באילו מקרים יימנע בית המשפט מלאכוף חיוב כאשר הצדדים אינם חלוקים לגבי ההסכם אשר נכרת ביניהם ותקפותו, אלא אחד הצדדים טוען כי אכיפתו תהא לא צודקת בנסיבות העניין? והאם יש בהעלאת טענה בדבר היעדר הצדקה לאכיפתו של הסכם כדי להעלות הגנה אפשרית המצדיקה מתן רשות להתגונן?

התובענה שבפני, הינה תובענה אשר הוגשה בסדר דין מקוצר, ע"ס 979,523 ₪, בגין דמי חכירה אשר הנתבעת חבה בתשלומם על פי הסכם חכירה אשר נכרת בין התובעת לבין המרכז החיפאי לסקווש בע"מ – תאגיד אשר הנתבעת דכאן התמזגה עמו ברבות השנים (ובתקופה הקודמת לתקופה הרלוונטית לדמי החכירה הנתבעים), בנוגע למתחם המצוי בחלקות 11,12 וחלק מחלקות 6,7,8,10,13,14,55 בגוש 10735, מתחם הידוע כ"מתחם הספורטן", מתחם המיועד לשמש כמרכז לפעילות פנאי וספורט.

על פי המתואר בכתב התביעה, דמי החכירה נקבעו בצורה מדורגת, כאשר לאחר חלוף שש שנים מתחילת תקופת החכירה, הועמדו דמי החכירה על שיעור שנתי של 5% משווי המתחם. ייאמר כי שווי המתחם נקבע בתחילת מערכת היחסים, ושווי זה הוצמד בהסכם למדד המחירים לצרכן.

בהקשר זה, תובענת התובעת היא כי ישולמו לה דמי החכירה על פי ההסכם, לתקופה שבין 1.2.2010 ליום 30.9.2012, סה"כ 32 חודשי חכירה. בנוסף דורשת התובעת בתובענתה ליתן צו המורה לנתבעת להמשיך ולשלם לתובעת דמי חכירה בהתאם להסכם שבין הצדדים, ממועד הגשת התובענה ואילך. (על משמעות הדרישה הנוספת אעמוד בהמשך הדברים).

הנתבעת הגישה בקשה למתן רשות להתגונן, ולגישתה אין התובענה כשירה להתברר בסדר דין מקוצר, לאור הדרישה לאכיפת ההסכם כאשר היא צופה פני עתיד, שאינה כשירה להתברר לפי סדר דין זה. לגופו של עניין טענה הנתבעת, כי אכיפתו של ההסכם נעשית במקרה זה בחוסר תום לב לאור תקופתו הניכרת מאוד של ההסכם, ולאור שינוי הנסיבות אשר התרחש מאז שנחתם ההסכם שבין הצדדים ועד למועד הגשת התובענה.

הנתבעת סבורה בהקשר זה, כי לאור שינוי הנסיבות הקיצוני אשר התרחש עם חלוף השנים (ולא נצפה על ידי הצדדים), על בית המשפט להימנע מאכיפתו של ההסכם, לאור הוראות סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות). בתמצית ייאמר, כי הנתבעת סומכת טענותיה על חלוף 26 שנים מאז כריתתו של ההסכם, ועד למועד בו הוגשה תביעת האכיפה, כאשר עם חלוף הזמן השתנתה המציאות העסקית בה מצויה הנתבעת, כמו גם מרכזי פנאי וספורט אחרים;

הנתבעת הצביעה בהקשר זה על אופי ההתקשרות העדכני בו מתקשרים מרכזי פנאי ונופש מול רשויות מקומיות, שהינו שונה בתכלית מההתקשרות שבין הצדדים, בכל הנוגע להשקעה במתחם ודמי החכירה הנגבים על ידי רשויות מקומיות אחרות במתחמים דומים; כמו כן, הנתבעת ציינה כי המציאות העסקית השתנתה עקב הקמתם של מרכזי ספורט רבים וחדשים באותו איזור גיאוגרפי, וכן שינויים אשר חלו עם חלוף הזמן בסביבה הקרובה של המתחם (המנותק ממרכזי האוכלוסין), ושינויים אשר חלו עקב סוג הקרקע עליו הוקם המתחם.

לאור כל אלו, טענה הנתבעת כי דמי החכירה הראויים אמורים להיות פחותים בהרבה מהנובע תוצאתית מההסכם שבין הצדדים, ולטענתה וגישתה, אי תיקון ההסכם שבין הצדדים, מהווה התנהגות חסרת תום לב, ומביאה את החוזה למצב בו הינו לא הוגן בצורה כה ניכרת עד כדי היעדר הצדקה לאכיפתו.

התמונה לא תהא שלמה מבלי לציין את ההליך הנוסף המתנהל בין הצדדים, ה"פ 32263-09-12, בבית המשפט המחוזי בחיפה, תביעה להפחתת דמי חכירה בדרך של המרצת פתיחה, ובמקרה זה נעשתה פניה אקטיבית מטעם הנתבעת לשנות את דמי החכירה כשינוי צופה פני עתיד.

