בשם התובעים: עו"ד משה כהן

בשם הנתבעים 5-1: עו"ד יוסף בן דור

בשם הנתבעים 9-7: עו"ד שלומית סלע

א. התביעה וההליכים שבעקבותיה

1. עניינו של פסק דין זה בתביעה הנדונה על יסוד כתב תביעה מתוקן, שהוגש ב-15.3.16 לאחר מהלכים שונים, אשר גם יתרו את הצורך להתייחס בנפרד להודעות לצדדים שלישיים ורביעיים שקדמו לו.

2. ההליכים סובבים סביב דירה הממוקמת בקומה השניה (האמצעית) של בית משותף המצוי ברחוב מקור חיים 18 בירושלים, בחלקה 7 של גוש 30141.

3. לטענת התובעים, הם רכשו את הדירה מן הנתבע 1 לפני שנים רבות (ב-9.6.93) והוא לא מילא עד עתה את התחייבותו לרשום את הזכויות בה על שמם.

4. בהמשך למצוין לעיל עותרים התובעים (בסעיף 33 לכתב התביעה המתוקן) כי בית המשפט יצהיר ויורה כדלקמן:

"33.1. כי יירשם בית משותף בהתאם למסמכים שצורפו כנספח יב לעיל [שאותם הכינו מיוחס לרישום והמקובלים על התובעים, כמצוין בסעיף 23 של כתב התביעה המתוקן ולהלן בסעיף 8 של פסק דין זה – ר.י.];

33.2. לאחר רישום הבית המשותף תרשם הדירה על שם התובעים מבלי שישלמו לפריג' את הסכום הנוסף.

33.3. למנות את עו"ד רמי ארטמן לבצע את רישום הבית המשותף, וזאת על חשבונם של הקונים [הנתבעים 6-1, כמצוין בסעיף 4 של כתב התביעה המתוקן – ר.י.] (ביחד ולחוד);

33.4 לשם ביצוע האמור, מתבקש בית המשפט הנכבד להכריע בכל המחלוקות שנתגלעו ו/או יתגלעו בין הצדדים;

33.5 ליתן כל צו ו/או סעד אחר ככל שיראה לו צודק ונכון בנסיבות העניין;

33.6 לחייב את פריג' לשאת בכל הוצאות התובעים בגין תובענה זו ובכלל זה, לרבות שכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק, כאשר כל הסכומים נושאים הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל".

בנוסף לכל הנ"ל מבקשים התובעים (בסעיף 34 שם) להתיר להם פיצול סעדים בנוגע לסעדים נוספים הצומחים מעילת התביעה, כדי שיהיו רשאים "לתבוע מפריג' במסגרת תובענה נוספת פיצויים בגין כל נזק ממשי שנגרם וממשיך להיגרם להם ואשר יוכח במועד מאוחר יותר עת יתגבש גובהו".

5. התובעים רכשו את הדירה מן הנתבע 1 ולימים נקבע בהליך בוררות (שבא לעולם בעקבות תובענה בה"פ (מח', י-ם) 365/93, שהגישו התובעים נגד הנתבע 1) כי הנתבע 1 הפר את התחייבותו בהסכם וכי עליו להסדיר את רישום הזכויות בדירה על שם התובעים (פסק בוררות מ-4.4.12, שאושר ע"י בית משפט זה (כב' הרשם) בפסק דין מ-5.6.12 בהפ"ב 8421-04-12 ושצורף כנספח י"א לכתב התביעה המתוקן).

6. העניינים בתיק דנן סבוכים, בשל כך שלרכישה הנ"ל קדמה עסקת קומבינציה לפי הסכם מ-4.10.91, שבעקבותיו נכרת באותו מועד גם הסכם בין הנתבע 1, ברכה פריג' (שנפטרה ב-25.1.11 ושהנתבעים 5-2 הם יורשיה) והנתבעת 6 (להלן: יחדיו) לבין הנתבעים 9-7 (להלן יכונו יחד: מיוחס). לפי הסכם זה, בתמורה לביצוע בניה ע"י הראשונים הם יהיו זכאים לדירה שהאחרונים הם הבעלים הרשומים שלה. זו הדירה שנמכרה לתובעים ושעליה סובבת התביעה (כנ"ל בסעיפים 3-2).

