תביעת התובעת - רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") - לסילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין הידועים כגוש 18581, חלקה 13, מגרש 303, מאדמות העיר תמרה (להלן: "המקרקעין" ו/או "המגרש"), לחיוב הנתבעים בהשבת החזקה במקרקעין לידי התובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ ובכלל זה, למתן צו להריסת המבנים שנבנו על המקרקעין,כאשר מבוקש כי ההריסה תבוצע ישירות על ידי הנתבעים ולחילופין, על ידי התובעת אם כי על חשבון הנתבעים, וכן לקבלת צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים להיכנס למקרקעין ו/או לעשות בהם כל שימוש מכל סוג שהוא.

העובדות:

1. ענייננו במקרקעין מוסדרים, אשר רשומים כמקרקעין שבבעלות המדינה, על פי נסח רישום מקרקעין (ראו: נסח רישום שצורף כנספח א' לתצהירי התובעת).
2. בתחילת שנות הששים (כעולה מעדויות הנתבעים, ושלא נסתרו על ידי התובעת), בנה אביו המנוח של הנתבע בית מגורים על המקרקעין, ובמהלך השנים בוצעו במבנה שינויים, לרבות הרחבות, כך שהיום קיימים על המקרקעין שני בתי מגורים דו-קומתיים (להלן "המבנים"), בהם מתגוררים הנתבעים ובני משפחתם.
3. חלק מהמבנה נבנה ללא היתר, ובגין אותו חלק תלוי ועומד צו הרסה שיפוטי (ראו: נספח ו' לתצהירה של אנשראח זידאני, 5130/98 הועדה המקומית לתכנון ובניה – שפלת הגליל נ' אנשראח ח'ליל זידאני).
4. הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") פנה, בשנת 2005, אל הרשות בבקשה להסדיר את חזקתו במקרקעין. בפנייתו זו, הנתבע הצהיר כי המקרקעין מוחזקים על ידו מאז 1975 (ראו: נספח ג' לכתב התביעה). למותר לציין, כי הנתבעים הינם בני זוג.
5. הרשות נעתרה לפניית הנתבע וביום 15.05.2007 הודיעה לו, כי אושרה בקשתו להקצות לו את המגרש באמצעות הסכם חכירה (להלן "העסקה"), וזאת בהתאם להחלטה מס' 923 של מועצת מקרקעי ישראל, המסדירה את המקרקעין בעיר תמרה (ראו: נספחים ד' ו-ה' לכתב התביעה).
6. לנתבע הוצע לרכוש את הבעלות בקרקע בדמי חכירה של 288,927.04 ₪, המהווים כ-51% מערך הנכס, שנאמד בשעתו בסך 566,523.60 ₪, וזאת תוך 60 יום ממועד אישור העסקה על ידי הרשות (13.05.2007).
7. הנתבע נדהם מגובה הדרישה (במאמר מוסגר אציין, כי מסתבר שתדהמתו הייתה מוצדקת, לנוכח פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי כפי שיפורט בהמשך). הנתבעים לא נענו להצעת הרשות להסדיר את המקרקעין ולא שילמו את דמי החכירה שנדרשו. על כן, הרשות ביטלה את העסקה וביום 09.10.2007 הודיעה לנתבע כי העסקה בטלה ועליו לפנות את המקרקעין בתוך 30 ימים. דרישה נוספת לפינוי נשלחה ביום 18.11.07.
8. חרף טענות הנתבעים לבעלותם במגרש, פשיטא כי בסופו של יום הנתבעים אינם מתכחשים לעצם הצורך בהסדרת חזקתם במקרקעין, אך ביקשו שלא להפלותם מתושבי הכפר תמרה שהחזיקו במקרקעין סמוכים למקרקעין של הנתבעים ושילמו סכומים מופחתים בהרבה מהסכום שנדרש מהם.
9. יודגש, כי המינהל לא נקט בכל פעולה כנגד הנתבעים, עד שלא פנה הנתבע בעצמו ומיוזמתו למינהל להסדרת חזקתו במקרקעין. בפועל, הנתבעים המשיכו להחזיק במקרקעין במשך עשרות שנים, לנהוג בהם מנהג בעלים, לבנות ולהרחיב את הבנייה, הכל בידיעת הרשות, כפי שיפורט בהמשך.

