רקע ועובדות שאינן שנויות במחלוקת

בין התובעים לנתבעים 1-2 (שיקראו להלן: "הנתבעים") נחתם ביום 30/11/10 הסכם למכירת דירה הידועה כתת חלקה 9/22 בגוש 17745 ברח' השושנים 7/22 (1,107) בנצרת עילית.

הנתבע 3 היה עורך הדין שניסח את הסכם המכר עבור הצדדים והיה אמור לטפל בפרטי העסקה.

תמורת הדירה נקבעה על סך של 680,000 ₪.

עובר למכירת הדירה וזמן מה לאחר שהנתבע עצמו רכש אותה, שיפץ אותה הנתבע וגם הקים בכניסה לדירה פרגולה. הנתבע אינו חולק כי כשהקים את הפרגולה לא ביקש עבורה רישיון בנייה (לטענתו בעדותו לא ידע שיש צורך ברישיון).

בהסכם המכר הצהירו הנתבעים "כי לא נעשו בדירה, מאז שנבנתה, כל שינויים או כל בנייה בניגוד לכל דין".

לאחר החתימה על ההסכם ומשנותר תשלום אחד בסך 230,000 ₪ על חשבון תמורת הדירה, הגיעו הצדדים להסכמה במסגרת זיכרון דברים (נספח ח' ל- ת/1) ושם הוסכם שהנתבע יפעל לקבלת היתר בנייה חוקי ומלא לפרגולה מול עיריית נצרת, כבעלות ההליך הנ"ל יתחלקו המוכר והקונה בצורה שווה ובמידה שיתברר כי מטעמים שבחוק אין אפשרות להכשרת הבנייה הלא חוקית של הפרגולה, יפרק אותה המוכר ויביא את המרפסת שעליה היא נבנתה, למצב כדין.

עוד סוכם שם כי הקונה ישלים את תשלום מלוא התמורה בסך 230,000 ₪ בסייג אחד והוא כי סך של 30,000 ₪ מתוך התשלום הנ"ל, יישאר בנאמנות בידי עו"ד דרבקין וזה יועבר למוכר רק לאחר המצאת היתר בנייה כדין לפרגולה, או פירוקה המוחלט במידה שלא ניתן יהיה לקבל את ההיתר הנ"ל.

אין חולק והדבר עולה ממוצג ת/2, הוא מכתב הועדה המקומית לתכנון ובנייה נצרת עילית מיום 24/07/12, כי הבקשה למתן היתר בנייה לפרגולה נדחתה והוחלט על ידי הועדה הנ"ל:

"לדחות את הבקשה.

- הנחיות להתקנת פרגולה אינה תאומת לגגון פיברגלס.

- אין אפדשרות (כך במקור - י.א.) לאשר גגון מכיוון שאין זכויות בניה".

טענות התובעים

התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, שכן, הצהירו בו שהדירה לא מכילה בנייה שאינה כדין, מה שהתברר בדיעבד כלא נכון.

לטענתם, עקב הבנייה החריגה, גם לא ניתן לקבל אישור מן הרשות המקומית לצורך רישום הזכויות שרכשו על שם בטאבו, ומכאן כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית.

לטענתם, הם זכאים עקב כך לפיצוי כולל בסך של 128,000 ₪ הכולל את הפירוט הבא:

א. סך של 68,000 ₪ כפיצוי מוסכם (עשרה אחוז מסכום הדירה), לפי הסכם המכר.

ב. סך נוסף של 60,000 ₪ שהם נזקיהם המוערכים מעבר לפיצוי המוסכם.

כן ביקשו לחייב את הנתבעים לרשום את הזכויות אשר רכשו, על שמם בטאבו.

כן ביקשו כי יוצהר שהתחייבויותיהם להשתתפות במחצית עלויות הלגליזציה, חסרות נפקות משפטית, שכן, הם אולצו לחתום עליו, לא קראו אותו והם לא ידעו שבאמצעותו מנסים הנתבעים לאלץ אותם להסכים שהפרגולה תפורק ככל שלא יינתן לה היתר בנייה.