7. הנתבעים השונים מסכימים כי יש לפעול לרישום הבית המשותף. עם זאת, לכל קבוצת נתבעים יש טענות משלה בקשר לכך.

הנתבעים 5-1 טוענים כי לנוכח מכלול השתלשלות העניינים, אין להעניק לתובעים את הסעדים המבוקשים. לטענתם, בהינתן המחלוקות בעניין זכויות הבניה וחובות כספיים של התובעים להם, התובעים אינם זכאים לכך שהרישום יהיה בהתאם לטענותיהם.

הנתבעים 9-7 טוענים כי הנתבעים 5-1 לא היו רשאים להעביר את זכויותיהם וכי העברת הזכויות מהם לתובעים היא בניגוד להסכם הקומבינציה הנ"ל. מכל מקום, הם טוענים כי רק לאחר שהנתבעים 6-1 יעמדו בהתחייבויות כלפיהם, תחול עליהם חובה לרשום את הזכויות על שם הנתבעים 5-1, רישום שיוכל להוביל לכך שהזכויות בדירה הנדונה תירשמנה על שם התובעים.

8. בשלב מסוים של ההליכים (ב-8.2.16) הוגש מסמך שכותרתו "הודעה על הסכמות חלקיות" והוא כולל הסכמות שונות בין התובעים לבין מיוחס. אותן הסכמות קיבלו תוקף של החלטה ביחסים שבין התובעים לבין מיוחס (ראו ההחלטה מ-8.2.16).

9. בשלבים שונים של ההליכים נעשו מאמצים מרובים במגמה להגיע לפשרה כוללת והומלץ גם לפנות לגישור. דא עקא, שלא הושגה פשרה ולא הייתה הסכמה הדדית בדבר גישור.

10. בהמשך לכל האמור הוגשו ראיות ולאחר הגשתן הוסכם כי פסק הדין יינתן על יסוד סיכומים שיתייחסו למכלול החומר שבתיק, תוך שאין בוויתור ההדדי על החקירות כדי להוסיף על זכויות מי מהצדדים או לגרוע מהן. לעניין הסיכומים נקבעה מתכונת מדורגת בת ארבעה שלבים, המאפשרת לכל צד להעלות טענותיו ולהתייחס לטענות שמנגד (ראו ההחלטה מ-17.11.16).

11. לאחר שנשלמה הגשת הסיכומים במתכונת האמורה (לאחר ארכות שונות), הוכשרה הקרקע להכרעה במה שעל הפרק.

ב. תוצאה סופית בקליפת אגוז

12. לאחר שקילת המכלול, הגעתי לתוצאה המורכבת הבאה:

א. יש לבצע רישום של הבית המשותף.

ב. לצורך הרישום ימונה כונס נכסים נייטרלי, שמימון שכרו יתחלק לשני חלקים שווים בין קבוצת פריג' לקבוצת מיוחס.

ג. הרישום יבוצע באופן שדירה 4 בתשריט תירשם ע"ש התובעים; דירות 2 ו-6 תירשמנה ע"ש פריג' ודירות 1, 3 ו-5 ע"ש מיוחס.

ד. הצמדת הגג וזכויות הבניה בו תבוצע בהתאם למה שנקבע בהסכם הקומבינציה, דהיינו בהתאם לשטח היחסי של הדירות בקומה השלישית. בהינתן ששטח דירת פריג' שם הוא 90 מ"ר ושטח דירת מיוחס – 75 מ"ר, החלקים היחסיים יהיו 55.4% לפריג' ו-44.6% למיוחס.

ה. בסמוך לרישום יהיה על זיגדון לשלם לפריג' סכום של 60,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה ממועד פסק הבוררות (4.4.12, כנ"ל בסעיף 5).

ו. התקנון שיירשם יהיה התקנון המצוי, בכפוף להסכמות בהסכם הקומבינציה הסוטות ממנו (כגון זו שבסעיף 13 לאותו הסכם, העשויה להוות סטיה כנ"ל).

