רקע:

1. ענייננו בסכסוך ארוך שנים בנושא דמי חכירה אשר חייב הנתבע – קיבוץ שריד (להלן - הקיבוץ) לתובע – מינהל מקרקעי ישראל (להלן –המינהל).

תחילת המעשה בחודש ינואר 1992 עת פנה הקיבוץ למנהל בבקשה כי יקצה לו שטחי קרקע לשם הקמת מרכז מסחרי ותחנת דלק. בהתאם, הוחלט במינהל על הקצאת קרקע, בחלוקה לשלושה מתחמים:

א. מגרש A, בשטח של 454 מ"ר אשר ישמש לתחנת הדלק.

ב. מגרש B, בשטח של 1,796 מ"ר שיועד למסחר - חנות ומסעדה.

ג. מגרש C, בשטח של 3,180 מ"ר אשר ישמש לחניית רכב.

2. ביום 27.8.1998 התקבלת הערכת שמאי מטעם המנהל בנוגע לערך המקרקעין וסכומי דמי החכירה, אשר נשלחה לקיבוץ בצירוף מפרט כספי ביום 1.9.1998.

3. ביום 7.10.1998 הגיש הקיבוץ השגה בליווי חוות דעת של שמאי מטעמו אשר במרכזה הטענה כי קיימת תכנית לשינוי והרחבת תוואי הכביש האזורי (כביש 73) כך שהגישה למתחם המסחרי האמור תוסט ביחס לכביש הראשי. השמאי מטעם הקיבוץ העריך בחוות דעתו כי שינוי נתיב הכביש ישפיע על הנגישות למתחם באופן הגורע מערך המקרקעין, אשר ערכם לפיכך נמוך מהערכת השמאי הממשלתי.

4. ביום 8.2.1999 התקבלה הכרעת השמאי הממשלתי בהשגה, במסגרתה הופחתו דמי התשלום על תנאי, תוך שצויין כי הסכום המופחת שנקבע יהיה נכון אך למקרה בו אכן תאושר התכנית להסטת הכביש כך שלא תהיה גישה ישירה מהכביש הראשי למתחם.

5. הקיבוץ שילם את דמי החכירה בהתאם לשומה המעודכנת שניתנה על תנאי. בהמשך נכרתו הסכמי פיתוח בין הצדדים ביחס למגרשים השונים, ובהם עוגנה המתכונת שלעיל לעניין שיעור דמי החכירה והאפשרות של עדכונם בעתיד בזיקה לתנאי הנוגע לאישור התכנית ביחס לתוואי הכביש הראשי.

6. ביום 6.12.1999 פורסמה למתן תוקף תב"ע ג/9996 הכוללת הרחבה של כביש 73 כאמור.

7. ביום 7.7.2008 הגיש המנהל תביעה זו, בה טען כי לא התממש התנאי שנקבע בהכרעת השמאי הממשלתי, שכן הגישה למתחם מצויה עד לעצם יום הגשת התביעה באותו מקום בדיוק בו נמצאה עת הוקצתה הקרקע. משכך, דרש המנהל כי ישולמו ההפרשים בדמי החכירה בסכום כולל של 704,809 ₪.

8. הקיבוץ הגיש כתב הגנה, בו טען נגד חובתו לשלם כל סכום נוסף מעבר לסכומים שכבר שולמו בגין הקרקע בעבר. בין היתר טען הקיבוץ כי בבסיס התנאי עמד עצם אישור התב"ע, וכי תנאי זה התקיים משאושרה התב"ע ובה שינוי הגישה למתחם כאמור, זאת למרות שהשינוי טרם בוצע בפועל.

9. במסגרת ניהול התביעה התקיימו הליכים שונים בין הצדדים וניתנו החלטות במחלוקות שהתעוררו ע"י המותב הקודם שדן בתיק. בסופו של יום גובש הסדר דיוני בין הצדדים על פרטיו אעמוד להלן.

ההסדר הדיוני:

10. ביום 12.5.13 הגישו הצדדים הסדר דיוני לאישור בית המשפט. וזו לשון ההסכם:

"1. מר אהרון ויסבלום ימונה כשמאי מטעם בית המשפט לקביעת ערך המקרקעין בגין שלושת המגרשים נשוא התביעה, המשמשים את הקיבוץ להפעלת תחנת דלק, חנות ומסעדה ומגרש חניה, ככל שעליו לשלם.

2. השמאי ייתן חוות דעתו על יסוד התב"ע המאושרת ג/ 9996, נכון ליום אישורה, ובהתייחס לתב"ע שהיתה בתוקף קודם לכן.