התובעים גם העלו טענות כלפי עו"ד דרבקין שערך את ההסכם ברשלנות.

אני מוצא לציין כי כנגד עו"ד דרבקין ניתנה החלטה המחייבת אותו להעביר סך של 30,000 ₪ שהופקדו לידיו בנאמנות, לידי התובעים באמצעות בא כוחם עו"ד רובין.

כמו כן, ניתן נגדו פסק דין חלקי ביום 23/06/13 בגין אי התייצבותו לדיון המחייב אותו בתשלום סך של 60,000 ₪ בצירוף ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה לידי התובעים וכן בהוצאות משפט בסך של 10,000 ₪.

כנגד פסק דין חלקי זה הגיש עו"ד דרבקין בקשה לביטולו, אולם שוב לא טרח להתייצב לישיבת יום 31/10/13 או לשלוח נציג מטעמו ועל כן נדחתה בקשתו זו.

טענות הנתבעים

הנתבעים טענו כי התובעים ידעו עוד קודם לכריתת ההסכם על כך כי הפרגולה בנויה ללא היתר וכי סוכם בין הצדדים שהנתבעים יכשירו את הפרגולה על ידי הוצאת היתר בנייה.

לטענתם, עשו כל שביכולתם להעברת הזכויות על שם התובעים, אולם מטעמים שאינם קשורים בהם, לא הסתייע הדבר.

לטענתם, האחראי למחדל שנוצר הינו עו"ד דרבקין בלבד שהיה בקיא בכל הפרטים ועל אף האמור, ערך את הסכם המכר ויצר מצג כאילו לא תהיה כל בעיה בהעברת הזכויות.

הנתבעים הכחישו את כל טענות התובעים על כי התובעים אולצו לחתום על זיכרון הדברים, נספח ח' הנ"ל.

ראיות הצדדים

לתובעים העידו התובע וכן המתווכת בעסקה, הגב' לובה.

עדותו הראשית של התובע הוגשה בתצהיר, אליו נספחו הסכם המכר ומסמכים נוספים, לרבות נספח ח' הנ"ל.

כמו כן, במהלך הדיון, הוצג מטעם התובעים מוצג ת/2, שהינו החלטת הועדה לתו"ב אשר פורטה לעיל הדוחה את הבקשה למתן היתר לפרגולה.

לנתבעים העיד הנתבע. עדותו הראשית הוגשה בתצהיר, ללא נספחים.

בתום הדיון סיכמו הצדדים טענותיהם בעל פה, כאשר כל אחד מהצדדים חוזר על טענותיו לעיל.

דיון והכרעה

אין חולק כי הצהרת הנתבעים בהסכם ולפיה לא נתקיימה בנייה בלתי חוקית בדירה, לא הייתה הצהרת אמת.

הנתבע העיד בפניי כי לא ביקש היתר בנייה לפרגולה עת בנה אותה. הוא גם העיד כי מסר עניין זה והביא אותו לידיעת התובעים ועו"ד דרבקין עובר לחתימת ההסכם וחזקה כי, ככל שאכן הובאו הדברים לידיעת עו"ד דרבקין, ידע עו"ד דרבקין כי מדובר בבנייה בלתי חוקית והעמיד את הצדדים על כך.

היינו, אפילו אתן אמון בגרסת הנתבע, הרי שהוא ידע עובר לחתימת ההסכם כי נדרש היתר בנייה וזה לא קיים.

הנתבע לא הביא בפניי ראייה לסתור את החזקה הנ"ל.

לאחר שמיעת עדות הנתבע והתובע, אני נוטה להאמין לנתבע כי התובעים גם הם ידעו שמדובר בבנייה שאין לה היתר, עוד לפני כריתת ההסכם.

