תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

פתח דבר

1. התובעת והנתבעים הינם בעלים במשותף של מגרש, ברח' מאיר יערי 20, שכונת "כוכב הצפון" תל אביב, הידוע כחלקה 15 בגוש 7186. שטח החלקה, על פי נסח הרישום, הינו 3,316 מ"ר (להלן: "המקרקעין").

2. על פי תכניות בנין ערים אשר חלות במקום ניתן להקים על המקרקעין בנין בן 6 קומות (וקומה 7 חלקית), ובו 36 יח"ד בשטח של 110 מ"ר. (בהתחשב בבניה חלקית בקומה 7 תתאפשר הקמה של יחידות פנטהאוז. לשיטת השמאי שמונה כמומחה מטעם בית המשפט יש להתייחס לזכויות בניה של 38 יח"ד אקוויוולנטיות למגרש. ראה חוות דעת פרס - שרת מיום 9/11/2012). שווי המקרקעין, על פי חוות דעת המומחים פרס - שרת 43,700,000 ₪, והיא משקפת שווי קרקע של 1,150,000 ₪ לכל יח"ד מתוך 38 יח"ד אקוויוולנטיות.

3. הנתבעים מחזיקים בבעלות במקרקעין במשותף, בחלקים בלתי שווים. בין הנתבעים מצויים עיריית תל אביב, שהיא בעלים של כ-8% מהמקרקעין, והאפוטרופוס על נכסי נפקדים, שהוא בעלים של כ-22% מהמקרקעין. יתר החלקים הינם בבעלות פרטית. כפי שנראה להלן, התגלעה מחלוקת בין הנתבעים 13-14 (שהם גם הנתבעים 16-17), אשר הינם יחד הבעלים של כ-9% , לבין התובעת ויתר הנתבעים.

4. השאלה העיקרית המונחת לפתחו של הבית המשפט בתיק זה היא האם יש לאפשר לבעלים של פחות מעשירית מהמקרקעין לכפות על יתר הבעלים את פירוק השיתוף בדרך של בניית בית משותף, וחלוקתו בין השותפים לפי חלקיהם במקרקעין.

התביעה

5. התובעת הינה הבעלים של 1/36 חלקים במקרקעין, דהיינו כ-3% מהם.

6. התובעת טוענת כי ניסיון לממש את זכויות הבנייה במגרש לטובת כלל השותפים לא צלח. בשל ריבוי השותפים, ובהתחשב בתכניות בנין עיר אשר חלות על המקרקעין, לא ניתן לחלק את המקרקעין בעין בין השותפים.

7. לפיכך, מבוקש להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר וחלוקת התמורה בין השותפים. לצורך ביצוע המכירה מבקשת התובעת למנות כונס נכסים.

ההגנה

8. הנתבעים השונים הגישו כתבי הגנה, ובהם טענות מטענות שונות.

9. בדיון שהתקיים ביום 9/1/13 נשאלו הנתבעים על ידי בית המשפט:

"מי מבין הנוכחים מבקש להצטרף לבקשת התובעת לפירוק השיתוף על דרך של מכירה של כלל המקרקעין למרבה במחיר, ובכך בעצם להפוך מנתבע בתביעה לתובע בתביעה לפירוק השיתוף במקרקעין. יובהר שבמקרה של קיום מכרז פומבי, אין מניעה שחלק מהבעלים כיום יגישו הצעות בעצמם או יצטרפו להצעות של אחרים, ואין מניעה שבמסגרת הצעות אלה ייערכו הסכמים מקדמיים בין המציעים, ובלבד שהמקרקעין יימכרו בשלמות, במסגרת מכרז פומבי."

10. לאחר חילופי דברים התברר שכל הנתבעים, למעט הנתבעים 13-14 (שהם גם הנתבעים 16-17), מצטרפים לבקשה, ומעוניינים בפירוק השיתוף בדרך של מכירה למרבה במחיר, כאמור לעיל.