טענות התובעת

1. לנתבעים אין כל זכות במקרקעין, וזאת בהסתמכה על נסח רישום המקרקעין, ממנו עולה כי המקרקעין בבעלות מדינת ישראל, ואין בנמצא כל תיעוד המצביע על בעלותם או זכויותיהם של הנתבעים במגרש.
2. הנתבעים אינם ברי רשות בקרקע, וזאת כפי שעולה מעצם פנייתו של הנתבע להסדרת הקרקע ב-2005.
3. הגם שנצא מתוך הנחה, כי הנתבעים ברי רשות בקרקע, פשיטא כי רשות זו אינה בתוקף יותר, לאחר פנייתו של הנתבע להסדרת המקרקעין וביטול העסקה.

טענות הנתבעים

1. הנתבעים הם בעלי המקרקעין. לטענתם, ועל פי עדותו של הנתבע 1 מיום 08.11.2010, המגרש נרכש על ידי אביו המנוח של הנתבע -  בעלה המנוח של עדת ההגנה מס' 2, הגב' אנשראח זיאדנה- בשנות ה- 50, לאחר שעברו כפליטים מכפר דאמון לתמרה בשנת 1948. המגרש נרכש מבעליו הקודמים, אברהים מוסטפא אלחאג' דיאב, שהציג את עצמו כבעל המגרש.
2. הרשות ידעה במשך שנים רבות אודות הימצאות הנתבעים במקרקעין, ולא נקטה בשום פעולה. כך, שהרשות נתנה את הסכמתה לשימוש שנעשה על ידי הנתבעים במקרקעין, והם בבחינת ברי רשות במקרקעין.
3. התביעה התיישנה בחלוף 7 שנים ממועד תפיסת המקרקעין בידי הנתבעים וביצוע הבניה.
4. הרשות דרשה מהנתבעים לשלם סכום מופקע שחרג ממסגרת הסכומים שהיו מקובלים בשנת 2005 (במועד פנייתו של הנתבע לרשות לצורך הסדרת זכויות הנתבעים במקרקעין). לטענת הנתבעים, חריגה זו מפלה אותם לרעה לעומת מחזיקים בחלקות דומות להם הוצעו הסדרים מקלים.
5. היה ובית המשפט ייעתר לסעד הפינוי, אזי הנתבעים זכאים לפיצוי מהתובעת הן בגין השבחתם הנכס במהלך שנות השימוש והן בשל נזקים אשר עלולים להיגרם להם כתוצאה מפינוים מהמקרקעין.

דיון והכרעה

הרשות המינהלית נאמן הציבור היא. מעשיה ופעולותיה של הרשות הציבורית מכוונות לטובת הציבור, כאשר "מעמד מיוחד זה הוא המטיל על המדינה את החובה לפעול בסבירות, ביושר, בטוהר לב ובתום לב. אסור לה למדינה להפלות, לפעול מתוך שרירות או חוסר תום לב או להימצא במצב של ניגוד עניינים. עליה לקיים את כללי הצדק הטבעי. קיצורו של דבר, עליה לפעול בהגינות" [ראו: דבריו של כב' השופט ברק (כתוארו דאז) בבג"צ 840/79 - מרכז הקבלנים והבונים בישראל נ' ממשלת ישראל, פ"ד לד' (3), 729, הר-זהב, המשפט המינהלי הישראלי, "שנהב" הוצאה לאור  (1996), עמ' 436, וה"פ 276/05 (מח' נצרת) בן הגיא דקל נגד מינהל מקרקעי ישראל (7.12.06)].

לא בכדי פתחתי את דבריי בציטוטים ובהפניות שלעיל. זאת, שכן לא אכחד לומר כי בנידון דנן, התנהלות הרשות הותירה בי הרושם כי זו דרסה ברגל גסה את חובותיה להתנהל בתום לב, בהגינות, ולקיים את כללי הצדק הטבעי. 

הרשות ניהלה כנגד הנתבעים הליכים מיותרים לחלוטין, תוך שגרמה לכך כי יחיו, במשך כל התקופה שחלפה מאז הגשת התביעה כנגדם, בצל הסכנה של הריסת המבנה שישמש להם מחסה ומגן מזה למעלה מחמישים שנה, כאשר ניתן היה בנקל להימנע מנקיטתם, אילו רק מילאה את חובותיה כלפי הנתבעים, הבאים בקהלו של אותו ציבור שמחובת הרשות לנהוג כלפיו כאמור.