ראשית, הנתבע העיד על כך בעדותו בפניי, היינו כי התובעים ידעו עובר לחתימת ההסכם שהפרגולה בנויה ללא היתר.

גם מדברים שמסר התובע בעדותו (עמ' 13 שורה 25), ניכר כי ידע על כך. כך העיד התובע:

"ת. לא ביקשתי תוכניות אף פעם וגם לא ביקשנו שום היתר בנייה, כי בתום הפגישה השלישית ניגשנו לעו"ד לערוך הסכם מכר או חוזה מכירה והנחתי שכל הדברים האלה עושה עו"ד ואני לא עוסק בתחום הנדל"ן, לא יודע איך קונים או מוכרים דירה. אני מתכוון לעו"ד דרבקין. הלכנו כולנו לעו"ד דרבקין ולפני זה עליתי על בעיה שהפרגולה נבנתה ללא רישיון ואז הסבתי את תשומת ליבו של העורך דין שהפרגולה ללא רישיון ואני ביקשתי לפני התשלום הסופי שהדבר יעשה, כי הנתבע 2 הבטיח שהעניין יסודר, לא אמר לי באיזה אופן או איזו דרך אלא רק שהעניין יהיה מסודר. זה היה במעמד חתימת החוזה. שמעתי מהנתבע 2 שהפרגולה לא בסדר.

ש. למה לא הודעת על זה, לא ביקשת לכתוב זאת בהסכם.

ת. ביקשתי, יותר מפעם אחת". ()ההדגשה בקו אינה במקור- י.א.).

תמיכה לכך מצאתי גם בנספח ח', אשר מהווה הסכמה של הצדדים לכך שהנתבעים יפעלו לקבלת היתר בנייה (לאחר שככל הנראה לא הצליחו לקבל מן הרשות המקומית אישור לרישום בטאבו, עקב החריגה הנ"ל), שם הוצהר במפורש הדבר ואף הוסכם שהתובעים ישתתפו במחצית ההוצאות הנדרשות לצורך כך.

הנכונות של התובעים להשתתף בהוצאות, יש בה גם כן כדי לתמוך בטענה כי ידעו מראש שמדובר בבנייה בלתי חוקית.

אמנם, התובעים טענו בתביעתם ובתצהיר התובע כי לא ידעו שהם מוחתמים על כך שישתתפו במחצית ההוצאות וכי אולצו לחתום על המסמך, אולם טענה זו הופרכה מתוך חקירתו הנגדית של התובע, בעמ' 14 ש' 30, שם הוצג בפניו נספח ח' הנ"ל והוא נשאל מה ידוע לו על המסמך הנ"ל והשיב:

"אני חתום עליו ומניח שחתמתי עליו מרצוני החופשי והטוב".

בנסיבות אלה, שוכנעתי ואני קובע, על אף הרשום בהסכם כהצהרת הנתבעים להעדר קיומה של אי לגליזציה, שהתובעים ידעו על כך שהפרגולה בנויה ללא היתר, וכי לא ניזוקו כתוצאה מהסתמכותם על המוצהר בהסכם כשלעצמו להעדר אי לגליזציה.

משכך, ומשנקבע כי נספח ח' עומד על תילו, יש לבחון את הפרת ההסכם בהתייחס לנספח ח' הנ"ל שכן, משידעו התובעים על כך כי ההצהרה בהסכם אינה אמת ועל אף זאת חתמו עליו, הם לא יוכלו לטעון להפרת הסכם המכר עצמו בשל כך.

מכאן לנספח ח' ל- ת/1.

נספח ח' מלמד כי הצדדים ניסו למצוא מוצא לעניין היתר הפרגולה והגיעו בעניין זה להסדר המפורט באותו נספח.

באותו נספח הצדדים אף נתנו דעתם לכך שתיתכן מניעה מן הדין לקבלת ההיתר המבוקש.

