מנגד, שמעתי עדים רבים שהעידו לפני, כי בעסקאות עם הכנסייה, כמו גם בעסקה עם התובע, הקונה הוא זה שמשלם את המיסים החלים על המוטרנות, וכך הוסכם בין הצדדים.
4. אדון תחילה בטענות במישור היחסים שבין התובע למוטרנות. כאמור, בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בשאלה על מי מהם מוטל לשלם את מס השבח והיטל ההשבחה בגין העסקה אשר התגבשה בין הצדדים ואשר במסגרתה מכרה המוטרנות מקרקעין לתובע.
5. סעיף 15(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע, כי במכירת זכות במקרקעין חובת תשלום המס חלה על המוכר. סעיף 2(א) בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965 קובע, כי את היטל ההשבחה ישלם הבעלים של המקרקעין בעת ההשבחה.
6. הנה כי כן, בהתאם להוראות הסעיפים האמורים הרי שהחובה לשלם את מס השבח והיטל ההשבחה מוטלת על המוכר. משכך, המוטרנות היא זו אשר אמורה, לכאורה, לשאת בתשלום מס השבח והיטל ההשבחה אשר נובעים מהעסקה בה עסקינן. עם זאת, צדדים לעסקת מקרקעין רשאים להסכים ביניהם, כי הקונה יישא במיסים וההיטלים אשר נובעים מהעסקה. לשם הכרעה במחלוקת אשר נתגלעה בין הצדדים יש לבחון האם התגבשה בין הצדדים הסכמה כאמור אם לאו.
7. לתיק בית המשפט הוגש תרגום של ההסכם אשר נכרת בין המוטרנות לתובע ביום 18.7.96. מדובר במסמך קצר במסגרתו צוינו פרטי המקרקעין אשר נמכרו לתובע. עוד צוין בהסכם, הסכום אשר היה על התובע לשלם למוטרנות בעבור המקרקעין. מסיכומי הצדדים עולה, כי קיימת בין הצדדים מחלוקת באשר לתרגום המסמך. הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה, האם צוין במסמך, כי זו "התמורה המלאה" או "השווי המלא". מצאתי, כי בכל מקרה אין בסכום אשר צוין בהסכם בכדי לסתור את טענת המוטרנות לפיה הוסכם, כי המיסים יחולו על התובע. שכן, לא מן הנמנע, כי הצדדים לא ראו בתשלום המיסים חלק מהתמורה אשר תקבל המוטרנות בעבור המקרקעין מאחר ואת הסכום האמור התובע לא היה אמור לשלם למוטרנות ותחת זאת היה עליו לשלם את הסכום לרשויות המס הרלוונטיות במקומה.
8. התובע העיד, כי רשם את ההסכם בחדרו של הבישוף וכי הם ניסחו אותו ביחד (עמ' 15 ש' 5-7). לטענתו, הוא נכנס לבישוף, התווכח על המחיר וכתב עם הבישוף את ההסכם באותה פגישה (עמ' 16 ש' 8-11). מבאריכי העיד, כי התובע הביא עמו את המסמך מוכן (עמ' 44 ש' 15-16). בהמשך העיד מבאריכי, כי הוא כמעט בטוח שהתובע הביא את המסמך מוכן (עמ' 45 ש' 26).
9. מעדותו של מבאריכי עולה, כי אין בידו להעיד בוודאות, כי התובע הביא עמו מסמך מוכן. כמו כן, אין זה סביר בעיניי, כי התובע הביא מסמך מוכן לפגישתו עם הארכיבישוף בשלב בו טרם התגבשה הסכמת הצדדים באשר לתמורה. עם זאת, אף אם מדובר במסמך אשר הוכן במהלך הפגישה ואשר התובע והארכיבישוף ניסחו יחד אין בכך בכדי לסתור בהכרח את טענת המוטרנות לפיה הוסכם בין הצדדים, כי התובע יישא בתשלום המיסים הנובעים מהעסקה.
10. מעיון במסמך עליו חתמו הצדדים עולה, כי אין בו כל התייחסות לסוגיית המיסים אשר נובעים מהעסקה.
11. מבאריכי העיד, כי המסמך לא היה הסכם אלא זיכרון דברים (עמ' 44 ש' 15-16). לטענתו, המסמך היה מעין הצהרת כוונות בכדי שיהיה לתובע משהו בכתב בנוגע לתשלום שביצע. עוד טען, כי המסמך נחתם מתוך אמון ועל כן לא צוין בו, כי מס השבח והיטל השבחה חלים על הקונה (עמ' 45 ש' 13-19).
12. מבאריכי העיד, כי כאשר הבישוף סיים את עבודתו במוטרנות, הוא ערך רשימה של כל העניינים שנותרו פתוחים וביניהם עניינו של התובע (עמ' 47 ש' 2-4). לטענתו, במזכר האמור שנערך בחודש מאי 1997, ציין הבישוף, בין היתר, כי בהמשך ייעשה הסכם לתובע ואחיו (עמ' 44 ש' 23-24). האמור במסמך זה תומך בטענת מבאריכי לפיה המסמך אשר נחתם על ידי הצדדים היה מעין הצהרת כוונות וכי הייתה כוונה לכרות הסכם בהמשך.
13. התובע שלל טענה לפיה נושא המיסים לא הוסדר בהסכם מיום 18.7.96 משום שהם התכוונו לערוך הסכם מסודר בפני עורך דין (עמ' 18 ש' 11-13). לטענתו, אין ממש בטענת מבאריכי לפיה סוכם שבשלב מאוחר יותר ייערך הסכם אצל עורך דין אשר יכלול את כל ההסכמות (עמ' 20 ש' 10-12).
14. התובע העיד, כי בעת רכישת הקרקע הוא ידע שאחות אחת שלו בטוח תרצה לקנות חצי דונם מהמקרקעין נשוא התובענה ויתר האחים עוד התלבטו. לטענתו, הוא לא ציין זאת בהסכם אשר נכרת בינו לבין המוטרנות משום שגיסו נמנה על העדה האורתודוכסית והבישוף אמר לו שבינתיים הוא מוכר רק לבני העדה היוונית קתולית ושהוא יכול לרשום הכל על שמו ולהעביר לאחותו וגיסו (עמ' 13 ש' 17-18, 22-27). נטען בפני התובע, כי ההסכם מיום 18.7.96, אשר נערך על גבי דף אחד בכתב ידו, לא שיקף את כל ההסכמות בינו לבין המוטרנות והוא שב וטען, כי אמר לבישוף שבשלב זה רק הוא ואחותו מעוניינים בעסקה אולם הבישוף אמר לא לרשום את אחותו משום שגיסו אורתודוכסי (עמ' 14 ש' 31-32, עמ' 15 ש' 1-4). בעדותו טען מבאריכי, כי אין זה משנה לאיזו עדה שייכת אחותו של התובע משום שהמוטרנות לא עושה הבדל בין זרמים. הוא הוסיף, כי בחלקה 6 יש 50% אורתודוקסים (עמ' 44 ש' 27-29).
15. טענת התובע באשר לנסיבות בהן לא צוין, כי אחותו רוכשת חלק מהמקרקעין לא הוכחה ואינה עולה בקנה אחד עם עדותו של מאבריכי. כמו כן, אף אם תתקבל טענת התובע באשר לנסיבות בהן לא צוין פרט זה בהסכם הרי שיש בכך בכדי לתמוך בטענה, כי המסמך אשר נכרת בין התובע למוטרנות לא כלל את כל הפרטים הרלוונטיים לעסקה. הדבר אינו עולה בקנה אחד עם עדות התובע לפיה לא היו נושאים שהם סיכמו עליהם ואשר לא באו לידי ביטוי בהסכם משנת 96 (עמ' 20 ש' 5-7). כאמור, מדובר במסמך קצר ולא מפורט. סבורני, כי חוסר הפירוט במסמך תומך אף הוא בטענה לפיה לא כל ההסכמות אשר התגבשו בין הצדדים מצאו ביטוי במסמך האמור. יש בכך בכדי לתמוך בטענת המוטרנות לפיה, אף הסכמת הצדדים בנוגע לתשלום המיסים לא באה לידי ביטוי בהסכם. אי לכך, אני קובעת שטענתו של התובע, כי ההסכם מיום 18.7.96 הינו סופי ולא הייתה כוונה לערוך הסכם נוסף ומפורט יותר שיכלול את כל ההסכמות בין הצדדים, לא הוכחה ומצאתי אותה לא סבירה ועומדת בסתירה לראיות שהובאו לפני.