במה דברים אמורים? מסתבר, כי בית המשפט המחוזי בחיפה כבר הכריע במחלוקת נשוא התביעה דנא, נתן פסק דינו ביום 22.1.89, תיק מס' 391+483/תמרה (להלן: "פסק הדין") [ראו: הודעת הנתבעים, הודעה מס' 38, מיום 21.8.13], שלפיו, נמחקו בקשות המבקשים שם (היינו, הטוענים לזכויות במקרקעין, כשאביו המנוח של הנתבע נמנה עליהם – ראו נספח א' למוצג נ/7, תצהיר עדותו הראשית של עו"ד משה עמר, שטיפל בתביעת זכויותיהם של פליטי דמון ורואס שעברו להתגורר בתמרה) להסדרת הזכויות במקרקעין, כאשר המבקשים התחייבו לפעול בהתאם להסדר בכפר תמרה (החלטה מס' 347) והרשות (המינהל) התחייבה אף הוא לפעול בהתאם לאותה החלטה עם פניית המבקשים אליה להסדרת חזקתם במקרקעין. ברם, וחרף בקשותיהם החוזרות ונשנות של הנתבעים ופניותיהם לתובעת לגלות את פסק הדין, התובעת בחרה שלא לגלותו ואף לא את דבר קיומו. מעשה זה, יש לראותו בחומרה יתרה ובפרט, כאשר הרשות ממשיכה לעמוד בסירובה לכבד את מה שנקבע בפסק הדין.

אכן, הנתבעים עשו מלאכתם טיפין טיפין, תוך חריגות מלוחות הזמנים שנקצבו להבאת ראיותיהם, ובשלב הבאת הראיות לא עלה בידם להציג את פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בעקבות ההליכים הנ"ל שננקטו באמצעות עו"ד משה עמר. מעיון בנספחי תצהירו של עו"ד משה עמר, ניתן לראות, כי אביו המנוח של הנתבע ניסה מאז שנות ה- 80 להסדיר את מעמדו במקרקעין, והמכתב האחרון בהתכתבויות בין המדינה לבין עו"ד משה עמר, הינו מיום 18.10.1982, לפיו המדינה הודיעה כי "הועדה לבדיקת תביעות מקרקעי ישראל והאפוטרופוס לנכסי נפקדים תדון בתיקים שבנדון בישיבתה ביום חמישי י"א בחשון תשמ"ג- 28.10.1982, בשעה 14.30 בלשכת פרקליט מחוז חיפה ". אך, וכאמור לעיל, בשלב שמיעת הראיות אף צד לא השכיל לאתר ולהגיש את פסק הדין שניתן בהליכי ההסדרה. פסק הדין הוגש, אך ורק לאחר תום שמיעת הראיות ולאחר הגשת סיכומי הצדדים. לטעמי, מחדל זה פועל דווקא לרעת התובעת. זאת, שכן לא ניתן להתעלם מכך כי הנתבעים גיששו באפלה, הן לנוכח חלוף השנים והן לנוכח פטירתו של אב המשפחה אשר היה מעורה ומעורב בהליכים שהתנהלו בבית המשפט המחוזי. פשיטא, כי אמתלה זו, אינה יכולה לעמוד למינהל.      

על כן, ומשהוגש עותק מפסק הדין נשוא הליכי ההסדרה כמפורט לעיל, ברי שלא אוכל להתעלם מקיומו ומקביעותיו שטרם התיישנו, ובפרט, לנוכח העובדה כי אין באמתחת התובעת כל טענה עניינית, לא כנגד עצם קיומו של פסק הדין, ואף לא כנגד אמיתות תוכנו.

אלא מאי? נאמנה לדרכה ולהתנהלותה בתיק זה, התובעת אינה נרתעת מלהמשיך ולטעון, כי אין בכוונתה לאפשר לנתבעים לחכור את הקרקע תמורת 20% משוויה, וכי תוקפה של החלטת המינהל, אשר עמדה בבסיס פסק הדין, פג.