ז. במסגרת פסק דין זה אין להכריע במערכת היחסים הכספית בין פריג' למיוחס. מה שנקבע בפסק דין זה בעניין הרישום אינו מותנה בדבר מה הקשור לכך ובכל הנוגע לנושא זה ניתן להגיש תובענות עתידיות ושמורות לצדדים כל הזכויות והטענות.

ח. ניתן לתובעים היתר לפיצול סעדים, בהתאם למצוין בסיפא של סעיף 4 דלעיל.

13. מכיוון שבהסכמה הדיונית (הנ"ל בסעיף 10) לא הוסכם שפסק הדין יינתן לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, אוסיף את שייאמר להלן לגבי מה שביסוד פסק דין זה.

ג. הבסיס לתוצאה

14. לתוצאה דלעיל הגעתי על יסוד שילובם של הנימוקים והשיקולים הבאים:

א. התמונה הכוללת היא שפריג' ויחדיו ביצעו את חלקם עפ"י הסכם הקומבינציה. הם בנו את שנדרשו לבנות ומסרו למיוחס את הדירות המיועדות להם. פריג' גם פעלו בהתאם להסכם עם התובעים בכך שמסרו לתובעים את החזקה בדירה שמכרו להם והתובעים מחזיקים ומשתמשים בה מזה שנים רבות.

ב. העיכוב ברישום בכלל וע"ש התובעים בפרט נבע מהתנהלותם של מיוחס, אשר – ביודעם כי לצורך הרישום נדרש שיתוף פעולה של כל בעלי הדירות – החזיקו את פריג' וכפועל יוצא מכך גם את התובעים כ"בני ערובה". זאת לצורך מיצוי זכויות שהם טוענים שקיימות להם כלפי פריג' (ושלא תבעו בגינן במסגרת ההליכים דנן או במסגרת אחרת).

ג. לעניין רישום ההצמדות של הגג יש לפעול לפי מה שנקבע בסעיף 12(ד) לעיל, התואם את שנקבע בסעיף 12(א) להסכם הקומבינציה. שם נקבע כי "הגג העליון יוצמד לדירות הגג (במידת האפשר) לחלקיהם היחסיים של דירות אלו". בהינתן התמונה הכוללת וכל השתלשלות הענייניים ובכלל, אין הצדקה לקבוע כי בנוגע לזכויות הבניה על הגג תחול חלוקה שונה. חיזוק לכך מצוי במה שנקבע בסעיפים 5-4 לנספח א' של הסכם הקומבינציה, שיש בו זיקה בין השטחים לבין זכויות הבניה. אין כל הצדקה לפעול כפי שמיוחס טוענים וכעולה מהתשריט המוצע ע"י התובעים וע"י מיוחס (המצורף לכתב התביעה המתוקן) ולהצמיד למיוחס את כל הגג (מכח מחסן שהם מנסים לייחס לו מעמד של דירה שביעית בבנין). טענתם המשותפת הנ"ל בהקשר זה סותרת את הסכם הקומבינציה, היא מלאכותית ביותר ואין לקבלה.

ד. במכלול הנסיבות – ובכלל זה בהינתן פסק הבוררות בין התובעים לבין פריג' (הנ"ל בסעיף 5) ומה שנקבע לעיל לזכותם של פריג' – אין הצדקה לקבוע כי התובעים פטורים מכל תשלום לפריג' במקביל לרישום (כמבוקשם בסעיף 33.2 לכתב התביעה המתוקן, שצוטט בסעיף 4 דלעיל). עם זאת, בהינתן מכלול מה שנקבע בסעיף 7 לפסק הבוררות ומה שנקבע בפסק דין זה, יש להסתפק בחיוב בסך 60,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה. תוספת הריבית המצוינת בסעיף האמור של פסק הבוררות כלל לא נכנסת לתוקפה בטרם ביצוע הרישום ומכל מקום, אין הצדקה לחייב בה את התובעים בשלב הנוכחי. יהיה מקום להוסיפה רק אם יתבצע רישום בטרם ישולם מה שעל התובעים לשלם.