11. רק הנתבעים 13-14, 16-17, (שיכונו להלן: "הנתבעים) עמדו בהתנגדותם לביצוע הפירוק בדרך האמורה. על עמדת נתבעים אלה חזר בא כוחם, עו"ד יוסף סמואל, במילים הבאות:

"פרטנו בכתב ההגנה את החלופות המועדפות עלינו, שהראשונה היא פירוק ע"י בניית המבנה, והשניה היא על דרך שיתבצע מכרז פנימי ומרשי הודיעו שהם מוכנים לרכוש את החלקים של אלה שלא רוצים להמשיך את השיתוף ביניהם. "

דיון

12. בטרם מתן פסק דין בעניין פירוק השיתוף ניתנה אפשרות לצדדים לטעון באשר לדרך הראויה לפירוק השיתוף במקרה זה.

13. הנתבעים טוענים כי יש לאפשר להם להוכיח שהשיתוף במקרקעין ניתן לפירוק בעין, וכי יש להעדיף פירוק של השיתוף בדרך של בניית בית משותף וחלוקתו בין השותפים, באופן שישמר את הזיקה שבין הבעלים למקרקעין. הנתבעים טוענים כי פירוק השיתוף בדרך זו יניב רווח ניכר לכל השותפים, וכי מכירת המקרקעין תגרום להוצאות מס ניכרות לתובעים ולבעלים נוספים. לחילופין, מבקשים התובעים לאפשר להם לרכוש את חלקיהם של השותפים שאינם מעוניינים לשמר את השיתוף במקרקעין.

14. התובעת טוענת שהנתבעים מבקשים לדחות את הקץ, ללא תועלת וללא תכלית. ריבוי השותפים, והתכניות החלות על המקרקעין מלמדים כי לא ניתן לחלקם בעין. אין בסיס לדרישת הנתבעים לבנות בית משותף על מנת שניתן יהיה לחלקו בעין בין השותפים. ההוראות בעניין חלוקת המקרקעין בדרך של רישום בית משותף חלות מקום בו עיקר המקרקעין הינו בית משותף. מכירת המקרקעין בשלמות למרבה במחיר, תוך מתן אפשרות לבעלים להשתתף בהגשת ההצעות תאפשר גם לנתבעים לרכוש את חלקיהם של הבעלים שאינם מעוניינים לקיים את השיתוף במקרקעין.

15. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים החלטתי לקבל את התביעה, כפי שהיא מוסכמת כיום על למעלה מ-90% מבעלי המקרקעין.

16. אמנם, אין חולק כי הדרך המועדפת על המחוקק הינה חלוקת המקרקעין בעין, ואין צורך להכביר דברים בעניין זה. ברם, פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקת המקרקעין בעין מותנה בשני תנאים:

א. שחלוקת המקרקעין בעין היא אפשרית;

ב. שחלוקת המקרקעין בעין לא תגרום הפסד ניכר לשותפים.

17. התנאי הראשון מתייחס לזיקה שבין דיני פירוק שיתוף במקרקעין לדיני התכנון והבניה. חלוקת מקרקעין בעין היא אפשרית מקום בו דיני התכנון והבניה מאפשרים חלוקה של המקרקעין ליחידות קטנות יותר שתיוחדנה לשותפים לפי חלקיהם במקרקעין. כשמדובר במגרש ריק, הרי שחלוקה בעין פירושה חלוקת המגרש לחלקות חדשות או לחלקות משנה שהבעלות בהן תיוחד לשותפים. כשמדובר בבניין הראוי להירשם כבית משותף, ובו יחידות שונות, הרי שחלוקה בעין פירושה רישום הבניין כבית משותף תוך רישום היחידות השונות בו כחלקות משנה, אשר תיוחדנה לבעלים השותפים במקרקעין לפי חלקיהם, ותוך ביצוע תשלומי איזון במידת הצורך. ניתן לומר שחלוקת בית משותף הוא מקרה פרטני של חלוקה בעין.