הצהרת כוונתה הנ"ל של התובעת, וטענותיה אודות העדר תוקפה של החלטת המינהל, גובלות בביזיון בית משפט ובהטעיה, ולמצער, בטעות. זאת, שכן בפסק הדין נקבע במפורש, כי באפשרות הטוענים לזכויות במקרקעין (המבקשים בהמרצת הפתיחה נשוא התיק שהתנהל בבית המשפט המחוזי) לפנות למינהל ולפעול בהתאם להסדר הכפר תמרה כפי שנקבע בהחלטת המינהל מס' 347. אכן, החלטה זו תוקפה פג ביום 1.10.88, אך פסק הדין ניתן ביום 22.1.89, דבר המלמד על כך, כי הצדדים הסכימו ביניהם להחיל הסדר זה חרף העובדה כי נכון ליום מתן פסק הדין ההחלטה לא הייתה בתוקף.

ודוק: פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי אישר, הלכה למעשה, הסכם פשרה שהושג בין הצדדים ונתן לו תוקף של פסק דין.

לאחר שאמרתי כל אלה, ברי כי דין תביעת התובעת להידחות. מאידך, ברי כי על הצדדים לפעול להסדרת חזקת הנתבעים במקרקעין, הכל כפי שיפורט להלן, ובהתאם לפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי כפי שהובא לעיל.

על כן, ולהשלמת התמונה, אדון להלן בקצרה ביתר טענות הצדדים.

1. התיישנות

טענת הנתבעים בדבר התיישנות התביעה דינה להידחות, וכל מילה נוספת בהקשר זה מיותרת (ראו סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן "חוק ההתיישנות"), המבדיל בין תובענה במקרקעין לתובענה שאינה במקרקעין).

אציין רק, כי טענת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים מוגבלת למקרים בהם היא עמדה לטוען ביום כניסת חוק המקרקעין לתוקפו, דהיינו 01.01.1970. מכיוון שאין הנתבע טוען, וממילא אין בפני כל הוכחה כי החזיק במקרקעין לפני שנת 1945 (המועד האחרון המגבש זכות לטענת התיישנות במקרקעין מוסדרים), לא תישמע טענתו בדבר התיישנות התביעה.

1. בעלות

טענה זו דינה להידחות אף היא.

הרישום בלשכת רישום המקרקעין לא נסתר כלל וכלל על ידי התובעים.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי משנת 1963, שצורף לתצהיר הנתבעת, תומך דווקא בטענת התובעת בדבר בעלות המדינה במקרקעין.

לא זו אף זו: פסק הדין שניתן ביום 22.1.89 אף מעיד על כך, כי לא בוצע כל שינוי בלוח הזכויות במקרקעין, אשר נותרו רשומים על שם הרשות. 

1. האם הנתבעים ברי-רשות במקרקעין

ראשית אציין, כי טענותיהם של הנתבעים, שלפיהן מחד הינם בעלי המקרקעין, ומאידך הינם ברי רשות במקרקעין, אינן מתיישבות זו עם זו. הרי הדעת נותנת כי לו היו בעלי המקרקעין, לא היו נדרשים לרשות התובעת. ולחילופין, אם הנם ברי רשות במקרקעין, מדוע זה פנו מיוזמתם להסדיר זכויות הבעלות? אין אלו טענות חלופיות משפטיות בלבד, אלא טענות שיסודן בעובדות הסותרות זו את זו – הרי ברי כי אם הנתבעים הינם ברי רשות, הם אינם בעלי המקרקעין. לאור הסתירות העובדתיות המהותיות בטענות הנתבעים, וכן האמור בכתב ההגנה ובסיכומי הנתבעים, לא עולה הגנה של ממש בפני טענות הנתבעת.

ולגופו של עניין, התובעת כופרת בטענת הנתבעים כי הינם ברי רשות במקרקעין מכוח חזקתם רבת השנים והימנעותה של התובעת מפינוים, חרף ידיעתה על הנעשה במקרקעין.

הנתבעים, מצידם, טוענים כי הימנעות התובעת מנקיטה בהליכים לפינוים, בשילוב עם משך הזמן הרב בו הם מחזיקים במקרקעין, מגבשים רשות מכללא לעשות שימוש במקרקעין, ומכאן שאין להיעתר לבקשת התובעת. בטענה זו מתבססים הנתבעים על הדין יציר הפסיקה, הקובע כי ניתן להסיק קיומה של רשות מכללא מתוקף השלמת בעלי המקרקעין עם השימוש הנעשה בהם : "הלכה פסוקה היא (...) שלשם יצירת רישיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רישיון מכללא (implied license) שלא היה קיים מלכתחילה." (ראו: ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3), 210 , 214-215 (1977) (להלן "עניין טבוליצקי").

