לפניי בקשה של עיריית תל אביב לביטול התמחרות שקיים כונס הנכסים ביום 30/7/13 לצורך פירוק שיתוף במקרקעין על דרך של מכירתם למרבה במחיר (בקשה מס' 35), ומנגד בקשה של כונס הנכסים לאשר את מכירת המקרקעין לזוכים בהתמחרות (בקשה מס' 37).

המדינה, אף היא בעלת זכויות במקרקעין, וכן 3 מבעלי הזכויות במקרקעין הצטרפו לבקשת העירייה לביטול ההתמחרות.

כונס הנכסים לא נקט עמדה ביחס לבקשה לביטול ההתמחרות, אך ראה לנכון להציג לפני בית המשפט עובדות שמצאן רלוונטיות לצורך מתן החלטה בבקשה (תגובה מיום 4/8/13).

המציעים שהצעתם זכתה בהתמחרות מתנגדים, כצפוי, לביטול ההתמחרות, וטוענים כי לא נפל בה כל פגם. לשיטתם, אין כל ביטחון שהעמדת המקרקעין למכרז נוסף תביא למכירתם במחיר גבוה מזה שהושג בהתמחרות האחרונה. לעמדה זו הצטרפו חלק מבעלי הזכויות במקרקעין, אשר מבקשים אף הם לדחות את הבקשה לביטול ההתמחרות, ולאשר את המכר.

טענתה המרכזית של העירייה היא שכונס הנכסים לא הותיר שהות מספקת למציעים להיערך להגשת הצעות במכרז. ההזמנה להציע הצעות פורסמה בעיתון גלובס ביום 17/7/13 ואילו ההתמחרות נקבעה ליום 30/7/13. בנוסף, הפער שבין סכומי הזכייה בהתמחרות הראשונה שלאחריה נכרת הסכם (שבוטל בסופו של יום), לסכום הזכייה בהתמחרות השנייה, מעלה תמיהות לגבי כשרות הליכי המכר, ומצדיק עריכת מכרז נוסף שיתנהל בשקיפות מרבית ותוך שיתוף פעולה עם בעלי המקרקעין. העיריה טוענת שיש ליתן משקל ראוי לעובדה שהיא ובעלי המקרקעין השותפים לעמדתה הם בעלים של כ-43% מהמקרקעין.

כונס הנכסים מצביע על כך שמרכיב הזמן אינו משמעותי הואיל ומדובר בעסקה הידועה למעורבים בתחום הנדל"ן בתל אביב מזה זמן רב. ההצעות שהוגשו התכנסו למחיר שקרוב יותר למחיר הריאלי של המקרקעין בהתייחס להצעות שהוגשו במכרז הראשון. ההצעה הזוכה עולה על הסכום הנקוב בהערכת השמאי בסכום של כ-6,000,000 ₪.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים החלטתי לקבל את בקשת העירייה ולהורות על ביטול ההתמחרות ועריכת מכרז חדש. ממילא, נדחית בקשת כונס הנכסים לאישור המכר.

השיקול המכריע בעיניי הוא העובדה שהבעלים של 43% מהזכויות במקרקעין, ובהן העיריה והמדינה שהן יחד הבעלים של כ-30% מהמקרקעין מתנגדים לאישור המכר ומבקשים לקיים מכרז נוסף, בשעה שכל השותפים במקרקעין אשר ביקשו לדחות את הבקשה ולאשר את המכר נמצאו שותפים להצעה הזוכה. זאת לדעת, עובדה זו לא נזכרה בתגובתו של אף אחד מהשותפים במקרקעין, ואלמלא ביקשה העירייה את רשימת המשקיעים השותפים להצעה הזוכה לא היה בית המשפט יודע על קשר שיש בין עמדת הבעלים השונים לעובדה שאותם בעלים הם חלק מן השותפים להצעה הזוכה.