16. התובע העיד, כי מבירור שערך בטרם נכרת ההסכם עלה, כי הסכום שדרשו ממנו עבור הקרקע היה גבוה בהרבה מהמחיר בו מכרו לאחרים. לטענתו, הוא פנה בנדון למבאריכי, הפקיד הממונה אצל הבישוף, אשר הפנה אותו לבישוף. התובע העיד, כי כאשר העלה טענתו בפני הבישוף הלה אישר את הדברים והסביר, כי עם הרוכשים האחרים סוכם שהם ישלמו את המיסים בעוד שבמקרה שלו הוא יצטרך לשלם רק את מיסי הקונה והמוטרנות תשלם את המיסים החלים על המוכר (עמ' 15 ש' 9-26). עדות זו של התובע תומכת בגרסת המוטרנות, כי אף לשיטת התובע ברוב העסקאות שביצעה המוטרנות, הקונים הם אלו שנשאו בכל המיסים. לגישת התובע, רק המקרה שלו היה חריג. מצאתי עדות זו לא סבירה ולא ניתן כל הסבר מצד התובע, מדוע רק במקרה שלו, לקחה על עצמה המוטרנות לשלם את המיסים בשונה מהעסקאות שנעשו עם קונים אחרים.
17. מבאריכי נשאל לגבי עסקאות אחרות, אשר הוא העיד, כי היה מעורב בהן, והאם המחיר ששילמו היה נמוך מזה ששילם התובע והשיב, כי בעסקאות אלו היו דברים שתלויים במקרקעין אחרים והייתה מן פשרה. מבאריכי הוסיף, כי המחיר של התובע היה סביר מאוד וכי התובע היה צריך לשלם את כל המסים (עמ' 42 ש' 9-15). הוא העיד, כי האחרים שילמו פחות בגלל שהיה נושא אחר לגמרי ואין מדובר במכירה באותה נקודת זמן (עמ' 42 ש' 16-18). מבאריכי טען, כי המחיר נגזר ממצב אחר (עמ' 42 ש' 21). לטענתו, המשפחות האחרות לגביהן נשאל שילמו פחות בגלל שהסיטואציה הייתה שונה. הוא הוסיף, כי אינו יודע כמה פחות שילמו (עמ' 43 ש' 4-6). מבאריכי העיד, כי העסקאות האמורות היו בשנות ה-80 וכי המחיר שנקבע לתובע באותה תקופה הוא מחיר מצוין שכל המיסים חלים עליו (עמ' 43 ש' 12-14).
18. לא עלה בידי התובע להוכיח, כי מחיר העסקה שלו היה גבוה משמעותית מעסקאות אחרות אשר ערכה המוטרנות, כך שניתן יהיה ללמוד מכך, כי קיים הבדל בין העסקה שלו לבין העסקאות האחרות אשר בהן אף לשיטת התובע, תשלום המיסים הוטל על הקונים. אף אם היה בידו להוכיח קיומו של הבדל במחיר הרי שהיה צריך לבחון ממה נובע ההבדל האמור.
19. התובע שב וטען, כי הבישוף אמר לו שבעסקאות אחרות הקונה שילם את המיסים בעוד שבמקרה שלו המוטרנות תשלם את המיסים אשר חלים על המוכר. לטענתו, הבישוף אמר שאם עושים חישוב של המיסים יוצא שהוא משלם מה שאחרים שילמו. התובע העיד, כי האמין לכל מילה שהבישוף אמר (עמ' 17 ש' 13-19).
20. התובע נשאל מדוע אין ביטוי בכתב לעניין המסים והשיב, כי זו הייתה העסקה הראשונה שהוא עשה והיה לו אמון בבישוף שעשה עסקאות רבות. הוא הוסיף, כי הוא חושב שהבישוף אמר לו שלא צריך לכתוב מסמך משום שהם אנשי אמון ומאחר ועל פי החוק כל עוד לא נכתב אחרת המיסים שחלים על המוכר הם על המוכר והמיסים שחלים על הקונה הם על הקונה. התובע טען, כי ביקש מהבישוף שהעניין יודגש בכל זאת. הוא טען, כי הוא סבר שמהאמור במסמך עולה שהמוטרנות תשלם את המתחייב על פי החוק. התובע שאל מדוע הבישוף, אשר היה מנוסה בעסקאות, לא ביקש שייכתב שהוא ישלם את המיסים אשר חלים על המוטרנות (עמ' 17 ש' 24-32, עמ' 18 ש' 1-6).
21. מעדותו של התובע עולה, כי הוא היה מודע לכך שבעסקאות אשר ערכה המוטרנות תשלום המיסים הוטל על הקונה כדרך שגרה. עוד עולה מעדותו, כי עניין המסים היה עניין מהותי במסגרת המשא ומתן אשר הוא ניהל עם הארכיבישוף וכי הוא הסכים לשלם את התמורה המוסכמת בשל העובדה שהובטח לו, כי במקרה שלו להבדיל מכל הקונים האחרים מהמוטרנות, המוטרנות היא זו שתשלם את המיסים. בנסיבות אלו, תמוהה העובדה שהתובע לא דרש, כי יהיה להסכמות בעניין זה ביטוי בהסכם. יש בכך בכדי לתמוך בטענת המוטרנות לפיה הוסכם בין הצדדים, כי התובע יישא בתשלום המיסים האמורים, כפי שכאמור נעשה בכל יתר העיסקאות גם על פי עדות התובע. אציין עוד, כי טענת התובע לפיה הבישוף טען, כי אין צורך לכתוב מסמך אין בה בכדי להסביר מדוע במסמך אשר נכתב לא קיימת התייחסות לנושא המיסים.
22. אינני מקבלת את טענת התובע המפורטת בתצהירו ולפיה טענת המוטרנות, כי הוסכם שהתובע יישא בתשלום המסים הנובעים מהעסקה הינה טענה בעל פה אשר סותרת מסמך בכתב. במסמך הכתוב אין פירוט בנוגע לתשלום המסים ומשכך הרי שטענת המוטרנות אינה סותרת את המסמך. כפי שצוין לעיל, אין בסכום התמורה המוסכמת אשר צוין בהסכם בכדי ללמד, כי לא הוטל על התובע לשלם, בנוסף, את המסים הנובעים מהעסקה. כפי שאכן בפועל קרה, בשים לב שהתובע הוא זה ששילם את מס השבח הנובע מהעסקה וכעת תובע את השבת הסכום.
23. כפי שפורט לעיל, המוטרנות הגישה מסמך אשר מבאריכי העיד, כי נכתב על ידי הבישוף כאשר הוא סיים את עבודתו במוטרנות בשנת 1997, קרי פחות משנה לאחר עריכת ההסכם עם התובע. מבאריכי העיד, כי בין היתר הבישוף כתב במזכר שהמיסים חלים על התובע וכי בהמשך ייעשה הסכם לתובע ואחיו (עמ' 44 ש' 23-24).
24. המסמך האמור צורף לתצהירו של פאוזי שהעיד, כי קיבל אותו מהתובע. נטען בפניו, כי מבאריכי העיד, כי מדובר במסמך פנימי שערך המוטרן סלום עם סיום תפקידו ושמסמך זה לא נמסר בכלל לתובע. פאוזי שב וטען, כי קיבל את המסמך מהתובע (עמ' 90 ש' 22, 26-31). פאוזי שלל טענה לפיה התובע ראה את המסמך האמור לראשונה כאשר הוא צורף לכתב ההגנה (עמ' 91 ש' 1-2).