18. התנאי השני שחלוקה בעין לא תגרום הפסד ניכר לשותפים. הפסד ניכר לשותפים נגרם במקום בו ניתן באופן פורמאלי לחלק את המקרקעין בעין, אך ההנאה שיוכלו השותפים להפיק מהמקרקעין לאחר חלוקתם תהא נחותה באופן משמעותי מזו שניתן להפיק מהמקרקעין בשלמות.

19. בענייננו, שני התנאים הדרושים לצורך חלוקת המקרקעין בעין אינם מתקיימים.

20. על פי תכנית בנין ערים שחלה במקום לא ניתן לחלק את המגרש לחלקות קטנות לפי חלקם היחסי של השותפים במקרקעין. כך, למשל, חלקה היחסי של התובעת במקרקעין הוא 1/36 שהם 92 מ"ר מתוך שטח החלקה הכולל. נקל להבין, שמדובר בשטח שלא ניתן לייחד לתובעת מתוך כלל השטח, ואין צורך בהבאת ראיות לשם כך. אני מקבל את טענת התובעת, לפיה דרישת הנתבעים להורות על השלמת הליכים מקדמיים והגשת ראיות – אין בה דבר ולא נועדה אלא לדחות את הקץ.

21. זאת לדעת, בדיון שהתקיים ביום 9/9/12 מינה בית המשפט – בהסכמת הצדדים – שמאי מומחה מטעמו. חוות דעת הוגשה לתיק בית המשפט ובה תיאור מקיף של המקרקעין, ומצבם התכנוני. ברור לכל, כי לא ניתן לחלק את המקרקעין בעין במצבם הנוכחי, ועל כן אין צורך ואין תועלת בהבאת ראיות לעניין זה. יתר על כן, הנתבעים עצמם אין טוענים לחלוקת המקרקעין בפועל, במצבם, אלא לאחר בניית בית משותף שייבנה על המקרקעין. בעניין זה הכבירו הנתבעים ראיות על דבר העדיפות שיש לחלוקה בעין בדרך של רישום בית משותף על פני חלוקה בדרך של מכירה. דא עקא, בצדק טענה התובעת כי האמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין מתייחס למקרה בו "היה עיקר המקרקעין המשותפים בית ראוי להירשם כבית משותף...". תכלית דיני פירוק שיתוף במקרקעין היא להפריד בין הדבקים, ולא לקשור אותם בהתחייבויות הדדיות חדשות. הכל יודעים כי בניית בית משותף כרוכה בהתחייבויות הדדיות רבות, והיא מצריכה שיתוף פעולה הדוק וממושך. לטעמי, אין בסיס בדין להורות על פירוק מקרקעין מסוג מגרש ריק בדרך של מתן הוראות לבניית בית משותף אשר יחולק לאחר מכן בין השותפים. פירוק שיתוף בדרך זו, מנוגד לעקרונות היסוד של דיני פירוק השיתוף במקרקעין, באשר הוא מחייב את המשך השיתוף עד להשלמת בניית הבית המשותף וביתר שאת.

22. זאת ועוד, לא בכדי הזכרתי בתחילה כי בין השותפים במקרקעין מצויים עיריית תל אביב והאפוטרופוס על נכסי נפקדים, המחזיקים יחד בכ-30% מזכויות הבעלות במקרקעין. גופים ציבוריים אלה, ודאי אינם מעוניינים ואינם ערוכים להיכנס להרפתקה של בניית בניין שכל תכליתו היא מימוש המקרקעין לאחר השלמת הבנייה. ואכן, ב"כ העירייה, וב"כ האפוטרופוס על נכסי נפקדים הבהירו כי עמדתם היא שיש לפרק את השיתוף בדרך של מכירה במכרז פומבי.