3. מערכי המקרקעין שיקבע השמאי לגבי שלושת המגרשים, ישלם הקיבוץ למינהל, סך של91% בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד שייקבע עפ"י החלטת בית המשפט הנכבד כמפורט בסעיף 9 להלן, ועד למועד התשלום בפועל ובקיזוז הסכומים ששילם עד כה הקיבוץ בסך של 855,555.56 ₪ לפני מע"מ מ 5/7/99 וכן סך של 72,696.51 ₪ מיום 15.08.08 עבור מגרשים b+c (מבנה שרותי דרך + מגרש החניה עפ"י חוזה פיתוח מיום 05.07.99 תיק ממ"י 20725833 א) וסך של 837,825.96 ₪ לפני מע"מ מיום 5/7/99 עבור מגרש a (שטח תחנת הדלק עפ"י חוזה פיתוח מיום 05.07.99 תיק ממ"י 20731377 א).

4. ככל שיהיו סכומים לתשלום בהתאם לקביעת השמאי (ככל שהקביעה תהיה גם לגבי תוספת בנייה של 36 מ"ר מעבר לשטח המאושר בתכנית המקורית - 506 מ"ר – יתווסף לשומת השמאי המכריע סכום של 72,696.51 ₪ (לפני מע"מ) ששולם ע"י הקיבוץ ביום 15.8.08 ) (להלן: "הסכום שעל הקיבוץ להוסיף ולשלם"). במידה ויווצר הפרש לאחר ביצוע הקיזוז יתווסף אליו מע"מ שיהיה בתוקף ביום התשלום בפועל.

5. את הסכום שעל הקיבוץ יהיה להוסיף ולשלם, ככל שיהיה כזה, הוא ישלם במלואו בתוך 90 ימים ממועד עריכת התחשיב. עם מתן פסה"ד והסדרת התשלום, ככל שיהיה תשלום, תוחזר לקיבוץ הערבות הבנקאית שהפקיד בידי התובעת להבטחת התשלום בתיק זה.

6. כל צד יוכל להעלות בפני השמאי את מלוא טענותיו בכתב ובעל פה, אך מבלי להעביר אליו את השומות שנערכו בקשר למקרקעין בעבר או את תוכנן.

7. קביעתו של השמאי תהיה סופית ומחייבת כלפי הצדדים, ובהתאם לה יוגש לבית המשפט הסכם לצורך מתן תוקף של פסק דין.

8. מבלי לפגוע באמור לעיל, מוסכם כי הסכום שידרש הקיבוץ להוסיף ולשלם למינהל על פי פסק הדין, לא יעלה על סכום כתב התביעה המתוקן, קרי 704,809 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 19.6.08 ועד למועד התשלום בפועל ובתוספת מע"מ כחוק.

9. כמו כן מוסכם כי המינהל לא יידרש להשיב כספים לקיבוץ ככל שעל פי התחשיב שייערך על בסיס השומה שתתקבל, יהיה על הקיבוץ לשלם סכום פחות מזה ששילם בפועל.

10. ההסכמות שבסעיפים 6 ,3 ,2 ו- 7 לעיל לא יובאו לידיעת השמאי.

11. הצדדים חלוקים בשאלה מהו המועד ממנו יש להצמיד הסכום בסעיף 2 לעיל. בעודי התובע סבור כי יש להצמיד הסכום ליום 28.07.98 - מועד אישור העסקה, הנתבעת סבורה כי יש להצמידו ליום 21.12.99, מועד מתן תוקף כדיו לתכנית ג/ 9996 . הצדדים הסכימו כל בית המשפט הנכבד יכריע כאמור בפרוטוקול הדיון מיום 31.12.12.

12. מוסכם כי שכר טרחת השמאי בגין ביצוע עבודה זו ישולם בחלקים שווים ע"י הצדדים.

13. הקיבוץ ישלם למינהל שכ"ט עו"ד באופן יחסי לסכום שישולם בסופו של ההליך וע"פ קביעת ביהמ"ש. ככל שייקבע כי הקיבוץ אינו חייב בכל תשלום נוסף ישולם שכר טרחת בא כוחו ע"פ שיקול דעת ביהמ"ש הנכבד.

14. ביהמ"ש הנכבד מתבקש ליתן תוקף של החלטה להסכמות אלה."

11. כעולה מהנוסח המצוטט לעיל, הצדדים הסכימו במסגרת ההסדר למינוי שמאי לקביעת ערך המגרשים נשוא התביעה, על יסוד התב"ע המאושרת ג'/9996 נכון ליום אישורה, ובהתייחס לתב"ע שהיתה בתוקף קודם לכן. נקבעו הוראות מפורטות באשר לאופן חישוב התשלום של הקיבוץ למנהל על יסוד קביעת השמאי באשר לערך המגרשים, תוך התייחסות הן לאפשרות שלא תהיה יתרה כלשהי לתשלום ביחס לתשלומים ששילם הקיבוץ בעבר, והן לאפשרות הנגדית כי תהיה יתרה לתשלום, לרבות בשיעור שיעלה על סכום התביעה. הצדדים הסכימו כי: "קביעתו של השמאי תהיה סופית ומחייבת כלפי הצדדים, ובהתאם לה יוגש לבית המשפט הסכם לצורך מתן תוקף של פסק דין.(סעיף 17 להסדר הדיוני).