25. התובע לא היה צד למזכר האמור ולא ברור האם המסמך נמסר לו אם לאו. עם זאת, יש במזכר זה שכאמור נערך בחודש מאי 1997, בכדי ללמד על עמדתו של הבישוף אשר כרת את ההסכם מטעם המוטרנות עם התובע באשר לתשלום המיסים הנובעים מהעסקה. משכך, אין זה סביר בעיני שהבישוף מסר לתובע עמדה שונה לפיה, תשלום המיסים יהיה על המוטרנות. גם לא מצאתי כאמור כל הסבר סביר מדוע רק במקרה של התובע, לקחה על עצמה המוטרנות לשלם את המיסים, כאשר התובע עצמו מודה, כי לגבי כל יתר הקונים מהמוטרנות הוסכם שהם ישלמו את כל המיסים הנובעים מהעסקה. לאור הזמן הקצר שחלף מאז נחתם ההסכם עם התובע ועד להוצאת המזכר על ידי הבישוף סלום, סביר בעיני שזו אף הייתה עמדת הבישוף במועד חתימת ההסכם עם התובע.
26. התובע טען, כי אף פעם לא אמרו לו שהמיסים יחולו עליו. הוא טען, כי בשלב מסוים המוטרנות טענה, כי אין לה כסף ועל כן, ולמרות שהכירה בעובדה שהמיסים חלים עליה, ביקשה שהוא ישלם את המיסים כתרומה והוא סירב. התובע הוסיף, כי לא אמרו לו שהמיסים חלים עליו אלא ביקשו שישלם. לטענתו, רק במסגרת כתב ההגנה עלתה טענת המוטרנות לפיה המיסים חלים עליו (עמ' 20 ש' 27-32, עמ' 21 ש' 1-2). התובע העיד, כי היו לו שתיים-שלוש פגישות עם עו"ד דקואר בנושא המיסוי. לטענתו, דקואר הציג בפניו, כי עמדת המוטרנות היא שהוא ישלם את המיסים והוא סירב. התובע הוסיף, כי הסיבה הייתה שאין למוטרנות כסף. הוא שב וטען, כי סירב לעשות כן (עמ' 23 ש' 22-27).
27. דקואר העיד, כי נאמר לתובע שהוא צריך לשלם את המס ולאחר שהתובע התווכח והיו לו חששות אמרו לו שיתייחס כאילו הוא תורם את זה לכנסייה. לטענתו, המטרה הייתה שהתובע יוכל לחיות עם זה ולהיות רגוע שלא מסדרים אותו (עמ' 65 ש' 9-11). במהלך עדותו הופנה דקואר לעדות התובע לפיה התחלפו חמישה בישופים ואף אחד לא אמר לו שהמיסים עליו. בתגובה טען, כי הוא נכח בפגישה עם הארכיבישוף בוטרוס מועלם בה כולם הבהירו לתובע שהמיסים חלים עליו (עמ' 58 ש' 17-23). דקואר העיד, כי היה ברור לו, לתובע ולכולם שהתובע משלם את המיסים (עמ' 61 ש' 6-7).
28. טענתו של התובע, לפיה נודע לו אודות עמדת המוטרנות רק מכתב ההגנה לא הותירה עליי רושם אמין. טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם עדותו של דקואר אשר מצאתי אותה אמינה ומהימנה. מדובר בעד שאינו בעל דין ואין לו כל אינטרס בתוצאות ההליך. בנוסף, טענה זו של התובע אינה מתיישבת עם העובדה שהתובע הוא זה ששילם את מס השבח, למרות שלשיטתו היה על המוטרנות לשלם מס זה וידע על עמדתה הלכאורה חדשה רק מכתב הגנתה.
29. בתצהירו טען פאוזי, כי התובע הסכים למתווה שהם הציעו לפיו הוא ישלם את המיסים המגיעים מהמוכר. בעדותו טען, כי לא החתימו את התובע על הסכמתו משום שלא כותבים כל דבר וכי ההסכמה הייתה בעל פה. הוא הוסיף, כי התובע ידע, כי לא ניתן יהיה לתת לגליזציה לעסקה בלי להשלים את הכל (עמ' 92 ש' 14-18).
30. התובע שלל את האמור בתצהירו של פאוזי באשר לתוכן השיחות אשר התנהלו ביניהם (עמ' 23 ש' 6-15). הוא העיד, כי יש לו תרשומות לגבי השיחות האמורות וכי לא סבר שיש צורך לגלותן במסגרת גילוי מסמכים (עמ' 23 ש' 1-5). התובע טען, כי אין ממש בטענה המפורטת בתצהירו של פאוזי ולפיה הוא הסכים למתווה לפיו הוא ישלם את המיסים (עמ' 23 ש' 18-19). העובדה שהתובע לא גילה את התרשומת אשר הוא ערך, לטענתו, בזמן אמת בנוגע לשיחותיו עם פאוזי פועלת לחובתו.
31. התובע העיד, כי ב- 30.5.05 הוא הלך למס שבח ושילם את מס השבח על העסקה ויחד עמו היה דקואר. לטענתו, הם קבעו ללכת למס שבח על מנת לשלם את מס השבח (עמ' 23 ש' 28-31, עמ' 24 ש' 2-3). בהמשך טען, כי הוא לא יודע מדוע עו"ד דקואר הגיע באותו זמן וטען, כי הוא לא תיאם עמו שיגיע אלא שהוא הולך לשלם (עמ' 24 ש' 12-13). התובע העיד, כי היה בינו לבין דקואר סיכום שהיות ואין למוטרנות כסף הוא ינצל מבצע בכדי להקטין את הנזק וישלם את הקרן של מס שבח. התובע העיד, כי שילם לא בשל הסכם עם דקואר אלא משום שהשתכנע שהוא רוצה להקטין את הנזק (עמ' 24 ש' 14-18). התובע שלל טענה לפיה סיכם עם דקואר שהוא ישלם את מס השבח שלא מתוך כוונה לדרוש את הסכום בחזרה. הוא הוסיף, כי ככל שזה היה נכון עו"ד דקואר היה מחתים אותו על מסמך (עמ' 24 ש' 21-23).
32. דקואר העיד, כי הסיכום שהיה לו עם התובע היה שהתובע ישלם את מס השבח ולא דובר על כך שהתשלום נעשה תחת מחאה וכי על המוטרנות להשיב לו את הסכום (עמ' 59 ש' 14-17). לטענתו, התובע שילם מפני שהשתכנע שנעשית הפרוצדורה הנכונה לרישום הזכויות על שמו בטאבו (עמ' 60 ש' 1-2). דקואר העיד, כי הוא לא ביקש מהתובע לחתום על התחייבות שהוא לא יבקש בחזרה את מס השבח. הוא הוסיף, כי היה ברור שהתובע משלם ולא דורש את הכסף בחזרה (עמ' 70 ש' 14-16).
33. עדותו של דקואר באשר לסיכום אשר היה לו עם התובע בנוגע לתשלום מס השבח והנסיבות בגינן שילם התובע את המס אמינה ומהימנה בעיניי. העובדה שהתובע תיאם עם דקואר את הגעתו למס שבח לשם תשלום המס תומכת בטענה, כי התשלום נעשה על ידי התובע משום שהיה מוטל עליו לעשות כן ובמסגרת ההליכים להסדרת רישום הזכויות במקרקעין. לא השתכנעתי, כי התובע שילם את המס תחת מחאה ולשם הקטנת נזק בלבד. סביר בעיניי, כי ככל שהתובע היה משלם את הסכום מתוך כוונה שהמוטרנות תשיב לו את הסכום הרי שהוא היה מחתים אותה על מסמך בנדון. אינני מקבלת את הטענה לפיה היה על עו"ד דקואר להחתים את התובע על כך שאין בכוונתו לבקש את הסכום בחזרה. כאמור, מעדותו של דקואר עולה, כי התובע שילם את הסכום מתוך הבנה שעליו לעשות כן. בנסיבות אלו, דקואר לא אמור היה להחתים את התובע על כך שלא ידרוש את הסכום בחזרה. ככל שהתובע סבר, כי הוא משלם חוב של צד אחר וכי הוא זכאי שהסכום יוחזר לו הרי שהוא זה אשר אמור היה להחתים את המוטרנות על מסמך בנדון ולא ההיפך.
