ע"י ב"כ עוה"ד נחום הרפז

מבוא

1. התובעת מבקשת צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים למנוע מהדיירים השוכרים את דירתה ו/או מי מטעמם ו/או מכל טכנאי של חברת גז, להחליף מעת לעת את בלוני הגז ולבדוק תקינותם לרבות הצנרת המובילה לדירה.
2. הנתבעים סרבו לכך בטענה כי אין לדיירים זכות לגשת לחצר, גם לא לצורך החלפת בלוני הגז, וזאת בהתאם להסכם שיתוף שנחתם בין התובעת לאחיה (יצחק וחיים). ליעקב מזרחי אין כל חלק במקרקעין הנ"ל, הוא אינו מתגורר במקום, אולם הוא הרוח החיה מאחורי הצבת המכשולים בחצר, במקום בו מוצבים בלוני הגז, ומניעת גישה לטכנאי הגז ולכן מבוקש צו מניעה קבוע גם לגביו.
3. בשנת 1981 התובעת ושני אחיה ירשו מהוריהם את הבעלות על שתי חלקות קרקע צמודות ועליהם מבנים ברח' בצלאל 59 בירושלים (חלקות 91 ו-101 בגוש 30108). ב- 1989 הוגשה תביעה ע"י התובעת נגד שני אחיה וזו הסתיימה בהסכם פשרה שהסדיר את חלוקת יחידות הדיור ביניהם. (נספח א' לכתב התביעה, להלן: "הסכם השיתוף"). יובהר כי בלשכת רישום מקרקעין זכויות האחים הם 1/3 כל אחד, על כל המקרקעין, הדירות במבנים אינן רשומות כבית משותף, אולם הסכם השיתוף נרשם כהערה על הנכס (נסח – ת/6).

המחלוקת

1. המחלוקת הגלויה בתיק זה נעה סביב פרשנות הסכם השיתוף. על פי ההסכם "ג-לשוכרים שישכרו מושכרים מהצדדים במקרקעין לא תנתן כל זכות שמוש בחצר למעט גישה הכרחית לחלק ששכרו, אם אין גישה אחרת. מוסכם כי הכניסה לשוכר שישכיר את דירה 6 (שלא יהיה מבני משפחת שטרוזמן) תהיה תמיד מרח' בצלאל בלבד." דירה 6 שייכת לתובעת ומושכרת עשרות שנים, גם במועד החתימה על הסכם השיתוף, אם כי צריך לציין שבאותה עת החלקה היתה גדולה יותר, ב- 1997 העיריה הפקיעה חלק ממנה לצורכי הרחבת הכביש ברח' בצלאל וכתוצאה מכך נלקחה חצר קטנה שפנתה לרח' בצלאל ואשר מיכלי הגז של דירה 6 היו מותקנים שם.
2. המחלוקת הסמויה מן העין נוגעת לטענות הנתבעים לגבי זכויות התובעת במקרקעין, האם הם נותרו כשהיו, דהיינו 1/3 לכל אח, או שמא השתנו בעקבות ההפקעה.