12. ביום 13.5.2013 נתתי תוקף של החלטה להסדר הדיוני הנ"ל.

13. יצויין כי כעולה מסעיף 11 להסכם, בין הצדדים נותרה מחלוקת משפטית בשאלה הנוגעת למועד השערוך, וביחס למחלוקת זו הוסכם כי יוגשו טיעונים בכתב ובית המשפט יכריע בה. הכרעתי בעניין זה ניתנה ביום 22.9.14.

חוות דעת השמאי:

14. בהתאם להסדר הדיוני ולהחלטה שאישרה אותו, פנו הצדדים לשמאי מר אהרון ויסבלום, והביאו בפניו את טענותיהם וכן נתונים עליהם ביקשו להסתמך.

15. לאחר הליך ארוך של בדיקה ובחינה, אשר כלל הגשת מסמכים ע"י הצדדים, קיום דיון מקצועי ביום 18.3.15 בפני המומחה ובהשתתפות ב"כ הצדדים והעברת התייחסויות משלימות מטעם הצדדים לנושאים שעלו בדיון, הוגשה ביום 13.12.15 חוות דעת השמאי.

16. בחוות דעתו סקר המומחה באופן נרחב את טיעוני הצדדים בנוגע לכל אחד מאזורי הנכס (A,B,C כאמור) ואת מכלול הנתונים הרלוונטיים שבפניו לצורך הכרעה. על יסוד מכלול החומר שפירט והשיקולים שמנה, קבע השמאי כי ערך שווי הקרקע ערב אישור התב"ע עומד על סך 3,190,000 ₪, ושווי הקרקע לאחר אישור התב"ע עומד על סך 2,390,000 ₪.

17. כעולה מהנתונים שלעיל, השמאי קיבל עקרונית את טענת הקיבוץ כי אישור תכנית ג/9996 הביא להפחתה של ערך המקרקעין, וזאת על אף שעד היום טרם בוצע בפועל השינוי בכביש הגישה ומתכונת הגישה למקרקעין נותרה כפי שהיתה (סעיף 12 לחוות הדעת). עם זאת, נוכח הערכת השמאי את ערך מקרקעין התוצאה הינה שהקיבוץ חייב בתשלום נוסף בגין דמי חכירה, מעבר לסכומים ששילם בשעתו.

ההשתלשלות לאחר מתן חוות הדעת:

18. ביום 10.1.2016 התקיים דיון לפני במעמד הצדדים (יצויין כי מדובר בדיון תזכורת שמועדו נקבע עוד בטרם הוגשה חוות הדעת, ובעת שהצדדים ובית המשפט המתינו לקבלתה).

19. במעמד הדיון ביקש ב"כ המנהל כי לנוכח חוות דעת השמאי, ובהתאם להוראות ההסדר הדיוני, יינתן פס"ד המחייב את הקיבוץ בסכום התביעה. הקיבוץ לא טען אחרת לעניין מתן פס"ד, אלא ביקש שלא לחייבו בריבית על מלוא התקופה וכן ביקש פריסת התשלום למספר תשלומים.

בהחלטתי בתום הדיון קבעתי כי תוגש פסיקתא לחתימה, וכי ככל שיהיו מחלוקת ביחס לנוסח הפסיקתא הן יפורטו על-ידי הצדדים. עוד צוין בהחלטה, כי בשים לב להסדר הדיוני המפורט, לכאורה לא אמורה להיות מחלוקת בעניינים לגביהם טען הקיבוץ בדיון (הנוגעים לאופן התשלום וחיוב ריבית), שעל פניהם חורגים מההסדר הדיוני.

20. לאחר הדברים האלה הגיש המנהל ביום 18.1.16 נוסח פס"ד לחתימה. לאחר שהוריתי על מתן התייחסות הקיבוץ לנוסח שהוגש, הגיש הקיבוץ בקשה מטעמו בה התנגד למתן פס"ד על יסוד חוות-דעת השמאי, ציין השגות שונות נגד חוות הדעת לגופה, וביקש כי בית המשפט יורה לשמאי לתקן את חוות דעתו. לחילופין ביקש לחקור את השמאי. לבקשה זו התנגד המנהל, בטענה שהיא חורגת במובהק מההסדר הדיוני שגובש ואושר ומהווה התנהלות בחוסר תום לב מצד הקיבוץ. המנהל הוסיף וטען כי אין כל יסוד להתערב בחוות דעת השמאי לגופה, והוסיף ופירט, לאחר שהוריתי לו לעשות כן, את אופן חישוב דמי החכירה על בסיס קביעות השמאי בחוות דעתו ולפי העקרונות שנקבעו בעניין זה בהסדר הדיוני.

הכרעה:

21. אקדים ואציין את מסקנתי, ולפיה אין מקום להורות לשמאי לתקן את חוות דעתו או להורות על חקירתו בשלב הנוכחי, כבקשת הקיבוץ. יש לפעול בהתאם להסדר הדיוני המוסכם, אשר מחייב את הצדדים, וזאת משלא הובא כל טעם שיכול להצדיק סטייה ממנו. כנגזר מכך, יש ליתן פס"ד על בסיס קביעת השמאי.