לאחר בחינת טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי אין התובענה כשירה להתברר בסדר דין מקוצר (ואוסיף כי גם לגופו של עניין, אף לו היתה התובענה כשירה להתברר בסדר דין מקוצר, סבורני כי היתה הצדקה ליתן לנתבעת רשות להתגונן בפני התובענה).

ואבהיר:

התובענה במקרה זה הינה תובענה הצופה פני עבר וצופה פני עתיד גם יחד. הואיל ובמסגרת התובענה מבוקש, הלכה למעשה, סעד שאינו קצוב - והרי דמי השכירות לעתיד ערטילאיים לפחות בשלב זה – הרי שמדובר בתובענה שאינה כשירה להתברר בסדר דין מקוצר.

התובעת, בסיכומי טענותיה (סעיפים 85-89) מלינה על כך כי אין הצדקה לכך כי תצטרך בכל שנה להגיש תובענה בגין דמי החכירה השנתיים על פי ההסכם שבין הצדדים, תוך שהנתבעת עושה דין לעצמה וממשיכה להחזיק בנכס. איני מקבל דעה זאת של התובעת .

עניין זה, לגישתי, הינו פרי בחירתה של התובעת – התובעת היא זאת אשר בחרה לא להגיש תביעת פינוי או תביעה לביטול ההסכם בשל הפרתו – הפרה אשר מצאה ביטויה באי תשלום דמי השכירות – אלא מבכרת היא לדרוש את אכיפת החוזה לעתיד, ומשבחרה התובעת לדרוש את דמי השכירות (ולקיים את החוזה ולא לבטלו), ומשבחרה התובעת בדרך זאת, איני סבור כי עליה להלין על כך כי הנתבעת עושה דין לעצמה (כנטען) – ולמעשה, ככל שלתובעת נוח כי ההסכם ייאכף, הרי שיהא עליה להגיש תובענה כספית בגין דמי השכירות לעבר, בכל תקופה שתחלוף – ככל שהתובעת אינה מעוניינת בביטול ההסכם.

בנסיבות אלה, משמכילה התובענה רכיב שאינו קצוב, היא אינה כשירה להתברר בסדר דין מקוצר.

למעלה מן הצורך, אוסיף כי גם לו היתה התובענה כשירה להתברר בסדר דין זה, נוטה הייתי לקבל את הבקשה למתן רשות להתגונן. טוענת הנתבעת בהקשר זה, כי אכיפתו של ההסכם אינה צודקת בנסיבות העניין, לאור שינוי הנסיבות המהותי עם חלוף הזמן, ודי בטענה זאת, לגישתי, כדי לאפשר מתן רשות להתגונן על מנת לבחון את הטענה.

להבדיל מטענת הסיכול (אשר לגישתי אינה מקימה הגנה אפשרית), שאלת היותו של חוזה בלתי אכיף משיקולי צדק, הינה שאלה שיישומה הינו רחב ביותר, ונתון לשיקול דעת בית המשפט, שיקול דעת אשר ככל שישנה הצדקה להפעילו בנסיבות העניין, הרי שיש ליתן לרשות להתגונן לצורך בחינת הפעלתו.

אפנה בהקשר זה, אל ג. שלו וי. אדר, "דיני חוזים – התרופות", עמ' 217: "הסייג הרחב ביותר – ולכן גם החשוב מבין סייגי האכיפה – הוא סייג הצדק. סייג זה קבוע בסעיף 3 (4) לחוק התרופות, והוא שולל את הזכות לאכיפה כאשר היא "בלתי צודקת בנסיבות העניין"...אין מחלוקת כי מדובר במושג שסתום רחב שיישומו מצריך שיקול דעת שיפוטי נרחב".

והפעלתו של שיקול הדעת בהקשר זה, מן הראוי שתיעשה בדרך דיונית אשר תיתן לנתבעת, הטוענת להיעדר הצדק, את הזכות להתעמת עם התובעת ולא רק במסגרת ההליך הדיוני המיועד לבחון האם ישנה טענת הגנה אפשרית, ולו בדוחק; אדרבא, שיקול הדעת בנושא הצדקת אי האכיפה, כרוך בקביעת ממצאים עובדתיים, אשר ממילא לא ייקבעו במסגרת הדיון על בסיס ראיות לכאורה.

גם חלוף הזמן מאז כריתת ההסכם, משרת את אותה הטענה ממש. ראה לענין זה ע"א 288/80 וינקלר נ' ספיר סודרי בע"מ, פ"ד לו (2) 365: "נסיבות הענין בהקשר זה הן לא רק הנסיבות, כפי שהן מתגבשות בעת כריתת החוזה, אלא אף הנסיבות הקיימות בשעת הדיון בבית המשפט. נמצא, כי בית המשפט חייב ליתן דעתו, בשעת ההכרעה בתרופת האכיפה, בשיקולי הצדק של הצדדים, כפי שהם מתגבשים בעת ההכרעה".