34. ביום 30.5.05, המועד בו שילם התובע את מס השבח, הוא כתב מכתב (נספח 19 לת/2) במסגרתו טען, כי שילם את מס השבח תחת מחאה וכי התשלום חל על המוטרנות. ביום 24.1.06 כתב התובע מכתב נוסף (נספח 21 לת/2) במסגרתו הודיע, כי הוא מושך את מכתבו מיום 30.5.05.
35. דקואר העיד, כי מיד לאחר שקיבלו את מכתב התובע לפיו שילם את מס השבח תחת מחאה וכי הוא מבקש את הכסף בחזרה הוא שוחח עם התובע וכעס עליו ואז התובע חזר בו מהמכתב האמור והוא ביקש ממנו לכתוב מכתב התנצלות (עמ' 70 ש' 8-11).
36. התובע העיד, כי דקואר אמר לו שמכתבו הכעיס את הבישוף וכי במכתב מיום 24.1.06 הוא משך את מכתבו מיום 30.5.05. לטענתו, עו"ד דקואר ביקש שהוא יכתוב מכתב ובו יטען, כי הוא לא התכוון להתעלם ממאמצי הבישוף ושלא ידרוש שיחזירו את מס שבח ששילם ושהוא מושך את מכתבו. לטענתו, הוא השיב שהוא מוכן לכתוב מכתב ולהבהיר שלא התכוון להתעלם ממאמצי הבישוף אולם אינו מוכן לכתוב שהוא מוותר על החזר מס שבח. התובע העיד, כי הוא היה מוכן למשוך את המכתב אך ורק בנוגע להבנה של הבישוף שהוא התעלם ממאמציו (עמ' 25 ש' 15-28). התובע שלל טענה לפיה עו"ד דקואר אמר לו שהבישוף כעס על מכתבו משום שראה בו התנערות מההסכמה שלו עם עו"ד דקואר שהוא ישלם את מס השבח שלא על מנת לדרוש אותו חזרה (עמ' 26 ש' 5-8).
37. במכתבו מיום 24.1.06 משך התובע את מכתבו מיום 30.5.05 מבלי שסייג את חזרתו ומבלי שטען, כי הוא עומד על טענתו לפיה תשלום מס השבח על ידו נעשה תחת מחאה וכי על המוטרנות לשלם את המס. יש בכך לחזק מסקנתי, כי התובע הוא זה שאמור היה לשלם את מס השבח בהתאם להסכמות אליהן הגיעו הצדדים.
38. התובע העיד, כי הוא לא היה משלם היטל השבחה אף אם היה יודע, כי כל עוד זה לא משולם אי אפשר להעביר בעלות בנכס. לטענתו, הוא לא היה משלם חוב שלא חל עליו (עמ' 32 ש' 25-26). יש בעדותו האמורה של התובע בכדי ללמד, כי שילם את מס השבח משום שחוב זה חל עליו, אף שהדבר לא צוין מפורשות בהסכם. הדבר תומך בטענת המוטרנות, לפיה הוסכם בין הצדדים בעל פה, כי התובע יישא בתשלום המסים. העובדה שהתובע שילם את מס השבח מחזקת משמעותית את טענת המוטרנות באשר להסכמת הצדדים לפיה התובע ישלם את המיסים הנובעים מעסקת המקרקעין אשר התגבשה בין הצדדים.
39. התובע העיד, כי לאחר ששילם את מס השבח הוא פנה לוועדה המקומית לשם קבלת האישור הדרוש בכדי להשלים את הרישום בטאבו ואז נמסר לו שיש למוטרנות חוב בגין היטל השבחה. לטענתו, הוא פנה למוטרנות בנדון ואז החל אותו סיפור וטענות שאין למוטרנות כסף לשלם (עמ' 26 ש' 9-12).
40. לתיק בית המשפט צורף מסמך (נ/4) ממנו עולה, לכאורה, כי שופאני התחייב בשמו של התובע לשלם את היטל ההשבחה המוטל בקשר למקרקעין נשוא התובענה. צוין, כי ההתחייבות היא תנאי לחתימת המוטרנות על שטרי המכר להעברת הזכויות לתובע.
41. בעדותו, שופאני אישר את חתימתו על נ/4 (עמ' 49 ש' 30-31). הוא העיד, כי הוא נכנס לעניין בכדי להקל על התובע. לטענתו, הוא בא בשם התובע. שופאני טען, כי הוא חושב שהתובע נכח בעת החתימה אולם אינו זוכר בדיוק. שופאני הוסיף, כי דיבר לפני זה עם התובע והם הסכימו על כך (עמ' 50 ש' 4-6). שופאני העיד, כי הוא אינו זוכר מתי נודע לו על הבעיה אשר הייתה בין התובע למוטרנות. הוא הוסיף, כי לא המוטרנות ערבה אותו אלא התובע פנה אליו משום שהם חברים (עמ' 50 ש' 21-22, 31-32, עמ' 51 ש' 1). שופאני העיד, כי התובע פנה אליו בבקשה שהמוטרנות תשלים את העסקה. לטענתו, לשם השלמת העסקה נדרש אישור מהוותיקן על העסקה. כאשר נטען בפניו, כי מבאריכי העיד שבאותה עת לא נדרש אישור של הוותיקן הוא השיב, כי הוא יודע שתמיד נדרש אישור של הוותיקן על הדברים האלה (עמ' 51 ש' 12-20). שופאני העיד, כי התובע היה זקוק לו אף שהאישור הוותיקני כבר היה בידי המוטרנות באותו מועד משום שהאישור טרם נמסר לתובע (עמ' 52 ש' 25-28).
42. שופאני העיד, כי ידע שיש מחלוקת לעניין תשלום המיסים וכי הוא התחייב בשם התובע לשלם את המיסים משום שהתובע אמר לו שהוא הבין שהוא צריך לשלם את המיסים (עמ' 51 ש' 23-28). לטענתו, זה היה בפגישה שהוא והתובע היו אצל הבישוף ונכחו גם דקואר, גרייסי ומבאריכי (עמ' 51 ש' 29-31, עמ' 52 ש' 1). שופאני העיד, כי כאשר התובע פנה אליו הוא אמר לו שיש בינו לבין המוטרנות בעיה בנוגע לתשלום המיסים (עמ' 52 ש' 3-5). הוא שלל טענה לפיה עמדתו של התובע הייתה שהמוטרנות חייבת לשאת במס השבח. לטענתו, הבעיה הייתה שהמוטרנות לא השלימה את הסכם המכירה מבחינת אישור הוותיקן וכי לא הייתה מחלוקת בעניין המסים משום שהיה ברור שמי שקונה משלם (עמ' 52 ש' 8-15). קיימת סתירה בעדותו באשר לשאלה האם הייתה מחלוקת לעניין תשלום המיסים אם לאו. עם זאת, ברי כי אין בקיומה של מחלוקת כאמור במועד בו שופאני היה מעורב בכדי ללמד, כי בעת כריתת ההסכם התובע לא נטל על עצמו לשלם את המיסים.
43. שופאני העיד, כי הוא אינו זוכר מדוע התחייב בשם התובע ככל שהתובע נכח (עמ' 52 ש' 19-20). עוד העיד, כי התובע לא מסר לו ייפוי כוח לייצג אותו והוסיף, כי זה היה הדיבור ביניהם (עמ' 53 ש' 4-5). כאשר נשאל, האם התובע אמר לו שהוא יכול להתחייב בשמו השיב, כי התובע היה שם ושב וטען, כי אינו יודע מדוע התובע לא חתם ולמה הוא היה צריך להתחייב בשמו (עמ' 53 ש' 4-11). שופאני שלל טענה לפיה עשה את נ/4 על דעת עצמו וטען, כי לא היה חותם על המסמך ככל שלא הייתה הסכמה (עמ' 54 ש' 8-10). הוא העיד, כי התחייב בשם התובע ולא היה עושה כן אם התובע לא היה שם (עמ' 54 ש' 14).