22. נקודת המוצא הינה כי הסדר דיוני שגובש בין בעלי דין מחייב את הצדדים לו, ואין צד רשאי לסטות ממנו בדיעבד, לאחר שתוצאתו לא הגשימה את ציפיותיו. לעניין זה נפסק לא אחת, כי ככלל אין לאפשר לבעל דין חזרה מהסכמה דיונית, בפרט כזו שאושרה על-ידי בהמ"ש, וכי רק במקרים קיצוניים תתאפשר סטייה מהסדר דיוני כאמור, כשעל המבקש להצביע על טעמים כבדי משקל לכך, כגון עיוות דין חמור או פגמים ברצון ובגמירות הדעת. ראו לעניין זה דברי בהמ"ש ברע"א 5823/00 פואד כיוף נ' סלימאן מנסור (פורסם במאגרים, 12.9.2000), כדלקמן:

"שכלולו של הסדר דיוני אין משמעו ספקות לפני ההתקשרות וחרטה לאחריו. פירושו הנכון הוא גילוי כוונה רצינית להתקשר בחוזה והבנת התוצאות המשפטיות הנובעות מכך. ....

זניחת דרך דיונית זו, רק משום שהמבקש סבור עתה כי "חשיפת האמת ומניעת עיוות דין" מחייבות זאת, אינה עניין של מה בכך. המונחים "חשיפת אמת" ו"מניעת עיוות דין" אינם קולבים עליהם ניתן לתלות ניסיון חד צדדים לסגת מהסדר דיוני שנערך. יותר משהבקשה מבוססת על האינטרס ב"חשיפת האמת", כלשון המבקש, היא מלמדת עד כמה, לעיתים, סוגיית האמת עקרונית בהשוואה לסוגיית נקודת הראות המשתנה. המבקש השקיף על הדרך הראויה לחשיפת האמת בצורה שונה בשלבים השונים של ההליך, וכמו המטפס על ההר, הנוף השתנה מבחינתו עם כל עיקול שבדרך. שינוי זה, בדרך הראייה של המבקש, נעשה לאחר שהצדדים סכמו ביניהם מהו הצובר הראייתי, שעל יסודו תוכרע המחלוקת. שינוי זה אינו ענין של מה בכך. ברגיל, יש לכבד הסכמה דיונית כזו. אין לראות בה מכשול לגילוי האמת, והיא משרתת את האינטרס בדבר סופיות הדיון, תוך כיבוד האוטונומיה של הצדדים ביחס לדרכי ניהולו (ע"א 61/84 ביאזי נ' לוי, פ"ד מב (1) 446)."

23. הצדדים בענייננו – שניהם גופים המיוצגים לאורך כל הדרך באמצעות עורכי-דין אשר ניהלו מו"מ ממושך עובר לחתימה על ההסדר הדיוני – ערכו הסכם מפורט באשר לאופן ההכרעה במחלוקת שהתגלעה בעיניהם בתביעה זו. הצדדים הסכימו כי השאלה האם חייב הקיבוץ בתשלום דמי חכירה נוספים למנהל, ובאיזה שיעור, תוכרע באמצעות שמאי שימונה בהסכמה, תוך שקבעו את השאלה בה יכריע השמאי וההוראות שיחולו ביחס לקביעת חבות הקיבוץ בהתאם לה.

24. במסגרת ההסדר הדיוני הסכימו הצדדים במפורש כי חוות דעת השמאי "תהיה סופית ומחייבת כלפי הצדדים, ובהתאם לה יוגש לבית המשפט הסכם לצורך מתן תוקף של פסק דין". מהוראה מפורשת זו, ועל רקע מכלול הוראות ההסכם הדיוני, נלמד כי כוונת הצדדים הייתה ליצור מנגנון הכרעה מקצועי למחלוקת ביניהם, אשר הוצבה על אדנים מקצועיים/שמאיים, תוך הסתמכות על מומחיותו של איש מקצוע אשר הצדדים הסכימו מראש על זהותו. מערך הסיכויים והסיכונים שקיים בהסכם זה לכל אחד מהצדדים היה ידוע להם היטב, והוא משתקף בהוראות ההסדר הדיוני שערכו. מההסכם עולה כי נלקחה בחשבון כל קשת האפשרויות להכרעת השמאי; החל מהקביעה כי אין כלל פער בין שווי המגרשים לבין דמי החכירה ששולמו על-ידי הקיבוץ בעבר (דבר שיביא לדחיית התביעה, אך הוסכם כי לא יושבו סכומים כלשהם ששילם הקיבוץ בעבר – סעיף 9 להסדר הדיוני), וכלה באפשרות כי ייקבע שקיים פער כאמור שאף עולה על סכום התביעה (שאז – לפי המוסכם – לא יידרש הקיבוץ בכל מקרה לשלם מעבר לסכום התביעה משוערך, סעיף 8 להסדר הדיוני), ושלל אפשרויות הביניים שבטווח.