הם גם קבעו כי במקרה שכזה, יפרק המוכר, הנתבע, את הפרגולה ויחזיר את המרפסת למצבה החוקי הקודם, היינו ללא פרגולה.

אין חולק כי המרפסת לא פורקה על ידי הנתבעים.

לאחר שמיעת העדויות, ספק רב עימי אם התובעים מעוניינים בכלל בפירוק הפרגולה, שכן, התובע שהעיד בפניי הדגיש (בתשובה לשאלה אם היה בכלל קונה את הדירה ללא הפרגולה), כי:

"מה שהרשים אותי במיוחד זו הייתה הפרגולה שהכניסה לבית היא דרך הפרגולה" (עמ' 14 שורה 14).

מאוחר יותר גם העיד שסייע למהנדסת ששלח הנתבע לצורך הכנת תוכניות להיתר בנייה וכי הוא היה זה שמעוניין שתכין את התוכניות (שם, שורה 24).

נוכח כל המפורט לעיל, לא מצאתי כי התובעים זכאים לפיצוי המוסכם בהסכם המכר, שכן, הם ידעו על הפגם של אי מתן היתר בנייה לפרגולה ועל אף האמור חפצו ברכישת הדירה.

הם גם שיתפו פעולה והגיעו להסכמה בעניין זה מאוחר יותר עם הנתבעים, כפי שבאה לידי ביטוי בנספח ח' הנ"ל ושם נקבע הסדר מפורט לעניין קבלת ההיתר.

ההסדר אליו הגיעו הצדדים הינו כי בנסיבות אליהם נקלעו לבסוף, תפורק הפרגולה על ידי הנתבע.

בנסיבות אלה, זכאים התובעים ללא ספק לעלות פירוק הפרגולה.

בעניין זה לא הציגו התובעים ראיה לעלות הפירוק, אולם סבורני כי ניתן לפסוק על דרך האומדנה סכום שיהלום את הפירוק ואני מעמיד סכום זה על סך של 3,000 ₪.

הואיל שהובהר כי הפרגולה היא המהווה את המניעה לרישום הזכויות על שם התובעים, וכי התובעים ידעו לפני חתימת ההסכם שהפרגולה היא ללא היתר, והואיל שסיבה זו גם עמדה לרועץ בפני רישום הזכויות על שם, לא מצאתי גם בגין אי הרישום לחייב את הנתבעים בתשלום פיצוי.

ניכר כי ככל שתפורק הפרגולה, תוסר המניעה לרישום הזכויות על שם הקונים ואין כיום מחלוקת על כך כי התובעים שילמו את כל תמורת הדירה והם זכאים לרישום הזכויות על שם.

התובעים לא הציגו בפניי ראיה כלשהי לבד מאמירה סתמית בתצהיר של התובע ולפיה נזקיהם עולים על הפיצוי המוסכם (שנקבע על 68,000 ₪), בסכום נוסף של 60,000 ₪.

אין צורך לומר כי התובע איננו שמאי מומחה להערכת ירידת שווי של הדירה עקב הפרגולה הנ"ל, ככל שתפורק. מה גם שקבעתי לעיל כי התובעים ידעו מראש על כך שאין מדובר במבנה חוקי, קרי, שיש חשש שיצטרכו לפרקו בסופו של דבר.

יותר מכך, דווקא הסכמתם בסעיף 4 לנספח ח', שהסך של 30,000 ₪ אשר עוכב בידיו הנאמנות של עו"ד דרבקין, יועבר לנתבעים "כנגד המצאת היתר בנייה כדין לפרגולה או פירוקה המוחלט כדין במקרה שלא ניתן יהיה להכשירה כדין, בהתאם לאמור לעיל". (ההדגשה בקו שלי - י.א.).