23. למעלה מן הצורך, אציין כי גם לו היה ניתן לחלק את המקרקעין באופן פורמאלי בין השותפים, הרי שחלוקת המקרקעין למקטעי קרקע קטנים, כגון אותם 92 מ"ר שיישארו לתובעת, תגרום לחוסר אפשרות ליהנות מהמקרקעין, ובכך תגרום הפסד ניכר לשותפים. הדבר ברור גם לנתבעים ועל כן הם מבקשים לבנות תחילה את הבית המשותף שניתן לבנות על המקרקעין.

24. התוצאה היא שלא ניתן, במקרה זה, להורות על חלוקת המקרקעין בעין, ואין מנוס מפירוק השיתוף בדרך של מכירה.

25. אשר לרצונם של הנתבעים לרכוש את חלקיהם של השותפים שאינם מעוניינים בהמשך השיתוף –

ראשית, השותפים שאינם מעוניינים כיום בהמשך השיתוף הינם הבעלים של כ-90% מהמקרקעין, והם כל הבעלים למעט הנתבעים. ממילא, לא ניתן לדבר עוד על רכישת חלקה של התובעת בלבד על ידי הנתבעים.

שנית, בהינתן העובדה שאין מנוס ממכירת המקרקעין, הרי הבעלים שזיקתם למקרקעין בפועל חשובה להם יותר מן השיקולים הכלכליים שביסוד העניין, יוכלו לשפר את הצעותיהם במסגרת התמחרות שתתקיים בין המציעים השונים, ובכך יבטיחו את רכישת יתר הזכויות בקרקע ואת המשך הזיקה למקרקעין. לשון אחרת, המנגנון עליו הסכימו התובעת ויתר הנתבעים (למעט הנתבעים 13-14) מאפשר לכל אחד מהשותפים להשתתף בהליכים לרכישת מלוא הזכויות בקרקע, ואם יזכה במכרז יוכל לשמר את זיקתו למקרקעין בפועל.

סוף דבר

26. אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם למרבה במחיר, לאחר קיום מכרז פומבי והתמחרות. בקביעת המחיר המינימאלי עבור המקרקעין תובא בחשבון הערכת שווי המקרקעין על פי חוות דעת המומחה שבתיק בית המשפט.

כפי שציינתי בהצעה שהתקבלה על דעת רוב הצדדים בדיון, "אין מניעה שחלק מהבעלים כיום יגישו הצעות בעצמם או יצטרפו להצעות של אחרים, ואין מניעה שבמסגרת הצעות אלה ייערכו הסכמים מקדמיים בין המציעים, ובלבד שהמקרקעין יימכרו בשלמות, במסגרת מכרז פומבי."

27. אני ממנה ככונס נכסים לצורך ביצוע המכירה את עו"ד יורם וסרצוג. הליכי הכינוס יסתיימו רק לאחר רישום המקרקעין על שם הקונה על ידי כונס הנכסים, וחלוקת התמורה בין השותפים. עו"ד וסרצוג לא יתחיל בעבודתו בטרם יאושר שכרו ככונס – מראש. לצורך קביעת שכר הכונס ימציא עו"ד וסרצוג בקשה בעניין זה והיא תועבר לתגובת הצדדים, אשר תומצא תוך 14 יום מקבלת הבקשה. לבקשה יצרף עו"ד וסרצוג גם התחייבות אישית של כונס נכסים בנוסח המקובל. במידת האפשר יצרף עו"ד וסרצוג הסכמות של הצדדים לשכר המבוקש. בכל מקרה, השכר ישולם מתוך קופת הכינוס, כך שהצדדים ישאו בו על פי חלקם היחסי במקרקעין.

הוצאות

28. בהתחשב בתוצאה דלעיל, ישלמו הנתבעים 13-14 לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 5,000 ₪.

התשלום ישולם תוך 30 יום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.

ניתן היום, כ"ב ניסן תשע"ג, 02 אפריל 2013, בהעדר הצדדים.