25. נוכח ההסדר הדיוני לו הסכימו הצדדים, אינני רואה יסוד לבקשה למתן הוראות מצד בית המשפט לשמאי לשנות את חוות דעתו, כמבוקש על-ידי הקיבוץ. אף אינני סבורה כי יש להורות על חקירתו של השמאי, כבקשת החילופית של הקיבוץ. מהוראות ההסדר הדיוני כמכלול, ובפרט סעיף 7 להסדר, עולה כי הצדדים בענייננו הסכימו לראות את חוות דעת השמאי כמכריעה בסוגייה השמאית מבחינת "סוף דבר". אין ענייננו במומחה הממונה ע"י בית המשפט מכוח סמכותו לפי תקנות סדר הדין האזרחי, שלצדדים עומדת ברגיל זכות לחקור אותו, אלא במומחה שמונה לפי הסדר דיוני מפורט בו גדרו הצדדים את מהות המינוי ומעמדה המכריע של חוות דעת השמאי. השימוש בביטוי "סופית ומחייבת" בהסכם ביחס לחוות דעת השמאי, והקביעה הצמודה לה כי "בהתאם לה (לחוות הדעת- ע.ג) יוגש לבית המשפט הסכם לצורך תוקף של מתן פסק דין", ובפרט כאשר הם נקראים על רקע מכלול הוראות ההסדר הדיוני המשרטט מתווה ברור של מנגנון הכרעה מקצועי מוסכם, על מארג הסיכונים המושכל המשתקף ממנו, מביא לטעמי למסקנה כי כוונת הצדדים היתה להעניק לחוות הדעת מעמד סופי מכריע בתביעה ללא אפשרות השגה.

יצוין כי בכך שונה ענייננו ממקרים בהם לא ניתן לעמוד על אומד הדעת של הצדדים ביחס לאפשרות חקירה של מומחה שמונה בהסכמתם (השוו: רע"א 6976/14 טייכמן נ' סובול (פורסם במאגרים) (2015 ). לטעמי, בנתונים כפי שפורטו לעיל, אומד דעת הצדדים בענייננו באשר לסופיות חוות הדעת, הוא ברור.

26. כפי שפורט לעיל, הסכמת הצדדים לפי הסדר הדיוני מחייבת אותם, ואין לתת יד לניסיון לעקפה בדיעבד. אפנה לעניין זה להחלטת בהמ"ש העליון בבע"מ 658/04 א.צ נ' י.נ (פורסם במאגרים) (2005); באותו מקרה הסכימו צדדים לתביעה שטרית על מינוי מומחה לבדיקת חתימה שאמיתותה היתה שנויה במחלוקת ביניהם, תוך שהוסכם כי חוות דעת המומחה תכריע באופן מוחלט בעניין זה ולפי קביעתה תתקבל או תדחה התביעה. לאחר קבלת חוות הדעת, ביקש בעל הדין שלא היה מרוצה מקביעת המומחה, לשלוח שאלות הבהרה למומחה ולחקור אותו. ניתן פס"ד בהתאם לקביעת חווה"ד, והבקשה למשלוח שאלות הבהרה/חקירה נדחתה. וכך נאמר באותו עניין מפי כב' השופטת פרוקצ'יה:

"... טענותיו של המבקש חורגות מסדרי הדין המוכרים ומהלכות עקרוניות הנטועות היטב בהלכה הפסוקה בדבר משמעות הסכמות דיוניות בהליכים אזרחיים. מושכלות ראשונים הם כי בהליכים אזרחיים רשאים הצדדים להתנות על סדרי הדין בתנאי שאין הדבר פוגע בתקינות ההליכים (ע"א 415/87 מדינת ישראל נ' פול, חברות ביטוח ישראליות, פ"ד מג(2) 580, 588-589; ע"א 61/84 ביאזי נ' לוי, פ"די מב(1) 446). אף שבדרך כלל שמורות לבעלי הדין זכויות דיוניות להעמיד חוות דעת מומחה במבחן שאלות הבהרה וחקירה נגדית, הם רשאים לותר על זכויות דיוניות אלה ולקבוע מתכונת דיונית משלהם, בין היתר, לענין אופן עריכת חוות הדעת, דרכי הביקורת השיפוטית עליה, ולענין מעמדה של חוות הדעת לצורך מתן הכרעה שיפוטית בהליך. בהקשר זה הם רשאים גם לותר על חקירתו של המומחה ועל הצגת שאלות הבהרה בפניו. כך עשו הצדדים במקרה זה, כאשר קבעו כללים משלהם, באישור בית המשפט, לגבי דרך הכנת חוות הדעת ובאשר למעמדה ביחס לסכסוך ודרך פתרונו. בנסיבות אלה, לא יכול צד להסכם הדיוני, אשר לימים אינו מרוצה ממסקנות חוות הדעת, להתעלם מההסכם ולפעול באורח חד צדדי לשינוי בסיס חוות הדעת ומשקלה לצורך ההכרעה במחלוקת. לאור האמור, נכון עשו הערכאות הקודמות כאשר ייחסו להסכמה הדיונית בין הצדדים את מלוא משמעותה המשפטית ודחו את נסיונו של המבקש לקעקע את יסודותיה" (ההדגשה הוספה).