44. התובע העיד, כי לא ניהל עם האב שופאני משא ומתן לגבי היטל השבחה ולא נפגש עמו בעניין זה. עוד טען, כי הוא לא ביקש מהאב שופאני להיות מעורב בעניין. כאשר התובע נשאל, האם לטענתו האב שופאני לא היה מעורב איתו בשום דיבור בקשר להיטל השבחה השיב, כי לא אמר את זה. לטענתו, הוא לא נפגש עם שופאני ספציפית לגבי היטל ההשבחה. התובע העיד, כי אינו זוכר בכמה שיחות עם שופאני עלה הנושא של היטל ההשבחה אולם התיאור של שופאני לפיו היטל ההשבחה היה נושא השיחות שלהם אינו נכון. התובע העיד, כי הוא לא התחייב בפני שופאני, כי ישלם את היטל ההשבחה (עמ' 26 ש' 15-28).
45. התרשמתי, כי התובע ביקש להמעיט במעורבותו של שופאני בנושא של היטל ההשבחה. עם זאת, עדותו תומכת בטענה, כי שוחח עם שופאני על הסוגיה האמורה. יש בכך בכדי לתמוך בטענתו של שופאני לפיה התובע ערב אותי בעניין וכי הוא פעל בשמו. אין זה סביר בעיני ששופאני בחר להתערב על דעת עצמו ולכתוב את ההתחייבות על דעתו בלבד ולא על דעת התובע. לא מצאתי כל אינטרס שהיה לשופאני להתערב על דעת עצמו במחלוקת בין התובע למוטרנות וסביר יותר בעיני, כי עשה כן לאור בקשת התובע.
46. עו"ד ג'ראייסי העיד, כי נ/4 רשום בכתב ידו (עמ' 33 ש' 32, עמ' 34 ש' 1). עוד העיד, כי הוא אינו זוכר האם התובע נכח במעמד החתימה על נ/4 (עמ' 36 ש' 20-21). בהמשך טען, כי יכול להיות שהתובע נכח אולם הוא אינו זוכר וטען, כי אינו זוכר מדוע האב שופאני התחייב ולא התובע עצמו, ככל שנכח (עמ' 36 ש' 27-31). עו"ד ג'ראייסי העיד, כי לא זכור לו האם מסר לתובע עותק מנ/4 (עמ' 36 ש' 22-23).
47. התובע העיד, כי בפגישה שנערכה ביום 1.2.06 נכח עו"ד ג'רייסי מטעם המוטרנות ורצה להחתים אותו על תצהיר כתנאי לחתימה על שטר המכר. לטענתו, בתצהיר היה כתוב שהוא מוותר על מס שבח ששילם ומתחייב לשלם את היטל השבחה. התובע העיד, כי סירב לחתום על התצהיר. לטענתו, הוא נתן להם להתדיין ואמר שיחליטו אם חותמים לו ללא תנאי או שילכו לבית משפט ואז הודיעו לו שיחתמו לו על שטר המכר והבישוף עשה כן. התובע טען, כי זה לא היה משום שהוא אמר לאב שופאני שהוא ישלם את היטל ההשבחה (עמ' 27 ש' 8-15). התובע נשאל מדוע פתאום ב- 2006, כעבור עשר שנים, החליטו לתת לו שטרות חתומים והשיב, כי המוטרנות הבינה שאין לו יותר סבלנות למשא ומתן וכי הוא הודיע שיגיש תביעה (עמ' 27 ש' 24-27).
48. ג'רייסי העיד, כי לא זכור לו שהוא ניסה להחתים את התובע על תצהיר לפיו הוא מתחייב לשאת בהיטל השבחה ומוותר על טענותיו בעניין מס שבח (עמ' 35 ש' 9-11). עוד העיד, כי לא זכור לו שנציג המוטרנות ביקש לקבל מהתובע התחייבות בנושא היטל השבחה כתנאי למסירת יפוי כוח ושטר מכר וכי התובע כעס משום שביקש לקבל את המסמכים ללא תנאי (עמ' 35 ש' 15-18). דקואר העיד, כי העמדה שלו הייתה שהתובע אמור לשלם היטל השבחה ולא לדרוש חזרה את מס השבח אולם הוא לא זוכר שהכין תצהיר כאמור עליו ביקש להחתים את התובע (עמ' 66 ש' 29-30, עמ' 67 ש' 1-2).
49. התובע העיד, כי לא הסכים, כי שופאני יחתום בשמו על נ/4 (עמ' 26 ש' 29-31, עמ' 27 ש' 1). בהמשך עדותו נשאל מה האינטרס של שופאני לחתום על התחייבות "שקרית" בשמו כדי שהוא יקבל את המסמכים והוא השיב, כי יש לשאול את שופאני וכי הוא ייצג את המוטרנות (עמ' 27 ש' 17-19).
50. טענתו של התובע באשר לנסיבות בהן הוחלט, לבסוף, לחתום לו על השטר לא הותירה עליי רושם אמין ומהימן. מקובלת עליי טענתו של שופאני, לפיה ככל שהיו נותנים לתובע את כל המסמכים מבלי שיתחייב לשלם את המיסים הרי שלא הייתה סיבה לערוך את נספח נ/4 (עמ' 54 ש' 7). לא שוכנעתי, כי הייתה לשופאני סיבה לחתום על נ/4, כך שהתובע יקבל את המסמכים הדרושים לו, על דעת עצמו ומבלי שהוסמך לעשות כן על ידי התובע.
51. עדותו של שופאני באשר לנסיבות בהן חתם על נ/4 הותירה עליי רושם אמין ומהימן. השתכנעתי, כי התובע ערב את שופאני בעניין וכי שופאני נטל את ההתחייבות בהתאם להסכמת התובע ובכדי לסייע לתובע בסיום המחלוקת אשר נתגלעה בינו לבין המוטרנות. לא ברור האם התובע נכח בעת החתימה על נ/4 אם לאו. עם זאת, אין בכך בכדי להשליך על השאלה האם שופאני חתם על נ/4 בהתאם להסכמת התובע. ברי, כי היה בידי התובע להסמיך את שופאני לחתום על ההתחייבות אף אם לא נכח במעמד החתימה. כאמור, עלתה השאלה מדוע שופאני חתם ככל שהתובע נכח במקום ויכול היה לחתום בעצמו. בעניין זה סבורני, כי לא מן הנמנע ששופאני חתם בשם התובע, אף אם התובע נכח במוקם, לאור העובדה שיחסיהם של התובע והמוטרנות עלו על שרטון והצדדים נזקקו לסיוע חיצוני.
52. שופאני העיד, כי המוטרנות אף פעם לא משלמת את המיסים (עמ' 52 ש' 7). בהמשך העיד, כי מניסיונו והיכרותו עם עסקאות שנעשו עם המוטרנות תמיד הקונה משלם את המיסים (עמ' 54 ש' 20-22). הוא טען, כי את כל המיסים בגין העסקה משלם מי שקונה את האדמה (עמ' 55 ש' 12-15). שופאני העיד, כי העמדה של המוטרנות הייתה, כי את המיסים בקשר לעסקה, כולל היטל השבחה, משלם מי שקונה ועמדה זו הייתה רלוונטית גם לתובע (עמ' 50 ש' 7-11). שופאני העיד, כי אצל המוטרנות הקונה משלם את היטל ההשבחה ואת המס. לטענתו, הוא לא מעורב אבל מכיר את העקרון הזה. שופאני טען, כי ייתכן שהיו סטיות מהעיקרון האמור אולם הוא לא יודע על כך (עמ' 56 ש' 7-12).