את בקשת המבקש ליתן לו רשות להתגונן יש לבחון לאור ההלכות שנקבעו לעניין הליכי סדר דין מקוצר. על פי הלכות אלו, מטרתו של הליך סדר הדין המקוצר הינה למנוע דיון בתובענה רק אם ברור הדבר ונעלה מספק שאין לנתבע כל סיכוי להצליח בהגנתו (ע"א 544/81 מנחם קיהל בע"מ נ' סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ לו(3) 518, 524; ע"א 3374/05 אליהו אוזן נ' בנק איגוד לישראל בע"מ (מאגר נבו)). לאור האמור, נפסק כי גם מי שהגנתו דחוקה וסיכוייו לדחיית התביעה כנגדו הינם קטנים, יקבל רשות להתגונן. לעומת זאת, מי שהגנתו הינה "הגנת בדים" תדחה בקשתו (ע"א 9654/02 חב' האחים אלפי בע"מ נ' בנק לאומי לישראל (לא פורסם)).

כמו כן נפסק, כי ככל שהנתבע מציג הגנה לכאורה, יש ליתן לו רשות להתגונן, מבלי לבדוק כיצד יצליח להוכיח הגנתו או מהו טיב ראיותיו. עם זאת, מבקש הרשות להגן נדרש להגיש תצהיר הנכנס לכל פרטי העובדות עליהן הוא מבסס את טענת הגנתו (ע"א 6514/96 חניון המרכבה חולון בע"מ נ' עירית חולון נג(1) 390, 400).

בית המשפט העליון, בע"א 465/89 בן צבי נ. בנק המזרחי, פ"ד מ"ה (1) 66, סיכם היטב את ההלכה הבסיסית הנוגעת לבקשות רשות להתגונן, והדברים נותרו באיתנותם עד היום (שם, בעמ' 69-70):

"לא במהרה ייעשה שימוש ותוכרע תובענה בסדר דין מקוצר על-פי כתב התביעה ונספחיה בלי לתת לנתבע רשות להתגונן, זאת משום ש'סדר הדין המקוצר משמש את המטרה למנוע דיון בתובענה רק אם ברור הדבר ונעלה מספק, שאין לנתבע כל סיכוי להצליח בהגנתו...' ... ולעניין זה, 'אין לקבוע שהענין הוא כך אלא אם תצהיר הנתבע לא גילה "הגנה לכאורה"'... מכיוון שכך: 'די לו (לנתבע - ד' ל') להראות כי הגנה אפשרית בפיו, ולו רק בדוחק ובית המשפט חייב ליתן רשות להתגונן, שאם לא יעשה כן, יכריע למעשה כבר בתובענה גופה והנתבע יצא מקופח'... על-אף כללים קפדניים וזהירים אלה אין לומר, כי כל אימת שמוגשת בקשת רשות להתגונן היא תינתן כדבר המובן מאליו. אדרבא, כדי שתהיה משמעות להליך של בקשת רשות להתגונן, וכדי שלא ייעשה הליך זה לחוכא ואיטלולא, נקבעו התנאים הנדרשים מן המבקש, שאם לא יעמוד בהם לא תינתן לו רשות להתגונן. "

לפיכך, ככל שהתרשמתי שישנה אפשרות כי בית המשפט יכול להפעיל שיקולי צדק ולהימנע מאכיפת ההסכם בנסיבות העניין (ובישם לב לסכום הניכר, לתקופה הניכרת אשר חלפה, ולמהותה של התובעת), ולו תהא זאת האפשרות הדחוקה, ממילא נוטה הייתי ליתן לנתבעת רשות להתגונן בפני התובענה.

אציין כי נמנעתי במודע מלהתייחס לחוות הדעת השמאית אשר צורפה לאחר סיכומי הטענות, שכן הכרעה בהקשר זה אינה נדרשת לאור האמור לעיל (ומכאן – מידת הרלוונטיות של חוות הדעת), וממילא הליך זה מנוהל על בסיס ראיות לכאורה (ובשלב זה די כי כל אחד מהצדדים הציג חוות דעת נוגדת כדי ללמד על הפער הניכר שבין העמדות). צירוף חוות הדעת מחזקת את התוצאה אליה הגעתי, שכן לא רק שהפער מצדיק עריכת הבירור העובדתי, אלא ממילא חלק מהסעדים הנתבעים כעת, ייבחנו בהליך המקביל על בסיס אותה חוות דעת.

לאור האמור אני מורה על העברת התובענה לפסים של סדר דין רגיל.

התצהיר התומך בבקשה למתן רשות להתגונן ישמש ככתב הגנה.

המזכירות תנתב התובענה לצורך קביעת מועד לדיון.

לא מצאתי לנכון לעשות צו להוצאות.

ניתנה היום, י"ב סיון תשע"ג, 21 מאי 2013, בהעדר הצדדים.