27. אוסיף (כפי שאף יפורט להלן) כי הטענות שהועלו על-ידי הקיבוץ בבקשתו אינן מצביעות על חריגה מסמכות מצד המומחה, על פגיעה בעקרי הצדק הטבעי או טענות אחרות הנוגעות לחתירה תחת עצם יסודות ההסכמה, שבעטיין עשויה להיות הצדקה במקרים מתאימים לאפשר לצד להסדר דיוני לתקוף את ממצאי המומחה המכריע חרף הסכמת הצדדים בדבר מעמדה הסופי של חוות-הדעת (השוו: ע"א 821/88 א.לוי קבלני בנין בע"מ נ' אבו חמוד, פ"ד מד(2) 771).

28. נוכח המקובץ, הרי שדין בקשת הקיבוץ להידחות. אתייחס עם זאת אף לגופן של טענות הקיבוץ שהועלו בבקשתו באשר לחוות הדעת עצמה. אלה כוללות את הטענה כי רק נציגי הקיבוץ מסרו מסמכים ונתונים, שעה שנציגי המנהל לא מסרו ואף לא מסמך אחד; הטענה כי המנהל התנגד למסירת הערכת השמאי הממשלתי לקרקע הנדונה; טענה כי השומה מסתמכת על רשימת השוכרים ודמי השכירות אשר שולמו לאחר המועד הקובע ולכן לא נכון להסתמך עליהם, וכי נתוני השוואה שהביא השמאי בחוות דעתו אינם רלוונטיים שכן הם אינם מתייחסים למועד הקובע; תמיהות בנוגע למסמכים אשר השמאי בחר שלא להתייחס אליהם בנוגע לחישובים שערך. כפי שיפורט להלן, טענות אלה אין בהן כדי לבסס עילת התערבות בחוות דעת השמאי אשר מונה בהתאם להוראות ההסדר הדיוני.

29. תחילה נדרש לתשתית הנורמטיבית הרלוונטית לעניין זה. ההלכה הפסוקה קובעת כי עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית של מומחה מקצועי מכריע שמונה לפי הסכמת הצדדים, הינן מצומצמות ושמורות לנסיבות חריגות. ראו לעניין זה האמור בע"א 4341/11 מזרה נ' דהן (פורסם במאגרים) (2012), כדלקמן:

" בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע לא אחת כי בית המשפט לא יתערב כדבר שבשגרה בהכרעתו של שמאי או מעריך שהצדדים הסכימו שהכרעתו תהיה סופית ומחייבת. נקבע כי התערבות בהכרעה שכזו תתבצע רק בנסיבות יוצאות דופן של חריגה מסמכות, חוסר הגינות, חוסר תום לב, השפעה בלתי הוגנת או מרמה. בנוסף נקבע גם כי מקום שבו הצדדים הסכימו שחוות הדעת תחייב אותם אין להרשות בדיעבד הפרכתה לגופה על ידי ראיה חיצונית אחרת [ראו: עניין מרום בעמ' 391-390 והאסמכתאות המאוזכרות שם; ...}. ועוד ראוי להזכיר כי בפסיקתו של בית משפט זה נקבע בעבר כי ככל שמסקנותיו של שמאי או מעריך מוסכם נוגעות במובהק לעניינים שבשיקול דעת אין לאפשר בדיעבד לנהל דיון בשאלת אופן יישום שיקול הדעת, אף אם מדובר בטעות שטעה המעריך בתום לב. הטעם לכך הינו כיבוד רצון הצדדים לסמוך על השמאי או המעריך, ללא ערעור, לנוכח הכשרתו המקצועית וזהותו של המעריך ... אמנם, בפסיקה הוכרה גם האפשרות להתערב בחוות דעת שמאי מוסכם במקרים נדירים בעילה של "טעות גסה", אולם גם עילה זו צומצמה למקרים בהם הטעות עולה באופן מובהק מהכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים, וגם במקרים אלו נקבע שאין להביא ראיות חיצוניות לשם הפרכת חוות הדעת [ראו: עניין יפה נוף בפסקאות 24-25].