53. דקואר העיד, כי המוטרנות טענה שכל הרוכשים, כולל התובע, חייבים לשלם את המיסים. לטענתו, כך התחייבו וכך היה נהוג וכי זה היה א' ב' של כל העסקאות עם המוטרנות. לטענתו, המוטרנות ראתה בהתחייבות הזו התחייבות יסודית והוא לא נתקל במקרה אחד שהמוטרנות הסכימה שהרוכש לא ישלם מס שבח ואת המיסים האחרים (עמ' 64 ש' 1-6). לטענתו, ההסכמה בין המוטרנות לבין כל הרוכשים הייתה שהם משלמים את כל המיסים (עמ' 64 ש' 28). דקואר העיד, כי בכל המגעים שהתנהלו עם התובע ועם רוכשים אחרים שרכשו קרקעות מהמוטרנות העמדה הייתה ברורה וחד משמעית, שהרוכשים משלמים את כל המיסים (עמ' 57 ש' 1-3). המדיניות הייתה שהרוכשים משלמים ורק לאחר מכן חותמים עבורם על הניירת הדרושה על מנת שזכויותיהם יירשמו בטאבו (עמ' 57 ש' 9-11).
54. מבאריכי העיד, כי במתחם שבו רכש התובע מגרש נמכרו 4-6 מגרשים (עמ' 48 ש' 13-14). לטענתו, לא זכור לו שהכנסייה שילמה היטל השבחה בגין אותן עסקאות (עמ' 49 ש' 1-2). עוד טען, כי נקודת המוצא של הכנסייה הייתה שכל מס שיגיע צריך להיות משולם על ידי הקונה (עמ' 49 ש' 22-24).
55. עדויותיהם של שופאני, מבאריכי ודקואר בעניין זה עולות בקנה אחד זו עם זו. מעדויות אלו עולה, כי בעסקאות שעשתה המוטרנות, תשלום המיסים הוטל על הקונה. יש באמור בכדי לתמוך בטענת המוטרנות לפיה נקטה בהתאם לעקרון האמור אף במסגרת ההעסקה שנכרתה בינה לבין התובע. כפי שפורט לעיל, אף התובע העיד, כי בעסקאות אחרות שכרתה המוטרנות, המיסים הוטלו על הרוכשים וכי הוא היה מודע לכך בטרם נכרת ההסכם בינו לבין המוטרנות אולם, לטענתו, בעניינו התגבשו הסכמות אחרות, שכאמור לא הוכחו. בנוסף, התנהלות המוטרנות שעמדה על כך שהתובע ישלם את היטל ההשבחה כתנאי למסירת המסמכים הדרושים ותשלום התובע בפועל את מס השבח תומכים בטענה, כי גם בעניינו של התובע לא חרגה המוטרנות מעמדתה, כי בעיסקאות עימה הקונה ישלם את המיסים החלים עליה ומצאתי, כי סביר יותר בעיני שכך הוסכם בין הצדדים במועד כריתת ההסכם.
56. דקואר שלל טענה לפיה הציע שהנתבעת תשלם היטל השבחה. לטענתו, הוא הציע לתובע שהם יגשו ביחד לעירייה ויבקשו להקטין את סכום היטל ההשבחה. לטענתו, הציע שיבקשו בשם המוטרנות להקטין את הסכום בכדי שהתובע יוכל לשלם סכום מינימאלי (עמ' 61 ש' 18-26). הוא העיד, כי לא ייצג את התובע פורמאלית אולם ייצג את העמדה לפיה יש להשלים את העסקה עם התובע ורישומה אחרי שהוא ישלם את המיסים ולכן פעל במישורים אלה (עמ' 62 ש' 15-17).
57. דקואר העיד, כי בפגישה שנערכה עם התובע בשנת 2004 הוא אמר לתובע לשלם את הקרן ולעזוב את השאר משום שהיה משוכנע שיוכל לבטל את הקנסות והריבית לאור בדיקות שערך (עמ' 65 ש' 15-18). דקואר העיד, כי הגיעה אליו ישירות דרישה לעניין מס שבח משום שהוא פנה לשלטונות המס, בהסכמת התובע ועל דעתו, בכדי לנסות ולהקטין את הסכום לתשלום. לטענתו, הוא פעל בשם המוטרנות אולם גם בשביל התובע שידע שהוא צריך לשלם את המיסים האלה (עמ' 69 ש' 15-22). לטענת דקואר, בפגישה אצל באת כוחו של התובע עלה שהתובע ישלם את הקרן ושהוא ייקח על עצמו להקטין את הקנסות (עמ' 69 ש' 23-24). עוד טען, כי מתוך רצון טוב הוא והאחרים אמרו לתובע, כי יוכלו לעזור לו בפנייה לעירייה בכדי להקטין את הסכומים (עמ' 58 ש' 10-13).
58. עדותו של דקואר הותירה עליי רושם אמין ומהימן. ברי, כי אין במעורבותו של דקואר בהסדרת התשלום, כפי שעולה מעדותו, בכדי ללמד, כי המוטרנות סברה, כי מוטל עליה לשלם את המיסים הנובעים מהעסקה שנכרתה עם התובע, בניגוד להסכמות אליהן הגיעה עם התובע.
59. דקואר העיד, כי המוטרנות זכאית להנחה ועליה לשלם רק 50% ממס השבח אשר מוטל על עסקאות רגילות וכי הרוכשים משלמים את מס השבח אשר מוטל על המוטרנות כך שהם משלמים רק 50% מהמס (עמ' 57 ש' 4-8). ברי, כי אין במצג לפיו המוטרנות היא זו אשר משלמת את המסים, כך שתינתן ההנחה המגיעה לה, בכדי לשלול את הטענה, כי הוסכם בין הצדדים שהתובע יישא בתשלום המיסים.
60. התובע העיד, כי לאחר שנודע לו אודות החוב בגין היטל השבחה הוא פנה למוטרנות בלבד ולא פנה לעורך דין לשם פנייה לבית משפט. לטענתו, פנה לעורך דין בנדון רק כאשר החליט להגיש תביעה נגד המוטרנות (עמ' 30 ש' 25-31). סבורני, כי השיהוי הניכר בו נקט התובע תומך בטענה לפיה הוא זה שאמור היה לשאת בתשלום המסים הנובעים מהעסקה. שאם לא כן, אין זה ברור מדוע המתין התובע זמן רב כל כך עד שפעל בנדון, בשים לב שעסקינן בעסקה משנת 1996 והתביעה הוגשה בשנת 2011.
61. לאור כל המפורט לעיל, השתכנעתי, כי במקרה בו עסקינן הסכימו הצדדים לעסקה, כי התובע יישא בתשלום המסים הנובעים מהעסקה. כאמור, אין להסכמה זו ביטוי במסמך הקצר עליו חתמו הצדדים אולם ניתן ללמוד עליה מהתנהלות המוטרנות אשר נהגה להטיל את המיסים על הרוכש וכן מהעדויות אשר נשמעו בפניי, הראיות שהובאו והעובדה שהתובע שילם את מס השבח וחזר בו מהמכתב במסגרתו דרש, כי הסכום ששילם יוחזר לו.
62. אציין עוד, כי התובע עתר בנוסף, כי בית המשפט ייקבע שהמוטרנות חייבת בתשלום מס רכוש עבור התקופה שקדמה לכריתת ההסכם. במסגרת כתב הגנתה המוטרנות לא טענה, כי על התובע מוטל לשלם חוב כאמור ותחת זאת טענה, כי ככל שקיים חוב עבור מס רכוש בגין התקופה שקדמה להסכם הרי שהוא שנוי במחלוקת עקרונית עם רשויות המס לאור טענתה בדבר פטור כללי ממס רכוש. ברי, כי על המוטרנות להסדיר את החוב האמור. משכך, רק באשר לסעד זה מקבלת את עתירת התובע וקובעת, כי על המוטרנות להסדיר תשלום חוב מס רכוש בגין התקופה שקדמה לעריכת ההסכם.