טענות הצדדים

1. הנתבע טוען כי הצבת בלוני הגז בחצר מהווה שימוש המנוגד להסכם השיתוף, אין הכרח לגשת לחצר, כיוון שהתובעת יכולה להעביר את בלוני הגז לתוך דירתה, במרפסת בקומה השניה או להורות לשוכרים להשתמש בכיריים חשמליות בלבד, כפי שעשו חלק מהשוכרים הקודמים.
2. התובעת טוענת כי מכוח זכויות הבעלות שלה במקרקעין, קיימת לה זכות שימוש בחצר, לרבות אלו הבאים מכוחה. היא מסכימה כי על פי הסכם השיתוף נמנעת כניסת הדיירים לדירה 6 דרך המדרגות בחצר ומניעה זו מתקיימת על ידם, אולם בלוני הגז שהוצבו לפני שנים הם חלק בלתי נפרד מדירתה והנגישות אליהם פעם בכמה חודשים הכרחית שתבוצע דרך החצר.
3. כדי להבהיר עד כמה המחלוקת בין הצדדים טפלה ותפלה, אפנה למוסכם בין הצדדים, לפיו לו התובעת בעצמה או מי מבני משפחת שטרוזמן היו גרים בדירה 6, כי אז היה מתאפשר לטכנאי הגז להחליף בלונים, אולם היות שגרים בדירה שוכרים, אותה פעולה ע"י אותו איש מקצוע נמנעת – זו הפרשנות שמבקשים הנתבע 2 האחיין על הסכם השיתוף בין אביו לדודיו. אין גם חולק שבלוני הגז מוצבים במקומם הנוכחי לפחות משנת 2004, בתצהירו של הנתבע הוא טוען שהיתה צריכת גז מועטה לסירוגין, וכי בשנת 2011 השוכרים הבטיחו לא להשתמש יותר בגז, עד אשר הגיע מועד החלפת הגז ב-2013 נשוא תביעה זו.
4. יודגש עוד כי שני האחים בעלי הזכויות במקרקעין כלל לא התייצבו לדיון ולא העידו. יצחק גר בכלל במבנה השני, בקומה השניה, הבלונים אינם קרובים למדרגות המובילים לדירתו, כי אם למחסן שהופקע והוחזר לו, בתו אפרת שמתגוררת בדירה שמתחתיו אף היא לא הגיעה להעיד, כאשר היא ואביה משתמשים בבלוני גז המותקנים בצמוד למבנה, ואיש לא ביקש מהם להשתמש בכיריים חשמליות או להעלות את הבלונים למרפסת דירתם. מן הסתם "פרטיותם" מופרת מפעם לפעם, עת טכנאי הגז מגיע ומחליף בלון, אולם כשטכנאי הגז מגיע בשליחות הדיירים השוכרים – "ייהרג ובל יעבור".
5. על המניע האמיתי של הנתבעים, ניתן ללמוד מסעיפים 18 ואילך לתצהירו של נתבע 2, שם "יצא המרצע מן השק". לטענת הנתבע התובעת מכרה חלקים מהרכוש המשותף לעיריה מבלי לשתף את אביו בחלק המגיע לו ועל כן אין התובעת בעלים עוד של 1/3 מהרכוש המשותף. בסעיף 29 ו-ס' 34 הדברים נאמרו במפורש: "לא נותרו לתובעת זכויות כלשהן בחצר ועל כן דין תביעתה להידחות". "ואין היא רשאית על כן להציב בה מתקנים כלשהם לצורך שימוש בדירתה, לרבות מתקני הגז נשוא התביעה".

דיון והכרעה

זכויות התובעת במקרקעין

1. ניזכר בעקרונות יסוד בדיני המקרקעין, כאמור בחוק המקרקעין תשכ"ט -1969 בטרם ניישמם על המחלוקת בין הצדדים:

• "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם". (ס' 2 לחוק)
• "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". (ס' 27 לחוק)
• "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן - הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר" (ס' 29 א' לחוק).
• באין קביעה אחרת בהסכם "רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר" (סע' 31 א לחוק).
• עסקה במקרקעין טעונה רישום (ס' 7 לחוק). הרישום בלשכת רישום מקרקעין הוא קונסטיטוטיבי ולא דקלרטיבי.

מן הכלל אל הפרט

1. על פי נסחי הרישום בלשכת מקרקעין (ת/5 ו-ת/6), לתובעת 1/3 במקרקעין בשתי החלקות 91 ו-101 בגוש 30108, בדיוק כמו אחיה יצחק וחיים מזרחי. הבעלות של התובעת מתפשטת בכל אתר ואתר במקרקעין, לרבות החצר. הסכם השיתוף שנרשם (נספח א'1 לתצהיר התובעת), כוחו יפה כלפי כולי עלמא, ואף ההסכמים שהעיריה חתמה עם התובעת ועם יצחק מזרחי, בעת שהפקיעה ולאחר מכן כשמכרה חזרה את המחסן ליצחק מזרחי, כפופים לאותו הסכם שיתוף והדבר נרשם גם במפורש באותם הסכמים, ולכן הטענה כי ההסכמים עם העיריה שינו את מצב הזכויות של התובעת במקרקעין, דינה להידחות.