ויתור התובעים על הסך הנ"ל, גם במקרה של פירוק הפרגולה, יש בו כדי להעיד כי לא ראו בפירוק הפרגולה משום ירידת ערך הדירה, ביחס לתמורה שנקבעה עבורה בהסכם המכר, אחרת לא ברור מדוע הסכימו לתנאי זה ולא התעקשו לקבוע בהסכם שסכום זה יועבר עליהם במקרה שלא יינתן ההיתר כפיצוי או על חשבון פיצוי בגין ירידת הערך.

סיכומו של דבר

התביעה לתשלום פיצוי בסך 128,000 ₪ נדחית, למעט סך של 3,000 ₪ שקבעתי לעיל על דרך האומדנה כעלות פירוק הפרגולה.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 3,000 ₪ הנ"ל תוך 30 יום מהיום.

אשר לסעד של חיוב התובעים ברישום הזכויות על שם הנתבעים, הרי שבהתאם לסעיף 19 בהסכם, התחייבות המוכרים הייתה "לאפשר לקונים לרשום ולהעביר את הזכויות בדירה על שם הקונים ...".

לא מצאתי שניתנה התחייבות של הנתבעים כי הם עצמם יבצעו את הרישום.

אשר על כן, אני דוחה את הבקשה למתן צו לחיוב הנתבעים לביצוע הרישום.

הואיל שבמהלך הדיון הובהר כי עו"ד דרבקין אשר היה אמור לבצע את הרישום, מצוי בהליכים פליליים (ראה מכתבו נספח ט' ל- ת/1) וספק רב אם יוכל לבצע את הרישום, ניתנת בזו הצהרה לפיה רשאים התובעים להירשם כבעלי הזכויות בדירה הנ"ל הידועה כתת חלקה 9/22 בגוש 17745 ברח' השושנים 7/22 (1,107) בנצרת עילית, זאת על מנת לסייע בידי התובעים לרשום את הזכויות על שמם בכוחות עצמם.

בשולי פסק דין זה, לא אוכל להותיר את החלטתי לחייב את עו"ד דרבקין להעברת הסך של 30,000 ₪ הנ"ל שהופקד בידיו בנאמנות לידי התובעים, באמצעות בא כוחם, על כנה.

עת נתבקש צו זה לא הוצג עדיין כראיה נספח ח' הנ"ל.

מאחר שהגעתי למסקנה, כי נספח ח' להסכם עומד על תילו ומאחר שלפי המוסכם בו, ככל שתפורק בסופו של דבר הפרגולה בשל מניעה מן הדין ליתן לה היתר, סוכם בין הצדדים שסכום זה ישולם לנתבעים, אני מורה על ביטול הצו הנ"ל להעברת הכספים בסך 30000 ₪ המוחזקים בנאמנות אצל עו"ד דרבקין, לעו"ד רובין, ב"כ התובעים, שכן, לפי המוסכם בין הצדדים, בסופו של דבר היה על עו"ד דרבקין להעביר סכום זה לנתבעים דווקא, לאחר הפירוק, ומאחר שקבעתי פיצוי לתובעים בגין עלות הפירוק (במסגרת תביעתם לנזק כתוצאה מן הפירוק) ועומדת להם האפשרות לבצעו בעצמם, הרי שאין עוד התובעים זכאים לעיכוב סכום זה וגם לא היו זכאים מלכתחילה לקבלו לידיהם בכל מקרה.

אשר על כן, אני מורה על ביטול הצו הנ"ל שהופנה לעו"ד דרבקין, להעברת כספי הנאמנות בסך 30000 ש"ח לעו"ד רובין. כספים אלה שייכים לנתבעים.

בהתחשב בקביעותיי לעיל, אשר לאחריות הצדדים שניהם לאי הרישום ונוכח גובה הפיצוי שנקבע בסופו של יום לתובעים, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט, לרבות שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 4,000 ₪, תוך 30 יום מהיום.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ח' שבט תשע"ד, 09 ינואר 2014, בהעדר הצדדים.