63. לאור העובדה שקבעתי, כי השתכנעתי, כי סוכם בין הצדדים, כי על התובע לשאת בתשלום המיסים, דין תביעת התובע להשבת הסכום ששילם בגין חוב מס שבח להידחות וכן דין תביעתו למתן פסק דין הצהרתי לפיו בית המשפט יצהיר, כי המוטרנות היא זו החייבת בתשלום היטל השבחה שחל על המקרקעין להידחות.
64. כעת יש לבחון את המחלוקת אשר נתגלעה בין התובע לוועדה המקומית. בין הצדדים האמורים נתגלעה מחלוקת בשאלה, האם על הוועדה המקומית להנפיק אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות והאם היא רשאית להתנות את הנפקת האישור ו/או היתר בנייה לתובע בפירעון החוב בגין היטל השבחה.
65. סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע, כי: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר - סולקו במלואם או שאין חובות כאלה".
66. במקרה שלפניי אין מחלוקת, כי לא שולמו מלוא החובות המגיעים לעירייה בנוגע למקרקעין נשוא התובענה. לפיכך, ולאור לשון החוק הרי שהוראת סעיף 324(א) לפקודת העיריות תומכת בעמדת הוועדה המקומית.
67. התובע טוען, כי החוב בגין היטל השבחה הינו חוב של המוטרנות וכי הוועדה המקומית אינה יכולה להתנות את מתן האישור בתשלום חוב זה.
68. בפסק הדין אשר ניתן בע"א 776/95 הוועדה המקומית נ' אסמהאן אברהים ואח' נקבע, כי חוב ההשבחה נוצר ביום בו אושרה התוכנית וכי זה היה לפני שהזכויות בקרקע נרכשו על ידי אסמהאן. בנסיבות אלו, קבע בית המשפט המחוזי, כי צדק בית משפט שלום שעה שקבע, כי הוועדה המקומית לא הייתה רשאית להתנות מתן היתר בנייה בפירעון היטל השבחה. נקבע, כי בעת שנוצר החיוב בהיטל ההשבחה אסמהאן לא הייתה בעלת זכויות במקרקעין ועל כן הוועדה אינה זכאית לגבות ממנה את ההיטל.
69. במסגרת תא (חדרה) 4772/03 גור אליס נ' עיריית חדרה עתרו התובעים, כי בית המשפט יורה לנתבעות לתת להם אישור בהתאם להוראות סעיף 324 לפקודת העיריות לצורך רישום הבית כבית משותף ורישום זכויותיהם. במקרה האמור, סירבה העירייה לתת את האישור המבוקש בטענה, כי על החלקה רובץ חוב בגין היטל השבחה אותו חייבים החברה או הקבלן אשר בנו את הבית. התביעה התקבלה ונקבע, כי סעיף 324 לפקודת העיריות אינו יכול לשמש כמחסה לגביית חוב היטל השבחה שאינו מוטל על פי דין על מבקש האישור. אף בפסק הדין האמור נקבע, כי החוב בגין ההשבחה נוצר לפני שהזכויות במקרקעין נרכשו על ידי התובעים וכי הוועדה המקומיות והמועצה אינן רשאיות להתנות את מתן האישור המבוקש בפירעון היטל ההשבחה. שכן, החוב האמור אינו מוטל על התובעים. כבוד השופטת הדסה אסיף קבעה, כי המועצה והוועדה המקומית אינן רשאיות לנצל את רצונם של התובעים באישור הדרוש להם בכדי לגבות חוב שכלל אינו מוטל עליהם.
70. על פסק הדין האמור הוגש ערעור אשר נדון בבית המשפט המחוזי בחיפה. הערעור נדחה ובפסק הדין נקבע, כי בצדק קבעה כבוד השופטת אסיף, כי העירייה והוועדה אינן זכאיות לגבות מהמשיבים את היטל ההשבחה הואיל ודרישתן מנוגדת לדין וכי המשיבים רשאים לקבל את התעודה הדרושה ללא קשר לחוב היטל ההשבחה שאינו חל עליהם (ע"א (חיפה) 1259/05 עיריית חדרה נ' גור אליס.
71. במקרה שלפני היטל ההשבחה אשר חל על המקרקעין הינו בגין תוכנית אשר אושרה במועד בו הייתה המוטרנות בעלת המקרקעין ובטרם נכרת ההסכם בינה לבין התובע. כאמור, מפסקי הדין המפורטים לעיל עולה, כי אין להטיל על מי שקנה את המקרקעין לאחר שהתגבש היטל ההשבחה לשאת בתשלום החוב האמור ואין להתנות מתן אישור לפי סעיף 324 לפקודה בתשלום החוב על ידי הקונה.
72. עם זאת, המקרה שלפניי שונה באופן מהותי מהמקרים אשר נדונו בפסקי הדין המפורטים לעיל. שכן כאמור, מצאתי, כי התובע נטל על עצמו, בעת כריתת ההסכם עם המוטרנות, לשלם את היטל ההשבחה. לפיכך, במקרה בו עסקינן, היטל ההשבחה הינו היטל אשר מוטל על התובע לשלם, מכוח הסכם בינו לבין המוכר. בנסיבות אלו, דרישת הוועדה המקומית, כי ישולם את החוב כתנאי לקבלת האישור אינה מהווה ניצול של הוועדה את רצונו של התובע בקבלת האישור הדרוש לו. במקרה בו עסקינן, התובע אינו בגדר בן ערובה אשר נאלץ לשלם תשלום שאינו חל עליו בכדי שיהיה בידו לקבל את האישור לו הוא זקוק. נהפוך הוא, לאור ההתחייבות כאמור שנטל על עצמו התובע לשלם את היטל ההשבחה, אזי קבלת האישור הדרוש לו הינה בידיו בלבד. ככל שיפעל על פי ההסכמות אליהן הגיע עם המוטרנות וישלם את היטל ההשבחה, אזי יינתן לו האישור לפי סעיף 324 לפקודה המבוקש על ידו.

100. לפיכך, בנסיבות המקרה שלפני מקובלת עלי עמדת הוועדה המקומית לפיה היא רשאית להתנות את מתן ההיתר בתשלום היטל ההשבחה.

101. כאמור, בין היתר עתר התובע, כי בית המשפט יורה לוועדה המקומית לתת אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות. התביעה שלפניי הוגשה נגד הוועדה המקומית בעוד שהוראת סעיף 324 לפקודה קובעת, כי העירייה היא זו אשר מוסמכת לתת את האישור בהתאם לסעיף האמור. אף אם יש זהות בהרכב האישי של העירייה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרי שאין מדובר בגוף אחד אלא בשני גופים סטטוטוריים בעלי פונקציות שונות (ת"א (תל-אביב-יפו) 448/87 יעקב אמיתי, עו"ד- כונס נכסים ומנהל של החברה נ' עירית חולון.

102. בפסיקה הבהיר בית המשפט העליון, כי מי שמבקש לרשום עסקה בפנקסי המקרקעין, חייב להצטייד בתעודה של יו"ר הועדה המקומית על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ובתעודה של ראש העיר לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות (בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נגד עירית קרית אתא, פ"ד מג (1) 89). לפיכך, ולמעלה מן הדרוש, הרי שאף אם הייתה מתקבלת טענת התובע, לפיה הוועדה המקומית אינה רשאית להתנות את מתן ההיתר בפירעון חוב ההשבחה, הרי שמדובר היה בהיתר לפי סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ולא באישור לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות, כפי שתבע התובע. שכן, מתן האישור האמור הינו בסמכות העירייה שאינה צד לתביעה שלפני.

103. בנסיבות האמורות מצאתי, כי לא נפל פגם בהתנהלות הוועדה המקומית שעה שסירבה להנפיק לתובע את האישור המבוקש מבלי שנפרע חוב ההשבחה.

104. בסיכומיו טען התובע, כי הוועדה המקומית התרשלה שעה שהפעולה הראשונה שהיא נקטה לשם גביית החוב מהמוטרנות הייתה ב- 24.12.14, למעלה משנתיים לאחר תום תקופת ההתיישנות.