פרשנות הסכם השיתוף

1. אין מחלוקת כי מטרת סעיף ג' להסכם השיתוף הוא לשמור על פרטיות משפחת מזרחי ומשפחת שטרוזמן לדורותיה, כל עוד הם מתגוררים במקום. לא שוכנעתי כי החלפת בלוני גז אחת לשלושה ארבעה חודשים מהווה פגיעה בפרטיות האחים מזרחי ובוודאי שאינה פוגעת בזו של האחיין שכלל לא גר במקום. לו היו בלוני הגז מותקנים ערב ההסכם, במקום שהם מוצבים כיום, היה קורה אחת מהשתיים: או שהיתה הרשאה ספציפית לכניסה לחצר לשוכרים, לצורך תחזוקת הבלונים והחלפתם, או שהיתה נשמרת השתיקה בענין.
2. היות שהסכם השיתוף בין הצדדים אינו מפרט דבר בנוגע לבלוני הגז ניתן להחיל על הצדדים האמור בסעיף 31 א' לחוק, דהיינו – התובעת רשאית לעשות שימוש סביר ובלבד שלא תמנע שימוש כזה משותף אחר והיות שהוכח בפני בתמונות (ת/4 תמונות 8 ו-9), כי יתר השותפים במקרקעין משתמשים בבלוני גז והציבו אותם בחצר, לא ניתן למנוע מהתובעת הצבת בלוני גז, בהיותם שימוש סביר במקרקעין בדומה ליתר שותפיה. מי שדורש ממחזיק במקרקעין להשתמש בכיריים חשמליות, צריך לדרוש זאת קודם כל מעצמו ואח"כ להעביר החלטה כזו ברוב בעלי המקרקעין (ס' 30 לחוק).
3. שותפיה של התובעת למקרקעין לא התנגדו להעתקת בלוני הגז מחזית הבנין לתוך החצר. טענת הנתבע כי הדבר נעשה בהיחבא לא מתקבלת על הדעת ולא הוכחה בפני. העובדה שבלוני הגז מוצבים במקומם הנוכחי לפחות משנת 2004, כעולה מתדפיס חב' אמישראגז (ת/3), מבלי שמי מהשותפים יתנגד לכך, מהווה אף היא אסמכתא להסכמה ולסבירות שבעצם הצבתם. יצוין כי באישור אמישראגז (ת/2) מצוין מועד הקמת צרכן 26/10/97, בשנה שבה הפקיעה העיריה את החצר בחזית, היכן שהונחו בלוני הגז קודם לכן, ולכן יש רגליים לטענת התובעת כי הבלונים הועתקו למיקומם הנוכחי כבר אז.
4. בניגוד לטענת ב"כ הנתבעים איני סבורה שיש משמעות בענין צו המניעה הקבוע לשאלה האם הבלונים הוצבו במקומם הנוכחי בשנת 1997 או בשנת 2004, די לי בכך שהם קיימים שם מזה למעלה מ-9 שנים, בטרם נמנע השימוש בהם בצורה כה בוטה על ידי הנתבע.
5. הטענה כי השימוש בבלונים הואץ בשנים האחרונות היא קטנונית וטורדנית, בהתחשב בכך שגם כאשר נעשה שימוש רציף בגז בישול, החלפת הבלונים מתרחשת אחת למספר חודשים והפגיעה בפרטיות אורכת כ-5 דקות בכל פעם. אין לי ספק שכניסתו של טכנאי גז, או יתר אנשי מקצוע כמו אינסטלטור, טכנאי מזגנים ועוד, לא עברה במחשבותיהם של השותפים במקרקעין בעת שניסחו הסכם השיתוף, הכוונה היתה למנוע כניסה ויציאה של השוכרים דרך החצר או שהות בה, וזה כאמור נמנע מהם במפורש בהסכם.
6. משהועלו בתצהירו של הנתבע טענות לענין שינוי זכויותיה של התובעת במקרקעין, התבהרה לי מנגד עקשנותה של התובעת, שאף היא לא מתגוררת במקום, למנוע שינוי ה"סטטוס קוו" המשקף את זכויות הבעלות והשימוש במקרקעין על ידי מי מטעמה. השוכרים אינם צד לסכסוך בין הצדדים ואני משערת שהם לא יחליפו בלוני גז כל שבוע, רק כדי להטריד את מנוחת הנתבע 1, ונזכיר שהליך זה אף הוא לא הטריד את מנוחתו, שעה שבחר שלא להגיע ולהעיד, הימנעות זו, בלא הסבר סביר, יש בה כדי לפגום בטענות הנתבע 2 ולחזק תביעת התובעת.

לסיכום

1. אני מורה על צו קבוע, לפיו נאסר על הנתבעים או מי מטעמם להפריע, או להערים מכשולים פיזיים בדרכו של טכנאי חב' הגז לבלוני הגז של דירה 6 השייכת לתובעת. טכנאי הגז יכול שיהיה מלווה על ידי מי מהשוכרים והדבר לא ייחשב להפרת הסכם השיתוף ע"י התובעת. טכנאי הגז רשאי להחליף הבלונים ולבצע פעולות תחזוקה ובדיקה ככל שיהיה צורך בכך.
2. אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות משפט בסך 10,000 ₪. הסכום ישולם בעשרה תשלומים שנתיים שווים, בראשון לחודש ינואר של כל שנה. על אף האמור, סכום הוצאות זה יכול ויופחת עד למחצית, אם הנתבעים יקיימו הצו. בחלוף כל שנה בה לא התקבלה בקשה על פי פקודת בזיון בית המשפט, דהיינו הנתבעים קיימו את צו המניעה הקבוע, יופחת סך של 1,000 ₪ מסכום ההוצאות שפסקתי.

ניתן היום, כ"ו אדר א' תשע"ו, 06 מרץ 2016, בהעדר הצדדים.