ואם ישאל המתבונן מן הצד מהו הטעם העומד מאחורי כלל ההתערבות המצומצמת בכגון דא, אזי יש להשיב כי מדובר בראש ובראשונה במדיניות שיפוטית שמכבדת את רצון הצדדים להפנות סוגיה מסוימת להכרעתו המחייבת והסופית של צד שלישי (יהיה כינויו "מעריך", "שמאי", "מפקח" או "מומחה"). מנגנון הכרעה שכזה הינו חלק מהאוטונומיה של הצדדים לקבוע לעצמם – בין אם במסגרת הסכם ובין אם בתקנון חברה – את "כללי המשחק", על כל הסיכונים והסיכויים שנובעים מכך. ולא למותר לציין בנקודה זו כי ביסוד הבחירה במנגנון הכרעה מסוג זה מצויה לעיתים קרובות תכלית של מהירות ויעילות ההכרעה [ראו: עניין מרום בעמ' 391]. לפיכך, התערבותו של בית המשפט במנגנון זה בדיעבד תישמר אך ורק למקרים יוצאי דופן בהם המנגנון הופעל באופן שחורג במובהק מאומד דעת הצדדים, כגון חריגה מסמכות או פגיעה בעקרונות של הגינות ותום לב וכללי צדק טבעי. צידו השני של המטבע, כאשר בנימוק רצון הצדדים עסקינן, הינו כי צד להסכם יהיה מנוּע, ככלל, מלטעון כנגד מנגנון הכרעה הסכמי שבמסגרתו הועברה ההכרעה לצד שלישי עקב מומחיותו בסוגיה, כאשר בדיעבד מתברר המנגנון כבלתי מוצלח מבחינתו במישור התוצאה הקונקרטית. שנית, מדובר במדיניות שיפוטית שמכירה בקיומם ובחשיבותם של מנגנוני הכרעה לבר-משפטיים מקצועיים ומהירים, כאשר מדובר בשאלות שבהן ההכרעה במחלוקת מחייבת מומחיות בתחום ספציפי, וכאשר הצדדים מלכתחילה בוחרים בשמאי או במעריך עקב המומחיות שיש לו באותו תחום".

30. בענייננו, טענות הקיבוץ לפגמים בחוות הדעת ואופן עריכתה אינן עומדות ברף המחמיר שנקבע בפסיקה באשר להתערבות בית המשפט בחוות דעת של מומחה מכריע מהסוג בו עסקינן. הטענות הועלו באופן כוללני ואין בהן כדי לבסס עילת התערבות של חריגה מסמכות או עילת התערבות אחרת מהסוג שנזכר לעיל. הקיבוץ ציין אמנם כי אין הוא מבקש לתקוף את ערך הקרקע שקבע השמאי אלא טענותיו הן "כנגד כל הדרך לקביעת הערך" אשר לטענתו נגועה בפגמים היורדים לשורש העניין, אך במהות נסבות טענותיו על אופן הפעלת שיקול דעתו המקצועי של המומחה והמסקנה שהסיק על בסיסו.

31. עיון בחוות דעת המומחה מעלה כי לנקודות עליהם הצביע הקיבוץ ניתן מענה בחוות הדעת.

כך, בפתח חוות דעתו מפרט המומחה את רשימת המסמכים שהגישו הצדדים לצורך עריכת חוות הדעת, כאשר מפורט כי ב"כ המנהל הגיש מכתבים ונספחים, כך שלא ברורה טענת הקיבוץ לעניין אי-הגשת מסמכים ע"י המנהל. מכל מקום, אף אם נניח כי המנהל לא הגיש מסמכים למומחה, או כי הקיבוץ הגיש מסמכים רבים יותר, אין בכך דבר לעניין תוקפה של חוות הדעת, כאשר בידי הנתבע היה להביא בפני המומחה את כל החומרים שראה לנכון לביסוס טענותיו כך שזכויותיו לא נפגעו בדרך כלשהי. אף הטענה בעניין אי-המצאת חוות דעת השמאי הממשלתי למומחה מחוסרת יסוד, שכן הצדדים הסכימו במפורש בהסדר הדיוני כי למומחה לא יועברו חוות דעתו קודמות כלשהן (סעיף 6 להסדר הדיוני). נזכיר גם בהקשר זה כי ההסדר הדיוני בין הצדדים עיגן במפורש את האפשרות שעל בסיס חוו"ד המומחה יידרש הקיבוץ לשלם סכום גבוה מסכום התביעה (שהתבססה על שומת השמאי הממשלתי). משזו היתה הסכמת הצדדים מלכתחילה לא יכול להיות לקיבוץ פתחון פה בעניין זה בדיעבד.

אשר לטענת הקיבוץ בדבר הסתמכות שגויה על נתונים מאוחרים ליום הקובע לקביעת ערך הקרקע, גם אותה אין לקבל.