ה. מכח פסק הבוררות – העוסק ביחסים שבין התובעים לבין פריג' – על פריג' לשאת בכל הקשור לרישום. בהמשך לכך ולהסכם הקומבינציה, יתחלק החיוב הכולל בקשר לכך בין פריג' לבין מיוחס בחלקים שווים.

ו. ההסכם בין התובעים לבין מיוחס (הנ"ל בסעיף 8) מחייב רק ביחסים ביניהם. יתר הצדדים אינם קשורים בו. בהמשך לכל שנאמר ובכלל, ניכר שהתובעים הגיעו להסכם זה מתוך שנוכחו לדעת שמיוחס הם שמונעים את הרישום של הבית המשותף ושל זכויותיהם. כפועל יוצא מכך, בהסכם זה "מוחלים" התובעים על זכויות אפשריות של פריג' לטובת מיוחס. זכויות אלה אינן של התובעים ולכן אין לייחס לוויתור זה כל נפקות.

ז. בהינתן המחלוקות ובכלל, מתאים ורצוי שימונה כונס נכסים שאינו מזוהה עם צד פלוני, אלא מהווה גורם נייטרלי.

ח. בהמשך לכל שנקבע ושנאמר לעיל, התקנון שיירשם לא יהיה זה שבו דוגלים התובעים ומיוחס (אשר צורף כנספח לכתב התביעה המתוקן), אלא כפי שנקבע בסעיף 12(ו) דלעיל. התקנון שלא יירשם משקף את טענותיהם של התובעים ושל מיוחס, אשר לא נתקבלו, כאמור.

ט. אין לקבוע בפסק דין זה קביעות שעניינן במערכת החיוביים הכספית שבין פריג' לבין מיוחס. עניין זה חורג מכתבי הטענות הקיימים וגם לא הונחה לו תשתית מתאימה. במכלול הנסיבות ולנוכח כל שנאמר, גם אין הצדקה להתנות את ביצוע החיובים שבפסק דין זה בעניינים הקשורים לחיובים הכספיים האמורים. אדרבה, יש למנוע המשך המצב שבו צד אחד מונע מרעהו את המגיע לו בשל עניינים שאינם מצדיקים זאת.

במסגרת הגישה האמורה גם לא ייאמר דבר מה כלפי טענת ההתיישנות שהועלתה בהקשר האמור או כלפי כל טענה אחרת. אסתפק בקביעה שככל שיהיו הליכים כנ"ל, שמורות לשני הצדדים כל הזכויות והטענות בקשר אליהם (לרבות לגבי השלכותיו של פסק הדין הנוכחי על הליכים כאמור).

י. בפסק דין זה גם אין מקום לקבוע על שם מי מבני משפחת פריג' יש לרשום את הדירות שיש לרשום על שם משפחה זו (כמצוין בסעיף 12(ג) דלעיל). ההליכים דנן לא כללו טענות בקשר לכך וגם אין אינדיקציה למחלוקות פנימיות ביניהם בקשר לכך. ככל שתתעוררנה מחלוקות כאלה, שמורות לכל גורם רלבנטי באותה משפחה הזכויות והטענות לגבי כל שיעמוד על הפרק בהקשר זה.

15. השורה התחתונה של פסק דין זה היא כמפורט בסעיף 12 דלעיל.

16. לנוכח התוצאה וכל שנאמר, נקבע לעניין הוצאות ושכ"ט עו"ד גם יחד, כי על מיוחס לשלם לפריג' סכום כולל של 30,000 ש"ח וכי לא יהיה צו להוצאות לגבי מערכות היחסים הנוספות שבמסגרת ההליכים דנן.

17. במה שנוגע לזהות הכונס (בהמשך לסעיף 12(ב) דלעיל) מומלץ להגיע להסכמה. למקרה שלא תהיה הסכמה, ימנה בית המשפט את הכונס, תוך שלעניין זה רשאים בעלי הדין להגיש הודעות עד 25.10.17 (לאחר פגרת סוכות).

התיק יובא לעיוני ב-26.10.17, להשלמת העניין הנ"ל.

ניתן בהעדר הצדדים היום, י"ב בתשרי תשע"ח, 2 באוקטובר 2017.

רפאל יעקובי, שופט