התנהלות זו של המשיבים, אין בה רק טעם לפגם, אלא שהיא משליכה על השיקולים לגופו של עניין. ובמה דברים אמורים?! – אין חולק כי מטרת ההליך של מכירת המקרקעין במכרז למרבה במחיר היא השאת תמורה מרבית עבור המקרקעין. נקל להבין גם שמטרת השותפים במקרקעין שהם שותפים גם להצעה הזוכה היא הפוכה, לאמור, רכישת המקרקעין (וליתר דיוק, רכישת יתרת הזכויות במקרקעין) כנגד השקעה נמוכה ככל האפשר. כזכור, טענה מרכזית של המציעים בהצעה הזוכה הייתה שאין כל ביטחון שעריכת מכרז חדש תביא להשאת המחיר, ויש חשש שהמחיר שיוצא במכרז נוסף יהיה נמוך מזה שהושג בהתמחרות מושא הבקשה. אפס, אם נכונה הנחה טענה זו הרי שהנפגעים ממנה יהיו רק השותפים המבקשים את ביטול ההתמחרות, שכן השותפים האחרים (או רובם) אשר משתתפים בהגשת הצעות רכישה מקווים לרכוש את המקרקעין (או יתרת הזכויות בהם) בסכום נמוך ככל האפשר. עבור שותפים אלה, קיומו של מכרז חדש מהווה סיכוי לרכישת יתרת המקרקעין בסכום נמוך מזה שנדרשו להשקיע בהתמחרות הנוכחית.

זאת ועוד, למרות ההיגיון הרב שבטענות כונס הנכסים נראית בעיניי עמדת העיריה והמדינה, לפיה יש לקיים את המכרז בלוח זמנים סביר, תוך שקיפות מלאה ומתן מידע מלא לבעלי המקרקעין. ככל שלוח הזמנים במכרז האחרון הושפע מן האמור בהחלטתי מיום 14/7/13, לפיה התבקש כונס הנכסים לפרסם מכרז חדש בהקדם, צר לי אם הובנתי שלא כהלכה כאילו אני מבקש לקיים את הליכי המכר בחפזה. הכוונה הייתה לפרסום מכרז חדש בהקדם, תוך שמירה על לוח זמנים סביר ומקובל באשר להמשך הליכי המכר.

סוף דבר, אני דוחה את הבקשה לאישור המכר ומורה לבטל את הליכי התמחרות מיום 30/7/13.

איני רואה מקום להיעתר לבקשה הכלולה בתגובת המשיבות 8 להורות על פרסום מכרז במחיר מינימום שלא יפחת ממחיר ההצעה הנמוכה שהוגשה במכרז הראשון. מחיר המינימום הוא המחיר שנקבע בחוות דעת השמאי.

כונס הנכסים מתבקש לשוב ולפרסם מכרז בשני עיתונים כלכליים ובאמצעים מקובלים אחרים. כונס הנכסים יעדכן את השותפים במקרקעין בכל שלב בהליך המכר, ויזמין אותם להשתתף בהתמחרות. בתנאי המכרז יובהר כי לא תתקבל הצעה לרכישת המקרקעין בנאמנות מבלי שתצורף לה רשימת הנהנים, אשר תועבר לידיעת בעלי המקרקעין ולידיעת המציעים האחרים.

הואיל ונשמעה טענה לפיה השתתפות חלק מהשותפים בהצעה הזוכה, באופן שבו נעשו הדברים בהתמחרות האחרונה, עומדת בניגוד לפסק הדין המורה על מכירת המקרקעין בשלמות, אני מבקש להסיר ספק ולהבהיר ששותפים במקרקעין אשר משתתפים בהגשת הצעה אינם מחויבים למכור את חלקם במקרקעין ולרכוש אותו מחדש במסגרת המכרז. כל עוד מוצעים המקרקעין למכירה בשלימות אין כל פגם בכך שההצעה הזוכה תכלול מציעים שהם שותפים במקרקעין כיום, ובהתאם לכך הסכום שישולם בפועל יהיה לפי חלקם היחסי של השותפים שאינם משתתפים בהצעה הזוכה.

ניתנה היום, כ"ח אלול תשע"ג, 03 ספטמבר 2013, בהעדר הצדדים.