ראשית, יש לציין כי לפי העולה מחווה"ד המומחה, הקיבוץ עצמו הגיש למומחה שלל "נתונים מאוחרים" הנוגעים למקרקעין ולשימוש בהם לאחר המועד הקובע. כך, בסעיף 1 לחוות הדעת מפורט כי הקיבוץ הגיש למומחה טבלאות מכירות דלק לשנים 2006-2014, טבלת נפחי תנועה לשנים 2000-2015, קווים מנחים לשומת קרקע לתחנות תדלוק מנובמבר 2001. בסעיף 9.9 לחווה"ד מפורטים נתוני עסקאות שכירות שנערכו במתחם הספציפי בשנת 2009, שנים לאחר המועד הקובע, אשר הוגשו לשמאי ע"י הקיבוץ (כאמור בסעיף 1 לחווה"ד). משהצדדים – והקיבוץ בפרט – הגישו למומחה נתונים ממועדים מאוחרים למועד הקובע, מה לו לקיבוץ כי ילין על השימוש שעשה המומחה בנתונים מסוג זה?. ברי גם כי אין הקיבוץ רשאי להתבסס על נתונים "מאוחרים" רק כאשר הדבר נוח לו ומיועד לשרת את טענתו בדבר הפחתת ערך המקרקעין (כגון טענת הקיבוץ בפני המומחה בדבר כישלון המנהל בשיווק מגרשים במתחם הסמוך לאחר המועד הקובע ועד לימינו אנו, בגיבוי מסמך שהציג הקיבוץ למומחה בעניין זה, ר' סעיף 9.1 לחווה"ד). יצויין עוד, מעבר לנדרש, כי נתוני השוואה שפורטו בחוות הדעת לעניין עסקאות שכירות אחרות ביחס לתחנות דלק (סעיף 11.15 לחווה"ד) כוללים גם עסקאות שנערכו עובר למועד הקובע, ואילו העסקאות המאוחרות לו הנזכרות בנוסף בחווה"ד הן משנים סמוכות מאוד למועד אישור התב"ע (2000 ו- 2002), ולא ממועדים מאוחרים הסמוכים למתן חווה"ד עצמה.

שנית, מעיון בחוות הדעת עולה בבירור כי המומחה העריך את ערך המקרקעין נכון למועד הקובע. המועד הקובע מוגדר בסעיף 5 לחוות הדעת ("המועד הקובע לשומה זו הוא 6.12.1999 יום פרסום תוכנית ג/9996"), והשמאי חוזר ומדגיש בכל סוגיה בה הוא מכריע כי ההערכה היא למועד זה (ראו: סעיפים 2.4, 8.3, 10.4, 11.7, 11.28 לחווה"ד). המומחה ציין במפורש בחוות דעתו כי הוא מקבל את טענת הקיבוץ כי "אין לה לשומה להתבסס על הצלחה תפעולית של המתחם בלבד, משום שזאת היא בעיקר תולדה של יזמות ושל ניהול נכון ככל שקיימים..", תוך שציין כי - "מצד שני, כן צריך לקחת בחשבון את מאפייני הקרקע כריקה, כאשר המאפיין המרכזי והמשמעותי הינו, מיקום הנכס לצד כביש מספר 73, ולצד היישובים והקיבוצים בסביבה..." (סעיפים 11.4 ו- 11.5 לחווה"ד). המומחה אף קיבל את טענת הקיבוץ כי אין להתחשב בעובדה כי השינוי בתוואי הכביש לא בוצע בפועל מאז אישור התוכנית ועד היום, שכן הבסיס להערכתו הוא מצב תכנוני תיאורטי (סעיף 12.7 לחווה"ד). עולה מחוות הדעת בבירור כי המומחה קבע את ערך המקרקעין בהתייחס "ליום הקובע", בהתאם לסמכותו לפי ההסדר הדיוני בין הצדדים, תוך שהיה מודע לצורך "לנטרל" השפעות מאוחרות.

32. המסקנה היא כי המומחה בחוות דעתו התחקה אחר ערך הקרקע עובר למועד אישור התוכנית ולאחריה, היא המטלה שהוטלה עליו לפי ההסדר הדיוני, וזאת בשים לב לנתונים שהיו בפניו ותוך שהיה מודע לצורך לחלץ את הערך נכון ליום הקובע. התוצאה שהתקבלה – הערכת השמאי באשר לשווי הקרקע, הינה בהתאם למומחיותו ולשיקול דעתו המקצועי של המומחה כפי שיושם על-ידו. בהתאם להלכה הפסוקה כפי שצוטטה לעיל, בעניין זה של אופן יישום שקה"ד המקצועי אין עילה או מקום להתערבות בית המשפט.

התוצאה:

33. התוצאה היא כי דין בקשת הקיבוץ להידחות, ויש ליתן פס"ד על יסוד חוות הדעת ובהתאם לעקרונות שנקבעו בהסדר הדיוני.

34. למען הזהירות, ומאחר שהקיבוץ הגיש את בקשתו בעניין חוות הדעת חלף מתן תגובה מטעמו לסכום החיוב עליו התבסס המנהל בבקשתו למתן פס"ד, אני מאפשרת לקיבוץ להתייחס לחישוב סכום החיוב כפי שפורט בסעיפים 14-15 לתגובתו המשלימה של המנהל מיום 9.2.16, וזאת בתוך 7 ימים.

35. לת.פ לעוד 7 ימים לצורך מתן פס"ד.

המזכירות תמציא את ההחלטה לצדדים

ניתנה היום, ז' אדר ב' תשע"ו, 17 מרץ 2016, בהעדר הצדדים.