105. בשארה העיד, כי כאשר מגישים בקשה לאישור זכויות בטאבו יש להגיש בקשה לעריכת שומה או להיטל השבחה ופירט אילו מסמכים יש להגיש (עמ' 74 ש' 6-8). הוא טען, כי במקרה בו עסקינן הייתה בקשה מסודרת רק ב- 2013. לטענתו, ב- 2005 נערך בירור לגבי גודל היטל ההשבחה אולם לא הוגשה בקשה מסודרת עם כל המסמכים הדרושים (עמ' 74 ש' 12-18). בהמשך תיקן וטען, כי הפנייה הנוספת הייתה ב- 2011 ולא ב- 2013 (עמ' 74 ש' 25-26). בשארה שלל טענה לפיה ניתן לומר, כי לכל הפחות מ- 2005 הוועדה ידעה שיש הסכם מכר מהמוטרנות לתובע (עמ' 76 ש' 6-8). נטען בפניו, כי מ- ת/11 עולה, כי התובע היה בוועדה בשנת 2005 והוועדה ידעה על תאריך העסקה והוא נשאל מה הוועדה עשתה בכדי לגבות את היטל ההשבחה. בשארה השיב, כי כאשר יש בקשה להעברה בטאבו ניתן להגיד שהוועדה ידעה. לטענתו, אין בעובדה שהפקידה עשתה שירות ללקוח בכדי ללמד שהוועדה ידעה על קיום העסקה (עמ' 82 ש' 27-31). בעדותו אישר התובע, כי הפנייה הראשונה בכתב, אליה צורפו המסמכים הדרושים הייתה במאי 2011 (עמ' 32 ש' 1-7).

106. מרוץ ההתיישנות בנוגע להיטל השבחה מתחיל במועד בו נודע לוועדה המקומית אודות העסקה אשר במסגרתה מומשו הזכויות בנכס ובגינה נדרש תשלום היטל ההשבחה. בפסיקה נקבע, כי מרוץ ההתיישנות ביחס לחיוב בהיטל ההשבחה מתחיל כאשר נודע לוועדה המקומית על קיום העסקה (עע"מ 1164/04‏ ‏עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי). בדרך כלל נודע לוועדה אודות עסקה כאשר מוגשת בקשה להנפקת אישורים לצורך רישום זכויות במקרקעין. כאמור, במקרה שלפניי בקשה זו הוגשה במאי 2011 ואין מחלוקת, כי מהמועד האמור לא חלפה תקופת ההתיישנות.

107. חוק ההתיישנות קובע, כי מרוץ ההתיישנות מתחיל במועד בו נולדה עילת התביעה וככל שנעלמו מהתובע עובדות המהוות את עילת התביעה תתחיל תקופת ההתיישנות במועד בו נודעו לו עובדות אלו. לפיכך, ניתן לטעון, כי מרוץ ההתיישנות בנוגע למיסים הנובעים מהעסקה התחיל במועד בו נודע לוועדה המקומית אודות מימוש הזכויות, אף אם נודע לה על כך מבלי שהוגשה בקשה בנדון. במקרה שלפניי לא השתכנעתי, כי בעקבות הבירור אשר ערך התובע בשנת 2005 הוועדה המקומית הייתה מודעת לעילת התביעה והחל מרוץ ההתיישנות. בין היתר, לא הוכח איזה מידע היה בידי הוועדה המקומית שעה שהתובע ערך את הבירור, האם היה בידה המידע הדרוש ביחס לעסקה והאם הוועדה ידעה, כי מומשו זכויות בנכס אם לאו. לפיכך, אינני מקבלת את הטענה לפיה מרוץ ההתיישנות החל בשנת 2005.

108. אציין עוד, כי אף אם הייתה מתקבלת טענת התובע לפיה כבר בשנת 2005 ידעה הוועדה המקומית אודות העסקה ולא פעלה לשם גביית החוב מהמוטרנות עד לשנת 2014 הרי שאין מדובר בהתרשלות של הוועדה המקומית אשר גרמה לתובע לנזק כלשהו. שכן, כאמור לעיל, מצאתי, כי על התובע, ולא על המוטרנות, מוטל היה לשלם את היטל ההשבחה. אציין, כי התובע העיד, כי לא משנה באיזה שלב הייתה נשלחת אליו דרישה לתשלום היטל ההשבחה הוא לא היה משלם במקום המוטרנות (עמ' 32 ש' 21-23). יש בעדות זו בכדי ללמד, כי הוועדה המקומית לא גרמה לתובע לנזק כלשהו בשל העובדה שלא שלחה דרישת תשלום במועד מוקדם יותר. כמו כן, התובע ידע, כי מוטל עליו לשלם היטל השבחה כפי שהעידו כל העדים שלפני. בנסיבות אלו, אין לקבל את טענתו לפיה הוועדה המקומית גרמה לו לנזק שעה שלא פעלה לשם גביית חובו.

109. אציין עוד, כי אף אם הייתה מתקבלת טענת ההתיישנות לא היה בעובדה זו, כשלעצמה, בכדי ללמד, כי מוטל על הוועדה המקומית להעניק לתובע אישור לפי סעיף 324. במסגרת עת"מ(חיפה) 9196-11-13 נילי קורן נ' עיריית קרית אתא התייחסה כבוד השופטת יעל וילנר לשאלה, האם התיישנות החוב מחייבת את העירייה והוועדה המקומית להעניק לנישום אישור על פי סעיף 324(א) לפקודת העיריות וקבעה, כי יש להבדיל בין מקרה בו הנישום היה מודע לחוב שהתיישן ונמנע מלשלם אותו עקב התיישנותו לבין מקרה בו הנישום נחשף לקיומו של החוב לראשונה לאחר חלוף תקופת ההתיישנות. כבוד השופט וילנר ציינה, כי לטעמה במקרה הראשון ספק רב אם ראוי, מבחינה ציבורית ומבחינת תחושת הצדק ועקרון השוויון, להעניק לנישום זה את האישור בטרם שילם את החוב.

110. בנסיבות האמורות, ומאחר ומצאתי, כי תשלום המסים מוטל על התובע ולא על המוטרנות וזאת על פי ההסכם ביניהם ולאור קביעתי לפיה בנסיבות אלו רשאית הוועדה המקומית להתנות מתן היתר בפירעון חוב ההשבחה, הרי שהתובע אינו זכאי לפיצוי בגין נזקיו הנטענים.

111. למעלה מהדרוש אציין, כי לא עלה בידי התובע להוכיח חלק ניכר מנזקיו. התובע לא הוכיח, כי בשל התנהלות הצדדים לא עלה בידו לעשות במקרקעין את השימוש אשר הוא התכוון לעשות. כך לדוגמא, הוא לא הגיש בקשה להיתר בנייה אשר נדחתה בשל אי פירעון החוב. בנוסף, אף אם היו מתקבלות טענות התובע הרי שהשיהוי הניכר בו פעל לשם דיווח על העסקה והגשת התביעה הגדילו את נזקיו ועל כך אין לו להלין אלא עצמו. כמו כן, אם היו מתקבלות טענות התובע ראוי היה לקבל טענה בדבר אי הקטנת נזק. שכן, התובע יכול היה לפרוע את החוב ובמקביל להעלות טענותיו לפיהן החוב אינו מוטל עליו ו/או כי אין להתנות מתן אישורים בפירעון החוב.

112. לאור כל המפורט לעיל, התביעה לסעדים אותם ביקש התובע נדחית, בכפוף לכך שעל המוטרנות להסדיר את עניין תשלום מס הרכוש בגין התקופה שקדמה להסכם. אני מחייבת את התובע בהוצאות המוטרנות ובהוצאות הוועדה המקומית בסך של 20,000 ₪ עבור כל אחת (סכום כולל של 40,000 ₪) לאחר שלקחתי בחשבון את מספר הישיבות שהיו בתיק. הסכומים האמורים ישולמו בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין, שאם לא כן יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא לצדדים.

ניתן היום, ח' תשרי תשע"ו, 21 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.