אכן, הנתבעים הוכיחו כי התובעת ידעה על החזקתם והשימוש הנעשה על ידם במקרקעין מזה שנים רבות; כבר בשנת 1982, כאשר הוגשה הבקשה לתיקון לוח הזכויות ע"י ב"כ דאז עו"ד משה עמאר, ידעה הרשות על הנעשה, ואף הגדילה לעשות והודיעה כי תדון בבקשתם של הנתבעים ביום 28.10.1982.

עם זאת, והגם שאצא מתוך הנחה, כי היעדר פעולה מצד התובעת היה מהווה השלמה עם החזקה והשימוש הנעשה במקרקעין, אין בכך כדי לגבש רישיון בלתי הדיר לשימוש זה, ממנו לא יכולה הרשות לסגת, ועל כך עמד בית המשפט בעניין טבוליצקי: "אין צורך להדגיש שרישיון מכללא שכזה הינו רישיון חינם גרידא (license bare) לתקופה בלתי-מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת". בנוסף, ראו: ע"א 346/62, פנינה ויעקב ריכטר ואח', נגד מנהל מס עזבון ירושלים, פד"י כרך י"ז: "רשות חינם, ניתנת לביטול בכל עת על-ידי כך שנותן הרשות מגלה דעתו כי אין ברצונו להרשות יותר את הפעולות לגביהם ניתנה הרשות, וכן באה הרשות לקיצה על ידי כל העברה של המקרקעין נשוא הרשות".

על כן, ואף אם אצא מתוך הנחה כי אכן ניתן לנתבעים רישיון מכללא לעשות שימוש כאמור במקרקעין, הרי שלאור האמור, אין בכך כדי להבטיח את המשך תוקפו של רישיון זה עד בלי די. התובעת, היא בעלי המקרקעין, גילתה דעתה מפורשות כי אין הנתבעים רשאים להמשיך ולעשות שימוש במקרקעין או להחזיק בהם, ללא תשלום דמי חכירה וללא הסדרת חזקתם בחוזה חכירה, וזאת מאז שנת 2007.

אי לכך, מרגע הודעתה של התובעת, רישיון מכללא זה אינו עומד עוד כהגנה לנתבעים, ודין טענה זו להידחות.

1. האם התובעת דרשה סכום מופקע תמורת הסדרת הבעלות במקרקעין

הנתבעים טוענים כי במסגרת הסכם החכירה שהוצע להם על ידי התובעת, הוערכו המקרקעין בסכום שהינו גבוה באופן בלתי מידתי ומפלה אותם לרעה, ובניגוד להסכמים דומים הנוגעים לחלקות דומות בגודלן ובמיקומן הגיאוגרפי. לפיכך, טוענים הנתבעים, נבצר מהם לממש את הסכם החכירה ולרכוש בעלות במקרקעין.

בהינתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי (מיום 22.1.89), דומה שהצדק עם הנתבעים ואין להכביר מילים בהקשר זה. 

1. האם זכאים הנתבעים לפיצוי מהתובעת במקרה של שלילת הרישיון

לנוכח המסקנה אליה הגעתי לעיל, מתייתר הדיון בסוגיה זו. למותר לציין, כי לא הוגשה תביעה מצד הנתבעים לקבלת פיצויים, ואף לא הובאה בפניי תשתית ראייתית מספקת המאפשרת הכרעה בטענות הנתבעים בעניין זה.

1. לסיכום

הנני מורה על דחיית התביעה. ברם, פשיטא, ולאור הדיון בטענות הצדדים, כי על הנתבעים להסדיר זכויות חזקתם במקרקעין מול הרשות. ודוק: הנתבעים מעולם לא התכחשו לעניין זה. הסדרה זו, תבוצע בהתאם להוראות פסק הדיון שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה ביום 22.1.89, תיק מס' 391+483/תמרה.

התובעת תישא בהוצאות הנתבעים בסך של 8,000 ₪.

מזכירות בית המשפט תמציא פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ט' תשרי תשע"ד, 13 ספטמבר 2013, בהעדר הצדדים.